Revista Direcional Condomínio - Ed189 - abr/14

CAPA

Caro Leitor, Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com Reportagem Rosali Figueiredo CAPA Arte: Jonas Coronado ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Alexandre Mendes Fabian Mesquita Francisco Grion Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Evaldo Mendonça Inaldo Pereira José Ricardo da Silva Roberio Santos

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Editorial

O Comitê Brasileiro da Construção Civil (CB-02), da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), acaba de lançar um amplo rol de orientações para a gestão das reformas prediais, através da NBR 16280/2014. Como bem costuma observar o Comitê, “a edificação é o espaço físico de maior relevância na vida do homem urbano”, por isso, há necessidade de cuidar “de sua preservação, segurança e conforto”.

O dispositivo recomenda inúmeros procedimentos para o controle dos processos, projetos, execução e segurança dos serviços e obras físicas realizadas nas construções.

O assunto “reformas” entrou na pauta de preocupação dos brasileiros especialmente depois da tragédia ocorrida em princípios de 2012 no centro do Rio de Janeiro, com o desabamento de três edifícios e a morte de 22 pessoas, além de muitos outros desmoronamentos pontuais registrados no País.

No caso do Rio, uma sucessão de obras indevidas comprometeu, ao longo do tempo, a solidez do edifício maior, de 20 andares, mas o estopim para a sua queda, levando chão abaixo outros dois menores, foi a retirada de diversas paredes do nono andar em uma reforma interna. Segundo o Ministério Público do Rio de Janeiro, houve colapso estrutural.

O órgão denunciou à Justiça dois condôminos e os profissionais diretamente envolvidos com as intervenções.

Portanto, o tema “reformas” interessa ao síndico não apenas pela “conservação” e “guarda das partes comuns” do condomínio, quanto pela obrigação, também por força da lei, de fazer com que cada morador cumpra com seu dever de “zelar pelo todo”, conforme destaca o advogado Cristiano De Souza.

No dia a dia do condomínio, isso significa desenvolver um sistema metódico de acompanhamento das obras contratadas dentro das unidades privativas, como mostra a reportagem de capa desta edição. Mesmo que algumas intervenções pareçam simples, como cortar parcialmente uma parede para ampliar o número de tomadas elétricas, elas podem colocar em risco a segurança da edificação. As estruturas são projetadas para comportar determinada carga e, atualmente, em grande parte, têm sido erguidas dentro do sistema de alvenaria armada, em que as paredes fazem parte de sua sustentação.

A área de condomínios adquire cada vez mais relevância no cenário urbano brasileiro, ampliando o papel do síndico na gestão destas coletividades, reformas inclusas. A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) anunciou recentemente a existência de 57.221 condomínios no Estado, a partir da sistematização de informações da Receita Federal. Na Capital paulista são 24.360 e, com os municípios da região metropolitana, totalizam 30.951. É um mercado que gera centenas de milhares de contratos entre os condomínios e os fornecedores, tema que aparece em duas outras grandes matérias desta edição, na seção de Administração e na Dica de Elevadores. Por fim, a renovação dos sistemas de impermeabilização, incêndio, playground, seguro, briga de vizinhos e conta de energia também são tratados com bastante esmero nestas páginas, dada sua extrema importância na gestão diária dos condomínios.

Uma boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora

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Sumário 05. Informe Publicitário: .................................................................................. Seciesp 06. Tira-Teima: ................................Por que e como pedir ressarcimento à Eletropaulo?

08. Capa: ...............................Reformas internas, responsabilidade também dos síndicos 13. Administração: .........Contratos com os fornecedores: prazos, garantias e rescisões 16. Dica: ........................................................................ Impermeabilização: Renovação 20. Seção Tira-Teima: ...............Como fica a cobertura do seguro em caso de incêndio?

22. Dica: .................................................................... Elevador: Contrato e cronograma 26. Coluna: ........................Meus vizinhos brigam, incomodam e nos assustam, e agora?

28. Fique de Olho: .......................................................................................Playground 32. Dica: .................................................Incêndio: Treinamento (Brigada) e rota de fuga

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SEÇÃO TIRA-TEIMA

POR QUe E COMO PEDIR RESSARCIMENTO À ELETROPAULO? Os condomínios pagaram durante muito tempo 25% de ICMS relativos ao consumo de energia nas áreas comuns, pois até 2010 eram considerados unidades residenciais. Porém, uma resolução editada em setembro de 2010 pela Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL) mudou essa categorização, sem que alguns distribuidores de energia tivessem atualizado a alíquota de cobrança, de 25% para 18%, como seria o correto. Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira, é possível cobrar um ressarcimento pelos valores pagos a mais desde 2010, conforme explica a seguir.

1. HOUVE COBRANÇA INDEVIDA NA CONTA DE ENERGIA SOBRE OS CONDOMÍNIOS? Sim, até a edição da Resolução Normativa nº 414/2010, pela ANEEL, os condomínios eram vistos como unidades residenciais, com alíquota de 25%. Com a RN, as áreas comuns do condomínio passam a ser cobradas como unidade comercial, com alíquota de 18%.

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2. COMO É FEITO O REEMBOLSO AOS CONDOMÍNIOS QUE FORAM COBRADOS EM 25% DE ICMS? Os valores são compensados e abatidos nas contas futuras. Segundo as orientações da AES Eletropaulo, o condomínio deve abrir um procedimento junto à loja de atendimento da concessionária, devendo o síndico levar, além dos documentos comprobatórios de sua representatividade (Convenção e Ata de Eleição), documentos pessoais e as contas de energia. Alguns escritórios par-

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ticulares fazem o levantamento de crédito e propõem ações para restituição do valor, mas é preciso avaliar aí a relação custo e beneficio.

3. COMO UTILIZAR ESSE CRÉDITO? A aprovação pela coletividade de como gerir o dinheiro é sempre aconselhável, mas a compensação dos valores pagos a mais desde 2010 não representa um extra que incidirá diretamente sobre o caixa do condomínio. Este apenas diminuirá os valores do pagamento das contas futuras de energia das áreas comuns. Aqui, o valor que sobrar em relação à previsão orçamentária anterior poderá ser utilizado nas manutenções ordinárias. Agora, se houver outra forma de reembolso, via ação judicial, por exemplo, que resulte em crédito direto e elevado, a assembleia poderá definir pelo uso deste excedente em demandas extraordinárias.

REFORMAS INTERNAS, RESPONSABILIDADE TAMBÉM DOS SÍNDICOS

Rotinas de limpeza e controle de horários ajudam a evitar os transtornos das reformas. Mas, sobretudo, a principal responsabilidade dos síndicos é fiscalizar o que está sendo feito nas unidades para garantir a segurança da edificação.

Por Rosali Figueiredo

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Remover ou rasgar paredes, sobrecarregar a laje com

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revestimentos pesados no interior dos imóveis, instalar banheiras em espaços não projetados para isso, construir piscinas nas coberturas, e colocar peso em excesso nas varandas (através de vasos ou envidraçamento fora do padrão): muitos são os casos de condôminos que continuam promovendo reformas inadequadas, mesmo que a preocupação com a segurança das edificações tenha tomado corpo no Brasil desde 2012.

A maior demanda é pela remoção de paredes, comenta a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, que após o desmoronamento de três edifícios no centro do Rio de Janeiro, há pouco mais de dois anos, registra aumento de chamadas dos próprios condôminos para observar a viabilidade técnica ou não das mudanças desejadas. Segundo Rejane, eles têm sido orientados a contratarem engenheiros ou arquitetos pelos síndicos, agora mais atentos à questão.

O controle tem que ser constante, diário. Por exemplo, o Condomínio Top Village, localizado na região de Alphaville, município de Barueri, possui de restrições de horários até orientação sobre a intervenção que pode ou não ser feita internamente, passando pelo fechamento da sacada. A síndica Kelly Remonti relata que desde sua posse, há dois anos e meio, procurou regulamentar as obras nas unidades. Sua primeira providência foi pedir à construtora toda a documentação relativa ao empreendimento de 15 anos, como as plantas elétrica, hidráulica e estrutural.

Depois, com apoio de laudo técnico também solicitado à cons-

trutora, contratou um projeto para envidraçamento das varandas, que contém especificações do material a ser utilizado, bem como sua espessura, peso e design, escopo oferecido gratuitamente aos moradores. Por fim, elaborou um documento que reúne as normas gerais do condomínio, entre elas as das reformas. O texto faz parte do kit de boas-vindas, entregue aos novos condôminos.

