Revista Direcional Condomínios

ZELADOR, PARABÉNS PELO SEU DIA!

CAPA PROMOCIONAL

ZELADOR, PARABÉNS PELO SEU DIA!

EDITORIAL

Caro Síndico!

O ano de 2021 começou ainda sob o impacto e as incertezas em relação à pandemia do novo Coronavírus. Enquanto a sociedade aguarda a imunização em massa, os síndicos mantêm a estratégia de propor mais ou menos liberdade no uso dos espaços conforme as orientações das autoridades da saúde. Entretanto, máscaras, distanciamento social e higienização permanecerão obrigatórios ainda por um bom período.

Nesse sentido, os gestores devem contabilizar esses insumos na conta ordinária do condomínio. E precisam colocar a “casa em ordem” neste 2021, levando à assembleia pautas que foram temporariamente suspensas (Prestação de contas, previsão orçamentária, eleição etc.). Devem também retomar planos de investimentos em manutenção e modernização, bem como analisar em profundidade o reajuste ou não da taxa condominial, acompanhando a inflação de 2020.

Pois, conforme mostra a reportagem de capa desta edição, novas demandas impostas pela rotina da pandemia chegam à mesa dos síndicos com o carimbo da urgência. Entre elas, criar ambientes compartilhados onde os moradores consigam trabalhar (coworking), o que pode ajudar a diminuir os conflitos internos por causa do barulho. É um exercício de equilibrista, já que o aumento de custos vem ocorrendo desde 2020. Mas, conforme anota a síndica profissional Roseane M. Barros Fernandes na coluna da pág. 6, durante a pandemia emergiu, sobretudo, a “capacidade de superação dos síndicos”.

Não à toa, projetando um cenário de maior proatividade no segmento, o menor índice de inadimplência divulgado pela Aabic em 16 anos para um mês de dezembro ocorreu, justamente, no apagar das luzes de 2020. Isso demonstra a imensa capacidade de os síndicos fazerem o condomínio continuar girando, conforme expressão que tomamos emprestada da síndica profissional Nilvea Alcalai (Leia mais na pág. 11).

ABRAÇO E UM ANO DE MUITA RESILIÊNCIA A TODOS, Rosali Figueiredo (Editora) Seção tira-teima:

Coluna:

Falta de máscara pode

O síndico deve ou

motivar demissão por

não propor reajuste

justa causa?

de rateio em 2021?

04

06

Agradecemos a todos os leitores que responderam à pesquisa de satisfação, veiculada no 2º semestre do ano passado. O sorteio de 3 cafeterias Nespresso foi realizado no dia 14/12/2020. Os síndicos contemplados são de São Paulo,

Foto Adriana S. dos Santos

Foto Adriana S. dos Santos

Foto Sonia Inakake

Capital. Parabéns aos vencedores!

Síndico Augusto Cesar Breceli Monteiro Ribeiro Neto (Condomínio Ed. Adriana) Síndica Fernanda

Síndica Maria do Carmo

Priosti Nascimento

Fernandes

(Condomínio Ed. Três Lírios)

(Condomínio Ed. Gêmeos B)

Capa:

Serviços ao Síndico:

Dica:

2021, O que

11/2, Dia do Zelador

Gerador - Upgrade

está por vir nos

& Os desafios deste

para levar energia às

condomínios

profissional

unidades

10

08

05

RESULTADO DO SORTEIO DA PESQUISA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS

16 14

21

18

22

Informe

Seção tira-teima:

Administração:

Dica:

Dica:

Publicitário:

Saiba como fazer a

Cultura da

Impermeabilização

Elétrica – Retrofit

Seciesp

prestação de contas

Manutenção,

– Obras evitam

garante segurança e

anual

Inspeção Predial &

infiltrações e danos à

aumento de carga

Normas

estrutura

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - Fax: (11) 5084-3807 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br DIRETORES

PERIODICIDADE MENSAL

CAPA

ATENDIMENTO AO CLIENTE

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

Exceto novembro/dezembro, cuja

@FREEPIK

Emilly Tabuço João Marconi

periodicidade é bimestral ASSINATURAS EDITORA

TIRAGEM

Emilly Tabuço

Rosali Figueiredo MTB 17722/SP

20.000 exemplares

faleconosco@grupodirecional.com.br

rosali.figueiredo@gmail.com PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO

Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça

GERENTE COMERCIAL

Jonas Coronado

Adriana S. dos Santos

Luís Guilherme

José Ricardo da Silva Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos

Renata Saldanha

Síndicos, zeladores e administradores DIRIGIDA A

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Thalita Feuerstein Cristiane Lima

Condomínios residenciais, comerciais

CIRCULAÇÃO

Alexandre Lemos Mendes

e administradoras

São Paulo e Grande São Paulo

Daniel Pereira

Grass Indústria Gráfica EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

Juliana Jordão Grillo

DIAGRAMAÇÃO

(60.000 leitores em média)

IMPRESSÃO

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Wanuza AP. Torres Micheleto

Para anunciar, ligue:

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

(11)

5573-8110 ou

(11)

98714-3110

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Tiragem auditada por

Direcional Condomínios | Fevereiro 2021

3

SEÇÃO TIRA-TEIMA

RECUSA DE FUNCIONÁRIO EM USAR MÁSCARA PODE MOTIVAR DEMISSÃO POR JUSTA CAUSA? ENQUANTO a sociedade aguarda o avanço do programa de imunização contra o novo Coronavírus, síndicos dizem que deverão

manter os protocolos de saúde recomendados pelas autoridades da área, conforme vêm aplicando nos condomínios desde o final de março do ano passado. Isso inclui o uso obrigatório de máscaras por todos os que circulam nas áreas comuns. Na entrevista abaixo, a advogada

4

1. O USO OBRIGATÓRIO DE MÁSCARAS POR FUNCIONÁRIO (PRÓPRIO OU TERCEIRIZADO) DEVE SER OFICIALIZADO ANTES PELO EMPREGADOR?

2. COMO E QUANDO SE CARACTERIZA A JUSTA CAUSA? A dispensa por justa causa do empregado é a penalidade máxima aplicada diante

de falta grave cometida. Não é qualquer infração que levará à dispensa por justa causa.

Será possível se o comportamento infrator do empregado estiver previsto no Art. 482

Sim. O documento deve ser acompanhado de

da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), que prevê atos passíveis deste tipo de

relatório do condomínio, com as datas e horários

demissão. Se a empresa determinar a utilização de máscara no ambiente de trabalho

em que o funcionário próprio ou terceirizado violou

e o trabalhador não cumprir a regra, ele comete ato de indisciplina e está sujeito a ser

a regra sanitária obrigatória do uso de máscara.

dispensado por justa causa. Porém, não pode ser um ato isolado e sim de uma con-

A averiguação desta violação deve ser rápida e

duta reiterada do empregado com profunda análise do caso concreto. Neste caso,

pontual para que medidas disciplinares possam

antes de recorrer à justa causa, que representa medida drástica, o empregador deverá

ser adotadas.

aplicar penalidades mais brandas, como a advertência por escrito e a suspensão.

Foto Rosali Figueiredo

Direcional Condomínios | Fevereiro 2021

Adriana Sant’ana fala sobre as medidas que poderão ser adotadas contra funcionário que se recusar a usar máscaras durante o expediente.

ADRIANA SANT’ANA Advogada especialista nas áreas trabalhista, cível e condominial.

Mais informações: adrianaosadv@uol.com.br (ou através do Instagram: @adrianasantanaadvogada)

Peças de alta qualidade estão acessíveis para todas as empresas A globalização e a abertura comercial trouxeram mudanças profundas no mercado nacional. Não existem mais barreiras para a obtenção peças ou componentes para elevadores no Brasil.

Qualquer empresa do mercado pode adquirir equipamentos com facilidade.

Barreiras econômicas foram quebradas, os avanços tecnológicos reduziram custos e estimularam a expansão do segmento de elevadores. Peças e componentes deixaram, há muito tempo, de serem exclusivas apenas das multinacionais.

Além disso, empresas fundadas por empreendedores brasileiros tanto no segmento de manutenção quanto de fabricação de elevadores, conquistaram a confiança do mercado e atualmente são garantia de qualidade e eficiência.

