Revista Direcional Condomínios - Ed. 248 - ago/19

Síndicos. Inscrevam-se no Evento Direcional. Pag. 26

CAPA PROMOCIONAL

Síndicos. Inscrevam-se no Evento Direcional. Pag. 26

Espaço AABIC

Coluna: Redução das contas de consumo

Serralheria: Inovações & Valorização predial

AVCB: Sistemas operantes

Elevador: Modernização

Serviços ao Síndico: Gestão de conflitos

Administração: "Sossego, salubridade e segurança"

Caro Leitor,

Editorial

No começo do mês passado, quando a Direcional Condomínios começava a ser distribuída, o

EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA Fotos Rosali Figueiredo ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Gabriel Youssef gabriel@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Ana Oliveira Valéria Alves ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Luís Guilherme EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Diego da Silva Gomes Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos

IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Governo Federal anunciou a simplificação do eSocial. Havíamos destacado, na revista passada, que o eSocial representava uma espécie de “prova dos 9” do profissionalismo da gestão condominial, dada a complexidade das informações então demandadas e relativas, entre outros, à folha de pagamentos.

Em novo artigo publicado nesta edição, o presidente da AABIC, José Roberto Graiche Jr., explica que “o eSocial não acaba em definitivo, mas passará por uma flexibilização que promete eliminar as exigências em até 40%”. No entanto, ainda se aguarda pela oficialização e o detalhamento das mudanças. A conferir!

E continuemos com o tema do profissionalismo na gestão condominial: A reportagem de capa desta edição trata do retrofit e/ou obras de modernização das áreas comuns e do seu impacto sobre a valorização imobiliária. Das experiências reportadas, observa-se que esse tipo de investimento só foi possível aos síndicos depois de um planejamento de obras e de arrecadação. Ou seja, os benefícios gerados pelo retrofit representam uma espécie de “cereja do bolo” do trabalho do síndico. Mesmo porque, diferente de serviços na hidráulica e elétrica, da impermeabilização do topo do prédio e da caixa d’água, a renovação das áreas comuns tem visibilidade e gera pontos positivos para a administração.

O fato é particularmente relevante no contexto do condomínio, um ambiente pródigo na geração de problemas e conflitos, pela diversidade de moradores que o ocupam, bem como em função das demandas sem fim geradas pela manutenção predial. Do mau uso da vaga de garagem ao vazamento entre apartamentos, o síndico muitas vezes é chamado como uma espécie de bombeiro a apagar o fogo das idiossincrasias deste coletivo. Duas outras importantes reportagens da edição procuram trazer os caminhos para a resolução de conflitos.

Todo esse conteúdo chega até você em um ano que passa muito rápido e parece encurtar o seu tempo de planejamento e de tomada de decisões. Mas estamos aqui para contribuir, com matérias que buscam compartilhar experiências e aprendizados, e com fornecedores prontos para dar respostas às necessidades de seu condomínio.

Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora

PREPARE-SE PARA O NOVO EVENTO DA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS!!

Marcio Gomes Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 Tiragem auditada por

Sérgio Craveiro

Odirley Felício da Rocha

DIA 25/09/2019, NO ESPAÇO HAKKA, EM SP. Temas: Saber viver em coletividade; Planejamento orçamentário para 2020 & Condomínio do futuro. Com Marcio Gomes, Sérgio Craveiro e Odirley Felício da Rocha.

Todos os nomes estão confirmados! Saiba mais na pág. 26.

Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

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Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: ..... Evite que o conforto vire “fumaça”!

05. Informe Publicitário: .................................................................................. Seciesp 06. Coluna: ..................... Revisão de conta d’água, de energia e telefonia, como fazer?

08. Capa: ..............Retrofit das áreas comuns, uma “virada” no conceito do condomínio 12. Administração: .............................. Quando o sossego vira “fumaça”, o que fazer?

14. Serviços ao Síndico: ......................... Recursos para a gestão de conflitos no prédio 16. Dica: ..................................................Elevador: Modernização, desafios e benefícios 20. Dica: ..................... AVCB: Sistema operante é fundamental para garantir segurança 24. Dica: .................... Serralheria: Soluções diferenciadas promovem valorização predial 66. Espaço AABIC: ............................ Simplificação do eSocial elimina 40% das exigências

Direcional Condomínios | Agosto 2019

DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida

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EM QUADRINHOS / EVITE QUE O CONFORTO VIRE “FUMAÇA”!

Sempre que acontece uma tragédia, como o rompimento da barragem, incêndio ou outro acidente grave há muita comoção. Pena que ninguém se lembre dos condomínios.

A imagem é a de que há milhares de edifícios muito antigos espalhados pelo Brasil que se transformaram num barril de pólvora.

A maioria possui elevadores nunca modernizados, com quadros elétricos em madeira, fiação elétrica e tecnologia defasadas, falta de equipamentos de proteção entre outros problemas graves. Se algum passageiro ficar “preso” no elevador, síndicos que estão “bem com os condôminos”, passam a ser criticados.

Em caso de um acidente então, é o caos.

A crise econômica fez o valor do condomínio pesar no orçamento e a inadimplência atrapalha qualquer planejamento financeiro. Resultado: manutenções preventivas e corretivas, investimentos em segurança e modernização dos elevadores, vão sendo perigosamente adiados. Sem opção, muitos síndicos ignoram que podem responder, civil e criminalmente, se alguma tragédia ocorrer. É necessário um grande trabalho de conscientização dos moradores. Qualquer rateio extra para melhorar as instalações e a segurança gera intermináveis discussões. O consumidor não descuida da manutenção do próprio carro, mas se arrisca ao utilizar elevadores mal conservados.

O Seciesp alerta: não adie a manutenção dos elevadores, evitar risco pode salvar vidas.

COLUNA

REVISÃO DE CONTA D’ÁGUA, DE ENERGIA E TELEFONIA, COMO FAZER? Por Kelly Remonti

O ACOMPANHAMENTO do consumo mensal

atreladas aos hábitos dos moradores e, consequentemente, ao aumento

das contas das concessionárias é

A ferramenta mais utilizada para o histórico de consumo costuma ser

tarefa árdua, porém, necessária ao

uma simples planilha em Excel, bem como sua demonstração em forma

controle dos gastos do condomínio

gráfica. Além de propiciar uma melhor análise, a informação contida

e identificação de ações de correção.

no gráfico é mais bem visualizada e entendida por todos, gerando mais

Conhecer a realidade e entender o

impacto. Isso facilita investigar possíveis causas, identificar oportunida-

perfil do condomínio também são fa-

des, implantar projetos de melhorias, modernizar sistemas e desenvolver

tores importantes neste acompanha-

campanhas de conscientização.

mento, principalmente no momento da análise de tendências.

da conta de ambos.

No caso da energia elétrica, é possível demonstrar todo um histórico, desde o consumo anterior à implantação de melhorias aos dados

Muitas vezes não entendemos

de consumo posteriores, conforme demonstra o quadro abaixo de um

o porquê de uma conta registrar

dos condomínios que administro. Observe no quadro abaixo que, num

acréscimos ou decréscimos de um

primeiro momento, de 2014 a 2015, houve queda do consumo em Kwz

mês para o outro, sem que tenha

pela troca das lâmpadas convencionais da garagem pela versão em LED;

havido fato relevante e aparente que

depois, registramos a redução de 14% da média anual de consumo com

justificasse a variação. Acompanhar

a modernização dos seis elevadores do condomínio, correspondendo a

o valor das tarifas e os reajustes

uma economia de R$ 27 mil em dois anos.

aprovados pelos órgãos reguladores deve compor a rotina de atualização dos síndicos e gestores, em planilhas

CONSUMO DE ENERGIA EM KWZ

que demonstrem essa conta sob duas óticas distintas: A do efetivo consumo (em kws, m3 etc.) e a do efetivo financeiro. A partir do momento em que se constrói um histórico dos consumos, a análise de tendência e o desenvolvimento de um plano de ações ficam mais fáceis, tanto para o entendimento do síndico quanto para a demonstração dos resultados. É importante também acompaDirecional Condomínios | Agosto 2019

nhar os reflexos da sazonalidade,

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por exemplo, nos meses de inverno é costumeiro o aumento de consumo de água e energia elétrica no condomínio devido aos banhos mais demorados dos moradores. Nesses meses,

Revisões efetuadas de maneira sistêmica propiciam ações imediatas

deve-se intensificar as campanhas de

para correção, seja através de ações nas áreas comuns (troca de lâm-

conscientização para a redução do

padas econômicas por LED) como também ações de revisões junto às

consumo, demonstrando que água e

concessionárias. Por fim, atualizar o quadro de energia também pode

energia elétrica costumam estar bem

impactar de maneira positiva, reduzindo o consumo, pois componentes

COLUNA

ultrapassados ou até mesmo a fuga de energia contribuem para a elevação da conta.

