Caro Síndico!
Já estamos chegando ao final do primeiro trimestre de 2021, ano que corre num ritmo veloz, fazendo com que expressões como “novo normal”, “velho normal” etc. percam o sentido antes que possamos terminar de absorvê-las. Elas são atropeladas por fatos novos, mudanças de posturas exigidas pelos acontecimentos, além das inovações tecnológicas, que surgem a cada dia.
A água é um caso emblemático disso, não à toa, é tema de nossa reportagem de capa do mês. Depois da crise hídrica de 2014 e 2015 no Sudeste brasileiro, nosso radar ficou mais ligado às variações dos índices pluviométricos, das taxas de consumo e da situação dos reservatórios. Neste ano, a situação é bem melhor se comparada à escassez daquela época, mas não tão confortável quanto em 2020. Nos condomínios, além do nível de abastecimento, o consumo entra como preocupação contínua dos síndicos, já que o aumento da conta impacta sobre o orçamento mensal.
Aí observamos novas posturas que vão tomando corpo do ambiente social, entre elas, a maior aceitação que existe hoje, da parte dos gestores e condôminos, para se investir na individualização do consumo da água e gás. Em termos globais, o número de medidores instalados nas unidades condominiais ainda é baixo. Mas, no meio deste ano entra em vigor a Lei Federal 13.312/2016, que obriga as novas edificações a adotarem “padrões de sustentabilidade ambiental que incluam, entre outros procedimentos, a medição individualizada do consumo hídrico por unidade imobiliária”.
É um fato novo, que associado à urgência de se racionalizar os gastos, muda posturas e ajuda a conferir grau de prioridade aos investimentos em individualização, mesmo nos prédios mais antigos. Síndicos relatam, na matéria desta edição, como tem sido a sua experiência com o sistema, além de outras ações que vêm adotando para diminuir o consumo e os vazamentos. Esta edição traz ainda, além de outras matérias de seu interesse, uma homenagem às mulheres que atuam em condomínios. É inegável que elas dirigem um olhar a mais para detalhes do dia a dia que fazem a diferença no ambiente da moradia. Mas é a todos vocês, síndicos e síndicas, que a revista se empenha para veicular informações que respondam às suas preocupações e, por que não, para registrar também as suas realizações.
ABRAÇO,
Rosali Figueiredo (Editora)
Nota:
Descarte de granulado higiênico de pets causa entupimentos
Informe
Publicitário: Seciesp; Scanchip
Seção tira-teima:
Caixas d’água em condomínios, por que a manutenção regular?
Coluna: O que aprendi com a assembleia virtual ou híbrida na pandemia?
Seção tira-teima Içamento de objetos pela fachada exige cuidados, quais são eles?
Administração: Mulheres consolidam espaço nos condomínios
Dica:
Impermeabilização – A experiência dos síndicos com as diferentes soluções
8 DE MARÇO, DIA INTERNACIONAL DA MULHER
Parabéns às síndicas, gerentes prediais e administrativas, zeladoras, porteiras e auxiliares de limpeza e serviços gerais! São mulheres que fazem a diferença nos condomínios e em nossa revista.
Dica: Garagem –Recuperação de pisos & upgrade no conforto e proteção
Capa: Recurso em perigo, água exige estratégias de redução do consumo 04 06 09 14 18 30 05, 07 10 16 24 08
Serviços ao Síndico: Minimercados, a reinvenção dos serviços em condomínios
TIRAGEM
DIRETORES
Sônia Inakake e Almir C. Almeida
EDITORA
Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
20.000 exemplares (60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO
Síndicos, zeladores e administradores
CIRCULAÇÃO
São Paulo e Grande São Paulo
CAPA @anusorn_nakdee - freepik
ASSINATURAS
Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br
GERENTE COMERCIAL
Adriana S. dos Santos
DEPARTAMENTO COMERCIAL
Alexandre Lemos Mendes
Daniel Pereira
Wanuza AP. Torres Micheleto
Fabian Mesquita
Dica: Elétrica – Adequações de segurança em condomínios
ATENDIMENTO AO CLIENTE
Emilly Tabuço
João Marconi Juliana Jordão Grillo
DIAGRAMAÇÃO
Jonas Coronado
Luís Guilherme
Renata Saldanha
Thalita Feuerstein Cristiane Lima
IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO
Douglas Barbosa da Silva
Evaldo Mendonça
José Ricardo da Silva
Pedro Henrique Rodrigues Paiva
Roberio Santos
ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 ou (11) 98714-3110
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
Tiragem auditada por
SÍNDICO ALERTA PARA PREJUÍZOS E TRANSTORNOS EM CONDOMÍNIOS
O IBAPE-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo) divulgou, recentemente, dicas importantes aos gestores sobre as principais causas de entupimentos nas edificações, em notícia veiculada no site da Direcional Condomínios (em www.direcionalcondominios.com.br/noticias). Mas há algo que começa a assustar os síndicos e ainda não entrou no radar dos especialistas: O descarte de material granulado higiênico à base de madeira nos vasos sanitários dos apartamentos. O produto é comercializado para absorver odores da urina e fezes dos animais.
O síndico profissional Carlos Azevedo Fernandes já registrou problemas recentes em dois condomínios. Em um deles, os prejuízos somam R$ 103.600,00, valor retirado do Fundo de Reserva de um condomínio. Neste empreendimento, entregue há cinco anos, um morador do 1º andar registrou três episódios de retorno da água do esgoto da bacia sanitária e dos ralos. Desde a primeira ocorrência, o condomínio investigava prováveis causas do entupimento, mas somente conseguiu descobrir a origem dos problemas ao abrir a tubulação de esgoto a partir da laje abaixo da unidade. “O granulado, em geral à base de MDF, estufa em contato com a umidade e bloqueia a passagem dos fluidos na tubulação”, explica o síndico.
“Um outro morador jogou esse granulado no esgoto e a conta ficou para todo mundo. A Convenção do condomínio determina que ao se utilizar o Fundo de Reserva, devemos fazer um rateio para recompor o saldo”, afirma. A assembleia foi realizada em princípios de fevereiro passado, definindo-se um rateio extra para recompor 50% da verba gasta. A conta resultou dos custos com o prestador de serviços no período, o pagamento de diárias em flat para a família do morador, além do ressarcimento de seus prejuízos com o mobiliário e o acabamento interno da unidade.
“Queremos deixar um alerta pois, mesmo que tenhamos um plano periódico de manutenção preventiva para a desobstrução das tubulações, não dispúnhamos de uma previsão de que esse material seria descartado na rede de esgoto nem de como ele se comportaria no interior da tubulação. Ele vai formando uma bola que veda a passagem e faz com que o fluido retorne para a unidade imediatamente superior”, descreve Carlos. (Por R.F.)
A cadeia nacional de empresas elevadores está preparada para ampliar o atendimento aos condomínios em 2021. A maior facilidade para a aquisição de peças no mercado nacional e internacional favorece as empresas instaladas no país.
É o que comprova a sondagem realizada pelo Seciesp com empresas de fabricação de novos elevadores e de manutenção. Empreendedores brasileiros estão cada vez mais capacitados para oferecer serviços de qualidade graças à globalização que proporciona que todos tenham acesso às mais modernas tecnologias.
As empresas de manutenção e de conservação de elevadores estão investindo cada vez mais no aumento da produção, em novas tecnologias e na capacitação de pessoal.
Investir em nova ampliação da sede, máquinas e equipamentos para aumentar a produtividade e competitividade, contratar e como formar mão de obra qualificada investindo em treinamentos, mesmo à distância, estão entre as prioridades.
Confie nos serviços das empresas nacionais independentes.
O SÍNDICO profissional Cristovão Luís Lopes explica, na entrevista abaixo, o porquê da necessidade de os gestores cuidarem da manutenção periódica dos reservatórios d’água no condomínio. É uma questão de saúde e de segurança.
1. COMO GARANTIR A POTABILIDADE DA ÁGUA SERVIDA AOS MORADORES?
Órgãos da Vigilância Sanitária costumam recomendar a limpeza periódica das caixas d’água para garantir a potabilidade da água ao consumo humano. Em São Paulo, ela é obrigatória a cada seis meses, conforme o Comunicado 006/2013, do Centro de Vigilância Sanitária do Estado. Além disso, é importante que a higienização e desinfecção sejam realizadas por empresa especializada, que utilize EPI (Equipamentos de Proteção Individual) obrigatórios para o exercício da atividade; tenha profissionais treinados na NR 33 (Norma Regulamentadora para trabalhos em espaço confinado) e NR 35 (relativa ao trabalho em altura acima de 2 metros a partir do pé do colaborador); aplique produtos atóxicos no serviço, além do hipoclorito de sódio; e emita um certificado, acompanhado do laudo analítico da água. Por fim, é preciso evitar o desperdício da água antes da limpeza: O volume da caixa deverá ser transferido com antecedência para outro reservatório pelo zelador ou manutencista. Mas os cuidados com a qualidade da água não terminam aí. A equipe de manutenção do condomínio deve avaliar a condição de limpeza dos reservatórios a cada 15 dias, pelo menos.
CRISTOVÃO LUÍS LOPES
2. SERVIÇOS DE IMPERMEABILIZAÇÃO, QUANDO CONTRATAR?
Assim que aparecem sinais de infiltração, a partir de pequenas rachaduras, com pontos de estalactites, os síndicos precisam contratar a manutenção corretiva. Se o problema não for resolvido com rapidez, poderá haver comprometimento mais sério da estrutura, impedindo o seu reparo e gerando riscos a todos. Em alguns casos, é preciso refazer a caixa d’água, o que poderá diminuir a sua capacidade de armazenamento e trará um custo extra para o condomínio.