Empresas nacionais ganharam espaço, com avanços em inovação tecnológica e qualificação profissional.

Isso foi possível graças ao acesso a peças e componentes com preços mais acessíveis, com qualidade e sem burocracia.

COLUNA

O SÍNDICO DEVE OU NÃO PROPOR REAJUSTE DE RATEIO EM 2021?

Por Roseane M. Barros Fernandes

PENSO insistentemente que ainda

No mês de setembro de 2020 realizamos uma Assembleia Ordinária (AGO) em um

não aprendemos tudo quanto deveríamos

condomínio e reajustamos a cota em 2,85%. Implantamos ainda, à título de provisão da

aprender com o ano de 2020 e, nesse sentido,

inadimplência, uma arrecadação de 8,62%, “em cima da emissão da ordinária”, tudo

2021 será uma extensão da compreensão da

válido por seis meses (ou seja, até março deste ano, quando deveremos convocar uma

pandemia e de suas ilimitadas consequências

nova AGO).

que, à propósito, nos pegou de surpresa!

Em outro caso, no mês de novembro de 2020, durante uma AGO, com aprovação da

A pandemia fez com que a maioria dos

previsão orçamentária para 2021, reajustamos em 2,60% a cota ordinária e chamamos a

planos, “dos rateios” e das obras fossem ques-

formação de comissão de moradores para desenvolvimento de dois projetos especiais,

tionados e/ou paralisados (ou não). Ela nos

a saber: Instalação de placas fotovoltaicas para geração de energia solar e aquecimen-

obrigou a repensar um planejamento que seguia

to da piscina externa. Por último, em um terceiro cenário, diferente dos anteriores, em

a sua rota habitual, aquela inicial, e que vinha

um condomínio de 32 unidades privativas, há a previsão de se manter a cota ordinária

sendo gestado desde 2019. De repente tivemos

para este ano, notícia que fez o Conselho vibrar! Mas isso só tem sido possível porque

que parar e correr para, literalmente, “apagar os

renegociamos 90% dos contratos, além de termos substituído o principal prestador de

incêndios” gerados pela pandemia, como a ne-

serviços do residencial.

cessidade de conscientizar o coletivo, adquirir e disponibilizar álcool 70% nas dependências dos condomínios, EPI (Equipamentos de Proteção

PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA

É importante destacar que os síndicos precisam ficar atentos ao fato de que não se

Individual) para os funcionários, desacelerar a

faz uma previsão somente lançando os dados do que foi “orçado e realizado” no ano

agenda, além de repensar as regras de obras nas

anterior, aplicando-se um “índice inflacionário qualquer” para a atualização dos números.

unidades, mudanças e uso (ou não) de espaços

Não, de jeito nenhum!

comuns – esse último, de mais impacto para os moradores.

Uma previsão orçamentária correta deve levar em consideração as demandas de manutenção predial, equalização do seguro da edificação, adequação da folha de pagamento, atualização das obrigações legais, inclusão das novas obrigações, tais como a LGPD (haverá custos? Como devo proceder?), além de outras necessidades importantes

obrigados a suspender algumas atividades ou

do condomínio. A preservação patrimonial, por exemplo, é de suma importância e é de

decisões em curso. Nesse sentido, para 2021,

nossa responsabilidade. Adicione-se, a todo esse planejamento, os investimentos neces-

é prudente que cada condomínio avalie seu

sários, como o tratamento de fachada, uma obra tão temida e adiada, mas tão importante!

próprio cenário com bastante cuidado, prin-

O que fica de lição é que, além da capacidade de superação dos síndicos que emergiu

cipalmente na hora de rever as despesas do

durante a pandemia do novo Coronavírus, nós, de fato, aprendemos a lidar com as insta-

ano de 2020, estimar as de 2021, programar a

bilidades do mercado e, ao final, a superar as dificuldades! Se neste princípio de 2021 o

arrecadação através da previsão orçamentária,

gestor sentir necessidade de reajustar o rateio das despesas para preservar os interesses

observando a necessidade ou não de reajustar

da coletividade, ele deve propor isso ao conselho e à assembleia, fundamentando toda

o rateio da cota.

a situação, pois a pandemia nos ensinou como superar desafios e seguir em frente!

Foto Rosali Figueiredo

Não alteramos nada em alguns empreendimentos de nossa carteira. Já em outros, fomos

6

ROSEANE M. BARROS FERNANDES Síndica profissional com quase 20 anos de experiência na área, é palestrante e consultora em gestão condominial. Pós-graduada em Administração, é sócia da Sindi&Co Governança Condominial Ltda.

Mais informações: roseane.fernandes@sindieco.com.br.

Direcional Condomínios | Fevereiro 2021

INFORME PUBLICITÁRIO INFORME PUBLICITÁRIO

SEÇÃO TIRA-TEIMA

COMO DEVE SER REALIZADA A PRESTAÇÃO DE CONTAS ANUAL DO CONDOMÍNIO? O ART. 1.348, Inciso VIII, do Código Civil (Lei Federal 10.406/2002), impõe aos síndicos fazer uma prestação de con-

tas anual à assembleia de condôminos ou sempre que isso for exigido. Mas não basta apresentar em assembleia tabelas contendo a “posição financeira” do condomínio, destaca a Profa. Rosely Schwartz. Na entrevista abaixo, a especialista elenca os itens que deverão ser expostos à avaliação da coletividade. (Edição R.F.)

1.“BALANCETE MENSAL NÃO SUBSTITUI A PRESTAÇÃO DE CONTAS!”

instalações elétrica e brigada de incêndio; 3 – Exigências trabalhistas:

domínio é fazer um fechamento de tudo o que ocorreu durante

valores previstos e os realizados no período); 6 – Valores não creditados

“O principal objetivo da prestação de contas anual do con-

o exercício em análise, apresentando-se saldos e débitos reais, acompanhados da conferência de todos os extratos bancários.

Alguns gestores têm apresentado certidões negativas de débitos fiscais, mas isso é insuficiente. O condômino deve saber qual foi o percentual da inadimplência, como isso foi gerido (cobrado e recebido ou não), o que foi gasto em manutenções periódicas obrigatórias (como a limpeza semestral das caixas d’água), quais foram os investimentos em obras, o que foi feito com orçamento do fundo de reserva, do ordinário e/ou do rateio extra etc. E o importante é que todo esse balanço do ano seja feito com o auxílio do conselho, de forma a conferir e dar veracidade às informações.”

PCMSO, PPRA e CIPA; 4 – CND de órgãos públicos (Federal / Estadual / Municipal) solicitada pelo síndico; 5 – Situação financeira (saldo das contas: corrente, fundo de reserva e fundo de obras. Demonstrar os (inadimplência – unidades e valores); 7 – Ações judiciais: resumo das ações e acordos extrajudiciais; VIII – Principais obras realizadas com rateio e sem rateio (mencionar as datas da aprovação em assembleia, data da realização e os respectivos valores); 9 – Obras não realizadas: justificar; 10 – Contas a Pagar: refere-se aos valores já empenhados em contratos e compromissos, como folha de pagamento do mês e encargos sociais; 11 – Conclusão: Considerações do Conselho para aprovação ou não das contas anual.

3. É POSSÍVEL QUESTIONAR A SUA APROVAÇÃO DEPOIS DA AGO?

Sim. Após a aprovação das contas em Assembleia Geral Ordinária

(AGO), o síndico pode convocar nova assembleia para debater sobre o

2. QUAIS INFORMAÇÕES SÃO OBRIGATÓRIAS?

período já deliberado. Caso ele se recuse a fazer isso, somente por meio

uma prestação de contas anual: 1 – Estrutura física (colocar fotos

destacar que o questionamento deve ser feito o mais rápido possível para

“Pela ordem, destacamos aqui todos os itens obrigatórios a

do antes e depois de obras realizadas); 2 – Inspeções legais, com as datas e valores, tais como: AVCB, limpeza das caixas d´água, análise da água, desinsetização, para-raios, RIA (elevadores); brigada de incêndio, inspeção dos extintores, mangueiras,

de uma ação judicial é que as contas serão novamente analisadas e desde que haja comprovação de vícios, erros graves ou fraude. É importante impedir a continuação de ações equivocadas. Mas a parceria com uma administradora comprometida em cumprir com toda legislação, além de um conselho atuante e até mesmo a contratação de auditoria preventiva ajudam a evitar dúvidas com as contas do condomínio. (Edição R. F.)