No caso de contas de água, cujo sistema não esteja individualizado para as unidades, cabe ao síndico ou gestor a medição e acompanhamento bem de perto, uma vez que seus valores costumam compor a segunda maior despesa do condomínio. Neste ponto, campanhas para redução de consumo e vistorias frequentes de componentes devem ser implantadas de maneira a colaborar para a redução. A partir do histórico de consumo, fica fácil a identificação de oportunidades de melhorias, como, por exemplo, vistorias e revisões do sistema de descarga de caixa acoplada, ou vistoria de vazamentos em torneiras e chuveiros. Às vezes, nos deparamos com ações tão simples e baratas para correção de vazamentos nas unidades, que vale a pena ao síndico analisar a possibilidade de as despesas serem custeadas pelo caixa do condomínio. Cito, como exemplo, a troca de courinho de torneiras ou até mesmo a instalação de redutores de pressão em chuveiros e torneiras.

Revisões de contas junto às concessionárias devem ser feitas em casos de grandes variações. No geral, elas são solicitadas para problemas de cavaletes, no caso de água, vazamento de gás em tubulações, no caso do gás, e representam pontualidades, porém, as maiores oportunidades de redução de consumo estão no seguimento interno do dia a dia do condomínio.

Outra oportunidade de redução de consumo está relacionada aos operadores de telefonia. Uma revisão do plano, ou até mesmo revisão do modelo de linha telefônica (fixo, celular ou rádio) pode resultar em redução de custos. Análise do perfil e da realidade do condomínio são importantes para a escolha adequada da melhor solução em telefonia e, porque não dizer, do plano de internet e TV por assinatura.

Ressalto, por final, que todas as oportunidades e respectivas implantações de melhorias devem ser medidas em termos dos resultados alcançados, pois só assim, o trabalho do síndico, do gestor e da equipe de funcionários é reconhecido perante a comunidade condominial.

Foto Rosali Figueiredo

KELLY REMONTI Síndica profissional graduada em Administração de Empresas, com especializações nas áreas de Finanças e Contabilidade. Possui MBA em Logística Empresarial pela FGV de Campinas. É consultora financeira/administrativa da área condominial e membro da ACVAT - Associação de Condomínios Verticais de Alphaville/Tamboré. Mais informações: kellyremonti@hotmail.com.

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CAPA

RETROFIT DAS ÁREAS COMUNS, UMA “VIRADA” NO CONCEITO DO CONDOMÍNIO Em geral, as obras acontecem em etapas, mas com paciência e esforço para arcar com os custos, o condomínio renasce enquanto conceito estético e de uso das áreas comuns. Estas foram transformadas em um valorizado ambiente de socialização dos moradores.

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Síndica Mari Ester Golin: "Essa é a parte onde os condôminos conseguem enxergar os resultados"

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A PRIMEIRA grande transformação ocorrida no Condomínio Edifício Marina, na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, foi a mudança do material de cobrimento da fachada, realizada em 2015. Na sequência veio a remodelação do paisagismo, a modernização do salão de festas e, neste ano, a do hall social. De acordo com a síndica Mari Ester Golin, o retrofit reposicionou o conceito do prédio na região.

Também designer de interiores, Mari Ester é síndica orgânica desde 2011 e ressalta que as obras só foram realizadas depois de o condomínio reforçar a segurança, investir no reforço estrutural de quatro pilares da garagem, na recuperação de instalações elétricas, hidráulicas e do barrilete.

“Os investimentos foram programados e aprovados em assembleia em 2012, quando constituímos um fundo de benfeitorias e o cronograma”, afirma a

síndica. O salão de festas fechou durante dois anos antes que se fizesse a obra, pois um vazamento nos banheiros inviabilizava seu uso. Valeu a pena esperar.

“Esta é a parte onde os condôminos conseguem enxergar os resultados, as melhorias, pois a estrutural não está ao seu alcance”, analisa. “O trabalho do síndico passa a ser valorizado neste momento”, completa Mari Ester. É importante, no entanto, que o projeto de modernização contemple o perfil do condomínio, observa. “Para o novo salão de festas, procuramos atender a todas as demandas, de encontros menores com doze pessoas a festas de crianças. Temos capacidade para receber até 50 pessoas, mas o espaço foi organizado para vários tipos de eventos. Por exemplo, ele é bem utilizado também para o café da manhã dos moradores e reuniões de trabalho.”

Seis diferentes circuitos de iluminação podem ser acionados para caracterizar cada momento. “Em uma festa infantil é preciso que ele seja mais ativo, então acendemos tudo. As mesas de alimentação e bolo possuem lâmpadas AR 70, com foco sobre os alimentos. Já em uma reunião menor, é possível iluminar somente um setor, tornando o espaço mais aconchegante.”

O investimento no salão (em 2017) e no hall chegou a R$ 133 mil. Segundo Mari Ester, a valorização imobiliária foi imediata, tanto para locação quanto venda de unidades. O Edifício Marina possui 35 anos de idade, no entanto, Mari Ester tem visto prédios com dois a cinco anos de implantação já buscando uma repaginação das áreas comuns. “As pessoas estão insatisfeitas com o que a construtora entrega. Elas estão mais exigentes, querem ampliar as possibilidades de uso desses ambientes.” E o hall social entra no radar da modernização ou

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

CAPA

CONVÍVIO ENTRE O “VELHO” & O NOVO – Imagens do salão de festas e hall social modernizados do Condomínio Edifício Marina: Novos materiais, como o porcelanato no piso do salão, nos rodapés, pias e bancadas, convivem bem com o mármore chocolate original do hall social, que foi polido e cristalizado. O hall ganhou parede com jogo de espelhos, uma mesa inglesa restaurada de jacarandá de 80 anos e poltronas de linha contemporânea. Os ambientes são hoje acessíveis, conforme norma da ABNT, e se integram ao paisagismo, também modificado. Segundo Mari Ester, “nem tudo se joga fora, nada se reconstrói do zero, é preciso respeitar o projeto original”.

Fotos Rosali Figueiredo

reconceituação porque é o cartão de visitas do condomínio, diz.

Por isso a síndica e designer recomenda que um condomínio interessado em retrofit ou modernização forme uma comissão de obras entre seus moradores, para definir o perfil do que se quer, trabalhando em cima de pré-projetos e depois projetos a serem desenvolvidos por profissionais da área. No Edifício Marina, a própria Mari tem ajudado nessa parte. O prédio possui 72 unidades e passará agora pela implantação de um novo playground; o espaço está desativado há oito anos por medida de segurança.

O síndico e arquiteto Marcus Vinícius Abrantes em residencial do final dos anos 70, que ganhará fechamento em vidro e nova portaria (imagem do projeto à esq.)

O arquiteto Marcus Vinícius Abrantes defende que a palavra retrofit se relaciona à mudança conceitual do condomínio como um todo, casos que envolvam não somente a modernização de ambientes como o salão de festas, mas projetem outro perfil à edificação. “O retrofit é trazer para a modernidade algo que está parado no tempo”, pontua. E envolve projetos complementares (como de elétrica, hidráulica, gás, ar condicionado etc.) e legais (com sua aprovação em órgãos públicos).

Síndico desde 2015 de um residencial localizado na Vila Nova Conceição, na região do Parque do Ibirapuera, em São Paulo, Marcus está iniciando a modernização da frente do prédio, com a construção de uma nova portaria (blindada) e introdução de muro de vidro no lugar da grade. Este não terá

caixilhos, apenas colunas de fixação, apoiadas em base de concreto enterrada, de forma a proteger a estrutura da carga do vento e do seu próprio peso.

