Revista Direcional Condomínios - Ed. 258 jul/20

CAPA PROMOCIONAL

+ LEIA MAIS: Administração: Vícios ocultos & Prazos de garantia com a construtora Serviços ao Síndico: Gestão da mão de obra, reforma trabalhista e a pandemia Coluna: Renegociação de dívidas com

+ DICAS: Fachada: O renascimento do condomínio na recuperação e/ ou retrofit Hidráulica: Retrofit, caminho para a individualização

o Fisco, é possível?

AVCB: Desafios do sistema Tira-teima: Obras na quarentena,

de incêndio em condomínios

fazer ou não fazer, eis a questão

ligados e/ou mistos

EDITORIAL

Caro Leitor, O homem costuma se adaptar às mudanças do ambiente social e natural e apresenta grande flexibilidade para se reinventar nos momentos de crise e incerteza. Esse é o movimento que se observa nos condomínios hoje, passada a fase mais aguda da pandemia do novo Coronavírus (Covid-19). Síndicos e condôminos vêm estabelecendo uma comunicação mais ativa para definir prioridades em seus programas de retomada das atividades nas áreas comuns, de mudanças, reformas nas unidades privativas e obras de manutenção e/ou modernização do prédio. Cada coletividade, com suas particularidades, tem procurado montar uma receita própria que venha a equilibrar ingredientes como prevenção, proteção e atendimento às expectativas e necessidades de todos.

A reportagem que abre esta edição faz um breve apanhado deste movimento e apresenta uma palavra de tranquilização do advogado Cristiano De Souza Oliveira em relação ao temor que expressam alguns síndicos no sentido de que possam, futuramente, ser questionados por causa das medidas emergenciais que adotaram nos últimos meses. Vida que segue, o condomínio possui demandas operacionais, administrativas e de manutenção, é preciso encontrar uma fórmula que permita zelar pela segurança e o bem-estar coletivo, pois esta é uma das principais atribuições legais do síndico.

Nesse sentido, outra reportagem de capa destaca a importância da segurança nas instalações de gás nas áreas comuns e privativas, setor que ganhou contornos dramáticos em 2019 por meio de notícias de acidentes fatais que envolveram duas famílias. A segurança é também um dos aspectos envolvidos com o problema dos vícios construtivos nas edificações, assim como do AVCB, temas de outras duas matérias da edição. Completam a revista textos sobre a gestão da mão de obra em tempos de pandemia, pagamento de tributos, benefícios do retrofit hidráulico, especialmente em época de aumento do consumo de água e, por fim, recuperação da fachada.

Nesta busca em que se encontram os síndicos de fazer a roda girar novamente, a Direcional Condomínios renova mensalmente seu compromisso de lhes apresentar informações e um amplo portfólio de fornecedores, de maneira a subsidiar as decisões de sua gestão.

ABRAÇO, Rosali Figueiredo (Editora) Coronavírus Seção Tira-Teima: Obras

(Covid-19):

na quarentena, fazer ou

Condomínios se

não fazer, eis a questão

preparam para retomar atividades

Capa: Gás,

Serviços ao

Dica:

Modernização &

Síndico: Gestão

Hidráulica – Retrofit,

Manutenção: Em

da mão de obra,

caminho para a

favor da vida

reforma trabalhista

individualização

e a pandemia

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Informe

Coluna: Renegociação

Administração:

Dica: Fachada – O

Dica:

Publicitário:

de dívidas com o

Vícios ocultos &

renascimento do

AVCB - Desafios do

Seciesp

Fisco, é possível?

Prazos de garantia

condomínio na

sistema de incêndio

com a construtora

recuperação e/ou

em condomínios

retrofit

ligados e/ou mistos

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - Fax: (11) 5084-3807 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com

PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings

Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo

CAPA

ATENDIMENTO AO CLIENTE

Coronado

Emilly Tabuço João Marconi

ASSINATURAS

Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva

DIAGRAMAÇÃO

Roberio Santos

Jonas Coronado GERENTE COMERCIAL

Luís Guilherme

Gabriel Youssef

Renata Saldanha

gabriel@grupodirecional.com.br

Thalita Feuerstein

DEPARTAMENTO COMERCIAL

IMPRESSÃO

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Grass Indústria Gráfica

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

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Douglas Barbosa da Silva

Juliana Jordão Grillo

Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

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ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 Tiragem auditada por Direcional Condomínios | Julho 2020

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SEÇÃO TIRA-TEIMA

OBRAS NA QUARENTENA, FAZER OU NÃO FAZER, EIS A QUESTÃO O ADVOGADO

Cristiano De Souza Oliveira afirma, em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, que

os síndicos não dependem de que haja uma nova lei federal (nem de âmbito municipal ou estadual), permitindo ou não a contratação de obras durante a pandemia. Esta decisão é de outra ordem, conforme síntese apresentada a seguir.