Síndico profissional e consultor de condomínios. Foi gestor em banco durante 33 anos. É graduado em Economia e Administração, com experiência em Arbitragem e Gestão de Conflitos Condominial.
Mais informações: www.seusindicoluislopes.com.br; luis.lopes@condvbe.com.br.
Foto Natascha Petruska / Família
O QUE APRENDI COM A ASSEMBLEIA VIRTUAL OU HÍBRIDA NA PANDEMIA?
ENQUANTO assistimos atônitos à chegada de um vírus que modificou a vida de todos ao longo do ano de 2020, os síndicos e condôminos vivenciaram uma mudança de comportamento que talvez jamais tenha acontecido neste século. Inúmeras restrições na rotina administrativa e no uso dos espaços comuns dos condomínios foram necessárias para a prevenção ao novo Coronavírus, entre elas, o cancelamento das assembleias, muitas das quais já estavam convocadas para deliberações sobre a prestação de contas de 2019, a previsão orçamentária de 2020 e, em alguns casos, a eleição de síndico.
Como reflexo disso, em 10 de junho do ano passado entrou em vigor uma legislação transitória, a Lei Federal 14.010, conhecida como “Lei da Pandemia”, que liberou as assembleias virtuais e prorrogou o mandato dos síndicos a fim de acomodar as novas diretrizes até o dia 30 de outubro de 2020. Mesmo transitória, a nova lei veio a impulsionar as assembleias virtuais e/ou híbridas, que considero a maior evolução digital vivenciada pelos condomínios nos anos recentes.
Síndicos e administradoras tiveram que começar a buscar formatos eletrônicos que viabilizassem a apresentação de pautas para a deliberação dos condôminos, mas, cautelosos, muitos não aderiram inicialmente à novidade.
No meu caso, entretanto, eu já vinha de experiências bem interessantes e alternativas às assembleias presenciais.
Minha primeira assembleia virtual híbrida ocorreu bem antes da pandemia, em um condomínio de oito townhouses, localizado na zona
Por Tânia Goldkorn
Oeste de São Paulo. Os moradores, a maioria jovem, trabalhando em escritórios pelo mundo afora, tinham dificuldade de se reunir presencialmente e não queriam “perder” tempo. Portanto, nesse perfil de condomínio o formato eletrônico era uma necessidade e antecipava uma tendência.
Para que pudéssemos viabilizar o encontro, desenvolvemos um passo a passo, que ficou de lição até hoje, e pode, inclusive, ser replicado em outros condomínios:
1. Edital aprovado com o conselho, entregue e protocolado a cada um dos condôminos (por via eletrônica);
2. Convocação de todos por e-mail, informando data, período e comunicação do tipo de ambiente virtual (um aplicativo que pode ser baixado no celular, notebook ou computador);
3. Checagem do recebimento e da ciência de todos em relação à convocação, de forma a se evitar riscos de impugnação;
4. Uso do período da primeira chamada da assembleia para auxiliar os moradores com dificuldades de acesso à plataforma digital, disponibilizado através do link da reunião;
5. Acomodação de todos os participantes na sala virtual.
A partir dessa primeira reunião, fomos aprimorando as técnicas e percebendo que os condôminos mais resistentes aderiam ao novo formato conforme iam adquirindo confiança e eram bem orientados.
O passo a passo foi reproduzido em outros condomínios, com as devidas adaptações ao número de pessoas envolvidas, e essas experiências me fizeram acreditar que esse é o melhor formato, pois ajuda a evitar conflitos graves ao inibir os ânimos mais acirrados, pelo fato de o encontro todo ser gravado.
Um caso interessante e atual foi uma assembleia de prestação de contas, previsão orçamentária e aprovação de obras extraordinárias de um condomínio de aproximadamente 60 unidades, com muitas pessoas da terceira idade. Houve resistência dos mais conservadores. Mas aí tivemos uma ideia que fez toda a diferença no processo. Divulgamos com antecedência que no dia da assembleia designaríamos uma pessoa que, cumprindo com os protocolos de segurança (uso de máscara, luvas, propés e álcool gel), iria auxiliar o condômino que necessitasse de ajuda para acessar o ambiente virtual.
Evitamos assim a impugnação da assembleia ao assessorarmos a participação dos condôminos, aplicando a lei, conferindo a sua presença e auditando os votos. É uma solução tecnológica que veio para ficar e que tem sido testada com sucesso absoluto, especialmente pelo alto índice de participação e satisfação!
Síndica profissional e consultora de negócios.
Mais informações: taniagold@uol.com.br.
TÂNIA GOLDKORN
SEÇÃO TIRA-TEIMA
IÇAMENTO DE OBJETOS PELA FACHADA EXIGE CUIDADOS, QUAIS SÃO ELES?
A GERENTE administrativa Karina Pravatti, que atua em um condomínio-clube na zona Norte de São Paulo, já teve que cancelar o içamento de um grande espelho para um apartamento que passava por reforma. Motivo: A empresa contratada não dava quaisquer garantias sobre a execução do serviço. Confira na entrevista abaixo os cuidados que devem ser tomados nessas situações.
1. EMISSÃO DE ART É SUFICIENTE PARA LIBERAR O IÇAMENTO?
O içamento depende não apenas da emissão de ART ou RRT por profissional habilitado, quanto do cumprimento de normas do trabalho. Caso envolva o transporte de vidros para o fechamento das varandas, o envidraçamento precisa também atender a uma norma específica da ABNT. Mesmo, porém, que o condomínio receba a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT, é preciso conferir sua autenticidade e adequação. No caso que tivemos no condomínio, a ART emitida pela empresa contratada para o içamento era inadequada. Além disso, a empresa não apresentou apólice atualizada de seguro, que contemplasse cobertura para eventuais sinistros, como queda, avaria de fachada, de vidros das varandas etc. Por isso o serviço não foi autorizado.
KARINA PRAVATTI
2. COMO VERIFICAR AS INFORMAÇÕES?
A autenticidade da documentação - ART (emitida por engenheiro) ou RRT (por arquiteto) – pode ser conferida, respectivamente, no endereço eletrônico do CREA-SP (https://creanet1.creasp.org.br/) ou do CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo, através de https:// servicos.caubr.gov.br/). É importante ainda que um profissional habilitado assessore o condomínio na gestão das reformas nas unidades, pois a ART/RRT deve prever não apenas o projeto da obra, como a sua execução e conclusão, além das respectivas responsabilidades. Já nos casos de içamentos, as informações constantes nas apólices de seguro devem ser confirmadas através de contato com as seguradoras. Desta forma, o condomínio, na figura do síndico, se protege de eventual responsabilidade civil e criminal em caso de sinistro.
Gerente administrativa em um condomínio-clube na zona Norte de São Paulo. Graduada em Administração de Empresas, foi subsíndica e conselheira no conjunto residencial onde mora. Faz consultoria administrativa aos condomínios. Mais informações: karina.pravatti@hotmail.com.
RECURSO EM PERIGO, ÁGUA EXIGE ESTRATÉGIAS DE REDUÇÃO DO CONSUMO
A água é parte essencial no planejamento dos síndicos, já que o consumo pode estourar o orçamento ordinário e a sua escassez provocar inúmeros transtornos à operação dos condomínios. Por isso, os gestores apostam em estratégias de uso racional, como a individualização da leitura e o controle diário do consumo.
Por Rosali Figueiredo
A CIDADE de São Paulo e os municípios da Região Metropolitana iniciaram 2021 com o nível mais baixo dos reservatórios dos últimos quatro anos. O volume total de água no sistema em janeiro era de 50,1% contra 62% em 2020 e 52,2% em 2017. Ainda que as chuvas de fevereiro tenham elevado os índices, como no Cantareira, que passou de 38,9%, em 13/01/2021, para 47,8% em 22/02/2021, a precipitação pluviométrica nos mananciais ficou abaixo da média histórica. De acordo com a Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo), não há risco de desabastecimento, mas a empresa recomenda “uso consciente da água pela população, evitando desperdícios”.
Este seria um comportamento dos sonhos para os condomínios, muitos dos quais ainda extraem da arrecadação mensal ordinária o dinheiro para pagar a conta geral da água, o que, em picos de
Síndico Carlos Azevedo Fernandes: Individualização da água e do gás garantida em 2021
consumo e/ou de elevação da tarifa, derruba qualquer planejamento. Alguns síndicos já conseguem cobrar dos moradores a conta d’água à parte (o que depende de aprovação da assembleia), repassando as diferenças mensais. Entretanto, este rateio extra atinge igualmente os gastões e a turma da economia (situação que não acontece nos prédios onde existe a leitura individual do consumo).
No Condomínio Mozaik Vila Sônia, o síndico profissional Carlos Azevedo Fernandes obteve o aval de assembleia, realizada em fevereiro passado, para iniciar os serviços de individualização da água e gás, “um pleito antigo dos moradores”. Entregue 2016 na zona Oeste de São Paulo, com 272 unidades, o Mozaik aprovara a individualização em 2018, mas o processo havia sido suspenso por questões relativas à garantia com a construtora. Quando houve a retomada do projeto, as propostas do mercado começaram a chegar bastante diferenciadas do ponto de vista técnico e de gestão, afirma Carlos Fernandes, gestor do condomínio desde 2019. Não havia como compará-las, diz [Há dois modelos de gestão da individualização, confira na página ao lado].
