Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.
As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.
A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
iniciamos o 2º semestre de 2015 mantendo foco resoluto em nossos negócios e segmento. essa é a estratégia principal da Direcional Condomínios, que se inspira na máxima do santo inácio de loyola, jesuíta fundador da Companhia de Jesus, que dizia: "reze como se tudo dependesse de Deus, porque depende. mas aja como se tudo dependesse de nós, porque depende".
Procuramos nos inspirar sempre em pessoas que brilham para reafirmarmos essa filosofia de trabalho, como no exemplo mais recente do desempenho dos nadadores brasileiros durante os Jogos Pan-Americanos de Toronto, realizados em julho. eles trouxeram ao País um recorde de medalhas (26 no total, dez ouros).
Que lições o brasil pode tirar da geração medalhista que triunfou nessa e em outras modalidades no Canadá? o nadador Thiago Pereira, que se consagrou o maior medalhista do continente na história do Pan, com 23 pódios, dá uma pista. ele disse que sua grande satisfação com esse marco é poder inspirar novas gerações de atletas, ressalvando que a luta é dura, mas compensadora. Portanto, são pessoas que vencem com imenso esforço pessoal, trabalho, determinação, obstinação e persistência, e não se dobram a águas turvas.
Com essa receita, todos são capazes de superar adversidades ou mesmo de transformá-las em oportunidades. em uma das matérias dessa edição, fica evidente que condomínios que planejam suas ações sofrem menos as consequências de uma crise, no caso, a da água. Há pelo menos três anos o Condomínio maison Des Arts e o Portal marajoara investem em soluções alternativas e na redução do consumo, conforme a matéria da pág. 18. É um pequeno texto que reflete muito aquilo que acreditamos: em planejamento e empenho. outros condomínios, citados nas demais reportagens da edição, mantém atenção justamente nesta dobradinha, pois não há solução milagreira ou caseira que resolva, apenas muito trabalho, investimento e disposição.
A Direcional Condomínios busca contribuir a essa nobre missão dos síndicos e gestores prediais, por isso, no começo deste mês de agosto, a revista acompanhará in loco a Higiexpo, maior feira do setor de limpeza da América latina, realizada pela Abralimp, em são Paulo. sempre com foco nas expectativas e necessidades dos condomínios e dos fornecedores. boa leitura a todos,
Rosali Figueiredo Editora
Matérias
Produtos & Serviços M A 5 R D h
Notícias
Edições anteriores
Sumário
Jurídico/legislação
Colunistas
04. Condomínios em Quadrinhos: ......................................... Pets, tá tudo dominado! 05. Informe Publicitário seciesp 06. Coluna: A coleta seletiva não funciona em meu condomínio, e agora? 08. Capa: superpopulação de animais, desafio ao convívio pacífico?
A COLETA SELETIVA NÃO FUNCIONA EM MEU CONDOMÍNIO, E AGORA?
Por Adriana Jazzar
Conforme a Lei Federal 12.305/10, que instituiu a Política Nacional de Resíduos Sólidos (PNRS), todos os condomínios devem implantar o sistema de coleta seletiva. A nova lei está vigente desde agosto de 2014 e traz a responsabilidade tanto para os moradores (condôminos), que devem separar adequadamente seus resíduos (recicláveis, orgânicos e rejeitos), quanto para os condomínios, que devem instituir um Sistema de Coleta Seletiva adequado. Mas hoje a grande maioria dos condomínios não possui o serviço implantado ou sua operação está inadequada ou ineficiente. E agora?
Os condomínios residenciais e comerciais devem implantar o sistema de coleta seletiva, segundo prevê o Art. 8º da PNRS. Ou seja, se seu condomínio não implantou o Sistema ou se este não está funcionando corretamente, ele não está cumprindo sua obrigação. Portanto, para que o condomínio esteja quite com a lei, deve providenciar um programa para a área.
A seguir, propõe-se um passo a passo mínimo para se implantar
um Sistema de Coleta Seletiva adequado e eficiente no condomínio:
Passo 1 - Levar o assunto para o Conselho, Assembleia ou administradora (a depender de cada condomínio), para que seja aprovada a implantação do sistema. É importante apresentar a Lei 12.305/10 e o PGIRS (Plano de Gestão Integrada de Resíduos Sólidos) de seu Município, com suas respectivas obrigações e metas para melhor entendimento dos moradores; Passo 2 - Fazer um diagnóstico do condomínio, avaliando as condições que dispõe para receber o novo Sistema (espaços para colocação dos coletores, para armazenamento dos resíduos, fluxo dos resíduos etc.);
Passo 3 - Implantar o Sistema de Coleta Seletiva propriamente dito.
Seguem algumas dicas para que o Sistema seja implantado de forma eficiente e adequado:
1. Separação doS reSíduoS: a separação (ou segregação) dever ser feita tanto dos resíduos comuns (recicláveis, orgânicos e rejeitos) quanto dos diferenciados (óleo de cozinha, pilhas, baterias e lâmpadas fluorescentes). Os resíduos comuns são diferenciados por cores de sacos distintas, como no caso de São Paulo: marrom para os orgânicos; verde para os recicláveis; e cinza para os rejeitos (restos sanitários, fraldas e absorventes usados, lenços e guardanapos sujos, fitas adesivas, fotografias, papel carbono, espelhos e cerâmicas, entre outros);
2. arMazenaMento doS reSíduoS: o armazenamento deve ser feito em coletores apropriados, colocados em locais permitidos pelo Corpo de Bombeiros. O local deverá ser coberto e arejado, para evitar a proliferação de vetores;
3. deStinação doS reSíduoS: os resíduos recicláveis devem ser destinados à prefeitura (quando a mesma possuir serviço de coleta dos mesmos). Normalmente esta coleta acontece uma vez por semana em dia diferenciado da coleta dos resíduos não recicláveis (misturados). Quando a prefeitura ainda não possuir esta coleta, os mesmos deverão ser encaminhados aos PEVs (Pontos de Entrega Voluntária), espalhados pela cidade. Os resíduos orgânicos podem ser compostados (processo que transforma os resíduos orgânicos em composto, ou seja, adubo) no próprio condomínio, ou coletados por empresa que fará o tratamento correto dos mesmos. E os resíduos diferenciados podem ser coletados por empresas especializadas ou encaminhados aos PEVs;
4. CoMuniCação/eduCação: para garantir o efetivo funcionamento do sistema é extremamente importante duas coisas: comunicar bem e educar. A boa comunicação acontece por meio de placas, adesivos, folders etc. E a educação acontece por meio de treinamentos (para os funcionários da limpeza e funcionárias domésticas) e palestras ou vídeos para os moradores.
