Revista Direcional Condomínios - Edição 297 - fev/24
Inspirados pelo movimento da volta às aulas, este mês trazemos uma provocação: seria o condomínio a creche dos adultos? Na certa você já se deparou com moradores que se comportam feito crianças em escolinha, como aquele condômino avesso a regras ou o sujeito que não assume responsabilidades. Tem ainda tipos clássicos, como o birrento, o sabichão, o mimado. Como lidar com eles? Confira a matéria de capa.
Nesta edição, prestamos uma homenagem ao Dia do Zelador (11/02) com uma reportagem sobre o atual perfil profissional da categoria. Vale salientar que os tempos mudaram, as exigências dos condomínios são outras, mas zeladores continuam importantes na vida dos edifícios.
Se já eram ‘os olhos dos síndicos’, agora eles têm o olhar melhor treinado.
Ainda sobre zeladores, leia em Síndico, Conte sua História! a trajetória de Orlando José. Ex-zelador, filho de zelador, ele se tornou um síndico de sucesso e abriu uma empresa de sindicatura, onde trabalham esposa, filhos e agregados. Já nas matérias de Dicas, falamos sobre impermeabilização, riscos elétricos e geradores, afinal condomínios precisam atravessar as chuvas de verão (nem sempre poéticas, pelo contrário!) com segurança e conforto.
Ao lado, você confere os ganhadores da última pesquisa da Direcional Condomínios
Boa leitura e um forte abraço, Isabel Ribeiro
Seção Tira-Teima
Elevador e chuva forte combinam?
Informe Publicitário
Administradora
Condôminos infantilizados
Caro(a) Síndico(a)! TIRAGEM
Síndico, Conte sua História! Com Orlando José
RESULTADO DO SORTEIO DA PESQUISA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS
Agradecemos a todos os leitores que responderam à pesquisa de satisfação, veiculada no 2º semestre do ano passado. O sorteio dos prêmios foi realizado no dia 08/01/2024.
Parabéns aos vencedores!
Cidinha Lima Laccava (Condomínio Ilhas do Caribe)
Prêmio Smart TV 32 polegadas
Juliana Góes de Figueiredo (Condomínio Cassiopeia)
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
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SEÇÃO TIRA-TEIMA
NA ESTAÇÃO DAS CHUVAS, COMO PROCEDER COM
OS ELEVADORES?
Por Marcelo Braga
ELEVADORES foram programados para funcionar normalmente, mesmo com mudanças climáticas, mas o principal problema são as enchentes e a falta de energia elétrica, que podem paralisar os equipamentos. Nesses casos, medidas preventivas são essenciais para garantir a segurança dos passageiros. Em primeiro lugar, se houver risco de enchentes ou infiltrações os elevadores precisam ser desligados, de preferência no último pavimento, para evitar choques ou curtos-circuitos. O zelador deve orientar a utilização das escadas. Geradores ou baterias podem ser acionados em caso de falta de energia, permitindo que os passageiros sejam retirados. Caso não haja geradores, é melhor os passageiros permanecerem calmamente dentro dos elevadores, sem forçar as portas, para não causar acidentes.
O ideal é não adentrar os elevadores com roupas e calçados molhados, pois a água pode afetar os circuitos e a parte elétrica, que é muito sensível. Os elevadores devem estar equipados com sistemas de comunicação externa, como intercomunicadores ou telefones, para que os passageiros possam entrar em contato com a equipe para solicitar o resgate. Também é importante contar com um sistema de iluminação de emergência dentro do elevador para que os passageiros não fiquem no escuro se houver queda de energia.
É fundamental que o condomínio crie um plano de emergência, com estratégias para a retirada dos passageiros em segurança e para que recebam assistência. Conforme o Artigo 1348 do Código Civil, no parágrafo 5º, recomenda-se que apenas empresas habilitadas cuidem da manutenção dos elevadores.
MARCELO BRAGA
Engenheiro mecânico, é presidente da Associação Brasileira das Empresas de Elevadores (Abeel) e do Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp)
Foto
Canva
INSPIRADOS pelo mês de volta às aulas das creches e escolinhas, traçamos um paralelo da questão comportamental nesses ambientes com a de construções edilícias. Seriam os condomínios a creche dos adultos? A síndica profissional e psicanalista Mari Sobral esclarece que todos nós transitamos pelo comportamento infantil e maduro; o primeiro nos permite, por exemplo, burlar uma dieta restritiva e vez ou outra tomar um sorvete; o segundo nos segura de soltar aquela piada infame, já na pontinha da língua, durante uma reunião de trabalho. O segredo de conduta está em reconhecer o momento de cada coisa, o que denota amadurecimento emocional, algo nem sempre presente na vida condominial.
