A gestão amadora do condomínio praticamente não se sustenta mais na atualidade. Mesmo que o Governo Federal tenha acabado de prorrogar o início das próximas fases de implantação do eSocial para os integrantes do Grupo 3 (incluindo condomínios), síndicos e administradoras terão muito trabalho para ajustar as informações da folha de pagamentos ao sistema neste segundo semestre. Esta fase teria que estar integrada à plataforma agora em julho e foi transferida para janeiro de 2020. Havia muita gente despreparada mesmo às vésperas de começar a alimentar o sistema com esses dados, pontua o síndico profissional Nilton Savieto em entrevista à Direcional Condomínios
A questão do eSocial é uma das reportagens que a revista traz nesta edição comprovando que o amadorismo precisa, definitivamente, sair de cena no condomínio. A plataforma é complexa e possibilita, por exemplo, cruzar informações de tomadores, prestadores e trabalhadores, o que certamente penalizará quem estiver em débito com as obrigações trabalhistas, previdenciárias e de saúde e segurança no trabalho. Outra área que irá gerar sanções sobre os condomínios despreparados é a de prevenção e combate a incêndio, pois os Bombeiros de São Paulo passaram a fiscalizar os prédios desde abril passado e estão exigindo sistemas operantes e o Auto de Vistoria (AVCB) em dia, conforme mostra reportagem na revista. Melhor, entretanto, do que agir sob o imperativo de uma obrigação é levar ao prédio uma cultura de gestão que valorize os interesses da coletividade e a transparência, caso da padronização dos processos licitatórios para compras, obras e serviços (reportada na matéria de capa) e da auditoria preventiva (assunto da pauta de administração). Também é importante atuar com planejamento de obra e da verba correspondente, especialmente para instalações complexas e de manutenção cara, como a fachada e a hidráulica, temas que completam as dicas da edição. Se com planejamento e profissionalismo a gestão do síndico já é trabalhosa, imagine se ele tiver que ficar só apagando incêndios, sem dinheiro e sem prazo?! Prepare-se, a Direcional Condomínios quer deixar aqui, mais uma vez, a sua contribuição!
Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora
Tiragem auditada por
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SÍNDICOS, PREPAREM-SE PARA O NOVO EVENTO DA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS!!
DIA 25/09/2019, NO ESPAÇO HAKKA, EM SP
Temas: Saber viver em coletividade; Planejamento orçamentário para 2020 & Condomínio do futuro. Com Marcio Gomes (a confirmar), Sérgio Craveiro e Odirley Felício da Rocha. Saiba mais na pág. 09.
Sumário
04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: Os gatos do condomínio
05. Informe Publicitário: .................................................................................. Seciesp 06. Capa: .......................... Orçamentos “sem pé nem cabeça”: Padronizando licitações 10. Administração: Auditoria & Revisão de contratos: Em defesa do condomínio
12. Serviços ao Síndico: .... Novas fases do eSocial “apertam” as rotinas administrativas
14. Coluna: ................. Compliance & Gestão de Contratos: Desconfiança ou proteção?
15. Artigo: ....O condomínio e o eventual reconhecimento de sua personalidade jurídica
22. Dica: ....................................................................... Hidráulica: O retrofit em etapas
24. Dica: .... AVCB: Poder de fiscalização dos bombeiros aumenta pressão sobre síndicos
66. Espaço AABIC: ............................ eSocial ainda desafia administradoras e condomínios
Em breve a IOT – Internet das Coisas será uma tecnologia comum em elevadores e escadas rolantes no Brasil. Os novos elevadores serão compatíveis com uma espécie de computador de bordo conectado por um cartão sim (semelhante ao dos telefones celulares) na nuvem onde um software poderá antecipar falhas dos equipamentos. O que a nova tecnologia agregará para o condomínio?
Diversos alertas podem ser disparados informando sobre ocorrências, defeitos, até passageiros presos. A própria plataforma poderá enviar mensagens aos técnicos das empresas. Tanto pode disparar uma ordem de atendimento imediato, por uma emergência, como indicar que o equipamento pode esperar para que a intervenção ocorra na próxima manutenção.
Atualmente nos contratos de manutenção, reparos e serviços acontecem de forma corretiva, quando há algum chamado por defeito ou por visita periódica.
Com a IOT será possível prever estatisticamente a substituição dos componentes, antes que falhem. Relatórios e análises ficarão muito mais precisos, diminuindo expressivamente o tempo e a incidência de elevadores parados.
Além disso, a conectividade permitirá a criação de novos negócios. Um deles é transformar as portas dos elevadores em telas para publicidade, assim como laterais de escadas e esteiras rolantes. Desta forma, além de anúncios, os usuários poderão receber mensagens comerciais e informações para de segurança.
É o elevador acompanhando as novas tecnologias para mais segurança e o conforto dos usuários.
Em caso de dúvidas, consulte o Seciesp.
ORÇAMENTOS “SEM PÉ NEM CABEÇA”: PADRONIZANDO LICITAÇÕES
Quando o síndico orça uma obra, ele costuma esbarrar em diferenças que chegam a até dez vezes entre o menor e o maior valor, além de escopos de serviços confusos ou incompletos, brechas para aditamentos, custos inconsistentes de mão de obra e materiais etc. Mas os gestores começam a mudar esse cenário e a organizar as licitações.
Por Rosali Figueiredo
O síndico Fabio Schmitt:
“Nunca se deve partir do zero na hora de buscar um orçamento, é preciso haver um escopo técnico prévio do que precisa ser feito”
LEVANTAR orçamentos para obras e serviços é uma das atividades mais trabalhosas na administração de um condomínio, situação que ganha uma carga extra quando o síndico tem em mãos uma demanda técnica pouco comum no mercado. Ao assumir como síndico orgânico a gestão do Condomínio Edifício Nouveaux Alto do Ipiranga, na zona Sudeste de São Paulo, Fabio Schmitt tinha como desafio fechar em vidro a lateral da sala da piscina aquecida. A construtora havia entregue o ambiente “integrado” à piscina externa, vulnerável ao vento, ao frio, gerando desconforto aos usuários.
O problema era que o envidraçamento, para uma extensão de 25 metros lineares, teria que ter suas bases afixadas na laje de cima, pois o piso no local é elevado, mesclado ao deck da piscina externa, ou seja, não dava condições de sustentação à nova estrutura. “Fizemos orçamentos com vários fornecedores,
pela dificuldade de achar alguém que atendesse a essa condição técnica de executar uma base de sustentação a partir da laje superior”, afirma o síndico. Apenas duas empresas se habilitaram a atender a essa condição, uma das quais escolhida para a execução do projeto.
Segundo Fabio Schmitt, a experiência mostra que “nunca se deve partir do zero na hora de buscar um orçamento, é preciso haver um escopo técnico prévio do que precisa ser feito”. Essa é a regra no condomínio, completa o gestor, destacando que há engenheiros no conselho, “o que facilita muito na hora de orçarmos projetos grandes”. Por exemplo, no auge da crise hídrica, entre 2015 e 2016, o corpo diretivo orientou a contratação de análise geológica sobre a disponibilidade hídrica no lençol freático antes de instalar um poço artesiano no residencial. Síndico orgânico desde 2013 e profissional da área de TI, Fabio conta que os engenheiros ajudaram ainda no embasamento técnico para se fazer a cotação do poço e a execução dos serviços em 2016.
Porém, até que se chegasse a isso, o síndico promoveu um processo mais amplo de licitação e contratação, conforme resume a seguir:
A – Primeiro contratou a sondagem do solo;
B – Na sequência, visitou os prédios da região com poços para conhecer a experiência de cada um;
C – Organizou, então, um escopo prévio de valores, o que, juntamente com projeções de volume do futuro poço, possibilitou “levar esses cenários à assembleia de condôminos”. “Precisávamos ser claros e transparentes, mostrando que o poço artesiano seria um investimento de risco, a assembleia teria que decidir, o corpo diretivo não podia assumir isso sozinho”;
Foto Rosali Figueiredo
D
– Com o aval da assembleia, foi realizada a licitação junto aos fornecedores, “já com uma base orçamentária aprovada pelos condôminos, mas prevendo ‘uma certa gordura’ para situações inesperadas.” “O valor aprovado pela assembleia serviu como teto do investimento”;
E – O escopo técnico organizado pelo corpo diretivo deu a base para as cotações, cujas propostas foram avaliadas pelo grupo;
F
– A empresa previamente escolhida foi submetida a uma “sabatina” com o corpo diretivo. “Itens que estavam confusos na proposta foram esclarecidos e incluídos no contrato, para que estivéssemos mais seguros”, observa Fabio;
G – Por fim, a minuta do contrato foi analisada pela área jurídica da administradora, “que não mexeu na parte técnica”.
