Caro Síndico!
A indústria da construção civil continua demonstrando vitalidade na cidade de São Paulo e registrou recorde no lançamento de novos apartamentos no primeiro semestre de 2021 (com 27.114 unidades), superando o recorde anterior para o período, que havia sido registrado em 2019 (com 20.157 imóveis), segundo divulgou o Secovi-SP.
A chegada de novos prédios no entorno dos condomínios consolidados, sob o carimbo da modernidade, mexe com os síndicos e os condôminos da vizinhança. Cria demandas e desejo por mudanças, por atualização técnica, renovação de conceitos, por correções (às vezes estruturais) e incorporação de novos serviços. A capa desta edição exibe imagens de algumas obras de modernização que acompanhamos nos últimos meses em condomínios na Capital, sempre motivadas pelo compromisso e obrigação legal dos síndicos e condôminos em recuperar, incrementar e valorizar o lugar onde vive grande parte dos paulistanos.
A reportagem de capa apresenta a experiência de três condomínios, de características diferenciadas entre si, mas todos seguindo na mesma direção: A de trazer os prédios à modernidade. O movimento requer uma boa gestão, ou seja, o planejamento das intervenções (com o desenvolvimento e a discussão dos projetos, o envolvimento e convencimento dos moradores, entre outros) e do orçamento (para viabilizar as obras). Em alguns casos é preciso contratar inspeções e laudos que indiquem ou não necessidade de haver reparos estruturais na edificação e/ou de atualização às leis e normas técnicas. Entra aqui a acessibilidade, tema de outra reportagem da revista, que destaca as dificuldades para se refazer os percursos e equipamentos das edificações mais antigas dentro das atuais exigências normativas.
A reinvenção dos condomínios demanda, sobretudo, que as finanças estejam em dia, com inadimplência controlada e uma taxa justa do rateio ordinário, de forma que os proprietários consigam suportar os rateios extras necessários aos investimentos. É certo que os síndicos enfrentam hoje um aumento inesperado dos custos, principalmente da construção civil e energia elétrica. Mas eles estão buscando alternativas para diminuir o impacto da inflação sobre os boletos e, consequentemente, sobre a inadimplência, de acordo com outra matéria desta edição.
O objetivo é prosseguir com o planejamento das obras, pois as edificações verticais são corpos vivos; demandam manutenção e atualização constantes (confira, por exemplo, nas dicas de elevador, serralheria e AVCB); estarão cada vez mais presentes na paisagem urbana; e já são responsáveis pela existência de mais apartamentos que casas na cidade de São Paulo, conforme pesquisa divulgada recentemente pelo Centro de Estudos da Metrópole, da Fapesp (Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo). Essa virada ocorreu nas duas últimas décadas, principalmente a partir de 2010, com o impulsionamento da indústria da construção civil. Boa leitura.
ABRAÇO,
Rosali Figueiredo (Editora)
Seção Tira-Teima: Revisão das instalações elétricas ajuda a economizar energia?
Serviços ao Síndico: Custos preocupam, mas inadimplência tem baixa histórica
Capa: Condomínios apostam na Modernização, Retrofit & Recuperação estrutural
Administração: Adaptações de acessibilidade desafiam síndicos
Dica: Serralheria –Serviços aliados da segurança patrimonial
04 06 10 16 22 05 13 20 24 08
Informe
Publicitário: Seciesp
Coluna: Os condôminos não aprovam obras necessárias, e agora?
Seção Tira-Teima: Como mudar a destinação ou uso de imóvel no condomínio?
Dica:
Elevador – Modernização das edificações inclui elevadores
Dica:
AVCB & Equipamentos –Evite falhas na prevenção e combate ao fogo
Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br
DIRETORES
Sônia Inakake e Almir C. Almeida
EDITORA
Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
TIRAGEM
20.000 exemplares
(60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO
Síndicos, zeladores e administradores
CIRCULAÇÃO
São Paulo e Grande São Paulo
CAPA Fotos Rosali Figueiredo Montagem Coronado
ASSINATURAS
Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br
GERENTE COMERCIAL
Adriana S. dos Santos
DEPARTAMENTO COMERCIAL
Fabian Mesquita
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo
DIAGRAMAÇÃO Jonas Coronado Luís Guilherme Thalita Feuerstein Cristiane Lima
IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos
ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
Tiragem auditada por
ELÉTRICAS AJUDA A ECONOMIZAR ENERGIA?
COM O AUMENTO tarifário sobre o consumo da energia elétrica, os síndicos podem recorrer a reparos, dispositivos e ajustes nas instalações elétricas do condomínio como forma de evitar desperdícios, orienta o engenheiro eletricista Edson Martinho na entrevista abaixo.
1 – COMO A MANUTENÇÃO ELÉTRICA PODE GERAR ECONOMIA?
Conexões frouxas, emendas mal isoladas, fios desencapados, danificados ou instalados em locais sujeitos à umidade, como é o caso de jardins, podem ser fatores de desperdício de energia por fuga de corrente. Uma revisão periódica completa nas instalações pode ajudar, assim como a instalação de DR (Dispositivo Diferencial Residual), já que este componente desliga o circuito e aponta onde há fugas excessivas de corrente. Além disso, uma instalação antiga que não foi adequada para as condições de uso atual pode ter condutores mais finos do que o necessário e, estes, por sua vez, apresentar aquecimento quando utilizados. Este aquecimento, que chamamos de "perda Joule", se transforma em custo desperdiçado de energia elétrica. Uma boa revisão e adequação das instalações, junto com o uso racional da energia, pode garantir economias de até 10%, além, naturalmente, de ser um fator de segurança das instalações elétricas.
EDSON MARTINHO
2 - QUANDO CORRIGIR AS ANOMALIAS?
Sempre que forem detectadas, estas anomalias devem ser reparadas imediatamente, pois, além da fuga de corrente, elas podem ser fatores de choques elétricos e de princípio de incêndio. O problema é quando elas não são detectadas, por isso, é necessário haver um planejamento de manutenção periódica dessas instalações. Lembramos, por exemplo, a necessidade de apresentação da ART de elétrica nos momentos de renovação do AVCB, de laudos anuais de para-raios, entre muitos outros. Por fim, os ambientes residenciais devem passar por uma revisão completa a cada cinco anos pelo menos. (Edição R. F.)
Engenheiro Eletricista, é diretor-executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade). Professor, palestrante e articulista. Escreveu e publicou o livro "Distúrbios da Energia Elétrica" (Editora Érica, 2009)
Mais informações: edson@lambdaconsultoria.com.br.
Foto
Rosali
Figueiredo
Com a meta de atingir 0% de acidentes em elevadores, o Seciesp lança o Curso Básico de Segurança em Instalações Elétricas e oferece 100 bolsas de 100% para os primeiros inscritos. As aulas totalmente on-line começam em setembro de 2021.
O objetivo do curso é promover o aprimoramento para zeladores e colaboradores do condomínio. O Seciesp quer apoiar esse público-alvo com informações a respeito do funcionamento dos elevadores, noções básicas de eletricidade e, principalmente, com foco na segurança do usuário.
