Revista Direcional Condomínios - Edição 263 - jan/2021

FELIZ 2021

CAPA PROMOCIONAL

FELIZ 2021

EDITORIAL

Caro Síndico!

O ano de 2021 começa sob a égide do aprendizado herdado da pandemia do novo Coronavírus. É grande a expectativa pela vacinação em massa nos meses iniciais deste ano, mas, quaisquer que sejam os desdobramentos em torno da doença, os síndicos iniciam esta década amadurecidos e mais bem preparados para enfrentarem um cenário bastante diferenciando em curto e médio prazo.

O ano de 2020 representou uma verdadeira pós-graduação a vocês, síndicos, nos quesitos gestão de pessoas, reorganização do planejamento financeiro e de obras e realização de assembleias virtuais, híbridas ou presenciais adaptadas. Inclusive, os meses finais do ano passado tiveram uma concentração das assembleias que não puderam ser promovidas antes e durante o auge da quarentena. Assim, 2021 deve destravar os planos que ficaram para trás, o que lhes possibilitará dar curso aos investimentos necessários nas edificações.

E aqui entra um segundo aspecto que tem modificado bastante o cenário de gestão dos condomínios: A expansão do mercado imobiliário está mexendo com os prédios já consolidados, pois faz com que os moradores dos edifícios mais antigos aumentem suas pressões por resultados da gestão. Essa é, de certa forma, uma realidade que os síndicos já vêm sentindo, mas que terá uma prevalência cada vez maior sobre as suas decisões, pois o condomínio precisa modernizar as instalações, de olho na valorização patrimonial, na segurança e na inclusão de serviços nas áreas comuns, de forma a acompanhar os benefícios que já chegam agregados aos novos empreendimentos.

Em 2020, a despeito da pandemia, a venda de imóveis registrou um crescimento significativo sobre 2019, o qual, por sua vez, já havia obtido recordes sobre o ano anterior. Conforme a Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, de janeiro a outubro de 2020 foram comercializados 38.287 imóveis da cidade de São Paulo, índice 5,6% superior ao mesmo período de 2019. Os indicadores se referem a unidades novas ou não. A expectativa é de que o segmento continue demonstrando grande vitalidade, em função dos juros baixos.

Portanto, esta década promete enormes desafios a vocês, síndicos, exigindo que quebrem paradigmas sobre antigos modos de conduzir a gestão do condomínio, que cresçam em seu papel de liderança e invistam continuamente na busca de conhecimento. Assuntos que, aliás, estão contemplados nesta edição de janeiro de 2021, a qual abre a nova era antenada nas necessidades e tendências da gestão condominial.

**FELIZ NOVA DÉCADA!**, ABRAÇO, Rosali Figueiredo (Editora)

Seção tira-teima:

Coronavírus

A guarda de

(Covid-19):

documentos do

Pandemia - O que

condomínio pode ser

esperar de 2021

digital?

04

06

05

09

Serviços ao

Coluna:

Dica:

Dica:

Síndico:

Covid-19 em

Fitness – Renovação

Cobertura –

Como exercer

funcionário pode gerar

contínua impulsiona

Personalização

a liderança no

passivo trabalhista ao

academias nos

e funcionalidade

condomínio

condomínio?

condomínios

marcam segmento

12

16

14

18

17

21

20

Informe

Capa: Feliz Nova

Administração:

Seção tira-teima:

Dica:

Publicitário:

Década! Síndico,

Animais em

Moradores jogam

Uniforme – Proteção,

Seciesp

quebre paradigmas!

condomínio - Em

objetos e cigarro

conforto e bem-estar

busca da harmonia

pelas janelas, e

aos colaboradores do

agora?

prédio

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - Fax: (11) 5084-3807 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com

PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

CAPA

ATENDIMENTO AO CLIENTE

Thiago Leite

Emilly Tabuço

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João Marconi

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings

CIRCULAÇÃO

Grass Indústria Gráfica

Juliana Jordão Grillo

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

Emilly Tabuço

DIAGRAMAÇÃO

Evaldo Mendonça

faleconosco@grupodirecional.com.br

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ASSINATURAS

Luís Guilherme

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores

IMPRESSÃO

Renata Saldanha DEPARTAMENTO COMERCIAL

Thalita Feuerstein

Adriana S. dos Santos

Cristiane Lima

Douglas Barbosa da Silva José Ricardo da Silva Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

São Paulo e Grande São Paulo

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

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Tiragem auditada por

Direcional Condomínios | Janeiro 2021

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SEÇÃO TIRA-TEIMA

A GUARDA DE DOCUMENTOS DO CONDOMÍNIO PODE SER DIGITAL? DIFERENTES LEIS brasileiras definem um tempo obrigatório de guarda de documentos. Por exemplo, contratos

devem ficar sob posse do condomínio enquanto durar o prazo de garantia. Já alguns documentos trabalhistas devem ser arquivados de forma permanente, como os prontuários dos funcionários. Em entrevista à Direcional Condomínios, o advogado Vander Ferreira de Andrade fala sobre a digitalização de todo esse acervo.

1. O SÍNDICO PODE PROVIDENCIAR A DIGITALIZAÇÃO DOS DOCUMENTOS?

2. C O M O M A N T E R U M ACERVO DIGITAL SEGURO?

interesses do condomínio. Exceto pelas plantas originais das instalações da

segurança à custódia e à guarda documental. Mas o

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edificação, é possível substituir a guarda física (analógica) de um documento, desde que haja segurança no digital. O importante é que esse acervo esteja acessível, pois esses documentos podem servir como prova da regularidade da gestão, seja perante as ações de controle administrativo pelo Poder Público (fiscalizações ambientais ou do trabalho); àquelas relativas a demandas ajuizadas pelas áreas tributária, fiscal e previdenciária; ou mesmo às de cunho cível.

O uso de senhas e códigos costuma trazer maior

armazenamento digital exige cuidados redobrados com a possível perda de registros, por isso, os arquivos devem ser replicados e guardados com a máxima segurança, por meio de servidores confiáveis e a prática rotineira de backups. (Leia o artigo do advogado sobre o assunto no site da Direcional Condomínios).

(Edição R. F.)

VANDER FERREIRA DE ANDRADE Foto Thamires Godoy

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A guarda e custódia de documentos é imprescindível para a defesa dos

Advogado, especialista, mestre e doutor em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). Professor titular de MBA em Direito Imobiliário das Faculdades Legale (São Paulo) da Associação Paulista de Síndicos Profissionais e pró-reitor de Administração e Planejamento do Centro Universitário Fundação Santo André. Coordena cursos na área condominial. É palestrante e parecerista, articulista na área e autor da obra “Manual do Síndico Profissional” (Editora Nelpa, 2018). Mais informações: vanderandrade@bol.com.br.

Com a chegada do verão começa a temporada de chuvas, com raios, granizos e ventos fortes, que além de trazerem riscos à segurança das pessoas, podem danificar edificações. Por isso, é preciso tomar cuidado com o funcionamento dos elevadores para evitar prejuízos e riscos de acidentes com os usuários.

Guarda-chuvas e capas de chuva acumulam água dentro dos elevadores e podem danificar os equipamentos. As cabines contém componentes eletrônicos sensíveis, que em contato com a água sofrem avarias.

O ideal é solicitar aos condôminos para escorrerem a água de sombrinhas e capas de chuva, antes de usar o elevador. Também é importante secar as mãos antes de acionar os botões para evitar que a água entre em contato com a parte eletrônica.