Foto Richard A. Charles

ROSELY SCHWARTZ

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Coordenadora e professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado), no formato de transmissão ao vivo e 100% online (www.ocondominio.com.br). Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Benvirá, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios / CRA-SP).

Mais informações: rosely@ocondominio.com.br..

Direcional Condomínios | Fevereiro 2021

INFORME PUBLICITÁRIO CAPA

2021,

• Novos hábitos dos condôminos (home office); • incremento tecnológico (portaria remota, assembleia virtual); • maior demanda por serviços internos (coworking, mercados, lavanderias); • foco na gestão operacional (delivery, encomendas); • Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD); • retomada dos investimentos e obras.

Esses são os destaques em 2021 na pauta dos síndicos, em um cenário que exige equilíbrio financeiro e atenção aos protocolos de prevenção à Covid-19.

Por Rosali Figueiredo

paço gourmet, mas a consolidação do home office durante a pandemia levou a assembleia a deliberar por um ambiente de uso misto (coworking durante o dia; gourmet após às 18h). Além da casa do zelador, o novo espaço avançará para Foto Rosali Figueiredo

uma área contígua e terá portas e janelas de vidro voltadas para um jardim. Os investimentos chegarão a quase R$ 150 mil e preveem obras físicas, instalações elétricas, internet de banda larga, ar-condicionado, acabamento e mobiliário (como 4 jogos de mesas, bancada e sofás).

“O condomínio deve se adaptar, porque as pessoas precisam de um ambiente para trabalhar, receber profissionais, realizar lives, entre outros”, enumera o sínSíndico Paulo Mujano, “antenado com o novo normal”: Investimentos em portaria virtual e coworking

dico. Paulo Mujano acredita que ao oferecer um local adequado para o morador trabalhar, o condomínio conseguirá diminuir a intolerância ao barulho interno às unidades, problema que exacerbou nos prédios residenciais com o isolamento social adotado para a prevenção ao novo Coronavírus.

Quanto à portaria virtual, o objetivo é diminuir custos e incrementar a seguran-

O SÍNDICO

profissional

Paulo Mujano está começando o ano à frente de dois investimentos que estarão em alta nos condomínios ao longo de

ça, diz. Ao longo de 2020 o condomínio foi preparado para a transição ao modelo, com reforço do CFTV, instalação de biometria, entre outros. A equipe terceirizada que fazia o atendimento presencial foi dispensada e apenas um funcionário acabou contratado diretamente pelo prédio, para os serviços de manutenção.

2021: Em um residencial de 21 unidades, localizado na região do Morumbi, zona Sul de São Paulo, iniciou a implantação da portaria virtual e, em breve, contratará as obras que transformarão a antiga casa do zelador em um espaço misto de coFoto Rosali Figueiredo

working e área gourmet, “antenado com o novo normal”. “Obtivemos aprovação de 100% dos condôminos, em assembleia extraordinária presencial realizada em dezembro passado, para a alteração do uso”, afirma.

Segundo ele, o desejo inicial dos condôminos era instalar somente o es-

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Direcional Condomínios | Fevereiro 2021

O gerente Rafael A. de Almeida e a subsíndica Ariane Cardoso Marques: Mudanças no foco do planejamento de melhorias

Ilustração Freepik

O QUE ESTÁ POR VIR NOS CONDOMÍNIOS

CAPA Dirigente de Operações do Condomínio Time Jardim das Perdizes, um complexo que envolve torre corporativa, de escritórios, residencial e um centro de compras na zona Oeste de São Paulo, o engenheiro civil Rafael Aparecido

“TEMOS QUE FAZER O CONDOMÍNIO GIRAR” Para a síndica profissional Nilvea

de Almeida observa que a pandemia mudou em 2020 “o foco no planejamento

Alcalai, gestora de um condomínio-

de melhorias”, com necessidade de outros tipos de despesas (como nos

-clube em Santo Amaro, zona Sul

protocolos preventivos). “Tivemos que nos readequar”, pontua. Mesmo assim,

da Capital, com 920 unidades, os

investimentos altos foram mantidos, como o upgrade no sistema de geradores

projetos que dependiam de vota-

para abastecer todas as unidades da torre Office (leia mais na pág. 21).

ção de assembleia extraordinária

Rafael diz que o maior desafio do ano passado foi “fazer caber as contas

ficaram parados no ano passado,

na previsão orçamentária sem o reajuste do rateio que estava programado”.

“mas vamos ter que retomar em

Por causa disso, houve necessidade de diminuir despesas através da renego-

2021”. “Temos que fazer o condo-

ciação de contratos com os prestadores de serviços. “Não havia uma fórmula

mínio girar, ele não pode parar por

pronta, tivemos que aprender no dia a dia a fazer as adaptações”, arremata a

dois anos. Vamos ter que fazer uma

subsíndica da torre Office, a arquiteta Ariane Cardoso Marques.

gestão financeira muito boa para

Para 2021, ambos acreditam que irão prevalecer as medidas de distancia-

elencar as prioridades, pois como

mento social, higienização, enquanto, do lado da gestão, precisarão redobrar

fica a valorização do patrimônio?

os cuidados de manutenção preventiva e segurança. Os contratos cujos

Além de evitar que haja a sua des-

valores haviam sido reduzidos foram retomados e os gestores se preparam

valorização, temos que correr atrás

para propor reajuste na taxa condominial, ao menos para acompanhar o

da valorização.”

dissídio dos funcionários.

PLANEJAMENTO OPERACIONAL GANHA RELEVÂNCIA – Além do planejamento de obras que já faz parte do cotidiano dos gestores, os síndicos profissionais Adriano Santos (à esq. na imagem) e Raphael Davoglio (à dir. da foto) afirmam que entra em cena agora a necessidade de realizar um “planejamento operacional muito cuidadoso com o dia a dia do condomínio, especialmente por causa

Foto Rosali Figueiredo

do home office”. Segundo eles, a administração dos condomínios

INADIMPLÊNCIA

De acordo com o diretor da Aabic, Omar Anauate, o índice final relativo à inadimplência de 2020 deverá ser divulgado neste mês de fevereiro. Mas o dirigente pontua que “não houve aumento relacionado à pandemia”, tendência a ser mantida em 2021. O que se observou foi “um desequilíbrio no fluxo de caixa, de as pessoas atrasarem”, acrescenta. A informação é confirmada pela experiência da síndica profissional Ana Josefa Severino: “Não tivemos aumento de inadimplência, houve um ou outro esquecimento, de atraso no mês”. (Por R.F.)

terá que compatibilizar as demandas por serviços e obras com a gestão dos ruídos. Na imagem, os síndicos estão à frente de nova guarita (blindada) construída em um condomínio no bairro do Paraíso, zona Sul de São Paulo. A execução do projeto de um novo acesso ao condomínio esteve suspensa durante quase dois anos por causa de uma pendência ambiental. A obra foi retomada depois de liberada pela Prefeitura e já está concluída. (Por R.F.)

LGPD: O QUE CABE ÀS ADMINISTRADORAS, FORNECEDORES E CONDOMÍNIOS A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) já está valendo, aguarda-se apenas

as deliberações da Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD) para que os condomínios tenham uma definição das adequações que lhes caberão. De qualquer forma, o segmento deve se preparar, conforme roteiro básico apresentado pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira: “1º) Mapear os dados que estão concentrados nos cadastros físicos e softwares que atendem ao condomínio; 2º) Identificar quem acessa essas informações; 3º) Implantar práticas de compliance, as quais já garantem tratamento diferenciado e protetivo dos dados”, e; 4º) Informar aos condôminos e visitantes ‘quem, onde e porque’ serão coletados os dados.”

A aplicação de penalidades em caso de descumprimento da lei está prevista para iniciar em agosto deste ano.