Segundo o gestor, o condomínio, de duas torres, área de lazer completa e 148 unidades, ficou satisfeito com o resultado da obra. “Empreendimentos de porte maior, como o nosso, já estão percebendo a necessidade de controlar seus processos, até porque os moradores pedem melhor qualidade dos prestadores de serviços”, arremata Fabio Schmitt, que trabalhou durante 25 anos no mercado corporativo e foi gerente de projetos. Atualmente ele faz consultoria (coaching) para síndicos, com o propósito de auxiliá-los na reorganização dos procedimentos de gestão.
PLANILHAS AJUDAM A CLAREAR ORÇAMENTO
O síndico profissional Luiz Leitão da Cunha, que desde 2016 realiza a modernização das instalações do Condomínio Edifício Fernão Dias, costuma lançar em planilhas cada momento de uma obra, contendo o tipo de material a ser empregado, a escala de valor e/ou tamanho de área. No momento, ele acompanha o retrofit da frente do prédio de quase 50 anos, localizado no bairro de Cerqueira César, em São Paulo. A cotação dos serviços foi dividida em quatro partes: Construção da Guarita; da nova escadaria; apoio civil à instalação do novo gradil; e pavimentação externa. Cada parte, por sua vez, foi subdividida em intervenções previstas, a exemplo do quadro abaixo. A cotação foi realizada item a item.
CONSTRUÇÃO DA NOVA ESCADARIA – ETAPAS E PARÂMETROS PARA ORÇAMENTO
Ordenação e desvio de passagens de pedestres com tapumes, cercados e sinalizados
Remoção de gradis
Demolição de jardineira existente
Remoção dos revestimentos dos degraus
Introdução de eletrodutos no piso para iluminação, interfones, TV, portões eletrônicos e outros
Regularização e nivelamento do piso
Execução de alvenaria para as duas novas jardineiras
Execução em alvenaria dos novos degraus centralizados
Revestimento das paredes das jardineiras com as mesmas pedras removidas e com o mesmo padrão de acabamento
Revestimento dos degraus da escadaria em pedras serradas tipo "goiás"
Revestimento de cabeceiras das muretas das jardineiras com pedra tipo "goiás"
Instalação de corrimãos em aço inoxidável (ou outro padrão)
Limpezas diárias, limpeza final e transporte de entulhos em caçamba
Fonte: Síndico Luiz Leitão da Cunha
Legenda:
- UN (Unidade) em ‘vb’: Conforme verba disponível; QT: Quantidade. A planilha completa está disponível no site da Direcional Condomínios. Saiba como acessá-la ao final da pág. 08.
“As planilhas equalizadas facilitam não só o trabalho de decisão, mas também a fiscalização pelo conselho fiscal e a exposição dos orçamentos aos participantes das assembleias”, observa Luiz Leitão. O síndico destaca que “preços excessivamente fora da média, tanto para cima quanto para baixo, devem ser desconsiderados”. “No caso do Fernão Dias, ao analisar uma das propostas, de preço exageradamente inferior ao das demais, o conselho concluiu que o custo
dos materiais, sem impostos, atingia 75% do valor orçado, sem considerar a mão de obra, que pesa bastante em obras civis, de sorte que o fornecedor, muito provavelmente, não teria fôlego para terminar a obra”, finaliza Luiz Leitão. (Por R.F.)
“O
MAIS IMPORTANTE É SABER ‘O QUE’ SE VAI CONTRATAR”
Executiva aposentada, com experiência no gerenciamento de compras de uma multinacional da área de tecnologia da informação (TI), a síndica profissional Kelly Remonti (foto) levou para a gestão do condomínio ferramentas de controle já bem consolidadas no mundo corporativo. Não à toa, hoje realiza palestra para síndicos sobre o planejamento e execução de obras. “Independente do porte da obra ou serviço, o mais importante é saber ‘o que’ se vai contratar”, pontua Kelly. Em um contrato corriqueiro para os condomínios – o de manutenção de portões -, Kelly sugere, por exemplo, incluir a periodicidade da lubrificação, da revisão de peças, bem como da sua troca por desgaste. “É preciso formar esse escopo juntamente com o fornecedor, um parceiro em quem se confie”, diz.
Com relação a obras, a síndica recomenda sempre o apoio técnico de engenheiros e/ou arquitetos, que farão o diagnóstico do problema, indicarão a melhor solução correspondente e ajudarão a padronizar as cotações. “O trabalho do síndico nunca é solitário”, destaca. Nos condomínios que administra, Kelly sempre estabelece parcerias com os próprios moradores para auxiliá-la nesses processos, como no Residencial Alphama, onde conta com o apoio da comissão de obras, composta por um engenheiro eletricista, uma arquiteta e uma advogada. De acordo com a síndica, é fundamental, porém, que serviços e obras façam parte de um planejamento de curto, médio e longo prazo, com os respectivos cronogramas e previsões orçamentárias. Desta forma, em uma emergência, o condomínio terá verba disponível até mesmo para contratar uma avaliação prévia. “Quem diz, por exemplo, que você terá que trocar tudo? Busque uma empresa especializada em laudos, pois esta é uma parte da solução”, conclui. (Por R.F.)
PREPARANDO A LICITAÇÃO NO CONDOMÍNIO
"Deve-se detalhar ao máximo o serviço ou produto/material desejado, e fornecer o máximo de informações que possam ser realmente importantes para a empresa ou o profissional convidado para participar da licitação" (Carlos Alberto dos Santos, consultor de condomínios/ foto à dir.)
O consultor Carlos Alberto dos Santos, que faz a gestão de riscos em condomínios e acompanha a contratação e execução de contratos, sugere aos síndicos definir suas escolhas inicialmente “pela melhor proposta” e, se possível, depois, “pelo melhor valor”. “Ou seja, o que vale é a melhor condição para o condomínio. E não basta fazer três cotações, elas têm que ser comparadas com base em dados concretos”, explica. A seguir, em entrevista à Direcional Condomínios, o consultor apresenta alguns aspectos a serem considerados para formar essa base.
- ANÁLISE PRÉVIA & PROJETO
“O síndico precisa ter conhecimento de todas instalações e equipamentos que o condomínio possui, do almoxarifado, das condições ou estado da manutenção e, principalmente, acompanhar as tendências de mercado, tecnologia, materiais e produtos. Por exemplo, algum tempo atrás, quando se falava em retrofit das instalações de gás, o cobre era o mais indicado, porém, hoje há material de menor custo e com a mesma qualidade e confiabilidade, como a tubulação multicamada em alumínio. Além disso, para a hidráulica, elétrica, gás, elevadores, área construída etc., todas as obras necessitam de um novo projeto [às vezes de uma inspeção de engenharia], não só para assegurar uma instalação conforme as normas de segurança, mas para que a licitação garanta a execução do serviço e o emprego do material que o condomínio precisa.”
- UM EXEMPLO, A MODERNIZAÇÃO DOS ELEVADORES
“Nos elevadores, quando se tratar de ‘modernização’, é preciso incluir nos contratos também os equipamentos obsoletos ali instalados, caso da ventilação, luz de emergência, corrimão, interfone, alarme e sistema de chamada, além do espaço interno da cabina e dos componentes visuais, como displays e botoeiras (chamada e incêndio). Muitas vezes são necessários reparos de alvenaria que nem sempre estão inclusos neste tipo de contrato.” (Edição R.F.)
AUDITORIA & REVISÃO DE CONTRATOS: EM DEFESA DOS INTERESSES DO CONDOMÍNIO
A imagem da auditoria no senso comum aparece ainda muito colada à “caça a fraudes”. Mas nas empresas e em alguns condomínios ela se tornou uma prática estratégica, pois ajuda a identificar falhas e a melhorar processos contábeis e contratos.
Por Rosali Figueiredo
CONFORME os condomínios têm implantado uma gestão estratégica de seus recursos e patrimônio, as auditorias, principalmente as preventivas, ganham espaço como aliadas dos síndicos, dos conselheiros e da transparência. No Condomínio Cristall Parque da Aclimação, na zona Centro-Sul de São Paulo, a auditoria é feita mensalmente há três anos sobre as pastas de prestação de contas organizadas pela administradora, antes do fechamento e envio ao corpo diretivo. “O objetivo de contratar a auditoria foi não somente para auxiliar na parte tributária, mas para orientar processos e procedimentos mais adequados. Por exemplo, nas compras emergenciais de baixo custo antes o gerente vinha com recibo, que não vale nada, mas este entrava na contabilidade. Com base na auditoria,
Síndico Wolfram Werther: “Precisamos desmistificar a auditoria, ela é sobretudo uma segurança para o síndico e o conselho”
reorientamos o procedimento, agora o gerente precisa trazer o ticket do caixa com todas as informações necessárias, como os impostos pagos em relação ao produto adquirido”, ilustra o síndico Wolfram Werther. Graduado em administração de empresas, Werther trabalhou por 20 anos em empresas multinacionais e hoje procurar aplicar processos de gestão empresarial nos condomínios, incluindo contratação de auditorias. Além de síndico orgânico no Cristall, ele dá consultoria a outros empreendimentos.