Mari explica que ao contrário do adulto, a criança pequena está em contato com o novo a todo instante e ainda não desenvolveu estrutura para tal, então ela berra, esperneia,
CONDOMÍNIO, A CRECHE DOS ADULTOS
Tipos imaturos são recorrentes na vida condominial, mas recursos como ampla comunicação, práticas educativas e boa convivência ajudam o síndico a lidar com a situação; advertências e multas não estão descartadas
exige ser atendida. A falta de estrutura faz também com que, mesmo sabendo que existem regras (horário de comer, dormir, escovar os dentes), a criança precisa de alguém dizendo para ela executar essas atividades até que consiga ter autonomia. “É o caso da pessoa adulta que decide morar em condomínio e não consegue seguir regras. Aí comete infrações, o síndico conversa com ela, não adianta. Daí notifica, multa, mas ela ainda insiste que não sabia, fala que deveria ter sido avisada de que seria multada, enfim, quer se esquivar de todas as maneiras. Aliás, a frase que mais ouvimos em condomínio é: ‘eu não recebi nada, ninguém me avisou’”, diz Mari, ressalvando que mesmo em face à infantilização, as normas e convenções têm de prevalecer.
PIRRAÇA E TEIMOSIA
O síndico profissional Carlos Miranda abraçou a sindicatura dez anos atrás, quando os filhos, Matheus e Thomas, eram crianças, e conta que imediatamente identificou semelhanças no comportamento dos meninos e dos condôminos. “Eu via situações de briga, disputa, teimosia, coisas típicas da infância, acontecendo nos condomínios”, relata, citando moradores que se recusavam a diminuir o volume da música, sem compadecerem de vizinhos idosos ou com recém-nascidos em casa, ou se negavam a endireitar o carro na garagem de modo que não avançasse sobre a vaga do lado. “Em ambas as circunstâncias, quando confrontados esses moradores diziam algo como ‘o problema não é meu’, numa absoluta falta de empatia e maturidade”. Outro tipo de infantilização comum em condomínios, observa Carlos, é ‘a criança crescida’ que testa limites. Durante a gestão de um condomínio, ele se
Por Isabel Ribeiro
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deparou com um marmanjo de 35 anos, que morava sozinho, reclamava de tudo, e enviava mensagens e e-mails incessantemente. “Eu perdia horas com os e-mails, mas deixar de respondê-los seria como oferecer munição para que o morador me atingisse”. Segundo Carlos, essa pessoa exigia resolução imediata para qualquer intercorrência. “Eu tenho por hábito nos meus condomínios responder de imediato as mensagens e manter uma boa relação com os moradores, o que geralmente funciona muito bem na gestão. Com esse morador, nada funcionou. Eu explicava que nem sempre uma prestadora conseguia resolver um problema de imediato, precisava de tempo hábil para isso, mas não adiantava”, completa o síndico. A gota d’água foi quando o condômino passou a distorcer as explicações do síndico em grupos de moradores, insinuando inaptidão da parte do gestor. “Como esgotei todos os meus recursos, tive de recorrer à mãe dele, que morava em outra unidade e era uma pessoa sensata. Ela puxou a orelha do filho, o que amenizou a situação das cobranças descabidas”.
INFANTILIZAÇÃO DESMEDIDA
Para a assessora condominial Vânia Reis, que dirige e leciona em escola de sindicatura, a analogia de condomínios e creches é bastante apropriada. “O que não falta em condomínio é infantilização. Tem o birrento, o teimoso, o reclamão. Este, se não tiver do que reclamar, joga uma bolinha de algodão no corredor e fica observando em quantos dias a faxineira irá recolher. Até fotografa a bolinha dia após dia para provar que constatou uma falha na equipe de limpeza”, ilustra Vânia. A versão condominial da criança sabichona é outro tipo presente em condomínios. “É o doutor sabe tudo, aquele que tem opinião sobre tudo e se porta com arrogância. Noutro extremo, tem o condômino passivo, que se assemelha àquela criança caladinha da creche, que ao chegar em casa mente: ‘mãe, ninguém me deu nada pra comer hoje’. A professora nunca sabe o que vai sair da boca daquela pessoa calada; o síndico, também”, compara.
Mais um comportamento infantil pode ser visto na ‘turminha do sim’ dos condomínios. “Assim como existe a turma do não, há a turma do sim, composta de condôminos que encorajam o síndico em suas ideias, demonstram entusiasmo, mas na hora da assembleia, em público, decidem se abster de votar para não ficar mal com os demais. Essa atitude lembra a de crianças que ensaiam animadamente para a festa junina, durante meses, mas no dia da apresentação desistem de dançar a quadrilha e pedem em casa para faltar na escola”.
ESTRATÉGIAS DE CONVIVÊNCIA
A fim de que o síndico possa conviver melhor com a creche dos adultos, Vânia recomenda investir massivamente em comunicação clara e ágil; manter bom relacionamento nos condomínios; e usar pala -
vras estratégicas para conseguir dialogar com os vários ‘tipos de crianças’. “Com o doutor sabe tudo, por exemplo, é preciso ressaltar que a opinião dele é muito bem-vinda, porque tudo o que ele quer é ser ouvido, mas vale esclarecer que cada condomínio tem um público diferente e será preciso considerar, portanto, se a ideia, muito valiosa, que ele deu, vai ao encontro daquela coletividade”, ensina Vânia.
