Síndico(a), responda a pesquisa da pág. 4 e concorra a prêmios
Síndico(a), responda a pesquisa da pág. 4 e concorra a prêmios
Caro(a) Síndico(a)!
Iniciamos este editorial dando os parabéns pelo Dia do Síndico a você, que atua com coragem e determinação, fiel aos propósitos de administrar o condomínio e cuidar para que famílias fiquem seguras e extraiam o melhor de onde habitam. Sabemos que nada disso é fácil, há muitos desafios e chateações cotidianos, mas até por isso a data celebrada em 30/11 é tão especial! Entretanto, existe também um lado bom da sindicatura, e a Direcional Condomínios traz uma reportagem com momentos gratificantes deste trabalho, sob a ótica de três síndicos. Confira!
Nesta edição (nov/dez), que é a última do ano, a revista aborda um tema essencial sobre o planejamento do futuro da edificação: Plano Diretor Condominial, já ouviu falar? Não deixe de ler! Em DICAS, a revista reúne informações de serviços de gás, tratamento de piso e segurança. Já nos artigos, você encontra os seguintes assuntos: consolidação de assembleias virtuais, destituição de síndico e como evitar constrangimentos com caixinhas de Natal.
Praticamente já é Natal!!! Sendo assim, imbuídos pelo espírito natalino, nos despedimos desejosos de que o amor, a bondade e a generosidade estejam presentes em nossos corações, e que tenhamos uma jornada incrivelmente boa em 2024. E que a paz encontre o caminho no mundo exterior (com suas guerras cruéis) e no condominial (com seus conflitos) também.
Antes que o ano termine, porém, vale lembrar que você ainda tem chance de ganhar belos prêmios. Basta responder a pesquisa Direcional Condomínios na página 4 para concorrer ao sorteio. Participe!
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
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Emilly Tabuço
João Marconi
Juliana Jordão Grillo
Levy Sadao I. de Almeida
DIAGRAMAÇÃO
Jonas Coronado
Thalita Feuerstein
Cristiane Lima
IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO
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José Ricardo da Silva
Pedro Henrique Rodrigues Paiva
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ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
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Tiragem auditada por
O MILAGRE DA ASSEMBLEIA DIGITAL NOS CONDOMÍNIOS!
Por Márcio Rachkorsky
QUEM MORA em condomínio tem a responsabilidade de participar e votar nas assembleias, nas quais as decisões são soberanas e vinculam a todos. Porém, muitas vezes, elas são sinônimo de confusão, debates inúteis e até conflitos que acabam na delegacia ou no tribunal. A verdade é que a maior parte das pessoas está "de saco cheio", cansada, com fome e ansiosa para que termine logo. Do outro lado, a administração precisa de um quórum qualificado para aprovar assuntos essenciais.
Nos mais de 30 anos de profissão, ao tentar inovar, me deparei com textos ultrapassados de convenções e com orientações cautelosas dos colegas advogados.
Porém, na pandemia, o sonho virou realidade. A assembleia digital ou virtual ficou organizada, pacífica, respeitosa, produtiva e com mais participação. Ademais, as decisões são rápidas e num ambiente seguro.
Mas como isso foi possível? As atas são registradas em cartório e, para ser juridicamente válida, a assembleia precisa cumprir requisitos mínimos, como edital claro,explicandocomoparticiparevotar;listadepresençavirtual;sistemadevotação auditável; respeito à pauta prevista no edital; possibilidade de debates e discussões; gravaçãoemambienteseguro;eelaboraçãodeumaatacomoresumodasdecisões.
Valeressaltarque,dependendodanaturezaecomplexidadedoassunto,apresencial é necessária, e a definição do formato fica a cargo do síndico, da administradora, do jurídico e da diretoria.
que permite assembleias e votações em condomíniosdeformaeletrônicaouvirtual.
Além disso, ela resolveu um problema enfrentado há décadas, viabilizando a chamada "assembleia permanente" ou "sessão aberta", com a possibilidade de votação por até 60 dias para alcançar o quórum desejado.
MÁRCIO RACHKORSKY
Advogadoespecialistaemcondomínios,comenta o setor condominial e imobiliário na Rádio CBN e no telejornal SP1 (Rede Globo). É sócio da empresa RS Serviços.
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Divulgação
SEÇÃO TIRA-TEIMA
CAIXINHA DE NATAL: EVITE CONSTRANGIMENTOS
Por Vander Ferreira de Andrade
UM DOS costumesmaisconsolidadosemcondomínios,queganhadestaquecomaproximidadedasfestasdefinaldeano,éacontribuiçãocomascaixinhas destinadas aos colaboradores.
Ésabidoquefuncionáriosdeportaria,limpeza,manutençãoeapoio,dentreoutros, chegam a aguardar ansiosamente por este benefício que, para eles, representa um incremento relevante para os seus ganhos, tão reduzidos comumente.
