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Filiada à
Caro Leitor,
Uma das principais contribuições que o Senado deixou para a sociedade brasileira, ao final da última legislatura, em dezembro passado, foi a aprovação do novo Código de Processo Civil. A propositura, agora em tramitação na Câmara Federal, poderá facilitar muito a vida dos síndicos e administradores se vier a ser referendada pelos deputados. “Na verdade, o novo Código trará reflexos positivos para a toda a sociedade brasileira, que há muito tempo espera soluções mais ágeis para os conflitos sem ter que necessariamente acionar o Judiciário”, analisa a advogada Ana Luiza Pretel.
A propositura amplia a importância da conciliação no enfrentamento das situações litigiosas que possam ser resolvidas por meio de uma conversa mediada por um terceiro elemento neutro, “deixando para o Judiciário as questões mais complexas, como acontece nos demais países”. Na prática, o Código de Processo Civil vigente já prevê a conciliação no andamento processual ou mesmo em momentos anteriores e/ ou posteriores a isso, mas a nova proposta “expressa” um novo valor a esse recurso. Ele institucionaliza, por exemplo, a figura do mediador, profissional de qualquer área que poderá atuar nas conciliações. “O novo Código muda a cultura em prol da pacificação social”, observa Ana Pretel.
No caso dos condomínios, conflitos envolvendo fornecedores, atrasos no pagamento de taxas condominiais e demais controvérsias poderão ser resolvidos com mais agilidade por meio da conciliação ou mediação. E mesmo que o novo Código ainda não esteja aprovado, a reportagem de capa desta edição mostra que a conciliação já funciona como uma boa alternativa para solucionar situações de inadimplência, pois o protesto permitido pela Lei 13160/2008 e também as ações judiciais de cobrança trazem algumas limitações às administrações.
Outra ampla reportagem publicada neste mês aborda o papel do gestor de facilidades, profissional com presença cada vez maior nos condomínios comerciais e nos residenciais de alto padrão ou de ampla infraestrutura de lazer e serviços. Novamente, é um tema que perpassa a gestão do relacionamento humano, procurando conciliar as suas necessidades aos recursos, serviços e tecnologias disponíveis.
E já que estamos tratando de “facilidades”, registramos aqui que as seções de dicas da Direcional Condomínios procuram sempre trazer novos elementos que venham a “facilitar” a vida do síndico, zeladores, gerentes prediais e demais profissionais envolvidos com a lida condominial. Mesmo que alguns temas sejam recorrentes, como playground, impermeabilização e iluminação, a revista inova nas informações ou abordagens publicadas a cada edição. É o caso da dica sobre impermeabilização, que neste mês brinda o seu público com um texto específico sobre o combate às infiltrações nas piscinas. Para finalizar, esta edição de abril traz uma novidade. A seção fique de olho começa a ser veiculada sob um padrão visual diferenciado, com mais destaque às empresas anunciantes que atuam no segmento comercial e de serviços que figura como tema do mês.
No mais, fiquem de olho em nosso 4º Direcional Síndicos, um dos principais eventos da área condominial em 2011, agendado para o dia 28 de maio (confira em anúncio na pág. 6).
Uma boa leitura a todos, Rosali Figueiredo
Tiragem auditada por
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05. Informe Publicitário: ................................................................................. Seciesp 08. Capa: ....................................................................................Conciliação X Protesto 10. Dica: .............................................................Iluminação: Por que fazer um projeto?
11. Informe Publicitário: ..............................................PPA/Alarmes e Monitoramento
12. Administração: ......................................................................Gestor de Facilidades
Sensor de Presença 7, 10, 11, 21, 28, 39, 40, 53, 54, 55, 2ª Capa, 3ª Capa
Serralheria 53
Sinalização 53
Síndico Profissional 15
Sistemas de Exaustão 32, 41
Sistemas de Segurança 7, 10, 11, 21, 28, 39, 40, 53, 54, 55, 2ª Capa, 3ª Capa
Tapete 7, 23, 24, 25, 26, 27
Terceirização de Serviços 21, 54, 55, 56, 57, 58
Tintas 7, 23
Tratamento de Água 27
Tratamento de Piso 58
Vigilância 21, 54, 55, 56, 57, 58
ELEVADORES X
SEGURANÇA
PaleStra SoBre elevadoreS atrai grande PÚBliCo ao SeCovi-SP
maiS de uma Centena de SÍndiCoS, subsíndicos, administradoras de condomínios e demais interessados no tema tiraram suas dúvidas por meio da interatividade com os palestrantes.
Na quinta-feira, 24 de fevereiro, aconteceu, na sede do Secovi-SP, a primeira edição do Ciclo de Palestras para Síndicos em 2011, iniciativa que trouxe especialistas para explicar a importância da modernização e da manutenção preventiva dos elevadores, um dos principais equipamentos do edifício que visa o conforto dos usuários, economia ao condomínio e a valorização do patrimônio.
“Muitos condomínios ainda não se deram conta da seriedade do tema. Quando falamos em elevador, não nos limitamos apenas à questão estética, pois essa máquina abriga diversos componentes que demandam uma devida manutenção para garantir a segurança dos usuários. Se tudo estiver funcionando a contento, o condomínio poderá conseguir uma economia de até 40% em energia”, analisou Sergio Meira, diretor de Condomínios do Sindicato.