“Precisamos tentar desmistificar a auditoria, que não significa acender uma luz vermelha e sugerir que alguém está roubando. Ela é sobretudo uma segurança para o síndico e o conselho. Quando você diz na assembleia que as contas foram auditadas mensalmente isso dá uma segurança para todos os envolvidos. Hoje em dia, ao deixar de se recolher algo, as consequências podem ser graves e, com o eSocial, isso ficou mais sério. A auditoria quase zera os riscos, torna a administração mais transparente. É um custo que se paga em função de todos esses benefícios”, pontua o síndico.
MELHORANDO PROCESSOS
Segundo Werther, no Cristall Parque Aclimação “a administradora manda eletronicamente a pasta de prestação de contas do mês para a auditoria”. “Esta faz um pente fino, analisa cada item e aponta eventuais falhas em documentos ou informações. Esses apontamentos voltam para a administradora se posicionar e/ou corrigi-los. Eles também são informados ao síndico e deste para o conselho. A aprovação da pasta é feita com tudo redondo, corrigido.”
Werther destaca que a contratação da auditoria preventiva, “de comum acordo com conselho”, “ajudou ainda a repensar processos e contratos antigos do condomínio, alguns com cinco anos”. “A auditoria sugeriu melhorar procedimentos, rever valores, compatibilizar ou enxugar. Por exemplo, nas telecomunicações tínhamos quatro ou cinco fornecedores,
Foto Paulo Mujano
ADMINISTRAÇÃO
conseguimos, por sugestão da auditoria, concentrar todos os serviços em um só, diminuindo e otimizando os custos.” A auditoria confrontou ainda o Regulamento Interno com a Convenção e apontou algumas incompatibilidades, acrescenta.
Werther recomenda que a auditoria seja “independente e separada”. E, além de atuar preventivamente sobre o conjunto das pastas, um dos focos desta ferramenta é “observar se as retenções de tributos e impostos são feitas e lançadas corretamente, isso não só por parte da administradora como pelos prestadores de serviços, porque às vezes eles emitem uma NF de forma equivocada”. “A NF nada garante 100%, precisa ver se lançou o imposto na alíquota correta, isso a administradora não sabe, muito menos o síndico.”
Para os síndicos que estão assumindo a gestão em novo condomínio, Werther recomenda a “auditoria nem que seja pontual, de um a dois meses”. “Não é caça às bruxas, mas observar procedimento indevido, falhas em documentos de prestadores de serviços etc. A legislação é complexa, muda e a auditoria tem a expertise de ir a fundo, confrontar dados, checar as informações. A administradora fica mais no operacional”, argumenta. Outra possibilidade é contratar auditorias pontuais, periódicas, “pegando dois a três meses seguidos, quase um projeto piloto; se tiver poucas falhas, o síndico corrige; se houver muitas, pode tornar a auditoria mensal”. “Na era do compliance, devemos ter ferramentas de administrar de forma mais completa e transparente os recursos dos outros”, arremata Werther. Por fim, o síndico aponta que existem ainda situações de “falhas, erros processuais e até má fé, como superfaturamento”, que justificam a contratação de auditoria pelos condomínios.
O síndico profissional Celso Lima, que administra, entre outros, o Innova Blue, grande condomínio residencial de Osasco, na Região Metropolitana de São Paulo, também recorre à auditoria preventiva, especialmente “para a parte tributária, que é o nosso maior desafio, porque ela muda o tempo todo”. Mas, em seu caso, a auditoria é feita ao final de cada exercício anual.
CONTRATOS: ATUALIZAÇÃO E PADRONIZAÇÃO
Quando o síndico começa a trabalhar em um condomínio, deve promover “a revisão de todos os contratos, nem que seja para confirmar que está tudo certo”, defende Wolfram Werther. É inevitável, no entanto, atualizar o escopo de trabalho, “pois isso muda ao longo do tempo, se agregam serviços”, diz. “Por exemplo, às vezes se coloca a piscina na manutenção de bombas, na prática o condomínio e o prestador de serviços fazem esse acordo sem alterar o contrato, fica uma lacuna.” Os contratos devem ser ajustados também em termos de valores (acréscimo ou decréscimo), impostos (“que mudam bastante”), por alteração da razão social da empresa etc.
Para o síndico e consultor Fabio Schmitt, as renegociações devem buscar “sempre um upgrade para o condomínio”. Já o auditor Hélio Souza explica como a auditoria auxilia o processo: “Identificamos, por exemplo, casos de cláusulas leoninas de rescisão, com multas de até seis meses do contrato mensal, quando o normal seria de 30 dias. Geralmente os contratos apresentam algum vício. A prática indicada é o condomínio oferecer um modelo padrão para os fornecedores, que dirão se poderão atendê-lo ou não”. (Por R.F.)
NOVAS FASES DO E-SOCIAL “APERTAM” AS ROTINAS ADMINISTRATIVAS
O Governo Federal acaba de prorrogar as novas etapas do eSocial, no entanto, o ideal é aproveitar o adiamento para corrigir as falhas que persistem e se preparar para o momento em que guias somente poderão ser pagas quando tudo estiver no sistema.
Por Rosali Figueiredo
A ROTINA administrativa dos condomínios precisa ser ajustada no detalhe para que consigam efetivar sua integração ao eSocial. O sistema tem sido implantado gradualmente conforme o porte das empresas e organizações; os condomínios integram o Grupo 3 (ver destaque ao final da pág. ao lado).
O fechamento da folha de pagamentos dos integrantes do Grupo 3 junto ao sistema ficou para janeiro de 2020. Mas condomínios e administradoras já têm a obrigação, desde abril passado, de lançar dados dos trabalhadores e de seus vínculos na plataforma, caso dos atestados médicos. “Precisamos comunicar a data de emissão, período de afastamento, dados do médico e o CID”, afirma Christiany Jorge, gerente de pessoal de uma grande administradora estabelecida em São Paulo.
O fato é que o prazo administrativo das rotinas trabalhistas ficou curto. “Toda informação relativa a salários, encargos, férias, horas extras, rescisões, afastamentos etc. terá que estar configurada de acordo com os parâmetros do eSocial. A administradora precisará organizar neste padrão, conferir e enviar para o eSocial. Em poucos minutos receberá um retorno da plataforma sobre a ocorrência ou não de erros”, descreve a gerente. Sua empresa já está preparada para operar nessa sistemática, a qual entraria em vigor agora em julho e ficou para janeiro de 2020.
E na sequência deverá vir outra etapa em
Síndico Nilton Savieto, planejamento desde 2017: “O trabalho é grande e não estou vendo muita movimentação dos condomínios”
que sem estas informações o condomínio não conseguirá emitir as guias de recolhimento do FGTS, INSS, DARF etc. Antecipar o fechamento da folha de pagamentos para o dia 25 será o ideal, afirma a gerente, de forma que “tudo esteja conferido e redondo até dia 30”. Christiany explica que encontra às vezes a plataforma mais lenta conforme se aproxima o final do mês, portanto, para o último dia útil deve ficar o mínimo de pendência.
Isso demonstra a importância de que administradoras, síndicos e zeladores (ou gerentes prediais) estejam afinados para comunicar de imediato qualquer intercorrência no ambiente do trabalho, para evitar atrasos ou falhas, observa o advogado José Roberto Graiche Junior, presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).
Segundo ele, as administradoras se preparam desde 2017 para a nova realidade. “Adaptamos os procedimentos dos condomínios às planilhas do eSocial. A Aabic editou cartilha com sugestões de rotinas de trabalho, prazos, modelos de formulários etc. Dá mais trabalho, mas temos conseguido passar as etapas com êxito”, avalia. E se não atender a esses cronogramas e/ou deixar de prestar qualquer informação, o condomínio ficará sujeito a multas, lembra o presidente (Leia o artigo de autoria de José Roberto Graiche Júnior sobre o assunto na pág. 66 desta edição).
QUASE DOIS ANOS DE PREPARAÇÃO
Para o síndico profissional Nilton Savieto, a integração ao eSocial tem ocorrido sem percalços nos condomínios onde pôde trabalhar com antecedência. “Estamos nos
Foto Paulo Mujano
preparando desde o final de 2017”, afirma. “Tudo foi alterado gradualmente em termos de prazos e procedimentos, para entrar nos requisitos do eSocial. Conseguimos ter hoje a folha pré-montada até o dia 25, no máximo dia 26, para depois fazermos somente os ajustes.”