Durante uma tempestade é bastante comum que a energia oscile e as edificações fiquem sem luz por alguns minutos e até mesmo horas.

Durante esses eventos o elevador deve ser evitado para evitar que alguém fique preso por falta energia.

Quando retornar a energia, é recomendável aguardar pelo menos 10 minutos para religar o equipamento, para evitar danos nos componentes do quadro de comando.

CAPA (CORONAVÍRUS/COVID-19)

PANDEMIA: O QUE ESPERAR DE 2021 As diferentes fases da quarentena decorrentes da pandemia do novo Coronavírus têm obrigado os síndicos a reavaliarem constantemente o planejamento e as rotinas do condomínio. Esse é o “novo normal” da gestão para 2021, que incorporou também demandas extras, como orientar os moradores sobre o barulho interno às unidades.

Por Rosali Figueiredo O síndico Roberto Nabhan e a advogada Adriana Sant’ana: Ação obteve tutela de urgência para

Foto Rosali Figueiredo

cessar barulho de morador

A ação foi apresentada pela advogada Adriana Sant’ana, que destaca haver uma norma técnica da ABNT (NBR 10.151/2019), estabelecendo os níveis de ruídos toleráveis ao convívio humano, conforme a tabela abaixo:

UM INDICADOR do IBGE chamou atenção em 2020:

O número de pessoas trabalhando no home office no País durante a quarentena da Covid-19 chegou a 8,4 milhões de pessoas, contra apenas 3,8 milhões em 2018. Com a necessidade de manter o distanciamento social e contando com o suporte da tecnologia, muitos brasileiros puderam migrar suas estações de trabalho para o ambiente doméstico. Essa é uma das principais heranças deixadas pela pandemia à gestão do síndico, pois agora ele precisa orientar os condôminos a administrarem o ruído interno.

“O home office veio para ficar, o brasileiro e as empresas entenderam que é possível trabalhar em casa de forma produtiva. O papel do síndico muda diante de uma nova exigência por silêncio vinda dos moradores até durante o dia. Precisamos equilibrar isso, não é mais a mesma coisa”, observa o síndico orgânico Roberto Nabhan, morador de um prédio localizado no bairro do Paraíso, em São Paulo. Em seu condomínio, com 30 unidades, situações reiteradas de barulho saíram do controle e obrigaram a administração a entrar com ação judicial de tutela de urgência, “para que um morador se abstivesse de realizar festas e respeitasse os limites de ruído e barulho nas áreas privativas e comuns do condomínio, além de evitar que houvesse o trânsito de muitas pessoas sem utilização de máscaras nas áreas comuns antes e após às 22 horas". A sentença favorável ao prédio foi expedida em outubro passado e conseguiu enquadrar o comportamento do réu.

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NÍVEL MÁXIMO

Área Interna

Área Externa

Período diurno

até 40 dB

até 55 dB

Período noturno

até 35 dB

até 50 dB

Fonte: Item 6.2.3 da ABNT NBR 10.151/2019

DEMAIS LEGADOS Segundo Roberto Nabhan, a pandemia deixa duas outras importantes heranças para 2021: A promoção de assembleias híbridas (no ambiente presencial e virtual); e maior participação dos moradores nas decisões que envolvem o condomínio. Em novembro do ano passado, Roberto conseguiu promover uma AGO (Assembleia Ordinária) presencial, adotando os protocolos de saúde indicados para a prevenção à Covid-19. Entretanto, ele acredita que será inevitável incorporar plataformas digitais a essa agenda. Por outro lado, a AGO aprovou a criação de três comissões de moradores que ajudarão a definir o plano de melhorias do prédio em curto e médio prazo.

“SÍNDICO SAI FORTALECIDO” Para o professor Maurício Jovino, que ministra

cursos de formação na área condominial, “o sín-

CAPA (CORONAVÍRUS/COVID-19) INFORME PUBLICITÁRIO

dico sai fortalecido da pandemia, porque mais bem preparado, até do ponto

torno da ocupação das áreas comuns; a

de vista psicológico”. “O síndico é aquele líder que soube conduzir o processo

promoção de enquetes para levantar o

enquanto aprendia com os acontecimentos. A pandemia foi uma escola, um

que os moradores querem de melhorias;

divisor de águas, temos os condomínios antes e depois da pandemia. O que

e a gestão do barulho por causa do home

vai continuar? A assembleia virtual ou mista; o uso de aplicativos; o diálogo em

office”, conclui.

R$ 600 MIL PARA RECUPERAR ÁREAS COMUNS EM 6 MESES da implantação de um novo playground,

Condomínioclube investe

do espaço pet e de uma academia na

para recuperar

área externa.

“O condomínio estava largado havia

campo society

muito tempo”, argumenta Marília, mora-

que estava

dora que assumiu há um ano a gestão do

Foto Rosali Figueiredo

abandonado,

condomínio-clube de quatro torres e 352

assim como

apartamentos. Ao longo de 2020, Marília

demais áreas

cuidou da reorganização financeira do

comuns

residencial e conseguiu reservar metade do custo dessas obras. A outra metade está sendo coberta por meio de um rateio extra aprovado na AGO. Paralelamente,

Impedidos de fazer as assembleias convencionais nos meses iniciais da

a síndica tem investido nas instalações

quarentena do novo Coronavírus, os síndicos se movimentaram intensamente no

de segurança das torres: Providenciou

segundo semestre do ano passado para adaptar o condomínio e realizar encontros

no ano passado o SPDA (Sistema de

presenciais, híbridos ou virtuais, colocando em votação a previsão orçamentária

Proteção contra Descargas Elétricas) para

de 2020; a prestação de contas de 2019; a aprovação de obras; e, em alguns

as quatro torres e promoveu uma vistoria

casos, o reajuste do rateio e a eleição para o cargo.

nas instalações elétricas, com estudo de

No Condomínio Quatro Estações Alto da Lapa, na zona Oeste de São Paulo,

demanda de carga. Mas ela não para nis-

a AGO foi realizada em setembro, “com todos os protocolos”, e deu aval ao plane-

so: Uma segunda bateria de investimentos

jamento da síndica orgânica Marília de Oliveira: Recuperar em seis meses as áreas

está prevista para este primeiro semestre

comuns do residencial, a um custo de R$ 600 mil. As obras deste pacote foram

e envolve a recuperação da fachada,

iniciadas em novembro e envolvem a reforma do campo society e da quadra de

individualização do gás e a reforma da

tênis, de três churrasqueiras, a revitalização de todos os salões de festas, além

piscina.

(Por R.F.)

SÍNDICOS PRETENDEM RETOMAR PLANEJAMENTO DE OBRAS Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

CAUTELA – O síndico profissional Gabriel Choueri tinha o orçamento pronto para contratar a reforma elétrica de um pequeno residencial na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, quando chegou a pandemia do novo Coronavírus. A contratação da obra foi adiada, com planos de ser retomada no final de 2020. Mas uma assembleia promovida em novembro deixou o serviço para este ano, por causa da elevação do custo dos materiais, de R$ 43 mil para R$ 75 mil. O síndico espera conseguir retomar em 2021 o planejamento interrompido em 2020, como no condomínio onde mora, que prevê melhorias nas áreas comuns.

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CAPA (CORONAVÍRUS/COVID-19)

OBRAS DE SEGURANÇA (1) – Síndica profissional do Condomínio Tropical, Eliane Bezerra Martins se prepara para instalar a canalização do gás e eliminar de vez os botijões nos 93 apartamentos do prédio dos anos 60. A obra será proposta em AGE (Assembleia Geral Extraordinária) neste início de 2021 para ser realizada durante o ano, juntamente com adequações do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e implantação de guarda-corpo na escadaria interna e no topo da edificação.

