Caro Síndico!
A retomada segura e consciente, determinada pelo Governo do Estado de São Paulo para o período de 17 de agosto a 1º de novembro de 2021, cria expectativas pela reabertura geral das áreas comuns nos condomínios, incluindo festividades, como a do Dia da Crianças e Halloween, já no próximo mês. Gestores e administradoras resolveram disparar enquetes entre os moradores para balizar as decisões, sempre reforçando que se manteve a obrigatoriedade do uso de máscara, o veto à aglomeração e a recomendação de distanciamento de 1 metro entre as pessoas para evitar o contágio da Covid-19.
Uma das reportagens desta edição apresenta um termômetro de como poderá ser o último trimestre do ano nos condomínios. O mais provável, de acordo com síndicos e educadores esportivos entrevistados, é que se promova uma agenda ainda adaptada, que atenda aos protocolos de saúde. Quanto aos espaços, alguns condomínios estavam com a academia, brinquedoteca, playground e quadras praticamente liberados em agosto passado. Entre estes, muitos promoveram colônia de férias para a garotada no mês de julho. Outros, no entanto, depois de ouvirem os moradores, mantiveram a necessidade de reserva prévia para o uso de alguns ambientes fechados.
As consultas são importantes porque refletem o perfil de cada empreendimento, bem como a posição da maioria, além de respaldarem a decisão do corpo diretivo. Afinal, o condomínio representa o compartilhamento dos interesses comuns dos coproprietários, que devem estar amparados em leis, regulamentações e normas que favoreçam a racionalidade, objetividade e lisura das ações.
Nesse sentido, a Direcional Condomínios destaca na capa desta edição o tema da gestão financeira e administrativa do patrimônio desses coproprietários. O comprometimento dos síndicos com a administração do prédio pressupõe cuidar de cada centavo recolhido da taxa condominial de maneira que esse recurso tenha um destino certo, justo, honesto e transparente, sempre em prol da manutenção, segurança e valorização patrimonial. É preciso fechar os ralos (literais e figurativos) por onde vaza o dinheiro dos condôminos, garantindo que os recursos cheguem aonde precisa. O texto destaca experiências inequívocas de que é possível mudar a história de um condomínio com uma boa gestão do seu dinheiro.
As demais reportagens da edição acabam trazendo, inclusive, mais exemplos de como recursos bem administrados resultam em modernização (elevadores), benfeitorias (playgrounds e brinquedotecas), segurança patrimonial e serviços aos condôminos (atividades esportivas, eventos etc.). Elas carregam ainda a mensagem de que com trabalho de qualidade, comprometimento e transparência é possível transformar o lugar onde vivemos!
Boa leitura.
ABRAÇO, Rosali Figueiredo (Editora)
Seção Tira-Teima:
Quem paga as contas extras do prédio na locação por temporada?
Serviços ao Síndico: Paisagismo ganha status como aliado da saúde e bem-estar
Artigo: Coleta de lixo nos residenciais gera direito ao adicional de insalubridade?
Dica: Elevador – Como garantir um bom desempenho pósmodernização
Dica: Segurança – Controle de acesso: Da portaria virtual à blindagem da guarita
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Informe
Publicitário: Seciesp
Capa: Menos gastos correntes, mais investimentos & A valorização do condomínio
Administração: Atividades Esportivas & Eventos: Pela retomada segura
Dica: Playground & Brinquedoteca –Renovação na reabertura das áreas comuns
Coluna: Campanhas de doação e eventos comemorativos, como organizar?
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Tiragem auditada por
A CIDADE de São Paulo já tem prédios lançados com unidades exclusivas e separadas para a locação por temporada, outros, no entanto, não têm essa previsão em Convenção. Nestes casos, como se divide a conta dos serviços extras, como a do concierge, que cuida, entre outros, da recepção aos locatários em trânsito? O síndico profissional Alessandro Paris aborda a questão na entrevista a seguir.
1 - TODOS DEVEM DIVIDIR OS CUSTOS DO CONCIERGE?
Importante verificar se a Convenção condominial trata do assunto e, se assim for, ela deverá ser seguida. O papel do concierge difere das funções do gerente predial ou zelador, mais voltados à conservação do empreendimento. Já o concierge é conveniente ao condomínio ao assumir a gestão da agenda de uso dos espaços e a organização de check in e check out nos prédios com vocação para o serviço de hospedagem por curta temporada. Ele pode ser um tremendo diferencial para esses condomínios, mas a descrição de cargo e a escolha do profissional devem ser cuidadosamente observadas para que os condôminos sintam esse diferencial. Entendo que todos podem dividir essa conta por se beneficiarem do trabalho do concierge, sem contar que isso traz enorme valorização ao empreendimento. De qualquer maneira, caso nada esteja previsto na Convenção, é fundamental que o condomínio convoque uma Assembleia Extraordinária com pauta específica para deliberar sobre o assunto.
ALESSANDRO PARIS
2 – QUEM NÃO USA NÃO QUER PAGAR, ESTÁ CERTO?
O rígido controle orçamentário é premissa básica para qualquer síndico, assim nenhuma prestação de serviço deve ser acrescida na conta ordinária se não trouxer benefícios reais para o condomínio. Pode ser uma opção do condômino não utilizar determinado serviço, mas o benefício que este traz tem que estar à disposição de todos e, dessa forma, mesmo que opte por não usufruir do que o condomínio oferece, este proprietário e todos os demais são beneficiados pela valorização e conservação do patrimônio. (Edição R. F.)
Síndico profissional e gestor de negócios imobiliários, foi executivo em empresa multinacional e fundou a AP Smart – Property Management. Mais informações: contato@apsmart.com.br.
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Rosali
Figueiredo
No 21 de setembro é Dia Nacional de Luta das Pessoas com Deficiência. Você sabia que no Brasil há mais de 45 milhões de pessoas com alguma limitação?
O artigo 119 do Estatuto da Pessoa com Deficiência, atual Lei Brasileira de Inclusão, determina que no caso da instalação de novos elevadores ou da troca dos existentes, os condomínios devem atender as normas técnicas de acessibilidade.
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) também estabelece especificações.
• Pelo menos um dos elevadores deverá ter cabine que permita acesso e espaço para a movimentação de pessoa com deficiência.
• As portas precisam permitir a passagem de cadeira de rodas e devem ser automáticas, evitando assim que o usuário tenha que abri-la.
• O tempo de abertura também deve variar entre 5 e 15 segundos, e deve haver botões de controle dentro da cabina.
• Deverá estar sinalizado em Braille em qual andar da edificação a pessoa se encontra próximo às botoerias.
• Piso antiderrapante, sinalização adequada e alarmes sonoros também podem ser úteis, bem como piso podotátil, para guiar deficientes visuais ao longo de passagens ou orientá-los até a saída do ambiente.
• O mercado nacional oferece plataformas modernas e adequadas para o transporte de pessoas com deficiência.
Condomínios com elevadores antigos, lançados antes das normas, devem adequar os elevadores na medida do possível.
O Seciesp oferece consultoria para esclarecer dúvidas sobre a lei e sobre os aspectos técnicos em elevadores, conte conosco.
SERVIÇOS AO SÍNDICO
PAISAGISMO GANHA STATUS COMO ALIADO DA SAÚDE E BEM-ESTAR
Os condomínios valorizam cada vez mais seus espaços verdes e naturais, procurando desta forma estimular o vínculo dos moradores com o ambiente coletivo, combater o estresse e proporcionar-lhes tranquilidade e conforto.