Os prédios têm, ao menos, três bons motivos para manter os elevadores em bom estado. “Em primeiro lugar, vêm a praticidade e o conforto que ele oferece aos condôminos no dia a dia. Depois, pesa a questão da segurança das pessoas que o utilizam. Em terceiro lugar, está a conseqüente valorização que um equipamento modernizado pode gerar ao condomínio ”, adicionou Max Santos, diretor executivo do Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp).
Ainda, a iniciativa contou com palestras de Cesar Mendes, diretor do Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp) e de Julio Sergio Brandão Martins, engenheiro do Departamento de Controle do Uso de Imóveis da Prefeitura de São Paulo (Contru).
O evento também teve breve saudação do vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato, Hubert Gebara. “É importante ressaltar que a manutenção do elevador, em última análise, é responsabilidade do síndico, por isso os contratos para a manutenção preventiva devem ser muito bem previstos. Evite a economia barata”, avisou o dirigente.
Não há solução infalível contra os maus pagadores nos condomínios. Mas já existem novos caminhos, que podem resolver as pendências com mais agilidade.
Por Luiza Oliva
todo SÍndiCo sabe como costuma ser longo o caminho da cobrança dos inadimplentes pela tradicional via das ações judiciais. Se não há possibilidade de acordo, o problema se arrasta por anos até que o condomínio possa ver uma luz no fim do túnel – ou melhor, dinheiro em caixa. Novas possibilidades se mostram como alternativas possíveis à resolução do problema: a já tão debatida lei que permite o protesto do boleto condominial e a conciliação como forma de resolução de conflitos.
A Lei Estadual 13160/08 possibilita tanto o protesto de dívidas oriundas de taxas condominiais, de rateios ordinários ou extraordinários, quanto de multas aplicadas em razão de infrações à lei ou à convenção e regulamento interno do condomínio. Somente dívidas posteriores à lei poderão ser inscritas nos cartórios de protesto e com isto o nome do devedor passará a constar nos órgãos de proteção ao crédito (SCPC, SERASA).
Especialistas veem com reservas essa nova forma de combate aos inadimplentes. Omar Anauate, diretor de condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), acredita que o número de protestos de cotas condominiais realizados até hoje não tenha sido suficiente para indicar uma tendência favorável a essa nova forma de cobrança, ou mesmo uma melhora nos índices de inadimplência, apesar de ser uma ferramenta cada vez mais discutida nos condomínios.
“A dificuldade dos protestos reside na necessidade que os condomínios possuem de aprovar este procedimento de forma igualitária para todos os condôminos que atrasarem determinado número de meses da taxa condominial, o que é muito difícil. Sabe-se que há os maus pagadores e os atrasados eventuais e, quando se determina a aplicação de protestos em assembleia, devem-se definir critérios que orientem sua aplicação a qualquer unidade em atraso”, pontua Anauate.
O diretor da entidade explica que as administradoras também recomendam que o condomínio solicite as certidões de propriedade das unidades e adotem, mesmo nos protestos, os cuidados equivalentes aos de uma ação judicial, buscando evitar erros e contestação dos protestos, se aplicados contra as pessoas erradas.
Para a advogada especializada em condomínios Evelyn Roberta Gasparetto, o protesto do boleto condominial é uma medida eficaz, apesar de muito severa com o morador. “Considero que as pessoas passam por dificuldades, tais como desemprego, questões de saúde, morte na família, enfim, diversas são as razões para que o morador
fique inadimplente. Entendo que o condomínio nada tem a ver com os problemas alheios, mas o protesto pode vir mais a prejudicar do que auxiliar, uma vez que a pessoa com o nome protestado pode ter dificuldade de conseguir o emprego ou o crédito para efetuar o pagamento”, pondera Evelyn, que é autora, com Cristina Muccio Guidon, do livro “Administrando Condomínios - Orientações básicas para Síndicos, Advogados, Administradores e Condôminos” (Editora Servanda, 2010).
Entretanto a advogada frisa que a ideia do protesto é boa e deve ser sempre levada em conta pelo condomínio como medida efetiva contra os inadimplentes. “Optando por esta hipótese, ela precisa ser usada com todos os moradores, sem qualquer distinção. Em primeiro lugar, se ainda não o fez o síndico deve levar o assunto à assembleia, explicar os prós e os contras do protesto e pedir aprovação para sua utilização. A alternativa deve ser amplamente explicada para que todos os moradores tenham conhecimento da forma de utilização e o que ela
Foto: Almir Almeida
Foto: João Elias
pode vir a acarretar de bom e de ruim”, recomenda. A busca por uma receita perfeita para lutar contra a inadimplência pode frustrar os síndicos. Na opinião de Omar Anauate, não há solução infalível. “Os condomínios devem ter paciência e adotar as medidas de cobrança judicial quando não obtiverem sucesso administrativamente. A cobrança judicial abrange as cotas vencidas e vincendas e, apesar de não ‘sujar’ o nome das pessoas cobradas nos sistemas de proteção ao crédito, demanda que os condôminos em atraso contratem advogados e tomem outras providências que podem trazer até mais transtornos do que o protesto de um título em seu nome”, compara o administrador.
rota alternativa
De outro modo, os métodos alternativos de soluções de conflitos, como a conciliação, mediação e arbitragem, podem ser eficientes para a resolução dos problemas cotidianos dos condomínios, inclusive a inadimplência.