Moradora do local e gestora desde 2014, Eliane vem promovendo a modernização das

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instalações da edificação, entre elas, concluiu um retrofit elétrico há cerca de um ano.

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OBRAS DE SEGURANÇA (2) – Síndica profissional em sete condomínios, Vanilda de Carvalho conseguiu viabilizar as assembleias ordinárias nesses empreendimentos no final do ano passado. E mesmo durante a quarentena, no mês de setembro, iniciou obra de impermeabilização da cobertura de um residencial localizado no Cambuci, região central de São Paulo. O investimento fora aprovado em uma AGE (Assembleia Extraordinária) em fevereiro de 2020. Em nova assembleia promovida no local (uma AGO), os condôminos deram aval também ao projeto do AVCB, com as adequações a serem contratadas neste ano (corrimãos, portas corta-fogo e sinalização). Segundo Vanilda, em 2020 a inadimplência esteve controlada e, em alguns casos, abaixo da média dos anos anteriores, o que facilitará a execução dos trabalhos em 2021.

CAPA

Esta 1ª edição da Direcional em 2021 faz um balanço dos parâmetros que governam o condomínio na atualidade, exigindo que os síndicos se reinventem nas posturas e estratégias de gestão.

Por Rosali Figueiredo

Foto Rosali Figueiredo

FELIZ NOVA DÉCADA! SÍNDICO, QUEBRE PARADIGMAS!

Síndica Nilvea Alcalai: Uma quebra de paradigma é “não repetir os modelos só porque a maioria faz”

O CONCEITO de minicidade cabe bem a um condomínio-

-clube de 100 mil m2 localizado na zona Sul de São Paulo. “O condomínio é maior que 700 cidades brasileiras”, compara a síndica profissional e

moradora Nilvea Ito Ricardo Alcalai. O empreendimento possui onze torres, 920 apartamentos e 152 funcionários. Egressa da área corporativa, onde foi, entre outros, gerente de controladoria, Nilvea está à frente da gestão local desde janeiro de 2019. Chegou a ser síndica orgânica há oito anos em outro residencial e, de lá para cá, observa que a administração condominial já incorporou novos paradigmas, conforme relaciona a seguir: - Gestores com posturas profissionais, sejam o síndico externo ou morador. “Hoje, até os síndicos orgânicos têm buscado se preparar para exercer a atividade, tanto do ponto de vista técnico/administrativo quanto emocional”, diz; - Exigência de qualificação do síndico e de disponibilidade para cuidar do condomínio; - Abertura para o relacionamento entre condôminos e corpo diretivo.

“Temos hoje que ser hábeis para conciliar as expectativas de todos. Muitas vezes há o conflito, mas precisamos procurar uma forma de unir as pessoas.

Jamais haverá um consenso, mas podemos mostrar que buscamos o que é melhor para o condomínio. Isso deve servir de parametrização para tudo. A Covid-19 foi uma prova de fogo, pois tivemos que adotar o que era melhor para o momento, mesmo contrariando alguns moradores.”

Segundo Nilvea, a pandemia gerou certo desgaste em 2020 na relação entre a administração e os condôminos, mas ela aposta em uma espécie de reconciliação a partir da retomada das atividades das comissões internas e do plano de melhorias, ouvindo as sugestões dos moradores.

- Informatização da gestão: Tornou-se inevitável usar aplicativos, digitalizar a documentação (boletos e pastas), implantar biometria digital e/ou

facial no controle de acesso etc. “Isso obrigou o síndico a se modernizar. Ele precisa estar preparado para saber como funciona um aplicativo, a assembleia virtual, entre outros”; – Prioridade para contratar profissionais e prestadores de serviços “competentes e comprovadamente qualificados diante dessa modernização tecnológica e administrativa”.

“Por exemplo, quando cheguei aqui, a piscina era tratada como ‘um caldeirão de bruxa’, ao custo de R$ 30 mil por mês. Investimos em equipamento para produzir o cloro e o custo caiu a 10% do valor que tínhamos antes. Isso é uma quebra de paradigmas, você tem que abrir sua mente para ver que existem outras formas mais baratas e eficientes de executar o processo e não repetir os modelos só porque a maioria faz”.

Segundo Nilvea, que participou de curso de formação de síndico, há outro paradigma importante a ser quebrado: “Quem administra não é dono de nada.

O dono é a coletividade, cada morador é dono de uma parte”.

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INFORME PUBLICITÁRIO CAPA

O QUE MUDOU? “MENOS IMPOSIÇÃO, MAIS

Foto Rosali Figueiredo

DIÁLOGO” Síndico Roger Prospero: “Antigamente as decisões do gestor eram mais impostas, sem a preocupação de se abrir os processos”

O síndico profissional Roger Prospero indica cinco principais tendências ou acontecimentos que têm obrigado os gestores a quebrarem paradigmas em relação ao que se praticava na administração dos condomínios há dez anos. Nessa época, ele assumiu, pela primeira vez, a gestão do condomínio-clube onde reside, na zona Sul de São Paulo. Depois disso, Roger trocou a área corporativa pela nova atividade e apresenta abaixo uma síntese das mudanças que

portiva, promoção de feiras livres e eventos fazem parte das demandas já agregadas à agenda do síndico. Agora vem a demanda pela recarga de veículos elétricos, pelo coworking e homeschooling. Um dos atuais desafios do gestor é incentivar as pessoas a interagirem nos espaços comuns.”

testemunhou e/ou ajudou a implantar.

- CONVENÇÃO E O REGULAMENTO - CONDÔMINO MAIS PARTICIPATIVO & EXIGENTE “O condômino passou a ter um olhar mais ativo para o dia a dia do prédio, o que se acentuou bastante com a pandemia. Ele está mais participativo e exigente, principalmente em relação à transparência das informações financeiras, administrativas e de gestão dos funcionários. Ele exige saúde financeira. E o síndico e o corpo diretivo devem ter uma ‘antena’ para captar as manifestações da coletividade.”

- TRANSPARÊNCIA NAS CONTRATAÇÕES “Temos aberto cada vez mais os processos à participação dos condôminos. Por exemplo, para uma obra emergencial prevista em R$ 200 mil e aprovada em uma AGO (Assembleia Ordinária) em novembro passado, fizemos uma consulta [via aplicativo] para que eles nos ajudassem a escolher o fornecedor, depois de apresentarmos um filtro de empresas qualificadas e idôneas.”

“Trabalhamos com mais transparência e diálogo, tornamos o ambiente mais democrático e participativo, mas, ao mesmo tempo, exigimos maior cumprimento da Convenção e do Regulamento Interno (RI), pois, com todos dentro do condomínio, passamos a ter essa necessidade.”

- O QUE VEIO PARA FICAR NO “NOVO NORMAL” “A preocupação com a limpeza mais estética cedeu lugar à necessidade de higienização e desinfecção dos ambientes. Por outro lado, o morador gostou da obrigatoriedade de reservas obrigatórias para uso de ambientes como as academias e piscinas.

- NOVOS SERVIÇOS & POSTURAS

Isso lhe garantiu possibilidade de usar efe-

“Coleta seletiva, educação ambiental, racionalização do consumo de

tivamente os equipamentos. Há uma nova

água e energia, contratação de serviços de apoio como assessoria es-

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INTERNO COMO NORTE

Direcional Condomínios | Janeiro 2021

etiqueta social em curso.” (Edição R.F.)