Por Rosali Figueiredo
MORADOR, empresário e síndico há cerca de 15 anos do Condomínio Piatã, localizado em Higienópolis, região central de São Paulo, Jack Strauss circula com orgulho pelas áreas térreas do residencial, mostrando diferentes espaços de jardins e de convivência. Ele recebe pela primeira vez a reportagem da Direcional Condomínios, acompanhado do conselheiro e morador Vagner Rubira Bomfim, do zelador Paulo Salermo e do engenheiro agrônomo Maier Gilbert. Todos têm deixado a sua marca nas áreas verdes locais, que representam um dos pilares da proposta de humanização que o síndico procura desenvolver no Piatã.
“Quando assumi, nossa área térrea era um deserto, o jardim do fundo estava abandonado. Uma das minhas primeiras ações foi no paisagismo, porque isso traria um impacto mais imediato para a mobilização dos moradores, demonstrando a eles que o prédio poderia ser humanizado”, lembra o síndico. Edificação
O síndico orgânico Jack Strauss (à esq. na foto) e o conselheiro Vagner Rubira Bomfim: Paisagismo integra proposta de humanização dos espaços térreos do condomínio (à dir., uma das áreas para descanso do morador)
do final dos anos 70, projetada pelo arquiteto João Kon, o Piatã possui duas torres e 64 unidades. Na última década, teve grande parte das áreas comuns modernizadas, desde a fachada da frente (gradis, guarita, calçada externa, jardins, luminotécnica etc.) à parte das piscinas, reconstruídas e acrescidas de um espaço gourmet e uma área de estar. Os jovens ganharam um lounge e os adultos um ambiente para trabalhar, contíguo ao salão de festas (no 1º andar, também modernizado). As intervenções deram resultado, já que o térreo do condomínio se parece hoje com uma verdadeira praça.
REPAGINAÇÃO
A configuração atual do paisagismo tem a assinatura do engenheiro Maier Gilbert, conta com o suporte do síndico Jack Strauss e do conselheiro Vagner Bomfim, e a conservação está a cargo do zelador Paulo Salermo. Segundo o engenheiro, o projeto original da edificação já favorecia o paisagismo, “com canteiros pré-definidos” (essa é uma das marcas do falecido arquiteto João Kon). Mas foram necessários ajustes, como a remoção de espécies de grande porte na parte interna do condomínio (duas paineiras, cujas raízes estavam afetando um prédio vizinho, e um fícus) e de outra árvore na calçada, com as devidas compensações ambientais.
O engenheiro Maier orienta que o paisagismo deve respeitar as características das plantas, como o porte, a sua adequação ao clima, ao sombreamento, à incidência do sol e à estrutura da edificação, especialmente a presença de lajes. Considerando esses pré-requisitos, é possível harmonizar os espaços dos prédios com as condições biofísicas das espécies e as expectativas do condomínio, introduzindo-se, por exemplo, setores de floresta, de árvores frutíferas
Fotos Rosali Figueiredo
SERVIÇOS AO SÍNDICO
e ornamentais, como ocorreu no Piatã. É preciso também observar a profundidade de terra que uma superfície sobre laje comporta, bem como se existe um sistema adequado de drenagem. Por fim, em uma dica valiosa, mas pouco lembra-
da, o engenheiro agrônomo diz que “todo projeto de paisagismo deve pensar no seu resultado em 50 anos, ou seja, já estabilizado, de forma que não haja sobreposição de espécies”, entre outros problemas que podem ser gerados com o tempo. No caso das paineiras removidas, além dos danos físicos que causaram ao vizinho, a copa de uma invadia a da outra, gerando confusão visual e atrapalhando a “contemplação”, ilustra Maier Gilbert.
“Caminho dos pés descalços”: O espaço verde da imagem ao lado fica próxima ao playground do Condomínio Piatã e foi reservado para as crianças, para que possam ter uma experiência sensorial com a natureza
JARDINS BEM CUIDADOS REVELAM EMPATIA E ZELO COM O CONDOMÍNIO
As obras de acessibilidade e modernização da fachada da frente do Condomínio Giardino Di Verona, no Campo Belo, zona Sul de São Paulo, foram destaque na revista Direcional Condomínios de agosto passado. O edifício volta a esta edição por outra iniciativa que também transpira empatia: Um morador do prédio, Sr. João Jorge, é quem tem desenvolvido as propostas de tratamento e revitalização dos jardins, canteiros e vasos do residencial. Quem relata a história é o síndico morador Fauzi Timaco Jorge. João preferiu não dar entrevista e deixar a tarefa para o gestor. Com 26 anos de vida e 28 apartamentos, o Giardino vem passando por inúmeras intervenções de manutenção e modernização de suas instalações, mas a jardinagem andava abandonada, observa o síndico, que assumiu a gestão do prédio em 2019. Por isso a iniciativa
Síndico Fauzi Timaco Jorge: Canteiros e vasos revitalizados sob a coordenação de um morador
de renovar o paisagismo. “O morador João Jorge praticamente coordenou todo o trabalho, foi atrás da compra dos insumos e convenceu a Comissão de Obras a investir neste setor. Vários moradores já se manifestaram positivamente sobre a obra e o paisagismo, que geram uma sensação de zelo, a percepção de que o condomínio está sendo cuidado”, analisa. Os trabalhos envolvem a limpeza dos excessos de plantas com a harmonização dos canteiros, tratamento da terra, plantio de flores, como a ixora (arbusto multicolorido), forração com argila, cascalhos e pedras. Como o condomínio herdou inúmeros espécimes de arecas em seu projeto original, uma palmeira de raízes agressivas para a tubulação, Fauzi Jorge diz que o objetivo é substituí-las futuramente. (Por R.F.)
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Rosali
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PAISAGISMO, SAÚDE MENTAL & BEM-ESTAR: “SOMOS AMIGOS E PARTE DA NATUREZA”
Diferentes aspectos são propícios ao conforto ambiental e humano e, em consequência, à saúde mental, afirma a arquiteta Eleonora Zioni, especializada em Arquitetura para Saúde e Sustentabilidade, com mestrado pela Universidade de São Paulo e coordenadora dos cursos de pós-graduação de Arquitetura Hospitalar do Hospital Albert Einstein. No caso do conforto ambiental e humano, entram características térmicas, acústicas, lumínicas, a paisagem, o cenário visual dos ambientes,
além da ergonomia e dos odores, enumera a especialista. “Por exemplo, conseguir visualizar o céu e o verde é algo importante para as pessoas por lembrá-las que todos somos parte da natureza. É um aspecto da biofilia, somos amigos e parte da natureza, quanto mais próximos, melhor nos sentiremos. Precisamos disso.
Há um movimento internacional em prol de edificações saudáveis, que surge como uma resposta aos edifícios doentes dos anos 80, nos quais as janelas não abriam e havia poucos espaços verdes.”
No caso da saúde mental, Eleonora Zioni observa que ela está diretamente ligada aos estímulos físicos, como o conforto ambiental (destacado acima), e os sociais, que os moradores recebem e que são responsáveis pela sensação de sinergia com o lugar. “A percepção pessoal de bem-estar é que ajudará a promover a saúde dos indivíduos, incluindo a saúde mental. Os ambientes moldam o nosso comportamento e podem ajudar na criatividade, na empatia. Cabe aos condomínios estimularem a saúde, pois ao criarem boas memórias, marcam as pessoas pela emoção.” Ponto para as áreas dotadas de paisagismo! (Por R.F.)