Segundo a advogada Ana Luiza Pretel, especialista na área pela Escola Paulista de Magistratura, todos estes métodos requerem a intervenção de um terceiro neutro. “Para ser utilizada, a arbitragem deverá constar na convenção, para que constem as regras. Já a mediação e a conciliação podem ser utilizadas a qualquer tempo. Quando o problema é pontual, como, por exemplo, atraso no condomínio, podemos utilizar a conciliação.” A tentativa, pondera Ana Luiza, é de manter o condomínio em harmonia. “Não indico que o conciliador ou mediador seja o síndico”, diz Ana Luiza, que desde 2004 é conciliadora do Tribunal de Justiça. Ela também atua no Posto Avançado de Conciliação Extraprocessual, que resulta de um convênio entre a Associação Comercial de São Paulo e o Tribunal de Justiça.
Segundo o também advogado Guilherme Giussani, coordenador do posto, em uma audiência de conciliação tenta-se chegar ao melhor termo para ambas as partes. “Para marcar a audiência, o síndico deve comparecer pessoalmente ao posto com os documentos que comprovem sua representatividade. O custo de todo o processo é zero, e orientamos que o síndico selecione um inadimplente com o qual o condomínio tenha um bom relacionamento. Isso porque a parte contrária não é intimada, como em um processo judicial, mas recebe uma carta-convite com dia e horário marcados e o que será tratado no encontro”, explica Guilherme. O posto de conciliação está localizado na região central de São Paulo, no bairro da Liberdade. (Mais informações: Rua da Glória, 346, telefone 11 3272-6633).
A audiência é conduzida por um conciliador voluntário. Muitos são psicólogos, médicos, engenheiros, dentistas e mesmo advogados. “Por ser um órgão do Tribunal de Justiça, todos os acordos celebrados são homologados pelo juiz coordenador. Ou seja, o termo do acordo é um título executivo judicial. Se o condômino não pagar a dívida, o condomínio pode entrar com um processo de execução”, comenta Guilherme.
As audiências são mais informais do que as judiciais, “pois não se está na presença de um juiz”, afirma. “Nosso papel é resgatar a comunicação entre as pessoas”. Segundo Guilherme, as mediações simples procuram que as partes retomem o diálogo e resolvam a questão. “Nesses casos a possibilidade de descumprimento do acordo é muito mais fácil. Já na conciliação, a atuação do conciliador é mais ativa, sugerindo, propondo. Infelizmente precisamos de alguém assinando para nos sentirmos impulsionados a cumprir um acordo”, completa.
SoBre mediaÇÃo, ConCiliaÇÃo e arBitragem
Mediação e conciliação apresentam diferenças muito sutis, informa a advogada Ana Luiza Pretel. “A mediação é mais aplicada quando temos relações continuadas, como as de famílias e as de vizinhança. A conciliação, por sua vez, é muito utilizada nos casos de inadimplência, onde a relação acontece entre o condomínio e o condômino. Mas tanto a mediação como a conciliação podem ocorrer dentro ou fora do próprio condomínio.” O termo mediação é muito empregado na área da Psicologia, enquanto conciliação é mais comum entre advogados. Para Ana Luiza, ambas são meios ideais para a resolução de conflitos nos condomínios. “A mediação é indicada para problemas que envolvem emoções e onde as relações precisam ser preservadas”, diz.
Já a arbitragem é regida pela Lei Federal 9307/96, por isso deve constar na Convenção do condomínio. As Câmaras de Arbitragem, uma Justiça privada, representam uma possibilidade de solução menos formal que o Judiciário, porém mais cara do que a mediação ou a conciliação. (L.O.)
Foto:
João Elias
PLANEJAMENTO INTEGRA COMUNICAÇÃO, SEGURANÇA E ECONOMIA
Como evitar que as luzes da garagem fiquem acesas o tempo todo, gerando enorme desperdício e elevando a conta da energia ao final do mês? Por outro lado, como instalar sensores de presença ou temporizadores de forma a garantir um acendimento automático e rápido, que ilumine o ambiente em período suficiente enquanto o usuário estiver no local? Neste caso de acende-apaga, qual a lâmpada mais adequada? “A lâmpada fluorescente não convém a um sistema de minuteria, que acaba com a vida útil dela, pois os reatores são feitos para funcionarem o dia todo e não ficarem neste movimento de liga-desliga”, exemplifica a arquiteta Esther Stiller, presidente da Associação Brasileira de Arquitetura de Iluminação (AsBAI). Apesar de corriqueiro, este já configura um exemplo forte o suficiente para justificar a contratação de um profissional especializado para desenvolver projetos de iluminação nas áreas comuns dos condomínios. “O projeto ajuda a especificar as instalações mais apropriadas para cada ambiente, aberto, semi-aberto ou fechado”, acrescenta Esther. Ele considera ainda a presença ou ausência de vigas de concreto, item importante para definir a posição e altura das luminárias. As normas técnicas também devem ser consideradas, pois trazem orientações quanto à quantidade mínima de luminância em cada tipo de espaço, observa a arquiteta.