ADRIANA JAZZAR
Geógrafa com MBA em Gestão Ambiental e Mestre em Tecnologia Ambiental pelo IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas). Especializada em gerenciamento de resíduos sólidos e gestão para a sustentabilidade, dá aulas e palestras sobre o assunto e atua na consultoria Ecoação.
Mais informações: adriana.jazzar@ecoacao.eco.br
SUPERPOPULAÇÃO DE ANIMAIS, DESAFIO AO CONVÍVIO PACÍFICO?
Pesquisa recém-divulgada pelo IBGE aponta que os lares brasileiros possuíam, em 2013, 52,2 milhões de cães contra 44,9 milhões de crianças e adolescentes (até 14 anos). A população dos pets cresce nos condomínios e desafia síndicos a adaptarem as normas e espaços internos, em nome da boa convivência.
ImagIne o leitor a condição vivida ao longo de cinco anos por vizinhos de um apartamento que chegou a possuir até doze animais de portes e raças diversas, machos e fêmeas, deixados sozinhos durante o dia todo! O fato aconteceu em condomínio localizado no bairro de Pinheiros, em São Paulo, até que o Judiciário acolhesse demanda do síndico exigindo a retirada de todos os animais, “menos um”. Explica-se. Segundo os advogados que representaram o condomínio, Lino Araujo e Sergio Jafet, a Convenção do Condomínio permitia a presença de um animal por unidade, por isso, não se poderia solicitar a exclusão de todos. Na época do cumprimento da sentença havia cinco cães, mas os advogados contam que chegaram a doze no início da ação. De outro modo, a Lei 13.131/2001 permite até dez cães e gatos em residências particulares na cidade de São Paulo, mas os advogados justificaram a medida alegando que “nenhum condômino pode obrigar seus vizinhos a suportarem resignadamente a permanência de animais que perturbam o ambiente e ameaçam a sua segurança, sob pena de se ofender o direito de propriedade e de privacidade de cada morador”.
A coletividade vinha sofrendo pelos “transtornos provocados pelo barulho que faziam e odores desagradáveis que advinham das suas necessidades fisiológicas, que não se restringiam apenas ao interior do apartamento, mas também às partes comuns do prédio, o que obrigava os vizinhos a utilizarem purificadores de ar para amenizar os efeitos do mau cheiro no ambiente”, completam os advogados. A sentença foi cumprida com apoio da Polícia Militar, do serviço de Zoonoses da Prefeitura e de representantes de grupo de proteção aos animais, acompanhada de aplicação de multa, que totalizou R$ 20 mil.
Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
“Inexiste uma receita pronta em relação aos animais, cada prédio deve definir as normas de acordo com seu perfil”, apontam os advogados Sergio Jafet (à esq.) e Lino Araujo (à dir.)
Ninguém é contra os animais, afirma Lino Araujo, ele próprio dono de duas poodles tratadas em seu apartamento como membros da família. “Em uma cidade como São Paulo, em que as pessoas vivem muito sozinhas, é uma boa alternativa.” E mesmo que convenções mais antigas proíbam sua presença nos apartamentos, a Justiça tem “abrandado esse rigor”, se posicionando em favor do direito de o condômino usufruir livremente de sua propriedade. O nó ocorre quando o direito de um traz desassossego ao outro, em geral, o vizinho. “O síndico precisa ter bom senso, identificar situações em que o condômino não está fazendo bom uso da propriedade, ter iniciativa e propor soluções”, aponta Lino Araujo.
Lino e Sergio Jafet orientam os síndicos a adaptarem a Convenção e/ou o Regimento Interno estabelecendo normas de acordo com o perfil do condomínio e a expectativa dos moradores. “Inexiste uma receita pronta em relação aos animais, mas é preciso uma lei interna de circulação, de uso das áreas comuns e normas de convívio.” Quanto a eventual conflito gerado pela superpopulação de pets, observam que cada situação deverá ser analisada a parte, pois uma unidade com único animal agitado poderá produzir mais barulho que outra com três cães de perfil sossegado.
naDa ConTra!
“É preciso ser firme com as regras”, afirma a síndica
Para a síndica Karin Cerveira, amante dos animais, a conversa tem sido o melhor caminho para resolver os problemas que surgem com pequena incidência no seu condomínio, o Edifício Sonatta, localizado na zona Sul de São Paulo. Ela estima que o empreendimento, de 72 unidades, acolha pelo menos 35 cães, dois deles da própria síndica. “Temos moradores que gostam, outros que não gostam, algumas reclamações, por isso, há um regulamento para os cães, e vamos conversando para que todos respeitem as normas. Amo animais, mas não gosto de vê-los em lugar inapropriado.”
Já a síndica Telma Carvalho, do Portal Marajoara, condomínio também da zona Sul da cidade, de cinco torres e 320 unidades, convive com uma população de 150 cães no local. Ela diz que as queixas ou desobediência às normas internas têm sido até que pequenas dada a proporção de animais, exceto o caso de uma unidade
cuja moradora sai para trabalhar e deixa o cão preso na varanda, “faça frio ou calor”. O latido constante se torna inevitável, perceptível por quem transita pela calçada da rua dos prédios. Mas como não houve reclamação formal dos vizinhos, “não pude adverti-la ainda”, afirma. Sete rondistas circulam 24 horas por dia pelas áreas comuns, coibindo abusos. E diante de qualquer flagrante, “já mando advertência”. “É preciso ser firme com as regras” arremata Telma.