A obra faz parte dos investimentos em segurança do condomínio, explica.

O residencial entregue em 1979 nasceu sem os gradis que o separam hoje do espaço urbano, instalação incorporada nos anos 80 e que agora será trocada.

Na sequência, o condomínio investirá na recuperação da fachada e depois na modernização do salão de festas.

Independente, no entanto, de diferenças existentes no mercado sobre o conceito dessas intervenções, Marcus Vinícius destaca que o retrofit e/ou modernização representam boa oportunidade para os gestores contemplarem a acessibilidade do condomínio. (Por R. F.)

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Fotos Rosali Figueiredo

AFINAL, RETROFIT OU MODERNIZAÇÃO?

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Foto Rosali Figueiredo

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Foto Rosali Figueiredo

CAPA

CONTEMPORÂNEO E ELEGANTE – Em 23 de dezembro do ano passado os moradores do Condomínio Helbor Spazio Club, na Vila Mariana, foram surpreendidos durante a reinauguração do hall social do prédio, de onze anos de implantação. Fazia três anos que a assembleia havia definido como prioridade a reforma do hall social, mas nesse período o condomínio executou a obra da fachada e de troca do sistema de individualização do gás. No segundo semestre de 2018 a proposta foi retomada e, em outubro, a assembleia aprovou o projeto de reforma do hall social, um ambiente amplo com uma parte em pé direito duplo e abertura no teto (foto ao lado).

De acordo com a síndica Regina Nagamine, quando o hall foi reaberto, para a maioria dos condôminos o novo visual “superou as expectativas”. “Mesmo quem tinha dado um parecer de que essa obra não era necessária, comentou que a modernização valorizou muito o condomínio e solicitou a continuidade das reformas, incluindo a frente do prédio, a marquise com espelho d’água, o mezanino e o salão de festas.”

Regina afirma que o assunto será debatido em nova assembleia em setembro ou outubro próximos. Quanto ao hall social, uma comissão de moradores acompanhou o processo, desde a cotação à análise do projeto vencedor.

O ambiente perdeu o antigo aspecto rústico e ganhou elegância com a introdução de novos materiais: Piso em porcelanato polido; paredes com acabamentos variados, intercalando painéis ripados de MDF com 3D em gesso e luminotécnica, e outra levemente curvada e pintada com tinta de efeito marmorizado; além da cobertura do teto vazado em vidro e caixilharia de alumínio, substituindo uma estrutura antiga. Espelhos e portas com maçanetas embutidas completam o cenário do residencial localizado na zona Sul de São Paulo. (Por R. F.)

SALÃO DE FESTAS, MODERNO E FUNCIONAL – No Condomínio Rubens Brito e Elza Brito, localizado em Perdizes, zona Oeste de São Paulo, desde novembro do ano passado os condôminos têm usufruído de um renovado salão de festas. Composto por dois prédios, o condomínio dos anos 70 já havia modernizado toda a sua parte da frente, incluindo fechamento em muro de vidro, nova guarita e rampa de acessibilidade. Na sequência veio o salão de festas, um ambiente que costumava ser usado “no máximo dez vezes por ano”, observa o síndico Rodrigo Fernandes de Freitas.

Depois da repaginação, acontecem pelo menos duas locações mensais, compara o gestor, que conduziu a obra com o apoio de dois conselheiros engenheiros e do subsíndico. O novo ambiente incorpora espaços remodelados e antes externos (um living e dois banheiros), dispõe de sistema de som embutido no teto e wi-fi. As próximas modernizações no condomínio recairão sobre os quatro elevadores (contrato já definido) e o hall social.

(Por R. F.)

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ADMINISTRAÇÃO

QUANDO O SOSSEGO VIRA “FUMAÇA”, O QUE FAZER? Fumaça de cigarro, de churrasqueiras etc. pode gerar transtornos aos vizinhos, no entanto, o que mais provoca conflitos em condomínio ainda é o barulho e o mau uso da vaga de garagem. Leia nesta reportagem e na das páginas 14 e 15 as medidas ao alcance do síndico.

Por Rosali Figueiredo

Foto Rosali Figueiredo

horas”, exemplifica. O Maison Mont Blanc possui duas torres com 30 andares cada e 240 apartamentos com churrasqueiras. Quando há barulho excessivo, a unidade é informada via interfone. “Pedimos a colaboração do condômino.

Se o condomínio não é atendido, nos resta notificá-la”, diz o síndico. “A ocorrência, caso enquadrada em tese prejudicial ao Regimento Interno e formalizada em livro próprio junto à gerência, deverá ser submetida ao rito disciplinar próprio, iniciando-se com a notificação escrita ao condômino, na forma de advertência – respeitado o direito ao contraditório, recursos ao conselho e assembleia”, descreve.

O síndico, portanto, dispõe da Convenção do condomínio e do Regimento Interno para atuar mediante a violação das regras coletivas. Alexandre Eduardo destaca ainda o Art. 1.277 do Código Civil, “princípio legal que protege o cidadão contra os fatos que prejudiquem a saúde, o sossego e a segurança”.

Neste caso, “o prejudicado, persistindo a ação prejudicial (e independente da imposição de multas pelo condomínio), poderá ajuizar medida própria contra o infrator (ação inibitória)”, completa o síndico, que é administrador e graduado em Direito.

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Síndico Eduardo Alexandre na varanda gourmet de seu apartamento: Aplicação da Convenção e Regimento Interno ajuda a coibir barulho

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RESPIRAR FUNDO E DAR UMA RESPOSTA PRODUTIVA, É POSSÍVEL?

Foto André Conti

A LEI ANTIFUMO entrou em vigor há dez anos no Estado de São Paulo e há oito em todo País, através da Lei Federal 12.546/2011.

Esses dispositivos proíbem fumar em locais total ou parcialmente fechados, o que praticamente tirou o cigarro das áreas comuns dos condomínios.

Eventualmente, a fumaça de uma unidade pode incomodar o vizinho, assim como problemas de exaustão em varandas com churrasqueira fazem subir um pouco a temperatura do humor no prédio. Entretanto, é o barulho proveniente desses ambientes o que mais tira o sossego de condôminos e gestores, afirma o síndico orgânico Alexandre Eduardo, do Condomínio Residencial Maison Mont Blanc, localizado em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo.

“As reclamações mais frequentes em relação ao uso da varanda gourmet recaem sobre o barulho causado pelos usuários, principalmente após às 22

Adriana Fóz, psicopedagoga especialista em neuropsicologia e autora do livro “Frutração” A vida contemporânea é marcada por pessoas cada vez menos tolerantes à frustração, mais focadas em direitos que deveres e mais resistentes “a qualquer esforço de relação que não seja seu bel prazer”, analisa a educadora e psicopedagoga Adriana Fóz, especialista em neuropsicologia e pesquisadora do Laboratório de Neurociência Clínica (LINC) da Unifesp. Adriana acaba de lançar o livro “Frustração” (Editora Benvirá, 2019), onde demonstra a possibilidade de as pessoas treinarem suas competências emocionais (empatia, resiliência, gentileza, otimismo, fé e coragem) para lidar com o ambiente potencialmente conflitivo da sociedade.

“Quem não treinar essas competências vai sofrer consequências emocionais

ADMINISTRAÇÃO

Por outro lado, é preciso compreender que “a educação emocional que ocorria antes na família foi terceirizada para a sociedade, incluindo o condomínio”. “Hoje todos fazem parte da solução do problema.” Nesse sentido, Adriana recomenda ao síndico buscar orientação, formação e o apoio de profissionais de resolução de conflitos, além de realizar palestras para moradores e promover campanhas com uma comunicação assertiva.

Por fim, se não houver jeito e “o outro permanecer fechado” em sua posição, é preciso aplicar as regras, “assim como é feito na educação da criança, que funciona como uma mente narcísica”. (Por R.F.)

