Síndicos, nosso evento está chegando. Saiba mais na pág. 09.
Seção Tira-Teima: Entregas na portaria
Playground & Brinquedoteca: Recreação
Síndicos, nosso evento está chegando. Saiba mais na pág. 09.
Elevador: Logística da modernização
Segurança: Inovações no controle de acesso
https://applink.com.br/ direcionalcondominios
Serviços ao Síndico: Combate às pichações Administração: Paisagismo & Luminotécnica
DIRETORES
Sônia Inakake e Almir C. Almeida
EDITORA
Rosali Figueiredo
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings
PERIODICIDADE MENSAL
Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
TIRAGEM
20.000 exemplares (60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO
Síndicos, zeladores, administradores e construtores
CIRCULAÇÃO
São Paulo e Grande São Paulo
JORNALISTA RESPONSÁVEL
Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com
CAPA Coronado
ASSINATURAS
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GERENTE COMERCIAL
Gabriel Youssef gabriel@grupodirecional.com.br
DEPARTAMENTO COMERCIAL
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Júlio Miglioli
Wellington Milagres
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DIAGRAMAÇÃO
Editora Coronado - Jonas Coronado
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Douglas Barbosa da Silva
Evaldo Mendonça
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IMPRESSÃO
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Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.
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Acompanhando duas décadas de vida condominial, a revista Direcional Condomínios observa grandes mudanças entre o perfil atual dessas coletividades e como elas eram no final dos anos 90 e na virada do milênio. Uma das transformações que mais chamam atenção entre um período e outro é a maneira como os serviços foram incorporados para agilizar fluxos internos (das caixas de correspondências aos aplicativos de locação de espaços); oferecer comodidade aos moradores (como a realização de feiras livres internas); e atender aos novos hábitos, vide a quantidade de encomendas que chegam das compras feitas através da internet.
Em conversas com os síndicos, eles relatam que novas demandas surgem a cada momento, a exemplo da necessidade já manifestada em alguns prédios de haver pontos de recarga de veículos elétricos. Tudo depende do perfil do condomínio, da região onde está localizado (se mais central ou afastada) e de seus ocupantes; muitas vezes o que é sucesso em um acaba rejeitado em outro, mesmo que sejam dois exemplares de condomínios-clube.
Este é o contexto que inspirou a reportagem de capa desta edição, mas o tema também perpassa a matéria de segurança da revista, a qual mostra que as transformações estão chegando à tecnologia embarcada no controle de acesso, seja por meio da automatização e/ou portaria virtual ou da transformação da guarita em uma espécie de central de operações do condomínio. Além de melhorar seus mecanismos de controle, o prédio deve se preparar, inclusive com infraestrutura, para receber, protocolar e encaminhar as mais diferentes encomendas que batem às suas portas.
As mudanças chegam até mesmo à área do paisagismo (assunto reportado na pauta de administração), que, além de cumprir com uma função arquitetônica e estética, atualmente precisa oferecer algo mais ao condômino, no caso, hortas e pomares. Passa ainda pelas festas (Natal) e eventos comemorativos, outro tema desta edição. É esse condomínio reconfigurado que sobressai na revista que está chegando até você, com sugestões e análises feitas por seus colegas gestores. O fenômeno atinge desde os empreendimentos mais tecnológicos voltados à classe média e média alta aos conjuntos habitacionais da periferia, que também estão investindo para dar mais comodidade aos seus moradores. Pois no horizonte de cada gestor, deve sobressair o bem comum e a melhora da condição de vida de todos.
Boa leitura,
Rosali Figueiredo Editora
* Jornalista, pós-graduada pela PUC-RJ e por Harvard, trabalhou no Japão e demais países asiáticos, onde produziu reportagens e vídeos sobre a região.
Substituirá no evento o marido Marcio Gomes, escalado no dia e horário para apresentar telejornal na TV Globo.
DIA 25/09/2019, NO ESPAÇO HAKKA, EM SP. Saiba mais na pág. 09.
04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: .............................. Condomínio Genial
05. Informe Publicitário: .................................................................................. Seciesp
06. Capa: ........................... Serviços compartilhados no condomínio: Fazendo dar certo! 10. Administração: Primavera de luz, flores & cores no prédio
12. Serviços ao Síndico: .......................... Pichação: Saiba como prevenir e evitar danos
14. Seção Tira-Teima: ...................... Entregas são de responsabilidade do condomínio?
16. Dica: ..............................................................Elevador: A logística da modernização
18. Dica: ............................. Playground & Brinquedoteca: Hora de investir na recreação
22. Dica: ........................................... Segurança: Controle de acesso entra em nova era
25. Coluna: ....................... Como organizar festas comemorativas como Halloween e Natal
62. Espaço AABIC: ................................... Gestão de serviços e comércio em condomínios
Uma das principais responsabilidades do síndico é cuidar da segurança nos elevadores. Além de suas atribuições no dia-a-dia, que vão desde fiscalizar um vazamento até apaziguar conflitos triviais, é necessário uma grande ação para a conscientização dos moradores sobre os riscos em elevadores sem a correta manutenção e defasagem em relação as atuais normas de segurança. No atual cenário de redução de investimentos, qualquer rateio extra para melhorar as instalações costuma gerar intermináveis discussões. Muitos edifícios pintam a fachada a cada 5 anos que na maioria das vezes custa mais que a modernização completa mas se esquecem que elevadores defasados e/ou mal conservados também representam podem acarretar problemas.
Nada é fácil, sobretudo nos edifícios mais antigos e sem caixa. Por isso, é importante ter um plano para que, a médio prazo, um bom nível de segurança e disponibilidade dos elevadores seja alcançado.
1) Verifique se a manutenção está sendo bem feita por empresa idônea registrada no SEGUR – Prefeitura de São Paulo. https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/licenciamento/ segur/ (serviços / elevadores)
2) Elevadores com mais de 20 anos (tecnologia antiga, com normas de segurança já defasadas) devem ser avaliados por empresa especializada para que elaborem um plano de modernização.
3) Além de formar uma comissão para avaliar as propostas de algumas empresas recomendadas e aprovar em assembleia, é necessário criar um fundo com recursos específicos para segurança em elevadores.
4) Fazer campanhas de conscientização com os proprietários, focando também na valorização do patrimônio, para que tudo seja encarado como investimento e não apenas gasto.
Padaria e pet care móveis, minimercados, lavagem de carros, espaço beleza, armário para encomendas, lavanderia, feiras livres, food trucks, assessoria esportiva e facilidades no pay per use: Os serviços chegam para dar mais comodidade à vida do morador no condomínio, porém, nem sempre o que dá certo em um lugar será sucesso no outro.
Por Rosali Figueiredo
Síndicos Carlos Azevedo Fernandes e Alexandre Evangelista, em área de café e salão de beleza do Boulevard Tamboré: Escolhas atendem às expectativas dos moradores e passam pelo conselho e/ ou assembleia
O MERCADO está atento à mudança no perfil dos condomínios e lança, a cada momento, novidades em serviços para facilitar a vida dos seus ocupantes. Já é comum encontrar armários disponibilizados por lavanderias para autoatendimento dentro dos prédios e até mesmo os Correios lançaram “caixas inteligentes”, que, através de empresas credenciadas e por meio de um código postal criado pelo usuário, possibilitam entregar encomendas e correspondências. Por exemplo, um condomínio no Bom Retiro, na zona Oeste de São Paulo, irá em breve disponibilizar o sistema para os moradores interessados.