Para o síndico Paulo Sérgio Romani, do Edifício Saint Paul Ville, na Bela Vista, centro de São Paulo, existe de fato tendência de aumento do número de animais em condomínios. Por isso, em seu prédio, foi realizado um novo acesso para que condôminos possam entrar ou sair com os animais sem circularem muito pelas áreas comuns, o que vinha gerando reclamação. “Outra evidência desse aumento é que os condomínios começam a ter espaços exclusivos para pets”, diz. Conforme os dados divulgados pelo IBGE em junho passado, e relativos à Pesquisa Nacional de Saúde (PNS), 44,3% dos domicílios brasileiros possuíam em 2013 pelo menos um cachorro, com total estimado de 52,2 milhões de cães. Em comparação, a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) indica que no mesmo ano havia, em todo País, 44,9 milhões de crianças e adolescentes (até 14 anos).
PROBLEMA MAIOR, O ESTRESSE DOS PETS
A principal dificuldade criada pela presença dos animais nos prédios não está vinculada à quantidade, acredita Raphael Aleixo, adestrador de cães de 26 anos que trocou a publicidade por esta profissão. Quando adolescente, ele teve experiência com adestramento de cavalos e chegou a participar de apresentações; hoje, faz parte de um grupo voluntário especializado em buscas e resgate de pessoas com o uso de cães farejadores. Segundo Raphael, o que mais o preocupa é a “excessiva humanização” dos animais no ambiente doméstico.
“A maior parte dos problemas enfrentados pelos síndicos decorre de comportamentos estimulados pelos donos dos animais, através da sua excessiva humanização.” Ele cita como exemplos a falta de comando, o excesso de comida e o uso de muitas roupas e acessórios. “O animal costuma trocar de pêlo para se adaptar ao clima. No calor, predomina o pêlo fino e, no inverno, o grosso. O uso de roupas e também o excesso de banhos nos pet shops cortam esse ciclo natural”, pondera.
Já o barulho dos latidos, maior fonte de reclamações nos condomínios, poderia ser evitado em muitas situações se houvesse uma postura adequada – “de firmeza” - no trato com o cachorro. “Em vez disso, o dono se dirige a ele com discurso racional, o que não funciona; o animal precisa de comando.” O adestrador ensina, ainda, que ao voltar para casa, o dono espere o cão se acalmar antes de lhe dar atenção, habituando-o
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
Segundo o adestrador de animais
Raphael Aleixo, boa parte dos problemas enfrentados pelos síndicos decorre de comportamentos estimulados pelos próprios donos dos animais
a não latir. “Apenas quando ele se acalma deve haver recompensas.”
Ou seja, Raphael sugere que as pessoas pensem bastante antes de decidirem criar animais, para que exerçam uma guarda responsável. “Quando se adquire um animal, é preciso saber que o dono irá gastar quase igual a um filho, e que a humanização tornará isso ainda mais custoso e irá gerar problemas comportamentais.” A seguir, o treinador orienta condôminos que estejam pensando em ter animais, dicas interessantes para que os síndicos repassem adiante:
- Procurar orientação de profissional da área, que poderá indicar o perfil adequado do cão conforme a rotina do interessado. Um morador pacato, que saia pouco para caminhadas, deverá recorrer a uma espécie canina mais tranquila ou até mesmo a um gato;
- A questão do espaço físico deverá ser pensada dentro deste perfil. Um morador mais ativo poderá ter um animal também mais ativo, desta maneira, este não demandará grande área de moradia, desde que, é claro, tenha seu momento para queimar energia;
- Observar se há disponibilidade para adestrar o animal ou pelo menos educá-lo para obediência mínima;
- Verificar se existe tempo para cuidados básicos de saúde, alimentação e higiene. Segundo Raphael, os animais não gostam de “banheiro” sujo;
- Por fim, ter consciência de que o animal que pratica atividades físicas e não é humanizado tem menor chance de sofrer ansiedade de separação ao ficar sozinho por longos períodos. A ansiedade de separação provoca latidos excessivos e até automutilações, diz.
Raphael vive atualmente em um apartamento com duas cadelas e três gatas, todas de raça não definida. A convivência harmoniosa entre moradores e animais depende do atendimento a essas regras, independente da quantidade e mistura de espécies e portes, finaliza.
direcionalcondominios.com.br
- A matéria “Animais nos condomínios: regras devem mirar posse responsável”, contendo orientações do advogado Cristiano De Souza Oliveira, bem como um balanço das leis. Acesse o link da Ed. 204; - O texto “Moradores abandonam animais na varanda, e agora?”, do advogado Paulo Caldas Paes. No link http://bit.ly/1Ms1JVm.
DIVERSIDADE FAVORECE ESCOLHA DOS SÍNDICOS
Por Rosali Figueiredo
os sínDICos dispõem de ampla variedade de pisos para as áreas de playground dos condomínios, que inclui dos mais convencionais, como a grama natural ou sintética, aos emborrachados ecológicos. A dica é providenciar antes um projeto arquitetônico que harmonize os elementos com o espaço, observa Wenceslao Napolitano, engenheiro civil e designer com longa atuação na área de parques, jardins e montagem de áreas de recreação. Outra orientação essencial é que a escolha seja compatível com a NBR 16.071/2012, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), principalmente em relação aos quesitos de absorção de impacto, completa.
Essa questão depende de uma correlação que se faz entre a altura do brinquedo, além do HIC (head injury criterion ou critério de traumatismo craniano) previsto para uma eventual queda, e as especificações do piso (espessura, composição e densidade). O ideal, aconselha o engenheiro, é buscar um fabricante que ofereça pisos certificados, testados em laboratório, em conformidade com a norma da ABNT. “Todos os pisos têm seus prós e contras, até a areia pode ser utilizada, mas ela não é acessível; assim, é preciso analisar o perfil da demanda, do uso do espaço.” Wenceslao diz que os condomínios podem escolher até mesmo a combinação entre diferentes materiais para criar um ambiente agradável, seguro e funcional à recreação.