O programa do curso terá conteúdo em tecnologia EAD com aulas em ambiente virtual, curtas e objetivas, apostila, prova, diploma, e ainda com aulão com engenheiro especialista, mentoria e um relatório de validação de estágio para que os alunos (indicados pelo síndico) possam tirar dúvidas e trocar experiências.
No ano passado, o Corpo de Bombeiros registrou 206 ocorrências em elevadores na cidade de São Paulo, número considerado pequeno para os estatísticos, porém, para os passageiros, é sempre um susto e tempo infindável de medo e preocupações.
A capital paulista registra quatro vezes menos acidentes em comparação ao Estado, graças à exigência do Relatório de Inspeção Anual (RIA), medida que o Seciesp se orgulho em ter apoiado. Uma das determinações é o prazo para o resgate de eventuais vítimas e as empresas associadas cumprem com 100% a regra.
Com uma visão 360º, o Seciesp desenvolve ações especializadas para ajudar os síndicos na gestão de segurança condominial.
Para se inscrever basta acessar o QRCode ou o site: www.seciesp.com.br
ALTA DOS CUSTOS PREOCUPA, MAS INADIMPLÊNCIA TEM BAIXA HISTÓRICA
Os síndicos estão buscando medidas de redução do consumo e negociando reajustes dos contratos para diminuir o impacto da inflação sobre as contas ordinárias e, consequentemente, sobre as taxas condominiais. O objetivo é manter o controle da inadimplência, que registra baixa histórica.
Por Rosali Figueiredo
OS SEIS primeiros meses de 2021 registraram a média mais baixa de inadimplência nos condomínios em 17 anos em São Paulo, desde que a Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios do Estado de São Paulo) lançou um índice para medir essa variação (o Ipemic). A taxa ficou em 2,29%, “o menor patamar registrado para um semestre, primeiro ou segundo, desde o início da série histórica, em 2004”, anunciou a entidade no final do mês passado.
Na avaliação da Aabic, a pandemia do novo Coronavírus mudou a relação dos moradores com os condomínios; eles passaram a valorizar o local onde vivem e a priorizar o pagamento do boleto. De outro modo, síndicos reportam à Direcional Condomínios que têm procurado diminuir custos com a busca de soluções mais eficazes, o que os ajuda a manter a taxa de rateio estável, além de acompanharem pari passu (e cobrarem) eventuais atrasos.
No entanto, a alta de custos observada sobretudo neste ano nas tarifas públicas, nos insumos e materiais de construção já tem obrigado os gestores a convocarem assembleias para fazerem a revisão da taxa ordinária e/ou dos orçamentos de obras que tinham sido aprovadas no ano passado.
SOBRE O AUMENTO
DOS CUSTOS
De acordo com a Fundação Getúlio Vargas (FGV), o INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção-M) acumulava,
Síndico Carlos Abreu: Inventividade para diminuir custos sem impactar na segurança e qualidade dos serviços
em julho passado, alta de 10,75% no ano e de 17,35% em 12 meses. O IGP-M (Índice Geral de Preços-M), por sua vez, cravou em julho uma elevação de 35,75% em 12 meses ou 15,08% no primeiro semestre de 2021. O indicador não subia tanto desde 2002. E o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), apurado entre julho de 2020 e junho de 2021, ficou em 8,35%. Aqui, o teto da meta do governo para este ano é de 5,25%.
A maior parte dos contratos em condomínios é reajustada pelo IGP-M. Por isso, os síndicos têm se empenhado em conseguir dos prestadores de serviços, notadamente de manutenção de elevadores, a aplicação do IPCA na atualização dos valores. Outra medida que tem sido buscada é a economia de energia, cujas tarifas subiram em julho passado em São Paulo, com índice de 11,38% para baixa tensão e 11,40% para residências. Anteriormente, as tarifas já haviam subido nas bandeiras amarela e vermelha em todo País (na bandeira vermelha patamar 2 o aumento foi de 52%).
O IMPACTO NOS CONDOMÍNIOS
As elevações pegaram os condomínios no contrapé, no sentido de que muitos deles já tinham aprovado a previsão orçamentária de 2021 baseada em índices menores, assim como a taxa de rateio sem reajustes ou com um aumento mínimo.
“As assembleias que definiram o orçamento de 2021 não previam esse aumento de custos. Agora talvez o IPCA tenha que ser incorporado aos valores do rateio”, afirma o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha, que em um dos prédios que administra mantém a taxa condominial sem reajuste desde 2017 (e apenas um inadimplente, cujo imóvel vai a leilão).
Já os empreendimentos que têm obras em curso enfrentam altas nos insumos
Foto Rosali Figueiredo
e materiais de construção bem acima da média do INCC-M. “Ferragens, areia e cimento estão 50% mais caros que em 2020, o vidro e a madeira 58%”, destaca a síndica Kelly Remonti, ressalvando que o orçamento de R$ 260 mil aprovado em março de 2020 para a modernização da churrasqueira e a acessibilidade da piscina terá que ser ajustado em nova assembleia.
ONDE É POSSÍVEL ECONOMIZAR
Para o síndico profissional e economista Carlos Abreu, “os orçamentos de obras e contratos em 2021 estão em média 30% mais altos que no ano passado”. O gestor lembra ainda que a pandemia introduziu novos custos nos condomínios, a reboque de novas necessidades, entre elas a de reforçar a equipe de funcionários para dar vazão às encomendas e deliveries que chegam diariamente aos moradores. Para atender às demandas sem impactar no rateio e, por tabela, na inadimplência, os síndicos precisaram renegociar com os prestadores de serviços, seja diminuindo valores ou “agregando serviços sem alavancar tanto os contratos”. No condomínio de alto padrão que administra em Pinheiros, zona Oeste de São Paulo, houve a contratação de um mensageiro com a terceirizada a um custo menor. “Nesse tipo de negociação, cada um cede um pouco. Cedemos, por exemplo, na escala de horário.”
Segundo Carlos Abreu, “a inadimplência é zero no condomínio” e o quadro se manteve na pandemia. Já o rateio precisará de uma correção, assunto que estará em pauta em assembleia a ser realizada neste mês. “Temos que repassar os aumentos de 2021”, lamenta o síndico, lembrando que os boletos ficaram mais de quatro anos sem qualquer alteração. Paralelamente, o síndico aposta na criatividade e planejamento para baixar as contas de consumo. Por exemplo, ele conseguiu reduzir o tempo diário de funcionamento da bomba elétrica que recicla
SERVIÇOS AO SÍNDICO
a água da piscina descoberta de 12h para 4h e, na piscina coberta, de 24h para 12h (quando está em uso) e 8h (sem uso). “Foi uma decisão baseada em norma da ABNT, pois a diminuição do tempo de funcionamento da bomba deve atender a uma taxa técnica de vazão, à intensidade de uso e à temperatura da água”, explica. Já na iluminação da garagem, 362 lâmpadas tubulares fluorescentes foram paulatinamente substituídas por LED, “à medida que davam problemas”. “Um pouco antes da pandemia estávamos acelerando a troca. Uma tubular LED de 18 Watts luz branca foi instalada no lugar de duas fluorescentes de 32 Watts (cor amarelada) com reator de 18 Watts, com o mesmo padrão de luminância. O desafio é diminuir os custos sem comprometer a segurança, a operação e a manutenção preventiva dos equipamentos (para não gerar custos futuros de manutenção corretiva), nem o conforto dos moradores”, finaliza o síndico.