(Por R.F.) Direcional Condomínios | Fevereiro 2021

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CAPA

GESTÃO ORÇAMENTÁRIA, O PRINCIPAL DESAFIO DO ANO condomínios com pouca gordura na previsão. Não adianta, por outro lado, aprovar um índice abaixo do necessário, pois, neste caso, a previsão atenderia apenas às contas dos primeiros meses deste ano.”

Foto Rosali Figueiredo

Em 2020, a maioria dos condomínios aprovou a previsão orçamentária sem majorações, afirma. “Só houve aumento do estritamente necessário, como o dissídio dos funcionários, em prédio que não tinha como absorver isso.” Por outro lado, o dirigente da Aabic recomenda cautela na hora de se negociar novos valores nos contratos, lembrando que o percentual cheio do IGPM de 2020 não reflete necessariamente o aumento dos custos de determinados setores. “O fornecedor não pode contar com o Síndico Wolfram Werther: “O estado de pandemia permanece, como fechar essa equação?”

O síndico profissional Wolfram Werther ilustra que os condomínios residenciais estão “a 200 km/h desde o início da pandemia”, por causa das incontáveis novas demandas que caem sobre a mesa dos gestores, em função, principalmente, do home office. Segundo ele, tem havido sobrecarga sobre funcionários, maiores quebras de elevadores e bombas, aumento do consumo de água e energia. “O estado de pandemia permanece, como fechar essa equação?”, questiona. Wolfram acredita que o ano apresenta desafios notadamente orçamentários: “Haverá pressão do IGPM sobre contratos com prestadores de serviços, assim como das tarifas de água, gás e energia elétrica”. Com isso, sua expectativa é que sejam convocadas mais assembleias extraordinárias para votar rateios extras necessários aos investimentos.

PREPARANDO O CAIXA

O administrador Omar Anauate, diretor de Condomínio da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), observa que as previsões orçamentárias a serem deliberadas em 2021 terão que buscar alguma margem para reajuste. “Vamos propor o mínimo possível, mas sempre caso a caso, pois há

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Direcional Condomínios | Fevereiro 2021

IGPM para repor os descontos anteriores”, alerta.

VEIO PARA FICAR

Nesta contabilidade, os custos com limpeza e demais protocolos preventivos à Covid-19 devem continuar a absorver um percentual inédito da conta ordinária. “De duas limpezas diárias que fazíamos antes na academia, passamos a realizar a cada três horas ao longo do dia. Isso impacta no custo”, destaca a síndica Nilvea Alcalai, que está gastando mais com insumos e precisou readequar a distribuição de tarefas de sua equipe. Também a promoção de assembleias presenciais, híbridas ou virtuais demanda mais verba e suporte dos condomínios, situação que deverá permanecer em 2021.

COMO FICAM OS PROTOCOLOS CONTRA A COVID-19?

A síndica profissional Ana Josefa Severino se deparou no início do ano com o recru-

descimento do número de casos de Covid-19 em condomínio. A síndica teve que fechar novamente áreas comuns de um residencial que administra em São Caetano do Sul, na Região Metropolitana de São Paulo, durante uma semana em janeiro passado. Motivo: 14 moradores das 64 unidades do prédio estavam com diagnóstico confirmado da doença.

O fechamento foi uma tentativa de evitar novas contaminações, justifica Ana Josefa.

A gestora prevê que protocolos como o agendamento prévio para o uso de espaços como academias, a diminuição da taxa de ocupação ou o veto às churrasqueiras e salões de festas, entre outros, deverão permanecer pelos próximos meses dentro dos condomínios. Já a síndica orgânica Christiane Riginik Castanheira, enfermeira-chefe do centro cirúrgico de um grande hospital de São Paulo, observa que é preciso continuar com a higienização constante de equipamentos e áreas comuns, além do uso obrigatório de máscaras e distanciamento. Não à toa, até a metade de janeiro passado a síndica Nilvea Alcalai tinha o registro de que 40% do total de casos de Covid-19 no condomínio-clube que administra haviam sido notificados entre os meses de dezembro e começo de janeiro; “foram 14 somente nos primeiros dias do ano”, arremata.

A orientação da Aabic é que os condomínios continuem a utilizar os critérios do governo do Estado (de maior fechamento ou flexibilização) e as orientações das autoridades de saúde para definirem as normas internas. “Eles devem permanecer atentos ao cenário e adaptá-lo às especificidades de cada um” [tamanho, frequência de uso etc.], pontua Omar Anauate. (Por R.F.)

ADMINISTRAÇÃO

CULTURA DA MANUTENÇÃO, INSPEÇÃO PREDIAL & NORMAS: ORGANIZE A SUA GESTÃO Planilhas, softwares e até aplicativos ajudam o síndico a gerenciar a manutenção anual do condomínio, organizando cronograma, prioridades, obrigações legais, recursos etc. Mas o planejamento deve seguir as normas técnicas brasileiras.

Por Rosali Figueiredo A síndica orgânica Marília de Oliveira planejou para o prazo de um Fotos Rosali Figueiredo

mandato a recuperação do condomínio-clube onde mora (ao lado, obra na quadra poliesportiva)

HÁ CERCA de um ano, a

síndica orgânica Marília de Oliveira assu-

uma empresa de engenharia, que também realiza o acompanhamento das obras. “Ele

miu, em primeiro mandato, a gestão do

traz todas as manutenções necessárias, conforme prioridade, previsão de custo, com

Condomínio Quatro Estações Alto da Lapa,

isso tenho um norte para seguir. Com o Manual, consigo verificar tudo o que preciso

na Zona Oeste de São Paulo, mediante

fazer”, afirma Marília, que tem apoio das assembleias para seguir com a programação.

uma avalanche de problemas financei-

Segundo ela, “é fundamental que todos os síndicos saibam o que é um planejamento de

ros, administrativos e de manutenção

manutenção preventiva baseada na ABNT NBR 5.462”. As planilhas desenvolvidas pelos

do residencial. Condomínio-clube com 4

engenheiros a auxiliam no acompanhamento diário do condomínio e são repassadas

torres, 352 unidades e quase 16 anos de

semanalmente com o gerente predial, responsável pela execução do plano.

vida, o Quatro Estações sequer possuía sistema de para-raios, providenciado pela

DIFERENÇAS ENTRE AS MANUTENÇÕES

síndica ainda em 2020, em conformidade

O engenheiro civil e de segurança do trabalho, Bruno Moisés Rufino Baptista,

com a norma técnica vigente (ABNT NBR

observa, em artigo publicado no site da Direcional Condomínios (disponível em seu

5.419:2015).

espaço de colunista), que a manutenção deve “preservar as características originais da

Ao longo do ano ela deu sequência às

edificação e minimizar a perda de desempenho decorrente da degradação de seus

ações emergenciais e, no final de 2020,

sistemas, elementos ou componentes”. É o que define a ABNT NBR 15.575:2013

contratou obras de recuperação das

(relativa ao desempenho das edificações).

áreas comuns (novo playground e espaço

Já o planejamento da manutenção deve seguir os manuais entregues pelas cons-

pet, quadras, churrasqueiras, banheiros,

trutoras, seguindo os parâmetros da ABNT NBR 14.037:2014 (com orientações de

refeitório dos funcionários, entre outros).

operação, uso e manutenção das edificações).