A síndica observa que seu zelador, Fernando Justino, está encarregado de acompanhar a movimentação diária de prestadores de serviços, chegada de material e retirada de entulho. Foi assim que ele percebeu algo de errado na reforma de uma das 156 unidades do empreendimento, há cerca de seis meses. Quando foi verificar, a moradora já havia mandado rasgar uma das paredes do imóvel, o que é vedado pelo Manual do Proprietário. As estruturas das três torres do condomínio foram erguidas em um sistema construtivo próprio, com paredes e lajes de concreto armado moldadas no local, e, segundo a construtora, não podem sofrer qualquer tipo de intervenção. A abertura de novos vãos foi suspensa na unidade, mas a parede inicialmente mexida permanece com a alteração e não houve ainda possibilidade de um acordo com a proprietária.

Ilustração: Jonas Coronado

CAPA

CAPA MAIOR CONTROLE Para o diretor Jurídico da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), José Roberto Graiche Junior, o síndico pode exigir que os condôminos apresentem justificativas técnicas das obras realizadas em suas unidades. Ele deve ainda tomar as medidas administrativas e judiciais cabíveis caso não tenha acesso a essas informações, completa.

Graiche Junior lembra que existem exigências legais que devem ser cumpridas, independente do que determinam a Convenção ou o Regulamento Interno, caso da apresentação da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e da necessidade de alvará da prefeitura para reformas.

O dirigente da AABIC avalia que após os desabamentos dos prédios no Rio de Janeiro e, logo em seguida, do desmoronamento parcial de um edifício no centro de São Bernardo do Campo, em 2012, “os condomínios começaram a se preocupar mais em ter um sistema de controle das reformas”. Entretanto,

para que isso não caia no esquecimento, ele sugere que as normas sejam incorporadas à Convenção e ao Regulamento Interno, como: horários, incluindo os de movimentação de pessoal e materiais; exigência de notificação das reformas pelos moradores; e permissão a que os gestores do condomínio tenham acesso às obras, conferindo as informações expressas no papel. Graiche Junior orienta que o síndico cuide bem da comunicação dessas regras, enviando circulares periódicas sobre o assunto aos moradores.

O gerente predial Kleber Carneiro e o diretor de condomínios Marcio Bagnato (à dir. na foto) caçambas, limpeza etc. É preciso indicar ainda, através de portal na internet, os horários em que os elevadores de serviço serão utilizados. As normas incluem o içamento de materiais e móveis e determinam que a empresa contratada assine termo de responsabilidade e apresente a ART de seu profissional.

O gerente Kleber Carneiro diz que a regulamentação já estava pronta na assembleia de implantação do condomínio, quando foi entregue aos proprietários. Esses devem não apenas comunicar as obras ao condomínio, quanto assinar um termo de responsabilidade, com obrigatória apresentação de ART de engenheiro ou arquiteto, além

do projeto executivo das intervenções maiores.

O gerente predial afirma que fiscaliza o andamento dos serviços nas unidades, trabalho que proporciona mais segurança aos condôminos. Ele também cuida para que, ao final do dia, os trilhos de cada andar do elevador utilizado para o transporte de materiais seja aspirado pela equipe de limpeza do condomínio. A higienização mais pesada é de responsabilidade dos prestadores a serviço do morador. “É uma ação coordenada, que inclui termo de responsabilidade do condômino, limpeza, responsabilidade técnica da obra e acompanhamento de todo esse processo”, arremata Kleber.

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Em um condomínio de alto padrão localizado em Pinheiros, zona Oeste de São Paulo, normas rígidas de reformas e um monitoramento diário controlam até o descarte de entulho nas caçambas (Madeira e sacos plásticos, por exemplo, não podem ser misturados a restos de alvernaria).

Entregue em 2012 com 24 andares e 44 unidades de cerca de 350 metros quadrados, o empreendimento teve, desde o princípio, grande preocupação em evitar transtornos aos demais moradores e garantir a segurança da edificação, relatam Marcio Bagnato, diretor de condomínios, e Kleber Carneiro, gerente predial. Segundo eles, os momentos de pós-entrega da obra são os que mais exigem acompanhamento pela administração de um condomínio, mediante o expressivo volume de reformas internas.

No empreendimento de Pinheiros, há regras para tudo, de horários de obras e circulação de prestadores de serviços, ao peso dos materiais ou entulhos carregados nos elevadores, passando pelo tipo de descarte permitido nas

Fotos: Rosali Figueiredo

GESTÃO DIÁRIA É "LEI" EM CONDOMÍNIO

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A norma de gestão de manutenção da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a NBR 5674/2012, prevê a responsabilidade de condôminos, síndicos ou mesmo empresas terceirizadas no atendimento ao manual de uso, operação e conservação das edificações. Entre outros, o item 8 da NBR expressa que “os condôminos respondem individualmente pela manutenção das partes autônomas e solidariamente pelo conjunto da edificação”, sempre de acordo com os parâmetros estabelecidos pela própria ABNT e pela construtora.

Uma boa maneira de garantir esse compromisso é exigir dois tipos de ART dos profissionais que irão executar a obra, orienta a engenheira Rejane Saute Berezovsky. Não basta, segundo ela, ter a ART de responsabilidade pela execução dos serviços. É preciso também solicitar uma ART detalhando o projeto de execução, contendo, item a item, cada intervenção a ser feita.

Foto: Eng. Roberto Boscarriol Jr.

AS JUSTIFICATIVAS DA ENGENHARIA

O engenheiro Roberto Boscarriol Junior comenta, por sua vez, que o perigo maior reside na alteração de paredes em edifícios construídos em sistema de alvenaria armada (foto). “Como a maioria dos proprietários desconhece o sistema, eles acham que, assim como em uma construção tradicional ou em uma casa, podem alterar as paredes à vontade, principalmente para resolver o problema da falta de tomadas frente ao uso crescente dos eletrodomésticos”, exemplifica Boscarriol. Para esses casos, o engenheiro lembra que existem produtos no mercado que podem reconfigurar a rede “sem quebrar paredes”, como “uma fita elétrica própria”.

Segundo Boscarriol, a maior parte dos edifícios vem sendo erguida em sistema de alvenaria armada, “bastante seguro, mas tem que respeitar os limites dele”.

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CÓDIGO CIVIL, BASE LEGAL

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Os síndicos dispõem de amplo escopo legal para atuar na regulamentação e controle das reformas internas. Com destaque, o Artigo 1.348 do Código Civil, que impõe a eles nove obrigações, como a de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” (obras nas unidades podem colocar em risco as áreas comuns).

Mas o advogado Cristiano De Souza acredita que a responsabilidade dos síndicos vai além, “preocupando-se sempre no cumprimento dos deveres de cada um em particular, defendendo assim a coletividade”. Pois conforme o Artigo 1.336, Inciso II do mesmo Código, um dos deveres dos condôminos é "não realizar obras que comprometam a segurança da edificação". "O dever é individual e protege a todos", analisa Cristiano.

Cristiano De Souza defende, em conjunto com sua colega, a também advogada Ana Luiza Pretel, que medidas de normatização das reformas sejam ratificadas em assembleia. “O coletivo deve sempre ser escutado, pois é dele que chegam as melhores alternativas práticas das normas aplicadas”, justificam os advogados.

“Orientamos criar normas próprias de segurança que possam ser alteradas conforme a necessidade, observando quóruns específicos menores que os determinados para se alterar uma Convenção. No entanto, é importante regularizá-las para que não haja problemas futuros.”

Ana Pretel propõe, inclusive, evitar que o cumprimento das regras se transforme em nova fonte de conflitos dentro do condomínio: 1. “Como regra geral, é preciso escutar e analisar o coletivo, sabendo de seus interesses e das particularidades da rotina diária (horário de saída, chegada, quem trabalha em casa etc.). A ideia é adequar melhor as regras à realidade daquela comunidade”; 2. “Completando a primeira ideia, as unidades que estiverem mais próximas da que será reformada (em cima, ao lado, embaixo) poderão ser previamente avisadas das características da obra (volume, tempo, horário), e alertadas dos incômodos que poderão sofrer, minimizando futuros conflitos.”

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - Demais orientações de engenheiros, advogados, da AABIC e do Secovi-SP sobre o controle das reformas internas.

Acesse o link http://migre.me/cWvmW.

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ADMINISTRAÇÃO

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ADMINISTRAÇÃO / CONTRATOS COM FORNECEDORES

SAIBA COMO GERIR PRAZOS, GARANTIAS E RESCISÕES Serviços pagos e deixados pela metade, atrasos, uso de material diferente do contratado, problemas com a mão de obra, falta de garantias e dificuldades na rescisão: aborrecimentos como esses podem ser evitados através de contratos que detalhem cronograma de execução, materiais e pagamentos.

