Administração: Água, Individualização & Controle do consumo
Serviços ao Síndico: Porteiro, o treinamento necessário Fachada – Recuperação de superfícies com pastilhas e monocapa
Nota/Inspeção Predial: ABNT NBR 16.747/2020 e o planejamento da manutenção
Coluna: Há maus tratos de animais em apartamentos, e agora?
Terceirização - Colaboradores terceirizados & Posturas frente à Covid-19
Hidráulica - Síndicas relatam sustos e prejuízo com vazamentos
Desde o reconhecimento do estado de calamidade pública no País por causa da pandemia do novo Coronavírus, no último dia 20 de março, o País teve sua rotina transformada radicalmente. Com os condomínios não poderia ser diferente e, assim como o restante do Brasil, eles se preparam para se adaptar ao momento da retomada, que vem sendo chamado de um “novo normal”. A expectativa é que haja reflexos administrativos, operacionais, orçamentários, de planejamento e de convivência nos condomínios no pós-quarentena.
Portanto, as matérias desta edição de junho trazem abordagens relacionadas a esse novo período, com opiniões de síndicos e especialistas. E projetam assuntos que certamente ganharão corpo nas discussões acerca das prioridades futuras, como a adoção de medidas de sustentabilidade, incluindo aquelas relacionadas ao consumo de água e energia. Conforme a nossa reportagem de capa, essas ações trazem ganhos não apenas ao meio ambiente e à qualidade de vida dos cidadãos, como à saúde financeira do prédio.
Como costuma pontuar o síndico profissional Paulo Moraes, um dos pioneiros na instalação de sistemas de energia fotovoltaica em edificações residenciais, um condomínio bem administrado, com “um orçamento enxuto e uma taxa de rateio justa”, traz credibilidade ao gestor e motivação para que o coproprietário pague mensalmente suas contribuições. Nesse sentido, a sustentabilidade torna-se estratégica para poupar recursos e insumos, combatendo desperdícios e potencializando os serviços e obras que poderão ser realizados com a arrecadação disponível.
Aliás, este é um tópico que permanece incógnito entre os síndicos. Segundo boa parte dos gestores consultados pela Direcional Condomínios, a inadimplência mantém-se sob controle, sem grandes elevações (exceto em casos pontuais), apesar da expectativa que havia em torno do assunto por causa da paralisação de inúmeras atividades de comércio e serviços no País durante a quarentena. Os gestores adotaram uma postura preventiva e cuidadosa frente ao orçamento deste ano e podem agora, com serenidade, reorganizar a fase da retomada.
ABRAÇO, Rosali Figueiredo (Editora)
Nota/Inspeção Predial: :
ABNT NBR 16.747/2020 e o planejamento da manutenção
DIRETORES
Coronavírus (Covid-19): Cenários do “novo normal” pós-pandemia
Administração: Água, Individualização & Controle do consumo
Serviços ao Síndico: Porteiro, o treinamento necessário
Dica: Fachada – Recuperação de superfícies com pastilhas e monocapa
Informe Publicitário: Seciesp
Sônia Inakake e Almir C. Almeida
EDITORA
Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com
Capa: Sustentabilidade como estratégia para a “saúde” do condomínio
PERIODICIDADE MENSAL
Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
TIRAGEM
20.000 exemplares
(60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO
Síndicos, zeladores, administradores e construtores
CIRCULAÇÃO
São Paulo e Grande São Paulo
04 06 11 14 18 05 12 16 24 08
Coluna: Há maus tratos de animais em apartamentos, e agora?
CAPA Coronado
ASSINATURAS
Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br
GERENTE COMERCIAL
Gabriel Youssef gabriel@grupodirecional.com.br
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DEPARTAMENTO COMERCIAL
Ana Oliveira
Júlio Miglioli
Adriana S. dos Santos
ATENDIMENTO AO CLIENTE
Emilly Tabuço
João Marconi
Juliana Jordão Grillo
DIAGRAMAÇÃO
Jonas Coronado
Luís Guilherme
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IMPRESSÃO
Grass Indústria Gráfica
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO
Douglas Barbosa da Silva
Evaldo Mendonça
José Ricardo da Silva
Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Para
Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
Renata Saldanha Thalita Feuerstein
A ASSOCIAÇÃO Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicou no último dia 21/05 a NBR 16.747/2020, padronizando procedimentos, etapas, documentação e formas de apresentação de laudos de inspeção predial. A atividade pode ser exercida por engenheiros e arquitetos habilitados pelos seus respectivos conselhos profissionais. Ela é obrigatória em algumas cidades brasileiras (incluindo capitais; São Paulo está fora) e objeto de projetos de lei na Câmara dos Deputados (PL 3.370/2012 e PL 6.014/2013), que propõem exigi-la em todo País.
De acordo com o texto da NBR 16.747, “a inspeção predial contribui com a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda do desempenho” dos sistemas das edificações. Mas não há uma periocidade ideal, previamente definida. “Sua periodicidade está de acordo com as leis e regulamentos vigentes, bem como à eventual recomendação do profissional da inspeção”, diz a norma, destacando que “a utilização da edificação é uma atividade dinâmica, assim como sua exposição permanente a agentes degradantes”. Desta forma, “os resultados da inspeção predial são referentes ao momento em que foi realizada”.
“O objetivo da inspeção predial é apurar as causas de anomalias, manifestações patológicas e falhas de manutenção mais significativas (que comprometem o desempenho da edificação), sendo depois classificada sua respectiva importância, assim como a indicação das ações necessárias”, explica o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi. Por isso, ela representa importante ferramenta para os síndicos pla-
nejarem os investimentos na manutenção do condomínio, pontua o engenheiro.
De acordo com o advogado Cristiano De Souza Oliveira, a ABNT NBR 16.747 padroniza a linguagem técnica da inspeção predial entre os profissionais da engenharia e arquitetura e, para os síndicos, chega como “instrumento auxiliar da gestão da manutenção”, portanto, “fortalecendo um plano já previsto na ABNT NBR 5.674/2012, entre outras”.
Já para o engenheiro civil Claudio Stephan, a norma de inspeção predial tem “força de lei, nos orienta como proceder nas inspeções prediais”. “Fazendo um paralelo com a Medicina, é como um trabalho de um clínico geral, visualmente identificamos problemas e recomendamos ensaios necessários, por exemplo, em estruturas e fachadas”. (Por R.F.)
As consequências econômicas da pandemia da Covid-19 podem afetar diretamente os condomínios e impactar a receita das administradoras.
Há risco de aumento da inadimplência em várias capitais do país. O quadro é ainda mais preocupante neste momento em que, com as medidas de isolamento social, os condomínios residenciais transformaram-se em escritórios funcionando 24 horas por dia, com moradores sempre em atividade, consumindo todos os serviços.
Para apoiar os condomínios com a crise da Covid-19, o Seciesp lançou uma cartilha direcionada aos síndicos e gestores com orientações relacionadas à inadimplência. A cartilha traz uma série de dicas para a gestão condominial nesse momento de incerteza econômica. Sugere desde um plantão de pagamentos, sugere formas de negociação e até conscientização dos moradores.
As receitas equilibradas são imprescindíveis também para manter a manutenção dos elevadores que atendem aos moradores e precisam estar sempre com a revisão atualizada para evitar transtornos e acidentes. O Seciesp também já alertou aos condomínios sobre medidas de higiene essenciais para os elevadores com a Covid-19.