SAL GROSSO CONTRA BARULHO E MAU HUMOR – A síndica profissional Vanilda Carvalho precisou de três meses de conversas individualizadas com duas condôminas, vizinhas de porta, para “apagar incêndio” provocado por barulho. Ambas moram sozinhas em um prédio na região central de São Paulo e nem frequentavam mais as reuniões de condomínio para não correrem o risco de se encontrar. Motivo: A vizinha da frente ouve música o dia todo, até para dormir, e a do lado não consegue descansar por causa deste “barulho”. Em tempo, é música em estilo “new age”! Vanilda diz que procurou conversar para entender as razões de cada uma e buscar que ambas cedessem um pouco favorecendo uma convivência mínima. “Ajudei uma das moradoras a trocar a cama de lugar e a outra baixou um pouco o volume do rádio”, relata Vanilda, observando que o ambiente melhorou. Mesmo assim, ambas colocaram pequenos vasinhos com sal grosso no piso rente às portas e uma delas afixou cartazes pedindo “delicadeza” e “elegância”. De qualquer maneira, as vizinhas passaram a pelo menos participar um pouco mais da vida do prédio. (R.F.)

“ESPERTEZA” NA GARAGEM – A garagem é um dos setores que mais provocam conflitos entre condôminos, especialmente porque o brasileiro não tem o hábito de pensar no tamanho de sua vaga antes de comprar um veículo grande. Carros fora do limite da vaga dificultam a manobra do vizinho. Outro problema é quando se usa a garagem como depósito de objetos pessoais. Em um condomínio em São Paulo, Capital, um morador foi notificado de que não poderia deixar racks e pranchas “estacionadas” em uma das vagas, pois o espaço é destinado a veículos.

O jeitinho que ele deu foi estacionar ali um Opala velho em estado bastante precário e colocar seus pertences por cima. De acordo com o advogado Alexandre Callé, o condômino continua infringindo o Código Civil e o Regimento Interno e deve ser notificado novamente. “Não se proíbe ter carro velho. Mas ele não pode causar prejuízo aos demais condôminos, aí há risco de machucar alguém, de incêndio, falta higiene. Não se pode causar incômodo aos demais condôminos e isso desvaloriza o condomínio.” Além disso, os veículos precisam circular para que o condomínio faça a limpeza e manutenção da área. (Por R.F.)

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Ilustração Coronado

Fotos Rosali Figueiredo

e até de saúde mental e física”, alerta a especialista, observando que a baixa tolerância “é um fenômeno da era digital, que acaba educando as pessoas para o imediatismo”. São aparatos que “trazem muitas coisas boas, muitos recursos, mas também intolerância e desgaste”, completa.

Uma das saídas é desenvolver a habilidade de tomar decisões construtivas, afirma. Isso pressupõe a uma pessoa na posição de síndico aprender a identificar suas emoções e a dar as respostas certas. “Todos sentimos medo, tristeza, alegria, raiva, nojo e desprezo. Como lidar melhor com essas emoções? Devemos extravasá-las de maneira produtiva.”

Guardar raiva, segundo Adriana, faz mal para quem sente e explodir tampouco ajuda. Ela deixa um exemplo pessoal, de quando um condômino travou com seu carro o de Adriana e ficou durante um bom tempo observando do apartamento a situação. Ao descer e destravar a vaga, Adriana não lhe disse nada.

Mas fez um Boletim de Ocorrência. “A gente não controla o outro, controlamos a nós mesmos”, pondera. A especialista ensina também que “podemos falar a mesma coisa sem atacar, nem ofender, esse é um dos princípios da Comunicação Não-Violenta (CNV).”

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SERVIÇOS AO SÍNDICO

RECURSOS PARA A GESTÃO DE CONFLITOS NO PRÉDIO Notificação, escuta das posições envolvidas, mediação, aplicação de multas, ações judiciais etc.: Inúmeros são os recursos de gestão dos conflitos no condomínio, mas cada medida deverá ser utilizada pelo síndico de acordo com a natureza do caso.

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

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O QUE FAZER quando um mora-

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Advogada e síndica Irina Uzzun: “É fundamental compartilhar o zelo pelas normas do condomínio” A seguir, Irina descreve as medidas de gestão de conflitos no condomínio:

dor desce até a piscina do prédio para soltar

- Fim do livro de ocorrências: O corpo diretivo o substituiu pela comunicação via

rojões e comemorar a passagem do ano,

e-mails, devidamente documentados e arquivados. Segundo Irina, isso garante mais

gerando riscos e provocando reclamações

privacidade aos próprios moradores. Além disso, o zelador dispõe de um número de

em toda vizinhança? Cada condomínio

celular para receber e filtrar as demandas. “Também costumo informar meu e-mail

possui um ritual para enquadrar a quebra

e celular nas assembleias para questões urgentes. Com os membros do conselho,

das regras internas, no entanto, há casos

mantenho um grupo de WhatsApp e faço reuniões com frequência para que eles

de tal gravidade que precisam ser multados

tenham ciência de tudo o que ocorre no prédio. É fundamental compartilhar o zelo

diretamente, observa a advogada e síndica

pelas normas do condomínio, não para uma gestão autoritária, mas sim firme, porque

Irina Uzzun. O fato ocorreu no condomínio

caso contrário a convivência fica muito difícil”, analisa;

onde mora e que administra há dez anos em

- Feedback: Por outro lado, ressalta, é importante “responder prontamente visando

Perdizes, zona Oeste de São Paulo.

solucionar o problema da melhor forma possível”, circuito no qual a administradora

“É claro que na aplicação da multa demos

também entra;

um prazo para o direito de defesa do condô-

- Início da gestão do conflito: Começa “por meio de conversa ou notificação”.

mino, dando justificativa dos atos adminis-

“Muitas vezes o condômino precisa de um pouco de atenção ou simplesmente

trativos.” Ou seja, “o corpo diretivo mostrou

conversar com o vizinho para entender o que está acontecendo. Tínhamos o caso

os itens do Regimento Interno infringidos”.

de um músico morador e do vizinho que trabalhava em casa e sempre se queixava

De qualquer maneira, esta é uma excep-

do primeiro comigo, pedindo uma notificação ou multa. Até que eles conversaram,

cionalidade, observa, pois as queixas mais

se entenderam e se tornaram bons amigos”;

recorrentes no residencial têm a ver com o

- Mediação: Se houver impasse em problemas como um desentendimento entre

barulho dentro das unidades e desrespeito

vizinhos, “é fundamental a participação de um profissional mediador”. “Somente

à demarcação das vagas de garagem;

alguém habilitado poderá conduzir a solução do conflito da melhor forma”;

“praticamente recebo uma reclamação toda

- Multas: Há casos em que se tornam inevitáveis, como no exemplo do rojão ou

semana de cada um desses problemas”.

de quebras reiteradas do regulamento, que não cessam mesmo após notificações.

“Infelizmente, algumas vezes, apenas com a multa o condômino muda o compor-

SERVIÇOS AO SÍNDICO tamento e passa a respeitar as normas internas”; - Ação Judicial: Envolve casos em que a mediação tenha sido infrutífera (como o condômino negar o conserto de um vazamento que esteja prejudicando o vizinho) ou que é necessário determinar o cumprimento de uma norma técnica ou lei. “Até

O AJUSTE FINO ENTRE DIREITOS E DEVERES NO CONDOMÍNIO

mesmo para a expulsão de um condômino antissocial, como ocorreu recentemente,

Foto Rosali Figueiredo

MEDIAÇÃO ANTES DO JUDICIÁRIO

Foto Paulo Mujano

é necessária a intervenção do Judiciário”.