DemaIs ProPrIeDaDes
Além disso, “a especificação correta do piso é condição indispensável para garantir um bom isolamento térmico e acústico, a drenagem necessária e o conforto, além de permitir acessibilidade adequada às pessoas com deficiência e mobilidade reduzida”, afirma, por sua vez, a arquiteta Helena Quintana. Quanto às quedas, em uma espessura entre 20 e 40 mm, o piso poderá “amortecer em 60% os impactos, considerando alturas de até 1,70 metros”, exemplifica.
Segundo Helena, os pisos emborrachados ecológicos costumam oferecer essas propriedades (a serem conferidas junto aos fabricantes e/ou fornecedores). Além do amortecimento de impacto, muitos deles apresentam “extensa gama de cores e formas, são produzidos por pigmentos orgânicos e atóxicos, são resistentes e antiderrapantes, de fácil limpeza (exigem apenas água e sabão) e não acumulam resíduos”, enumera.
Uma das novidades do setor são os pisos intertravados de borracha vulcanizada, assentados em blocos diretamente no solo, sem cola, cuja manutenção requer somente limpeza simples e, depois de um período de cinco anos, eventual recolocação de peças que tenham soltado do contrapiso, afirma a arquiteta Mara Cabral, especialista em áreas de lazer e recreação. Os intertravados são permeáveis e sustentáveis, possuem durabilidade estimada de 30 anos e podem ser instalados também em trechos destinados a caminhadas.
Mas se o síndico optar por outros materiais, Mara Cabral deixa algumas dicas a ele no sentido de garantir a segurança do espaço. No caso da areia, por exemplo, ela deve ser bem arejada e mexida constantemente para evitar que o solo fique
compactado (sua profundidade deve ser de pelo menos 50 cm para absorção de impacto, orienta). Já as superfícies com grama natural demandam cuidados como o replantio em áreas desgastadas.
Outra opção é o revestimento derivado de borracha reciclada de pneu. De acordo com Ricardo Artioli, que atua no mercado de pisos para playground, o material é moldado no próprio local sem emendas, como se fosse um cimentício, na cor e design que o condomínio desejar, com vida útil de oito a dez anos e manutenção simples durante o período (lavagem e/ou limpeza). O piso é drenante e apresenta propriedade de amortecimento de quedas, afirma.
aCessIBILIDaDe
Caso decida renovar a área de playground de seu condomínio, o síndico poderá dar atenção ainda aos aspectos de acessibilidade, adotando pisos táteis para usuários portadores de deficiência visual e também mapa tátil, que orienta o deslocamento e uso dos equipamentos, propõe o engenheiro Wenceslao Napolitano. De acordo com o Projeto Alpapato (de promoção da acessibilidade social de crianças com deficiência), os elementos táteis possibilitam aos pequenos com mobilidade reduzida “a oportunidade de brincar de forma segura e ampliar experiências motoras, cognitivas e sensoriais, gerando sensações prazerosas que favorecem a melhora da autoestima”.
Mapa tátil para localização dos brinquedos, recurso de acessibilidade que pode ser adotado pelos condomínios. Este exemplar foi implantado pelo Projeto Alpapato (Anna Laura Parques Para Todos) no Parque do Cordeiro, em Santo Amaro, zona Sul de São Paulo
oPÇÕes aos ConDomínIos
O gerente predial Celso Daniel, do Condomínio Maison Danielle, localizado na região dos Jardins, em São Paulo, costuma observar as características do ambiente e o perfil do fluxo de crianças e adolescentes antes de cotar a instalação de pisos nas áreas de recreação. No Maison Danielle, ele optou por emborrachados intertravados em uma pequena área externa, aonde criou um espaço com traves de futebol para brincadeiras com bola (o prédio não dispõe de área suficiente para quadra).
Foto
Wenceslao
Napolitano
No salão interno, criou um misto de brinquedoteca com playground, para crianças de cinco a dez anos, recorrendo a um emborrachado de EVA, com espessura de 10 a 15 mm. “O material está dentro das normas e é bem seguro”, destaca. Se fosse montar um playground para adolescentes, Celso Daniel escolheria revestimento mais espesso. “Todos os pisos tem vantagens e desvantagens, devemos analisar cada caso”, pondera, lembrando ainda que nessa escolha devem ser considerados aspectos como manutenção e limpeza.
A síndica Kelly Remonti, do Condomínio Top Village, localizado em Alphaville, diz que em breve terá que trocar o revestimento do playground, hoje em grama sintética. Antigo, o material apresenta “sinais de desgastes e deformações” ocasionados pela própria idade. A síndica elogia a grama sintética pelo “custo mais baixo” e o fato de favorecer a drenagem, “secando o ambiente de forma mais rápida”, no entanto, pondera que pode haver problemas no sistema de instalação, com as emendas (elas podem se soltar nas pontas com o tempo). Mas a escolha do piso futuro, se em grama sintética ou não, levará em conta, na verdade, a disponibilidade orçamentária do condomínio, afirma Kelly Remonti.
Piso de borracha vulcanizada intertravado
Piso de pneu reciclado
Foto
Carlos
André Silva
Foto Ricardo Artioli
Piso de EVA, com espessura de 10 a 15 mm, instalado em ambiente interno pelo Condomínio Maison Danielle
PRÓXIMA EDIÇÃO: QUADRAS - EQUIPAMENTOS
Grama sintética é usada pelo Condomínio Top Village, em Alphaville
O Condomínio Edifício Juruá optou pela grama natural
Foto
Rosali
Figueiredo
Foto
Rosali
Figueiredo
Foto
Celso
Daniel
BELA VISTA, ACLIMAÇÃO & CAMBUCI: ARTE E VIDA EM SÃO PAULO!