1. CONTRATAR OBRAS, UMA QUESTÃO DE LEGALIDADE?

O Código Civil já estabelece, entre as atribuições dos síndicos (Art. 1.348),

praticar “os atos necessários à defesa dos interesses comuns” (Inciso II) e “diligen-

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relação à pandemia, ele deverá preservar tanto a saúde da coletividade quanto a segurança da edificação. A despeito de a sanção à Lei 14.010/2020 ter derrubado o Art. 11 do PL 1.179/2020, o qual previa a realização de obras estruturais ou benfeitorias necessárias neste período, o gestor que vier a autorizá-las não incorrerá em ilegalidade. O que ele precisa considerar é se a coletividade que administra, e cumpre um regime de home office e/ou de aulas on-line, terá suas necessidades atendidas. Portanto, a controvérsia reside menos em esperar por uma lei do que exercer a autonomia do síndico nas medidas a serem adotadas neste momento.

Foto Paulo Mujano

Direcional Condomínios | Julho 2020

ciar a conservação e a guarda das partes comuns” (Inciso V). Nesse sentido, em

2. C R I T É R I O S PA R A PROMOVER OBRAS NA QUARENTENA

Em caso de contratar obras emergenciais

e/ou necessárias para as áreas comuns ou autorizá-las nas unidades privativas o gestor deverá estabelecer períodos que atendam ao perfil do seu condomínio. Deverá ainda adotar os protocolos de saúde e atender aos quesitos da ABNT NBR 16.280/2015, norma técnica que disciplina a realização de obras nas edificações, em áreas comuns e privativas.

(Edição R. F.)

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 24 anos, vice-presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Santo André/SP). É autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012).

Mais informações: cdesouza@adv.oabsp.org.br.

O Seciesp alerta aos síndicos e administradores de condomínios: é preciso cuidado na limpeza dos elevadores. Aplicar spray com produtos de limpeza diretamente sobre as botoeiras pode provocar acidentes.

A solução ideal é muito simples e acessível. São os protetores para os botões e componentes eletrônicos do elevador facilmente encontrados no mercado. Com a pandemia, a limpeza constante das botoeiras é obrigatória, mas essa proteção torna a higienização mais fácil e segura.

Esses acessórios protegem o usuário e permitem a higienização dos botões sem riscos. Impedem que sprays, contendo produtos inflamáveis, penetrem diretamente pelas frestas danificando o equipamento, o que pode ocasionar curto circuito e até incêndio. Nenhum produto de limpeza deve ser utilizado diretamente sobre peças e componentes do elevador.

Faça a sua parte e mantenha esse equipamento seguro para todos.

Sempre procure uma empresa que esteja de acordo com as normas ABTN. Informe-se a Lista de Empresas Associadas ao SECIESP E ABEEL.

CAPA (CORONAVÍRUS/COVID-19)

Foto Rosali Figueiredo

CONDOMÍNIOS SE PREPARAM PARA RETOMAR ATIVIDADES A liberação gradual de uso dos espaços de práticas esportivas, a permissão às mudanças e às reformas nas unidades, além do reinício de obras que haviam sido suspensas nas áreas comuns estão no novo cenário dos condomínios depois da fase de maior distanciamento social provocado pela pandemia do novo Coronavírus.

