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Esta edição de fevereiro traz reflexões pertinentes e inúmeras ferramentas para o síndico organizar sua gestão ao longo de 2019. A reportagem de capa discute a medida certa na hora de se pensar a composição do boleto condominial, pois, ao mesmo tempo em que a manutenção do prédio não pode ser negligenciada por uma taxa subestimada, de outro modo, o condômino não deve pagar por eventuais desperdícios gerados por contratos genéricos ou abusivos, entre outros. A matéria reporta experiências de racionalização de custos e planejamento orçamentário, sem prejuízo do prédio nem dos pagadores. E aqui entra outra questão crucial ao caixa do condomínio, a gestão da inadimplência, também avaliada na reportagem.
Aliado a esse planejamento financeiro, precedido de um pente-fino, é indispensável organizar a área da manutenção, separando o que é rotina quase diária, daquela que deve ser programada ao longo do ano (atendendo-se inclusive a normas e legislações), além da recuperação dos sistemas (face à degradação pelo seu uso, pelo transcurso da vida útil ou negligência). A reportagem das páginas 6 e 7 traz uma sugestão de roteiro ao síndico, no intuito de facilitar essa organização. As demais matérias desta edição também apresentam esse propósito de oferecer um de serviço ao gestor, em diferentes áreas da administração condominial.
Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora
SORTEIO DE PRÊMIOS
PESQUISA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS
1º PRÊMIO JOGO DE PANELAS
2º PRÊMIO JOGO DE JANTAR
3º PRÊMIO VENTILADOR
FIQUE ATENTO: 1º ENCONTRO DE SÍNDICOS & SÍNDICAS DA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS EM 2019. DIA 14/03. INFORMAÇÕES NA PÁG. 11!
Sumário
04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: Manutenção custo zero! 05. Informe Publicitário: .................................................................................. Seciesp 06. Serviços ao Síndico: ............. Organizando o plano anual de manutenção do prédio
08. Capa: Dinheiro em caixa para a gestão do condomínio em 2019 12. Administração: ...............................O zelador proativo muda a fisionomia do prédio
14. Coluna: ........................ Síndico externo ou profissional, a questão da normatização
15. Artigo: ................... Construtora se nega a fornecer os projetos do prédio, e agora?
16. Dica: ................Impermeabilização: Soluções passam no “teste’’ das chuvas de verão
22. Dica: ................... Elétrica: Demanda por ar condicionado impulsiona retrofit elétrico
26. Dica: Gerador: Síndico deve dar atenção ao dimensionamento
27. Seção Tira-Teima: ............. Como fazer supressão de horas extras para reduzir despesas?
Síndica Elena Y. Matafonoff Condomínio Edifício Delphis
ORGANIZANDO
O PLANO ANUAL DE MANUTENÇÃO DO PRÉDIO
Obrigações legais com prazos (como a recarga anual dos extintores de incêndio); necessidade de zelar pela manutenção para efeitos de garantia do prédio junto à construtora (conforme manual e normas técnicas); desgastes decorrentes do uso e/ou do ciclo de vida útil das instalações; comprometimento com a segurança, bemestar e patrimônio dos condôminos: Essas são as principais razões pelas quais o síndico deve trabalhar com um planejamento anual de manutenção, afirma Carlos Alberto dos Santos, consultor e gestor de riscos operacionais em condomínios. Ele propõe nessa matéria um planejamento separado em duas etapas e processos. E com material de apoio disponível no site da Direcional (saiba como acessá-lo ao final da pág. ao lado), o gestor poderá desenvolver um cronograma apropriado à realidade de seu prédio.
Por Rosali Figueiredo
Carlos Alberto dos Santos: “Os problemas surgem principalmente quando não fazemos a manutenção de forma organizada. O planejamento orienta ainda o trabalho dos funcionários, caso contrário eles ficam soltos e o condomínio desleixado”
- ETAPA 1: LEVANTAMENTO DAS DEMANDAS
Carlos Alberto dos Santos propôs um roteiro de manutenção separando as necessidades do prédio entre aquelas apontadas por um diagnóstico especializado, obtido, por exemplo, por meio de um laudo de inspeção predial; daquilo que já compõe as operações de rotina. Portanto, deverá haver dois planejamentos em torno do:
(I) DIAGNÓSTICO PRÉVIO; e (II) ROTINA DO PRÉDIO.
- ETAPA 2: PLANEJAMENTO, ATRIBUIÇÕES & EXECUÇÃO
I) DEMANDAS RESULTANTES DO DIAGNÓSTICO
PRÉVIO & PLANO DE INVESTIMENTOS DEFINIDO
PELO SÍNDICO (E CONSELHO)
Esse planejamento dependerá do grau de urgência ou prioridade apurado em cada sistema, como: Fachada; lajes, pilares, vigas; instalações elétricas, hidráulicas e de gás; elevadores; áreas comuns (salão de festas, halls, quadras, playground, brinquedotecas), acessibilidade etc.
O sistema de proteção e combate ao fogo do condomínio merece atenção especial, pois além de seus equipamentos precisarem estar sempre operantes (portanto, são parte também da manutenção de rotina), ele deve ser revisado por meio da renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). No Estado de São Paulo, o prazo legal para que isso aconteça é de cinco anos nos condomínios residenciais e três nos comerciais.
OBS. 1: Investimentos em obras e serviços nos itens acima deverão ser planejados conforme a possibilidade de arrecadação e/ou utilização das reservas do condomínio e, caso não sejam intervenções necessárias e urgentes, terão que obter aprovação prévia da assembleia dos condôminos.
OBS. 2: O condomínio deve dispor de um Fundo de Reserva para emergências, como, por exemplo, “conserto de vazamentos, danos motivados por descarga elétrica atípica, uma multa ou autuação de qualquer natureza desconhecida pela
Foto
Paulo
Mujano
gestão, queda de um muro ou portão, abalroamento provocado por morador ou terceiros, destelhamento, rescisão de funcionários”, explica o auditor Ivo Cairrão. O síndico não depende de autorização prévia para o uso desta verba, mas se recomenda expor a necessidade ao conselho e depois apresentar os fatos à assembleia.
OBS. 3: A maior parte das obras nesse planejamento demandam empresas e profissionais especializados. Entretanto, alguns condomínios dispõem de uma equipe de manutenção que pode executar serviços como alvenaria, por exemplo, o que deve estar previsto no planejamento.
(II) PLANO DE MANUTENÇÃO ROTINEIRA E PROGRAMADA
- Manutenção periódica das bombas d’água, portões, elevadores, dos equipamentos da academia de ginástica etc., em geral executada por meio de contratos previamente celebrados com prestadores de serviços especializados em cada uma dessas instalações;
- Inspeção regular (de diária a mensal) feita pelo zelador ou manutencista: verificação do hidrante na calçada externa, da luz de emergência, luz piloto; limpeza da piscina; observação do funcionamento dos elevadores, das bombas e abastecimento dos reservatórios, da limpeza das áreas comuns, da coleta de lixo etc.; OBS.: Com base neste plano, é importante que o condomínio adquira com antecedência os insumos necessários à execução dos serviços, além dos materiais que abastecem as áreas comuns (Exemplo: Toalheiro nos banheiros).
- Acompanhamento de prazos das obrigações legais: É o caso da limpeza semestral dos reservatórios d’água potável, conforme determinação legal; da emissão de Relatório Anual de Inspeção (RIA) dos elevadores em São Paulo, Capital; bem como da recarga de extintores e revisão de mangueiras e para-raios (anual), entre outros.
SERVIÇOS AO SÍNDICO
“O
SÍNDICO RESPONDE POR PROBLEMAS DE MANUTENÇÃO”
Por Cristiano de Souza Oliveira
(Advogado e consultor condominial)
“Segundo o Art. 1.347 do Código Civil, o síndico possui o dever de promover a manutenção do condomínio e representar ativa e passivamente a coletividade (Art. 1.348). A própria legislação prevê que se não houver determinação na convenção para limite de gastos (Art. 1.334, incisos I e II), o gestor deverá observar as determinações do Art. 1.341 quanto a obras e manutenção (aprovação e quóruns). E se a assembleia de condôminos, mesmo que o síndico exponha as necessidades, não aprovar uma obra, o gestor deverá registrar o fato em ata e, infelizmente, repensar se deverá se manter ou não no cargo. Caso contrário, ele poderá responder por omissão (caráter subjetivo) ou, ainda, responder de forma objetiva pelo dever da função, além de poder ser destituído por administração não conveniente.”