Link da cartilha do Seciesp acesse aqui: https://online.fliphtml5.com/ddvey/gesb/
Em caso de dúvidas, sugestões e orientações, consulte o Seciesp
A síndica Kelly Remonti diz que a antiga normalidade irá demorar e que mudanças vieram para ficar, como o enxugamento de processos administrativos no condomínio
SÍNDICOS têm indicado que a retomada do uso das áreas comuns nos condomínios, assim como de atividades e obras que tenham sido suspensas na quarentena iniciada em março passado, irá introduzir novos hábitos aos moradores, funcionários e prestadores de serviços. A expectativa é que haja uma higienização mais frequente dos ambientes e equipamentos, o uso de máscaras em aglomerações e a flexibilização do trabalho, em home office, para alguns setores administrativos. “Ainda não sabemos a amplitude dessas mudanças, mas a atenção às áreas sociais vai mudar, evitando-se, por exemplo, as aglomerações em um primeiro momento”, analisa o síndico Paulo Fontes, do Portal Domínio Marajoara.
A síndica profissional Kelly Remonti observa que “cada condomínio tem a sua personalidade, uma tradição de usos e costumes, por isso, as adaptações irão variar de um para outro”. “Mas a volta ao antigo normal demandará um tempo maior para todos. As pessoas estarão
Boa parte dos síndicos profissionais entrevistados ao longo do mês de maio pela Direcional Condomínios registraram pequena elevação da inadimplência em função da pandemia do novo Coronavírus. Eles reportaram alguns aumentos de no máximo 6%. Índices maiores ocorreram em residenciais de renda mais baixa, como 19% em abril num condomínio administrado pelo síndico Mauro Possatto. No entanto, o número baixou para 16,5% em maio. Enquanto acompanham o movimento ainda incerto da arrecadação, os gestores começam, de outro lado, a olhar para o momento de retomada das atividades no condomínio, apontando que vem aí um “novo normal”.
Por Rosali Figueiredo
mais conscientes de que precisam se proteger e mais exigentes com a saúde no condomínio, será uma fase prolongada”, acredita. De outro modo, os gestores irão incorporar novos processos administrativos adotados na quarentena, como um fluxo mais ágil na troca de documentos entre os condomínios e as administradoras, exemplifica.
O que gera incerteza é a adoção ou não de novas regras no uso das áreas comuns. Por exemplo, um usuário com gripe terá que usar máscara ao frequentar uma brinquedoteca? Para os síndicos profissionais Roseane M. Barros Fernandes e Carlos Fernandes, qualquer mudança deverá passar por discussão em assembleia (virtual, por enquanto), para então ser regulamentada. Já a síndica profissional Ângela Merici observa que o condomínio terá que definir quantas vezes será necessário higienizar ao longo do dia os equipamentos da academia, do playground, entre outros, e qual responsabilidade será repassada ao usuário. “Cada um terá que estudar isso dentro de sua realidade”, arremata.
A principal queixa que tem chegado aos síndicos durante a quarentena se relaciona ao barulho entre as unidades. Com muita gente trabalhando e/ou estudando em casa, o mínimo ruído provocado pelo vizinho ou até uma obra na rua vem incomodando os moradores, afirma Ângela. “Quem está no home office hoje desconhecia a rotina do prédio ao longo do dia, este morador quer silêncio absoluto para trabalhar e, conforme o tempo passa, sua paciência esgota.” O jeito, segundo Ângela, é conversar. Ela mesma tem feito exercícios em casa diariamente, às 18h, e falou ao vizinho que sua bicicleta faria ruído, pedindo-lhe um pouco de paciência. Ângela aposta que o home office veio para ficar e que esse tipo de demanda estará presente no “novo normal”.
Para o síndico profissional Nilton Savieto, outro tema que será questionado é se o condomínio fez ou não as manutenções necessárias no período. Ele acredita, por outro lado, que a contratação de novas obras estará atrelada ao comportamento da arrecadação, pois algumas foram adiadas provisoriamente como medida preventiva e não por falta de dinheiro em caixa. Nesse sentido, Kelly Remonti sugere que “síndicos e conselheiros discutam o escopo de obras necessárias no condomínio, classificando sua prioridade e estabelecendo um plano de investimentos”.
Em termos de relacionamento, o “novo normal” após a pandemia poderá conhecer uma maior humanização no trato entre as pessoas, apesar do aumento das queixas com barulho, destaca a síndica Renata Linhares, do Condomínio Reserva Jardim Tarumã, na zona Leste de São Paulo. Gestora e moradora do residencial, ela tem observado maior reconhecimento e valorização dos funcionários pelos moradores.
Este foi o caso também de um condomínio administrado pela síndica profissional Vanessa Munis, no Itaim Bibi, na zona Sul de São Paulo, e do
Figueiredo
Rosali
Foto
Edifício Mont Blanc, onde vive a síndica Maria da Conceição Campello de Souza Galli, na Vila Monte Alegre (zona Sudeste da Capital). No primeiro, um morador doou R$ 2.500, por dois meses seguidos, para serem divididos entre os onze funcionários do prédio (terceirizados e próprios), um sinal de gratidão pelo fato de ele receber muitas encomendas. E no residencial onde vive a síndica Maria da Conceição, o condômino Antônio Leite tem arcado com boa parte das despesas semanais de deslocamento do zelador, quando ele vai para casa no sábado, em Ferraz de Vasconcelos, na região metropolitana de São Paulo. O uso do aplicativo de transportes para ir e voltar a uma estação do metrô é pago por Antônio.
síndica profissional Roseane M. Barros Fernandes e o síndico Carlos Fernandes mantiveram a execução de serviços e obras no período da quarentena (foto ao lado). Mas protocolos de segurança foram adotados, como:
- Horário restrito, das 8h às 13h, de segunda à sexta-feira, “em respeito ao home office”. Ou até às 17h para obras ou reformas que não emitem ruídos;
- Obrigatoriedade de uso de EPI (Equipamentos de Proteção Individual) pelos prestadores de serviço, incluindo máscaras e luvas;
- Obras com duração de no máximo 15 dias úteis e sequenciais, evitando-se movimentação simultânea em mais de uma área do condomínio;
- Reforço da limpeza e da desinfecção do corrimão da escada (quando utilizada), das maçanetas das portas e do caminho percorrido durante a execução dos trabalhos;
- Fornecimento de um borrifador com água sanitária para ser aplicado nos solados de tênis ou de sapatos na portaria. (Por R.F.)
Uma live promovida pela plataforma Encontros da Cidade, no final de abril passado, com a participação do advogado Cristiano De Souza Oliveira, da comunicadora Maria Isabel, da psiquiatra Tatiane Vasconcelos e do psicólogo Hernán Vilar, abriu o debate sobre o “novo normal” do pós-pandemia nos condomínios.
De acordo com Tatiane e Hérnan Villar, a quebra de rotina gerada pela quarentena desencadeou o aumento da ansiedade, insônia e do medo entre as pessoas. “Na transição, ainda estaremos com nível de ansiedade e estresse muito elevado. As pessoas estarão com seus sistemas de alerta ligados”, observaram. Por isso, a cautela deve predominar na fase da retomada, especialmente entre os síndicos.