NOVOS INVESTIMENTOS PARA BAIXAR CONTAS
O síndico profissional Erinaldo Melo acompanha no momento as obras de manutenção da fachada do Condomínio Dom Praça da Mooca, na zona Leste de São Paulo, mas já está de olho em futuros investimentos. Ele estuda implantar no residencial um sistema de produção de energia fotovoltaica, o que poderia ajudar a diminuir as contas mensais com eletricidade, que chegam a R$ 14 mil. Condomínio-clube de torre única, 108 unidades e nove anos de construção, o Praça da Mooca está numa posição que favorece a irradiação solar. O síndico vem pesquisando as soluções do mercado e o potencial da geração fotovoltaica, mas acredita que a economia a ser obtida com o sistema irá cobrir os investimentos.
Outras ações foram adotadas para racionalizar o consumo e diminuir custos, como a instalação de lâmpadas LED nos dois subsolos de garagem e o uso de sua carga total apenas no horário entre 19h e 22h. “No restante do dia, mantemos só 50% da iluminação”, afirma, lembrando que os subsolos têm um pouco de luz natural. Mesmo com as economias, a taxa de rateio de 2021 precisou ser reajustada em 4,2% em maio passado, “para acompanhar o dissídio dos funcionários terceirizados” (contra 4,52% do IPCA em 2020). Erinaldo Melo observa, no entanto, que “o condomínio ainda não está sentindo a inflação, pois sempre trabalhamos preventivamente”. Com inúmeras medidas adotadas antes do início da pandemia do novo Coronavírus no País, no final de março de 2020, o síndico conseguiu manter estável a taxa de inadimplência no condomínio. (Por R.F.)
O síndico Erinaldo Melo estuda soluções para diminuir a conta da energia
OS CONDÔMINOS NÃO APROVAM OBRAS
NECESSÁRIAS, E AGORA?
Por Cristiano De Souza Oliveira
OBRAS necessárias em condomínios são sempre uma preocupação, seja pelas distinções que a lei faz quanto à manifestação da assembleia sobre o assunto, seja às vezes pelo próprio desconhecimento de síndicos e administradores em torno da questão.
A legislação diz que as obras necessárias são aquelas que têm por fim “conservar o bem ou evitar que se deteriore” (Art. 96 do Código Civil), definindo-se ainda conservação como o “conjunto de operações que visa reparar, preservar ou manter em bom estado a edificação existente” (Norma ABNT NBR 16.280/2020, Item 3.1). O Código Civil prevê ainda obras voluptuárias, que são principalmente as estéticas, e as obras úteis, relativas às melhorias que ampliam as possibilidades de uso dos espaços. Para essas duas categorias de obras, a lei exige que o síndico convoque assembleia e obtenha, respectivamente, aprovação de 2/3 de todos os condôminos, ou, no segundo caso, da maioria deles.
Mas voltemos às obras necessárias em condomínio, porque são aquelas que impactam de forma mais direta e imediata sobre a operação e a segurança da edificação. É o caso de desplacamentos na fachada, infiltrações em lajes e cortinas, riscos elétricos iminentes, vazamentos na rede hidráulica, do gás etc. O Código Civil (Art. 1.341) estabelece, em síntese, que:
- Obras necessárias puras: Independem da autorização prévia de assembleia para a sua contratação e deverão ser custeadas pelas receitas ordinárias ou Fundo de Reserva, salvo disposição contrária em Convenção;
- Obras necessárias urgentes e de valor excessivo: Devem ser executadas pelo síndico com
imediata ciência à assembleia, recomendando-se que esta delibere sobre o rateio a ser feito, ainda que nada diga a legislação;
- Obras necessárias não urgentes e de valor excessivo: Devem ser executadas somente após aprovação em assembleia, por quórum da maioria dos presentes na reunião.
Nos três casos, o Código Civil permite que, na omissão ou impedimento do síndico, qualquer condômino assuma a execução da obra, devendo cumprir as diretrizes que a lei e a Convenção do condomínio determinam, podendo ser “reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum” (§ 4º do Art. 1.341 do CC).
Mas o que ocorre quando uma assembleia não aprova obras necessárias? Nas obras necessárias, ainda que a execução possa ser feita pelo síndico, em casos de urgência ou valores não excessivos, caso a arrecadação a posteriori não seja aprovada, as consequências orçamentárias terão que ser avaliadas tecnicamente, pois não há como se negar o rateio em razão da segurança da edificação. Reiteramos que neste caso não compete à assembleia deliberar sobre a sua realização ou não, somente quanto à forma de rateio das despesas.
O condomínio deve observar que as assembleias possuem limites de soberania e não podem comprometer a segurança da edificação, colocando em risco a vida dos moradores e o patrimônio dos condôminos.
Desta forma, cabe ao síndico, que convoca as assembleias e responde pela manutenção e segurança do prédio e pelo patrimônio de todos (Art. 1.348 do CC), planejar as reuniões. Isso implica o gestor conhecer o que será levado para conhecimento e/ou deliberação da coletividade, e apresentar com total transparência as opiniões e laudos técnicos, bem como os orçamentos, para que a massa condominial, conhecedora da questão, delibere conscientemente, ou mesmo seja cientificada da valorização patrimonial do condomínio.
Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 25 anos, vice-presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB-SP (Santo André/SP). É autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012).
Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA
Foto Paulo Mujano
CONDOMÍNIOS APOSTAM NA
MODERNIZAÇÃO,
RETROFIT
& RECUPERAÇÃO
ESTRUTURAL
O lançamento de empreendimentos residenciais tem movimentado a construção civil e a economia brasileira, impulsionando também a modernização, retrofit e recuperação estrutural das edificações já consolidadas.
Por Rosali Figueiredo
A CIDADE de São Paulo vendeu em 2020, em plena pandemia do novo Coronavírus, 4,5% de unidades residenciais novas a mais em comparação com 2019, totalizando 51.417 delas contra 49.224 do ano anterior. Já a chegada de novos prédios sofreu uma queda em torno de 8,5%, ainda assim, eles foram responsáveis pelo lançamento de outras 59.978 unidades (contra 65.312 de 2019). Os dados são do Secovi-SP, sindicato da construção civil, que vem observando uma recuperação maior do segmento a partir de dezembro do ano passado. Nesse sentido, no acumulado de julho de 2020 a junho de 2021, a venda de novas unidades foi 38,7% maior que no período anterior, de julho de 2019 a junho de 2020. Quanto aos lançamentos, o aumento foi de 41,76% no acumulado de julho de 2020 a junho de 2021 sobre julho de 2019 a junho de 2020 (77.507 novas unidades contra 54.740).