Por Rosali Figueiredo

Síndico Edson Boschilia: Plano gradual para liberar atividades físicas no condomínio foi iniciado no dia 15 de junho sob inúmeros protocolos

O ESTADO de São Paulo

cícios aeróbicos, outro para musculação), sala de pilates etc. De acordo com

iniciou o mês de junho passado sob um

Boschilia, a ideia de reabrir alguns ambientes, por meio de inúmeros protocolos

plano que prevê cinco fases de retomada

de distanciamento, horários, limitação no número de pessoas e higienização,

das atividades econômicas e de serviços

visou a atender à parcela dos condôminos que vinha saindo de casa para

(vermelha, laranja, amarela, verde e azul)

exercer atividades na rua.

conforme avança o controle da pandemia

“Tínhamos duas situações, a do morador que preferiu cumprir a quarentena

do novo Coronavírus. A Capital se encon-

dentro das unidades, saindo o mínimo possível; e daquele que descia para

trava na fase laranja naquele momento,

caminhar na rua, levar o cachorro para passear etc. Queria reduzir a saída

com a liberação parcial do comércio, e

desse morador de dentro do condomínio, estimulá-lo a ficar aqui, onde consigo

encerrou o mês em transição para a fase

gerenciar a limpeza. Trouxemos normas sanitárias para o nosso protocolo de

amarela, quando é permitida a abertura,

governança, revezando a ocupação dos espaços, fazendo a higienização mais

com restrições, de bares, restaurantes

constante, determinando o uso de máscaras e mantendo os ambientes bem

e salões de beleza (ocorrida no início

ventilados”, sintetiza Boschilia.

de julho).

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O gestor diz que houve engajamento dos condôminos e que um eventual

Também em junho os síndicos co-

descumprimento do protocolo não será punido com advertências ou multas. “Os

meçaram a programar uma retomada

próprios moradores cobram isso uns dos outros. Esperamos que as pessoas

gradual das atividades nos condomínios,

tenham comprometimento com o próximo ao descerem. O síndico tem esse

como o gestor Edson Boschilia, morador

papel educativo estratégico na gestão do condomínio”, pontua. O programa

do residencial Vanguarda Caminhos da

de reabertura não prevê, por ora, a liberação das churrasqueiras e salão de

Lapa, na Zona Oeste de São Paulo. Ele

festas, pois esses ambientes estimulam a aglomeração e atraem visitantes para

adaptou uma proposta de reabertura das

o condomínio, explica Boschilia.

áreas feita pela assessoria esportiva do

Muitos condomínios colocaram o assunto em pauta e procuraram promover

empreendimento e começou a implantar

enquetes com os moradores para franquear ou não o acesso aos espaços de

a 1ª fase de flexibilização no dia 15.

lazer. A maioria deixou para o fim a parte de eventos e liberação de áreas de

Com 12.500m² de área, duas torres

festas. Houve casos em que famílias defenderam a permanência das restrições

e 200 unidades, o residencial dispõe de

como forma de segurar um pouco mais os filhos no isolamento, segundo os re-

piscinas, quadra poliesportiva, de tênis,

sultados obtidos nas enquetes realizadas pelas síndicas Patrícia Branco, na zona

dois espaços de academia (um para exer-

Sul de São Paulo, e Maria Cristina Barbosa Monteiro, na zona Leste da cidade.

Direcional Condomínios | Julho 2020

CAPA (CORONAVÍRUS/COVID-19)

Foto Rosali Figueiredo

OBRAS, REFORMAS E MUDANÇAS

M E D I D A S D E EMERGÊNCIA & LEI FEDERAL 14.010/2020

Um debate virtual transmitido pela internet

no último dia 20 de junho reuniu os advogados Cristiano De Souza Oliveira, Fábio Barletta Gomes e Wagner Gomes da Costa, além da síndica profissional Tânia Goldkorn, para discutir a legalidade das medidas de emergência

Recuperação de fachada durante a pandemia. Leia mais na pág. 20

que vêm sendo adotadas pelos gestores dos condomínios desde a decretação do estado de calamidade no País (em 20/03/2020), em função da pandemia. O evento foi promovido

De outro lado, atividades como reformas nas unidades, mudanças e

pela plataforma Encontros da Cidade e teve a

obras nas áreas comuns foram reiniciadas onde haviam sido suspensas.

participação da comunicadora Maria Isabel e

A síndica profissional Mila Fernandes retomou os serviços de adequa-

da jornalista Rosali Figueiredo, da Direcional

ção no sistema de incêndio de um prédio residencial no bairro de Santa

Condomínios.

