ZELADOR, PARABÉNS PELO SEU DIA!
CAPA PROMOCIONAL
Caro Síndico!
O ano de 2021 começou ainda sob o impacto e as incertezas em relação à pandemia do novo Coronavírus. Enquanto a sociedade aguarda a imunização em massa, os síndicos mantêm a estratégia de propor mais ou menos liberdade no uso dos espaços conforme as orientações das autoridades da saúde. Entretanto, máscaras, distanciamento social e higienização permanecerão obrigatórios ainda por um bom período.
Nesse sentido, os gestores devem contabilizar esses insumos na conta ordinária do condomínio. E precisam colocar a “casa em ordem” neste 2021, levando à assembleia pautas que foram temporariamente suspensas (Prestação de contas, previsão orçamentária, eleição etc.). Devem também retomar planos de investimentos em manutenção e modernização, bem como analisar em profundidade o reajuste ou não da taxa condominial, acompanhando a inflação de 2020.
Pois, conforme mostra a reportagem de capa desta edição, novas demandas impostas pela rotina da pandemia chegam à mesa dos síndicos com o carimbo da urgência. Entre elas, criar ambientes compartilhados onde os moradores consigam trabalhar (coworking), o que pode ajudar a diminuir os conflitos internos por causa do barulho. É um exercício de equilibrista, já que o aumento de custos vem ocorrendo desde 2020. Mas, conforme anota a síndica profissional Roseane M. Barros Fernandes na coluna da pág. 6, durante a pandemia emergiu, sobretudo, a “capacidade de superação dos síndicos”. Não à toa, projetando um cenário de maior proatividade no segmento, o menor índice de inadimplência divulgado pela Aabic em 16 anos para um mês de dezembro ocorreu, justamente, no apagar das luzes de 2020. Isso demonstra a imensa capacidade de os síndicos fazerem o condomínio continuar girando, conforme expressão que tomamos emprestada da síndica profissional Nilvea Alcalai (Leia mais na pág. 11).
ABRAÇO E UM ANO DE MUITA RESILIÊNCIA A TODOS,
Rosali Figueiredo (Editora)
Seção tira-teima:
Falta de máscara pode motivar demissão por justa causa?
Informe Publicitário: Seciesp
Coluna:
O síndico deve ou não propor reajuste de rateio em 2021?
Seção tira-teima: Saiba como fazer a prestação de contas anual
Capa: 2021, O que está por vir nos condomínios
RESULTADO DO SORTEIO DA PESQUISA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS
Agradecemos a todos os leitores que responderam à pesquisa de satisfação, veiculada no 2º semestre do ano passado. O sorteio de 3 cafeterias Nespresso foi realizado no dia 14/12/2020. Os síndicos contemplados são de São Paulo, Capital. Parabéns aos vencedores!
Síndica Fernanda Priosti Nascimento (Condomínio Ed.
Serviços ao Síndico: 11/2, Dia do Zelador & Os desafios deste profissional
Dica:
Gerador - Upgrade para levar energia às unidades
Administração: Cultura da Manutenção, Inspeção Predial & Normas 04 06 10 16 21 05 14 18 22 08
Dica: Impermeabilização – Obras evitam infiltrações e danos à estrutura
ATENDIMENTO AO CLIENTE
Dica: Elétrica – Retrofit garante segurança e aumento de carga
DIRETORES Sônia Inakake e Almir
EDITORA
Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
PERIODICIDADE MENSAL
Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
TIRAGEM
20.000 exemplares
(60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO
Síndicos, zeladores e administradores
CIRCULAÇÃO
São Paulo e Grande São Paulo
CAPA @FREEPIK
ASSINATURAS
Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br
GERENTE COMERCIAL
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DEPARTAMENTO COMERCIAL
Alexandre Lemos Mendes
Daniel Pereira
Wanuza AP. Torres Micheleto
Emilly Tabuço
João Marconi
Juliana Jordão Grillo
DIAGRAMAÇÃO
Jonas Coronado
Luís Guilherme
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Thalita Feuerstein
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Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO
Douglas Barbosa da Silva
Evaldo Mendonça
José Ricardo da Silva
Pedro Henrique Rodrigues Paiva
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ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
Para anunciar, ligue:
auditada por
C. Almeida
Três Lírios)
Síndica Maria do Carmo Fernandes (Condomínio Ed. Gêmeos B)
Síndico Augusto Cesar Breceli Monteiro Ribeiro Neto (Condomínio Ed. Adriana)
RECUSA DE FUNCIONÁRIO EM USAR MÁSCARA PODE MOTIVAR DEMISSÃO POR JUSTA CAUSA?
ENQUANTO a sociedade aguarda o avanço do programa de imunização contra o novo Coronavírus, síndicos dizem que deverão manter os protocolos de saúde recomendados pelas autoridades da área, conforme vêm aplicando nos condomínios desde o final de março do ano passado. Isso inclui o uso obrigatório de máscaras por todos os que circulam nas áreas comuns. Na entrevista abaixo, a advogada Adriana Sant’ana fala sobre as medidas que poderão ser adotadas contra funcionário que se recusar a usar máscaras durante o expediente.
1. O USO OBRIGATÓRIO DE MÁSCARAS POR FUNCIONÁRIO (PRÓPRIO OU TERCEIRIZADO) DEVE SER OFICIALIZADO
ANTES PELO EMPREGADOR?
Sim. O documento deve ser acompanhado de relatório do condomínio, com as datas e horários em que o funcionário próprio ou terceirizado violou a regra sanitária obrigatória do uso de máscara. A averiguação desta violação deve ser rápida e pontual para que medidas disciplinares possam ser adotadas.
2. COMO E QUANDO SE CARACTERIZA A JUSTA CAUSA?
A dispensa por justa causa do empregado é a penalidade máxima aplicada diante de falta grave cometida. Não é qualquer infração que levará à dispensa por justa causa. Será possível se o comportamento infrator do empregado estiver previsto no Art. 482 da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), que prevê atos passíveis deste tipo de demissão. Se a empresa determinar a utilização de máscara no ambiente de trabalho e o trabalhador não cumprir a regra, ele comete ato de indisciplina e está sujeito a ser dispensado por justa causa. Porém, não pode ser um ato isolado e sim de uma conduta reiterada do empregado com profunda análise do caso concreto. Neste caso, antes de recorrer à justa causa, que representa medida drástica, o empregador deverá aplicar penalidades mais brandas, como a advertência por escrito e a suspensão.
ADRIANA SANT’ANA
Advogada especialista nas áreas trabalhista, cível e condominial. Mais informações: adrianaosadv@uol.com.br (ou através do Instagram: @adrianasantanaadvogada)
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Rosali Figueiredo
Peças de alta qualidade estão acessíveis para todas as empresas
A globalização e a abertura comercial trouxeram mudanças profundas no mercado nacional. Não existem mais barreiras para a obtenção peças ou componentes para elevadores no Brasil.
Qualquer empresa do mercado pode adquirir equipamentos com facilidade.
Barreiras econômicas foram quebradas, os avanços tecnológicos reduziram custos e estimularam a expansão do segmento de elevadores. Peças e componentes deixaram, há muito tempo, de serem exclusivas apenas das multinacionais.
Além disso, empresas fundadas por empreendedores brasileiros tanto no segmento de manutenção quanto de fabricação de elevadores, conquistaram a confiança do mercado e atualmente são garantia de qualidade e eficiência.
Empresas nacionais ganharam espaço, com avanços em inovação tecnológica e qualificação profissional.
Isso foi possível graças ao acesso a peças e componentes com preços mais acessíveis, com qualidade e sem burocracia.
O SÍNDICO DEVE OU NÃO PROPOR
REAJUSTE DE RATEIO EM 2021?