O Condomínio Top Village, a síndica Kelly Remonti (foto no alto) e a Profa. Rosely Schwartz

Pioneira no Brasil em estudos na área e na formação de síndicos, a administradora e contabilista Rosely Benevides de Oliveira Schwartz tem experimentado em seu próprio condomínio a gestão diária dos contratos com os fornecedores. Subsíndica do residencial Santana Top Life, localizado na região Norte de São Paulo, ela atua também como coordenadora da Comissão de Obras e cuida das reformas aprovadas no empreendimento nos últimos anos, como dos elevadores, da impermeabilização e das instalações elétrica e hidráulica.

“Uma medida muito importante que adotamos foi contratar antes um profissional independente para desenvolver o escopo técnico de cada intervenção”, relata a professora, autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Editora Saraiva, 14ª edição). Segundo Rosely, o detalhamento dos serviços e materiais permite ao síndico introduzir nos contratos um mecanismo que ela considera fundamental para a garantia dos trabalhos: a liberação gradual dos pagamentos, condicionada às etapas de execução da obra.

Além disso, o escopo técnico facilita na hora de comparar os orçamentos. “É um projeto executivo que relaciona os diferentes momentos da obra, os materiais que serão empregados, o tipo de tratamento a ser adotado nas áreas com ferrugem, a especificação técnica de produtos, como os elétricos, etc.” Assim, quando o síndico ou gestor predial tiver que cotar os serviços com os fornecedores, poderá contar com uma base única para confrontar e nivelar os valores.

Ou seja, o projeto executivo acaba servindo como principal balizador das cláusulas do contrato. Mas não só. Fazer constar a necessidade de o prestador atender às normas técnicas também ajuda o condomínio “a ter garantia do que foi oferecido”. E a contratação de um profissional independente para realizar a

gestão das obras representa um apoio substantivo aos síndicos, comenta Rosely.

Finalmente, a professora diz que os dispositivos relativos às sanções e/ou rescisões devem estar claramente expressos no negócio. Em caso de contratos de manutenção permanente (como bombas e geradores), o ideal é que fique acordado um prazo de não mais que um mês para a rescisão, pagando-se ao fornecedor até o último dia dos trabalhos realizados, mas sem cobrança de multas. Quanto aos contratos pontuais, “as condições de rescisão devem incluir o pagamento do serviço realizado e estabelecer um prazo de aviso prévio”.

IMPOSTOS E MÃO DE OBRA Rosely Schwartz lembra que os condomínios são solidários (corresponsáveis) durante a execução dos serviços, tanto sobre as normas de segurança do trabalho, quanto na contratação de seguro da

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Fotos: Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

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ADMINISTRAÇÃO / CONTRATOS COM FORNECEDORES mão de obra, no pagamento de salários e recolhimento de taxas e impostos. A NR 18 (Norma Regulamentadora do Ministério do Trabalho) estabelece, por exemplo, condições para serviços em telhados e coberturas, em instalações elétricas e estruturas de concreto, entre outros, e trata do uso de EPIs (Equipamentos de Proteção Individual). A NR 35, por sua vez, normatiza especificamente o trabalho em altura.

Quanto aos tributos, Rosely destaca que algumas modalidades de serviços, cujos valores superem R$ 5 mil, exigem que o condomínio recolha a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), o PIS e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS). É preciso pagar também 11% de INSS sobre o valor da mão de obra, além do ISS, “dependendo da atividade”. Todo esse montante é descontado da Nota Fiscal emitida pelo fornecedor.

Mas atenção: nos contratos com prestadores sediados fora da cidade de São Paulo ou com profissionais autônomos, “se a atividade exigir pagamento de ISS, o condomínio terá que emitir a Nota Fiscal do Tomador de Serviços e recolher o imposto”. E nos contratos com MEIs (nas

áreas de hidráulica, elétrica, pintura, alvenaria e carpintaria), o condomínio deverá recolher 20% de INSS.

“GERENCIAMENTO PÓS-ASSINATURA” Profissional da área financeira, a síndica Kelly Remonti, do Condomínio Top Village, tem introduzido muitas ferramentas da moderna gestão empresarial no empreendimento. Uma delas é o chamado “gerenciamento pós-assinatura”.

“Principalmente nos contratos de manutenção, damos muita atenção ao momento da negociação para fechar preço, condição e prazo. Mas tão importante quanto isso é fazer o gerenciamento pós-assinatura, momento em que o contrato fica meio esquecido no tocante à qualidade da manutenção e à quantidade de horas, entre outros.”

Kelly Remonti diz que a falta de um monitoramento contínuo pode gerar muitos contratempos na relação com os fornecedores. “No contrato de manutenção existem cláusulas padrões em relação a preços, multas, rescisões, mas algumas necessidades somente são percebidas com a prática, porque cada condomínio tem sua particularidade. Então, cada um precisa fazer a gestão dos serviços para depois, numa renovação, adequar o contrato à sua realidade.”

Outra sugestão da síndica é dar bastante atenção ao cronograma. O Top Village está modernizando seus seis elevadores, através de contratos que estabeleceram 40 dias para a modernização de cada veículo, além do prazo final da obra. E para não correr riscos de atraso, a administração local reservou uma sala para guardar as peças que serão instaladas nos elevadores.

Para facilitar a vida do síndico, Kelly Remonti propõe adotar uma planilha de acompanhamento diário dos trabalhos. Recomenda ainda acionar os condôminos, para que deem feedback sobre o novo funcionamento dos sistemas (no caso, indicando se, depois de concluída a modernização, um dado elevador apresenta ruído ou desnível no andar); e que seja reunida documentação sobre toda intervenção feita (e se o serviço foi aceito ou não). “Tudo isso para ter uma relação mais tranquila com a obra ou serviço”, arremata Kelly.

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NORMA TRAZ ORIENTAÇÕES VALIOSAS

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A NBR 5674/2012, norma da ABNT de gestão da manutenção, oferece parâmetros para orçar e contratar serviço ou obra.

Por exemplo, na hora de levantar os ORÇAMENTOS, a norma orienta que as propostas dos fornecedores apresentem escopo dos serviços ou objeto; descrição de cada atividade, com os respectivos prazos; especificações técnicas de execução e de manutenção futura; condições comerciais, valor, forma de pagamento e validade da proposta; responsabilidades legais e obrigações de cada parte; a indicação do responsável técnico pela atividade e previsão de seguro, quando aplicáveis; além de garantias e condições de exclusões.

E na hora de estabelecer as BASES DO CONTRATO, o síndico deve exigir, entre outros, proposta técnica; experiência comprovada; referência de outros clientes; habilitação jurídica; regularidade fiscal; idoneidade e capacidade financeira (ponderadas em relação ao porte do serviço a ser contratado); prazo para execução; preço; condições de pagamento e cronograma físico-financeiro.

Importante: é fundamental também cuidar da segurança da obra, serviço e edificação, e da documentação de todo processo.

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - Artigo complementar desenvolvido pelo Eng. Roberto Boscarriol Jr., apresentando um modelo bem detalhado de contrato e dicas para O EMPREGO da mão de obra. Acesse no link da Edição 189.

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO – RENOVAÇÃO

EVITE DANOS MAIORES AO CONDOMÍNIO Por Rosali Figueiredo Fotos Eng. Roberto Boscarriol Jr.

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Instalar

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calhas nas garagens de subsolos de condomínios para evitar gotejamento de água sobre os automóveis tem sido uma das artimanhas mais usadas por síndicos e condôminos na hora de lidar com as infiltrações. Mas está longe de ser a melhor solução. Pelo contrário, conforme atesta o engenheiro civil Roberto Boscarriol Junior, as calhas são indicativas de que o condomínio está apenas adiando a resolução de sérios problemas ligados aos sistemas de impermeabilização. “É o famoso quebra-galho”, prossegue Boscarriol. “Além de não resolver, permite que a água e seus elementos continuem avançando com a ferrugem, atingindo o ferro que compõe a armadura e comprometendo a estrutura. O ferro está lá com um papel estrutural, se tirá-lo, a armadura cai”, alerta o engenheiro.

Para a síndica Maria de Lourdes Barreto, “o certo é nunca colocar calhas, porque elas escondem os problemas”. A gestora sabe do que está falando. Em seu condomínio, o Omini, uma torre construída com 40 unidades há 24 anos no bairro do Morumbi, zona Sul de São Paulo, havia goteiras em mais de 90% das vagas de garagens do subsolo. Enquanto os condôminos se preparavam para votar em assembleia as obras necessárias de impermeabilização, a síndica teve que instalar provisoriamente calhas nos pontos mais críticos.

