Revista Direcional Condomínios Ed. 209

Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com

Editorial

Caro Leitor,

O ano de 2016 começou com uma novidade para nosso público, a inauguração da seção “Síndico, Conte Sua História!”. O canal foi aberto para que síndicos e síndicas relatem suas experiências, compartilhando dúvidas, aprendizados e conquistas. O primeiro tema abordado é a relação desses gestores com os zeladores, profissionais essenciais à administração diária dos condomínios e que têm sua data comemorada em 11 de fevereiro.

A mudança é um pequeno aperitivo das atividades intensas que marcarão este 19o ano da Direcional Condomínios, que terá, entre outros, a retomada dos cursos de segurança para gestores e funcionários dos condomínios. Um ano que terá certo alívio na crise hídrica, conforme mostra a reportagem de capa desta edição. As demais páginas trazem matérias da área técnica e administrativa, assim como amplo portfólio de fornecedores de produtos e serviços para o segmento condominial.

Aproveitamos esse espaço para agradecer a todos os condomínios e anunciantes que responderam a nossa pesquisa de avaliação do final do ano passado. Abaixo, seguem os vencedores dos prêmios sorteados entre os condomínios que nos deram feedback.

Reportagem Rosali Figueiredo

Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo

CAPA Jonas Coronado ASSINATURAS Elza Dezan faleconosco@grupodirecional.com.br

SORTEIO DE PRÊMIOS

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos

Impressão Prol Gráfica

Assinatura Anual R$ 180,00

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 Filiada à

Tiragem auditada por

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

1º PRÊMIO – BEBEDOURO

Síndico Albino Gonçalves do Nascimento, do Condomínio Edif. Maracaí (Moema) (Na foto, acompanhado pelos funcionários Francisco Ereneuton Marques de Souza, ao centro, e Sr. Manoel Salvador Lima Roldão, à dir.)

2º PRÊMIO – CARRINHO DE COMPRAS

Síndico Fábio Eduardo Florio, do Condomínio Saramandaia (Itaim Bibi)

3º PRÊMIO – TAPETE PERSONALIZADO

Síndica Patrícia Cristina Tozzi Rodrigues, do Condomínio Ile de France (Jardim Guedala)

Sumário 04. Condomínios em Quadrinhos ...............................................................O Reizinho 05. Informe Publicitário: .................................................................................Seciesp 06. Coluna: ...................Meu condomínio foi entregue com vícios construtivos, e agora?

07. Informe Publicitário: .................................................................Monciel Elevadores 08. Capa:...........................................................................Água, Economia para sempre 11. Seção Tira-Teima: ..Conta Pool/ Própria, qual o melhor regime para o condomínio?

12. Administração: ..........................................Cadastro de Moradores: Assunto sério!

14. Dica: ......................................................Impermeabilização: Diagnóstico & Soluções 20. Seção Tira-Teima: ..............................Profissionalização do cargo de síndico, como fazer?

21. Síndico, Conte Sua História!: ...............................................................................Zelador 24. Dica:.........................................................................................Bombas: Modernização 28. Dica: ..............................................................Instalações Elétricas: Revisão periódica

Direcional Condomínios | Fevereiro 2016

diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado

Foto Jubiracy Lima

Atendimento ao cliente Elza Dezan João Marconi Juliana Jordão Grillo

Foto Sônia Inakake

Departamento Comercial Alexandre Mendes Fabian Mesquita Gabriel Youssef

Foto Robson W. P. Xavier

GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br

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Direcional Condomínios | Fevereiro 2016

CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / O REIZINHO

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Direcional CondomĂ­nios | Fevereiro 2016

COLUNA

MEU CONDOMÍNIO FOI ENTREGUE COM VÍCIOS CONSTRUTIVOS, E AGORA? Por Rodrigo Karpat

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ração desde 2004, registrando picos na atividade, bem como falta expressiva de mão de obra especializada. Como consequência, restaram inúmeros problemas de vícios de construção para os gestores resolverem.

Quando concluída a obra, embora não previsto em lei, a construtora vincula a entrega das áreas comuns a uma vistoria, momento em que o Síndico e/ou representante, utilizando-se do Termo de Vistoria das Áreas comuns, deve verificar se estão atendidas as especificações constantes no Memorial Descritivo. A ideal é que o síndico esteja acompanhado de um engenheiro contratado pelo prédio, pois existem vícios aparentes de construção que podem prescrever no ato da vistoria. Ou seja, esses vícios perdem a garantia no momento em que o síndico assina a vistoria dizendo que determinado espaço encontra-se sem problemas aparentes.

O Código de Defesa do consumidor, Art. 26º, Inciso II, menciona que prescreve em 90 dias o direito de reclamar dos vícios aparentes, como, por exemplo, de paredes mal pintadas, portas quebradas, rachaduras, defeitos na cerâmica. Porém, quando se assina declaração de que o local está em ordem, é como se houvesse quitação deste prazo.

Já os VICÍOS EM FUNÇÃO DA SOLIDEZ E SEGURANÇA DA OBRA têm garantia de cinco (05) anos, desde que comunicados com 180 dias de seu aparecimento (Art. 618 do CC). Caso sejam verificados vícios durante a vistoria, as áreas comuns poderão ser recebidas, ressalvando-se por escrito que os vícios serão objeto de reparo pela construtora e/ou incorporadora. Dependendo da situação, o melhor caminho poderá ser não receber formalmente a área comum e procurar um advogado. Lembre-se que a correta manutenção preventiva da unidade e áreas comuns do condomínio constitui condição de garantia do imóvel.

O manual das áreas comuns e programa de manutenção preventiva têm como objetivo especificar a correta utilização e a manutenção desses espaços, de acordo com os sistemas construtivos e materiais empregados; evitar danos decorrentes do mau uso; e esclarecer quanto aos riscos de perda de garantia pela falta de conservação

e manutenção adequada. O consumidor tem o direito de receber as informações adequadas sobre o bem, assim como a construtora de entregá-las, segundo o Código de Defesa do Consumidor.

Porém, o prazo de garantia não pode ser confundido com a responsabilidade do construtor sobre a obra. O STJ entende que esta responsabilidade prescreve em 20 anos. Isso referente ao aparecimento de vícios e defeitos decorrentes da culpa do construtor, a qual precisará ser provada em juízo.

Portanto, após a vistoria acompanhada de um engenheiro do condomínio e representantes da construtora e do síndico, existindo vícios, o ideal é a realização de um laudo pericial particular, a fim de constatar os reais problemas da edificação, para que se possa iniciar uma negociação de reparos junto à construtora.

O laudo do condomínio irá nortear os trabalhos e o mesmo deverá ser enviado à construtora, devidamente protocolado com o objetivo de interromper o prazo de prescrição. Em continuidade à notificação, devem ser iniciadas as tratativas extrajudiciais. O ideal é que a construtora apresente um cronograma com o que será realizado e, nos casos necessários, demonstre a técnica que será utilizada.

O acompanhamento do engenheiro do prédio na obra é primordial para um resultado satisfatório.

E, por fim caso, caso as obras não estejam correndo bem, e a fase extrajudicial não logre mais êxito, o caminho será o ingresso de medida judicial, para que o prédio passe por perícia através de um “expert” do juízo. Assim poderão ser constatados os vícios, de forma que os proprietários sejam indenizados financeiramente ou que a construtora finalize os reparos conforme deveria ter feito desde o início.

RODRIGO KARPAT Foto Lucas Perito

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O mercado da construção civil sofreu grande acele-

Advogado e especialista em Direito Imobiliário e Administração Condominial. É sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.

Mais informações: rodrigo@karpat.adv.br

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CAPA

ÁGUA,

ECONOMIA PARA SEMPRE A atual disponibilidade hídrica da Região Metropolitana de São Paulo, bem como as medidas de economia adotadas pelos domicílios, especialmente condomínios, abrandam o cenário da crise d’água em 2016. Porém, a Sabesp apertou a política tarifária, com intuito de forçar o consumo racional. Saiba por que manter a vigília.

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

Os engenheiros Dirceu D’Alkmin Telles e Sibylle Muller

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Diariamente

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a concessionária pública Sabesp divulga em seu site o nível de reserva de água potável disponível na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), especialmente no Cantareira. Esse é um dos maiores entre os seis sistemas existentes na RMSP e respondia pelo abastecimento de 9 milhões de pessoas antes de quase entrar em colapso entre o final de 2014 e princípios de 2015. A crise e o medo da secura definitiva das torneiras desencadearam uma vigília permanente na população sobre o vai-e-vem dessas reservas, os índices pluviométricos e o consumo. Os condomínios fizeram sua parte, o que, aliado a outros fatores positivos que surgiram ao longo de 2015, como precipitações acima da média, ajudaram a elevar o saldo para o positivo.

