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Caro Síndico!

Esta edição inaugura o segundo semestre de 2021, período que chega com boas expectativas mediante o avanço da imunização da população brasileira contra a Covid-19. Já faz um ano e quatro meses desde o início das primeiras medidas restritivas adotadas no País para conter a pandemia do novo Coronavírus. Em meio a tantas perdas (de vidas, econômicas, sociais), que pesam sobre o ambiente coletivo, a avaliação de síndicos e especialistas é a de que os condomínios e os moradores estão mais adaptados à variação das regras de uso dos espaços comuns, ora mais severas, ora mais flexíveis.

“Com a pandemia, as pessoas entraram num curso intensivo de vida condominial”, analisa a Profa. Rosely Schwartz em participação na reportagem de capa. Foi preciso ficar mais tempo em casa para atender à necessidade do distanciamento social, com isso, elas se tornaram mais atentas e exigentes em relação ao que acontece no prédio. Principalmente no quesito barulho, tema da matéria de capa.

Rosely observa que os moradores estão aceitando mais os limites da vida em condomínio, mas isso não exclui os problemas de convivência. Desta forma, a reportagem traz dicas sobre como lidar com as reclamações de barulho. Uma delas é orientar os condôminos para a adequação acústica de suas unidades, já que a tendência é a de que muitas pessoas permaneçam em home office e/ou home schooling

Por falar em tendência, outra reportagem de destaque da revista fala sobre as mudanças de uso das áreas comuns no sentido de abarcarem autosserviços (como os minimercados e lavanderias coletivas), além da transformação das unidades privativas em ambientes de trabalho e/ou voltadas à geração de renda (a exemplo da locação por temporada). Algumas mudanças exigem adequação da Convenção, enquanto outras (locação por aplicativos) não podem ser vetadas, a menos que se tente instalar uma hospedaria dentro do apartamento. De acordo com os entrevistados, regras deverão ser adotadas e/ou atualizadas em função de todo esse novo contexto.

A gestão condominial é complexa, cada decisão relativa a obras, serviços, contratos de parcerias (como na locação da laje ática para antenas de telecomunicações, tema de outra reportagem do mês) etc., resulta de uma equação cujas variáveis envolvem legislação, normas técnicas, perfil estrutural e de ocupação da edificação, limites legais e éticos do trabalho do síndico e expectativas de seus ocupantes. Variáveis essas que as matérias da Direcional Condomínios procuram lhe apresentar a cada edição, com o propósito de contribuir para os bons resultados e o sucesso da sua gestão!

Boa leitura.

ABRAÇO,

Rosali Figueiredo (Editora)

Nota:

Síndicos devem ficar atentos à entrega da EDF-Reinf

Capa: Condomínio tem excesso de barulho na pandemia, o que fazer?

Serviços ao Síndico: Antenas de telecomunicações & Gestão de contratos

Seção Tira-Teima: Como introduzir novos usos nas áreas comuns na pandemia?

Coluna: Síndico deve exigir reconstrução de unidades com alteração estrutural?

Dica: AVCB, Equipamentos –Sistema de prevenção e combate a incêndio

04 06 11 18 26 30 05 14 20 28 10

Informe Publicitário: Seciesp

DIRETORES

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

EDITORA

Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com

Seção Tira-Teima: Condomínio pode ingressar com ação de obrigação de fazer?

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

Administração:

Uso de áreas privativas e comuns: Limites legais

TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO

Síndicos, zeladores e administradores

CIRCULAÇÃO

São Paulo e Grande São Paulo

CAPA MONTAGEM FREEPIK @asier_relampagoestudio @user18527123

ASSINATURAS

Dica:

Fachada – Manutenção periódica evita contas elevadas no futuro

Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

GERENTE COMERCIAL

Adriana S. dos Santos

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Alexandre Lemos Mendes

Fabian Mesquita

Dica: Acessórios, kit enxoval e insumos – Saiba o que o seu condomínio precisa!

ATENDIMENTO AO CLIENTE

Emilly Tabuço

João Marconi Juliana Jordão Grillo

DIAGRAMAÇÃO Jonas Coronado Luís Guilherme Thalita Feuerstein Cristiane Lima

IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça

José Ricardo da Silva

Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral Para anunciar,

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

(11) 5573-8110 ou (11) 98714-3110

Tiragem auditada por

TODA PRESTAÇÃO de serviços contratada pelo condomínio, como a terceirização ou empreitada para obras em geral, deverá ter seus recolhimentos transmitidos à plataforma da Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais (EDF-Reinf). Condomínios e associações fazem parte do chamado Grupo 3 na Instrução Normativa 1.701/2017, da Receita Federal, que instituiu o sistema. O início de transmissão digital das informações relativas a esses recolhimentos tornou-se obrigatório desde 10 de maio passado e envolve, segundo a Profa. Rosely Schwartz:

- Prestadores e contratantes de serviços mediante cessão de mão de obra ou empreitada (INSS);

- Pessoas jurídicas responsáveis pela retenção na fonte de PIS, COFINS e CSLL (PCC) sobre pagamentos;

- Pessoas Jurídicas que pagaram ou creditaram rendimentos com retenção de IRRF.

Segundo Rosely, no caso do IRRF, “se o condomínio aceitar a nota fiscal com a retenção do IR deverá declarar”. No entanto, ele “poderá informar ao prestador de serviços, antes que emita a nota fiscal, que o condomínio não possui a obrigação da retenção do IRRF, somente na condição de empregador”. Contabilista e administradora, Rosely ministra cursos de formação de síndico.

“Para evitar o atraso ou a duplicidade nos pagamentos é fundamental que o síndico acompanhe de perto todas as retenções. A administradora deverá realizar os pagamentos somente após a sua liberação pelo síndico”, orienta a Profa., lembrando que o EDF-Reinf chega para ajudar a fazer esse controle.

Também o advogado Thiago Badaró afirma que o síndico deve “acompanhar os procedimentos, posto que qualquer nulidade ou prejuízo que decorra do não cumprimento das normas fiscais também será de responsabilidade do gestor”. As declarações devem ser entregues até o 15º dia do mês seguinte, por meio da certificação digital. Atrasos ou o não envio da declaração EFD-Reinf poderão resultar em multa automática de R$ 200,00 a R$ 500,00 por evento, entre outras sanções. Segundo a Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), a introdução dos condomínios no EFD-Reinf gerou “grande impacto no primeiro mês, pois houve uma readaptação de rotina de trabalho, análise dos sistemas e alterações, para poder gerar as informações”. Mas o presidente da entidade, José Roberto Graiche Jr., diz que “administradoras e condomínios estão cumprindo com as novas determinações”. (Por R.F.)

O Brasil avança no calendário de vacinação contra a Covid 19 e a expectativa é a de que até o final do ano a população adulta do país esteja totalmente imunizada. Como o número de novos casos ainda é

alto no Brasil, a higienização dos elevadores não pode ser esquecida.

Os cientistas alertam que assim como qualquer outro espaço fechado e de uso coletivo, o elevador pode representar um espaço de risco de contágio pelo coronavírus: pessoas infectadas deixam o ar e as superfícies contaminadas por algumas horas.

A higienização deve ser feita com cuidado. Nenhum produto de limpeza deve ser utilizado diretamente sobre peças e componentes do elevador. Aplicar spray com produtos de limpeza diretamente sobre as botoeiras pode provocar acidentes. A solução ideal é muito simples e acessível. São os protetores para os botões e componentes eletrônicos do elevador facilmente encontrados no mercado que tornam a higienização mais segura.

Esses protetores evitam que produtos de limpeza contendo álcool, desinfetantes e líquidos inflamáveis sejam borrifados diretamente no painel e penetrem pelas frestas, danificando o equipamento, o que pode ocasionar curto-circuito e até incêndio. O ideal é utilizar álcool isopropílico nos procedimentos de higienização.

Faça a sua parte e mantenha esse equipamento seguro para todos.

Sempre procure uma empresa que esteja de acordo com as normas ABTN. Informe-se a Lista de Empresas Associadas ao SECIESP E ABEEL.

CONDOMÍNIO TEM EXCESSO DE BARULHO NA PANDEMIA, O QUE FAZER?

Os hábitos de estudar e trabalhar em casa, impostos pela pandemia da Covid-19, mudaram a relação das pessoas com o condomínio. Antes mais automáticas, agora as rotinas do prédio e de seus ocupantes se entrelaçam e geram incômodos constantes por causa do barulho de criança, cachorro, conversas, reformas, festas e até contra comportamentos cristalizados de moradores (que não percebem o próprio ruído).

Por Rosali Figueiredo

Depois de um ano e meio de pandemia, os moradores estariam mais adaptados às rotinas do home office e home schooling? Os síndicos Sérgio Fernandes e Ivana Latanza falam sobre a questão

EM MEIO a tantos eventos de incômodos gerados pelo barulho de vizinhos, que surgiram nos últimos quinze meses de quarentena e/ou isolamento social preventivos à Covid-19, um deles se destaca porque corriqueiro e onde o próprio morador não percebia ser o causador do problema. A história:

Um síndico começou a receber queixas reiteradas do ocupante de um apartamento do 6º andar contra o vizinho “de cima”, dizendo que todo dia às 5h da manhã este fazia muito barulho. Mas o vizinho de cima apenas costuma preparar o café neste horário, o síndico conversou com ele, o conhecia. O gestor foi então buscar mais informações até descobrir o madrugador que causava o ruído. Ele mora dois andares acima do queixoso e o barulho em questão era provocado quando mexia a cama para arrumá-la.

O aspecto curioso é que o ocupante do apartamento intermediário nunca havia se incomodado ou relatado a situação.

Por que aquele que está imediatamente abaixo da unidade não percebe o barulho?, questiona o síndico do caso, Sérgio Fernandes.