Rosali
TENDÊNCIA - Hortas, árvores frutíferas, ervas medicinais, aromatizantes e até “hospital” de recuperação das plantas dos condôminos ajudam a compor a paisagem verde atual nas edificações, como no Línea Perdizes, administrado pela síndica orgânica Sandra Bernardino de Seixas (na foto à esq., o canteiro de lavanda do prédio). Também no Condomínio Quatro Estações Alto da Lapa foi reservada uma área destinada para o tratamento dos vasos dos moradores, iniciativa da síndica Marília de Oliveira. (Por R.F.) Foto
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MENOS GASTOS CORRENTES, MAIS INVESTIMENTOS: PELA
VALORIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO!
Com melhor gestão da conta ordinária, síndicos ampliam a disponibilidade de caixa para investirem em manutenção, modernização e benfeitorias nos condomínios. Estratégia cessa desperdícios, gera novas economias, mais segurança e bem-estar aos moradores, além da valorização imobiliária.
Por Rosali Figueiredo
Síndica Rosana Nicchio: Economia imediata de R$ 1 mil por mês com o fim de contratos sem utilidade ou carregados de vícios
NOVENTA DIAS
de-
pois de assumir a gestão de seu terceiro condomínio na zona Norte de São Paulo, a síndica profissional Rosana Nicchio já contabilizava a economia de cerca de R$ 1 mil em gastos ordinários mensais, somente com a organização, revisão e/ou rescisão de contratos de manutenção rotineira. Um deles previa cuidar de aparelhos de radiocomunicação que já não estão mais em uso. Também havia orçamento de reparo desnecessário de uma bomba com valor 100% acima da média de mercado, somado a um contrato de manutenção 30% mais caro que o atual parceiro está cobrando do condomínio.
Por outro lado, neste residencial de duas torres e 32 unidades, onde Rosana começou a atuar em maio deste ano, há pelo menos 80 pendências de manutenção que exigem solução rápida, segundo o resultado de uma vistoria geral das instalações
contratada pela síndica, que agora pretende promover uma inspeção predial. Portanto, se vazou dinheiro de um lado, faltaram investimentos em outros, principalmente de manutenção preventiva e corretiva.
É preciso enxugar com foco na qualidade e eficácia para conseguir fazer os investimentos necessários, observa Rosana Nicchio, economista de formação. Ela traz uma experiência inicial nessa estratégia no Siena Tower, edifício onde mora e cujos investimentos vieram depois que controlou a inadimplência (sete das 24 unidades eram devedoras), baixou os custos e até o valor do rateio. Uma das principais medidas foi a implantação da portaria virtual, acompanhada do controle do consumo de energia (com a modernização dos elevadores e a instalação de lâmpadas LED nas áreas comuns) e água (consertando vazamentos nas áreas comuns e privativas). A economia viabilizou o retrofit da fachada da torre, da entrada do condomínio e do hall social. Hoje revitalizado, o Siena Tower registra uma rápida comercialização de seus imóveis.
VIRANDO O JOGO EM OUTRO CONDOMÍNIO
As mudanças no Siena Tower chamaram a atenção dos moradores de um prédio vizinho, de 20 apartamentos de alto padrão, que a elegeram síndica profissional da edificação em junho de 2019. Este condomínio apresentava problemas financeiros, duplicidade de contratos e falta de manutenção. A média dos gastos mensais era de R$ 52.671,00 contra uma arrecadação de R$ 47.424,00 (em maio de 2019), incluindo o Fundo de Reserva, utilizado para cobrir parte do buraco. Havia ainda um débito trabalhista de R$ 110.200,00.
Foto Rosali Figueiredo
“Num primeiro momento, para adequar as despesas ordinárias ao valor da cota condominial, fizemos uma avaliação dos contratos, propiciando a redução de custos; eliminamos pontos de vazamentos da água; e reduzimos as despesas com material de limpeza”, enumera. Mesmo assim, em função do dissídio dos funcionários, Rosana precisou reajustar a cota em 7%, além de instituir um rateio extra de R$ 200,00 ao mês para recompor o Fundo de Reserva e formar um caixa para serviços de manutenção, atingindo uma arrecadação de 57.408,00.
Em dois anos, o condomínio pôde contratar diversos serviços, como readequações elétricas, novo sistema de para-raios, adequações para obter o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), bem como reformas dos banheiros, do hall de serviços térreo e dos halls das garagens, da área de serviço no subsolo e dos depósitos. “Fizemos ainda a identificação dos registros da hidráulica, pintamos os halls de serviço em todos os pavimentos e portas corta-fogo para receber a sinalização da rota de fuga”, completa a síndica.
Atualmente este condomínio dispõe de um caixa equivalente a 2,5 arrecadações mensais (somando despesas ordinárias, fundo de obras e Fundo de Reserva) e contratou uma inspeção predial para orientar os próximos investimentos. Na parte estrutural, serão recuperadas colunas e promovida uma terceira etapa nas adequações elétricas. Na sequência, o desejo dos condôminos é modernizar a academia e o salão de festas.
A seguir, Rosana Nicchio, que foi reeleita por unanimidade para a sua segunda gestão no residencial, destaca algumas economias obtidas na revisão dos contratos (Leia o texto completo no site da Direcional Condomínios).
DINHEIRO NO LUGAR CERTO
A síndica Marília de Oliveira possui uma experiência semelhante no condomínio onde mora, o Quatro Estações Alto da Lapa, na zona Oeste de São Paulo. Ela assumira havia três meses a gestão do residencial quando eclodiu a pandemia do novo Coronavírus, em março de 2020. Na época, Marília se empenhava para regularizar a previsão orçamentária anual (não realizada pelo síndico anterior), pagar dívidas, revisar contratos e buscar recursos para recompor o caixa – os débitos acumulados equivaliam a uma arrecadação mensal. Sem previsão orçamentária, nem havia como cobrar os inadimplentes, lembra. Empresária, Marília usou sua experiência de gestão para agilizar os processos, obter o aval dos condôminos e, ainda, aprovar um plano de investimentos para recuperar as amplas instalações do residencial de quatro torres e 352 apartamentos. Um ano e nove meses depois, o condomínio-clube exibe uma nova quadra poliesportiva construída sobre um campo abandonado; novo playground e estação de musculação para a terceira idade; a recuperação da quadra de tênis, das churrasqueiras e refeitório dos funcionários; novos para-raios, central de alarme de incêndio e espaço pet; minimercado; box de deliveries; revitalização da brinquedoteca, salão de jogos e de festas, além da saúde financeira.
- Terceirização: Sua gestão herdou o passivo trabalhista de R$ 110.200,00, por isso, a síndica rescindiu o contrato e buscou nova empresa, com economia de R$ 1.203,00 por mês, “em um serviço com muito mais qualidade”;
- Bombas: O valor do contrato era baixo, no entanto, havia reparos sistemáticos de “queima” de bombas com custo de R$ 3.250,00 cada. Ao assumir, Rosana mudou o prestador e descobriu que a bomba que estava no conserto funcionava normalmente;
- Antena coletiva: O contrato era de R$ 160,00 mensais e foi cancelado, “pois os condôminos usam TV a cabo”;
- Portões: Os serviços eram executados sem a formalização de um contrato, com quebras frequentes, causadas pela obsolescência dos equipamentos. O condomínio investiu R$ 14.700,00 na troca de quatro motores dos portões das garagens e demais componentes, eliminando custos mensais extras de reparos em torno de R$ 400,00.