EXEMPLOS DE PRAZOS: OBRIGATÓRIOS E/OU SUGERIDOS
- Fachada
- Rede elétrica
- Tubulação e abrigo do gás
- Lavagem recomendada a cada três anos, com impermeabilização dos caixilhos das janelas (em São Paulo, lei municipal determina a pintura a cada cinco anos);
- Realizar inspeção com equipamento de termografia a cada dois anos (auxilia na identificação de anormalidades);
- Promover testes anuais de estanqueidade;
- AVCB
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- Renovação a cada cinco anos nos edifícios residenciais do Estado de São Paulo. Mas os principais equipamentos demandam revisão anual. É importante ainda programar verificação da pressurização dos extintores (quinzenal) e da situação dos esguichos das mangueiras, do funcionamento da bomba de incêndio, da luz de emergência etc. Atenção: As placas de sinalização fotoluminescente têm prazo de validade (deve ser especificado pelo fabricante).
direcionalcondominios.com.br
- O guia “Tabela de obrigações legais e prazos de manutenção”, de Carlos Alberto dos Santos; e,
- “Atividades operacionais do condomínio: a importância de seu planejamento”, da síndica profissional Kelly Remonti. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Fevereiro de 2019 - Ed. 242.
DINHEIRO EM CAIXA PARA A GESTÃO DO CONDOMÍNIO EM 2019
Com controle dos custos, fim aos desperdícios, revisão de contratos e gestão da inadimplência, síndicos podem fazer o dinheiro “render mais” em benefício da valorização do prédio e de um rateio mais justo aos condôminos.
NESTE COMEÇO de ano muitos condomínios se preparam para realizar a assembleia anual ordinária, em que buscarão a aprovação do exercício financeiro de 2018 e da previsão orçamentária de 2019. Em geral, no momento de se fazer todo esse balanço seguido do prognóstico, o gestor costuma se basear em uma pergunta-chave: O valor do rateio mensal cobrado dos condôminos tem sido suficiente para fazer frente às demandas de manutenção do prédio? É importante, porém, de outro modo, também revisar se a estrutura de custos não teria gorduras que poderiam ser cortadas, de forma que o dinheiro renda mais e o condômino não seja penalizado pela falta de controle e organização.
A síndica Cristiane Bittencourt Reis passou por esse segundo processo no Condomínio Ilha Guadeloupe, quando ajudou a promover uma ampla reorganização administrativa no residencial. Entre os desperdícios apurados, ela cita o cancelamento do contrato de locação de três filtros d’água (com a aquisição de equipamentos) e a identificação e eliminação de três pontos de vazamentos, que levavam a conta d’água do prédio a R$ 10 mil mensais, baixando este valor a R$ 4 mil depois dos reparos.
Com torre única e 32 unidades amplas, o Guadeloupe possui inúmeros equipamentos de lazer e foi entregue em 1992 na Vila Beatriz, em ponto valorizado da zona Oeste de São Paulo. Mas até 2013 apresentava déficit tanto nas finanças quanto na manutenção. Foi o ano em que se iniciou a mudança da postura administrativa, ao assumir o síndico morador e engenheiro Jayme Esper.
“Estávamos com R$ 3 mil negativos, em conta pool, e depois de nos encontrarmos semanalmente para revisarmos
Por Rosali Figueiredo
Síndica Cristiane Bittencourt Reis: Reorganização financeira e administrativa do prédio possibilitou formar caixa para manutenções e melhorias
todos os contratos e os readequarmos às necessidades do prédio, chegamos a R$ 120 mil em caixa em 2015”, compara Cristiane, então subsíndica.
Nesse período, o síndico faleceu e Cristiane concluiu seu mandato, sendo eleita posteriormente para o biênio 2017 a 2019. Formada em Comunicação Social, especializada em Administração de Empresas pela FGV e com MBA em Recursos Humanos pela USP (Universidade de São Paulo), ela fez ainda o curso de síndico profissional, mas atua como orgânica no Guadeloupe.
A seguir, a síndica expõe um resumo das medidas adotadas desde o começo da transição, partindo-se do princípio que os condôminos deveriam ser preservados, sem ter que cobrir o déficit herdado.
FASE 1 – RESGATANDO O PRÉDIO
Quando a nova gestão assumiu, em 2013, identificou saldo negativo nas contas e “manutenção básica inexistente”. “Para se ter uma ideia, o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) não era renovado desde a entrega do condomínio. Essa foi uma etapa de conhecimento, em que solicitamos todos os contratos à administradora (de bombas, portões, elevadores etc.) e os reavaliamos. A maioria foi cancelada e trouxemos novos fornecedores. Organizamos o caixa para fazermos as mudanças necessárias.”
Além da atualização do AVCB, foram substituídas peças nos elevadores, construída uma pequena quadra e realizadas melhorias no playground, nos vestiários dos funcionários, nos halls etc. Com dinheiro em caixa e sete funcionários próprios, modelo do qual os moradores não abrem mão, o Guadeloupe promoveu mudanças também em sua equipe: Substituiu o zelador, providenciou uniformes e investiu em treinamentos.
Foto Rosali Figueiredo
“Antes de elevar a taxa de rateio, mesmo estando deficitários, preferimos manter o valor e trabalhar a parte administrativa do prédio, identificando desperdícios, contratos abusivos ou desnecessários e horas extras excessivas que existiam na época. Tudo foi analisado com muito cuidado para não penalizarmos os condôminos. Permanecemos 18 meses com o mesmo valor e depois só houve reajuste pela inflação.”
FASE 2 – APRIMORANDO OS AJUSTES (INADIMPLÊNCIA)
Como a administradora anterior acumulara oito meses sem recolhimento do INSS dos funcionários (a dívida foi paga e a empresa trocada), “hoje, a cada seis meses, solicitamos as certidões negativas dos tributos”. Cristiane passou também a acompanhar mais de perto a inadimplência dos condôminos, diminuindo-a de quase 20% a cerca de 7% e destaca a importância do trabalho da administradora nesta parceria. A síndica introduziu ainda um Relatório Mensal de Conservação e Valorização, documento por meio do qual presta contas aos moradores.
FASE 3 – BENFEITORIAS
Outras benfeitorias foram realizadas (como a rampa de acessibilidade no prédio), algumas com rateio extra, mas atualmente o Guadeloupe possui reservas que possibilitam novos investimentos sem solicitar reforço de caixa aos condôminos, como a impermeabilização do tanque da piscina, obra em andamento.
“Sou muito cautelosa com as despesas. Tudo o que vai ser gasto é analisado metodicamente, fazemos cotação de mercado, avaliamos com o conselho e acompanhamos o padrão de taxa de condomínio da região para mantermos um valor justo e um prédio valorizado.” (Síndica Cristiane Bittencourt Reis)
PLANEJAMENTO DE CONTAS NA MEDIDA CERTA
O condomínio é como uma empresa, precisa planejar de acordo com as necessidades das áreas comuns e de manutenção, que mudam conforme a idade do prédio. Por isso, “é um erro” fazer uma previsão orçamentária baseada apenas na do exercício anterior, acrescida da inflação, analisa a síndica profissional Kelly Remonti, administradora de empresas especializada em finanças e controladoria.
Na verdade, a projeção tem que vir de uma revisão das áreas operacionais, observando-se as manutenções obrigatórias; das despesas da folha de pagamentos ou contrato de terceirização; do feedback do zelador e da administradora; e de uma pesquisa que levante os anseios dos moradores, de como ele avalia os serviços do condomínio.
Segundo Kelly, essas quatro bases juntas darão, juntamente com o olhar do próprio síndico, suporte para que o corpo diretivo comece o trabalho de levantamento de quanto o condomínio precisará para o seu exercício anual, incluindo investimentos em modernização ou recuperação. Fazem parte do processo: (A) Identificar as necessidades; (B) Organizar as informações, e; (C) Estabelecer as prioridades. A partir disso são desenvolvidos os planejamentos financeiro e operacional, diz.
Nos condomínios que administra, como o Residencial Top Village, em Alphaville, Kelly organiza a planilha da previsão orçamentária dividindo-a por sistemas e também prioridades (conforme o grau de urgência): Elétrica, hidráulica, sistema de prevenção e combate a incêndio, elevadores, portões etc. E dentro de cada um deles estão elencados todos os serviços necessários, assim como aquisição de peças e materiais, com a estimativa de custo de cada um deles.
“O segredo está na previsão orçamentária”, diz a síndica Kelly Remonti Foto Rosali Figueiredo
Por exemplo, na rubrica “reforma da portaria” precisam constar os gastos com projeto, alvenaria, elétrica, itens de acabamento, aparelho de ar condicionado, mobiliário ergonômico, equipamentos etc.
Claro que a prestação de contas do ano anterior tem que ser analisada “criticamente”, ensina a gestora. “É preciso observar se não há gastos maiores por falta de controle naqueles
CAPA
itens que são obrigatórios (como a limpeza periódica da caixa d’água) e podem ser previstos com antecedência.”
RATEIO JUSTO – Quanto a se buscar um rateio justo, na medida das demandas do prédio, Kelly lembra que valores altos podem ser indicativos de má gestão, sinalizando “falta de controle dos gastos diários e de manutenção, pois a ausência desta ao longo do tempo exige intervenções reativas, tornando-as de 30% a 40% mais caras que as preventivas”. Porém, ela recomenda análise criteriosa de tudo o que compõe as despesas antes de se fazer qualquer julgamento, como o consumo de água e gás pelas unidades, que ajuda a encorpar a soma final da taxa.