Um gestor nunca pode sucumbir ao jeito explosivo ou egoísta das ‘crianças da creche’ por temer confrontá-las. “O síndico precisa ter o poder de aplicar uma multa para corrigir o infrator, que muitas vezes só vai mudar de postura quando sentir no bolso, mas esse deve ser o último caminho”, diz o advogado condominialista Rodrigo Karpat. Ele destaca que o síndico tem um papel crucial de orientar o condômino com base no regimento interno e na convenção, mas sempre com muito cuidado. “Nós temos problemas causados também por gestores que muitas vezes extrapolam no tratamento, não conhecem os seus limites, podendo prejudicar ainda mais uma situação que requer justamente um síndico ponderado para equilibrá-la. Um gestor habilitado para efetuar as correções e aplicação das multas sem criar atritos é essencial para o convívio harmônico do condomínio”, finaliza.
ZELADOR:
COMO ADEQUAR O PERFIL PROFISSIONAL ÀS
DEMANDAS DA ATUALIDADE
O zelador de hoje está bem distante do zelador de ontem. Às voltas com instalações cada vez mais diversificadas e sofisticadas, a saída é se capacitar para não perder espaço no mercado condominial
Por Luiza Oliva
TALVEZ você se recorde dos tempos em que o zelador, cujo dia é comemorado em 11/02, era um funcionário herdado da construtora do empreendimento, aquele que se destacou durante a construção e galgou o posto na entrega do prédio. Ou ainda aquele senhor sem grandes qualificações profissionais, às vezes já aposentado, porém habilidoso em pequenas manutenções e que almejava o posto principalmente por oferecer moradia. Os dois exemplos estão extintos. Poucos prédios, geralmente aqueles com pequeno número de unidades e com moradores idosos, ainda preferem o antigo zelador, do tipo faz tudo. Marcos Moreno, diretor de prevenção e segurança da Abrascond
(Associação Brasileira de Síndicos Profissionais de Condomínios) e instrutor de vários cursos da entidade, aponta que o perfil do zelador mudou muito. “O zelador era uma babá no condomínio, cuidava até mesmo dos filhos dos moradores e era pau para toda obra, colocava a mão na massa, na tinta, na graxa. Esse tipo de atuação inclusive pode gerar problemas trabalhistas para o condomínio, por acúmulo e desvio de função. Ele pinta ou faz reparos, o que não é função do zelador”, aponta Moreno.
EXIGÊNCIAS DE MERCADO
Para a síndica profissional Vera Quaresma, engenheira civil, pós-graduada em Administração, o perfil antigo do zelador era o de uma pessoa menos capacitada do que é hoje. “Com prédios cada vez mais automatizados, a exigência é de um profissional com conhecimento maior de várias técnicas e práticas. O zelador são os olhos do síndico nos condomínios. Se ele não atuar bem, é como se eu estivesse de olhos fechados, e claro que não farei um bom trabalho”, constata.
Em um dos condomínios que administra, com 22 unidades de alto padrão, localizado na Vila Nova Conceição, Vera trabalha com o gerente predial Paulo Alves dos Santos. Quando começou sua carreira, Paulo viveu o dia a dia do zelador que ele chama de “mexânico”: “Era um prédio com
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dificuldades de caixa, onde eu fazia até jardinagem. Passei a conhecer o funcionamento de bombas, aprendi a trocar sensores, enfim, queria crescer profissionalmente.”
Há seis anos no prédio da Vila Nova, Paulo se adaptou a uma nova realidade, onde não faz mais manutenção. Lida com os prestadores de serviços que mantêm os sistemas do edifício em ordem, gerencia conflitos, trabalha de terno e gravata e, de sua sala, se comunica com a administradora, envia documentos, tudo pelo computador. “Hoje não há mais malote, tudo é informatizado. Temos que nos reinventar a cada dia. Faço muitos cursos, vou a palestras e leio muito, principalmente sobre conflitos em condomínios”, pondera Paulo, ressaltando a importância de ter uma equipe de funcionários comprometidos e uma parceria positiva com a síndica para o sucesso do trabalho.
Na opinião de Sérgio Meira, diretor de condomínios do Secovi-SP, o zelador atual precisa ter a visão geral de um gestor predial. Sérgio se recorda que por muitos anos deu a palestra final do curso de zeladoria da entidade e afirmava que o zelador que não se atualiza está começando o seu final de carreira. “Hoje estão chegando ao mercado pessoas com uma bagagem de formação profissional grande, porém com menos experiência de trabalho, mas que estão se destacando do zelador antigo”, aponta.