Contudo,torna-serelevantefrisarquetaisdoaçõesdevemserrealizadasdeforma livreeespontânea,vistoquecondôminosquepossamestaremdificuldadesfinanceiras, diversamentedaquelesquepossuemcondiçõesadequadasparadoar,podemsesentir constrangidoscompossíveis“exigências”destaarrecadaçãoextraordinária,especialmente se houver divulgação de lista dos doadores, bem como de valores doados.
Para evitar situações embaraçosas, convém aprovar as doações natalinas em assembleia, incorporando-as à previsão orçamentária, e diluindo-se a arrecadação ao longo ano. Mas é preciso destacar a finalidade para que não venham a ser confundidas com gratificações laborais, nada impedindo que outros benefícios possam igualmente ser doados, tais como cestas natalinas, vales ou vouchers destinados à aquisição de bens.
Nãoseaconselhaacolocaçãodecaixasfísicasemportarias,comocostumaocorrer emcomérciosemgeral,vistoquetalpráticapodegerarmal-estareconstrangimento, tanto para doadores como para beneficiários.
Importante que tal processo seja amplamente discutido com os condôminos,
para que não transpareça uma ação individualizada da gestão que possa ser compreendidacomopromoçãopessoaldo síndico, devendo representar um presente docoletivodemoradoresparaosqueauxiliamdiuturnamenteocondomínio,tantoem seus dias mais radiantes, como naqueles particularmente tão difíceis.
Devemos lembrar de nossos valorosos colaboradores, além de expandir a luminosidade do Natal nessa época tão especial do ano.
VANDER FERREIRA DE ANDRADE
Advogado, Mestre e Doutor em Direito pela PUC-SP.Éautordaobra Foto Divulgação ‘Manual do Síndico Profissional’ (Editora Nelpa, São Paulo, 3.a edição, 2022). Mais informações: @vanderfdeandrade
VIDA DE SÍNDICO: O LADO BOM EXISTE?
No checklist do gestor, não faltam obrigações e preocupações. Mas o ofício também traz momentos gratificantes e experiências transformadoras, como relatam três síndicos na reportagem a seguir
Por
Isabel Ribeiro
Síndicos reunidos na Direcional Condomínios comentam o lado gratificante do ofício
JUNTE mais de um síndico e logo temos narrativas de problemas. Sim, eles existem, e o compartilhamento é saudável. Mas e quanto ao lado bom do ofício? Pois em homenagem ao Dia do Síndico, a Direcional Condomínios reuniu três gestores para discorrerem sobre aspectos positivos da vida à frente dos condomínios. São eles: Rosana Nicchio, síndica profissional em três edifícios e orgânica há 17 anos no Siena Tower, em Santana, zona norte; Cleonice Boiati, síndica moradora do Maison Madeleine, no Cambuci, zona sul; e Piero Fioretti, síndico profissional do Blend Vila Mariana, onde reside, na Chácara Inglesa, zona sul. Graduados, respectivamente, em Economia, Direito e Marketing, eles também frequentaram cursos profissionalizantes do segmento.
A parte mais prazerosa em ser síndico, segundo eles, é quando há reconhecimento do desempenho,
podendo ser demonstrado por meio de mudança de postura do morador, elogio, reeleição ou comentário. E pode vir da menor ou da maior idade. O síndico do Blend recebeu a mensagem de uma mãe relatando uma conversa com o filho de 4 anos. Ao dizer ao garoto que o Piero tinha avisado que o controle da garagem havia sido consertado, ouviu do filho: “Eu sei quem é ele, é o síndico do prédio. Acho que é detetive também porque encontra as coisas erradas, e é super-herói porque sabe consertar tudo”. A frase emocionou o síndico, em seu terceiro mandato. “Criança é inocente, porém sincera; acho que algo de bom estou fazendo”, salienta. No extremo etário, um condômino de 89 anos, ao receber visita da filha apresentou a síndica Rosana à moça da seguinte forma: “Essa é a nossa síndica. Ela era minha inimiga, agora é minha amiga porque está sempre pronta para o condomínio”. A ‘inimizade’ era apenas da parte do idoso, que demorou a aceitar outra pessoa no cargo por nutrir grande simpatia pelo antigo gestor. Outro episódio, no mesmo endereço, também emociona Rosana. Na primeira renovação de mandato, os condôminos lhe ofereceram um reajuste de 20% durante reunião. “Eu não esperava, já era bem remunerada. Mas a melhor parte foi quando uma moradora se manifestou dizendo que as assembleias eram conturbadas com as polarizações, mas passaram a fluir melhor na minha gestão devido ao diálogo com os moradores, e me aplaudiram em seguida”.