Entretanto, não havia como evitar a reformulação completa da superfície da área livre do prédio e a troca da manta. A própria seguradora, na hora de renovar seu contrato com o condomínio, observou que a laje estava toda comprometida, conta Maria de Lourdes. Além do fim da vida útil da manta, o problema foi agravado ao longo do tempo pela obra de elevação de 70 centímetros da superfície da área comum do prédio, feita para abrigar um novo playground e a quadra. “Isso sobrecarregou a laje e comprometeu a impermeabilização”, explica a síndica, que teve que contratar a remoção de tudo, antes de poder chegar à antiga manta.

“Tiramos daqui 75 caçambas de entulho e terra, trocamos a manta e refizemos o contrapiso.”

A obra está inacabada, porque a assembleia ainda não liberou a contratação de um novo revestimento para a superfície. “A nova manta está apenas com proteção mecânica, insuficiente para os efeitos das intempéries”, observa Maria de Lourdes. Ela tentará aprovar a finalização dos trabalhos em assembleia de condôminos marcada para este mês de abril. “Fazer obra de impermeabilização não é só arrancar a manta velha e jogar uma nova por cima. Tem que nivelar tudo com cimento, eliminar trincas, providenciar novo nivelamento e colocar piso para que tenhamos a garantia de cinco anos”, arremata.

SOLUÇÕES VARIADAS O engenheiro Boscarriol comenta que existem alguns procedimentos básicos quando se trata de obras de impermeabilização, os quais irão variar segundo a origem dos problemas. De forma didática, o especialista apresenta, a seguir, as principais intervenções possíveis.

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO – RENOVAÇÃO

I - Problema geral da manta ou fim da sua vida útil Aqui, não há muito o que fazer senão quebrar o piso, a argamassa, retirar tudo e refazer o sistema. Boscarriol ilustra que a solução é apropriada para aqueles casos que apresentam vários locais de infiltração. “É claro que começa em alguns pontos, mas se arrumar num só lugar, logo irá estourar em outro, em um fenômeno que chamamos de obsolescência programada. Sabe-se que o material se tornará obsoleto em algum momento, aliás, isso é muito comum hoje com nossos computadores e celulares”, descreve o engenheiro.

PROBLEMA: Quando aparecem calhas nas garagens, geralmente elas indicam a ocorrência de infiltrações causadas pelo rompimento da manta da superfície ou de juntas (aqui, segundo o engenheiro Boscarriol, cabe impermeabilização flexível). SOLUÇÃO: Refazer todo o sistema.

II - Para problemas pontuais, intervenções alternativas

PROBLEMA: Exemplo de danos causados pela movimentação de estrutura de um prédio industrial, fato também comum em edifícios verticais. O problema acaba atingindo os sistemas de impermeabilização.

SOLUÇÃO: A intervenção poderá ser tópica caso o sistema não tenha sido todo comprometido. A manta permite remendos, desde que, claro, a rachadura seja consertada antes.

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Os sistemas de impermeabilização podem também ser afetados pontualmente, por diversas razões, desde a movimentação da estrutura ou fundações ao desgate das tubulações. Portanto, algumas soluções podem ser tópicas ou alternativas, como “pintura sobre o piso existente com o uso de materiais próprios”, entre muitos outros, avalia o engenheiro. Ele ressalva, no entanto, a necessidade de o síndico sempre consultar um técnico, “pois a pintura, por exemplo, é indicada somente para alguns casos”.

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO – RENOVAÇÃO

Para o caso de tubulações furadas ou desgastadas que causem infiltrações, o engenheiro Boscarriol afirma que existe a possibilidade de “envelopar” o tubo por dentro e evitar a quebra do entorno (aqui o sistema de impermeabilização também precisa estar íntegro). Porém, o custo é alto, pondera o especialista. Ele destaca que a solução deve ser utilizada somente quando a interdição das áreas afetadas gerar muitos transtornos aos usuários, um “custo social” elevado ou colocar em risco “um material muito bonito que se queira preservar”.

PROBLEMA: Imagem do interior de uma caixa d’água que perdeu sua tubulação, corroída pela ferrugem. A foto demonstra, segundo o engenheiro Boscarriol, “o que pode acontecer com a tubulação”.

Ou seja, serve de alerta de que “não adianta trabalhar com sistemas impermeabilizantes se a tubulação não passar por revisão”.

SOLUÇÃO: Além de tratar da manutenção e da renovação da impermeabilização, os condomínios devem cuidar simultaneamente das instalações hidráulicas, que são parte importante do sistema, especialmente nas edificações mais antigas, onde predominam os tubos galvanizados (de ferro fundido).

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INSPEÇÃO, NOVA LEGISLAÇÃO A CAMINHO

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A engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, ex-diretora secretária do IbapeSP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), acredita que uma nova lei federal venha ajudar bastante os síndicos na gestão da manutenção das edificações, incluindo a impermeabilização. Isso ocorrerá caso o Congresso Federal aprove o Projeto de Lei 3.370/12, obrigando “todos os edifícios a passar por inspeção do estado geral de solidez e funcionalidade a cada cinco anos”.

O dispositivo é importante, segundo Rejane, “pois é comum observar nos condomínios a falta de manutenção preventiva. E, em alguns casos, a manutenção corretiva, quando executada, não atende às normas técnicas pertinentes, comprometendo o sucesso da intervenção”.

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO – RENOVAÇÃO

INSPEÇÃO DE GRAU 1: EVITE RISCOS À EDIFICAÇÃO A seguir, são elencadas algumas falhas e/ou anomalias aparentes que aos olhos do síndico, condôminos ou administradora parecem isentas de criticidade. Porém, se não tratadas a tempo, poderão causar danos significativos aos imóveis, alerta a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky. Segundo a especialista, esse tipo de inspeção que percebe visualmente falhas e/ou anomalias nas edificações é classificada de Inspeção de Nível de Rigor 1, conforme norma do IBAPE-SP, que assim a define: “vistoria para a identificação das anomalias aparentes, elaboradas por profissional habilitado, contando com orientação técnica pertinente.”

Anomalias em Áreas / Sistemas

Riscos Agravamento do problema da infiltração ou no sistema de im-

Instalação de calhas na laje da ga-

permeabilização. A adoção desta

ragem

solução paliativa, além de retardar o reparo, promove a deterioração do sistema construtivo

Comprometimento da impermeabili-

Infiltrações em locais de risco,

zação da laje do ático

além de deterioração do sistema construtivo De origem diversa, esta somente pode ser identificada através de análise da água infiltrada. A con-

Infiltração nas cortinas

tinuidade do problema poderá causar impacto sobre o sistema construtivo

Tampas dos reservatórios em proces-

Contaminação da água

so de corrosão e sem vedação Floreiras com vegetação inadequada

Comprometimento da rede hidráu-

Fonte: Eng. Rejane Saute Berezovsky

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br/impermeabilização: matérias sobre o tema. Em especial, confira as soluções mais adequadas para cada tipo de problema, no link http://bit.ly/1cUEdTX.

Próxima Edição PISOS – AMORTECEDORES DE IMPACTO

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lica e riscos à impermeabilização

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SEÇÃO TIRA-TEIMA

COMO FICA A COBERTURA DO SEGURO EM CASO DE INCÊNDIO? Essa é a terceira

edição subsequente do ano em que a Direcional Condomínios publica matéria sobre prevenção e combate a incêndio nas edificações. Uma dúvida subjacente e muito comum em relação ao tema diz respeito à amplitude da cobertura do seguro condominial neste tipo de sinistro, questão agora analisada pelo advogado Paulo Caldas Paes. Confira.

1. QUE MODALIDADE DE SEGURO CONDOMINIAL COBRE DANOS DECORRENTES DE INCÊNDIOS NAS EDIFICAÇÕES? O Código Civil, em seu artigo 1.346, diz que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Dessa forma, é dever do síndico contratar a apólice que garanta a cobertura do sinistro na área comum da edificação, qualquer que seja sua modalidade.

2 – COMO FICA A COBERTURA A DANOS NAS ÁREAS PRIVATIVAS? Conforme relatado na questão anterior, o seguro contratado deve cobrir toda a edificação. Dessa forma, caso o incêndio seja proveniente de área comum e venha a atingir unidade privativa, o seguro deverá cobrir o prejuízo do condômino.

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3 - QUANDO O SINISTRO INICIA EM UNIDADE PRIVATIVA E AFETA AS DEMAIS ÁREAS, QUAIS AS COBERTURAS ASSEGURADAS PELO CONTRATO?