Cecília, área central de São Paulo. Já Maria Cristina Barbosa Monteiro,

O foco das discussões foi a edição da Lei

juntamente com a síndica profissional Claudia Mercadante, liberou o

Federal 14.010/2020, que sancionou com

reinício da pintura da fachada, da individualização de água e gás e da

vetos o PL 1.179/2020 e autorizou a pro-

modernização da área de segurança em três dos cinco condomínios

moção de assembleia virtual até o dia 30 de

que administram na zona Leste. A síndica orgânica Regina Nagamine,

outubro e prorrogação de mandato vencido

por sua vez, autorizou a volta dos serviços de duas obras, uma delas

do síndico até esta data na impossibilidade

em um caixão perdido e, a outra, a instalação do guarda-corpo e a

de realização da assembleia. No encontro, o

reforma do piso na cobertura do prédio.

advogado Cristiano De Souza disse que a Lei

“Conversamos com as empresas para atenderem a todo o proce-

trouxe mais confusão que esclarecimentos,

dimento de limpeza, uso de máscaras e do álcool gel, além de restrição

e que o Código Civil já dá respaldo às ações

na circulação dos seus funcionários. Combinamos dois deles por obra”,

adotadas pelo síndico no sentido de proteger

exemplifica a síndica. Ela adotou também protocolo para uso do ele-

os interesses da coletividade mediante os

vador de serviço, chegada de materiais e retirada de entulho. “Depois

riscos de contágio.

de utilizado, é feita a desinfecção da cabina do elevador e das áreas

Além disso, os planos governamentais

transitadas”, afirma. Os procedimentos valem ainda para mudança e

baseados em indicadores da área da saúde

reforma na unidade privativa.

constituem “balizadores suficientes” para

No condomínio Vanguarda Caminhos da Lapa, as reformas internas

essas medidas, destacou. “O síndico foi

não pararam durante a quarentena. O empreendimento possui dois anos

eleito em assembleia como representante do

de implantação e onze imóveis permanecem em obras, diz o síndico Edson

condomínio, é legítimo que tome decisões

Boschilia. Ele teve seu primeiro mandato vencido em março passado, no

conhecendo a coletividade, pesquisando seus

entanto, o condomínio optou por não realizar a assembleia virtual. “Fizemos

anseios e trabalhando com a comunicação”,

ação de prorrogação de 90 dias [da representatividade do síndico] junto aos

arrematou Cristiano. O advogado ressaltou

bancos e vamos convocar assembleia presencial provavelmente em julho,

ainda que gestores e condôminos devem

em ambiente aberto [na quadra] para regularizar a situação e definirmos os

atender ao que determinam os artigos 267 a

próximos investimentos do condomínio.” O gestor pretende obter também

269 do Código Penal em relação a epidemias,

a autorização dos condôminos para formar uma reserva extra para um

infrações de medidas sanitárias e notificação

eventual crescimento da inadimplência, que era zero antes da pandemia

de doença.

(Por R.F.)

e hoje se encontra “na casa de 6% a 8%”.

Direcional Condomínios | Julho 2020

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COLUNA

VALE A PENA ATRASAR PAGAMENTOS NA PANDEMIA?

É POSSÍVEL RENEGOCIAR DÍVIDAS COM O FISCO? Por Rosely Schwartz

A PANDEMIA

do novo

maio de 2020 (com vencimento em abril, maio e junho de

Coronavírus trouxe muitos desafios para

2020, respectivamente). Esses recolhimentos puderam

a sociedade, não só relativos à saúde e

ser parcelados em até seis meses sem a incidência da

de como evitar a contaminação, mas

atualização, da multa e dos encargos previstos. O venci-

aos impactos econômicos deste pe-

mento das parcelas ocorrerá no sétimo dia de cada mês, a

ríodo. Nos condomínios, o orçamento

partir de julho de 2020.

aprovado para 2020 teve que ser rea-

Em relação ao INSS, não houve nenhuma ação do gover-

valiado pelo surgimento de despesas

no que prorrogasse os recolhimentos, tanto da cota patronal

não previstas e nos casos de aumento

quanto dos funcionários. É importante lembrar que a falta de recolhimento do

da inadimplência. Desta forma, é im-

INSS retido dos funcionários e dos prestadores de serviço (de portaria, limpeza,

prescindível aos síndicos acompanhar

segurança etc.) é considerada crime de apropriação indébita, previsto no Art.