PENSO insistentemente que ainda não aprendemos tudo quanto deveríamos aprender com o ano de 2020 e, nesse sentido, 2021 será uma extensão da compreensão da pandemia e de suas ilimitadas consequências que, à propósito, nos pegou de surpresa!
A pandemia fez com que a maioria dos planos, “dos rateios” e das obras fossem questionados e/ou paralisados (ou não). Ela nos obrigou a repensar um planejamento que seguia a sua rota habitual, aquela inicial, e que vinha sendo gestado desde 2019. De repente tivemos que parar e correr para, literalmente, “apagar os incêndios” gerados pela pandemia, como a necessidade de conscientizar o coletivo, adquirir e disponibilizar álcool 70% nas dependências dos condomínios, EPI (Equipamentos de Proteção Individual) para os funcionários, desacelerar a agenda, além de repensar as regras de obras nas unidades, mudanças e uso (ou não) de espaços comuns – esse último, de mais impacto para os moradores.
Não alteramos nada em alguns empreendimentos de nossa carteira. Já em outros, fomos obrigados a suspender algumas atividades ou decisões em curso. Nesse sentido, para 2021, é prudente que cada condomínio avalie seu próprio cenário com bastante cuidado, principalmente na hora de rever as despesas do ano de 2020, estimar as de 2021, programar a arrecadação através da previsão orçamentária, observando a necessidade ou não de reajustar o rateio da cota.
Por Roseane M. Barros Fernandes
No mês de setembro de 2020 realizamos uma Assembleia Ordinária (AGO) em um condomínio e reajustamos a cota em 2,85%. Implantamos ainda, à título de provisão da inadimplência, uma arrecadação de 8,62%, “em cima da emissão da ordinária”, tudo válido por seis meses (ou seja, até março deste ano, quando deveremos convocar uma nova AGO).
Em outro caso, no mês de novembro de 2020, durante uma AGO, com aprovação da previsão orçamentária para 2021, reajustamos em 2,60% a cota ordinária e chamamos a formação de comissão de moradores para desenvolvimento de dois projetos especiais, a saber: Instalação de placas fotovoltaicas para geração de energia solar e aquecimento da piscina externa. Por último, em um terceiro cenário, diferente dos anteriores, em um condomínio de 32 unidades privativas, há a previsão de se manter a cota ordinária para este ano, notícia que fez o Conselho vibrar! Mas isso só tem sido possível porque renegociamos 90% dos contratos, além de termos substituído o principal prestador de serviços do residencial.
PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
É importante destacar que os síndicos precisam ficar atentos ao fato de que não se faz uma previsão somente lançando os dados do que foi “orçado e realizado” no ano anterior, aplicando-se um “índice inflacionário qualquer” para a atualização dos números. Não, de jeito nenhum!
Uma previsão orçamentária correta deve levar em consideração as demandas de manutenção predial, equalização do seguro da edificação, adequação da folha de pagamento, atualização das obrigações legais, inclusão das novas obrigações, tais como a LGPD (haverá custos? Como devo proceder?), além de outras necessidades importantes do condomínio. A preservação patrimonial, por exemplo, é de suma importância e é de nossa responsabilidade. Adicione-se, a todo esse planejamento, os investimentos necessários, como o tratamento de fachada, uma obra tão temida e adiada, mas tão importante!
O que fica de lição é que, além da capacidade de superação dos síndicos que emergiu durante a pandemia do novo Coronavírus, nós, de fato, aprendemos a lidar com as instabilidades do mercado e, ao final, a superar as dificuldades! Se neste princípio de 2021 o gestor sentir necessidade de reajustar o rateio das despesas para preservar os interesses da coletividade, ele deve propor isso ao conselho e à assembleia, fundamentando toda a situação, pois a pandemia nos ensinou como superar desafios e seguir em frente!
ROSEANE M. BARROS FERNANDES
Síndica profissional com quase 20 anos de experiência na área, é palestrante e consultora em gestão condominial. Pós-graduada em Administração, é sócia da Sindi&Co Governança Condominial Ltda. Mais informações: roseane.fernandes@sindieco.com.br.
Rosali Figueiredo
COMO DEVE SER REALIZADA A PRESTAÇÃO DE CONTAS ANUAL
DO CONDOMÍNIO?
O ART. 1.348, Inciso VIII, do Código Civil (Lei Federal 10.406/2002), impõe aos síndicos fazer uma prestação de contas anual à assembleia de condôminos ou sempre que isso for exigido. Mas não basta apresentar em assembleia tabelas contendo a “posição financeira” do condomínio, destaca a Profa. Rosely Schwartz. Na entrevista abaixo, a especialista elenca os itens que deverão ser expostos à avaliação da coletividade. (Edição R.F.)
1.“BALANCETE MENSAL NÃO SUBSTITUI A PRESTAÇÃO DE CONTAS!”
“O principal objetivo da prestação de contas anual do condomínio é fazer um fechamento de tudo o que ocorreu durante o exercício em análise, apresentando-se saldos e débitos reais, acompanhados da conferência de todos os extratos bancários. Alguns gestores têm apresentado certidões negativas de débitos fiscais, mas isso é insuficiente. O condômino deve saber qual foi o percentual da inadimplência, como isso foi gerido (cobrado e recebido ou não), o que foi gasto em manutenções periódicas obrigatórias (como a limpeza semestral das caixas d’água), quais foram os investimentos em obras, o que foi feito com orçamento do fundo de reserva, do ordinário e/ou do rateio extra etc. E o importante é que todo esse balanço do ano seja feito com o auxílio do conselho, de forma a conferir e dar veracidade às informações.”
2. QUAIS INFORMAÇÕES SÃO OBRIGATÓRIAS?
“Pela ordem, destacamos aqui todos os itens obrigatórios a uma prestação de contas anual: 1 – Estrutura física (colocar fotos do antes e depois de obras realizadas); 2 – Inspeções legais, com as datas e valores, tais como: AVCB, limpeza das caixas d´água, análise da água, desinsetização, para-raios, RIA (elevadores); brigada de incêndio, inspeção dos extintores, mangueiras,
ROSELY SCHWARTZ
instalações elétrica e brigada de incêndio; 3 – Exigências trabalhistas: PCMSO, PPRA e CIPA; 4 – CND de órgãos públicos (Federal / Estadual / Municipal) solicitada pelo síndico; 5 – Situação financeira (saldo das contas: corrente, fundo de reserva e fundo de obras. Demonstrar os valores previstos e os realizados no período); 6 – Valores não creditados (inadimplência – unidades e valores); 7 – Ações judiciais: resumo das ações e acordos extrajudiciais; VIII – Principais obras realizadas com rateio e sem rateio (mencionar as datas da aprovação em assembleia, data da realização e os respectivos valores); 9 – Obras não realizadas: justificar; 10 – Contas a Pagar: refere-se aos valores já empenhados em contratos e compromissos, como folha de pagamento do mês e encargos sociais; 11 – Conclusão: Considerações do Conselho para aprovação ou não das contas anual.
3. É POSSÍVEL QUESTIONAR A SUA APROVAÇÃO DEPOIS DA AGO?
Sim. Após a aprovação das contas em Assembleia Geral Ordinária (AGO), o síndico pode convocar nova assembleia para debater sobre o período já deliberado. Caso ele se recuse a fazer isso, somente por meio de uma ação judicial é que as contas serão novamente analisadas e desde que haja comprovação de vícios, erros graves ou fraude. É importante destacar que o questionamento deve ser feito o mais rápido possível para impedir a continuação de ações equivocadas. Mas a parceria com uma administradora comprometida em cumprir com toda legislação, além de um conselho atuante e até mesmo a contratação de auditoria preventiva ajudam a evitar dúvidas com as contas do condomínio. (Edição R. F.)