No dia 20 de janeiro passado, a recomposição do volume útil do Cantareira atingiu 12,5% e do estoque total chegou a 41,8%, bem acima dos 8,8% registrados em novembro de 2014. Nesta época a água era extraída do chamado volume morto, que fica abaixo do nível de captação e precisa ser bombeado. O volume morto (ou reserva técnica) foi utilizado durante 18 meses e especialistas estimam em quatro anos o tempo necessário para recuperação total do sistema se mantidas as condições atuais.

No fechamento de 2015, a Sabesp informa que os seis sistemas que atendem a Região Metropolitana registraram aumento de 133% no estoque de água em comparação com o ano anterior.

Em nota divulgada em janeiro pelo superintendente de Produção

e Água para a RMSP, Marco Antonio Lopez Barros, a Sabesp solicita autorização junto aos órgãos reguladores (Departamento de Águas e Energia Elétrica do Estado/DAEE e Agência Nacional de Águas/ANA) para aumentar a captação do Cantareira, que caiu para 60% em 2015 em relação aos índices pré-crise.

BÔNUS E MULTAS: NOVA MÉDIA DE CÁLCULO A notícia ruim é que o consumidor freou a economia na medida em que as chuvas aumentaram em 2015. Assim, os bônus concedidos pela companhia caíram gradativamente desde outubro passado em relação aos meses anteriores, enquanto o percentual de gastões subiu paulatinamente. Além disso, a Sabesp não informara até janeiro como ficará sua política de redução de pressão na rede em 2016, ano que a companhia considera como de “transição”; a estratégia diminuiu em 50% a captação no Cantareira durante a crise, enquanto o programa de descontos (bônus) gerou redução em torno de 20%, informa a empresa.

Portanto, o excedente de chuva não permite baixar a guarda. Mesmo porque, o cálculo feito pela concessionária para dar descontos (por economia) ou aplicar multas (por excesso de consumo) mudou a partir deste mês de fevereiro. Até o último dia 31, valia a média apurada entre fevereiro de 2013 e janeiro de 2014. Agora, a empresa irá considerar a média gasta nos meses em que os domicílios já estavam economizando, entre 2014 e 2015. Ou seja, será preciso fechar ainda mais as torneiras para manter o benefício, multiplicando-se a antiga média por 0,78. É sobre esse novo índice que o consumidor terá descontos entre 10% e 30% na conta, se baixar o consumo entre 10% e 20%. O mesmo indicador valerá para a aplicação das multas.

BEM INESGOTÁVEL? A necessidade de um consumo mais racional é para sempre, acredita o engenheiro Dirceu D’Alkmin Telles, doutor em Engenharia Hidráulica pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP), consultor da Fundação de Apoio à Tecnologia (Fundação FAT) e um dos autores de um Plano Diretor de Aproveitamento dos Recursos Hídricos apresentado ao Governo do Estado em 2013.

Três são as principais razões para isso: (1) São Paulo nasceu e cresceu sobre rios, tamponando ou canalizando grande parte deles, e impermeabilizando ampla superfície, ao mesmo tempo em que registrou aumento da população e do consumo per capita; (2) o sistema de armazenamento, captação e distribuição é antigo, apresenta perdas de até 40% da água tratada, contra a média entre 6% e 8% nos países desenvolvidos; e (3) o consumidor aposta no mito da água abundante, inesgotável, especialmente porque o Brasil possui 12% da reserva doce do mundo (afora as águas subterrâneas).

Existem duas principais soluções a esse contexto, além das obras em andamento, aponta Dirceu: (A) Manutenção, modernização e novo arranjo do sistema; e (B) lançamento de campanha ostensiva de conscientização dos consumidores, para que incorporem hábitos comedidos. “No começo da crise o pessoal começou a desligar o chuveiro, mas agora já voltou a gastar”, ilustra, ponderando, no entanto, que as perdas na rede são mais graves que os abusos dos clientes.

Para os condomínios, a dica é investir na economia, incluindo a medição individualizada do consumo e instalação de dispositivos de redução da vazão em torneiras, chuveiros e descargas. Em sua opinião, buscar fontes alternativas como captação da água da chuva, poços artesianos e drenagem do lençol freático equivaleria a “chupar a laranja no pé”. Ou seja, essa água retida no condomínio deixaria de compor o balanço hídrico e, em médio e longo prazo, a situação poderia impactar negativamente sobre as represas.

“MINIMIZAR DESPERDÍCIOS” A engenheira civil Sibylle Muller, especializada em reaproveitamento de água cinza e reuso, entre outras soluções, discorda da análise final do colega Dirceu. Segundo ela, “nem sempre a água da chuva infiltra no subsolo, por causa da impermeabilização das superfícies”. Vale então aos

condomínios aproveitarem algumas alternativas, desde que viáveis técnica e financeiramente, e destinadas ao uso correto. Sibylle argumenta que a “folga” a ser experimentada em 2016 não significa fim da crise. “Ela está aí, pois não adequamos o potencial de reserva dos mananciais às demandas das cidades.” Cabe ao Estado planejar melhor a gestão desses recursos, mas a colaboração dos consumidores também é importante, considera. Por exemplo, Sibylle mudou-se recentemente de uma casa para um apartamento, onde percebeu in loco o efeito da pressão exercida pelas instalações do prédio sobre a vazão dos chuveiros (responsáveis, em geral, por 50% do gasto de uma unidade) e torneiras. “É preciso minimizar os desperdícios, como combater vazamentos internos, modificar hábitos, instalar equipamentos economizadores, entre outros. Isso terá impacto sobre o planejamento público, porque reduzirá o volume total da demanda, em torno de 20%.”

Nesse sentido, Sibylle defende que o síndico assuma “o papel educativo pela redução do consumo d’água”. “Precisamos começar a ter essa consciência”, reforça. As opções são abundantes, desde que criteriosas, e vão desde captar a água da chuva para usos que não comprometam a saúde (como rega de jardins e limpeza de áreas comuns) a sistemas mais sofisticados, como tratamento de água do lençol freático (de mina) pelo próprio condomínio (Leia sobre o assunto na Direcional Condomínios, edição de abril de 2015, no link http://bit.ly/1Nxss19).

Em tempo, a Sabesp desenvolve em condomínios o Programa Guardião das Águas, que objetiva capacitar zeladores para implantarem medidas de economia (Mais informações pelo telefone 0800 011 9911).

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CAPA

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CAPA

Aumentou em 2015 a procura pela medição individualizada do consumo d’água em prédios da RMSP, de acordo com a Sabesp. O mercado oferece duas opções em São Paulo: a primeira homologada pela concessionária pública, que emite as contas para cada cliente; outra com gestão das contas contratada junto às empresas de tecnologia na área.

Gerente de produtos de um fornecedor, Marco Aurélio Teixeira observa que softwares e aplicativos permitem registrar hoje o consumo a cada hora, dados que são utilizados para caçar vazamentos e disciplinar o consumidor, levando-o a gastar menos.

A síndica Fernanda de Lima Avanzi ilustra que a individualização recente dos medidores em seu prédio ajudará a

Foto Rosali Figueiredo

ALGUMAS SAÍDAS LEITURA INDIVIDUALIZADA DO CONSUMO Síndica Fernanda Avanzi, satisfeita com a individualização

estabelecer uma meta de consumo por unidade, a fim de atingir as médias estabelecidas pela Sabesp. Ela explica que sempre há o risco de que um morador gaste muito, apesar da economia dos demais. Isso pode elevar os números ao final do mês, acima dos parâmetros estabelecidos pela concessionária. Durante o ano passado, seu condomínio, o ID Jardim Sul, localizado na Vila Andrade, região do Morumbi, conseguiu, em pelo menos três meses, ficar dentro da meta.

Segundo Marco Aurélio Teixeira, 85% das edificações em São Paulo não estão preparadas nem dispõem de estrutura para a individualização, mas sua empresa registrou em 2015 “70% de aumento na adesão desse mercado antigo”, com obras de readequação das instalações hidráulicas e implantação de medidores nas unidades. Os prédios mais novos, “de seis anos para cá, estão preparados e também buscando a individualização”.

ÁGUA DA CHUVA

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Foto Rosali Figueiredo

concedidos pela Sabesp. De outro modo, o síndico e boa parte dos condôminos das 42 unidades do prédio reverteram, através de assembleia, decisão da gestão anterior que decidira pela perfuração de um poço artesiano. Ele reuniu documentação técnica e legal comprovando a inviabilidade do poço no condomínio.