Este é um exemplo de como a questão do barulho apresenta diferentes contornos, particularmente nesta época de pandemia. Sua origem pode estar nas deficiências do sistema de vedação acústica da edificação; em hábitos corriqueiros cujos reflexos passam despercebidos pelos protagonistas; em comportamentos que extrapolam as normas internas relativas ao sossego, segurança e salubridade; e até mesmo no atual nível de estresse das pessoas, que as tornou menos tolerantes ao ruído, analisa a arquiteta Eleonora Zioni, especialista em Arquitetura para a Saúde (Leia mais na pág. 9).

Síndico profissional em 19 condomínios, Sérgio Fernandes destacava há cerca de um ano, à reportagem da Direcional Condomínios, quando a pandemia era recente, o aumento significativo das queixas dos condôminos relacionadas ao barulho do vizinho. Hoje, enquanto síndicos observam uma adaptação maior dos moradores ao home office e home schooling, Sérgio pontua que “as queixas estão do mesmo jeito, as pessoas se mantêm intolerantes ainda”.

As reclamações envolvem desde o despertador que toca durante uma hora na madrugada para acordar o trabalhador, a vizinhos que promovem “festinhas para suprir a falta da balada e extrapolam o horário”, passando

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Rosali

Figueiredo

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Freepik@asier_relampagoestudio

pelos ruídos das reformas internas, de cachorro, criança etc. Isso não muda, observa Sérgio, assim como as ferramentas que os síndicos dispõem para encaminhar as reclamações. A primeira delas é buscar conciliar as partes, defende. “O síndico pode e deve intermediar essas questões, verificando inicialmente se a queixa procede, qual a origem efetiva do barulho, para então conversar. Prefiro ter essa abertura a deixar que os vizinhos tentem resolver entre si, pois muitas vezes eles não têm o tato necessário. A situação piora, pois um deles já está irritado com o barulho.”

De acordo com o síndico, a acústica dos prédios mais novos “não ajuda”, portanto, esse é um tipo de queixa que estará sempre batendo à porta da administração do condomínio.

HOME OFFICE X ADAPTAÇÃO

No interior de São Paulo, uma condômina obteve sentença judicial favorável contra vizinho que costumava ouvir música em volume alto nos horários em que ela trabalha e estuda. A juíza Danielle Caldas Nery Soares, da Vara do Juizado Especial Cível e Criminal de Birigui, assim decidiu no dia 29 de maio passado:

“CONFIRMO a decisão de concessão de tutela de urgência (...). JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais e CONDENO o réu a abster-se de reproduzir som em altura elevada durante os períodos e horários destacados na inicial, subsistindo a obrigação enquanto a requerente encontrar-se em Home Office e com aulas on-line.”

Cabe recurso da sentença, mas, por hora, estão valendo as restrições impostas pela magistrada: O vizinho terá que controlar o volume da música de segunda a sexta-feira, nos períodos das 12h10 às 20h22 e das 22 às 7 horas.

Apesar do exemplo acima, a síndica orgânica Ivana Latanza, administradora de condomínios há cerca de duas décadas, diz que em seu prédio o clima está mais ameno neste ano. Implantado há pouco mais de dois anos, o Condomínio Solar da Saúde, na zona Sul de São Paulo, registrava muitas mudanças e obras justamente quando veio a pandemia. “Havia um movimento muito intenso de instalação de pisos, armários, entre outros. Era necessário para as pessoas se mudarem, como se tornou necessário também o silêncio para o home office e o estudo”, analisa.

A saída foi restringir horários de obra e a circulação de prestadores de serviços, “o que durou alguns meses, mas nunca parou, não podia”. “Em setembro de 2020, fizemos uma pesquisa de opinião para saber se continuaríamos com as restrições, mas a maioria dos condôminos optou por revogá-las.” Em 2021, houve mais quatro apartamentos em obras dentre as 64 unidades, nem todas comercializadas. Ou seja, há perspectiva de mais reformas conforme sejam vendidas. Entretanto, Ivana Latanza conseguiu equilibrar a situação, acabou reeleita em abril passado por unanimidade, em assembleia virtual.

É claro que nem sempre os gestores conseguem evitar um ruído maior em cima do barulho:

“O barulho é o que sempre incomoda mais. Temos morador trabalhando em home office num apartamento de 52 m2 a 62 m2, sem muito espaço. Há famílias inteiras atuando dentro da unidade. Recentemente, por exemplo, tivemos uma discussão bem acirrada por conta disso, algumas pessoas estão muito nervosas, trabalhando com os filhos em casa, além da reforma do vizinho, que compra o apartamento e precisa se mudar. Fica uma barulheira tremenda, o que gera discussões acaloradas nos grupos de mensagens.

Aí o síndico tem que entrar no meio da história para apaziguar, chegar a um meio termo entre as partes em conflito, até que se acalmem. Elas se acalmaram!”

O Solar da Saúde dispõe de espaço multiuso, com rede de wi-fi, que os moradores decidiram utilizar para o trabalho, com “agendamento prévio, mesas distanciadas e não mais que cinco pessoas simultaneamente”. “Chegamos a um consenso, quem se sentir incomodado desce para o espaço ou o salão de festas para trabalhar [se este estiver disponível].”

Nos demais condomínios onde Ivana atua, como administradora, não tem havido tantas reclamações em 2021 quando comparadas com 2020. “As pessoas estão mais adaptadas, mais conscientes, depois de um ano e meio de Covid-19, estão aprendendo a se comportar em condomínio.” E, se houver um conflito maior relacionado ao barulho, “o síndico deve buscar o consenso e pedir que cada um veja o lado do outro, precisa ter esse jogo de cintura”. “O síndico tem que tentar amenizar as partes para evitar que a confusão e a briga aumentem, que tomem uma proporção muito grande”, encerra.

AMENIZANDO O ESTRESSE - Reeleita em março de 2021 para seu 10º ano como síndica do Condomínio Parque Residencial Nossa Senhora do Sabará, localizado na zona sul de São Paulo, Patrícia Branco (foto) diz que as queixas relacionadas ao barulho “não diminuíram” em 2021. Com 14 prédios e 756 unidades de 47 m2, o condomínio registra famílias inteiras trabalhando e/ou estudando em casa. “Os pais não têm muito o que fazer, a criança brinca, corre, o vizinho que está em home office se sente prejudicado. Além disso, tem havido muitas mudanças. O que podemos fazer é orientar que cada um tente concentrar o barulho no meio do dia, não muito cedo nem após às 16h. As pessoas acabam entendendo, porque a gente não sabe quando efetivamente as coisas vão normalizar”, observa. Em seu condomínio, Patrícia tem o auxílio dos subsíndicos de cada torre, que “acabam filtrando muita coisa e utilizam o bom senso”, ao mesmo tempo em que continua promovendo eventos de integração entre os moradores, mesmo que on-line, o que ajuda a amenizar o estresse. A gestora realizou homenagens nas redes sociais do condomínio ao Dia das Mães, sorteios de prêmios pelo Dia dos Namorados e está programando uma festa julina, como a promovida no ano passado, com show transmitido a partir do salão de festas do condomínio. (Por R.F.)

“COM A PANDEMIA, AS PESSOAS ENTRARAM NUM CURSO INTENSIVO DE VIDA

CONDOMINIAL”

Administradora, contabilista e precursora de cursos de administração de condomínios e formação de síndico, a Profa. Rosely Schwartz (foto à dir.) vem atendendo aos seus alunos de forma on-line desde a eclosão da pandemia do novo Coronavírus, com aulas gravadas ou transmitidas ao vivo pela internet. Através do contato com síndicos de todo País, lhe chegam diferentes histórias sobre conflitos originados do perfil atual de casa-escritório-escola de cada unidade residencial. “Tive relato até de criança com aula de educação física pela internet, como fica a prática de exercício físico dentro do apartamento?”, questiona.

“Com a pandemia, as pessoas entraram num curso intensivo de vida condominial. Elas estão mais sensíveis, observando mais as questões do condomínio, aumentou a cobrança, até de obra de benfeitoria. O que mais pegou foi o fato de todo mundo ficar preso, foi um aprendizado difícil, e espero que termine o mais breve possível, que a população seja toda vacinada”, defende Rosely. Ela observa que, num primeiro momento, aumentaram as cobranças sobre os síndicos. “As pessoas ficaram mais ligadas às coisas que acontecem no condomínio, então é normal do ser humano haver essa cobrança.”

A professora tem constatado uma adaptação maior em 2021. “Agora os moradores estão entendendo e aceitando mais os limites”, pontua. Mas Rosely deixa algumas dicas aos gestores para administrarem a situação:

- Atualizar o Regulamento Interno (RI) de forma a envolver as pessoas na definição de novas regras, como as relacionadas às reformas internas, por exemplo;

- Disponibilizar áreas comuns do condomínio para o trabalho ou estudo dos moradores, também dentro de regras acordadas pela coletividade;

- Flexibilizar o uso dos espaços (como academias, salão de festas etc.) dentro dos protocolos de segurança da saúde;

- Procurar pacificar e promover um ambiente de harmonia no condomínio e, quando houver conflitos que não possam ser trabalhados pelo diálogo interno, buscar o auxílio de profissionais qualificados para fazer a mediação ou conciliação.

“O melhor sempre é a conversa, o diálogo. Precisamos entender que algumas pessoas vivem situações mais complicadas de perdas, o síndico deve ter essa sensibilidade de perceber quando alguém está mais afetado por um problema pessoal. Mas todos precisam colaborar, condomínio nunca será 100% silêncio, quem vai morar em condomínio precisa ceder.” (Por R.F.)