diariamente a movimentação financeira

168, do Código Penal. As demais retenções mencionadas nas notas fiscais dos

(receitas e despesas) do prédio, revisan-

prestadores de serviço, como ISS, COFINS, CSLL e PIS, também precisam ser

do estas últimas e observando as me-

recolhidas para não caracterizar apropriação indébita, como mencionado.

didas previstas pelos governos Federal,

Caso o condomínio esteja realmente sem caixa para realizar o pagamento

estaduais e municipais. É fundamental

das guias de INSS e, ainda, não possua recursos no Fundo de Reserva, o síndi-

aqui o apoio da administradora na aná-

co poderá realizar uma assembleia para propor a aprovação de um rateio extra

lise e definição de alternativas para as

ou o parcelamento da dívida junto à Receita Federal do Brasil, através do portal

situações que surgem.

Regularize, por meio da opção “Negociação de Dívida > ACESSAR O SISPAR”

Por exemplo, o pagamento de faturas

O parcelamento de débitos previdenciários e não previdenciários, sem ga-

do valor da multa, juros, correção mo-

rantia, poderá ser solicitado em até 60 parcelas, sendo que até 31 de dezembro

netária e até custas de cartório, caso o

de 2020, a parcela mínima será de R$ 500,00, de acordo com a Portaria nº 895,

título seja protestado. Isso poderá deixar

de 15/05/2019, assinada em conjunto pela Receita Federal do Brasil (RFB) e

ainda o condomínio inscrito no Serviço de

Procuradoria Geral da Fazenda Nacional (PGFN).

Quanto ao Projeto de Lei sobre o REFIS (Programa de Parcelamentos de

Proteção ao Crédito (SPC).

Quais são então as saídas caso

Débitos Tributários Federais), tem havido um consenso entre o Governo Federal e

faltem recursos para quitar todas as

o Congresso Nacional de que o tema não deve fazer parte da pauta dos debates

despesas do mês?

neste momento de pandemia. Assim, o condomínio não deve esperar pelo REFIS,

Até o junho passado, havia a possibi-

mas, sim, buscar outras saídas, como empréstimos e recebimento das quotas

lidade de, com base na Medida Provisória

condominiais por meio de empresas garantidoras. Mas qualquer uma dessas

927/2020, adiar o recolhimento do Fundo

opções precisará ser deliberada em assembleia especialmente convocada para

de Garantia do Tempo de Serviço refe-

esta finalidade e aprovada por pelo menos 2/3 da totalidade dos condôminos,

rente às competências de março, abril e

visando à legalidade das ações do síndico.

Foto Richard A. Charles

8

(Sistema de Negociações).

em atraso deverá ser evitado, em função

ROSELY SCHWARTZ Coordenadora e professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado), no formato presencial e online (www.ocondominio.com.br). Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios), ligado ao CRA-SP (Conselho Regional de Administração).

Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.

Direcional Condomínios | Julho 2020

INFORME PUBLICITÁRIO

MONITORAR O CONSUMO INDIVIDUAL DE GÁS É ESSENCIAL? ADOTAR soluções com maiores capacidades de gerenciamento do

Nossa solução permite que o condomínio

consumo individual é uma ferramenta primordial, especialmente nesse momento

e moradores tenham uma maior transparên-

onde mudanças comportamentais na rotina dos condôminos devido pandemia

cia referente ao próprio consumo, viabilizan-

de COVID-19 pode influenciar diretamente no aumento do consumo.

do o planejamento na gestão do uso racional,

A medição individualizada permite aos condomínios reduzir as despesas gerais, ter agilidade na identificação de vazamentos, evita-se conflitos entre

e permitindo o alinhamento entre economia sustentável, consumo e custo.

moradores, onde cada um paga pelo que consome, além da garantia de valorização do imóvel.

A IouTility oferece o sistema de auto-gestão para monitoramento do consumo de gás através da tecnologia, por diversos motivos, entre eles: a)

A tecnologia de radiofrequência, que permite comunicação a longas

distâncias, onde a coleta de leitura mensal é feita remotamente, eliminando a necessidade de entrada no condomínio, aumentado a segurança como um todo ao reduzir visitas rotineiras de prestadores de serviços; b)

Permite realizar leituras diárias por telemetria, o que propicia ao con-

domínio e moradores terem o pleno conhecimento do seu perfil de uso; c)

Possui vida útil de bateria superior a 15 anos, o que reduz significati-

vamente o custo de operação e manutenção; d)

Não necessita de circuito elétrico próximo ao medidor de gás, o que

elimina risco de faíscas e curto-circuito originados na rede elétrica; e)

Ideal tanto para instalação da medição interna no apartamento como

em shaft no hall dos elevadores.