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Os síndicos têm aproveitado toda caída de telhado e coberturas para instalar calhas e cisternas, montando sistemas de captação de água da chuva. No Condomínio Edifício Roberta, localizado na Aclimação, área central de São Paulo, o síndico Rogério Alves apostou na ideia logo que assumiu, em abril de 2015 (Foto acima). Foram instalados seis tambores cobertos, de 200 litros cada, para reservar água à rega das plantas e à lavagem das áreas comuns. A medida, associada a outras, incluindo o fechamento temporário da piscina, tem ajudado o edifício a auferir os bônus

EQUIPAMENTOS ECONOMIZADORES A conta d’água no Condomínio Residencial Max Vitta 2, de São Bernardo do Campo (RMSP), subiu gradativamente em um período de 2015, saltando de R$ 6 mil em dado mês a cerca de R$ 14 mil 120 dias depois, afirma o síndico Ronaldo Andrade Santos. “As pessoas esquecem que vivemos uma crise hídrica”, observa.

Desta forma, o condomínio decidiu comprar e instalar novos dispositivos para as caixas acopladas dos banheiros das 246 unidades e áreas comuns. Eles têm duplo acionamento, de quatro e seis litros, respectivamente para “massa líquida e sólida”.

No final do ano, 70% das unidades estavam com o sistema instalado; em pouco tempo, a conta baixou para o patamar de R$ 9 mil. A economia ajudou a amortizar os investimentos, de R$ 16.500.

As demais unidades, porém, não aceitaram a medida, o que gerou uma Assembleia Extraordinária, através da qual a unanimidade dos presentes decidiu tornar obrigatória a adesão ao programa. “O resultado existe, é positivo, vamos colocar redutores nas torneiras também”, informa o síndico. O empreendimento promove ainda ações de caça vazamento. Segundo o engenheiro civil Denis Affonso Chagas Soares, formado pela USP e pesquisador da área de sustentabilidade nas habitações, um arejador tipo “chuveirinho” instalado na torneira da pia da cozinha pode reduzir a vazão em 70% ou até 90% (nos pavimentos de maior pressão).

SEÇÃO TIRA-TEImA

CONTA POOL OU PRÓPRIA, QUAL O MELHOR REGIME PARA O CONDOMÍNIO? A Profa.

Rosely Schwartz aborda, nessa seção, a pertinência ou não de se utilizar o formato da conta pool na gestão financeira do condomínio.

1. O SÍNDICO HERDOU CONTA POOL, ELE DEVE MANTÊ-LA? Muitas vezes a conta pool é criada na implantação do condomínio, mas ela deverá ser utilizada por poucos dias, apenas enquanto o prédio não possuir CNPJ. Não recomendo prosseguir com a pool pela falta de transparência na movimentação financeira; por não existir um extrato bancário vinculado à movimentação, mas somente um relatório extraído do sistema utilizado pela administradora; e por não haver remuneração ou rendimento sobre esta movimentação. A única vantagem apontada por alguns síndicos em relação à conta pool é que ela permite saldar os compromissos mesmo que o condomínio esteja no negativo.

2. COMO FAZER A TRANSIÇÃO?

3.

NO PERÍODO DE ABERTURA DE NOVA CONTA, O PRÉDIO FICA SEM VERBA? Nesse momento é preciso ter muita atenção com os vencimentos pendentes. Outro cuidado é fazer a transferência do saldo existente na administradora para a conta própria, tanto na corrente como em uma poupança, caso, por exemplo, do fundo de reserva. A abertura da conta também deverá estar atrelada à data de vencimento dos boletos, o que permitirá fazer os pagamentos com mais tranquilidade, após o recebimento dos rateios.

ROSELY SCHWARTZ Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Editora Saraiva/14ª Edição), coordenadora e professora do curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da EPD (Escola Paulista de Direito, em SP) e coordenadora do Grupo de Excelência (GE) do CRA-SP (Conselho Regional de Administração). Mais informações: rosely@ocondominio.com.br

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Foto Natália de O. Schwartz

A administradora deverá apresentar o saldo existente na conta, mesmo obtido pelo relatório do sistema. É preciso também solicitar a lista dos boletos emitidos que ainda poderão ser pagos no banco utilizando a conta pool em nome da administradora,

além das futuras despesas. Deve-se redobrar a atenção quando houver mudança de administradora e quando permanecerem algumas receitas e despesas no endereço da conta pool.

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ADMINISTRAÇÃO

CADASTRO DE MORADORES: ASSUNTO SÉRIO!

Novas demandas administrativas e a necessidade de melhorar o controle de acesso por medida de segurança tornam inadiável a atualização das informações sobre proprietários e moradores.

Por Rosali Figueiredo

Cobrança registrada dos boletos terá que ser implantada neste ano e dará impulso à atualização cadastral, acredita o presidente da AABIC, Rubens Carmo Elias Filho

Foto Caroline Vaz

administradoras para também orientar seus parceiros. “Sem o CPF, o banco não terá como fazer a cobrança”, afirma o presidente da entidade, Rubens Carmo Elias Filho. Segundo ele, as administradoras precisão “muito da colaboração dos condôminos” para adotar a nova sistemática, a qual “trará mais segurança” às operações.

O dirigente reconhece que a maioria dos condôminos tem receio de fornecer dados pessoais, mas ele lembra que essas informações se encontram disponibilizadas em sua matrícula imobiliária. Fornecê-las à administração do condomínio irá agilizar o processo, já que, do contrário, os gestores terão que requerer cópia da certidão da matrícula, com custos. “Inexiste lei que obrigue o morador a disponibilizar os dados, por isso, as administradoras irão apelar ao bom senso, para evitar custos desnecessários e atender aos interesses do condomínio.” Se chegar ao final deste ano sem a possibilidade da cobrança registrada, haverá o risco de não se completar a operação, mesmo que o condômino pague o boleto, pois a conta poderá permanecer em aberto, completa o presidente.

O administrador Marcelo Mahtuk questiona a nova sistemática: “Ter o CPF do morador no boleto irá gerar mais desconforto, custo e burocracia”, diz. “Isso pode dar mais segurança ao sistema de cobrança, mas haveriam outras soluções mais ágeis e menos custosas.” Com a cobrança registrada, as administradoras deverão pagar tarifas maiores aos bancos pela compensação e/ou alteração de cada boleto, valores que deverão ser renegociados com cada agência, recomenda Mahtuk. Para ele, no entanto, independente desta questão, é fundamental aos condomínios manterem cadastros atualizados de seus moradores, incluindo os prestadores de serviços de cada unidade.

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Foto Renato Navarro

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Em atendimento a deliberações do Banco Central e também da Febraban (Federação dos Bancos), as instituições bancárias estão exigindo de síndicos e administradoras a operação com boletos registrados, ou seja, contendo o CPF do condômino. A medida atende à Circular nº 3.656/2013, do Banco Central, que estabeleceu um prazo de quatro anos até que os boletos não possam mais ser emitidos sem o CPF ou CNPJ do pagador. A data limite é dezembro deste ano, pois a normativa valerá a partir de janeiro de 2017.

A Febraban publicou comunicado sobre o assunto, o FB-015/2015, orientando os associados a cumprirem com um cronograma mínimo, de forma que a transição para o novo modelo ocorra sem sustos. A AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios em São Paulo) promoveu em 2015 encontros entre instituições e

O administrador Marcelo Mahtuk diz que a cobrança registrada trará mais custo e burocracia

MUDANÇAS COM O NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC) O novo Código do Processo Civil (Lei 13.105/2015), que deverá entrar em vigor em março deste ano, estabelece, em seu Art. 784, que “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, serão considerados títulos executivos extrajudicial”, destaca o advogado Cristiano De Souza Oliveira. Esse é mais um motivo para a atualização cadastral dos condôminos, pois “o CPF ou CNPJ são requisitos essenciais da petição inicial”.

Ainda pelas alterações introduzidas pelo novo CPC, via Art. 784, Cristiano De Souza destaca demais “pontos importantes” a serem observados pelos condomínios: - Somente serão considerados títulos executivos rateios ordinários e extraordinários, multas punitivas não; - Também serão considerados apenas os rateios que estiverem previstos na convenção ou aprovados em previsão orçamentária; - Esses documentos terão que ser apresentados na ação extrajudicial; - A possibilidade do título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial.

De outro modo, quanto à circular do Banco Central, “se não houver o fornecimento do CPF/CNPJ, o dever do condômino ficará faltando, que poderá ser demandado por falta de pagamento”, completa o advogado. Ele sugere que os síndicos definam, através de assembleia,

Fotos Rosali Figueiredo

ADMINISTRAÇÃO

Medidas do Bacen e novidades do novo CPC reforçam necessidade do cadastro atualizado, afirma o advogado Cristiano De Souza

“preferencialmente na previsão orçamentária de 2016, que a forma da contribuição será por boleto bancário, devendo cada condômino informar seu CPF, por força das alterações junto ao Bacen”.

Para Cristiano De Souza, uma forma de os síndicos reforçarem a atualização cadastral é definirem, através de assembleia, que novos proprietários somente entrem no condomínio depois da apresentação de cópia do contrato, escritura ou matrícula imobiliária e que os locatários apresentem autorização firmada pelo locador.