“No caso da água, a individualização será feita pelo ProAcqua, da Sabesp, pois há um único ponto de entrada para os apartamentos, no hall dos andares. Já a do gás será autogestão, porque os medidores são internos às unidades e, para a leitura da Comgás, teríamos que investir em infraestrutura externa.” De acordo com o síndico, antes que pudesse fechar os contratos, “o condomínio resolveu dar um passo para trás”. “Contratamos um engenheiro para fazer um diagnóstico das instalações, explicar aos condôminos os diferentes modelos de gestão e desenvolver um escopo para uma nova concorrência. Pois as propostas
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Rosali
Figueiredo
A. Fernandes
costumam trazer diferentes configurações de hidrômetros e algumas informam o tamanho e não a vazão, o que confunde e pode alterar completamente o conforto dos usuários e a qualidade da medição”, exemplifica.
“Todo esse processo levou cinco meses e fechamos um investimento de R$ 544 mil para a água e o gás, bancados por um rateio extra de seis parcelas de R$ 2 mil por unidade”, afirma. Sua expectativa é que até o meio deste ano esteja tudo instalado. Atualmente, a conta d’água mensal do condomínio é de cerca de R$ 30 mil. Mais do que a economia mensal do volume consumido, entretanto, o síndico espera que a individualização promova “justiça no sistema de cobrança, esse o principal pleito”. A conta hoje é dividida de forma igual entre as unidades, incluindo aquelas que se encontram vazias. Já a racionalização do consumo dependerá de uma mudança comportamental, de que haja a sensibilização dos moradores quando começarem “a receber a conta individualizada”, pondera.
COM INDIVIDUALIZAÇÃO, MORADORES FECHAM A TORNEIRA?
Síndico Sérgio Fernandes: “Vou brigar pela individualização. É possível diminuir o consumo desde que a pessoa pague e sinta no bolso”
Esse é um ponto que ainda divide opiniões. O síndico profissional Sérgio Fernandes observou uma queda no consumo do Condomínio Chateau Cheverny, em São Caetano do Sul, cerca de três meses após a individualização. Com 112 apartamentos, o prédio absorvia uma média de 1.748 m3 de água por mês, número que baixou a 1.630 m3 na leitura feita pela concessionária em princípios de fevereiro passado. O síndico observa que ainda é cedo para confirmar a tendência ou não de redução como resultado do novo sistema, mas acredita que sim. Em outro prédio que administra e onde mora, o Residencial Parc Vivre, a expectativa é também instalar medidores individuais (neste caso, para cada uma das três prumadas dos apartamentos).
Localizado na Vila Prudente, zona Leste de São Paulo, com 136 apartamentos, o Parc Vivre gasta cerca de R$ 20 mil por mês com água (valor que há 8 anos, quando ele assumiu, era de R$ 27 mil). Mesmo assim, Sérgio considera a soma atual bastante elevada, pois no auge da crise hídrica, em 2015, conseguiu baixá-la para cerca de R$ 9 mil, “na base de muita campanha de conscientização junto aos moradores”. “Vou brigar pela individualização. É possível diminuir o consumo desde que a pessoa pague e sinta no bolso”, pontua.
Na verdade, a individualização da água foi aprovada antes da pandemia e deveria ter sido implantada depois da do gás (concluída em 2020). Porém, com
DOIS MODELOS DE GESTÃO: COMO INDIVIDUALIZAR A LEITURA?
O mercado disponibiliza aos condomínios dois principais modelos de individualização da leitura do consumo d’água nos condomínios: 1) O sistema de autogestão ou “individualização privada”; 2) O padrão ProaAcqua (Sabesp), para o qual é necessário que o medidor fique externo ao apartamento, no shaft do hall dos andares. Novas edificações deverão oferecer infraestrutura para essa opção a partir deste ano, conforme a Lei Federal 13.312/2016.
Em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, o engenheiro civil Renato Luiz Moreira explica que na autogestão “o condomínio compra um sistema [medidores] de uma empresa de serviços, que também realiza a leitura”. “Nesse caso, o rateio é feito internamente inserido no boleto do condomínio. Algumas destas empresas enviam um demonstrativo de consumo.” No artigo, Renato Moreira descreve como funciona a operação, leitura e cobrança deste modelo, além das obrigações da contratada, do condomínio e o que fazer em caso de falhas técnicas (Leia em www.direcionalcondominios. com.br, na parte de colunistas).
Já para o Mozaik Vila Sônia, o especialista estudou a infraestrutura do prédio para que pudesse elaborar e padronizar os escopos a serem apresentados ao mercado em ambos os sistemas. Para a individualização no padrão ProAcqua, Renato especificou e dimensionou o tipo de hidrômetro que atenderia às exigências da Sabesp, com “uma qualidade de medição superior”, mediante uma “menor intervenção e menor custo de implantação”. Ele observou ainda “se a infraestrutura presente na edificação permitia a instalação de qualquer tecnologia existente”, de forma que o condomínio tivesse mais opções de compra e concorrência, “beneficiando a negociação”.
Já para o modelo de autogestão, “foi dimensionado um hidrômetro que atendesse à qualidade de medição e não somente o menor preço”. Segundo ele, “como o Mozaik possui hidrômetro em shaft externo, foi possível estabelecer um padrão de equipamentos e serviços”, além de equalizar as propostas levadas à assembleia. (Por R.F.)
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Júlia
o aumento dos preços dos insumos, o orçamento apresentando em assembleia não cobre mais o serviço. “Tínhamos uma projeção de investimento de R$ 1.380 por unidade [para 3 medidores], mas hoje este valor chega a R$ 2.100,00.” O síndico pretendia levar a proposta de um novo rateio para completar os custos em Assembleia Geral Ordinária realizada após o fechamento desta edição.
VAZAMENTO, CONSUMO & O GASTO MAIOR NA PANDEMIA
Síndica Rosana Nicchio ao lado do registro de entrada de água no condomínio: Duas verificações diárias
A atenção diária para possíveis vazamentos nas áreas comuns e unidades faz grande diferença no controle do consumo d’água nos condomínios. A síndica Rosana Nicchio promove duas verificações diárias no registro de entrada da concessionária no Condomínio Siena Tower, localizado em Santana, zona Norte de São Paulo. O zelador Sérgio Mário da Silva anota os dados às 8h e às 16h, exceto aos domingos. Além disso, Rosana organiza um gráfico comparativo mensal com os dados da conta. Quando os números começam a saltar a média, é dado o alerta aos condôminos para que procurem vazamentos e controlem o tempo no banho, entre outros.
“Se ultrapassarmos o consumo de 500 m³/mês seremos penalizados pelo sistema de cobrança da Sabesp”, costuma observar a síndica em comunicado aos moradores, explicando-lhes que se o teto for estourado, “nossa conta poderá chegar rapidamente a R$ 5.000,00 (acima da previsão orçamentária), refletindo no aumento do valor da cota condominial em pelo menos R$ 100,00”. A Sabesp pratica valores progressivos do m3 de água e da taxa de esgoto, conforme a faixa de consumo.
No Siena Tower, as 24 unidades dispõem de até seis prumadas, o que torna proibitivo o custo da individualização, observa. E até 2020 a previsão orçamentária estipulava R$ 2.500 para a conta mensal da água, soma que foi ultrapassada entre os meses de abril a janeiro de 2021, quando houve aumento de consumo, não apenas pelo maior número de unidades ocupadas (eram três vazias até novembro), como pela quantidade de mais pessoas em home office e, ainda, por vazamentos em caixas acopladas (identificados por três moradores). “Em 2020, por causa da quarentena, não fizemos a vistoria anual de rotina nos apartamentos, mas orientamos os moradores que fizessem. Em 2021, retornaremos com a programação”, afirma a síndica. O serviço é de responsabilidade do zelador, que também realiza vistorias constantes nas áreas comuns e recebeu treinamento para o trabalho.
Na previsão orçamentária de 2021, aprovada em novembro de 2020, o valor da conta mensal de água nos gastos ordinários foi reajustado para R$ 3.100,00, entretanto, Rosana diz que está “otimista, esperando que as pessoas comecem a ter mais responsabilidade sobre o consumo d’água”. Para tanto, a síndica reitera, periodicamente, os cuidados a serem observados por todos: Reduzir o tempo de banho; regular a temperatura do aquecedor de gás (que diminui a necessidade de uso do misturador); coletar com balde a água do chuveiro enquanto não é aquecida (esta poderá ser utilizada na limpeza geral); racionalizar o uso da máquina de lavar; fechar a torneira ao escovar os dentes, fazer a barba, ensaboar a louça etc.; fechar os registros em caso de ausência prolongada; orientar-se com o zelador sobre a regulagem do nível da boia das caixas acopladas, entre outras medidas. (Por R.F.)
Foto
Rosali
Figueiredo
MULHERES CONSOLIDAM ESPAÇO NOS CONDOMÍNIOS
8 de março é o Dia Internacional da Mulher, uma data oportuna para uma homenagem às síndicas, que fazem um trabalho diferenciado! Visitamos alguns condomínios para olhar um pouco mais de perto a sua gestão, mas o nosso reconhecimento é extensivo a todas. Parabéns mulheres!
Por Rosali Figueiredo
NESTE MÊS
de março
a síndica Dirce Zanon Pereira da Silva completa seu primeiro mandato à frente do Condomínio Parque Residencial Vitória Regia II, na região do Horto Florestal, zona Norte de São Paulo. É mais do que um condomínio, é uma minicidade onde vivem cerca de seis mil pessoas, em 1.430 apartamentos distribuídos por 13 blocos e 63 mil m2 de área. Moradora antiga do lugar, Dirce se sente hoje quase uma prefeita, que dá expediente integral na administração do residencial, em regime de autogestão, com o apoio de cerca de 50 funcionários (entre diretos e próprios) e de um corpo diretivo de 39 pessoas (a síndica, subsíndicas e subsíndicos, conselheiras e conselheiros).