O pacote faz parte de um amplo plano de manutenção e investimentos que preten-

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Tudo está organizado em um amplo Manual de Manutenção, contratado junto a

- PREVENTIVA

de, no prazo de uma gestão, recuperar e

Mas é a ABNT NBR 5.476:2012 que estabelece a periodicidade, os sistemas, os

modernizar os equipamentos e as áreas

componentes, as atividades e os responsáveis pelo controle e execução das tarefas

comuns do condomínio.

de manutenção preventiva. E dentro da preventiva existem ainda legislações e normas

Direcional Condomínios | Fevereiro 2021

ADMINISTRAÇÃO

específicas que preveem intervenções periódicas obrigatórias, como a limpeza das caixas

demanda, contendo: Número da OS; data aber-

d’água (a cada semestre) e o laudo do para-raios (de 1 a 3 anos, dependendo da região),

tura; origem [natureza da demanda]; área; nível

entre muitos outros.

de prioridade; descrição do serviço; observação

- PREDITIVA

se há material em estoque; frequência [quando manutenção regular]; quem executa; se requer

A preditiva, por sua vez, entra como um reforço à preventiva, a partir do momento em

investimento; quem aprova [zelador, gerente,

que se faz o “acompanhamento periódico dos equipamentos, sistemas e instalações ba-

síndico?]; se requer assembleia (AGO/AGE); data

seado na análise de dados coletados através de monitoramento ou inspeção em campo”,

de execução; prazo final; data da finalização;

anota o engenheiro Bruno.

dias de execução; número de dias efetivamente

O consultor de riscos em condomínios, Carlos Alberto dos Santos, exemplifica: “A

tomados; justificativa de eventual não execução;

manutenção preditiva ocorre ao se contratar um laudo termográfico do centro de medição

estimativa de custo; orçamentos de 3 empresas

para identificar eventual sobrecarga. Portanto, a preditiva é a análise de um sistema, com o

[sobre um mesmo escopo]; melhor proposta;

intuito de se antecipar a um problema”. Em outro exemplo, ele compara a preventiva com

valor final negociado; saiving [diferença entre a

a preditiva: “A limpeza dos ralos é uma manutenção preventiva do sistema de drenagem.

melhor proposta e o que foi pago]. Conforme o

Já a avaliação da capacidade instalada de escoamento é preditiva e pode resguardar o

serviço é executado, há baixa da OS.

condomínio de problemas futuros com infiltrações”.

- CORRETIVA & INSPEÇÃO PREDIAL

Por fim, na corretiva, os laudos de inspeção predial são indicados para auxiliar na identificação, mapeamento e indicação de criticidade de eventuais anomalias presentes nas instalações. A atividade é regida pela ABNT NBR 16.747:2020. Algumas cidades impõem a obrigatoriedade da inspeção predial periódica, observa o engenheiro civil Claudio Estephan.

De acordo com ele, até os cinco primeiros anos de vida, a manutenção deve ser orientada pelo manual das construtoras, pois a edificação ainda está sob garantia. Depois desse prazo, a inspeção predial entra como uma importante aliada ao planejamento do síndico, já que poderá “ajudar a detectar problemas no início, como na fachada e no sistema de impermeabilização”, ilustra o engenheiro.

A reunião dessas planilhas em uma planilha macro oferece um mapeamento em detalhes de todas as necessidades do prédio. “Ela pode ser apresentada em uma assembleia única para os condôminos e dará mais agilidade aos síndicos na tomada de decisões”, diz o consultor.

Algumas administradoras oferecem softwares para esse controle e o próprio mercado dispõe hoje de aplicativos direcionados aos condomínios. (Por R.F.)

“POR QUE O CONDOMÍNIO CHEGA NESSA SITUAÇÃO?”

ABNT MUDA NBR 16.280, NORMA DE OBRAS E REFORMAS

Leitão da Cunha assumiu há pouco tempo a gestão de prédios com idade média de 5

Condomínios, o advogado Cristiano de

décadas que apresentam reservatórios d’água com infiltrações e ferragens expostas. São

Souza Oliveira analisa a nova versão da norma

4 condomínios onde o quadro se repete (em três deles Luiz Leitão é síndico profissional, em

de obras e reformas nas edificações (áreas

outro, conselheiro). “Em todos haverá necessidade de manutenção corretiva, pois nesses

comuns e privativas). A ABNT publicou a NBR

casos foi ignorada, ao longo do tempo, a necessidade de se renovar periodicamente a

16.280:2020 no final de dezembro passado

impermeabilização”, pontua.

e, segundo Cristiano De Souza, o texto deixa

É uma cultura, entretanto, ausente em muitos condomínios. O síndico profissional Luiz

Em artigo publicado no site da Direcional

“Por que o condomínio chega nessa situação?”, questiona o síndico, emendando a

claro agora “que aos condomínios não cabe

resposta na sequência: “Falta dar importância aos sinais. Quando se vê o concreto desco-

apenas receber uma ART ou RRT, mas sim

lando e a ferragem exposta, enferrujada, não dá para encarar isso como normal”, reforça.

todos os documentos descritos na norma, que

E tudo precisa ser planejado, mesmo porque, “não adianta recuperar uma viga ou uma

demonstrem uma responsabilidade técnica de

coluna num subsolo sem antes promover a impermeabilização da laje de forma a eliminar

um profissional habilitado, desde o projeto até a

as infiltrações”, encerra.

execução, evitando-se assim a comercialização

MODELO PARA CONTROLE DA MANUTENÇÃO

O consultor Carlos Alberto dos Santos costuma apresentar aos condomínios uma planilha onde propõe organizar as atividades de manutenção por ordem de serviço (OS) para cada

desta exigência”. Para ler a análise na íntegra, clique na imagem da capa da revista de fevereiro, disponível na homepage do site (www.direcionalcondominios.com.br). (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Fevereiro 2021

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SERVIÇOS AO SÍNDICO

11/2, DIA DO ZELADOR: QUAIS OS DESAFIOS DESTE PROFISSIONAL? A vida operacional do condomínio encontra na figura do zelador o seu protagonista central, que trabalha para garantir que as instalações e os serviços aos condôminos funcionem 24h por dia! A receita para o sucesso desta função, e também dos gerentes prediais, está na atualização profissional e na proatividade.

Por Rosali Figueiredo

sistemas da edificação, distribuindo e monitorando as tarefas das equipes de apoio e tornando-se o intermediário na interlocução entre o síndico e a comunidade (condôminos, Foto Rosali Figueiredo

funcionários, administradora e prestadores de serviço). Esta é uma síntese, por exemplo,

Zelador Ivan Barros de Oliveira: Da folha de pontos dos funcionários à limpeza diária da piscina, Ivan cuida de toda a rotina do condomínio

O MORADOR que chega

no condomínio e tem os portões abertos automaticamente, os elevadores à disposição, a água nas torneiras de sua unidade, gás no fogão e/ou no sistema de aquecimento, coleta de lixo em ordem, limpeza dos ambientes, dispenser com álcool gel em diferentes pontos das áreas comuns, jardins tratados, encomendas e correspondências recebidas e protocoladas, entre muitos outros, pouco imagina o trabalho diário que os zeladores devem realizar para que tudo funcione! É como se houvesse uma mão invisível alimentando essas operações, só que não. É o zelador, ou o gerente predial em condomínios mais complexos, quem mobiliza toda essa engrenagem, cumprindo um roteiro diário de vistoria dos principais

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Direcional Condomínios | Fevereiro 2021

do dia a dia do zelador Ivan Barros de Oliveira, do Condomínio Residencial Villa Mariana, localizado na zona Sul de São Paulo. Às vésperas de completar 49 anos (no próximo mês de março), casado, pai de um casal de filhos adultos e avô de 4 crianças, Ivan trabalha no residencial de 2 torres e 128 unidades há cinco anos, depois de ter ficado 13 em outro prédio no mesmo bairro. É a segunda vez em que ele atua no Villa Mariana, a primeira foi como porteiro, atividade que assumiu para chegar à zeladoria, mas, na época, o plano não deu certo. Ao retornar, agora sob a gestão da síndica moradora Taís Suemi Nambu, Ivan se transformou em seu braço direito, incluindo o acompanhamento de grandes obras, como a impermeabilização recente das áreas comuns e construção de uma nova portaria.

Ele se define como “um zelador tradicional”, no sentido de que “é o faz tudo do prédio”. “Faço manutenção mesmo, tenho os cursos necessários, como de piscineiro, NR 10 (de segurança em instalações e serviços em eletricidade) e primeiros socorros”, exemplifica. A limpeza diária da piscina está em sua cota de trabalho, para a qual recebe acúmulo de função. Ele coordena ainda uma equipe de 6 funcionários próprios, “todos muito colaborativos”, entre eles um subzelador que atua nos períodos vespertino e noturno. E observa que um dos segredos para o sucesso no trabalho é a proatividade: “Quando precisa, ajudo na faxina das pedras” [do piso das áreas comuns do condomínio], diz.