REFORÇO NA FORMAÇÃO
Os cursos de formação profissional da área condominial estão acompanhando a evolução da categoria, comenta Sergio. O curso de zeladoria do Secovi era focado na parte técnica, com aulas de engenheiros elétrico e civil e de manutenção de piscinas, por exemplo. “O curso privilegiava o primeiro atendimento do zelador na parte técnica. Hoje essa necessidade mudou muito, os condomínios têm contratos de manutenção para cada sistema. O zelador precisa muito mais do que noções básicas de elevador, hidráulica e elétrica”, diz. Tanto que atualmente Sergio Meira recomenda o curso de administração de condomínios do Secovi também para zeladores, que dá uma visão geral do que é a gestão condominial, abrangendo finanças, manutenção, relações interpessoais, área jurídica e de recursos humanos, segurança patrimonial, entre outras.
Marcos Moreno, da Abrascond, concorda com a ampliação da formação do zelador. “Surgiram empreendimentos mais robustos, que exigem profissionais mais qualificados. Houve uma profissionalização do trabalho do zelador. Ele não vai colocar a mão na massa, mas atuar como um gestor. E surgiram as figuras do gerente predial e do manutencista, ou auxiliar de manutenção”, diz. A composição da equipe varia muito conforme o tamanho e as necessidades do condomínio, avalia Moreno. Ele acredita que o zelador atualizado auxilia muito o síndico, até mesmo identificando situações que devem ser corrigidas. Ele lembra do zelador de um condomínio que tinha contrato de manutenção de elevador sem peças. “Ele notava que todos os meses o condomínio gastava com a troca de peças. Conheceu a empresa de manutenção de elevadores do prédio
vizinho e, com autorização do síndico, solicitou um orçamento. O síndico conseguiu um preço mais baixo, com peças, e trocou de fornecedor. Isso não significa que o menor preço seja sempre melhor. Mas o zelador estava alerta para o que o condomínio precisava”, pontua Moreno.
Sergio Meira lembra ainda de empreendimentos novíssimos que estão surgindo em São Paulo, mistos, com apartamentos grandes e também pequenos, do tipo estúdio, e fachada ativa com lojas no térreo. “Esse balaio de gato é difícil de gerir. Além disso, a grande maioria não tem apartamento para moradia do zelador. Esse é outro grande debate atualmente, se é importante ou não o zelador residir no prédio. Eu sou da velha guarda, acho que o zelador é o link entre os moradores, os prestadores de serviços e a administradora, e é o primeiro a ser acionado numa emergência”, opina Meira.
Mais do que morar no condomínio, há quem aponte características do zelador que são essenciais para ocupar o posto. A síndica Vera Quaresma cita a capacidade de liderança, para obter um melhor resultado da equipe. Carlos Alberto Campos Negrette. consultor da AABIC, especializado em Administração de Recursos Humanos, Comportamento Organizacional, Gestão e Planejamento Empresarial, aponta a paciência como um dos elementos fortes do zelador: “Enumero ainda a experiência com tecnologia e a facilidade de comunicação com a equipe e condôminos.” Sérgio Meira arremata com outro ponto importante: “O zelador sabe de tudo no prédio, mas não pode ser fofoqueiro, o popular leva e traz. Não deve colocar fogo na fogueira, mas diminuir os atritos.”
‘SOU FILHO DE ZELADOR COM COSTUREIRA E VENCI NA VIDA COMO SÍNDICO’
Orlando José, 56 anos, atua com esposa e filhos na sindicatura
Orlando José: discriminação social nos condomínios não deixou trauma, mas doeu
“QUASE TUDO tudo que sei da engrenagem, do comportamento dos condomínios, eu devo ao meu pai. Sou filho de um dedicado zelador com uma costureira e venci na vida como síndico profissional. A minha mãe não tinha estudo, mas enxergava longe. Dizia que ‘porta de condomínio era melhor que de fábrica’, isto porque condomínio não corria risco de falir e deixar os funcionários na mão. Ela que direcionou meu pai por esse caminho.
Na minha infância, ele era porteiro de um residencial de alto padrão na Avenida Paulista. Minha mãe ainda não tinha conquistado sua própria oficina, então pegava costuras avulsas e, às vezes, limpava fossas para completar o dinheiro do aluguel. Morávamos no porão de uma casa na Vila Mazzei, zona norte, até que meu pai foi promovido a zelador. Nos mudamos para uma espaçosa casa no térreo do prédio da Paulista, onde viviam famílias ricas, como a dos pais do Amyr Klink, hoje um navegador famoso. Meus pais, minha irmã caçula e eu éramos bem-quistos. Havia algumas famílias judaicas e minha curiosidade de criança nos aproximou, criando em mim uma admiração perene e genuína por suas tradições.
Cinco anos mais tarde, meu pai foi trabalhar no Campo Belo, zona sul, em um condomínio com infraestrutura de lazer como piscina, parquinho e quadra esportiva. Bom, os filhos dos moradores queriam interagir com os do zelador, só que alguns condôminos eram contra nossa presença nos espaços de recreação. O síndico, um senhor bacana, colocou a questão em votação, ficando decidido que minha irmã e eu teríamos trânsito livre. Porém, quando chegávamos à piscina, percebíamos a debandada dos adultos. Éramos
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Almir Almeida
crianças bem-criadas, limpas e educadas, mas agiam como se fôssemos arruaceiras e com doença contagiosa. Aquilo doía muito.