A síndica Marília de Oliveira no espelho d’água com final de obra de impermeabilização, contratada em 2021 por um valor 40% menor que em 2016, quando os serviços não foram concluídos
Foto
Rosali Figueiredo
CAPA
Segundo Marília, já foram investidos pelo menos R$ 700 mil em serviços e obras, soma oriunda da cobrança dos inadimplentes, de parte do Fundo de Reserva (“que consegui salvar”) e de um rateio extra de R$ 300 mil. A dívida está sendo paga e já caiu pela metade. “Ouvi de um morador: ‘Não acredito, o condomínio está fazendo as coisas e tem dinheiro em caixa! Qual a mágica?’.”
Não há mágica, destaca a síndica, mas “comprometimento com a gestão, a honestidade e a interlocução com os moradores”. Isso resulta também de muito trabalho, em uma dedicação quase exclusiva da síndica ao condomínio.
Para recompor as finanças, Marília afirma que realizou inicialmente um pente-fino sobre os gastos, principalmente os
correntes, eliminando as gorduras e aqueles desnecessários, e revisou novos empenhos. Exemplos:
- Fez distrato do contrato da lavagem das coberturas dos terraços dos apartamentos do 1º andar, “o que nunca foi feito”;
- Abortou contrato de impermeabilização na cobertura por R$ 90 mil depois de descobrir que a origem de infiltrações tinha outra causa, cujos reparos custaram R$ 6 mil;
- Contratou por R$ 17 mil a impermeabilização e acabamento do espelho d’água do térreo, contra R$ 42 mil pagos em 2016 para serviços não concluídos;
- Cobrou gastos indevidos com a administradora anterior, no valor de R$ 220 mil. Em agosto passado já havia recebido R$ 130 mil.
Por fim, o contrato de terceirização em curso prevê uma cláusula de fidelidade (que está acabando), cujo percentual gerou um desembolso do condomínio nos últimos anos que daria para custear serviços de recuperação da fachada. “Foram sete anos de abandono”, emenda a gestora, descaso esse relacionado tanto à manutenção das torres quanto à parte administrativa e financeira. Segundo Marília, “é preciso parar de fazer experiência com o dinheiro do condômino”, já que há uma necessidade contínua de se investir na manutenção, como na fachada, próxima grande obra a ser contratada pela síndica, prevista para 2022.
À esq., situação do campo de futebol do condomínio na época em que Marília Oliveira assumiu a gestão. À dir., a quadra construída no local
INÚMEROS ‘‘RALOS’’ ESGOTAM A RESERVA DOS CONDOMÍNIOS
O consumo d’água é tema recorrente nas conversas com os síndicos quando se trata de observar o desperdício do dinheiro dos condomínios, entre tantos outros “ralos” que costumam drenar a arrecadação mensal. Além do seu elevado consumo per capita no Brasil, há muitos prédios com instalações hidráulicas no final da vida útil, malconservadas e/ou sem leitura individualizada por apartamento.
No Condomínio Lord Nelson, prédio dos anos 60 localizado na região da Av. Paulista, em São Paulo, o síndico profis-
sional Luiz Leitão da Cunha viu a conta média mensal diminuir cerca de R$ 6 mil depois que ele promoveu uma vistoria em mais de 90% das 46 unidades privativas (nem todos os proprietários permitiram o trabalho), na casa do zelador e no banheiro da academia. No total, dez banheiros apresentavam vazamentos, já consertados. A ação, seguida de economia, foi realizada também no Condomínio Queen Margareth e King Henry VI, na mesma região. De acordo com o síndico, a leitura diária dos hidrômetros é promovida três vezes ao dia nos prédios que administra, como forma de identificar eventuais picos de consumo que indiquem novos vazamentos.
Luiz Leitão aponta outras contas ou situações que podem exigir mais dinheiro que o necessário: Horas extras em excesso dos funcionários; falta de gestão da inadimplência; ausência de manutenção preventiva (os consertos futuros são muito mais caros); e vícios em contratos.
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Já o síndico profissional Wolfram Werther apresenta demais medidas possíveis para economizar nos itens mais gastões da arrecadação ordinária, pela ordem:
- Mão de obra: Estudando-se a relação custo e benefício da terceirização ou portaria virtual;
- Tarifas públicas: Com estratégias de redução do consumo da água, energia e gás. Wolfram diminuiu em 75% o consumo de gás depois que substituiu o aquecedor da água da piscina coberta pelo trocador de calor no Condomínio Cristall Parque da Aclimação, “investimento que se pagou em seis meses”;
LEVANTAMENTO PATRIMONIAL
DO
- Contratos de manutenção: “Vejo aqui um potencial maior de racionalizar custos, pois é possível negociar com as empresas”;
- Materiais de limpeza: “É possível reduzir em até 30% os gastos, apostando na qualidade, no menor preço e na orientação e controle do uso.” (Por R.F.)
CONDOMÍNIO
– A síndica orgânica Regina Nagamine conseguiu fotografar e listar quase 700 itens entre os bens móveis e as instalações técnicas do Condomínio Helbor Spazio Club, na Vila Mariana, na zona Sul de São Paulo, depois de contratar uma plataforma de gestão do patrimônio e de manutenção (na foto ao lado, a síndica mostra um dos itens listados). O esquadrinhamento envolveu áreas internas e externas, desde o topo do prédio aos subsolos, incluindo casa de máquinas de elevadores, barrilete, câmeras, extintores, bombas, entre muitos outros. Boa parte está identificada com um número de patrimônio e QR-Code, os quais possibilitam acessar dados como nota fiscal, prazo de garantia e programação de manutenção (conforme a periodicidade, obrigatoriedade etc.). Segundo Regina, o objetivo é manter tudo documentado para melhor organizar a gestão, inclusive as futuras, garantindo-se, por exemplo, que os serviços de manutenção preventiva sejam contratados e realizados, já que a corretiva pode ser pelo menos cinco vezes mais cara. (Por R.F.)
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COLETA DE LIXO EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL GERA DIREITO AO
ADICIONAL DE INSALUBRIDADE?
Em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, a advogada Margareth Pereira dos Santos observa se o pagamento de adicional insalubridade é devido aos funcionários que cuidam da coleta de lixo nos condomínios residenciais. Uma síntese é publicada a seguir.
AS ATIVIDADES consideradas insalubres são aquelas que, por sua natureza, condições ou métodos de trabalho, expõem os empregados a agentes nocivos à saúde acima dos limites de tolerância. Estes são fixados em razão da natureza e da intensidade do agente nocivo e do tempo de exposição aos seus efeitos, conforme o Art. 189 da CLT. O Adicional de Insalubridade está previsto na CLT em seu Art. 192, e em nossa Constituição Federal, no Art. 7º, Inciso XXIII. Uma dúvida comumente apresentada é se o adicional de insalubridade é devido aos trabalhadores que realizam a coleta de lixo em condomínios residenciais. Para esclarecer essa dúvida, torna-se necessário trazer à tona o Anexo 14 da Norma Regulamentadora 15, do extinto Ministério do Trabalho, segundo o qual as atividades que envolvem agentes biológicos são caracterizadas pela avaliação qualitativa, ou seja, pela qualidade da exposição.