Negociação, mediação, cláusulas contratuais Advogada e mediadora Celeida M. C. Laporta: “Tudo tem solução desde que você ceda um pouco”

específicas (como a avaliação neutra), adjudicação, arbitragem ou o Poder Judiciário são recursos ao alcance do síndico para gerir

A mediação representa uma efetiva possibilidade de resolução de conflitos no

afirma o advogado Cristiano De Souza

condomínio, um método adequado e não simplesmente alternativo, pontua a

Oliveira (foto acima), que atua ainda como

advogada e mediadora Celeida Maria Celentano Laporta. Isto porque, conforme

mediador judicial e privado. Em entrevista

já ocorre obrigatoriamente em alguns países, a mediação deve ser acionada antes

à Direcional Condomínios, publicada no

de o conflito ir para o campo do litígio no Judiciário, garantindo desfechos mais

site da revista, Cristiano descreve a complexa

rápidos sob a concordância das partes. Mas é preciso que haja interesse das pessoas

composição entre direitos e deveres que deve

em assumir suas responsabilidades mediante o conflito, abrindo mão da tutela “de

guiar a resolução de conflitos entre vizinhos

um juiz ou árbitro” (ou síndico) e da ideia de “que alguém tem que resolver meu

ou entre condômino e administração. E

problema”, ressalva. No Judiciário, “um terceiro decide pelas partes”, o método é

propõe ritos mínimos a serem seguidos – “a

heterocompositivo (o mesmo ocorre com a arbitragem), enquanto na mediação as

imposição de penalidades, da advertência às

partes decidem”, o método é autocompositivo.

multas, deve ser observada nos critérios da

A advogada e mediadora explica as diferenças: “Recomendo a mediação quando as

Convenção do condomínio”.

partes estão preparadas para desenvolver sua autonomia da vontade, entendendo-se

O fato é que o síndico, “administrador nato

as posições de cada uma, mas com foco nos interesses para viabilizar uma autocom-

do condomínio, tem a função (direito e

posição de ganha-ganha. Tudo tem solução desde que você ceda um pouco. Esse

dever) de cumprir e fazer cumprir as normas

é um movimento mundial em direção à pacificação social”.

internas e guardar as partes comuns (Art.

A dinâmica é conduzida com o apoio de um facilitador (mediador), uma pessoa qualifi-

1.347 c/c Art. 1.348, Incisos IV e V, ambos

cada, neutra e imparcial, que usará técnicas comportamentais e de comunicação para

do Código Civil)”. Em geral, em conflitos

fazer as pessoas pensarem, juntas, na solução. “Um síndico morador, por exemplo, em

que envolvam uso da vaga de garagem,

tese jamais deveria atuar como um mediador no condomínio, como ele será neutro no

por exemplo, “inicialmente o administrador

lugar onde mora?”, questiona Celeida. A neutralidade permite escutar e compreender

deve receber a reclamação (por escrito), fazer

as necessidades de cada um, completa a especialista, que acaba de lançar um livro

a constatação do problema e comunicar

sobre o tema como organizadora e coautora. É “Mediação de conflitos na prática”,

a unidade infratora, solicitando a solução

edição da Lumen Juris, patrocinada pela CS Views Câmara de Mediação e Arbitragem

(estacionar adequadamente ou ocupar a

e organizado em conjunto com Sabrina Nagib de Sales Borges.

vaga por veículo de tamanho condizente)”.

De acordo com Celeida, o método chegou à maturidade no País. Ele foi reconhecido

Se esta não vier, outras medidas poderão ser

como uma política pública pela Resolução 125 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ),

acionadas pelo síndico, como a mediação,

em 2010, e ganhou corpo com a Lei de Mediação (de no. 13.140/2015) e o novo

“uma das formas de resolver um conflito,

Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), em vigor desde março de 2016. “O CPC

mas não a única e nem sempre a melhor”

traz mais de 34 chamados do instituto da mediação em artigos e correlatos.” Entre

– o advogado a desaconselha para “casos

eles, possibilita que nas ações judiciais em curso as partes decidam, em conjunto com

onde o interesse coletivo deve se sobrepor

os respectivos advogados, recorrer ao método e suspender o processo. (Por R.F.)

ao individual”. (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Agosto 2019

conflitos de natureza diversa no condomínio,

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DICA / ELEVADOR

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MODERNIZAÇÃO: DESAFIOS AOS SÍNDICOS E BENEFÍCIOS PARA O CONDOMÍNIO

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Ângela Merici, síndica orgânica do Residencial Maresias: “Fizemos a modernização dos elevadores como uma benfeitoria, enquanto a maioria corre atrás do prejuízo”

AS DUAS torres do Condomínio Maresias, localizado em Perdizes, zona Oeste de São Paulo, acabam de receber a modernização total dos elevadores, que envolveu desde a troca do quadro de comando (hoje computadorizado, com inversor de frequência) à reforma completa das cabinas, eliminando-se a diferenciação entre uso “social” e de “serviços”. De acordo com a síndica Ângela Merici, falta apenas arrematar o acabamento das portas externas de alguns pavimentos (do total de 29 em ambos os prédios) para que o condomínio dê por concluído o item “elevadores” de seu cronograma de investimentos.

A ideia de modernizá-los é antiga, apesar de o residencial ser relativamente contemporâneo, pois foi entregue em fevereiro de 1990. Mas o sistema de comando era ainda eletromecânico e o padrão das cabinas desagradava aos condôminos. “O assunto está em pauta desde 2013, eles queriam um elevador bonito e sem problemas. Nessa época iniciamos a arrecadação para modernizar e, em 2016, foi criada entre eles uma comissão, eleita em assembleia, até que em 2017 fechamos o contrato. Fizemos a modernização dos elevadores como uma benfeitoria, enquanto a maioria corre atrás do prejuízo.”

Os serviços foram executados em 2018, em duas etapas. A primeira envolveu a troca de comando e componentes mecânicos, e ocorreu simultaneamente a cada dois elevadores. Ou seja, em quatro meses toda essa parte estava concluída. Na sequência houve a modernização das cabinas (tema que estará na reportagem de elevadores da próxima edição de setembro da Direcional Condomínios).

Uma das partes mais desafiadoras ficou para este ano: A reforma das portas

DICA / ELEVADOR

externas dos pavimentos. “É toda uma estrutura nova que precisou ser colocada sobre uma antiga, tivemos que substituir trincos, dobradiças e operadores de porta, tudo isso impactou no funcionamento dos elevadores”, descreve a síndica. Segundo ela, muitos problemas ocorreram por força do mau hábito de moradores, “que ainda precisam entender que só podem abrir a porta externa quando a interna estiver totalmente liberada, caso contrário, o elevador trava”.

Afora isso, “o ajuste entre o comando novo e o sistema antigo das portas [de abertura de eixo vertical], com suas molas e trincos, leva um tempo e representa um grande desafio em uma modernização”, observa Ângela.

A síndica fez o acompanhamento pari passu de todo o processo e destaca, entre outros, dois principais benefícios obtidos com a modernização:

- MELHOR DESEMPENHO, SEGURANÇA E CONFORTO O comando com inversor de frequência elimina trancos na partida e na mudança de velocidade e impede a formação de degraus entre a cabina e o pavimento, independentemente da ocupação ou carga do elevador; e,

- ECONOMIA DE ENERGIA

Fotos Rosali Figueiredo

O quadro de comando computadorizado com inversor de frequência possibilita, segundo a empresa que executou os serviços, economia de até 40% no consumo de energia elétrica, pois acaba com os picos de corrente na partida e possibilita instalar sistemas como o “duplex” / “inteligente”, que evitam que dois elevadores atendam a um mesmo andar mesmo quando acionados a partir do botão do pavimento. O Condomínio Maresias não possui gerador, portanto, o mecanismo traz mais segurança para os moradores e tranquilidade para a síndica.

No contrato celebrado com a empresa, de pouco mais de R$ 270 mil, a síndica teve discriminados todos os componentes que seriam instalados. A parte mecânica e de comandos englobou 21 itens, desde os quadros de comando dos quatro elevadores, cada um com seu respectivo nobreak, a fusíveis, botoeiras da cabina, botoeiras dos pavimentos, botoeira de inspeção do poço, indicadores digitais da posição dos equipamentos, caixas de inspeção para a cabina e o poço, sensores, cabos, calhas e comutador de resgate automático de passageiro.