Já no Condomínio Boulevard Tamboré, localizado em Santana de Parnaíba, na Região Metropolitana da Capital Paulista, os armários de uma lavanderia regional vieram para agregar mais uma facilidade a um empreendimento que nasceu vocacionado para disponibilizar serviços aos moradores de suas 240 unidades. Em um espaço de 40
mil m² e área verde preservada de 21 mil m², com quatro torres implantadas há cerca de dois anos e outras duas em construção, além da estrutura completa de lazer, os condôminos encontram um café que serve refeições rápidas e salão de beleza. Dispõem ainda do suporte de uma assessoria esportiva, que promove também seis eventos anuais, como a festa junina, colônia de férias e o halloween. Comissão interna de moradores acompanha as atividades esportivas e recreativas e agora “existe uma demanda forte para criarmos uma conta específica para eventos”, afirma o síndico profissional Carlos Azevedo Fernandes, que realiza a gestão do local juntamente com Alexandre Evangelista. Segundo Carlos Fernandes, a oferta de serviços varia em cada condomínio, atendendo ao perfil de seus ocupantes e do empreendimento. Nos clubes, alguns espaços já nascem destinados à exploração comercial por um terceiro, caso da lanchonete e espaço beleza, que têm dado certo no Boulevard. No entanto, diferente de outros residenciais, os moradores locais não quiseram ter feira livre nem delivery de alimentos. De outro lado, têm apoiado ações promocionais de marcas (como a de um produtor de chocolates) e de pet care. O jeito, então, “é sempre realizar enquetes junto aos condôminos para ver o que desejam e levar a decisão para o conselho e/ou assembleia” (neste caso em contratos maiores), avalia o síndico.
Para a síndica profissional Roseane Fernandes, sócia de Carlos, o conceito de condomínio-clube prevê necessariamente dispor de um pool de serviços, entretanto, cuidados devem ser tomados para assegurar a lisura dos processos e os interesses da coletividade, ressalva. Entre eles:
- Atuar juntamente com o conselho, levar algumas decisões para a assembleia e estabelecer contratos que incluam responsabilidades e contrapartidas em relação à cessão de uso de espaço;
- Exigir que os funcionários de terceiros sejam registrados conforme a legislação do trabalho;
- Providenciar medidores de energia independentes para o espaço a ser explorado; e,
- Abrir uma conta contábil específica para receber e lançar os valores cobrados da cessão do espaço. Recomenda-se não haver lucro para o condomínio e reinvestir o valor nesse setor, como na manutenção ou incremento de um espaço gourmet, churrasqueiras e salão de festas.
De acordo com os síndicos, há conselhos que ainda vetam serviços em função da convenção e/ou legislação. Por isso, acreditam que as convenções acabarão se adaptando a essa tendência, “pois os moradores querem hoje ter tudo às mãos, chega a ser uma necessidade urbana em determinadas regiões”.
asseguram lisura dos processos e o interesse coletivo
O síndico profissional Alessandro Paris separa em duas as novas modalidades de serviços disponíveis aos condôminos: Aqueles baseados no modelo de negócios pay per use, em que o morador paga pelo que consome (como a hora de utilização do carro ou da bike compartilhada); e aqueles em que o morador adquire produtos ou serviços diretamente do fornecedor (na feira livre interna, no salão de beleza etc.). No primeiro caso, Alessandro tem observado maior dificuldade de o serviço proporcionar um retorno financeiro que viabilize a continuidade do negócio pelo terceiro.
“As ideias são boas, mas implantar é outra história. O condomínio nasce com essa vocação, com vagas destinadas a isso, a incorporadora faz até um primeiro contato com o fornecedor, mas a conta não fecha para este, que precisa de uma demanda mínima”, afirma. A menos que isso “venha agregado como taxa extra para cada condômino, mas nem todos estão dispostos a pagar”, pontua. “É diferente quando o prédio está mais maduro [maior ocupação], o serviço tem volume e se paga, caso da lavanderia. Estamos implantando uma lavanderia totalmente automatizada com fornecimento de insumos”, exemplifica. Segundo Alessandro, o principal entrave ao sucesso é que “os serviços são implantados quando a maior parte dos condôminos ainda não se mudou”. “O timing de introdução desses serviços é chave para a continuidade do fornecedor dentro do condomínio”, analisa. Alessandro destaca também a inexistência de empresas no mercado preparadas para atender a algumas demandas bem específicas, como a manutenção das bikes de compartilhamento. “O conselho de um prédio definiu que deveria haver contrato de manutenção in loco, regular, como se faz com os equipamen-
Síndico profissional Alessandro Paris: Serviços compartilhados são tendência, mas modelo de negócios precisa amadurecer
tos da academia, mas não encontramos ninguém disposto a isso. Esse é outro desafio. A prestação de serviços de facilities nos residenciais vem crescendo muito, mas não está totalmente amadurecida, tem espaço para aumentar e chegar a um modelo de negócios que seja bom para o condomínio e garanta a viabilidade do negócio para o fornecedor”, observa.
Já os “serviços de consumo direto, que independem da intermediação do condomínio, pegaram e estão dando certo”, compara Alessandro. Em um dos condomínios que administra, a feira livre semanal está consolidada e não raro o morador encomenda antes o produto para o feirante. Outro benefício, negociado pela administração, é que os comerciantes assumiram a manutenção da horta comunitária do residencial. “Uma vez por mês fazemos a coleta e a disponibilizamos para o consumo do morador”, finaliza o síndico. (Por R.F.)
EVITANDO RISCOS – A síndica profissional Jailma A. Brito (foto ao lado), que administra o complexo Bonnaire, incluindo o Residencial Verde Morumbi, na zona Sul de São Paulo, fala, em entrevista publicada no site da Direcional Condomínios, como faz a gestão dos serviços aos condôminos - o que deu certo (feira livre, festival de food truck, espaço beleza, parceria com lavanderia, pet care e bikes compartilhadas) e o que deu errado (lavagem a seco de carros). Existem ainda facilidades que ela desistiu de implantar, como o minimercado, pois a seguradora não cobriria eventuais sinistros. “A conta quem paga é sempre o síndico, por isso não faço nada sem respaldo legal”, explica Jailma. Leia a entrevista completa em www. direcionalcondominios.com.br; acesse a reportagem clicando na capa da revista de setembro. (Por R.F.)
Se um condomínio-clube “chama” serviços, isso não significa que um residencial menor represente, necessariamente, a ausência destes. No balanço de sete anos de gestão à frente do residencial Flamboyant, de apenas onze unidades, o síndico Luciano Gennari apresenta uma extensa lista de benefícios e melhorias que foram introduzidas ao longo do tempo no prédio, desde a estrutura do sistema de energia fotovoltaica funcionando como cobertura da churrasqueira, a um robusto nobreak que garante o funcionamento dos elevadores mesmo na queda da rede elétrica, passando por prestador de serviços de lavagem a seco dos carros, acesso de vagas de garagem para visitantes, horta e um delivery de produtos hortifrutigranjeiros, entre outros. Na verdade, segundo Luciano, o conforto e bem-estar dos moradores dependem de muito mais, “como da conservação das áreas comuns” – no Flamboyant, a pintura desses espaços é renovada a cada quatro meses. E o mais importante, ressalta, é que os benefícios vieram sem impactos sobre a taxa condominial, que variou menos de 2% em todo o período. (Por R.F.)
Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira, os condomínios-clube devem ter previsto na convenção quais os espaços coletivos serão destinados à exploração comercial por terceiros. Somente desta forma o próprio prestador de serviços conseguirá alvará de funcionamento junto à prefeitura, explica. Por outro lado, serviços que são agregados ao longo do tempo, como os armários de correspondência ou lavanderia expressa, independem de previsão em convenção. “O espaço que ocupam continua sendo utilizado como área comum, sem mudar sua destinação e cujo benefício é coletivo”, afirma. Mas o advogado recomenda aprovar tudo em assembleia. “O conselho tem autonomia de fechar um contrato de cessão do espaço, mas em nome da transparência é importante sua deliberação pela coletividade.” (Por R.F.)
CARRO ELÉTRICO, NOVO DESAFIO – Alguns novos condomínios estão nascendo com vaga específica para recarga de veículos elétricos. Em outros, já consolidados, os síndicos correm atrás de uma solução. No Condomínio Belle Époque, localizado na zona Oeste de São Paulo, a assembleia aprovou a contratação de um estudo técnico no centro de medição para checar a viabilidade de se instalar um ponto de recarga em uma vaga de cada unidade (foto acima à esq.). De acordo com o gestor Cristovão Luís Lopes (foto acima), “para a tecnologia automotiva atual o tempo de recarga é ainda longo, por isso os moradores optaram por um ponto para cada unidade”. Eles deverão providenciar a instalação, sob supervisão do condomínio. (Por R. F.)