Coordenadora e professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado), no formato de transmissão ao vivo e 100% online (www.ocondominio.com.br). Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Benvirá, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios / CRA-SP).
Mais informações: rosely@ocondominio.com.br..
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2021,
O QUE ESTÁ POR VIR NOS CONDOMÍNIOS
• Novos hábitos dos condôminos (home office); • incremento tecnológico (portaria remota, assembleia virtual); • maior demanda por serviços internos (coworking, mercados, lavanderias); • foco na gestão operacional (delivery, encomendas); • Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD); • retomada dos investimentos e obras. Esses são os destaques em 2021 na pauta dos síndicos, em um cenário que exige equilíbrio financeiro e atenção aos protocolos de prevenção à Covid-19.
Por Rosali Figueiredo
Síndico Paulo Mujano, “antenado com o novo normal”: Investimentos em portaria virtual e coworking
O SÍNDICO
profissional
Paulo Mujano está começando o ano à frente de dois investimentos que estarão em alta nos condomínios ao longo de 2021: Em um residencial de 21 unidades, localizado na região do Morumbi, zona Sul de São Paulo, iniciou a implantação da portaria virtual e, em breve, contratará as obras que transformarão a antiga casa do zelador em um espaço misto de coworking e área gourmet, “antenado com o novo normal”. “Obtivemos aprovação de 100% dos condôminos, em assembleia extraordinária presencial realizada em dezembro passado, para a alteração do uso”, afirma.
Segundo ele, o desejo inicial dos condôminos era instalar somente o es-
paço gourmet, mas a consolidação do home office durante a pandemia levou a assembleia a deliberar por um ambiente de uso misto (coworking durante o dia; gourmet após às 18h). Além da casa do zelador, o novo espaço avançará para uma área contígua e terá portas e janelas de vidro voltadas para um jardim. Os investimentos chegarão a quase R$ 150 mil e preveem obras físicas, instalações elétricas, internet de banda larga, ar-condicionado, acabamento e mobiliário (como 4 jogos de mesas, bancada e sofás).
“O condomínio deve se adaptar, porque as pessoas precisam de um ambiente para trabalhar, receber profissionais, realizar lives, entre outros”, enumera o síndico. Paulo Mujano acredita que ao oferecer um local adequado para o morador trabalhar, o condomínio conseguirá diminuir a intolerância ao barulho interno às unidades, problema que exacerbou nos prédios residenciais com o isolamento social adotado para a prevenção ao novo Coronavírus.
Quanto à portaria virtual, o objetivo é diminuir custos e incrementar a segurança, diz. Ao longo de 2020 o condomínio foi preparado para a transição ao modelo, com reforço do CFTV, instalação de biometria, entre outros. A equipe terceirizada que fazia o atendimento presencial foi dispensada e apenas um funcionário acabou contratado diretamente pelo prédio, para os serviços de manutenção.
Mudanças no foco do planejamento de melhorias
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O gerente Rafael A. de Almeida e a subsíndica Ariane Cardoso Marques:
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Dirigente de Operações do Condomínio Time Jardim das Perdizes, um complexo que envolve torre corporativa, de escritórios, residencial e um centro de compras na zona Oeste de São Paulo, o engenheiro civil Rafael Aparecido de Almeida observa que a pandemia mudou em 2020 “o foco no planejamento de melhorias”, com necessidade de outros tipos de despesas (como nos protocolos preventivos). “Tivemos que nos readequar”, pontua. Mesmo assim, investimentos altos foram mantidos, como o upgrade no sistema de geradores para abastecer todas as unidades da torre Office (leia mais na pág. 21).
Rafael diz que o maior desafio do ano passado foi “fazer caber as contas na previsão orçamentária sem o reajuste do rateio que estava programado”. Por causa disso, houve necessidade de diminuir despesas através da renegociação de contratos com os prestadores de serviços. “Não havia uma fórmula pronta, tivemos que aprender no dia a dia a fazer as adaptações”, arremata a subsíndica da torre Office, a arquiteta Ariane Cardoso Marques.
Para 2021, ambos acreditam que irão prevalecer as medidas de distanciamento social, higienização, enquanto, do lado da gestão, precisarão redobrar os cuidados de manutenção preventiva e segurança. Os contratos cujos valores haviam sido reduzidos foram retomados e os gestores se preparam para propor reajuste na taxa condominial, ao menos para acompanhar o dissídio dos funcionários.
INADIMPLÊNCIA
De acordo com o diretor da Aabic, Omar Anauate, o índice final relativo à inadimplência de 2020 deverá ser divulgado neste mês de fevereiro. Mas o dirigente pontua que “não houve aumento relacionado à pandemia”, tendência a ser mantida em 2021. O que se observou foi “um desequilíbrio no fluxo de caixa, de as pessoas atrasarem”, acrescenta. A informação é confirmada pela experiência da síndica profissional Ana Josefa Severino: “Não tivemos aumento de inadimplência, houve um ou outro esquecimento, de atraso no mês”. (Por R.F.)
“TEMOS QUE FAZER O CONDOMÍNIO GIRAR”
Para a síndica profissional Nilvea Alcalai, gestora de um condomínio-clube em Santo Amaro, zona Sul da Capital, com 920 unidades, os projetos que dependiam de votação de assembleia extraordinária ficaram parados no ano passado, “mas vamos ter que retomar em 2021”. “Temos que fazer o condomínio girar, ele não pode parar por dois anos. Vamos ter que fazer uma gestão financeira muito boa para elencar as prioridades, pois como fica a valorização do patrimônio? Além de evitar que haja a sua desvalorização, temos que correr atrás da valorização.”
PLANEJAMENTO OPERACIONAL GANHA RELEVÂNCIA – Além do planejamento de obras que já faz parte do cotidiano dos gestores, os síndicos profissionais Adriano Santos (à esq. na imagem) e Raphael Davoglio (à dir. da foto) afirmam que entra em cena agora a necessidade de realizar um “planejamento operacional muito cuidadoso com o dia a dia do condomínio, especialmente por causa do home office”. Segundo eles, a administração dos condomínios terá que compatibilizar as demandas por serviços e obras com a gestão dos ruídos. Na imagem, os síndicos estão à frente de nova guarita (blindada) construída em um condomínio no bairro do Paraíso, zona Sul de São Paulo. A execução do projeto de um novo acesso ao condomínio esteve suspensa durante quase dois anos por causa de uma pendência ambiental. A obra foi retomada depois de liberada pela Prefeitura e já está concluída. (Por R.F.)
LGPD: O QUE CABE ÀS ADMINISTRADORAS, FORNECEDORES E CONDOMÍNIOS
A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) já está valendo, aguarda-se apenas as deliberações da Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD) para que os condomínios tenham uma definição das adequações que lhes caberão. De qualquer forma, o segmento deve se preparar, conforme roteiro básico apresentado pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira: “1º) Mapear os dados que estão concentrados nos cadastros físicos e softwares que atendem ao condomínio; 2º) Identificar quem acessa essas informações; 3º) Implantar práticas de compliance, as quais já garantem tratamento diferenciado e protetivo dos dados”, e; 4º) Informar aos condôminos e visitantes ‘quem, onde e porque’ serão coletados os dados.” A aplicação de penalidades em caso de descumprimento da lei está prevista para iniciar em agosto deste ano. (Por R.F.)
GESTÃO ORÇAMENTÁRIA, O PRINCIPAL DESAFIO DO ANO
Síndico Wolfram Werther: “O estado de pandemia permanece, como fechar essa equação?”