O objetivo é assegurar um fluxo luminoso suficiente para garantir a comunicação entre o espaço e o usuário, bem como a segurança, pondera o engenheiro eletricista Marcio Missao Babazono, empresário do setor de elétrica. As garagens escuras, por exemplo, “podem provocar acidentes e desconforto aos moradores”. A NBR 5413/92, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), especifica que as garagens tenham entre 200 a 300 lux em qualquer ponto. Já em locais não planos, como rampas, escadas e declives, “o fluxo luminoso deve ser maior e, em caso de rotas principais de fuga, sinalizado com adesivos adequados (luminosos ou refletivos)”, orienta o engenheiro Marcio Missao. Outro aspecto fundamental a ser abordado nos projetos é a iluminação de emergência para situações de falta de energia, a qual “deve sinalizar adequadamente as rotas de fuga”, lembra o engenheiro. Responsável pela remodelação da iluminação do Edifício Alitalia, um residencial localizado na Vila Olímpia, zona Sul de São Paulo, Marcio Missao mudou o sistema de acendimento automático da garagem do local. Conforme a descrição feita pelo zelador Paulo Martins da Silva Neto, foi instalado um “pequeno transformador, que aciona todas as lâmpadas ao mesmo tempo”, ao contrário do esquema anterior, em que havia um sensor para cada fase. “Melhorou muito, porque agora as lâmpadas permanecem acesas enquanto houver gente circulando, o que garante a eficiência do sistema de CFTV”, comenta o zelador. Na verdade, o novo projeto veio mesmo atender a demanda da área de segurança do condomínio, acrescenta Paulo Neto. Segundo ele, o edifício realiza uma gestão mensal de toda a iluminação das áreas comuns com empresa especializada. Para a presidente da AsBAI, Esther Stiller, a consultoria profissionalizada auxilia no atendimento dos requisitos de desempenho do fluxo luminoso, de eficiência energética, sustentabilidade e estética. A entidade, criada há dez anos, pretende justamente “instrumentar os profissionais da área para que tenham mais condições, conhecimento e habilidade criativa no desenvolvimento dos projetos de iluminação”. (R.F.)
UM NOVO PROFISSIONAL NOS CONDOMÍNIOS
Tendência crescente mesmo nos empreendimentos residenciais, o gestor de facilidades (ou facilities) promove a integração entre “pessoas, tecnologias e serviços”, estendendo sua atuação às demandas específicas dos condôminos. Lida ainda com a racionalização dos custos, a busca da qualidade e a mediação das regras de convívio interno.
ConCeito vinCulado à administração da infraestrutura física e tecnológica, dos espaços e do uso das edificações, o gerenciamento de facilidades ou facilitiesmanagement surgiu bastante vinculado ao ambiente do trabalho (comercial, industrial e de serviços), mas acabou migrando para alguns empreendimentos residenciais. Atualmente emprega profissionais com essa expertise principalmente nos edifícios de alto padrão ou nos chamados condomínios-clube. “Por definição, o facilities promove a integração de pessoas, tecnologia e serviços”, acompanhando a maior complexidade dos sistemas prediais, afirma Marcos Maran, um dos fundadores e atual presidente da Abrafac (Associação Brasileira de Facilities), também gerente do Departamento de Manutenção, Operação de Utilidades e Obras do Centro Empresarial de São Paulo.
Um dos ícones entre os empreendimentos comerciais da cidade, o Centro Empresarial foi inaugurado em 1977 no Jardim São Luiz, zona Sul, com área construída de 410 mil metros quadrados. Atualmente emprega cerca de 300 trabalhadores, responsáveis por garantir o funcionamento de um complexo de prédios que recebem 22 mil pessoas diariamente. Seis gerências cuidam do dia a dia do Centro, todas dentro dos parâmetros do facilities. Ou seja, a gestão de facilidades diz respeito não somente à especialização de um profissional, como também a um novo conceito de administração.
No caso do Departamento comandado por Marcos Maran, isso representa uma sintonia fina na supervisão, operação e compra de insumos nas áreas de manutenção, elétrica, ar condicionado, hidráulica, mecânica, edificações, limpeza, paisagismo e programas de coleta seletiva e de descarte de lâmpadas de mercúrio e de lixo infectante. Envolve ainda o suprimento de energia, água e gás, mas o que acaba inteirando a perspectiva do facilities é que todo esse escopo de serviço é oferecido ao usuário na manutenção ou reforma de suas próprias unidades. “Atendemos pontualmente as demandas particulares dos
condôminos, com repasse de custos”, explica Marcos Maran. O benefício é facultativo, entretanto, toda e qualquer obra interna ou na área comum deve passar obrigatoriamente pelo crivo de uma equipe da administração do condomínio. Outro diferencial da gestão de facilidades em seu Departamento acontece no relacionamento humano. “Nossa área lida muito com o condômino, então temos que garantir uma boa interação, atuando em conjunto com a gerência de segurança ”, diz Maran. Segundo ele, a gestão de facilidades pode também levar ao usuário “todo um suporte de conforto” em seus respectivos andares, como café e máquinas copiadoras.
o S B e ne F ÍC i o S P a ra o S reSidenCiaiS
Engenheiro eletricista com MBA em Gestão de Facilidades, curso de pós-graduação que realizou junto ao Departamento de Engenharia Civil da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, Marcos Maran defende que os residenciais incorporem alguns dos parâmetros da gestão de facilidades. Ele acredita que esses condomínios não tenham condições orçamentárias de comportar toda uma estrutura própria de facilities, mas pondera que podem e devem contratar um gerente especializado nesta função e/ou o próprio síndico profissionalizado.