A síndica Larissa Lacerda Macedo acompanha obra de modernização da fachada de prédio localizado em bairro valorizado de São Paulo (acima, a imagem do projeto)
Não à toa, outra pesquisa recém-divulgada mostra que a cidade de São Paulo já tem mais apartamentos que casas. Segundo o Centro de Estudos da Metrópole, ligado à Fapesp (Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo), a inversão ocorreu principalmente desde 2010. Assim, em 2020, os imóveis verticais residenciais na Capital chegaram a 1,38 milhões de unidades, totalizando 190,4 milhões de m2, contra 1,37 milhões de imóveis horizontais, em 183,7 milhões de m2 .
Diante dessa intensa transformação da paisagem urbana, os condomínios consolidados têm se mexido para acompanhar o seu entorno, implantar melhorias, modernizar instalações, atualizá-las em relação às normas técnicas e legislação, assim como aos novos hábitos dos moradores. Por exemplo, no quarteirão onde está localizado o Condomínio Sun Time, na valorizada Vila Olímpia, bairro da zona Sul de São Paulo, dois novos prédios residenciais de serviços começam a ser erguidos, enquanto a própria edificação está modernizando a sua fachada da frente, obra que visa a um upgrade no sistema de segurança. Com torre única e 42 unidades em torno de 60 m2, construído no início dos anos 90, o Sun Time aprovou as obras em 2019, mas, por causa da pandemia, elas começaram em maio de 2021.
“O projeto envolve a implantação de guarita blindada e de espaço maior para acomodar encomendas e receber deliveries , antecipando uma tendência que se tornou forte com a pandemia”, observa a sua autora, a arquiteta Geórgia Ellen Zorzella Gadea, também responsável pelo acompanhamento dos trabalhos. Atendendo a outras novas demandas,
Foto
Rosali
Figueiredo
na sequência o condomínio deverá investir na remodelação do hall social (reservando uma área para criar um espaço fitness), num pet place e na implantação de um ambiente de coworking junto com a modernização do salão de festas.
A síndica profissional Larissa Lacerda Macedo chegou ao Sun Time em outubro de 2020 justamente para dar sequência ao processo. A modernização da frente do prédio deverá estar concluída até o final de setembro próximo, incluindo a renovação do paisagismo e troca do gradil de ferro por muro de vidro. “Mesmo os condôminos que não moram mais no prédio querem investir”, destaca Larissa. “A decisão por fazer esses investimentos vem da necessidade de atualizar os ambientes internos, que estão defasados, superados, e introduzir novos serviços”, completa. As mudanças demandam tempo, não apenas em relação ao desenvolvimento dos projetos, à sua discussão entre os condôminos, levantamento de recursos, entre outros, quanto ao aval necessário para a mudança de uso de algumas áreas. Uma assembleia presencial do Sun Time estava
prevista para este mês justamente com o objetivo de discutir os próximos passos e readequar a previsão do orçamento da obra em andamento, em função do aumento dos custos na construção civil (Leia mais sobre o assunto na matéria da pág. 6).
Atuando em sete condomínios, Larissa diz que a modernização representa hoje uma das principais demandas nas edificações consolidadas. Além do Sun Time, dois outros prédios de sua carteira, localizados no Itaim Bibi, bairro vizinho à Vila Olímpia, estão se preparando para renovar fachadas e demais áreas comuns.
SÃO NICOLAU: INTERVENÇÕES ESTRUTURAIS, RETROFIT & VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA
Síndico Marco
Aurélio Braga: Obras realizadas somam investimentos de R$ 850 mil. Na imagem ao lado, projeto de retrofit do subsolo
Modernização, recuperação estrutural e retrofit são conceitos distintos, entretanto, podem estar associados a uma mesma obra, como vem ocorrendo no Edifício São Nicolau, construído no final dos anos 40 na Praça da República, centro de São Paulo. Com fachada tombada pelo patrimônio histórico municipal, o prédio de 26 unidades e quatro lojas térreas recebe desde 2017 obras estruturais, que também são de retrofit, porque mudam o sistema construtivo ou usos anteriores, e de modernização, como o sistema de controle de acesso e o novo acabamento nas cabinas dos elevadores (compatível com o padrão arquitetônico da edificação).
Todo o processo toma como base um laudo de avaliação das necessidades de restauro do São Nicolau, desenvolvido por um arquiteto, bem como um laudo de inspeção predial realizado por uma engenheira civil, afirma o síndico e advogado Marco Aurélio Braga. Braga também preside a Associação Pra.Cidade, que reúne demais representantes de edificações tombadas na Capital. Eleito pela primeira
vez no São Nicolau em 2016 e morador no local desde 2014, Marco já promoveu a modernização completa dos dois elevadores, a modernização elétrica (com novo centro de medição), introduziu o gás canalizado (era botijão), instalou sistema eletrônico de segurança, clausura entre o hall social e elevadores, novo telhado no ático, e está finalizando a repaginação do 1º subsolo da edificação.
O subsolo ganhou o novo centro de medição, quadro modernizado de bombas, banheiro, cozinha, ferramentaria, espaço de lixeiras e bicicletário, além de
Foto
Rosali
Figueiredo
CAPA
armários com fechadura eletrônica para abrigar encomendas. Também está em curso a emissão do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e, em uma intervenção mais complexa, porque depende de realizar obras em cada unidade, a remodelação hidráulica de toda edificação. Esta obra deve adentrar 2022, estima o síndico, que terá depois outro grande desafio: A recuperação da fachada externa.
Segundo Marco Aurélio Braga, há uma arrecadação contínua ajudando a custear a modernização (que até agora consumiu R$ 850 mil). O valor deste rateio equivale à diferença obtida com a redução de 12% na taxa ordinária a partir de 2016, e que não tem sido reajustada nos últimos anos, somada ao
fundo de obras. Como resultado dos investimentos dos condôminos, o valor do metro quadrado de uma unidade sem reforma saltou de R$ 3.880,00 em 2013 para R$ 6.250,00 em 2020. Além disso, “praticamente não existe mais vacância, temos apenas uma unidade em comercialização” (um apartamento reformado, com custo de quase R$ 8,8 mil o m2), alterando o cenário de 2016, “quando a taxa de ocupação era de cerca de 50%” (há três imóveis desocupados no São Nicolau, mas eles não estão em comercialização). “O processo foi possível porque entre 2010 e 2015 o prédio recebeu uma nova geração de moradores, que queriam ter um apartamento amplo (as unidades vão de 108 a 136 m2) e aproveitar a infraestrutura da região”, analisa o síndico. A associação que preside reúne 26 edifícios tombados, a maioria no centro. Marco Aurélio Braga acredita que pelo menos 30% deles têm potencial para empreender uma ampla modernização, mas dependem de recursos. “É um tipo de intervenção que não olha apenas para o agora, mas para o futuro, pois é preventiva, ou seja, investe numa estrutura robusta que evitará ações reativas, corretivas. Essa é a responsabilidade do síndico, cuidar da manutenção e infraestrutura do prédio”, finaliza. (Por R.F.)
