Revista Direcional Condomínios - Edição 262 by Almir Almeida

Responda à nossa pesquisa pelo site da Direcional Condomínios e CONCORRA A UMA NESPRESSO!

CAPA

PROMOCIONAL

Administração: Nova sistemática de cobrança ajuda a segurar inadimplência

Serviços ao Síndico: O seu condomínio está preparado para o verão?

Coluna: Ofensas nas redes sociais: Síndico deve ou não acionar a justiça?

Seção tira-teima: Síndico pode restringir área comum para criança ou adolescente?

Seção tira-teima: Contrato do condomínio não traz assinaturas, e agora?

Responda à nossa pesquisa pelo site da Direcional Condomínios e CONCORRA A UMA NESPRESSO!

+ LEIA MAIS: + DICAS:

Tratamento de Piso: Prédios buscam a revitalização das superfícies

Fitness: Um breve roteiro para a modernização da academia

Segurança: Novos paradigmas no controle de acesso

Caro Síndico, 30/11 é o seu dia, parabéns!

Os síndicos têm muito a celebrar em sua data comemorativa, pois este foi um ano completamente atípico, que quebrou qualquer planejamento, nos obrigou a rever paradigmas e antecipou tendências. A quarentena veio para conter a pandemia da Covid-19 e nos proveu de grandes aprendizados. Nos condomínios, enquanto muitos se preparavam, entre março e abril, para realizar a AGO de votação da previsão orçamentária de 2020, prestação de contas de 2019 e, em alguns casos, eleição de síndico, a pandemia não apenas interrompeu um fluxo essencial à execução do planejamento do ano, quanto impôs demandas antes impensáveis: Desde prover o condomínio com álcool a 70%, reforçar a higienização, comprar mais EPI, até interromper reformas internas e administrar o fechamento e posterior reabertura dos espaços.

Claro que o aprendizado é parte constante do dia a dia do síndico, porque ele administra sobretudo pessoas, que, a despeito de haver regras, leis e do apelo à razão, carregam a tendência de colocar o emocional em primeiro plano. Isso, por si só, proporciona uma verdadeira “escola da vida condominial” aos gestores, assunto que havíamos programado ainda em 2019 para a revista deste mês de novembro/dezembro de 2020, marcando as comemorações pelo Dia do Síndico. Eis que a pandemia levou a máxima ao paroxismo, sem que nem em sonho tivéssemos vivido histórias que viriam na sequência.

Fato inequívoco, a pandemia nos redireciona para a esperança de que a vacina contra a Covid-19 coloque o ano de 2021 nos eixos. Há situações, no entanto, que não voltarão ao “normal”. Estudo realizado pela plataforma A Vida no Centro, baseado em pesquisa feita junto a 1.521 paulistanos durante a quarentena, com o apoio do Observatório de Turismo e Eventos da Prefeitura de São Paulo, indica que virá um home office híbrido. Segundo as entrevistas com esses moradores, na soma do percentual de pessoas que já faziam home office antes da pandemia (16,2%), com aquelas que querem permanecer trabalhando em casa (também 16,2%) e outras que pretendem dividir seu tempo entre a empresa e a residência (41,3%), temos que em algum momento um condomínio poderá ter até 71,7% dos moradores em atividade produtiva em suas dependências. Este é o cenário colocado, que deverá trazer novas demandas à gestão do síndico, entre tantos outros desdobramentos que ainda poderão surpreender. Desta forma, a gestação do “novo normal” vai extrapolar esses 9 meses que já vivemos até este momento sob a pandemia. Até aqui, como toda ruptura, ela deixa aprendizados, mas também perdas (emocionais, financeiras e de entes queridos), por isso, neste final de ano, manifestamos nossos sinceros votos que todos possam usufruir de momentos de Paz e Esperança! Que o sentido do Renascimento esteja no caminho de nossos inestimáveis leitores, anunciantes e parceiros de conteúdo.

ABRAÇO, Rosali Figueiredo (Editora)

Seção tira-teima: Síndico pode restringir área comum para criança ou adolescente?

Informe Publicitário: Seciesp

Coronavírus (Covid-19): Pandemia: Final de ano adaptado nos condomínios

Serviços ao Síndico: O seu condomínio está preparado para o verão?

Responda à nossa pesquisa pelo site, em www.direcionalcondominios.com.br, e concorra a uma Nespresso!

Seção tira-teima: Contrato do condomínio não traz assinaturas, e agora?

Administração: Nova sistemática de cobrança ajuda a segurar inadimplência

Coluna: Ofensas nas redes sociais: Síndico deve ou não acionar a justiça?

Dica: Tratamento de Piso – Prédios buscam a revitalização das superfícies

Dica: Segurança – Novos paradigmas no controle de acesso

Capa: Legado do síndico: Aprendizados diários superam qualquer “manual” 04 06 11 16 19 22 05 12 18 20 08

Dica: Fitness – Um breve roteiro para a modernização da academia

DIRETORES

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

EDITORA

Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

TIRAGEM

20.000 exemplares

(60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores

CIRCULAÇÃO

São Paulo e Grande São Paulo

CAPA freepik @catalyststuff

ASSINATURAS

Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Adriana S. dos Santos

ATENDIMENTO AO CLIENTE

Emilly Tabuço

João Marconi

Juliana Jordão Grillo

DIAGRAMAÇÃO

Jonas Coronado

Luís Guilherme

Renata Saldanha

Thalita Feuerstein

Cristiane Lima

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

Douglas Barbosa da Silva

Evaldo Mendonça

José Ricardo da Silva

Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

SÍNDICO PODE RESTRINGIR USO DE ÁREA COMUM POR CRIANÇA

OU ADOLESCENTE?

EM MENSAGEM encaminhada à Direcional Condomínios, o morador de um residencial da zona Leste de São Paulo perguntou se haveria legalidade em ato do síndico que proibiu crianças e adolescentes de jogarem bola em uma mesma área em que os adultos praticam voleibol. Oficialmente, o condomínio não dispõe de espaços de lazer. Quem analisa a questão é a advogada Irina Uzzun, na entrevista abaixo.

1. QUEM DEFINE A DESTINAÇÃO DE ÁREA COMUM?

O síndico não pode determinar unilateralmente os usos das áreas comuns do condomínio. Eles devem estar regulamentados pela Convenção e o Regimento Interno. Ao impor regras, o gestor pode ser cobrado pelos condôminos para que convoque assembleia, a qual irá deliberar sobre o assunto. Este deve constar da pauta do edital de convocação, por exemplo, “deliberação, votação e aprovação dos locais nos quais será permitido jogar futebol ou vôlei”. Caso o síndico não convoque a assembleia, pelo menos ¼ dos condôminos poderá fazê-lo e assim decidir expressamente sobre o uso da área em questão.

2. REGRAS NO CONDOMÍNIO COMPORTAM EXCEÇÕES?

As regras devem ser para todos, mas podem existir exceções visando ao bem-estar da coletividade. Por exemplo, por uma questão de segurança, vetar que crianças com menos de dez anos utilizem o elevador desacompanhadas. É uma regra baseada em lei, portanto, não é ilegal nem abusiva. Outro exemplo é possibilitar que idosos não sejam obrigados a carregar o pet de estimação no colo, ou que, nessa época de pandemia, lhes sejam encaminhadas entregas de supermercado, farmácia etc. até a sua unidade. Quando o bem maior a ser tutelado é a vida, como ocorre neste momento, é possível restringir o uso de áreas comuns e haver exceções. (Edição R. F.)

Advogada, sócia do escritório Irina Uzzun Sociedade de Advogados, pós-graduada em Direito Civil e Processual Civil pela Escola Paulista de Direito (EPD) e mestranda em Soluções Alternativas de Controvérsias Empresariais também pela EPD. Professora universitária de Direito Civil. Irina Uzzun foi síndica orgânica do Condomínio The Spotlight Perdizes, em São Paulo. Mais informações: irina@adv.oabsp.org.br

Foto

Rosali

Figueiredo

IRINA UZZUN

A Associação Brasileira das Empresas de Elevadores (ABEEL) questiona práticas antiéticas e contra a concorrência saudável por parte de algumas empresas de manutenção e conservação de elevadores.

São empresas que adotam competição agressiva de preços, com ofertas de descontos que escondem condições desfavoráveis aos condomínios. Há casos em que são propostos serviços sem custos, por períodos de seis ou até 12 meses, com promessas de facilidade de compras de peças.

Mas em troca há contratos extensos, com exigência de fidelidade de quatro ou cinco anos, e multas maiores do que o valor total da prestação de serviços. Se a multa não for paga, o condomínio pode ter prejuízos e até ser negativado, o que vem sendo interpretado como abusivo pelo Judiciário.