O síndico profissional Ricardo Yoshio, do Condomínio Conjunto Residencial Cupecê, um complexo de 14 torres e 719 unidades, implantou novo sistema de segurança no local, devido à grande afluência diária de pessoas. Localizado no Jardim Miriam, zona Sul de São Paulo, na divisa com Diadema, o empreendimento possui ainda 39 salas comerciais ou lojas. O residencial instalou TAGS para identificação dos veículos; biometria e RFID em cada prédio; e cancela com chaveiro de RFID no acesso principal de pedestres. Tudo isso demandou atualização do cadastro de moradores, uma experiência trabalhosa, conforme relata a seguir.

“Foi difícil conscientizar alguns moradores da importância de um controle mais rígido.

Levamos em torno de quatro meses para conseguir vincular quase todos os moradores ao chaveiro de RFID. Por se tratar de 14 prédios e para facilitar a vida de todos, realizamos uma ação para a entrega desses chaveiros de identificação. Divulgamos a data com antecedência a cada unidade, informando os documentos que estavam pendentes. Lembramos que o chaveiro serviria para entrar no condomínio e também acessar a porta de cada bloco. Com isto, conseguimos cadastrar em torno de 60% dos moradores.

Para aumentar este número, comunicamos, também com antecedência, que a partir

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de determinada data só poderiam adentrar o condomínio de forma automática os moradores que possuíam o chaveiro de identificação. Os demais começaram a ser barrados na catraca, para se identificarem ao porteiro. O fato gerou incômodo e obrigou aqueles que ainda não haviam retirado o dispositivo a procurar a administração do condomínio, entregando os documentos que faltavam para retirada do mesmo. Com isto, conseguimos chegar a 90% de cadastramento, através de ações coordenadas, que demandaram tempo e muita paciência, mas foram de suma importância para aumentar a segurança. Hoje, todo morador que passa pela catraca com o seu chaveiro tem sua foto visualizada pelo porteiro, diminuindo os riscos às famílias.”

direcionalcondominios.com.br

- Artigo da advogada Adriana Giori de Barros sobre os benefícios do título executivo extrajudicial, introduzido pelo novo CPC, para as cobranças feitas pelos condomínios. Acesse o texto através do link da Ed. 209.

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DEPOIMENTO TEMPO E PACIÊNCIA PARA ATUALIZAR DADOS DE 719 UNIDADES

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

SOLUÇÕES CONFORME O DIAGNÓSTICO E A DISPONIBILIDADE DO PRÉDIO

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Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

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Obra de impermeabilização na cobertura do Condomínio Edifício Alvorada

Garagem, superfície térrea, piscinas, reservatórios, fachadas, jardineiras e coberturas dos edifícios são setores que demandam serviços de impermeabilização. No Condomínio Golden Park, localizado na Vila Clementino, zona Sul de São Paulo, boa parte deles passaram ou estão passando por renovação dos respectivos sistemas impermeabilizantes. Antes do início das obras, pontos de infiltrações eram verificados na cobertura, em apartamentos, no teto do 1º subsolo e no 3º subsolo. Sem contar a piscina, totalmente refeita.

Nem a fachada escapou da necessidade de impermeabilização. Composta por quartzo, concreto e pastilha, ela passa por recuperação desses materiais, tratamento de fissuras (que geravam infiltrações nas unidades) e aplicação de camada impermeabilizante. Na superfície térrea, raízes de palmeiras que chegaram a 14 metros de altura e peso superior a uma tonelada danificaram as proteções e atingiram a laje do 1º S. No 3º S, há problemas com a drenagem do lençol freático que provocam umidade, obrigando a síndica Patrícia Rodrigues a contratar a pintura das paredes pelo menos três vezes ao ano.

Segundo ela, essa é a primeira vez que o prédio de uma torre, 76 unidades e 23 anos renova alguns desses sistemas (como as mantas do térreo). A situação mais drástica é nessa área, de onde foram removidas 33 árvores, cujas raízes afetaram todo sistema. E além de ter que conviver com os transtornos esperados para esse tipo de obra, como interdição das áreas comuns, quebra de pisos e implantação da manta, o condomínio teve que plantar um número equivalente de mudas em uma praça no bairro para fazer compensação ambiental. Depois deverá promover o plantio de outras três em seu próprio perímetro.

Iniciadas em junho de 2015, as obras do térreo, fachada e subsolos deverão ser concluídas nos primeiros meses deste ano. Elas têm sido custeadas por um fundo extra, criado há quatro anos, mas acabaram facilitadas pelo parcelamento em 40 meses realizado pela empresa contratada para os serviços. Síndica profissional em três condomínios e síndica local neste prédio em que reside, Patrícia experimenta hoje em um único local as mais diferentes situações relacionadas às falhas na impermeabilização. Ela destaca até mesmo que a falta de manutenção de grelhas e ralos pode gerar problema no futuro.

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

Foto Ana Laura Rodrigues

Em seu terceiro mandato, a síndica Patrícia Rodrigues fez nova piscina e contratou a impermeabilização simultânea de diferentes setores do prédio em que mora

A síndica Cleusa Camillo e o zelador Maciel de Barros Silva acompanham impermeabilização de parte da cobertura do condomínio

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Foto Rosali Figueiredo

De acordo com o engenheiro civil Marcus Grossi, a vida útil média dos sistemas impermeabilizantes é de dez anos e os danos mais comuns provêm justamente do uso ou manutenção inadequada, do tempo e dos vícios construtivos (Leia entrevista com o engenheiro na próxima pág.). No prédio da síndica Cleusa Camillo, por exemplo, infiltrações em apartamento do último andar (19º) indicavam que o telhado, mesmo passando por reparos, não era mais capaz de reter a água. A superfície não apresentava manta, por isso Cleusa optou pela contratação do serviço. “Já havia feito a manutenção do telhado várias vezes e não resolvia o problema”, diz.

Cleusa tem experiência no assunto, pois já providenciou a impermeabilização de todo térreo do condomínio construído em 1974, o Edifício Alvorada, no bairro da Liberdade, centro da cidade. “Estávamos havia 15 anos sem trocar a manta”, comenta a síndica, que assumiu há quase nove e contratou a obra depois de concluída a reforma elétrica do prédio. “Hoje, para efeitos de manutenção, vetamos qualquer intervenção que fure o piso e a manta. As instalações são feitas através de eletrodutos, evitando furos. E para não sobrecarregar a laje, trocamos a grama natural do jardim pela sintética, aproveitando as floreiras suspensas, que já existiam.”

Também a síndica Cleide Alcini, do Condomínio Edifício Guaraú, localizado em Moema, zona Sul de São Paulo, contratou recentemente a impermeabilização de parte da cobertura do prédio. Aqui, porém, ela optou pela chamada manta aluminizada (Leia sobre o assunto na entrevista da pág. 17). “Mesmo com o telhado, a água entrava pelo ralo e vazava no quarto do morador do último andar”, relata Cleide. É a segunda vez que a síndica instala esse tipo de material; os serviços já haviam sido feitos há três anos em outra parte da cobertura, que apesar da manta, recebeu de volta o telhado. Cleide está satisfeita com os resultados, bem como com a impermeabilização completa do térreo do prédio, realizada já quase uma década e que permanece íntegra.

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

ENTREVISTA ENG. MARCUS GROSSI

Foto Marcus Grossi

INSPEÇÃO PREDIAL PONTUA FALHAS

A garagem de prédio de quase 30 anos que passou por inspeção predial realizada pelos engenheiros Marcus Grossi (Foto acima) e Florence Grossi exibe manchas inequívocas de infiltração, desplacamentos do concreto de vigas, armadura exposta e oxidada, além da degradação da pintura. Alguns desses sinais denunciam a precariedade do sistema de impermeabilização. Reparos anteriores podem ser observados em determinados pontos, mas a inspeção predial não consegue definir o que foi executado antes, afirma o engenheiro.

A situação é crítica, segundo aponta relatório entregue ao condomínio. Foram listadas 409 ocorrências em diferentes sistemas. Para efeitos de comparação, uma edificação nova costuma apresentar 200 itens, observa Marcus Grossi. Já em prédios com cerca de cinco anos, a marca sobe para 300. No caso deste edifício, na garagem será necessário combater a origem das infiltrações, tratar a armadura de concreto e recompor a superfície (concreto e/ou pintura), entre outras medidas de manutenção. Segundo o engenheiro, a inspeção predial ajuda a identificar os problemas, a estabelecer prioridades, a definir procedimentos e a desenhar um plano de ação. A seguir, o especialista fala sobre esse trabalho e de que maneira os sistemas impermeabilizantes impactam sobre as edificações.

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Direcional – O relatório do prédio indica ausência de manuais e também de alguns laudos de inspeção de sistemas. A situação é comum aos condomínios?

Marcus Grossi – Sim, a maioria não possui os documentos mínimos necessários, tanto edifícios novos (até cinco anos) quantos os mais antigos.