No que diz respeito à coleta de lixo, a norma é clara ao caracterizar como atividade insalubre em grau máximo os trabalhos ou operações em contato permanente com lixo urbano (coleta e
MARGARETH PEREIRA DOS SANTOS
industrialização). Por lixo urbano, entende-se aquele composto por restos de animais mortos em vias públicas e outros detritos danosos à saúde, como lixo hospitalar ou de banheiros públicos com grande circulação de pessoas. Neste sentido, a Justiça do Trabalho tem entendido que a coleta de lixo realizada em condomínio residencial não se assemelha ao trabalho realizado em locais de grande circulação, isto porque, o lixo produzido em apartamentos residenciais não se equipara ao lixo urbano.
Advogada sócia do escritório Pinheiro Oliveira, Santos e Rocha Advogados Associados. É graduada em Direito pela Universidade Nove de Julho, atuante na área Trabalhista e Cível, membro das Comissões de Direito do Trabalho e Direito Civil e Processo Civil da OAB-SP. Mais informações: margareth.santos@posradv.com.br.
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Flávio Rodrigues Silva
ATIVIDADES ESPORTIVAS & EVENTOS: O QUE PROGRAMAR NA ‘RETOMADA SEGURA’
Com boa parte da população vacinada com pelo menos 1 dose e a superação dos picos de casos de Covid-19, os condomínios retomaram a agenda esportiva nas áreas comuns. E há perspectiva de um retorno adaptado de festas como o Dia das Crianças e Halloween.
Por Rosali Figueiredo
SÍNDICOS,
conselheiros e administradoras de condomínios têm procurado, desde o começo da pandemia, em março de 2020, adaptar os decretos de prevenção contra o novo Coronavírus à realidade de cada empreendimento, estabelecendo períodos de maior abertura ou fechamento conforme o comportamento da doença e as orientações dos governos estaduais. Nos últimos 19 meses, houve muita variação nas regras de uso de piscinas, playgrounds, brinquedotecas e academias (a maioria com agendamento e ocupação parcial). O que permaneceu constante foi o uso obrigatório de máscaras e o veto às festividades com aglomeração, situação que deverá se manter na fase de ‘retomada segura’ anunciada pelo Governo de São Paulo e iniciada no dia 17 de agosto passado (veja mais na pág. 16). Mas já há um movimento maior dos condomínios para liberar áreas e retomar atividades esportivas e celebrações em datas comemorativas. Em agosto, por exemplo, assessorias esportivas anunciavam a recuperação de 100% dos contratos com condomínios. Estes, por sua vez, estavam disparando enquetes junto aos moradores, para definirem se consolidariam a liberação controlada ou
irrestrita dos seus espaços de lazer e serviços. De acordo com o síndico Silvio Sipliano, morador e gestor do condomínio-clube Wi Villa Augusta, de Guarulhos, boa parte dos empreendimentos residenciais que costumam desenvolver atividades monitoradas com a garotada teve programação de férias no mês de julho. Educador esportivo, Silvio possui uma assessoria que presta serviços na área. “Durante boa parte da pandemia, somente um condomínio manteve o contrato conosco, com restrições, como marcação de horário para uso da academia, atividades apenas ao ar livre, uso obrigatório de máscaras, ocupação restrita à metade da capacidade de cada espaço e distanciamento de 1,5 a 2 metros entre uma pessoa e outra. Mas de junho de 2021 para cá houve uma retomada, que se completou em agosto”, afirma.
PREOCUPAÇÃO X PREVENÇÃO
Silvio observa que ainda existe preocupação entre pais e gestores quanto ao comprometimento efetivo dos professores com os protocolos de saúde. Ele destaca, no entanto, que conforme as atividades são desenvolvidas, os condôminos passam a se sentir mais confiantes em relação ao trabalho. De qualquer forma, mesmo com a liberação, ele diz que haverá adaptações. “Nas atividades de férias de julho passado, algumas aconteceram em grupo, mas sempre em ambiente aberto e com precauções. Evitamos esportes de contato, como futebol. Conseguimos fazer voleibol adaptado, trabalhamos com oficina, como teatro, e introduzimos a bioterapia em dois condomínios, uma vivência com animais desenvolvida em parceria com biólogos”, descreve Silvio.
No condomínio que retomou a assessoria apenas em agosto último, foi combinado que as aulas acontecerão com “grupo reduzido, utilização de máscara o tempo todo e distanciamento”. “É um lugar que não passou pela vivência de retomada gradual, por isso, a preocupação é normal, sempre haverá um intervalo de adaptação dos condomínios com a nova realidade. E este condomínio voltou porque não teve como segurar mais, os vizinhos começaram a se movimentar antes.” Silvio acredita que deverão ser programadas atividades para o Dia das
Síndico e educador físico Silvio Sipliano: Condomínios demandam período de adaptação à nova realidade
ADMINISTRAÇÃO
Crianças e Halloween no próximo mês de outubro, “num formato que seja ainda um pouco restritivo, mas é possível fazer”.
Na fase mais restritiva da pandemia, o gestor promoveu shows com músicos nas áreas comuns dos empreendimentos (foram quase 150), como forma de entreter os moradores que estavam em quarentena, gerar renda (obtida de patrocinadores) e arrecadar alimentos (com 1.450 cestas montadas no período e entregues para entidades sociais). Silvio também fez parceria com o Hemocentro São Lucas, de Guarulhos, mobilizando nove campanhas
de coleta de sangue em 2020 (com 755 doadores) e dez em 2021 (até o mês de julho). Atualmente, o educador esportivo atua como síndico orgânico no Wi Villa Augusta e profissional em outros condomínios. No lado oposto de Guarulhos, a educadora física Rosimeire Santos também está voltando de forma gradual e adaptada aos condomínios onde presta serviço, caso de Carapicuíba, onde atende a dois deles. O trabalho foi reiniciado em abril de 2021, com protocolos, depois de um ano de interrupção total. “Retomei com a aula de pilates e treino fit funcional, por exemplo.” Até o mês passado, práticas na piscina e os esportes coletivos permaneciam suspensos, “principalmente porque envolve uma faixa etária ainda não vacinada”. No retorno, a prioridade recai sobre “atividades em que é possível controlar distanciamento, não há contato, sempre com uso de máscara e álcool gel”, diz Rosemeire. Mas ela acredita que nesta nova fase de liberação das atividades os condomínios se sintam mais seguros e motivados a resgatar os serviços que ofereciam antes da pandemia.
“RETOMADA SEGURA”, ATUAL ETAPA DO PLANO SP
Novas medidas de prevenção à pandemia da Covid-19 válidas de 17 de agosto a 1º de novembro de 2021:
- Fim das restrições de horário para comércio e serviços;
- Ocupação de até 100% nos estabelecimentos;
- Obrigatório o distanciamento de 1 metro;
- Aglomerações continuam proibidas;
- Obrigatório o uso de máscara em todos os ambientes;
- Os protocolos de higiene devem ser seguidos de acordo com o Plano SP;
- As prefeituras possuem autonomia para determinar medidas mais rigorosas em suas cidades (a cidade de São Paulo vai liberar eventos com "passaporte da vacina").
(Fonte: https://www.saopaulo.sp.gov.br/planosp/)
VIBE SOCIAL & ESPORTIVA NOS CONDOMÍNIOS: TENDÊNCIA CONSOLIDADA
Síndico Júlio Herold (à esq. na foto) e o educador esportivo Marcelo Martinelli: Atividades organizadas conforme as orientações das autoridades da saúde
O atual perfil comportamental e de infraestrutura dos condomínios coloca os eventos e a prestação de serviços fitness e esportivos aos moradores como compromissos irrevogáveis da agenda dos síndicos. De acordo com o síndico profissional Júlio Herold, a assessoria esportiva em condomínios-clube começa a entrar na previsão das despesas ordinárias já na implantação desses empreendimentos. “É como se fizesse parte do kit enxoval”, compara o gestor, que atende a 20 condomínios em São Paulo, oito deles clubes. “Mudou o conceito, hoje a academia é mais importante que o salão de festas”, pontua.