A mudança de estação neste mês de setembro vem acompanhada do desabrochar de flores e cores nos condomínios, cenário que pode ganhar o reforço da luminotécnica. Um projeto bem pensado e cuidado é capaz de garantir esse brilho ao longo de todo ano.
Por Rosali Figueiredo
dos moradores em receberem cada vez mais serviços dentro de seus condomínios tem gerado impacto também no paisagismo. Além de aproveitarem os espaços com pomares e hortas, que abastecem suas cozinhas, os condôminos estão mais vigilantes à ambientação das áreas comuns, onde, além dos jardins, ganham importância a luminotécnica e a decoração.
Um condomínio-clube localizado na Zona Oeste de São Paulo ilustra bem a tendência. Seu projeto paisagístico original, de linha tropical, formava um conjunto harmônico em meio a três torres, área da piscina, espelhos d’água e pergolados. O jardim tropical se caracteriza por amplos espaços em gramado, mesclados a diferentes espécies de palmeiras, bromélias e cercas vivas de flores (jasmim amarelo, azaleia, ixora mista, entre outras), cujo ciclo de vida diferenciado possibilita que o condomínio tenha floração durante todo o ano. A azaleia, por exemplo, floresce no inverno, enquanto a agapanto, com seus tons
Detalhe do paisagismo de perfil tropical em condomínio da zona Oeste de São Paulo; ao lado, a paisagista
Tomiko Hatada de Brito
azulados, desabrocha em setembro, acompanhando a chegada da primavera. Assim estava o local em 2015 quando recebeu a Direcional Condomínios. Quatro anos depois, na volta da reportagem, o cenário era outro depois de mudanças na manutenção: Os jardins haviam sido descaracterizados com a remoção de 14 bromélias imperiais, substituídas por gardênias, em desacordo com o projeto, com podas erradas, falhas em cercas vivas (algumas secaram) e excesso de gramas e folhagens em canteiros. Em um deles, a floreira que emoldura o espelho d’água central foi tomada pela ixora misturada a três tipos de grama (a preta, amendoim, esmeralda), uma se sobrepondo à outra.
Como são cerca de 7 mil m2 de área verde, os jardins não passaram despercebidos aos olhos dos condôminos, que exigiram sua recuperação. A empreitada está agora sob responsabilidade da paisagista Tomiko Hatada de Brito, que cuidava do local em 2015. Ela está restituindo as áreas descaracterizadas ao projeto original, remanejando os exemplares penetras e limpando e recuperando os setores prejudicados. Paralelamente, Tomiko aproveitou um espaço mais retirado para concentrar as árvores frutíferas, formando um pomar com limoeiro, ameixeira, amoreira, jabuticabeira e pés de romã e acerola. “A tendência hoje é misturar frutíferas com jardins”, observa. Segundo Tomiko, que também cuida dos jardins da Pinacoteca do Estado, essas áreas demandam cuidados constantes ao longo do ano, com reposições, acréscimo de terra e adubação, limpeza de pragas, de folhas secas, além da irrigação. Conforme o tamanho do condomínio, o trabalho deve ser contínuo, de segunda a sexta-feira. É preciso um plano de manejo, já que a adubação, por exemplo, não precisa ser necessariamente mensal nem englobar todas as plantas. O importante é garantir a vitalidade desses projetos que fazem parte da concepção arquitetônica do condomínio e representam um verdadeiro cartão de visitas.
Já em prédios que nasceram sem integração estética com o paisagismo, em projetos de 30 a 40 anos, os síndicos têm investido na remodelação de canteiros e jardineiras. É o caso de Mari Ester Golin, que no planejamento do retrofit do Condomínio Marina (apresentado em reportagem
de capa na revista do mês passado), promoveu uma das primeiras intervenções justamente no jardim, associada à luminotécnica.
TENDÊNCIA SUSTENTÁVEL - Hortas e pomares já compõem a paisagem verde dos condomínios, tendência apontada por profissionais da área e gestores. No Residencial Maison Mont Blanc, quem administra essa parte é a gerente predial Denise Zucarone (foto), com apoio de moradores (que dão dicas e às vezes levam até mudas). A coleta é livre e a manutenção está à cargo da equipe do condomínio, localizado em Alphaville, no município de Barueri, Região Metropolitana de São Paulo. (Por R.F.)
A arquiteta Geórgia E. Z. Gadea, que tem incluído a luminotécnica em seus projetos de muro de vidro e modernização de portarias, afirma que existem dois principais tipos de iluminação nas edificações, a estética (decorativa) e a funcional. Em uma das propostas que executou, em relação ao primeiro aspecto ela buscou assegurar o máximo de transparência ao vidro com iluminação decorativa discreta e pontual, eliminando interferências visuais, de forma que o condomínio pudesse expor seu paisagismo interno. Na questão funcional, ela priorizou a claridade na área da guarita, possibilitando a visualização dos pedestres pelo porteiro e demais pessoas do entorno. Também se preocupou em iluminar a parte baixa das paredes e rampas, evitando jogos de sombras que venham a confundir a passada.
Essas duas propriedades – estética e funcional – estão presentes ainda no projeto de modernização do hall social do Condomínio Helbor Vila Mariana (também tema de capa da Direcional Condomínios de agosto passado). De acordo com a arquiteta Amanda Zolesi, responsável pelo trabalho, o hall anterior não atendia a algumas necessidades dos moradores, a iluminação era precária, inadequada e pouco atrativa. O perfil era rústico, “o que incomodava bastante”.
Em seu lugar, foi executada uma proposta contemporânea, onde a iluminação é combinada a outros materiais decorativos, como madeira, um relevo em 3D, a marmorização de uma das paredes e o porcelanato do piso. “A iluminação é definida em conjunto com esses elementos e é fundamental para destacar alguns atrativos”, afirma.
No local, ela associou uma iluminação direta - caso de lustres, dos spots instalados no forro e das luminárias embutidas no painel ripado de madeira, que pro-
Detalhe do novo hall social do Condomínio Helbor Vila Mariana, em projeto de luminotécnica da arquiteta Amanda Zolesi
porcionam um ambiente mais acolhedor -, com a indireta, funcional, “que traz de fato a luminância, pois tem o foco aberto e é voltada para todo ambiente”. “São os rasgos de luz no forro, as tubulares, as fitas de LED”, descreve Amanda. Segundo a especialista, os projetos devem atender às necessidades e expectativas identificadas em cada condomínio, de forma a valorizar o ambiente, trazer funcionalidade, destacar elementos decorativos e proporcionar aconchego. (Por R.F.)
As reportagens:
- Paisagismo no condomínio: diversidade e adequação de espécies determinam sucesso do projeto;
- Paisagista orienta síndicos sobre espécies mais adequadas para cada tipo de ambiente;
- Vegetação em condomínios: Espaços de encher os olhos e a alma;
- Iluminação recria ambientes e potencializa investimentos.
Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Setembro de 2019 - Ed. 249.
Síndicos relatam medidas adotadas depois que prédios foram alvo de pichadores.
Por Rosali Figueiredo
ADMINISTRAR um edifício tombado pelo patrimônio histórico exige maior atenção do síndico em relação aos procedimentos legais na hora de recuperar fachadas, calçadas e demais instalações. No caso de uma pichação, é preciso agir rápido para restituir a condição anterior da superfície. O problema é que a limpeza nem sempre remove totalmente os resíduos da tinta, observa José Marques, síndico do Condomínio Edifício Viadutos, no centro de São Paulo. “A tinta penetra nas juntas e nos rejuntes das pastilhas, procurarmos tirar o máximo, limpamos com espátula, dá muito trabalho”, descreve.