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Direcional – A inspeção consegue resgatar esse histórico das intervenções feitas ao longo do tempo ou da falta de manutenção?

Marcus Grossi – Muito pouco, pois a maioria dos sistemas está oculta, ou não é possível observá-las visualmente.

Direcional – De forma visual, como se identificam problemas de impermeabilização?

Marcus Grossi – No geral, a maioria dos itens é inspecionada apenas visualmente. Somente é realizado algum tipo de ensaio, ou inspeção com equipamentos, quando observada uma anomalia visualmente. Preventivamente à infiltração em si, tentamos identificar pontos suscetíveis, tais como fissuras, frestas, infiltrações, danos na impermeabilização etc.

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

Direcional – Os sistemas impermeabilizantes das edificações mais antigas costumam ficar em que nível de risco?

Marcus Grossi – Entre médio e crítico, pois a infiltração impacta muito sobre a vida útil da edificação e muitas vezes sobre a salubridade no ambiente. No geral, os condomínios só fazem manutenção corretiva no sistema de impermeabilização, nunca preventivamente. Mesmo porque é um sistema caro e não é necessário fazer manutenção preventiva nele especificamente, segundo a NBR 5.674. O que fazemos preventivamente é tratar dos revestimentos de pisos e paredes, rejuntes, juntas etc.

Direcional – A oxidação das armaduras que compõem a parte estrutural das edificações pode ser atribuída a falhas na impermeabilização?

Marcus Grossi – Na maioria das vezes sim. Mas é preciso sempre estudar a origem, para dar um diagnóstico preciso. Por exemplo, na inspeção do prédio em questão nem todos os pontos com armadura exposta tinham origem por infiltração. Identificamos também "carbonatação" do concreto, que já perdeu sua vida útil, conforme ensaios realizados.

Direcional – O tratamento de infiltrações provenientes do sistema de drenagem do lençol freático é muito diferente do tratamento das superfícies térreas?

Marcus Grossi – Depende, para ambos os sistemas existem diversos tipos de impermeabilização aplicáveis, que variam de acordo com o custo, qualidade, viabilidade etc.

Direcional – Como fazer a impermeabilização da cobertura dos prédios?

Marcus Grossi – Pode ser utilizada a mesma manta das demais áreas, moldadas in loco, se houver uma proteção mecânica por cima (contrapiso), deixando-a aparente, própria para áreas de bastante movimentação. Há também mantas aluminizadas, que possuem propriedade reflexiva e de autoproteção, ou seja, as pessoas podem caminhar por cima delas sem a necessidade do contrapiso. São estanques, têm resistência à abrasão e cumprem bem a função de impermeabilizar. Somente há inconveniente em caso de muita movimentação de pessoas e/ ou presença de objetos perfurantes, que podem prejudicar o material. O síndico deverá considerar a relação de custo e benefício entre essas soluções, atento ao perfil de acesso e uso da cobertura.

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Direcional – O mercado apresenta várias soluções técnicas, há alguma em especial que vocês indicam e outras que desaconselham?

Marcus Grossi – Todos os materiais, se usados corretamente, apresentam um desempenho bom, o segredo é saber usá-los nos locais e situações corretas.

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

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Fotos Marcus Grossi

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GALERIA

Pontos críticos observados em inspeção predial em garagem de prédio de quase 30 anos, muitos deles decorrentes de infiltrações

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

CONDOMÍNIO SE PREPARA PARA OBRAS

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- Textos sobre impermeabilização por manta, pelo sistema de injeção e nas caixas d’água. Acesse os links http://bit.ly/1Kn9n1O; http://bit.ly/1Pm2q20; e http://bit.ly/1WnJNQY.

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Fotos Rosali Figueiredo

Manchas de infiltração e calhas no teto da garagem indicam aos moradores do Condomínio Edifício Roberta, localizado na Aclimação, área central de São Paulo, a urgência para renovação dos sistemas impermeabilizantes. O síndico Rogério Alves assumiu o cargo no primeiro semestre de 2015 e entre as inúmeras manutenções necessárias no condomínio, iniciou pela impermeabilização de uma parte da cobertura. Na sequência, o prédio construído em 1978 deverá investir na reforma elétrica e na impermeabilização das superfícies.

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SEÇÃO TIRA-TEIMA

PROFISSIONALIZAÇÃO DO CARGO DE SÍNDICO, COMO FAZER? Síndica

profissional pioneira em São Paulo, Capital, Mariza Carvalho Alves de Mello atua na função há quase 20 anos, já trabalhou simultaneamente em sete condomínios e hoje atende a quatro deles. Com toda essa experiência, ela fala a seguir da profissão.

1. O SÍNDICO LOCAL DEVE SE TORNAR PROFISSIONAL NO CONDOMÍNIO? Há uma tendência de que o cargo se profissionalize pela complexidade que adquiriu.

Antes bastava boa vontade, hoje temos tantas leis e normas técnicas que regem um condomínio, que precisa entender de tudo um pouco, ser profissional. Portanto, é plenamente justificável mudar o status. Mas a pessoa terá que se adaptar, colocar-se como um profissional e não como amigo do condômino. Porque ela necessita de liberdade e independência para agir, observada pelo Conselho.

2. É POSSÍVEL FAZER A MUDANÇA NO TRANSCORRER DO MANDATO?

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Foto Rosali Figueiredo

O primeiro passo é analisar a Convenção e observar o que ela prevê. Se não houver impedimento a que o síndico local se torne profissional no condomínio, ele deverá convocar assembleia propondo a mudança, para obter o aval, definir a forma de remuneração

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e também o tipo de contrato de prestação de serviço com o prédio.

3. COMO DEFINIR CARGA HORÁRIA, REMUNERAÇÃO E NÚMERO DE VISITAS? Isso tudo depende do perfil do prédio e da demanda do trabalho. Mas às vezes dimensioná-lo pelo número de torres ou unidades não é suficiente. Vou, por exemplo, quantas vezes o condomínio necessitar de minha presença. Normalmente os contratos preveem número de horas e visitas. Existem também diferentes formas de remuneração, alguns cobram pela quantidade de unidades, outros pela de torres. O fato é que num condomínio de seis a oito torres o síndico tem que ficar de seis a oito horas diárias ali, porque aquilo funciona como subprefeitura! Já o tipo de contrato depende da situação profissional e pessoal de cada um, mas o síndico deve ficar atento ao recolhimento dos impostos.

MARIZA CARVALHO ALVES DE MELLO Síndica profissional desde 1997.

Mais informações: marizac.mello@gmail.com

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

PARCERIA COM O ZELADOR, A SINERGIA NECESSÁRIA A Direcional Condomínios inaugura esta seção para compartilhar experiências de síndicos e síndicas, com suas dúvidas, aprendizados e vitórias. E nada melhor do que começar pelo relato da parceria entre um síndico e o zelador, já que este, que tem seu dia comemorado em 11 de fevereiro, representa os ‘olhos, ouvidos e braços’ do primeiro na gestão do condomínio. Acompanhe essa história.

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

O síndico Luís Buratto (à dir. na imagem) e o zelador Paulo Ribeiro protagonizam uma relação de confiança mútua e crescimento

NO INÍCIO, A TURBULÊNCIA a taxa de rateio), mudou regras internas e instalou brinquedos no playground, para que a vida do condomínio começasse a andar em uma sintonia mais positiva.

Nem tudo deu certo, porém. A obra emperrou (agora por problemas com o prestador de serviço), o clima voltou a ficar tenso e o zelador Paulo Ribeiro, pessoa de confiança do síndico, pediu demissão.

POR ESSA, ELE NÃO ESPERAVA “Minha parceria com o Paulo é anterior à eleição, antes de eu assumir o cargo ele já apontava o que precisava ser melhorado no prédio. Eu havia me tornado conselheiro justamente para entender por que não se aproveitavam os espaços do condomínio, por que existiam tantos vícios que tendiam a desvalorizá-lo”, relata o empresário. “Alguém precisava fazer algo diferente, o condomínio desvalorizou muito pela falta de manutenção”, completa. Para isso, Luís Buratto se candidatou a síndico e contava muito com o auxílio do zelador para uma virada, uma “mudança de paradigmas”.

Quando recebeu o pedido de demissão, ele decidiu então dar férias ao Paulo, apesar do atraso na obra da fachada, e do agravante

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O mandato do síndico Luís Buratto começou agitado há quase dois anos no edifício para o qual se mudara em 2011 e onde se tornou conselheiro em seguida: a contratação de obra para recompor as pastilhas que despencavam das fachadas patinava havia muito tempo; o saldo bancário estava próximo do zero; o condomínio enfrentava processo judicial movido por um proprietário; e o ambiente era pesado, “uma guerra”. Mas era um prédio de “grande potencial de valorização”, construído há 30 anos na Chácara Inglesa, zona Sudeste de São Paulo, com 48 unidades de quase 100 m2, piscina e ampla área comum.