CAPA SÍNDICO MAIS PRESENTE – Neste janeiro de 2021 faz um ano que a síndica Marília de Oliveira assumiu a gestão do Condomínio Quatro Estações Alto da Lapa, na Zona Oeste de São Paulo. É um condomínio-clube com quatro torres e 352 apartamentos. Moradora do local e empresária do setor de hortifruti, Marília encontrou as finanças e a manutenção do

Foto Rosali Figueiredo

local em estado precário. Mesmo com a pandemia, conseguiu resolver inúmeras pendências, como o orçamento, as pastas de prestação de contas, as manutenções emergenciais (instalou novos para-raios), a gestão da equipe etc. A presença de Marília é constante nas áreas comuns e técnicas das torres, promovendo e participando de treinamentos, quebrando o “paradigma de abandono” que havia antes no residencial. Na imagem à esq., Marília se encontra na casa de máquinas dos elevadores, acompanhada do gerente predial José Carlos Nascimento Silva (ao fundo e à esq. da foto); e dos manutencistas Jairo Pereira de Souza (à dir.) e Leandro da Conceição (no centro). Marília fez curso de síndico profissional para se “aprofundar e buscar conhecimento”. (Por R.F.)

CONSTRUINDO A SENSAÇÃO DE “PERTENCIMENTO” – A síndica orgânica e advogada Tanila Myrtoglou B. Savoy (foto ao lado) administra desde dezembro de 2018 o Condomínio Ana Elisa, no bairro de Santa Cecília, em São Paulo. Um dos paradigmas que Tanila vem quebrando na gestão do prédio de 74 unidades é sua proatividade para atender prontamente às

Foto Rosali Figueiredo

demandas, algumas das quais havia anos incomodavam os moradores.

Mas, simultaneamente, a síndica busca construir uma “sensação de pertencimento” de todos em relação ao ambiente onde moram, apostando em melhorias contínuas, como disponibilizar mesas e wi-fi nas áreas comuns; cuidar da jardinagem e do uniforme dos funcionários. Ela ainda transformou o salão de festas em espaço de coworking na pandemia e pretende implantar em breve uma biblioteca no local, com livros doados pelos próprios condôminos (o espaço será batizado com o nome de uma antiga e querida moradora, Sra. Edna F. Besechi, falecida em setembro de 2020). O zelo é diário com o prédio, afirma Tanila, que conhece a todos os que ali residem, dos moradores antigos aos mais novos. (Por R.F.)

O QUE MUDOU? A LINHA DO TEMPO DA GESTÃO CONDOMINIAL

A professora Rosely Benevides de Oliveira Schwartz acompanha a administração condominial desde 1994. Como administradora e contabilista, foi pioneira no levantamento dos problemas de gestão nos condomínios. Já em 1996 lançou o livro “Revolucionando o Condomínio” (hoje na 15ª edição, pela Editora Benvirá) e, em 1998, um curso preparatório para síndicos. Atualmente, Rosely coordena e ministra o curso na Fecap (presencial e/ou on-line) e está à frente do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios, do CRA-SP). O GEAC lançou em setembro de 2020 o “Código de Conduta – Princípios básicos para profissionais e empresas administradoras de condomínios”.

Em entrevista publicada no site da Direcional Condomínios, Rosely Schwartz faz um balanço do que mudou em quase três décadas de atuação no segmento. Entre outros, a maior participação das mulheres e jovens na sindicatura, bem como de síndicos profissionais; a preocupação crescente dos condôminos e gestores com a transparência, comunicação, ética, o equilíbrio financeiro e a manutenção e modernização das instalações prediais; o aumento das exigências técnicas e legais, obrigando os síndicos a buscarem parcerias com “empresas qualificadas, capacitadas, com posturas éticas e comprometidas com a legislação, principalmente as administradoras”.

Entretanto, Rosely pontua que falta ainda “uma participação maior [e mais respeitosa] dos condôminos, a despeito do crescimento de suas exigências” (Leia o texto completo no site www.direcionalcondominios.com.br, clicando na imagem de capa da edição 263) (Por R.F.)

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SERVIÇOS AO SÍNDICO

COMO EXERCER A LIDERANÇA NO CONDOMÍNIO A pandemia da Covid-19 surgiu como uma verdadeira “prova de fogo” aos síndicos no quesito “gestão de pessoas”. Muitas de suas ações, obrigatórias, têm impactado diretamente sobre a vida diária de cada morador. Como ser líder nesse caldeirão?

Por Rosali Figueiredo

Na época, a síndica Guiomar Courtadon já estava reeleita para seu Foto Juliana Galassi Cogachi

9º mandato à frente do Condominio Genoveva Jaffet, prédio de 54 apartamentos localizado no bairro do Paraíso, em São Paulo. Em entrevista à Direcional Condomínios, Guiomar pontua características essenciais ao exercício da liderança que podem ajudar os síndicos a mediar com os condôminos e conselheiros cada nova situação que venha a surgir neste ano de 2021. Síndica orgânica, Guiomar realizou cursos na área. É psicóloga e pós-graduada em Relações Comportamentais pela FGV-SP, atua com mediação de conflitos e foi diretora-geral de empresa de telemarketing, entre outros cargos que ocupou na área corporativa.

Síndica Guiomar Courtadon: “O líder tem algo de visionário, uma capacidade de pensar estratégias para fazer com que as coisas aconteçam, de mobilizar essa energia”

Antes de pontuar características essenciais ao exercício da liderança, Guiomar esclarece que uma pessoa investida de um cargo como o de síndico pode ter a autoridade reconhecida pelo que o posto simboliza, e não pelo que efetivamente venha

O ANO de 2020 ficará conhecido como

realizando. Pois, para ser líder, é preciso “naturalmente liderar e

o topo da lista de prioridades dos síndicos. Durante

o que está acontecendo, sendo ora mais flexível e companheiro,

aquele que trouxe o tema das relações humanas para a realização do Enacon 2020 (Encontro Nacional de Administradoras de Condomínios), realizado no mês de novembro no formato on-line, o presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), José Roberto Graiche Junior, destacou que, na pandemia do novo Coronavírus, “ficamos incumbidos de organizar a casa das pessoas”. “Todo dia havia um decreto novo, uma lei nova, tínhamos que entender a quarentena e estabelecer uma padronização de procedimentos.”

Essa foi e tem sido a realidade dos síndicos desde março do ano passado, quando se estabeleceu o estado de calamidade e a quarentena em São Paulo.

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PARA COMEÇO DE CONVERSA

Direcional Condomínios | Janeiro 2021

influenciar pessoas, no comportamento e ações, em sintonia com ora mais duro”. “O líder personaliza a liderança às particularidades do grupo”, acrescenta. Em um grande condomínio, isso pressupõe, por exemplo, “dividir a liderança com mais pessoas, como o subsíndico, gerente etc., para que se possa atuar de forma democrática”.

SER LÍDER É...