O síndico profissional Wolfram Werther ilustra que os condomínios residenciais estão “a 200 km/h desde o início da pandemia”, por causa das incontáveis novas demandas que caem sobre a mesa dos gestores, em função, principalmente, do home office. Segundo ele, tem havido sobrecarga sobre funcionários, maiores quebras de elevadores e bombas, aumento do consumo de água e energia. “O estado de pandemia permanece, como fechar essa equação?”, questiona. Wolfram acredita que o ano apresenta desafios notadamente orçamentários: “Haverá pressão do IGPM sobre contratos com prestadores de serviços, assim como das tarifas de água, gás e energia elétrica”. Com isso, sua expectativa é que sejam convocadas mais assembleias extraordinárias para votar rateios extras necessários aos investimentos.
PREPARANDO O CAIXA
O administrador Omar Anauate, diretor de Condomínio da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), observa que as previsões orçamentárias a serem deliberadas em 2021 terão que buscar alguma margem para reajuste. “Vamos propor o mínimo possível, mas sempre caso a caso, pois há
condomínios com pouca gordura na previsão. Não adianta, por outro lado, aprovar um índice abaixo do necessário, pois, neste caso, a previsão atenderia apenas às contas dos primeiros meses deste ano.”
Em 2020, a maioria dos condomínios aprovou a previsão orçamentária sem majorações, afirma. “Só houve aumento do estritamente necessário, como o dissídio dos funcionários, em prédio que não tinha como absorver isso.” Por outro lado, o dirigente da Aabic recomenda cautela na hora de se negociar novos valores nos contratos, lembrando que o percentual cheio do IGPM de 2020 não reflete necessariamente o aumento dos custos de determinados setores. “O fornecedor não pode contar com o IGPM para repor os descontos anteriores”, alerta.
VEIO PARA FICAR
Nesta contabilidade, os custos com limpeza e demais protocolos preventivos à Covid-19 devem continuar a absorver um percentual inédito da conta ordinária. “De duas limpezas diárias que fazíamos antes na academia, passamos a realizar a cada três horas ao longo do dia. Isso impacta no custo”, destaca a síndica Nilvea Alcalai, que está gastando mais com insumos e precisou readequar a distribuição de tarefas de sua equipe. Também a promoção de assembleias presenciais, híbridas ou virtuais demanda mais verba e suporte dos condomínios, situação que deverá permanecer em 2021.
COMO FICAM OS PROTOCOLOS CONTRA A COVID-19?
A síndica profissional Ana Josefa Severino se deparou no início do ano com o recrudescimento do número de casos de Covid-19 em condomínio. A síndica teve que fechar novamente áreas comuns de um residencial que administra em São Caetano do Sul, na Região Metropolitana de São Paulo, durante uma semana em janeiro passado. Motivo: 14 moradores das 64 unidades do prédio estavam com diagnóstico confirmado da doença. O fechamento foi uma tentativa de evitar novas contaminações, justifica Ana Josefa. A gestora prevê que protocolos como o agendamento prévio para o uso de espaços como academias, a diminuição da taxa de ocupação ou o veto às churrasqueiras e salões de festas, entre outros, deverão permanecer pelos próximos meses dentro dos condomínios. Já a síndica orgânica Christiane Riginik Castanheira, enfermeira-chefe do centro cirúrgico de um grande hospital de São Paulo, observa que é preciso continuar com a higienização constante de equipamentos e áreas comuns, além do uso obrigatório de máscaras e distanciamento. Não à toa, até a metade de janeiro passado a síndica Nilvea Alcalai tinha o registro de que 40% do total de casos de Covid-19 no condomínio-clube que administra haviam sido notificados entre os meses de dezembro e começo de janeiro; “foram 14 somente nos primeiros dias do ano”, arremata.
A orientação da Aabic é que os condomínios continuem a utilizar os critérios do governo do Estado (de maior fechamento ou flexibilização) e as orientações das autoridades de saúde para definirem as normas internas. “Eles devem permanecer atentos ao cenário e adaptá-lo às especificidades de cada um” [tamanho, frequência de uso etc.], pontua Omar Anauate. (Por R.F.)
ADMINISTRAÇÃO
CULTURA DA MANUTENÇÃO, INSPEÇÃO PREDIAL & NORMAS: ORGANIZE A SUA GESTÃO
Planilhas, softwares e até aplicativos ajudam o síndico a gerenciar a manutenção anual do condomínio, organizando cronograma, prioridades, obrigações legais, recursos etc. Mas o planejamento deve seguir as normas técnicas brasileiras.
Por Rosali Figueiredo
HÁ CERCA
de um ano, a síndica orgânica Marília de Oliveira assumiu, em primeiro mandato, a gestão do Condomínio Quatro Estações Alto da Lapa, na Zona Oeste de São Paulo, mediante uma avalanche de problemas financeiros, administrativos e de manutenção do residencial. Condomínio-clube com 4 torres, 352 unidades e quase 16 anos de vida, o Quatro Estações sequer possuía sistema de para-raios, providenciado pela síndica ainda em 2020, em conformidade com a norma técnica vigente (ABNT NBR 5.419:2015).
Ao longo do ano ela deu sequência às ações emergenciais e, no final de 2020, contratou obras de recuperação das áreas comuns (novo playground e espaço pet, quadras, churrasqueiras, banheiros, refeitório dos funcionários, entre outros).
O pacote faz parte de um amplo plano de manutenção e investimentos que pretende, no prazo de uma gestão, recuperar e modernizar os equipamentos e as áreas comuns do condomínio.
A síndica orgânica
Marília de Oliveira planejou para o prazo de um mandato a recuperação do condomínio-clube onde mora (ao lado, obra na quadra poliesportiva)
Tudo está organizado em um amplo Manual de Manutenção, contratado junto a uma empresa de engenharia, que também realiza o acompanhamento das obras. “Ele traz todas as manutenções necessárias, conforme prioridade, previsão de custo, com isso tenho um norte para seguir. Com o Manual, consigo verificar tudo o que preciso fazer”, afirma Marília, que tem apoio das assembleias para seguir com a programação. Segundo ela, “é fundamental que todos os síndicos saibam o que é um planejamento de manutenção preventiva baseada na ABNT NBR 5.462”. As planilhas desenvolvidas pelos engenheiros a auxiliam no acompanhamento diário do condomínio e são repassadas semanalmente com o gerente predial, responsável pela execução do plano.
DIFERENÇAS ENTRE AS MANUTENÇÕES
O engenheiro civil e de segurança do trabalho, Bruno Moisés Rufino Baptista, observa, em artigo publicado no site da Direcional Condomínios (disponível em seu espaço de colunista), que a manutenção deve “preservar as características originais da edificação e minimizar a perda de desempenho decorrente da degradação de seus sistemas, elementos ou componentes”. É o que define a ABNT NBR 15.575:2013 (relativa ao desempenho das edificações).
Já o planejamento da manutenção deve seguir os manuais entregues pelas construtoras, seguindo os parâmetros da ABNT NBR 14.037:2014 (com orientações de operação, uso e manutenção das edificações).
- PREVENTIVA
Mas é a ABNT NBR 5.476:2012 que estabelece a periodicidade, os sistemas, os componentes, as atividades e os responsáveis pelo controle e execução das tarefas de manutenção preventiva. E dentro da preventiva existem ainda legislações e normas
Fotos
Rosali
Figueiredo
específicas que preveem intervenções periódicas obrigatórias, como a limpeza das caixas d’água (a cada semestre) e o laudo do para-raios (de 1 a 3 anos, dependendo da região), entre muitos outros.
- PREDITIVA
A preditiva, por sua vez, entra como um reforço à preventiva, a partir do momento em que se faz o “acompanhamento periódico dos equipamentos, sistemas e instalações baseado na análise de dados coletados através de monitoramento ou inspeção em campo”, anota o engenheiro Bruno.