A história da Bela Vista é memória viva para as síndicas Edith da Conceição (à esq.) e Maria Russo (no meio). Ambas moram há décadas nos Edifícios Ilhéus e Juazeiro (à dir.)
a TraDICIonaL Festa de Nossa Senhora Achiropita, de quase 90 anos, acontecerá durante todos os finais de semana deste mês de agosto no bairro da Bela Vista, centro de São Paulo, na Rua 13 de Maio, altura da Rua São Vicente. As atividades iniciarão sempre ao final da tarde e certamente terão a presença da síndica Maria Russo, uma italiana de 80 anos que chegou ao Brasil aos 15 e se estabeleceu no bairro em 1968, na entrega do Edifício Ilhéus. Localizado na Av. 9 de julho, bem próximo à Paulista, o prédio tem 95 unidades e é administrado por Russo desde 1992. Sua vizinha, a síndica Edith da Conceição, é natural do bairro, mais precisamente da Rua Frei Caneca, onde nasceu há 73 anos. Faz duas décadas que Edith assumiu o cargo no Edifício Juazeiro, “irmão gêmeo” do Ilhéus. Ambas (Edith e Russo) destacam que a Bela Vista representa um patrimônio vivo de São Paulo, em que a Festa da Achiropita entra como grande símbolo desta tradição. A heterogeneidade é uma das marcas do bairro, presente no Bixiga, na Escola de Samba Vai-Vai, nos museus (entre eles, o MASP), teatros (pelo menos seis), bares, clubes noturnos, clubes
desportivos, feiras de artesanato e de antiguidade, cantinas italianas, casas nordestinas etc.
“A população é bastante diversificada, é fácil fazer amizades, as pessoas se cumprimentam nas ruas”, descreve Edith. Ela e Maria Russo andam muito pela região, compromissos não faltam: aulas de dança, pintura, inglês, costura e coral. Porém, Maria Russo lamenta a falta de zeladoria e manutenção das ruas, especialmente no quesito limpeza. Uma associação local entregou à Prefeitura proposta para a reforma da Praça 14 Bis, na Av. 9 de julho. “É preciso ampliar o jardim, a iluminação e a segurança”, propõe a filha adotiva da Bela Vista.
Boa VIZInHanÇa
A síndica Rosana Moraes (Foto ao lado), dos Edifícios Flávia e Fernanda, nasceu na Aclimação. Há dez anos no cargo, procurou desenvolver uma política de boa vizinhança desde o princípio e costuma fazer contatos frequentes com os síndicos dos prédios do entorno. Seu condomínio tem 40 anos, alguns dos vizinhos completam duas décadas, mas assim como outros lugares em processo de verticalização na cidade, a Aclimação e o Cambuci têm ganhado a companhia de torres mais altas e modernas, gerando um problema comum a muitos paulistanos: a dificuldade de sair e voltar de seus bairros, em função do trânsito. Ainda assim, o lugar exibe a “rotina de uma grande família”, de moradores antigos, que possuem conta na padaria e são orgulhosos do Parque da Aclimação, tombado pelo Patrimônio Histórico (Condephaat) em 1986, justamente depois de grande mobilização da população local. (Por Rosali Figueiredo , texto e fotos).
ADVERTÊNCIA OU MULTA, COMO E QUANDO APLICÁ-LOS?
InsTrumenTos PreVIsTos pelas normas, a advertência e/ou multa podem ser aplicados pelos síndicos para coibir acontecimentos que contrariam as regras do condomínio. Saiba como aplicá-los, em análise da advogada evelyn roberta Gasparetto.
1. QuaL o oBJeTIVo De CaDa um DeLes?
A advertência é o comunicado apresentado pelo condomínio para determinado morador avisando que certa atitude sua se encontra em desacordo com o que determina a lei e/ou a Convenção ou o Regimento Interno. Normalmente, ela deve ser feita por escrito e com recibo de protocolo. Já a multa ocorre quando o desrespeito àquela regra, previamente advertida, continua ocorrendo, não obstante a administração ter realizado comunicados anteriores da sua proibição ao morador.
2.
Como aPLICar a muLTa?
Isso poderá ser feito junto ao boleto de cobrança da taxa de rateio concernente ao morador, devidamente discriminada no corpo do documento. Existe ainda opção de cobrança em separado. Mas em ambas as situações, o condômino deve ser avisado previamente.
3. a muLTa PoDerÁ ser anuLaDa a PeDIDo Do ConDÔmIno?
Em geral não! O síndico não pode, em tese, agir dessa forma, anulando uma multa. No entanto, em casos muito especiais, o gestor poderá vir a expor ao Conselho a situação diferenciada e colher votação favorável a eventual cancelamento.
4. mu LT as em a B er T o s à o ConTaBILIZaDas Como InaDImPLÊnCIa?
Entendo que sim e elas podem gerar ações de cobrança do condomínio sobre o morador autuado.
EVELYN ROBERTA GASPARETTO
Advogada e coautora do livro “Administrando Condomínios” (Editora Servanda, 2010), junto com Cristina Muccio Guidon. Mais informações: evelyn.gasparetto@uol.com.br
Foto: Jacqueline Guidon
MIX DE SOLUÇÕES
PROPORCIONA REDUÇÃO ESTÁVEL DO CONSUMO
a PossIBILIDaDe aventada pela Sabesp de que a cidade de São Paulo poderia enfrentar até cinco dias seguidos de torneiras secas em 2015 assustou síndicos e condôminos. Eles aceleraram a implantação de soluções para ajustar o consumo e ampliar as reservas, como sistemas de reuso e de captação da água da chuva; perfuração de poços artesianos; individualização dos hidrômetros; identificação e correção de vazamentos nas unidades e prumadas; instalação de redutores de vazão em torneiras, chuveiros e descargas; monitoramento diário dos relógios; e campanhas por mudanças em hábitos de consumo.