Segundo ela, as mulheres superaram resistências que existiam antigamente ao exercício da sindicatura. Ela chegou a ser subsíndica há 20 anos, época em que uma outra moradora já era uma síndica geral reconhecida pelos seus pares. “A sociedade, de uma forma geral, lida bem com a mulher na liderança. O problema que ela ainda enfrenta é quando existem pessoas interessadas neste papel, aí vem um preconceito pesado de outras mulheres”, ressalva.
Atualmente, se há problemas de relacionamento enfrentados pelas síndicas em condomínios, Dirce atribui isso mais ao clima intolerante que predomina na sociedade, atingindo tanto homens como mulheres. “Todos estão muito conflitivos, sem freios para disparar ofensas e discriminações”, pontua. O jeito, então, é respon-
A síndica Dirce
Zanon: A mulher é reconhecida hoje em seus papéis de liderança
der com trabalho, replica a síndica. Desde 2019, quando assumiu o condomínio que mal conseguia arcar com as despesas ordinárias, e ainda apresentava um grande passivo trabalhista, Dirce reorganizou as finanças, resolveu inúmeras pendências de manutenção, promoveu eventos de final de ano, campanhas de vacinação da gripe para os idosos, exames oftalmológicos gratuitos, testes de Covid-19 e coleta de sangue. E começou 2021 com caixa positivo, apesar da crise econômica. Assistente de casting de produções artísticas e publicitárias, a síndica concorda que, pelo fato de ser gerido por uma mulher, o condomínio acaba sendo beneficiado por uma energia especial do cuidar das pessoas e da casa comum a elas, sem, é claro, esquecer do equilíbrio orçamentário e da manutenção.
“VIRAMOS
A PÁGINA”
Síndica Juçânia
Maria Pereira: “A oposição entre homem e mulher não passa mais pelas relações da sindicatura, viramos a página”
Foto Rosali Figueiredo
Foto Rosali Figueiredo
Mas voltemos ao tema: A mulher, ao exercer um cago de liderança, ainda precisa se esforçar mais que os homens até que adquira a confiança de seus pares? Para a advogada e síndica Juçânia Maria Pereira, que há cerca de 1 ano e 4 meses implantou um condomínio de 2 torres e 144 unidades no bairro da Casa Verde, zona Norte de São Paulo, “a oposição entre homem e mulher não passa mais pelas relações da sindicatura, viramos a página”. “Pelo contrário, a síndica mulher ficou até com uma vantagem para esse tipo de liderança, que é um cargo político. É a vantagem de ser mais flexível, de se empenhar como uma questão pessoal pela coletividade. Na verdade, existe hoje outro desafio para os síndicos [homens e mulheres]: Se prepararem para a função, se profissionalizarem.”
Síndica Kelly Remonti: Metodologia de trabalho, planejamento e decisões estratégicas ajudam a estabelecer relação de confiança
Para a síndica profissional Kelly Remonti, se a gestora enfrenta ainda alguma resistência no exercício da liderança, isso vem de suas congêneres, “que se incomodam com mulheres líderes”. Consultora financeira, executiva aposentada de uma empresa global de tecnologia, Kelly iniciou há dez anos seu trabalho na sindicatura, no condomínio onde mora, em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo. Depois se profissionalizou na área. “No começo senti alguma resistência, do próprio conselho, que estava reativo. Mas conforme demonstramos que havia método de trabalho, planejamento, que nada era no improviso e que as decisões são sempre estratégicas, estabeleceu-se uma relação de confiança. Quando há alguma resistência, vem de uma minoria de mulheres que ainda acham que fazer contas é função de homem, mas são 2% apenas.”
Por fim, a síndica orgânica Luciana de Oliveira Silva, graduada em Administração e que atua na área financeira, reforça que boa parte das pessoas está “acostumada com mulheres na liderança”. Ela assumiu há cerca de seis anos a sindicatura no prédio onde mora, em Pinheiros, zona Oeste de São Paulo, e diz que somente no início dos trabalhos houve certa resistência de funcionários de empresas prestadoras de serviços: “Eles se dirigiam ao porteiro e não a mim, precisei me impor um pouco mais no começo, mas isso passou”. Luciana está desenvolvendo um amplo trabalho de recuperação estrutural do condomínio de 55 unidades, datado do final dos anos 60, com muitas obras em andamento no prédio. “Mas hoje todos me respeitam”, encerra.
VIOLÊNCIA DOMÉSTICA
Estados e municípios vêm estabelecendo leis específicas contra casos de violência doméstica nos condomínios. Muitos se inspiraram no PL 2510/2020, já aprovado pelo Senado Federal, que determina prazo de 48h para os síndicos denunciarem às autoridades agressões contra mulheres, crianças, adolescentes, idosos e pessoas com deficiência. A matéria se encontra, no momento, em análise por uma comissão da Câmara dos Deputados. A síndica e advogada Juçânia Maria Pereira é favorável à aprovação do PL, “pois o síndico é uma autoridade dentro do condomínio, que precisa estar pronto para agir”. Ela reconhece que, independentemente da lei, todos devem agir (e não se omitir) “em legítima defesa de terceiros”, cuidando, de outro modo, de sua própria segurança. “O Código Penal nos dá essa guarida, mas o PL vem como um reforço.” (Por R.F.)
“AME MAIS! Imagine, namore, ouse, tenha fé, perdoe, sorria, acredite em você, viva com alegria, aproveite a vida, divirta-se, acredite, faça amigos, seja otimista, mude, faça algo diferente, reinvente-se, seja feliz”! Essas frases compõem um painel (foto acima) no hall de um dos subsolos do Condomínio Residencial Verde Morumbi, na zona Oeste de São Paulo, que é caminho obrigatório dos condôminos que se dirigem às quadras, churrasqueiras e minimercado do empreendimento. A ideia de transformar uma “parede perdida” em um cardápio de mensagens encorajadoras foi da síndica profissional Jailma A. de Brito. É um detalhe bastante significativo de como o toque feminino pode imprimir mais conforto e acolhimento em um ambiente compartilhado coletivamente. (Por R.F.)
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Rosali
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VIDA PRÁTICA COM MINIMERCADOS, A REINVENÇÃO DOS SERVIÇOS EM CONDOMÍNIOS
Os serviços que facilitam a vida dos condôminos diversificam-se e agora envolvem os minimercados, que ganharam espaço com a pandemia do novo Coronavírus. Eles vieram para se juntar a lavanderias, feiras-livres, deliveries de fabricantes de carnes e chocolates, pets care, salões de beleza e food-trucks, entre outros.
Por Rosali Figueiredo
O CENÁRIO dos serviços nos condomínios residenciais vem se ampliando nos anos recentes, principalmente nos empreendimentos com perfil de clube. Outro segmento que tem dado espaço para serviços diversos, como lavanderias coletivas, são os prédios com estúdios ou unidades compactas de 1 e 2 dormitórios. Mas em 2020, a vez foi dos minimercados, que migraram dos ambientes corporativos e edifícios comerciais para os residenciais. Por causa da quarentena do novo Coronavírus, as pessoas começaram a trabalhar em casa e a valorizar o acesso fácil aos produtos que necessitam.
No Residencial Verde Morumbi, na zona Sul de São Paulo, a síndica profissional Jailma Araújo Brito conseguiu aproveitar um “caixão perdido” em um dos subsolos que dá acesso a equipamentos de lazer, para levar um fornecedor de produtos diversos para o dia a dia das famílias: Freezers com sucos e bebidas sem álcool,
Síndica Jailma Araújo Brito: Variedade e qualidade dos produtos, agilidade na reposição e preços competitivos determinam sucesso dos minimercados nos condomínios
carnes, alimentos prontos, produtos lácteos, além de gôndolas com massas, grãos, ovos, pães, biscoitos, itens de higiene e limpeza, entre outros. As bebidas alcoólicas ficam em um espaço fechado, cujo acesso é liberado somente para adultos, por meio de um aplicativo.
“Tivemos uma breve experiencia anterior, com uma estrutura menor, para suprir a necessidade imediata dos condôminos no início da quarentena, em abril do ano passado. Foi um projeto piloto, que ficou até julho de 2020. Os preços eram elevados e os itens emergenciais, ou seja, o mix de produtos era insatisfatório para o condomínio, que tem 400 unidades. A partir de agosto trouxemos outro fornecedor, dentro do conceito de um verdadeiro minimercado, com preços competitivos com aqueles praticados lá fora”, afirma Jailma.
De acordo com a síndica, a cessão do espaço ao fornecedor foi realizada sem ônus entre as partes, sob orientação da assessoria jurídica do condomínio. É um contrato de experiência, observa, pois a parceria ainda terá que ser ratificada pela Assembleia Geral Ordinária que está para ser convocada no residencial. Depois desse desfecho virá o contrato definitivo, completa.
O Condomínio Verde Morumbi possui expertise na atração de serviços aos condôminos, como a feira-livre realizada às quartas, com direito à barraca do pastel, chope, churrasquinho, pão caseiro e sanduíche artesanal. Antes da pandemia, promovia semanalmente, no happy-hour da sexta-feira, um festival de food truck, hoje reduzido ao rodízio de fornecedores que estacionam na área externa do condomínio para atendimento delivery. A única facilidade que não combina com o empreendimento é a lavanderia coletiva, ressalva a síndica,
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uma vez que boa parte das famílias conta com funcionários domésticos.
Gestora no Verde Morumbi desde 2015, empreendimento que forma o complexo do Condomínio Misto Bonnaire, onde é síndica geral, Jailma observa que tem procurado ocupar espaços ociosos das áreas comuns com serviços aos moradores. No caso do minimercado, ela recomenda aos seus colegas, quando forem em busca de fornecedores, que fiquem atentos à variedade e qualidade dos produtos, à agilidade na reposição e aos canais de comunicação do fornecedor com o consumidor.