Na opinião da síndica Cleonice, viver em condomínio também é trocar sentimentos, só que as pessoas estão cada vez mais fechadas em si mesmas, lamenta. “Quando podemos proporcionar pequenas
Fotos
Almir
Almeida
Em sentido horário, Piero Fioretti, Rosana Nicchio e Cleonice Boiati: prazer no reconhecimento
coisas para elas, como investir num paisagismo mais colorido, tirando-as um pouco desse estado introspectivo, e em contrapartida ouvirmos um elogio, é algo muito especial”, diz a síndica, atuando há dez anos no Maison Madeleine.
Outra questão interessante da sindicatura observada pelo trio é que a atividade impulsiona novos aprendizados. “Eu vivo em busca de conhecimento, seja por meio de cursos, palestras, leituras ou lives. Tenho certa facilidade com a legislação, mas as leis mudam, precisamos nos atualizar, fora que o próprio cotidiano nos motiva a aprender, especialmente quando envolve o comportamento humano. Às vezes, no trato com um condômino, eu preciso recorrer à neurolinguística para melhor compreendê-lo”, conta Cleonice. Ela completa que conhecimentos adquiridos tornam o síndico mais seguro para se comunicar tanto na vida condominial quanto pessoal.
A oportunidade de conviver diretamente com pessoas diferentes e estabelecer uma comunicação assertiva é mais uma vantagem do ofício, como menciona Piero Fioretti, empresário do setor gráfico e síndico há 7 anos. “Sempre fui uma pessoa irritada, sem paciência, mas desde que passei a ocupar o posto de síndico descobri um lado calmo, o que foi ótimo. Você desenvolve habilidades, síndico não pode ter dia ruim, se você der uma resposta atravessada para o morador, ele não vai esquecer”.
Rosana endossa que a sindicatura transforma. “A experiência é enriquecedora. Entendemos que não é o nosso ponto de vista que importa, mas sim nosso ponto de vista enquanto gestores, baseado em estudos ou evidências, então passamos a colher opiniões, a escutarmos moradores, prestadores, o pessoal da área técnica, e construímos um novo caminho”. Na relação interpessoal também há ganhos. “No dia a dia, começamos a entender melhor o próximo, percebendo, por exemplo, que por trás da implicância com um barulho tolerável pode haver um quadro de depressão, e a partir daí passamos a ver o outro
com mais compaixão, a sentir prazer em ajudar, buscando soluções”, diz a síndica do Siena Tower.
Já Piero cita o ‘poder transformador’ do síndico no sentido literal. Brinca que é obreiro, pois está sempre promovendo benfeitorias em prol do bem-estar dos condôminos e da valorização patrimonial. Cleonice acrescenta que é prazeroso, diante de obras, pegar na mão do morador e conseguir mostrar o que está sendo feito para tornar melhor o lugar que ele habita.
Por sua vez, Rosana destaca que o síndico é um agente de transformação em múltiplos aspectos, o que traz satisfação pessoal. “Na pandemia, fui procurada pela paróquia do bairro, que assiste entidades de vários bairros, para que o condomínio participasse de uma campanha de arrecadação de alimentos. Procurei envolver os condôminos e fizemos uma boa arrecadação. Um dos moradores doou uma tonelada e meia de alimentos e quando eu fui agradecê-lo, ele disse que só poderia contribuir por três meses, o que foi uma excelente notícia, visto que a arrecadação era só naquele mês. Esse condômino faz a doação até hoje, então imagine a quantidade de pessoas que estão sendo assistidas a partir de um engajamento iniciado no condomínio. Ser síndico é também ser porta-voz de ações que impactam positivamente a existência do outro”, finaliza.
PLANO DIRETOR, PARA ALÉM DA PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
Conheça o Plano Diretor, documento que orientará o condomínio para o futuro, com base nos anseios da coletividade e nas necessidades detectadas através de vistoria técnica
Por Luiza Oliva
MORADORES de São
Paulo e de outras grandes metrópoles brasileiras estão habituados à expressão Plano Diretor. Segundo o site da Prefeitura de São Paulo, o Plano Diretor Estratégico “é uma lei municipal que orienta o desenvolvimento e o crescimento da cidade até 2029. Elaborado com a participação da sociedade, o PDE direciona as ações dos produtores do espaço urbano, públicos ou privados, para que o desenvolvimento da cidade seja feito de forma planejada e atenda às
necessidades coletivas de toda a população, visando a garantir uma cidade mais moderna, equilibrada, inclusiva, ambientalmente responsável, produtiva e, sobretudo, com qualidade de vida.”
Ou seja, por definição, o Plano Diretor paulistano é uma diretriz que aponta para onde a cidade vai, de acordo com os desejos da população. E nos condomínios, você já ouviu falar de Plano Diretor?