Assim estava o cenário do Condomínio Edifício Maria De Lourdes Haddad quando Luís assumiu o cargo. Empresário da área de tecnologia da informação e com experiência anterior de síndico em outro residencial, ele resolveu, de imediato, envolver o conselho e moradores para definirem a empresa que executaria o serviço da fachada. Deu também prioridade ao equilíbrio da parte financeira (conseguindo aumentar

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SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

"Luís se viu naquele momento diante de três situações: Uma horrível (o zelador ir embora); uma péssima (mantê-lo, mas ele ficar doente); e uma ruim (dar férias)."

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de que era preciso ter um funcionário de confiança da administração para intermediar os reparos internos, nas varandas. “O Paulo é um zelador que realmente faz jus ao nome do cargo, porque ele zela pelo prédio, às vezes mais do que eu, que sou proprietário. Ele está o dia todo no térreo, acompanha obras, é proativo.” Assim, o pedido de demissão era inesperado e inapropriado.

Luís se viu, naquele momento, diante de três opções: “Uma horrível (o zelador ir embora); uma péssima (mantê-lo, mas ele ficar doente); e uma ruim (dar férias)”.

Foi a alternativa escolhida. “A obra era muito desgastante, a empresa não cumpria os cronogramas, ela precisava entrar nas unidades, mas não aparecia no dia agendado, e a pressão toda sobrava para o Paulo. Como os moradores escolheram o prestador de serviço, a solução não teria que vir do zelador, mas do diálogo entre contratantes (condôminos) e contratados (empresa). A contratação foi uma decisão errada nossa. O nível de estresse do Paulo era muito grande, ele precisava descansar, estávamos perdendo uma joia, ele havia recebido uma proposta melhor de emprego.”

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FASE DE CRESCIMENTO A aposta de Luís Buratto - as férias para o Paulo - deu certo. Passado esse momento crítico, tanto Paulo quanto a própria administração iniciaram uma fase mais produtiva, de crescimento. Do lado da gestão do síndico, as contas logo equilibraram e ajudaram a compor uma reserva de R$ 140 mil; a ação judicial foi encerrada depois de um bom diálogo com

o autor (e da realização das obras necessárias para eliminar infiltrações em sua unidade); e a equipe de sete funcionários próprios (contando o zelador) mostrou-se afinada. De outro modo, o condomínio aprovou por unanimidade um plano de retrofit nas áreas comuns (Leia mais na pág. 23).

Da parte que compete ao Paulo, ele sempre teve empenho e boa vontade, “mas era pouco objetivo, pouco focado”, observa o síndico.

Faltava-lhe ainda confiança. “Ele tinha medo de tomar algumas decisões, porque na gestão anterior ele não podia. Mas somos uma equipe. Se houver uma decisão equivocada, um ajuda o outro, corrigimos o caminho, porque as decisões hoje precisam ser rápidas e eu não estou no prédio. O Paulo sabe que não é para me trazer problemas, mas solução. Ele precisa ter autonomia para decidir questões como o tipo de material de limpeza que será comprado e utilizado.”

O síndico revela que estimou um período de crescimento pessoal e profissional do Paulo em torno de quatro, cinco anos. Mas os resultados vieram na metade do tempo. “Ele tem agora mais segurança e está mais preparado para os desafios. Tínhamos um bom relacionamento, o Paulo acreditou em mim, apesar de ele ter trabalhado sem reconhecimento nos anos anteriores. Para tudo na vida precisamos ter perspectiva positiva, é isso que procurei oferecer ao zelador.”

AS NECESSIDADES DO SÍNDICO Segundo Luís Buratto, o síndico necessita de um zelador que tome decisões indispensáveis a que a vida no condomínio prossiga dentro da normalidade, que seja efetivamente o administrador do prédio. Para isso é fundamental ter conhecimento “mínimo sobre instalações elétricas e hidráulicas, especialmente de manutenção, para saber como deve ser feito um serviço e, assim, cobrar”. De outro modo, é preciso ter autoconfiança e iniciativa, até para que possa se inserir no planejamento de comunicação do síndico, incluindo a interface com a administradora. A interlocução entre essas três instâncias (síndico, zelador e administradora) no Edifício Maria De Lourdes Haddad ocorre atualmente através de email e WhatsApp. Nesse sentido, o zelador afirma que aprendeu “muito de tecnologia” durante o mandato de Luís Buratto. Começou também a auxiliar o síndico na conferência das pastas mensais de contas, já que é o zelador quem se encontra às voltas com o dia a dia das compras e notas fiscais. “Ele tem condições de auditar mais do que ninguém, é quem está aqui e vê se entrou ou não determinada nota”, justifica Luís.

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

A visão DO ZELADOR Assim Paulo Ribeiro se tornou protagonista da gestão diária do prédio, incumbido de coordenar as tarefas e o relacionamento com os demais funcionários. “Hoje administrar o condomínio é uma tranquilidade”, comemora Luís Buratto. O zelador, por sua vez, devolve a bola para o síndico, ao dizer que este deu-lhe a confiança e autonomia necessárias. “Precisa haver uma relação direta, de transparência”, emenda Paulo.

Com 30 anos de idade, casado, sem filhos, Paulo chegou à Capital paulista aos 19, vindo de Carbonita, região de Diamantina, no Vale do Jequitinhonha, Norte de Minas Gerais. Caçula entre nove filhos, ficou órfão de pai ainda bebê.

Veio construir a vida na metrópole, assim como alguns de seus irmãos e milhões de migrantes que fizeram a história da cidade. Ele começou a trabalhar com reposição de mercadorias em mercados, mas em 2007, ao surgir a vaga de faxineiro no Maria De Lourdes Haddad, trocou de emprego. Em menos de um ano foi promovido a porteiro, até chegar a zelador.

Paulo destaca alguns dos papéis que lhe cabem: “somente envolver o síndico na hora certa, muitas coisas que acontecem não precisam ser levadas a ele, o zelador não pode sobrecarregá-lo”; “ter iniciativa”; “saber como e quando interferir com os moradores e a administração”.

Mas ressalva que todo zelador precisa de “respaldo e proteção” às suas decisões, amparo que obteve com o síndico Luís Buratto. Isso o animou a buscar aperfeiçoamento para abraçar, no futuro, a carreira de gerente predial. Os primeiros passos já foram dados com a aquisição da autoconfiança.

"Todo zelador precisa de 'respaldo e proteção' às suas decisões."

A experiência recente de Luís Buratto à frente do Condomínio Maria De Lourdes Haddad abriu-lhe o gosto para abraçar nova profissão: a de síndico profissional. Depois de encorpar as reservas financeiras do prédio, melhorar o clima e realizar obras necessárias, chegou o momento de apostar na modernização das áreas comuns. O projeto foi aprovado pela unanimidade dos condôminos presentes em assembleia realizada em outubro passado. As obras serão divididas em duas etapas: na primeira, o prédio ganhará uma academia moderna, no lugar de parte do seu segundo hall social. Depois, o salão de festas será totalmente reformulado, com implantação de espaço gourmet e troca do mobiliário.

E, por fim, a piscina ganhará um pergolado, que servirá de estrutura para o sistema de aquecimento da água, através de energia solar.

Imagem da planta desenvolvida pela arquiteta Monike Mendes (Studio TAN-GRAM Arquitetura&Design). O salão de festas e parte do segundo hall social serão totalmente remodelados, com a implantação de espaço gourmet e uma academia

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DEPOIS DOS AJUSTES, RETROFIT NAS ÁREAS COMUNS

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DICA / BOMBAS

PELA MODERNIZAÇÃO DO SISTEMA E EQUIPAMENTOS O abastecimento

de água dentro de um condomínio

depende não apenas da disponibilidade da rede pública, como também do funcionamento constante das bombas de recalque, o qual pode ser afetado por problemas na instalação, conservação inadequada ou, ainda, pela queda de energia (caso o prédio não disponha de geradores nem motobombas).

Por isso, os síndicos estão sempre às voltas com a manutenção desses sis-

‘ABC’ DAS BOMBAS Foto Rosali Figueiredo

Por Ayrton Barros Edição Rosali Figueiredo

Eng. Ayrton Barros, da área de perícias e segurança do trabalho

BOMBAS DE RECALQUE Elas mandam a água da caixa inferior (normalmente no subsolo) para a superior (no topo da edificação). Ou seja, o equipamento serve para ‘empurrar’ a água de um ponto a outro mais elevado. Elas podem ser de estágio simples (para prédios mais baixos) ou multiestágios (para edifícios mais altos). Neste caso, a pressão será maior, pela maior altura em que recalcam a água. O ideal é que os condomínios tenham duas delas ligadas em paralelo e que funcionem de modo alternado.