Projetado nos anos 50 e entregue no começo dos 60, o Viadutos é tombado e registra duas ocorrências de pichação no parapeito do 26º andar, sinais eliminados depois da restauração total da fachada. Penúltimo pavimento, o 26º andar é um amplo terraço ajardinado que circunda todo o prédio. Na primeira pichação, duas visitas de um apartamento “desviaram do caminho” na hora de irem embora e “subiram
O síndico José Marques, no 26º andar do Edifício Viadutos, que já foi atingido por pichação
para pichar”. “Identificamos depois através das câmeras dos elevadores. Chamamos a unidade para conversar, o condômino admitiu que eram amigos, mas não imaginava que isso fosse acontecer. Percebemos que ele não teve culpa na ocorrência”, afirma José Marques. Desta forma, não lhe foi dada notificação.
No segundo caso, “os porteiros perceberam que havia um pessoal estranho durante a noite e foram até o 26º, flagraram a pichação”. “Houve até confronto com os funcionários do prédio, mas eles escaparam.” Depois disso, o jeito, diz o síndico, foi adotar duas medidas:
1ª) Trancar o acesso ao terraço após às 18h e instalar câmeras de segurança no local. Nunca mais houve pichação no andar; e,
2ª) Aplicar produto antivandalismo nas partes mais baixas da fachada.
Pois houve um terceiro caso, após justamente a aplicação da resina. A pichação atingiu uma das colunas externas do térreo e o produto facilitou a remoção da tinta, afirma José Marques.
Também a síndica Agnes da Silva André enfrentou problema com pichação no topo do prédio, tanto na parte lateral (uma empenha cega com acabamento em alvenaria pintada), quanto na fachada do fundo (em pastilhas). Foi no residencial onde mora e que administra na região central de Santana, na zona Norte da Capital paulista. “Um casal se passou por morador, foi negligência da portaria, o funcionário acabou advertido por decisão do conselho. Eles romperam o lacre de acesso à casa de máquinas, destruíram a antena coletiva e utilizaram o mastro como cabo do pincel. O mesmo casal pichou vários prédios na região”, descreve a síndica. Depois do incidente, Agnes reforçou o controle de acesso. Como a fachada do edifício passará em breve por serviços de recuperação, lavagem e pintura, a gestora aproveitou uma tinta que havia no prédio para cobrir provisoriamente as marcas da pichação.
REMOÇÃO DE TINTA É FACILITADA SE FEITA EM ATÉ 24 HORAS – Imagem comum em toda cidade de São Paulo (foto de prédio no bairro de Santana), a remoção das tintas de pichação demanda a contratação de mão de obra especializada, treinada para serviço em altura, afirma um empresário que atua há pelo menos 20 anos com pintura. Segundo ele, é preciso fazer o lixamento da superfície e, na sequência, passar um removedor de tinta. Isso pode ser feito inclusive em pastilhas cerâmicas. “O lixamento faz com que se abra o filme de spray, tira o excesso e facilita a ação do removedor”, explica. Já no rejunte a impregnação é maior e exige “rejuntar por cima”. O empresário alerta, no entanto, que é preciso agir rápido para conseguir fazer a remoção, “no máximo em 24 horas”. Depois desse prazo a dificuldade aumenta, porque ocorre a cura da tinta do spray, que piora ao longo do tempo. As marcas acabam impregnando na fachada pela demora em realizar o serviço, ressalta. Nesse caso, pinturas e texturas terão que ser refeitas e revestimentos cerâmicos trocados.
Entretanto, se o condomínio fizer preventivamente a aplicação de uma resina antipichação, a tinta será removida com mais facilidade, por meio de um solvente e um pano. “Será como apagar o giz de uma lousa”, compara. Ele explica, no entanto, que a fachada terá que ser pelo menos lavada antes de receber a resina. (Por R.F.)
Síndico e especialista há mais de 25 anos na área condominial, o advogado Cristiano De Souza Oliveira diz que a diferença entre pichação e grafitagem no âmbito do Direito depende muito da “interpretação da legislação”. Mas, em sua visão, pode ser entendida desta forma:
- Pichação: “Destruição do objeto, de patrimônio. Ato de vandalismo, ainda que mantenha mensagens sociais”;
- Grafite: “Considerado arte quando autorizado pelas partes, o proprietário ou o agente público. Ainda que seja somente formado por letras, nessa perspectiva, é uma arte. O autor teve a autorização de fazer”.
Em entrevista à Direcional Condomínios, o advogado responde, a seguir, às principais dúvidas que envolvem o tema.
- UM PICHADOR ENTROU NO PRÉDIO, QUEM DEVE RESPONDER POR ISSO?
“A) Se o porteiro liberou o acesso houve desídia, portanto, poderá ser demitido por justa causa, mas sempre defendo que haja negociação entre empregado e empregador para que o funcionário ressarça o condomínio e permaneça no posto;
B) Se o pichador invadiu o perímetro, a administração, a princípio, poderá responder porque não garantiu a segurança do patrimônio nem evitou o crime de invasão de propriedade;
C) Se a invasão foi facilitada por morador, voluntária ou involuntariamente, a unidade, quando identificada, poderá ser responsabilizada. Pois o condomínio e o bem coletivo se assemelham ao agente e bem público, portanto, nessas condições, em comparação com a administração pública, há responsabilidade do condômino pelo ressarcimento, mas isso deve ser tratado como assunto administrativo e não ato de vandalismo;
D) De outro modo, se a unidade expôs, de alguma forma, a segurança do prédio e facilitou a entrada de estranhos, que sabiam de uma festa (principalmente através da sua divulgação nas redes sociais) e simularam ir ao evento, ela deverá responder pelo ato e pelos danos, inclusive criminalmente.”
- CONDOMÍNIO TEM A OBRIGAÇÃO DE REPARAR A FACHADA DE IMEDIATO?
“O condomínio precisa fazer a reparação do local, rateando as despesas em nome do bem maior. Além disso, em São Paulo (Capital) existe a Lei 10.518/88, que
determina a limpeza e/ou pintura periódica da fachada pelo menos a cada cinco anos. Além disso, o Código Civil, no Art. 1.348, estabelece como um dos deveres do síndico manter a guarda das partes, fazer a manutenção, ou seja, o gestor administra também isso!”
- GRAFITE EM MURO OU EMPENA CEGA É ALTERAÇÃO DE FACHADA?
“Para autorizar um grafite na fachada ou muro, defendo a necessidade de aprovação unânime do prédio através de assembleia, porque além de promover alteração da cor, isso poderá valorizar ou não a propriedade. Caso o síndico promova a intervenção à revelia, ele poderá ser responsabilizado pelo ato de forma a reconstituir a fachada da forma como estava e fazer o ressarcimento de eventuais prejuízos.” (Edição R.F.)
O AUMENTO de entregas diversas aos condôminos tem exigido que a administração aperfeiçoe procedimentos de protocolo e busque espaços para armazenar os materiais. Mas afinal, o condomínio responde pela guarda de resultados de exames médicos, de roupas entregues pela lavanderia e de objetos de valor? Quem responde a essas questões à Direcional Condomínios é a síndica e advogada Irina Uzzun.
CHEGUEM AO MORADOR?
É preciso adotar protocolo de recebimento e entrega, em que o porteiro anote a data, o horário, o nome do laboratório, do condômino, a unidade, bem como o nome do entregador. O porteiro ou outro funcionário do prédio encarregado da tarefa deverá comunicar de imediato o recebimento ao morador. Este, ao fazer a retirada, assinará um livro de protocolo exclusivo para essa finalidade, com o registro da data. É importante ainda haver uma câmera na guarita e na entrada do prédio que registre os procedimentos. Em nosso caso, para agilizar a retirada, o zelador possui o número de celular dos condôminos, tira foto do documento e a encaminha ao destinatário. Existem ainda condomínios em que todo esse processo ocorre por meio digital.