Para Rosely Schwartz, coordenadora e docente dos Cursos de Extensão em Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP, o Plano Diretor, ou plano estratégico, deve ser embasado em um laudo técnico que indicará as prioridades para cada condomínio. “O documento deve traçar as ações da gestão a curto, médio e longo prazo, com base técnica. Isso não pode ser definido por um achismo do síndico e do conselho. O Plano deve ser um trabalho robusto, que começa pela contratação de um engenheiro que definirá prioridades,
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já que é um projeto estratégico para o prédio”, avalia Rosely.
Com o documento aprovado em assembleia, ficará claro para a coletividade condominial onde o síndico pretende agir. “Traçamos uma diretriz, um planejamento para o prédio, independente da mudança de síndico”, diz Rosely. Também serão definidas as verbas necessárias para as obras do Plano Diretor. “Quando o condomínio está constituindo um fundo com antecedência, recomendo que seja especificado como será aplicado esse valor. A destinação do dinheiro deve ser sagrada. O síndico não deve utilizá-lo para outro fim, a menos que uma assembleia autorize para alguma emergência”, sustenta a administradora.
Para Gabriel Karpat, professor e coordenador de curso de síndico profissional, o Plano Diretor é o planejamento das ações e políticas dentro de um condomínio. “A elaboração do Plano parte da identificação de todos os processos e necessidades e envolve torná-los mensuráveis e consequentemente gerenciáveis. A partir do diagnóstico da situação, o síndico apresenta uma estratégia de abordagem e execução compatíveis com a capacidade financeira e desejos daquela coletividade”, resume Karpat.
Ele completa que uma antiga técnica de gerenciamento de projetos, chamada PDCA (sigla em inglês para Plan, Do, Check, Act, ou em português, Planeje, Faça, Revise e Aja), é sempre atual e presente na elaboração e gerenciamento dos planos. “Recomendo inicialmente identificar e mapear todos os processos dentro das edificações. Posteriormente, apresentar e discutir com os maiores interessados, os proprietários, já que estamos falando do patrimônio de todos e sua valorização, ou de impedir sua deterioração”, sustenta.
De acordo com Gabriel Karpat, podem ser realizadas reuniões formais ou informais com moradores para identificar os anseios da comunidade. “Depois, deve-se passar para o início da elaboração do Plano com o Corpo Diretivo. Mas é preciso reforçar que todo plano precisa ser periodicamente revisto e ter seus rumos corrigidos. Não é apenas a criação do Plano Diretor, é preciso permanentemente monitorá-lo”, diz. São inúmeras as ações e obras que podem fazer parte de um Plano Diretor. Karpat cita como exemplo a criação de espaço para a terceira idade, implantação de coleta seletiva, implantação de academia, aquisição de sistema mais moderno de controle de acesso nas portarias, de geradores e outros equipamentos de interesse coletivo, previamente identificados e priorizados. “Até mesmo, pode ser feita a adaptação do Regimento Interno para atender as novas demandas do condomínio”, pontua.
RUMO AO FUTURO
Rosely Schwartz acrescenta que o Plano Diretor é uma iniciativa que projeta o condomínio para o futuro, o que inclui obras extraordinárias. “A previsão orçamentária que aprovamos em assembleia destina-se às despesas ordinárias. O síndico precisa explicar aos moradores que
ele não faz obras que não estão no orçamento. Orçamento é para pagar funcionários, água, luz e a manutenção dos contratos básicos do condomínio. Não é para fazer benfeitorias, elas precisam ter um valor de rateio a mais que não está previsto na ordinária”, diz Rosely, complementando que esses conceitos, aparentemente simples, muitas vezes são desconhecidos pela comunidade condominial. Ouvir os moradores é essencial quando se trata de planejar. “Assim eles se sentem integrados e as decisões não são tomadas só pelo síndico, o conselho e seus amigos”, acredita Rosely, que sugere pesquisas e enquetes feitas por ferramentas como Google Forms e SurveyMonkey, ou enviar questões pelo grupo de transmissão do WhatsApp. Mas ela recomenda que o síndico tenha o cadastro atualizado com o e-mail dos moradores para melhor organização das pesquisas.
Com experiência de mais de 25 anos, o síndico profissional Orlando José da Silva sempre faz pesquisas com os moradores quando assume um condomínio. Mantém plantões de atendimento, em alguns prédios semanalmente, em outros a cada 15 dias ou mensalmente. “Procuro envolver os condôminos para conhecer questões não só internas, mas de convivência no próprio bairro. Não basta só ser administrador”, relata. Orlando tem percebido uma grande demanda por serviços nos prédios, como feiras, eventos e mercadinho. “Moradores buscam segurança, mas com conceito de vila. Eles não se preocupam com obras estruturais. Confiam e querem que o síndico e a administração resolvam”, resume Orlando.