No Maison Des Arts, localizado no Alto da Lapa, zona Oeste de São Paulo, um conjunto de medidas baixou a conta mensal da Sabesp em dois terços. O síndico profissional Gilberto Berton, que assumiu o cargo no empreendimento em 2012, diz que havia já na época preocupação com a redução do consumo. Naquele ano, o prédio de 44 unidades registrava uma conta média mensal de R$ 13 mil. Com o início de utilização de água de reuso na rega dos jardins e limpeza das áreas comuns, ela caiu a R$ 11 mil em 2013. Já em 2014, com a contratação de empresa especializada para identificar possíveis vazamentos nas unidades, a média do gasto mensal baixou para R$ 7 mil. “Cada apartamento possui cinco banheiros, identificamos problemas em muitas caixas acopladas, o condomínio pagou a mão de obra e o morador custeou as peças”, relata. E em 2015 foi promovida a individualização dos hidrômetros, levando a fatura a um patamar médio de R$ 4 mil mensais.
Também no condomínio da síndica Telma Carvalho, o Portal Marajoara, com cinco torres e 320 unidades, o trabalho pela redução do consumo tem sido realizado “em várias frentes”, com resultados significativos. O valor nominal da conta, contabilizando-se os bônus da Sabesp, chegou a R$ 14.054,30 em junho passado, contra a média de R$ 24 mil de 2008.
Segundo Telma, as medidas de economia no condomínio da Vila Isa, na zona Sul da cidade, começaram bem antes da crise atual. Há cerca de quatro anos, ao reformar o piso da quadra poliesportiva, localizada em área bastante úmida, foi providenciado um sistema de drenagem que canalizou a água do lençol freático para uma cisterna quadrada enterrada no jardim (reserva destinada à rega dos jardins e limpeza das áreas comuns). Em janeiro deste ano, o sistema ganhou o reforço de outra cisterna no subsolo para reter a água da chuva. Tudo isso foi acompanhado por um programa de caça vazamentos nas unidades, pela individualização dos hidrômetros e o fechamento temporário de três salões de festas e das churrasqueiras. (Por Rosali Figueiredo )
TERCEIRIZAÇÃO: EXPECTATIVAS CRESCEM COM NOVO MARCO LEGAL
Os condomínios podem esperar mudanças significativas na relação com as prestadoras se aprovada a regulamentação do setor em discussão no Senado Federal. A terceirização é limitada hoje a atividades-meio, regida por uma súmula e ganhará em especialização e qualidade com uma lei própria, afirmam as entidades de classe.
Por Rosali Figueiredo
João Palhuca, do Sesvesp: “A lei irá estimular a competitividade do mercado pela qualidade e não pelo preço”
a TerCeIrIZaÇÃo conquistou espaço nos condomínios como “ganho de gestão” para os síndicos, especialmente quando o prestador é especializado em determinada área e apresenta know-how no serviço, define o advogado e síndico profissional Hugo Leonardo Ribeiro. Ele observa, porém, que seus colegas gestores, na condição de clientes, ainda enfrentam problemas em relação à rotatividade, treinamento e falta de supervisão adequada por parte de algumas prestadoras. A expectativa das entidades de classe do segmento é que o próprio dinamismo do mercado mude esse quadro caso o Congresso Nacional aprove, em definitivo, o Projeto de Lei 4.330/2004.
Terceirização traz “ganho de gestão”, mas ainda tem problemas como rotatividade e falta de treinamento, afirma o síndico Hugo Ribeiro
“Se houver a regulamentação desta mão de obra como especializada, a lei irá estimular a competitividade do mercado pela qualidade e não pelo preço”, avalia João Palhuca, presidente do Sesvesp (Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Estado de São Paulo). Atualmente, a terceirização opera no Brasil com restrições, por meio da Súmula 331, do Tribunal Superior do Trabalho (TST). O dispositivo permite que apenas algumas atividades sejam exercidas por terceiros no âmbito de empresas e demais organizações. A promulgação de uma lei para o segmento é discutida há décadas no Brasil e o PL em discussão tramita há mais de dez anos, período em que recebeu diversas emendas. A Câmara dos Deputados aprovou em abril passado o formato que se encontra em análise do Senado. “Se houver alterações, o projeto voltará novamente para votação na Câmara”, diz João Palhuca. Entre as mudanças em curso, a terceirização será possível em toda e qualquer atividade do contratante, ao passo que este tomador passará a ter mais garantias nos contratos, ponto que, segundo a advogada Joelma de Matos Dantas, é um dos que mais interessa aos condomínios. Joelma é gerente jurídica do Sindeprestem (Sindicato das Empresas de Prestação de Serviços a Terceiros, Colocação e Administração de Mão de obra e de
Foto
João Rubens Shinkado
Foto
Rosali Figueiredo
Trabalho Temporário no Estado de São Paulo) e destaca outros pontos relevantes para os síndicos diante do projeto:
- O prestador terá que antecipar um percentual sobre o valor do contrato, através de caução em dinheiro, seguro ou fiança bancária;
- Ele terá que dispor de capital social compatível com o valor do contrato de serviço;
- O prestador deverá ainda atender a uma especialização, como portaria e atividades afins, por exemplo. “A ideia é que a empresa se concentre na sua expertise, com ganho de foco”, explica. “A nova lei exigirá qualificação técnica da contratada, com profissionais habilitados e que sejam responsáveis pelo serviço, isso terá que ser comprovado.”
Ou seja, de acordo com Joelma Dantas, com a proposta em andamento, “a terceirização entrará em um novo patamar na relação com o tomador e na qualidade dos serviços, com mais garantias também ao trabalhador”.
QuaLIDaDe
O síndico Hugo Ribeiro afirma que os condomínios buscam a terceirização para facilitar a gestão diária da mão de obra, já que tarefas como fiscalização e treinamento ficam a cargo da empresa contratada. Síndico de três empreendimentos, um deles misto, outro comercial e um residencial de sete torres e 300 unidades, Hugo Ribeiro observa que em alguns casos torna-se inviável manter um quadro efetivo, pela complexidade da operação. É o que acontece neste último residencial, que ocupa todo um quarteirão no Alto da Lapa, na zona Oeste de São Paulo, e possui quatro portarias. “É uma escala muito grande de serviço, para o qual a terceirizada dá suporte, principalmente em situações como o absenteísmo.”