Portas externas dos elevadores do Condomínio Maresias, etapa final da modernização de quatro elevadores; à esq., antes da reforma estética

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DICA / ELEVADOR

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Fotos Rosali Figueiredo

APRENDIZADOS COM A MODERNIZAÇÃO PARCIAL

Síndica Vanilda Carvalho e imagem do novo painel de comando computadorizado, substituindo o antigo, atingido por um incêndio

Há cerca de um ano, a Direcional Condomínios foi conhecer a casa de máquinas do Condomínio Calixto Esperidião, no centro de São Paulo, que havia passado por um incêndio no painel de comandos de seu único elevador, causado por uma forte oscilação da rede elétrica na região. Com seis andares e somente este equipamento servindo às suas 19 unidades, a circulação dos moradores ficou quase seis meses restrita às escadas.

A partir do momento em que uma empresa foi contratada e se compro-

INTERNET DAS COISAS (IOT) CHEGA PARA AGREGAR NA MANUTENÇÃO O síndico orgânico Pedro Nagahama é profissional da área de Tecnologia da Informação (TI), por isso não teve dificuldade de entender nem de contratar um “técnico virtual” junto do pacote de manutenção dos elevadores do residencial onde mora, o Condomínio Villandre, localizado na região do Tatuapé, zona Leste de São Paulo.

“A tecnologia faz parte do meu dia a dia e ao assumir a administração do condomínio, em 2017, tinha o desafio de agilizar os processos para não prejudicar o meu trabalho profissional”, afirma Pedro. No caso dos dois elevadores do prédio, ainda sob manutenção do fabricante, as paradas eram constantes e irreparáveis, apesar de o condomínio ser dos anos 90, ter apenas 22 unidades distribuídas em onze andares. Pedro resolveu então pesquisar se havia no Brasil sistemas automatizados de manutenção como encontrava no Exterior, baseados na Internet das Coisas (IOT). E encontrou a plataforma desenvolvida pela Musca Tecnologia, batizada de LEV. Os comandos dos elevadores foram automatizados para resolver os problemas anteriores e a eles se agregou a nova solução. “Isso foi há cerca de um ano, ganhei um serviço de manutenção preditiva, preventiva e corretiva”, resume. Na prática, segundo Mário Santos, um dos desenvolvedores da plataforma, o “técnico virtual é capaz de identificar, alertar e resolver problemas, até 70% deles”, via internet. É um hardware acoplado ao comando do elevador (não necessariamente eletrônico) e associado a

DICA / ELEVADOR

meteu a fabricar as peças, já que o prédio e elevador são antigos (de princípios dos anos 70), a modernização parcial (só técnica, sem cabina) ocorreu em 40 dias, afirma a síndica profissional Vanilda Carvalho. O incêndio ocorreu no começo do mês de maio de 2018 e, na primeira quinzena de setembro, o elevador estava operando.

Síndica profissional em nove condomínios, Vanilda diz que esta foi a primeira vez que contratou este tipo de serviço. “Observei que não é simplesmente tirar uma coisa e colocar a nova no lugar, não é assim que funciona. No Calixto Esperidião, o novo teve que ‘casar’ com a estrutura antiga, que permanecerá.

Por isso, antes de uma modernização, no contrato, temos que deixar relacionado cada item que será trocado, da lâmpada da cabina ao sistema eletrônico, de forma que o novo e o antigo se ‘conversem’.”

Por limitações orçamentárias, ainda há serviços complementares a serem realizados no poço do elevador e a modernização pendente da cabina, assunto que será retomado somente depois de promovidas obras mais urgentes no prédio (impermeabilização do reservatório inferior e fachada). Metade do custo da modernização técnica foi pago com o dinheiro do ressarcimento da seguradora e o restante pelo fundo de reserva, que está sendo recomposto no momento.

De acordo com Vanilda, outros dois aprendizados ficaram desta experiência: O de que o síndico não deve deixar de fazer a modernização, precisa se organizar em tempo hábil de formar um caixa específico para esse fim; e deve contratar um profissional independente para acompanhar os trabalhos e lhe dar suporte técnico. No caso do Calixto Esperidião, o elevador estava operando bem e fora da lista de intervenções emergenciais elencadas pela síndica ao assumir o trabalho, em outubro de 2016; uma delas foi instalar extintores de incêndio, até então inexistentes no prédio. (Por R.F.)

um software, programado para levantar e cruzar diferentes informações dos componentes, da operação e viagens do equipamento.

“O técnico pode, de forma remota, restabelecer automaticamente padrões de funcionamento da máquina, emitir relatórios e/ou mandar alertas para que a empresa de manutenção entre na plataforma e faça essa gestão”, acrescenta Mário. Lançada em 2018, a solução, de acordo com o desenvolvedor, está sendo oferecida como um diferencial nos pacotes de manutenção mensais das empresas do setor e prevê, como vantagens, redução de até 99% do tempo de resolução dos chamados; informação em tempo real dos elevadores; aumento da eficiência em deslocamentos; e maior segurança para as empresas com alertas em tempo real. (Por R.F.)

- O artigo “Evitando surpresas em contratos de manutenção de elevadores”, do síndico Luiz Leitão da Cunha.

Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Agosto de 2019 - Ed. 248.

PRÓXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO

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DICA / AVCB - PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO

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SISTEMA OPERANTE É FUNDAMENTAL PARA GARANTIR SEGURANÇA

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Síndico Carlos Carmelo de Benedetto: Características construtivas dos prédios mais antigos desafiam gestores na hora de contratar adequações para o AVCB

MESMO que alguns condomínios não tenham conseguido ainda tirar ou atualizar o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), de renovação obrigatória a cada cinco anos para os prédios residenciais no Estado de São Paulo, os síndicos têm se desdobrado para contratar serviços e obras em atendimento às exigências e deixar o sistema operante.

No Condomínio Paulicéia e São Carlos Pinhal, com acessos pela Av. Paulista e Rua São Carlos do Pinhal, em São Paulo, as providências para adequações vêm sendo tomadas há um bom tempo e demandaram até a implantação de uma rede de gás natural, concluída em 2017. Construídos no final dos anos 50 na Capital Paulista, os edifícios são tombados pelo patrimônio histórico e representam um marco na história arquitetônica da cidade. Porém, suas 240 unidades eram abastecidas com botijões de gás até dois anos atrás.

O síndico Carlos Carmelo de Benedetto, que era conselheiro na época da obra do gás e assumiu a gestão em 2018, afirma que na última década os prédios receberam outras adequações (como na elétrica, nos hidrantes, extintores, corrimãos) e trocou a iluminação de emergência por blocos autônomos com LED. Mais recentemente houve treinamento da brigada de incêndio. Hoje restam três pendências, já no planejamento do síndico: A instalação de corrimãos contínuos nos finais 3 e 4; de bomba de incêndio nos 23º andares de ambos os edifícios; e a implantação de uma nova sinalização, adequada às normas.

Arquiteto e ex-diretor do Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB-SP), Carlos Benedetto observa que as características construtivas dos projetos

DICA / AVCB - PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO

Foto Rosali Figueiredo

mais antigos demandam adaptações e criatividade. Por exemplo, os patamares intermediários da escadaria dos finais 3 e 4 possuem blocos de vidro ao fundo e as paredes têm extintores e caixas de hidrantes e de passagem na altura do apoio do corrimão, o que exigiu um novo desenho para a fabricação e instalação desta estrutura, próximo serviço a ser realizado pelo condomínio.

Escadaria dos finais 3 e 4 do Condomínio Edifício Paulicéia: Desafio para projetar e instalar um corrimão contínuo com todos esses elementos na parede e o fundo do patamar intermediário em bloco de vidro

Foto Calão Jorge

“A REALIDADE DO FOGO É MUITO DURA, O CONDOMÍNIO PRECISA SE ADEQUAR!”