ALTERAÇÃO DE USO & MODERNIZAÇÃO DA ANTIGA CASA DO ZELADOR
Neste mês de agosto, a síndica orgânica e designer de interiores, Mari Ester Golin, completa dez anos de gestão do Edifício Marina, prédio de 72 apartamentos localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, próximo a uma estação de Metrô. No balanço da década, apresentará uma sequência de obras empreendidas para a modernização da edificação construída em 1984: Fachada do corpo da edificação, paisagismo, luminotécnica, salão de festas, hall social e playground. A mais recente delas ocorreu neste ano na antiga casa do zelador, “transformada em imóvel para locação com renda revertida para a conta ordinária do condomínio”.
“Atualmente os condomínios querem mais que uma zeladoria tradicional, há muita demanda por manutenção, assim, eles estão reciclando os zeladores e contratando técnicos manutencistas. Nesse movimento, a casa do zelador se tornou um espaço ocioso e pode gerar renda para atender aos custos de manutenção dos prédios”, sugere Mari. Para concretizar a proposta no Edifício Marina, a síndica precisou realizar três assembleias de condôminos, de forma a obter a aprovação necessária para a alteração de uso do espaço. Já os custos, de R$ 114 mil, foram
Na imagem à dir., o novo hall social do Edifício Marina, finalizado em 2019; à esq., casa do zelador transformada em estúdio para locação, projeto executado em 2021 Fotos @kennedy.c.silva
bancados pelo dinheiro proveniente do leilão de um imóvel inadimplente.
Segundo Mari, que pretende deixar a sindicatura neste mês, em função de projetos profissionais, o condomínio deve se preparar agora para a revitalização do piso do hall térreo de serviço (com polimento) e dos halls dos 18 pavimentos. A ideia é dar sequência à modernização, principalmente porque o Edifício Marina terá em breve um novo vizinho, um empreendimento misto (de apartamentos e lojas), “com conceito de serviços”.
Atuante no segmento condominial, Mari observa que a modernização ganhou corpo nos últimos dez anos e que a maior parte das solicitações hoje são para a “modernização de hall social, salão de festas, brinquedoteca e, na pandemia, da fachada da frente dos prédios, com mudanças nas guaritas para recepção de entregadores e o armazenamento das encomendas”. “A reformulação das guaritas e dos acessos às edificações está aquecendo o mercado, motivada ainda pelo fator de segurança”, completa a síndica. (Por R.F.)
COMO MUDAR A DESTINAÇÃO OU USO DE IMÓVEL NO CONDOMÍNIO?
PRÉDIOS BAIXOS que nasceram com vocação para uso residencial acabam, com o tempo, transformando as suas unidades em clínicas, escritórios etc. De outro modo, na pandemia do novo Coronavírus, muitos prédios comerciais registraram acentuada vacância e poderiam reverter seu uso para residencial. Na entrevista abaixo, a advogada Tanila Myrtoglou B. Savoy orienta como fazer esse tipo de transição.
1. PROPRIETÁRIO PODE COMERCIALIZAR IMÓVEL PARA USOS DIVERSOS?
A matrícula de um imóvel, que representa uma espécie de certidão de nascimento, já define a sua característica entre residencial, comercial ou híbrida (mista). No caso do condomínio edilício, ao ser registrado em cartório, o Art. 1.332 do Código Civil determina que sejam feitas: “I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam”. Portanto, o proprietário somente poderá comercializá-lo de acordo com as características que o imóvel possui.
TANILA MYRTOGLOU B. SAVOY
2. QUAIS OS CAMINHOS PARA A LEGALIZAÇÃO DAS MUDANÇAS?
Os proprietários que queiram alterar a destinação do imóvel deverão atender ao Art. 1.351 do Código Civil, segundo o qual todos precisarão concordar com as mudanças, através de deliberação em assembleia. O condomínio deverá alterar ainda a sua Convenção e Regimento Interno, além de buscar as devidas aprovações junto aos órgãos municipais. Portanto, antes de locar ou comprar um imóvel para um uso diferenciado de sua vocação original, o interessado terá que estudar os documentos do condomínio (Instituição, Convenção e RI) e pesquisar, na Prefeitura local, os dados de zoneamento da região, com os respectivos usos permitidos. (Edição R. F.)
Advogada especializada em Direito de Família e Sucessões e Processo Civil, atuante em Direito Condominial e Imobiliário, Lei do Inquilinato, Contratos Bancários, Cobranças Judiciais e Defesa do Consumidor. É síndica orgânica em prédio residencial em São Paulo e subsíndica em prédio residencial de Campinas. Mais informações: tanila@tanilasavoy.adv.br.
Foto
Rosali
Figueiredo
O síndico Fauzi Timaco Jorge na rampa recém-implantada no condomínio
A REPORTAGEM da
Direcional Condomínios traz, nesta edição, experiências de adaptações de acessibilidade em três edificações residenciais de São Paulo e Região Metropolitana.
São prédios construídos entre os anos 80 e 2000, que mesmo edificados quando já se começavam as discussões de normas e legislação em torno do assunto, sequer foram entregues com rota acessível entre o portão de pedestre e os elevadores.
Pois foi justamente para corrigir essa deficiência que o Condomínio Giardino Di Verona, residencial de 26 anos localizado no Campo Belo, zona Sul da Capital, acaba de ganhar uma rampa em sua entrada de pedestres, obra incluída no projeto de modernização de sua fachada da frente e do sistema de segurança. “O condomínio deve se preparar para o futuro, para a sustentabilidade”, afirma o síndico orgânico Fauzi Timaco Jorge, justificando assim a execução do projeto, aprovado pelos condôminos em 2020.
Morador do local desde a implantação do condomínio, Fauzi Jorge assumiu a gestão em 2019 já com a intenção de “melhorar esse aspecto, pois tínhamos apenas um arremedo de rampa”, observa. Economista oriundo do mercado
ADAPTAÇÕES DE ACESSIBILIDADE DESAFIAM SÍNDICOS
A modernização das áreas comuns dos condomínios deve favorecer a adaptação dos acessos e eliminar barreiras para garantir a mobilidade das pessoas que sofrem dificuldades permanentes ou temporárias de deslocamento. Em alguns prédios, no entanto, isso representa um verdadeiro quebracabeças para síndicos e especialistas.
Por Rosali Figueiredo
corporativo, Fauzi Jorge explica que o sucesso de uma obra de acessibilidade, em função da sua complexidade técnica, “depende fundamentalmente de um projeto executivo”.
O síndico recomenda ainda o emprego de uma “matriz de preferência” que exponha aos moradores “os atributos de cada fornecedor” que apresentar proposta na concorrência da obra, de maneira que se possa, em assembleia convocada especificamente para essa finalidade, “avaliar os prós e contras de cada um”. “Os proponentes devem ainda cumprir com atributos indispensáveis, como experiência anterior, referências, idoneidade fiscal, entre outros.”
Por fim, destaca Fauzi Jorge, “é preciso agregar forças dentro do condomínio e fazer muita comunicação com os moradores e a equipe de trabalho do prédio”, informando-lhes sobre a sequência dos trabalhos. As obras, acompanhadas de perto por uma Comissão de Obra formada pelo síndico, subsíndico e dois outros condôminos, estão em fase final, cumprindo integralmente o projeto executivo desenvolvido pela arquiteta Geórgia Ellen Zorzella Gadea.