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Rosali

Figueiredo

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Richard A. Charles

BARULHO NO CONDOMÍNIO:

CAUSAS OBJETIVAS E SUBJETIVAS AUMENTARAM QUEIXAS

As edificações brasileiras multifamiliares projetadas a partir de 2013 devem atender aos requisitos mínimos de conforto acústico, entre outros critérios de desempenho, definidos pela norma ABNT NBR 15.575. Desta forma, paredes, lajes e demais instalações prediais precisam garantir que ruídos e vibrações não ultrapassem a um limite máximo de decibéis em determinados horários do dia. O que fazer quando esta não é a realidade no condomínio?

Para a arquiteta Eleonora Zioni, especializada em Arquitetura para a Saúde e sustentabilidade, com mestrado na área pela Universidade de São Paulo e coordenadora dos cursos de pós-graduação de Arquitetura Hospitalar do Hospital Albert Einstein, “os moradores devem se mobilizar para que a norma de desempenho seja atendida”. “Já temos sentença judicial contra construtora, que a obrigou a reparar a falta de isolamento acústico na parede de compartilhamento do quarto de uma unidade com a área de serviço de outra, a qual produzia ruídos constantes a partir da máquina de lavar roupa. Segundo a norma, as áreas dos imóveis classificadas como ‘de permanência’ precisam ter silêncio.”

A especialista destaca que o mercado dispõe de soluções técnicas capazes de atenuar o desconforto nas edificações com elevado índice de reclamações. “O síndico pode orientar o morador a instalar um revestimento acústico mais eficiente ou criar um espaço que chamamos de insulamento, em que o próprio ar faz o isolamento, é o melhor isolante que existe. Pode ser uma placa de gesso acartonado, com o qual se faz uma outra parede no cômodo. O morador vai perder espaço, mas ganhar em conforto. Isso, no entanto, precisa ser calculado por um profissional.”

A própria Eleonora providenciou o isolamento acústico das lajes do apartamento onde mora, em São Paulo. “Instalei gesso acartonado no teto, deixando um vão de ar entre o forro e a laje da unidade de cima. E entre a laje de baixo e o piso, coloquei uma manta elástica, que não deixa passar a vibração e o ruído.”

A arquiteta afirma haver dois principais tipos de incômodos percebidos como barulho: Ruído e vibração. “Uma máquina de lavar roupas faz ruído [do funcionamento do motor], que passará pelas paredes e janelas, mas também poderá produzir vibração no piso, que passará pela laje.” Sim, as janelas “também não costumam vedar”, ressalta. Já uma caminhada com salto alto no piso provoca vibração (por isso a dica das mantas entre o revestimento e a laje), enquanto conversas exaltadas do vizinho geram ruído.

O LADO COMPORTAMENTAL

No entanto, além das causas físicas associadas ao barulho, é preciso considerar o aspecto comportamental envolvido com as queixas. “As pessoas,

Arquiteta Eleonora Zioni, especialista em Arquitetura para a Saúde

na pandemia, começaram a ouvir ruídos durante o dia, em casa, com os quais não estavam acostumadas. Além disso, tem havido um nível maior de estresse, que as torna menos tolerantes ao ruído (E este, já é, comprovadamente, a primeira fonte de estresse nas pessoas).

Depois de um ano e meio de pandemia, todos estão muito cansados, com perdas familiares, de amigos, emprego, renda”, diz.

A alternativa, então, é procurar, do ponto de vista individual, buscar “uma distração que tire o foco do barulho”. “É importante acionar as memórias, lembrar-se de coisas boas, ouvir músicas relaxantes, dançar, na chamada musicoterapia.” Subsíndica do prédio onde mora, Eleonora pondera, por outro lado, que o condomínio deve definir regras que atenuem a produção de ruídos e vibrações, como nas reformas das unidades. “Estabelecemos o horário das 9h às 16h para as obras, de segunda a sexta-feira. Mas vai de cada condomínio fazer as normas de acordo com as necessidades das pessoas.” O importante para o condomínio é que as pessoas convivam com harmonia, completa. (Por R.F.)

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CONDOMÍNIO PODE INGRESSAR

SÍNDICA

orgânica e advogada, Tanila Myrtoglou B. Savoy diz que quanto mais um gestor puder solucionar as demandas ou conflitos ao lado dos moradores, melhor será a condição de pacificação. Mas para os casos que extrapolam os limites, o síndico pode apresentar ação de obrigação de fazer, conforme analisa nos exemplos abaixo.

1. CASO DE ESQUADRIAS DE UNIDADES QUE PROVOCAM INFILTRAÇÕES NA FACHADA

O prédio tem que estar em primeiro lugar, ou seja, os interesses do coletivo devem se sobrepor aos individuais. Se as esquadrias de uma unidade estiverem, pelo seu mau estado de conservação, gerando infiltrações na fachada, o síndico deve notificar previamente o condômino, pois há riscos à integridade do sistema e de queda de materiais. Em caso de negativa, o condomínio poderá entrar com a ação de obrigação de fazer. No entanto, o ajuizamento deste tipo de ação exige que a prova esteja pré-constituída, ou seja, o condomínio deverá apresentar um conjunto probatório robusto.

2. POSSE DE ANIMAIS QUE AFRONTA A SAÚDE E SALUBRIDADE

Uma unidade possuía 75 animais de espécies diversas em nosso condomínio, o que incomodava o prédio todo com um forte odor e atraía muitos insetos. A quantidade de animais foi comprovada somente depois de a Vigilância Sanitária e o Centro de Zoonoses entrarem no imóvel sob autorização judicial. Tivemos que percorrer um longo caminho até chegar nisso, como inúmeras notificações expedidas aos proprietários do imóvel; diversas multas; reclamações protocoladas em órgãos públicos; realização de ata notarial; ação para realização de perícia judicial para antecipação de provas etc. Por fim, depois da intervenção dos órgãos acima, ajuizamos ação de obrigação de fazer para que a unidade não volte a ter mais de 10 animais, atendendo a uma lei municipal. (Edição R. F.)

TANILA MYRTOGLOU B. SAVOY

Advogada especializada em Direito de Família e Sucessões e Processo Civil, atuante em Direito Condominial e Imobiliário, Lei do Inquilinato, Contratos Bancários, Cobranças Judiciais e Defesa do Consumidor. É síndica orgânica em prédio residencial em São Paulo e subsíndica de outro residencial em Campinas. Mais informações: tanila@tanilasavoy.adv.br.

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ANTENAS DE TELECOMUNICAÇÕES & GESTÃO DE CONTRATOS

Por Rosali Figueiredo

ALOCAÇÃO da laje ática para a instalação de antenas de telecomunicações tem ajudado os condomínios a garantirem uma renda extra importante para a realização de manutenções e benfeitorias. No Condomínio Heliodora, prédio de mais de 30 anos e 40 unidades localizado na zona Norte de São Paulo, o contrato de cerca de uma década com uma operadora de telefonia possibilitou executar grandes obras e modernizar instalações, a mais recente delas foi no sistema do CFTV.

“Não levo a verba recebida da locação para as despesas ordinárias. É um montante à parte, em geral destinado ao fundo de obras e benfeitorias; não utilizamos esse valor para fazer um abatimento na taxa de rateio”, afirma Rafael Bernardi, síndico morador e advogado. Segundo ele, o próximo investimento a ser realizado com esse dinheiro será a pintura do prédio, prevista para 2022. “Sempre buscamos fazer as obras sem rateio extra”, diz.

O contrato entre o condomínio e a operadora foi estabelecido antes da gestão de Bernardi. Está defasado, observa o síndico, destacando que a minuta prevê a sua renovação automática a cada cinco anos, com correção anual pelo IGPM. “É um padrão ainda comum no mercado de locação de antenas, mas que dificulta a revisão dos valores. A negociação da gestão anterior do Heliodora foi ruim porque se locou um espaço enorme, para quatro antenas, e o valor atual se encontra cerca de 40% inferior ao que se pratica no mercado.” O síndico está tentando uma renegociação.

Por isso, Bernardi recomenda aos condomínios buscarem uma assessoria jurídica especializada antes de estabelecerem ou fazerem a revisão dos contratos. “Existem leis específicas, que exigem das operadoras registros junto aos órgãos públicos. Existem ainda impactos à saúde. Além disso, condomínios próximos aos aeroportos e/ou em rotas de aeronaves devem atender às normas da Infraero para obtenção da licença de instalação”, justifica. Toda a documentação deve ser providenciada pela empresa locatária (Leia mais nas págs. 12 e 13).

Por outro lado, na sua relação com o condomínio, a locatária/operadora é obrigada a cumprir com o Regulamento Interno, o que inclui os horários permitidos de acesso de prestadores de serviços e a necessidade de fornecer uma lista prévia dos funcionários autorizados a fazerem a manutenção das instalações. Fora dos horários definidos, a equipe técnica da locatária só pode entrar no prédio nas situações emergenciais, como vendaval, queda de energia, chuva forte etc. O síndico também destaca a importância de se garantir a responsabilidade da locatária quanto à integridade e manutenção da laje ocupada. Segundo ele, o contrato deve conter:

- As responsabilidades da locatária na instalação das antenas, “cujo peso

dos equipamentos tem que ser compatível com a carga suportada pela edificação, além de todas as condições de cuidado e zelo com a estrutura do local”;

- As responsabilidades com a segurança dos próprios equipamentos, eximindo o condomínio de qualquer problema relacionado a isso;

- As responsabilidades quanto ao uso, pelos seus funcionários, de Equipamentos de Proteção Individual (EPI) e de segurança do trabalho, além da contratação de seguro.