Elas são acionadas por quadro de comando, através de chaves tipo boia, que ligam e desligam automaticamente.

OBS.: Essas chaves são boias dotadas de circuito elétrico interno, que ficam dentro das caixas d’água superior e inferior, ligando e desligando a bomba. Na superior, elas ligam a bomba quando o nível do reservatório está baixo e desligam quando a mesma está cheia. Já na caixa inferior, é o contrário: a chave boia permite que a bomba seja ligada enquanto houver água neste reservatório ou impede o

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acionamento quando o nível se encontra baixo.

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BOMBAS DE DRENAGEM (ÁGUAS PLUVIAIS) Elas servem para retirar a água pluvial ou do lençol freático do subsolo e mandá-la à rede pluvial. Elas podem ser centrífugas (indicadas para águas limpas) ou submersíveis (indicadas para quando houver resíduos misturados à água).

Normalmente deve haver duas bombas de drenagem ligadas em paralelo, funcionando de modo alternado. Elas são acionadas automaticamente por quadro de comando, que as ligam e desligam através de chaves tipo boia. Esse quadro possui internamente uma chave contatora (responsável por ligar e desligar a bomba, a contatora é acionada pela chave boia).

DICA / BOMBAS

temas e, em geral, celebram contratos permanentes com empresas especializadas.

Para que esses gestores disponham de informações precisas e didáticas sobre equipamentos tão importantes, a Direcional Condomínios solicitou ao engenheiro Ayrton Barros, da área de perícias e segurança do trabalho, a formulação de um breve guia relativo ao assunto, reproduzido a seguir. Além das bombas de recalque, outras são fundamentais aos condomínios, como as de drenagem e incêndio.

QUADRO DE COMANDO Ele possui internamente a chave contatora que liga e desliga a bomba, e é acionado pela chave boia. O quadro de comando também faz o revezamento do funcionamento das bombas de recalque. Na verdade, este revezamento pode ser manual ou automático. No manual, semanalmente o zelador alterna a bomba que deverá funcionar. No automático, quadros modernos respondem por esse serviço, acionando qual a bomba será utilizada para recalque.

Cada tipo de bomba possui quadro de comando próprio e acionamento específico O quadro de comando deve ser diferente, pois no caso das bombas de recalque existe a possibilidade de trabalhá-las alternadamente; já para as bombas de drenagem, o ideal é um quadro que possa fazê-las funcionar também simultaneamente em caso de precipitação de chuva em volume anormal.

Quando ambas funcionam desta forma, elas aumentam a capacidade de escoamento do reservatório, reduzindo o risco de transbordamento.

OBS.: Há um pré-requisito importante para instalar esse sistema nas edificações - a tubulação por onde a água vai passar deverá ser dimensionada para o volume das duas bombas de drenagem funcionando simultaneamente.

BOMBA DE PISCINA do fundo, semelhante a um aspirador de pó. Pode ainda fazer a água circular somente para sua filtragem ou retrolavagem do filtro. Pode estar ligada a um sistema de timer para filtragem automática, mas as funções são selecionadas manualmente através da manobra de registros.

BOMBA DE POÇO ARTESIANO Em geral, é de recalque, pois está montada na extremidade inferior da tubulação de captação da água dentro do poço, que é encamisado [revestido interiormente]. É de múltiplos estágios, pois existem poços artesianos bastante profundos.

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É acoplada a filtros e têm a finalidade de fazer a água circular para limpeza

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DICA / BOMBAS

Foto Maciel de Barros e Silva

Foto Rosali Figueiredo

BOMBA DE INCÊNDIO

Bomba de incêndio, nova instalação do Edifício Alvorada, que se prepara para a expedição do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros)

Foto do painel da bomba de incêndio do condomínio

Fica normalmente no topo da edificação, próxima aos reservatórios superiores. Sua finalidade é pressurizar a tubulação dos hidrantes, para que nos andares altos o sistema possua a pressão mínima desejada. O acionamento da bomba de incêndio pode ser manual (através de caixas pequenas e vermelhas que ficam nos últimos andares de um edifício; deve-se quebrar o vidro para acioná-la) ou automático (com pressostato [instrumento de medição de pressão] presente na tubulação dos hidrantes, que liga automaticamente a bomba caso a pressão caia, ao se abrir um dos registros do hidrante).

Recomenda-se um teste semanal devido à sua importância para a segurança da edificação. A primeira ação do bombeiro ao adentrar o prédio em caso de incêndio é cortar a energia. A bomba de incêndio e o sistema de pressurização das escadarias são energizados por outro ramal, cuja alimentação vem diretamente da rua. Sua energia não é cortada.

BOMBA DE CHUVEIRO AUTOMÁTICO (SPRINKLER) O sistema de chuveiros automáticos possui uma ou mais bombas de pressurização, acionadas apenas quando ele entra em pleno funcionamento. Além dessa bomba principal, existe outra pequena, chamada de Jockey, cuja função é manter o sistema pressurizado.

A L ER T A S S O B RE MANU T EN Ç Ã O E / O U MODERNIZAÇÃO - O quadro de comando, independente do tipo e função das bombas, deve receber

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manutenção regularmente;

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- Quando o quadro for antigo, ou com componentes comprometidos, é necessária sua manutenção e, dependendo da idade e sistema de acionamento empregado, recomenda-se modernização. Por exemplo, um quadro de comando com fusível tipo cartucho ou chaves tipo faca não oferecem a garantia e qualidade dos sistemas atualmente empregados, sem contar o risco que oferecem de choque devido a partes vivas [energizadas] expostas; - As bombas podem sofrer manutenção e ou substituição sem necessidade de substituição do quadro de comando, desde que esses tenham sido modernizados; - As bombas podem ser ligadas a geradores, pois caso falte energia e a bomba de drenagem de águas pluviais/servidas não funcione, haverá inundação do subsolo.

DICA / BOMBAS

Colocá-las em circuito energizado pelo gerador é de boa valia, prevenindo problemas e indenizações; - Síndicos e zeladores não devem mexer nas bombas, pois, independente de seu uso, elas devem receber manutenção de empresas especializadas. Não recomendo que pessoas não habilitadas façam a manutenção. Por exemplo, uma simples inversão de fase da bomba faz com que ela gire em sentido contrário e provoca sua queima.

Foto Carlos A. dos Santos

MOTOBOMBA, ALTERNATIVA À QUEDA DE ENERGIA

Consultor da área de riscos, Carlos Alberto dos Santos mora em um condomínio na zona Sul de São Paulo que ficou sem energia durante 26 horas em novembro do ano passado. Acabou a água, o prédio não possui gerador, as bombas de recalque pararam de funcionar. Carlos Alberto considera uma boa solução aos condomínios a instalação de motogeradores junto às bombas, para evitar os transtornos da falta de energia.

Segundo ele, seu condomínio, de duas torres, orçou a locação desses equipamentos na ocasião, “mas o preço pedido dava para comprar duas motobombas”. E mesmo depois da volta da energia na rede, ainda demorou pelo menos 40 minutos até que a bomba enchesse o entrou ar na tubulação, então a parte alimentada pela redutora, do 1º ao 6º andar, somente recebeu água depois de concluído um serviço de drenagem.

“O não funcionamento das bombas é um problema mais sério do que se imagina, por isso, é preciso cuidar para que esses sistemas funcionem em situações emergenciais.” Segundo Carlos A. dos Santos, o ideal é que o prédio tenha gerador e as bombas estejam ligadas a ele.

A motobomba é opção para falta de gerador ou, ainda, para prédios localizados em áreas com elevado risco de inundação.

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reservatório. Em uma das torres, houve problema na válvula redutora,

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DICA / INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

REVISÃO PERIÓDICA, COMPROMISSO INDISPENSÁVEL DOS SÍNDICOS

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Por Rosali Figueiredo

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Ao realizar ampla perícia em um condomínio de uma torre e 27 anos, os engenheiros Marcus Grossi e Florence Grossi observaram, na parte elétrica, grau de risco crítico no centro de medição em relação a itens como ausência de orientação de saída de emergência e de luminária de emergência; medidores sem lacre; disjuntores sem proteção acrílica nas partes “vivas” (energizadas); fiação rígida deteriorada; mancha de infiltração; e fissuras na parede (internas e externas).

Consideraram ainda de risco médio o quadro de disjuntores e medidores com sujidade e oxidado.

Esse foi apenas um dos setores avaliados da área elétrica. De seus 15 itens analisados, cinco foram reprovados: justamente os quadros de entrada, de medidores e de disjuntores, caixas de passagem e fiação. Segundo o relatório, falta ainda atestado das instalações elétricas, conforme preveem duas normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a NBR 14.037/2011 (relativa aos manuais de uso, operação e manutenção das edificações) e 5.674/2012 (de gestão da manutenção). E no sistema de para-raios, a antena não está aterrada. Demais setores, como barramentos e eletrodutos, encontram-se em ordem.