Inexiste responsabilidade do condomínio sobre a guarda das roupas ou seu estado de conservação. Somente se ficar comprovada má-fé do prédio no recebimento e armazenamento provisório é que ele poderá ser responsabilizado, no caso, o empregador (condomínio) responde pelos atos da sua equipe no exercício das funções. Ressalte-se que a pessoa que se sentir prejudicada deverá provar suas alegações, pois o condomínio não pode nem deve responder por toda e qualquer acusação de um morador. O condomínio apenas presta um serviço para a sua comodidade, desta forma, ele deve também aqui implantar um protocolo que resguarde a administração e os funcionários.
Caso tenha sido contratado um funcionário para guardar o local, o condomínio poderá ser responsabilizado, assim como ocorre quando o prédio possui manobristas na garagem. Ou se deixou o lugar aberto, sem trancar. Mas sempre é necessário comprovar essa negligência ou imprudência, por meio de câmeras ou qualquer outra evidência. (Edição R.F.)
Advogada, professora universitária, pós-graduada em Direito Civil e Processual Civil pela Escola Paulista de Direito (EPD) e mestranda em Soluções Alternativas de Controvérsias Empresariais pela EPD. Irina Uzzun é síndica orgânica do Condomínio The Spotlight Perdizes, em São Paulo, e está em seu 5º mandato. Mais informações: irina@adv.oabsp.org.br.
Por Rosali Figueiredo
O Eng. Orlando Palação, assessor administrativo do Condomínio Brasil Pitoresco, e sinalização de obra que tem exigido alinhamento entre equipes de manutenção e de modernização dos elevadores
PELA SEGUNDA vez os quatro elevadores do Condomínio Conjunto Brasil Pitoresco, na região do Parque do Ibirapuera, em São Paulo, estão passando por obras de modernização. Entregue em 1976 com duas torres de 28 andares, totalizando 116 unidades, o empreendimento possui dois elevadores por prédio, que receberam uma modernização dos comandos no final dos anos 90, há quase duas décadas. “Era uma das primeiras versões do comando eletroeletrônico", afirma Orlando Palação, que trabalha na administração do condomínio.
Desde então, houve manutenção regular dos equipamentos, mas chegou um momento em que a empresa responsável pelos serviços se deparou com a dificuldade de repor as peças mais antigas. Por isso a decisão de modernizar novamente os quatro elevadores, tema discutido em reuniões ocorridas ao longo de 2018 no condomínio.
Com caixa robusto, a administração não precisou levantar recursos através de rateio extra. As dificuldades enfrentadas pelo condomínio durante os serviços, iniciados em 2019, seriam de outra natureza, logísticas. Isso porque, apenas um elevador de cada prédio atende ao 1º subsolo da garagem (o 2º não é atendido pelas características do solo da região, que inviabiliza, inclusive, a descida dos patamares). E a modernização começou justamente pelo elevador que chega ao subsolo, obrigando o condomínio a promover adaptações na rotina da coleta de lixo das unidades, no transporte das compras e nas mudanças (autorizadas temporariamente para o elevador social).
Um segundo complicador, de acordo com o engenheiro, é que a modernização total exigiu ajustar a comunicação e sincronizar os serviços e cronograma de quatro diferentes equipes: da manutenção, da modernização, do embelezamento das cabinas e da adequação das casas de máquinas (que passaram por reforma elétrica, com a instalação de eletrocalhas aéreas; de novos cabeamentos para o aterramento, os interfones das cabinas e a iluminação; além da substituição dos quadros de energia).
Orlando lembra que chegou a haver uma assembleia específica para discutir a logística do processo, com previsão de que cada equipamento ficaria 60 dias parado; dentro desse cronograma, no mês passado, em agosto, foi concluída a modernização do segundo dos quatro elevadores. Mas houve surpresas neste caminho: Uma torre chegou a ficar dez dias sem elevadores, pois o único em operação sucumbiu à sobrecarga da demanda. O
engenheiro afirma que o condomínio conseguiu manter um funcionário da empresa de manutenção em período integral no prédio para evitar paradas muito longas, até que se resolvesse o problema, passando o comando antigo do elevador em modernização para o que estava na operação. “Chegamos a cogitar pagar hotel para os moradores dos andares mais altos e idosos”, observa o engenheiro.
Da experiência, Orlando Palação Jr. extrai a dica para seus colegas gestores de que os contratos de modernização dos elevadores contenham uma previsão de que haverá reforço na manutenção para o equipamento que permanecer em operação enquanto o outro é modernizado. “É preciso garantir que a empresa aplicará todos os esforços para o funcionamento de pelo menos um elevador no prédio”, reitera. Outra dica é que o condomínio contrate um consultor independente para acompanhar todo o processo. “O prédio não pode ficar sem elevador, isso é ferir o direito de ir e vir”, arremata.
A imagem ao lado traz alguns modelos apresentados pelo mercado, que oferece também aos síndicos a opção de personalizar o uso de cada um dos materiais de revestimento
A síndica Ângela Merici acaba de ver concluídos todos os trabalhos relativos à modernização dos quatro elevadores das duas torres que compõem o Condomínio Maresias, localizado em Perdizes, zona Oeste de São Paulo. A etapa final ficou por conta da reforma estética das portas externas de todos os pavimentos, de forma a haver uma padronização com as cabinas, que foram remodeladas.
Nesse último momento, “as portas precisam ser ajustadas às condições de cada andar quanto aos componentes dos batentes”, explica Olga Antunes, assistente da empresa que executou os serviços. “Estes alinhamentos são realizados após a instalação de todas as portas, sem prejuízo ao bom funcionamento dos comandos novos e demais componentes técnicos”, completa Olga.
A modernização atendeu a uma expectativa antiga dos moradores, “que queriam o elevador bonito”, lembra Ângela Merici. Desta forma, foram estabelecidos contratos separados para a repaginação da cabina, que combinou diferentes materiais disponibilizados pelo fornecedor. O elemento predominante é a fórmica, intercalada ao aço inoxidável escovado (presente em colunas, rodapés e teto). Piso de granito, espelho, botoeira com intercomunicador (que é personalizada e acompanha a modernização do comando) e iluminação completam a nova cabina.
De acordo com o fornecedor, a opção do condomínio foi a de montar uma peça no padrão standard. Mas, atualmente, a fórmica empregada é tão valorizada quanto o aço. Ela já não entra mais como uma opção de baixo custo, e sim de estilo. “A intenção era a de que a cabina não fugisse ao perfil do prédio, que ficasse com visual contemporâneo, mas sem parecer com a de um prédio comercial”, observa a síndica. Como o condomínio eliminou a distinção entre elevador social e de serviços, as quatro cabinas ficaram iguais. (Por R.F.)
Por Rosali Figueiredo
A síndica Claudia Mercadante introduziu três áreas de playground em residencial com 30 prédios na zona Leste de São Paulo; superfície é composta por grama sintética e material emborrachado nas áreas de maior risco de impacto
NESTA REVISTA de setembro, em que o foco das principais matérias recai sobre a tendência de se ampliar os serviços ofertados aos condôminos, não poderia ser esquecida a parte relativa à recreação das crianças até doze anos de idade. O Condomínio Residencial Jardim dos Ipês, localizado em Guaianazes, zona Leste de São Paulo, implantou há um ano três áreas de playground para os menores, opção até então inexistente.
“Fizemos junto com a reforma da quadra, que estava bem precária”, afirma a síndica Claudia Mercadante, que está em sua terceira gestão como orgânica no residencial. O empreendimento de mais de 20 anos possui 30 prédios com unidades no térreo e quatro andares, totalizando 600 imóveis. Se encontrava em estado de abandono quando Claudia iniciou os trabalhos no local, em 2015. Desde então, ela implantou portaria, sistema de controle de acesso, equipamentos de segurança, promoveu a limpeza de toda área, das caixas d’água, construiu acessos, lixeiras, entre muitos outros. Até que chegou o momento de atender à área recreativa.