O presidente da Abrafac recomenda também contratar administradoras que já tenham incorporado
Por Rosali Figueiredo Fotos João Elias
Marcos Maran, presidente da Abrafac e gerente na área de manutenção do Centro Empresarial de São Paulo.
o facilities em seus processos. “Os prédios ficaram mais complexos. Por exemplo, moro em um condomínioclube, no bairro do Morumbi, que dispõe de sistema de detecção de incêndio, medição individualizada de gás e água, geradores, serviços dos quais pouco se falava há dez anos.” “Como um profissional não especialista pode tomar conta disso tudo?”, questiona Maran, com a experiência de quem comanda 125 funcionários próprios em sua gerência no Centro Empresarial de São Paulo. Já no contexto dos residenciais, uma das principais contribuições do gestor de facilidades reside na harmonização e disciplina do convívio coletivo. “O interrelacionamento humano é muito forte no facilities, este profissional tem não apenas a obrigação de fazer tudo funcionar muito bem, mas uma grande capacidade intuitiva de lidar com o morador”, observa.
Nos condomínios residenciais ou empreendimentos comerciais e de serviços de pequeno e médio porte, este profissional surge, em geral, personificado na figura do gerente predial. É o caso de Luiz Fernando de Toledo, tecnólogo de
edificações que desde 1977 atua no segmento. Há dois meses Luiz Fernando assumiu a função no Condomínio L’Essence, um residencial de alto padrão localizado na Vila Nova Conceição, bairro nobre da região Centro-Sul de São Paulo. Com apenas 17 apartamentos, um por andar, Luiz Fernando cuida, entre outros, de serviços de hidráulica e elétrica realizados dentro das unidades.
Para o diretor do Departamento de Infraestrutura e Projetos de uma grande administradora de condomínios, Audrey Ponzani, ainda existe um grande caminho para se possa disseminar o conceito de facilities entre os residenciais, “pois você encontra um usuário bastante diversificado, com variadas posturas”. “É diferente de um cliente corporativo, com uma cultura já definida, por isso temos que profissionalizá-los (os residenciais).” Nestes, a gestão de facilidades pode trazer como principal benefício a “otimização da relação custo benefício, aumentando a qualidade dos serviços prestados”, observa Audrey. Isso se torna possível quando o gestor “passa a auditar os processos com base em indicadores, estabelecendo-se padrões que lhe permite cobrar os fornecedores ou funcionários”, diz. O procedimento pode, segundo Audrey, ser introduzido nas áreas de limpeza, manutenção, portaria, segurança e paisagismo, “auxiliando no diagnóstico e desenvolvimento de um plano de trabalho”.
reSPeito ÀS normaS e ConvÍvio maiS PaCÍFiCo
Faz pouco menos de um ano que os primeiros proprietários dos apartamentos do Condomínio Totalitá, em São Caetano do Sul, região metropolitana de São Paulo, começaram a ocupar as duas primeiras torres do empreendimento, de um total de quatro. Foram recebidos não apenas com uma verdadeira infraestrutura de condomínio-clube, mas também por uma gestão profissionalizada de serviços, incluindo o mensageiro que acompanha os prestadores externos até a unidade que os contratou; assessoria esportiva para uso da sala de fitness; sistema de controle de uso das piscinas restrito aos moradores; acesso via internet às informações relativas à programação das atividades, Regulamento Interno e benefícios disponíveis; além de carrinhos elétricos disponibilizados para o transporte de materiais pesados. Afinal, são dez mil metros quadrados de área total, três subsolos, 1.500 vagas de garagem e a previsão de uma população de 1.500 moradores a partir dos próximos meses, já que as duas torres restantes serão entregues em breve.
“É uma mini cidade que demanda um profissional qualificado, porque há necessidade de gerenciar a segurança, limpeza, tráfego, manutenção, regras de convívio e uso dos espaços, algo que um síndico sem formação terá dificuldades para realizar”, observa o gerente administrativo Gilberto Daniel de Souza, que atua na construtora responsável pelo empreendimento e acumula a função de síndico do local. Economista e contador graduado, Gilberto é síndico há 15 anos, 14 deles em outros condomínios, como o edifício comercial Amazonas Center, que abriga a sede de sua empresa em meio a 85 salas de serviços variados, atendendo a uma população fixa em torno de 400 pessoas, além de 600 visitantes diários. Em ambos os empreendimentos, Gilberto aplica os conceitos da gestão de facilidades, especialmente na implantação dos condomínios erguidos pela construtora.
“No Totalitá implantamos todo ‘enxoval’ junto com a administradora, ou seja, equipamos o condomínio com todas as facilidades, organizamos a área de carga e descarga, instalamos coletores de lixo, fizemos o
cadastramento dos prestadores de serviços, colocamos o mensageiro e proporcionamos tranquilidade ao condômino”, relata Gilberto. Mesmo com toda sua experiência e profissionalização, o síndico Gilberto contratou um gerente predial para atuar em tempo integral no Totalitá, amparado por uma estagiária administrativa, um “manutencista” e 20 funcionários terceirizados para a segurança e a limpeza. Contratou ainda profissionais de Educação Física que dão assessoria na sala de fitness, com horários programados, a um custo mensal de R$ 22,00 por família que queira utilizar o serviço.