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Neste caso, entendo que o condômino, titular daquela unidade, deve responder pelos reparos tanto na área comum quanto nas outras unidades.

Obviamente, nada impede que o seguro realizado pelo condomínio contemple esta indenização.

4 - QUE COBERTURAS OU CASOS NÃO SÃO COBERTOS PELOS SINISTROS ENVOLVENDO INCÊNDIOS? Esta questão deve ser analisada de forma objetiva, ou seja, caso a caso quando da contratação da apólice.

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DICA / ELEVADOR – CONTRATO E CRONOGRAMA

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DICA / ELEVADOR – CONTRATO E CRONOGRAMA

POR UMA BOA RELAÇÃO COM AS PRESTADORAS Por Rosali Figueiredo

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As frequentes quedas de energia na cidade de São Paulo

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vêm provocando um dissabor a mais para síndicos e condôminos. Em pelo menos dois edifícios, nove inversores de seus elevadores queimaram no período de até um ano, casos relatados à Direcional Condomínios, como no da síndica Rosana Moraes, dos Edifícios Flávia e Fernanda, localizados na Aclimação. Já no Condomínio Edifício Santa Margherita, entre o final do ano passado e a primeira quinzena de março, houve a queima de quatro “drives de estepe” (inversores) dos dois elevadores do prédio, diz a síndica Margarida Feres.

Margarida tem ciência de que o contrato com a prestadora não cobre danos provocados por fatores externos, como descargas elétricas e atmosféricas. Seu condomínio vem se apoiando, nesses casos, na cobertura da seguradora e no ressarcimento da franquia pela Eletropaulo.

A conta, em cada queima, fica em R$ 9.300,00, fora a franquia. Mas seu questionamento é outro, refere-se ao tratamento dispensado pela prestadora ao condomínio. Na primeira ocorrência, o edifício de 72 unidades e 18 andares ficou mais de 25 horas sem os dois elevadores.

“Por que a empresa que nos atende não colocou logo pelo menos um em funcionamento?, pergunta a síndica.

Ela prossegue: “Há possibilidade de proteger esses drives dos picos de energia?” [Margarida diz que corre para desligar os elevadores durante os temporais, mas nem sempre dá tempo de evitar o pior]. “É possível ainda instalar um drive provisório até a chegada do definitivo, garantindo o funcionamento da máquina?”

O fato é que Margarida, que assumiu o cargo há um ano no condomínio localizado no Brooklin, zona Sul de São Paulo, está bastante insatisfeita, tanto com o relacionamento com o fornecedor quanto com o contrato, que ela define como “obsoleto e draconiano”. Sua renovação é automática e abrange período de quatro anos; se quiser fazer a rescisão, precisa comunicar o fato em carta registrada à sede da empresa com 90 dias de antecedência e ainda pagar 50% dos meses restantes, a título de multa. Ou seja, é difícil até mesmo buscar uma alternativa no mercado.

Modernização é outro problema, acrescenta Margarida. Preços elevados serão cobrados pela sua prestadora para promover o balanceamento necessário em caso de outra empresa vir a fazer a reforma das cabinas, o que torna as mudanças proibitivas. Assim, apesar de os pisos estarem muito gastos, o condomínio desistiu de colocar novo revestimento e há pouco tempo simplesmente os encobriu com tapetes.

ORIENTAÇÃO Segundo Max Santos, diretor do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de

DICA / ELEVADOR – CONTRATO E CRONOGRAMA São Paulo), a entidade acredita que “os clientes devem preservar seus prestadores de serviços por estarem sendo bem atendidos, tranquilos e seguros de que os elevadores estão bem conservados, mantidos em perfeitas condições de funcionamento e segurança, e não por força de cláusulas contratuais abusivas”. Max observa ainda que multas “somente poderão ser cobradas por rescisão não motivada”. “Se houver motivo comprovado e documentado, esta multa, a princípio, não terá validade.

Nestes casos deve ser consultado um advogado ou órgãos de defesa do consumidor para melhor orientação.”

A fim de subsidiar os síndicos e gestores condominiais na hora de contratar ou renovar um contrato, o dirigente apresenta a seguir uma espécie de Guia Básico dos Contratos. E alerta: “O síndico, antes de assinar os contratos de manutenção com empresa habilitada, deve ler atentamente suas cláusulas e evitar aquelas que o desfavoreçam em uma eventual rescisão.” [É o caso de prestadoras que colocam “multas pesadas visando manter o cliente por força contratual”.]

1 - Contrato de Manutenção Básica Também conhecido como contrato de conservação. Nesta modalidade, a aplicação de peças e componentes (material e mão de obra) é paga à parte.

O valor da mensalidade relativa à modalidade inclui: • Recolhimento obrigatório de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia); • Registro de responsabilidade técnica junto ao Segur (antigo Contru, órgão de fiscalização ligado à Prefeitura de São Paulo), em obediência à Lei 10.348/87 (Artigo 7º), com regulamentação atual regida pelo Decreto 52.340/2011; • Manutenção Preventiva: realizada obrigatoriamente uma vez por mês em cada equipamento, de acordo com cronograma de execução, normalmente fixado na casa de máquinas dos elevadores.

Ele deve trazer detalhes do que foi inspecionado no período, bem como data da inspeção e nome do técnico que executou o trabalho.

Os materiais relativos à lubrificação dos componentes, como graxa e estopa, estão inclusos no valor da mensalidade; • Chamados efetuados pelo cliente em função de algum

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© Can Stock Photo Inc. / kadmy

MODALIDADES DE CONTRATOS

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DICA / ELEVADOR – CONTRATO E CRONOGRAMA problema no elevador: A empresa é obrigada a atender tantos chamados quantos forem necessários, 24 horas por dia, 365 dias por ano; • RIA (Relatório de Inspeção Anual): Emissão obrigatória pelo menos uma vez por ano, atestando as condições de funcionamento e segurança dos equipamentos. O RIA é enviado ao Segur, por sistema online, via internet, o que permite a fiscalização por parte da Prefeitura dos elevadores instalados na cidade de São Paulo. O RIA poderá ser emitido, também a qualquer momento, a critério da empresa responsável, devido a alguma alteração das condições de funcionamento e segurança dos equipamentos.

2 - Contrato de Manutenção Total Também conhecido como contrato de manutenção. Nesta modalidade, a aplicação de peças e componentes (material e mão de obra) está inclusa no valor da mensalidade.

OBS.: O cliente deve verificar se existe cláusula no contrato excluindo algum tipo de peça e/ou componente.

O valor da mensalidade inclui TODOS os itens descritos na modalidade anterior e ACRESCENTA troca de peças e o trabalho do técnico.

Mas os equipamentos, peças, componentes e a mão de obra relativos à modernização dos elevadores, bem como adequação à legislação, não estão inclusos no preço da mensalidade relativa a este tipo de contrato e devem ser pagos à parte pelo cliente.

Max Santos recomenda aos síndicos conhecer a NBR 16083/2012, norma da ABNT, uma “ferramenta boa para que se possa entender o funcionamento e as responsabilidades das partes envolvidas em uma manutenção de elevadores”. E para os edifícios localizados na cidade de São Paulo, o Decreto 52.430/2011 estabelece todas as condições de operação das empresas (Confira no Portal da Prefeitura, no link http://bit.ly/PQH9XV).

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ATENÇÃO AO CRONOGRAMA

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Um programa de manutenção preventiva dos elevadores não é algo que possa ser organizado segundo as convicções de cada empresa ou condomínio. O fato é que municípios como São Paulo impõem um rol de obrigações e procedimentos que devem ser cumpridos por todos, baseados em leis e nas normas técnicas da ABNT. Assim, há componentes que precisam ser vistoriados a cada mês, outros trimestralmente, e existem as checagens anuais. Ou ainda, para um mesmo item, são necessárias diferentes vistorias conforme o tempo passa. Por exemplo, nas cabinas, todo mês o técnico deve conferir ruídos, sinalização e iluminação.

Passados três meses, é importante que ele verifique o funcionamento de suas portas, além de corrediças, soleiras e carretilhas. E anualmente, ocorre a lubrificação dos operadores das portas da cabina.

Somente com uma manutenção adequada é possível ao condomínio obter permissão para o funcionamento anual de cada um de seus elevadores, através da emissão do RIA (Relatório de Inspeção Anual), a qual deve ser providenciada pela prestadora de serviço.

O Seciesp organizou um cronograma detalhado da manutenção de elevadores, material que está disponível no site da Direcional Condomínios (Consulte o link da Edição 189 ou ainda http://bit.ly/1gAGKgU).