A quadra pôde ser transformada em duas (uma menor, para crianças) e três espaços ociosos de área comum, previstos para o lazer na planta original do empreendimento, foram destinados aos playgrounds. No momento, dois deles estão recebendo equipamentos anexos para ginástica ao ar livre de adultos, uma maneira que a síndica encontrou para que estes vigiem as crianças durante a utilização dos playgrounds. Já em 2020, Claudia pretende implantar a brinquedoteca, cujo projeto foi desenvolvido e prevê a construção de uma sala independente. Antes disso, entretanto, ela pretende contratar obras de recuperação da fachada dos 30 prédios e terá que finalizar a implantação do gás natural canalizado em todas as unidades, bem como dos equipamentos de incêndio, dentro do processo de obtenção do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros).
Os investimentos na recreação foram aprovados em assembleia, observa Claudia, lembrando que a falta desses espaços criava um problema de segurança para as crianças; elas acabavam brincando nas áreas de circulação e estacionamento de veículos. “Temos aqui entre 350 a 400 crianças e havia muita reclamação de moradores sobre danos nos carros.” A preocupação com a segurança foi marcante até na hora de executar os projetos, dando-se prioridade a um fornecedor que atendesse às normas da ABNT para o setor, além de serem incluídas regras de uso no Regulamento Interno. Segundo Claudia, o maior desafio agora é fazer com que pais ou demais responsáveis fiquem junto das crianças quando estiverem brincando nos playgrounds.
Um dos três espaços de playground implantados pelo Residencial Parque dos Ipês; condomínio exige a presença de adultos no acompanhamento das crianças
A norma ABNT relativa aos playgrounds, a NBR 16.071/2012, permanece como principal guia para que os síndicos observem se os brinquedos e pisos fornecidos pelo mercado atendem aos requisitos mínimos de segurança e desempenho. Este conjunto de referências pode ajudar ainda a orientar a manutenção do ambiente e dos equipamentos.
Nessa parte relativa à manutenção, a Direcional Condomínios relembra aqui dicas deixadas pelo consultor de riscos, Carlos Alberto dos Santos, observadas em vistorias que realiza nas edificações. Também o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi disponibiliza no site da revista artigos documentados, mostrando, através de imagens, acertos e desacertos nas instalações dos playgrounds dos condomínios (Saiba como acessar o material completo ao final da pág. 21).
Segundo essas vistorias, os principais problemas de manutenção encontrados são:
- Falta da sinalização correta do brinquedo, que deve ter a indicação da faixa etária para uso, bem como da capacidade de carga do equipamento;
- Inexistência de proteções (guarda-corpo) contra muros, aclives ou declives. Além disso, conforme a norma, os brinquedos devem ter distância mínima entre si para evitar acidentes;
- Pisos sem atenuação de impacto segundo parâmetros definidos em norma;
- Falta de acessibilidade nas rotas e ausência de instalações que atendam aos portadores de deficiência.
- Guarda-corpos de brinquedos com distanciamento inadequado entre as barras, seja com risco de aprisionamento da criança ou com folga que possibilite a sua queda;
- Guarda-corpos danificados e rampas de escalada com pontos de apoio arrancados;
- Parafusos sem proteção, oxidados e/ou soltos;
- Madeira apodrecida em degraus e em pontos de apoio, com farpas e presença de fungo “orelha de pau”;
- Pinturas descascadas formando “lâminas” em pontos de apoio do brinquedo;
- Metais de fixação enferrujados;
- Correntes e tubulações fora de especificação, que geram riscos de aprisionamento de partes do corpo; gangorras sem proteção no solo contra risco de aprisionamento (que pode ocorrer na queda da criança).
- Definir faixa etária;
- Determinar obrigatoriedade de acompanhamento dos menores por um adulto;
- Estabelecer horários para uso de acordo com o Regulamento Interno;
- Vetar a presença de animais. (Edição R.F.)
Imagens de projeto de brinquedoteca inspirado na linha Montessori. É o caso da mesinha central e do painel sensorial ao fundo da imagem do alto
A síndica e designer de interiores Mari Ester Golin está implantando um novo playground em seu condomínio e, paralelamente, para outros edifícios, vem desenvolvendo projetos de brinquedoteca, como o apresentado para um condomínio em Perdizes, na Zona Oeste de São Paulo, baseado na escola montessoriana. É um método educacional que valoriza a autonomia de movimento da criança em seu desenvolvimento motor, social e psicológico.
“O condomínio foi entregue pela construtora com uma sala de ambientação chamada ‘home office’, espaço que possui apenas duas mesas para que os moradores possam trabalhar lá. Não possui wi-fi, por isso, o local ficou totalmente ocioso, já que não apresenta conforto nem atrativos”, descreve Mari Ester.
O fato é que o ambiente tem sido utilizado hoje como sala de guarda das roupas entregues pelas lavanderias, o que motivou o condomínio a solicitar o desenvolvimento do projeto. Também o perfil dos moradores, de jovens casais com crianças pequenas, motivou a demanda (ainda não executada) por “uma brinquedoteca conceitual”, que passe ao largo da tecnologia predominante nos ambientes familiares, com aparelhos de televisão, tablets e videogames.
Segundo Mari Ester, este projeto pode inspirar outros síndicos a aproveitarem os espaços ociosos do condomínio para implantarem ambientes de recreação mais educativos, ao mesmo tempo em que proporcionam diversão e sociabilização.
Os aspectos principais da proposta são:
Baseado na filosofia de Maria Montessori, propicia que as crianças sejam estimuladas a se autodesenvolver simulando as próprias rotinas que vivenciam em casa, com seus familiares e na escola.
É o caso da presença da armação da casinha de madeira, a qual remete ao espaço onde a criança deita e lê seus livros, como se fosse dormir.
Já o painel sensorial possui brinquedos que imitam tomadas, interruptores, telefone, velcro e cadarço, e estimulam as crianças e as ajuda a aprender esses pequenos afazeres das rotinas domésticas.
O espaço “fantasia” permite expandir sua criatividade com réplicas das roupas dos super-heróis, ajudando ainda no desenvolvimento de sua comunicação.
A mesa de brinquedos possui dois tamanhos e formato oval: na parte maior, permite jogos em grupo e, na menor, convida a criança a brincar sozinha em um momento de introspecção ou até a fazer a lição de casa.
A brinquedoteca é completada com elementos em alta entre os pequenos, como uma pequena cabana, piscina de bolinhas e brinquedos educativos.
“É muito importante que a criança se sinta organizada neste espaço”, afirma Mari Ester. Segundo ela, o que não pode faltar nesse tipo de ambiente é a colmeia para deixar os sapatos e “prateleiras adequadas com alturas diferenciadas, onde cada um é responsável por guardar seus brinquedos de acordo com a idade e/ou tamanho”. (Por R.F)
O material do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), disponível no site da Direcional Condomínios, traz normas de segurança para os diversos ambientes de recreação dos condomínios, incluindo brinquedotecas e salões de jogos.
Nestes, as recomendações elaboradas pelos técnicos do Instituto são as de que se deve observar:
- A existência de elementos que possam gerar impactos;
- Se as tomadas baixas estão protegidas;
- A existência de quinas vivas em paredes e mobiliários;
- A existência de brinquedos não normatizados pela ABNT à disposição das crianças;
- Utilização de luminárias, arandelas ou lâmpadas que dificultem que pequenos objetos fiquem presos, se lançados pelas crianças;
- Quanto à superfície, verificar a integridade do piso emborrachado e, na ausência, recomenda-se a proteção de piso cerâmico e dos carpetes;
- Peitoril mínimo de 1,20 m (interno) em esquadrias;
- A existência de tela de proteção nas janelas, mesmo no pavimento térreo.
- As crianças devem ser supervisionadas por um responsável;
- Em caso de brinquedos danificados ou em manutenção, é importante isolar o equipamento, impedindo seu uso (e evitando acidentes). (Edição R.F.)
Os artigos:
- Principais erros encontrados nos playgrounds de condomínios (partes 1 e 2), do Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi;
- Cartilha Inspeção Predial Predial - Equipamentos e Espaços de Lazer, do Ibape-SP. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Setembro de 2019 - Ed. 249.