O consultor de riscos em condomínios, Carlos Alberto dos Santos, exemplifica: “A manutenção preditiva ocorre ao se contratar um laudo termográfico do centro de medição para identificar eventual sobrecarga. Portanto, a preditiva é a análise de um sistema, com o intuito de se antecipar a um problema”. Em outro exemplo, ele compara a preventiva com a preditiva: “A limpeza dos ralos é uma manutenção preventiva do sistema de drenagem. Já a avaliação da capacidade instalada de escoamento é preditiva e pode resguardar o condomínio de problemas futuros com infiltrações”.
- CORRETIVA & INSPEÇÃO PREDIAL
Por fim, na corretiva, os laudos de inspeção predial são indicados para auxiliar na identificação, mapeamento e indicação de criticidade de eventuais anomalias presentes nas instalações. A atividade é regida pela ABNT NBR 16.747:2020. Algumas cidades impõem a obrigatoriedade da inspeção predial periódica, observa o engenheiro civil Claudio Estephan. De acordo com ele, até os cinco primeiros anos de vida, a manutenção deve ser orientada pelo manual das construtoras, pois a edificação ainda está sob garantia. Depois desse prazo, a inspeção predial entra como uma importante aliada ao planejamento do síndico, já que poderá “ajudar a detectar problemas no início, como na fachada e no sistema de impermeabilização”, ilustra o engenheiro.
“POR QUE O CONDOMÍNIO CHEGA NESSA SITUAÇÃO?”
É uma cultura, entretanto, ausente em muitos condomínios. O síndico profissional Luiz Leitão da Cunha assumiu há pouco tempo a gestão de prédios com idade média de 5 décadas que apresentam reservatórios d’água com infiltrações e ferragens expostas. São 4 condomínios onde o quadro se repete (em três deles Luiz Leitão é síndico profissional, em outro, conselheiro). “Em todos haverá necessidade de manutenção corretiva, pois nesses casos foi ignorada, ao longo do tempo, a necessidade de se renovar periodicamente a impermeabilização”, pontua.
“Por que o condomínio chega nessa situação?”, questiona o síndico, emendando a resposta na sequência: “Falta dar importância aos sinais. Quando se vê o concreto descolando e a ferragem exposta, enferrujada, não dá para encarar isso como normal”, reforça. E tudo precisa ser planejado, mesmo porque, “não adianta recuperar uma viga ou uma coluna num subsolo sem antes promover a impermeabilização da laje de forma a eliminar as infiltrações”, encerra.
MODELO PARA CONTROLE DA MANUTENÇÃO
O consultor Carlos Alberto dos Santos costuma apresentar aos condomínios uma planilha onde propõe organizar as atividades de manutenção por ordem de serviço (OS) para cada
demanda, contendo: Número da OS; data abertura; origem [natureza da demanda]; área; nível de prioridade; descrição do serviço; observação se há material em estoque; frequência [quando manutenção regular]; quem executa; se requer investimento; quem aprova [zelador, gerente, síndico?]; se requer assembleia (AGO/AGE); data de execução; prazo final; data da finalização; dias de execução; número de dias efetivamente tomados; justificativa de eventual não execução; estimativa de custo; orçamentos de 3 empresas [sobre um mesmo escopo]; melhor proposta; valor final negociado; saiving [diferença entre a melhor proposta e o que foi pago]. Conforme o serviço é executado, há baixa da OS.
A reunião dessas planilhas em uma planilha macro oferece um mapeamento em detalhes de todas as necessidades do prédio. “Ela pode ser apresentada em uma assembleia única para os condôminos e dará mais agilidade aos síndicos na tomada de decisões”, diz o consultor. Algumas administradoras oferecem softwares para esse controle e o próprio mercado dispõe hoje de aplicativos direcionados aos condomínios. (Por R.F.)
ABNT MUDA NBR 16.280, NORMA DE OBRAS E REFORMAS
Em artigo publicado no site da Direcional Condomínios , o advogado Cristiano de Souza Oliveira analisa a nova versão da norma de obras e reformas nas edificações (áreas comuns e privativas). A ABNT publicou a NBR 16.280:2020 no final de dezembro passado e, segundo Cristiano De Souza, o texto deixa claro agora “que aos condomínios não cabe apenas receber uma ART ou RRT, mas sim todos os documentos descritos na norma, que demonstrem uma responsabilidade técnica de um profissional habilitado, desde o projeto até a execução, evitando-se assim a comercialização desta exigência”. Para ler a análise na íntegra, clique na imagem da capa da revista de fevereiro, disponível na homepage do site (www.direcionalcondominios.com.br). (Por R.F.)
11/2, DIA DO ZELADOR: QUAIS OS DESAFIOS DESTE PROFISSIONAL?
A vida operacional do condomínio encontra na figura do zelador o seu protagonista central, que trabalha para garantir que as instalações e os serviços aos condôminos funcionem 24h por dia! A receita para o sucesso desta função, e também dos gerentes prediais, está na atualização profissional e na proatividade.
Por Rosali Figueiredo
Zelador Ivan Barros de Oliveira: Da folha de pontos dos funcionários à limpeza diária da piscina, Ivan cuida de toda a rotina do condomínio
O MORADOR que chega no condomínio e tem os portões abertos automaticamente, os elevadores à disposição, a água nas torneiras de sua unidade, gás no fogão e/ou no sistema de aquecimento, coleta de lixo em ordem, limpeza dos ambientes, dispenser com álcool gel em diferentes pontos das áreas comuns, jardins tratados, encomendas e correspondências recebidas e protocoladas, entre muitos outros, pouco imagina o trabalho diário que os zeladores devem realizar para que tudo funcione! É como se houvesse uma mão invisível alimentando essas operações, só que não.
É o zelador, ou o gerente predial em condomínios mais complexos, quem mobiliza toda essa engrenagem, cumprindo um roteiro diário de vistoria dos principais
sistemas da edificação, distribuindo e monitorando as tarefas das equipes de apoio e tornando-se o intermediário na interlocução entre o síndico e a comunidade (condôminos, funcionários, administradora e prestadores de serviço). Esta é uma síntese, por exemplo, do dia a dia do zelador Ivan Barros de Oliveira, do Condomínio Residencial Villa Mariana, localizado na zona Sul de São Paulo.
Às vésperas de completar 49 anos (no próximo mês de março), casado, pai de um casal de filhos adultos e avô de 4 crianças, Ivan trabalha no residencial de 2 torres e 128 unidades há cinco anos, depois de ter ficado 13 em outro prédio no mesmo bairro. É a segunda vez em que ele atua no Villa Mariana, a primeira foi como porteiro, atividade que assumiu para chegar à zeladoria, mas, na época, o plano não deu certo. Ao retornar, agora sob a gestão da síndica moradora Taís Suemi Nambu, Ivan se transformou em seu braço direito, incluindo o acompanhamento de grandes obras, como a impermeabilização recente das áreas comuns e construção de uma nova portaria.
Ele se define como “um zelador tradicional”, no sentido de que “é o faz tudo do prédio”. “Faço manutenção mesmo, tenho os cursos necessários, como de piscineiro, NR 10 (de segurança em instalações e serviços em eletricidade) e primeiros socorros”, exemplifica. A limpeza diária da piscina está em sua cota de trabalho, para a qual recebe acúmulo de função. Ele coordena ainda uma equipe de 6 funcionários próprios, “todos muito colaborativos”, entre eles um subzelador que atua nos períodos vespertino e noturno. E observa que um dos segredos para o sucesso no trabalho é a proatividade: “Quando precisa, ajudo na faxina das pedras” [do piso das áreas comuns do condomínio], diz.