e
“SOU UMA SÍNDICA LEOA, LUTO PELO MEU CONDOMÍNIO”
Eliane Rasquel, 53 anos, um AVC e muitas vitórias
“EM OUTUBRO, a Nala, minha filha de quatro patas, fez cinco anos, o que é muito significativo porque ela quase nos deixou. Nala ingeriu petiscos contaminados,daquelesquelevaramvárioscãesaóbitoem setembro de 2022. O tratamento que a salvou custou R$ 60 mil; meu esposo e eu iríamos pagar tudo, claro, mas com muito esforço, porém recebemos ajuda para comporovalor.Semquesoubéssemos,oscondôminos do Collina Parque dos Príncipes, zona oeste, onde sou moradora e síndica, organizaram uma vaquinha. Essa iniciativa me emocionou tanto, até porque uma das minhas ações, desde que assumi a gestão, foi estimular a todos em prol de um Collina mais humano e acolhedor. AlémdoCollina,nosúltimostemposfaçoagestãode doisedifíciospequenos,eaosfinaisdesemana,adeum condomínio popular – deste, sem cobrar nada. Mas as grandesdemandasadvêmdoCollina,condomínio-clube, comseistorres,448unidades,egigantescaáreadeconvívioelazer.Aliaprendianegociarosmelhorescontratos, acobrarqualidadenosserviçosexecutados,eabatalhar pelaaprovaçãodeobrasparaevitardesvalorização. Sou uma síndica leoa, luto pelo meu condomínio.
Semprefuiintensaeobstinada,venhodeumafamília simples e sei o valor do dinheiro. A minha mãe revendia produtos por catálogos (Avon e De Millus) e dedicava seusmomentoslivresàsaçõessociaisemPirituba,onde morávamos.Omeupainãocursouoensinomédio,mas erainteligenteetrabalhavanacontabilidadedoCarnêdo Baú. Ele permaneceu 38 anos no Grupo Silvio Santos e ajudou a criar a Tele Sena.
Quando eu tinha 12 anos, o meu pai reuniu a família e disse: ‘Hoje eu recebi uma proposta para ganhar
Eliane
a border collie Nala: amor incondicional
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Almir Almeida
SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
um milhão e recusei porque teria de fazer algo ilícito em troca. Mas estou em paz! Nunca peguem o que não for de vocês. E o que for de vocês, se possível repartam com outros’. Meus três irmãos e eu construímos nossos caminhos guiados pela honradez. Todos estudamos em escola pública, cursamosfaculdadeeseguimosemfrente.SouPedagogaePsicopedagoga de formação, mas fiz tantas coisas.
Comecei a trabalhar aos 19 anos, após ser aprovada em concurso público para um cargo administrativo no Pinel. Sofri demais vendo a situação dos internos no manicômio, sem que eu pudesse fazer nada para amenizar aquelarealidade.Paranãoadoecer,pediparasair.Emparaleloàfaculdade, eu fazia um curso de secretária e ingressei nessa função em uma fabricante demóveisplásticos.Achefianotouminhahabilidadecomoscomputadores e me transferiu para a área de tecnologia. Trabalhei neste setor na FEPASA, meu emprego seguinte.
Em meados de 1990, me tornei professora na escola de computação DataCenter.AescolafechoueconseguitrabalhonoGrupoImarés,atuando com suporte tecnológico. Ali conheci o Luiz Fernando, um nerd, e estamos casados há 26 anos. Durante a gestão de nosso filho, Henrique, parei de trabalhar, pois tive gravidez de risco.
Em2002,abriumaescoladeeducaçãoinfantil.Aescoladeudinheiropor um tempo, mas precisei fechá-la 14 anos depois. Levei incontáveis calotes, meafeiçoavaaosalunosenãocobravaospais.Foraque‘assumi’aeducação de algumas crianças carentes, dando estudo, alimentação, uniforme e material. Mas disso eu não me arrependo porque elas me agradecem até hoje e eu agradeço a Deus pela oportunidade que tive de ajudá-las.
Assim que encerrei as atividades educacionais, meu marido perdeu o emprego. Nessa ocasião, abriu uma vaga na administração do Collina, me candidateiefuiaceita.Comeceiaterprazeremmeenvolvercomadinâmica do condomínio em que eu morava há cinco anos e também me tornei conselheira.Jáenquantoassistenteadministrativa,passeiaouvirosmoradores. Por sua vez, eles insistiram para que eu me candidatasse à síndica ‘porque as coisas tinham começado a fluir’.
Na assembleia de eleição, em 2017, venci com ampla vantagem, fato queserepetirianaseleiçõesseguintes.Emmeuprimeiroanocomosíndica, resgatei 1 milhão e 52 mil reais de inadimplência; havia moradores devendo a cota desde 2013, porém eu não era mais ingênua como na época da escola infantil. Usei de muito didatismo para explicar que o não pagamento impacta na coletividade e dei plantões à noite para atender inadimplentes quenãopudessemmeprocurarduranteodiae,emcasospontuais,acionei o jurídico. Valeu a pena.