Eu não cresci traumatizado porque minha família me fez entender que o importante não é o que temos, mas aquilo que somos. Compreendi ainda que no microcosmo social dos condomínios existem figuras difíceis, espinhosas, mas também há pessoas do bem. Algumas dessas nos levavam com seus filhos para um fim de semana na chácara ou casa de praia, e conseguiram até bolsas de estudo para nós.
Comecei a trabalhar aos 13 anos como auxiliar de portaria nesse mesmo condomínio, logo após uma greve de funcionários dali por melhores salários. O meu pai supriu a ausência do porteiro na guarita e eu dei retaguarda. Os condôminos elogiaram meu desempenho e o síndico me contratou. No ano seguinte, um morador me levou para trabalhar de office-boy em uma seguradora.
Já maior de idade, aprendi o ofício de operador de som trabalhando com um tio numa rádio universitária em Guarulhos, e a partir daí passei por grandes emissoras, como a Rádio Globo. Convivi com Osmar Santos, Gilberto Barros e Eli Corrêa, e a naturalidade deles ao microfone me inspira até hoje para conduzir assembleias. Após dez anos de rádio, casado, prestes a ser pai e morando de aluguel, tentei o setor imobiliário, mas não deu certo.
Em 1997, consegui um emprego de zelador em um condomínio com 10 torres, na zona sul, próximo ao Simba Safári. Precisei pegar firme com a equipe terceirizada, mas o supervisor não gostou e sutilmente me mostrou uma arma sob o paletó. Aprendi que, seja qual for a sua função em um condomínio, se a sua vida ou a de sua família for ameaçada, é hora de deixá-lo. Algo no meu coração me dizia que a chave do meu destino estava em Higienópolis, e conduzi meu percurso para lá.
Nesse bairro nobre da região central, fui zelador em três condomínios de alto padrão, sendo que no terceiro deles eu ingressei na etapa da implantação e trabalhei para que a instalação das famílias transcorresse com celeridade e conforto. Esse cuidado não passou despercebido pelos moradores, 90% da colônia judaica, que nos abraçaram. Custearam minha graduação em Administração de Empresas no Mackenzie; o Colégio Sion para meus dois filhos mais velhos e, quando a caçula nasceu, a presentearam com dinheiro e enxoval completo. Fui muito abençoado!
Nesse elegante edifício com 25 andares, sendo um apartamento por andar, a cada ano um morador assumia como síndico. Fiquei lá por sete anos, convivi com sete síndicos, mas todos diziam que no fundo o síndico era eu, que eles só cumpriam o protocolo. Sem querer ser pretensioso, sempre tive habilidade para contratar serviços, negociar com fornecedores e fazer o gerenciamento de funcionários. Mesmo tendo carta branca, eu alinhava as decisões com o síndico porque precisava da assinatura dele. Aos poucos, construtores e incorporadores que residiam ali começaram a me dar condomínios para fazer a implantação. Eu aceitava e era bem remunerado, mas como nunca ouvira falar em síndico profissional, pensava que estava apenas quebrando um galho para eles. Até que após um semestre nessas atividades paralelas, me vi recebendo dez vezes a mais do que ganhava como zelador.
Há 12 anos abracei a sindicatura e saí da zeladoria do prédio, tendo a palavra
de que os empresários da construção continuariam a me dar condomínios. Eles cumpriram e ainda me apresentaram à administradora BBZ, que investiu muito em mim. Nos anos seguintes, me aproximei também de diferentes administradoras, construtoras e perfis condominiais. Comprei um apartamento em Guarulhos, perto dos meus pais (ele tem doença de Alzheimer) e montei a sede da minha empresa de sindicatura, que hoje atende 23 condomínios, o que é compatível à estrutura que eu tenho. Eu cheguei a ter 60 condomínios, mas não valeu a pena porque adoeci. Tive burnout e paralisei. Sorte que tenho uma equipe incrível, formada pela minha esposa Lucy, meus filhos Fernando e Luana, e agregados, que não deixaram os clientes à deriva. Na fase aguda do burnout, perdi a alegria de ser síndico, mas a paixão voltou quando aceitei lecionar em curso de sindicatura no Senac porque a energia dos alunos era contagiante. Condomínios são rosas: há vida, beleza e frescor. Mas têm espinhos (os encrenqueiros) e cabe ao síndico fazer a poda certa (com as ferramentas legais). Depois que melhorei, passei a ir ainda mais aos condomínios, e a dar plantões, divulgando pelo WhatsApp dias e horários para os moradores que quisessem me procurar. É muito importante manter contato com os condôminos. Tem morador que não vai em assembleia, nem sabe quem é o síndico. O meu conselho é que o síndico pegue um domingo ou feriado e vá cumprimentar o morador que está na área de lazer, que alugou a churrasqueira, pergunte se está tudo bem, se mostre presente. Condomínio não pode ter síndico Gasparzinho, pois ainda que a prestação de contas esteja em ordem, não se lembrarão dele na reeleição.”