Mas Ivan também executa tarefas administrativas, como o fechamento mensal da folha de pontos “dos meninos” (funcionários), e faz a intermediação entre a rotina da administradora e as demandas dos moradores com a síndica. “Ela é bem presente no dia a dia do condomínio, dividimos tudo”, observa o zelador.
Morando em um apartamento próprio na Vila Cursino, zona Sul de São Paulo, Ivan cumpre expediente de segunda-feira a sábado e, nos finais de semana e feriados, faz o revezamento com o subzelador. As vistorias nos sistemas (telhado, bombas, elevadores, garagem etc.) são realizadas toda manhã pelo zelador e, à noite, pelo assistente. “O condomínio é muito movimentado, há bastante rotatividade de moradores, precisávamos do apoio do subzelador”, explica. Segundo ele, a tendência é que as edificações, cada vez mais, acabem buscando esse suporte com o gerente predial e os manutencistas. Assim, para os zeladores, ele observa que fica o grande desafio de se atualizarem com cursos e reciclagem profissional para manterem sua posição.
Foto Rosali Figueiredo
A GERÊNCIA DE UM CONDOMÍNIO-CLUBE
Gerente Karina Pravatti: Apoio ao síndico no acompanhamento de inspeções, contratos, planejamento da manutenção, na interlocução com moradores e funcionários, entre outros
Condomínios-clubes têm optado por distribuir as atividades do zelador entre o gerente predial e/ou administrativo e a área de manutenção. De acordo com a Convenção Coletiva dos trabalhadores em condomínios de São Paulo, Capital, as funções de zelador e gerente dividem-se em:
- Zelador: Fazer a intermediação entre a administradora e o síndico, delegar e acompanhar a execução de tarefas, verificar as áreas comuns e instalações;
- Gerente Predial: Planejar e executar rotinas administrativas, de contratação e gestão de equipes, preparar relatórios etc.
A gerente administrativa do Condomínio Family Santana, Karina Pravatti, acaba conciliando ambas as partes, mas conta com uma assistente e o encarregado da manutenção para auxiliá-la. Condomínio-clube, o Family Santana possui 4 torres e 400 unidades e está localizado na zona Norte de São Paulo. Graduada em administração e ex-subsíndica em outro condomínio, onde mora, Karina destaca que um papeis desempenhados hoje no Family é o de “planejar e fiscalizar os serviços a serem executados, assim como ler os contratos e
gerenciar recursos, sejam eles monetários, materiais ou humanos”.
É o caso, ilustra, da contratação de inspeção predial no condomínio, hoje regida pela norma ABNT NBR 16.747:2020. “Nosso trabalho é o de acompanhar a inspeção pelo profissional da área e, a partir do laudo final, discuti-lo com o síndico e planejar as ações de acordo com sua criticidade e prioridades verificadas. Isso possibilita ao síndico elaborar com mais assertividade a previsão orçamentária e alocar os recursos de modo a evitar rateios extras, preservar a edificação e manter os serviços com menos falhas.”
Karina ressalta ainda a prerrogativa de coordenar e acompanhar a execução do plano de manutenção: “Fazemos um checklist semanal junto ao encarregado, com base em um planejamento prévio. Na segunda-feira conferimos o que foi possível executar e o que entrou de novidade, porque no dia a dia de um condomínio de nosso porte, sempre surgem novas prioridades”. Ela atua desde 2015 no condomínio-clube, que dispõe de 33 funcionários (3 deles próprios), e possui outro importante papel, o de receber e encaminhar demandas, queixas e sugestões dos moradores. (Por R.F.)
EXEMPLO DE VISTORIA OPERACIONAL: COBERTURA DO PRÉDIO
TAREFAS
Inspeção visual de para-raios
- observar se os cabos estão bem fixados e se houve queda de raios (o que deixa vestígios);
Providenciar laudo de medição ôhmica de para-raios de acordo com norma da ABNT
Inspeção visual da luz piloto (recomenda-se no mínimo duas delas):
- testar o sensor de acendimento automático e observar se lâmpadas não estão queimadas
Reservatórios d’água:
- testar o funcionamento do sistema automático que se comunica com as bombas
Inspeção visual do barrilete: observar registros e ocorrência de eventuais vazamentos
Bomba de incêndio:
- realizar teste manual, ligando-a (importante incluí-la no contrato de manutenção de bombas feito pelo prédio)
Casa de máquinas de elevadores:
- observar instalações e eventual vazamento de óleo nas máquinas. Verificar ainda se quadro elétrico apresenta sinais de sobrecarga (chamuscamentos)
Fonte: Carlos Alberto dos Santos
Anual ou mediante queda de raio no sistema
Foto
Rosali
Figueiredo
OBRA É PRIORITÁRIA PARA EVITAR INFILTRAÇÕES E DANOS À ESTRUTURA
Por Rosali Figueiredo
No Condomínio ID jardins, as obras de impermeabilização da área da piscina foram concluídas no final do ano passado (imagem à dir.). À esq., o andamento da obra em outubro de 2020
ASSIM que a cidade de São Paulo entrar em uma fase mais flexível nos protocolos preventivos à Covid-19, a nova área da piscina do Condomínio ID Jardins deverá estar liberada para uso dos moradores, anuncia o gerente predial Juliano Marinho. “Vamos esperar a fase verde”, afirma Juliano, que no ano passado acompanhou duas obras emergenciais de implantação de novo sistema de impermeabilização no prédio com aplicação da manta asfáltica: Em um setor do ático da torre e no deck e tanque da piscina.
Depois de observar “um vazamento” a partir da área da piscina no subsolo da garagem, o gerente propôs ao condomínio a contratação de um laudo de engenharia, o que foi feito e apresentado na Assembleia Ordinária de 2020 (realizada em agosto). Os condôminos decidiram aprovar os serviços orçados em R$ 160 mil, que estão sendo custeados por meio de um rateio extra.
“Havíamos feito a modernização da academia e nova cobertura, não esperávamos ter que mexer na impermeabilização. Mas aí identificamos o problema e a postura da gestão é a de resolver logo tudo o que for necessário”, observa. Juliano ressalta que é importante “ficar de olho nos sinais de infiltração na garagem”. Isso evita, entre outros, a deterioração da estrutura.
No caso no ático do prédio, observou-se o início de infiltrações na casa de máquinas e reservatórios em uma vistoria de rotina feita pelo gerente. Ele percebeu que havia poças de água próximas das máquinas dos elevadores após uma chuva forte, o que poderia ter danificado as placas dos equipamentos. A manta foi trocada na laje sobre a casa de máquinas e os reservatórios, por meio de um aditamento às obras da piscina e ao custo de R$ 26 mil.
Fotos
Rosali Figueiredo
Laje, colunas e pilares da garagem com sinais do vazamento no Condomínio ID Jardins, que motivou a troca do sistema de impermeabilização do deck e tanque da piscina
NOVO SISTEMA DE IMPERMEABILIZAÇÃO NA COBERTURA
À dir., imagem do teste de estanqueidade (etapa que confere a eficiência do novo sistema)
A síndica Vanilda de Carvalho à frente dos trabalhos iniciais da obra de impermeabilização da cobertura do Condomínio Januário Ricci, no 2º semestre do ano passado
O Condomínio Januário Ricci, prédio construído nos anos 70 no bairro da Aclimação, em São Paulo, está concluindo as obras de impermeabilização de uma cobertura que fica no 15º andar do prédio de 58 unidades. A síndica profissional Vanilda de Carvalho assumiu a gestão do edifício em maio de 2019 com o desafio de resolver um problema antigo e crônico desta laje, que provocava infiltrações nas unidades de baixo. Obras já haviam sido feitas e um telhado instalado, mas não resolveram. Segundo Vanilda, era preciso remover toda a estrutura (telhado e mantas e pisos antigos, que estavam sobrepostos) para identificar a origem das infiltrações. “Descobrimos que, ocultas sob os pisos antigos, passavam as prumadas de distribuição de água do reservatório superior para as unidades, e elas estavam furadas”, relata Vanilda, destacando quatro prejuízos causados ao condomínio ao longo do tempo pelos serviços inadequados: 1 - Retrabalho, porque houve duas impermeabilizações anteriores (sem tirar a estrutura antiga), além da instalação do telhado, mas as infiltrações continuaram. O
Foto
Marco
Antonio
Silva
custo desta obra atual é de R$ 68 mil, pagos com rateio extra;
2 – Despesas com ações judiciais e necessidade de ressarcir os danos dos moradores do andar de baixo e de reformar os apartamentos;
3 – Consumo excessivo de água: “Não sabemos ao longo do tempo quanto se pagou a mais na conta por causa desses vazamentos na tubulação”;
4 – Custo de remoção do telhado, após somente dois anos de uso (o material foi doado).