Segundo Guiomar, ser um síndico líder é: 1. Exercer a característica nata de liderança, posicionando-se com naturalidade e assumindo o comando das situações. “Se a pessoa não tem isso, precisa treinar, caso contrário, verá a liderança do grupo ser exercida, na prática, por outra pessoa com mais iniciativa”;

SERVIÇOS AO SÍNDICO 2. Estudar e se preparar para que a liderança seja conquistada. Nesse

do olhar imediato. “O líder tem algo de

sentido, Guiomar lembra aos candidatos a síndico profissional que não basta

visionário, uma capacidade de pensar

realizarem um curso para se habilitar à função, é preciso construir, lapidar e

estratégias para fazer com que as coisas

legitimar a liderança sobre um determinado grupo;

aconteçam, de mobilizar essa energia”;

3. Ter o domínio das situações, conhecer a comunidade, as áreas técnicas

7. Ter humildade e sensibilidade

das edificações, as equipes, os números e resultados, observa Guiomar. “A

para rever as próprias estratégias e ouvir

liderança é algo mais amplo e complexo, envolve a parte emocional, estrutural

o outro. “O líder que reconhece isso,

(conhecimento), empatia e autoridade”;

demonstra controle racional”; e, por fim,

4. Estar em sintonia com o grupo, percebendo suas necessidades. “Mas nem

8. Ter inteligência emocional, “o que

sempre elas são evidentes. Se existe sintonia, o síndico consegue percebê-las.

pressupõe segurança, firmeza, humilda-

Por exemplo, na pandemia, mobilizamos os condôminos para restaurar a horta.

de, não entrar na emoção, na briga do

Eles já tinham o hábito de comprar hortaliças, por que não trazer isso para o

outro”. “Em casos de conflito, apenas

condomínio? Eles foram bem participativos no processo, tivemos doações até

ouça a pessoa”, recomenda Guiomar.

de novalgina” [erva utilizada na farmacopeia];

Pois, nesse momento da fala, “a pessoa

5. Propor-se, em uma missão genuína, a dar um upgrade à coletividade.

tem a chance de se escutar também e

“E não perder o foco. Há muita cilada no dia a dia que tira o gestor da rota, por

perceber melhor a situação. Ao contrário,

isso ele precisa ter esse propósito de atender às necessidades do condomínio

se o líder falar mais do que deve, o outro

em curto, médio e longo prazo”;

poderá pegar isso como gancho para

6. Desenvolver a capacidade de planejar e de enxergar o que está além

polemizar”.

CONDOMÍNIO PRECISA DE UM LÍDER ASSERTIVO

A síndica profissional Nilvea Ito Ricardo Alcalai, que possui ampla experiência em cargos de liderança na área corporativa, afirma que esta é uma condição que pode ser construída por uma pessoa, no entanto, algumas habilidades são indispensáveis a isso: “Integridade, capacidade interpessoal para saber lidar com o outro e carisma”. “Senão, o indivíduo poderá ser um líder negativo e não assertivo”, pondera Nilvea.

“O líder de antigamente se impunha pelo poder e isso não funciona mais. É preciso ser um líder participativo, carismático, com autoconfiança e estabilidade emocional. Caso contrário, a pessoa irá espanar e perder a razão ao ser pressionada. O ano de 2020 foi a prova de fogo disso, porque a pandemia deixou todos mais estressados”, analisa.

De outro modo, mesmo que uma pessoa tenha aptidão para se tornar um líder, o preparo e o conhecimento entram como ingredientes fundamentais nessa trajetória, reforça Nilvea. É o caso, por exemplo, de conhecer e empregar “ferramentas básicas de qualidade na gestão, como padronização, gerenciamento da rotina e o programa ‘5S’, que ajudam a planejar o dia a dia do condomínio”. Na verdade, "o líder assertivo é carismático, participativo, consegue trabalhar em equipe e fazer com que ela atinja resultados de forma proativa, onde as pessoas tomam iniciativas, trazem sugestões e trabalham satisfeitas", finaliza a gestora. (Por R.F.)

ÉTICA E TRANSPARÊNCIA PAVIMENTAM JORNADA DO SÍNDICO - Reconhecimento e credibilidade figuram como importantes indicadores do papel de liderança conquistado pelo síndico em um condomínio. “O síndico líder conquista esse lugar, não é algo imposto”, observa a Profa. Rosely Schwartz (foto). Isso resulta do conhecimento, Foto Richard A. Charles

qualificação, comprometimento, integridade e predisposição à escuta e ao diálogo com o coletivo, enumera Rosely. Segundo a Profa., é essencial ao líder: Gostar de lidar com pessoas; Ser ético, integro, comprometido; Ter autoconfiança; Buscar conhecimento e qualificação; Ter energia, determinação e amor pelo que está fazendo; Ser um bom comunicador; Demonstrar empatia, e; Dispor de um canal de diálogo com as pessoas, desenvolvendo uma gestão mais humanizada. (Acesse a integra da entrevista clicando na imagem da capa da edição 263, em www.direcionalcondominios.com.br). (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Janeiro 2021

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ADMINISTRAÇÃO

ANIMAIS EM CONDOMÍNIO: EM BUSCA DA HARMONIA O convívio harmonioso entre gestores, moradores e os animais no condomínio depende de esforços comuns a todos, já que a legislação é favorável à sua posse dentro das unidades. Mas há limites legais.

Por Rosali Figueiredo

No Condomínio Ana Elisa, os pets são conhecidos de todos. Nas imagens ao lado, os moradores Fernando Fotos Rosali Figueiredo

Netto Moreno (e seu

O CONDOMÍNIO Ana

Elisa, um residencial de 74 unidades localizado em Santa Cecília, na região Central de São Paulo, conquistou, finalmente, a harmonia no convívio entre a sua coletividade e os animais de estimação. Em uma visita ao local, é possível testemunhar um vai e vem constante de moradores com seus pets na saída para os passeios diários. Muitos se conhecem pelos nomes, incluindo os dos animais.

Mas essa harmonia vinha sendo quebrada pelos transtornos causados por uma unidade que abrigava pelo menos 74 bichos, entre cães, gatos, aves e um jabuti.

E não havia autuação que resolvesse o problema. A síndica orgânica Tanila Myrtoglou B. Savoy precisou acionar o Judiciário, a Vigilância Sanitária da Prefeitura e a Polícia Militar para solucionar o caso, que gerava principalmente mau cheiro no prédio.

Advogada e moradora, Tanila assumiu a gestão local em dezembro de 2018 e, desde então, tentava uma solução.

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Direcional Condomínios | Janeiro 2021

cão Pépe, da raça Shiba Inu) e Ana Paula Capellari (com Bolt, um Whippet)

“Tivemos que adotar medidas drásticas pelo quadro que estava dado, mas atualmente a unidade vem atendendo às exigências”, afirma. No Judiciário, foram impetradas duas ações: Uma baseada no Direito de Vizinhança, de forma que a Vigilância Sanitária pudesse vistoriar o imóvel; outra de produção antecipada de provas, com a contratação de perito judicial. A síndica lembra que a legislação da Capital Paulista determina um limite de dez animais por apartamento (vacinados e identificados), além de impor condições mínimas de salubridade.

LEGISLAÇÃO

O município de São Paulo dispõe de duas principais leis relacionadas à saúde e segurança dos animais: - A Lei 13.131/2001, que determina o limite de dez cães ou gatos coabitando em um mesmo ambiente com idades acima de 90 dias e estabelece condições para a sua condução; e, - O Código Sanitário (Lei 13.725/2004), que estabelece a obrigação de se garantir o bem-estar animal, o que inclui vacinação antirrábica e registro.

No Estado de São Paulo, há o Decreto 48.533/2004, impondo regras para a condução segura de cães.

A síndica Tanila possui três gatos, dois deles adotados ainda bebês em 2020, durante a pandemia do novo Coronavírus. A gestora observa que existe um balizador claro para orientar essa questão nos condomínios: “O direito de posse de animais nos apartamentos vai até onde um morador não venha a ferir o direito do outro”. Segundo Tanila, “quando o bom senso impera, por meio do diálogo, nem é preciso apelarmos aos limites estabelecidos pela legislação”.