Mas em um condomínio que assumiu em fevereiro deste ano, com todos os funcionários próprios, Nilton precisou começar do zero para que em abril já estivesse com os dados dos trabalhadores na plataforma. “Tivemos que reorganizar tudo, do número de horas extras à cobertura de férias. Tudo precisou ser revisto e planejado. Na verdade, o trabalho é grande e não estou vendo muita movimentação dos condomínios nesta área. Eles terão um problema sério, porque as multas serão pesadíssimas”, observa.
O síndico conta que entre 2017 e 2018 promoveu treinamentos para zeladores e gerentes prediais, dos quais participou. “Isso é fundamental, porque qualquer coisa que aconteça no condomínio com o trabalhador, o envio tem que ser imediato para a administradora e, desta, para o sistema.” Nilton destaca que vem procurando se antecipar ao cronograma do eSocial e acompanhando a integração das empresas de terceirização de mão de obra com as quais mantêm contratos.
IMPACTOS
A síndica Kelly Remonti começou a preparação do Condomínio Top Village em princípios de 2018. Naquele ano foi feita a atualização do cadastro com todas as informações dos funcionários, de seus dependentes, do descritivo de suas funções e responsabilidades. “Como tínhamos isso feito com antecedência, foi tranquilo alimentar o eSocial.” De acordo com a síndica, o sistema traz dois principais reflexos sobre a gestão do condomínio: Na comunicação com o funcionário, “que precisa ser direta para atualizar desde uma mudança de endereço até o estado civil e o nascimento de filhos”; e na relação com fornecedores. “Se algum condomínio ainda trabalhava com ‘recibo’ não vai mais conseguir. Tem que ser nota para conseguir fazer a retenção do INSS sobre serviços”, ilustra. “Trabalhar com condomínio atualmente é como trabalhar com uma empresa. Há um grande banco de dados que o Estado vem estruturando para cruzar informações e promover uma fiscalização informatizada”, compara Kelly, ao dimensionar o impacto do eSocial sobre a administração condominial.
DÚVIDA: SERÁ POSSÍVEL CONTRATAR EMPRESAS
SEM E-SOCIAL?
“Na parte trabalhista, o condomínio não conseguirá contratar o que não estiver integrado ao eSocial, pois ele precisará das informações deste prestador de serviços para alimentá-las na plataforma. Caso contrário, uma eventual multa por falha na documentação ou prazo virá para o condomínio. Na verdade, o eSocial vai ajudar a expurgar muita gente que trabalha errado. As empresas terão que se adaptar,
SERVIÇOS AO SÍNDICO
o que se fazia na informalidade não será mais possível. Já o trabalhador autônomo não precisará se enquadrar ao eSocial, mas declarar os recebimentos no seu Imposto de Renda, pois o condomínio precisará informar todo o pagamento feito. E o eSocial possibilita o cruzamento de dados.” (Advogado José Roberto Graiche Jr.)
CRONOGRAMA DO E-SOCIAL PARA CONDOMÍNIOS (GRUPO 3*)
No final do mês de junho, a plataforma do eSocial do Governo Federal anunciou prorrogação de prazos para entrada em vigor das novas fases do programa. Confira.
1º momento – Realizado a partir de 10/01/2019: Cadastros do empregador e tabelas;
2º momento – Realizado a partir de 10/04/2019: Lançamento dos dados dos trabalhadores e vínculos com as empresas;
3º momento – Início em Janeiro de 2020 (Estava programado para julho deste ano): Envio da folha de pagamento;
4º momento – Seria em Outubro de 2019 (Nova data não havia sido informada até o fechamento desta edição): Substituição da GFIP para o recolhimento de contribuições previdenciárias e para o recolhimento do FGTS;
5º momento – Ficou para 2021 (O início estava previsto para Julho de 2020): Envio dos dados de segurança e saúde do trabalhador.
*O cronograma do Grupo 3 recai sobre empresas do Simples nacional, empregadores Pessoa Física (PF), Produtores Rurais PF, MEI, sindicatos, condomínios, associações e entidades sem fins lucrativos. Fonte: http:// portal.esocial.gov.br.
direcionalcondominios.com.br
- O artigo "Nova realidade do eSocial: É hora de abandonar o famoso e pejorativo ‘jeitinho brasileiro’ de administrar seu pessoal”, do administrador Marcio Bagnato.
Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Julho de 2019 - Ed. 247.
COMPLIANCE & GESTÃO DOS CONTRATOS: DESCONFIANÇA OU PROTEÇÃO AOS ATOS DO SÍNDICO?
O COMPLIANCE, especialmente o Compliance Condominial, vem ganhando relevância irrefutável no setor. O leitor tem ouvido falar sobre as novas ferramentas administrativas utilizadas por síndicos a fim de implantar gestões mais eficazes, entre elas o SLA (Service Level Agreement) , que nada mais é do que o próprio contrato em que um dos contraentes, na qualidade de cliente, busca o benefício de acompanhar a execução detalhada do que foi contratado.
Ainda que seja louvável o uso desta técnica na administração condominial, oriunda do setor de tecnologia da informação, existe grande dificuldade para o síndico acompanhar a execução dos trabalhos. É preciso estar um passo à frente, como, por exemplo, recorrer-se a uma ferramenta como o KPI (key Performance Indicator), que possibilita classificar o desempenho de um determinado fornecedor através de indicadores de performance preestabelecidos.
O mais importante, entretanto, para o síndico e o condomínio, é voltar-se a um sistema como o Compliance, que vai muito além dessas ferramentas, pois representa a adoção prática de uma metodologia, uma cultura. Esta cultura está ligada a premissas básicas de trans-
Por Claudio Caivano
parência, normatização, cumprimento das leis, além da melhoria contínua pautada na ética e na integridade moral. O Compliance Condominial é a adoção da cultura do Compliance com a setorização específica. E suas premissas devem guiar a elaboração de contratos, entre outros aspectos da administração do síndico.
Vivemos em um País onde, por décadas, reputações foram destruídas e a verdade teve pouco ou nenhum valor. A mitigação do mérito e das boas práticas com o intuito de supostamente equalizar oportunidades foi um desserviço ao Brasil, às empresas, às instituições e, como percebemos após o enfrentamento de uma crise sem precedentes, um desserviço aos valores éticos e morais. O Brasil se afastou da verdade. A verdade só é atingida pela informação, pelo conhecimento. Há de se desbravar o conhecimento, utilizar-se a leitura, o aprendizado como ponte para melhoria de condições, aproveitamento de recursos e, principalmente, para impedir o desperdício. Os recursos, como o tempo, têm se tornado cada vez mais escassos. Somente o conhecimento pode trazer seu melhor aproveitamento, eis que esta é a verdade. O substantivo feminino verdade tem origem etimológica no latim “verita”, ou seja, “ver algo”, em tradução livre. Enxergar algo que represente o original, não cópia, uma representação em conformidade ao que de fato é! Verdade é conformidade. Neste ponto, premissa posta, podemos aduzir que a verdade é o Compliance. O termo Compliance advém do inglês to comply, “conformidade” em português. Sendo assim, em seus princípios, o Compliance pressupõe transparência!
Para efeitos de comparação, se pretendemos um melhor uso da arrecadação do IPTU na municipalidade, da mesma maneira devemos exigir um melhor uso da arrecadação condominial. Conhecer a verdade é menos custoso, demanda muito menos esforço, eis que a aplicação empírica de tentativa e erro custa mais caro do que o conhecimento para efetivar determinada ação!
Assim, retornando à “Verdade (Compliance) Condominial”, imagine um contrato sendo executado de forma correta uma única vez. Barato é fazer uma única vez e bem feito! E o Compliance Condominial já é uma realidade. A ferramenta torna a administração condominial participativa, transparente e eficaz, sendo não uma ferramenta de fiscalização dos afazeres do síndico, mas justamente o contrário: Uma ferramenta que o protege, demonstrando que o gestor tomou todos os cuidados inerentes ao seu trabalho para desempenhar a função com excelência e eficácia!
CLAUDIO CAIVANO
Advogado especialista em Direito Tributário e Processual Tributário e em Direito Condominial pela EPD. Certificado em Compliance Avançado pela Thomson Reuters. Proprietário da ALL 4 Condomínio Compliance Condominial Ltda. Mais informações: clcaivano@clcaivano.com.br.
Foto Rosali Figueiredo
O CONDOMÍNIO & OS IMPACTOS DE EVENTUAL RECONHECIMENTO DE SUA PERSONALIDADE JURÍDICA
NÃO É DE HOJE que os condomínios edilícios enfrentam um debate sobre a sua personalidade jurídica, nos termos da lei. Uma vez que eles não se encontram no rol de pessoas jurídicas estabelecido pelo Código Civil, para certas atividades e negócios jurídicos o condomínio edilício precisaria de um reconhecimento legal. Porém, se isso vier a ocorrer certamente haverá impactos na gestão diária do condomínio e, notadamente, sobre os condôminos.