Portanto, a lista de obrigações e cuidados ao se estabelecer esse tipo de parceria demanda cautela de síndicos e condomínios. Outro aspecto fundamental levantado por Bernardi diz respeito à necessidade da aprovação do uso da laje em assembleia, com quórum qualificado de 2/3, já que a locação altera a destinação de uma área comum (Mais informações a seguir). “Mas em novos condomínios, onde existe uma previsibilidade de locação de determinadas áreas, como da laje para antenas, é possível que a deliberação ocorra por maioria simples”, pondera.

Síndico e advogado Rafael Bernardi

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Giancarlo Gianotta

LEGISLAÇÃO

A chegada da infraestrutura do 5G ao Brasil poderá exigir mais cuidados dos condomínios, acredita Rafael Bernardi, “porque ainda desconhecemos os riscos das suas emissões à saúde humana”. O 5G opera com frequências superiores às das redes já instaladas.

Por ora, o Brasil promoveu a flexibilização nas regras de instalação e operação dessa infraestrutura, através do Decreto Federal 10.480/2020, que regulamenta a Lei Federal 13.116/2015. De acordo com o governo, o objetivo é “acelerar o desenvolvimento da tecnologia 5G no Brasil”. Assim, instalações consideradas de pequeno porte estão dispensadas da necessidade de licenciamento. O decreto impede ainda que Estados, Distrito Federal e municípios imponham restrições.

Segundo o Art. 15 do decreto, são instalações de pequeno porte “a infraestrutura de redes de telecomunicações que atender, cumulativamente, aos seguintes requisitos”:

“I - Seja instalada em edificação ou estrutura existente e que não amplie sua altura em mais de três metros ou em mais de dez por cento, o que for menor;

II - Possuir estrutura irradiante com volume total de até trinta decímetros cúbicos; e

III - Possuir demais equipamentos associados com volume total de até trezentos decímetros cúbicos e com altura máxima de um metro.”

Ainda na esfera federal, o Gabinete de Segurança Institucional da Presidência da República editou a Instrução Normativa 04/2020, contendo “requisitos mínimos de segurança cibernética” para as redes 5G.

Na cidade de São Paulo, a legislação vive um impasse: No final de 2020, o STF (Supremo Tribunal Federal) considerou inconstitucional a Lei 13.756/2004 (conhecida como Lei das Antenas). Junto com o Decreto 44.944/2004, ela estabelece condições para a instalação e o funcionamento da infraestrutura de antenas telecomunicações e Estações de Rádio Base (EBR). O município recorreu ao Supremo e, paralelamente, baixou um decreto possibilitando a instalação de miniestações de rádio base através de cadastramento eletrônico, sem necessidade de licença. Recentemente, apresentou à Câmara de Vereadores uma nova proposta de legislação, através do Projeto de Lei 347/2021, que delibera sobre a instalação de diferentes tipos de estações de rádio base (ERB convencional, ERB móvel e ERB de pequeno porte). A matéria está sob trâmite acelerado na casa legislativa e em 16 de junho passado já havia sido aprovada pelo plenário em sua primeira votação.

ADVOGADOS ORIENTAM SÍNDICOS

A locação de lajes para instalação de antenas de telecomunicações nos condomínios permanece “como uma das questões mais polêmicas” do segmento, avalia o advogado Paulo Henrique Bom, diretor jurídico da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Paulo Bom é especialista em Direito Imobiliário e Direito Processual Civil, além de integrar a Comissão de Direito Condominial da OAB-SP. A seguir, principais trechos de uma entrevista concedida à revista Direcional Condomínios. (Leia a íntegra desta entrevista no site da revista, bem como da advogada Luciana Lozich).

PERGUNTAS EM ABERTO

“Embora não haja até hoje um estudo conclusivo sobre a prejudicialidade das emissões das antenas e Estações de Rádio Base para a saúde, muitas dúvidas e desconfianças pairam sobre o tema. É bem verdade que, às vezes, um edifício deixa de fazer a locação em sua laje, mas o condomínio ao lado acaba alugando a sua; o primeiro se vê então obrigado a conviver com a antena ao seu lado e sem a renda da locação.”

CESSÃO DO ESPAÇO

“De forma geral, quando o assunto é condomínio, nunca se pode renunciar à assessoria de uma administradora e da análise técnica de um advogado. É o caso da locação do topo do prédio para as antenas. A laje é uma área comum, portanto,

SERVIÇOS AO SÍNDICO

é preciso aprovar este uso em assembleia. A questão do quórum está longe de ser pacífica, mas defendemos sua aprovação por quórum de 2/3 dos condôminos [OBS.: Decisão do TJ-SP, de fevereiro de 2021, estabeleceu a necessidade do quórum qualificado de 2/3 para esses casos]. Por óbvio, há também de se levar em conta o que será instalado e a forma de exploração a ser feita pela empresa de telecomunicações, definindo-se quais serão os equipamentos instalados e suas quantidades.”

CONTRATOS

“Superada a questão da aprovação assemblear, é importantíssimo que se faça constar no contrato de locação a obrigatoriedade de cumprimento, pela empresa locatária, de toda a legislação pertinente, normas da ABNT e de segurança, ressaltando aqui as normas estruturais e licenças específicas, bem como a responsabilidade por arcar com eventuais multas e penalidades que acaso der causa. Em geral, as empresas que locam esses espaços já providenciam autorização da Prefeitura, da Anatel e Laudo Radiométrico, além da ART com Laudo de Instalação, mas é sempre bom exigir isso contratualmente. Por sua vez, o condomínio deverá estar em dia com o seu AVCB (ou AVS, conforme o perfil da edificação) e o laudo de para-raios.”

CUIDADOS COM A SEGURANÇA

“Quanto aos equipamentos a serem instalados, frisamos aqui o especial cuidado em detalhar a área a ser ocupada, o peso desses, se serão metros lineares ou metros quadrados. Isso evita que uma locação que se imaginava ser, por exemplo, de 10 metros lineares de equipamentos, acabe tomando todo o topo do prédio, sem a devida autorização e sem a entrega de um laudo ou estudo estrutural. É importante também acordar como será feita a manutenção da laje e da própria antena pelos funcionários da locatária. O contrato de locação deve trazer a forma e as condições de ingresso dos técnicos. Aconselho aqui que sejam pessoas previamente autorizadas, em horários pré-estabelecidos e/ou mediante agendamento prévio. Por fim, é preciso salientar as responsabilidades em caso de danos por eles causados, além da observação das normas trabalhistas e de segurança do trabalho.” (Edição R.F.)

USO DE ÁREAS PRIVATIVAS E COMUNS:

LIMITES LEGAIS

A locação por temporada de unidades privativas através de aplicativos ou não, a liberação de áreas comuns para atividades de trabalho dos moradores, como uma espécie de coworking, além da cessão de espaços para serviços diversos geram dúvidas no segmento condominial.

Por Rosali Figueiredo

Alessandro Paris: Síndico profissional e administrador de condomínios

O SETOR de condomínios foi sacudido por uma decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça), em abril passado, relativa à locação por temporada em dois apartamentos residenciais de Porto Alegre. A interpretação mais veiculada tem sido a de que o STJ vetou o uso de aplicativos para locação temporária nos prédios residenciais, ao julgar improcedente o recurso de mãe e filho que tentaram cassar decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul favorável a um condomínio (e contra a locação pelas partes).

“O STJ não proibiu a locação por temporada nos condomínios”, afirma o advogado Cristiano de Souza Oliveira, que completa: “A decisão trata de uma condição específica de sublocação do imóvel condominial, por meio da locação por temporada, mas de forma a usá-lo como uma espécie de pensão”. “É uma situação que desvirtua a finalidade residencial, em cima disso é que houve a decisão, não só

pela finalidade quebrada, mas por contrariar o Art. 1.336 do Código Civil, ao comprometer a segurança e o sossego dos demais.” (Mais informações nas págs. 16 e 17)

O episódio e as controvérsias remetem aos limites nos usos dos espaços comuns e privativos dos condomínios, principalmente em meio ao contexto de novos hábitos e necessidades impostos pela pandemia da Covid-19. Caberiam exceções às regras? Para o síndico profissional e administrador de condomínios Alessandro Paris, é preciso ver que o segmento condominial, como um todo, tem passado por transformações, com empreendimentos que nascem vocacionados para usos diversos, constituídos de subcondomínios, por exemplo, um para moradia permanente, outro de ocupação temporária, outro de comércio e serviços. “São empreendimentos cujas convenções já não impõem mais restrições”, observa. Simultaneamente, suas áreas comuns dispõem de “certa conveniência”, como máquinas de autosserviço, tipo pague e leve (freezers com bebidas e gôndolas com produtos comestíveis e de higiene e limpeza), lavanderias automatizadas e lockers (armários) para encomendas ou serviço externo de lavanderias.

No escopo dos prédios que administra, Alessandro Paris diz não haver convenções que proíbam a locação por temporada nas unidades. Ou são convenções antigas, que não preveem essa modalidade, porque inusual na época de constituição do condomínio; ou são prédios já entregues com esta previsão, explica. “Em relação à locação por temporada, os gestores lidam com um grande conflito de interesses entre investidores e proprietários moradores, que não se sentem seguros com a movimentação dos locatários. Há também uma discussão muito grande quanto à utilização dos espaços comuns e acho que, uma vez que a taxa de condomínio está sendo paga, o uso dos espaços não pode ser cerceado.”

Condomínios residenciais mais antigos têm colocado restrições na tentativa de desestimular a locação por temporada, mas, independentemente de sua legalidade (veja nas págs. 16 e 17), “não há como o síndico fiscalizar e fazer esse controle, pois os contratos são feitos entre particulares”. “Na prática, o que os condomínios têm conseguido é diminuir a rotatividade de locatários.” Uma das normas mais empregadas é estabelecer um prazo mínimo de 48 horas para registro do locatário junto ao controle de acesso do condomínio.