Portanto, nesses 19 meses de pandemia, os gestores tiveram que adaptar as fases dos decretos governamentais para flexibilizar – “sempre com protocolos” – o acesso e usufruto das áreas comuns nos empreendimentos residenciais. “No início, como a pandemia era muito desconhecida, pesquisamos bastante para definirmos, junto com o condomínio, os critérios de abertura.”
No Quintas da Lapa, na zona Oeste de São Paulo, Júlio assumiu a gestão quando a programação de férias do meio deste ano já estava encaminhada. Condomínio-clube com quatro torres e 372 apartamentos, o residencial dispõe
de ampla área de lazer distribuídos em cerca de 20 mil m2, com piscinas, dois playgrounds, quadra de tênis, poliesportiva e academia. O educador físico Marcelo Martinelli responde pela assessoria esportiva do local desde o começo deste ano, quando já programou uma primeira colônia de férias.
Ambos, Júlio Herold e Marcelo, acreditam que possam realizar ainda em 2021 festas em algumas datas comemorativas, “conforme a vontade de cada condomínio”.
“Teremos que manter forte o uso de máscaras e demais protocolos. Agora sim virá um novo normal”, pontua o síndico. No caso da colônia de férias de julho último, o Quintas da Lapa teve jogos e atividades recreativas, como a noite do pijama. Já na programação rotineira da assessoria esportiva do condomínio, são promovidas aulas de futebol, balé etc. O importante, segundo Júlio Herold, é que as assessorias se organizem para dar segurança às atividades. Marcelo Martinelli observa, por sua vez, que a retomada deve estar sempre balizada pelos parâmetros das autoridades de saúde. (Por R.F.)
CONDOMÍNIOS PODEM EXIGIR VACINA DE MORADORES E FUNCIONÁRIOS?
Em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, o advogado Rodrigo Karpat analisa se é lícito aos condomínios exigirem de funcionários e moradores a vacinação contra a Covid-19. “No caso dos trabalhadores, não há consenso entre os especialistas e juristas. Porém, em dezembro de 2020, o STF decidiu que a vacinação contra a Covid-19 é obrigatória e que sanções podem ser aplicadas em relação àqueles que não se vacinarem”, destaca o advogado no artigo. “Além disso, a empresa [condomínio] pode usar o argumento de que essa é uma questão de interesse coletivo e, por conta disso, deve garantir um ambiente seguro para todos que ali estão.” Há inclusive uma decisão favorável da Justiça Trabalhista a uma dispensa por justa causa, de uma auxiliar de limpeza de um hospital infantil em São Caetano do Sul (SP) que recusou a vacinação.
“Já em relação aos condôminos, essa é uma questão de maior complexidade pairando a questão do abuso de direito de se fazer tal exigência versus a saúde coletiva.” No entanto, em analogia à decisão do STF [ADI 6586/DF e ADI 6587/DF, Rel. Min. Ricardo Lewandowski. Data de julgamento: 17/12/2020. Data de publicação: 17/04/2021], Rodrigo Karpat acredita que é possível ao condomínio exigir comprovante de vacinação do morador antes da utilização das áreas comuns. Ele se fundamenta no Art. 1.336, Inciso IV, do Código Civil, que coloca como obrigação do condômino não usar a edificação “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. O advogado alerta, no entanto, que é preciso evitar riscos à liberdade de circulação dos moradores (conforme o Art. 5º, Inciso XV, da Constituição). De outro modo, a “exigência da vacina e restrição do uso de espaços” devem ser instituídas apenas se deliberadas em assembleia, com mudança na Convenção ou, “minimamente, no Regimento Interno”, ressalta. (Edição R.F.)
COMO GARANTIR UM BOM DESEMPENHO PÓSMODERNIZAÇÃO
Por Rosali Figueiredo
O síndico Aldo
Busuletti apresenta o novo elevador social após retrofit dos dois equipamentos do Condomínio Doria de Barros
DOIS ANOS depois de iniciadas as obras de retrofit dos dois elevadores, o septuagenário Condomínio Doria de Barros exibe modernidade, conforto e segurança para os moradores de suas 22 unidades. Localizado em Santa Cecília, região central de São Paulo, o prédio concluiu nos anos recentes outras obras de retrofit (no gás, na elétrica, fachada, sistema de prevenção e combate ao fogo etc.) e está finalizando o de hidráulica.
No caso dos elevadores, além das viagens rápidas e sem intercorrências, os condôminos estão usufruindo de uma economia de 50% no consumo de energia em relação ao que os equipamentos gastavam antes. De acordo com o síndico profissional Aldo Busuletti, ajustes são inevitáveis após a modernização de elevadores, mas com o retrofit, quando há troca de todo o sistema, são mínimos.
O escopo do retrofit do Doria de Barros envolveu o fim dos motores e comandos na casa de máquinas (as novas máquinas estão instaladas no poço e os comandos eletrônicos na lateral da porta da cabina, no último pavimento); trocas das cabinas; reconstrução de seus respectivos poços (antes inexistia separação entre eles e foi necessário aprofundá-los um pouco); instalação de portas externas de abertura automática em todos os pavimentos (antes eram pantográficas); adequações elétricas; substituição das guias etc.
É um novo conceito de elevadores, destaca o síndico, ressaltando ainda que foi preciso contratar um engenheiro para cuidar das intervenções físicas na estrutura dos poços e portas dos andares, e de uma arquiteta para harmonizar o padrão de acabamento das novas cabinas e botoeiras com o conceito arquitetônico dos halls.
Aldo Busuletti diz que essa é a sua oitava experiência com retrofit de elevadores, entre cerca de vinte modernizações que realizou. O retrotif é indicado, observa, quando há instalações muito antigas ou deterioradas. O Doria de Barros investiu quase R$ 800 mil em cada novo elevador, uma parte financiada em 60 meses.
PRINCIPAIS AJUSTES APÓS A MODERNIZAÇÃO
O retrofit embute um custo proibitivo para muitos condomínios, que optam, em geral, pela modernização dos quadros de comando (como os eletrônicos de última geração), das botoeiras, cabinas, quadros elétricos e dos componentes de segurança. Mas segundo o engenheiro mecânico Sérgio Rodrigues, modernizar um elevador exige, principalmente, cuidar da compatibilização dos novos componentes, de tecnologia avançada, com instalações eletromecânicas às vezes obsoletas. Quando isso não é feito com precisão, acontecem paradas frequentes, porque os novos comandos são sensíveis e, por segurança, interrompem as viagens mediante qualquer interferência.
A seguir, o engenheiro orienta as principais compatibilizações a serem providenciadas em uma modernização:
- Elétrica: “Se trocar comando, ajustar os componentes e não mexer na elétrica do prédio, isso poderá gerar problemas. É preciso cuidar da blindagem e distribuição da fiação, do aterramento e instalar dispositivos antissurtos, evitando interferências nas linhas de comunicação dos componentes dos elevadores. Nesse sentido, o fio deve ser blindado especialmente no trecho entre o quadro de comando e a máquina.”