“Nossa gestão foi buscar e gerir uma qualidade de vida aos moradores”, afirma o síndico, destacando que os benefícios acabaram gerando uma relação respeitosa dos condôminos em relação à administração e às normas, “pois eles sabem que estão sendo tratados como devem”. No outro edifício em que atua, no Amazonas Center, o relacionamento humano e a profissionalização também fazem parte do escopo das “facilidades” implantadas. “Os colaboradores recebem treinamento constante para atender o visitante de forma prática e o mais rápido possível. São treinados também na segurança patrimonial”, relata Gilberto. Segundo ele, este treinamento é realizado dentro do próprio condomínio por uma empresa especializada, com vistas a mostrar in loco como lidar com as situações que podem surgir no dia a dia. Entre as demais medidas típicas da gestão de facilidades, o Amazonas Center oferece ainda ao usuário: opção de estacionamento pago para o visitante dentro da edificação; sistema de atendimento dos pacientes para os consultórios médicos; funcionários treinados para receberem idosos e portadores de necessidades especiais; brigada de incêndio e simulações; segurança monitorada por meio de 32 câmeras de CFTV e alarme; comunicação e programação de partida e chegada nos elevadores; vestiário e refeitório apropriados para os funcionários; organização da área de carga e descarga; e contratação de um Patrulheiro Mirim, responsável pela distribuição das correspondências “quase em tempo real”.
As “facilidades” são implantadas conforme se observa as necessidades dos condôminos, desempenhando assim, o síndico e/ou o gerente predial, o papel de um verdadeiro prefeito, conforme definiu Gilberto de Souza.
LEIA MAIS
No site da Direcional Condomínios (www.direcionalcondominios.com.br, versão on-line da edição de abril), conheça um interessante case de gestão de facilidades relatado nos encontros promovidos periodicamente pela Abrafac (Associação Brasileira de Facilities). Veja ainda a agenda de atividades e cursos promovidos pela entidade no endereço www. www.abrafac.org.br.
oS eSPeCialiStaS SÃo unÂnimeS:
toda impermeabilização exige um projeto que irá definir a melhor solução a ser empregada conforme as características topográficas e construtivas do local. Segundo Eliene Ventura, engenheira colaboradora do Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI), antes mesmo da fundação de um edifício é preciso haver um projeto de impermeabilização já definido. E no caso da piscina, “o sistema mais indicado vai depender de vários fatores, como as condições do terreno. Por exemplo, se é um aclive ou um declive, e se a área tem um lençol freático alto ou não”, aponta. Os sistemas de impermeabilização mais utilizados em piscinas, conforme Eliene, são as argamassas com aditivos impermeabilizantes, as argamassas poliméricas e as conhecidas mantas asfálticas (não indicadas, segundo a engenheira, em áreas com lençol freático alto). Somente as piscinas de PVC ou de fibra de vidro dispensam impermeabilização. Estas, porém, segundo pondera o engenheiro Jerônimo Cabral Fagundes Neto, “são materiais de vida útil bem menor do que as piscinas de estrutura de concreto revestidas com placas cerâmicas ou pastilhas”. Pós-graduado em avaliações e perícias de Engenharia e mestre na área Tecnologia das Edificações, Jerônimo recomenda alguns cuidados na manutenção dessas piscinas de estrutura de concreto, incluindo iluminação e luminárias, instalações elétricas, ligações hidráulicas e rejuntes, já que um vazamento só é facilmente percebido em casos em que a garagem fica no subsolo. “Em piscinas enterradas é mais complicado descobrir um vazamento”. Ele somente acaba percebido quando ocorre uma variação muito grande do volume da água ou promove um afundamento, “com recalque em volta da piscina ou no seu próprio interior”, explica o engenheiro.
Eliene Ventura observa, por sua vez, que para evitar o escoamento da água por trás das paredes da piscina, que podem fazer pressão causando danos ao sistema, existem soluções simples, como a colocação de grelhas no piso circundante à área, que também deve ter uma caída adequada evitando infiltrações causadas pelas chuvas ou lavagens. “Juntas de dilatação devem ser previstas, apresentando superfícies planas e paralelas, e a estrutura não pode ser objeto de trincas”, atesta Eliene. Jerônimo complementa que, do projeto à execução de uma piscina, devem ser seguidos os procedimentos corretos para que a área seja efetivamente aproveitada pelos moradores: “Já vi casos de piscinas em prédios seminovos que nunca puderam ser utilizadas pelos moradores, porque apresentam vazamentos. Depois de impermeabilizada, a piscina deve passar por um teste de estanqueidade de 72 horas. Só depois disso é que está liberada para receber o revestimento, e tomando-se todos os cuidados para não perfurar a manta asfáltica.”
Para o também engenheiro André Fornasaro, conselheiro do IBI, o síndico deve contratar um projeto de impermeabilização, qualquer que seja a área a ser trabalhada. “Uma orientação técnica especializada diminui riscos que podem parecer banais, mas que, no futuro, trazem um transtorno enorme a todas as partes envolvidas, até porque juridicamente não existe agilidade para a apuração das responsabilidades, para o ressarcimento de prejuízos e para a re-execução do que foi mal feito e está vazando”, finaliza. (L.O.)
Próxima Edição: Piscina: Aquecimento
Ilustração: Rodrigo Carvalho
• Parceria entre a Casa Seca, a maior empresa de impermeabilização do país*, e a LWART Impermeabilizantes, fabricante de produtos de impermeabilização de alta qualidade. • Tecnologia de ponta e mão de obra altamente especializada. • Garantia de 5 anos (aplicador e fabricante). • Acompanhamento e fiscalização técnica. • Vistoria gratuita.