DEMAIS USOS

Quanto ao home office, modalidade que cresceu na pandemia, os síndicos têm sido chamados para administrar desde situações de quem trabalha dentro do apartamento exigindo silêncio do vizinho, até a produção de marmita, bolo, entre outros alimentos,

na área privativa, uma alternativa de renda. “Os demais moradores são clientes, mas isso gera muita confusão. Em geral, são prédios onde não há água nem gás individualizados, nesses casos, quando a administração é acionada, notifica a unidade e informa que a atividade é proibida pela Convenção.”

Já a destinação de espaços comuns para trabalhos típicos de coworking também registra situações distintas, conforme o perfil da edificação. “Há prédios que nasceram com salas que o condômino pode locar para receber clientes, por exemplo. Mas para adaptar alguns ambientes como coworking, como o salão de festas nos seus períodos de inatividade, temos feito enquetes junto aos moradores. Busca-se um ajuste nas suas expectativas, uma forma de quebrar os incômodos gerados por eventos como as reformas internas. As próprias pessoas estão se autorregulando para utilizar essas áreas, elas estão bem adaptadas a essa nova condição gerada pela pandemia", diz Alexandre.

O advogado Cristiano De Souza defende duas posturas diferentes para cada contexto. “Em home office, uma moradora pode receber cliente para uma drenagem linfática, desde que não haja impacto na coletividade. Se con-

siderarmos a legislação de forma literal, a atividade poderia ser interpretada como desvio de finalidade, mas precisamos considerar a excepcionalidade da situação.” Quanto ao coworking existem duas outras situações: “Em novos empreendimentos, o conceito imobiliário inclui a área comum como extensão da privativa, o que está inclusive no projeto de lançamento desse tipo de edificação. Quem compra sabe que o perfil do condomínio vai impactar na sua administração. Este terá que criar regras para dar conta dessas demandas, como no uso da sala de reunião para trabalho dos moradores.” De outro modo, adaptar espaços com finalidades sacramentadas na Convenção e Regulamento Interno exige deliberação de assembleia (veja na pág. 18).

EXPANSÃO DOS SERVIÇOS & USOS DAS ÁREAS COMUNS

A síndica Sandra Bernardino de Seixas na lavanderia do Línea Perdizes

Os empreendimentos residenciais têm sido lançados cada vez mais com oferta de serviços nas áreas comuns, enquanto seus espaços privativos encolhem. Prédios com vocação de moradia de profissionais liberais, empresários e estudantes que vivem sozinhos são procurados justamente por causa dessa infraestrutura, que inclui lavanderias, espaços para reuniões, salão de festas, gourmet ou grill, academias robustas, conveniência (minimercados), entre muitos outros.

No Condomínio Línea Perdizes, administrado pela síndica moradora Sandra Bernardino de Seixas, os moradores das 130 unidades estúdios podem lavar roupas na lavanderia operada por meio de aplicativo, comprar no minimercado instalado no espaço original de moradia do zelador, e até promover reuniões de trabalho em uma sala equipada para essa finalidade. Os usos das áreas comuns não são mais intensos porque churrasqueiras

e salão de festas permanecem fechados em função da pandemia. Já a academia e uma ampla piscina interna climatizada, em forma de raia, estão liberados sob protocolos. O prédio dispõe ainda de piscina descoberta, além da horta e de uma lavanderia pet (exclusiva para lavar o enxoval dos animais de estimação), implantadas pela síndica.

“Há regra para tudo, com base na Convenção, no Regulamento Interno e, nesta fase em especial, nas orientações do Governo do Estado de São Paulo”, destaca Sandra. Na parte de serviços, a lavanderia e sala de reunião estavam no projeto original da edificação. O minimercado veio depois. Tudo é operado e/ou reservado por meio de aplicativos, no sistema de autosserviço. O controle de acesso também dispõe de aplicativo que possibilita ao morador antecipar ao porteiro a chegada de visitantes ou prestadores de serviços; esse mesmo app traz notificações sobre encomendas e

ADMINISTRAÇÃO

correspondências, comunicados etc.

De acordo com Sandra, a modernidade proporciona comodidade aos condôminos, possibilita atender e acolher as suas necessidades. No

entanto, a locação por temporada recebe limitação da própria Convenção e Regulamento Interno, que estabelecem um prazo mínimo de 30 dias. “O condomínio tem um perfil bastante familiar e entendemos que esse é o prazo mínimo para que um novo morador ou ocupante aprenda e entenda as regras.” (Por R.F)

LOCAÇÃO POR TEMPORADA: CONDOMÍNIO PODE ESTABELECER RESTRIÇÕES / REGRAS?

Advogado Cristiano De Souza Oliveira

O advogado Cristiano De Souza Oliveira costuma enfatizar que o Código Civil brasileiro, que traz um capítulo reservado para os Condomínios Edilícios, deixa grande margem para a sua autorregulamentação. No entanto, alguns limites precisam ser considerados:

- O direito constitucional de os cidadãos usufruírem (“usarem, gozarem, disporem e defenderem”) suas propriedades;

- A exigência de que a destinação das unidades somente possa ser alterada de forma unânime pela assembleia dos condôminos (“enquanto os demais temas tratados na Convenção Condominial podem ser modificados por deliberação de no mínimo 2/3”).

Do ponto de vista da fruição da propriedade residencial, é possível ao condômino utilizar duas formas de locação

previstas pela legislação brasileira, prossegue. Uma delas é a locação normal, com contrato acima de 90 dias; a outra, a de temporada, para períodos até 90 dias, conforme a Lei Federal 8.245/91.

“A locação por temporada é muito comum nas cidades turísticas, em centros urbanos com infraestrutura de serviços médicos, como hospitais, nos polos universitários, comerciais, financeiros e industriais. É um mercado que acaba concorrendo com o setor hoteleiro, mas hotelaria e locação por temporada têm finalidades distintas (a primeira é comercial, a segunda é residencial).”

O advogado destaca o Art. 170, da Constituição Federal, segundo o qual, “dentro da ordem econômica do Brasil, respeitada a destinação, o proprietário pode ter imóveis para ganhar dinheiro, e isso não tira a sua finalidade residencial”. Ou seja, “desde que continue sendo usada como residência, ao proprietário é garantido o exercício da fruição de sua propriedade, atingindo-se assim seu fim social e a possibilidade de gerar renda”.

Portanto, Cristiano De Souza defende que não compete à assembleia vetar ao condômino o direito de locar sua unidade por temporada, mesmo que seja por um dia, porém, limites podem ser estabelecidos no acesso ao prédio, como regras que determinem, por exemplo:

- A proibição de a portaria ficar com as chaves do imóvel;

- A necessidade de a identidade do locatário ser informada com 48 horas de antecedência;

- A definição de que a entrada e saída do locatário ocorra no período entre 8h e 18h (entre outras medidas).

“É uma questão de segurança”, pontua. Por outro lado, “restringir o uso das áreas comuns a este locatário fere a legislação”. Segundo ele, “a locação transfere a posse do imóvel, assim, não há possibilidade de se restringir a utilização das áreas comuns porque elas fazem parte da propriedade”. “Mas o condomínio não pode se eximir de cumprir as regras, a exemplo da exigência do exame médico para utilização da piscina, o que vale para todo mundo.”

CÓDIGO CIVIL: USOS & FRUIÇÃO

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I ‐ Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II ‐ Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; (...)

Art. 1.336. São deveres do condômino:

Foto Paulo Mujano

(...)

IV ‐ Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes.”

A DECISÃO DO STJ

O entendimento da maioria dos ministros da 4ª Turma do STJ em relação ao caso de Porto Alegre foi o de que ali estava envolvida uma situação “de sublocação que configura pensão”, com “alteração de destinação da finalidade residencial do imóvel”. Portanto, segundo Cristiano De Souza, a decisão final não institui jurisprudência para os casos de locação por temporada. O advogado compara a iniciativa dos locadores do Rio Grande do Sul com outros tipos de usos comerciais que desvirtuariam a finalidade residencial do imóvel, como seu uso “para consultório médico, escritórios, loja de roupas etc.” Estes seriam permitidos somente após deliberação unânime da assembleia, “pois altera a finalidade que é matéria da instituição [do condomínio] e não da Convenção”, completa.

“ABUSO DO DIREITO DE PROPRIEDADE”

A interpretação de Cristiano é compartilhada pela advogada Irina Uzzun, que por mais de dez anos também atuou como síndica. Segue a análise de Irina em torno do julgado do STJ (Resp. 1819075):

“Vejo muita gente criando polêmica sobre essa decisão do STJ sem explicar que ela só vale para as partes envolvidas no processo, ou seja, é uma ‘decisão inter

partes’. Só valeria para todas as pessoas dentro do território nacional se fosse “erga omnes”. O relator do caso foi voto vencido, por isso a decisão é extensa, trazendo as razões da divergência dos demais Ministros. A Convenção do condomínio em questão determina que a finalidade do empreendimento é exclusivamente residencial, por isso, a moradora não poderia mudar a destinação dos apartamentos e prestar serviços de hotelaria, como ficou caracterizado. Ela reformou os imóveis, fez mais quartos, oferecendo serviços de lavanderia, café da manhã etc. Ficou caracterizado o abuso do direito de propriedade mantendo a locação por aplicativo com a oferta de serviços típicos de hotelaria, regulamentados pela Lei Federal 11.771/2008 e não pela Lei 8.245/1991 (Lei de Locações de Imóveis Urbanos). Claro que o assunto da locação temporária via aplicativo é polêmico e requer uniformizar o entendimento jurisprudencial, o que ainda não ocorreu.” (Por R.F.)

COMO INTRODUZIR NOVOS USOS NAS ÁREAS COMUNS NA PANDEMIA?