Sérgio Meira de Castro, engenheiro e diretor de Condomínios do Secovi-SP

Mediante a nova lei estadual que possibilita ao Corpo de Bombeiros a fiscalização dos condomínios no Estado de São Paulo, exigindo o atendimento à legislação de prevenção e combate a incêndio, o engenheiro Sérgio Meira de Castro destaca a importância de haver parcerias idôneas entre síndicos, administradoras e empresas do setor para a execução dos serviços necessários. E não somente para que o condomínio possa apresentar o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) atualizado, mas para garantir efetivamente a segurança do prédio. “A realidade do fogo é muito dura, o condomínio precisa se adequar!”, alerta Sérgio Meira, que é diretor de Condomínios do Secovi-SP. Não sem tempo. Desde a tragédia da Boate Kiss, em Santa Maria (RS), incêndio que matou 242 pessoas em 2013, síndicos e condôminos não

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DICA / AVCB - PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO

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podem alegar desconhecimento da questão, observa. “Ali ficou evidente a necessidade de se atualizar.” Entretanto, “o que mais tenho visto nos prédios antigos é a ausência da rede de hidrantes”, diz. De acordo com o engenheiro, instalar ou substituir equipamentos e adotar o novo padrão de sinalização são medidas viáveis aos condomínios, mesmo que tenham um custo. No caso da rede de hidrantes, a obra deve ultrapassar o valor de R$ 50 mil, afirma Meira, que também faz administração de condomínios.

Ele acredita que prédios fiscalizados pelo Corpo de Bombeiros, e notificados com prazos curtos para adequações a fim de regularizar o AVCB, consigam uma revisão do período “se demonstrarem empenho na busca de soluções”.

A lista de providências a serem tomadas pode ser bem extensa, desde verificar se o condomínio dispõe de um projeto original, aprovado anteriormente pelos Bombeiros, até instalar e/ou atualizar hidrantes, bombas

CONSULTOR FAZ ALERTAS

Fotos Rosali Figueiredo

Para o consultor de condomínios e gestor da área de riscos, Carlos Alberto dos Santos, apresentar um AVCB em dia não é suficiente para garantir a segurança do prédio. Ele reforça que é preciso verificar regularmente o funcionamento dos equipamentos, de forma que o síndico tenha a garantia de que tudo esteja operante na ocorrência de um sinistro.

“Infelizmente, observa-se a manutenção fake de extintores e mangueiras, um faz de conta que se recarregou e não recarregou certo” – aqui a dica é identificar cada extintor do prédio que vai para recarga e exigir que ele seja devolvido com o lacre na cor determinada pelo Inmetro (neste ano, amarela). Já as mangueiras devem ser inspecionadas em bancadas e com equipamentos apropriados e descartadas caso apresentem deformações, pontos de vazamento, problemas no encaixe, manchas ou resíduos na superfície externa, entre outros.

FALTA DE ALARME DE INCÊNDIO GEROU “COMUNIQUE-SE” – O Condomínio Siena Tower, de prédio único e 24 unidades, teve que contratar a instalação de alarme de incêndio e de detecção de fumaça para conseguir a expedição do AVCB, afirma a síndica Rosana Nichio. Isso porque, desde 2016 ele opera com portaria virtual, ou seja, sem a presença in loco de funcionários que trabalhem 24 horas contínuas, sete dias na semana. Localizado em Santana, zona Norte de São Paulo, o Siena Tower recebeu alarme sonoro e os detectores nos halls dos doze andares de apartamentos, no térreo e nos dois subsolos de garagem (fotos acima). (Por R.F.)

DICA / AVCB - PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO

de incêndio, alarmes ou central de interfones, extintores, mangueiras, luz de emergência e a sinalização (indicando a localização dos equipamentos, saídas de emergência e a rota de fuga). É preciso também treinar brigada de incêndio e dispor de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) atualizada das instalações elétricas e de gás.

Quem tem gerador de emergência deve atender às normas dos Bombeiros.

Alguns equipamentos, como os extintores, precisam comprovar manutenção anual (neste caso, a recarga; no das mangueiras, teste hidrostático).

Por fim, Sérgio Meira ressalta que mesmo com instalações adequadas talvez um condomínio não consiga controlar um princípio de incêndio e promover a evacuação de moradores e funcionários se não houver quem saiba operar os equipamentos e orientar esta saída, daí a importância da formação e treinamento de brigada, com o envolvimento dos moradores.

(Por R.F.)

Verificações periódicas são indicadas também nos sistemas de detecção de incêndio e sprinklers (obrigatórios em edifícios comerciais), na pressurização, luz de emergência, nas caixas de hidrantes (com esguichos e adaptadores para as mangueiras), botoeiras de alarme e de bomba de incêndio, e na própria bomba de incêndio. Já as ART de elétrica e do gás devem ser confiadas a um profissional idôneo, qualificado, pois a seguradora poderá se recusar a pagar eventual sinistro se identificar incompatibilidade entre o que expressam esses documentos e a situação real da instalação.

Isso tudo entra no escopo de atribuições e preocupações do síndico, porém, esse gestor não é o único responsável pela segurança do condomínio: “Os moradores que não colaboram com a retirada das lixeiras dos andares ou para a aprovação dos recursos necessários são corresponsáveis”, arremata Carlos Alberto dos Santos. (Por R.F.)

CONDOMÍNIO REALIZA MUTIRÃO ELÉTRICO PREVENTIVO O síndico Wolfram Werther, do Condomínio Cristall Parque da Aclimação, situado na zona Centro-Sul de São Paulo, instituiu um programa de mutirão elétrico no residencial de duas torres e 82 unidades. Periodicamente ele define uma semana em que “o foco de todos os funcionários” recaia com mais atenção sobre todas as instalações relacionadas à eletricidade: Quadros, disjuntores, tomadas, pinos e conectores de equipamentos, fios soltos e sem proteção, cabos de extensão inapropriados, tomadas sem tampinha, luminárias e lâmpadas etc. “A principal cousa de incêndio é algum tipo de falha elétrica, como sobrecarga, curto-circuito, instalação inadequada como ‘gato’”, justifica. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – AUTOMATIZAÇÃO, PORTARIA VIRTUAL, CFTV, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE, PORTÕES

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DICA / SERRALHERIA

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SOLUÇÕES DIFERENCIADAS PROMOVEM VALORIZAÇÃO PREDIAL Por Rosali Figueiredo

Foto Rosali Figueiredo

Síndico Rodrigo Fernandes de Freitas: Estudo comprovou valorização dos imóveis com a modernização da frente do prédio

DURANTE DEZ ANOS, entre 2004 e 2014, o Condomínio Dr. Rubens V. Brito e D. Elza S. Brito, localizado em Perdizes, zona Oeste de São Paulo, deu prioridade a uma taxa de rateio baixa, em prejuízo da manutenção e benfeitorias. Em uma região valorizada, de novos empreendimentos de alto padrão, o patrimônio dos condôminos corria o risco de depreciação, o que os motivou a trocar a gestão e a reverter o quadro.

A tarefa coube ao novo síndico Rodrigo Fernandes de Freitas, profissional do mercado financeiro que assumia pela primeira vez o cargo.

Ele precisava começar a mexer de algum lado e, como na gestão anterior uma assembleia havia aprovado a reforma da guarita, Rodrigo priorizou a obra. O síndico precisou antes recompor o caixa, reorganizar os custos do condomínio e reajustar a taxa, mas já em 2015 um projeto estava sendo executado, com proposta contemporânea e radical: A antiga guarita foi derrubada e os gradis de fechamento do prédio retirados. A frente do condomínio, construído no começo da década de 70, com duas torres e 128 unidades de cerca de 100 m2, ganhou um novo desenho.

“Reposicionamos a guarita de forma a garantir um amplo ângulo de visão para os porteiros, tanto para a entrada de pedestres quanto a garagem. O vidro é transparente e blindado. No local da antiga estrutura implantamos uma nova rampa de acessibilidade com corrimãos que atendem à norma da ABNT [NBR 9050]. E no lugar da grade optamos por uma proposta diferente de muro de vidro, sem molduras”, resume.

Segundo Rodrigo Fernandes, a obra mudou o posicionamento de mercado do condomínio na região. “Fizemos um estudo relacionando o seu custo por condômino versus a valorização imobiliária. O investimento por apartamento foi de R$ 2.800 num prazo de seis a oito meses, numa época já de crise e de desvalorização, mas cada unidade agregou de R$ 40 a R$ 50 mil em seu valor de comercialização após a modernização”, afirma. Na esteira desta obra, veio a revitalização do salão de festas (confira na pág. 10) e estudos para modernização dos elevadores (já em contratação), além de obras de impermeabilização nos jardins e na fachada.