“As pessoas poderão se descontrolar, isso tem que estar na conta. Muitos passaram por momentos de perdas, de lutos, de extrema preocupação, de descontinuidade, de desemprego.” Desta forma, “qualquer indivíduo que exerça a liderança deverá absorver essa expectativa e as necessidades manifestas para diminuir os conflitos, as insatisfações e reorganizar o convívio”. Neste momento, o síndico deverá priorizar a escuta. “Os líderes precisam passar para as pessoas uma noção de esperança, de olhar para o amanhã e dizer que ele vai ser melhor. O mais importante para o líder é ouvir e dar esperança às pessoas.” (Por R.F.)
Foto Rosali Figueiredo
Com instalação de sistema de energia fotovoltaica, condomínio em SP teve queda de pelo menos 50% na conta do consumo, uma boa notícia na quarentena
Síndicos colhem bons resultados com ações de sustentabilidade. Além de proteger o meio ambiente, a estratégia possibilita diminuir o consumo, reaproveitar recursos e combater desperdícios, e se torna uma grande aliada na reorganização do condomínio.
Por Rosali Figueiredo
UM NOVO tipo de investimento começa a ganhar fôlego no segmento de condomínios: A instalação do sistema de energia fotovoltaica, aproveitando-se da luz solar para gerar o insumo e abastecer a rede elétrica do prédio. Na edição 252, de janeiro de 2020, a revista Direcional Condomínios trouxe a experiência do síndico profissional Paulo Moraes com a implantação da tecnologia em dois condomínios residenciais na área central da Capital Paulista. São instalações robustas, uma delas ocupa toda a cobertura de uma das duas torres do residencial, com placas que geram de 250 Watts a 395 Watts cada. Na quarentena, iniciada no final de março passado em São Paulo, o gestor contabilizou o maior retorno financeiro que já obteve do sistema.
Paulo Moraes estima que a soma da energia produzida pelas placas com a queda do consumo das áreas comuns
no período, por causa do fechamento dos espaços, tenha baixado em mais da metade o valor da conta mensal neste condomínio de 335 unidades. “A conta média mensal ficava antes entre R$ 13 mil e R$ 14 mil, agora baixou para R$ 6,5 mil a R$ 7 mil.” No outro residencial onde também implantou a solução, com 118 apartamentos, a produção de energia fotovoltaica praticamente empatou com o consumo das áreas comuns no período da quarentena, avalia.
“Estamos aumentando gradativamente o número de placas e esperávamos alcançar isso em um ano, só que agora com a redução do consumo na quarentena, tivemos essa notícia super importante.” O síndico diz que adota, paralelamente, outras medidas sustentáveis, quando possíveis aos condomínios que administra, como a individualização do consumo da água, o uso de trocadores de calor para o seu aquecimento, instalação de lâmpadas LED e de soluções inteligentes para a iluminação da garagem. “Sempre que você diminui a carga instalada, com menos lâmpada, elimina a sobrecarga da rede, o aquecimento dos fios”, exemplifica Paulo, ao comentar sobre os impactos positivos obtidos por meio das ações sustentáveis.
No Condomínio Mais Flora Morumbi, na zona Sul de São Paulo, a experiência com a energia fotovoltaica é recente. O síndico profissional Carlos Fernandes aprovou em assembleia a instalação de 60 placas sobre uma das torres para gerar 2.105 kWh por mês e, junto com um trocador de calor, aquecer a piscina externa de uso adulto, substituindo o aquecimento a gás, que gerava um custo médio de R$ 14 mil mensais. Os equipamentos já estão instalados. Os investimentos, bancados pelas 298 unidades do residencial, somam R$ 134,6
mil. Carlos Fernandes projeta um retorno em até um ano e, se a expectativa se confirmar, “o condomínio fará a instalação de placas na outra torre, de forma a abater os custos com o consumo de energia elétrica nas áreas comuns”.
O condomínio pode iniciar as ações sustentáveis a partir de medidas básicas, como a separação de lixo reciclável do orgânico, a implantação de hortas comunitárias e o uso de lâmpadas econômicas, afirma Manuel Carlos Reis Martins, coordenador executivo da AQUA-HQE, programa de certificação de sustentabilidade lançado pela Fundação Vanzolini. “Cada ação tem valor, por exemplo, trocar as lâmpadas por LED traz uma diferença muito grande no consumo de energia. Se cada um fizer uma coisa que parece ‘não muito grande’, a soma disso tudo se tornará relevante”, completa Martins. O coordenador recomenda, no entanto, que as ações sejam precedidas de uma análise de custo e benefício do ponto de vista econômico e ambiental.
No programa de certificação, cinco áreas são avaliadas, em diferentes níveis de aprimoramento, do básico a um contexto classificado como “cinco estrelas”. São elas: Água (controle diário do consumo, uso de redutores de vazão, individualização da leitura etc.); energia (leia abaixo); limpeza e resíduos (como o planejamento das rotinas de limpeza, otimização, limite dos impactos ambientais e sanitários, estimativa da geração de resíduos etc.); manutenção e reformas (planejamento, prevenção dos incômodos, análise crítica da eficácia da manutenção, gestão dos resíduos, treinamento e conscientização para reformas); e bem-estar (como feiras livres, bicicletários, academias etc., ou seja, tudo o que evite a necessidade de deslocamento e/ou uso de veículos automotores). “O objetivo é começar do básico, com itens relevantes, e permitir que o condomínio vá melhorando ao longo do tempo”, observa.
Na área da energia, por exemplo, o monitoramento do consumo já repre-
Giancarlo Giannotta
Foto
senta uma estratégia de sustentabilidade. “O gestor precisa pelo menos medir o consumo mensal da rede elétrica, do gerador, das fontes de energias renováveis e do gás. Se este for individualizado, ele já ganha pontos. Recomendamos setorizar este consumo em piscina, salão de festas etc., para saber o quanto gasta. Com essa informação, é possível fazer uma análise crítica e entender as possibilidades de redução”, afirma.
Entre as medidas que se encontram às mãos dos síndicos nesse setor, com reflexos na redução da conta mensal, Martins destaca o uso de equipamentos com etiquetas do selo Procel, a implantação de sistema de aquecimento de água mais eficiente, a automação da iluminação e a instalação de lâmpadas econômicas em pelo menos 50% das áreas comuns. Nem é preciso aparatos muito avançados para obter resultados, pontua, mas o síndico também pode recorrer à tecnologia da informação (IoT) para o auxiliar “no monitoramento do desempenho e na comunicação com os condôminos e os prestadores de serviços”.
RECICLAGEM & A POLÍTICA NACIONAL DE RESÍDUOS SÓLIDOS (PNRS) – O síndico e advogado Rafael Bernardi (foto ao lado) alerta para que os condomínios se organizem em atendimento à Lei Federal 12.305/2010 (PNRS), a qual possui um decreto regulamentador no município de São Paulo. A PNRS entra como lição obrigatória para os condomínios, não apenas em termos de sustentabilidade, mas também do ponto de vista sanitário, observa. Rafael é gestor do Condomínio Heliodora, onde mora, em Santana, zona Norte da cidade. Implantou no local um programa de coletiva seletiva. “Pela PNRS, o domicílio é responsável pelo resíduo desde o momento de sua geração até o descarte.” Ou seja, quem buscar um parceiro para a retirada dos recicláveis e sua destinação, deve exigir “o alvará necessário e válido para fazer o transporte”. “A lei fala de maneira clara sobre as responsabilidades do gerador”, destaca.