Mas é preciso melhorar a parte do “treinamento, resolver a questão da rotatividade e assegurar maior presença da supervisão. Isso é importantíssimo, há empresas que oferecem um serviço excelente nesse quesito e percebemos a diferença nos resultados”, completa Hugo. Para João Palhuca, alguns problemas vividos pelos condomínios têm origem na escolha dos prestadores pelo critério do preço baixo. “O valor do contrato resulta de uma composição de salários, encargos, qualificação profissional, treinamento, portanto, devemos falar em preço justo e não preço baixo.”
Ex-síndico e ex-conselheiro, João Palhuca recomenda que os condomínios desenhem um escopo das tarefas a serem realizadas antes de fechar com a terceirização, para que tenham um parâmetro único de análise das propostas do mercado. “Isso é decisivo para um contrato de sucesso.”
Já Elisangela Mélega, diretora da Câmara de Prestação de Serviços da Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional), elenca algumas medidas que os síndicos podem adotar para assegurar uma relação de qualidade com o prestador de serviços neste segmento:
- Desenvolver um plano de trabalho prévio e associar o contrato a ele;
- Sempre que necessário, rever parte do plano de trabalho com o super -
visor da prestadora de serviços, caso, por exemplo, da mudança de procedimentos para economia de água;
- Exigir equipe treinada e orientada no local por um líder, já que o síndico ou a administração do condomínio devem evitar a subordinação direta dos terceiros;
- Contratar empresa vinculada à sua respectiva entidade de classe, com experiência de mercado e baixa rotatividade de funcionários;
- Verificar se a empresa possui qualificação para atuar no segmento, ou seja, se detém tecnologia operacional para lidar com situações diversas, normas de segurança etc.
ConTraTos aTuaIs
Pelo escopo aprovado pela Câmara em abril, os contratos atuais teriam um prazo de 180 dias para adequação à nova lei, aponta a advogada Joelma Dantas. João Palhuca, do Sesvesp, pondera, no entanto, que ainda é cedo para enumerar os ajustes a serem feitos. “Somente depois que o projeto voltar para a Câmara é que faremos uma análise mais detalhada”, finaliza.
Elisangela Mélega: Um contrato bem ajustado às necessidades do condomínio contribui para a qualidade dos serviços
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
direcionalcondominios.com.br
- O texto “Nova lei da terceirização, o que pode mudar para a vida dos condomínios”. Acesse o link da Ed. 204.
Foto
Rosali
Figueiredo
HORA DE COMBATER OS VILÕES DO DESPERDÍCIO
os ConDomínIos residenciais ainda puxam o freio na hora de investir em tecnologia para economizar água, avalia o engenheiro civil Osvaldo Barbosa. “Muitas pessoas acham que ela é um bem infinito, mas precisamos conscientizar que água não é só quantidade, também qualidade.” Osvaldo vem estudando dois dos pontos que mais geram perdas nos edifícios: o uso de equipamentos obsoletos e gastões (nas torneiras, descargas, chuveiros etc.) e os vazamentos.
O engenheiro fez mestrado em novas tecnologias para bacias sanitárias, gerando subsídios para a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) normatizar a fabricação de modelos econômicos de seis litros de água por acionamento, contra até 15 litros dos mais antigos. Já para a pesquisa de doutorado, em andamento, vem estudando os vazamentos e, nos últimos seis anos, tem trabalhado diretamente com os condomínios. “Os residenciais, por terem uma tarifa subsidiada, se comparados com os comerciais e as indústrias, ainda não se convenceram da necessidade de investir em tecnologia para combater o desperdício”, afirma.
A receita para mudar o quadro, segundo ele, é simples: 1º) Mostrar às pessoas que isso irá trazer benefício econômico; 2º) Convencê-las do risco real da falta d’água. “Basta chover um pouquinho que elas se esquecem disso e voltam a consumir mais.” Uma das alternativas, já bem difundidas entre os edifícios comerciais, é o uso de equipamentos economizadores nos pontos de consumo das unidades e áreas comuns. “Existem soluções para qualquer tipo de prédio”, esclarece.
“O primeiro passo é o síndico realizar um diagnóstico das instalações em função da idade da edificação.” Segundo ele, um redutor de vazão para chuveiro custa, em média, R$ 10. É preciso checar se o modelo não exige um adaptador, que custará mais R$ 15. De qualquer forma, a solução permitirá diminuir o gasto de um chuveiro com aquecimento a gás de 30 litros por minuto para até 10 litros, mantendo o conforto do banho. “A ideia é sempre adequar a vazão ao conforto do usuário”, ressalta Osvaldo, lembrando que um chuveiro elétrico verte, em média, de 4,5 a 5 litros por minuto.
Já a descarga e os vasos sanitários, prossegue o engenheiro, concorrem com os chuveiros como vilões da gastança. As bacias fabricadas antes de 2003 no Brasil têm consumo superior a seis litros por acionamento e podem chegar a 15, afirma. Nesses casos, as unidades deveriam substituir todo o conjunto (sistema de descarga e bacias), recomenda. No momento, o top de mercado são caixas acopladas com duplo acionamento, de três e seis litros, para dejetos líquidos e sólidos. Com a modernização, a queda no consumo pode chegar a 50%, resultado alcançado, por exemplo, pelo Museu de Arte de São Paulo (MASP), que renovou todos os banheiros com bacias econômicas, torneiras automáticas e arejadores.
O síndico Ricardo Aparício Canelas sentiu no bolso os efeitos dessas intervenções. 80% dos apartamentos do Condomínio Edifício Itanhangá, localizado em Santana, zona Norte de São Paulo, aderiram em janeiro deste
ano a um projeto piloto da administradora, a custo zero para os moradores, instalando redutores de vazão nos registros das torneiras e em alguns chuveiros. A economia foi imediata: “Tivemos em 2014 um consumo médio de 913 m3, que caiu a 684 m3 no mês de maio de 2015”, revela. O síndico completa que a redução resulta também de outras medidas de economia, como a leitura diária do hidrômetro para identificar eventuais vazamentos e mudanças nos hábitos de consumo.
