Caro Síndico!
Esta edição de maio apresenta a você temas bastante ilustrativos de como mudanças tecnológicas, bem como na legislação e no ambiente social, demandam dos síndicos um olhar sempre atento às inovações e até à imprevisibilidade. Por mais que eles se programem e baseiem a sua gestão no planejamento, acabam surpreendidos por novas demandas e/ou acontecimentos. No caso da inovação, destacamos o advento da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados), que tornou inevitável adotar medidas que venham a dar mais segurança aos condôminos, prestadores de serviços e funcionários em relação às informações que eles disponibilizam para a administração diária dos condomínios, conforme mostra a reportagem das págs. 10 a 12. Sanções pelo não atendimento à Lei começarão a ser aplicadas no próximo mês de agosto. Já da cota da imprevisibilidade, que diz respeito ao ambiente social, extrai-se o maior caldo de surpresas reservadas à gestão dos síndicos. São os problemas decorrentes de perturbações à vizinhança, motivados principalmente pelo consumo excessivo de álcool e drogas por alguns moradores, e hoje potencializados por festas que afrontam medidas adotadas na prevenção à Covid-19.
Nesse novo, inesperado e conflituoso cenário, o bordão “chame o síndico” nem sempre resolve, porque simplesmente há situações que extrapolam as possibilidades de controle. Resta então “chamar a polícia”, mas quando isso deverá ser feito? A resposta poderá ser conferida na reportagem das págs. 6 a 8, que registra as contribuições dos síndicos profissionais Sylvio Levy, Tania Goldkorn e Mila Fernandes, além das do advogado Rodrigo Karpat. Mas deixamos reservado para este espaço o desabafo da síndica Tania Goldkorn quanto ao momento que os gestores estão vivendo: “Temos lutado contra um inimigo oculto [o novo Coronavírus], está todo mundo estressado com esta pandemia, tivemos que proibir o uso do salão de festas, da academia, brinquedoteca etc., e aí um morador coloca 30 pessoas no condomínio sem máscaras, ameaçando toda a credibilidade do síndico. É exaustivo”. Esperamos que as matérias desta edição tragam informações que possam ajudá-los a clarear um pouco tamanho desafio, e deixamos aqui nossa torcida para que prevaleça a serenidade no ambiente do condomínio. Boa leitura.
ABRAÇO,
Rosali Figueiredo (Editora)
Nota:
Decisão do TJSP-SP favorece cobrança de uso de máscaras nas áreas comuns
Informe Publicitário: Seciesp
Capa: Alcoolismo, drogas e violência doméstica, chamo a polícia?
Seção Tira-Teima: Penhora de imóvel em caso de inadimplência, é possível?
Administração:
LGPD: Seu condomínio está preparado?
Dica
Fachada – Novas texturas e pastilhas mudam o entorno após modernização
Seção Tira-Teima: Como adaptar áreas comuns do prédio para o coworking?
Dica: Bombas – Saiba quando consertar ou trocar uma bomba de recalque
Dica: Terceirização – Em defesa das garantias legais e da qualidade dos serviços
Coluna: O que a auditoria traz de benefício para o meu condomínio?
Serviços ao Síndico: Guarda de documentos, é possível mantê-la só no digital? 04 06 10 16 25 23 05 14 22 24 09
DIRETORES
Sônia Inakake e Almir C. Almeida
EDITORA
Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
TIRAGEM
20.000 exemplares (60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO
Síndicos, zeladores e administradores
CIRCULAÇÃO
São Paulo e Grande São Paulo
CAPA @lunopark - freepik
ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br
GERENTE COMERCIAL
Adriana S. dos Santos
DEPARTAMENTO COMERCIAL
Alexandre Lemos Mendes
Fabian Mesquita
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
ATENDIMENTO AO CLIENTE
Emilly Tabuço
João Marconi Juliana Jordão Grillo
DIAGRAMAÇÃO Jonas Coronado Luís Guilherme Thalita Feuerstein Cristiane Lima
IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça
José Ricardo da Silva
Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos
ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
DE USO DE MÁSCARAS
NAS ÁREAS COMUNS
NOTÍCIA veiculada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), no dia 13 de abril passado, trouxe alívio para os síndicos. “A 10ª Vara Cível de Santos tornou definitiva liminar que, após pedido de condomínio residencial, determina que morador utilize máscara de proteção facial nas áreas comuns do prédio, sob pena de multa de R$ 500 a cada violação, observado limite de R$ 30 mil”, informou o Tribunal.
Entre os inúmeros desafios que a gestão da pandemia tem acrescentado às preocupações diárias dos síndicos, a falta do uso de máscaras nas áreas comuns gera uma das principais ocorrências de reclamações da parte dos condôminos. Desde que as máscaras se tornaram item essencial para o controle da transmissão do novo Coronavírus, além do distanciamento social e uso de álcool a 70%, os síndicos vêm procurando seguir orientações e decretos estaduais e municipais para a adoção das medidas preventivas internas.
Mas nem todos cumprem, como o caso que motivou a ação junto à 10º Vara Cível, contra morador que se recusava “a circular com o equipamento de proteção individual nas áreas comuns do prédio, conforme previsto no Decreto Estadual nº 64.959”, apesar de inúmeras advertências recebidas da administração do condomínio (autor da ação). Segundo destacou o juiz José Alonso Beltrame Júnior em sua sentença, “em tal contexto e em se tratando de questão de saúde pública, razoável a preocupação e a postura adotada pelo condomínio de exigir dos condôminos a utilização de máscaras nas áreas comuns do edifício, de maneira a preservar a segurança, a saúde e a vida de toda coletividade. Nos casos de habitações coletivas como os condomínios, o dever de cooperação é inerente à forma de moradia”. Cabe recurso da decisão. (Por R.F.)
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Rosali Figueiredo
A partir de agora os condomínios terão mais facilidade para escolher as empresas de elevadores de acordo com os melhores padrões. A Associação Brasileira de Empresas de Elevadores está lançando um selo para destacar os fornecedores que atuam conforme os mais modernos critérios de excelência.
O objetivo da ABEEL é ajudar os síndicos a reconhecer e diferenciar os fornecedores mais adequados. Para ter direito ao selo, a empresa de elevadores terá de ser avaliada por uma consultoria independente, a SW – Inteligência em Negócios, especializada em gestão, processos e reestruturação de empresas. Após ser submetida a uma rigorosa inspeção administrativa, terá direito a um QR CODE, que ao ser acessado, exibirá todas as suas informações relevantes. Só obterá a certificação, as empresas que comprovarem variados requisitos como registro no Crea (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia); engenheiro com registro profissional; corpo técnico; oficina; atendimento 24 horas; frota de automóveis; seguro de responsabilidade civil etc. Somente no Estado de São Paulo há cerca de 900 empresas, incluindo fabricantes e montadoras, e as de conservação, manutenção e instalação de elevadores. Em caso de dúvidas consulte o SECIESP.
ALCOOLISMO, DROGAS E VIOLÊNCIA DOMÉSTICA, CHAMO A POLÍCIA?
Nesses tempos de incertezas potencializadas pela pandemia do novo Coronavírus, condomínios registram conflitos com moradores alterados pelo consumo excessivo de álcool e drogas, além de violência doméstica e aglomerações em festas nas unidades. Condôminos e/ou síndicos devem chamar a polícia?
Por Rosali Figueiredo
Síndicos Sylvio Levy e Tania Goldkorn: Apoio jurídico e normas internas para administrar cada situação, pois nem sempre a polícia pode resolver
O BORDÃO
“chame o
síndico” está na “boca do povo”, mas o fato é que nem sempre esse gestor tem condições de resolver sozinho conflitos ou problemas de desrespeito às normas mínimas de boa convivência nos condomínios. É quando escapam ao controle e ameaçam a sua integridade física e dos demais. Entre casos recentes reportados à Direcional Condomínios, destacam-se: Moradores em surto nas áreas comuns, sob o efeito de álcool, entorpecentes ou medicação; brigas entre vizinhos provocadas pelo barulho de festas que rompem com os limites de horários e decibéis, e desafiam medidas de distanciamento social; pessoas que atiram objetos sobre as áreas comuns ou vizinhança, como tubetes usados no consumo de drogas; ameaças e/ou agressões contra síndicos ou zeladores depois de uma advertência, multa ou mera conversa.