PRÓXIMA EDIÇÃO: PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA – PROJETO, BRINQUEDOS E PISOS
Investimentos na integração tecnológica ocorrem em condomínios com presença física do porteiro, que são ainda maioria, e na automatização. Condomínio de 185 unidades acaba de quebrar paradigma e implantar portaria virtual.
Por Rosali Figueiredo
A síndica Gizelle da Costa Silva e o gerente predial Lucas Braz da Silva: Portaria virtual com reforço dos equipamentos e equipe interna própria; torniquete à dir. no acesso social garante a passagem de uma pessoa por vez
O CONDOMÍNIO administrado pela síndica em exercício Gizelle da Costa Silva acaba de quebrar dois paradigmas na área do controle de acesso: 1º) Implantou a portaria virtual em um condomínio de 185 unidades, com atendimento feito de maneira remota por atendentes (à distância, via internet), mesmo com o elevado fluxo de entradas e saídas do local (de cerca de 600 moradores); e, 2º) Propôs esse formato para melhorar a segurança, e não para cortar custos. A portaria virtual é uma modalidade que cresceu nos últimos cinco anos em prédios de poucos apartamentos, o que facilita o controle, com foco na redução da folha de pagamentos dos funcionários próprios ou dos contratos de terceirização. Neste condomínio, a ideia da portaria virtual surgiu para reforçar a segurança depois que dois adolescentes invadiram o local, em novembro do ano passado, em falha de um porteiro. Situado no bairro do Bom Retiro, zona Oeste de São Paulo, o empreendimento foi implantado em 2014 com inúmeros recursos de lazer e possui muitos moradores estrangeiros (as placas de comunicação no local dispõem de informações em quatro idiomas – português, inglês, mandarim e coreano). De acordo com a síndica, que na época acabara de assumir a gestão, o condomínio tinha promovido até então algumas mudanças para a melhoria da segurança, mas elas se mostraram ineficientes. “Ainda é forte o comportamento cultural de os porteiros deixarem as pessoas entrar sem conferir a identificação. Mesmo com treinamentos, com o tempo eles se acomodam. Por isso começamos a estudar a portaria virtual, consultamos inúmeras empresas, visitamos suas sedes e condomínios”, relata.
A ideia foi amadurecida através de várias reuniões com o conselho, abertas aos moradores, além de ter sido apresentada e aprovada em duas assembleias
extraordinárias. Gizelle destaca o apoio do gerente predial Lucas Braz da Silva no processo e o fato de o condomínio ter mantido uma equipe própria de funcionários de apoio. Além de Lucas, permaneceram 6 trabalhadores (ronda, manutenção e limpeza).
“Temos sempre alguém aqui, sete dias na semana, 24 horas por dia”, pontua. Pois, se houver alguma falha no sistema, o funcionário dará atendimento aos moradores. De qualquer maneira, os equipamentos têm redundância e o contrato com a empresa que faz o atendimento virtual prevê também monitoramento contínuo através de uma equipe própria, preparada para atuar com contingências. Apesar de todo esse aparato, os custos mensais diminuíram, diz.
De acordo com a síndica, o projeto teve que ser customizado pela empresa contratada em função das dimensões envolvidas, com contrato diferenciado e aprimoramento no tempo de atendimento. Também exigiu que o próprio condomínio reforçasse os equipamentos e o suporte interno: Biometria para entrar nos halls das duas torres, no salão de festas e academia; CFTV com 132 câmeras, incluindo todos os halls dos andares; funcionários 24hs no local; proteção e iluminação perimetral; sensores; alarmes; torniquete no acesso principal; automatização de uma portaria secundária (utilizada em caso de inundação na rua principal); redundância no sinal de internet e na energia (além de nobreaks exclusivos para algumas instalações, há “um banco de baterias estacionárias”). Procedimentos foram alterados (os moradores devem descer para abrir os acessos das torres aos visitantes ou prestadores de serviços) e a administração está implantando armários internos de serviço dos Correios para receber correspondências e encomendas.
A portaria virtual está em operação desde o começo deste semestre e, segundo Gizelle, no princípio houve estranhamento entre alguns moradores ao não encontrarem ninguém na portaria. “Isso dá uma falsa sensação de segurança”, pondera. De outro lado, a síndica ressalta que o perfil dos condôminos favorece o sistema, pois eles são bem “intuitivos com a tecnologia”. Hoje, o condomínio vem se sentindo mais protegido, completa a síndica.
Em um ambiente tecnológico em que as expressões-chave são Internet das Coisas (IoT em inglês) e a integração dos equipamentos, o papel da portaria dos condomínios vai além hoje da atividade de controlar o acesso de pedestres e veículos; envolve, por exemplo, também a recepção de encomendas e o monitoramento das instalações do prédio (bombas d’água, alarmes, iluminação etc.).
“A portaria precisa ser funcional, um centro de controle e operações”, afirma o arquiteto e síndico Marcus Vinícius Abrantes, que está modernizando toda a área de segurança do prédio onde mora e que administra, na Vila Nova Conceição, na zona Sul de São Paulo. Nos últimos anos, o condomínio de 80 unidades já havia investido no CFTV. Agora, está construindo uma nova guarita e alterando o padrão de fechamento do perímetro (o gradil da frente dará lugar a um projeto de muro de vidro diferenciado e reforçado). Novas instalações e serviços tecnológicos serão agregados, como o acesso biométrico e o monitoramento.
“SE PEGAR UM PESSOAL DESPREPARADO, A CASA CAI”
O especialista em segurança de condomínios, José Elias de Godoy
Com mais de 20 anos de trabalho no segmento, José Elias de Godoy, TenenteCoronel da Reserva da PM de São Paulo, afirma que pelo menos dois condomínios têm sido invadidos a cada semana em São Paulo (Capital) por jovens e adolescentes. “Os arrastões estão em baixa, deram lugar aos assaltos pontuais. A molecada consegue ainda ludibriar o porteiro, chega bem vestida, fala que é amiga de amigos, pois é fácil hoje saber, pela internet, quem mora no condomínio. E se pegar um pessoal despreparado, a casa cai”, avalia o especialista, autor de livros na área.
A seguir, um balanço do consultor sobre a atual condição de segurança dos prédios, em entrevista à revista Direcional Condomínios.
“As pessoas vão para o condomínio em busca de segurança, mas ainda prevalece a cultura de se dar uma resposta [melhorando o sistema no prédio] depois do acontecimento e não de maneira preventiva.”
“Há essa tendência de que seja uma espécie de central de operações. Mas é obrigatório o treinamento para que o colaborador saiba o que fazer ao soar um alarme, que medida de contingenciamento deverá ser tomada.
Com a tecnologia, hoje se consegue monitorar e tomar providências por celular, fazer algum tipo de socorro. Há aplicativos novos que facilitam o controle de acesso, o morador tem o app no celular para a liberação das visitas, independentemente de haver ou não porteiro no condomínio. A pessoa chega com um QR Code no celular e tem o acesso liberado ao passá-lo no leitor do prédio. Isso ajuda bastante, a tendência é a do dispositivo crescer e somar com a atividade do porteiro. Chaveirinho começa a ser coisa do passado. São atalhos bastante interessantes que vão favorecer a vida de todo mundo.”
VIRTUAL
“O ideal é que seja implantada em condomínios com 40 a 50 unidades, no máximo 60. Acima disso, o desafio não está na segurança, mas na parte operacional, pode haver gargalo no atendimento em horários de maior fluxo.” (Edição R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – AUTOMATIZAÇÃO, PORTARIA
VIRTUAL, CFTV, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE, PORTÕES
O ANO DE 2019 tem avançado tão rápido que já estamos falando dos preparativos para as festas de Natal. Porém, antes disso, no próximo mês de outubro, teremos em muitos condomínios as celebrações do Dia das Crianças e/ou Halloween, já consolidados em seus calendários. Em um dos prédios residenciais que administro e onde moro, o Plaza Athenee, em São Caetano do Sul, o nosso foco em outubro será o Halloween. Implantamos o condomínio há cinco anos, com apenas 56 unidades, mesmo assim temos muitas crianças e adolescentes que esperam a data.