- Trincos das portas externas dos pavimentos: “Alguns comandos modernizados conseguem trabalhar bem com trincos antigos porque atuam no mesmo nível de tensão. Mas, conforme o tipo de comando, é essencial trocar todos os trincos, depende de cada instalação. Portanto, é uma boa prática já considerar essa troca na hora de fazer o orçamento”, conclui o especialista.
CASA DE MÁQUINAS
EXIGE
MANUTENÇÃO
& CONSERVAÇÃO – Em visita a um condomínio de quase 20 anos em São Paulo, a reportagem da Direcional Condomínios registrou um quadro de precariedade nas instalações da casa de máquinas dos elevadores. É uma situação que tem sido observada com frequência nas vistorias realizadas pelo consultor da área de riscos, Carlos Alberto dos Santos. Neste caso, destacam-se: Ausência de itens de segurança como protetor de polia; luz de emergência irregular (solta do teto); e falta de identificação dos ganchos conforme a norma ABNT NBR NM 207:1999. “Além disso, as canaletas plásticas utilizadas não são aceitas pelo Corpo de Bombeiros”, diz. A instalação elétrica geral é precária, conforme pode ser visto na imagem acima (do quadro elétrico de um dos elevadores do prédio). “Aqui está evidente o descumprimento à ABNT NBR 5410/2008 e à NR 10 (Norma Regulamentadora do Ministério do Trabalho relativa à segurança das instalações e aos serviços com eletricidade)”, arremata o consultor. (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: CONTROLE DE PRAGAS & DESENTUPIMENTO
ESPAÇOS SÃO RENOVADOS PARA A RETOMADA DAS ÁREAS COMUNS
Condomínio Top Village, em Alphaville: Na imagem da esq., o piso anterior do playground, com grama sintética desgastada. À dir., o novo revestimento, um emborrachado ecológico
COM 307 m2 de área, o playground do Condomínio Top Village precisava receber um novo piso, que garantisse mais conforto e segurança para as crianças, especialmente com a plena reabertura dos espaços comuns para usufruto dos moradores, possibilitada com a atual fase do controle da pandemia do novo Coronavírus (ambientes sem restrições de acesso, mas com obrigatoriedade de uso de máscara e distanciamento de 1 metro).
A síndica Kelly Remonti escolheu substituir a antiga grama sintética por um emborrachado ecológico de 11 mm, benfeitoria aprovada pelos condôminos do residencial localizado em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo, em assembleia ordinária realizada em março deste ano.
A segurança das instalações dos playgrounds, envolvendo pisos, brinquedos, proteção do perímetro, sinalização, layout do espaço, acessibilidade e manutenção, entre outros, deve atender aos requisitos estabelecidos pela norma ABNT NBR 16.071, em vigor desde 2013 e atualizada em 2021. Por exemplo, a distribuição dos brinquedos no ambiente precisa respeitar uma distância mínima de 1,5 metro a 2,5 metro entre um e outro, dependendo da sua altura. Essas instalações, por sua vez, não podem apresentar lascas, trincas, vãos e protuberâncias (como parafusos sem proteção) que machuquem ou prendam dedos, mãos, pés ou as pernas das crianças.
Já o piso deve garantir amortecimento de impacto em caso de quedas, em índices que são calculados considerando-se o tipo de material (emborrachado, grama sintética etc.) e a altura do brinquedo (importante para se projetar o impacto no solo). Pisos com grama natural e areia poderão ser instalados para alturas determinadas pela norma conforme uma profundidade mínima.
Fotos Rosali
Figueiredo
PLAGYROUND NOVO & BRINQUEDOTECA REORGANIZADA
A síndica Marília de Oliveira diz que procurou cumprir com a norma ao contratar o novo playground para o Condomínio Quatro Estações Alto da Lapa, na zona Oeste de São Paulo. O espaço está liberado para uso, assim como uma estação de musculação também instalada em espaço aberto, destinado aos exercícios dos moradores de mais idade. “O playground anterior estava condenado e fora das normas de segurança, tanto o piso quanto os próprios brinquedos”, observa. Colocados em um espaço de grama natural, os brinquedos são em madeira e tiveram sua superfície forrada por um piso emborrachado ecológico drenante de 15 mm.
Marília destaca que se preocupou também com o acabamento dos equipamentos, por exemplo, que as pranchas dos escorregadores estivessem dentro dos parâmetros definidos pela ABNT. Já para a brinquedoteca, também em uso, Marília afirma que reorganizou a disposição dos brinquedos, promoveu a harmonização das cores das paredes e providenciou reparos e a limpeza do piso, deixando-a confortável para uso dos pequenos e de seus acompanhantes (pais ou demais responsáveis).
Baseados nos parâmetros técnicos, os gestores usam a criatividade para montar esses ambientes voltados ao entretenimento e desenvolvimento social da garotada. No Condomínio Dom Praça da Mooca, na zona Leste de São Paulo, o síndico Erinaldo Melo reforçou o parque com a confecção de brinquedos com borracha de pneus (uma centopeia e pula-pulas). Ali os pisos também são ecológicos e produzidos com o mesmo material. Segundo o fornecedor, esse tipo de revestimento utiliza “em média três pneus por m² na fabricação”. Eles podem ser instalados com travas ou cola e não encharcam. É uma versão drenante, própria para locais com grama ou terra, que não podem ser impermeabilizados. No Dom Praça da Mooca, tanto a quadra poliesportiva quanto o playground compõem a área drenável do condomínio. (Por Rosali Figueiredo)
PRÓXIMA EDIÇÃO: PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA – PROJETO, BRINQUEDOS, PISOS
Fotos
Rosali
Figueiredo
Condomínio Quatro Estações Alto da Lapa: Novo playground (à dir.) e brinquedoteca reorganizada para a plena retomada dos espaços (à esq.)
CONTROLE DE ACESSO: DA PORTARIA VIRTUAL À BLINDAGEM DA GUARITA
Por Rosali Figueiredo
em
ao Edifício Vila Rica, que se adaptou à portaria virtual. Moradores têm a opção de utilizar o chaveiro de aproximação (com tecnologia RFID) para o acesso ao prédio (imagem à esq.) ou conversar com o atendente remoto
OS ESPECIALISTAS
da área de segurança patrimonial das edificações costumam dizer que o crime se recicla e desenvolve novas artimanhas conforme seu modus operandi vai sendo desvendado. Nesse sentido, os condomínios aprimoram de maneira contínua os sistemas de controle de acesso e proteção perimetral, para evitar surpresas como o vivido por um morador do Edifício Vila Rica, na região da Praça da República, centro de São Paulo: O ladrão escalou o antigo poste da luminária da avenida do prédio, saltou até a marquise do 1º andar e conseguiu acessar a janela aberta do apartamento.
O caso é relatado pela síndica profissional Vanilda de Carvalho, gestora do Vila Rica, que em 2018 implantou o controle de acesso no local, com eclusa interna e portaria virtual. Através do sistema, moradores e visitantes são atendidos por funcionários estabelecidos em uma central remota. O prédio não tem garagem e abrigava o antigo Hotel Villa Rica, transformado em residencial em 2004, com 60 apartamentos tipo estúdio. Vanilda de Carvalho observa que precisou implantar no edifício um “sistema de segurança do zero”. E depois do episódio da escalada, instalou obstáculos na marquise. Eleita pela primeira vez em 2017 para a gestão do condomínio, a síndica diz que a portaria virtual tem ajudado a recuperar as finanças do Vila Rica, onde herdou dívidas trabalhistas, falta de gestão da inadimplência (e de pastas de prestação de contas), além inúmeros problemas de manutenção. “Precisávamos de um controle de acesso que se adaptasse à arrecadação do condomínio”, lembra. “O custo do sistema caiu mais de 50% com o trabalho remoto no lugar do presencial”, completa. A transição exigiu recursos para a compra de uma nova central de interfones e demais equipamentos indispensáveis à operação do sistema, como câmeras, fechaduras e biometria. Foi preciso providenciar ainda uma fonte alternativa de energia para momentos de queda da rede elétrica na região (no caso, optou-se por baterias; condomínios com mais recursos ou espaço instalam geradores ou nobreaks para manter o funcionamento dos portões).