DuPLo PreJuíZo
Já os vazamentos nas instalações hidráulicas andam de mãos dadas com as infiltrações e podem gerar duplo prejuízo ao condomínio, alerta o engenheiro Ayrton Barros. “A maioria dos vazamentos nas edificações é provocada por tubulações antigas, em ferro, que deterioram e se rompem. Outra causa está nas perfurações acidentais das paredes, que acontecem na instalação de armários.” Daí para a água escorrer pela tubulação e penetrar na alvenaria, é um percurso rápido, que pode afetar diversas unidades, afirma o engenheiro. Torneiras e registros também costumam protagonizar vazamentos, “pela utilização contínua e falta de manutenção, mas normalmente pingam dentro do ambiente”. De identificação mais fácil, essas falhas pesam na conta d’água, mas “raramente são fonte de infiltração”, ressalva. De qualquer maneira, ele sugere revisão periódica das válvulas de descarga das unidades, o que pode trazer “grande economia de água”.
Em relação às instalações das áreas comuns, o engenheiro civil Tomas Gouveia orienta os síndicos a também promoverem vistoria frequente, “especialmente das prumadas e dos ramais dos apartamentos”. Assim como Ayrton Barros, Tomas Gouveia identifica nas canalizações antigas a origem dos principais pontos de vazamento. “É inevitável que ocorra um desgaste do material, com a consequente corrosão e riscos de rompimento da tubulação”, encerra. (Por Rosali Figueiredo)
Limitadores de vazão com compensação de pressão para descargas (Imagens à esq.) e para torneiras e chuveiros (à dir.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – PORTARIA INTELIGENTE, CONTROLE DE ACESSO, PORTÕES
POR UM SERVIÇO MAIS PRODUTIVO E EFICIENTE
o Z e L a D or Roney Peixoto saiu da área da hotelaria e iniciou sua vida profissional na função em 2012, junto ao Condomínio Maison Des Arts, prédio de alto padrão e 44 unidades localizado no Alto da Lapa, zona Oeste de São Paulo. De sua experiência anterior, levou ao condomínio “uma nova forma de fazer a limpeza”, mais profissional e menos doméstica, introduzindo acessórios e equipamentos adequados. Mudou também os procedimentos, “a sistemática de trabalho”, afirma Roney, hoje graduado em Administração de Empresas.
Para Danilo Cesar Silva, diretor de marketing e comunicação da Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional), “o serviço de limpeza nos condomínios residenciais se encontra num processo intermediário de profissionalização”. “Eles ainda insistem em alguns padrões de procedimentos, como o uso de muita água. Mas isso está mudando, está em uma curva positiva.” A transição inclui treinar funcionários e adotar novos processos de higienização, buscando-se resultados mais duradouros e deixando de lado os produtos domésticos, diz.
Segundo Danilo Cesar, um profissional treinado conhecerá a diferença de tratamento a ser dispensado em um piso externo em relação a um interno. E isso envolve não apenas questões estéticas, mas de segurança, completa. Outro ponto importante é o uso de acessórios que reduzam em até 70% o consumo de água. Entre esses ele destaca as lavadoras de alta pressão, baldes espremedores e sistemas que agregam produtos químicos e equipamentos. É o caso de limpador de “baixa espumação” utilizado num mop spray de microfibra. “Ele limpa, não exige enxágue nem deixa resíduos”, exemplifica, destacando a economia de tempo e água do processo.
Mas os condomínios devem tomar cuidado com a procedência dos produtos, alerta o diretor da Abralimp. “Algumas misturas podem gerar gases perigosos, que agridem os olhos e as vias respiratórias”, por isso, reforça Danilo, há perigo na compra de limpadores sem registro da Anvisa. Conforme a Agência Nacional de Vigilância Sanitária, os fabricantes devem utilizar “compostos em concentrações adequadas, sem riscos aos usuários”. Danilo Cesar orienta que o comprador exija ainda a presença de dois tipos de fichas nas embalagens: A FISPQ, de segurança, uma espécie de posologia que ensina a aplicação e o descarte corretos do produto; e a de composição, contendo, entre outros, o percentual de água na solução.
O zelador Roney Peixoto procurou conhecer bem o setor e chegou a fazer treinamento promovido pela Abralimp para uso de produtos de limpeza. A ideia é orientar a equipe própria do condomínio e até mesmo fazê-la
participar do curso. A profissionalização do trabalho de limpeza diminui o gasto com produtos, faz o serviço render mais e melhora a qualidade do serviço final, argumenta Roney.
T er C e I r IZ a ÇÃ o
Danilo Cesar, da Abralimp: Condomínios residenciais estão a caminho da profissionalização
Para o gerente predial Cristovão Luis Lopes, do Condomínio Ville Belle Epoque, situado no Alto de Pinheiros, em São Paulo, a profissionalização foi a saída encontrada para que se conseguisse eficácia em um grande escopo de trabalho. Ali, as equipes são terceirizadas. “Temos 14 elevadores, todos com espelhos de cristal e aço escovado. Também nos halls sociais há paredes com espelhos. Os pisos nas áreas comuns são importados, de forma que sempre precisamos utilizar maquinários e aparelhos específicos para cada tipo de ambiente”, justifica.
Os equipamentos são fornecidos pela prestadora de serviço, mas os produtos adquiridos pelo próprio condomínio, que controla seu consumo através de planilhas diárias. “A contratação de empresas especializadas para determinados serviços vem no encontro da modernização e do conforto que proporcionamos. Com relação à compra, posso escolher onde adquirir os produtos e controlar a quantidade sem desperdício”, arremata Cristovão Lopes, também síndico profissional em outros condomínios.
Sistema compacto de limpeza utilizado no Condomínio Maison Des Arts