O engenheiro e síndico profissional Sylvio Levy passou por algumas das histórias relatadas acima e ressalta que o encaminhamento de episódios como
esses deve sempre ter apoio jurídico, mas muda conforme o caso. “A polícia é acionada quando as situações escapam ao controle e ameaçam a integridade física”, afirma. “O que mais temos observado são reclamações de perturbação ao sossego da vizinhança, interna ao prédio ou não. Se o consumo de drogas e/ou álcool levar o usuário a extrapolar os limites (como barulho, horários e ameaças), o síndico precisa agir dentro do que preveem a Convenção, o Regulamento Interno e o Art. 1.336 do Código Civil, relativo aos deveres do condômino no sentido de não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais.”
Em entrevistas em vídeo publicadas pelo site da Direcional Condomínios, o delegado Luís Renato Mendonça Davini, da Polícia Civil de São Paulo, defende que os síndicos acionem sempre a polícia no caso da presença de drogas nos condomínios. Segundo ele, quando há uma reclamação formal de um vizinho, e o morador insistir no consumo (mesmo dentro de sua unidade), “o síndico pode levar essas informações à autoridade policial para iniciar procedimento de investigação: onde ele compra essa droga, quem vende. Se houver uma continuidade, a investigação pode resultar em um processo de busca pela autoridade policial na residência”. Claro que os gestores citam a impossibilidade de identificar ou comprovar a unidade de origem da perturbação ao sossego em muitos casos, quando lhes resta veicular um comunicado genérico ao condomínio, pedindo colaboração para que o incômodo cesse.
VIOLÊNCIA DOMÉSTICA
Quanto à violência doméstica, os condomínios acionam a polícia ao perceberem ou receberem um pedido de socorro, entretanto, há ocorrências em que as próprias vítimas recuam, observa Sylvio Levy. Projeto de lei que tramita na Câmara Federal impõe aos síndicos e condôminos o dever de acionar as autoridades competentes quando tiverem conhecimento ou sinal de violência contra mulheres, crianças, idosos
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Rosali
Figueiredo
e outras pessoas vulneráveis, sob pena de responsabilização por omissão. Alguns estados brasileiros já aprovaram leis nesse sentido.
“Durante uma madrugada, uma moradora acionou a polícia e a portaria do prédio, dizendo que estava trancada no banheiro e o marido, sob o efeito de drogas, a ameaçava. A polícia veio, mas não entrou porque ela não liberou nem desceu até a portaria e, ao ser notificada pelo condomínio, disse que não queria mais falar sobre o assunto. O que o síndico pode fazer?”, questiona Sylvio Levy. Outra dúvida do gestor é como impedir que um cônjuge, proprietário da unidade, entre no condomínio em casos de medidas protetivas expedidas pela Justiça contra ele. São situações complexas que surgem no dia a dia do prédio, observa, sem que haja um manual prévio de como agir. Por isso, Sylvio Levy volta ao ponto inicial desta reportagem: Cada caso demanda um procedimento adequado ao contexto. Por exemplo, no caso do cônjuge alvo da medida protetiva, o condomínio permitiu que retirasse pertences da unidade, acompanhado do zelador e de um membro do corpo diretivo. E quando for preciso chamar a polícia, a sua entrada terá que ser também acompanhada por um representante da administração.
ABUSOS NA QUARENTENA
A síndica profissional Tania Goldkorn relata ter tido dois casos em condomínios com acionamento da polícia na fase mais restritiva da quarentena em São Paulo, neste ano. Em um deles, uma moradora promoveu dois dias sucessivos de festas, com participação de banda de música, DJ e muitos convidados. “Uma vizinha chamou a polícia, que veio até o prédio, mas não tomou qualquer providência. Acho
que nem os policiais sabem o que fazer nesses casos de aglomeração”, observa. Inquilina, a promotora da festa não cessou o evento, que foi até às 4h30 no segundo dia. O que restou ao condomínio foi multar o proprietário da unidade, no valor de um salário mínimo e meio, conforme a lei e as normas permitem em caso de comportamento antissocial, afirma Tania.
No segundo episódio, também um vizinho da unidade barulhenta chamou a polícia, “que veio com a sirene ligada, o que foi suficiente para dispersar a festa”, afirma. Era uma festa que “fazia o chão tremer”, com consumo de drogas e o morador (inquilino) circulava pelas áreas comuns sem o uso de máscaras. “Quando o vizinho incomodado me acionou, orientei que ele chamasse a polícia. Ele lavrou o Boletim de Ocorrência e, com a cópia deste, multamos o proprietário no valor de uma cota condominial, segundo o regulamento daquele prédio.”
“CHAMO OU NÃO A POLÍCIA”? SÍNDICA AVALIA CASO A CASO
A síndica profissional Mila Fernandes Rocha afirma que os conflitos no condomínio devem ser tratados dentro da legislação e dos próprios instrumentos normativos e, quando fugirem a esse controle, ser levados à autoridade do Estado (polícia e Justiça). Advogada e síndica há quase 20 anos, profissional na área desde 2013, Mila comenta abaixo o que fazer em algumas situações.
- Uso de entorpecentes nas unidades: “O uso de drogas, considerado isoladamente, não é crime (Lei Federal 11.343/06). No caso da maconha, devemos advertir o condômino com base na Lei Antifumo, mas jamais dizer que ele está consumindo substância ilícita. Essa constatação cabe à esfera criminal, que precisa fazer laudo e exame químico-toxicológico, quando for o caso”;
- Descarte de material de consumo de drogas em áreas comuns: “Mesmo sem saber sua origem, devemos acionar a Polícia Civil para as investigações que lhe competem, informando a providência aos moradores”;
– Uso de drogas ou álcool na unidade autônoma com incômodos (comprovados) ao vizinho: “O síndico pode advertir a unidade, mas não chamar a polícia”;
- Agressão entre moradores nas áreas comuns: “O síndico não pode entrar na briga, ele não sabe o nível de periculosidade envolvida, por isso, deve acionar a polícia e alertar a coletividade sobre a importância da boa conduta e boa convivência”;
- Conflitos recorrentes entre vizinhos: “Como o assunto é privado, o síndico precisa tomar muito cuidado e agir estritamente dentro do que diz a Convenção, até para que a sua atitude não reverta contra o próprio condomínio”;
- Violência doméstica na unidade: “Síndico, funcionários ou vizinhos que tenham evidências ou escutem pedidos de socorro, devem acionar imediatamente a polícia”.
Invasão do prédio, roubo, morte e suicídio são os demais casos em que há obrigação de os síndicos chamarem a polícia, completa. (Por R.F.)
PERTURBAÇÃO DO SOSSEGO, EXCESSOS & DANOS
Advogado analisa quando cabem medidas em âmbito interno, civil e criminal.
Advogado Rodrigo Karpat
O tema “polícia no condomínio” gera muitas dúvidas pela complexidade da natureza deste ente, afirma o advogado Rodrigo Karpat, que atua há cerca de 25 anos na área, é síndico orgânico e coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP. Em entrevista à Direcional Condomínios, o advogado diz que as controvérsias vêm do fato de o condomínio ser um local privado, mas de uso coletivo. “Os abusos no exercício desse local privado comportam sim a atuação do Estado. O Art. 5º da Constituição Federal diz que a propriedade é inviolável, salvo se em estado de necessidade ou em flagrante delito ou com mandado judicial.” Ou seja, “o limite do direito de propriedade esbarra nos abusos do exercício desse próprio direito.”
QUAIS ABUSOS JUSTIFICAM ACIONAR A POLÍCIA?
As controvérsias residem justamente nessa questão, diz Rodrigo. “A perturbação do sossego é crime, mas dificilmente a autoridade policial irá entrar na unidade por isso. Mesmo que haja nessa perturbação uma situação ilícita, como o uso da maconha em pequenas quantidades, que passa hoje pela discussão de sua descriminalização, se um caso de consumo for para a Justiça, o usuário não será preso, ele será conduzido ao DP e assinará um termo circunstanciado. Ou seja, o síndico age acertadamente quando não chama a polícia, salvo se a situação justificar. Precisamos, portanto, trabalhar dentro desse cenário, e dentro do âmbito condominial o melhor remédio será advertência, multa e ação judicial para abstenção de tais práticas sob pena de multa estabelecida pelo Judiciário”, analisa.
Já quando um morador está cometendo abuso contra outra pessoa, como maus tratos a uma criança ou esposa, a polícia deve ser acionada. “A Constituição Federal permite a sua entrada no prédio em flagrante delito, mas o policial precisa ter um mínimo de indícios para agir, para avaliar se vai ou não entrar.” Rodrigo Karpat destaca, assim, que é preciso que os gestores avaliem “a origem do problema, de forma a não desrespeitarem os preceitos constitucionais”.
O advogado reforça: “A perturbação do sossego, prevista no Art. 42 da Lei das Contravenções Penais, não é o tipo de ocorrência que a polícia tem por hábito interferir. Salvo se houver um excesso muito evidente de desrespeito às normas, como agressões, pois o número de ocorrências é muito superior à estrutura do Estado. Isso faz com que essas demandas se tornem problemas principalmente do âmbito civil, com ações judiciais tomadas para que os condôminos se abstenham de determinadas práticas, como realizar festas que infrinjam as normas. Em casos extremos, mas raros, entramos com ação judicial de exclusão de condômino antissocial.”
BOLETIM DE OCORRÊNCIA
De outro lado, recorrer ao expediente do Boletim de Ocorrência, por si só, não resultará em investigação ou solução. “Isso dependerá da natureza da ocorrência, do tipo de crime, alguns são de natureza privada e condicionados a uma representação posterior da parte de quem faz o BO, como casos de calúnia, injúria e difamação”, explica o advogado. Já em situações que envolvem ameaças à integridade física, “o BO é o caminho ideal, mas isso exige que o prédio identifique os envolvidos e se municie das ferramentas comprobatórias”. “A administração deve levar tudo o que tiver de prova à delegacia, precisa acompanhar a ocorrência, contratar advogado para ver o andamento do inquérito e, paralelamente, na esfera civil, entrar com ação de reparação de danos (indenizatória) se ficar provado algum prejuízo.” (Por R.F.)
Confira no site da revista os artigos e vídeos disponíveis sobre o tema. Acesse o material no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Maio de 2021 - Ed. 267.
Foto Paulo Bareta
CONDÔMINO PODE TER IMÓVEL PENHORADO EM CASO DE INADIMPLÊNCIA?
A ADVOGADA Samara Cabral da Rocha analisa na entrevista abaixo se a unidade destinada à residência do condômino, ou de familiares, tem garantido o benefício legal da impenhorabilidade em caso de dívidas sobre a taxa de rateio.
1. O QUE DIZ A LEI RELATIVA À PENHORA?
O imóvel reservado à residência e moradia do casal, ou da entidade familiar, é definido como bem de família e recebe o benefício legal da impenhorabilidade, nos termos do Art. 1º, da Lei Federal 8.009/90. Ou seja, o imóvel, em geral, não pode ser penhorado, nem sofrer qualquer forma de apreensão oriunda de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam. Entretanto, em seu Art. 3º, a lei abre exceções, entre elas, para a cobrança de impostos predial ou territorial, além de taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar. Ademais, conforme preceitua o § 1º do Art. 833, do Código de Processo Civil, a impenhorabilidade do bem de família não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição.
SAMARA CABRAL DA ROCHA
2. HÁ POSSIBILIDADE DE APELAR À IMPENHORABILIDADE?
Conforme exposto acima (Art. 3º, IV, Lei 8.009/90), a impenhorabilidade não alcança as dívidas oriundas das taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar, ou seja, não atinge as obrigações que decorrem da utilização do bem. Esse entendimento é expresso pelo próprio STJ (Superior Tribunal de Justiça). Desta forma, é permitida a penhora do único imóvel familiar cuja dívida é ocasionada em virtude de despesas condominiais do próprio bem, o que possibilita o ingresso de ação judicial de cobrança com pedido de penhora do imóvel para assegurar o pagamento da dívida.
Advogada sócia do escritório Pinheiro Oliveira, pós-graduanda em Direito processual com ênfase em Processo Civil e Tributário pela PUC-MG. Atua nas áreas tributária e digital. É membro da Comissão de Direito Tributário e Digital da OAB-SP e associada ao Instituto Brasileiro de Direito Tributário.
Mais informações: samara.rocha@posradv.com.br.
LGPD: SEU CONDOMÍNIO ESTÁ PREPARADO?
A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) está em vigor desde setembro de 2020, impondo inúmeras regras para empresas e órgãos públicos protegerem os dados dos cidadãos. Os condomínios também devem fazer a lição de casa. Sanções começam a ser aplicadas a partir do próximo mês de agosto.
Por Rosali Figueiredo
A NECESSIDADE de
fazer o tratamento e garantir a privacidade e segurança das informações dos cidadãos de todo País já é uma realidade em empresas e órgãos públicos, que hoje buscam, por exemplo, o “aceite” de usuários e clientes sempre que lhes pedem algum tipo de dado pessoal ou sensível (como origem étnica). É nesse momento que devem ser informadas as providências a cargo do solicitante para assegurar que tudo estará protegido. A regra se estende ao condomínio, mesmo que ele não tenha personalidade jurídica definida.
Por exemplo, é uma tarefa básica do condomínio expor a sua política de privacidade na atualização cadastral de moradores. A LGPD (Lei Federal 13.709/2018), no entanto, é bem mais complexa, só que não assusta o síndico profissional Celso de Souza Lima. Segundo ele, é possível descomplicar a adaptação do condomínio ao processo.
Analista de sistemas com mestrado em Engenharia da Computação, Celso foi gerente de operações de serviços de tecnologia em empresa privada e vem lidando com a LGPD como um processo de aprimoramento dos cuidados que já deveriam estar em prática, diz.
“A LGPD reforça um cuidado com o sigilo dos dados dos condôminos que faz parte da obrigação do síndico, que deve cobrar essa atitude também dos prestadores de serviços, caso da portaria. De outro lado, temos observado que os fornecedores de sistemas de acesso
Síndico Celso de Souza Lima: “A LGPD reforça um cuidado com o sigilo dos dados dos condôminos que faz parte da obrigação do síndico”
estão evoluindo com suas ferramentas tecnológicas para criar mecanismos de controle. E estamos reforçando as instruções”, completa.
Celso diz que a rotina de trabalho do síndico pouco alterou com a LGPD e reforça que “a privacidade dos dados faz parte do dia a dia”. “Teremos somente que ajustar nossas ferramentas e procedimentos, por exemplo, registros que são naturalmente abertos terão que ser fechados, como o livro de ocorrências”.
O síndico tem se respaldado no apoio da administradora, abastecendo-se de orientações para levá-las ao corpo diretivo, principalmente quanto ao uso dos dados e imagens. “O meu trabalho tem sido de instrução e estou acompanhando como as empresas de software de controle de acesso, por exemplo, estão evoluindo nessa adaptação.” Mas é preciso “estudar os conteúdos e buscar apoio da assessoria jurídica para delinear instruções e processos internos”, arremata. Segundo ele, os condomínios possuem, em geral, quatro principais bases de registro de dados: Na Administração interna; no portal de internet que contém o cadastro e a comunicação com os moradores; no controle de acesso; e, derivado deste, na interface de comunicação entre a portaria (quem entrou, a que horas, aonde foi?) e a administração (que recebe o relatório). “Estamos conhecendo como isso vai nos afetar, de forma a entendermos onde precisaremos reforçar os cuidados diários de inviolabilidade dos dados, porque já temos um controle. Também estamos estudando como iremos orientar e treinar os funcionários.”
De qualquer maneira, o síndico afirma que já estão sendo solicitadas, junto aos moradores, autorizações para a coleta e uso de seus dados.
Foto
Rosali
Figueiredo
COMITÊ DE MORADORES
A síndica profissional Nilvea Alcalai também incorporou com naturalidade a adaptação do condomínio-clube que administra, na zona Sul de São Paulo, em torno da LGPD. Ela diz que já havia um comitê de moradores estudando a reformulação de todos os canais de comunicação do residencial, notadamente o portal da internet, quando veio a necessidade de abarcar a proteção dos dados. “A mudança geral da comunicação contempla a LGPD. Porém, boa parte dos procedimentos indicados fazem parte da nossa rotina administrativa, de
controle de acesso e de comunicação. Vamos fazer um reforço em algumas frentes, como nas imagens das câmeras de monitoramento”, pontua. De acordo com Nilvea, “a empresa de software de controle de acesso e segurança já está dentro da regra e, para os funcionários, há um código de conduta que será atualizado pelo comitê, segundo a lei”.
"LGPD: DEVEMOS SIMPLIFICAR A ADAPTAÇÃO DO CONDOMÍNIO"
Na entrevista abaixo, o advogado Cristiano De Souza Oliveira destaca a necessidade de aprovar em assembleia os novos cuidados com a ficha cadastral, o controle de acesso e os encontros virtuais, entre outros, que deverão ocorrer em função da LGPD. E lembra que o livro físico de ocorrências terá que ser abolido. “Mas devemos simplificar a adaptação do condomínio”, ressalta.
- O CONDOMÍNIO NA LGPD: MEDIDAS INICIAIS
“A grande base da LGPD está nos 10 primeiros artigos, relativos aos seus princípios; alguns destacam que caberá à Autoridade Nacional de Proteção de Dados estabelecer diretrizes, estudos e regulamentos específicos aos setores econômicos que coletam e tratam dados, caso do setor condominial, possibilitando, por exemplo, a dispensa de exigências trazidas em lei, como o DPO (Data Protection Office). Por outro lado, ela pode favorecer a elaboração de manuais de boas práticas como forma de registro dos interesses do controlador. Com base nisso, o condomínio, que se enquadra como o controlador de dados, deverá tomar de início duas principais medidas:
A) Mapear que informações possui, onde coleta e de quem coleta dados pessoais e sensíveis;
B) Definir os procedimentos de acesso, exclusão, guarda e segurança.
Isso envolve todos os seus parceiros, como a administradora e prestadores de serviços (como de controle de acesso). Estes são denominados operadores das informações, atuando em nome do controlador e com responsabilidade solidária. E atenção: A LGPD diz respeito a todas as plataformas, portanto, será preciso informar onde estarão os dados em papel, em software, em mídia digital, na internet etc.”
- APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA
“O condomínio deverá aprovar em assembleia as novas regras, acompanhadas da política de privacidade, para que seja configurada a manifestação de vontade do titular (condômino/morador) quando, inclusive, houver interesses do controlador. É o caso, por exemplo, das exigências para a identificação de um visitante ou prestador de serviços. Isso só poderá ser aplicado se os condôminos autorizarem, não adianta desenvolver um mapeamento dos dados e elaborar o manual de procedimentos sem a deliberação da assembleia. Inclusive, ter esse processo registrado em ata poderá ser um atenuante de eventual multa que venha a ser aplicada pela Autoridade Nacional.” [As multas pela não conformidade
à LGPD podem chegar a 2% do faturamento das empresas; quanto aos condomínios, é algo a ser definido pela Autoridade Nacional]
- TRANSPARÊNCIA AOS PROCEDIMENTOS
“Com o mapeamento dos dados, o condomínio terá que saber como informar as pessoas sobre aquilo que detém, quem terá acesso às informações, formas e período de atualização, como irá excluí-los etc. Além disso, deverá dar ao condômino a garantia que a coleta de dados se volta a um objetivo administrativo, de comunicação e de segurança, e não econômico. Com isso, o morador não poderá negar as informações necessárias a essas finalidades (conforme o Art. 7º da LGPD), já que elas se destinam ao cumprimento de obrigações legais ou regulatórias do controlador (condomínio)."
Advogado Cristiano De Souza Oliveira Foto Paulo Mujano
ADMINISTRAÇÃO
Exemplos:
A – Atualização da ficha cadastral: "O morador terá que informar os dados solicitados, no entanto, o condomínio deverá expor aí a sua política de privacidade, bem como da empresa responsável pelo software que está sendo utilizado no processo. Ou seja, terão que ser comunicados ao usuário como os dados estarão protegidos e a que se destinam (a finalidade é importante e não é possível solicitar dados que não se enquadrem com esta). Além disso, a administradora e os desenvolvedores da tecnologia não poderão comercializar as informações; serão obrigados a manter o sigilo. Já o condômino não tem a opção de não dar o aceite caso queira continuar utilizando os serviços do condomínio, uma vez que ele (condômino) é que forma o condomínio";
B – Livro físico de ocorrências: "Não se sustenta mais dentro dos princípios da LGPD, pois não há como se deixar livre para acesso de todos, devendo outros canais serem criados";
C – Controle de acesso por empresa terceirizada: "O condomínio deverá exigir aditivos contratuais, pelos quais o prestador se compromete a fazer o tratamento de dados de acordo com a LGPD";
D
– Assembleia virtual: "Tem havido um erro preocupante das administradoras e/ou representantes do condomínio nas atas das assembleias virtuais, que é a divulgação do número do IP do condômino [endereço de protocolo de internet]. Não se pode divulgar esse dado em um ata que será distribuída à coletividade, pois isso deixa os usuários vulneráveis aos ataques de cyber criminosos";
E
– Informações das pastas de prestação de contas: "Elas não são passíveis de aplicação da LGPD, porque são internas, de acesso exclusivo a pessoas autorizadas (mesmo que seja a massa condominial). O tratamento desses dados compilados numa prestação de contas ocorre em função de um dever legal, portanto, figura entre as exceções da LGPD, assim como o CPF necessário para a emissão do boleto do rateio do condomínio (Conforme o Art. 7º da Lei).” (Por R.F.)
Dados sensíveis, pessoais, controladores, operadores e demais definições da LGPD: Saiba mais no site da Direcional.
Acesse artigos sobre o tema no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Maio de 2021 - Ed. 267.
GUARDA DE DOCUMENTOS, É POSSÍVEL
MANTÊ-LA
SÓ NO DIGITAL?
UMA DAS primeiras providências tomadas pelo síndico orgânico Rodrigo Martins quando assumiu, em 2015, a gestão do Condomínio Iraúna, prédio projetado no final dos anos 60 pelo arquiteto João Kon, no bairro de Santa Cecília, em São Paulo, foi reorganizar toda a documentação disponível (das áreas administrativa, fiscal, de engenharia, obras etc.). Mas a totalidade das plantas e projetos originais do prédio ele conseguiu apenas em 2019, quando pôde chegar ao acervo pessoal do arquiteto, hoje com 88 anos. Foi o filho Nelson Kon quem lhe deu acesso aos documentos para que fossem digitalizados, incluindo as partes arquitetônica, estrutural, elétrica e hidráulica.
“Recebi um mapeamento de todos esses arquivos, o que me possibilita encontrar o que precisarmos para as obras no prédio ou unidades”, diz. “Sentia falta das plantas originais quando uma unidade ou o condomínio ia começar uma obra. Eu não achava a planta correspondente ao contratar um projeto de recuperação ou modernização. Chegamos a desenvolver um Manual de Gestão de Reformas nas Unidades para apoio aos profissionais de arquitetura e engenharia, agora ele foi atualizado com esses 250 arquivos digitais obtidos, com isso, tornou possível fornecer-lhes a planta original necessária.”
Se esse acervo é somente digital, todo o restante da documentação administrativa e operacional é mantido no papel, com backup no computador e em nuvem. Segundo Rodrigo, há espaço físico que possibilita ter a guarda física, separada em pastas de cores diferenciadas por setor (financeiro, de recursos humanos, de comunicação interna, de obras e engenharia, de reformas nas unidades, de notas fiscais etc.), e por períodos de obrigatoriedade legal. As 58 unidades também dispõem de pastas próprias. O síndico acredita que a organização física desses materiais facilita a consulta e a leitura, notadamente dos volumes das prestações de contas mensais. “Elas passam por mim e mais quatro conselheiros, imagina analisar uma pasta de 200 páginas por mês no computador? Nesse caso, a consulta no impresso é muito mais rápida”, afirma.
O síndico Rodrigo Martins e, na imagem ao lado, planta arquitetônica do projeto original do Condomínio Iraúna, resgatada do acervo do arquiteto João Kon
ORIENTAÇÃO
Na verdade, não existe impedimento legal para o arquivamento apenas digital dos documentos do condomínio, no entanto, os síndicos sentem mais praticidade na sua guarda física. Para Omar Anauate, diretor de condomínios da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), o ideal é garantir ambos os acervos. “É recomendável digitalizar os documentos que são permanentes e necessários em qualquer período, mas não precisa descartar o comprovante físico. Dispor deste representa uma segurança de que nunca será perdido nem ficará inacessível por qualquer motivo. O importante é ter critério com base na legislação para guardar o que realmente é necessário e tem perspectiva de uso”, completa.
Inúmeros documentos ou comprovantes possuem diferentes prazos obrigatórios de guarda, por exemplo, os prontuários dos funcionários devem ser permanentes, assim como a Convenção do condomínio. Já a GFIP (Previdência) precisa ficar arquivada por 35 anos. Os recibos de pagamentos da folha têm prazo obrigatório de guarda de dez anos. Uma sugestão dada por Omar Anauate é que se mantenha pelo menos os últimos dez anos de toda documentação em arquivo físico também. (Por Rosali Figueiredo)
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Rosali Figueiredo
NOVAS TEXTURAS E PASTILHAS MUDAM O ENTORNO APÓS
MODERNIZAÇÃO
Fachada de fundos abaixo e, ao lado, detalhe da “pingadeira” em granito instalada na base das janelas do Condomínio Messina, que investiu na recuperação e retrofit da fachada
UM QUARTEIRÃO inteiro localizado no Alto da Bela Vista, em São Paulo, possui condomínios residenciais construídos nos anos 70 com estruturas robustas, derivados de um mesmo projeto, mas separados e demarcados por diferenças nas cores das pastilhas que ornam as suas fachadas. Alguns deles estão modernizando esse sistema, caso do Edifício Messina, prédio de 56 unidades e 14 andares que possuía pastilhas brancas, na cor cinza e em diferentes tonalidades de amarelo. Desde o princípio deste ano sua fachada exibe outro acabamento, uma textura que alterna as cores “chocolate em pó” (uma variação do marrom) e “luar” (um tom bem mais claro).
Síndico orgânico há cerca de seis anos do prédio, o advogado Caio Blaj afirma que o condomínio já vinha há tempos promovendo arrecadação extra para a recuperação da fachada. A ideia inicial era trocar o revestimento cerâmico, mas “quando chegou a hora de fazer o serviço, o custo havia dobrado”. Por isso, a textura substituiu as pastilhas, já que não havia mais como protelar a obra depois de um incidente (um pedaço de reboco caíra de madrugada sobre a área comum), e o valor então arrecadado era suficiente para quitar os trabalhos nesse tipo de acabamento.
A situação estava precária, acrescenta Caio, que aprovou a obra em assembleia e contratou um serviço de engenharia para fazer o acompanhamento dos trabalhos. “Uma comissão de obras constituída na assembleia ficou encarregada de propor as novas cores para a decisão dos condôminos”, diz o síndico.
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Rosali Figueiredo
“RECUPERAÇÃO CIRÚRGICA”
Segundo Eng. Rejane Saute Berezovsky, a fachada do Edifício Messina tinha infiltrações ocultas, que ao longo do tempo deterioraram os contramarcos metálicos das janelas e provocaram “corrosão profunda” nas armaduras da estrutura, promovendo o desplacamento das pastilhas. Vigas de sustentação e fixação das venezianas dos quartos “não apresentavam mais armadura em alguns casos”. “Quando fizemos a prospecção da fachada para executar o trabalho, percebemos que havia risco iminente de caírem”, diz. “Também o peitoril das janelas, que era em pastilha, apresentava problemas, era um dos pontos pelos quais a água infiltrava na estrutura, provocando também o desplacamento de revestimentos”, completa a engenheira.
“Foi uma recuperação estrutural e cirúrgica, em muitos pontos tivemos que fazer substituição total da armadura das vigas.” As obras foram contratadas em 2018, executadas ao longo dos anos de 2019 e 2020, e concluídas no início de 2021. O condomínio aproveitou para mudar o aterramento do sistema de para-raios, inserindo-o no corpo da edificação.
Esse cenário de “criticidade elevada”, com desplacamentos e riscos à segurança das pessoas, é comum nos prédios com falta de manutenção, aponta a especialista. Segundo ela, um trabalho adequado de recuperação demanda que se faça antes a prospecção do estado da fachada. “No caso do Messina, marcamos e retiramos as pastilhas que precisavam ser removidas (cerca de 30% do total), pois não podíamos aplicar o novo revestimento sobre uma base não aderida à alvenaria. A pastilha que estava íntegra, aderida, foi mantida, porque é um bom impermeabilizante e confere isolamento térmico”, explica.
Depois da prospecção, a fachada foi lavada, recebendo tratamentos nas ferragens e trincas, além de novas armaduras onde havia necessidade. Já a pastilha que permaneceu foi tratada com seladora e niveladora de forma a garantir a aderência da textura aplicada ao final. “O trabalho precisa ser feito com muito critério, com uma boa ponte de aderência, para evitar problemas futuros.” Rejane destaca ainda que o condomínio decidiu instalar pingadeiras de granito em todas as janelas, o que é fundamental para evitar que a água escorra, não infiltre nem manche a superfície.
Para o síndico Caio Blaj, o resultado foi aprovado pelos condôminos, já que o Edifício Messina fez a sua parte no processo de renovação do entorno.
Detalhe de fachada degradada em prédio próximo ao Ed. Messina. Ambos derivam do mesmo projeto construtivo
RETROFIT IMPULSIONA NOVOS INVESTIMENTOS
EM CONDOMÍNIO
Síndico Helio Gomes Jr.: Depois da nova fachada, condomínio investirá na impermeabilização de toda a laje da frente do prédio, com troca da manta, modernização do piso, gradis e paisagismo. O início da obra está previsto para 2021
As obras do retrofit da fachada do Condomínio Cervantes, localizado no bairro da Consolação, centro de São Paulo, estão sendo acompanhadas pela Direcional Condomínios desde 2019. Prédio construído nos anos 70 com 198 unidades de um dormitório e quitinetes, o Cervantes investiu cerca de meio milhão de reais na renovação completa do sistema da fachada, procurando acompanhar a valorização de seu entorno, tomado por novas edificações e o Shopping Frei caneca. “O resultado da obra animou os condôminos, temos 5 apartamentos em reforma”, ilustra o síndico orgânico Helio Gomes Junior. Novas modernizações virão, primeiro na frente do prédio (com troca da manta asfáltica em toda a laje) e, depois, nas instalações elétricas. Com acabamento original em pastilhas coloridas e alvenaria na fachada da frente, e apenas alvenaria nos fundos, o Cervantes promoveu a troca dos revestimentos cerâmicos, mudou as cores e recuperou o sistema. Os resultados podem ser conferidos nas imagens a seguir.
Abaixo, a atual fachada de frente do Edifício Cervantes: Novas pastilhas de 10 X 10 cm foram instaladas abaixo das janelas (na cor cinza claro mesclado). As colunas receberam a cor “off White”. Na imagem do alto a fachada original
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Rosali
Figueiredo
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Rosali
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Nos fundos do Cervantes, duas cores demarcam os elementos em alvenaria da superfície: Cor cinza urbano no peitoril das janelas e “off White” nas colunas. Na imagem de baixo, a fachada anterior
A execução dos serviços foi acompanhada pela arquiteta Geórgia Ellen Zorzella Gadea, contratada pelo condomínio. Segundo Geórgia, uma obra dessa envergadura requer, sobretudo, planejamento, envolvendo o diagnóstico dos problemas, a concorrência com empresas qualificadas, a análise das propostas etc., como explica na sequência:
- LAUDOS DE ENGENHARIA, PROJETO & ESCOPO DA OBRA
“Um bom planejamento começa por um escopo bem definido dos serviços necessários e, para isso, o síndico precisará do apoio de laudos de engenharia, com análise de riscos, que identifiquem as manifestações patológicas e direcionem as possíveis soluções. Precisa ainda de especialistas independentes dos fornecedores, para que deem suporte técnico ao gestor e corpo diretivo. Em caso de alteração de layout, de áreas e/ou acabamentos, é preciso um projeto de arquitetura.”
- PERFIL DOS CONCORRENTES
“Eles devem possuir experiência comprovada no serviço que se propõem a executar, particularmente em condomínios. É importante que o síndico e/ou profis-
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Rosali Figueiredo
sional que está gerindo a concorrência da obra visitem outros serviços feitos pelas empresas que estão sendo cotadas. A saúde financeira dos concorrentes também deve ser pesquisada, observando-se se estão aptas a assumirem uma obra de valor elevado, assim como a documentação relativa às Normas Regulamentadoras do Trabalho, certificados, treinamentos, registros dos funcionários, seguros de vida da equipe etc. Somente depois dessa triagem é que deve ser analisada a proposta comercial e a planilha de custo equalizada pelo profissional contratado, verificando se estão compatíveis com o escopo inicial de trabalho.”
- COMUNICAÇÃO É FUNDAMENTAL
“Este profissional deverá cuidar também da comunicação entre a construtora e o condomínio e orientar a comunicação do síndico com os moradores. Deverão ser informados a estes o motivo da obra; os transtornos previstos e as medidas do condomínio para minimizá-los; o cronograma e as atividades a serem realizadas, atualizando-o a cada semana.”
- PÓS-OBRA
“Deixar claro o tempo de garantia do serviço e educar o condomínio sobre a manutenção preventiva, que alongará a vida útil dos materiais empregados. E se houver novas manifestações patológicas, os condôminos deverão estar cientes dos procedimentos a serem tomados.” (Por R.F.)
OBRAS CONTINUARÃO TAMBÉM EM PRÉDIO NA ZONA SUL DE SÃO PAULO
O síndico José Luiz Rinco e a nova fachada de frente do Marquês de Olinda: Recuperação estrutural e renovação para acompanhar valorização do bairro
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O roteiro tem sido comum em inúmeras regiões do centro expandido de São Paulo, que passam por um novo boom imobiliário: À exemplo da vizinhança do Edifício Cervantes, também o Condomínio Marquês de Olinda está localizado em um bairro de acentuado processo de verticalização e valorização, a Vila Clementino, cujas casas têm cedido espaço a novos empreendimentos imobiliários. Desta forma, o prédio construído nos anos 70, com um irmão gêmeo dividindo a área comum (mas com administrações independentes), promoveu a recuperação estrutural e o retrofit de sua fachada, processo concluído no final de 2020.
Ali também havia problemas ocasionados por um histórico de falta de manutenção, até que o síndico orgânico José Luiz Rinco assumiu a gestão, reorganizou as contas e planejou a recuperação do edifício de 56 unidades. Na fachada, os serviços foram feitos simultaneamente em ambos os condomínios que dividem o terreno, de forma que mantivessem as superfícies padronizadas. Antigas pastilhas deram lugar à textura, modernizando a aparência das edificações. “Ficamos muito tempo sem manutenção, agora vamos continuar investindo no prédio. Acabei de reformar as cinco caixas de inspeção [do esgoto] e estamos nos preparando para modernizar o gradil e o hall de entrada no prédio”, arremata José Luiz. (Por R.F.)
Na imagem de baixo detalhe do andamento da obra na fachada de fundos do Marquês de Olinda. Ao lado, o mesmo setor concluído
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SEÇÃO TIRA-TEIMA
COMO ADAPTAR
ÁREAS COMUNS DO PRÉDIO QUE PROMOVAM O COWORKING?
A PANDEMIA da Covid-19 introduziu novas necessidades nos condomínios, entre elas, disponibilizar espaço que promova o coworking entre os moradores. Na entrevista abaixo, a arquiteta Geórgia Ellen Zorzella Gadea mostra que é possível adaptar, por exemplo, o salão de festas para essa finalidade.
1. TRANSFORMANDO O SALÃO DE FESTAS EM ESPAÇO DE TRABALHO
Adaptação e flexibilidade são duas características importantes para os condomínios, que devem adequar seus espaços, através do retrofit, para novos usos, com a inserção de tecnologias atualizadas. No caso do coworking, é possível adaptar o salão de festas, atualmente fechado, em um ambiente colaborativo, sem impactar o orçamento do condomínio. A proposta é que o espaço tenha essa finalidade durante o dia e nos finais de semana, até que seja liberado o seu uso original. Para evitar barreiras legais, o salão de festas continuará existindo, no entanto, com o local planejado e atualizado.
2. ITENS ESSENCIAIS NA ADEQUAÇÃO DO AMBIENTE
Em primeiro lugar, reforço que não propomos modificar a destinação do espaço, apenas flexibilizá-lo. Isso pode ser feito através de uma iluminação diferenciada, pois com circuitos independentes e luminárias em LED para as mesas de trabalho, podem ser criados outros ambientes. Ela deverá estar integrada a um layout inteligente, por meio do qual o mobiliário do salão de festas poderá ser adaptado para áreas de pequenas reuniões, recepção a um fornecedor etc. Nada de compartimentar o salão em pequenas salas, trabalha-se aqui com o conceito de escritório open space. Não podem faltar ainda a internet corporativa, ventilação (natural, de preferência), regras de uso a serem votadas em assembleia, incluindo a rotatividade entre as unidades, além de medidas de distanciamento social, entre outros protocolos preventivos à Covid-19.
GEÓRGIA ELLEN ZORZELLA GADEA
Arquiteta e urbanista, é pós-graduada em Gerenciamento de Empreendimentos na Construção Civil e especialista em projetos de reformas e de retrofit prediais desde 2005. Atua na AAB Arquitetura e Gerenciamento de Obras. Mais informações: aabarquitetura.georgia@gmail.com.
SAIBA QUANDO CONSERTAR OU TROCAR UMA BOMBA
DE RECALQUE
AS BOMBAS de recalque, que abastecem os reservatórios superiores dos prédios e, dependendo da altura da edificação, bombas de pressurização da água dos andares superiores, são indispensáveis ao conforto diário dos condôminos. Já as bombas de incêndio respondem pela segurança (elas são exigidas pelo Corpo de Bombeiros também conforme a altura do prédio), enquanto as de água servida (de lavatórios e chuveiros, subsolos), esgoto e drenagem cuidam do saneamento da edificação. Há condomínios que possuem ainda bombas de piscinas, fontes, de água de reuso etc. Cada tipo demanda um programa de manutenção, notadamente as de recalque, afirma o engenheiro Sérgio de Almeida Teixeira Leite.
“A maioria nem imagina que a água da torneira passa pelas bombas, só vai lembrar quando falta”, observa. Atuando no setor há quase quatro décadas, Sérgio de Almeida é engenheiro industrial mecânico e mecatrônico e, em entrevista à Direcional Condomínios, deixa algumas dicas aos síndicos sobre as bombas de recalque:
- MANUTENÇÃO, REFORMA OU TROCA?
“Uma bomba bem dimensionada pode durar de 10 a 50 anos. A questão é encontrar as peças que desgastam com o tempo, como os discos rotores, responsáveis por mandar a água para cima. Mas compensa retificar uma bomba antiga caso o custo não seja 60% superior ao da aquisição de uma nova, já que a instalação desta exigirá adquirir e modificar as conexões. Os motores das novas são mais eficientes, no entanto, a potência deverá ser a mesma para não se alterar o quadro de comando.”
- BOMBA RESERVA, SEM USO, NÃO PODE!
“Mas comprar uma bomba nova para deixar de reserva, sem uso, é bobagem. Ela resseca, oxida, sofre com a umidade etc. Por mais que se guarde bem o equipamento, ele estará sujeito à umidade e variação da temperatura, que geram uma oxidação superficial que até poderá colar os seus componentes. Caso duas bombas não deem conta das necessidades do prédio, instale uma terceira para fazer parte do revezamento, mas não a deixe de backup sem uso.”
- CUIDADO COM A POTÊNCIA DA BOMBA
“É um grave erro achar que quanto maior a potência da bomba, melhor. Uma potência acima da necessidade do prédio fará com que ela trabalhe abaixo de sua capacidade mínima, ‘fora de faixa’, o que sobrecarregará o motor e poderá queimá-lo. Já uma bomba com potência insuficiente (‘de furadeira’) não conseguirá mandar a água para o reservatório ou atender à demanda. O dimensionamento correto de uma bomba deve considerar pressão, vazão e o consumo do condomínio.”
Quanto à operação diária desses equipamentos, Sergio recomenda que o revezamento automático seja programado eletronicamente para períodos de doze horas, de forma que se uma dessas bombas quebrar e parar, a outra entrará em operação normalmente no horário estimado, evitando que o prédio fique sem água. (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: HIDRÁULICA – INSTALAÇÕES
O QUE A AUDITORIA TRAZ DE BENEFÍCIO PARA O MEU CONDOMÍNIO?
NO MODELO de administração condominial há inúmeras responsabilidades que recaem sobre o síndico, afinal, é ele quem responde nas esferas Civil e Criminal. Mas o ato mais importante da gestão de um síndico, seja ele morador ou profissional, é, sem dúvida, a previsão orçamentária e a prestação de contas –que é anual, conforme estabelece o Art. 1.348 do Código Civil Brasileiro.
É exatamente neste processo de suma importância que entra o trabalho da auditoria condominial, que averigua as contas antes de serem levadas para a deliberação dos condôminos em assembleia, trazendo transparência para a gestão, e principalmente segurança para o síndico, a administradora e o conselho fiscal – o conselho tem papel importante para fiscalizar as contas do condomínio.
Há dois formatos de auditoria disponíveis no mercado: A auditoria investigativa, normalmente contratada quando se inicia um novo mandato (após a troca de uma gestão, quando há divergências sobre as contas prestadas); e a auditoria preventiva, que verifica as contas mensalmente e emite um parecer final de recomendação ou não para a sua aprovação.
O fluxo do trabalho ideal do processo de auditoria preventiva mensal seria: Após a administradora do condomínio fechar a pasta de prestação de contas, ela a encaminha para a empresa de auditoria
Por Eduardo Silva
contratada, a qual faz a análise, produz um relatório e emite um parecer ao síndico e administradora fazendo os apontamentos necessários. Por exemplo, a ausência de nota fiscal (mas com o pagamento realizado); divergências nos recolhimentos dos tributos legais (tanto do condomínio quanto dos prestadores de serviços e fornecedores); cumprimento ou não da previsão orçamentária (observando se o previsto versus o realizado do mês está dentro do aprovado) etc. Será que a administradora está cumprindo com as suas obrigações?
Mas como fazer na hora de contratar a empresa de auditoria? É importante abrir um edital de licitação para que os condôminos participem deste processo de escolha – isso traz transparência e, claro, não se esquecendo de buscar referências de trabalho dessas empresas e os resultados. Na hora da escolha, o conselho fiscal e/ou a assembleia devem ter autonomia, afinal, não seria nada ético o síndico ou a administradora escolherem quem será o auditor que vai fiscalizar mensalmente o seu trabalho. Independência e transparência são as palavras de ordem.
No final, as contas recomendadas para a aprovação não trazem somente segurança ao condomínio, mas demonstram a qualidade e a eficiência da prestação de serviços oferecidos pelo síndico e a administradora.
E SE A AUDITORIA RECOMENDAR A REPROVAÇÃO DAS CONTAS?
É nesta hora que o conselho fiscal deverá ficar atento e apurar a responsabilidade, compartilhando o relatório de auditoria com a assessoria jurídica do condomínio para obter um parecer de como tratar o assunto em Assembleia Geral Ordinária (AGO) com os condôminos. Importante que o condomínio tenha assessoria jurídica independente da administradora, para que não se comprometa toda a tratativa. Aprovar as contas precocemente em assembleia, sem a auditoria prévia, poderá gerar uma eventual demanda judicial futura de cobrança da responsabilidade do síndico ou da administradora. Deixar tudo documentado é de suma importância (guarde os e-mails, atas de reuniões). E, claro, em caso de dúvidas, uma tratativa extrajudicial poderá evitar uma demanda judicial desgastante para as partes. Quando as evidências são claras, é importante abrir um canal de diálogo com o síndico ou com a administradora para dar a oportunidade de esclarecimento e ressarcimento, dada a evidente comprovação de danos ou prejuízo financeiro.
EDUARDO SILVA
Jornalista especializado em Comunicação Corporativa, é também síndico profissional com formação pela FECAP-SP. Atua há quatro anos na área e responde hoje pela gestão de 1.845 unidades em condomínios-clube através da EPS Gestão Condominial. Mais informações: eduardo@epscondominial.com.br.
EM DEFESA DAS GARANTIAS LEGAIS E DA QUALIDADE DOS SERVIÇOS
Por Rosali Figueiredo
Síndico Cristovão Luís Lopes: Cuidados na contratação e acompanhamento dos serviços terceirizados
O ANO DE 2017 representou um marco para a terceirização no País, com a edição da Lei Federal 13.429, que autorizou a contratação deste tipo de serviço para as atividades-fim dos empregadores, ampliando o leque de sua aplicação nas organizações brasileiras. No mesmo ano, a Lei Federal 13.467/2017, conhecida como reforma trabalhista, tornou expressa e clara a responsabilização subsidiária do contratante ou tomador de serviços pelos pagamentos devidos aos trabalhadores terceirizados. É sob esses marcos que os síndicos têm procurado estabelecer contratos de terceirização nos condomínios, pautando-se, sobretudo, pela garantia do atendimento às obrigações legais e à qualidade dos serviços.
O síndico profissional Cristovão Luís Lopes destaca que, na hora de buscar esse parceiro junto ao mercado, os condomínios devem ficar atentos à solidez financeira da empresa. “Verificamos se há algum passivo trabalhista, se a empresa dispõe de sede própria e patrimônio imobilizado em seu nome, de forma que possa dar garantias ao contrato”, afirma. De outro lado, quando contratado pelo condomínio, são exigidos do prestador os comprovantes mensais dos pagamentos aos trabalhadores, bem como dos recolhimentos devidos (INSS, FGTS etc.).
É necessário ainda fazer o acompanhamento da qualidade do serviço prestado, pontua. “Precisamos ter uma relação aberta com a empresa, com reunião semanal com os supervisores das equipes de trabalho, para que eles verifiquem in loco como os serviços estão sendo executados. Por exemplo, na área da manutenção e limpeza, eles devem olhar o estado geral do condomínio, verificando cada instalação.”
CONTRAPARTIDA
Mas o síndico ressalta que é fundamental a contrapartida do condomínio para que o serviço terceirizado traga bons resultados: “O contratante precisa dar boas condições no local de trabalho, como refeitório, vestiários,
Foto
Rosali Figueiredo
DICA / TERCEIRIZAÇÃO
ambientes com ar-condicionado, água gelada, café etc. Costumamos ainda fornecer prêmios por assiduidade, um valor extra que entra no vale ou cesta básica pagos pela empresa ao seu funcionário”. A terceirização está presente nos onze condomínios que Luís Lopes administra, principalmente no modelo misto. O síndico prefere que o zelador e, quando possível, os líderes de equipe, principalmente da portaria, sejam próprios. “O zelador representa o histórico do condomínio”, justifica. Em um dos condomínios que assumiu no final de 2020, com 28 funcionários próprios, Luís Lopes está introduzindo a terceirização conforme os quadros tenham que ser repostos.
Outro síndico profissional, Luiz Leitão da Cunha, reforça os cuidados dos condomínios com os contratos de terceirização: “Conferir se estão sendo pagos pelo menos os pisos das categorias contratadas; observar como é a estratégia de cobertura em caso de faltas; exigir que se faça o seguro de vida dos funcionários; tomar cuidado para que ordens e orientações sejam dadas aos supervisores e não ao trabalhador diretamente; conferir pagamentos mensais assim como recolhimentos, como o INSS; liberar pagamento à prestadora somente depois de confirmados os pagamentos; procurar conhecer a empresa antes da contratação, buscar certidões, reclamações no Procon etc.”.
CONDIÇÕES DE TRABALHO
– Os condomínios devem oferecer condições de trabalho adequadas às suas equipes próprias e terceirizadas. À esq. detalhe do refeitório do Condomínio Golden Tower,
em Higienópolis, São Paulo; ao lado e acima, fotos do banheiro e vestiário feminino do Condomínio Top Village, em Alphaville, na Região Metropolitana de SP.
Fotos Rosali Figueiredo
OBRIGAÇÕES DE CONTRATANTES E CONTRATADAS NA TERCEIRIZAÇÃO
Advogadas especialistas nas áreas trabalhista, contratual e tributária, entre outras, Margareth Pereira dos Santos, Priscila Pinheiro de Oliveira e Samara Cabral da Rocha reuniram, a pedido da revista Direcional Condomínios, as obrigações que recaem aos contratantes (condomínios) e aos contratados (prestadores de serviços) nos contratos de terceirização de mão de obra de segurança, portaria, limpeza etc.