A nova obra está em finalização um ano depois de ter sido aprovada através de uma AGE (Assembleia Geral Extraordinária). O condomínio esperou arrecadar dois terços do seu custo final para então iniciar os trabalhos, no mês de setembro de 2020.
Depois dessa experiência e já tendo contratado pelo menos 5 obras do tipo, Vanilda de Carvalho sugere aos condomínios um roteiro para obras de impermeabilização: Promover o diagnóstico técnico adequado do problema, caso contrário haverá retrabalho e muito desperdício de dinheiro e tempo; Convencer os condôminos da necessidade da obra e obter a sua aprovação; Dimensionar o escopo dos serviços e promover uma concorrência equalizada junto ao mercado; Levantar os recursos financeiros necessários; e definir a logística da obra, como destinar locais para armazenar os materiais, receber funcionários do prestador, interditar ambientes, entrar em unidades privativas, entre muitos outros.
Além disso, ela diz que é fundamental acompanhar a execução dos trabalhos e o pós-obra. “Prefiro remover tudo e fazer bem feito. Isso é até de interesse do prestador de serviços, que dará garantia de 5 anos sobre o trabalho e, nesse período, se houver problemas, terá que promover reparos”, resume Vanilda. (Por R.F.)
“INJEÇÃO” SURGE COMO ALTERNATIVA –Como corrigir sinais de infiltração no subsolo da garagem sem precisar remover a jardinagem e o piso da superfície térrea? Síndicos encontram no mercado diferentes soluções de injeção de material para bloquear o caminho da água em trincas e fissuras e evitar avarias na estrutura. O síndico morador Roberto Nabhan (foto no alto), gestor de um condomínio localizado na região dos Jardins, em São Paulo, optou pela técnica. “Teríamos que fazer uma grande obra de impermeabilização em todo térreo, a um custo de R$ 500 mil. Estudei o assunto e observei que tínhamos essa nova tecnologia”, diz. No prédio, o material aplicado foi gel de poliuretano, preservando-se a superfície térrea (pisos e jardineiras/ foto). Os serviços foram executados entre os anos de 2012 e 2013 e, de acordo com Roberto, os pontos tratados permanecem íntegros. “Surgiram outros pontos ao longo dos anos, que continuo a tratar dessa forma, porque a empresa dá uma longa garantia pelos serviços e já economizei mais de 70% caso tivesse trocado a manta.” (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO – MANTA, INJEÇÃO ETC.
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Rosali
Figueiredo
UPGRADE GARANTE ABASTECIMENTO DAS UNIDADES PRIVATIVAS
Cond. Time Office Perdizes
MESMO que tenha tomado iniciativas para diminuir custos ao longo dos meses mais rígidos da quarentena do novo Coronavírus no ano passado, o Condomínio Time Office Perdizes manteve seu projeto de upgrade nos geradores, que começaram a operar no final de 2020 e passaram bem no teste, ao abastecer as salas comerciais durante quedas de energia da rede pública ocorridas em janeiro passado. O Office dispõe de 317 unidades privativas, foi entregue em 2017 e está localizado na zona Oeste de São Paulo.
De acordo com o engenheiro civil Rafael Aparecido de Almeida, dirigente de Operações do condomínio, havia apenas um gerador de 450 Kva para atender às áreas comuns (bombas, caixa d’agua, elevadores e iluminação). “Para as unidades privativas, os condôminos aprovaram a instalação de dois geradores, de 750 kva cada um”, afirma. A deliberação em assembleia ocorreu em 2019, com investimentos de R$ 1,8 milhão e pagamento através de rateio extra de 12 parcelas.
Segundo Rafael, o gerador representa um serviço indispensável, seja no prédio comercial quanto no residencial. No comercial, “ele agrega valor”, pois “a energia desses dois novos equipamentos mantém o funcionamento do ar-condicionado, computadores e demais instalações”. “Eles possibilitam uma autonomia de até 8h, a plena carga, e entram em operação automaticamente em 40s”, diz.
ATENÇÃO AO DESCARTE DO ÓLEO DIESEL
Normas federais, estaduais e municipais regulam a instalação e o funcionamento seguro dos geradores, bem como o controle da emissão de poluentes e ruídos. Nesse sentido, a síndica profissional Nilvea Alcalai chama a atenção de seus colegas para a necessidade de descarte periódico do óleo diesel que abastece o equipamento. “As empresas de manutenção recomendam no máximo 4 meses, que é o período com o qual trabalhamos. Mas temos evitado fazer esse descarte, como no gerador central do condomínio, que atende a portaria e a administração. Os funcionários desligam a rede de energia elétrica e automaticamente o gerador é acionado para o consumo do combustível residual”, afirma.
Caso contrário, ressalva a síndica, é preciso descartar o óleo através de empresas cadastradas junto à Cetesb, que emitirão o Cadri (Certificado de Movimentação de Resíduos de Interesse Ambiental). Com 920 unidades, 11 torres e 100 mil m2 de área, o condomínio-clube que Nilvea administra dispõe do gerador central (da portaria) e de um equipamento para cada prédio (para abastecer os elevadores, os sistemas de emergência e um ponto disponibilizado em cada hall dos andares). (Por Rosali Figueiredo)
PRÓXIMA EDIÇÃO: GARAGEM - PISOS, ILUMINAÇÃO
PRÉDIOS APOSTAM EM RETROFIT PARA GARANTIR SEGURANÇA E AUMENTO DE CARGA
UM TRINÔMIO
Síndica Eliane Bezerra Martins no novo centro de medição do Edifício Tropical
que envolve segurança, a exigência de regularizar a edificação junto ao Corpo de Bombeiros e a necessidade de propiciar conforto aos moradores, através do aumento de carga elétrica distribuída às unidades, tem impulsionado a modernização elétrica das edificações em São Paulo. O processo se constitui em um verdadeiro retrofit quando redesenha o projeto original da construção, apostando em equipamentos e componentes modernos, mais seguros e econômicos.
A síndica Eliane Bezerra Martins, moradora e síndica profissional no Condomínio Edifício Tropical, na Barra Funda, zona Oeste de São Paulo, concluiu há cerca de um ano o retrofit elétrico no prédio construído nos anos 60. O investimento era indispensável para regularizar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), cujo projeto já está aprovado. “O próximo passo é instalar gás canalizado e retirar os botijões dos apartamentos e, simultaneamente, fazer adequações nos corrimãos”, afirma Eliane. Os novos serviços deverão ser contratados neste ano, estima a síndica, já que a conta com a elétrica foi quitada em novembro de 2020.