Para combater esses casos, a Abeel enviou ofício à Associação Brasileira de Máquinas e Equipamentos (Abimaq) criticando a atuação de alguns de seus associados. A Abeel alerta que algumas empresas estão se aproveitando da pandemia para apresentar ofertas que parecem vantajosas à princípio, mas é preciso cuidado e atenção às entrelinhas. Em caso de dúvidas, consulte o Seciesp/Abeel.

PANDEMIA: FINAL DE ANO ADAPTADO NOS CONDOMÍNIOS

Os condomínios estão de olho nos planos de flexibilização do governo para definirem como irão comemorar o final do ano. E para aqueles que não conseguiram promover assembleia virtual até o dia 30/10, prazo dado pela Lei Federal 14.010/2020, é possível convocar reuniões nesse formato, esclarece o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Por Rosali Figueiredo

Síndica Ivana Latanza: Moradores deverão dizer em novembro se querem ou não a reabertura do salão de festas, espaço gourmet e churrasqueira

PARA O CALENDÁRIO

de 2020, a síndica Ivana Latanza já havia programado uma festa junina e recreação para as crianças no mês de julho, quando veio a pandemia do novo Coronavírus. A sequência da história é a mesma de outros residenciais: Áreas de lazer fechadas, eventos suspensos. Este é o segundo ano de vida do condomínio, o Solar da Saúde, prédio de 64 unidades localizado na região do Sacomã, zona Sudeste de São Paulo. Moradora, Ivana Latanza fez a implantação do condomínio, hoje com cerca de 70% da ocupação, e tem consultado os vizinhos para liberar ou não as áreas.

“Fazemos pesquisa de opinião entre os moradores e, até outubro, a maioria optou pela não reabertura do salão de festas, churrasqueira e espaço gourmet. Faremos nova enquete em novembro propondo abrir esses espaços em dezembro, vamos aguardar, eles são muito procurados pelos condôminos.” A ideia de promover eventos num condomínio tão jovem surgiu da necessidade de fazer com que os moradores se conhecessem e passassem a manter um convívio social, afirma. Assim, Ivana realizou em julho do ano passado uma primeira confraternização, promoveu a festa do dia das crianças e outra de chegada do Papai Noel.

Mas para o final de 2020, o cenário permanece indefinido, à espera dos desdobramentos da pandemia.

LUZES DE NATAL: INAUGURAÇÃO SEM AGLOMERAR

Para a síndica profissional Jailma A. Brito, os condomínios têm procurado seguir a programação do governo (Plano São Paulo) para avançar na flexibilização da quarentena. A atual fase verde está valendo desde o dia 10 de outubro; é a segunda menos restritiva. “Mas sempre que reabro um espaço, espero um período de quarentena de 15 dias para liberar outros, para ver como se comporta o condomínio.” Na verdade, é preciso ainda evitar aglomerações. No condomínio-clube Residencial Verde Morumbi, na zona Sul de São Paulo, Jailma deverá promover o show de um quarteto de cordas para marcar a inauguração das luzes do Natal na fachada dos prédios e “resgatar a sensação de paz e calmaria que esse período nos traz, pois tivemos um ano muito difícil”.

Com 400 apartamentos, três torres e área de 12 mil m2, o Verde Morumbi costumava ter grandes festas antes da pandemia, como o halloween e o festival de food-truck, que chegou a reunir 500 pessoas nas noites de sextas-feiras. Esses eventos foram cancelados e substituídos pela ida pontual de um delivery por vez, para retirada do alimento pelo morador. Já as feiras-livres das quartas-feiras foram retomadas depois de 15 dias de suspensão; e as barracas do pastel, chope, hamburguer e churrasquinho voltaram após dois meses sob os mesmos protocolos válidos para os restaurantes da cidade.

Também a síndica profissional Roseane de Barros Fernandes vai aguardar o desfecho do processo de flexibilização do governo para or-

Foto

Rosali

Figueiredo

ganizar a agenda do final de ano. Em outubro, ela sentia “as pessoas tímidas e inseguras” em alguns condomínios. Em um deles, em Taboão da Serra, a insegurança aumentou depois que um prédio vizinho teve vistoria da Vigilância Sanitária após denúncia; o órgão teria interditado áreas e aplicado multa ao condomínio por falta de uso de máscara (A reportagem da Direcional entrou em contato com a Prefeitura da cidade, que não retornou a um pedido de informação até o fechamento desta edição). Já em outro residencial que a empresa de Roseane

ASSEMBLEIAS VIRTUAIS PODERÃO CONTINUAR

Síndicos reportaram à Direcional Condomínios que nos meses de setembro e outubro houve uma verdadeira corrida pela realização de assembleias virtuais (ou híbridas), de forma a atender ao prazo limite de 30/10 estabelecido pela Lei Federal 14.010/2020. Além disso, eles precisavam colocar em dia deliberações adiadas por causa da quarentena, como a aprovação das contas, renovação de mandato (também prorrogado para 30/10), majoração ou não da taxa de rateio e investimentos.

A síndica Taís Suemi Nambu se deparou com “fila na plataforma da administradora”, por isso, decidiu promover uma reunião noturna híbrida no condomínio onde mora, em setembro, com o presencial realizado na quadra do prédio e transmitido ao vivo via Google Meet para quem preferiu ficar em casa. Para tanto, a gestora teve que providenciar sinal de internet na área, mas ela conseguiu aprovar a previsão orçamentária de 2020, a prestação de contas de 2019 e um rateio extra para a pintura da fachada, a ser contratada já em 2021. Taís foi ainda reeleita para dar sequência às obras de modernização do residencial.

Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira, a assembleia virtual (ou híbrida) é possível aos condomínios independentemente da Lei 14.010, exceto se a Convenção fizer restrição ao formato. Para que tenha validade, a reunião precisa atender ao mesmo ritual do modelo presencial: “Convocação prévia, com pauta de assuntos que serão tratados; abertura com escolha de presidente e secretário; chamada oral de cada unidade que pertence ao condomínio para se registrar quem está presente”. “Deve-se, ainda, nas deliberações, expor a questão, abrir a palavra por tempo definido por unidade ou por inscrição, observar um período menor para réplica e fazer a votação, por enquete ou por chamada. Se a convocação desta assembleia trouxer tais esclarecimentos e, ainda, possibilitar ao menos 1 login por unidade, não vejo risco à sua legalidade.” Cristiano recomenda ainda ao síndico providenciar uma Ata Notarial em cartório. Para aqueles que pretendem pular a realização da assembleia em 2020 e normalizar tudo em 2021, o advogado não vê problemas em assuntos relacionados à prestação de contas. Mas a taxa de rateio não pode ser reajustada sem deliberação de assembleia, tampouco adiada a eleição de síndico (Leia a análise completa do advogado em artigo publicado em www.direcionalcondominios.com.br, clicando na imagem da capa desta edição). (Por R.F.)

administra, um condomínio-clube no Tamboré, Região Metropolitana de São Paulo, o movimento de flexibilização foi antecipado em relação a muitos outros prédios, “pois eles têm um clube separado”. Ali, churrasqueiras e salões gourmet começaram a ser liberados na segunda quinzena de agosto, com protocolos.

ESPAÇO OFFICE FACILITA VIDA DE MORADORES – O síndico Marco Antonio Marcondes (foto acima no espaço office) foi o primeiro morador do Condomínio Link Cambuci, residencial com 133 apartamentos (de estúdio a 1 e 2 dormitórios) implantado há cinco anos na área central de São Paulo. O condomínio nasceu dentro do conceito de serviços, por isso, há um espaço office para uso dos moradores (com bancadas, mesa e internet). O ambiente esteve fechado no auge da quarentena, até julho passado. A partir de agosto, o condomínio começou a liberar gradualmente os seus espaços, mediante protocolo e número limitado de pessoas. Já a churrasqueira, o forno de pizza e salão de festas permaneciam fechados até o final de outubro. Segundo Marco, a liberação desses ambientes dependerá do avanço no controle da pandemia, pois eles envolvem abrir as portas para visitantes. (Por R.F.)

Foto

Rosali

Figueiredo

O SEU CONDOMÍNIO ESTÁ PREPARADO PARA O VERÃO?

Com a programação de eventos cancelada em 2020 em função da pandemia, os moradores dos condomínios esperam ao menos contar com o lazer proporcionado pelas piscinas e áreas comuns para a sua diversão no próximo verão. Síndicos aproveitaram a quarentena para revitalizar muitos desses espaços.