Eugostodeconvivercomgente,deconversar,deensinar,deapresentar tudo o que vem sendo feito e o que ainda podemos fazer pelo condomínio. Sinto orgulho em ter contribuído para conscientizar os condôminos de que eles também são responsáveis pelas áreas comuns, pois representam o quintal deles. Também lutei contra a cultura da arrogância de novos ricos no trato com os colaboradores.
Hoje, o condomínio está organizado, harmônico e florido; o paisagismo original não previa quase flores, porém induzem ao bem-estar. Tanto que criei umprojetode‘plantio’deorquídeasem árvores, voltado à terceira idade. E, na pandemia, ajudei a formar uma equipe de voluntariado com profissionais da saúde, moradores do condomínio, para que os idosos tivessem terapia em grupo.Afasedoisdesseprocessoconsistiu em envolvê-los em arteterapia, no ateliê do condomínio.
Osíndicoqueenfrentouapandemia está apto a gerir qualquer condomínio. No meu caso, manter 1.350 pessoas confinadas em suas unidades foi bem desafiador, assim como cumprir protocolos sanitários com o máximo rigor, gerenciar horários em que vizinhos podiam ou não fazer obras, ou lidar com o aumento exponencial de deliveries. Trabalhei três vezes mais, inclusive porqueaproveiteioesvaziamentodasáreas comunsparareformarapiscina,campo de futebol e quadra poliesportiva. Ainda faziasopasparalevar‘umconforto’aos moradores doentes.
Engordei 40 quilos e tive um AVC em junho de 2021. Graças a Deus, não houve sequelas. Precisei repousar, não porvontadeprópria,masatendendoaum apelo do meu filho para que eu seguisse ordens médicas. Ele me fez ver que era preciso pensar em mim. E, assim como cuidei de tanta gente, fui recompensada, poisconselheiros,entreoutros,cuidaram bemdocondomínioatéquemerestabelecesse.Atualmenteprocurotiraralgumas horas do dia para mim, faço academia e ainda preciso eliminar 22 quilos. Mas eu continuo tão envolvida com o Collina quanto antes. Apenas descobri que não sou a Mulher-Maravilha.”
Eliane Rasquel, em depoimento a Isabel Ribeiro
PLENA RECUPERAÇÃO
Por Isabel Ribeiro
ESTÁ NA DÚVIDA
A ardósia no salão de festas do Edifício Jamanari ganhou vida nova, assim como o granilite no corredor do Edifício Bienal
entretrocarourestauraropisonocondomínio? Pois empresas de tratamento apontam na opção por esse serviço, como: ausênciadequebra-quebrapararemoçãodopisoantigo;menoscustoetempo de obra; e contribuição com a natureza por evitar geração de resíduos. Outra contribuição ambiental é que depois de polido e impermeabilizado, basta um pano úmido (água e sabão) para deixar o piso limpinho, o que reduz o consumo de água no procedimento.
Síndico do Edifício Jamanari, na Vila Andrade, zona sul, Fernando Santoro conta que o condomínio pensava em abrir mão da antiga ardósia verde do salão de festas. Porém, a questão do impacto ambiental, aliada à real perspectiva de recuperação do piso, contou a favor de mantê-la. “O chão estava manchado, encardido e havia pedras quebradas. Pensamos em trocar a ardósia por granito ou porcelanato imitando granito. Ainda bem que mudamos de ideia porque o piso tratado ficou novo, com o mesmo brilho de 35 anos atrás”, diz Fernando. No Edifício Bienal, na República, o síndico Ênio Cardia conta que existe a preocupação em manter características da construção de 1958. Até mesmo quando foi preciso trocar o piso do hall, o novo piso respeitou os tons dos cacos de mármore do anterior, e as laterais, que originalmente eram em granilite amarelado, foram reproduzidas em cor parecida. Já no corredor do primeiro andar, o granilite original foi recuperado. Nos corredores dos demais andares, recobertos com pastilhas pequenas, Ênio pretende optar pelo tratamento de piso. “Gostaríamos de preservar as pastilhas, elas fazem parte de um conceito, remetem à fachada do edifício”.
“O polimento recupera o brilho de pisos de pedras naturais. Mas hoje, com tecnologia proveniente dos EUA e China, conseguimos polir até porcelanatos.” (Silvio do Carmo, diretor comercial, Pollux Polimentos)
PRÓXIMA EDIÇÃO: COBERTURA
MODERNIZANDO INSTALAÇÕES
Por Isabel Ribeiro
Ana Carolina: empenho na troca de prumada do edifício (ao lado)
SEMPRE que assume a gestão de um condomínio, Ana Carolina Rodrigues logo verifica se as instalações de gás natural estão de acordo com normas técnicas da ABNT, instruções técnicas do Corpo de Bombeiros e se a manutenção preventiva está a contento. Isto porque “são importantes medidas na prevenção de acidentes, além de serem requisitos para renovação do AVCB”, diz a síndica profissional. Porém, em um condomínio da década de 1980, ela se deparou com um processo de modernização inconcluso.