SITUAÇÃO ATUAL
Ainda que sem fins lucrativos, os condomínios edilícios são constituídos por razões econômicas e pelos fins sociais que as propriedades que o formam possuem, recebendo um olhar governamental ora como pessoas jurídicas equiparadas, ora como pessoa jurídica própria. Ou, ainda, como uma personalidade diferenciada, sui generis. Esta imputa ao condomínio edilício certos deveres, mas os liberta de outros, fazendo da mesma forma com seus direitos. Jurisprudencialmente, os tribunais equiparam também os condomínios edilícios à pessoa jurídica, mas não lhes permite, por exemplo, adquirir um imóvel, senão por adjudicação de dívida de rateios condominiais.
PROPOSTAS DE MUDANÇAS
No entanto, junto à Câmara dos Deputados e Senado Federal tramitam projetos legislativos com o objetivo de alterar esse quadro, por exemplo, o PL 7983/2014 e o PL 3461/2019, respectivamente. Essas propostas imputam aos condomínios edilícios personalidade jurídica, algumas com a opção de os proprietários fazerem ou não esta escolha. É uma alternativa que, se aprovada, causará mais uma instabilidade jurídica na sociedade como um todo, pois se couber a cada empreendimento decidir se quer ou não ser pessoa jurídica, fator que implica em direitos e deveres, teremos tipos diferentes de constituição de condomínio edilício. Tal fato irá gerar mais um debate interno nesta sociedade intramuros e fará com que os proprietários busquem, no mercado imobiliário, imóveis que apresentem ou não esse recorte de ser pessoa jurídica, cada um com um critério e forma distinta de direitos e deveres.
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA
Por exemplo, como pessoa jurídica haverá obrigações tributárias e fiscais que deverão ser respondidas por um contador e que impactarão, inclusive, sobre a declaração de renda de cada um dos coproprietários. De outro modo, sem ser pessoa jurídica, não haverá, em regra, esta obrigação.
Outro exemplo é que o condomínio pessoa jurídica poderá adquirir bens imóveis, agregá-los à área comum, com impactos sobre várias esferas (IPTU, alteração de área, entre outras), enquanto sem personalidade jurídica isso não ocorrerá. Outras condições surgirão como reflexo de ser o condomínio uma pessoa jurídica ou não.
Se isso será ou não algo útil, bom e que preserva o que a Constituição Federal prevê como garantia de melhoria de condições habitacionais, não há como auferir. No entanto, algo é certo, a opção de o condomínio ser pessoa jurídica terá que recair para todos e não ser uma escolha, ainda que possa trazer mais prejuízos do que ganhos.
De qualquer maneira, o debate desta questão precisa incluir todos os segmentos profissionais envolvidos com a esfera condominial; além dos legisladores, também advogados, administradores, contabilistas e síndicos.
Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 22 anos. Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial. É Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC e Presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Sto. André/SP), Membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios - GEAC do CRA/SP, palestrante e professor de Dir. Condominial, autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Editado pelo Grupo Direcional em 2012).
Sócio-diretor do Grupo DS&S - Condomínios e Imóveis. Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br.
Foto Paulo Mujano
RETROFIT & RECUPERAÇÃO
ESTRUTURAL, O RENASCIMENTO DO CONDOMÍNIO
Por Rosali Figueiredo
Obras de recuperação e retrofit de fachada do Condomínio Residencial Buena Vista, contratadas e acompanhadas pela síndica Lanuce Marta, com apoio de sua equipe
AO ASSUMIR a gestão do Condomínio Conjunto Residencial Buena Vista, entre o final de 2015 e começo de 2016, a síndica Lanuce Marta sabia que teria que incluir a fachada como uma das prioridades de seu mandato. O empreendimento de oito prédios e 400 unidades, localizado no Jardim Nova Germânia, Capão Redondo, zona Sul de São Paulo, tinha feito a última obra no setor havia cerca de dez anos. E tinha sido um trabalho superficial. Na época, por exemplo, não foi contratada a execução da camada da impermeabilização antes da pintura. “Um ano depois dos serviços, voltamos a ter problemas”, afirma Lanuce, citando a eclosão de trincas e infiltrações dentro dos apartamentos. Ela própria, moradora em uma das torres, teve armários danificados em sua unidade. “Chegou um
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momento em que ou fazíamos a obra ou teríamos que começar a ressarcir os condôminos”, afirma.
O processo levou um tempo até que os serviços fossem contratados, pois era preciso aprovar na assembleia um rateio extra de 15 meses (finalizado em junho) e que os condôminos avaliassem e escolhessem as novas cores. Orçados em quase R$ 600 mil, eles começaram no final de 2018 e estavam concluídos em cinco das oito torres em maio passado, já destacando o condomínio na paisagem da região.
A nova fachada mescla tonalidades “plano de fundo” e “bege equilíbrio”, de uma tinta especial, já que o condomínio se localiza entre duas avenidas de alto fluxo, próximo do metrô e de terminal de ônibus, ou seja, há muita trepidação no local. “É uma tinta acrílica elastomérica, mais cara, porém, mais resistente”, aponta Lanuce. Segundo o fabricante, este material dá uma proteção extra contra a umidade e as ações do tempo, “além de conferir alta flexibilidade, acompanhando a movimentação da superfície e evitando microfissuras”. A tinta possui propriedades que atendem às condições ambientais e estruturais do Buena Vista. Logo depois de aplicado, o produto forma uma película “plástica”, elástica e impermeável.
Lanuce Marta conta que a textura chegou a ser avaliada como uma alternativa de revestimento das fachadas das torres, pois o material ajudaria inclusive a ocultar melhor algumas imperfeições das superfícies, mas a técnica foi descartada em assembleia porque sairia mais cara e exigiria uma logística de obra mais complexa, com isolamento de áreas do estacionamento externo por um tempo maior. Todas as possibilidades foram apresentadas na assembleia dos condôminos, “das mais baratas às mais caras”, diz. Ao final, eles optaram pela tinta elastomérica.
A CONTRATAÇÃO E O DIA A DIA DA OBRA
Outra fase trabalhosa foi acertar a dinâmica dos trabalhos com o prestador de serviços contratado, já que as torres têm unidades de cobertura e o acesso do trabalhador à fachada é realizado através desses imóveis. Para piorar o quadro, alguns deles instalaram fechamento em vidro, quase inviabilizando a descida do ‘fachadeiro’. “Foi fundamental estabelecermos uma organização do trabalho da fachada, um pouco diferente da forma como a empresa está acostumada a atuar, e priorizarmos a comunicação com os condôminos”, destaca Lanuce. “Fico atenta ao organograma e informo os moradores sobre cada etapa, dando o passo a passo.” Isso é importante para orientar quando tirar o carro do estacionamento, retirar telas ou grades das janelas para os serviços de calafetação, fechar janelas etc.
A síndica alocou um dos manutencistas de sua equipe para acompanhar a intervenção na fachada. “Ficamos em contato o tempo todo, pois esse funcionário precisa estar junto dos trabalhadores na entrada das unidades de cobertura. E em cada torre temos que analisar antes como o ‘fachadeiro’ fará a descida. Houve coberturas em que tivemos que chamar serralheiro para abrir um acesso à fachada”, exemplifica.
De acordo com Lanuce, “esse passo a passo ajuda muito, sei exatamente o que vai acontecer no dia seguinte e, como a gente precisa se programar, tem que chegar junto, há etapas em que precisamos ficar a semana toda com a chave do morador da cobertura, assim, resolvemos que todas as fases da obra – lavagem, tratamento de trincas, impermeabilização e pintura – seriam feitas de setor em setor, de cada torre”. Ou seja, em vez de se trabalhar duas torres concomitantemente, duas equipes da empresa são alocadas para um prédio por vez.
DICA / FACHADA
Em uma obra dessa envergadura, a síndica reitera a necessidade de acompanhamento, se possível por um engenheiro independente contratado pelo condomínio (o que não foi viável para o Buena Vista, aponta). A administração do dia a dia da obra é outro ponto a ser reforçado, desde a logística do deslocamento das equipes e a comunicação com os moradores, até a conferência da entrega do material da pintura (“que deve estar lacrado”) e a destinação de espaços para que a empresa possa guardar esses insumos e os equipamentos conforme ela muda de torre.
RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL – Um condomínio com duas torres entregue há 23 anos na Vila Sofia, zona Sul de São Paulo, teve concluída agora uma obra de fachada de grande envergadura (fotos acima), depois que alguns setores (panos) foram praticamente reconstruídos desde a parte da alvenaria. Durante 20 anos, os moradores conviveram com reparos inadequados nessas superfícies, os quais acabaram acentuando um vício construtivo, detectado em 2002 através de perícia de empresa especializada.