O PERÍODO oficial do verão

no Brasil inicia neste ano no dia 21 de dezembro às 07h02min e prosseguirá até a data de 20 de março de 2021. Esta é a época em que as pessoas mais aproveitam as piscinas, por ter os dias mais longos do ano e as temperaturas mais altas. Nos condomínios, elas esperam com ansiedade a possibilidade de usar as piscinas, depois de um bom tempo fechadas durante a fase mais aguda da quarentena. Mesmo porque, os residenciais suspenderam os eventos sociais e, em alguns lugares, como no condomínio-clube Family Santana, aproveitou-se o período para recuperar o tanque e decks de seu espaçoso balneário. Implantado há 9 anos na região do Mandaqui, zona Norte de São Paulo, o Family Santana possui cerca de 17 mil m² de área, 4 torres e 400 unidades e costumava realizar festas temáticas no espaço das piscinas. Ele já esteve fechado uma

Por Rosali Figueiredo

A síndica Daniela Godoy, à esq. na imagem ao lado, e a gerente administrativa Karina Pravatti, à dir.: Com ares de resort, condomínioclube promove reforma na área da piscina (foto à esq.) e espera liberá-la para o verão

vez, para reparos executados pela construtora, “por causa de vícios de projeto e execução”, observa a gerente administrativa Karina Silva Dalla Corte Pravatti. Como é uma área muito extensa e de grande movimentação, novas fissuras se formaram em alguns pontos do tanque maior, que precisou novamente ser esvaziado. Já o deck teve infestação de cupim. A previsão é que as obras estejam concluídas até o final do ano.

“POOL PARTY”

Com as torres voltadas para a região das piscinas, é inevitável que ela sirva de palco para boa parte das festas realizadas pelo condomínio. A advogada e síndica orgânica Daniela Cristina de Almeida Godoy lembra que em 2018, após uma primeira recuperação, o espaço foi reaberto com “uma grande pool party”. E neste ano de 2020 estava prevista a chegada de um “papai noel surfista”, marcando os festejos de Natal. “O evento está suspenso, ainda não cancelamos; mas é um acontecimento que costuma aglomerar, é muito difícil controlar as crianças”, observa a síndica. Por isso, a decisão depende de como se comportará a pandemia nesses meses de novembro e dezembro.

E mesmo na quarentena e com as obras em curso, o espaço recebeu duas lives [shows de música], destaca a síndica. Uma delas ocorreu para celebrar o Dia das Mães, com saxofonista e DJ, “mobilizando os condôminos em suas varandas”, lembra Daniela. Com mais de 50 itens de lazer, o Family Santana dispõe de um grupo de moradores voluntários que se responsabilizam pela grade anual de eventos.

Fotos Rosali Figueiredo

A programação conta com recursos previstos no orçamento ordinário anual. Em 2020, a verba acabou redirecionada para a prevenção à Covid-19, à revitalização de uma horta e à cobertura parcial do espaço pet, entre outros. E, de acordo com a gerente Karina, o condomínio usou o período da quarentena para recuperar o piso de uma quadra poliesportiva e fazer a manutenção da grama sintética do campo de futebol society.

ITENS DE SEGURANÇA NA PISCINA

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicou em 2018 uma nova versão da NBR 10.339, retificada em 2019 com uma errata. Seus quesitos devem constar em projetos, construção, instalação e segurança “no uso e operação de todos os tipos de piscinas”. Um dos destaques é a determinação de haver ralos e grelhas antiaprisionamento, impedindo que o cabelo ou peça do vestuário de uma pessoa seja sugada, fato que gera grande risco de afogamento.

Entre os demais parâmetros de segurança a serem seguidos, encontram-se: Piso antiderrapante nas áreas do deck e no fundo das piscinas rasas, para evitar escorregamentos e quedas; acabamentos arredondados em degraus e bordas, impedindo ferimentos graves em caso de pequenos impactos; barreiras de isolamento no acesso à área da piscina, como grades, muretas ou cercas com portões; sinalização visual do ambiente e equipamentos; indicação de profundidade em local visível e de fácil acesso, nas bordas ou nas paredes do tanque, acima da superfície da água; e botão de emergência, dispositivo que quando acionado desliga a circulação e sucção da água.

MANUTENÇÃO

Em relação à manutenção, o consultor da área de riscos Carlos Alberto dos Santos chama atenção dos gestores para cuidados periódicos com bombas e filtros. “Estes trabalham com areia que, se não tratada anualmente, solidifica dentro de pequenos componentes plásticos (crepinas) presentes no seu interior. Se isso acontecer, começa a haver retorno de areia para o próprio tanque da piscina, acumulando no piso. Ou, ainda, isso pode forçar e estourar a bomba”, explica Carlos Alberto. Ele destaca que a manutenção periódica dos filtros e bombas deve ser feita por empresa especializada. O consultor também costuma observar problemas nos reparos de vazamentos em bombas, quando, ao se trocar o cabeçote (válvula seletora), não é feito “o torque de peso de aperto correto; este tem que ser intercalado”. Por fim, em relação ao tratamento da água, é importante fazer o controle diário do cloro e do pH, definindo-se as dosagens certas dos produtos a serem aplicados, os quais devem ter qualidade comprovada. Há síndicos, no entanto, que preferem o tratamento por meio da ozonização da água (que promove a desinfecção contra fungos, bactérias, algas e vírus). Já a limpeza de sujidades, como folhas levadas à água pelo vento, deve ser feita através de um trabalho com peneira e aspiração. (Por R.F.)

SERVIÇOS AO SÍNDICO

INVESTIMENTOS NA ÁREA DA PISCINA DURANTE A QUARENTENA – O síndico Diógenes Radaelli Ferrero pretendia revitalizar a jardineira que marca uma das divisas da área das piscinas do condomínio Condominio Villággio de Assisi quando percebeu que, com o ambiente fechado por causa da quarentena do novo Coronavírus, poderia ampliar as mudanças. A parte onde havia plantas foi totalmente limpa e recebeu uma grama sintética, que servirá de base para vasos com novas espécies, mudando o paisagismo em relação ao padrão anterior. Já no alongamento dessa jardineira existe uma espécie de muro mais baixo (foto acima), transformado agora em deck com madeira ecológica tratada, que possui 15 anos de garantia.

“Este solário não estava previsto, mas como tínhamos uma sobra de caixa e a piscina estava fechada por causa da quarentena, resolvemos iniciar os serviços em agosto passado. Também instalamos um novo trocador de calor para manter a água do tanque em temperatura constante”, descreve. O prédio está localizado na Pompeia, bairro da zona Oeste de São Paulo, e possui 84 unidades. Os serviços foram concluídos no final de setembro e, no dia 1º de agosto, a área estava reaberta para usufruto dos condôminos, com horário limitado até às 18hs e distanciamento entre cadeiras, mesas e espreguiçadeiras. Segundo Diógenes, a primeira discussão de reabertura de alguns espaços comuns no condomínio ocorreu em agosto, “quando fizemos uma programação diferenciada de horários para idosos e crianças”. No Villággio, os ambientes têm sido liberados conforme a vontade manifestada pela maioria dos moradores em enquetes realizadas periodicamente. (Por R.F.)

Foto

Rosali

Figueiredo

CONTRATO DO CONDOMÍNIO NÃO TRAZ ASSINATURAS, E AGORA?

EDIÇÃO de outubro de 2020, a revista Direcional Condomínios trouxe matéria sobre os termos mínimos que devem constar em um contrato de prestação de serviços [Leia também em nosso site]. Novas dúvidas foram apresentadas pelos leitores, respondidas a seguir pelo advogado e síndico Rafael Bernardi.

1. SÍNDICO HERDOU CONTRATOS SEM ASSINATURAS, O QUE FAZER?

Caso o contrato esteja em andamento, recomendo fazer um aditivo, aproveitando-se, inclusive, para negociar cláusulas de acordo com as necessidades do condomínio. Se o contrato estiver finalizado, recomenda-se formular um termo de rescisão contratual com a empresa contratada, a fim de resolver o contrato e impedir cobranças indesejadas contra o condomínio. A falta de assinaturas não invalida um contrato, o que vale é o que foi ajustado entre as partes, mas elas são sempre importantes.