DICA / ELEVADOR – CONTRATO E CRONOGRAMA Por uma contratação segura Confira se a empresa de elevadores que atende / atenderá seu condomínio cumpre com requisitos legais mínimos. Verifique:

Inscrição do CNPJ • Em www.receita.fazenda.gov.br

Data de abertura • Em www.receita.fazenda.gov.br

Natureza da empresa • Devem ser observados o Código e descrição de Atividade Econômica Principal (CNAE) (em receita.fazenda.gov.br), e a Inscrição Estadual (em São Paulo, no endereço eletrônico www. pfserv1.fazenda.sp.gov.br/sintegrapfe/sintegra.html) OBS: a empresa que comercializar peças deverá possuir documento fiscal.

Regime Fiscal • É vedado a essas empresas atuarem dentro do Regime Fiscal do Simples (Lei Federal 9.718/98 art 13)

Registro e validade no Segur • Conferir em www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/controle_urbano - verificar no item elevador. OBS: O órgão da Prefeitura de São Paulo substituiu o Contru

CREA • Solicitar a certidão da mesma junto ao CREA-Central de Atendimento Telefônico: 0800-17-18-11 - das 8h30 às 17h00

Forma de trabalhar

OBS.: O Código correto do CNAE é 43.29-1-03 - Instalação, Manutenção e Reparação de Elevadores, Escadas e Esteiras Rolantes. (Fonte: Max Santos)

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - Matéria sobre o uso adequado dos elevadores e a corresponsabilidade dos condôminos, através do link: http://bit.ly/1qVsBnw.

Próxima Edição ELEVADOR – DESIGN

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• Conferir a quantidade de Engenheiros Responsáveis inscritos pela empresa.

• Número de veículos de atendimento colocados à disposição dos condomínios (isso pode ser verificado no registro junto ao órgão municipal).

• A efetividade do Plantão telefônico 24 horas, que em São Paulo, Capital, é regido pela Lei 10.384/87. OBS.: O atendimento deve ser por telefone (é proibido usar o expediente da mensagem por celular, e-mail etc.).

• Conferir também o Seguro de Responsabilidade Civil - Valor Segurado.

Checar cópia da Apólice de Seguro, Companhia, data de vencimento e local do Seguro da Responsabilidade (deve ser local de terceiros, ou seja, dentro de Condomínios).

• Pedir Certidões Negativas / Situação Fiscal: INSS, FGTS, Certidão Negativa de débitos e Tributos Federais e Dívida Ativa da União, Certidão Negativa de Débitos e Tributos Mobiliários, Certidão de Distribuição Cíveis de Falência e Concordata.

Fonte: Olga Antunes

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COLUNA

MEUS VIZINHOS BRIGAM, INCOMODAM E NOS ASSUSTAM, E AGORA?

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Por Ana Luiza Pretel

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Cresceu e continua crescendo assustadoramente o número de condomínios nas cidades brasileiras, em especial nos grandes municípios, como São Paulo. Isso gerou nos últimos quarenta anos uma transferência gradual da cultura, visto que até então boa parte da população só havia morado em casas. Os condomínios-clubes destacam-se dentro desse fenômeno, trazendo uma nova concepção de moradia, com facilidades de serviços e lazer. Mas, o que deveria ser motivo de integração, vem se tornando fonte de vários tipos de conflitos entre seus ocupantes.

E isso independe das classes sociais e/ou dos valores da propriedade. Existem pessoas que não se adaptam às regras impostas pela Convenção Condominial e o Regimento Interno. Os próprios moradores muitas vezes brigam entre si, dentro de suas unidades, com altura de voz incompatível (gritos) e ainda quebram objetos e móveis do apartamento. Além disso, esses moradores-vizinhos brigam com outros moradores-vizinhos, situação que, não raro, inclui os demais condôminos.

Conflitos nestas proporções provocam nas pessoas que habitam em condomínios a mesma sensação de insegurança e medo que a violência causa a toda população fora dos seus muros. O condomínio acaba assim refletindo o que acontece diuturnamente em nossa metrópole, a violência sem fim e sem controle.

A diferença é que os conflitos de vizinhança típicos do condomínio não podem ser caracterizados como um problema direto da segurança pública, por isso não temos patrulhamento regular interno da Polícia Militar ou da Guarda Civil Metropolitana. Qual seria então a melhor solução para resolver conflitos que incomodam muito pelo barulho e pelo desgaste emocional? Não existe receita de bolo nem solução mágica. O bom senso sempre é a primeira boa opção, mesmo que seja a mais difícil.

Observamos que em cidades menores os condomínios não enfrentam os problemas ocasionados por brigas internas entre condôminos, o que nos permite concluir que, em nossa metrópole, o anonimato existente entre os habitantes é fator decisivo na geração de conflitos.

Para evitar que estes aflorem entre condôminos de unidades diferentes, sugerimos a promoção de festas e atividades físicas ou intelectuais coletivas, com frequência regular, para estabelecer laços de amizade e de boa vizinhança. Certamente isso trará uma melhora nos relacionamentos das comunidades.

Quanto às brigas internas, dentro das unidades privativas, se forem recorrentes e incomodarem de forma reiterada os vizinhos, o primeiro passo é tentar um diálogo, e sempre primeiro

através da pessoa do síndico, que terá que expor as necessidades básicas para a boa convivência.

Atualmente, é necessário ao síndico, além das funções administrativas inerentes ao cargo, que ele seja ainda um bom negociador, conciliador e/ou mediador, a fim de que consiga evitar um confronto maior ou manejá-lo com competência sempre que os condôminos relatarem brigas dentro das unidades ou na área comum. Na hipótese de ele não conseguir solucionar o atrito, recomenda-se contratar um profissional conciliador e/ou mediador, desde que os envolvidos concordem.

O especialista poderá, a partir do uso de técnicas apropriadas, ajudá-los na solução do conflito, sem que este se torne crônico ou evolua muitas vezes para a violência física.

Outra saída, que deve sempre ser evitada, é o condomínio utilizar o remédio jurídico previsto no Código Civil, Artigo 1.337, que regulamenta as atitudes em relação ao condômino antissocial e determina a aplicação de multas em casos de reiterado comportamento que gere “incompatibilidade de convivência com os demais”. Nesta hipótese, deverá ser instaurado o devido processo legal, que muitas vezes, além de não resolver a questão, ainda acirra os ânimos de forma insustentável e incontrolável, até o final da decisão judicial, além de ser mais dispendioso para todos os envolvidos, inclusive o próprio condomínio.

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FIQUE DE OLHO / PLAYGROUND

EM ANO DE COPA, LAZER PEDE MAIS INVESTIMENTOS Por Rosali Figueiredo

Os playgrounds estão definitivamente incorporados às áreas comuns dos edifícios e garantem a diversão das crianças. Especialmente no ano em que o Brasil recebe a Copa do Mundo de Futebol, com novos feriados e férias antecipadas, a expectativa é que os condôminos usufruam ainda mais de seus espaços de lazer em 2014, reforçando a necessidade de investimentos e manutenção. Mas é importante lembrar que a NBR 16071/2012, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), traz importantes procedimentos de instalação e manutenção de playground, que visam à segurança dos usuários e à tranquilidade dos pais.

Neste Fique de Olho, conheça empresas com grande expertise no segmento (em pisos e brinquedos), que anunciam qualidade aos seus produtos e serviços.

BRINQI A BrinQI está no mercado há 19 anos e preparou duas grandes promoções para 2014, informa Sabrina Andréa, gerente de vendas.

São elas: “Liquida Tudo BrinQI”, agora em maio, apresentando “produtos com até 60% off”; e a promoção de aniversário, no mês de setembro, que atingirá todo estoque. Sabrina lembra ainda que os produtos do Outlet BrinQI, em exposição no showroom da empresa, têm descontos especiais o ano todo. A BrinQI oferece mais de 200 itens de recreação infantil e juvenil aos condomínios, incluindo os de playground, brinquedoteca e salão de jogos, além de grama sintética e piso emborrachado. Sabrina destaca que a empresa desenvolve projetos personalizados, com “uma linha exclusiva de brinquedos projetados, feitos de acordo com a área, preferência e verba dos clientes”. Qualidade no atendimento, prazo de entrega, facilidade de pagamento e estoque são os demais diferenciais da empresa.