DÚVIDAS SOBRE LEGALIDADE, EXTRAVIOS & RESPONSABILIDADES
Síndico Cristovão Luís
Lopes: Condomínio não responde pelos casos de extravios; “a gestão do controle das mercadorias é da empresa”
Síndico profissional e gerente em um condomínio de alto padrão localizado na zona Oeste de São Paulo, Cristovão Luís Lopes destaca outro ponto essencial nas parcerias com os minimercados: As “responsabilidades” de ambas as partes. Na verdade, segundo ele, problemas como extravios e validade dos produtos, por exemplo, não podem ficar na cota de responsabilidade dos condomínios e síndicos. De outro lado, na cessão do espaço, deve ser exigido que o fornecedor preze pela qualidade dos itens dispostos nas gôndolas e freezers. Este deve se responsabilizar também pela instalação de câmeras que monitorem as operações e dispositivos de pagamento automático. No caso de bebidas alcoólicas, é preciso que o adulto faça um cadastro prévio junto ao prestador para a retirada das compras. É claro que se acontecerem desvios recorrentes de mercadorias, o condomínio dará apoio ao fornecedor para conversar com a unidade responsável, pondera. “Mas a gestão do controle das mercadorias é da empresa, que repassa as informações ao síndico.” “É preciso que o condomínio deixe claro que não tem responsabilidade sobre estoques, saídas, isso está expresso no contrato, nos isentando ainda de intercorrências como a queda de energia e danos às mercadorias refrigeradas. Além disso, a qualidade e conservação dos produtos é de responsabilidade do fornecedor.”
Quanto à regularização da atividade comercial do porte dos minimercados em espaços físicos do condomínio residencial, o advogado Cristiano De Souza Oliveira recomenda que ela esteja prevista na Convenção.
SERVIÇOS AO SÍNDICO
DOAÇÃO DE SANGUE: CONDOMÍNIO TAMBÉM É SOLIDARIEDADE
O síndico Silvio Sipliano (à esq. na imagem) e o médico Valdir Camillo, responsável pela captação de sangue do Hemocentro São Lucas, que montou a estrutura no Condomínio WI Villa Augusta (foto ao lado)
Alguns condomínios têm procurado contribuir com os estoques dos bancos de sangue no País, cujos índices estão baixos desde o início da pandemia. “Nenhum banco de sangue de São Paulo está com estoque ótimo, o nosso é crítico, no máximo para 2 a 3 dias”, afirma o médico Valdir de Almeida Camillo, responsável pela captação do Hemocentro São Lucas, de Guarulhos.
Valdir foi o médico responsável pela equipe do São Lucas que atendeu no Condomínio WI Villa Augusta em 11 de fevereiro passado, em Guarulhos, no reinício da campanha “Amigo Sangue Bom”, promovida pelo síndico Silvio Sipliano. Em 2020, Sílvio conseguiu mobilizar 9 condomínios da região, reunindo 755 doadores. De acordo com o médico Valdir Camillo, para compensar o deslocamento de profissionais, equipamentos e materiais do hemocentro ao prédio, o condomínio deve garantir pelo menos 50 doadores. Para o evento do dia 11 foram cadastrados 70. O hemocentro precisa ainda de um espaço físico que comporte áreas separadas de recepção, triagem, coleta e atendimento emergencial, com banheiros e instalações elétricas apropriadas. O médico destaca a importância das campanhas, lembrando que cada doador proporciona a extração de 4 hemocomponentes indispensáveis aos hospitais: Plaquetas, plasma, crioprecipitado e hemácias. No Condomínio WI Villa Augusta, a estrutura foi montada no salão de festas. Síndicos interessados em aderir à ação podem fazer contato com Sílvio Sipliano através do telefone (11) 97169-8068. (Por R.F.)
SOLUÇÕES AO SISTEMA DE IMPERMEABILIZAÇÃO: A EXPERIÊNCIA DOS SÍNDICOS
Por Rosali Figueiredo
A síndica Mila Fernandes Rocha em área recém-recuperada após herdar uma obra paralisada
DESDE 2017, um residencial localizado na zona Oeste de São Paulo apresentava um cenário de deterioração de pisos, canteiros e muretas das áreas comuns térreas, depois que uma obra de troca da manta asfáltica foi suspensa em assembleia de condôminos, em função de inúmeros problemas com o prestador de serviços (a empresa foi extinta na época).
Contratada na sequência para assumir a gestão do prédio, a síndica profissional Mila Fernandes Rocha buscou um serviço de inspeção predial para orientar a recuperação do sistema. A vistoria foi realizada em 2018 pelo engenheiro civil Luiz Fernando Barros, que identificou várias deficiências no serviço como:
- Camada de proteção sobre a nova manta com falhas de execução (por exemplo, rasa, com trincas ou solta em alguns lugares);
- Muitos pontos com manta visível, exposta ainda nas juntas de dilatação e/ou aplicada fora de conformidade no alinhamento entre piso e muros e no “arremate de virada”;
- “Manta derretida além do recomendado, alterando características físico-químicas e comprometendo estanqueidade”;
- Jardineiras impermeabilizadas sem juntas de dilatação adequadas;
- Carbonatação em pisos, degraus etc.; e,
- “Juntas de dilatação fora de alinhamento, causando fissuração da camada de impermeabilização. Ausência de acabamento com material elastomérico (mastiq, PU ou similares) resistente às intempéries na junta de dilatação”;
Naquele momento, o engenheiro recomendou que o condomínio providenciasse os seguintes reparos nas áreas mexidas pela antiga empresa: Adequação das camadas de proteção mecânica da impermeabilização; acabamento das juntas de dilatação em materiais elastoméricos; correção da impermeabilização nos pontos onde persistiam infiltração no subsolo; e recuperação da armadura no subsolo com material adequado.
Com base no parecer e, limitado pela escassez de verba, o condomínio resolveu, através de assembleia:
- Refazer o contrapiso dos corredores de acesso, laterais e fundo do prédio;
- Tratar as juntas de dilatação e recuperá-las;
- Impermeabilizar e recuperar as jardineiras depois da remoção de arbustos (bambu);
- Retirar parte da vegetação (palmeiras) do jardim fronteiriço, pois ela estava sobrecarregando a laje sobre a garagem.
A síndica Mila Fernandes promoveu depois testes de estanqueidade com lâmina d’água em alguns setores (como nas floreiras), bem como laudo termográfico (com o uso de câmera com sensores de infravermelho) nos ralos e nos seus pontos correspondentes na laje da garagem.
À esq., palmeiras que foram removidas da frente do condomínio para proteger a laje sobre a garagem; à dir., imagem atual do jardim
Com base nas informações decorrentes da inspeção predial de 2018 e dos testes, a síndica obteve um quadro dos pontos com infiltração ativa que o condomínio ainda terá que tratar, alguns dos quais deverão ter injetado um material vedante na fissura a partir da laje do subsolo. Porém, na rampa de acesso ao subsolo, deverá ser refeita a manta asfáltica. “Temos que realizar esses serviços a conta-gotas, pois o condomínio gastou R$ 188 mil na obra anterior, inconclusa e cheia de vícios. Conseguimos, em 2018, reorganizar as contas, mas vamos por etapas para não sobrecarregar os condôminos, porque preciso de rateio extra para tudo”, explica a gestora. O prédio tem 32 unidades e cerca de 30 anos de construção.
À esq., situação do piso com manta aplicada sem proteção mecânica; à dir., área agora recuperada (para concluir o tratamento da superfície, será feita limpeza e aplicado selante à base de poliuretano nas juntas)
Fotos Rosali Figueiredo
INSPEÇÃO PREDIAL AJUDA A DIMENSIONAR OS SERVIÇOS NECESSÁRIOS
A engenheira civil Rejane Saute Berezovsky alerta os síndicos que é preciso atenção para evitar que se perca o momento adequado para tratar o sistema de impermeabilização. “Temos que abordar isso de forma mais incisiva, pois os condomínios que utilizam bandejas e paliativos, quando resolvem fazer a obra, precisam recorrer à recuperação estrutural, que passa a ser cara e às vezes exige até escoramento”, pontua. Rejane é membro da Câmara Técnica de Inspeção Predial do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).
“Muitas vezes, esperar significa um custo maior na hora da contratação”, reforça a especialista, lembrando que isso acontece, por exemplo, quando as infiltrações acabam degradando a armadura (componente estrutural à base de concreto armado).
A engenheira sugere aos condomínios começarem um fundo de caixa para a obra assim que aparecerem os primeiros sinais de infiltração. “É importante que eles se preparem para reunir verba e programar a obra para dali a um ano”, enfatiza. “A impermeabilização é essencial para a boa conservação e manutenção da edificação, pois ela protege outros sistemas também de fundamental importância, como a estrutura (vigas, lajes, pilares e cortinas) e a rede elétrica.”
Mediante os primeiros sinais de água, Rejane propõe aos síndicos contratarem um serviço de inspeção predial, para que possam obter um diagnóstico dos serviços necessários e projetar os valores correspondentes. “A inspeção indica a prioridade das ações necessárias de manutenção para os sistemas que terão que ser tratados. Desta forma, o síndico saberá o que precisará orçar.”
A norma de inspeção predial (ABNT NBR 16747:2020) estabelece três níveis de prioridade, de forma a orientar as ações dos gestores das edificações:
- Prioridade 1: Quando há perda de desempenho que “compromete a saúde e/ou a segurança dos usuários, e/ou a funcionalidade dos sistemas construtivos, com possíveis paralisações; comprometimento de durabilidade (vida útil) e/ou aumento expressivo de custo”; bem como “riscos ao meio ambiente”;
- Prioridade 2: Quando a perda de desempenho é parcial, mas afeta “a funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação direta de sistemas e sem comprometer a saúde e segurança dos usuários”;
- Prioridade 3: Quando a perda de desempenho pode gerar “pequenos prejuízos à estética ou quando as ações necessárias” podem ser planejadas. Neste nível de prioridade, não há urgência nas ações; além disso, é baixo ou nulo “o comprometimento do valor da edificação”. (Por R.F.)
INFILTRAÇÕES EM LONGO PRAZO OBRIGAM À RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL
Juntas de dilação, vigas e colunas com ferragem exposta e degradação do concreto
O síndico profissional Luiz Leitão da Cunha procura conciliar as necessidades de manutenção corretiva do condomínio com o nível de prioridade das ações e a disponibilidade orçamentária. Nesse sentido, no início de 2020 ele pôde tratar uma área térrea do Edifício Fernão Dias com a troca da manta asfáltica e acabamento em pedra goiás (ver a última foto da pág. 22). Condomínio misto, com 60 unidades residenciais e 7 lojas, entregue no início dos anos 70 nos Jardins, em São Paulo, o Fernão Dias apresenta, no entanto, inúmeros outros problemas gerados por infiltração, notadamente no 3º subsolo de garagem, de uso exclusivo dos proprietários da área comercial. Preocupado com o quadro de decomposição das armaduras e ferragens expostas, Luiz Leitão está promovendo a recuperação estrutural do concreto e limpeza das juntas de dilatação em alguns pontos dos três subsolos do prédio desde o final de 2020, serviço orçado em R$ 60 mil. Segundo o diagnóstico da engenharia, o quadro era de “fissuração, desagregação e até perda total de aderência do aço ao substrato de concreto” nesses locais. O tratamento tem sido metódico e inclui inúmeros procedimentos corretivos, entre eles, “a limpeza e remoção de toda camada de óxido de ferro nas barras de aço”, substituição das armaduras corroídas e, naquelas que apresentam “perda de seção original superior a 20%, será necessário realizar reforço estrutural”.
Mas a recuperação implica não apenas corrigir os locais comprometidos nas
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lajes, cortina, juntas de dilatação, vigas e colunas, quanto orientar os donos das lojas comerciais, agregadas ao corpo da edificação, a também fazerem a sua parte. Infiltrações recorrentes no 1º subsolo tiveram origem em sistemas externos ao condomínio, como o vazamento (agora corrigido) de uma tubulação da concessionária que abastece a região e problemas hidráulicos em uma das lojas comerciais (aqui, há uma ação de obrigação de fazer contra o dono do imóvel). Já o proprietário de uma sobreloja está corrigindo outro setor que também gerava vazamento contínuo, desta vez nos apartamentos do 1º andar do prédio. É a laje externa de cobertura da sala, que está em obra de reconstituição da superfície (confira a remoção da antiga manta asfáltica nas duas fotos abaixo).
Exemplo de obra de remoção de antiga manta para reconstituição do sistema de impermeabilização
A deterioração no 3º subsolo, por sua vez, foi causada pelo hábito de antigos gestores de promoverem a lavagem do piso do 2º subsolo. “Isso afetou ao longo do tempo as colunas, vigas e juntas de dilatação da laje do 3º subsolo”, observa Luiz Leitão. Por isso, “depois de décadas de manutenção inadequada, o condomínio se vê na necessidade de fazer a recuperação estrutural do subsolo, para garantir a segurança da edificação”. É uma demanda também imposta pela busca da valorização patrimonial, pois o Fernão Dias, nos últimos cinco anos, investiu na modernização de suas instalações, como hidráulica, hall social, portaria, gradil e pisos de acesso ao prédio, escadaria dos andares, gerador e sistema de prevenção e combate ao fogo. (Por R.F.)
Área externa do condomínio, após troca da manta asfáltica: Objetivo é evitar a degradação da laje, coluna e pilares do subsolo
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SÍNDICA DIZ QUE
COMPLEMENTARES
SOLUÇÕES SÃO
Síndicos costumam ficar em dúvida quanto ao melhor caminho para resolver problemas de infiltração provenientes das superfícies com lajes, se através da renovação da manta asfáltica ou da aplicação de técnicas de injeção de material para bloquear a passagem da água nas trincas e fissuras. A síndica profissional Kelly Remonti observa que as técnicas não são excludentes e podem ajudar na correção de falhas na impermeabilização. Segundo a gestora, é possível decidir-se por soluções conforme as diferentes instalações, o diagnóstico de engenharia e o planejamento financeiro e de obras do condomínio.
Em um dos condomínios que administra em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo, 188 pontos de infiltração no subsolo foram tratados recentemente pelo sistema de injeção. “O prédio ficou 30 anos sem qualquer manutenção, ainda está com a manta original”, afirma Kelly, que assumiu a gestão há menos de dois anos. Com área térrea de quase 6,5 mil m2, inúmeros equipamentos de lazer (como quadra poliesportiva, de tênis e piscina), o condomínio precisava fazer uma correção imediata nesses locais. “Dividimos o planejamento de manutenção e de melhorias em etapas. Temos um plano global. Mas no 1º momento, tivemos que tratar os pontos emergenciais (abaixo de floreiras, piscina, quadras etc.). Estamos ainda programando cuidar dos ralos (limpeza, vedação e identificação) e recuperar as juntas de dilatação. Com o tempo, porém, vamos substituir todo o piso das áreas térreas, quando haverá a troca da manta asfáltica.”
Kelly Remonti afirma, assim, que “a injeção é uma solução de manutenção, feita de acordo com a necessidade”. “Para o síndico, a questão que se coloca não é se uma técnica é melhor que a outra, mas qual a intervenção mais adequada para o momento que o condomínio vive”, completa. A síndica possui experiência nesse tipo de tratamento em outro condomínio, o Top Village, onde mora e que administra há quase dez anos. Logo que começou a sua gestão, Kelly mudou toda uma lateral e o fundo do terreno (de 5,7 mil m2) do condomínio para transformar uma antiga área gramada, deixada pela construtora, em jardineiras muradas. Ela precisou remover parte da vegetação (cheflera) e implantar um sistema de drenagem, porque a formação original gerava infiltração na garagem; “a água acabava encontrando o caminho da laje do subsolo”. Desde então, houve apenas ocorrências localizadas em outros setores, como em um ralo, reparadas com a injeção. (Por R.F.)
Ponto tratado pelo sistema de injeção na laje da garagem do Condomínio Top Village
ADEQUAÇÕES DE SEGURANÇA EM CONDOMÍNIOS: UM PROCESSO CONTÍNUO
Por Rosali Figueiredo
OS MORADORES de um condomínio de alto padrão localizado na zona Norte de São Paulo foram surpreendidos pela falta d’água no reservatório superior depois de uma parada brusca das bombas de recalque. Mas os dois equipamentos do prédio, que operam sob revezamento automático, não estavam quebrados. A origem do problema residia na interligação entre o centro de medição e o quadro elétrico das bombas, afirma a síndica profissional Rosana Nicchio.
Entre as inadequações desta instalação, havia diferença de capacidade entre os disjuntores do quadro de bombas, instalado no subsolo da edificação, e os do centro de medição. Já a fiação que unia os dois pontos tinha bitola inadequada e se encontrava bastante remendada. Mediante esse arranjo precário, por segurança, o sistema desarmava durante alguns picos de corrente. “Contratamos uma empresa para corrigir as instalações, ela padronizou os disjuntores e trocou a fiação”, afirma Rosana.
Aí está um exemplo de como os sistemas prediais estão integrados e demandam uma revisão contínua, acompanhada das devidas modernizações e/ ou adequações às normas técnicas atuais. Neste residencial, a manutenção elétrica vem sendo sido feita por etapas desde que a síndica profissional assumiu a gestão, em 2019, conforme a disponibilidade financeira. O prédio tem apenas 20 unidades e quase 30 anos de construção.
O QUE FOI REALIZADO
A primeira etapa de serviços ocorreu no início de 2020, incluindo as intervenções mostradas pelas imagens da sequência abaixo.
- Quadro de distribuição geral da administração (localizado no centro de medição/ antes à esq. e depois à dir.);
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- Quadro elétrico de distribuição das áreas comuns (localizado no hall de serviços térreo/antes à esq. e depois à dir.);
- Quadro da portaria (antes à esq. e depois à dir.).
Entre as principais mudanças nessas instalações, houve a substituição do padrão dos disjuntores, do NEMA para o DIN. “Os disjuntores NEMA [somente térmicos] não fazem a proteção completa dos condutores elétricos. Esse tipo de disjuntor só atua em caso de aquecimento e desde que as molas não estejam travadas devido ao longo tempo de uso. Os novos disjuntores padrão DIN linha branca [termomagnéticos] atuam contra curto-circuito ou sobrecarga que gera o aquecimento do condutor”, explica Rosana. Ou seja, o dispositivo termomagnético desarma em função do calor gerado pela sobrecarga em uma instalação elétrica. Ocorreram duas outras adequações importantes à segurança da edificação e dos usuários: A troca de fundos de compensado de madeira de alguns quadros por placas metálicas; e a conexão dos sistemas com o aterramento. O próprio quadro de bombas foi reformado nesta etapa, porém, ficou a pendência relatada no começo deste texto, agora corrigida. Os serviços completados na primeira etapa contribuíram para que o prédio obtivesse o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) em outubro do ano passado.
O QUE SERÁ FEITO
Em fevereiro de 2021, começaram os serviços da segunda fase das adequações elétricas, envolvendo a caixa porta-base superior do centro de medição (onde haverá substituição dos disjuntores tipo NEMA por DIN); a padronização
dos disjuntores relacionados às bombas de recalque (concluída) e a modernização da caixa de medição da bomba de incêndio (na imagem ao lado), na versão antiga, com disjuntor no padrão NEMA e fundo de madeira).
Por fim, ainda em 2021, em um terceiro grupo de adequações, serão modernizados os quadros dos elevadores e do gerador, finaliza a síndica.
REVISÃO ELÉTRICA NAS CAIXAS E QUADROS: CENTRO DE MEDIÇÃO E ÁREAS COMUNS
Condomínio Lupércio Teixeira Camargo
A necessidade de se obter o AVCB, contendo o aval do Corpo de Bombeiros quanto à segurança na prevenção aos incêndios, impulsiona boa parte dos serviços de modernização elétrica nos condomínios. Mas é possível também contratar as adequações em etapas, como no caso relatado antes ou do Edifício Lupércio Teixeira Camargo, residencial construído nos anos 60 no bairro de Santa Cecília, região central de São Paulo. O prédio, de 26 unidades, é parte do Conjunto Angélica, que dispõe de outro residencial (Edifício Ignácio Tavares Leite) e de lojas comerciais. O processo do AVCB está em andamento, é complexo, pois envolve diferentes estruturas prediais, mas a síndica profissional Mila Fernandes Rocha tem contratado as adequações necessárias conforme o planejamento orçamentário de cada edifício. No Lupércio, quando Mila assumiu a gestão, em 2019, já havia sido implantada uma rede de hidrantes e bomba de incêndio, além de concluída a sinalização da rota de fuga. Já a parte elétrica acabou contratada pela síndica em 2020, com o início dos trabalhos no final do ano e conclusão no mês passado, envolvendo a revisão elétrica nas caixas e quadros do centro de medição e áreas comuns (incluindo ático).
Segundo Ayrton Barros, engenheiro elétrico e de segurança contratado para
Imagem da antiga caixa de medição da bomba de incêndio, que acabou de ser readequada
Foto Rosali
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fazer vistorias nas instalações e orientar os trabalhos, “o foco inicial dos serviços não foi a modernização imediata, que envolve custos não arrecadados ainda; e, sim, foi a segurança das instalações existentes, modernizando os quadros e adequando a seletividade de proteção dos disjuntores à capacidade de condução de corrente das fiações presentes nas prumadas que alimentam as unidades”.
Uma das principais intervenções foi a troca e padronização dos disjuntores das caixas porta-base do centro de medição. Eles estão ligados ao sistema de distribuição de energia elétrica para cada unidade e, ao longo das últimas décadas, tinham sido substituídos por dispositivos projetados para desarmar mediante uma capacidade superior à da fiação instalada. “Com isso, os moradores conviviam com o risco de o disjuntor não funcionar em caso de sobrecarga. O problema foi corrigido, foram instalados novos disjuntores com capacidade compatível com os condutores existentes”, observa o especialista.
Além disso, caixas e quadros receberam novas placas de montagem metálica pintadas na cor laranja, segundo a norma atual. Alguns fundos eram ainda de madeira, fora de especificação atual, pelo risco de efeito térmico.
Outras adequações importantes foram realizadas e concluídas no último mês de fevereiro, entre elas:
• Instalação de proteções contra sobrecargas e curtos-circuitos. Neste caso, está o DR (Diferencial Residual), um dispositivo que tem a função de desarmar a rede em caso de fuga de energia, evitando, por exemplo, choques elétricos, além de riscos de combustão ou à segurança no funcionamento dos equipamentos.
Conforme a ABNT NBR 5410:2004, o DR é obrigatório em circuitos localizados em áreas úmidas (banheiros, cozinhas, áreas de serviço, garagens etc.); naqueles que alimentam tomadas em áreas externas à edificação; e nos circuitos de tomadas localizadas em áreas internas que possam vir a alimentar equipamentos em locais abertos. No Lupércio, o Eng. Ayrton Barros recomendou, por exemplo, a instalação desses dispositivos “para cada circuito de alimentação das cabinas dos elevadores”. Eles foram instalados ainda junto ao quadro do circuito de iluminação do hall no pavimento térreo e em quadro na garagem.
• Instalação de DPS, dispositivos cuja função é proteger a rede e os equipamentos a ela conectados dos surtos de tensão. Por exemplo, no Lupércio foram instalados DPS no quadro das máquinas de tração dos elevadores e quadro das áreas comuns;
• Instalação das chaves seccionadoras na caixa de distribuição; esta foi totalmente refeita.
ACESSIBILIDADE, IDENTIFICAÇÃO DE CIRCUITOS E PADRONIZAÇÃO DE CORES
Além disso, durante o acompanhamento dos serviços, o engenheiro Ayrton recomendou à síndica que providenciasse, junto ao prestador de serviços, a identificação de todos os circuitos e/ou componentes; a padronização das cores dos cabos de neutro e terra, conforme a norma técnica; além de garantir a acessibilidade do sistema, facilitando “a operação, inspeção, manutenção e o acesso à rede e às suas conexões”.
TERMOGRAFIA
O trabalho de inspeção incluiu a análise termográfica de todas as caixas e/ou quadros, como no centro de medição, onde foi detectada “temperatura acima da ambiente em alguns locais”. “Temperatura acima da média é indício de necessidade de revisão com reaperto ou redimensionamento do circuito”, observou o especialista em seu parecer técnico. Ou, como no caso das “caixas tipo N superiores”, com registro de aquecimento, o qual pode ser indício de inadequação da carga.
ESTUDO DE CARGA E PRUMADAS
Aqui, Ayrton Barros sugeriu ao condomínio contratar um estudo de carga, o que permitirá avaliar se o consumo do prédio está compatível com a capacidade instalada de entrada e distribuição de energia. Segundo o engenheiro, independentemente, no entanto, de se fazer o estudo de carga, já é certo que o condomínio deverá futuramente substituir as prumadas de distribuição de energia às áreas comuns e às unidades. (Por R.F.)
PRÉDIO INICIA 2ª FASE DA MODERNIZAÇÃO ELÉTRICA
Eng. Ayrton Barros mostra o novo cabeamento chegando ao centro de medição, que está em obras neste momento
Após dois anos estudando a modernização elétrica do Condomínio Edifício Pinheiros, situado na zona Oeste de São Paulo, a síndica orgânica Luciana de Oliveira Silva finalmente pôde liberar, em outubro passado, o início do retrofit dessas instalações. Construído há cerca de 70 anos, com 55 unidades (incluindo a antiga casa do zelador), o prédio está sendo adequado para um aumento de carga de 40 para 63 ampères, o que possibilitará a instalação de ar-condicionado nos apartamentos.
É uma boa hora, observa Luciana, pois com a maior parte dos moradores em home office, é preciso garantir a segurança e o conforto de todos. A execução dos trabalhos é acompanhada pelo engenheiro elétrico e de
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segurança Ayrton Barros. Porém, a obra foi programada em etapas, até que o condomínio arrecadasse os cerca de R$ 300 mil investidos no processo. Em função de prazos relacionados à concessionária, os serviços foram iniciados pela instalação de uma nova prumada no antigo duto da lixeira, do centro de medição até o quadro interno das unidades. Essa etapa foi concluída em fevereiro. Agora vem a modernização completa do centro de medição, além dos quadros das áreas comuns e das bombas (readequando-os à norma, com disjuntores padrão DIN; DPS; DR; troca dos medidores pela concessionária; instalação de fundo metálico etc.).
Segundo o Eng. Ayrton Barros, o condomínio optou ainda pela instalação de cabos de 1kV (HEPR), que possuem isolação dupla e maior qualidade. “Como é uma obra cara e precisamos de durabilidade, demos prioridade à qualidade”, justifica a síndica Luciana. Ela espera concluir esse retrofit nos próximos dois meses para então avançar na modernização dos elevadores e no AVCB. (Por R.F.)
À esq., imagem da entrada da nova fiação na unidade; abaixo, detalhe dos novos cabos passando pelo antigo duto da lixeira (obra em andamento)
PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA - PROJETO & INSTALAÇÕES
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RECUPERAÇÃO DE PISOS & UPGRADE NO CONFORTO E PROTEÇÃO
Detalhes da garagem com piso epóxi do Condomínio Praça Vila Nova, em São Paulo
ACABAMENTOS com resina, solução à base de polímeros, têm ganhado a preferência dos síndicos na hora de promoverem a recuperação das superfícies internas das garagens. O principal deles é o epóxi, material escolhido pelos condôminos do residencial Praça Vila Nova para substituir a cerâmica que revestia os pisos de dois de seus três subsolos. “Tivemos muitos problemas com a cerâmica, que descolava com o peso dos carros, muitos deles blindados. Havia perigo na descolagem das peças”, afirma Fernanda Schiavo, gerente do condomínio. Localizado na região do Parque do Ibirapuera, em São Paulo, o empreendimento de alto padrão tem menos de dez anos de implantação. A substituição dos revestimentos foi realizada pela construtora, após decisão judicial favorável aos condôminos.
“O epóxi se mantém íntegro mesmo depois de três anos de aplicação”, observa Fernanda. O serviço possui garantia de cinco anos e apenas eventualmente surge um ou outro local de descolamento da resina próximo às juntas de dilatação, “que arrumamos pontualmente”, ressalva a gerente. Segundo ela, o epóxi proporciona uma experiência positiva aos usuários, ao trazer “um diferencial na sensação de conforto”. “A garagem fica mais limpa, mais clean; já a cerâmica exigia uma manutenção de limpeza mais pesada”, compara. A única ressalva que ela faz está na necessidade de se manter o piso sempre seco, para evitar escorregamentos. “Temos muito cuidado quando chove e os carros descem molhados. Para atenuar isso, aplicamos nas áreas de rodagem um antiderrapante, com uma textura diferenciada”, completa.