2. QUAISOUTROSCUIDADOSSÃOIMPORTANTES NA FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO?

Primeiramente, é imperioso que os síndicos sejam diligentes na hora de contratar empresas para seus condomínios. Deve-se buscar informações sobre a legitimidade da empresa, averiguar se é idônea e se possui condições reais de executar aquilo que se propõe a fazer. Depois, elaborado o contrato conforme a orientação que já demos quanto ao texto (trazer o objeto, condições de pagamento, medição da prestação de serviços, responsabilidades, execução, condições de rescisão e disposições finais), é fundamental a assinatura de testemunhas, com a qual este documento servirá de Título Executivo Extrajudicial em caso de descumprimento de qualquer uma de suas cláusulas. Sem a assinatura, esta cobrança se tornará mais lenta e complexa. Por fim, é muito importante guardar todos os documentos originados do negócio jurídico, de preferência pela via eletrônica, pois não há obrigatoriedade em se preservar vias físicas. O prazo de guarda destes documentos deve estar de acordo com o Art. 206 do Código Civil. (Edição R. F.)

RAFAEL BERNARDI

Advogado especializado em Direito Imobiliário e Condominial, pós-graduado em Direito dos Contratos pelo Insper, além de outras especializações pela instituição (como em Compliance e Governança Corporativa). É síndico orgânico no condomínio onde mora, em São Paulo.

Mais informações: rafael.bernardi@brdadvogados.com.br.

Síndica Adriana Victoratto: “Os moradores precisam entender que tudo o que o síndico procura realizar é em prol da valorização e da segurança. Mas como fazer esse convencimento não está em manual algum.”

O

CAPÍTULO VII do Código

Civil brasileiro contempla a forma como deve ser administrado o condomínio, atribuindo responsabilidades aos síndicos, proprietários e possuidores. Trata de direitos e deveres em relação às áreas comuns e privativas e prevê que cada coletividade tenha sua lei: A Convenção e o Regimento Interno. Esta lição é básica em aulas de administração condominial e já concede aos síndicos um amplo norte para as suas ações. Mas é insuficiente para dar conta de situações que o surpreendem diariamente e estão fora de qualquer manual.

A pandemia do novo Coronavírus ganhou, com razão, os holofotes em 2020 e introduziu desafios sequer imaginados antes. Mesmo assim, a vida no condomínio prosseguiu com outras intercorrências ou obrigações, como no caso da síndica Adriana Nogueira Victoratto, que concluiu em agosto deste ano uma obra vultosa de impermeabilização da laje e de revitalização de todo o mezanino do residencial onde mora, no bairro da Consolação, área central de São Paulo. Não sem surpresas. Quando estava licitando a obra, Adriana soube que toda a ampla área do mezanino tinha dois contrapisos de 15 cm de espessura cada, um sobre o outro.

DIA DO SÍNDICO: APRENDIZADOS DIÁRIOS SUPERAM QUALQUER “MANUAL”

A celebração do Dia do Síndico (em 30 de novembro) pede um olhar atento aos desafios que surpreendem a caminhada diária desse gestor. São acontecimentos que extrapolam qualquer manual ou legislação. É o caso da pandemia do novo Coronavírus, que impôs dificuldades inéditas em 2020 e entrará como um ícone entre tantos aprendizados que se extrai da “escola da vida condominial”.

Por Rosali Figueiredo

Havia sobrepeso sobre o pavimento inferior, onde fica uma academia particular e o hall do prédio. Isso gerou serviços e custos extras. Mas o pior estava por vir: A obra foi alvo de uma denúncia anônima (e injustificada) da parte de um morador junto à Prefeitura. No episódio, a síndica, que vinha de um pós-operatório, sofreu uma recaída e teve que ser hospitalizada; ficou três dias na UTI.

DE MORADORA A SÍNDICA

Administradora de empresas que trabalha em uma autarquia e vem de uma família que há décadas promove restauração de lustres, Adriana nasceu no Condomínio Edifício Mari, cuja Convenção é de março de 1973. Seus pais, Ademir Victoratto e Maria Helena Nogueira da Silva Victoratto, estiveram entre os primeiros moradores. Com estrutura imponente, a edificação possui dois blocos com 72 apartamentos de dois e três dormitórios. Ela residiu fora do prédio somente por cinco anos. A sindicatura veio em janeiro de 2019, quando foi eleita pela primeira vez, depois uma participação como conselheira no condomínio.

Adriana diz que herdou uma situação administrativa positiva, com dinheiro em caixa e AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) em dia. Entretanto, “nada estava no ‘manual’ quando assumi”. “Não havia planejamento e as coisas eram feitas pontualmente.” Para tomar ciência do histórico do condomínio, a síndica diz que leu todas as atas registradas desde 1973. Promoveu ainda duas vistorias gerais das instalações e frequentou curso de administração de condomínios. Agora, está colocando tudo no papel: Contratou o mapeamento das tubulações, registros e das vagas de garagem do prédio, bem como um guia para reformas nas unidades privativas. Resgatou bens patrimoniais da edificação “encostados” em uma sala que guarda a documentação. Por fim, percebeu que a perspectiva de um condômino é bem diferente daquela quando se está síndico.

“Comecei a perceber detalhes que nunca haviam me chamado atenção antes, como a necessidade de limpeza semestral das caixas d’água”, ilustra. Isso está no manual, é norma da Vigilância Sanitária; já ter que contratar um serviço especializado para remover um ninho de marimbondos na fachada do prédio, não

Foto Rosali Figueiredo

se encontrava em qualquer roteiro anterior. “Um morador percebeu o enxame e não pudemos esperar pelo serviço da Prefeitura, que demoraria cerca de 30 dias para nos atender. Chamei uma equipe especializada, que se comprometesse a levá-los a uma área nativa.”

Segundo Adriana, também está fora do “manual” a maneira de se “fazer a transição do papel de morador para o de síndico”: “O posicionamento é outro quando você precisa aplicar a Convenção e o Regimento Interno e poucas pessoas entendem essa mudança”. A síndica afirma que o jeito é “não somatizar nem levar o condomínio para dentro de casa; precisa desenvolver o controle emocional”.

Com seu primeiro mandato vencendo no final do ano, Adriana pontua que há muitos projetos a serem executados no Edifício Mari, atendendo às prioridades listadas pelos moradores em uma enquete. Eles desejam a implantação de quadra, solário e pergolado, academia, playground, horta e composteira. E o condomínio

precisa promover a recuperação da fachada. Entre tantos desafios, ela destaca que o principal é “gerir o patrimônio de muitos e fazê-los pensar coletivamente”. “Mesmo que o condômino não vá usar um playground, ao aprovar o investimento ele ajudará a valorizar o prédio”, pontua. “Os moradores precisam entender que tudo o que o síndico procura realizar é em prol da valorização e da segurança. Mas como fazer esse convencimento não está em manual algum.” É aprendizado gestado no dia a dia do condomínio.

PANDEMIA SURPREENDEU SEM RECEITA NEM AVISO PRÉVIO

Síndica Lurdes Affonso: Em três décadas de gestão de condomínio, nunca tinha administrado situações como as trazidas pela pandemia

Integrante assídua do Conselho de Síndicos do Secovi-SP, Lurdes de Fátima Affonso Antonio administra há três décadas o condomínio onde mora, um prédio de 52 unidades localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. Mas nunca tinha vivenciado uma mudança tão drástica na dinâmica condominial como a gerada pela pandemia do novo Coronavírus em 2020. “A vida mudou, as regras no prédio mudaram: Só uma família por vez no elevador, uso obrigatório de máscaras, incertezas sobre o que liberar, cancelamento de assembleia de eleição de síndico, entre outros. No começo foi muito difícil explicar para as pessoas que tínhamos que alterar regulamento, houve muita conversa (por interfone) para saber como iríamos proceder. Acompanhei muito os protocolos exigidos pela área da saúde, isso eu consegui trazer para o condomínio, na base do convencimento.”

Prevista inicialmente entre final de março e princípio de abril, a AGO (Assembleia Ordinária) do condomínio foi cancelada após os decretos governamentais que determinaram a quarentena. A ideia só pôde ser retomada quando a cidade de São Paulo começou a flexibilizar e, em 8 de agosto, a AGO foi realizada presencialmente, com reeleição da síndica. “Fizemos no período da manhã, em área externa no prédio. Coloquei as cadeiras com distância de 1,5 metro e disponibilizei álcool a 70%. Cada condômino desceu com a sua caneta. Em agosto também liberamos a academia com protocolo e termo de aceite a ser assinado pelos moradores.”

Foi um script comum aos síndicos durante o ano e, quando alguns deles foram questionados pela reportagem da Direcional Condomínios sobre o que mais os surpreendeu em sua trajetória, citaram a pandemia. Infelizmente, para alguns, houve registros de óbitos de funcionários e moradores. As transformações chegaram a tal ponto que a síndica profissional Jailma A. Brito foi eleita no início de outubro para assumir a gestão de um novo condomínio residencial através de um processo seletivo baseado em vídeos de apresentação de cerca de 1 minuto e meio dos candidatos. Em tempo: O uso de vídeo tipo “pitch pessoal” é uma prática comum no setor de recrutamento de grandes empresas.