DO PROJETO O modelo do muro de vidro no Condomínio Rubens e Elza S. Brito foi um piloto para a arquiteta Geórgia E. Z. Gadea, autora do projeto, pois difere do padrão predominante em

DICA / SERRALHERIA

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São Paulo - de vidro totalmente emoldurado em estruturas de alumínio. “Buscávamos a maior transparência possível”, pontua. O objetivo era atender à demanda do síndico, que queria uma proposta limpa, sem muita interferência e que desse visibilidade aos jardins do residencial. Desta forma, optou-se por usar perfis de aço revestidos em alumínio e afixados em uma mureta preexistente de pedra natural. O vidro é um temperado reforçado (de 10 mm), de custo 35% menor em relação ao laminado e temperado, o mais usual.

Segundo a arquiteta, o perfil de aço revestido em alumínio foi chumbado na alvenaria.

“Aprofundamos essa fundação do pilar de 80 cm a 1 metro, deixando bem firme o sistema de fixação do vidro. Isso confere mais segurança à estrutura e diminui as trepidações que acontecem no modelo convencional e que levam o vidro a estourar.” Os perfis contêm os conduítes da fiação das câmeras e da iluminação e são instalados atrás do vidro, o qual, por sua vez, é afixado com espaçadores, dispensando a necessidade da moldura e garantindo a segurança.

O conjunto vem dando “uma boa resposta técnica”, não sofreu qualquer tipo de abalo ou quebras desde que foi implantado, há cerca de dois anos, em uma rua de alto

Fotos Rosali Figueiredo

tráfego em Perdizes, incluindo parada de ônibus na calçada do condomínio.

Nova guarita e acesso de pedestres do Condomínio Dr. Rubens e Elza Brito: Funcionalidade e linhas modernas em projeto que associou com leveza diferentes tipos de materiais, incluindo aço e alumínio. À dir., a visão interna da nova rampa de acessibilidade, que ocupa o espaço da antiga portaria QUAL A MELHOR OPÇÃO DE FECHAMENTO DO CONDOMÍNIO? – A arquiteta Geórgia E. Z. Gadea (na imagem, em frente a outro projeto de sua autoria) diz que o muro de vidro está em alta, mas antes de buscar uma solução, o síndico deve observar “a linguagem do prédio”, “analisar se realmente o material agrega à arquitetura em geral”. Caso sim, o vidro traz ganhos significativos, avalia. “O seu melhor benefício é a transparência, ele traz visualmente um aspecto leve em um contexto em que as pessoas, por questões de segurança, estão se fechando em volta de muros e gradis.

Ele traz ainda a funcionalidade de eliminar, para o porteiro, vários pontos cegos que podem ser causados pelas grades de uma eclusa.” Entretanto, há cuidados a serem tomados em sua execução (a exemplo da base de sustentação da estrutura), na escolha do material e até no cuidado de se providenciar uma “muretinha de cerca de 50 cm” entre o vidro e o nivelamento do piso, para evitar “respingos da água da chuva, sujeira da rua e xixi do cachorro”. (Por R.F).

PRÓXIMA EDIÇÃO: PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA – PROJETO, BRINQUEDOS E PISOS

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ACESSÓRIOS...

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ACESSÓRIOS, ALAMBRADOS, AR CONDICIONADO

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ADMINISTRADORA, BOMBAS, COBERTURA

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CONSULTORIA, CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA, HIDRÁULICA, INSPEÇÃO PREDIAL

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ELÉTRICA

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ELÉTRICA, ELEVADOR...

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ELEVADOR, GÁS, GERADOR

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FITNESS

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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INTERFONE...

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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL

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JANELAS DE ALUMÍNIO, MANUTENÇÃO PREDIAL...

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MANUTENÇÃO PREDIAL, PINTURA PREDIAL

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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL...

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PLAYGROUND

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PISO, PORTARIA VIRTUAL

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PORTARIA VIRTUAL, SERRALHERIA...

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SERRALHERIA, SISTEMA DE SEGURANÇA

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SISTEMA DE SEGURANÇA

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO

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ESPAÇO

SIMPLIFICAÇÃO DO ESOCIAL ELIMINA 40% DAS EXIGÊNCIAS Mudanças anunciadas neste mês de julho pelo Governo Federal aliviam o trabalho das administradoras, mas empresas seguem à espera de um comunicado definitivo.

Por José Roberto Graiche Júnior

A NOTÍCIA de que o eSocial

tabela de eventos, que inclui horários, escalas e informações de folha de pagamento

seria extinto e substituído por outro siste-

dos empregados. Essa etapa exigia atenção extra dos condomínios na contratação

ma em 2020 pegou as administradoras

de autônomos e empresas terceirizadas, já que esses prestadores também estavam

de condomínios de surpresa no começo

enquadrados nas regras do eSocial.

do mês de julho. É verdade que todo o

O fim das exigências representa um alívio para empresas que vinham enfrentan-

setor reivindicava e já esperava mudanças

do dificuldades para se adequar às etapas mais complexas, que exigiam um volume

para simplificar a ferramenta, mas poucos

grande de informações. Um exemplo é a fase dos eventos não periódicos, marcada

apostavam em alterações tão amplas e sig-

pelo envio dos dados relativos aos trabalhadores e seus vínculos com as empresas,

nificativas como as que vêm sendo anun-

como admissões, cadastro de colaborador, afastamento e rescisão. Segundo o

ciadas. É preciso ressaltar que o eSocial

governo, até janeiro de 2020 as micro e pequenas empresas não serão obrigadas

não acaba em definitivo, mas passará

a aderir ao eSocial. A partir dessa data, ingressarão diretamente no novo sistema.

por uma flexibilização que promete

Entretanto, a situação pode até parecer injusta com boa parte das admi-

eliminar as exigências em até 40%.

nistradoras, aquelas que já vinham se antecipando para essa transição desde o

Como as informações são preliminares,

ano passado. Boa parte delas investiu pesado no desenvolvimento de sistemas,

as administradoras seguem se informando

softwares e treinamentos. Para essas empresas mais preparadas a situação muda

pelos canais oficiais do governo à espera

pouco, exceto que não precisarão mais se preocupar com a manutenção do sistema

de um comunicado definitivo. Pelo menos

daqui para frente. Em seu pronunciamento, o secretário especial de Previdência

por enquanto, a maioria ainda continua se

e Trabalho, Rogério Marinho, assegurou que o novo programa será formulado

orientando pelas regras originais, definidas

respeitando os investimentos feitos por essas empresas em tecnologia e capacitação

em 2014, seguindo normalmente os pra-

de mão de obra.

O que se sabe é que a simplificação está alinhada sobretudo às necessidades do

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O governo assegura que vai substituir

próprio governo, já que desde 2014 a Receita Federal e a Caixa Econômica vinham

o procedimento atual por outros dois

enfrentando dificuldades para dar baixa em algumas informações. O problema

sistemas: um da Receita Federal e outro

mais recente é de junho deste ano: algumas empresas do grupo 2 enviaram a

de Trabalho e Previdência. Informações

Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais (DCTFWeb) e pagaram a DARF

como título de eleitor, número da carteira

como solicitado, mas o sistema de cobrança da RFB acusou falta de recolhimento,

de identidade e informações de saúde e

impedindo a emissão de Certidão Negativa de Débito (CND).

segurança do trabalho deixarão de ser

As mudanças previstas para o ano que vem ainda não são claras, mas sinalizam

exigidas. Com a mudança, a perspectiva

que as administradoras de condomínios terão menos trabalho daqui para frente.

que fica é que o número do CPF será a

O governo diz que está se dedicando às alterações finais no layout da nova versão

única exigência para alimentar os dados

do eSocial. Enquanto esse layout não for divulgado, a sugestão é que empresas

de um empregado.

sigam enviando normalmente as informações, cumprindo os prazos inicialmente

Também deixa de ser obrigatória a

Foto Guilherme Tichauer

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zos preestabelecidos.

acertados. O jeito, agora, é aguardar.

JOSÉ ROBERTO GRAICHE JÚNIOR Advogado e presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

Mais informações: info@aabic.org.br.

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