O consultor Carlos Alberto dos Santos, morador no local e colaborador do conselho, acompanhou a realização do contrato e a execução de boa parte da obra. Ele destaca que, para uma intervenção deste perfil, é fundamental se basear no laudo e, quando de sua realização, isolar as áreas de tratamento da fachada, para evitar riscos aos moradores, funcionários e visitantes, além de danos a veículos e instalações do prédio. Também é importante assegurar o uso de EPI (Equipamentos de Proteção Individual) pelos prestadores de serviços, o treinamento em altura e contratação de seguro, bem como destinar uma área isolada para que a empresa armazene equipamentos e materiais. Outro ponto imprescindível é garantir que o prédio tenha pontos de ancoragem para a descida segura dos ‘fachadeiros’. Atualmente, Carlos Alberto acompanha a execução de uma obra de fachada em residencial na zona oeste de São Paulo, onde recomendou a instalação desses pontos no alto das duas torres do empreendimento. Foi realizada ainda uma vistoria prévia da área do telhado, cujos resultados constam em contrato, de forma que se houver alguma avaria durante os trabalhos, o condomínio possa cobrar da empresa. (Por R.F.)
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AQUI, O RETROFIT SÓ ESTÁ COMEÇANDO
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Na imagem da pág. anterior, o síndico Helio Gomes e a arquiteta Geórgia E. Z. Gadea: O retrofit na fachada é o primeiro de outros que serão feitos na sequência, reposicionando o conceito do prédio na região. As fachadas da frente e do fundo têm acabamento diferenciado. No detalhe, o teste das novas cores
A movimentação de obra no Condomínio Edifício Cervantes, no bairro da Consolação, área central de São Paulo, ainda não era muito visível no começo do mês passado, pois as equipes estavam trabalhando as superfícies dos três fossos de ventilação, internos ao prédio. Com torre única e 198 unidades, a maioria de um dormitório, o Cervantes foi construído em princípios dos anos 70 e corre agora em busca da modernização, começando pelo retrofit da fachada, a ser executado ao longo de todo este semestre.
O objetivo é acompanhar as transformações do entorno (o edifício está bem próximo do Shopping Frei Caneca e cercado de empreendimentos novos), além, é claro, fazer a manutenção e dar segurança para os moradores. “Contratamos antes uma inspeção predial com a arquiteta Geórgia E. Z. Gadea, que depois apresentou o projeto do retrofit. A fachada é a primeira de uma série de intervenções que pretendemos fazer”, afirma o síndico Helio Gomes Junior, morador do condomínio que assumiu a gestão em 2017. Um retrofit elétrico, com aumento de carga, seguirá quase paralelo ao da fachada. Estão previstas ainda, em médio prazo, obras de impermeabilização e de mudança da guarita e do gradil.
“Tudo isso agrega em segurança, atualização estética, tecnológica e, consequentemente, em valorização”, analisa a arquiteta Geórgia. Para a fachada, a especialista se deparou com duas situações distintas: Na frente, o prédio tem acabamento em pastilhas multicoloridas, com colunas em alvenaria. Já nos fundos, a superfície é toda alvenaria. Com vários pontos em desplacamento, o condomínio optou por arrancar as pastilhas e instalar cerâmicas modernas, um pouco maiores (10 X 10 cm) e a um custo menor, afirma. Segundo Geórgia, as peças maiores “diminuem os espaços com rejunte, portanto, de infiltração”. Na alvenaria, ela propôs mudança de cores, cuja simulação foi realizada na própria fachada.
A expectativa do síndico e do corpo diretivo é renovar conceitualmente o Cervantes. “Na frente, as pastilhas terão uma tonalidade cinza claro mesclado, combinando com os elementos do prédio, como o mármore do piso e das colunas do hall”, descreve a arquiteta. Os pilares verticais em alvenaria ficarão “off white”. Nos fundos, o peitoril (sem pastilhas) ganhará o tom “cinza urbano”. Paralelamente, o condomínio está orientando, a critério de cada unidade, a troca das esquadrias dentro de um padrão compatível com a revitalização.
“O maior desafio para o síndico em uma obra dessa é a aprovação dos condôminos, pois as pessoas não querem mexer, fazer nada. Busquei algo que fosse viável para todos, uma ‘chamada’ por dois anos que custa uma pizza em média, mesmo assim, enfrentei resistências no começo, fizeram até pesquisa de meu nome em cartório. Mas hoje as coisas já estão diferentes, o ‘bochicho’ parou porque elas estão caminhando”, relata Helio. Após a conclusão dos fossos, serão instaladas plataformas para a execução dos trabalhos na frente e nos fundos, execução que terá o acompanhamento da arquiteta, com previsão de término em princípios de 2020. (Por R.F.)
“EMPENAS CEGAS” DÃO LUGAR AO MURALISMO
Painel artístico do Condomínio Antonina, no centro de São Paulo, o primeiro dentro do Projeto Aquário Urbano. O condômino Felipe Raposo de Medeiros fez a ponte entre produtor, o artista e a síndica do prédio
Quem trafega pela área central de São Paulo, o Elevado Presidente João Goulart (“Minhocão”) e a região da Av. Paulista tem se familiarizado com a presença de manifestações artísticas, conhecidas como muralismo, sobre as empenas cegas dos edifícios. Uma das mais recentes é a pintura da lateral do Condomínio Edifício Barão de Antonina, localizado na Rua Major Sertório, já próximo da Av. Ipiranga. Ela foi executada pelo artista Felipe Yung, que assina como Flip ou Flipon, dentro do Projeto Aquário Urbano. É a primeira das 15 intervenções que o projeto pretende executar nas imediações da Ipiranga, perto do Edifício Copan, com murais em elementos marinhos, com a ideia de delimitar uma área circular, em 360º, projetando a percepção de um aquário sobre as pessoas que passarem pela região. O projeto é conduzido pelo produtor Kleber Pagú, que já atuou com outras iniciativas, incluindo algumas com o artista Eduardo Kobra. No momento, ele conta com o apoio de um fabricante de tintas e de uma empresa de locação de equipamentos para oferecer gratuitamente a intervenção aos prédios.
No Antonina, o condômino e ex-conselheiro Felipe Raposo de Medeiros fez a intermediação do projeto com a síndica Vanda Bossan e os demais moradores. A proposta foi aprovada ainda em 2018. De acordo com a síndica, os moradores do Barão de Antonina “sentiram-se honrados” pela escolha do prédio para o início do projeto Aquário Urbano, “o resultado agradou a todos, o belo trabalho do artista teve aclamação unânime”.
A empena cega do Antonina, prédio construído no final dos anos 50, foi tratada pelo produtor antes da intervenção artística. Pagú bancou esses custos, assim como a mão de obra e o seguro, com a condição de que não se remova o mural nos próximos cinco anos. Para as demais intervenções ele está em busca de patrocínios.
PAINEL AJUDA A COMBATER PICHAÇÃO
Um dos moradores do Antonina, o panamenho Rogélio Montenegro é síndico do Edifício Santa Rosa, na esquina da Alameda Santos com a Rua da Consolação, e acabou contratando um painel artístico com o produtor Pagú para a face do prédio voltada para a Av. Paulista. “Achei muito legal a ideia do Antonina e quis trazer a experiência para o Santa Rosa, pois para um síndico, é melhor ter a empena com obra de arte do que pichação, situação que tínhamos antes”, compara.
No corredor que vai do começo da Av. Rebouças, passando pelo Santa Rosa, e segue até a Praça Roosevelt, no Centro, o produtor Pagú conta dez painéis em empenas cegas de prédios, de autorias diversas. (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR – MANUTENÇÃO E
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Rosali Figueiredo
MODERNIZAÇÃO DAS INSTALAÇÕES
PODE SER FEITA POR ETAPAS
O SISTEMA hidráulico nas edificações envolve diferentes tipos de instalações e materiais e está relacionado ao barrilete, prumadas, projeto de distribuição da água, reservatórios, bombas, rede pluvial e de esgoto, aquecimento e individualização do consumo. De acordo com o engenheiro civil Renato Luiz Moreira, que atua há 20 anos no setor, o ideal é que o síndico considere “o retrofit de cada sistema em separado”, em etapas, pois as diferenças de materiais e equipamentos impactam na manutenção e na durabilidade. A seguir, o especialista orienta quais os principais aspectos devem ser considerados na modernização hidráulica.
- POR ONDE COMEÇAR
Inicialmente pelo sistema de água potável (água fria e quente quando houver). “Água é primordial nas torneiras, então sua instalação deve ser a primeira. Segundo é o sistema de gás necessário para aquecimento da água e cocção, que muitas vezes precisa de reforma. É possível projetar e construir um sistema em que a concessionária possa fazer a leitura individual se ela não existir. Na sequência, viriam o esgoto e águas pluviais, mas considerando a funcionalidade e durabilidade de cada sistema dentro do condomínio.”