ADMINISTRAÇÃO

MORADORA RECONHECE ADVERTÊNCIA

A estilista Ana Paula Capellari é uma das moradoras do condomínio que

Vedar internamente os elementos vaza-

diariamente leva seu Whippet de 9 anos para passear no bairro. Ele se chama

dos. Ela reagiu com tranquilidade à pos-

Bolt e acabou gerando uma advertência para a dona. Ana Paula conta que Bolt

tura da administração, pois defende que

começou a urinar rente aos elementos vazados do guarda-corpo da varanda do

“os moradores colaborem nos cuidados

apartamento. A vizinha de baixo reclamou, o condomínio advertiu, e Ana Paula

necessários para se preservar a saúde e a

levou um tempo até descobrir o que estava acontecendo e encontrar a solução:

segurança dos animais e das pessoas”.

PÈPE, UMA “SUPER COMPANHIA” – O Shiba Inu de Fernando Moreno tem 6 anos de idade e foi “uma super companhia” durante a quarentena em 2020, diz o morador. Fernando observa que animais de estimação “precisam viver em ambiente salubre” e cabe aos donos não os deixar “incomodar os vizinhos”, especialmente com barulho e a falta de higiene. (Por R.F.)

CUIDADOS NO ESPAÇO PET – O condomínio-clube Family Santana, empreendimento de 400 unidades situado na zona Norte de São Paulo, oferece uma área reservada para uso exclusivo dos moradores com os seus animais, o chamado espaço pet (foto abaixo). De acordo com a gerente administrativa Karina Silva Dalla Corte Pravatti, a preservação das condições de salubridade do ambiente demanda a atenção diária do condomínio na sua manutenção e limpeza, bem como a colaboração dos usuários.

Da parte do condomínio, a administração disponibiliza no local saquinhos, desinfetante, mangueira com água e pazinha, “para que os moradores realizem a limpeza depois de os pets fazerem as suas necessidades”. Além disso, são promovidas duas lavagens diárias no espaço, pela manhã e no final da tarde. “Não podemos usar água de reuso, esta precisa ser potável, e os produtos de limpeza devem repelir barata e formiga, porque não podemos dedetizar por causa dos animais”, observa Karina.

Ainda como responsabilidade do condomínio, entra a parte da manutenção periódica das instalações, oferecendo-se um piso adequado. “No começo era grama natural, mas os cães se sujavam muito. Testamos a grama sintética, que não deu certo, ficava muito insalubre. Depois cimentamos, mantivemos assim, pois essa área precisa ser descoberta e de fácil limpeza.”

A COTA DE RESPONSABILIDADE DOS MORADORES Segundo a gerente administrativa, as regras do Regulamento Interno precisam ser claras e constantemente divulgadas pelo condomínio. No Family Santana, os bichos devem ser conduzidos através das rotas indicadas no piso e, nos elevadores de serviços, “preferencialmente no colo ou com coleira junto ao corpo”. O condomínio estabelece ainda parcerias com serviços de pet móvel, que, em uma área no estacionamento de visitantes, oferecem banho e tosa aos animas dos moradores. (Por R.F.)

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COLUNA

COVID-19 EM FUNCIONÁRIO PODE GERAR PASSIVO TRABALHISTA AO CONDOMÍNIO? Por Daniela Cristina de Almeida Godoy

ASSIM COMO

a Covid-19

que a doença não foi adquirida no ambiente de trabalho, como, por exemplo, que não

permanece envolta em inúmeras incertezas,

houve nenhum outro caso de contaminação naquele local e, ainda, que foram adotadas

também na esfera trabalhista o tema suscita

todas as medidas e recomendações das autoridades de saúde.

dúvidas, afinal, o condomínio poderá ser responsabilizado na Justiça do Trabalho pelo fato de o seu funcionário ter contraído a doença e/ ou, infelizmente, ter ido a óbito?

SEGURO

Não há dúvidas de que ao se reconhecer a Covid-19 como doença laboral, o contaminado contará com os benefícios previdenciários, como o auxílio-doença. Afora isso,

No caso de uma doença endêmica, e pela

o assunto demanda ser tratado com muita cautela e respeitando-se as particularidades

dificuldade de se estabelecer o momento e o

de cada relação trabalhista. Em caso de morte de funcionário por Covid-19, há o Projeto

local de contaminação (como ocorre com a

de Lei 2.113/2020, de autoria da Senadora Mara Gabrilli, em trâmite no Congresso, já

Covid-19), alguns Tribunais entendem que po-

aprovado pelo Plenário do Senado, que inclui as mortes decorrentes da pandemia do

derá haver um nexo causal entre a contaminação

novo Coronavírus na cobertura dos Seguros de Vida ou invalidez permanente, inclusive

e o trabalho, bem como a responsabilidade

nos contratos já celebrados. Entretanto, o PL ainda se encontra em fase de apreciação

objetiva do empregador pelas moléstias adqui-

pela Câmara dos Deputados, sem que se possa antever se e quando se tornará lei federal.

ridas pelos seus funcionários. Isso pode ocorrer

Enquanto isso, algumas seguradoras ofertam aos segurados um novo contrato

principalmente entre os profissionais da saúde,

com cobertura para doenças endêmicas, portanto, aqueles que se sentirem inseguros

onde se deve aplicar a teoria do risco e, por

em relação aos contratos antigos que não oferecem cobertura para a Covid-19, devem

consequência, a responsabilidade objetiva do

procurar os novos contratos dessas seguradoras.

empregador. Já em relação aos funcionários de

Todos os responsáveis pela administração condominial deverão sempre estar atentos

condomínios, caberia ao empregado, em tese,

aos cuidados e à prevenção de seus funcionários, pois a pandemia e suas consequências

provar que uma eventual contaminação pelo

são inéditas e continuam trazendo muitas incertezas. Assim, é preciso que o síndico e/

novo Coronavírus tenha se dado no ambiente

ou empregador garantam sempre a comprovação da entrega dos EPI (Equipamentos

de trabalho para que se possa caracterizar essa

de Proteção Individual) aos seus funcionários, bem como o uso correto das máscaras de

responsabilidade objetiva.

proteção, a disponibilidade de locais para uma higienização constante, além da atenção

O Supremo Tribunal Federal (STF), ao reconhecer a Covid-19 como doença ocupacional,

redobrada ao menor sinal de sintomas da doença, pois, ao ser comprovada toda essa cautela, poderá ser rompido o nexo causal que caracteriza a doença ocupacional.

permitiu que trabalhadores de setores essenciais

Tudo isso significa que se algum funcionário contrair o novo Coronavírus e o empre-

que fossem contaminados pudessem ter acesso

gador não provar ter cumprido com todas as orientações e medidas obrigatórias para

a benefícios como auxílio-doença, protegidos

enfrentar a pandemia, será objetivamente responsabilizado. Como em toda relação, a

pelo Instituto Nacional de Seguridade Social

prevenção será sempre a melhor aliada para minimizar os riscos e manter os gestores

(INSS). Já o Tribunal Superior do Trabalho (TST),

bem amparados juridicamente. [Leia mais sobre o assunto em artigo da advogada

por sua vez e por maioria de votos dos ministros,

Margareth Pereira dos Santos, publicado em seu espaço de colunista no site www.

sinalizou ser de encargo do empregador provar

direcionalcondominios.com.br]

Foto Rosali Figueiredo

DANIELA CRISTINA DE ALMEIDA GODOY

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Advogada da área trabalhista e condominial. É síndica orgânica desde 2012 do condomínio-clube Family Santana, em São Paulo, e atua como consultora na área. Mediadora extrajudicial formada pela CBMAE (Câmara Brasileira de Mediação e Arbitragem Empresarial) e Árbitra na CACESP (Câmara de Arbitragem e Conciliação do Estado de São Paulo).

Mais informações: daniela.godoy1@terra.com.br.

Direcional Condomínios | Janeiro 2021

SEÇÃO TIRA-TEIMA

MORADORES JOGAM OBJETOS E CIGARRO PELAS JANELAS, E AGORA? UM VENDEDOR de frutas que trabalhava em uma calçada no bairro de Copacabana, no Rio de Janeiro, morreu no dia

12/10/2020 depois de ser atingido por um botijão de gás lançado de dentro de um apartamento do 12º andar de um prédio. A advogada Suse Paula Duarte Cruz Kleiber lamentou a tragédia em suas redes sociais, lembrando que a prática de lançar objetos pode ser punida na forma da legislação vigente (áreas civil, criminal e administrativa). Leia na entrevista abaixo.

De acordo com o Art. 938 do Código

Civil, aquele que deixa cair ou atira objetos de prédios fica obrigado a indenizar a vítima civilmente (pagando indenização por danos materiais, inclusive despesas médicas) e por eventuais danos morais. Poderá ainda ser instaurado processo crime por lesões corporais/homicídio na forma consumada

Foto Rosali Figueiredo

ou tentada.

2. QUAL A MATERIALIDADE DE PROVAS O CONDOMÍNIO PRECISA PARA RESPONSABILIZAR UMA UNIDADE? Primeiro é ter a posse do objeto e, depois, conseguir atrelá-lo ao ato de determinada

unidade. Às vezes, as câmeras do prédio ou do entorno conseguem identificar de onde os objetos caem ou são atirados. Nesse caso, o condomínio poderá advertir e multar o morador pela prática antissocial e inadequada. Caso tenha atingido alguém ou algo, a vítima poderá tomar as medidas nas esferas civil e criminal contra o autor. E se o condomínio não conseguir comprovar a origem, vale o Enunciado 557 do Conselho da Justiça Federal: "Nos termos do Art. 938 do CC, se a coisa cair ou for lançada de condomínio edilício, não sendo possível identificar de qual unidade, responderá o condomínio, assegurado o direito de regresso." (Leia a entrevista completa no site da Direcional Condomínios, clicando na imagem da capa da edição 263) (Edição R. F.)

SUSE PAULA DUARTE CRUZ KLEIBER Advogada, consultora jurídica condominial, membro efetivo da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, subseção Santana, e da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP. É autora de livros na área do Direito Condominial.

Mais informações: www.juridicoparacondominio.jur.adv.br; susecruzadv@gmail.com.

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1. O QUE PREVÊ A LEGISLAÇÃO SOBRE O ATO DE ATIRAR OBJETOS E OS RISCOS CONEXOS?

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DICA / FITNESS

Fotos Rosali Figueiredo

RENOVAÇÃO CONTÍNUA IMPULSIONA ACADEMIAS NOS CONDOMÍNIOS

O gerente predial Juliano Marinho e a academia renovada do Condomínio ID jardins

HÁ POUCO mais de um ano a reportagem da Direcional Condomínios

conheceu os serviços de renovação do espaço fitness do Edifício Id Jardins, localizado

na Bela Vista, região da Av. Paulista, em São Paulo. Prédio com cerca de 15 anos, o ID possui 78 apartamentos e apostou em novos equipamentos (como a estação de musculação), piso, mobiliário e cobertura (Leia sobre mais este tópico na pág. 21 desta edição), para impulsionar o uso do ambiente e beneficiar os moradores.

A academia foi reinaugurada em dezembro de 2019 e, como nos demais condomínios, acabou fechada entre março e agosto de 2020, no período mais rigoroso da quarentena do novo Coronavírus. O pacote de reformas incluiu a modernização dos banheiros e foi custeado por uma reserva financeira do prédio, sem necessidade de rateio extra, afirma o gerente predial Juliano Marinho.

Um dos destaques da renovação é o novo piso, um vinílico especial para superfícies de alto tráfego, de 3mm, que substituiu o padrão “doméstico” anterior, que fora instalado pela construtora. Segundo Juliano, o novo vinílico está atendendo bem ao fluxo de usuários da academia. (Por R. F.)

MANUTENÇÃO, BEM-ESTAR & VALORIZAÇÃO PATRIMONIAL – A síndica orgânica Cristiane Bittencourt Reis (foto ao lado) vem escrevendo uma série de artigos para o site da Direcional Condomínios, acerca dos cuidados com a conservação diária dos prédios e sua consequente valorização patrimonial. Gestora do Condomínio Edifício Ilha Guadeloupe, residencial de 32 unidades localizado na Vila Madalena, em São Paulo, Cristiane abordou recentemente a conservação da academia. “O ideal é dispormos de um ambiente

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DICA / FITNESS

claro, limpo, organizado, bem equipado e com regras claras de convivência”, redigiu. Ela destacou também a necessidade de contratação de manutenção periódica”, para evitar “a desativação do aparelho” e a deterioração de “um bem patrimonial”. “É importante ainda investir na iluminação, em espelhos e na ventilação, itens que colaboram bastante para o conforto no momento do treino.” Afinal, a academia ajuda “a promover a saúde mental e física dos condôminos” (Leia o artigo completo acessando a parte de colunistas do site www.direcionalcondominios.com.br). (Por R.F.)

“A REFORMA VEIO PARA AUMENTAR A COMODIDADE DOS MORADORES” Ampliação física, novos equipamentos, piso, mobiliário iluminação: Espaço do Residencial C’D’Doro foi repaginado 5 anos depois da implantação do prédio

O QUE

leva um con-

domínio implantado há apenas cinco anos a repaginar seu espaço fitness? “A academia era muito pequena para a quantidade de apartamentos, então a reforma veio para aumentar a comodidade dos moradores”, diz o síndico profissional Paulo Henrique de Moraes, ao justificar os investimentos que deram um upgrade ao espaço do Condomínio Ca'D'Oro, no centro de São Paulo. O empreendimento possui 374 apartamentos e opera próximo ao conceito de hotelaria, com gerente concierge.

As mudanças ocorreram no final de 2019 com ampliação do espaço físico, instalação de novo piso (um emborrachado com amortecimento de impacto e atenuação acústica) e compra de novos equipamentos (aparelho abdutor, flexor e extensor, bike spin e esteiras profissionais). Também houve renovação do mobiliário, da iluminação e de elementos decorativos.

Os trabalhos foram concluídos em janeiro de 2020, quando a academia foi reaberta com mais equipamentos, conforto ambiental e suportes para bolas e pesos. “A academia ganhou um perfil mais funcional, essa foi uma das razões da modernização”, destaca o síndico.

Em março veio novo fechamento, desta vez motivado pela pandemia da Covid-19. A sua retomada aconteceu no mês de agosto, sob protocolo de prevenção à doença: Reserva de horários, proibição da presença de personal trainer, higienização etc. (Por R.F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO – MANTA, INJEÇÃO ETC. Direcional Condomínios | Janeiro 2021

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DICA / UNIFORME

PROTEÇÃO, CONFORTO E BEM-ESTAR AOS COLABORADORES DO PRÉDIO FUNCIONÁRIO

que

usa uniforme adequado à função, confortável e bem confeccionado, “veste a camisa” do condomínio, afirma a síndica Guiomar Courtadon, psicóloga em 9º mandato à frente do Edifício Genoveva Jaffet, no bairro do Paraíso, em São Paulo. Quando ela assumiu a gestão pela primeira vez, os colaboradores “não tinham uniforme definido”. “Sequer havia previsão orçamentária para a sua aquisição”, afirma. “A equipe era orientada a usar camisa branca e calça escura.”

O prédio tem seis funcionários próprios, entre zelador, porteiros e auxi-

liares de serviços gerais. Antes de adotar uma modelagem para cada função, Guiomar pesquisou o assunto e observou a experiência de condomínios vizinhos.

“Definimos um padrão mais casual e menos formal”, que acabou, no entanto, adaptado ao longo do tempo. A camisa social de manga longa, inicialmente escolhida pelo zelador, e a de manga curta, pelos porteiros, foram substituídas pela polo de malha. A calça social mudou para o jeans. “Houve uma transição conforme víamos o que funcionava no dia a dia. Ficou calça jeans azul e camisa bege. Todo ano fazemos novas compras. Fornecemos ainda sapato social e máscaras.”

Já para o serviço de limpeza é cedida outra padronagem, de tecido mais resistente, na cor cáqui e acompanhada de botas, luvas e demais EPI. E, durante o inverno, casaco grosso e, para o vigia, sobretudo. Segundo Guiomar, além de proporcionar conforto e segurança, “o uniforme passa seriedade e credibilidade”. E ajuda o funcionário “a entrar na função” durante o expediente.

“O uniforme simboliza: ‘Estou porteiro’”, exemplifica. (Por Rosali Figueiredo)

ALTERNATIVAS PARA O VERÃO – Os sete funcionários próprios do Condomínio Ana Elisa, situado no bairro de Santa Cecília, em São Paulo, têm a opção de vestir o uniforme de verão adotado pela síndica Tanila Myrtoglou B. Savoy. “Mas fica a critério deles”, ressalva. Ele é composto de bermuda e camisa polo. Na foto ao lado, o auxiliar de serviços Damião Nazário de Brito vestiu camisa e calça social ao cobrir as férias do zelador, no final do ano passado. Todos os uniformes são fornecidos pelo prédio, uma modelagem para cada função. Quando Damião trabalha em sua função original, que exerce há 13 anos, ele veste calça e camisa de um algodão mais robusto, conjunto acompanhado por botas e EPI. (Por R.F.)

NORMATIZAÇÃO DA ÁREA

Prevista na Convenção Coletiva dos trabalhadores em condomínios da cidade de São Paulo, a cessão de uniformes exige a atenção dos síndicos quanto às especificações indicadas pelo Comitê Brasileiro de Têxteis e do Vestuário (CB-17), da Associação Brasileira das Normas Técnicas (ABNT). Os fornecedores devem atender a pelo menos três delas: - ABNT NBR 13.917/1997 (Confirmada em fevereiro de 2019): Apresenta condições para produção de tecido plano 100% algodão para roupas profissionais e uniformes; - ABNT NBR 14.726/2001 (Confirmada em setembro de 2020): Traz os requisitos de tecido plano de poliéster e algodão para roupas profissionais e uniformes; - ABNT NBR 16.060/2012 (Confirmada em setembro de 2020): Estabelece um sistema de tamanhos de roupas (normal, atlético e especial) e pode ser aplicada em uniformes.

Apesar de os uniformes estarem fora do escopo das normas de proteção no ambiente do trabalho (não fazem parte dos Equipamentos de Proteção Individual), os especialistas na área recomendam que se forneçam peças confeccionadas com tecidos com proteção UVA e UVB (FPS entre 30 e 40), confortáveis e, para tarefas sob o sol, com mangas longas (aqui, acompanhadas por um boné). (Por R.F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA – PROJETO & INSTALAÇÕES 20

Direcional Condomínios | Janeiro 2021

DICA / COBERTURA

PERSONALIZAÇÃO E FUNCIONALIDADE MARCAM SEGMENTO Por Rosali Figueiredo Cobertura em policarbonato sobre a academia do ID Jardins; estrutura receberá manutenção preventiva anual no próximo mês

O POLICARBONATO

e o vidro têm predominado nas soluções

de cobertura e fechamento de áreas nas edificações. Sustentados, em sua maioria, por estruturas de alumínio, esses materiais dão corpo a projetos criativos e personalizados, como a cobertura da academia do Condomínio ID Jardins, em São Paulo.

Localizado próximo da Av. Paulista, o residencial apostou em uma cobertura circular de policarbonato e fechamento das laterais em vidro.

De acordo com o gerente predial Juliano Marinho, a estrutura recebe dois tipos de manutenção: Uma frequente, com a lavagem do policarbonato com jato d’água e sabão neutro; outra anual, preventiva, que acontecerá no mês de fevereiro, a cargo da empresa responsável pelas instalações. Esta manutenção teve que ser um pouco adiada, pois a cobertura fica ao lado da área da piscina, que passou por grande obra de troca do sistema de impermeabilização do tanque e deck. O ID Jardins possui coberturas em policarbonato também na área da portaria, no espaço das lixeiras e na churrasqueira.

VARIEDADE DE MATERIAIS

Considerado material resistente, porém, de uso flexível, o policarbonato possibilita inúmeras composições no desenvolvimento de projetos de cobertura nos condomínios, incluindo soluções retráteis (curvas ou retas). A sua placa pode ser alveolar ou lisa. Existem ainda variações de tonalidades mais claras ou escuras, de acordo com o nível de transparência e iluminação desejado para o ambiente. É possível também recorrer a chapas mais espessas, finas ou refletivas, para o controle da temperatura.

A vida útil do material é de cerca de 15 anos.

O vidro temperado, por sua vez, apresenta um efeito estético mais valorizado pelos condomínios, porém, por ser mais pesado, demanda estrutura mais robusta. (Edição R.F.) O vidro temperado também marca presença em projetos inovadores nos condomínios

PRÓXIMA EDIÇÃO: GERADOR – EQUIPAMENTO INDISPENSÁVEL Direcional Condomínios | Janeiro 2021

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ACESSÓRIOS

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Direcional Condomínios | Janeiro 2021

ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, AMORTECEDOR DE IMPACTO

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Kits de Segurança para Elevadores Divisórias contra Espirros - Covid-19 Adesivos com Protocolos de Saúde Adesivos de Piso Distanciamento Social Projetos Especiais para Evitar Contágio

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Direcional Condomínios | Janeiro 2021

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AVCB, BOMBAS, COBERTURA

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COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS

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CAIXA D'ÁGUA, ELÉTRICA

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ELÉTRICA, ELEVADOR...

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ELEVADOR, FITNESS, GRAMA

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GERADOR, HIDRÁULICA

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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Direcional Condomínios | Janeiro 2021

IMPERMEABILIZAÇÃO, INTERFONE...

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INTERFONE

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MANUTENÇÃO PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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Direcional CondomĂ­nios | Janeiro 2021

PISOS, PORTÃO

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PLAYGROUND, QUADRAS

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Direcional Condomínios | Janeiro 2021

PERÍCIA PREDIAL, PORTARIA VIRTUAL, PORTAS, RETROFIT

Direcional Condomínios | Janeiro 2021

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SERRALHERIA, SISTEMA DE SEGURANÇA

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Direcional Condomínios | Janeiro 2021

SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO

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