Mas Ivan também executa tarefas administrativas, como o fechamento mensal da folha de pontos “dos meninos” (funcionários), e faz a intermediação entre a rotina da administradora e as demandas dos moradores com a síndica. “Ela é bem presente no dia a dia do condomínio, dividimos tudo”, observa o zelador.

Morando em um apartamento próprio na Vila Cursino, zona Sul de São Paulo, Ivan cumpre expediente de segunda-feira a sábado e, nos finais de semana e feriados, faz o revezamento com o subzelador. As vistorias nos sistemas (telhado, bombas, elevadores, garagem etc.) são realizadas toda manhã pelo zelador e, à noite, pelo assistente. “O condomínio é muito movimentado, há bastante rotatividade de moradores, precisávamos do apoio do subzelador”, explica. Segundo ele, a tendência é que as edificações, cada vez mais, acabem buscando esse suporte com o gerente predial e os manutencistas.

Assim, para os zeladores, ele observa que fica o grande desafio de se atualizarem com cursos e reciclagem profissional para manterem sua posição.

SERVIÇOS AO SÍNDICO

A GERÊNCIA DE UM CONDOMÍNIO-CLUBE gerenciar recursos, sejam eles monetários, materiais ou humanos”.

Gerente Karina Pravatti:

É o caso, ilustra, da contratação de inspeção pre-

Foto Rosali Figueiredo

Apoio ao síndico no

dial no condomínio, hoje regida pela norma ABNT NBR

acompanhamento de

16.747:2020. “Nosso trabalho é o de acompanhar a

inspeções, contratos,

inspeção pelo profissional da área e, a partir do laudo

planejamento da

final, discuti-lo com o síndico e planejar as ações de

manutenção, na interlocução com moradores e

acordo com sua criticidade e prioridades verificadas.

funcionários, entre outros

Isso possibilita ao síndico elaborar com mais assertividade a previsão orçamentária e alocar os recursos de

Condomínios-clubes têm optado por distribuir as atividades do zelador entre o gerente

modo a evitar rateios extras, preservar a edificação e

predial e/ou administrativo e a área de manutenção. De acordo com a Convenção Coletiva

manter os serviços com menos falhas.”

dos trabalhadores em condomínios de São Paulo, Capital, as funções de zelador e gerente

Karina ressalta ainda a prerrogativa de coordenar

dividem-se em:

e acompanhar a execução do plano de manutenção:

- Zelador: Fazer a intermediação entre a administradora e o síndico, delegar e acompanhar

“Fazemos um checklist semanal junto ao encarre-

a execução de tarefas, verificar as áreas comuns e instalações;

gado, com base em um planejamento prévio. Na

- Gerente Predial: Planejar e executar rotinas administrativas, de contratação e gestão

segunda-feira conferimos o que foi possível executar e

de equipes, preparar relatórios etc.

o que entrou de novidade, porque no dia a dia de um

A gerente administrativa do Condomínio Family Santana, Karina Pravatti, acaba conci-

condomínio de nosso porte, sempre surgem novas

liando ambas as partes, mas conta com uma assistente e o encarregado da manutenção

prioridades”. Ela atua desde 2015 no condomínio-clu-

para auxiliá-la. Condomínio-clube, o Family Santana possui 4 torres e 400 unidades e está

be, que dispõe de 33 funcionários (3 deles próprios),

localizado na zona Norte de São Paulo. Graduada em administração e ex-subsíndica em

e possui outro importante papel, o de receber e

outro condomínio, onde mora, Karina destaca que um papeis desempenhados hoje no Family

encaminhar demandas, queixas e sugestões dos

é o de “planejar e fiscalizar os serviços a serem executados, assim como ler os contratos e

moradores. (Por R.F.)

EXEMPLO DE VISTORIA OPERACIONAL: COBERTURA DO PRÉDIO

TAREFAS PERÍODO

Inspeção visual de para-raios - observar se os cabos estão bem fixados e se houve queda de raios (o que deixa vestígios);

Quinzenal Anual ou mediante queda

Providenciar laudo de medição ôhmica de para-raios de acordo com norma da ABNT

de raio no sistema

Inspeção visual da luz piloto (recomenda-se no mínimo duas delas): - testar o sensor de acendimento automático e observar se lâmpadas não estão queimadas Reservatórios d’água:

Semanal

Semanal

- testar o funcionamento do sistema automático que se comunica com as bombas Inspeção visual do barrilete: observar registros e ocorrência de eventuais vazamentos

Semanal

Bomba de incêndio: - realizar teste manual, ligando-a (importante incluí-la no contrato de manutenção de bombas

Quinzenal

feito pelo prédio) Casa de máquinas de elevadores: - observar instalações e eventual vazamento de óleo nas máquinas. Verificar ainda se quadro

Semanal

elétrico apresenta sinais de sobrecarga (chamuscamentos) Fonte: Carlos Alberto dos Santos

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

OBRA É PRIORITÁRIA PARA EVITAR INFILTRAÇÕES E DANOS À ESTRUTURA

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

No Condomínio ID jardins, as obras de impermeabilização da área da piscina foram concluídas no final do ano passado (imagem à dir.). À esq., o andamento da obra em outubro de 2020

ASSIM que a cidade de São Paulo entrar em uma fase mais flexível nos

protocolos preventivos à Covid-19, a nova área da piscina do Condomínio ID Jardins deverá estar liberada para uso dos moradores, anuncia o gerente predial Juliano Marinho. “Vamos esperar a fase verde”, afirma Juliano, que no ano passado acompanhou duas obras emergenciais de implantação de novo sistema de impermeabilização no prédio com aplicação da manta asfáltica: Em um setor do ático da torre e no deck e tanque da piscina.

Depois de observar “um vazamento” a partir da área da piscina no subsolo da garagem, o gerente propôs ao condomínio a contratação de um laudo de engenharia, o que foi feito e apresentado na Assembleia Ordinária de 2020 (realizada em agosto).

Os condôminos decidiram aprovar os serviços orçados em R$ 160 mil, que estão sendo custeados por meio de um rateio extra.

“Havíamos feito a modernização da academia e nova cobertura, não esperávamos ter que mexer na impermeabilização. Mas aí identificamos o problema e a postura da gestão é a de resolver logo tudo o que for necessário”, observa. Juliano ressalta que é importante “ficar de olho nos sinais de infiltração na garagem”. Isso evita, entre outros, a deterioração da estrutura.

No caso no ático do prédio, observou-se o início de infiltrações na casa de máquinas e reservatórios em uma vistoria de rotina feita pelo gerente. Ele percebeu que havia poças de água próximas das máquinas dos elevadores após uma chuva forte, o que poderia ter danificado as placas dos equipamentos. A manta foi trocada na laje sobre a casa de máquinas e os reservatórios, por meio de um aditamento às obras da piscina e ao custo de R$ 26 mil.

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

Laje, colunas e pilares da garagem com sinais do vazamento no Condomínio ID Jardins, que motivou a troca do sistema de impermeabilização do deck e tanque Foto Rosali Figueiredo

da piscina

NOVO SISTEMA DE IMPERMEABILIZAÇÃO NA COBERTURA A síndica Vanilda de Carvalho à frente dos trabalhos iniciais da obra de impermeabilização da cobertura do Condomínio Foto Rosali Figueiredo

Januário Ricci, no 2º semestre do

Foto Marco Antonio Silva

ano passado

À dir., imagem do teste de estanqueidade (etapa que confere a eficiência do novo sistema)

O Condomínio Januário Ricci, prédio construído nos anos 70 no bairro da Aclimação, em São Paulo, está concluindo as obras de impermeabilização de uma cobertura que fica no 15º andar do prédio de 58 unidades. A síndica profissional Vanilda de Carvalho assumiu a gestão do edifício em maio de 2019 com o desafio de resolver um problema antigo e crônico desta laje, que provocava infiltrações nas unidades de baixo. Obras já haviam sido feitas e um telhado instalado, mas não resolveram.

Segundo Vanilda, era preciso remover toda a estrutura (telhado e mantas e pisos antigos, que estavam sobrepostos) para identificar a origem das infiltrações.