POR CAUSA da pandemia do novo Coronavírus, os condomínios alteraram a forma de gerir as áreas comuns, adotando medidas preventivas ao contágio e, de outro lado, liberando ambientes para o trabalho dos moradores. Mas o advogado Cristiano De Souza Oliveira observa que o caso específico dos novos usos nos espaços comuns exige a deliberação prévia de assembleia.

1. SALÃO DE FESTAS PODE SER USADO PARA O HOME OFFICE?

Vivemos uma excepcionalidade, porém, por mais informal que possa ser a vida e deliberações condominiais, devemos nos balizar pela segurança jurídica. As áreas comuns compõem a propriedade de cada condômino (vide o Art. 1.331, do Código Civil) e a previsão de uso consta da Instituição do condomínio e está expressa na Convenção (Art. 1.332, I, c/c 1.333, CC). De outro modo, o Art. 1.335, Inciso II, permite ao condômino o uso da área comum desde que não exclua a utilização dos demais nem desvirtue a sua destinação, entre outros. Ou seja, o condomínio poderá alterar a destinação, desde que por autorização assemblear, uma vez que os proprietários aprovaram cada tipo de uso quando adquiriram o imóvel. Eles devem ser convocados para deliberarem sobre eventual mudança. E, considerando julgado recente do TJ-SP, de fevereiro de 2021, a votação por quórum qualificado (de 2/3) dará mais segurança ao síndico.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA

2. HÁ LIMITE DE USO DE VERBAS SEM VOTAÇÃO DE ASSEMBLEIA?

Assim como o síndico tem o dever de elaborar a previsão orçamentária de receitas e despesas e obter a sua aprovação em assembleia por ele convocada (Art. 1.348 c/c 1.350), ele precisa também do aval dos condôminos antes de contratar as obras de adaptação da área comum (por quórum qualificado), bem como para os investimentos e receitas (por maioria simples). (Edição R. F.)

Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 24 anos, vice-presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB-SP (Santo André/SP). É autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.

Foto Paulo Mujano

MANUTENÇÃO PERIÓDICA EVITA

CONTAS ELEVADAS NO FUTURO

Por Rosali Figueiredo

Imagens dos fossos de condomínio com fachada em obra. À esq., a situação anterior em uma das laterais, com descolamento da textura (no alto, na parte cinza). À dir., outro fosso já com trechos da alvenaria recompostos e fissuras tratadas

O PERÍODO de cinco anos representa o principal norte que os síndicos dispõem para planejarem os serviços de manutenção corretiva da fachada. É o prazo previsto em uma lei municipal de São Paulo, a 10.518/1988, que “dispõe sobre limpeza periódica das fachadas dos prédios”. A legislação prevê que:

“Art. 1º - As fachadas dos prédios, visíveis de logradouros públicos, quaisquer que sejam os usos naqueles instalados, deverão ser pintadas ou lavadas, em conformidade com os respectivos revestimentos, no mínimo a cada 5 anos, de modo a ostentarem adequadas condições estéticas.

Art. 2º - O não cumprimento do disposto no artigo anterior sujeitará os infratores a multa, calculada em proporção às Unidades de Valor Fiscal do Município – UFMs (...)”.

A razão principal para a sua manutenção, porém, não é a estética, mas, sobretudo, de segurança e de preservação do patrimônio dos condôminos. “Se todo mundo fizesse isso [manutenção a cada cinco anos pelo menos], não iriam acontecer situações em que é preciso fazer recuperação estrutural”, observa um engenheiro civil que atua há três décadas no segmento em São Paulo. Em média, uma manutenção no prazo poderia reduzir a conta em pelo menos 10%, estima.

Um condomínio de torre única e 24 anos, localizado na região da Vila Mariana, tinha a fachada original com acabamento em fulget de

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Rosali Figueiredo

quartzo. Com o tempo, o revestimento se tornou poroso, o que provocou infiltrações no interior dos apartamentos. Por isso, em 2004, 17 anos depois da entrega do prédio, os condôminos aprovaram uma obra de recuperação e modernização do sistema, com aplicação de uma nova cobertura para a superfície, agora em textura. Na época, houve necessidade de tratamento de trincas e instalação de uma tela de reforço na alvenaria em todos os cantos de cada face do corpo da edificação, desde o térreo até a cobertura. Foram aplicadas ainda duas demãos de um impermeabilizante antes da textura. Para finalizar, houve lavagem, pintura e vedação das janelas.

O trabalho foi meticuloso e, há cerca de 8 anos, houve nova lavagem, pintura e reforço na vedação das esquadrias. Portanto, em 2019, já começava a passar da hora de o condomínio voltar seu foco à manutenção da fachada, quando o síndico profissional Nilton Savieto iniciou os preparativos para contratar os serviços. A execução veio neste ano, está sendo finalizada e envolve, principalmente, tratamento da superfície onde houve desplacamento da textura; de fissuras; rejunte das pastilhas (no setor das janelas e guarda-corpo das varandas) e vedação das esquadrias.

“A obra e o rateio extra para custear os serviços foram aprovados em assembleia no final de 2019. A partir daquele momento já começamos a fazer reparos emergenciais, com reaplicação de texturas e de algumas pastilhas”, afirma o síndico. O processo de cotação para contratação das empresas acabou temporariamente interrompido por causa da pandemia do novo Coronavírus, mas foi retomado ainda em 2020, com o início dos trabalhos em maio de 2021.

DESAFIOS NA CONTRATAÇÃO DOS SERVIÇOS

O sucesso de uma obra na fachada requer, sobretudo, planejamento antes da própria contratação, pontua o síndico. Segundo ele, é fundamental apresentar ao mercado um memorial descritivo do que precisa ser realizado. Mesmo assim, das dez propostas que o condomínio recebeu, entre as doze empresas cotadas, havia “grande disparidade” de valores e na descrição dos serviços a serem executados. “Temos um procedimento em que as propostas chegam em envelopes lacrados, que são abertos em reunião com participação do conselho e de todos os moradores interessados. São eles que ajudam a cotejar os orçamentos e, ao final, selecionam três empresas. Essas são convocadas para esclarecer dúvidas, até que se defina pela melhor condição para o prédio.” Nilton observa que o “memorial descritivo possibilita que os valores cheguem embasados em situações concretas”.

De qualquer maneira, entre a assembleia de 2019 e a contratação da empresa, houve necessidade de atualizar o custo, o que ocorreu em uma nova assembleia em 2020, a qual aprovou mais seis parcelas de rateio extra. O síndico destaca que um dos grandes desafios dos gestores num processo como esse é “obter a menor margem possível de

aditamentos” ao contrato, como, por exemplo, sobre o percentual de setores com desplacamentos a serem tratados sem custo adicional, bem como sobre a quantidade de esquadrias e/ou soleiras que precisam ser vedadas. “Estávamos buscando a melhor condição, como se fosse um preço fechado, que batesse com o valor arrecadado”, diz.

ESCOPO DA OBRA EM ANDAMENTO

Nesse sentido, a previsão inicial de pontos com desplacamentos era mais tímida em relação à quantidade de material que efetivamente se soltou depois do serviço de percussão, pontua o engenheiro responsável pela obra. “A encrenca você vai conhecer quando começa a trabalhar”, ilustra o especialista.

Além do serviço de percussão, quando foram removidas as principais partes soltas, a obra envolveu:

- Hidrojateamento, que ajudou a retirar novas áreas em descolamento;

- “Um terceiro pente fino para extrair o que ainda estava solto, mas não havia se desprendido nas etapas anteriores”;

- Tratamento de fissuras e regularização das áreas onde caiu o revestimento, com massa cimentícia;

- Aplicação da textura, de um impermeabilizante flexível e de duas demãos de tinta látex acrílico premium.

Já os setores das pastilhas foram lavados, jateados e receberam um rejuntamento geral, com reposição da cerâmica nos pontos onde houve descolamento. “A fim de minimizar ou eliminar queda de revestimentos, aplicamos um mastique de poliuretano para evitar infiltrações de água entre as soleiras das janelas, que são em ardósia, e o atual revestimento. O material evitará a percolação da água entre o revestimento e a alvenaria, que foi a principal razão de termos encontrado nesta obra tanto material em desprendimento”, descreve o engenheiro.

A CONTA CHEGA?

Apesar do volume da obra, esse não é um trabalho típico de recuperação estrutural de fachada, e sim, um serviço de manutenção periódica que precisa ser realizado a cada cinco anos, observa o especialista. Seria estrutural se tivesse havido desprendimento do reboco e/ou necessidade de tratamento de ferragens expostas, entre outras manifestações patológicas que a Direcional Condomínios costuma registrar nas reportagens sobre fachada.

Síndico profissional há quase três décadas em São Paulo, Nilton Savieto afirma que “quanto mais se deixa degradar a fachada, maior o custo de sua recuperação e menores as condições de o condomínio negociar valores com o prestador de serviços”. “Quanto mais deteriorada a fachada, maior a margem de segurança que a empresa tentará colocar nos contratos”, arremata.

No caso deste condomínio, a empresa deu uma cobertura máxima de até 300 m2 quadrados para reparos nos pontos com descolamento

da textura. Houve “2/3 a mais de serviços” do que se esperava, mas dentro da margem do contrato, ressalva o engenheiro responsável pela obra. Os trabalhos envolvem ainda a aplicação de poliuretano sob as soleiras de 357 janelas e vãos, o que representa de 8% a 10% do valor do contrato. Essa vedação é fundamental para evitar infiltrações futuras sob o revestimento, garantindo-se o resultado da nova intervenção por pelo menos mais cinco anos.