Organizamos a atividade de forma que sejam preservados os moradores que não querem ser incomodados, ao mesmo tempo em que garantimos a diversão dos demais. Antes da data, disponibilizamos na portaria um adesivo que os participantes irão colocar em suas portas nos halls, na noite do dia 31. Eles se preparam e providenciam os doces. A garotada desce pela escadaria tocando a campainha desses apartamentos. Sempre os acompanho. Os pequenos são orientados a virem juntos de um responsável.
É uma celebração simples, mas alegre, que gera tanto engajamento, que alguns condôminos acabam enfeitando o hall para receber as crianças. Ao final, todos se reúnem no salão de festas, um momento de descontração, quando as crianças têm a oportunidade de fazer novos amiguinhos e os adultos confraternizam entre si.
Por Ana Josefa Severino
Mas a chamada “cereja do bolo” das comemorações é o Natal. Ao longo do ano temos outras, como a Páscoa. Entretanto, o Natal é uma data que mobiliza mais as pessoas, pois traz certa magia, algo como uma gratidão por termos chegado a mais um fechamento de ano, que vem junto com a esperança de vivermos momentos de alegria e de bons afetos com nossos vizinhos, amigos e familiares.
O período é tão marcante que já no mês de julho começamos a pensar na decoração da fachada e das áreas comuns e no agendamento do melhor dia para a sua inauguração oficial, que costuma acontecer no final de novembro.
Além das decorações, promovemos há bastante tempo a participação do coral Os Rouxinóis, da Terceira Idade do Círculo de Trabalhadores de Vila Prudente, cantando temas natalinos. E em 2018 tivemos também a presença de um grupo de violinistas, o Avalon, em uma performance maravilhosa, que os condôminos gostaram muito!! Claro que não pode faltar o Papai Noel para as crianças, que aguardam ansiosas pela sua chegada. Por fim, é promovido um bazar de produtos confeccionados e/ou comercializados pelos condôminos.
A decoração da fachada deve receber uma atenção especial do síndico. Sempre defendi que o condomínio assuma essa parte e promova uma padronização dos enfeites que irão ornar varandas e janelas. Desenvolvemos esse trabalho durante anos no Condomínio Piazza Di Toscana, na Vila Alpina, zona Leste de São Paulo. Chegamos a ganhar o prêmio de Natal Iluminado, da Associação Comercial da Capital. Trouxemos essa ideia para o residencial Plaza Athenee desde a sua implantação, o que já rendeu prêmios na cidade em nosso segundo ano.
Como faço decoração de Natal todos os anos, avalio os resultados dos anos anteriores, os materiais adquiridos e guardados, verifico os que estão funcionando e, com base nisso, repensamos o projeto para o ano em curso. No Plaza Athenee, como havíamos utilizado durante quatro anos cascatas na cor branco frio e muitas queimaram, compramos outras na cor branco quente para mesclar um pouco neste final de 2019. A ideia é sempre reaproveitar o que temos, introduzindo, paralelamente, ideias e materiais que trazemos de feiras do setor.
No Plaza Athenee, realizo esse trabalho com o apoio do zelador. Ele é encarregado de entrar em cada apartamento para poder instalar as cascatas de luz nas varandas e depois retirá-las e armazená-las. É um dado importante, pois o trabalho do zelador, que está habilitado a isso, garante a segurança da instalação. Assim, fechamos com chave de ouro e saúde o ano em curso, recarregando as baterias para entrar com pé direito o Ano Novo!!
ANA JOSEFA SEVERINO
Ana Josefa Severino é engenheira civil e síndica desde 1998. Atua há quase duas décadas como síndica profissional em São Paulo e no ABC, atendendo hoje aos condomínios Plaza Athenee, Infinity Trade Center, Villa Verde e Chateau Cheverny.
Mais informações: sindicaana@gmail.com.
A instalação de comércio nas áreas comuns é uma tendência que deve ser explorada nos prédios.
SALÃO DE beleza, escolas, academia de ginástica, lanchonetes, feiras livres, restaurantes, food trucks, pet shop e até supermercado deixaram de ser estabelecimentos e serviços encontrados exclusivamente em ruas e shoppings centers. Há alguns anos moradores dos principais centros urbanos se deparam com a oferta de diversos serviços dentro do próprio condomínio. A instalação de comércio nas áreas comuns dos empreendimentos é uma tendência crescente e deve ser explorada cada vez mais pelos condomínios.
Os serviços e eventos semanais promovem mais interação entre os condôminos, ampliam a relação de convivência entre os moradores, trazem mais qualidade de vida e tornam o ambiente mais sadio e tranquilo. As iniciativas incorporadas por muitos prédios também garantem mais comodidade ao morador, que passa a ter fácil acesso a produtos e serviços sem precisar sair do espaço residencial.
Por outro lado, o conforto oferecido é mais uma responsabilidade para o síndico administrar e gerir. Antes de autorizar a instalação de qualquer serviço, a recomendação é realizar uma pesquisa para identificar o interesse dos moradores. Ao detectar o interesse por parte dos condôminos, o síndico deve verificar se a Convenção do condomínio não é proibitiva.
O próximo passo é apresentar as propostas na assembleia, com valores e
Por José Roberto Graiche Júnior
características de cada serviço, e debater com os condôminos os prós e contras. Com a aprovação dos moradores, pode-se firmar o contrato para a prestação dos serviços. Por ser o representante legal do condomínio, o síndico precisa levar o assunto para discussão da coletividade. Não pode, em hipótese alguma, tomar decisões isoladas quando o assunto não demanda urgência.
É importante lembrar que a implementação de cada serviço precisa ser aprovada em assembleia. O serviço pay per use permanente, por exemplo, como instalação de lavanderia, que ocupará uma área comum do condomínio, deve estar previsto na Convenção. Caso não exista nenhuma regra, a medida deve ser aprovada por 2/3 dos moradores, tendo em vista regulamentações específicas para o funcionamento e operação. Já nos serviços semanais e não permanentes, que apenas utilizam a área cedida por algumas horas, como lavagem de carros e feiras livres, a deliberação por maioria simples é suficiente.
Fica a cargo do prestador de serviço estar atento às normas e regras internas estabelecidas pelo condomínio, que deve sempre atuar em prol da coletividade e do bem-estar dos moradores. Respeitar a decisão das pessoas que não participam ou utilizam os serviços é primordial, seja com relação ao barulho, ao cheiro, ao uso do espaço, entre outros aspectos. É importante garantir a segurança e o sossego de toda população condominial. Entre as principais recomendações para que não haja implicância jurídica, estão a criação de um contrato de cessão de uso de espaço, que afaste vínculo trabalhista, com empresa/prestador idôneo. Outra consideração importante é respeitar as questões fiscais e tributárias, com apontamento de dia e horário de funcionamento dos serviços no prédio. O condomínio pode, ainda, exigir que os produtos sejam vendidos exclusivamente aos moradores, descartando que terceiros tenham acesso aos serviços. O prédio pode obrigar o prestador a obter licenças exigidas pelos órgãos de fiscalização, ter responsabilidade em relação à limpeza do local após o uso e sempre condicionar a prestação dos serviços à obediência das regras condominiais internas.
Instalar comércio e serviços nos condomínios é uma forma de oferecer mais comodidade e praticidade aos moradores em um único espaço. As iniciativas já existentes têm agradado os moradores que, com a vida corrida, se beneficiam dos serviços oferecidos praticamente na porta de casa. Zelar pelo bem-estar e otimizar o tempo dos condôminos são aspectos que contribuem para que os serviços continuem crescendo cada vez mais nos condomínios.
JOSÉ
ROBERTO GRAICHE JÚNIOR
Advogado e presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). Mais informações: info@aabic.org.br.