A figura a seguir apresenta a arquitetura da individualização de água e gás

A Ioutility, preza pelo alto padrão de serviços e de qualidade das tecnologias que disponibiliza ao mercado, sendo uma empresa certificada pelo Proacqua da Sabesp

com a nossa tecnologia:

A Ioutility é uma empresa controloda pela Passarelli Engenharia (www.passarelli.com.br)

Direcional Condomínios | Julho 2020

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CAPA

Fotos Rosali Figueiredo

GÁS, MODERNIZAÇÃO & MANUTENÇÃO: EM FAVOR DA VIDA A gestão do consumo e da segurança das instalações de gás no condomínio é o foco desta reportagem, que mostra ainda os cuidados adotados pelos síndicos para evitar riscos ao prédio e aos moradores. A segurança do sistema é condição essencial para a liberação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).

A síndica Regina Nagamine e detalhes abaixo das novas instalações de gás no condomínio (prumadas individualizadas e abrigos de

Por Rosali Figueiredo

medidores no alto do prédio)

COM DOZE ANOS de vida, o Condomínio Helbor Spazio

Club, na Vila Mariana, em São Paulo, já modernizou as instalações de

gás da edificação nas áreas comuns e privativas. Os condôminos de suas 106 unidades decidiram mudar em 2018 o sistema de medição individualizada do gás natural para a gestão da concessionária pública.

Por isso, aprovaram a retirada dos medidores das áreas de serviço e a construção de quatro abrigos com novos relógios na cobertura do prédio, o que demandou também inutilização das prumadas anteriores e instalação de outros ramais, individualizados, na parte externa da fachada.

A síndica orgânica Regina Nagamine afirma que o novo sistema se encontra em operação há quase dois anos e foi aprovado pelos moradores. “Ele trouxe um modelo mais justo de pagamento pelo consumo e mais segurança, pois as novas prumadas passam na parte externa da fachada.” O engenheiro civil Jairo Cruz, responsável pelo projeto e a sua execução, destaca, por sua vez, que todo trabalho foi orientado pelas normas vigentes (ABNT / RIP). “Das instalações originais, permaneceu apenas o ramal principal, de alimentação, no qual fizemos teste de estanqueidade para verificar se estava em conformidade. As prumadas anteriores eram embutidas e, segundo norma da concessionária que abastece o prédio, os medidores foram locados externos às unidades (área comum do condomínio), o que facilita a manutenção e leitura dos equipamentos, oferecendo maior conforto e segurança”, explica o engenheiro. Ele diz que foi realizada ainda uma limpeza da tubulação inutilizada, de forma a eliminar eventuais resíduos de gás. Outro cuidado tomado foi o aterramento dessa rede com o sistema de para-raios (uma espécie de isolamento mecânico, necessário quando não é possível atender ao distanciamento mínimo determinado por norma). Por fim, o projeto contemplou mecanismos para regular a pressão do gás proveniente da rua com aquela necessária para a distribuição interna.

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Direcional Condomínios | Julho Julho2020 2020

CAPA

A complexidade de um projeto como esse exige que o síndico busque a

do piso).

parceria de “empresas responsáveis e competentes”, pontua Regina Nagamine.

“O morador entendeu o perigo e

Química e Engenheira de Qualidade, a síndica destaca a necessidade de “plane-

fechou o gás até que fizesse o conserto,

jamento e organização da obra”, de forma que haja segurança e os moradores

que durou 15 dias”, afirma. Segundo

não fiquem desabastecidos na transição de um sistema para outro.