A adaptação dos moradores foi imediata, “porque é um público mais jovem, acostumado com a tecnologia”. Passados quatro anos desde a introdução da portaria
A síndica Vanilda de Carvalho
frente
Fotos
Rosali Figueiredo
virtual, Vanilda destaca que o sistema é seguro. Além disso, o mercado oferece aprimoramentos constantes, apresentando novas tecnologias, como o uso de aplicativos e de QR-Code para a liberação dos acessos. Desta forma, a síndica pretende levar o formato a pelo menos dois outros condomínios entre os onze que administra, a maioria no centro de São Paulo.
A LGPD & O CONTROLE DE DADOS NA PORTARIA
A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), em vigor no País desde agosto passado, gera muitas dúvidas quanto à privacidade que deverá ser garantida às informações deixadas pelos condôminos, funcionários, prestadores de serviços e visitantes no controle de acesso das edificações. Quais responsabilidades recaem sobre o condomínio, a empresa e/ou profissionais que atuam nestes postos? De que forma deverão ser protegidos os dados pessoais (como nome e números de documentos), além das imagens? Quando e como terão que ser descartados? Com o objetivo de orientar o segmento, a Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança) lançou o e-book “Condomínios o que tenho que saber sobre a LGPD?”. Os trabalhos foram coordenados pela presidente Selma Migliori e o advogado José Lázaro de Sá, que também responde pelo conteúdo. O e-book pode ser baixado gratuitamente no site da entidade no link: https://materiais.abese.org.br/ materiais/o-que-tenho-que-saber-sobre-a-lgpd/. Mais informações através do e-mail: contato@abese.org.br. (Por R.F.)
GUARITA BLINDADA – Os condomínios que mantêm atendimento presencial na portaria têm buscado investir na remodelação da guarita, para dar mais segurança aos moradores, além de conforto e melhoria do desempenho de seus profissionais. É o caso do Edifício Jauaperi, prédio de 40 unidades localizado em Moema, zona Sul de São Paulo, onde o síndico morador Carlos Scaff (foto) implantou o sistema de segurança, que sequer dispunha de CFTV (circuito de câmeras). Ele fez a guarita blindada, com banheiro interno, instalou eclusas e sala de segurança. Síndico profissional em outro condomínio de 16 apartamentos na região, Carlos Scaff possui ali experiência com a portaria virtual e aposta que este poderá ser o futuro modelo do prédio onde mora. (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – PORTARIA VIRTUAL/AUTOMATIZADA, CONTROLE DE ACESSO, CFTV, INTERFONE, PORTÕES
CAMPANHAS DE DOAÇÃO E EVENTOS COMEMORATIVOS, COMO ORGANIZAR?
Por Nilvea Alcalai
QUANDO mudei para o condomínio que administro, me deparei com duas realidades extremamente positivas: As pessoas são bem solidárias, inclusive com atuação em frentes de ajuda comunitária, e têm abertura para comemorarem datas festivas com muita alegria. É um condomínio-clube amplo, com rica infraestrutura de lazer. Mas antes mesmo de eu me tornar síndica profissional no local, já como moradora dedicava parte do meu tempo a duas de suas ações sociais: A “Princesas de Perucas”, que reúne um grupo de condôminas dedicadas a produzirem perucas de lã e toucas para crianças com câncer; e a “Causa Pet”, que atua pontualmente com animais abandonados.
Já como síndica, dei abertura a que esses e demais grupos pudessem atuar de forma organizada dentro do condomínio, engajando os vizinhos e, por consequência, dando amplitude a essas ações, inclusive no entorno. Para que campanhas e eventos deem certo no condomínio, a gestão do síndico deve estimular a participação dos moradores. A troca é rica quando temos diferentes partes representadas nas ações do condomínio.
E a pandemia teve o aspecto positivo de despertar nas pessoas o seu lado solidário. Aproveitamos então o momento para implantar a ação “Caixas do Bem”, visando a recolher doações regulares para diferentes causas sociais. Alguns moradores se engajaram para que o projeto saísse de forma organizada e sustentável, ajudando a definir o tipo de caixa que usaríamos, o layout da campanha, a forma das coletas etc. Eles são responsáveis pela sugestão da doação da vez. É distribuída uma caixa de coleta em cada torre (são onze no total). A campanha já beneficiou:
- A “Casa dos Idosos” (com fraldas, lenços umedecidos, alimentos, remédios);
- A “Causa Pet” (com cobertores, casinhas e remédios, entre outros itens destinados à proteção de animais abandonados);
- A “Princesas de Peruca” (coleta de lã para confecção de perucas e toucas);
- A “Ação entre Amigos” (com alimentos para a produção de marmitas pelos condôminos, destinadas a três comunidades carentes da região);
- A “Casa de Repouso” e “Instituto Metrópole” (arrecadação de alimentos e roupas para ambas as entidades).
Além dessas ações, implantamos a campanha semestral de doação de sangue articulada com o Hospital Alemão Oswaldo Cruz (100 bolsas foram coletadas na primeira vez) e temos parceria com a Adere, uma organização não governamental que atende a pessoas especiais e produz artesanatos, entre outras iniciativas em curso ou estudo.
FESTIVIDADES
Quanto às festividades, sempre comemoramos datas importantes, como o Carnaval, Páscoa, Dia das Crianças, Halloween, Natal etc. Por se tratar de um condomínio-clube, com espaço amplo e muitas crianças, esses eventos sempre foram bem-organizados e com grande participação. É claro que a pandemia da Covid-19 nos fez cancelar os eventos em um primeiro momento, mas depois, com um pouco de imaginação, conseguimos reinventar a maneira de atuar.
Portanto, a criatividade entra como um componente importante para marcar essas datas. Por exemplo, no Halloween de 2020, colocamos uma mesa em frente a cada torre para que as famílias pudessem deixar ali as guloseimas devidamente higienizadas e embaladas em saquinhos plásticos. As mamães cuidaram da decoração e da distribuição, sem aglomeração e com todo o cuidado, garantindo a diversão e a segurança. Já no Natal fizemos questão de decorar e animar bem o condomínio. Uma das torres recebeu o prêmio da cidade de São Paulo pela decoração efetuada de forma uniforme em todos os andares.
Não existe nada melhor do que unir forças para alcançar um excelente propósito, especialmente quando podemos estender conforto e acolhimento a quem precisa. Fica aqui a nossa dica. Essa união gera um movimento incrível de gratidão, de força e multiplica em várias vezes as possibilidades para todas as partes envolvidas.
Mais informações: nilvea@gmail.com NILVEA ALCALAI
Síndica profissional, foi gerente de controladoria em uma multinacional brasileira. É especializada em Qualidade e tem pós-graduação em Marketing e Gestão de Negócios.
PINTURA