No condomínio de 14 andares e 42 unidades, na Vila Nova Conceição, zona sul, havia sido executada apenas a troca da prumada do lado par, cinco anos atrás. Naquela etapa, foi instalada uma nova prumada, de material multicamada, nafachadaexternadoedifício,einutilizadaaantiga,deferro,embutidanaparede. “Porém,atubulaçãoqueabasteciaoladoímparnãofoitrocada,mesmohavendo muita corrosão, o que poderia originar furos e vazamento de gás”.
AnaCarolinacontaqueocondomínioapresentavainadimplêncianacasados 30%. Assim que colocou as finanças em ordem, pôde aprovar a segunda etapa damodernização.Oserviço(substituiçãodeprumadaemedidores)foiexecutado em45dias,entregueemsetembrode2022,ecustouR$80.900.Oscondôminos optaram pela tubulação multicamada (ou PEX), usada na Europa há mais de 15 anos na condução de gás natural. “Ferro não se usa mais nas tubulações, e se fosse de cobre, gastaríamos quase o dobro”, diz a gestora.
Asíndicaobservaqueessematerialatendeespecificaçõesnormativas,sendo considerado seguro. É composto por uma camada de polietileno sobreposta por alumínio, que por sua vez, recebe uma camada de polipropileno e proteção UV. “Em geral a tubulação é amarela, mas pode ser pintada no tom da fachada para ficar mais discreta e uniforme”. Se a fachada for branca, no entanto, Ana Carolina acrescenta que existem tubos dessa cor.
“O Brasil já usa a tubulação multicamada há 10 anos. Esse material é homologado pela Comgás, é seguro e tem durabilidade. A relação custo-benefício é excelente.” (Fábio Luís Baptista da Fonseca, engenheiro da FDL Instalações)
PRÓXIMA EDIÇÃO: FITNESS: EQUIPAMENTOS, PISOS E ACESSÓRIOS
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Leonardo Rodrigues
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MEDIDAS PREVENTIVAS
Prover tecnologia aos acessos do edifício, promover palestras com policiais e participar de programas comunitários de segurança são estratégias contra a criminalidade
Por Isabel Ribeiro
HÁ POUCO tempo, um condomínio com 40 unidades e portaria autônoma, em Santana, zona norte, foi invadido. O acesso se deu por meio de tag perdida por uma moradora. Para evitar que algo semelhante se repita, o condomínio está implantando controle de acesso com reconhecimento facial, conforme relata o síndico profissional Inagê Costa Porto.
O gestor comenta que a tecnologia de detecção facial foi aprimorada e hoje oferece resultado superior ao das primeiras versões. “Atualmente, temos mais confiança em adotar a biometria facial”, diz o síndico, ressaltando que o método ainda traz conforto para os condôminos ao eliminar a necessidade de digitar senhas ou carregar chaveiros de proximidade para ingressar no prédio. Além do condomínio de portaria autônoma, Inagê estuda implantar a tecnologia que faz leitura dos traços de rostos humanos em mais três residenciais recém-entregues, todos com portaria física, pois o sistema é um suporte ao trabalho do porteiro, reconhece o gestor: “Em condomínios grandes ou com alta rotatividade na portaria, e acessados por tag, existe brecha na segurança, porque com esse dispositivo, o meliante poderá entrar como se fosse um
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DICA / SEGURANÇA
morador”. Por outro lado, havendo leitor facial, a própria presença do equipamento desestimula o mal-intencionado, acredita o síndico. “Mas, se ainda assim, ele tentar encarar o monitor, a não identificação chamará a atenção da portaria, que o interpelará”, fala o gestor.
Habituado com implantações de condomínios, Inagê aponta uma vulnerabilidade nos prédios novos. “As construtoras entregam condomínios convencionais com poucos itens de segurança, como um interfone na entrada social, outro na de serviço, e portão de garagem automatizado, que vem com um sistema de acionamento remoto muito simples, fácil de clonar”, relata.
Para afastar o risco, o síndico recomenda a substituição imediata do acionamento do portão via controle remoto por uma versão anticlonagem ou por sistema de tag veicular. “Muitos questionam o porquê de trocar o controle novinho que a construtora entregou. Não seria um gasto? Não, é um investimento na segurança”, sentencia.