Orlando José, em depoimento a Isabel Ribeiro.
PROTEGENDO A EDIFICAÇÃO
Sistemas de impermeabilização são importantes para a saúde estrutural do condomínio, manutenção do patrimônio e bem-estar dos moradores; mercado dispõe de diferentes soluções
Por Isabel Ribeiro
SISTEMAS de impermeabilização protegem áreas do condomínio da ação da água, prolongando sua vida útil. Por outro lado, se a estanqueidade fica comprometida e não são tomadas providências para sanar o problema, fatores como umidade, goteiras, manchas, bolhas, em lajes e paredes, depreciam a edificação, além de tornar o ambiente insalubre. Não é só. A má condição pode levar a sérios danos estruturais no condomínio. Melhor apostar na manutenção. Prédios entregues no final dos anos 1980 e começo da década de 1990 se destacam na procura pelos serviços de impermeabilização, mas edificações bem mais novas não estão livres de complicações causadas pela percolação da água, portanto o zelador tem de ficar
“A utilização da manta asfáltica atende às normas da ABNT e é a forma mais segura de proteção para as estruturas de concreto armado.”
alerta aos sinais. Já o mercado oferece soluções variadas como: injeção química (que atua em pontos de infiltração de baixo para cima), argamassa polimérica e tipos de manta asfáltica. Algumas mantas são aderidas à superfície com o calor propagado por maçarico ou asfalto quente, que se assemelha a uma calda espessa.
As empresas do setor trabalham com mantas asfálticas de 3 mm ou 4 mm de espessura, dos seguintes tipos:
• Areia (AA): Usada na impermeabilização de piscinas (paredes e piso); possui grãos de areia de ambos os lados, característica que favorece a aderência à superfície quando instalada com asfalto quente.
A calda também será aplicada após a instalação, sobre a manta, para cobrir algum espacinho que tenha ficado descoberto, como alguma quina;
• Poliéster (PP): Manta utilizada especialmente na impermeabilização da área térrea do condomínio ou terraço em que há grande circulação de pessoas. Como o material é liso, é ideal para receber uma camada de proteção mecânica e em seguida algum tipo de revestimento/acabamento, como pedras naturais, concreto usinado, cerâmica ou apenas contrapiso cimentado (a depender de sua utilização). A colocação da manta requer aquecimento e aplicação com o maçarico.
• Ardosiada: Indicada para lajes de cobertura com fluxo mínimo de pessoas. Essa manta possui uma das faces em poliéster (como as mantas PP) e requer o uso de maçarico para ser aderida à superfície. A outra face tem grânulos verdes de ardósia, o que confere acabamento à instalação, dispensando assim a proteção mecânica e revestimento. Existem versões da manta em cinza e vermelho, porém são menos comuns.
• Manta AL: Essa proteção serve às mesmas finalidades da versão com ardósia, porém uma das faces tem acabamento em camada de filme de alumínio prateado.
Já a impermeabilização das caixas d’água de concreto dos edifícios é feita com argamassa polimérica (técnica de demãos cruzadas), seguida de resina termoplástica, produtos que não interferem na potabilidade da água.
“A manta asfáltica tem matérias-primas que lhe garantem maior durabilidade e elasticidade. Mas a especificação correta às situações é fator preponderante para garantir vida útil prolongada, assim como aplicação bem executada e de cuidados com piso e contrapiso."
(Leonardo Dauerbach, engenheiro civil, L.Utida)
Para a síndica
Janaína
Bonassi, deve haver sinergia entre síndico e fornecedor
“NÃO ADIANTA CONTRATAR AVENTUREIROS”
Em 2023, a síndica profissional Janaína Bonassi assumiu a gestão do Maison Jolie, nos Jardins, com a missão de impermeabilizar os reservatórios superiores, pois havia infiltração que afetava a unidade da cobertura. A obra aconteceu de julho a outubro ao custo de R$ 25.593,00, sem intercorrência. Ela credita parte do êxito a uma boa contratação. “Temos que fazer cotações com empresas especializadas e experientes. Não adianta contratar aventureiros”, diz.
Janaína recomenda exigir uma proposta bem detalhada, discriminando itens como valor de cada etapa do serviço, medições, materiais e marcas dos produtos, além de informar custos adicionais que possam surgir durante a execução da obra. Outra dica: conforme o tipo de impermeabilização que for aplicada no reservatório de água, é preciso atentar ao tempo de cura do material. “Pode acontecer de o funcionário não esperar o tempo de cura entre uma demão e outra. Ao notar algo assim, questione o fornecedor, mas sempre com respeito. Síndico e fornecedor têm que ter sinergia”.