REVISÃO DE CONTRATOS – Kelly alerta também para que seus colegas tenham cuidado na hora de fazer a revisão dos contratos: “Devemos procurar entender antes a real necessidade do sistema e o suporte de qualidade a ser dado ao condomínio”. De outro modo, “não é porque mantemos contratos mensais ou anuais que vamos dar um ‘copia e cola’ para o exercício seguinte na hora de elaborarmos a previsão orçamentária”, ressalta.
ACOMPANHAMENTO DA EXECUÇÃO ORÇAMENTÁRIA – Por fim, a síndica profissional destaca a importância de haver divulgação mensal dos investimentos do condomínio, através de informativos aos moradores. “A comunicação é algo básico na administração, está no meu DNA. Sempre comunico o andamento de uma obra, isso é essencial para a construção da relação de confiança entre o síndico, o corpo diretivo e o condômino”. (Por R.F.)
INADIMPLÊNCIA:
“A
LEI VEIO EM FAVOR DOS CONDOMÍNIOS”
– Apesar da crise econômica vivida pelo País nos anos recentes, há síndicos e administradoras que têm passado ao largo do controle pari passu da inadimplência, analisa a advogada Suse Paula Duarte Cruz Kleiber (foto ao lado). Não raro, Suse se depara com casos de prescrição da dívida nas demandas que chegam ao seu escritório, o que acontece depois de cinco anos sem cobranças (conforme decisão do STJ - Superior Tribunal de Justiça, baseada no Código Civil de 2002).
Segundo a advogada, o novo Código de Processo Civil (CPC) converteu, a partir de março de 2016, os créditos das contribuições condominiais em títulos executivos extrajudiciais, o que possibilitou o seu recebimento de forma mais célere que o rito sumário (extinto) e a ação de conhecimento (convencional). Entretanto, “a maioria dos síndicos ainda prefere esperar 90 dias ou mais para entrar com ação de execução”. As custas das ações, em comparação às vezes com um valor baixo do débito, são um dos motivos de o condomínio persistir em negociação com o devedor antes de recorrer à execução.
Porém, mesmo que se execute a dívida, a advogada lembra que poderá haver negociação entre o condomínio e o devedor, com o pagamento de 30% da dívida à vista e saldo parcelado em seis vezes, com correção mensal. “O condômino possui três dias depois de citado para fazer o pagamento ou 15 dias para apresentar embargos ou requerer o parcelamento previsto no Art. 916 do CPC. Se ele nada fizer, o condomínio poderá pedir a penhora em contas bancárias do devedor.”
Outra medida eficaz, aponta a advogada, é que se o condômino não for localizado (não citado), “cabe o arresto em contas bancárias, justamente por se tratar de uma ação de execução de título extrajudicial, cujo trâmite é encurtado e se tem certeza da existência da dívida, pelo que se busca sua garantia”. “Vale lembrar ainda que pelo novo CPC as citações são feitas via correio. Se o condômino residir no prédio, ele será considerado citado com o recebimento da carta pelo porteiro. E, por fim, mesmo sendo ação de execução, as cotas que vencerem durante o processo poderão ser incluídas nele, conforme a Súmula 13 do TJ-SP e o artigo 323, CPC.”
Suse Kleiber é consultora jurídica condominial e participa da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP, entre outros. (Por R.F.)
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Os artigos:
direcionalcondominios.com.br
- “Qual a importância da implantação do compliance no condomínio?”, do advogado Claudio Caivano; - “Prestação de contas e transparência na gestão do síndico”, da síndica profissional Kelly Remonti; e,
- “Ação de execução de cotas condominiais faz dois anos: Houve queda da inadimplência? “, da advogada Suse Paula Duarte Cruz Kleiber; Leia ainda a reportagem “Dicas da Profa. Rosely Schwartz para montar a previsão orçamentária do condomínio”. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Fevereiro de 2019 - Ed. 242.
O ZELADOR PROATIVO MUDA A FISIONOMIA DO PRÉDIO
Um dos protagonistas das grandes mudanças observadas no perfil dos condomínios, os zeladores se reinventam na função. A Direcional destaca nesta reportagem dois profissionais considerados proativos pelas respectivas síndicas, prestando a eles e a toda categoria uma homenagem pelo seu dia, comemorado em 11 de fevereiro.
Por Rosali Figueiredo
EM PRINCÍPIOS do mês
passado o zelador José Barbosa Trindade Neto completou três anos de trabalho no condomínio residencial administrado pela síndica orgânica Inêz Valverde, na Chácara Klabin, região Sul de São Paulo. A gestora exercia seu mandato havia cerca de seis meses quando o contratou, depois de um processo seletivo. Barbosa não fora escolhido de imediato. Outro profissional começou o trabalho e acabou dispensado. Barbosa havia ficado em 1º lugar na seleção, mas por razões do condomínio, não pudera ser efetivado. “Contratamos o 2º colocado, que não deu certo”, lembra Inêz. A aposta em Barbosa foi certeira, a parceria tem funcionado, “há uma integração entre a síndica e o zelador”. “Temos divergências, é normal, a gente cresce. Podemos concordar ou discordar, mas sempre chegamos a uma solução conjunta. Pois a prioridade é o condomínio”, arremata a gestora.
Paulistano de 39 anos, técnico em refrigeração formado pelo Senai, Barbosa fez cursos também na área condominial, como de gestão, de síndico profissional e zeladoria. Ele já havia sido zelador antes, durante
O zelador José Barbosa Trindade Neto e a síndica Inêz Valverde: Soluções em conjunto; "a prioridade é o condomínio"
cinco anos, em um residencial localizado na Vila Prudente, zona Leste da cidade. No prédio da Chácara Klabin, de uma torre, 25 anos de construção e 48 unidades, Barbosa mora, junto com a esposa e três filhos. Possui 2º grau completo e iniciou o curso de graduação em Matemática, não gostou e resolveu mudar de área. A proatividade lhe é um traço característico. Mas não só. Ele fala a seguir do que mais é preciso para o exercício satisfatório da função:
- “O zelador precisa ser transparente, ter confiança no trabalho e um síndico que confie em suas opiniões. Na verdade, é preciso haver um diálogo aberto entre síndico e zelador, este com autonomia para executar o próprio trabalho e buscar se aperfeiçoar.” Faz parte ainda de sua postura “conquistar a confiança do síndico”.
A relação funciona com reciprocidade. Em conjunto, Barbosa e Inêz fazem a programação da limpeza e da manutenção do condomínio. A síndica diz que valoriza profissionais com iniciativa própria: “Eu não esqueço de nada [demandas do condomínio] e ele me ajuda a não esquecer”, explica.
De acordo com a gestora, para que essa parceria aconteça, é importante que o síndico também faça a sua parte, como:
1) Dar o exemplo, vestir a camisa. “O zelador se espelha no síndico. Ou ele já traz essa veia [proativa] ou aprende.”;
2) Abrir espaço para que o zelador coloque suas ideias, sugestões;
3) Conceder autonomia para que o profissional execute o serviço dele;
4) Apoiar seu aperfeiçoamento.
Barbosa cumpre uma jornada semanal de segunda a sábado, entre 8h e 17h20, cobrindo horários de refeição dos funcionários da portaria. Toda equipe é própria e o zelador orienta os serviços. É sua atribuição ainda vistorias de rotina em todas as instalações do prédio, desde a cobertura (caixas d’água, casa de máquinas dos elevadores etc.), aos equipamentos de incêndio (como mangueiras e extintores), sensores e luzes de emergência dos andares e escadarias, bombas, entre outros.
Foto
Rosali
Figueiredo
Também compete a ele anotar diariamente os dados de consumo d’água pelo condomínio. Já a interlocução com os moradores fica a cargo da síndica.
No dia em que a reportagem da Direcional Condomínios visitou o condomínio, o quadro mural da sala da administração exibia um provérbio italiano – “quando o jogo termina, o rei e o peão voltam sempre para a mesma caixa”. Uma das interpretações correntes é a de que, num jogo de xadrez, apesar desses personagens terem características e papéis distintos, ninguém é melhor que o outro. Cada um extrai o melhor de si dentro do que lhe compete. É nisso que a gestão da síndica aposta.
"É UM MAU SINAL O ZELADOR QUE NÃO TRAGA DEMANDAS"
A síndica profissional e psicóloga Jailma A. Brito destaca que é “de extrema importância estabelecer uma parceria com o zelador”, principalmente pelas responsabilidades que os síndicos assumem em nome do condomínio. Entretanto, é papel deste gestor “provocar a proatividade no zelador, fazer com que ele apresente demandas”. "É um mau sinal o zelador que não traga demandas", aponta.
Com 20 anos de experiência na área condominial, Jailma administra há pelo menos seis um empreendimento que reúne torre comercial, um pequeno shopping e um condomínio-clube no Morumbi, zona Sul de São Paulo. Além de uma equipe enxuta própria de confiança (entre eles, o gestor predial), ela conta com o suporte de 100 funcionários terceirizados.
“O síndico não é como o juiz de futebol, que aceita críticas, de meu nome não abro mão, por isso temos que ter muita responsabilidade com o que a equipe faz.” Isso inclui “acompanhar as tarefas” do zelador, observar a qualidade da manutenção “nos detalhes”. “Às vezes tem uma pedra no meio do caminho [na área comum], isso não parece nada, mas o condômino cobra, hoje ele se manifesta muito mais e tem acesso, inclusive, via internet, aos seus direitos.” Desta forma, ela espera do zelador:
- Portar-se como um líder de sua equipe, sabendo delegar, acompanhar e cobrar;
- Desenvolver um cronograma de manutenção;
- Providenciar uma varredura diária nas instalações e áreas comuns do prédio;
- Cuidar dos atendimentos e reposição de materiais; e,
- Antecipar-se às necessidades, não esperar que o condômino apresente demandas. “É frustrante quando o morador cobra tarefas que não foram executadas”, finaliza Jailma. (Por R.F.)
“O ZELADOR É OS ‘OLHOS’ DA SÍNDICA NO CONDOMÍNIO” – O zelador Elio Braga Rodrigues (foto acima) trabalha há 24 anos no Condomínio Ilha Guadeloupe, administrado pela síndica Cristiane Bittencourt Reis. Foi ela quem o promoveu há cerca de três anos, quando era porteiro. Mineiro da região do Vale do Jequitinhonha, Elio tem 47 anos e chegou com 18 a São Paulo; mora no prédio, é casado e sem filhos. Já havia realizado o curso de zeladoria na época da promoção, mas a síndica resolveu investir em uma nova capacitação a ele. Cristiane afirma que o profissional anterior não estava alinhado com o novo perfil da gestão do condomínio, o qual possui uma equipe própria (sete funcionários) fidelizada há muito tempo. Elio foi aprovado na função e representa “os olhos da síndica” e o seu “braço direito” no prédio, diz Cristiane. “Elio estava com um pouco de medo, mas demos apoio e ele se saiu melhor que esperávamos. O zelador tem um olhar muito cuidadoso com o prédio, acompanha o trabalho dos prestadores de serviços, faz o planejamento da manutenção diária, conhece o comportamento dos moradores e passa um tratamento humano a todos, inclusive à sua equipe”, resume. Segundo Cristiane, essa relação de “confiança mútua faz com que o zelador tome iniciativas e seja proativo”.
Nesse sentido, Elio procura solucionar problemas e levar à síndica as demandas já encaminhadas. Também organiza a documentação do condomínio, registrando em fotos o andamento das obras. Ele afirma que seu interesse na área é antigo e foi cultivado ao longo do tempo, entre outros, “pelas reportagens da Direcional Condomínios, que leio todo mês”. Abraçou com garra a oportunidade que recebeu. (Por R.F.)
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
direcionalcondominios.com.br
- A reportagem “Como organizar e motivar o ambiente de trabalho no condomínio”;
- A entrevista “Liderança na organização da equipe de trabalho no condomínio”, com a coaching Lurdinha Machado; e,
- “Guia de manutenção para os zeladores”, de Carlos Alberto dos Santos.
Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Fevereiro de 2019 - Ed. 242.
Foto Rosali Figueiredo
SÍNDICO
EXTERNO OU PROFISSIONAL, A QUESTÃO DA NORMATIZAÇÃO
Por Rosely Schwartz
ATUO FORMALMEN-
TE neste mercado desde 1996, com a publicação da primeira edição do meu livro “Revolucionando o Condomínio”. Acompanho desde então a evolução das atividades dos síndicos. Eu já previa em 1999, com o lançamento do meu Curso de Administração de Condomínios, então na FMU, que essa atividade poderia ser uma nova opção de carreira profissional. Essa percepção acabou fortalecida em 1997, quando assumi o mandato de síndica orgânica de um condomínio residencial de duas torres, com 120 apartamentos.
Devido a essa experiência, ficou claro que, para exercer a atividade com qualidade, transparência e comprometimento com o cumprimento de todas as normas e legislações envolvida, havia a necessidade de conhecimento, de horas de dedicação e não apenas de algumas horas nos finais de semana. Pude constatar que delegar as atribuições da gestão para o zelador, por mais bem intencionado e ativo que ele seja, por não possuir a capacitação necessária, pode levar o condomínio a graves problemas, entre eles: não renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros); falta de limpeza das caixas d’água e de desinsetização das áreas comuns; passivo trabalhista; ausência da RIA (Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores) etc. Ficou evidente que quando há menor envolvimento do síndico com a gestão cresce a importância dos serviços prestados pelas empresas administradoras de condomínios, que além de todo trabalho burocrático auxiliarão no planejamento e na tomada de decisão.
O Art. 1.347 do Código Civil (Lei Federal 10.406/2002) determina que
“a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio”. Desta forma, o artigo não avalia se a pessoa escolhida irá exercer as atividades da sindicatura como profissão ou alternativa de trabalho. Seja qual for a escolha do condomínio, por um síndico morador ou um síndico externo, e desde que a convenção preveja, essa pessoa terá as mesmas responsabilidades - civil e criminal, entre outras, respondendo com seu próprio patrimônio, caso seja considerado culpado.
A EXPANSÃO DO MERCADO
O aumento no número de edifícios, tanto para moradia como para trabalho, em todas as regiões do País, evidenciou para o mercado muitas oportunidades, tanto para as empresas que comercializam produtos, como para os prestadores de serviços. Além disso, a falta de tempo e o aumento na complexidade das exigências legais para os condomínios contribuíram para uma redução no interesse dos moradores em assumirem a gestão do condomínio. Surgiu assim a figura do síndico externo, chamado de profissional, o qual é escolhido ou eleito da mesma forma que o síndico morador, ou seja, de acordo com a convenção do condomínio.
Essa alternativa poderá ser realmente positiva para o condomínio e uma oportunidade financeira para o síndico, quando esse realmente atender às expectativas dos moradores e demonstrar os resultados do seu trabalho, por meio de dados, gráficos e índices. Entre essas expectativas, estão as de conseguir estabilizar o valor da taxa condominial, reduzir a inadimplência e os conflitos, cumprir a proposta orçamentária anual, além de aumentar o valor patrimonial do condomínio, por meio da realização de todas as manutenções necessárias. Outro ponto fundamental para o sucesso da gestão é que o síndico demonstre, por meio de dados, o comprometimento com o condomínio.
Pode-se observar que o mercado condominial, em função das grandes oportunidades financeiras, está bastante agitado e em evolução, surgindo muitos cursos e eventos, dando possibilidade para que os interessados possam adquirir capacitação para exercer as atividades com maior eficiência. Emergiram muitas empresas com novos produtos e prestadores de serviços. Além disso, há uma reflexão e muitos debates sobre a necessidade de regulamentação das atividades dos síndicos que exercem a atividade como profissão.
A normatização será bastante positiva, dado que dará à sociedade maior segurança de que o condomínio está sendo administrado por pessoas capazes, responsáveis e éticas. Reduzirá a possibilidade das lamentáveis notícias relacionadas àqueles síndicos profissionais que se lançaram a assumir mandatos, mas que não têm desempenhado as atividades com a qualidade esperada pelos moradores, sendo destituídos e eleitos novamente síndicos moradores, mesmo sem capacitação adequada para o desenvolvimento das funções. Outro ponto de alerta está no fato de que alguns síndicos, por assumirem ao mesmo tempo uma quantidade exagerada de condomínios, acabam não dispondo de tempo
para a gestão de todas essas edificações, adotando como alternativa o envio de prepostos despreparados, sem ao menos ter sido acordado em assembleia que a administração seria realizada com a participação de uma outra pessoa. Corrigir essas distorções é do interesse de todos os síndicos profissionais,
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ROSELY SCHWARTZ
dado que a repetição de evidências negativas poderá manchar e degradar uma atividade que possui um futuro promissor e merecedor de muito respeito.
Professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da EPD (Escola Paulista de Direito) e autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 15 a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios, do CRA-SP).
Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.
direcionalcondominios.com.br
- A entrevista com o síndico profissional Nilton Savieto: “Perfil, qualificação e regulamentação da profissão”.
Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Fevereiro de 2019 - Ed. 242.
ARTIGO
CONSTRUTORA SE NEGA A FORNECER OS PROJETOS DO PRÉDIO, E AGORA?
Por Cristiano De Souza Oliveira
UMA DAS preocupações do síndico é, sem dúvida, manter a segurança da edificação, conservando os seus projetos em arquivo. Tais documentos deveriam ser entregues pela construtora assim que constituído o condomínio, ou seja, serem integrantes do manual de operações de manutenções das áreas privativas e comuns da edificação, não só por exigência do Código de Defesa do Consumidor (CDC – § único do Art. 50), mas, principalmente, por responsabilidade social.
Não por menos, a ABNT editou em 2011 (norma corrigida em 2014), a NBR 14.037, que trata das “Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos”. O dispositivo estabelece quais projetos, no mínimo, devem constar do manual, facilitando o cumprimento das obrigações para a aplicação de outra norma, a NBR 16.280/2014 (revista em 2015); esta traz parâmetros para a realização de obras nas unidades e áreas comuns.
Mas o que fazer quando esses documentos não são entregues? O condomínio deve, inicialmente, buscar o auxílio de um profissional de confiança que entenda do segmento (um advogado), para que, ao tomar conhecimento dos fatos, possa
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA
traçar a melhor trajetória técnica jurídica para dar sequência à questão. Vários caminhos podem ser adotados, entre eles: (A) notificações (para abertura de um diálogo com a construtora); (B) apresentação de demanda junto ao CEJUSC (órgão de mediação e conciliação do Tribunal de Justiça de São Paulo); ou a uma Câmara Privada (para buscar por mediação uma tentativa de composição amigável com segurança jurídica e possíveis penalidades pecuniárias acordadas em caso de descumprimento), e; (C) apresentação de demanda ao Poder Judiciário (para solicitação de exibição de documentos), entre outras possibilidades levantadas após análise do caso concreto.
Advogado, consultor jurídico condominial, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC, autor do livro editado pelo Grupo Direcional "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições". Faz parte do Grupo de Excelência de Administração Condominial do CRA-SP. Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br.
Foto Richard A. Charles
Foto Paulo Mujano
SOLUÇÕES DIFERENTES PASSAM NO “TESTE’’ DAS CHUVAS DE VERÃO
Por Rosali Figueiredo
Cobertura do Edifício Savion recebeu impermeabilização com manta, finalizada com piso concretado no desenho de “damas”; no local, foi executado ainda novo barrilete e ramal hidráulico
DUAS
PRINCIPAIS soluções são apresentadas aos síndicos quando eles precisam resolver problemas recorrentes de infiltração nos subsolos dos edifícios, especialmente os vazamentos que se manifestam nas lajes, vigas e pilares: quebrar a superfície externa, incluindo jardins, e aplicar uma nova manta asfáltica (ou similares), seguida de proteção mecânica e da finalização do piso; ou buscar uma entre as diversas soluções de injeção de material nas fissuras, para ser aplicado de baixo para cima, percorrendo e vedando o sentido contrário ao da água, desde onde ela “pinga” até a origem do problema. Já para as coberturas dos prédios, a manta continua a principal solução.
Diante das opções presentes no mercado, a melhor alternativa aos gestores é “contratar um diagnóstico correto da edificação, através de um engenheiro especialista, que indicará as patologias e dará o escopo dos procedimentos de reparo”, afirma a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).
A aplicação de cada técnica depende ainda de fatores relacionados às finanças, à área do prédio e às expectativas dos condôminos. Por isso, nesta reportagem, a Direcional Condomínios mostra o resultado de processos diferentes vivenciados em três edificações residenciais. E, ao final da matéria, as páginas 19 a 21 trazem uma entrevista sobre o assunto com o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi.
Detalhe do jardim no térreo do Edifício Savion, refeito depois da impermeabilização
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Rosali
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IMPERMEABILIZAÇÃO COM MANTA
A impermeabilização com manta asfáltica no Condomínio Edifício Savion começou a ganhar concretude em 2016, quando o síndico e engenheiro Ricardo Valente da Silva assumiu um mandato tampão no residencial, sendo reeleito para as gestões seguintes. Construído em 1973 no bairro de Santa Cecília, região central de São Paulo, o prédio de 36 unidades apresentava diversos problemas de infiltração provenientes da cobertura e da laje térrea, atingindo desde as unidades do alto da torre aos veículos do subsolo da garagem.
Era preciso refazer tudo, conforme indicava o laudo de uma inspeção contratada pelo condomínio. Em números, isso significava quebrar cerca de 2 mil m2 de área, incluindo a rede hidráulica (que estava sob o piso, tanto na cobertura quanto no térreo), reformar toda superfície, aplicar manta asfáltica, executar a proteção mecânica e dar acabamento ao piso. Em princípios de 2019, a cobertura se encontrava refeita (com novo barrilete e ramal hidráulico) e o térreo estava próximo da conclusão.
Mas Ricardo avalia que a principal dificuldade de uma intervenção desse porte vem não apenas do vulto dos serviços, como “das surpresas que vamos encontrando ao longo do caminho”. Ele se refere às patologias ocultas que foram identificadas somente depois de quebradas as áreas, ou de problemas que apareceram quando os trabalhos estavam na reta final.
Na primeira situação, o Savion apresentava tubulações “enterradas” oxidadas e com furos, jardim sem ralos e “caixões perdidos” (vãos ocultos) sob o piso da marquise do prédio, tomados por restos de obras. “Surpresas” como essas exigem, em geral, aditamentos de serviços e reforço de caixa. No segundo caso, depois de as mantas terem passado bem pelo teste de estanqueidade, Ricardo viu surgirem pontos inesperados de infiltração, uma delas proveniente de uma perfuração no muro do vizinho.
“O síndico tem que estar preparado, principalmente nos prédios mais antigos, precisa ter reservas para enfrentar isso e às vezes abrir mão de outras benfeitorias”, afirma. Por isso, segundo ele, a implantação de uma sala fitness e a modernização do hall do Savion, próximos projetos, terão que aguardar. Mesmo assim, com investimentos em torno de R$ 800 mil, os condôminos já veem surgir um prédio renovado no lugar do grande canteiro de obras que tomou o lugar durante mais de um ano. Além da superfície térrea com piso em fulget, um novo paisagismo domina o ambiente, que ganhou ainda uma guarita blindada (a antiga foi derrubada) e uma lixeira externa.
FALTOU IMPERMEABILIZAR
A COBERTURA DO “GÁS”
– A experiência do Edifício Savion mostra que às vezes um “detalhe” pode furar a programação de uma obra, mesmo que ele esteja no alto do abrigo de gás (foto ao lado); ou seja, longe do foco principal do serviço. O condomínio teve que providenciar a impermeabilização da cobertura dessa estrutura para estancar um ponto de vazamento. Foram localizados ainda pontos do lado interno do muro do prédio vizinho; na área do portão da garagem; e próximo de uma caixa de inspeção, todos corrigidos. (Por R.F.)
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INJEÇÃO DE MATERIAL IMPERMEABILIZANTE
“O resultado não poderia ser melhor”, aponta o síndico Gabriel Choueri, que promoveu no começo de 2018 serviços de injeção de gel em cerca de 400 m2 com pontos de infiltração na garagem do Edifício Joelma Regência, na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. Ele diz que a obra passou pelo teste das fortes chuvas de verão registradas no começo deste ano na cidade.
Prédio amplo e construído nos anos 60, o Joelma descartara a impermeabilização com manta em função dos custos e volume de serviços, pois seria necessário remover a superfície externa (em pedra portuguesa) e os jardins (que possui espelho d’água e chafariz) para executar os trabalhos. A decisão veio de uma Comissão de Obras formada pelos condôminos em 2015. E a injeção atendeu às expectativas, diz.
“Depois de um ano, somente um ponto voltou a vazar, a empresa refez o serviço. Nós tínhamos uma ‘peneira’ no subsolo, as chuvas recentes foram um bom teste, o desempenho não poderia ter sido mais positivo”, avalia. Segundo Gabriel, a garantia da obra é de cinco anos, mas o Joelma também deve fazer a sua parte para evitar a repetição do problema: Providenciar a manutenção anual dos rejuntes da pedra portuguesa na superfície. “Como os carros passam sobre essa área para acessarem a garagem, há uma movimentação e o rejunte sai. Este sempre será um ponto potencial de infiltração”, completa.
COBERTURA E CAIXAS D’ÁGUA
Imagem do síndico Gerson Fernandes de Godoy na cobertura do prédio, antes do início das obras
Outra obra aprovada após o período de chuvas foi a impermeabilização com manta de parte da cobertura do Condomínio Fontana Di Trevi, localizado na Vila Matilde, zona Leste de São Paulo. O topo do prédio abriga uma sala utilizada pelos condôminos para fazer artesanato e uma área com piscina e deck, desativados há alguns anos. Na verdade, o edifício passou por uma inspeção geral e, conforme o laudo, o síndico Gerson Fernandes de Godoy fez a programação de obras, incluindo a recuperação total da cobertura.
“A primeira parte da impermeabilização no local foi realizada a partir de outubro de 2018, está concluída e passou no teste de estanqueidade. Também fizemos a impermeabilização dos reservatórios d’água, nova rede hidráulica e estamos recuperando o guarda-corpo. A segunda parte, a da piscina, começará agora em fevereiro”, relata. Sua expectativa é ver a finalização dos trabalhos no meio deste ano. O síndico afirma que havia “bastante infiltração” nos apartamentos do último andar. A situação da cobertura do prédio de quase 30 anos e 40 unidades era tão precária, que “tiramos 17 caçambas de entulho lá de cima”, ilustra Gerson. Uma parte importante dos serviços foi refazer o sistema de ralos: “Tínhamos mais de dez, que não estavam ligados na rede pluvial do prédio, mas sim na tubulação de respiro dos banheiros”. “Achávamos que a piscina era a principal fonte das infiltra-
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ções, mas o problema estava nos ralos e na tubulação localizada embaixo do piso da cobertura. Essa é a grande dificuldade dos síndicos, herdar um projeto original com esse nível de deficiência”, analisa.
A lista de obras realizadas e/ou previstas no processo de recuperação do Fontana Di Trevi é extensa e começou em 2017, logo após Gerson voltar à gestão do prédio. Nesse escopo, ele já computa serviços concluídos na parte da frente do condomínio (guarita, cabeamentos e fachada), reforma elétrica, novo para-raios, adequações para o AVCB, instalação de captação e reuso da água pluvial, e substituição dos dispositivos das caixas acopladas dos banheiros (áreas comuns e unidades) – com duplo acionamento. A previsão do condomínio é investir R$ 400 mil para deixar o prédio em ordem, R$ 180 mil dos quais já foram aplicados.
ENTREVISTA
ENG. CIVIL MARCUS VINÍCIUS F. GROSSI
“TODAS
SOLUÇÕES NORMATIZADAS SÃO
EFICIENTES SE UTILIZADAS NOS LOCAIS E CONDIÇÕES CORRETAS”
Eng. Marcus Vinícius Fernandes Grossi
O engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, pós-graduado em tecnologia da construção de edifícios, entre outros, oferece na entrevista abaixo um painel geral sobre as principais causas dos problemas de impermeabilização e de como contratar soluções.
Direcional Condomínios – Qual o fator decisivo para o bom resultado do trabalho de impermeabilização?
Marcus Vinícius F. Grossi – “Para maior êxito no resultado de qualquer atividade é preciso que ela seja primeiramente bem planejada. No caso da construção civil, além do planejamento e cronograma, existe também o projeto, que será a fase em que a melhor solução de técnicas e materiais será pensada para o caso. Segundo Pichi1, embora no Brasil não haja estatísticas precisas sobre a incidência de problemas de impermeabilização, estima-se que 80% deles possam ser atribuídos a falhas de ‘detalhes’, como no encontro de ralos, com tubos ou outros obstáculos emergentes; na falta de arredondamento dos cantos; nos encontros com muros e pilares etc. A falta ou falha de projeto, ou falta de compatibilização entre projetos, também são causas frequentes, aponta Thomaz². Por consequência, e somando-se a uma mão-de-obra muitas vezes não qualificada, o sistema apresentará falhas e inevitável infiltração nos pontos mais frágeis (cantos, interface de elementos, locais com empoçamento d’água etc.). Quanto aos
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materiais, de maneira geral, no mercado brasileiro, as marcas mais usadas e conhecidas³ têm uma boa qualidade, e normalmente não dão problema, salve algum caso pontual.”
Direcional Condomínios – O mercado apresenta hoje soluções alternativas à manta asfáltica, quais seriam?
Marcus Vinícius F. Grossi – “Existem diversas soluções alternativas à manta asfáltica (impermeabilização flexível), como: Membranas asfálticas moldadas in loco (a quente ou a frio); mantas de PEAD, PVC e PDM; membranas de poliureia, poliuretano, elastoméricas e de resinas acrílicas4. Todas soluções normatizadas são eficientes se utilizadas nos locais e condições corretas, uma vez que são normatizadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e possuem métodos de caracterização de seu comportamento de forma a garantir seu desempenho quando aplicadas. Fazendo uma relação com a medicina, esses materiais são como remédios, e não cabe ao paciente (síndico / proprietário) ou farmacêutico (empreiteiro / construtor) prescrever o remédio a ser utilizado; cabe ao médico (engenheiro / arquiteto) realizar um diagnóstico e especificar qual é o mais indicado para o caso específico.”
Direcional Condomínios – Qual a eficiência do sistema de injeção?
Marcus Vinícius F. Grossi – “O sistema de injeção é muito eficiente na maioria dos casos de recuperação de estanqueidade de um sistema de impermeabilização flexível que veio a falhar. É bastante recomendável em casos de paredes de contenção de subsolos, lajes de pavimento térreo muito grandes, ou com jardineiras, ou quando o custo para remoção do revestimento e troca do sistema de impermeabilização é maior que o de injeção. Porém, deve-se tomar cuidado com o tipo de resina utilizada e a qualidade da mão-de-obra que vai aplicá-la. Ressaltando que ela é eficiente para a estanqueidade, mas não garante que o processo de corrosão seja interrompido, pois existem outros fatores que devem ser levados em consideração para esse tratamento, como a presença de íons cloreto, alcalinidade do concreto etc.”
Direcional Condomínios – Quais os erros mais observados em serviços de impermeabilização da superfície com manta?
Marcus Vinícius F. Grossi – “Falta de planejamento e projeto; má aderência com a base, muitas vezes por falta de limpeza e regularização; má aderência de emendas entre mantas; má execução de arremates em ralos e tubos emergentes; falta de ancoragem adequado em paredes; e falta de proteção mecânica após a execução do serviço.”
Direcional Condomínios – E nos serviços de injeção?
Marcus Vinícius F. Grossi – “Falta de planejamento e projeto; uso incorreto das resinas; e mal posicionamento dos bicos de injeção.”
Direcional Condomínios – E na impermeabilização de reservatórios d’água?
Marcus Vinícius F. Grossi – “Falta de planejamento e projeto; uso de sistemas de impermeabilização rígidos em reservatórios com emendas de concretagem malfeitas, trincas e sem isolação térmica em áreas de cobertura; má execução de arremates em tubos emergentes; danos ocasionados pelas empresas de desinfecção e limpeza.”
“De maneira geral, o sistema de impermeabilização ou qualquer outro
da edificação necessita de análise de um profissional habilitado para sua correta intervenção (reparo, restauração, reforço, reforma). E mesmo que a primeira impressão seja de estar gastando mais dinheiro, a longo prazo esse custo se diluirá por evitar anomalias, retrabalhos e perda de durabilidade prematuramente. Vamos evitar que a tomada de decisão seja em função do menor preço, e passar a decidir pelo de maior custo-benefício." (Edição R.F.)
REFERÊNCIAS CITADAS:
¹ PICCHI, F.A. Impermeabilização de coberturas. São Paulo, Instituto Brasileiro e Impermeabilização (IBI) / PINI, 1986.
² THOMAZ, E. Tecnologia, gerenciamento e qualidade na construção. São Paulo, PINI, 2001.
³ Instituto Brasileiro e Impermeabilização (IBI). Lista de associados, São Paulo, 2019. Disponível em: https://ibibrasil.org.br/empresas-associadas/
4 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 9575: Impermeabilização - seleção e projeto. Rio de Janeiro, 2010."
Figueiredo
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Obras com aplicação de gel vinílico em fissuras de um subsolo de garagem (imagem abaixo); e da manta asfáltica aplicada em área de piscina (à esq.)
direcionalcondominios.com.br
- O artigo “Impermeabilização no condomínio: Cuidados a serem tomados na aplicação da manta asfáltica”, do Eng. Civil Marcus V. F. Grossi; As reportagens: - “Sistema de injeção, funcionamento & garantias”; e, - “Medidas reforçam estanqueidade nos sistemas das edificações”; Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Fevereiro de 2019 - Ed. 242.
PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO: MANTA, INJEÇÃO ETC.
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DEMANDA POR AR CONDICIONADO NAS UNIDADES IMPULSIONA RETROFIT
ELÉTRICO
Por Rosali Figueiredo
O síndico João Bosco dos Santos: Modernização elétrica com aumento de carga possibilitou o uso de aparelhos de ar condicionado nos apartamentos
O VERÃO superaquecido vivido neste começo do ano em São Paulo (SP), outrora conhecida como “terra da garoa”, colocou na pauta de preocupações dos síndicos o gap que boa parte das edificações residenciais apresenta para atender à demanda pelo uso de ar condicionado nos apartamentos: Suas instalações não estão dimensionadas para comportar essa necessidade de carga. É certo que a modernização elétrica dos prédios tem buscado, em primeiro lugar, dar segurança ao condomínio e aos seus moradores, mas a questão do ar condicionado acaba servindo como um estímulo a mais para que a assembleia aprove uma obra desse porte, de investimento elevado.
O síndico João Bosco dos Santos conseguiu fechar o ano de 2018 já com novas instalações e carga operando, depois de um processo de cinco anos, contando-se desde as discussões iniciais com o corpo diretivo e assembleia, até a contratação da modernização (no final de 2017) e execução dos trabalhos (durante o ano passado).
Como resultado, os condôminos já puderam utilizar, para as festas do final de 2018, o salão de festas equipado com dois aparelhos de ar condicionado de 60 mil BTUs cada e três cortinas de ar (nos acessos ao ambiente). E o prédio disponibiliza hoje, para cada uma das 50 unidades, uma carga 19 KVAs (contra 8,8 KVAs da situação anterior). Agora é preciso que os moradores promovam adequação interna para aproveitarem a potência instalada (Leia mais na pág. 24). Para se ter uma ideia da demanda de carga gerada pelo ar condicionado, o que o salão de festas consome hoje equivale à potência antiga de um apartamento.
Segundo João Bosco, o condomínio implantado em 1972, na zona Oeste de São Paulo, decidiu investir na modernização elétrica “pela segurança, em
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Rosali
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primeiro lugar, e pelo aumento de carga”. O investimento, de R$ 300 mil, exigiu rateio extra. Como muitas edificações mais antigas, o prédio havia passado por reformas na parte elétrica que acabaram gerando irregularidades. Foi o caso da troca dos disjuntores originais por modelos mais robustos, sem que a fiação fosse substituída. A prática era comum, pois, conforme se introduziam novos equipamentos eletroeletrônicos na rotina dos brasileiros, os velhos disjuntores desarmavam por excesso de carga e os prédios, erroneamente, os substituíam sem a readequação do conjunto das suas instalações.
DO ESCOPO DOS TRABALHOS
Já para a atual modernização elétrica, o condomínio se preparou. O próprio síndico realizou um levantamento da demanda de cada unidade, cuja área varia de 152 a 156 m2. “Estimo que na época da construção do prédio, no começo dos anos 70, havia de 40 a 45% de demanda por eletricidade se comparada com a de hoje”, diz João Bosco, que é graduado em Matemática e executivo aposentado de vendas da indústria.
Com base nesses parâmetros e na condição do prédio, que oferecia carga de 40 ampères, a assembleia de moradores aprovou a contratação de um projeto elétrico independente. Assim que se tornou possível contratar uma empresa especializada para realizar a obra, alguns aspectos foram revistos e um novo projeto executado, conforme normas técnicas mais recentes da concessionária pública de energia de São Paulo, lançadas em 2014.
A principal mudança promovida foi a transição do sistema bifásico original para o trifásico, explica o engenheiro eletricista Rodrigo Costa dos Reis, responsável técnico pela modernização. Segundo ele, dentro da carga demandada pelo prédio, o trifásico se torna uma exigência da concessionária. Se as adequações tivessem mantido o sistema bifásico, a edificação iria variar de uma carga de 40 para 80 ampères, disponibilizando 17,64 KVAs por unidade; já no trifásico, o condomínio passou a 50 ampères de carga, mas com potência maior para os apartamentos (19 KVAs). O custo final é menor no trifásico, completa o engenheiro, pois este sistema comporta cabos de diâmetro menor que um bifásico de 80 ampères.
Toda a reforma envolveu, ao longo de 2018:
1) Desenvolvimento, apresentação e aprovação pela concessionária de projeto executivo;
2) Adequação na altura da coluna privativa de entrada da energia, assim como modernização nos quadros, incluindo a instalação de caixa com dispositivo de proteção contra surto (DPS), antes inexistente;
3) Troca geral do cabeamento de distribuição da energia até o quadro interno das unidades. As prumadas foram subdivididas. O caminho original foi mantido do 9º ao 25º andar. Mas houve necessidade de se instalar um caminho alternativo para a fiação chegar aos apartamentos do 1º ao 8º andar, subindo-a pelo antigo duto da lixeira. Isso exigiu passar os cabos em parte das escadarias, nos pavimentos e dentro dos imóveis (o quadro interno fica no corredor dos dormitórios), um circuito de cerca de 15 metros. Tudo recebeu acabamento em gesso, custo arcado pelo condomínio;
4) Troca do transformador do poste da concessionária sem ônus para o condomínio e liberação para que o prédio fizesse uma ligação provisória, desligando os antigos relógios;
5) Modernização do centro de medição, incluindo novo quadro geral
para as áreas comuns, salão de festas, elevadores e bomba de incêndio. O retrofit está praticamente concluído, alguns ajustes estavam sendo feitos em janeiro passado, mas, de acordo com o síndico João Bosco, o pleno funcionamento dos novos equipamentos do salão de festas (além do ar condicionado, há vários eletrodomésticos na cozinha) “mostra que passamos no teste”.
UNIDADES DEVEM FAZER ADEQUAÇÕES PARA USUFRUÍREM NOVA CARGA
No condomínio do síndico João Bosco dos Santos, os moradores estão autorizados a instalar aparelhos de ar condicionado em casa até a potência de 60mil BTUs, desde que promovam adequações, atendendo às normas técnicas correspondentes da ABNT (entre elas, a 16.280/2015, de reforma interna). No total, o prédio oferece hoje 19 KVAs a cada apartamento, que só poderá utilizá-los depois de providenciar mudanças, entre elas:
- Passar o quadro elétrico interno para o sistema trifásico, mudando o disjuntor geral e o barramento principal (ambos são originalmente bifásicos);
- Instalar tomadas adequadas à potência dos equipamentos que serão a elas conectados; e,
- Providenciar a distribuição interna do sistema de aterramento, que foi disponibilizado no quadro elétrico de cada unidade. (Por R.F.)
“O AR CONDICIONADO SERIA PARA TODOS OU PARA NINGUÉM”
Síndica Luciana Campos: Retrofit elétrico para atender às novas normas do setor e regularizar uso de ar condicionado
A necessidade de regularizar o uso de ar condicionado pelos moradores do Condomínio Edifício Cardeal, localizado no Itaim Bibi, zona Sul de São Paulo, ajudou a síndica Luciana de Souza Campos a convencê-los a aprovar o retrofit elétrico da edificação, executado em 2018.
Não é a primeira vez que Luciana atua sobre a parte elétrica do prédio de mais de 50 anos e 50 unidades. Ao assumir o cargo, em 2012, havia se deparado com um quadro bastante precário, especialmente no centro de medição e nas caixas de distribuição, com ocorrência de curtos-circuitos e risco de incêndio. A situação foi regularizada depois de uma reforma de emergência, porém, não se mexeu no descompasso que havia entre a capacidade instalada do prédio e a demanda mais elevada de energia pelas unidades.
Como algumas já tinham ar condicionado, mas o prédio não comportaria
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aumentar o número de equipamentos, a síndica propôs a modernização completa das instalações; “o ar condicionado seria para todos ou para ninguém”, explica. Um reforço para convencer a assembleia a investir na obra veio de um comunicado da concessionária pública de energia, informando ao condomínio que a localização de seu centro de medição, no hall térreo de serviços, se encontrava em desacordo com as novas normas técnicas do setor. Desta forma, “em agosto de 2017 estávamos começando a fechar o contrato e, em dezembro de 2018, fizemos a ligação dos novos relógios”, diz. Os investimentos chegam a pelo menos R$ 350 mil, incluindo os reparos assumidos pela administração nos halls e interior dos imóveis.
De acordo com o responsável técnico pelos trabalhos, Alexandre Pasqualini, o roteiro da obra incluiu desde a instalação (sem ônus) de um transformador exclusivo para o condomínio, à implantação do centro de medição na área externa, novas prumadas, e reestruturação da parte da entrada de força no prédio (coluna, quadros e ramais), instalação de caixas com DPS, de novo quadro para as áreas comuns, entre outros serviços. Como resultado, destaca a síndica Luciana, “o condomínio está disponibilizando uma carga e uma fiação nova. Agora cabe às unidades providenciarem sua própria reforma”. O corpo diretivo estabeleceu como regra que os aparelhos de ar condicionado deverão ficar internos às unidades. (Por R.F.)
BUSCANDO NOVOS CAMINHOS PARA A FIAÇÃO - Um retrofit elétrico exige, em muitos casos, que o prédio execute uma nova prumada de distribuição de energia às unidades. No Condomínio Cardeal, a estrutura antiga não pôde ser reaproveitada. Para a distribuição vertical do cabeamento, foi executado um nicho nos halls dos andares. Já os fios que vão até o quadro de energia dos apartamentos foram embutidos em eletrocalhas instaladas horizontalmente no alto dos pavimentos (imagem à esq.). A síndica Luciana Campos providenciará, agora, um acabamento em gesso em torno desses componentes. Mas os moradores do 9º andar resolveram se antecipar e cotizaram os custos para fazerem um teto rebaixado em gesso ao longo de todo hall, imprimindo um ar mais contemporâneo ao ambiente (imagem à dir.). (Por R. F.)