Rosana, os apartamentos têm aquece-

Segundo o engenheiro civil Renato Luiz Moreira, que atua há duas décadas

dores de passagem, também revisados

com projetos na área, o gás, assim como a água, possibilita a gestão individua-

durante a inspeção. Todos os reparos

lizada privada do consumo ou via concessionária pública. Há diferentes confi-

necessários foram executados. Em ou-

gurações disponíveis no mercado, de medidores instalados nos apartamentos

tro prédio que administra, como síndica

de prédios mais novos (GLP ou gás natural) àqueles dispostos no térreo das

orgânica, Rosana Nicchio está propondo

edificações mais antigas (gás natural); ou, ainda, na cobertura (aqui, ele diz que

aos condôminos uma revisão dos aque-

o projeto se torna muito importante, para compensar a pressão da distribuição

cedores, “mas não temos como obrigar

interna em relação àquela entregue pela concessionária de gás natural; e, no

a pessoa a fazer” (Leia mais sobre os

caso do GLP, para diminuir a pressão a maior que chega em alguns andares).

aquecedores na pág. 12).

Para o engenheiro Renato Moreira, o

PERIGOS NAS ÁREAS COMUNS & PRIVATIVAS

ponto crucial para a segurança das ins-

Todas essas instalações, internas e externas, exigem o atendimento às

talações do gás reside na manutenção.

normas técnicas da ABNT e, no caso do Estado de São Paulo, às Instruções

“Mas quando começa a entrar em colap-

Técnicas do Corpo de Bombeiros (muitas das quais orientadas pelas primeiras).

so, a apresentar problemas e final de vida

O Auto de Vistoria (AVCB) obrigatório do sistema de prevenção e combate a

útil, é melhor trocar toda a tubulação (pru-

incêndio das edificações somente é liberado se houver expedição, entre ou-

madas) e componentes.” Nesse sentido,

tros, de ART (Anotação Técnica de Responsabilidade) de estanqueidade dos

é preciso atender aos distanciamentos

equipamentos e das prumadas de gás. O engenheiro Jairo Cruz adverte que,

mínimos exigidos pelas normas técnicas

mediante qualquer identificação de vazamento durante o teste de estanquei-

da rede de gás em relação à elétrica e

dade, é preciso desligar a rede externa e/ou interna.

ao aterramento do para-raios. Quanto

Ao assumir a gestão de um condomínio em Santana, zona Norte de São

ao GLP, é importante verificar ainda esse

Paulo, a síndica profissional Rosana Nicchio contratou vistorias de segurança

distanciamento quanto aos ralos e caixas

das estruturas e equipamentos do prédio de 20 apartamentos, construído há

de passagem, onde o gás pode acumular

cerca de 30 anos. Na inspeção do gás (natural), “a verificação foi realizada

(por ser mais pesado que o natural, o GLP

desde a válvula de entrada no prédio até os medidores [na área comum] e,

desce). Além disso, “tubulações de cobre

dos medidores, até o ponto de utilização nos apartamentos”. “Promovemos

nunca devem tocar outros metais, como

também inspeção nos aquecedores e fogões das unidades”, afirma. Foi iden-

braçadeiras galvanizadas, é preciso uma

tificado vazamento na válvula de entrada do gás (imediatamente reparado pela

proteção que impeça esse contato, pois

concessionária do serviço) e problemas em sete unidades, em um deles, um

ele gera corrosão galvânica e pontos de

vazamento na despensa (provocado por um furo na tubulação durante a troca

vazamento”.

LEI MUNICIPAL VETA BOTIJÃO EM AMBIENTES INTERNOS – O Condomínio Residencial Jardim dos Ipês, localizado em Guaianazes, zona Leste de São Paulo, instalou rede de distribuição de gás para todas as 600 unidades de seus 30 prédios (foto à esq.). No local, havia botijões nos apartamentos, que tiveram sua entrada proibida depois da ligação do novo sistema. Segundo uma das gestoras do residencial, Maria Cristina Barbosa Monteiro, uma condômina impediu a ligação em seu apartamento, entrou com ação judicial contra o condomínio, perdeu e teve que fazer a adequação. Em São Paulo, Capital, o novo Código de Edificações (Lei 16.642/2017) determina que “toda edificação deve dispor de instalação permanente para gás combustível e, quando utilizado, o recipiente de gás deve ser armazenado fora da edificação, em ambiente exclusivo e dotado de abertura para ventilação permanente” (item 3.9 do Anexo 01 da Lei). O novo Código de Edificações incorporou, assim, o previsto no decreto anterior sobre botijões (de no 24.714/1987), por isso, este foi revogado. (Por R.F).