“Descobrimos que, ocultas sob os pisos antigos, passavam as prumadas de distribuição de água do reservatório superior para as unidades, e elas estavam furadas”, relata Vanilda, destacando quatro prejuízos causados ao condomínio ao longo do tempo pelos serviços inadequados: 1 - Retrabalho, porque houve duas impermeabilizações anteriores (sem tirar a estrutura antiga), além da instalação do telhado, mas as infiltrações continuaram. O

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

custo desta obra atual é de R$ 68 mil, pagos com rateio extra; 2 – Despesas com ações judiciais e necessidade de ressarcir os danos dos moradores do andar de baixo e de reformar os apartamentos; 3 – Consumo excessivo de água: “Não sabemos ao longo do tempo quanto se pagou a mais na conta por causa desses vazamentos na tubulação”; 4 – Custo de remoção do telhado, após somente dois anos de uso (o material foi doado).

A nova obra está em finalização um ano depois de ter sido aprovada através de uma AGE (Assembleia Geral Extraordinária). O condomínio esperou arrecadar dois terços do seu custo final para então iniciar os trabalhos, no mês de setembro de 2020.

Depois dessa experiência e já tendo contratado pelo menos 5 obras do tipo, Vanilda de Carvalho sugere aos condomínios um roteiro para obras de impermeabilização: Promover o diagnóstico técnico adequado do problema, caso contrário haverá retrabalho e muito desperdício de dinheiro e tempo; Convencer os condôminos da necessidade da obra e obter a sua aprovação; Dimensionar o escopo dos serviços e promover uma concorrência equalizada junto ao mercado; Levantar os recursos financeiros necessários; e definir a logística da obra, como destinar locais para armazenar os materiais, receber funcionários do prestador, interditar ambientes, entrar em unidades privativas, entre muitos outros.

Além disso, ela diz que é fundamental acompanhar a execução dos trabalhos e o pós-obra. “Prefiro remover tudo e fazer bem feito. Isso é até de interesse do prestador de serviços, que dará garantia de 5 anos sobre o trabalho e, nesse período, se houver problemas, terá que promover reparos”, resume Vanilda. (Por R.F.) “INJEÇÃO” SURGE COMO ALTERNATIVA – Como corrigir sinais de infiltração no subsolo da garagem sem precisar remover a jardinagem e o Foto Rosali Figueiredo

piso da superfície térrea?

Síndicos encontram no mercado diferentes soluções de injeção de material para bloquear o caminho da água em trincas e fissuras e evitar avarias na estrutura. O síndico morador Roberto Nabhan (foto no alto), gestor de um condomínio localizado na região dos Jardins, em São Paulo, optou pela técnica. “Teríamos que fazer uma grande obra de impermeabilização em todo térreo, a um custo de R$ 500 mil. Estudei o assunto e observei que tínhamos essa nova tecnologia”, diz. No prédio, o material aplicado foi gel de poliuretano, preservando-se a superfície térrea (pisos e jardineiras/ foto). Os serviços foram executados entre os anos de 2012 e 2013 e, de acordo com Roberto, os pontos tratados permanecem íntegros. “Surgiram outros pontos ao longo dos anos, que continuo a tratar dessa forma, porque a empresa dá uma longa garantia pelos serviços e já economizei mais de 70% caso tivesse trocado a manta.” (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO – MANTA, INJEÇÃO ETC. 20

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DICA / GERADOR

UPGRADE GARANTE ABASTECIMENTO DAS UNIDADES PRIVATIVAS Cond. Time Office Perdizes

MESMO que tenha to-

mado iniciativas para diminuir custos ao longo dos meses mais rígidos da quarentena do novo Coronavírus no ano passado, o Condomínio Time Office Perdizes manteve seu projeto de upgrade

nos geradores, que começaram a operar no final de 2020 e passaram bem no teste, ao abastecer as salas comerciais durante quedas de energia da rede pública ocorridas em janeiro passado. O Office dispõe de 317 unidades privativas, foi entregue em 2017 e está localizado na zona Oeste de São Paulo.

De acordo com o engenheiro civil Rafael Aparecido de Almeida, dirigente de Operações do condomínio, havia apenas um gerador de 450 Kva para atender às áreas comuns (bombas, caixa d’agua, elevadores e iluminação). “Para as unidades privativas, os condôminos aprovaram a instalação de dois geradores, de 750 kva cada um”, afirma.

A deliberação em assembleia ocorreu em 2019, com investimentos de R$ 1,8 milhão e pagamento através de rateio extra de 12 parcelas.

Segundo Rafael, o gerador representa um serviço indispensável, seja no prédio comercial quanto no residencial. No comercial, “ele agrega valor”, pois “a energia desses dois novos equipamentos mantém o funcionamento do ar-condicionado, computadores e demais instalações”. “Eles possibilitam uma autonomia de até 8h, a plena carga, e entram em operação automaticamente em 40s”, diz.

ATENÇÃO AO DESCARTE DO ÓLEO DIESEL

Normas federais, estaduais e municipais regulam a instalação e o funcionamento seguro dos geradores, bem como o controle da emissão de poluentes e ruídos. Nesse sentido, a síndica profissional Nilvea Alcalai chama a atenção de seus colegas para a necessidade de descarte periódico do óleo diesel que abastece o equipamento. “As empresas de manutenção recomendam no máximo 4 meses, que é o período com o qual trabalhamos. Mas temos evitado fazer esse descarte, como no gerador central do condomínio, que atende a portaria e a administração. Os funcionários desligam a rede de energia elétrica e automaticamente o gerador é acionado para o consumo do combustível residual”, afirma.

Caso contrário, ressalva a síndica, é preciso descartar o óleo através de empresas cadastradas junto à Cetesb, que emitirão o Cadri (Certificado de Movimentação de Resíduos de Interesse Ambiental). Com 920 unidades, 11 torres e 100 mil m2 de área, o condomínio-clube que Nilvea administra dispõe do gerador central (da portaria) e de um equipamento para cada prédio (para abastecer os elevadores, os sistemas de emergência e um ponto disponibilizado em cada hall dos andares). (Por Rosali Figueiredo) PRÓXIMA EDIÇÃO: GARAGEM - PISOS, ILUMINAÇÃO Direcional Condomínios | Fevereiro 2021

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DICA / ELÉTRICA

Foto Rosali Figueiredo

PRÉDIOS APOSTAM EM RETROFIT PARA GARANTIR SEGURANÇA E AUMENTO DE CARGA

Síndica Eliane Bezerra Martins no novo centro de medição do Edifício Tropical

UM TRINÔMIO que envolve segurança, a exigência de regularizar

a edificação junto ao Corpo de Bombeiros e a necessidade de propiciar conforto aos moradores, através do aumento de carga elétrica distribuída às unidades, tem impulsionado a modernização elétrica das edificações em São Paulo. O processo se constitui em um verdadeiro retrofit quando redesenha o projeto original da construção, apostando em equipamentos e componentes modernos, mais seguros e econômicos.

A síndica Eliane Bezerra Martins, moradora e síndica profissional no Condomínio Edifício Tropical, na Barra Funda, zona Oeste de São Paulo, concluiu há cerca de um ano o retrofit elétrico no prédio construído nos anos 60.

O investimento era indispensável para regularizar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), cujo projeto já está aprovado. “O próximo passo é instalar gás canalizado e retirar os botijões dos apartamentos e, simultaneamente, fazer adequações nos corrimãos”, afirma Eliane. Os novos serviços deverão ser contratados neste ano, estima a síndica, já que a conta com a elétrica foi quitada em novembro de 2020.

O Tropical realizou o retrofit elétrico em duas etapas - primeiro as prumadas, depois o centro de medição -, com aumento de carga de 30 para 60 ampères, a um custo total de R$ 250 mil, pagos através de rateio extra. A execução do projeto envolveu a construção de nova entrada de energia, a reforma do centro de medição, a desativação da antiga prumada e implantação de uma nova no antigo duto da lixeira, além da instalação de dispositivos de proteção contra surto, de novos relógios e ramais de distribuição, entre outros. O serviço foi completado com a troca do cabeamento até o quadro de energia do interior de suas 93 unidades.