SÍNDICO DEVE DAR ATENÇÃO AO DIMENSIONAMENTO
CONSTRUÍDO em princípios dos anos 70 na Zona Oeste de São Paulo, o condomínio em que vive o síndico João Bosco dos Santos foi entregue com algumas novidades para a época, como o número de pavimentos (25 andares, então incomum) e a instalação de um gerador para abastecer a rede elétrica das áreas comuns em caso de queda de energia. Com torre única e 50 unidades de pouco mais de 150 m2, a edificação, no entanto, acabou tendo que substituir o equipamento. “Era um gerador romeno, robusto e barulhento, a vizinhança começou a reclamar”, afirma o gestor. Em 2016 foi realizada a troca. “O novo é todo blindado em área construída para ele, possui 85 KVAs e atende aos elevadores (dois), bombas, iluminação e portaria.” O novo equipamento está acondicionado em um cômodo próprio, com porta corta-fogo, extintor e ventilação, nos fundos do condomínio (o terreno é isolado e abaixo do nível das áreas de circulação; foto abaixo).
Para o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha, ao providenciar a instalação de um gerador, é fundamental que o gestor exija a medição da potência do equipamento em comparação com a do prédio. Recentemente, ele teve problemas com um fornecedor, que realizou essa medição com os elevadores sem carga. Quando o gerador já estava em operação, num momento de queda de energia no bairro, dois condôminos ficaram presos em um dos elevadores.
“Como a situação se repetiu, acionei o fabricante, a empresa instaladora e a mantenedora dos elevadores. Feitos os testes, descobriu-se que a tensão da rede da concessionária (242 volts) era muito superior à do gerador (212 volts), sendo que o fabricante havia medido a tensão quando dos estudos de dimensionamento do equipamento. A solução encontrada foi solicitar ao fabricante que elevasse a tensão do gerador, igualando-a à da concessionária.” O síndico enfrentou outros problemas com as instalações do gerador, uma delas trazendo riscos de acidente aos funcionários (leia seu artigo completo sobre o assunto no site da Direcional Condomínios). (Por Rosali Figueiredo)
Cômodo isolado abriga gerador em condomínio na zona Oeste de São Paulo, com porta corta-fogo, atenuação acústica, extintor e ventilação
- O artigo “Síndico, cuidados ao adquirir um gerador”, escrito pelo gestor Luiz Leitão da Cunha.
Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Fevereiro de 2019 - Ed. 242.
Foto Rosali
Figueiredo
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COMO FAZER SUPRESSÃO DE HORAS EXTRAS PARA REDUZIR DESPESAS?
A FOLHA de pagamento dos funcionários registrados representa em média 50% das despesas do condomínio residencial. Em muitos casos, a proporção se torna ainda maior em função do elevado número de horas extras, cuja real necessidade poderá ser reavaliada, conforme orientação da Profa. Rosely Schwartz em entrevista à Direcional Condomínios
1. A QUANTIDADE DE HORAS TRABALHADAS É REALMENTE NECESSÁRIA?
O síndico terá que se informar sempre sobre as atividades diárias de cada funcionário e observar a necessidade ou não de horas extras; quando necessárias, elas precisam ser autorizadas. Se há excesso de trabalho e o funcionário precisa ficar além da sua jornada, talvez seja melhor contratar mais uma pessoa, já que as horas extras sobrecarregam a folha do mês, as férias e o 13º Salário. Lembre-se ainda que mesmo após a entrada em vigor da Reforma Trabalhista, o limite diário para a realização de horas extras continua sendo de duas horas, conforme o Art. 59 da CLT. E quando identificadas como mera camaradagem, as horas extras deverão ser cortadas. Porém, se realizadas com habitualidade há mais de um ano, a supressão terá que ser indenizada, de acordo com a Súmula 291 do TST (Tribunal Superior do Trabalho).
Richard A. Charles
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ROSELY SCHWARTZ
2. COMO REALIZAR O CÁLCULO DA SUPRESSÃO DAS HORAS EXTRAS?
Conforme a legislação, “a supressão pelo empregador, do serviço suplementar prestado com habitualidade, durante pelo menos um ano, assegura ao empregado o direito à indenização correspondente ao valor de um mês das horas suprimidas para cada ano ou fração igual ou superior a seis meses de prestação de serviço acima da jornada normal. O cálculo observará a média das horas suplementares efetivamente trabalhadas nos últimos 12 meses, multiplicada pelo valor da hora extra do dia da supressão.” Sobre esse valor incidirão INSS, FGTS e IRRF. (Edição R.F.)
Professora do curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da EPD (Escola Paulista de Direito) e autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 15a Edição).
É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios), ligado ao CRA-SP (Conselho Regional de Administração). Mais informações:rosely@ocondominio.com.br.
ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA
SISTEMAS DE SEGURANÇA
COTA CONDOMINIAL: O QUE PESA NAS DESPESAS E COMO PLANEJAR O FUTURO
Por Omar Anauate
É COMUM e compreensível que moradores de condomínios questionem e até desconfiem dos valores da cota condominial. Afinal, praticamente todo mundo tem um amigo, primo ou tia residindo em uma superestrutura com piscina, academia e outras comodidades pagando menos por isso. Nesse assunto rodeado por suposições sem fundamento, falta a muitos condôminos a iniciativa para conhecer mais a fundo a dinâmica de custos de um condomínio, de quais despesas de fato pesam no boleto e o que pode ser feito para amenizar os gastos.
Para se ter uma ideia, os gastos com pessoal, encargos e benefícios respondem, sozinhos, por 62% das despesas condominiais no Estado de São Paulo. Assim aponta o último Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais (IPEVECON), medido pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC). Quase 2/3 da verba, portanto, é destinada à folha de pagamento dos funcionários, sejam próprios ou terceirizados.
Os gastos com água (geral) e energia das áreas comuns correspondem a 12% do total, enquanto os contratos de manutenção de portões, elevadores, geradores, interfones, câmeras e outros equipamentos chegam a 6,5%. Despesas operacionais e administrativas com bancos, cartórios, Correios, isenção ou remuneração do síndico e honorários da empresa administradora alcançam 8,65%. Já os demais gastos eventuais com pintura, reparos e peças de reposição, entre outras despesas do dia a dia do condomínio, ficam em 7,5%.
Outro ponto que também impacta diretamente no valor do condomínio é o número de unidades autônomas. O IPEVECON mostra que os edifícios com menos unidades, que em sua maior parte têm padrão mais elevado, com até quatro dormitórios, apresentam cotas condominiais até cinco vezes mais elevadas em relação aos prédios com apartamentos mais compactos, de um ou dois quartos, e que geralmente apresentam maior número de apartamentos. Esta situação ocorre frequentemente, pois muitas vezes, por exemplo, uma mesma estrutura de pessoal tem seu volume de despesas similares rateado por mais ou menos condôminos.
Ainda que o condômino tenha o direito de questionar os valores e reivindicar cobranças mais brandas, é preciso entender que a cota condominial representa unicamente um rateio de despesas, e não uma fonte de arrecadação aleatória. A verba ordinária, aprovada em assembleia, é calculada de forma técnica e adequada ao empreendimento. O objetivo é sempre honrar os compromissos do mês e permitir a manutenção necessária ao edifício, buscando-se um valor justo à estrutura do condomínio, representado pela previsão orçamentária.
A PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
Toda boa gestão de gastos de um condomínio passa por um rígido processo de análise para decidir como o dinheiro arrecadado será usado durante o ano seguinte, a chamada previsão orçamentária. O processo é feito pela administradora com base no perfil de cada empreendimento, reunindo informações de tudo que foi gasto nos últimos 12 meses, antecipando e planejando as despesas futuras. A previsão é o alicerce para a atualização do valor do rateio condominial.
Até mesmo a inadimplência deve ser considerada. Se algumas unidades não pagam em dia, o déficit deve entrar na previsão. Cabe acompanhar a inadimplência ao longo do ano, evitando que saia do controle e impacte negativamente os condôminos que estão honrando seus compromissos.
Uma previsão orçamentária bem feita passa por um trabalho conjunto entre a administradora e o síndico, responsável por auxiliar a apresentação didática, clara e objetiva dos itens que a compõem na assembleia de moradores. É sempre indicado entregar o material aos condôminos alguns dias antes da reunião, dando-lhes tempo para absorver as informações. O mais importante neste momento é não ceder a pressões para cortar itens importantes, ou mesmo cair na tentação de assumir uma postura populista, prometendo benfeitorias e valores que não refletem a realidade do condomínio. De outro modo, é possível controlar os gastos mais pesados, como a folha de pagamento, procurar reduzir a conta de energia e água, além de reavaliar e firmar bons contratos com os prestadores de serviços, privilegiando a relação custo-benefício.
Graduado em Administração de Empresas pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), Omar Anauate é diretor de Condomínio da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC). Mais informações: info@aabic.org.br.