CAUSAS DE DEGRADAÇÃO DA FACHADA

As infiltrações encontram-se entre as principais causas de degradação das estruturas e instalações nas edificações (Leia na pág. 25 texto sobre a importância dos rufos na integridade dos revestimentos das superfícies). Mas, no caso da fachada, a incidência de ventos e poluentes, além da maior ou menor insolação, também acabam interferindo sobre a vida útil de todo o sistema. “As faces das fachadas que recebem mais chuva, associada ao vento, costumam ser as que mais se deterioram com o tempo. Em compensação, as superfícies sem muito sol ficam mais escurecidas. São variáveis que contribuem para a sua deterioração”, afirma o engenheiro civil.

A imagem da mureta da jardineira registrada antes do término da obra da fachada possibilita visualizar dois tipos de revestimentos: À esq. da foto, a textura aplicada em 2004 sobre o fulget de quartzo original

SÍNDICO DESTACA BENEFÍCIOS À MANUTENÇÃO PREVENTIVA

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Rosali

Figueiredo

Fachada lateral de uma das torres do Condomínio Iraúna, após a manutenção. À esq., o síndico Rodrigo Martins e a arquiteta Renata Rodrigues

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Rosali

Figueiredo

Fachada frontal do Ed. Iraúna Foto Rosali

Uma das primeiras obras que o síndico orgânico Rodrigo Martins promoveu no Condomínio Edifício Iraúna assim que assumiu a gestão, em 2015, foi a recuperação estrutural da fachada, já dispondo de um laudo de inspeção predial que orientou a contratação e execução dos serviços. Hoje, exercendo seu quarto mandato consecutivo, está recebendo a conclusão de mais uma intervenção de manutenção na fachada, praticamente dentro do intervalo previsto pela legislação do município de São Paulo.

Localizado no bairro de Santa Cecília, região Central de São Paulo, o Edifício Iraúna foi projetado pelo arquiteto João Kon e construído no final dos anos 60, com formato em “L”, composto de dois blocos interligados, um de dez andares, outro de dezenove. A superfície é revestida integralmente por pastilhas nas cores branca, rosa e cinza. Com 58 unidades, o prédio exibe uma estrutura física volumosa e tem passado desde 2015 por obras de manutenção e modernização periódicas em seus sistemas (bombas, elétrica, hidráulica, pinturas, pisos, revestimentos, segurança etc.). “Diferente daquele ano, quando houve o tratamento da fachada, fizemos agora também uma manutenção em esquadrias de unidades (calafetação e pintura)”, afirma o síndico. Os serviços começaram em janeiro deste ano e foram concluídos em junho, depois de terem sido aprovados em assembleia de condôminos no final de 2020. Rodrigo aproveitou para obter aval dos proprietários para instalar guarda-corpos no topo dos volumes das caixas d’águas dos dois blocos e nas escadas de acesso a estes locais, bem como contratar uma vistoria estrutural das varandas em balanço, presentes em 20 unidades.

Nos serviços deste ano, a fachada passou por hidrojateamento, teste de percussão, tratamento de trincas e ferragens, reposição de pastilhas, aplicação de rejunte, calafetação de esquadrias com PU, além de pinturas nas esquadrias originais das unidades, dos gradis do térreo e prumadas de gás. A obra foi acompanhada pelos engenheiros da empresa contratada, além da assessoria técnica de fiscalização da arquiteta Renata Ribeiro Rodrigues, consultora de obras do condomínio.

De acordo com o síndico, a manutenção periódica de fachada representa, na verdade, uma medida preventiva, pois os reparos evitam a eclosão de pontos de infiltrações que venham a degradar os revestimentos e ferragens ao longo do tempo. (Por R.F.)

Figueiredo

RUFOS AJUDAM A PROTEGER A FACHADA

Na imagem ao lado, destaque em 1º plano do rufo que foi instalado em todo o perímetro da laje de cobertura de prédio durante obra na fachada

A síndica Helena Couto afirma que a instalação de rufos no topo do prédio onde mora, na região dos Jardins, em São Paulo, encerrou um ciclo de problemas crônicos de infiltração que havia anos afetavam 12 unidades do último andar da edificação. Uma obra de impermeabilização com troca de manta asfáltica já tinha sido realizada na laje da cobertura, sem estancar as infiltrações nos imóveis.

Ao assumir a gestão do condomínio, em 2013, Helena se deparou com esta antiga pendência. “Resolvemos então investigar e percebemos que os pontos de infiltração eram provenientes do muro de segurança da laje (guarda-corpo), que até então não tinha rufos. Como o prédio precisava de pintura, colocamos no pacote a instalação dessa estrutura em toda o perímetro. Depois disso nunca mais tivemos infiltração”, destaca.

A síndica aproveitou para promover reparos nas trincas da laje e aplicar no local uma tinta impermeabilizante, pois ao término da obra de impermeabilização, realizada pela gestão anterior em 2011, a superfície fora entregue apenas com a proteção mecânica sobre a manta asfáltica, “sem qualquer acabamento”. “A laje possui agora outra imagem e, mesmo sendo técnica, alguns moradores a acessam para se exercitar ou até tomar sol porque não temos área de lazer. Conseguimos também dar uma vida útil maior para a superfície.”

O rufo pingadeira ajuda a proteger o sistema da fachada. Segundo o engenheiro civil Eduardo Araki, ele evita que a água da chuva escorra pela superfície e/ou infiltre por debaixo das camadas de revestimentos como pastilhas, cerâmica e textura. O ideal é que ele tenha “uma projeção um pouco maior que a da face da parede, para permitir que a água ‘pingue’ fora da fachada”, diz. Outro engenheiro civil, que atua há cerca de três décadas na recuperação de fachadas de condomínios em São Paulo, afirma que os prédios que dispõem de rufos (no ponto onde termina o corpo da edificação, na laje da cobertura) chegam a postergar a necessidade de obras no sistema entre um a dois anos. (R.F.)

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SÍNDICO DEVE EXIGIR RECONSTRUÇÃO DE UNIDADES COM ALTERAÇÃO ESTRUTURAL?

Por Walter José da Silva Jr.

A PRÁTICA da manutenção preventiva constante das edificações traz inúmeros benefícios, como promover a valorização do bem no mercado imobiliário, aumentar a sua vida útil, melhorar o desempenho de equipamentos e instalações em geral, e garantir a segurança, o conforto e a economia para o proprietário e todos os indivíduos que as utilizam. Mas a segurança também depende da forma como cada um utiliza o seu imóvel.

Ao iniciar a gestão como síndico profissional de um condomínio na zona sul de São Paulo, com três torres e 390 apartamentos, identifiquei de imediato que não havia ali norma para a entrega de documentos para a reforma das unidades. Entretanto, percebi também que havia grande preocupação de todos quanto à segurança das estruturas das torres, tendo em vista que poderiam ter ocorrido obras ou demais intervenções não condizentes com as características do empreendimento.

Assim, contratei uma equipe de profissionais especializados para vistoriar cada apartamento, a fim de verificar possíveis reformas irregulares e patologias da edificação nas unidades. O condomínio foi construído e executado em alvenaria estrutural do térreo à cobertura e entregue entre os anos de 2012 e 2013, anterior à norma ABNT NBR 16.280, a qual orienta a realização de reformas nos condomínios. As vistorias foram realizadas por engenheiro, arquiteta e técnico de edificações, com conhecimento em estruturas de concreto armado e alvenaria estrutural, revestimentos, acabamentos e patologias em estruturas e revestimentos. Ao final das vistorias, foi possível um diagnóstico completo sobre a execução de todas as obras promovidas até então nos apartamentos.

Observou-se que a maioria das reformas das unidades vistoriadas consistiu na inclusão de piso nas áreas secas e de troca de revestimentos e bancadas nas áreas frias (cozinha e banheiros). No entanto, constatamos a abertura de nichos em alvenaria estrutural em algumas unidades, e notifiquei os proprietários, que prontamente atenderam às solicitações técnicas. Felizmente, não encontramos problemas estruturais decorrentes das reformas promovidas pelos moradores e essa constatação deu tranquilidade a todos.

Houve apenas uma situação de morador que, ao se mudar, iniciou reforma sem comunicar a administração e sem entregar a respectiva ART e documentos obrigatórios, ocasionando barulhos e transtornos aos vizinhos. Imediatamente tentamos vistoriar o imóvel, acompanhados do engenheiro contratado pelo condomínio, mas o proprietário impediu o acesso à unidade e prosseguiu na obra. Diante dos riscos envolvidos, enviei notificações e abri uma solicitação junto à Defesa Civil para vistoria emergencial. Somente após receber as notificações, o condômino aceitou a vistoria necessária, que constatou a abertura de um nicho na alvenaria estrutural; a aplicação de revestimento sobreposto ao existente no banheiro; e arremate externo na fachada para cobrimento do nicho, o que, além de irregular para essa edificação, causou desplacamentos da superfície.

A fim de garantir a segurança da edificação, através do restabelecimento da estrutura original e da regularização da obra conforme a NBR 16.280, exigi do morador a apresentação de laudo de recuperação estrutural; um plano de reforma contendo o memorial descritivo; o projeto/croqui; o cronograma dos serviços; além da ART / RRT. O laudo teve que vir acompanhado da ART emitida por engenheiro com conhecimento em alvenaria estrutural. Estar atento ao correto cumprimento das normas de segurança nos condomínios faz cada vez mais parte da rotina de trabalho do síndico atual nesse ambiente desafiador e muito profissional que é o condomínio.

Síndico profissional atuante há dez anos na área e diretor da PWA Consultoria. Administrador de empresas graduado pela PUC-SP, com MBA Internacional em Consultoria de Gestão e pós-graduado em Planejamento Estratégico e em Desenvolvimento Organizacional pela USP. É Mestre em Bioética pelo Centro Universitário São Camilo.

Mais informações: walter@pwaconsultoria.com.br; www.pwaconsultoria.com.br.

WALTER JOSÉ DA SILVA JR.