A síntese está apresentada nas próximas páginas.
- PRESTADOR DE SERVIÇOS: DEVERES
“A empresa deve apresentar:
• CNPJ regular;
• Certidão de Regularidade Fiscal, Federal e Municipal;
• Inscrição regular no Cadastro de Contribuintes Mobiliários (CCM);
• Fazer emissão de notas fiscais;
• Recolher o INSS patronal;
• Recolher o IRPJ.
Os encargos trabalhistas também são de responsabilidade do contratado (prestador de serviços), entretanto, nos termos do Art. 5º, § 5º, da Lei 6.019/1974, bem como da Súmula 331, do TST (Tribunal Superior do Trabalho), o tomador de serviços (condomínio) responde subsidiariamente se for comprovada a falha na fiscalização do cumprimento das obrigações do contratado.”
Os encargos trabalhistas serão atribuídos da seguinte forma:
- No Simples Nacional
“O Simples Nacional abrange micro e pequenas empresas. Neste caso, elas estão isentas de pagarem os encargos referentes ao INSS patronal, salário educação, seguro acidente de trabalho (SAT) e contribuições ao SEBRAE, SENAI, SESI ou INCRA. No caso da terceirização, podem optar pelo Simples os serviços de vigilância, limpeza ou conservação nos termos do Art.18, § 5ºC, Inciso VI, da Lei Complementar 123/2006. Mas recaem sobre a folha de pagamentos os encargos abaixo relacionados:
• Férias: 11,11%;
• 13º salário: 8,33%;
• FGTS: 8%;
• FGTS/Provisão de multa para rescisão: 4%;
• Previdenciário sobre 13º/Férias/DSR: 7,93%.”
- No Lucro Real e Lucro Presumido
“Empresas de maior porte inscritas no Lucro Real e Lucro Presumido pagam, além dos encargos acima, o acréscimo da alíquota de terceiros (INCRA, SENAI, SESI ou SEBRAE), o INSS patronal e outros encargos não existentes no Simples Nacional, somando os tributos abaixo:
• Férias: 11,11%;
• 13º salário: 8,33%;
• FGTS: 8%;
• FGTS/Provisão de multa para rescisão: 4%;
• Previdenciário sobre 13º/Férias/DSR: 7,93%;
• INSS: 20%;
• Seguro acidente de trabalho (SAT): 3%;
• Salário educação: 2,5%;
• INCRA/SENAI/SESI/SEBRAE: 3,3%.”
- CONTRATANTE / TOMADOR (CONDOMÍNIO): DEVERES
“Para a segurança jurídica do condomínio, é imprescindível que haja contrato por escrito da prestação de serviço a ser contratada. Além disso, o condomínio deve sempre exigir nota fiscal em qualquer tipo de contratação de serviços. Estes se dividem em dois tipos:
- Serviços de manutenção mediante contrato;
- Serviços mediante cessão ou empreitada de mão-de-obra.
Nesse sentido, as obrigações são:
• Em ambos os casos, se as notas fiscais pagas somarem mais de R$ 10,00, conforme dispõe o Art. 31, § 3º, da Lei 10.833/03, deve-se reter 4,65%, do total da nota fiscal à título de contribuição ao PIS/COFINS/CSSL. Este valor deverá ser recolhido através da guia DARF (Documento de Arrecadação Federal), sob o código 5952, até o último dia útil do segundo decêndio do mês subsequente àquele mês em que tiver ocorrido o pagamento à prestadora do serviço.
• Já no caso de prestação de serviços por empreitada, deve-se ainda reter 11% sobre o total da nota fiscal à Previdência Social. O percentual deverá ser recolhido através de GPS com o código 2631, no dia 2 do mês seguinte ao da prestação de serviços, e descontado do valor total a ser pago ao prestador de serviços;
• Para ambos os tipos de serviços, empresas optantes pelo Simples estão isentas do recolhimento dos 4,65% de PIS/COFINS/CSSL, mas o condomínio deverá reter a alíquota de 11% referente ao INSS;
• O Simples Nacional abrange as cobranças dos seguintes tributos: IRPJ, CSLL, PIS, COFINS, IPI, ICMS, ISS e a Contribuição para a Seguridade Social. Mas os tributos que a empresa terceirizada contratada pagará, quando estiver enquadrada como Simples, dependerão da atividade exercida;
• Na cidade de São Paulo, compete ao tomador de serviço, condomínio, reter o ISS na fonte nos termos do Art. 9º da Lei 13.701/2003, bem como da Lei 14.865/2008;
• Todas estas retenções são atribuídas ao tomador dos serviços (condomínio/ síndico), portanto, deve-se analisar minuciosamente cada nota fiscal envolvida nas contratações efetuadas, pois ao emiti-la, o prestador de serviço deverá descontar do valor total pago pelo condomínio a quantia relativa ao ISS devido, cuja alíquota varia conforme o código do serviço prestado;
• Como a responsabilidade pelo recolhimento do referido imposto retido é do condomínio, caso as notas não sejam emitidas de forma correta, ele será o
responsável pelo pagamento dos tributos em sua totalidade. Em geral, não há retenção de tributos em pagamentos efetuados a microempresas e empresas de pequeno porte optantes pelo Simples Nacional, apenas àquelas que se enquadram nos regimes de Lucro Real ou Lucro Presumido. Entretanto, a retenção do ISS é uma exceção, pois o município pode exigir sua antecipação, inclusive por parte das empresas optantes pelo Simples, conforme disposto no Art. 3º da LC 116/2003 e no Art. 21, § 4º, da LC 123/2006.”
- ATENÇÃO PARA NÃO PAGAR EM DOBRO
“Como o condomínio recolhe tributos sobre a nota fiscal do contrato de terceirização, é fundamental que fique atento ao desconto desses valores do total da nota. O correto é que quando o prestador de serviço lançar a nota, o valor do INSS esteja descontado, o que implicará uma redução no custo da prestação do serviço, haja vista que esse ônus será suportado pelo condomínio/tomador de serviço. Por isso é importante conferir se a nota fiscal foi lançada em observância à legislação, haja vista que nesse caso há expressa previsão legal para retenção do INSS apenas pelo condomínio/tomador de serviço, nos termos do Art. 31, da Lei 8.212/91. No entanto, se o condomínio e o prestador de serviço recolherem simultaneamente a referida contribuição, ocorrerá o fenômeno bis in idem, que no direito tributário significa que um único fato gerador foi tributado duas vezes pelo mesmo ente. Neste caso, é possível pedir a restituição, sob pena de enriquecimento ilícito da União, conforme entendimento pacificado pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça). O prazo prescricional das ações de restituição de tributos pagos indevidamente, sujeitos a lançamento por homologação, como é o caso do INSS, é de cinco anos, a contar do pagamento, por força do Art. 165 do Código Tributário Nacional, e do Art. 3º, da Lei Complementar 118/05.”
DEVERES LATERAIS
A advogada Margareth Pereira dos Santos destaca a necessidade de os condomínios também ficarem atentos aos chamados deveres laterais, que “dizem respeito às obrigações inerentes às relações pré-contratual, contratual e pós-contratual, como o dever de lealdade, de informação, de boa-fé e de cooperação”. “Elas devem estar presentes em todos os atos realizados pelos contratantes, de modo a garantir que os empregados terceirizados não venham a ser lesados em razão da forma de contratação.”
Ou seja, segundo Margareth, “o condomínio tomador de serviços deve agir com a diligência necessária tanto no momento da contratação da prestadora como ao longo de toda a execução do contrato, garantindo o exato cumprimento de todos os deveres trabalhistas que dele emanam, devendo contratar empresa idônea e de manter fiscalização contínua dessa idoneidade, refletida no cumprimento das obrigações desta perante os seus empregados”. (Leia o artigo “Terceirização: Condomínio pode ser responsabilizado pelas obrigações trabalhistas não adimplidas pelo empregador?”, de autoria da advogada. O texto está publicado em www.direcionalcondominios.com.br, na parte de colunistas).
(Por R.F.)
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