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DICA / ELÉTRICA

RETROFIT TAMBÉM EM EDIFÍCIO DOS ANOS 40

O São Nicolau, um dos edifícios residenciais icônicos do entorno da Praça da República, no centro de São Paulo, tombado pelo patrimônio histórico municipal e construído em 1948, também promoveu retrofit elétrico. Todas as instalações foram substituídas e modernizadas.

“Era um sistema obsoleto, em péssimo estado de conservação. Os quadros tinham fundo de madeira, os fios estavam rígidos, com emendas, e diversos fusíveis eram de cartucho”, descreve o especialista responsável pela execução dos trabalhos. Segundo ele, havia risco iminente de incêndio. Agora, com a obra concluída e a religação dos novos relógios feita pela concessionária de energia, cada unidade passa a dispor de uma potência de 70 ampères, contra os 30 ampères originais.

De acordo com o síndico Marco Aurélio Braga, a obra compõe um planejamento de recuperação estrutural e modernização do prédio que começou há 4 anos, baseado em laudo de inspeção predial, o qual mapeou o estado das instalações e o grau de criticidade. Marco Aurélio já havia promovido a modernização dos dois elevadores, a instalação de gás canalizado (abolindo os botijões dos apartamentos) e a reforma do ático, intervenções de segurança e que também eram indispensáveis. Para 2021, está previsto o retrofit no subsolo do prédio e o início da troca das prumadas hidráulicas.

“SEGURANÇA EM PRIMEIRO LUGAR”

A obra elétrica seguiu um roteiro semelhante ao do Tropical, com nova entrada de energia; a construção de outro centro de medição; implantação de novas prumadas pelo antigo duto das lixeiras; de quadro de distribuição de energia para as áreas comuns; aterramento; troca de fiação e melhoria da iluminação no hall térreo e dos andares. Houve ainda adequações internas nas 26 unidades, com substituição e padronização dos quadros de distribuição, agora metálicos e com novos disjuntores; troca da fiação desde o relógio até esse quadro interno; padronização de entrada de telefonia e internet.

“A principal entrega que uma obra desse porte faz é o aumento de segurança de todo mundo que está aqui. Ou seja, a segurança está em primeiro lugar. Depois vem o benefício das novas funcionalidades, pois mudou toda a configuração dentro de casa, um padrão moderno, que possibilitará o uso de ar-condicionado, hidromassagem etc. Tudo o que é moderno foi previsto no projeto; já as adaptações internas cabem aos proprietários e serão feitas conforme as unidades sejam reformadas”, analisa o síndico.

Simultaneamente, foram executados serviços indispensáveis para o AVCB, como a troca do sistema de para-raios; instalação de alarme de incêndio e novo sistema de iluminação de emergência, totalizando um investimento de R$ 343 mil (para um sistema trifásico). (Por R.F.)

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DICA / ELÉTRICA

Foto Rosali Figueiredo

UM GRANDE INVESTIMENTO, A CAMINHO DO AVCB

Detalhe de um dos novos centros de medição do Condomínio Viadutos, que iniciou a 2ª fase da modernização elétrica, orçada em R$ 1,54 milhão

Faz exatamente um ano que a Direcional Condomínios noticiou a conclusão da primeira e extensa fase de modernização elétrica do Condomínio Viadutos, no centro de São Paulo, que exigiu, entre outros, a implantação de dois novos centros de medição. Na época, o síndico José Marques disse que precisaria aguardar um bom tempo até reunir o dinheiro necessário à sequência dos trabalhos, com a troca das prumadas.

Um rateio extra com essa finalidade havia sido aprovado em 2018 em assembleia e estava previsto para 4 anos. Afinal, o orçamento desta etapa era de R$ 1 milhão.

Localizado no centro de São Paulo, tombado pelo patrimônio histórico municipal, o Viadutos possui 368 unidades, 27 andares e 30 mil m2 de área construída, contendo ainda lojas e mezanino. Foi construído entre os anos 50 e 60.

Somente na primeira fase da obra elétrica, os custos ultrapassaram R$ 600 mil, pagos com recursos do caixa. E com a elevação do preço do cobre em 2020, a conta das prumadas chegou a R$ 1,54 milhão, observa o síndico. Mesmo assim, o condomínio decidiu contratar os serviços em outubro do ano passado e está, nesse momento, promovendo obras físicas nos 5 primeiros andares dos seus 4 blocos de apartamentos, para a construção dos dutos que receberão o novo cabeamento.

A partir do 6º andar, a estrutura física instalada comportará a troca da fiação, observa o síndico. A expectativa é que os trabalhos estejam concluídos em um ano, quando o condomínio poderá finalmente renovar o AVCB. Pois, segundo José Marques, simultaneamente às prumadas, estão sendo feitas demais adequações necessárias, como nos corrimãos e iluminação. A modernização está promovendo um aumento de carga de 40 ampères para 63 ampères. (Por R.F.)

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DICA / ELÉTRICA

Foto Rosali Figueiredo

LAUDO ELÉTRICO E ART EXIGEM ATENÇÃO DO SÍNDICO

Síndico profissional Luiz Leitão da Cunha

Em depoimento dado à Direcional Condomínios e reproduzido abaixo, o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha comenta sobre um caso de emissão de ART elétrica em desacordo com a realidade das instalações de um condomínio que começou a administrar. A ART fora solicitada para o processo de obtenção do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) pela gestão anterior. A partir desta experiência, o síndico recomenda aos colegas contratarem periodicamente um laudo completo sobre as condições das instalações elétricas.

A seguir, o seu testemunho: “As ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica) e RRTs (Registro de Responsabilidade Técnica) são documentos emitidos por engenheiros, arquitetos ou técnicos em edificações que assumem a responsabilidade por um projeto, execução de obra ou vistoria, atestando a regularidade das instalações em edificações.

Entretanto, esses documentos nem sempre refletem a realidade do que ocorre nos edifícios. Como exemplo, cito dois casos de ARTs cujos engenheiros que as emitiram não vistoriaram por completo as instalações, ou mesmo nem sequer as examinaram.

Em um caso de emissão de AVCB, a empresa apresentou o documento e o enviou ao Corpo de Bombeiros. Para surpresa do síndico, um novo condômino, engenheiro, resolveu examinar uma caixa de passagem de elétrica nas áreas comuns do seu andar, e se deparou com uma situação caótica de fios amontoados e emendados com fitas adesivas comuns; uma legítima gambiarra que expõe toda a população do prédio a risco de incêndio. Instada a se pronunciar, a empresa, contratada pela gestão anterior, simplesmente ignorou os apelos deste síndico, que terá de encomendar um laudo elétrico apontando as irregularidades, ilustrado com fotos, para responsabilizar aquele profissional junto ao CREA. O laudo elétrico é um documento mais importante que a ART, sendo recomendável sua renovação a cada dois anos.

O segundo caso é o de uma reforma de barrilete cuja empresa executante apresentou ao síndico uma RRT (documento emitido por arquiteto), sendo que o profissional nem sequer esteve no condomínio — um caso, nada raro, de RRT/ART comprada.

Portanto, é altamente recomendável que o síndico verifique com o engenheiro/ arquiteto os locais, obras e instalações objeto de ARTs/RRTs, questionando-o à exaustão.” (Edição R.F.)

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS, AMORTECEDOR DE IMPACTO

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ADMINISTRADORA, AVCB, BOMBAS, COBERTURA

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COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS

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ELÉTRICA

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ELÉTRICA, ELEVADOR

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FITNESS, HIDRÁULICA, GERADOR

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GERADOR, IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INSPEÇÃO PREDIAL, INTERFONE...

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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL

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MANUTENÇÃO PREDIAL

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PEDRAS, PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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Direcional CondomĂ­nios | Fevereiro 2021

PINTURA PREDIAL

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PLAYGROUND, PORTAS

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Direcional CondomĂ­nios | Fevereiro 2021

PISOS, PORTARIA VIRTUAL, REDES DE PROTEÇÃO

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PORTÃO, RETROFIT, SEGURO, SERRALHERIA, SISTEMA DE SEGURANÇA

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SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO PISO

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