Fale com a BrinQI: 11 2204-3101 / 2953-5774

BRINQUEMAIS

www.brinqi.com.br brinqi@brinqi.com.br

Tradição é um dos pontos fortes da Brinquemais, empresa com 32 anos de mercado, ressalta o gerente comercial Samuelson Ferreira de Oliveira. Apostando na expertise adquirida em todo esse período, a Brinquemais é uma das poucas empresas que executa reforma e manutenção, serviço que demanda “muito conhecimento técnico”. De acordo com Samuelson, os principais produtos da empresa são os conjugados de madeira, em três modelos, e os avulsos de ferro. Ambos registram grande procura, diz. Nos primeiros, a durabilidade vai de 12 a 15 anos se houver manutenção adequada (a cada biênio). Para os condomínios com menos espaço, entra a opção dos brinquedos de ferro, que duram de dez a 12 anos. Samuelson garante que, ao comprar na Brinquemais, o cliente contará sempre com uma empresa séria, que lhe dará suporte e soluções justas e corretas para o playground.

DEDO BRINQUEDO

Fale com a Brinquemais: 11 3832-3630 / 2532-3630 www.brinquemaissp.com.br brinque.mais@yahoo.com.br

A Dedo Brinquedo faz parte de um grupo que está completando 25 anos em 2014, comemora o empresário Douglas de Oliveira.

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A significativa trajetória resultou em seu pioneirismo ao lançar o e-commerce no segmento, há dez anos, registrando-se desde então

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mais de 150.000 pedidos atendidos. Para os condomínios, a Dedo Brinquedo oferece muitas opções em playground de plástico rotomoldado (nacionais e importadas), playground em espuma para crianças de zero a três anos, demais itens para brinquedotecas, além de piso emborrachado e grama sintética. A empresa atua com venda de produtos que se diferenciam em design e qualidade, como os da marca Step2 (norte-americana). “Somos seus principais revendedores no Brasil, com 100% de disponibilidade na pronta- entrega.”

Douglas destaca também as “promoções mensais ativas” realizadas sempre no e-commerce e televendas, como as de camas elásticas (pula-pula), em vigor durante todo o mês de abril.

Fale com a Dedo Brinquedo: 11 2782-3333 www.dedobrinquedo.com.br vendas@dedobrinquedo.com.br

FIQUE DE OLHO / PLAYGROUND FANTASY PLAY Às vésperas de completar dez anos de atividade, a Fantasy Play anuncia para maio, mês do aniversário, promoção de brindes para todos os seus clientes durante o período. Segundo o diretor Ricardo Alvite, a empresa vem se diferenciando no segmento pelo imenso showroom em que pode receber os síndicos, demonstrando sua ampla linha de balanços, casinhas, escorregadores, produtos para brinquedoteca, piso emborrachado, grama sintética e mesas de jogos. Com milhares de itens em estoque, a Fantasy trabalha com entrega própria e imediata, além de oferecer peças de reposição para “os brinquedos comprados conosco”. Os destaques de sua carteira ficam por conta das linhas importadas Little Tikes e Step2, formadas por casinhas e brinquedos conjugados diversos, desenvolvidos e fabricados nos Estados Unidos com design inovador.

GRAMASONLINE / PLOFT KIDS

Fale com a Fantasy Play: 11 2601-7525 / 2601-9902 www.fantasyplay.com.br contato@fantasyplay.com.br

Especializadas em condomínios e escolas, as empresas GramasOnline/Ploft Kids trabalham “com os maiores fabricantes nacionais e importados” em suas linhas para playground e recreação. “Temos mais de 2.500 itens disponíveis”, aponta o diretor Fabio Tineui Hernandez. No caso dos revestimentos, “todos os processos são feitos por profissionais da GramasOnline, desde a fabricação [na grama, por exemplo] até a instalação”. A grama sintética recreativa e esportiva é confeccionada com 100% de polietileno virgem, possui três anos de garantia contra defeitos e constitui “o melhor produto utilizado hoje para playgrounds e quadras”. A empresa fornece também pisos emborrachados, em EVA, tatame, piso ossinho (com 100% de borracha reciclada e de grande durabilidade para playground), vinílicos e laminados. Para alguns itens, ela faz layouts em 3D, demonstrando a solução ao cliente.

Fale com a GramasOnline / Ploft Kids: 11 2214-7913 / 2214-5414 www.gramasonline.com.br www.ploftkids.com.br contato@ploftkids.com.br

GRAMASINTÉTICAS No mercado há oito anos, a GramaSintéticas atua com venda e instalação de revestimentos para as áreas de recreação e esportes dos condomínios, como o playground. “Trabalhamos com diversas espessuras e modelos de grama sintética, além de pisos de borracha reciclada. São produtos diferenciados por apresentarem alta absorção de impacto e serem antiderrapantes, minimizando o risco de acidentes, além de conferirem conforto acústico e beleza ao ambiente”, afirma o empresário David Alvisi. Segundo ele, existem hoje também modelos de grama sintética para jardins, que dispensam o contrapiso e se parecem com a natural. No momento, a empresa está fazendo promoção da grama sintética decorativa de 12 mm, incluindo instalação para pedidos acima de 30 m² (para São Paulo e Grande São Paulo), tudo na pronta-entrega. A promoção é válida até junho deste ano, completa Alvisi.

Fale com a GramaSintéticas: 11 3711-4448 / 19 3424-3056

HAIAH

www.gramasinteticas.com.br vendas@gramasinteticas.com.br

Um piso altamente especializado, desenvolvido para minimizar os riscos de quedas e impactos nas brincadeiras do playground e demais áreas de recreação, é o que a Haiah oferece aos condôminos. A ideia é proporcionar diversão com tranquilidade. “É um produto único sobretudo, qualidade, ressalta o dirigente. Entre suas diferentes linhas de produtos, a solução para playground e áreas de recreação é um revestimento “feito de grãos de borracha colorida, desenhada e formulada para minimizar acidentes”. A garantia do material chega a três anos, mas o piso pode durar até três décadas, dependendo dos cuidados dispensados pelo condomínio. A Haiah trabalha ainda com brinquedos para playground importados da Europa, “de altíssima qualidade e fabricados pela Soinca”.

Fale com a Haiah: 11 4053-5477 www.haiah.com.br pisos@haiah.com.br

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no mundo, reciclado de borrachas nobres, sem pneus”, descreve o diretor José Nelson. Com 12 anos de mercado, a Haiah oferece,

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FIQUE DE OLHO / PLAYGROUND INSTRUTOY O empresário José Gilberto Gaspar Jr. elege o serviço de manutenção dos produtos que comercializa e instala como um dos mais importantes diferenciais da Instrutoy. Com 12 anos de mercado, a empresa oferece pelo menos um ano de garantia para a grande variedade de pisos e de brinquedos de playground de sua carteira. “Asseguramos aos clientes completa assistência – antes, durante e após a venda. Só trabalhamos com produtos nacionais e de pronta reposição de peças”, diz. Entre os destaques da Instrutoy, estão os pisos de segurança, “pelo elevado nível de proteção proporcionado às crianças”. “São poderosos amortecedores de impacto, que atendem inteiramente às exigências da NBR 16071/2012, da ABNT.” A empresa atua com pronto atendimento, orientação técnica e tratamento personalizado aos clientes, buscando compreender as reais necessidades do condomínio antes de fechar sua proposta.

Fale com a Instrutoy: 11 3864-0707 / 3021-5356

PRIME GRAMAS

www.instrutoy.com.br instrutoy@instrutoy.com.br

Grama sintética com amortecedor de impacto, piso emborrachado ecológico e revestimentos em EVA compõem o foco de atuação da Prime Gramas. A empresa atua com venda e instalação e fará uma promoção especial para a Copa. Entre os meses de maio a julho, haverá desconto de 10% na grama, anuncia o empresário Carlos Paixão. Segundo ele, o gramado sintético com amortecedor torna o playground um ambiente mais bonito e seguro, conforme as normas da ABNT. Mas o emborrachado ecológico também é bastante procurado para as áreas de recreação, pelo designer inovador e moderno, e sua “excelente qualidade e durabilidade”, que pode chegar até a 20 anos. Carlos Paixão ressalta que a empresa trabalha com equipe própria de profissionais, prazos reduzidos de entrega e instalação, e gramas produzidas com fios 100% de polietileno virgem (que “não arranham a pele da criança”).