O Tropical realizou o retrofit elétrico em duas etapas - primeiro as prumadas, depois o centro de medição -, com aumento de carga de 30 para 60 ampères, a um custo total de R$ 250 mil, pagos através de rateio extra. A execução do projeto envolveu a construção de nova entrada de energia, a reforma do centro de medição, a desativação da antiga prumada e implantação de uma nova no antigo duto da lixeira, além da instalação de dispositivos de proteção contra surto, de novos relógios e ramais de distribuição, entre outros. O serviço foi completado com a troca do cabeamento até o quadro de energia do interior de suas 93 unidades.
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Rosali Figueiredo
RETROFIT TAMBÉM EM EDIFÍCIO DOS ANOS 40
O São Nicolau, um dos edifícios residenciais icônicos do entorno da Praça da República, no centro de São Paulo, tombado pelo patrimônio histórico municipal e construído em 1948, também promoveu retrofit elétrico. Todas as instalações foram substituídas e modernizadas.
“Era um sistema obsoleto, em péssimo estado de conservação. Os quadros tinham fundo de madeira, os fios estavam rígidos, com emendas, e diversos fusíveis eram de cartucho”, descreve o especialista responsável pela execução dos trabalhos. Segundo ele, havia risco iminente de incêndio. Agora, com a obra concluída e a religação dos novos relógios feita pela concessionária de energia, cada unidade passa a dispor de uma potência de 70 ampères, contra os 30 ampères originais.
De acordo com o síndico Marco Aurélio Braga, a obra compõe um planejamento de recuperação estrutural e modernização do prédio que começou há 4 anos, baseado em laudo de inspeção predial, o qual mapeou o estado das instalações e o grau de criticidade. Marco Aurélio já havia promovido a modernização dos dois elevadores, a instalação de gás canalizado (abolindo os botijões dos apartamentos) e a reforma do ático, intervenções de segurança e que também eram indispensáveis. Para 2021, está previsto o retrofit no subsolo do prédio e o início da troca das prumadas hidráulicas.
“SEGURANÇA EM PRIMEIRO LUGAR”
A obra elétrica seguiu um roteiro semelhante ao do Tropical, com nova entrada de energia; a construção de outro centro de medição; implantação de novas prumadas pelo antigo duto das lixeiras; de quadro de distribuição de energia para as áreas comuns; aterramento; troca de fiação e melhoria da iluminação no hall térreo e dos andares. Houve ainda adequações internas nas 26 unidades, com substituição e padronização dos quadros de distribuição, agora metálicos e com novos disjuntores; troca da fiação desde o relógio até esse quadro interno; padronização de entrada de telefonia e internet.
“A principal entrega que uma obra desse porte faz é o aumento de segurança de todo mundo que está aqui. Ou seja, a segurança está em primeiro lugar. Depois vem o benefício das novas funcionalidades, pois mudou toda a configuração dentro de casa, um padrão moderno, que possibilitará o uso de ar-condicionado, hidromassagem etc. Tudo o que é moderno foi previsto no projeto; já as adaptações internas cabem aos proprietários e serão feitas conforme as unidades sejam reformadas”, analisa o síndico.
Simultaneamente, foram executados serviços indispensáveis para o AVCB, como a troca do sistema de para-raios; instalação de alarme de incêndio e novo sistema de iluminação de emergência, totalizando um investimento de R$ 343 mil (para um sistema trifásico). (Por R.F.)
UM GRANDE INVESTIMENTO, A CAMINHO DO AVCB
Detalhe de um dos novos centros de medição do Condomínio Viadutos, que iniciou a 2ª fase da modernização elétrica, orçada em R$ 1,54 milhão
Faz exatamente um ano que a Direcional Condomínios noticiou a conclusão da primeira e extensa fase de modernização elétrica do Condomínio Viadutos, no centro de São Paulo, que exigiu, entre outros, a implantação de dois novos centros de medição. Na época, o síndico José Marques disse que precisaria aguardar um bom tempo até reunir o dinheiro necessário à sequência dos trabalhos, com a troca das prumadas.
Um rateio extra com essa finalidade havia sido aprovado em 2018 em assembleia e estava previsto para 4 anos. Afinal, o orçamento desta etapa era de R$ 1 milhão. Localizado no centro de São Paulo, tombado pelo patrimônio histórico municipal, o Viadutos possui 368 unidades, 27 andares e 30 mil m2 de área construída, contendo ainda lojas e mezanino. Foi construído entre os anos 50 e 60.
Somente na primeira fase da obra elétrica, os custos ultrapassaram R$ 600 mil, pagos com recursos do caixa. E com a elevação do preço do cobre em 2020, a conta das prumadas chegou a R$ 1,54 milhão, observa o síndico. Mesmo assim, o condomínio decidiu contratar os serviços em outubro do ano passado e está, nesse momento, promovendo obras físicas nos 5 primeiros andares dos seus 4 blocos de apartamentos, para a construção dos dutos que receberão o novo cabeamento.
A partir do 6º andar, a estrutura física instalada comportará a troca da fiação, observa o síndico. A expectativa é que os trabalhos estejam concluídos em um ano, quando o condomínio poderá finalmente renovar o AVCB. Pois, segundo José Marques, simultaneamente às prumadas, estão sendo feitas demais adequações necessárias, como nos corrimãos e iluminação. A modernização está promovendo um aumento de carga de 40 ampères para 63 ampères. (Por R.F.)
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Rosali
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LAUDO ELÉTRICO E ART EXIGEM ATENÇÃO DO SÍNDICO
Síndico profissional
Em depoimento dado à Direcional Condomínios e reproduzido abaixo, o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha comenta sobre um caso de emissão de ART elétrica em desacordo com a realidade das instalações de um condomínio que começou a administrar. A ART fora solicitada para o processo de obtenção do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) pela gestão anterior. A partir desta experiência, o síndico recomenda aos colegas contratarem periodicamente um laudo completo sobre as condições das instalações elétricas.
A seguir, o seu testemunho:
“As ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica) e RRTs (Registro de Responsabilidade Técnica) são documentos emitidos por engenheiros, arquitetos ou técnicos em edificações que assumem a responsabilidade por um projeto, execução de obra ou vistoria, atestando a regularidade das instalações em edificações.
Entretanto, esses documentos nem sempre refletem a realidade do que ocorre nos edifícios. Como exemplo, cito dois casos de ARTs cujos engenheiros que as emitiram não vistoriaram por completo as instalações, ou mesmo nem sequer as examinaram.
Em um caso de emissão de AVCB, a empresa apresentou o documento e o enviou ao Corpo de Bombeiros. Para surpresa do síndico, um novo condômino, engenheiro, resolveu examinar uma caixa de passagem de elétrica nas áreas comuns do seu andar, e se deparou com uma situação caótica de fios amontoados e emendados com fitas adesivas comuns; uma legítima gambiarra que expõe toda a população do prédio a risco de incêndio. Instada a se pronunciar, a empresa, contratada pela gestão anterior, simplesmente ignorou os apelos deste síndico, que terá de encomendar um laudo elétrico apontando as irregularidades, ilustrado com fotos, para responsabilizar aquele profissional junto ao CREA.
O laudo elétrico é um documento mais importante que a ART, sendo recomendável sua renovação a cada dois anos.
O segundo caso é o de uma reforma de barrilete cuja empresa executante apresentou ao síndico uma RRT (documento emitido por arquiteto), sendo que o profissional nem sequer esteve no condomínio — um caso, nada raro, de RRT/ART comprada. Portanto, é altamente recomendável que o síndico verifique com o engenheiro/ arquiteto os locais, obras e instalações objeto de ARTs/RRTs, questionando-o à exaustão.” (Edição R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA - PROJETO & INSTALAÇÕES
Luiz Leitão da Cunha
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COBERTURA,
PORTÃO,