COMO GARANTIR O SERVIÇO?
A durabilidade, funcionalidade e beleza do epóxi ou qualquer outro acabamento sobre a superfície da garagem dependem de um trabalho meticuloso de recuperação da base. O síndico orgânico Pedro Nagahama, do Condomínio Villandre, do Tatuapé, zona Leste de São Paulo, modernizou a garagem com
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epóxi no ano passado. A edificação entregue em 1990, com 22 unidades, tem passado por um processo de modernização desde 2017, quando Pedro assumiu a gestão. O epóxi veio na sequência da recuperação e pintura da fachada. De acordo com o gestor, a garagem estava bastante degradada, mas os condôminos somente tiveram a noção real da situação depois de concluída a obra (ao compararem o antes e o depois).
PREPARAÇÃO DO SUBSTRATO
Os trabalhos transcorreram com rapidez, mas demandaram logística para a retirada total ou parcial dos veículos, incluindo a etapa de recuperação do substrato. “Essa preparação é fundamental, precisa haver um piso de concreto tratado e regularizado para se aplicar o epóxi por cima. Nosso contrapiso é muito baixo, estava com placas soltas, principalmente nas áreas de circulação, o problema vinha desde a entrega do prédio. Tivemos que refazer boa parte dessas placas. Não adianta colocar o epóxi em cima de um concreto ruim. Testes foram ainda realizados para estudar o melhor ponto de aderência ao epóxi”, descreve.
CRONOGRAMA DA OBRA
Os serviços tiveram uma programação que impactasse o mínimo possível a rotina dos moradores. De início, foram retiradas as placas soltas de concreto e feito o tratamento do substrato. Nesta fase, os carros acabaram deslocados de um setor a outro na própria garagem e houve mudança no sentido do tráfego de entrada e saída do prédio. Mas quando chegou o momento de aplicar a resina, Pedro Nagahama conta que fechou o subsolo, locando, por três semanas, vagas em um estacionamento em frente ao condomínio para os carros dos moradores. Composta de um subsolo e cerca de 2.200 m2 de área, a garagem dispõe de 58 vagas, entre elas a de pânico e de carga e descarga. Na etapa final da obra, aplicaram-se as faixas demarcatórias.
PÓS-OBRA
Passados cerca de seis meses da conclusão dos trabalhos, Pedro Nagahama está satisfeito com o resultado. No acabamento do piso, predominam duas cores, um cinza chumbo nas áreas de circulação dos veículos e um cinza mais claro nas vagas. “O piso está intacto, tivemos problema apenas em um ponto de uma faixa demarcatória, a tinta soltou embaixo do pneu pesado de um jipe, mas isso já foi refeito”, explica. A limpeza também é mais simples, rápida e frequente: “Percebemos que agora os funcionários fazem o trabalho com mais gosto, o resultado fica melhor”.
Para os moradores, a sensação que o subsolo deixa é de que “o prédio está mais cuidado, valorizado, as pessoas percebem mais isso agora.” O síndico diz que o corpo diretivo chegou a analisar outras opções de acabamento, como o concreto usinado, mas a aposta final recaiu sobre o epóxi, “porque queríamos dar esse upgrade na valorização do condomínio”. “Não sabíamos o quanto o concreto da garagem estava deteriorado, como estava ruim, achávamos que era o normal. Somente agora com o epóxi percebemos o que é, de fato, o normal para um subsolo de garagem.”
TRATAMENTO DA BASE DO PISO E DO CONTRAPISO
Imagem de piso de garagem de condomínio recém-implantado, com acabamento usinado mais rústico (básico)
Em entrevista para a reportagem de garagem publicada na Direcional Condomínios em 2020 (edição de março), o engenheiro civil Gustavo Maluf Cury já alertava que para qualquer serviço de recuperação do piso deste tipo de ambiente (coberto ou descoberto, em nível ou subsolo, sobre laje ou aterro), é fundamental a correção do substrato (base e contrapiso), “deixá-lo liso, homogêneo”. Outra dica deixada pelos especialistas já consultados pela revista é a de que locais que tenham incidência de umidade, com pressão da água vinda do solo, precisam receber tratamento específico, para evitar a ocorrência futura de bolhas de osmose no epóxi (elas são causadas pela ascensão de água do solo por pressão de capilaridade nos poros do concreto).
Mas segundo o engenheiro Wagner Silva, que gerencia obras de recuperação estrutural, reformas e construção em São Paulo, raramente é preciso reconstruir todo o substrato em uma garagem. Cada caso exige uma abordagem própria, “porque se há fissuras, contrata-se uma empresa especializada para verificar se são ou não estruturais; caso não sejam, apenas tratamos a fissura antes de fazer o acabamento”. É preciso ainda, observa, analisar se o contrapiso completou o seu ciclo de vida útil.
DRENAGEM
O engenheiro faz ainda um alerta: “Em subsolos muito profundos, é preciso haver um sistema de drenagem eficiente, para evitar que a água do lençol freático invada o ambiente da garagem, principalmente durante as chuvas. Problemas em um acabamento, como no epóxi, podem ser sintomas de deficiências na drenagem”.
“Observo síndicos sofrendo por desconhecimento e/ou omissão nessa parte da drenagem. As pessoas veem a água escorrendo e não sabem de
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onde ela vem, às vezes é um problema de bomba de drenagem ou recalque, às vezes é do próprio sistema de drenagem. Os gestores precisam ter um noção básica do funcionamento da instalações, para darem o devido acompanhamento”, arremata.
Quanto aos tipos de acabamento, Wagner Silva explica que vão do básico, como “o concreto desempenado como um cimento queimado, que ‘aceita’ a pintura de faixas demarcatórias”; ao liso, “bem-feito”, “um usinado com ou sem bambolê, máquina que deixa a superfície espelhada”. As resinas, por sua vez, proporcionam um resultado ainda melhor, caso do epóxi, completa o engenheiro. (Por R.F.)
PROTEÇÃO E SINALIZAÇÃO PARA A MANOBRA DOS VEÍCULOS – Imagens de protetores nos pilares e paredes dos dois subsolos de garagem do Condomínio Top Village, localizado em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo. Os acessórios foram instalados em 2020 pela síndica Kelly Remonti, depois da pintura desses ambientes. Segundo a gestora, esta era uma demanda dos moradores, pois acessórios como cantoneiras, protetores laterais e de parachoques, além de limitadores de vaga, ajudam a proteger os veículos durante as manobras. Já as linhas demarcatórias com pintura permanente e lombadas disciplinam o tráfego e uso da garagem. (Por R.F.)
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ARTIGO / COMO ESTÃO AS GARAGENS DO SEU EDIFÍCIO?
Por Cristiane Bittencourt Reis
Cristiane Bittencourt Reis, síndica orgânica do Edifício Ilha de Guadeloupe, na Vila Madalena, em São Paulo
As garagens são, como diz o nosso velho e bom dicionário Aurélio, lugar destinado a abrigar. Mas neste detalhe de abrigar, os síndicos precisam impor limites e ordem. É comum observarmos as garagens dos edifícios abrigando, além de veículos, objetos, carrinhos, brinquedos, cadeiras, malas, resto de obras e demais objetos que os condôminos não utilizam mais. São desde máquinas de lavar, geladeiras, armários desmontados a muitos outros itens que vão se acumulando e aumentando com o passar do tempo nas vagas das garagens.
Esses objetos, muitas vezes, também avançam um “pouquinho” para a vaga do vizinho, o que, com certeza, gera conflitos, além de reclamações relacionadas a riscos e amassados nos veículos, às dificuldades de manobra, ao impedimento da passagem ou circulação das pessoas entre as vagas. Tudo isso faz com que a garagem se torne para muitos um verdadeiro “depósito” e um dos lugares mais propícios para iniciar o estresse entre vizinhos. É muito comum garagens serem escuras, mal sinalizadas, com ralos e tampas quebradas e empoeiradas, passando a ideia ao condômino de ser aquele um cantinho que faltava para encostar o que não lhe serve mais.
Se seu prédio é muito antigo, vale a pena rever com o conselho o que dizem os Regimentos Internos e a Convenção para esta área e estabelecer novas regras dentro do perfil e necessidades dos moradores. Este trabalho de revisão costuma evitar desentendimentos futuros entre condôminos. No edifício onde moro e que administro, após esta revisão, fizemos uma assembleia e aprovamos mudanças que beneficiaram a todos.
A melhoria incluiu ainda a pintura da garagem com uma tinta com brilho, que facilita a limpeza das paredes. Para a área de circulação dos carros, foi instalado um sensor de presença com lâmpadas LED de boa potência. Reforçamos a cor das faixas de delimitação de vagas, sua identificação numérica e as dos extintores. Os canos e conduítes externos passaram a receber uma rotina de limpeza mensal, evitando o acúmulo de poeira e teias de aranha. Instalamos protetores nas colunas e nas paredes e ainda incluímos um cantinho para reciclagem de lâmpadas, óleo de cozinha e pilhas.
Mas reservamos um local na garagem para que os condôminos possam armazenar, durante períodos pré-estabelecidos, algum objeto que necessitem descartar ou doar. Regras pré-estabelecidas e cumpridas promovem a conservação e a valorização do patrimônio em sua gestão. (Publicado orginalmente no site da Direcional Condomínios. Mais informações: cristianesindica@hotmail.com)
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