Fale com a Prime Gramas: 11 4112-4329 / 4112-4403 www.primegramas.com.br contato@primegramas.com.br

SPEED KIDS Dona de uma expertise de 14 anos de mercado, a Speed Kids fabrica playgrounds de alta performance, “próprios para a área externa” e “um dos únicos certificados dentro da NBR16071/12, da ABTN”, afirma a diretora Susy Rodrigues. “Além disso, estamos constantemente lançando novos produtos, como o Fresh Play, novo playground com cobertura mais abrangente, que bloqueia em até 85% os raios UV-A e UV-B, proporcionando um ambiente agradável, com muito mais sombra para as crianças.” A empresa oferece serviço de manutenção para seus produtos, todos feitos em polietileno rotomoldado, “material altamente resistente e durável, que não desbota nem resseca exposto ao tempo”. O síndico pode contratar também um programa preventivo de manutenção. Os condomínios dispõem de condições facilitadas de pagamento, parcelado em até seis vezes. A empresa trabalha ainda com cartão BNDES. Fale com a Speed Kids: 16 3729-8080

WORLD TOYS

www.speedkids.com.br comercial@speedkids.com.br

A World Toys trabalha há mais de 15 anos no mercado de brinquedos, oferecendo milhares de opções de recreação, “que servem como entretenimento real e um estímulo à atividade física (desenvolvimento corporal), mental (desenvolvimento cognitivo) e de linguagem” Direcional Condomínios | Abril 2014

das crianças, afirma a diretora Helen Martiniano. Por isso, produtos lúdicos não faltam ao seu amplo catálogo de vendas, contendo mais

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de 1.500 itens de diversos materiais (como plástico, madeira, feltro etc.), entre eles, os de playground (como os da linha Step 2, que têm garantia de três anos) e brinquedoteca. Uma equipe especializada e própria cuida do atendimento ao cliente. “Segurança, design inovador, qualidade de acabamento e preocupação com o desenvolvimento infantil” constituem os pilares da World Toys, completa Helen, que atende a construtoras, condomínios, escolas, shoppings e hotéis.

Fale com a World Toys: 11 3858-6452 / 3858-7205 www.worldtoys.com.br contato@wtbrinquedos.com.br

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DICA / INCÊNDIO – TREINAMENTO (BRIGADA) E ROTA DE FUGA

GARANTA O FUNCIONAMENTO DO SISTEMA Treinamento, Brigada de Incêndio, projeto de rota de fuga e sinalização são itens previstos largamente em uma série de dispositivos legais, como forma de garantir a eficácia dos sistemas de prevenção e combate ao fogo nas edificações. A NBR 14276/2006 (da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas) estabelece, por exemplo, condições mínimas para a elaboração de um programa de Brigada de Incêndio. Também a legislação de São Paulo, o Decreto Estadual 56.819/2011, e a Instrução Técnica 17, do Corpo de Bombeiros, definem parâmetros de sua formação e funcionamento. Ou ainda, a NBR 14880/2014 trata de um quesito essencial às rotas de fuga, o controle da fumaça.

No entanto, existe um descompasso entre a legislação e a realidade dos condomínios, avalia Carlos Cotta Rodrigues, engenheiro civil e de segurança do trabalho, também coordenador de Comissão de Estudos ligada ao Comitê Brasileiro de Segurança Contra Incêndio, da ABNT (ABNT/CB-24), e Coronel da reserva do Corpo de Bombeiros de São Paulo.

O ideal, segundo Carlos Cotta, é que o síndico adapte o projeto de prevenção ao perfil da população do condomínio. No caso de um edifício com grande número de idosos, que têm dificuldades em lidar com um extintor ou mesmo uma mangueira de incêndio, o engenheiro recomenda a troca paulatina dos extintores de categorias variadas pelos de Classe ABC. “Essa adequação é muito importante, facilita o treinamento”, diz, lembrando que no momento de um sinistro, é comum que as pessoas se esqueçam do tipo de extintor mais apropriado para combater o foco de incêndio. Sobre a mangueira, também de difícil manuseio, ele sugere sua troca por mangotinhos, ou que pelo menos as construtoras sejam obrigadas a instalarem esses equipamentos nas cozinhas, lugar de maior ocorrência de incêndios nos apartamentos.

Já nas Brigadas, Carlos Cotta defende que a legislação estabeleça a necessidade de treinamentos mensais, em rodízios de grupos de moradores. “A Brigada não pode ficar somente na dependência do poder de convencimento do síndico”, justifica. E que esses encontros incluam simulações e exercícios práticos, “porque somente diante do fogo e da fumaça Direcional Condomínios | Abril 2014

o condômino saberá qual a sua real capacidade de combate”. “Isso é que

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dá consciência e confiança”, reforça.

Simulação é fundamental ainda para verificar o comportamento das pessoas nas rotas de fuga, destaca Carlos Cotta. “É preciso fazer, pelo menos uma vez por ano, o treinamento de abandono”, situação que possibilita ao condomínio identificar e resolver suas dificuldades concretas, como evacuar cadeirantes e pessoas que vivem imobilizadas nas unidades.

Outro item importante é definir um ponto de encontro dos condôminos ao final da rota de fuga, facilitando o trabalho de localização das pessoas pelos bombeiros, finaliza o engenheiro. (Por Rosali Figueiredo)

DICA / INCÊNDIO – TREINAMENTO (BRIGADA) E ROTA DE FUGA

NOS CONDOMÍNIOS, A LUTA PELA ADESÃO No começo do mês de março, logo após o Carnaval, a síndica Rosana Moraes deu início à promoção de palestras sobre prevenção e combate ao fogo, “a primeira de uma série que pretendo fazer ao longo do ano dos assuntos relativos ao condomínio”. O tema do primeiro encontro foi Brigada de Incêndio e manuseio dos extintores, o que, segundo Rosana, contribuirá para que os condôminos comecem “a perceber a importância das portas corta-fogo, das escadas em caso de incêndio”, entre outros.

Síndica dos Edifícios Flávia e Fernanda, ela aposta ainda que o processo ajudará na conscientização dos moradores, “de que não podemos ter objetos de decoração (plantas, móveis em excesso) nos halls e que, em hipótese alguma, atrapalhem a rota de fuga”. Rosana Moraes diz que se surpreendeu com a presença na palestra de idosos e de moradores pouco assíduos nos eventos do condomínio, celebrando a oportunidade de “a administração interna justificar os gastos em manutenção de equipamentos de segurança”.

“Em 2012, readequamos todo o material (placas de sinalização, mangueiras, chaves e outros) de combate a incêndio e sempre mantemos o período de recarga dos equipamentos em dia”, exemplifica.

A adesão dos condôminos aos treinamentos é um dos principais obstáculos que os síndicos enfrentam para cumprir com todos os quesitos da legislação de incêndio e das normas técnicas. Nilton Savieto, síndico profissional de doze condomínios, observa que costuma fazer as convocações com antecedência - “convidamos a todos, inclusive crianças e empregadas ou diaristas que ficam a maior parte do dia sozinhas, mas a frequência ainda é pequena”. Nos edifícios comerciais, a busca pela adesão envolve um trabalho com as empresas, estimuladas a enviar “no mínimo um funcionário”. “Pelo menos no último ano tivemos uma presença maior”, informa.

Em geral, os treinamentos ocorrem a cada ano no âmbito da Brigada de Incêndio, através de empresas especializadas, que promovem demonstração e exercícios in loco do funcionamento dos equipamentos. Nilton Savieto considera importante desenvolver simulações de abandono das edificações, mas diz que a tarefa é mais desafiadora. “O problema dos testes nos prédios residenciais é que os moradores não estão durante o dia. Nos comerciais, ainda há resistências e precisamos avisar a polícia, bombeiros e, em alguns casos, a CET para evitar contratempos.”

Quanto às rotas de fuga, ele diz que os condomínios que administra recebem um trabalho de atualização constante da sinalização dos traçados de

LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: - Como organizar uma Brigada em um condomínio residencial. No link http://bit.ly/1epgxpg.

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abandono da edificação, entre elas, a fotoluminescente (obrigatória). (Por R.F.)

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ACESSÓRIOS...

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, AVALIAÇÃO (PERÍCIA PREDIAL)

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ALAMBRADOS, ANTENAS, CADEIRA

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BLOQUEADOR DE AR, COBERTURAS

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BOMBAS, CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA

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DESENTUPIDORA, ELÉTRICA...

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ELÉTRICA, ELEVADOR

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ELEVADOR...

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ELEVADOR

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ELEVADOR, EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA...

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EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA

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EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA, GERADOR, HIDRÁULICA...

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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INTERCOMUNICADOR, INTERFONE...

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INTERFONE

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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL

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LUZ DE EMERGÊNCIA, PINTURA PREDIAL, PREVENÇÃO CONTRA INCÊNDIO

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PISO, PLAYGROUNDS

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PLAYGROUNDS

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PLAYGROUNDS

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RADIOCOMUNICAÇÃO, RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL, SENSOR DE PRESENÇA, SERRALHERIA, SINALIZAÇÃO, SISTEMAS DE SEGURANÇA

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SEGURANÇA, SISTEMAS DE SEGURANÇA

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISOS

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