De acordo com o engenheiro eletricista Edson Martinho, presidente da ABRAEL (Associação Brasileira de Eletricistas) e diretor-executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade), é fundamental que os síndicos promovam uma revisão periódica de todo sistema. “As normas não definem o tempo, tampouco existem regras específicas que regem esta frequência.

Porém, o mercado assumiu, com base em estudos de durabilidade média dos componentes de uma instalação elétrica e o surgimento de novas tecnologias, que o período sugerido é de cinco anos”, avalia. Para Marcus Grossi, é um procedimento importante, já que a área elétrica “fica ‘escondida’ dos olhos dos usuários, mas quando dá algum problema, pode ser ‘tarde demais’”.

Edson Martinho observa que as instalações costumam dar alguns alertas da necessidade da reforma. “São sinais de envelhecimento dos fios, pequenos aquecimentos, principalmente nas conexões, ou curtos-circuitos (também pequenos)”.

Segundo ele, raramente um prédio chega à situação de queda de energia por problema de sua rede elétrica. “O eletricista da manutenção corriqueira é quem deverá alertar o síndico e o especialista da necessidade de revisão, de um diagnóstico”, diz.

DICA / INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

Foto Rosali Figueiredo

O Eng. eletricista Edson Martinho recomenda uma revisão do sistema a cada cinco anos

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- Textos sobre retrofit elétrico, no link colunistas / Edson Martinho.

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Erguido nos anos 70, o Edifício Alvorada passou por completa renovação elétrica, incluindo o novo centro de medição

Foto Rosali Figueiredo

Edson Martinho recomenda aos síndicos iniciar a reforma pelo centro de medição e quadros de distribuição (sempre antecedidos de vistoria e do projeto e executados por mão de obra especializada). É comum, segundo ele, encontrar relógios antigos nesses ambientes, muitos deles com quadros de fundo de madeira tomados pelo cupim, e flagrar uso indevido do espaço (como depósito de materiais diversos), além de acesso liberado e facilitado a funcionários e moradores (quando deveria ser restrito). Ele lembra que muitos prédios dispõem ainda de relógios analógicos; o padrão atual dos medidores é o eletrônico. Em geral, a própria concessionária de energia elétrica solicita aos condomínios a troca desses equipamentos, mesmo que não haja aumento de carga.

No Condomínio Edifício Alvorada, construído em 1974 com dois blocos e 106 unidades, a situação elétrica era precária em 2007. “Havia maços de fiação expostos nos halls de cada pavimento, os quadros ficavam abertos e moradores chegavam a fazer ligações diretas de seus aparelhos para não usar a energia das unidades”, lembra a síndica Cleusa Camillo, que assumiu naquele ano o prédio do bairro da Liberdade, centro de São Paulo. “Fiquei alarmada pelo aspecto visual, que denunciava risco de curto-circuito e incêndio”, diz. Ela promoveu um verdadeiro retrofit nas instalações, incluindo reforma do centro de medição, aumento de carga e troca de todo cabeamento e fiação. As caixas de distribuição estão hoje devidamente fechadas e sinalizadas. “Essa foi a primeira obra que fiz”, destaca a Cleusa, que hoje respira aliviada em um condomínio bem conservado, aconchegante e seguro.

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DICA / INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

PARA-RAIOS: MUDANÇA DA NORMA EXIGE ADEQUAÇÕES A norma relativa ao Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), a NBR 5.419/2015 (da Associação Brasileira de Normas Técnicas), recebeu atualização em maio do ano passado e incorporou mais quesitos de avaliação de segurança. “A nova estruturação tornou a norma mais completa e detalhada, o que aumentará a segurança das edificações”, avalia o engenheiro Ayrton Barros, da área de perícias e segurança do trabalho. Segundo ele, os síndicos terão que fazer algumas adaptações, conforme resume a seguir.

Mudanças para a contratação do laudo de para-raios “Tornou-se necessária a medição da continuidade das estruturas, nos casos de descidas naturais (pela ferragem do concreto, sem o cabo externo). A NBR atualizada também passou a considerar as estruturas da vizinhança e determinou a instalação de DPS (Dispositivo de Proteção de Surto).”

Análise de novos fatores de risco “A análise de risco tornou-se obrigatória. É uma das etapas mais importantes na elaboração de um projeto de SPDA, pois permite avaliar as condições da estrutura, a situação no entorno e os sistemas adjacentes. Ela abrange fatores como densidade das descargas atmosféricas e o meio ambiente, a partir do que iniciamos análise de risco para a edificação em dada região, para cada tipo.”

Adaptações nos equipamentos instalados hoje nos condomínios “A maioria das edificações deverá fazer adequações, com a instalação de DPS, aumentando a segurança da edificação e dos equipamentos eletroeletrônicos, visto que esses dispositivos descarregam para a terra surtos que anteriormente seguiam livremente pela rede de fios. Mas esse é um componente de custo relativamente baixo e fácil instalação. De outro modo, foram alteradas (diminuídas) as distâncias entre os cabos que compõem a gaiola de Faraday. Isto equivale a dizer que o número de descidas na maioria das edificações passou de uma prumada a cada 20 metros de perímetro para uma prumada a cada 15 metros de perímetro.”

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Situação atual dos edifícios “Além dessas adequações, acredito que 50% dos condomínios requeiram ao menos uma revisão de reaperto e esticamento dos cabos das malhas que compõem a gaiola de Faraday.”

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Resumindo a NBR 54519, edição 2015 “Com a estruturação, a NBR fica composta de quatro (4) partes: 1ª Parte: Princípios gerais = Ameaça da descarga atmosférica Traz informações referentes aos efeitos da descarga; dos valores da corrente; de sua simulação; e dos parâmetros de ensaio dessa descarga atmosférica. Ou seja, fala da corrente de impulso positivo, negativo e subsequente, bem como da duração de uma descarga. Com isso, passamos a ter dados para dimensionar os materiais que devem suportá-la; 2ª Parte: Gerenciamento de riscos = Da incidência da descarga atmosférica Estabelece parâmetros e forma de calcular os riscos advindos da descarga atmosférica. Com isso, é possível gerenciar o risco tolerável e fazer cálculos para que este fique abaixo do tolerável;

DICA / INSTALAÇÕES ELÉTRICAS 3ª Parte: Danos físicos à estrutura e perigo de vida = Projeto Define os materiais do SPDA, contendo especificação técnica dos condutores de descida, dos eletrodos enterrados, embutidos em fundações. Estabelece ainda os tipos e métodos do SPDA; dados sobre classe de proteção, distância entre prumadas, espaçamento das gaiolas, secção de condutores, aterramento, captores e tipo de SPDA; traz uma síntese das especificações mínimas; e define inspeções de um a três anos, dependendo da agressividade do ambiente; 4ª parte: - Sistemas elétricos e eletrônicos na estrutura = Proteção contra descargas atmosféricas que são induzidas e não as que atingem diretamente a estrutura Determina o uso do DPS (Dispositivo de Proteção contra Surto) em estrutura e zona de proteção e estabelece valores e tipos do componente.”

CERTO X ERRADO

Errado Mastro baixo com captor a menos de 2 metros de altura de qualquer elemento metálico

Certo Captor tipo Franklin a mais de 2 metros de altura de qualquer elemento metálico

Errado Cabos frouxos, sem isoladores

Certo Cabos esticados entre captor tipo Franklin e a malha superior da gaiola de Faraday

Errado Gaiola de Faraday: Suposta emenda entre fitas de alumínio sem contato entre si, sem continuidade, interrompendo a trajetória adequada da descarga

Certo Emenda entre fitas da malha da gaiola de Faraday com dois parafusos + porcas para garantir contato

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Fotos Ayrton Barros

PARA-RAI0S: A SEGURANÇA NOS DETALHES

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Acess贸rios

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acess贸rios

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alambrado

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ADMINISTRADORA, AMORTECEDOR DE IMPACTO, ANTENA, BLOQUEADOR DE AR

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BOMBAS, CADEIRA, COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS

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CONTROLE DE PRAGAS, ELÉTRICA

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elevador

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elevador...

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elevador

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elevador, fitness

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ILUMINAÇÃO, GERADOR, HIDRÁULICA

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IMPERMEABILIZAÇÃo...

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impermeabilização

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impermeabilização...

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impermeabilização

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IMPERMEABILIZAÇÃO, LUZ DE EMERGÊNCIA, INCÊNDIO, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, INTERFONE...

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interfone

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MANUTENÇÃO PREDIAL, MURO DE VIDRO, PERÍCIA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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pintura predial

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pintura predial

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL, piso

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PLAYGROUND...

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playground, radiocomunicação, serralheria, sistema de segurança

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sistema de segurança, terceirização...

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terceirização

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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terceirização, tratamento de piso, vagas de garagem, vidro

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