O domicílio previsto na PNRS implica não apenas o ente condomínio, mas cada uma de suas unidades. Segundo Rafael, “campanhas são fundamentais para que a coleta seletiva dê certo”, de forma que os moradores façam uma higienização básica das embalagens descartadas e as levem até o local reservado pela administração. “Precisamos que a coletividade condominial abrace a ideia. O primeiro insight [para adotar a iniciativa] pode vir da necessidade de retirarmos as lixeiras das escadarias e halls dos andares, para atendermos às normas do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros)”, arremata. (Por R.F.)
GANHOS AMBIENTAIS DA COLETA SELETIVA - A quantidade de resíduos recicláveis coletados em um condomínio localizado em Pinheiros, zona Oeste de São Paulo, triplicou no mês de abril passado em relação a dezembro de 2019. De acordo com o síndico profissional Carlos Abreu (foto ao lado), a quarentena trouxe um aumento substancial de chegada de encomendas no residencial de 50 unidades. Em um único dia de abril, foram 850. A média é de 400 por dia, afirma o gestor, que tem mobilizado quatro funcionários para cuidarem da recepção e entrega deste volume. Um deles foi contratado neste período, para reforçar a equipe. Com um programa de coleta seletiva, que inclui o pagamento mensal de R$ 700,00 a uma empresa de catadores cooperados para a retirada dos recicláveis três vezes na semana, o síndico acompanha mensalmente o impacto da triagem. Por exemplo, se em dezembro de 2019 a quantidade de plásticos, vidros, papéis e papelão, além de objetos de metal e alumínio, totalizaram 432 quilos recolhidos pelo parceiro, em abril de 2020 o volume subiu a 1.334 quilos. Essa quantidade foi suficiente para evitar o corte de dez árvores e poupar 930 kg de sílica (matéria-prima do vidro), 265 kg de bauxita (alumínio), 75,24 kg de minério de ferro e 64,8 kg de petróleo, conforme relatório emitido pelo parceiro. “É indispensável organizarmos a coleta seletiva em um condomínio. Isso traz benefícios para o morador (com um ambiente mais limpo), para o gestor (em termos de eficiência e garantia da destinação) e a sociedade.” (Por R.F.)
A palestrante, professora universitária e influenciadora Tiemi Yamashita atua no Brasil apresentando a metodologia do Mottainai, surgida no Japão com conceitos que combatem o desperdício. Tiemi se autodenomina como uma “caçadora de desperdícios” e aponta que a pandemia poderá ensinar as pessoas a aproveitarem melhor os recursos de que dispõem.
“São três passos para não desperdiçar. Reconhecer o valor de um produto pela sua importância e não custo, olhando para o que tem de sustentável em vez de caro ou barato; reconhecer a cadeia com a qual está envolvida a sua produção (os recursos extraídos da natureza, horas trabalho, custo com logística etc.); e ter gratidão. Ao não desperdiçar, demonstro minha gratidão”, ensina Tiemi.
A influenciadora afirma que a quarentena mudou hábitos e gerou valor para situações ou objetos que pareciam em segundo plano ou não se destacavam antes. “Com o aumento do trabalho home office, ter uma cadeira ergométrica para trabalhar em casa ganhou mais valor”, ilustra. Tiemi acredita que essa nova relação irá pender favoravelmente para a sustentabilidade depois do período de aprendizagem proporcionado pela pandemia. Ela recomenda aos síndicos criar um “fluxograma de desperdícios” no condomínio para orientar suas ações, e que comecem com medidas simples, caso das hortas comunitárias. “A partir desse espaço é possível mobilizar muita gente, como o morador idoso, as crianças e os pais”, uma “relação intergeracional” que trará benefícios para todos: “Ao começar a cuidar da horta, um idoso terá motivação para acordar cedo e estará junto com as crianças, e esse espaço irá desencadear um cuidar mais natural dos pais em relação aos filhos.” (Por R.F.)
Tiemi Yamashita, defensora do Mottainai, metodologia de combate aos desperdícios: Pandemia traz aprendizados para a mudança de valores
Aumento das contas d'água no período da quarentena deverá levar os condomínios a reverem estratégias relacionadas ao seu consumo e medição.
Por Rosali Figueiredo
Síndica Maria da Conceição Galli: Condomínio teve recorde de consumo no mês de abril de 2020, um ano depois de rejeitar investimento para individualizar leitura
QUANDO QUIS propor um retrofit hidráulico em assembleia do condomínio onde mora, na zona Sul de São Paulo, a síndica Maria da Conceição Campello de Souza Galli esperava preparar a infraestrutura necessária para individualizar a leitura do consumo da água no prédio. Mas no encontro ocorrido em abril de 2019, exatamente um ano antes do primeiro mês cheio da quarentena motivada pela pandemia do novo Coronavírus, o assunto sequer foi abordado. Havia outros investimentos também necessários, como a regularização do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), que ganhou prioridade. A única medida aprovada para 2019 em relação ao consumo d’água foi a contratação de um serviço de caça-vazamentos, no mês de dezembro (que não encontrou qualquer anormalidade nas instalações).
Para a síndica, promover a individualização é fundamental para reduzir o consumo e os gastos do prédio, que possui uma média elevada para as suas 32 unidades, cerca de 700 m3 ao mês. Em 2015, no auge da crise nos reservatórios de São Paulo e, mediante medidas de contenção nas áreas comuns e apartamentos, o consumo baixou a 397 m3. Voltou a subir depois. Na quarentena, em que a maior parte das pessoas está dentro de casa em tempo integral, estudando e/ou trabalhando, o consumo foi de 843 m3 no último mês de abril (conta de R$ 8.260,08).
O condomínio possui uma espécie de gatilho, quando o valor supera o teto de R$ 5 mil, a diferença é cobrada como rateio extra. Sobre março passado, que teve dez dias de quarentena, já houve um rateio de R$ 52,00 por apartamento. Para a síndica, o excedente gerado pelo consumo elevado, fruto de maus hábitos de alguns moradores, pagaria, com o tempo, o investimento no retrofit hidráulico e na individualização. Maria da Conceição afirma que as ações que poderia adotar nas áreas comuns para reduzir a demanda já foram implantadas, e reitera que o caminho é a individualização, assunto que pretende reapresentar em assembleia no condomínio.
A individualização da leitura do consumo da água nos condomínios verticais ocorre de duas maneiras: Através de um sistema “privado”, onde se adquire a tecnologia de
uma empresa de serviços, que, em geral, também realiza a leitura (nesse caso, entra uma conta única da concessionária, que é cobrada de acordo com o consumo de cada unidade); ou por meio de um parceiro da própria concessionária, que emite a conta individualmente para o condômino. O síndico profissional Carlos Abreu está administrando neste momento a implantação do modelo da concessionária no prédio de 50 apartamentos que administra no bairro de Pinheiros, zona Oeste de São Paulo. O gestor observa que o momento de transição traz distorções, tanto na leitura da concessionária em relação ao volume total que entra no prédio (de um mês para outro, por exemplo, o valor da conta saltou de R$ 2 mil para R$ 23 mil no condomínio), quanto na leitura do hidrômetro da unidade. “Há diferenças muito grandes de um apartamento para outro, um com mais pessoas em casa pagando menos que outro que tem apenas um casal. A empresa [gestora da medição dos hidrômetros individuais] diz que está tudo bem, mas é isso que os condôminos não aceitam e o síndico também não pode aceitar. Não podemos simplesmente nos acomodarmos com o erro, temos que ir atrás e descobrir”, diz o gestor.
Para o síndico profissional Paulo Moraes, passada a fase de ajustes e transição, a individualização representa um sistema de cobrança mais justo e torna as pessoas mais conscientes em direção a um consumo racional.
Por Suse Paula Duarte Cruz Kleiber
O BRASIL dispõe de legislações contraditórias em relação aos animais. Uma delas é o Art. 82 do Código Civil, que considera o tutor de um animal como proprietário de uma “coisa”. E para não ferir o direito de propriedade, tanto de poder ter o animal “coisa” na unidade autônoma, como de exercer o uso e gozo desse direito como inerente à propriedade do bem imóvel, é que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que as convenções condominiais não podem, de forma genérica, proibir a permanência de animais domésticos nos apartamentos (Conforme julgamento do Recurso Especial 1783076, em maio de 2019).
De outro lado, o Art. 225, parágrafo 1º, Inciso VII, da Constituição Federal de 1988, defende a dignidade animal e proíbe a crueldade, dispositivo que acabou por embasar decisões recentes do Supremo Tribunal Federal (STF) no veto às “rinhas de galo e cães” e à “ farra do boi”, entre outros. Por fim, o Decreto-Lei 24.645/1934 tipifica dezenas de situações de maus tratos aos animais. Independente dos transtornos emocionais e neurológicos que levem alguém a atos de agressividade contra os animais, este ato de crueldade merece punição severa, pois eles são seres sencientes (sensíveis, que percebem pelos sentidos e impressões) e devem ter proteção ampla. Existe hoje uma iniciativa para alterar o Código
Civil e retirar dos animais o status de “coisa”, seguindo as diretrizes de outros países. Mas como evitar que a prática criminosa dos maus tratos aconteça dentro dos condomínios? Como, ainda, adotar regras simples que garantam a saúde, segurança e o sossego, tanto dos animais quanto das unidades vizinhas, as quais usufruem do Direito de Vizinhança (Art. 1.277, Código Civil)?
A primeira orientação é que os tutores dos animais escolham as raças adequadas para viver em apartamento, de pequeno e médio portes, não pelo barulho, pois há animais maiores mais silenciosas do que alguns pequenos. É pela saúde do próprio animal; o de grande porte precisa gastar mais energia com longos passeios e mais espaço. Quanto ao latido ou barulho, observa-se que cães latem ou “choram” principalmente quando ficam sozinhos durante muito tempo. Esse é o segundo ponto importante, pois o “abandono”, além de afetar o sossego dos demais condôminos, causará sofrimento ao animal. Portanto, os maus tratos não são caracterizados apenas como agressões físicas, ausência de alimentação/água, mas pelo abandono e descaso àquele ser vivo que sente e expressa sentimentos e dor. A higiene é o terceiro item que exige atenção, tanto para preservar a saúde do tutor e familiares, quanto a dos vizinhos e a do animal. Animais devem ser vacinados, ter local adequado para as necessidades, além da alimentação de qualidade e água limpa à vontade.
A partir do momento em que se traz um animal para casa, este passa a ser de responsabilidade de seu tutor. Portanto, mediante barulho excessivo, agressão e lesões físicas, o dono/tutor será responsabilizado, assim como pela saúde física quanto psicológica desse animal. Quem testemunhar um ato de maus tratos, deverá denunciá-lo. No Estado de São Paulo, existem as Delegacias Especializadas em Proteção Animal (DEPA). Os registros podem ser feitos pela internet (http://www.ssp.sp.gov.br/depa). Também as polícias civil e militar podem ser acionadas, assim como o centro de controle de zoonoses. E quem comprovadamente cometer maus tratos aos animais, fica impedido de obter guarda por 05 anos (Lei 16.308/ 13 de setembro de 2016) no Estado.
SUSE PAULA DUARTE CRUZ KLEIBER
Advogada, consultora jurídica condominial, palestrante, membro efetivo da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB-SP, da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, Subseção Santana, e da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico de Osasco-SP. É especialista em Direito Civil e Processual Civil pela Escola Paulista de Direito (EPD). Possui certificação do curso de Administração Condominial do Secovi-SP. Mais informações: www.juridicoparacondominio.jur.adv.br; susecruzadv@gmail.com.
Reconhecimento e premiação depois de abortar duas tentativas de invasão
COM APENAS 28 anos de idade, casado e dois filhos, o porteiro Alan Moreira Duarte recebeu uma premiação no começo do ano do Condomínio Top Village, localizado em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo. O reconhecimento veio depois que Alan, no último dia de 2019, impediu que dois adolescentes invadissem o residencial de três torres e 156 unidades. “Eram dois adolescentes, que chegaram num Corolla cinza; primeiro eles falaram que visitariam a tia num determinado apartamento. Quando eu disse que não tinha ninguém lá, passaram outro número, aí já percebi que algo estava errado. Eles estavam inquietos, com a voz trêmula, voltaram para o carro. Era uma tarde de um dia da semana, por volta de 15h. Dei o alerta para a parceira de trabalho e o gerente predial, Fernando Justino. Depois o Fernando confirmou pelas imagens que os adolescentes faziam parte de uma gangue que atuou na Baixada Santista e que começava a atacar a nossa região.”
O fato foi comunicado para outros condomínios da vizinhança. Alan Moreira havia enfrentado uma tentativa anterior de invasão por dois homens que se passavam por prestadores de serviços, mas
A pandemia do novo Coronavírus realçou a importância dos funcionários do condomínio. Entre eles o porteiro, que está na linha de frente da triagem dos acessos ao prédio e que tem o seu dia comemorado neste mês (em 9 de junho). Peça-chave da segurança, o profissional precisa de treinamento constante.
Por Rosali Figueiredo
conseguiu perceber e bloquear o acesso. Na época, o Condomínio Top Village ainda não havia feito a modernização dos seus acessos e a guarita ficava próxima do primeiro portão da eclusa. Com as obras, foi instalado um terceiro portão, rente ao alinhamento da calçada, já bem distante da guarita.
Alan Moreira é funcionário terceirizado, começou cedo na função, aos 21 anos, e está há quatro no Top Village. Cumpre no local uma jornada das 7h às 19h, em escala 12X36. O condomínio possui oito funcionários para o controle de acesso, à noite um deles faz ronda pelas áreas comuns do residencial. Com 2º grau completo, Alan recebeu treinamento do curso “Porteiro Amigo do Idoso” (do Bradesco Seguros) e faria uma capacitação em segurança pela Associação de Segurança de Alphaville, evento suspenso por causa da pandemia do novo Coronavírus. Ele diz que ficou assustado com o episódio de dezembro passado, pois a decisão do porteiro tem que ser rápida e certeira, ela é decisiva para proteger os funcionários e condôminos. Segundo Alan, o porteiro precisa estar sempre muito atento a cada visitante e morador, conhecer bem a rotina de todos eles para poder detectar quando algo estranho acontece na rotina dos condôminos. De acordo com Kelly Remonti, síndica e moradora do residencial, Alan recebeu um vale presente, por se destacar com sua postura proativa e demonstrar “espírito crítico na hora de olhar uma situação e perceber anormalidades, além de saber agir diante disso”. Em ambos os casos evitados pelo porteiro, “Alan acompanhou exatamente os processos que tínhamos tratado em relação ao controle de acesso e segurança, seguiu o protocolo estrito”, observa Kelly. “Protocolo não é chatice, é necessário”, pontua a síndica. “Essas regras precisam ser atendidas, o porteiro deve assimilar cada passo, enxergar uma eventual malícia que esteja por detrás do comportamento de quem pede liberação para entrar no condomínio. Ou seja, ele deve ficar o tempo todo ‘ligado na tomada’. Se encontrar algo diferente, se a informação não estiver encaixando, o porteiro precisa ter capacidade analítica para agir.” Essas são as qualidades que Kelly Remonti identificou no porteiro Alan e que devem espelhar a postura da equipe, afirma.
Os funcionários do Condomínio Top Village, mesmo os terceirizados, recebem treinamento contínuo, mas a síndica observa que a função passará por mudanças em função das novas necessidades criadas pelo período da quarentena. “Os condomínios terão que desenvolver a logística na portaria, pois aumentou muito o volume de encomendas pedidas pelos moradores. “Como receber e gerenciar isso tudo?”, questiona. No Top Village, uma antiga sala de estudos dos moradores foi realocada para armazenar e liberar os pacotes que chegam para os condôminos. “Tivemos que rever os controles que tínhamos antes. Como há dois porteiros trabalhando simultaneamente, no mesmo período, um deles passou a ter essa função de receber e entregar as mercadorias. Formamos uma espécie de sala de entreposto”, descreve a síndica.
A síndica profissional Vanessa Munis também identifica mudanças geradas pela pandemia: “A Covid 19 aumentou a responsabilidade da portaria, pois aumentou também a criminalidade. Tive a visita de vagabundos nos condomínios
se passando por agentes de saúde e, mais recentemente, como funcionários disfarçados da concessionária de energia, em função da auto leitura. Passamos aos nossos funcionários uma orientação constante de tudo o que tem que ser realizado. Costumo fazer parte dos grupos de segurança dos condomínios que administro, intensificamos o rigor no atendimento às normas sanitárias e de segurança. A equipe de funcionários surpreendeu, eles se mostraram guerreiros nesta pandemia, não imaginava o carinho que eles tinham pela gestão, pelo condomínio, eles vestem a camisa.”
O consultor da área de riscos Carlos Alberto dos Santos (foto ao lado) desenhou um mapa de atribuições da portaria, uma espécie de guia que o especialista tem utilizado para oferecer treinamentos na área. Segundo Carlos Alberto, este profissional deve cuidar desde sua apresentação e posturas no trabalho, até do engajamento em normas internas do prédio (de triagem, por exemplo) e das demais tarefas que lhe são atribuídas.
Em termos de comportamento, a atenção precisa ser dada ao asseio (com cabelo sempre cortado, penteado e/ou preso, no caso das mulheres), ao uso correto do uniforme e a posturas que indiquem atenção permanente à atividade. Aqui é preciso permanecer no interior da portaria/guarita, com porta trancada e sem conversas com o morador, além de evitar distrações com o celular ou aparelhos de televisão.
O porteiro deve ainda atender às regras de uso do rádio de comunicação interna, saber acionar os canais adequados para socorro em caso de emergência, conservar os equipamentos, conhecer o sistema de alarme de incêndio do prédio, agir de forma pronta e segura no encaminhamento de situações de pessoas presas em elevadores, ter clareza das posturas a serem adotadas mediante o acesso de policiais, corretores de imóveis e oficiais de Justiça, e estar treinado para perceber a presença de pessoas suspeitas.
De acordo com a Classificação Brasileira de Ocupações (CBO), instituída pela Portaria 397/2002, do então Ministério do Trabalho, na função do porteiro destacam-se as tarefas de triar, recepcionar e orientar visitantes e hóspedes; zelar pela guarda do patrimônio ao observar a movimentação e o comportamento das pessoas, de forma a evitar perdas, acidentes e demais anormalidades; controlar
o fluxo de pessoas e veículos, identificando-os e orientando-os em relação ao seu destino; receber mercadorias, correspondências e encomendas; realizar serviços simples de manutenção. É diferente da atribuição do vigilante, cuja atividade é regulamentada pela Lei Federal 7.102/83 e pela Portaria 3.233/2012, que estabelecem a obrigatoriedade de curso de formação reconhecido pela Polícia Federal, pois esse profissional tem a possibilidade de portar arma. (Edição R.F.)
O artigo “O porteiro no condomínio: Funcionário ‘chave’, mas sem fechadura adequada”, redigido pelo síndico profissional Wolfram Werther. Acesse o texto no link acima a partir da matéria Serviços ao Síndico da revista de junho de 2020 - Ed. 257.
O SÍNDICO orgânico Fábio Schmitt, também empresário do segmento de terceirização, aponta que a higienização dos ambientes coletivos ganhou relevância com a pandemia da Covid-19. Nesse sentido, ele diz que a pandemia trará “lições e novos hábitos”. "Os gestores precisarão garantir que os condomínios fiquem mais seguros à saúde de quem mora, trabalha e frequenta o local.” Segundo Fábio, medidas simples e eficazes auxiliam os síndicos no propósito de evitar a proliferação de doenças.
Segundo o “Manual de procedimentos de limpeza durante a pandemia de Covid-19 para estabelecimentos comerciais”, preparado pela Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional), os colaboradores envolvidos diretamente com a atividade devem receber orientações como usar os EPI (Equipamentos de Proteção Individual) e os equipamentos (panos de limpeza, rodo, mops, escovas, esfregões etc.) de forma correta; adotar os procedimentos indicados; e, em caso de acidente, seguir “as informações contidas no rótulo dos produtos”.
O texto (disponível para download no site da Direcional Condomínios/ Edição de Junho de 2020) recomenda que esses profissionais sejam conscientizados a não portar acessórios como anéis, brincos, pulseiras e colares; lavar as mãos com água e sabão; a não retirar os EPI enquanto executam as tarefas; não levar as mãos ao rosto ou tocar os cabelos enquanto estiverem calçando as luvas; e, antes da retirada destas, lavá-las com água e sabão. Imediatamente após a sua retirada, as mãos devem ser novamente lavadas com água e sabão. Ainda segundo o Manual, os equipamentos mínimos (EPI) a serem utilizados pelos colaboradores são:
- Área de atendimento: Máscaras (de tecido ou com CA - Certificado de Aprovação); luvas impermeáveis (látex, nitrílica ou de procedimento);
- “Clientes” [no caso dos condomínios, sua equipe própria de apoio]: Máscaras (de tecido ou com CA - Certificado de aprovação);
- Equipes de Limpeza: Máscara (de tecido ou com CA - Certificado de aprovação); luva; óculos de segurança; botas ou sapatos de trabalho fechados. A frequência da higienização deverá ser aumentada, especialmente em superfícies como maçanetas; corrimão; barras de apoio; botões de elevadores; fechaduras; interruptores; aparelhos de telefone; teclados; mouses; mesas e estações de trabalho; cadeiras; mobílias em geral; controles remotos; bancadas; torneiras; dispensers de sabonete e papel; e balcões. (Por Rosali Figueiredo)
Segundo a Abralimp, os procedimentos de limpeza, desinfecção e higienização são os mais adequados para ambientes residenciais, comerciais e industriais. Eles consistem em:
- Limpeza: Remoção de sujidades com uso de produto convencional, esfregação e enxágue. Reduz em até 60% os níveis microbiológicos;
- Desinfecção: Uso e aplicação de desinfetante que tenha a propriedade de eliminar 99,999% dos germes, bactérias e vírus das superfícies, entre eles o Sars-CoV-2 (Covid-19), “reduzindo-os a níveis não patogênicos, com um tempo médio de contato de 10 minutos”;
- Higienização: Limpeza seguida da desinfecção.
Dois outros processos são a sanitização e a esterilização, que devem ser aplicados em contextos específicos. A primeira é “mais apropriada à indústria alimentícia”, enquanto a segunda para ambientes cirúrgicos, pois utiliza “processos físicos ou químicos bastante agressivos e restritos”. (Edição R.F.)
Síndicos têm procurado adequar o orçamento do condomínio a um eventual aumento da inadimplência, em função da paralisação de atividades econômicas de comércio e serviços causada pela quarentena do novo Coronavírus. Alguns deles vêm reduzindo os valores de contratos com empresas de terceirização, em geral por um período de 90 dias. Mas um empresário da área alerta sobre os riscos que podem advir de uma revisão, caso os parceiros não tenham em mãos uma planilha precisa dos custos envolvidos com a terceirização e repassados no contrato.
Em live promovida no dia 12 de maio passado pelo consultor de riscos Carlos Alberto dos Santos, em rede social, o empresário comentou que “se a prestadora não souber fazer o cálculo da venda do serviço, poderá gerar um passivo trabalhista”. É preciso, segundo ele, ter uma composição correta do custo da jornada, caso contrário, tanto a empresa quanto o condomínio terão que “pagar a conta no futuro”. “Os condomínios são solidários e muitos ainda não entenderam como se faz a composição dos custos para se definir o valor dos contratos. Encargos devem entrar nesse cálculo. Os empresários são responsáveis pelo pão de cada dia que chega na casa dos funcionários”, pontuou.
O gestor orientou ainda as prestadoras a não adiarem o recolhimento de tributos que tiveram os prazos alongados pelo governo federal por causa da pandemia. “Se o cliente paga em dia, por que a empresa vai postergar? Talvez a prestadora que estiver fazendo isso já venha com algum problema; caso ela esteja recebendo normalmente dos condomínios, jogar o tributo para frente só vai piorar as coisas.” Uma saída para revisar os custos e, consequentemente abater o valor do contrato, está na adoção da jornada 12X36, sugeriu o empresário do setor, lembrando, no entanto, que isso precisa estar de acordo com a convenção coletiva do sindicato dos trabalhadores do segmento. Para o síndico profissional Aldo Busuletti, que acompanhou a transmissão, “a jornada 12X36 mantém salários e protege mais funcionário”. (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: AVCB, EQUIPAMENTOS – PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIOS
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Saiba ainda quais os procedimentos adotados em condomínio com monocapa na fachada.
Por Rosali Figueiredo
Nas imagens à esq., áreas com pastilhas retiradas para recuperação. Acima, setor finalizado. Obras prosseguem na quarentena
O GRANDE volume de chuvas que caiu em São Paulo no começo de 2020, aliado a uma parada de 15 dias da obra por causa da pandemia do novo Coronavírus, acabou prolongando um pouco mais o tempo de recuperação artesanal da fachada de um condomínio localizado em Moema, na zona Sul de São Paulo. Com 44 unidades, duas por andar, e 32 anos de construção, a edificação se encontra às voltas com a intervenção na fachada desde o final de 2017. É um exemplo de que uma fachada com pastilhas requer serviço meticuloso e especializado.
De acordo com a engenheira civil Kelly Ramos de Lima, contratada pelo condomínio para acompanhar os trabalhos a partir de 2019, na primeira medição da obra, em 2017, o prestador de serviços então contratado havia dimensionado em 30 m2 a área de pastilhas soltas, a ser recuperada. Em maio de 2018 a empresa propôs um aditamento, aumentando a superfície para 400 m2. Diante disso, o condomínio suspendeu os trabalhos e, no final daquele ano, teve aprovada em assembleia a contratação de um laudo de engenharia, com teste de percussão, para um levantamento mais preciso. Este elevou para 1 mil m2 a superfície com problemas de aderência da pastilha.
Com o aumento do escopo, o condomínio foi orientado a promover um retrofit da fachada, retirando-se todo o material original e dando novo perfil de acabamento à superfície, com pintura ou textura ou, ainda, outro tipo de revestimento cerâmico. Mas os custos com a obra ficariam, respectivamente, entre R$ 1,4 milhão a R$ 3 milhões, o que levou os condôminos a rejeitarem a ideia. Muitos deles também não queriam modificar a concepção arquitetônica do prédio, lembra a síndica moradora, que preferiu não se identificar.
A alternativa foi contratar uma empresa especializada em pastilhas, para retirá-las e mandá-las para novo empastelamento, de forma que pudessem ser reaproveitadas, já que o material original não está mais disponível no mercado. Ou seja, é um trabalho artesanal e demorado, diz a engenheira Kelly Ramos. Por isso, o condomínio decidiu retomar as obras na quarentena, revendo as etapas do trabalho, de forma a adiar o serviço no setor onde ficam as janelas dos dormitórios, e adotando-se critérios de proteção dos trabalhadores. São seis no total, que se deslocam com veículo próprio, passam pela medição da temperatura sempre que chegam ao prédio, usam EPI, assim como áreas exclusivas (banheiro e local para refeição).
A recuperação da fachada no prédio envolve o tratamento de fissuras e recomposição pontual do emboço. Segundo a engenheira, para executar esse tipo de serviço artesanal, é preciso contratar um andaime (plataforma/balancim) para evitar que a pastilha caia e quebre. Mas é impraticável recuperar 100% delas, afirma, por isso, o condomínio tem retirado o material dos muros para complementar a fachada.
A Eng. Civil Kelly Ramos em plataforma montada para trabalho artesanal de recuperação das pastilhas (foto acima); na foto abaixo, pastilhas retiradas (no balde) e, ao lado, recuperadas para a sua reinstalação
Pilares e vigas demandaram tratamento estrutural em condomínio no bairro do Paraíso, assim como toda a fachada (em pastilhas e concreto)
A reportagem da Direcional Condomínios acompanha há quase três anos os problemas estruturais que atingiram um condomínio residencial no bairro do Paraíso, em São Paulo. Segundo laudo de engenharia contratado por volta de 2017 pela então síndica Mariza Mello, o sistema da fachada apresentava vício construtivo (falta de juntas de dilatação, substituídas por frisos de alumínio) e manifestações patológicas severas (corrosão de armaduras, entre outras), que foram acentuadas pelo adiamento das obras nas gestões anteriores. Construído em 1970, com 26 apartamentos, o prédio recebera apenas reparos paliativos ao longo do tempo, como a aplicação de massa no lugar das pastilhas que iam se soltando. No entanto, isso não resolvia o problema maior, a infiltração de água entre a pastilha e o emboço e, ainda,
Face da fachada em recuperação no condomínio do bairro do Paraíso (à esq. da imagem, trecho com textura, novo sistema de acabamento)
dentro das unidades, gerando mofo, insalubridade e desvalorização imobiliária. Houve pontos onde ocorreram desplacamentos de concreto.
“O condomínio teve que contratar a obra por uma questão de segurança”, afirma o engenheiro civil Claudio Estephan, contratado há cerca de dois anos para acompanhar os trabalhos. “Havia comprometimento da estrutura, tivemos inclusive que começar a obra recuperando os pilares e vigas do térreo, antes de começar a fachada”, observa o especialista.
É um retrofit estrutural, que envolve a retirada das pastilhas originais das duas faces laterais da fachada, recomposição de todo o emboço (uma base em argamassa cimentícia), com execução de frisos, tratamento das ferragens expostas, trincas e fissuras, nivelamento da superfície, aplicação de textura e pintura final. A parte do emboço não estava contratada, mas a necessidade de refazê-lo foi identificada quando se iniciou a remoção do material cerâmico. Orçada em R$ 900 mil e com prazo de conclusão inicial em setembro de 2020, a obra estourou as previsões iniciais de custo e tempo. O prestador de serviços está absorvendo a parte do emboço sem repassá-la ao condomínio, pondera o engenheiro. “De qualquer forma, é um trabalho que está custando o dobro do que deveria se tivesse sido feito há 15 anos”, destaca. Iniciado em janeiro de 2019, ele deverá estar concluído por volta de novembro próximo. Antes disso, haverá a revitalização das superfícies em concreto aparente da frente e do fundo da fachada, com recuperação pontual e aplicação de verniz acrílico para proteção e acabamento, e a finalização da pintura nas laterais. Os serviços não pararam durante a quarentena e sua execução exigiu o auxílio de plataforma de elevação, “que permite que todo o trabalho seja realizado sem o acesso de colaboradores e materiais pelos apartamentos de cobertura”. “Todo acesso é feito pelo andar térreo”, reforça o engenheiro. Somente na última fase, a da pintura com látex acrílico, haverá acesso dos trabalhadores por cadeirinhas. (Por R.F.)
Na foto acima, lateral do prédio quase concluída. A parte da frente da fachada é de concreto aparente, que será revitalizado
A síndica Elaine Cristina dos Santos Endo realizou estudos sobre a monocapa e promoveu testes preliminares à contratação da obra, para evitar a diferença de tonalidade
A monocapa é uma argamassa decorativa comum aos revestimentos de prédios mais modernos, aplicada durante a fase de construção já na tonalidade final prevista pelo projeto da edificação. Essa aplicação requer cuidados, assim como sua manutenção posterior. “A monocapa é um elemento que absorve a sujeira com muita facilidade e é de difícil tratamento”, afirma a síndica Elaine Cristina dos Santos Endo, que acompanha a conclusão dos trabalhos de recuperação desse sistema no condomínio onde mora, no Brooklin, zona Sul de São Paulo.
Com duas torres, entregues em 2006, o residencial Jardins de France-Jardins Des Arbres ficou mais de cinco anos sem realizar a manutenção das fachadas. “Não queríamos fazer apenas a lavagem, mas sim recuperar, tratar, errando o mínimo possível. Até o fabricante da argamassa foi acionado. Também fizemos testes na monocapa original para evitar que sobressaíssem os trechos tratados. Mas poucos entendem de manutenção da monocapa. Das dez empresas que inicialmente contatamos, tiramos três finalistas, com as quais fizemos entrevistas técnicas”, relata a síndica.
Um dos principais equívocos propostos por alguns prestadores de serviços, segundo Elaine, foi o de pintar a monocapa. “Este é um material mineral que ‘respira’, a umidade movimenta de dentro para fora, se eu passar tinta por cima dele, criarei uma barreira química. Estudei muito o assunto. A monocapa expele a água da chuva. Ou seja, não retém essa água, ela não infiltra. O técnico do fabricante explicou que a pintura acaba com essa propriedade da monocapa, ela é indicada somente quando há o fim da vida útil do material.”
Elaine buscou um serviço de recuperação de trincas e fissuras que não deixasse diferença entre a parte a ser reconstituída e o conjunto original da fachada. Esse era o grande desafio da obra, “por isso algumas empresas orientaram pintar a fachada toda”. “Não queríamos correr o risco de a superfície ficar cheia de marcas por causa do conserto.” Duas empresas foram finalistas, executaram testes de
trinca e lavagem, no entanto, apenas uma delas acabou demonstrando expertise no assunto.
A obra foi realizada ao longo de 2019 e, quando chegou a quarentena, no final de março passado, estava praticamente concluída. De acordo com Elaine, o condomínio acompanhou detalhadamente cada fase da obra, com apoio de um engenheiro. “Verificávamos até a validade e o lote de todos os materiais e insumos aplicados na lavagem e no tratamento de trincas e fissuras”, exemplifica a síndica, satisfeita com o resultado obtido. Depois do tratamento das trincas, a monocapa foi lavada e recebeu a aplicação de um impermeabilizante (um hidrofugante), para garantir que não haja infiltração. (Por R.F.)
Na imagem do alto, desenho artístico de fachada com monocapa impregnada de sujidade; abaixo, superfície em monocapa já tratada
PRÓXIMA EDIÇÃO: FACHADA – PINTURA,
EM DEZEMBRO do ano passado, a síndica Renata Linhares começou a perder o sono com as contas d’água cada vez mais elevadas do Condomínio Reserva Jardim Tarumã, residencial de três torres e 156 unidades localizado no Jardim Avelino, zona Leste de São Paulo. “Em janeiro de 2020, o aumento foi de 30%. Nos meses seguintes, foi mais acentuado, cheguei a receber conta acima de R$ 80 mil, somando áreas comuns e unidades”, relata. O valor médio mensal pago pelo condomínio-clube oscila entre R$ 36 e 38 mil, diz.
Orientada pelo consultor Carlos Alberto dos Santos, Renata organizou a busca do provável vazamento mapeando as áreas com prumadas e demais componentes hidráulicos. “Averiguamos registros, tubulações, barrilete e fizemos um checklist completo das instalações hidráulicas nas áreas comuns. Localizamos o vazamento na tubulação logo após o cavalete da concessionária”, afirma. “Optamos por um serviço de caça-vazamento que utiliza aparelhos de ultrassom. O consultor nos indicou locais onde haveria maior probabilidade e acertamos na primeira tentativa, era um vazamento bem grande.” Segundo Renata, o prejuízo com a conta elevada foi parcialmente abatido durante dois meses pela concessionária pública, através de desconto na taxa do esgoto.
Também a síndica profissional Rosana Nichio identificou grande vazamento logo após o ponto de entrada d’água em um condomínio onde acabara de assumir a gestão. O prédio, de 20 unidades e localizado em Santana, zona Norte da cidade, apresentava um histórico de consumo elevado, em torno de 600 m3 por mês. “Assumi em junho de 2019, passei o mês inteiro fazendo testes para descobrir para onde a água ia”, observa Rosana. Em julho de 2019, a conta chegou a R$ 8.408,05 (consumo de 691 m3). Para identificar o provável vazamento, Rosana providenciou a instalação de registros em determinados pontos da rede hidráulica. Assim que o localizou, inutilizou esse trecho da instalação e construiu um novo ramal de entrada de água no prédio. Outras medidas de controle do consumo foram adotadas, como a revisão das válvulas de descargas dos banheiros dos apartamentos (feita pelo fabricante) e a troca de componentes das válvulas redutoras de pressão, que não passavam por manutenção havia 30 anos. O funcionamento ineficiente dessas peças vinha causando problemas nas válvulas de descargas das unidades dos pavimentos inferiores. Além disso, o condômino do apartamento de cobertura concordou em instalar um registro para a piscina de sua unidade, pagando à parte por esse consumo. Depois das medidas, o valor da conta de água caiu substancialmente. Já em agosto de 2019, o consumo foi de 465 m3 (conta de R$ 3.760,97) e, no começo deste ano, no período de férias, chegou ao nível mais baixo: 371 m3 (conta de R$ 2.431,86). (Por Rosali Figueiredo)
PRÓXIMA EDIÇÃO: HIDRÁULICA - RETROFIT