- PRUMADAS
“Na água temos tubulações de ferro, cobre, PVC, PPR, PEX etc. No gás temos também ferro galvanizado. No sistema de esgoto e águas pluviais temos chumbo, ferro galvanizado, ferro fundido, PVC, PVC reforçado, polietileno, polipropileno etc. Portanto, o certo, devido à vida útil diferente, é fazer em separado. Isso se aplica aos equipamentos, eles têm manutenções diferentes.” Segundo o engenheiro, as prumadas de água potável mais antigas costumam ter menor durabilidade, “pois em décadas passadas se utilizou materiais como chumbo e ferro galvanizado, de vida útil inferior à dos materiais plásticos”. Já as de esgoto e águas pluviais sofrem menos com o desgaste, afirma. Desta forma, o retrofit poderá ser parcial. E caso “as tubulações do barrilete estejam em bom estado (em algumas situações seu material é diferente do restante)”, elas não precisarão ser trocadas.
- ÁGUA DA CHUVA
“O sistema de águas pluviais pode sofrer retrofit pensando na coleta, tratamento e uso dessa água na área comum, mas é importante fazer um estudo sobre a capacidade de coleta. Para fazer o uso dessa água sem tratamento adicional, deve-se coletar somente a água do telhado ou cobertura, onde não há trânsito de pessoas.”
- DISTRIBUIÇÃO DA REDE POTÁVEL
Prédios que dispõem de um único registro geral para a rede hidráulica são comuns, observa o engenheiro, destacando que “é necessário segmentar” quando houver prumadas coletivas. A segmentação é “primordial para evitar transtornos e quebradeiras em locais muitas vezes difíceis de chegar”.
- INDIVIDUALIZAÇÃO
Promover a individualização do consumo d’água é “ter visão do futuro do condomínio”, defende o engenheiro. “E só tem vantagens. Sempre que vejo tubulações de ferro entrando em colapso, recomendo a individualização nos moldes da concessionária, pois ela é mais técnica, exige projeto hidráulico, o que é importantíssimo numa reforma desse tipo, e ainda serve para qualquer modelo de leitura posterior (auto-gestão ou pela concessionária). Os transtornos quando se faz individualização de água são também muito menores que a interferência causada na troca parcial de prumadas dentro do apartamento”, completa Renato. (Por Rosali Figueiredo)
RISCO DE COLAPSO - A engenheira civil Beatriz Cerqueira Santos (foto à esq.) tem muito trabalho para fazer como síndica orgânica do Condomínio Edifício São Miguel, construído nos anos 70 na Vila Leopoldina, zona Oeste de São Paulo. Com 58 unidades e integrado a um conjunto que envolve outro residencial e salas comerciais no térreo, o São Miguel apresenta um sistema hidráulico “prestes a entrar em colapso”, avalia a síndica, que assumiu a gestão no final de 2017 e desde então vem seguindo uma ordem de prioridades para colocar a manutenção em dia.
Nesse caminho, Beatriz se deparou com necessidade de reparos urgentes, como a impermeabilização do reservatório inferior do São Miguel, atingido por um vazamento da tubulação de esgoto de uma das lojas. Também priorizou a instalação da rede de gás, eliminando os botijões do interior dos apartamentos. Para a hidráulica, a síndica precisa contratar um novo projeto. O prédio sequer possui barrilete e precisa interromper o abastecimento durante os trabalhos de limpeza do único reservatório superior, o qual terá ainda que ser impermeabilizado (nas fotos acima, os únicos registros). Ao longo do tempo, houve somente reparos pontuais inadequados nas prumadas do São Miguel, afirma. “Nossa conta de água é elevada, certamente há vazamentos, além de estreitamento das tubulações por causa da corrosão”, acrescenta a gestora, que pretende aproveitar a modernização hidráulica para individualizar a leitura do consumo de água. (Por R.F.)
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
direcionalcondominios.com.br
- A entrevista “O retrofit hidráulico e a visão de futuro no condomínio”, com o Eng. Civil Renato Luiz Moreira.
Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Julho de 2019 - Ed. 247.
PRÓXIMA EDIÇÃO: SERRALHERIA – PORTÕES, ESQUADRIAS, CORRIMÃO, MURO DE VIDRO
Fotos Rosali Figueiredo
PODER DE FISCALIZAÇÃO DOS BOMBEIROS AUMENTA PRESSÃO
SOBRE SÍNDICOS
Por Rosali Figueiredo
DESDE ABRIL passado o Corpo de Bombeiros de São Paulo tem a permissão de fiscalizar e multar as edificações em todo Estado que não estiverem em dia com o Auto de Vistoria emitido pela corporação (AVCB). Ou seja, quem estiver em desacordo com a legislação contra incêndio e suas respectivas Instruções Técnicas (IT) será notificado a fazer as adequações em um prazo de até 180 dias, sob pena de multas, conforme o Decreto Estadual 63.911/18. Essas vão de 10 a 10 mil Unidades Fiscais do Estado de São Paulo (UFESP), de R$ 260 a R$ 265 mil, e serão aplicadas “de acordo com a gravidade da infração”.
O Decreto 63.911 inclui todas as medidas de prevenção e combate a incêndio que precisam ser observadas pelos condomínios, baseadas nas ITs, as quais orientam procedimentos e especificam cada equipamento que deve compor os sistemas de alarme, de sinalização, rota de fuga, hidrantes, extintores, luz e saída de emergência, brigada, entre outros. As Its determinam prazos e formas de manutenção das instalações e definem as ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica) que demandam renovação periódica, caso do gás e da elétrica. A maior parte das ITs foi atualizada neste ano. As exigências para as edificações mudam conforme o seu porte, tipo de uso e época da construção.
Se algo dentro deste escopo normativo e legal estiver fora de lugar em um condomínio fiscalizado, o Corpo de Bombeiros irá exigir que a regularização comece de imediato. Em prédio residencial vistoriado em maio passado, no bairro da Vila Mariana, na zona Sul de São Paulo, a autuação da corporação deu prazo de 120 dias para as adequações. O condomínio foi alvo da fiscalização depois de denúncia feita à Divisão de Atividades Técnicas (DAT) da corporação. Construído em 1974, o prédio de 9 andares e 36 apartamentos foi autuado em três tipos de infração: Grave (pela falta do AVCB); média (pela inoperância do sistema de hidrante ou mangotinho); e leve (por problemas na sinalização e na saída de emergência).
Foi anotada a ausência de bomba de incêndio e altura manométrica inferior a seis metros. Segundo norma, a bomba é necessária quando a distância entre o ponto do hidrante mais próximo do reservatório for menor que seis metros deste; neste caso, a bomba garante pressão da água para o combate ao fogo.
A vistoria indicou ainda teste “desfavorável” em hidrante, tubulação de incêndio na cor errada (a certa é a vermelha), barrilete utilizado como depósito de móveis e interfones sem um sistema alternativo de funcionamento em caso de corte da rede elétrica.
Dispor de tempo suficiente, especialmente se não houver verba disponível, é a principal dificuldade a ser enfrentada pelos gestores para corrigir falhas como as elencadas acima, avaliam síndicos e especialistas consultados pela
reportagem da Direcional Condomínios (este assunto continuará na próxima edição, de agosto).
Em um condomínio residencial dos anos 70, localizado em Perdizes, na zona Oeste de São Paulo, o AVCB está no planejamento da síndica desde que foi contratada uma inspeção predial em 2016. Porém, as necessidades deste sistema concorrem em relevância e urgência com as da recuperação estrutural de outras instalações. De acordo com a síndica, há uma programação de dez anos para concluir a modernização do prédio. Já foi realizada a troca das esquadrias no fosso interno da edificação (não havia ventilação para o aquecedor de gás nas janelas das áreas de serviço); recuperada a fachada; refeito o telhado; e iniciado o processo do AVCB, para o qual se desenvolveu um projeto e houve adequações elétricas. Porém, a gestora terá que providenciar portas corta-fogo em alguns ambientes, como subsolos e halls. O tempo e a verba são curtos, avalia a síndica, que assumiu um prédio com histórico de falta de manutenção. Agora precisa dividir a conta com apenas 20 unidades, ou seja, dispõe de um baixo poder de arrecadação para atender a tanta demanda.