Fora investir em equipamentos, Inagê pondera que há mais para se fazer pela segurança das edificações. “Eu participo de vários grupos do Vizinhança Solidária, onde me informo sobre novos tipos de ações criminosas e compartilho com as empresas terceirizadas e portarias”, conta o síndico, mencionando o programa de prevenção instituído pela Polícia Militar do estado de São Paulo. Também conseguiu levar policiais para palestrarem em seus condomínios. “É uma ação de segurança e cidadania, os moradores passam a entender o dia a dia da polícia e percebem, por exemplo, que não faz sentido acioná-la por um barulho em frente ao prédio, se já sabem que será passageiro. Uma viatura poderia deixar de atender uma ocorrência grave por conta desse chamado”.
Síndico profissional desde 2016, Valdir Cardoso de Barros participa das reuniões de um dos Consegs (Conselho Comunitário de Segurança) da zona oeste, não na condição de gestor condominial, mas de morador do seu bairro. “No Conseg, não interessa se você é síndico, o que dá resultado na busca de soluções é o número de pessoas que se manifestam contra uma situação, como uma onda de assaltos em determinada rua”, esclarece.
Valdir afirma que seria de suma importância ter a massa condominial nas reuniões do Conseg, debatendo problemas de segurança em suas respectivas regiões. “Reconheço, porém, que é improvável que isso venha a acontecer. As pessoas são individualistas, nem do treinamento da Brigada de Incêndio, dentro do próprio condomínio, os moradores querem participar”, lamenta o síndico da zona oeste.
“Otimizar a segurança do condomínio é imprescindível. Os automatizadores ultrarrápidos para portões de garagem possuem tecnologia patenteada, considerada a mais rápida do mundo, o que confere mais proteção aos moradores.” (Samuel Peres, CEO da PPA)
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DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO? ENTENDA POR QUE E COMO OCORRE
DESTITUIÇÃO de síndico é uma situação extremamente delicada que poderá ser enfrentada por quem exerce a função de modo orgânico ou profissional, sendo necessário compreender os principais aspectos que influenciam legalmente tal medida. Aperdademandatopodeocorrerdesde quesejacomprovadoqualquerdostrês elementosprescritosnoroldoart.1.349 do Código Civil. São ele: (i) a prática de irregularidades; (ii) não prestação de contas; ou (iii) não administrar convenientemente o condomínio.
Quando falamos sobre a prática de irregularidades nos condomínios, avaliamos objetivamente as atividades dosíndicodeacordocomaConvenção Condominial e o Regimento Interno, bemcomodemaisnormaselegislações vigentes, que deverão ser observadas pelo síndico durante o período de sua gestão, já que este caso se aplica a quem administra o condomínio em desacordo com tais preceitos.
Jácomrelaçãoàprestaçãodecontas, é de conhecimento comum que o síndicoobrigatoriamenteprecisaprestar contasemtrêshipóteses:(i)sempreque
Por Thiago Badaró
exigido, (ii) à assembleia e (iii) anualmente na assembleia ordinária.
A terceira hipótese de destituição está na administração de forma não conveniente, sendo este um dos temas mais subjetivos nas hipóteses de destituição trazidas pelo Código Civil, uma vez que precisa ser apurada de forma criteriosa para comprovar se, de fato, a administração não atende aos interesses dos moradores.
Oprocedimentobásicoparaadestituiçãoéochamamentodaassembleia por ¼ dos condôminos, por meio de lista para a convocação com assinatura dos moradores, lembrando que algumas decisões permitem que os inadimplentes possam convocar tal assembleia, mas não poderão estes participar ou votar na reunião.
Além disso, a assembleia deverá ser convocada por meio de edital com assuntoespecíficoerespeitoaoprazodeconvocaçãoprevistonaConvenção, conjuntamente com a lista de assinantes, requisitos imprescindíveis a serem observados, assim como o direito de defesa do síndico na assembleia.
Com relação ao quórum, o Tribunal de Justiça de São Paulo, em seus vários julgados, reconhece que para a destituição é necessária a deliberação da maioria absoluta dos membros presentes na assembleia. Importante considerarmos que quando não respeitado os requisitos de convocação da assembleia, esta poderá ser considerada nula, mediante ação judicial, possibilitando que o síndico realize a reintegração de posse do cargo, além da aplicação de efeitos adicionais.
Por fim, é necessário observar que a destituição poderá ter reflexos para o síndico destituído, já que, a depender do caso, as práticas elencadas no Código Civil podem trazer prejuízos ao condomínio, nascendo então o dever do antigo gestor de reparar danos causados. Os reparos poderão ser financeiros, como a restituição de valores, ou por meio da obrigação de realizar determinada ação em favor do condomínio. Vale reforçar que esse reflexo pode prejudicar de forma igual o síndico morador e o síndico profissional.
THIAGO BADARÓ
Advogado especialista em Direito Condominial. Pós-graduado em Direito Tributário, Processual, Cível, Contratual e Imobiliário. Professor na Escola Superior de Advocacia – ESA OAB/SP, articulista e palestrante.