A NECESSIDADE DE UMA BASE SEGURA
um Playground seguro e que promova o desenvolvimento e a diversão das crianças não é feito apenas por brinquedos. O piso instalado no local é fundamental para que todos se divirtam em segurança. Pedras, cimentos e cerâmica, nem pensar. “O ideal é utilizar um piso emborrachado, que amorteça a queda”, aponta a psicóloga e psicopedagoga Sirlândia Reis de Oliveira Teixeira, conselheira da Associação Brasileira de Brinquedotecas (ABBrin) e membro da International Toy Library Association (ITLA). Para o arquiteto Fábio Namiki, coordenador do Comitê de Segurança de Playground da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), um piso de areia, desde que com 30 centímetros de altura, também é um excelente amortecedor de impacto. Já uma superfície de EVA com um milímetro de espessura “não é recomendado para playgrounds, pois não irá amortecer uma queda”. “E, mesmo utilizando pisos de segurança, é preciso cuidar para que possíveis fundações de concreto dos brinquedos não fiquem expostas, colocando as crianças em perigo.”
A arquiteta Mara Cabral explica que além de absorver impactos, o piso deve ser antiderrapante e não ser tóxico para o usuário, nem para o meio ambiente. Mara também alerta para a importância de planejar brinquedo e piso simultaneamente. “Muitas vezes o brinquedo está contido no próprio piso, como é o caso da amarelinha, caracol ou outra paginação lúdica. Como regra geral, primeiro define-se o espaço de implantação do playground, os equipamentos e a circulação dos usuários. Se os equipamentos forem somente apoiados sobre o piso, ele pode ser instalado antes. Se os equipamentos forem chumbados ou fixados no solo, o piso de borracha entra por último, recortando as bases de fixação, como se faz nos carpetes.”
Em função da altura dos brinquedos e, portanto, da altura de uma eventual queda, determina-se o desempenho da absorção de impacto que o piso deve apresentar. Para áreas externas, devem ser utilizados pisos de borracha resistentes ao tempo. Mara indica os de borracha EPDM (uma variedade disponível no mercado, resistente ao ozônio, intempéries, ácidos diluídos e salmoura). “O que vai determinar a resistência ao tempo é a formulação, que inclui os aditivos antioxidantes e antiozonantes. Os pisos de borracha menos resistentes ao tempo são geralmente os prensados a frio com poliuretano. Também os pisos de borracha porosos, que acumulam no seu interior poeiras, ao longo do tempo acabam endurecendo e perdem suas propriedades”, avalia.
Existem modelos de revestimentos de borracha para áreas permeáveis, que são instalados diretamente no solo sobre uma camada de brita e areia. Outros são indicados para áreas não permeáveis, e exigem um contrapiso regularizado e liso. Alguns tipos permitem instalação em cima de outro piso existente. Porém, conforme pondera Mara, “se houver depressão na base, a água da chuva não irá escoar e dependerá da evaporação para secar”. Pisos de borracha devem ser lavados uma vez por mês com detergente neutro, e a cada seis meses com máquina industrial para valorizar as cores. Para brinquedotecas internas que tenham brinquedos altos, acima de 80 centímetros, a arquiteta recomenda o piso de absorção de impacto. Caso contrário, podem ser utilizados os sintéticos laminados, de fácil manutenção. (L.O.)
Próxima Edição: Fachada: Revestimento
Ilustração: Rodrigo Carvalho
ELECTRICIAN BUILDING (EB)
GARANTA BONS PROJETOS, EM NOME DA EFICIÊNCIA,
SEGURANÇA E ECONOMIA
Por Rosali Figueiredo
até há PouCo temPo, o assunto “energia reativa” estava longe das preocupações dos síndicos. Mas conforme as concessionárias começaram a cobrar pelo excedente dessa energia, os síndicos e administradores tiveram que correr atrás para checar se estão pagando a mais do que poderiam. “A energia reativa é aquela que não produz trabalho útil, pois este trabalho é realizado pela energia ativa. Mas é imprescindível para criar o fluxo magnético utilizado na indução das bobinas dos motores de elevadores e bombas d'água, portões de garagem, reatores de lâmpadas de descarga (fluorescentes), transformadores e demais equipamentos indutivos. A utilização da energia reativa deve ser a menor possível”, explica o empresário Álvaro Amaral. É preciso, portanto, conhecer bem as instalações e checar, por meio das faturas da administração pagas ao final do mês, se o problema de multas por excedente reativo existe no condomínio.
Faz pouco tempo ainda que os usuários começaram a perceber que a parafernália de aparelhos elétricos e eletrônicos incorporados ao dia a dia das famílias demandam, muitas vezes, mais energia do que as instalações elétricas são capazes de fornecer. Por essas e outras, as empresas do segmento de elétrica atuam junto a uma área de vital importância nos condomínios, já que envolve economia, desempenho, além da segurança patrimonial e contra incêndios. São empresas altamente especializadas e comprometidas com a qualidade de seu trabalho, que oferecem, entre outros, desenvolvimento de projetos, assistência técnica, serviços de correção de fator de potência, reformas de centros de medição com acréscimo de carga, substituição de prumadas e para-raios. É importante lembrar que o projeto de acréscimo de carga deve ser aprovado junto à concessionária de energia. Confira neste Fique de Olho.