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SAIBA O QUE O SEU CONDOMÍNIO PRECISA!

SÍNDICA profissional há quase 23 anos, Ana Josefa Severino tem como uma das marcas de sua gestão a busca da integração dos condôminos com o ambiente onde vivem, sem descuidar do seu conforto, bem-estar e do asseio das áreas comuns. Nesse trabalho, os acessórios constituem um item indispensável e toda a atenção ao tema deve ser dada pelos síndicos, especialmente na implantação do condomínio, com a aquisição do chamado kit enxoval, e depois com a reposição dos materiais desgastados.

Por exemplo, Ana Josefa Severino começou neste ano a administrar um residencial de 56 unidades recém-implantado em Santo André, onde teve que providenciar desde lixeiras para os quatro subsolos de garagem, halls térreos, salão de festas, espaço gourmet, academia, sauna e banheiros das áreas comuns, até toalheiros, papeleiras e espelhos (para os banheiros).

A síndica ressalta, no entanto, que é preciso fazer a reposição periódica dos equipamentos. A seguir, Ana Josefa orienta seus colegas gestores em relação à aquisição dos acessórios, bem como dos insumos necessários à operação diária do condomínio.

- CONDOMÍNIOS EM IMPLANTAÇÃO

Com experiência na implantação de três edifícios residenciais, além do trabalho assumido no meio do caminho no prédio em Santo André, a síndica observa que os condomínios são entregues quase zerados em termos de acessórios, e mesmo que haja uma ou outra lixeira, o número é sempre insuficiente. Portanto, a sua lista do kit enxoval contém:

- Acolchoado para proteger a cabina do elevador de serviço (para casos de mudanças e reformas);

- Tapetes para as áreas comuns (de preferência, personalizados com a logomarca do prédio) e para as cabinas dos elevadores;

- Carrinho de supermercado (um para cada subsolo e/ou torre) com mecanismo de travas (cartão ou senha) para a liberação ao uso das unidades;

- Lixeiras para as áreas comuns (halls, subsolos, espaços abertos, academia etc.);

- Contêineres para armazenar o lixo descartado pelas unidades até o horário de coleta domiciliar da prefeitura;

- Suportes para papel toalha e higiênico, assentos de vasos sanitários, espelhos. Os banheiros devem dispor de lixeira própria para o descarte do papel higiênico e outra para a toalha de mão;

- Mobiliário ergométrico nas portarias. “Cadeira ergométrica para o funcionário é essencial. Além disso, a portaria deve ter purificador de água, aquecedor para o frio e o ventilador ou ar-condicionado para o calor”.

- TENDÊNCIAS

A lista acima contém o básico, mas Ana Josefa ressalta que as novas edificações (ou

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Paulo Mujano

novos espaços exigidos pelos condôminos nos prédios já consolidados) requerem ainda:

- Caixas de correspondências;

- Lockers (armários automatizados) para encomendas;

- Monitores digitais para as cabinas dos elevadores;

- Dispenser com saquinhos para os moradores recolherem as necessidades de seus pets. “Isso se tornou indispensável, é preciso instalar ao lado da porta de saída usada pelo condômino que vai passear com o pet”;

- Dispenser de álcool gel;

- Aromatizadores de ambientes. “Costumo instalar próximo das lixeiras e nos halls”;

- Utensílios para salão de festas, espaço gourmet e churrasqueiras. “Eles são importantes para a comodidade das pessoas, mas precisa haver controle da parte do condomínio, de forma que consiga fazer com que o usuário reponha as peças danificadas ou perdidas”;

- Purificadores de água para academias, salão de festas, espaço gourmet e churrasqueiras;

- Lixeiras, contêineres, coletores de pilhas e óleo usado de cozinha, entre outros itens necessários à coleta seletiva dos resíduos.

- REPOSIÇÃO E/OU COMPLEMENTOS

Com o tempo, há o desgaste gerado pelo uso intenso desses equipamentos no condomínio. Desta forma, é preciso estar atento à reposição periódica do:

- Acolchoado do elevador. “Mas é importante esperar que grande parte dos moradores tenha se mudado para os apartamentos”;

- Tapetes das áreas com grande fluxo de pessoas (entradas de halls e à frente das portas dos elevadores), bem como das cabinas dos elevadores.

- MANUTENÇÃO

Segundo Ana Josefa, os carrinhos de supermercado devem ser higienizados e podem receber algum tipo de manutenção corretiva no próprio condomínio. Além deles, os contêineres de lixo e as lixeiras devem ser constantemente lavadas.

- INSUMOS (PRODUTOS DE LIMPEZA E DESCARTÁVEIS)

Diferentemente do ambiente doméstico, o condomínio faz um “uso massivo, em grandes quantidades, de produtos de limpeza, de sacos de lixo, toalhas de papel etc.”. Por isso, a síndica recomenda sempre fazer a sua aquisição junto aos fornecedores especializados no atendimento ao segmento condominial. Os produtos de limpeza devem ser industrializados, diz, com selo de procedência, de forma a evitar a intoxicação dos funcionários.

- ALMOXARIFADO

Por fim, Ana Josefa lembra que é preciso organizar um almoxarifado para guardar esses produtos, além de material elétrico (como lâmpadas e sensores para reposição) e de escritório. “Tudo deve ter registro”, finaliza.

Dispenser com álcool gel se tornou item obrigatório nas áreas comuns dos prédios. O ideal é que acompanhe o padrão estético dos ambientes, como nesta foto do Condomínio Línea Perdizes

SISTEMA DE PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO DESAFIA SÍNDICOS

Síndica Tanila Savoy: Regularizar o AVCB foi uma das missões que abraçou quando assumiu o cargo

UMA DAS preocupações que motivou a advogada Tanila Savoy a assumir a gestão do condomínio onde mora era a ausência do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). O edifício, localizado no bairro de Santa Cecília, área central de São Paulo, foi construído na década de 70 com 74 unidades e, no ano de 2018, lhe faltava o atestado dos bombeiros (estava vencido). Tanila pondera que a edificação dispunha de muitos equipamentos de segurança, costumava treinar a brigada de incêndio anualmente e já havia retirado as lixeiras dos halls dos andares para liberar a rota de fuga, mas sem o AVCB. “Fui eleita em 11 de dezembro de 2018 e no dia 20 já estava com o orçamento do perito para dar início ao processo de regularização junto aos bombeiros”, afirma.

A situação ainda é bastante comum na cidade de São Paulo. E mesmo com o prédio relativamente em ordem, o trâmite e as adequações físicas demandam tempo. Segundo Tanila, duas gestões anteriores à sua deram início a uma ampla modernização das áreas comuns e instalações, a exemplo do gás. O AVCB veio na sequência. A síndica diz que retomou um projeto anterior, de 2009, promoveu algumas adequações e, no ato da vistoria do Corpo de Bombeiros, obteve a sua aprovação, com a posterior emissão do documento.

“Tínhamos um prédio seguro, pois atendíamos às orientações da seguradora, mas faltava o documento”, explica. Houve necessidade de poucas adequações, entre elas a complementação da minuteria (da luz de emergência), instalação de portas-corta fogo nos subsolos, sinalização no primeiro degrau da escada em cada pavimento e identificação em quadros elétricos que não estavam sinalizados. “A vistoria dos bombeiros foi bem minuciosa, não tivemos comunique-se”, comemora a síndica.

AVCB É ESSENCIAL, MAS INSUFICIENTE PARA GARANTIR A SEGURANÇA

O incêndio em um apartamento de um prédio de alto padrão na zona Sul de São Paulo em março deste ano deixou um saldo de dois moradores mortos, que foram expostos à fumaça enquanto tentavam sair pela rota de fuga nas escadarias. As vítimas não eram da unidade de origem do sinistro. No momento do incêndio, o sistema de prevenção e combate ao fogo se encontrava inoperante, pois caíra a rede elétrica do condomínio havia alguns dias, sem que o problema tivesse sido solucionado até o momento do incêndio. Mesmo com gerador, ficaram desconectadas as instalações da rede de incêndio.

Ter o AVCB regularizado e as instalações em conformidade com as Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros não garante a segurança dos condôminos se estas não estiverem prontas para operar em uma emergência, alerta o consultor de riscos Carlos Alberto dos Santos. Especialista em vistorias nas instalações prediais, Carlos Alberto tem observado irregularidades como:

– Rotas de fugas obstruídas nos halls de serviço e nas antecâmaras;

- Luz de emergência com blocos autônomos em estado precário (“80% não funcionam”) e, mesmo quando há gerador, se este falhar as escadarias ficarão no escuro;

- Recalque do hidrante da calçada sem manutenção, com vazamentos e caixas obstruídas, chegando a impossibilitar seu uso;

- Equipamentos de combate a incêndio sem manutenção periódica ou sequer a anual, obrigatória (caso de extintores, mangueiras, alarmes, pressurização);

- Instalações elétricas inadequadas, com riscos de gerarem princípio de incêndio;

- Portas corta-fogo mantidas abertas, com calços;

- Sistemas de pressurização também com falhas, como as aletas de suas grades sujas e fechadas. Carlos Alberto reitera que é fundamental promover testes periódicos na pressurização;

- Prédios com portaria remota sem sistema de alarme de incêndio; eles deveriam ter uma central, alarmes e dispositivos de detecção de fumaça;

- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) emitida (para as instalações elétricas e de gás) sem que haja uma real conferência desses sistemas.

O consultor recomenda aos síndicos manterem contratos de manutenção permanente do sistema de incêndio, de forma que um profissional qualificado faça, mensalmente, testes na pressurização e revisão da central de alarmes, botoeiras, entre outros. Quanto à bomba de incêndio, os testes devem estar previstos no contrato geral de manutenção de bombas da edificação. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: AVCB, EQUIPAMENTOS – PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIOS