Você encontra nesta edição de outubro um conteúdo rico, que o convida à refexão, notadamente nas reportagens de Capa, de Administração e de Serviços ao Síndico. A matéria que abre a revista fala sobre jovens e adolescentes no condomínio. Essa é a parte da gestão condominial que não funciona no modo automático, pois demanda uma relação construída no dia a dia, exigindo persistência para que se estabeleça uma conversa e até algumas concessões ao morador. Mas, como nem sempre elas evitam contratempos, podem ocorrer recuos por parte da administração, conforme experiências compartilhadas pelos síndicos.
Outro assunto polêmico está na dúvida se a administração do condomínio deve ou não permitir que seus funcionários façam serviços particulares nas unidades. Essa refexão é complementada com artigos disponíveis no site da Direcional Condomínios. Leia ainda sobre as facilidades que os softwares de gestão e os aplicativos vêm proporcionando ao trabalho do síndico e ao dia a dia do morador, entre outros temas de seu interesse imediato.
Boa leitura,
Rosali Figueiredo
Editora
ENCONTRO DE SÍNDICOS DA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS - No último dia 25 de setembro foi realizado mais um Encontro de Síndicos & Síndicas da Direcional em São Paulo. A cobertura completa do evento estará em nossa revista de novembro/dezembro, em homenagem ao Dia do Síndico (celebrado em 30/11). Na imagem acima, o registro de um momento de celebração em auditório. O encontro teve as palestras de Taiga Gomes, Sérgio Craveiro e Odirley Felício da Rocha e contou com o patrocínio da Elevadores Primac; LAR. APP Administradora; Metta Consultoria e Cobrança; RKB Engenharia e Pintura Predial; Star Light Terceirização de Serviços; e Supersam Desentupimento. A Direcional é imensamente grata a todos os presentes!
Sumário
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
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06. Direcional Condomínios em Quadrinhos: ................................. Liberdade: Fique de boa!
07. Capa: ....................................... Nem juiz, nem amigo: O síndico na relação com os jovens
12. Dica: ........................... O elevador parou, e agora? Dicas de manutenção e modernização
14. Seção Tira-Teima: ............... Antenas no topo do prédio: Locação ou cessão de espaço?
15. Seção Tira-Teima: ......................... O conselheiro de meu prédio é inadimplente, e agora?
16. Serviços ao Síndico: ............................... Era digital muda gestão e vida dos condomínios
20. Administração: ......................... Funcionário do condomínio deve trabalhar nas unidades?
22. Dica: ......................... Playground & Brinquedoteca: A missão de ocupar bem e preservar
26. Dica: ................................ Segurança: Investimentos vão hoje do interfone à portaria virtual
28. Coluna: .......................................................... A piscina de seu prédio está limpa e segura?
66. Espaço AABIC .............................. A nova era das assembleias virtuais nos condomínios
Tiragem auditada
NEM JUIZ, NEM AMIGO: O SÍNDICO NA RELAÇÃO COM OS JOVENS
Adolescentes e jovens, especialmente acima de 16 anos, apresentam interesses que, em geral, confrontam o regulamento do condomínio. Resistem ainda a participar dos eventos coletivos. Mas é preciso insistir no diálogo e na busca de meios capazes de incluí-los na vida do prédio, recomendam gestores e especialistas.
Por Rosali Figueiredo
Síndica Patrícia Branco: “Percebo que conforme vamos cedendo espaços, conseguimos atrair os jovens e mitigar os confitos”
O CONJUNTO Residencial Nossa Senhora do Sabará encontrou um ponto de equilíbrio na forma de conduzir a relação de jovens e adolescentes com os interesses gerais dos moradores do condomínio: Flexibiliza posições, cria espaços e possui uma diversifcada agenda de lazer. Antes de se posicionar diante de qualquer ocorrência, dá prioridade à conversa, procurando compreender em lugar de julgar. Mas quando precisa, revê concessões, afrma a síndica Patrícia Branco, que administra o residencial da zona Sul de São Paulo desde 2012. Segundo Patrícia, a faixa etária menos responsiva do condomínio se situa entre 16/17 e 23/24 anos.
CONVERSA
No entanto, conversar é preciso. O caso mais emblemático disso ocorreu há seis anos, logo que Patrícia organizou a primeira festa junina no centro comunitário do residencial, que possui 14 prédios, 756 apartamentos e área comum de mais de 40 mil m2. Na época, um morador jovem resolveu publicar o evento em página de rede social na internet e obteve mais de cinco mil confrmações!!
Quando soube da repercussão da festa do condomínio, a síndica conversou com o morador e, em vez de advertir a unidade e/ou impedir o acesso dos “convidados”, mediou com ele uma solução: Somente seriam autorizados a entrar aqueles que estivessem em uma lista previamente deixada na portaria, “com nome completo e RG”; a equipe do controle de acesso seria reforçada; toda bebida alcoólica vinda de fora fcaria retida e seria devolvida na saída do convidado. Os jovens ganharam um espaço separado das crianças e só poderiam consumir o que estava sendo comercializado no local (cerveja era a única bebida alcoólica). Correu tudo certo, mas sua frequência tem sido baixa nessas festas, pois “o interesse deles está em consumir bebidas destiladas, em grande quantidade, mais baratas”, analisa Patrícia.
Atualmente, com uma grade variada de eventos comemorativos, como a Festa da Primavera, realizada no último dia 21 de setembro, o condomínio passou a vender “convites” antecipados como forma de controlar os acessos e evitar problemas.
RECUO
Chegar a um acordo não é fácil, pontua a síndica, pois “os jovens querem o que em geral fere o Regulamento Interno (RI), como ouvir música alta e consumir bebidas alcoólicas”. Sem limites de decibéis nem horários. Depois de ceder dois espaços para adolescentes e jovens, o condomínio terá que recuar em uma pracinha externa que havia reservado para os que têm acima de 17 anos. Como a área fca na parte de fora, entre a portaria e um estacionamento de visitantes, os jovens começaram a se exceder no consumo de bebidas, em uma espécie de “esquenta” para as baladas. “Eles querem beber muito”, observa. E trazem gente de fora, o que inviabiliza qualquer mediação por parte do condomínio, mesmo que este tenha posse
Foto Rosali Figueiredo
da área. A administração irá reformar o local e “fechar” o ponto do “esquenta”.
“Procuramos quebrar barreiras, fexibilizar, mas chega um ponto em que isso se torna inegociável”, argumenta.
O outro ambiente cedido se localiza na parte descoberta do centro comunitário, afastado das torres e destinado aos adolescentes que pediram um local para o consumo de narguilé, modismo que está passando, diz. Também passou a ideia de se criar a fgura do síndico mirim, por falta de interessados.
Com o tempo, a administração vai adaptando os recursos ofertados. Neste momento, Patrícia destaca que as iniciativas com maior adesão têm sido a assessoria esportiva recém-contratada; a academia inaugurada no meio deste ano; a feira livre promovida uma vez por semana, que virou “point em torno do pastel”; o happy hour no empório; uma horta implantada com adesão das crianças; e as festas coletivas, que atraem uma faixa etária bem diversifcada entre os cerca de 3 mil moradores do residencial – exceto os jovens.
Para estes, o que mais têm gerado interesse no momento é a academia, cujo acesso é por biometria, mas com horário fexibilizado. “Os próprios moradores vão ajustando isso, fazendo autocontrole. Percebo que conforme vamos cedendo espaços, conseguimos atrair os jovens e mitigar os confitos”, avalia Patrícia, atenta às mudanças de humores e expectativas do condomínio, ambiente onde não cabe o verbo “desistir”.
Síndicos e administradores apontam que houve uma mudança na relação dos jovens e adolescentes com o condomínio, especialmente na faixa etária de 16 a 24 anos, com baixa presença nas
atividades das áreas comuns. O que a maioria quer vai contra o Regulamento Interno, especialmente restrições de horários e proibição de consumo de bebidas alcoólicas. Alguns veem a maioria desse público desinteressada da vida no coletivo, mesmo para campeonatos de futebol, enquanto outros indicam que uma certa fexibilização pode ajudar a viabilizar um acordo entre as partes.
O ENGAJAMENTO DOS PAIS VEM ANTES
Para a síndica Kelly Remonti, o desafio envolve, necessariamente, a família. “O que eles querem é o que o Regulamento Interno proíbe, o som alto, levar bebida para a sala de jogos, fumar na área comum. Então fca difícil chegar a um acordo. Eles querem usar a área da churrasqueira para fazer encontros sem atender à regra de barulho, sem querer encerrar tudo às 22h. Esse é o horário em que eles querem ir para a churrasqueira!!”, ilustra a síndica, referindo-se ao condomínio onde atua como orgânica, em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo.
Sem a “educação na família” fca difícil compatibilizar os interesses, analisa. “A falta de limites é problemática. Tivemos no condomínio uma situação muito desgastante, um DJ de 23 anos morava sozinho no apartamento dos pais e promovia festas assim que chega-
Síndica Kelly Remonti: “A família está falhando na colocação de limites, na formação dos jovens, na concessão da liberdade com a contrapartida das responsabilidades”
va do trabalho, na madrugada. Era uma galera bem pesada, havia consumo de drogas. Fizemos várias reuniões do conselho com ele, acionamos a guarda municipal e procuramos o delegado de polícia, através do Conseg, para nos orientarmos. Notifcamos e aplicamos oito multas à unidade, todas pagas. Foi mais de um ano de problema, até que em agosto passado ele se mudou e os pais colocaram o apartamento à venda depois que enviamos uma notifcação extrajudicial”, exemplifca a síndica. Quanto ao síndico mirim, a ideia não avançou pela difculdade de se encontrar perfs de adolescentes que pudessem compor o quadro do “conselho”, pois mesmo alguns nomes indicados não contaram com o apoio dos pais. “Tivemos ainda durante um tempo o campeonato de futebol, era algo que
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Paulo Mujano
atraía, tentamos encontrar líderes para fazer a organização dos times, montar a tabela dos jogos, cuidar da comunicação dentro do condomínio, mas não foi para a frente. Não temos nenhum campeonato esportivo hoje”, lamenta.
“Essas situações relatadas esbarram em um mesmo fenômeno de fundo:
A família está falhando na colocação de limites, na formação dos jovens, na concessão da liberdade com a contrapartida das responsabilidades. A partir do momento em que os pais colocam responsabilidades aos flhos, as consequências começam a aparecer.” Kelly relata ainda a difculdade de acessar os jovens para uma conversa, porque esses “têm resistência à fgura do próprio síndico, o qual carrega a imagem da regra”.
Construir a ponte para o diálogo depende de a família assumir antes o seu papel, reitera. “O condomínio não pode ser uma extensão da escola, nossos eventos têm que ser estruturados, então precisamos ter um grupo de pais que assuma essa responsabilidade. Precisa haver engajamento, o síndico sozinho não conseguirá fazer as coisas, essas necessidades têm que ser sentidas pelo morador.”
“SÍNDICO TRANQUILO”
Para o síndico Wander Benzei Martins, do Condomínio Edifício Cristiane, localizado no Tucuruvi, zona Norte de São Paulo, as relações têm sido mais amenas no prédio. Ele se considera um “síndico tranquilo”, “nem juiz nem amigo, tem que ser a coisa certa, boa para todos”. Com apenas 60 apartamentos e torre única, o perfl do condomínio possibilita a Wander estar no WhatsApp com todos os moradores, canal através do qual ele
próprio organiza a agenda de locação do salão de festas e da churrasqueira. Síndico há cerca de sete anos, foi Wander quem implantou no prédio a churrasqueira, um salão de jogos e a academia (com esteira cedida por ele e demais aparelhos por outros moradores).
“Procuro deixá-los bem à vontade, que usem o salão de festas para jantar com os colegas, mas colocamos certo limite, para não haver bagunça e não ter que advertir. Eles podem fcar na churrasqueira até 1h, 2h, desde que não haja som alto e nem incomode ninguém. Mas jamais permitiremos que cheguem às 22h para começarem a festa.” Já a conversa demanda “certo cuidado na forma de falar, precisa ser tranquila, não pode ir muito forte, como se fosse dono do prédio. Os donos são eles mesmos, se não cuidarem, vão danifcar e causar prejuízo a si próprios. Eles sabem disso.” (Por R.F.)
PELO CONVÍVIO SAUDÁVEL NOS ESPAÇOS TEEN - Imagem do Espaço Teen em condomínio do empreendimento Jardins do Brasil, em Osasco, Região Metropolitana de São Paulo. O local possui também um lounge para jovens. Em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, o síndico profssional Demilson Bellezi Guilhem fala dos desafos para ocupar os ambientes cada vez mais sofsticados e segmentados por faixa etária, entregues pelas incorporadoras. “Devemos esgotar todas as formas de diálogo com os próprios [jovens] e com os seus pais, sempre com atenção e preocupação, lembrando que nós também já passamos por essa fase da vida. Claro que esgotadas todas as tentativas ‘amigáveis’, restarão as previstas no Regulamento Interno, para que o empreendimento não se torne uma ‘terra sem dono’.” (Por R.F.)
“ESVAZIAMENTO” NA OCUPAÇÃO DOS ESPAÇOS
Diretor de Condomínio da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), o administrador Omar Anauate tem observado um “esvaziamento” na ocupação de alguns espaços pelos jovens e adolescentes. “O jovem, principalmente, não tem mais frequentado a área comum, talvez refexo do uso das redes sociais, do videogame. Isso acontece mesmo em condomínio com estrutura para eles”, observa. De outro lado, o administrador já se deparou com caso de jovem que cometeu infrações em um prédio somente para publicá-la nas redes sociais.
Segundo ele, “falta engajamento e interesse em viver em coletividade e de ajudar”. “O problema é a falta de regras, não obedecem nem em casa.” Assim, Omar questiona: Se a família “não controla mais os jovens”, o que caberia aos síndicos? A falta de engajamento impactou também no es-
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CAPA
vaziamento da ideia do síndico mirim, diz. O problema é que em breve esses jovens serão condôminos adultos que
deverão participar do corpo diretivo do prédio e poucos estarão interessados neste papel, “exceto aqueles que são mais altruístas”, completa Omar. (Por R.F.)
CRIATIVIDADE – O uso de palavrões representa um dos maiores incômodos que jovens e adolescentes causam aos demais moradores quando se encontram nos espaços de lazer dos condomínios, como nas quadras. O síndico Celso de Souza Lima, do Condomínio Innova Blue, instalou placas nesses locais em linguagem mais leve (foto) para lembrá-los do Regulamento Interno e do risco de multas. As ocorrências no condomínio de seis prédios e 840 unidades, localizado em Osasco (SP), diminuíram. (Por R.F.)
O DIÁLOGO POSSÍVEL COM A FAMÍLIA E OS JOVENS
A conversa dos síndicos com os jovens necessita de um terceiro elemento, a família, pontua o psicólogo Daniel Stephan Wajss. Ele acredita na possibilidade de se estabelecer uma interlocução, negociar espaços, mas sem abrir mão de trabalhar os limites com a garotada, parte em que há necessidade do suporte dos pais. Além disso, se os jovens demandam um determinado espaço na área comum, o síndico pode propor alguma contrapartida, como a participação deles em uma campanha de coleta seletiva no prédio. Analista com mestrado em Neurociência Comportamental pela Universidade Federal do Rio Grande do Norte, Daniel expõe a seguir iniciativas que podem ajudar os síndicos a acessar os jovens e adolescentes e a estabelecer uma conexão:
- Criar canais próprios de comunicação. “A garotada é muito conectada ao eletrônico, a forma como se comunica hoje é diferente da nossa, temos que transitar do analógico para o digital, rever nossos canais e linguagem para chamá-los ao diálogo. A forma de
Psicólogo Daniel Wajss: “Sem esse apoio [da família], a ação do gestor se torna unilateral. Pois o exercício da liderança não é algo solitário, depende da coparticipação de outros membros também importantes nessa relação, para que ela seja mais construtiva e menos destrutiva”
estabelecer o contato é importante”, afrma;
- Ao propor o diálogo, a iniciativa, por si só, já abre caminho para que ele ocorra. Mas o gestor deve manter a postura de autoridade, pois “os jovens hoje têm uma permissividade maior e se encontram na defensiva, já que estão acostumados a uma abordagem mais inquisidora que acolhedora”. “É se colocar como liderança, mas sem desrespeitá-los”, resume;
- Procurar formar vínculo a partir desse canal de escuta do que querem, colocando que o espaço é também deles, por isso, devem assumir responsabilidades diante dos demais, por exemplo, em relação à segurança e aos horários de descanso. “Está faltando que assumam responsabilidades de um espaço que é deles, mas também do outro”, completa;
- Por fm, insistir na conversa presencial, “eles andam muito esquivos disso”.
O analista reforça que “a família tem papel relevante no processo, é muito mais difícil acessar os jovens se dentro de casa os pais não cumprem com o seu papel, de gradativamente explicar e ensinar as regras”. “Sem esse apoio, a ação do gestor se torna unilateral. Pois o exercício da liderança não é algo solitário, depende da coparticipação de outros membros também importantes nessa relação, para que ela seja mais construtiva e menos destrutiva.” (Por R.F.)
- O artigo “Quem mudou no condomínio? As crianças, os adultos ou o mundo?”, do síndico Demilson Bellezi Guilhem. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de outubro de 2019 - Ed. 250.
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Rosali
Figueiredo
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O ELEVADOR PAROU, E AGORA? DICAS SOBRE MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO
Por Rosali Figueiredo
A síndica Luciana Campos no elevador com modernização de comando
O PRIMEIRO elevador modernizado do Condomínio Vivenda começou a operar no fnal de agosto passado, interrompendo um histórico de constantes paradas, pessoas presas na cabina e sustos para os moradores de suas 32 unidades. Localizado no Itaim Bibi, bairro da zona Sul de São Paulo, o Vivenda tem 47 anos e nesse período deixou de lado a atualização dos componentes de seus dois elevadores. Contratou apenas a repaginação estética da cabina do elevador social e, na substituição do revestimento do piso, chegou a cobrir inadvertidamente o acesso para a manutenção do freio que fca abaixo da estrutura.
Síndica profssional do edifício há dois anos e meio, Luciana Campos afrma que os elevadores não atendiam mais aos comandos dos andares. Por isso a modernização dos comandos, fnalizada no social e em obra no de serviços. A modernização estética fcará para outra etapa, pois o condomínio está investindo ainda na regularização do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros).
De acordo com o responsável técnico pelos serviços, o escopo da modernização no edifício envolve:
- Substituição dos controles atuais pelos eletrônicos, “de estado sólido, microprocessados, com acionamento VVVF e interface homem máquina”;
- Substituição das botoeiras das cabinas por novos componentes tipo “Toten” em aço inox, com indicador de posição digital de andar, intercomunicador, informação em braile, alarme, chave de ventilador, “tudo compatível com os novos quadros de comando”;
- Substituição das botoeiras dos pavimentos por versões planas tipo “faceada”, em aço inox com botões antivandalismo, informação em braile e IPD digital azul ou vermelho;
- Troca das calhas e da fação fxa da casa de máquinas e das caixas de corrida até o poço;
- Troca de todos os lances da fação móvel (cabos de comando);
- Substituição dos operadores de portas acionados por VVVF (Voltagem Variável, Frequência Variável), incluindo as portas das cabinas por aço inox, as soleiras por alumínio e trincos;
- Substituição dos trincos das portas dos pavimentos térreo e subsolo por novos trincos TV3, em conformidade com a norma de segurança;
- Revisão geral: 1) Das máquinas de tração com abertura, substituição de juntas e gaxetas, eliminação de vazamento de óleo, além de sua troca e pintura; 2) Nas cabinas e contrapesos, com substituição das corrediças de nylon e limpeza; 3) Nos limitadores de velocidade, com desmontagem, limpeza, ajustes e testes de acionamento;
- Instalação de componentes segundo a norma de segurança NM 207/99: A) Para
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proteção das partes móveis das polias de tração; B) De extensão do intercomunicador para a casa de máquinas; C) De caixa de emergência no fundo do poço; D) De duas botoeiras de inspeção sobre as cabinas; E) De iluminação de caixa de corrida; e, F) De luz de emergência na casa de máquinas;
- Pinturas para a área de segurança no fundo do poço, também conforme a NM 207/9;
- Disponibilização na caixa de corrida de cabo para câmera e interfone, com alimentação disponível em 110 v;
- Balanceamento estático e dinâmico no conjunto de tração, da cabina versus contrapeso, com ajuste na carga de balanceamento;
- Instalação de Encoder (sensores) no eixo do motor.
Foram executadas pelo condomínio adequações no quadro elétrico da casa de máquinas. Não houve possibilidade de instalar o sistema de chamada duplex (os elevadores estão em ambientes separados).
PAROU POR QUÊ?
A falta de manutenção preventiva regular e/ou corretiva é uma das principais causas de paradas de elevadores nos prédios, assim como o adiamento das modernizações quando elas se tornam inevitáveis diante da obsolescência dos equipamentos. A avaliação é do engenheiro Antonio Luiz Caldeira em entrevista à Direcional Condomínios (leia o texto completo no site da revista, conforme orientação ao fnal desta página).
Outro fator que tem causado paradas e motivado modernizações em elevadores relativamente novos, instalados nos últimos quinze a vinte anos, é o fato de ter sido instalado, na construção do edifício, equipamento importado (hoje com difculdade na reposição de peças) e/ou de fabricantes que acabaram fechando ou saindo do País. “Tudo isso gerou uma quantidade de equipamentos que não funcionam adequadamente, pois nem chegaram à sua maturação e foram repassados a outras empresas.” Nestes casos, a modernização facilita a manutenção pela disponibilidade de mão de obra especializada e de peças, afrma Caldeira.
De forma geral, o engenheiro orienta que a hora da modernização chega quando as paradas se tornam frequentes, “secas e desconfortáveis”; há maior quantidade de chamados para consertos, desnivelamentos; gastos acima da média com peças; demora na sua reposição. “São indicativos de que o equipamento está se tornando obsoleto e que é melhor trocar o componente completo do que fcar remendando”, completa. Ele exemplifca: Um problema frequente e que “gera grande desconforto” está nas paradas causadas através do “freio das máquinas de tração”. “O técnico faz ajustes para que os elevadores parem nivelados”, diz, no entanto, os parâmetros diferem de uma cabina vazia para aquela com “carga completa”. “É difícil prever, essa é uma das situações que somente uma modernização do quadro do elevador irá resolver, pois um novo comando VVVF identifca a quantidade de passageiros e adequa a sua parada para que fque sempre 100% nivelada no andar, sem criar degrau.” (Por R.F.)
- A entrevista “Manutenção ou modernização, o que é melhor para o elevador do prédio?”, com o Eng. Antonio L. Caldeira; - A reportagem “Riscos à segurança dos elevadores: Do resgate de passageiros a outras negligências nas operações diárias”, com dicas da advogada Renata Resegue.
Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Outubro de 2019 - Ed. 250.
PRÓXIMA EDIÇÃO: FITNESS – EQUIPAMENTOS, PISOS E ACESSÓRIOS
SEÇÃO TIRA-TEIMA
ANTENAS NO TOPO DO PRÉDIO: LOCAÇÃO OU CESSÃO DE ESPAÇO?
SÍNDICOS
têm apresentado dúvidas em relação ao modelo ideal de contrato para explorar o topo das edifcações com antenas de telecomunicações. Os advogados Liliane Agostinho Leite e Alexandre Rossignolli dão dicas sobre o assunto em entrevista à Direcional Condomínios (Edição R. F.).
1. COMO ENCAMINHAR A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO?
O § único do Art. 1.314 do Código Civil veda ao condomínio dar posse, uso ou gozo de coisa comum sem o consenso dos condôminos. Já o Art.1.331, § 2º, estabelece que o telhado é parte comum do condomínio edilício. Assim, com base nessas disposições, é necessária aprovação prévia da Assembleia para a cessão ou locação do espaço para uso de terceiros. E se a instalação de antenas impactar na fachada do edifício, isso reforçará a necessidade de deliberação em Assembleia. O quórum será sempre o da unanimidade (Art. 1.351 do CC). Recomendamos que no contrato a ser frmado sejam aplicáveis as regras contidas na Lei de Locações de imóveis urbanos (Lei Federal 8.245/91) e que o síndico apresente em assembleia a
sua minuta, especifcando preço, prazo, estudo e projeto de engenharia de instalação, atestando que a superfície suportará a nova estrutura.
2. O QUE MAIS GARANTIR EM CONTRATO?
Com base na Lei 8.245/91, o contrato deverá estabelecer: A) Aplicação do reajuste anual da locação; B) Possibilidade de ação renovatória; C) Garantia locatícias como caução, fança ou seguro fança; D) Ação de despejo por falta de pagamento. Já para o dia a dia das operações e manutenções, o acesso dos técnicos da empresa deverá seguir as regras concernentes aos demais prestadores de serviços. E a empresa interessada terá que obter o alvará na Prefeitura e assumir eventuais despesas com danos que seus equipamentos venham causar à edifcação. Por fm, a Convenção não poderá proibir locação de espaço de uso comum para terceiros. (Edição R.F.)
LILIANE AGOSTINHO LEITE & ALEXANDRE ROSSIGNOLLI
Advogados especializados respectivamente, em Direito do Consumidor (Contratual e Propriedade Intelectual) e de condomínios.
Mais informações: : liliane@lilianeleite.com.br; alexandre@lilianeleite.com.br.
Foto Paulo Mujano
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A REPORTAGEM da Direcional Condomínios já encontrou síndicos, que, ao assumirem a gestão de um prédio, se depararam com inadimplentes no conselho. O fato é analisado nesta entrevista pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira, da qual publicamos um trecho (a íntegra está na versão online da revista de outubro, em www.direcionalcondominios.com.br). (Edição R. F.)
1. SÍNDICO OU CONSELHEIRO INADIMPLENTE REPRESENTA ILEGALIDADE?
O Código Civil (Lei Federal 10.406/2002) disciplina, no Art. 1.334, a forma de administração dos condomínios, as sanções às quais estão sujeitos os condôminos e demais questões que envolvem deliberações em assembleia e/ou que devem ser previstas na Convenção. Ela é que determinará as restrições aos inadimplentes, como, por exemplo, tornar ilegal sua escolha como síndico ou conselheiro. Pois, mesmo não podendo votar ou participar de assembleias (conforme o Art.1335, Inciso III, do CC), não há restrição legal expressa em ser votado, salvo se a Convenção restringir e/ou exigir a sua presença em assembleia. A questão passa, então, para o campo da moral e ética, um quadro bem mais subjetivo, conforme analisamos no texto do site da Direcional Condomínios.
2. O GESTOR PODE AFASTAR INADIMPLENTE DO CONSELHO?
O conselho e seus membros são eleitos pela assembleia, da mesma forma como o síndico (Art. 1.356 e Art. 1.347 do CC). Assim, ambos poderão ser destituídos somente através de outra assembleia, ou por procedimento administrativo descrito na Convenção. Ser ou passar a ser um conselheiro inadimplente, salvo disposição diversa em Convenção, não o retira da função, nos termos gerais da legislação. (Edição R.F.)
Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 22 anos. Mediador Judicial e Privado junto ao CNJ, secretário-geral da Associação dos Advogados do Grande ABC e presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Santo André/SP), entre outros. É autor do livro "Sou Síndico, E agora? Refexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: : cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.
CRISTIANO DE SOUZA
Foto Paulo Mujano
HÁ LIMITE PARA A “TRANSPARÊNCIA” QUANDO SE TRATA DOS INADIMPLENTES?
A tecnologia da informação traz infnitas possibilidades de cruzamento de dados e produção de cenários analíticos. Em relação à prestação de contas do condomínio, um dos tópicos mais caros e delicados está na lista dos inadimplentes. Ao mesmo tempo em que serviços online permitem ao síndico acompanhar em tempo real os pagamentos quitados ou em aberto, alguns deles podem cair no erro e risco de tornar essa informação pública para o conjunto dos condôminos, avalia o advogado Cristiano De Souza Oliveira. “Isso geraria uma total insegurança ao condomínio. Ao se expor o dia a dia da quitação do rateio condominial, a transparência cede lugar ao constrangimento.” Além disso, segundo o advogado, “forçar o condômino ou expor a sua pessoa atinge o seu direito de quitar, nos termos da lei e das normas internas, pois quitar à vista, fora do prazo, com os acréscimos previstos, também pode ser visto como um direito do devedor. Já o parcelamento trata-se de uma concessão do condomínio”. Portanto, é preciso que o síndico, juntamente com a administradora e o corpo diretivo, saibam reter a identifcação dos devedores nos âmbitos adequados. (Por R.F.)
FUNCIONÁRIO DO CONDOMÍNIO DEVE TRABALHAR NAS UNIDADES?
A situação é confortável para os moradores, mas liberar serviços particulares nas áreas privativas gera riscos e reclamações.
Síndico Nilton Savieto: Serviços nas unidades somente em prédios com facilities
O HÁBITO é antigo em grande parte dos condomínios, porque traz, sobretudo, comodidade aos moradores. Em torno dele, no entanto, começa a ganhar corpo um consenso: Funcionários do prédio devem atender apenas a chamados de emergência nas unidades; o condomínio assume o reparo somente quando estiver associado a uma instalação da área comum.
O síndico profssional Nilton Savieto, que atua neste mercado em São Paulo desde 1992, é taxativo: “Não se deve fazer nenhum serviço em apartamento, exceto de emergência, de preferência pelo zelador ou gerente predial. Eles devem estancar o problema e orientar o morador a fazer a chamada correspondente, por exemplo, a Comgás num vazamento de gás. Se ocorrer em prumada do prédio, aí sim o condomínio assume o reparo, caso contrário não”.
Savieto argumenta: “As leis foram aprimoradas, mudaram muito as res-
ponsabilidades do prédio em relação aos funcionários, elas fcam 100% com o condomínio”. Até uma “simples” troca de lâmpada pode causar acidentes e requer, acima de dois metros, atendimento à Norma Regulamentadora do trabalho em altura. Segundo ele, acidentes, reclamações e cobranças posteriores poderão vir a ocorrer na sequência de um reparo, e “quem pagará será o prédio”.
“Já há regulamentos internos que vetam isso, na primeira reunião que faço com funcionários quando assumo um prédio, oriento como se posicionar se o condômino insistir.” O síndico conta que recentemente suprimiu 25 horas extras que um zelador recebia para atender mensalmente às unidades e, do folguista, um pouco menos. Ele diz que enfrentou “rejeição dos moradores e do conselho”, mas a decisão foi mantida, com signifcativa economia mensal para o caixa do prédio.
Exceções ocorrem nos empreendimentos comerciais e residenciais de facilities, que já contam com essa previsão na formação do condomínio e no desenho das funções da equipe, a qual é treinada com as normas específcas (como a NR 10 para a eletricidade e NR 35 para o trabalho em altura). Ou, conforme pontua a síndica Lurdes de Fátima Afonso, quando a própria administração contrata reparos nos componentes hidráulicos dos apartamentos. No condomínio de Lurdes, que participa juntamente com Nilton Savieto do Conselho de Síndicos do Secovi-SP, serviços particulares estão vetados. “Anos atrás demos uma liberada, mas não deu certo, as reclamações são gerais, de quem chamou e não gostou do resultado; e de quem viu o funcionário em serviço particular durante o expediente”, observa. Tampouco Lurdes libera a indicação de fornecedores, onde também já teve problemas.
Este é outro ponto controverso, indicar ou não prestadores de serviços para o morador? Para Nilton Savieto, os nomes podem até ser repassados (mínimo de três, exceto em casos de alta especialização), desde que fque claro que a responsabilidade de escolha e contratação é do condômino.
RISCOS TRABALHISTAS
A advogada trabalhista Manoela Alcântara orienta que, para se resguardar de futuras cobranças judiciais, o condomínio vete expressamente serviços particulares dos funcionários nas unidades privativas, mesmo que fora do expediente. Entre as razões, segundo ela, está o risco de o funcionário acionar posteriormente o prédio em caso de acidente, principalmente na falta de recibo de pagamento. O site da Direcional Condomínios traz a análise completa da advogada. (Saiba como acessar o artigo ao fnal desta página). (Por Rosali Figueiredo)
- O artigo “Empregado ou prestador de serviço do condomínio deve atender às demandas das unidades?”, da advogada Manoela Alcântara. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de outubro de 2019 - Ed. 250.
Foto Paulo Mujano
A MISSÃO DE OCUPAR BEM,
PRESERVAR E RENOVAR
Por Rosali Figueiredo
O síndico profssional Demilson Guillhem em playground de um dos condomínios mais recentes de megaempreendimento em Osasco; espaço apresenta dois ambientes, separando as crianças maiores das menores
OS ESPAÇOS de recreação infanto-juvenil no condomínio ganham sofsticação e importância entre as áreas comuns conforme novos empreendimentos são entregues pelas construtoras. Aos mais antigos resta, então, a necessidade de implantá-los, notadamente a brinquedoteca, surgida nos últimos quinze a vinte anos, e/ou modernizá-los (playgrounds e até mesmo as brinquedotecas iniciais). Nesse sentido, coloca-se para o síndico o desafo de estimular a ocupação desses ambientes, além de fazer a manutenção regular e renovar seu conceito e equipamentos ao longo do tempo.
Essa é a análise do síndico profssional Demilson Bellezi Guilhem, engenheiro civil egresso de cargos executivos do mundo corporativo, e que administra hoje sete condomínios, entre eles, um com cerca de duas mil unidades em Guarulhos e outro com 1.700 apartamentos em Osasco, cidades da Região Metropolitana de São Paulo.
No Jardins do Brasil, em Osasco, Demilson atua como síndico geral do empreendimento, o qual comporta quatro subcondomínios, uma torre comercial e um novo residencial em construção. Neste megaempreendimento, conforme os prédios foram entregues, os espaços destinados ao lazer e recreação dos moradores se sofsticaram. No mais recente deles, o condomínio Atlântica, com 386 unidades, o playground apresenta dois ambientes, segmentados por idade, a brinquedoteca é ampla e diferenciada, existe um espaço teen com videogames e mesas de jogos, bem como um lounge para jovens. O salão de jogos adulto é separado.
Demilson começou a atuar como síndico orgânico há sete anos em um condomínio na Lapa, região Oeste de São Paulo, onde mora. O empreendimento de duas torres possui quase dez anos e já investiu no upgrade do playground originalmente entregue pela construtora. “Este possuía apenas equipamentos de madeira, o incrementamos com novos brinquedos em plástico rotomoldado, mais modernos, e agora uma comissão de moradores está nos auxiliando no estudo para uma reforma mais ampla”, afrma.
Segundo ele, os pais precisam ser ouvidos não apenas na reconceituação desses espaços quanto sobre iniciativas que possam melhorar a ocupação. Demilson
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acredita que “o uso dos equipamentos de lazer e recreação deve ser incentivado com jogos e brincadeiras para que proporcionem o desenvolvimento saudável das crianças”, de preferência, com a contratação de profssionais da área. Portanto, disso resultam três grandes desafos do síndico nesse quesito. O primeiro, é a ocupação, “onde a família tem papel importante”. O segundo está na conservação regular (desde a limpeza à inspeção dos itens de segurança) e na substituição periódica dos equipamentos para fns de modernização e/ou pelo fm da sua vida útil. E o terceiro é o provisionamento de verbas específcas para as áreas de recreação, destaca Demilson, reconhecendo que essa é a parte que exige mais empenho dos gestores, face à pressão atual pelo enxugamento dos custos.
PISOS - Intertravados ou moldados in loco sem emendas, os pisos com borracha reciclada chegaram com a marca da sustentabilidade e começam a dominar o cenário dos playgrounds nos condomínios. São valorizados ainda pelas propriedades antiderrapante e de amortecimento de impacto. Seguem exemplos:
MAISON MONT BLANC – Nesta imagem, está o playground do condomínio localizado em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo. O piso foi instalado em 2016 e “não necessita de muita manutenção”, afrma a gerente predial Denise Zucarone. Monolítico e homogêneo, apresenta duas camadas e foi instalado sobre uma superfície compactada de terra e pó de pedra.
MOZAIK VILA SÔNIA – O emborrachado intertravado foi a escolha da construtora no condomínio implantado em 2015 na zona Oeste de São Paulo. Feito com grãos de borracha reciclada, tem as propriedades antiderrapante e de amortecimento de impacto. (Por R.F)
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BRINQUEDOTECA: SOLTANDO A IMAGINAÇÃO
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Elani Tabosa do Nascimento, bibliotecária com pós-graduação em contação de histórias, há 20 anos atua em projetos que articulam brincadeiras e leituras
No condomínio em que a bibliotecária Elani Tabosa do Nascimento reside no bairro da Penha, na zona Leste de São Paulo, há poucas crianças, apenas 28 apartamentos e nenhum espaço estruturado para as brincadeiras infanto-juvenis. O cenário contrasta com a atual expansão das áreas de recreação nos prédios residenciais, assim como com a principal atividade profssional que ela desenvolveu nos últimos anos: Coordenar projetos socioeducativos para essa faixa etária baseados no brincar e na leitura; um “brincar livre ou em grupo, com circuitos de brincadeiras, inclusive no resgate das mais antigas”, diz.
Pós-graduada em contação de histórias, Elani Tabosa observa grande potencial entre os condomínios para levaram esse tipo de experiência para as áreas destinadas à recreação. Nessa perspectiva, ela propõe que as brinquedotecas formem ambientes que “encantem a criança”, como:
- A “casa na árvore”, favorecendo a imaginação, em um espaço em que os pequenos recriem seu próprio mundo e reelaborem suas experiências;
- Espaços para jogos lúdicos, sensoriais e de tabuleiro, que as façam exercitar a mente. Entre os lúdicos, Elani destaca os jogos de palito, o “sete marias”. Nos sensoriais, saquinhos com diferentes tipos de sementes de forma que as crianças tentem identifcá-las. Ela propõe ainda que haja uma espécie de “mancebo” (cabide), disponibilizando fantasias, perucas, lenços e chapéus para que elas soltem a imaginação;
- E um ambiente de leitura.
“Em uma brinquedoteca, você pode simular esses espaços, utilizando, por exemplo, protótipos de árvore. Ou a própria casa da árvore, servindo de ambiente de leitura. Mas as regras de sua utilização devem estar bem defnidas e claras, orientando os pequenos a guardarem os livros e os materiais lúdicos”, pontua a especialista.
Elani acrescenta que outras experiências podem ser oferecidas, com brinquedos e jogos que estimulem o exercício físico e desenvolvimento motor (a exemplo do balanço, amarelinha, pular corda, corrida de saco e a queima) e/ou atividades monitoradas, como pintura facial e a contação de histórias.
Claro que cada faixa etária exige propostas diferenciadas e algumas delas demandariam a presença de um monitor ou contador de histórias.
Já para os pequeninos, bebês ainda, o ideal é proporcionar um espaço separado para a sua proteção, com brinquedos de encaixe e argola (que estimulam a coordenação motora e visual), cavalinhos de madeira, fantoches e livros plásticos. Conforme as crianças crescem, os livros podem ser interativos e divertidos.
Muitas das diversões com os moradores mirins do condomínio se desenvolverão em espaço aberto e, aqui, Elani Tabosa propõe até mesmo a implantação de uma horta, em que cada um fque responsável pelo plantio e cuidado de uma muda. “São iniciativas que permitem às crianças terem uma qualidade de vida melhor na cidade”, completa a educadora. (Por R.F)
A CRIANÇA EM CADA ETAPA DO SEU DESENVOLVIMENTO
Em reportagem feita pela Direcional Condomínios em 2017, a psicóloga Sirlândia Reis de O. Teixeira, vice-presidente da Associação Brasileira de Brinquedotecas, defne as principais características motoras, emocionais e cognitivas das crianças conforme sua idade e propõe atividades, brincadeiras e cuidados que venham a contribuir para o seu desenvolvimento.
Por exemplo, na faixa de zero a cinco anos, “o corpo precisa de espaço para se movimentar e interagir com os objetos”, pontua. Mas os brinquedos devem ser seguros e acessíveis para um ganho paulatino de autonomia pelos pequenos. Também “os brinquedos de desafo ocupam um espaço psicológico importante”. E, “ao fnal desta fase, as brincadeiras de faz-de-conta crescem por promoverem a criatividade e a ampliação da linguagem”.
Considerando esse recorte, são recomendados “tubos para passar dentro e fora, gira-gira, casinhas para subir e descer com desafos (tipo corda bamba), corredores também com desafos, trepa-trepa, cama elástica e túneis”. Leia a reportagem completa no site da revista (saiba como acessar o texto ao fnal desta página). Sirlândia é pós-graduada em Psicologia e, além da vice-presidência da Associação Brasileira de Brinquedotecas (ABBrin), participa da International Toy Library Association (ITLA). Publicou três livros sobre educação infantil, brinquedoteca e jogos e brincadeiras. (Edição R.F.)
Imagens da brinquedoteca de condomínio no empreendimento Jardins do Brasil, em Osasco
As matérias: - “Entidades lançam campanha ‘Quero meu parquinho seguro’”, com informações da ONG Criança Segura; - “Brinquedos: A escolha certa por faixa etária para o playground do condomínio”, com a psicóloga Sirlândia Reis de O. Teixeira.
Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Outubro de 2019 - Ed. 250.
PRÓXIMA EDIÇÃO: TRATAMENTO DE PISOS
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Rosali
Figueiredo
DO INTERFONE À PORTARIA
VIRTUAL: COMO ESTÃO
OS INVESTIMENTOS NOS CONDOMÍNIOS
Por Rosali Figueiredo
A SEGURANÇA
A síndica Agnes da Silva
André acaba de implantar a portaria virtual, atendendo à deliberação da maioria dos condôminos
demanda investimentos contínuos na atualização tecnológica dos equipamentos e/ou na reorganização completa do sistema no condomínio. Nesta edição, a Direcional Condomínios reporta essas situações em três diferentes casos: De um prédio que acaba de implantar a portaria virtual; de condomínio que apresenta bons resultados após dois anos de exclusão do modelo presencial; e de residenciais que ainda precisam investir numa estrutura mínima de controle de acesso. No primeiro caso, o condomínio administrado pela síndica orgânica Agnes da Silva André opera, desde o mês passado, com a portaria virtual. Prédio de mais de 40 anos e 48 unidades, localizado na região central de Santana, zona Norte de São Paulo, seus condôminos optaram pelo sistema depois de algumas ocorrências, como a invasão a um apartamento durante o dia, a despeito da presença dos porteiros. A decisão ocorreu em assembleia extraordinária realizada no começo deste ano.
Para a implantação do modelo, a síndica vem acompanhando diariamente os ajustes ainda necessários nos equipamentos e procedimentos. A mudança demandou investimentos na modernização tecnológica, atualização da fcha cadastral dos moradores e contratação de dois funcionários terceirizados para a limpeza do prédio e o recebimento de correspondências e encomendas, entre outros.
PORTARIA VIRTUAL, DOIS ANOS DEPOIS
Já o síndico orgânico Pedro Nagahama assumiu a gestão do prédio onde mora, na região do Tatuapé, zona Leste de São Paulo, para dar sequência à implantação da portaria virtual, ideia que vinha sendo defendida por muitos condôminos. Isso foi em 2017 e, em julho daquele ano, o sistema estava operando. O residencial possui apenas 22 unidades e, de acordo com o gestor, quatro porteiros foram dispensados, permanecendo somente o gerente predial e a funcionária da limpeza. Nesse período, houve alguns contratempos com queda da rede de internet, mas ajustes foram realizados e hoje a aprovação é unânime, afrma. “Houve redução de custo, mas o principal benefício foi o aumento da segurança, não só em termos de percepção das pessoas, mas algo sentido efetivamente”, avalia.
Foto Rosali Figueiredo
COMEÇANDO DO ZERO
Existem, porém, condomínios que passam ao largo desta discussão, porque precisam antes providenciar estruturas mínimas de controle de acesso, cadastro de moradores, sistema de interfone, CFTV com câmeras digitais e proteção perimetral. A síndica profssional Claudia Mercadante tem passado por essa experiência nos residenciais que administra na zona Leste de São Paulo. No Residencial Jardim dos Ipês, em Guaianazes, ela teve, em 2015, que construir uma nova portaria, regularizar o uso do estacionamento (para um veículo por unidade), com cadastro dos proprietários e identifcação via sistema, instalar central de interfone (então inexistente nas 600 unidades dos seus 30 prédios), câmeras etc. O mesmo porte de investimentos terá que ser feito agora em outro residencial, o Parque dos Ávilas, com quatro prédios e 240 apartamentos.
Quando assumiu a gestão neste local, em setembro de 2018, a síndica providenciou, de imediato, uma organização básica do controle de acesso, como o cadastro e a adoção de chaveirinhos com tag para a entrada e saída dos moradores. Já em proposta levada a uma assembleia, aprovou a construção de nova portaria, além de investimentos na iluminação, em sistema para controle de acesso de veículos, interfone, câmeras (62 equipamentos) e reforço na equipe de funcionários (ronda). Num terceiro residencial, com 200 unidades, Claudia se vê hoje mediante a necessidade de focar principalmente na manutenção dos equipamentos, como nos interfones, que estavam com parte dos dutos obstruídos quando ela assumiu a gestão como síndica profssional. Segundo ela, a experiência inicial no Jardim dos Ipês tem ajudado a repensar a infraestrutura de segurança dos demais condomínios.
DÚVIDA: VIDROS DA PORTARIA DEVEM TER PELÍCULAS?
Alguns síndicos têm optado por manter os vidros das guaritas sem qualquer película de escurecimento e proteção. “Ninguém irá ver se a portaria for rendida caso tenha a película”, justifcam. Alegam ainda que a proteção irá atrapalhar o campo de visão do porteiro. O consultor de segurança Marcos Moreno recomenda, no entanto, que a película seja instalada.
“A película é um fator de proteção para a equipe no interior da guarita, possibilita que o operador veja quem está do lado de fora, sem expor quem está dentro”, observa. O especialista ressalva, porém, que no período noturno, se a luz interna for acesa, a situação de visibilidade se inverterá, por isso, ele orienta “a utilização de um dispositivo pontual, iluminando apenas onde o operador de serviços tiver que fazer alguma anotação ou identifcação de documento”. Quanto ao risco de uma eventual rendição da portaria não ser visualizada, ele recomenda instalar uma câmera no ambiente, com monitoramento externo. (Por R.F.)
- O depoimento completo do síndico Pedro Nagahama: “Balanço da experiência com portaria virtual em condomínio de SP”.
Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Outubro de 2019 - Ed. 250.
A PISCINA DE SEU PRÉDIO ESTÁ LIMPA E SEGURA?
COMO FAZER ESSE CONTROLE?
NA MAIORIA dos condomínios verticais e horizontais, um dos principais apelos de venda hoje é a presença de área de lazer, sendo a piscina um dos maiores atrativos. Para os síndicos, entretanto, por detrás da beleza externa das modernas piscinas que são entregues junto aos novos empreendimentos, algumas com borda infnita, sobressaem os perigos que poderão advir se não houver manutenção e tratamento adequados.
Os gestores de condomínio precisam inicialmente conhecer a norma lançada no fnal do ano passado pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a NRB 10.339/2018. É muito importante observar se os requisitos mínimos de segurança estabelecidos pela NBR estão contemplados no entorno e na própria piscina. Nesse sentido, o síndico deverá se certifcar sempre que a profundidade do tanque com água esteja comunicada aos usuários através de placas bem visíveis (principalmente aos pais ou demais responsáveis pelo acompanhamento de menores ao local); que as grelhas instaladas nos ralos de fundo sejam anti-aprisionamento; que haja tampa automática nos dispositivos de aspiração; além de botão de pânico de fácil acesso, o qual interrompe o funcionamento das bombas, entre outros cuidados. Os síndicos poderão ter mais informações através do portal da Associação Nacional das Empresas e
Por Cristovão Luís Lopes
Profssionais de Piscinas, que deixa outras boas dicas, como a da necessidade de tratar a água mesmo no período do inverno.
A limpeza, aliás, é outro aspecto importante, assim como o tratamento periódico da água da piscina, já que o manuseio e/ou armazenamento inadequados de produtos químicos poderão gerar riscos ao funcionário do prédio e aos usuários.
Em muitos condomínios, por questão de economia, o zelador ou auxiliar de serviços gerais são responsáveis por essa tarefa. É uma conduta totalmente equivocada e inadequada, pois esses colaboradores muitas vezes não estão habilitados para manusear os produtos, e sem critério algum executam um trabalho que só aparentemente é fácil. O procedimento correto do síndico é contratar um tratador de piscina credenciado ou uma empresa responsável pela tarefa.
A falta de conhecimento referente à quantidade de cloro, algicida, bactericida e outros produtos pode causar graves problemas alérgicos e respiratórios, ardência nos olhos, ressecamento da pele e cabelos etc. Pode causar mortes por asfxia, conforme registrado em novembro do ano passado, em uma academia de Campinas (Interior de São Paulo). Ali, um aluno de 38 anos morreu depois de inalar um gás tóxico, gerado pela mistura de dois tipos de cloro no tratamento da água. Ao todo, nove usuários inalaram o gás letal, que provocou lesões nos pulmões e deixou ao menos dois outros feridos graves. Atualmente, graças à tecnologia, os síndicos dispõem de informações e equipamentos que os ajudam a evitar riscos. É o caso de dosadoras que auxiliam no tratamento da água, ao realizar a leitura da sua qualidade e adicionar produtos em quantidade correta. Existe ainda tratamento por aparelho de ozônio, que reduz a quantidade de produtos químicos a serem aplicados. O ozônio é capaz de eliminar resíduos deixados na água pelos usuários, de bronzeadores, protetores solares, hidratantes ao suor, secreções e excreções.
Em alguns condomínios onde sou gestor, procuro adotar o tratamento automático por ozônio. Principalmente em piscinas aquecidas, onde a sujeira fca mais visível e a água com um aspecto de insalubridade. E por falar em piscina aquecida, é de suma importância que ao término do horário permitido para o seu uso, ela seja coberta com uma capa para não dissipar o calor; caso contrário, haverá um gasto desnecessário de energia (seja à gás ou a elétrica). O custo da capa é ínfmo perto do desperdício que ocorrerá sem a sua utilização, uma despesa a mais e desnecessária para o condomínio.
CRISTOVÃO LUÍS LOPES
Síndico profssional, realiza ainda consultoria a condomínios em São Paulo e Região Metropolitana. É graduado em Economia e Administração, com experiência em Arbitragem e Gestão de Confitos Condominial.
Mais informações: luis.lopes@condvbe.com.br.
Figueiredo
CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA, ELÉTRICA
PORTARIA VIRTUAL, PORTÕES, SERRALHERIA, SISTEMA
A NOVA ERA DAS ASSEMBLEIAS VIRTUAIS NOS CONDOMÍNIOS
Aprovação de Projeto de Lei em discussão no Congresso Nacional irá agilizar decisões de matérias que exigem quórum qualifcado.
Por José Roberto Graiche Júnior
CONDOMÍNIOS de todo
Brasil estão prestes a encontrar mais agilidade e menos burocracia para aprovar pautas fundamentais para o bom funcionamento dos empreendimentos. O Projeto de Lei 548, recém-aprovado pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) do Senado, abre espaço para a votação eletrônica em assembleias quando as matérias exigirem quórum qualifcado. Não será mais imprescindível um número mínimo de moradores presentes e aptos a votar para garantir a aprovação dessas pautas. O projeto ainda aguarda análise na Câmara dos Deputados, mas já traz boas perspectivas de adequação dos condomínios a uma realidade cada vez mais tecnológica.
De autoria da Senadora Soraya Thronicke, o PL acrescenta um novo artigo ao chamado Código Civil dos condomínios (Lei nº 10.406/2002). O artigo determina que, quando o quórum especial porventura exigido em lei não for alcançado nas convocações presenciais, a deliberação poderá ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos. O projeto abre espaço para um modelo híbrido de escolha em assembleias, mesclando o voto eletrônico e o presencial, alternativa mais democrática para atender todos
os perfs de condôminos, dos mais conservadores e tradicionais aos mais abertos à tecnologia.
A medida cria uma alternativa para facilitar decisões em situações que dependem de quórum qualifcado, como mudanças na convenção do condomínio ou realização de obras voluptuárias, aquelas que servem para mera recreação e que não aumentam o valor do bem. A maioria qualifcada é um número mínimo de votos para aprovação de matérias especiais, previstas na lei ou na convenção de cada empreendimento.
Segundo o PL, moradores terão até 30 dias após a reunião para manifestar decisão de voto, seja por meio eletrônico ou não. Essa fexibilização servirá para destravar matérias que hoje não saem do lugar. Atualmente, o índice de ausência de moradores em assembleias varia, em média, entre 75% e 80%, o que impossibilita o andamento dos assuntos que dependem do quórum qualifcado. Cabe dizer ainda que o voto eletrônico em assembleias não é impositivo ou obrigatório. Os empreendimentos que optarem por seguir com o modelo 100% presencial podem fazê-lo, bastando não alterar a convenção. Mas vale uma dose extra de atenção ao incorporar as novas regras caso o projeto seja aprovado. Segundo o PL, o voto virtual só poderá ser considerado caso o condomínio explicite essa possibilidade no instrumento de convocação da assembleia. A administração também fca obrigada a disponibilizar um meio idôneo para coleta dos votos, com senha de acesso para evitar, por exemplo, que pessoas votem em nome de terceiros. Os moradores também devem ter a possibilidade de justifcar o teor do voto e visualizar a justifcativa dos demais condôminos, identifcados por seu nome e pela respectiva unidade imobiliária.
A possibilidade de realizar assembleias virtuais já vem sendo debatida pelas administradoras há alguns anos. As empresas já estão bem evoluídas e preparadas para essa mudança. Muitas já haviam frmado parcerias com empresas de tecnologia e, portanto, possuem softwares para colocar em prática a nova modalidade de assembleia.
O desafo agora é adequar as ferramentas às regras do Projeto de Lei, criando uma rotina para convocação das reuniões, exposição dos temas, discussão entre os moradores e votação. Para o morador que vota será fácil, mas a estrutura por trás da tecnologia é complexa e minuciosa.
JOSÉ ROBERTO GRAICHE JÚNIOR
Advogado e presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). Mais informações: info@aabic.org.br.