“A norma preconiza três dias para o teste de estanqueidade, mas esticamos para 15 a 20 dias nas impermeabilizações de piscinas, e orientamos o zelador a circular a água, de modo a testar também a nova tubulação hidráulica. É mais prudente desta forma.”
PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO, MANTA, INJEÇÃO ETC.
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ELETRICIDADE E OS RISCOS DE VERÃO
Por Edson Martinho
Verão! Calor, chuvas, raios, mais calor, mais chuvas, mais raios, é assim todos os anos, não é mesmo? O clima parece que ficou louco, e talvez tenha ficado mesmo, mas como conviver com isso em segurança? Confira
COMBATEMOS o calor intenso do verão com muita água ou bebida gelada, banho morno ou às vezes frio, ventiladores espalhados pela casa ou escritório – seja no teto, em cima de móveis ou no chão –, e um bom ar-condicionado. Mas o que a eletricidade tem a ver com isso? Ou melhor dizendo, como refere o título deste artigo, quais são os riscos elétricos na estação mais quente do ano? Vou tentar discorrer sobre eles de forma objetiva.
Sobre as soluções mencionadas para enfrentar o verão (água ou bebida gelada, ventilador, ar-condicionado e banho morno), absolutamente todas usam energia elétrica para transformar o calor externo em
“Síndico, fique atento às instalações elétricas do seu condomínio. Vistorie como está a entrada de energia da edificação para não pôr em risco as unidades do prédio e as áreas comuns.” (Ademir Ramos Moura, engenheiro eletricista, Triunfo Elétrica)
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Edson Martinho é engenheiro eletricista, fundador e atual diretor-executivo da Abracopel
frio interno. A geladeira, o purificador de água e o aparelho de ar-condicionado usam mais ou menos o mesmo princípio: um compressor que comprime e expande um gás que, ao realizar essa mudança, gela o tubo transferindo o frio para fora, o qual em contato com a água ou o ar resfria o líquido ou o ambiente. Já o ventilador necessita de eletricidade para que o motor que move as pás movimente o ar causando um “vento” para refrescar o ambiente.
Pois bem, o primeiro risco consiste em choque elétrico, já que no caso de ventiladores, dependendo de onde estiverem, acabam sendo ligados à rede de energia elétrica por uma extensão, a qual muitas vezes fica solta pelo chão, no caminho por onde as pessoas passam, o que pode danificar a isolação da mesma, deixando os fios à mostra e acessíveis, e isso representa um perigo principalmente às crianças.
Para se ter uma ideia da seriedade dos riscos do mau uso de extensões, vale destacar que em 2022, a Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade) registrou 61 óbitos dessa natureza; sete envolvendo ventiladores. Outra situação arriscada é ligar ventiladores em dispositivos conhecidos como benjamins ou tomada Ts junto com outras cargas, o que pode gerar sobrecarga e princípio de incêndio. Ainda em 2022, foram contabilizados 105 incêndios originados em ventiladores/ares-condicionados, com 17 óbitos.
Em síntese, para prevenir acidentes, a dica é não fazer uso de extensões que ficam soltas pelo chão, evitar usar benjamins e ter em mente
“Antes de permitir aparelhos de ar-condicionado, contrate uma empresa de engenharia para fazer o levantamento de cargas e laudo de conformidade das instalações elétricas. Dê preferência a profissionais que usem um analisador de energia, no mínimo, por sete dias.”
(Aulim Rodrigues da Silva, engenheiro eletricista, QTA Engenharia)
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Meire
Martinho
que esses acessórios, apesar de serem de baixa potência, ficam ligados durante muito tempo e se a instalação elétrica ou a extensão e o benjamin não forem compatíveis, existem riscos.
O mesmo se aplica aos purificadores de água e geladeiras. Utensílios com potência maior precisam de circuitos que tenham disponibilidade para a carga instalada. Se conectados em régua de tomadas, com outros aparelhos, pode haver sobrecarga, causando princípio de incêndio.
O outro componente para minimizar o calor é o aparelho de ar-condicionado. Esse dispositivo tem duas condições perigosas. A primeira é a capacidade da instalação em receber essa carga, que é muito maior do que a do ventilador, e é relevante mencionar que o equipamento ficará um bom tempo ligado. Mesmo que seja um modelo split com tecnologia inverter, você ainda terá uma potência entre 1100 e 2000 Watts (por aparelho) que será consumida por horas (cerca de 6h). Nesse caso, é preciso verificar se a instalação da sua casa, prédio ou comércio foi projetada para tal. Além dessa “capacidade” de potência, é necessário checar se a instalação elétrica está ok, se cada aparelho tem um circuito exclusivo e se os componentes usados para fazer a ligação do(s) Ar(es)condicionado(s) são realmente de boa qualidade.