AVCB: O TEMPO É CURTO E O CAMINHO LONGO
Síndica Mila Fernandes Rocha: Instalação de rede de hidrantes em prédio residencial exigiu obra civil e elevou custo
Logo que começou a trabalhar como síndica profissional do Condomínio Ignácio Tavares Leite, em Higienópolis, São Paulo, a advogada Mila Fernandes Rocha colocou como uma de suas prioridades regularizar a situação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros. Ela sabia que empreitada não seria fácil: O edifício compõe o Conjunto Angélica, que engloba outro prédio residencial, o Lupércio Teixeira Camargo, além de salas comerciais e lojas, uma delas então ocupada por um supermercado e outra por uma padaria (locais que estão sendo reformados por novas redes).
Em síntese, a liberação do AVCB ali dependeria que todo o conjunto estivesse em conformidade. Essa era a situação que Mila encontrou no Ignácio em 2016, quando assumiu como síndica. A primeira tarefa foi saber se havia algum projeto original de AVCB junto aos Bombeiros ou se teria que iniciar do zero. A síndica começou a conversar também com os responsáveis pelas demais edificações. O Conjunto Angélica foi implantado no final dos anos 60. O Ignácio, com 96 apartamentos e 4 salas comerciais, data de 1967. Descobriu-se então que o Ignácio nunca teve AVCB e contratar o projeto foi o ponto de partida de um processo que tem sido trabalhoso, envolvendo
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muita obra civil, e de investimento elevado. Com três blocos (um com 13 andares e os demais com 21), o edifício teve que providenciar a instalação de bombas de incêndio em cada um deles, o que envolveu a quebra das paredes dos shafts internos nos halls dos andares, para a instalação da rede e caixas de hidrantes. As dimensões dos halls, inferiores ao mínimo determinado por norma, inviabilizou a tubulação externa à parede e demandou que mais de 50 caixas de hidrantes fossem encomendadas sob medida. “Tivemos que preparar a infraestrutura para instalar três bombas de incêndio, as caixas, mangueiras, bicos atualizados e chaves storz, incluindo a parte dos subsolos de garagem, com uma logística de obra ainda mais complicada. Precisamos pedir autorização à concessionária de energia para a ligação dessas bombas, pois são três novos pontos independentes. Também iremos solicitar relógios para cada um dos pontos dos blocos autônomos, que irão substituir as antigas centrais de bateria da luz de emergência. E instalaremos algumas portas corta-fogo”, descreve a síndica. Ou seja, a infraestrutura necessária se multiplica por três, como se cada bloco fosse um prédio, o que elevou o custo total do AVCB a R$ 300 mil (investimento aprovado em assembleia de condôminos, com rateio extra).
Para obter o AVCB, o Condomínio Ignácio Tavares Leite implanta a rede de hidrantes internamente aos shafts de cada um de seus três blocos
Desde maio passado, Mila Fernandes tornou-se síndica também do Edifício Lupércio. De torre única e apenas 26 unidades, este acabara de ganhar a rede de hidrantes (neste caso, com mais facilidade, pois as tubulações, caixas e demais componentes puderam ser instalados externamente às paredes dos halls / fotos ao final da pág. ao lado).
Em outro edifício dos anos 60, o Sucre, em Santa Cecília, o processo do AVCB (em curso) foi facilitado porque havia um projeto original de 1991, afirma Mila, síndica orgânica do local. “O AVCB estava vencido, mas conseguimos aproveitar o projeto e atualizar algumas instalações,
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como o corrimão, a sinalização e as portas corta-fogo (três delas foram substituídas).” Ali o custo foi de R$ 50 mil e o documento está pendente porque há necessidade de que lojas comerciais existentes sob uma lateral do prédio também promovam adequações.
Para quem está começando a regularizar o AVCB, a síndica Mila Fernandes deixa algumas dicas:
- Mesmo que a obra seja emergencial e o condomínio disponha de recursos, recomenda-se sua aprovação em assembleia, independente dos valores;
- Pesquisar a existência ou não de projetos anteriores;
- Projetos que começam do zero ou que atualizem um pré-existente devem ser contratados somente depois de o síndico conferir a idoneidade e capacitação da empresa. É fundamental ao condomínio buscar a consultoria de um especialista independente para acompanhar o desenvolvimento do projeto e a execução da obra;
- O condomínio deve contratar seguro da obra, em paralelo ao seguro de responsabilidade civil apresentado pela empresa; e,
- O síndico dever organizar a logística dos serviços, desde destinar locais para o armazenamento de materiais e descarte de entulho, até fazer comunicação constante com os moradores, pois a obra civil pode causar transtornos (barulho e poeira). (Por R.F.)
No Condomínio Lupércio Teixeira Camargo, a rede de hidrantes pôde ser instalada externamente às paredes dos halls
- O artigo “Os desafios dos síndicos e condomínios mediante à nova lei de fiscalização dos bombeiros em SP”, do consultor de segurança Marcos Moreno.
Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Julho de 2019 - Ed. 247. PRÓXIMA
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E-SOCIAL AINDA DESAFIA ADMINISTRADORAS E CONDOMÍNIOS, MAS BALANÇO É POSITIVO
DESDE O DIA 10 de abril deste ano, administradoras e condomínios passam por uma profunda transição para se adequar a uma das fases mais complexas da implantação do e-Social: Os chamados eventos não periódicos. Esta etapa exige o envio dos dados relativos aos trabalhadores e seus vínculos com as empresas, como admissões, cadastro de colaborador, afastamento e rescisão. A mudança é árdua para as administradoras, condicionadas a gerenciar um volume muito maior de informações.
A Receita Federal já prorrogou o prazo algumas vezes, mas as particularidades de novas exigências ainda tiram o sono dos departamentos de recursos humanos das administradoras.
A principal dificuldade para atualizar os eventos não periódicos é que a tarefa depende da colaboração dos próprios funcionários. As administradoras podem enviar fichas para cadastro antecipadamente, instruir no preenchimento e até revisar a partir do cruzamento com dados da Receita. Os condomínios também devem se mobilizar para ajudar, com participação mais ativa de zeladores, síndicos e gerentes prediais, pessoas acostumadas à rotina do prédio e dos prestadores de serviço. No entanto, mesmo com todo cuidado e preparação, algumas peculiaridades ainda complicam o procedimento.
Há funcionários que, depois de casados, não atualizam o nome e o estado
Por José Roberto Graiche Júnior
civil nos documentos. Outros não conseguem acesso à documentação dos filhos após uma separação. É corriqueiro também haver pais e mães declarando o mesmo filho como dependente, quando a lei limita o vínculo a um único empregado. No grupo das inconsistências, observou-se funcionários transmitindo dados de cônjuges falecidos há anos. Para a maioria dos casos, a administradora deve instruir os funcionários a procurar a Receita Federal ou a Caixa Econômica para atualizar as informações.
A exigência mais trabalhosa ainda está na obrigatoriedade de fornecer o CPF para o cadastro de todos os dependentes, já que muitas crianças ligadas aos funcionários não possuem o documento. Muitos prestadores de serviços sequer residem na mesma cidade dos dependentes, o que aumenta a dificuldade para obter o documento a tempo.
FOLHA DE PAGAMENTO
A partir de janeiro de 2020 começa uma nova fase de envio de informações, referente aos eventos periódicos, que envolvem folha de pagamento. Com isso, o cartão de ponto deverá ser assinado pelo funcionário, pelo zelador e pelo síndico. Já as horas extras deverão estar em conformidade com o Art. 59 da CLT, em número não excedente de duas horas por dia. A nova etapa vai exigir atenção extra dos condomínios na contratação de autônomos e empresas terceirizadas, já que esses prestadores também estão enquadrados nas exigências do eSocial. As administradoras orientam que os condomínios se antecipem em recolher todas as informações dos trabalhadores antes da execução do serviço, evitando que eles sumam e se tornem incomunicáveis após a conclusão. Vale lembrar que a responsabilidade de transmissão dos dados para a plataforma do governo cabe exclusivamente ao condomínio, sendo este penalizado com multa em casos de inconsistência.
Para dar entrada em atestados médicos bastava cruzar os dados com o cartão de ponto e abonar a falta. Agora o procedimento mudou. Será preciso fornecer o nome do médico, CRM e dados do posto de atendimento.
O sistema do governo emite um alerta ao sinal de qualquer inconsistência nos dados da folha de pagamento, mas não especifica onde está a imprecisão. Cabe à administradora fazer uma nova checagem de cada funcionário para identificar a diferença e analisar novamente toda a folha.
Após a fase de adequação da folha de pagamento, partiremos para outras três etapas restantes: a nova guia de INSS, o guia de recolhimento do FGTS e os dados de segurança e saúde do trabalhador. Apesar dos grandes desafios, a expectativa é que as mudanças darão mais previsibilidade e transparência ao mercado, beneficiando as empresas bem estruturadas que já trabalham em conformidade com a legislação.
JOSÉ
ROBERTO GRAICHE JÚNIOR
Advogado e presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). Mais informações: info@aabic.org.br.