Com os 30 anos de experiência em condomínio, Lurdes Affonso teve reafirmada neste ano a história que estar síndico é submeter-se às surpresas, não só da parte estrutural da edificação quanto comportamental, bem como ao imponderável de uma pandemia que quebrou todo e qualquer planejamento. (Por R.F.)

Foto

Rosali Figueiredo

FORA DA CARTILHA, CAMPANHAS AGREGAM SAÚDE E SOLIDARIEDADE

Os interesses coletivos vão além do que preconiza a legislação. Síndicos colocam a criatividade em ação para ativar iniciativas do “bem”, mesmo que isso agregue novas tarefas à sua atribulada agenda. É o caso de campanhas do agasalho, de coleta de brinquedos e alimentos, de estímulo ao uso do comércio local, de networking entre os moradores, de vacinação e até doação de sangue. No Condomínio Residencial Nossa Senhora do Sabará, a síndica Patrícia Branco organizava em outubro passado uma campanha de doação de sangue, depois de ter promovido no ano uma de vacinação contra a gripe (em parceria com clínica particular) e o sarampo (via UBS da Vila Arriete). “Já em 2019 tivemos vacinações pontuais contra o sarampo; conforme os casos eram notificados, a equipe da Prefeitura realizava a imunização por bloco. E fizemos a campanha da febre amarela, também via UBS”, relata.

Para a campanha de doação de sangue - sua terceira iniciativa no Sabará, as anteriores foram em 2016 e 2017 –, Patrícia precisava atingir um mínimo de 100 doadores, de forma a justificar a montagem da estrutura do banco de sangue no local. “O condomínio não é só onde está a minha casa, mas um ambiente promotor de bem-estar”, defende a síndica. O residencial Nossa Senhora do Sabará possui 14 prédios e 756 unidades; está localizado na zona Sul de São Paulo. (Por R.F.)

EDIFICAÇÕES ANTIGAS, UMA “PÓS-GRADUAÇÃO” AOS SÍNDICOS

A contratação e a execução de obras sempre trazem surpresas, mas em prédios muito antigos, como o Edifício São Nicolau, na Praça da República, Centro de São Paulo, o inesperado faz parte do pacote e traz um aprendizado extra. Com 70 anos e tombado pelo Patrimônio Histórico, o edifício se encontra em processo de recuperação estrutural desde 2016, quando o condômino Marco Aurelio Braga Marco assumiu a sindicatura. Com ela, veio a urgência de investir em instalações mais seguras, sem que pudesse, no entanto, contar com uma documentação prévia da estrutura local, contexto agravado por adaptações mal feitas ao longo do tempo.

“Tínhamos sete ou oito gambiarras puxando energia de um lugar para outro”, exemplifica o gestor, acrescentando que inexistia quadro de distribuição da rede elétrica para as áreas comuns. Os 26 apartamentos eram abastecidos por botijões de gás, vetados assim que Marco implantou o sistema de canalização. Os dois elevadores foram

O síndico Marco Aurélio Braga promove há quatro anos modernização de segurança nas instalações do Edifício São Nicolau. A ideia é restaurar o que for possível, mas neste ano ele foi surpreendido pela Prefeitura, que arrancou o mosaico português da calçada

modernizados e, no momento, o condomínio espera um serviço da concessionária de energia para finalizar o retrofit elétrico.

“Há muitos problemas nos prédios mais antigos relacionados ao fato de não termos as plantas hidráulicas, elétricas, das unidades, entre outras. Gastamos bastante tempo prospectando as instalações”, diz. O tempo é gasto também com o inesperado: Um dos projetos do condomínio era restaurar sua calçada em pedras portuguesas, padrão de todo o quarteirão entre a Avenida Ipiranga e a Rua Araújo. Entretanto, dentro do processo de “requalificação das calçadas públicas”, a Prefeitura surpreendeu o gestor no meio deste ano ao arrancar tudo, descartar as pedras e cimentar o pavimento.

“Não nos consultaram. Jogaram quatro anos de trabalho fora em relação à calçada, vamos recuperar, mas isso nos obrigará a refazer todo o planejamento”, destaca o síndico, que é advogado e preside a Associação PraCidade, criada em dezembro de 2019 para justamente discutir ações junto ao Poder Público e iniciativa privada, de forma a revitalizar os prédios tombados da Capital Paulista. (Por R.F.)

Foto

Rosali

Figueiredo

Síndica Janaína Persike: Três condomínios com inadimplência zero e sem histórico de ação executiva de cobrança

UM GRANDE temor de que muitos condôminos iriam atrasar o pagamento da taxa de rateio por causa da quarentena acompanhou os síndicos até pelo menos a metade de 2020, quando perdurou a fase mais aguda do distanciamento social imposto pela pandemia do novo Coronavírus. Mas, no período, conforme eles fechavam o balanço financeiro mensal, observavam que a pandemia havia, ao contrário, melhorado o compromisso dos moradores com a quitação do boleto, já que eles se tornaram mais dependentes e conscientes dos serviços do condomínio. Além disso, desde que passou a vigorar o novo Código do Processo Civil (CPC), em 2016, as administrações puderam adotar sistemáticas de cobrança que têm inibido os atrasos.

A síndica profissional Janaína Persike anota que três condomínios que administra não apresentam inadimplência. “Construí essa situação nesses prédios. Antes havia inadimplência porque não era feita a cobrança. Tinha morador que acumulava de 2 a 3 boletos e depois pedia parcelamento e desconto. Como isso pertence à massa condominial, não há desconto”, diz. Mediante os atrasos, ela introduziu um rito de cobrança, que primeiro ocorre internamente e, passados 35 dias sem pagamento ou acumuladas duas cotas em

NOVA SISTEMÁTICA DE COBRANÇA AJUDA A SEGURAR INADIMPLÊNCIA

Dados parciais de 2020 indicam queda nos atrasos do pagamento do condomínio. O temor no início da pandemia era de aumento descontrolado neste ano. Porém, a sistemática de cobrança possibilitada pelo novo CPC e novas posturas de condôminos gestadas na quarentena desestimulam a inadimplência.

Por Rosali Figueiredo

aberto, é remetida a uma empresa especializada. “Nunca precisei usar ação executiva nem protestar boleto”, revela. Ela diz que prefere conduzir os primeiros passos da negociação internamente. “Faz parte do trabalho do síndico ter esse acompanhamento”, defende. O síndico orgânico Diógenes Radaelli Ferrero afirma que também registra inadimplência zero no Condomínio Világgio de Assisi, no bairro da Pompeia, zona Oeste de São Paulo. “Estamos tranquilos em relação à pandemia, tivemos até uma certa sobra de caixa que nos permitiu fazer investimentos na área da piscina”, afirma (Leia sobre o assunto na pág. 9). Segundo ele, o residencial possui há duas décadas três datas de vencimento, a primeira delas com 20% de desconto; a segunda, com 10%; e a terceira com valor cheio. “Quando assumi, a inadimplência ficava entre 12% e 20%, mas depois consegui zerar”, completa Diógenes, que está na sindicatura desde 2014.

“O TÍTULO EXECUTIVO REEDUCOU O MORADOR”

Para a síndica profissional Jailma A. Brito, gestora de um complexo que envolve condomínio comercial, um centro de compras e um residencial, a pandemia não afetou este último. “Pelo contrário, até caiu um pouco; a média da inadimplência era no máximo 3,5% em 2019 e ficamos em torno de 2,57% em 2020”, afirma.

Mas assim como muitos colegas, Jailma modificou a forma de cobrança dos inadimplentes quando veio a pandemia. “Cancelamos temporariamente o envio jurídico de cobrança, uma regra que havia sido muito útil antes para desestimular a inadimplência. E, para nossa surpresa, o condomínio se comportou muito bem. A ideia é retomar a cobrança pelo jurídico em novembro, mas quem está em atraso já nos procurou para renegociar e evitar custas com advogados. Em nosso caso, já na fase de cobrança extrajudicial as pessoas se colocam a pagar, nem precisa entrar com ação de execução. O título executivo reeducou o morador, pois alguns anos atrás víamos condomínios com 20% a 40% de inadimplência”, observa.

Também no condomínio comercial que administra, a inadimplência está controlada, em torno de 3%, diferente de outros prédios similares, que vêm sofrendo com a vacância; alguns deles perderam 60% de ocupação. Segundo Jailma, para evitar que isso acontecesse, ela adotou uma estratégia agressiva para estimular as pessoas a frequentarem os consultórios, salas de esteticistas etc., e os corretores a manterem a comercialização dos imóveis.

Foto Rosali

Figueiredo

OS NÚMEROS DE 2020

Um condômino está inadimplente quando acumula 90 dias de rateios em aberto. “Para ser considerado inadimplente no final do mês de agosto, ele não pagou os boletos de junho, julho e agosto”, explica em nota a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). A entidade realiza o levantamento do Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial (IPEMIC) junto a 2.466 condomínios de São Paulo. Até o fechamento desta edição, divulgara que o mês de agosto chegou ao menor índice - de 2,76% - da pandemia e foi o menor já registrado para o mês desde 2004, quando iniciou sua série histórica.

O Secovi-SP, por sua vez, realiza projeções da inadimplência com base no número de ações de cobrança de condomínio junto ao Tribunal de Justiça do Estado. Os dados mais recentes, relativos a setembro de 2020, indicam estabilidade em relação ao mês anterior, mas o acumulado do ano até setembro, com 7.402 ações judiciais, foi 3,7% inferior sobre o mesmo período de 2019, que registrou 7.686 casos. (Por R.F.)

A “VIRADA” PROPORCIONADA PELO NOVO CPC

O novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em março de 2016, incluiu as despesas condominiais como título executivo extrajudicial, conforme o Art. 784, Inciso X. De acordo com os síndicos, a possibilidade de que o devedor seja citado em até 3 dias para a quitação da dívida, sob risco de penhora de seus bens (entre eles, a própria unidade), tem estimulado o pagamento em dia ou, ao menos, dentro do mês. Na prática, a maior parte dos condomínios espera 30 dias antes de promover uma cobrança extrajudicial ou a própria ação de execução.

“Isso veio como um aliado e nos ajudou bastante”, afirma a síndica Ivana Latanza, que há mais de 20 anos atua em administradora de condomínios. “O inadimplente parecia antes testar a nossa paciência até o limite”, compara. “Então, a ação de execução trouxe um elemento novo, com a possibilidade, em um primeiro momento, de bloquear a conta bancária do devedor. Isso assusta.”

Já no Código Civil brasileiro, o Art. 1.336, § 1º, estabelece que “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito”. (Leia a análise do advogado Vander Ferreira Andrade sobre o assunto no site www.direcionalcondominios.com.br, clicando na imagem da capa desta edição). (Por R.F.)

SÍNDICOS EVITAM PROTESTAR BOLETO

Entre os gestores entrevistados para esta edição, a maior parte não utiliza o protesto bancário do boleto, alternativa que surgiu quando a despesa de condomínio se tornou título executivo extrajudicial. De acordo com o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha, há condomínios que costumam autorizar o protesto pelos bancos após 30 dias de atraso, mas ele desaconselha a prática. “O protesto é contraproducente, é preciso tentar renegociar, esperar 30 dias para iniciar as tratativas, tentando fazer um acordo. E, se chegar a 90 dias, avisar ao condômino que irá ajuizar uma ação executiva. Se o devedor está desempregado, um protesto, que é acompanhado da negativação do nome, só vai piorar a vida dele”, analisa. Quando, porém, “o cidadão não paga o condomínio, mas troca de carro, aí sim pode ser dada uma instrução automática ao banco para fazer o protesto depois de determinada data”.

Em dois condomínios que administra a inadimplência seria zero não fossem dois casos de devedores contumazes. Em um deles, com dívida de R$ 30 mil, o apartamento irá a leilão como resultado da ação executiva iniciada há cerca de um ano. O proprietário não aceitou qualquer negociação, mesmo que ele venha a pagar uma comissão ao leiloeiro duas vezes o valor de sua dívida de condomínio. O prédio está localizado numa das regiões mais valorizadas de São Paulo. (Por R.F.)

OFENSAS NAS REDES SOCIAIS: SÍNDICO DEVE OU NÃO ACIONAR A JUSTIÇA?

Por Celeida M. Celentano Laporta

VIVER NA sociedade atual, que passa por grande transformação digital, tem sido um imenso desafio para todos, pois demanda coexistir com um caminhar por vezes desenfreado próprio da evolução da humanidade, que de tempos em tempos propõe o caos, a inovação e, cada vez mais, a tecnologia. Isso impõe infinitas e novas interligações relacionais conflituosas, seja entre pessoas, comunidades ou empresas, pois a maior parte da comunicação ocorre no ambiente das TIC´s (Tecnologias da Informação e Comunicação).

Suas ferramentas de comunicação podem ser síncronas ou assíncronas. A primeira - síncrona - possibilita a comunicação direta entre emissor (que envia a mensagem) e o receptor (que a recebe), como na videoconferência, conversa por celular ou por chat. Já a comunicação assíncrona é atemporal, ou seja, o receptor não recebe necessariamente de imediato a mensagem do emissor, portanto, a sua resposta poderá não ser simultânea, como acontece no e-mail ou WhatsApp. As redes sociais, por exemplo, reproduzem principalmente o modelo síncrono e provocam um imediatismo intempestivo nas respostas publicadas, de forma que as pessoas nem sempre mentalizam o

que estão escrevendo ou respondendo.

Isso potencializa o ruído na comunicação e a falta de diálogo, pois, ainda que uma postagem venha a ser apagada, ela fica “fixada” inabalavelmente, já que um print instantâneo da tela deixará um flagrante de uma mensagem equivocada ou intencional. É certo que as redes sociais possibilitam uma comunicação rápida e, no que tange aos condomínios e seus moradores, têm facilitado a comunicação sobre eventos coletivos, reuniões, regulamentos, regras internas de segurança, campanhas solidárias entre os moradores etc.

Mas nem sempre o uso dessas redes é adequado. São inúmeros os casos de ofensas. O cyberbullying não é um problema exclusivo de adolescentes, ele também afeta adultos com mensagens, postagens e comentários ofensivos e, por vezes, ameaçadores. Nas redes e grupos estabelecidos nos condomínios, o conflito transpõe as barreiras dos tijolos e avança para a tecnologia, pois as pessoas se sentem protegidas por um avatar e, de forma síncrona e imediatista, como falamos acima, acabam provocando ofensas explícitas e até mesmo casos de assédio e difamação. Entre os reflexos da intimidação, ameaça, abuso ou ofensa estão o sofrimento emocional e psicológico, prejuízos à saúde geral e, muitas vezes, à segurança do síndico. E o que esse gestor deverá fazer mediante uma situação como essa? Antes de pensarmos na judicialização imediata do caso, observamos que alguns critérios de conduta poderão ser implantados nos grupos (como os de WhatsApp) e nas redes sociais (Facebook e Instagram), moderados por um administrador. Este poderá interceptar os ruídos de comunicação, postagens indevidas e trocas de ofensas. Em um segundo momento é cabível instaurar o diálogo entre o síndico e o seu ofensor através da mediação, tratando o conflito de maneira efetiva. As partes podem construir acordos que muitas vezes compõem uma retratação ou uma atividade de benfeitoria no condomínio a ser praticada pelo ofensor. Dessa maneira, poderá ser oferecida às partes a oportunidade de conversarem e construírem uma solução para o conflito instaurado entre elas.

Em suma, o socorro ao Judiciário deverá ser a última opção, pois, sem dúvida, implicará em um desgaste emocional, financeiro e de convivência entre os condomínios e o síndico.

Co - Founder da CS VIEWS câmara de Mediação e Arbitragem e do Instituto CS VIEWS. Possui bacharelado e licenciatura em Matemática (PUC/SP), é analista de sistemas e advogada pós-graduada na área tributária (PUC/SP) e Mestre pela Escola Paulista de Direito (EPD). Atua, entre outros, como coach empresarial e como árbitra, mediadora judicial e extrajudicial credenciada no CNJ (Conselho Nacional de Justiça). Mais informações: advogada@celeidalaporta.adv.br; www.csviews.com.br.

CELEIDA MARIA CELENTANO LAPORTA

Foto

João Carlos Feitosa dos Santos

PRÉDIOS BUSCAM A REVITALIZAÇÃO DAS SUPERFÍCIES

Exemplo de granilite em escadaria de prédio de 1954, localizado em São Paulo

O PISO em granilite, que durante décadas compôs escadarias e halls de serviços dos condomínios em São Paulo, voltou à moda, afirma o arquiteto Flávio Cunha. Composto por grânulos minerais, o granilite é um “fulget raspado, que funciona muito bem nos ambientes internos”. “Recomendo sempre a sua recuperação, pois é um material com boa resistência a alto tráfego”, diz. “É possível restaurar e, dependendo das fissuras que tenha, dá para estucar. Geralmente suas juntas de dilatação são em latão, material excelente e recuperável”, completa.

O mercado dispõe de variadas técnicas de recuperação de pisos em pedra natural, polida, de concreto, entre outros. Abaixo, alguns exemplos do que vale a pena tratar, segundo o arquiteto:

- ARDÓSIA: Sua recuperação é possível nas versões rústica e lisa. Representa um piso “mais resistente que a cerâmica e o porcelanato”;

- MÁRMORE BRANCO: É um dos materiais nobres que estão na moda. “Tudo o que é antigo está voltando, porque resulta de projetos mais bem pensados em termos de durabilidade e funcionalidade”, observa Flávio;

- MOSAICO PORTUGUÊS: Composto por pequenas pedras naturais, requer mão de obra especializada e rara. Mesmo assim, segundo o arquiteto, compensa recuperar;

- TRATAMENTO FLAMEADO/ESCOVADO: Pode ser aplicado nas pedras naturais, deixando-as antiderrapantes, sugere o arquiteto. (Por Rosali Figueiredo)

PISOS CERÂMICOS & PORCELANATOS – O porcelanato é um material cada vez mais usado nos acabamentos das áreas comuns, a exemplo da modernização do mezanino do Condomínio Mari, no bairro da Consolação, em São Paulo (foto ao lado). E, assim como os cerâmicos, o material pode ser tratado e recuperado. Em outro condomínio, entregue há cinco anos no Ipiranga, zona Sudeste da cidade, a síndica Janaína Persike conseguiu que a construtora recuperasse o porcelanato fosco dos halls internos dos 17 pavimentos do prédio. Eles foram entregues com diferenças de tonalidade e acúmulo de sujeira. “Foi realizado um processo de limpeza e polimento, que deixou o acabamento com brilho, como novo”, comemora Janaína. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: COBERTURA

Foto

Rosali Figueiredo

UM BREVE ROTEIRO PARA OS SÍNDICOS MODERNIZAREM A ACADEMIA

Cristovão Luís Lopes: Pouco depois de sua reinauguração, academia foi fechada por causa da Covid-19 e reaberta em julho de 2020

QUINZE anos depois de implantado, o Condomínio Ville Belle Époque, na zona Oeste de São Paulo, investiu alto no retrofit da academia que atende aos moradores de suas 110 unidades: O espaço foi ampliado e recebeu novos equipamentos para práticas aeróbicas, de musculação e de exercícios de crossfit (um tipo de treinamento de força e de condicionamento, que usa movimentos funcionais). “Incorporamos esse novo conceito ao espaço”, afirma o gestor Cristovão Luís Lopes, que também atua como síndico profissional. Segundo ele, os equipamentos foram definidos depois de consultas aos usuários mais frequentes da academia, bem como aos seus treinadores, que recomendaram a compra de uma linha profissional e robusta. “Tínhamos equipamentos semiprofissionais, obsoletos, da época da entrega do condomínio. Eles vinham gerando um alto custo de manutenção”, pontua. Aprovada em assembleia, a modernização começou no segundo semestre de 2019, com a incorporação de um espaço que era usado para a sauna seca. Em fevereiro de 2020 a academia foi reinaugurada, mas teve que ser fechada no final de março por causa da quarentena decretada em função da pandemia do novo Coronavírus. Foi reaberta em julho (Leia mais na pág. ao lado). Nesse período, uma nova sauna estava sendo construída em outro local, “com upgrade” em seus serviços aos moradores, pois ela inclui agora as versões seca, úmida e uma saleta de estar.

NOVIDADES NO “RETROFIT” DA ACADEMIA

PISO

- Instalação de um modelo emborrachado ecológico intertravado, com amortecimento de impacto. Este é o segundo piso que o condomínio troca em sua academia desde a implantação;

CONFORTO ACÚSTICO

- Aplicação de lã de rocha no forro para evitar que o ruído incomode os moradores do 1º andar;

CONFORTO TÉRMICO

- A sala dispõe de aparelhos de ar condicionado (desligados por causa da pandemia); APOIOS AOS EXERCÍCIOS

- Novos espelhos, espaldar e barras;

Fotos Rosali

Figueiredo

DICA / FITNESS

BANHEIROS

- São dois novos sanitários, um deles acessível; MOBILIÁRIO

- Nichos e prateleiras para o apoio de acessórios e objetos de uso pessoal; DECORAÇÃO

- Revestimentos especiais em alguns pontos (comprados sob medida) e nova luminotécnica. (Por Rosali Figueiredo)

PROTOCOLOS CONTRA A PANDEMIA – A liberação do espaço fitness do condomínio administrado por Cristovão Luís Lopes segue um amplo protocolo de segurança contra o novo Coronavírus. Na imagem ao lado, funcionária de empresa terceirizada realiza a desinfecção dos equipamentos após um período de uso. Ela recebe treinamento específico para a Covid-19, utiliza EPI (luvas, touca e vestimenta especial) e aplica nas superfícies uma solução à base de quaternário de amônio e peróxido de hidrogênio (o produto é muito usado em hospitais e possui ação detergente e desinfetante, pois limpa e elimina os agentes patológicos). Para esse trabalho, o condomínio fez um aditamento ao contrato de terceirização da limpeza, acrescentandolhe mais dois funcionários.

De acordo com as regras expostas na entrada da academia, o horário de funcionamento vai das 6h às 22h. Cada morador deve agendar o treino de no máximo uma hora em um mural disposto ao lado das regras. São permitidos até dez usuários simultâneos; os equipamentos estão distanciados e não se pode alterar essa configuração.

A academia é fechada em três horários distintos para a higienização: Das 9h às 10h; das 13h às 14h; e das 17h às 18h. Além do uso obrigatório de máscaras, há recomendação para se higienizar as mãos, bem como os equipamentos utilizados com álcool a 70%. A administração pede ainda que o usuário leve uma toalha pessoal a fim de proteger as superfícies dos aparelhos. Seu acompanhamento por um personal trainer foi liberado a partir de setembro passado. O bebedouro local deve ser acionado apenas para abastecer as garrafas dos moradores. O ar condicionado é mantido desligado e as janelas abertas. (Por R.F.)

ACADEMIA:

INVESTIMENTO

CONTÍNUO

– O síndico Marco Antonio Marcondes, do Condomínio Link Cambuci, na região central de São Paulo, acaba de adquirir um banco reclinável e um cavalete de agachamento para equipar a academia do prédio (foto) de 133 apartamentos. Segundo ele, o uso é intenso e o ambiente está integrado a uma sauna, por isso requer melhorias constantes. Depois de permanecer fechada entre o final de março e o mês de julho, por causa da pandemia do novo Coronavírus, a academia foi reaberta aos condôminos em agosto de 2020, com restrição para o número de frequentadores. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: FITNESS – EQUIPAMENTOS, PISOS E ACESSÓRIOS

NOVOS PARADIGMAS NO CONTROLE DE ACESSO

Por Rosali Figueiredo

Na imagem à dir., a nova fachada da frente do Condomínio Residencial Villa Mariana, com guarita blindada, eclusa na área de pedestres, vidros e gradil renovados. Na imagem à esq., na visão de dentro, destacam-se acessos segmentados para moradores e prestadores de serviços

O CONDOMÍNIO

Residencial Villa Mariana, empreendimento com duas torres erguido há 17 anos no coração do bairro que o batizou, possuía muros e grades baixas, além de uma portaria recuada junto ao corpo de um dos seus prédios. De acordo com a síndica Taís Suemi Nambu, o residencial acabou invadido, o que serviu de gatilho para que os condôminos decidissem investir na implantação de um sistema de segurança robusto, não apenas na parte de equipamentos quanto arquitetônico. Novos acessos, dispositivos eletrônicos e guarita blindada entraram em operação neste ano, em plena pandemia. O condomínio possui 128 apartamentos.

“Era uma portaria afastada e não havia separação entre entrada social e de serviços. Além disso, temos grande rotatividade de moradores, metade é locatária, o que dificultava sua identificação pelo porteiro. Individualizamos a entrada de pedestres e implantamos biometria para os moradores. O volume de acessos é muito grande, então, para o porteiro ficou melhor, pois ele fica praticamente no controle dos visitantes”, afirma a síndica. De acordo com Taís, o desenho do novo sistema atendeu às sugestões dos próprios funcionários. “Conversei muito com os porteiros e o zelador, pois a construção da guarita foi para atender também às necessidades deles, que apontavam vulnerabilidades, problemas de visualização etc. Sou muito parceira de meus funcionários, valorizo o feedback deles, é muito importante para obtermos um alinhamento.”