É preciso ter cuidado com fios e cabos de má qualidade, pois estão sendo vendidos no mercado como cabos que atendem às normas, no entanto muitos não possuem o selo do Inmetro e colocam em risco sua instalação e a sua família ou patrimônio. Lembrando sempre que, se tratando de instalações elétricas de ar-condicionado e ventilador de teto, que não são ligados em uma tomada convencional, é necessário que se contrate um profissional qualificado e atualizado para executar o serviço.
Quanto aos recursos de enfrentamento do calor, incluí no início do texto o banho morno ou frio. Riscos envolvendo o chuveiro elétrico existem mesmo com o aparelho desligado. A ação de desligar o chuveiro
“É crucial assegurar que os equipamentos de SPDA estejam plenamente operacionais durante o verão, dada a elevada incidência de tempestades e descargas atmosféricas nessa estação, visando garantir proteção eficaz das instalações contra danos elétricos.”
(Henrique Amaro, engenheiro eletricista, Total Elétrica)
ou mudar a temperatura só pode ocorrer com a torneira fechada. Mas lembre-se que quando você desliga a chave no chuveiro, ainda existe energia chegando até ele, então não toque em qualquer parte dele para não sofrer um choque elétrico. Vale ressaltar que durante tempestades com raios não se aconselha tomar banho.
As descargas atmosféricas (raios e trovões) são fenômenos muito comuns no verão e há medidas contra situações de riscos que não podem ser desconsideradas.
• Se estiver em ambiente aberto e ocorrerem raios, corra para se abrigar em uma edificação (prédio ou casa), nunca embaixo de árvores ou quiosques pequenos, tampouco em guarda-sol ou barraca;
• Se não tiver nenhuma edificação por perto, pode se abrigar dentro de um carro, pois o mesmo oferece uma barreira contra campos elétricos e magnéticos e vai protegê-lo (a);
• Na sua edificação, verifique se há estudo de elétrica para instalação de SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas), que envolve proteção da edificação (por meio de para-raios) e de queima da própria instalação elétrica (por meio de MPS, blindagem contra surtos). Mesmo que sua casa não precise do para-raios, ela irá precisar dos DPS (Dispositivos de Proteção contra Surtos) para evitar danos em equipamentos eletrônicos.
• No caso de prédios, a instalação do SPDA é imprescindível e deve ser feita de acordo com a NBR 5419; integridade e eficácia do sistema pedem avaliação frequente.
Para finalizar, vimos que riscos de choque elétrico, sobrecarga e incêndios podem aumentar no verão. Previna-se. Revise sua instalação elétrica pelo menos a cada cinco anos, e mantenha tudo de acordo as normas técnicas.
“Sejam novas ou antigas, as edificações podem apresentar problemas nas instalações elétricas, por isso é preciso fazer manutenção preventiva, com vistoria técnica e reaperto nos componentes, a fim de evitar maus contatos e curtos-circuitos nos quadros elétricos.”
(Elvis Lima, eletrotécnico, Merlini Engenharia)
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GERADORES A POSTOS
Por Isabel Ribeiro
Carlos: Consultor recomenda monitoramento semanal do equipamento
LONGE DE ser um item de luxo, o gerador demonstra a que veio especialmente no verão, quando não raro os temporais interferem no fornecimento de energia elétrica. “É crucial manter o gerador em perfeitas condições para operar de forma eficiente sempre que acionado e, se for a diesel, sempre com o tanque cheio, mesmo que não haja recorrência de queda de energia na região”, comenta o consultor em sindicatura Antonio Carlos Barbosa, há 40 anos atuando no mercado condominial.
O profissional lembra da importância da manutenção preventiva, a qual deve ser executada por empresa capacitada a cada 15 ou 30 dias, e da revisão semestral, envolvendo serviços como troca de óleo lubrificante e filtros do motor, o que independe da utilização do gerador no período. Da parte do condomínio, é indispensável realizar monitoramento semanal, orienta Antonio Carlos. Segundo ele, essa parte costuma ser um tanto negligenciada, a ponto de muitos condomínios só se darem conta de que o nível de diesel está abaixo do necessário apenas no momento em que ocorre a queda de energia elétrica. “Isso é tão comum nos condomínios! Aí começa uma correria pela recarga; as empresas especializadas no fornecimento ficam sobrecarregadas”, observa.
A situação mencionada pode trazer outra preocupação se, frente a demora na entrega do diesel, o zelador ou o síndico decidir comprar um galão no posto de gasolina e transportá-lo em carro ou moto. “Essa prática é perigosa e proibida por lei. Material inflamável só pode ser transportado em veículo apropriado, e o abastecimento do gerador tem que ser feito por alguém habilitado”, adverte o consultor, e completa: “Também não se deve estocar galões, pode haver vazamento, trazer riscos de acidente. O correto é cadastrar o condomínio em fornecedores confiáveis, e ter a mão três ou quatro deles como parte de medida de contingência”, recomenda.
“Na escolha de quem fará a manutenção de geradores, o condomínio deve ponderar se a empresa possui atendimento ininterrupto, 24 horas por dia, como em nosso caso, porque isso vale muito.”