PARÂMETROS TÉCNICOS & LEGAIS
A construção, adequação ou reforma das edificações devem atender aos requisitos de acessibilidade previstos em leis federais (como a Lei Federal 13.146/2015), estaduais e municipais. Esse corpo legal costuma adotar os parâmetros estabelecidos pelas normas da Associação Brasileiras de Normas Técnicas (ABNT), entre elas:
- ABNT NBR 9050:2020 (Errata 1:2021): Relativa à acessibilidade nas edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos;
- ABNT NBR 16728-2:2019: Acessibilidade em tanques, lavatórios e bidês;
- ABNT NBR 16731-2:2019: Acessibilidade em mictórios;
- ABNT NBR 16537:2016 (Versão Corrigida: 2016): Elaboração do projeto e instalação de sinalização tátil no piso.
Para a arquiteta Geórgia Ellen Zorzella Gadea, “a NBR 9050 contém as diretri-
zes para se tornar um espaço acessível”. “É uma norma científica, que considera todo um estudo de ergonomia relacionado a todos os tipos de dificuldades de locomoção, desde um cadeirante que consiga movimentar os braços até o tetraplégico que só movimente a mão etc. Estão incluídos parâmetros de altura para corrimão, inclinação de rampa, entre muitos outros”, exemplifica.
Entretanto, Geórgia Gadea observa que boa parte dos prédios consolidados, especialmente aqueles construídos antes de 2004, ano da primeira edição da NBR 9050, apresentam inúmeras barreiras a que os critérios técnicos sejam atendidos. Por exemplo, o intervalo de inclinação previsto para a rampa de acessibilidade fica entre 8% e 12%, mas não se consegue cumpri-lo onde haja pouco espaço ou existam barreiras estruturais da edificação para uma projeção mais longa e tênue desta passagem.
“Quando não for possível construir a rampa dentro desse critério, a norma indica a instalação de plataforma, mas aí entra outro problema: Idosos não conseguem usar o equipamento com autonomia. Assim, tornar um condomínio acessível não é atender simplesmente à norma, sem desmerecer todo o trabalho desenvolvido, mas sim exercer uma visão mais humana de cada condomínio.”
Portanto, obras de adaptação de acessibilidade em condomínios representam um verdadeiro quebra-cabeças para síndicos, profissionais da área e condôminos. (Por R.F.)
EM BUSCA DA AMPLA ACESSIBILIDADE
Um condomínio acessível vai muito além daquele que oferece rampa adequada para que as pessoas com dificuldade de locomoção entrem no prédio e cheguem aos elevadores. O roteiro da adaptação também inclui a necessidade de corrigir desníveis que estejam no meio dos caminhos que levam aos mais diferentes equipamentos das áreas comuns; eliminar barreiras físicas, vãos nos pisos etc.; providenciar sinalização tátil e sonora (incluindo botoeiras de elevadores); garantir espaço de manobra para cadeirantes entrarem nos ambientes; construir banheiros amplos, dotados de apoios; e dispor de vaga especial de garagem.
A síndica Kelly Remonti tem procurado executar as adaptações no Condomínio Top Village em etapas. Gestora há dez anos do residencial situado em Alphaville (Barueri), com três torres e 156 apartamentos, Kelly promoveu a primeira grande obra entre os anos de 2015 e 2016, com a construção de extensa rampa de acesso ao condomínio, cuja entrada de pedestres fica em um nível bem acima ao da rua. Também aprovou em assembleia a implantação de vagas demarcadas para PNE (Portadores de Necessidades Especiais) nos dois subsolos de garagem.
1ª obra de acessibilidade: Detalhes da entrada principal do Top Village, que apresenta grande desnível com a rua
Depois vieram a construção de um banheiro acessível na área comum e de uma rampa no playground. E agora, em 2021, a síndica finalmente conseguiu iniciar as obras para a remodelação da churrasqueira com duas pequenas rampas e construção da rampa de acessibilidade para a área da piscina. Os trabalhos estão em andamento, mas a prefeitura de Barueri exigiu que os dois banheiros da churrasqueira sejam acessíveis (mesmo já existindo um outro próximo); o projeto original previa um banheiro acessível no novo ambiente.
Esse é um exemplo das dificuldades que os síndicos encontram para compatibilizar a execução das obras com as exigências técnicas e legais, mesmo que os projetos sejam ampla e previamente discutidos. Há também as intercorrências normais de uma intervenção deste porte; no caso, foi preciso remover árvores e providenciar a sua devida compensação ambiental. De qualquer maneira, a síndica adianta as próximas ações que realizará no condomínio em prol da mobilidade: A abertura de acesso para a quadra no mesmo nível do piso da área comum e eliminação de um desnível de 6 cm existente na entrada dos halls das torres. (Por R.F)
RAMPA LIGA PORTÃO DE PEDESTRES COM ELEVADOR NA GARAGEM
O Condomínio Tahiti, localizado na Aclimação, em São Paulo, concluiu as adaptações de acessibilidade na entrada do prédio em 2020. Construído há quase 35 anos, teve que levar o acesso de cadeirantes e demais portadores de dificuldades de locomoção até o 1º subsolo da garagem, instalando a 1ª parte da rampa no alinhamento entre a guarita e o gradil da rua (foto no alto à esq.), virando-a em direção a uma nova abertura na garagem (foto à dir.), e introduzindo sinalização no piso interno até a chegada ao elevador (foto ao lado). As obras foram contratadas pela síndica Ana Tereza Falcão Simone e realizadas pelo engenheiro Gustavo Cury. (Por R. F.)
Fotos
Rosali
Figueiredo
MODERNIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES INCLUI ELEVADORES
Por Rosali Figueiredo
O síndico Luiz Leitão da Cunha acaba de assinar contrato de modernização técnica de quatro elevadores de um prédio de 50 anos
AS PARADAS sucessivas dos elevadores de um edifício residencial localizado nos Jardins, bairro nobre de São Paulo, motivaram a contratação, em abril deste ano, de um laudo técnico por um engenheiro especializado na área, para que o síndico e condôminos encontrassem respostas que justificassem os transtornos frequentes. A manutenção, obrigatória por lei e mensal, era realizada, o que não evitou que ambos os elevadores de um mesmo bloco parassem simultaneamente em uma ocasião, afirma o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha. Ele assumiu a gestão do condomínio em princípios de 2021 já com o desafio de resolver o problema.
Segundo o engenheiro Sérgio Rodrigues, que assinou o laudo, ainda que existissem pendências comuns à manutenção dos elevadores, os quatro equipamentos do prédio não ofereciam riscos à segurança dos usuários, tampouco dos técnicos. No laudo, o especialista anotou que “portas de pavimento e de cabina são responsáveis por mais de 60% dos defeitos nos elevadores e exigem avaliações constantes com relação à atuação do mecanismo do trinco, limpeza dos contatos e elementos de amortecimento e fechamento autônomo”.