Com mais de 20 anos de mercado, conhecida por sua expertise em segurança contra incêndio, sistemas prediais e projetos e obras de médio e grande porte, a Electrician & Building Engenharia (EB) apresenta uma divisão específica para a área de elétrica e automação. A empresa providencia a regularização das edificações junto ao Contru e ao Corpo de Bombeiros, trabalho que envolve desde o projeto à obtenção do certificado final, passando pela execução das obras e serviços necessários. Também apresenta forte atuação nos estudos de demanda e aumento de carga, contando com um de seus principais diferenciais, que é o acervo técnico e o quadro de profissionais. Fale com a EB: (11) 4122 3699 | www.ebengenharia.com.br / comercial@ebengenharia.com.br
FLAMMARION
Depois de doze anos acumulando experiência em troca de prumadas, reforma de centros de medições e demais serviços em prol da eficiência e qualidade da energia, a Flammarion tornou-se especialista no mais moderno sistema de medição do mercado, o eletrônico. Entre as suas vantagens, a nova tecnologia permite substituir as prumadas elétricas por um único barramento blindado (Bus Way), o qual, além da energia elétrica, comporta a transmissão de internet, telefonia e TV a cabo. A nova tecnologia apresenta custo similar ao sistema convencional, mas diminui a necessidade de espaço físico, liberando-o para as demais necessidades dos condomínios. Fale com a Flamarion: (11) 2084 8644 | www.flammarionenergia.com vendas@flammarionenergia.com
Ilustração: Rodrigo Carvalho
AGESP ENGENHARIA
A Agesp construiu em oito anos de vida uma carteira com cerca de 1.800 contratos, em atividades como manutenção corretiva e preventiva (geradores, pressurização de escadas de emergência, central de alarmes contra incêndio, bombas de água etc.), locação de geradores, laudos, atenuação acústica, projetos e reformas. Neste ano, começou a atuar com a reutilização de águas pluviais, sempre com a responsabilidade, segurança e eficácia que caracterizam a sua equipe de profissionais, além da flexibilidade nas negociações.
Fale com a Agesp: (11) 4391 5150 | www.agesp.com.br / agesp@agesp.com.br
ALVARO & AMARAL
Qualidade, preço e competência são os diferenciais construídos pela Alvaro & Amaral em seus 15 anos de atuação. A empresa possui equipes treinadas e com experiência em instalações elétricas condominiais. Seu portfólio envolve projetos e reformas de centros de medição com acréscimo de carga, substituição de prumadas e instalação de bancos de capacitores para correção do fator de potência, por meio dos quais é possível corrigir eventuais excessos de energia reativa na rede.
Fale com a Alvaro & Amaral: (11) 3241 5368 / 3258 5837 | www.alvaroeamaral.com.br alvaroeamaral@uol.com.br
E9 NETWORK
O serviço de manutenção programada é uma das novidades da E9 Network neste ano, pois a empresa acaba de contratar um especialista para prestar serviços in loco em data e horário a serem combinados com o cliente. Com seis anos de existência, a E9 Network procura estabelecer um relacionamento cada vez mais duradouro com seus clientes. Atuando em diversas atividades relacionadas à elétrica, redes locais (LAN) e telefonia, a empresa registra forte demanda de serviços de infraestrutura, passagem de circuitos elétricos e montagem de quadros de distribuição de força, sempre atendendo às normas técnicas da ABNT.
Fale com a E9 Network: (11) 2924-6629 | www.e9network.com.br / comercial@e9network.com.br
EXCLUSIVA ENGENHARIA
Acréscimo de carga conforme estudo apresentado junto à Eletropaulo, substituição de prumadas e de fundos de madeira em quadros elétricos, reforma de quadros e centros de medição, laudos, regularizações e compensação de energia reativa excedente compõem o portfólio de serviços da Exclusiva. A empresa criada há cerca de dez anos atende especialmente a condomínios e indústrias, procurando oferecer soluções que proporcionem a melhor segurança ao menor custo possível. Fale com a Exclusiva: (11) 2971 1898 | www.exclusivaengenharia.com.br exclusiva@exclusivaengenharia.com.br
MERLINI ENGENHARIA
Segurança, tranquilidade e valorização patrimonial são os principais benefícios que a Merlini proporciona aos clientes há 20 anos. Sua prioridade é assegurar instalações compatíveis com as necessidades de consumo dos condomínios e as normas vigentes, por isso está investindo neste ano em treinamento, modernização e tecnologia. Um dos pontos fortes da empresa está na regularização do centro de medição, além de projetos elétricos, substituição de prumadas e de fundos de madeira infestados por cupins.
Fale com a Merlini: (11) 5583-1344 | www.merlini.com.br / merlini@merlini.com.br
VALUE ENGENHARIA
Especializada há 15 anos em laudos periciais e avaliações de engenharia, a Value desenvolveu grande know-how em diagnósticos de falhas nas instalações elétricas. O sistema deve ser periodicamente inspecionado e regularizado pelos condomínios, pois além da segurança, proporciona economia aos usuários quando bem planejado e executado. Com a Value, os clientes têm a garantia do cumprimento das normas técnicas, do uso de materiais certificados e normatizados e da emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
Fale com a Value: (11) 3129 3175 | www.value.eng.br / engenharia@value.com.br
Elétrica, Elevador
Limpeza de Caixa d'água, Manutenção Predial, Para-Raios