COMPORTAMENTO DE SEGURANÇA (I)

O condomínio também investiu no reforço dos equipamentos, a exemplo das câmeras, iluminação, proteção perimetral e biometria. “Faço moni-

Fotos

Rosali

Figueiredo

DICA / SEGURANÇA

toramento das imagens das câmeras pelo celular, mas ainda precisamos instalar mais. Optamos pelo comodato desses equipamentos, de forma que eles possam estar sempre atualizados.” Entretanto, Taís ressalta que “o principal, seja em portaria presencial ou remota, é o morador colaborar com a segurança, esperar sua vez de entrar, de colocar a biometria, não pegar carona na entrada do prédio. O que adianta instalar clausura e biometria se o condômino deixa um ‘carona’ entrar achando que é morador? Assim ele fragiliza e derruba todo sistema”, alerta a síndica, que reside no condomínio.

PORTARIA VIRTUAL (REMOTA)

Em outro condomínio residencial que administra, como síndica profissional, no bairro da Aclimação, em São Paulo, Taís Suemi faz um balanço positivo de um ano de implantação da portaria remota. Ela assumiu a gestão em junho de 2018, em mandato tampão. Hoje está no segundo mandato, para o qual foi reeleita em assembleia híbrida realizada no dia 14 de outubro passado. Com 68 unidades, o condomínio optou pela portaria remota visando, num primeiro momento, baixar os custos, já que toda sua equipe de controle de acesso era formada por vigilantes, categoria profissional com piso salarial mais elevado que os porteiros.

“Na assembleia do dia 14, apresentamos as contas já com uma grande economia na parte ordinária. Viramos o jogo com a portaria remota, estávamos com um déficit gigantesco. No começo houve muita crítica e medo pelo fato de não haver pessoas no atendimento presencial, mas hoje os moradores têm outra percepção”, relata a síndica. Segundo ela, os moradores perderam “algumas comodidades”, mas ganharam dois benefícios. “Do ponto de vista financeiro foi muito bom, antes não sobrava dinheiro para manutenção básica.” Já do ponto de vista da segurança, a síndica percebeu uma melhora. “É uma experiência excelente, recomendo para condomínios pequenos. A empresa instalou câmeras robustas em pontos mais vulneráveis do prédio. Investimos em infraestrutura e serralheria, como na clausura. Instalamos nova central de interfone. Nesses tempos de pandemia não tive preocupação com falta de funcionários. Os moradores estavam muito desconfortáveis na hora de implantar, mas hoje não tenho queixa”, reitera a síndica.

COMPORTAMENTO DE SEGURANÇA (II)

No entanto, eles precisam “aprender a cuidar da própria segurança” para que o sistema tenha eficácia. Taís exemplifica: “Não pode ficar conversando com portões ou portas abertas [como as dos halls]; precisa aprender a usar os equipamentos [biometria]; é preciso descer para pegar encomenda”. Aqui está uma das comodidades que o condômino perde com a portaria virtual: Nem sempre o zelador (funcionário orgânico do prédio) está disponível para receber uma mercadoria, “ele não pode deixar de fazer o seu serviço”, explica.

CUIDADOS PARA IMPLANTAR A PORTARIA REMOTA

Com o caixa no azul em pleno ano da pandemia, a síndica profissional observa que os condôminos estão animados para fazer os investimentos de

manutenção e recuperação que o prédio precisa, como na fachada, além da aquisição de um gerador. A assembleia de 14 de outubro decidiu pela criação de uma comissão de moradores que irá discutir os próximos investimentos. Também aprovou um rateio extra para a fachada e decidiu que o dinheiro economizado com a portaria remota irá “para outras melhorias”.

Para os síndicos interessados em implantar o sistema, em que um funcionário remoto, estabelecido em uma central de operações, faz, via internet ou rádio, o atendimento do visitante, Taís deixa algumas dicas “essenciais”:

- Pesquisar e visitar empresas do segmento, para conhecer o seu QG e verificar “a real capacidade técnica que possui para prestar o serviço”;

- Conversar com a equipe técnica para tirar as dúvidas operacionais, sobre o dia a dia do sistema;

- Observar como é feito o tratamento das informações;

- “Prestar atenção de onde virão os recursos necessários à implantação";

- “Compartilhar muito as informações com os moradores, momento em que surgem as dúvidas práticas, concretas”; e,

- Planejar o processo com o apoio de uma comissão de condôminos. “O assunto é muito sério, todos precisam estar seguros, deve ser apresentada uma proposta bem estruturada, sem furos, pois é um sistema que no começo gera insegurança e ansiedade”, diz.

De acordo com a síndica, “a portaria remota é mais segura que a humana, os atendentes da central não caem na enrolação dos golpes, eles são muito rígidos com o atendimento do protocolo”.

CONFIGURAÇÃO MÍNIMA DO AMBIENTE INTERNO DA GUARITA

As mudanças recentes no paradigma do controle de acesso incluem a redefinição do interior das guaritas. De acordo com a arquiteta Geórgia E. Z. Gadea, “uma guarita não pode ser só bonita, seu ambiente interno deve ser funcional e preparado para receber toda a tecnologia envolvida com o sistema de segurança e oferecer ao porteiro condições ideais para o desempenho das suas tarefas”. Desta forma, o projeto arquitetônico precisa garantir a ele:

- Ampla visão de todo o perímetro frontal e acessos;

- Área para recebimento e guarda de encomendas.

- Banheiro e copa interna;

- Blindagem arquitetônica (quando a guarita estiver exposta à rua);

- Climatização.

- Infraestrutura elétrica, hidráulica etc. para instalação de todos os sistemas de segurança;

- Bancada de trabalho e botoeiras adequadas. (Edição R.F.)

“PERFIL DE SEGURANÇA DOS CONDOMÍNIOS AINDA É POUCO EVOLUÍDO”

Síndica Débora Ravani em frente ao prédio onde mora: Foi necessário providenciar quase todo sistema de segurança após a implantação do condomínio

A síndica Débora Ravani encontra na área da segurança patrimonial um dos assuntos que mais a mobiliza. Gestora orgânica no edifício onde mora, um empreendimento de torre única e 58 unidades localizado na região da Saúde, zona Sul de São Paulo, Débora exerce a função como profissional em três outros condomínios residenciais da Capital. Em todos, realizou ou irá promover upgrade do sistema. Uma questão de necessidade, pois o “perfil de segurança dos condomínios ainda é pouco evoluído”, constata.

Em relação aos empreendimentos novos, eles são entregues pelas construtoras com pouquíssimos equipamentos, a exemplo do condomínio onde a síndica vive; ele foi recebido apenas com interfones e automação dos portões da garagem e de pedestre. Foi preciso instalar eclusas, câmeras, sistema de tag, biometria e catraca para acesso do morador, reforçar o gradil etc. Em outro condomínio novo, que administrou até março na zona Sul de São Paulo, a gestora inovou nos recursos tecnológicos, incluindo um sistema de acesso à garagem que possibilita a liberação do veículo após a leitura digital da mão do motorista. “Dispor apenas de CFTV e controle remoto para o portão da garagem é ultrapassado”, observa Débora. “O ideal é haver uma TAG tipo ‘sem parar’, com double check na clausura, que pode ser feito pela leitura digital da mão, da biometria ou o reconhecimento facial.”

Já o controle de acesso de pedestres dispõe, atualmente, de três principais recursos tecnológicos: RFID (leitura eletromagnética das informações do cadastro do morador); biometria (leitura majoritariamente das digitais); e reconhecimento facial. Entretanto, em prédio onde assumiu a sindicatura há pouco tempo, Débora dispõe somente de uma “biometria arcaica, onde o porteiro não recebe informação de quem está entrando”. A portaria é presencial, 24hs, e o acesso à garagem é feito do controle remoto dos moradores.

A situação torna o condomínio bastante vulnerável, afirma. “As principais falhas na segurança ocorrem quando o reconhecimento do morador para acesso ao prédio fica na dependência do porteiro.” “Na segurança do condomínio, é essencial implantar um modelo de controle de acesso de pedestres e veículos que crie obstáculos ao modus operandi dos bandidos.” Nesse sentido, a síndica destaca ainda a necessidade de o condomínio ter guarita blindada, garantir a proteção perimetral (via dispositivo infravermelho, gradil ‘espetante’ ou cerca elétrica) e motores rápidos e robustos para a abertura dos portões da garagem. (Por R.F.)