No entanto, o principal problema identificado no condomínio era outro: obsolescência. O prédio, com uma torre e dois blocos, tem 50 anos de construção e apresenta elevadores com comando em relê, que não possuem “o mesmo nível de conforto e nivelamento dos equipamentos atuais”. De acordo com o laudo do engenheiro, elevadores a relê operam de forma estável, em média, por 30 anos. Há um momento em que, além da manutenção preventiva, corretiva e da atualização de seus componentes às normas técnicas e de segurança, o condomínio precisa modernizar principalmente o comando, “inevitável [neste condomínio] em curto prazo”. Por isso, em assembleia realizada na sequência da entrega do laudo, em maio passado, os proprietários decidiram contratar a modernização técnica dos quatro elevadores do prédio, processo que deverá se estender por um ano, prevê o síndico Luiz Leitão.
ESCOPO DA MODERNIZAÇÃO
Os condôminos optaram pela instalação de quadros de comando computadorizados com inversor de frequência, “sem fidelização de marca”; pela troca das botoeiras
Foto Rosali Figueiredo
dos andares; das botoeiras das cabinas; retífica dos motores; pintura da casa de máquinas; e pela troca de todos os trincos de pavimentos, entre outros. O comando eletrônico possibilita melhor desempenho, segurança, economia de energia e o uso de sistemas programáveis, como o “duplex”, que evita que dois elevadores se desloquem simultaneamente para um mesmo andar. Já o “inversor de frequência elimina trancos na partida e na passagem de alta para baixa velocidade, reduz a carga térmica no motor e casa de máquinas e diminui o consumo de energia elétrica”, conforme descreve o escopo descritivo do prestador de serviços contratado pelo condomínio.
Segundo Luiz Leitão, as cabinas já tiveram seu acabamento interno renovado em gestões anteriores. Uma das propostas recebidas pelo condomínio incluía nova atualização das cabinas e substituição das portas de abertura lateral dos pavimentos por portas automáticas, com obra civil, mas, neste caso, os custos mais que dobrariam. “Fechamos um orçamento de R$ 300 mil, a serem cobertos por um rateio extra de 24 meses, que já começou”, diz. Os serviços começarão em breve e o contrato assinado pelo condomínio estipula um prazo de 30 dias úteis, além de 20 outros dias de testes, para a entrega de cada elevador.
“DIMINUÍRAM AS CHAMADAS DE MANUTENÇÃO”
A modernização dos elevadores é item prioritário também em prédios mais novos, não apenas naqueles construídos até os anos 70. No Condomínio Giardino Di Verona, localizado no Campo Belo, zona Sul de São Paulo, a modernização foi concluída em 2020, nos 25 anos do prédio. São dois equipamentos, que atendem aos moradores de 28 unidades (duas por andar). O morador Fauzi Timaco Jorge assumiu a sindicatura do condomínio em 2019 e já neste ano se deparou com a necessidade de contratar os serviços. “Havia muita parada dos elevadores, além de trancos na chegada e na partida. Depois da modernização, diminuíram as chamadas de manutenção”, observa Fauzi. Segundo ele, foram substituídos os comandos, instalados inversores de frequência, além de novas botoeiras nas cabinas, que passaram ainda por uma repaginação em seu acabamento.
ELEVADORES,
PRÓXIMA ETAPA DA MODERNIZAÇÃO DE UM CONDOMÍNIO – O síndico Rodrigo Martins acaba de concluir obras de manutenção da fachada do Edifício Iraúna, em Santa Cecília, região central de São Paulo, e se prepara agora para planejar a modernização dos seis elevadores. Construído em 1968, o Iraúna tem recebido desde 2015 inúmeras intervenções de recuperação e modernização das suas instalações, entre elas a própria fachada e o retrofit elétrico. Quanto aos elevadores, eles recebem manutenção periódica e tiveram um upgrade na segurança, assim como uma troca dos comandos no final dos anos 90. Mas desde 2017 a sua modernização completa tem sido demandada pelos condôminos e defendida pelo síndico. Rodrigo Martins argumenta que a atualização tecnológica dos elevadores ajudará a reduzir os custos do condomínio com consumo de energia e manutenção, entre outros benefícios (na foto, imagem da cabina do elevador de serviços no acabamento original). (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR – MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO
SERVIÇOS ALIADOS DA SEGURANÇA
PATRIMONIAL
Condomínio dos anos 70 está introduzindo eclusa na entrada de pedestres (imagem à dir.); à esq., a área como era antes - o portão dava acesso direto à porta do hall social
OS SERVIÇOS de serralheria são parte indispensável da manutenção e segurança das edificações. No primeiro caso (manutenção) está, por exemplo, a necessidade de recuperação periódica das esquadrias das janelas dos apartamentos, pois elas compõem o sistema da fachada e podem, quando avariadas, gerar infiltrações. Já na parte da segurança entram os guarda-corpos na cobertura dos prédios; corrimãos das escadarias internas (eles compõem as instalações obrigatórias das rotas de fuga em caso de incêndio e devem atender aos parâmetros técnicos do Corpo de Bombeiros); os corrimãos das rampas de acessibilidade (também parametrizados por normas técnicas); e todo o sistema de proteção perimetral contra invasões no condomínio.
Este é um dos setores que mais tem mobilizado síndicos e condôminos, focados que estão em reforçar o sistema de segurança e oferecer melhor infraestrutura para o recebimento de encomendas e deliveries. De acordo com a designer Mari Ester Golin, que atua com modernização de áreas comuns nas edificações, ainda hoje “a maior parte dos condomínios não possui clausura no controle de acesso”.
No Residencial Marquês de Olinda, prédio do final dos anos 70 localizado na Vila Clementino, zona Sul de São Paulo, a instalação da eclusa está em finalização. Os serviços foram iniciados em junho passado, depois que o condomínio investiu na recuperação e modernização do revestimento da fachada (ao longo de 2020), e reformou as cinco caixas de inspeção de esgoto da edificação (no 1º semestre deste ano).
De acordo com o síndico orgânico José Luiz Rinco, o upgrade na segurança envolve a implantação de clausura na entrada de pedestres; instalação de nichos com vidros blindados na portaria que fica interna ao hall social, fundamentais para que o porteiro possa visualizar a movimentação da rua e dos acessos à garagem; e reforma do banheiro dos funcionários. Ainda no layout original do prédio, típico da época em que não havia guarita, mas sim posto de recepção no hall, a posição da portaria do Marquês de Olinda impedia que os profissionais tivessem uma visão direta da rua. Além da criação da eclusa, a principal alteração
Fotos Rosali
Figueiredo
está ocorrendo justamente na perspectiva desses funcionários. José Luiz Rinco afirma que a contratação dos trabalhos foi aprovada pelos condôminos em assembleia realizada no final de 2020 (em novembro), junto com um pacote de novas melhorias no prédio.
MAIS SEGURANÇA
Também em fase de conclusão, a modernização da fachada da frente do Condomínio Giardino Di Verona, na zona Sul de São Paulo, optou pela troca do gradil de ferro por muro de vidro (exceto no portão da garagem), estrutura empregada, ainda, na eclusa e em um setor criado para a recepção exclusiva de encomendas e deliveries. O projeto executado dividiu a eclusa em dois acessos: Um para moradores e visitantes; outro para os prestadores de serviços e pessoas com mobilidade restrita (aqui foi instalada a rampa de acessibilidade). Completam o novo sistema de segurança a remodelação da guarita (agora blindada), biometria, intertravamento dos portões e portas dos halls (social e de serviços), além do reposicionamento e reforço das câmeras do CFTV.
Outro aspecto importante no segmento de serralheria é a recuperação das esquadrias da fachada do corpo da edificação. No Condomínio Iraúna, localizado no bairro de Santa Cecília, na área central de São Paulo, o síndico Rodrigo Martins promoveu a pintura de todas as esquadrias metálicas originais do prédio de mais de 50 anos, junto com a obra da fachada, recém-concluída. O gestor promoveu antes uma vistoria em todas as janelas basculantes para verificar a sua condição de vedação junto à alvenaria e identificou as esquadrias que estão comprometidas, cujo grau de oxidação impossibilite a sua recuperação. Nestes casos, os moradores serão chamados para providenciarem a troca. “Precisamos evitar frestas que gerem de pontos de infiltração na fachada e comprometam a sua vida útil”, explicou o síndico. (Por Rosali Figueiredo)
Condomínio Giardino Di Verona: Reforço do controle de acesso com novas eclusas, muro de vidro em boa parte da fachada, remodelação e blindagem da guarita etc.
PRÓXIMA EDIÇÃO: PLAYGROUND & BRINQUEDOTECA – PROJETO, BRINQUEDOS, PISOS
Foto
COMO EVITAR FALHAS NO SISTEMA DE PREVENÇÃO E COMBATE AO FOGO
Por Rosali Figueiredo
INCÊNDIOS em edificações residenciais continuam a alimentar o noticiário no País. De acordo com a Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade), o Estado de São Paulo teve pelo menos 93 casos de incêndios gerados por sobrecarga (principalmente no uso de aparelhos de ar-condicionado e ventiladores) ou curto-circuito das instalações elétricas no ano passado. Metade deles ocorreu em unidades residenciais.
Para evitar incidentes, condomínios procuram revisar suas instalações, além de manter em dia o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), caso do Family Santana, um condomínio-clube localizado na zona Norte de São Paulo. Em junho passado o condomínio realizou testes do sistema de pressurização das escadarias de suas quatro torres, que reúnem 400 apartamentos. O objetivo foi verificar se o sistema funciona plenamente quando está ligado ao gerador, equipamento responsável pela alimentação da energia das áreas comuns, bombas de recalque, sala de segurança e equipamentos de incêndio em caso de queda da rede no bairro.
Segundo a gerente administrativa Karina Pravatti, a realização de testes periódicos nas instalações dão mais segurança ao condomínio mediante um eventual sinistro. O AVCB do condomínio deverá ser renovado neste ano e, além da documentação que está já providenciada, como a ART das instalações elétricas e de gás e o laudo de para-raios, os quais devem ser expedidos após vistorias técnicas de empresas especializadas, o Family Santana irá instalar a sinalização tátil fotoluminescente nas quinas dos degraus das escadarias internas (que funcionam como rota de fuga).
Em entrevista à Direcional Condomínios, o engenheiro civil e de segurança do trabalho, Renato Nunes Seara, apresenta dicas sobre as quais os síndicos, gerentes prediais e zeladores deverão ficar sempre atentos para que o sistema de incêndio esteja operante quando houver necessidade de uso.
PRESSURIZAÇÃO, SENSORES DE FUMAÇA & ALARME DE INCÊNDIO
A primeira dica diz respeito justamente à pressurização, sistema que falhou em um incêndio neste ano num condomínio da zona Sul de São Paulo, o que provocou a morte de dois moradores. Segundo o especialista, a pressurização não é obrigatória em todas as edificações, a exigência depende da área, altura e uso do prédio. No entanto, quando estiver presente, é preciso que esteja ligada a uma fonte de energia autônoma, assim como a bomba de incêndio, conforme determinam as respectivas Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros do Estado.
Renato Seara afirma que o ideal seria que os condomínios tivessem todo o sistema de incêndio vinculado a uma rede elétrica própria, independente das demais instalações, conforme a Instrução Técnica 13/2019, item 5.3.5, letras a e g. E aqueles que dispõem de gerador, que o liguem a esses equipamentos.
Voltando à pressurização, o engenheiro lembra que o seu pleno funcionamento depende ainda de que estejam operantes os detectores de fumaça (nem sempre obrigatórios, mas importantíssimos), o alarme de incêndio e o motor do equipamento,
“que é o responsável por levar o ar limpo de fora para dentro das escadarias”. Porém, toda a eficácia do sistema depende que outro componente também esteja de acordo com o que determinam as normas: as portas corta-fogo.
PORTAS CORTA-FOGO
“As portas corta-fogo devem estar sempre fechadas”, alerta o especialista. “Caso contrário, não terão o efeito necessário. O condomínio precisa estar atento à regulagem dessas portas, de forma que permaneçam fechadas mesmo que o morador as deixe encostadas. Por norma, quando soltas em uma abertura de 30 cm, elas têm que fechar sozinhas. Vai fazer barulho, bater, mas é assim mesmo. Tem que bater e trancar, uma porta aberta contamina a rota de fuga inteira. A porta costuma pesar para abrir porque há uma pressão negativa, o ar limpo das escadarias precisa ser mais forte que a pressão da fumaça que vem dos halls.”
Mas esse é um equipamento que costuma ser negligenciado pelos condomínios. “É como ter uma ‘Ferrari’ que não vai funcionar. E muita gente não tem consciência disso, chega a colocar calço para que essas portas não fechem”, lamenta.
REVESTIMENTOS
Revestimentos com materiais inflamáveis em paredes e forros também exigem cuidados. A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) lançou recentemente a NBR 16951, que avalia a reação ao fogo de sistemas e revestimentos externos de fachadas em grande escala, justamente para evitar o agravamento dos incêndios. Segundo Renato Seara, os ambientes internos que dispõem de revestimentos precisam de ART atestando que o material não seja inflamável ou, pelo menos, tenha recebido aplicação regular de soluções antichama em toda a sua superfície.
INSPEÇÃO DIÁRIA
Além da revisão anual obrigatória de equipamentos como extintores (recarga) e mangueiras (testes) etc., que deve estar na programação de manutenção dos condomínios, é importante providenciar uma rotina de inspeções visuais diárias nessas instalações. “O sistema de combate a incêndio exige que não apenas os condomínios atendam às determinações das Instruções Técnicas quanto se certifiquem diariamente de que está tudo em ordem. A ideia é não usar esses equipamentos, mas se precisar usar, que eles funcionem”, arremata o engenheiro. PRÓXIMA
Alarme de incêndio em prédio com portaria remota localizado na zona Norte de São Paulo: O item é obrigatório nas edificações que não tenham porteiros presenciais 24h por dia
TERCEIRIZAÇÃO