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Foto Rosali Figueiredo

CAPA

Eng. Renato Luiz Moreira: “Os síndicos devem orientar os moradores que não instalem varal próximo dos aquecedores”

Duas tragédias envolvendo aque-

cima na janela, que devem permanecer sempre abertos tanto para o

cimento interno da água por meio

gás natural quanto o GLP). Nas edificações mais antigas, não havia essa

do gás mobilizaram o noticiário

obrigatoriedade, desta forma, muitos condomínios têm modernizado as

em 2019. Em Santo André (Região

esquadrias das janelas e portas das áreas de serviço para dotar o espaço

Metropolitana de São Paulo), no mês

de ventilação cruzada, a qual repõe o oxigênio no ambiente]. E,

de julho, um casal, o filho de 3 anos e a filha adolescente morreram asfixia-

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RISCOS & RESPONSABILIDADES COM AQUECEDORES DE PASSAGEM

- Retirada dos dutos de exaustão (chaminé) dos aquecedores [esses dutos expelem o monóxido de carbono para o ambiente externo].

dos pelo monóxido de carbono que

“O aquecedor de passagem é um equipamento de alta potência na

vazou do aquecedor a gás, aparelho

queima do combustível porque usa muito gás, se não houver duto nem

que estava sem a chaminé de exaus-

reposição de oxigênio no ambiente, o morador poderá passar mal ou vir a

tão (item obrigatório). Cerca de dois

óbito se estiver tudo fechado ou em espaços menores. O aquecedor, sem

meses antes, em maio, no Chile, seis

o duto de exaustão, joga monóxido de carbono no ambiente, a pessoa

turistas brasileiros também morreram

morre lentamente, sem perceber”, explica o engenheiro. No entanto, ele

por causa da inalação do monóxido

ressalva que, seguidas as normas e feitas as manutenções adequadas,

de carbono (pai, mãe, filho e filha ado-

“esses equipamentos são extremamente seguros, pois só ligam quando

lescentes e um casal de tios).

existe consumo de água e, se o sensor não identificar a chama, ele

O impacto dessas notícias chegou

desliga para o gás não vazar muito tempo”. “Existem aquecedores de

aos condomínios, quando alguns

baixíssima potência sem chaminé, mas eles precisam ser instalados em

síndicos mobilizaram campanhas

locais ventilados e têm incorporado um sensor de detecção de oxigênio

internas para que os moradores

no ambiente, com trava automática de desligamento.”

revisassem as instalações dos aque-

Para a manutenção desses equipamentos, Renato Moreira orienta que

cedores de passagem nas áreas

o morador promova uma revisão e limpeza anual. “Eles são mais seguros

privativas. Segundo o engenheiro

que o próprio fogão. O risco maior ocorre quando há queima do oxigênio

Renato Luiz Moreira, é preciso orientar

em ambiente sem ventilação cruzada, como já mostramos. Outras duas

os condôminos sobre as instalações

possíveis patologias ocorrem quando: No aquecedor a pilha, que não

de gás, pois:

possui dispositivo de exaustão forçada, o vento do ambiente externo

- Há riscos principalmente quando

entra pelo duto de ventilação se todas as janelas estiverem fechadas

eles confinam o ramal de gás ou, às

e gera uma inversão da chama; e no apartamento que possui varal de

vezes, o próprio medidor dentro de

roupas encostado no aquecedor. O calor emitido por ele pode ser sufi-

armários;

ciente para que a roupa pegue fogo”, observa. O engenheiro destaca,

- Inutilizam a ventilação cruzada

assim, que os síndicos devem orientar os moradores que não instalem

que a construtora projetou (pontos

varal próximo dos aquecedores. “A chaminé do aquecedor pode chegar

vazados nas paredes, embaixo e em

a 180oC.”

Direcional Condomínios | Julho 2020

(Por R.F.)

ADMINISTRAÇÃO

VÍCIOS OCULTOS & PRAZOS DE GARANTIA COM A CONSTRUTORA ANTES de iniciarem a implantação de um condomínio, síndico

responsabilidade da construtora pela

e coproprietários devem promover vistoria durante o ato de entrega da

solidez e segurança da edificação);

obra, com o objetivo de identificar se há não conformidades em relação a

de cinco anos para refazer o sistema

questões estéticas, de segurança e uso das instalações. Ao mesmo tem-

após a identificação de vício oculto,

po, eles devem começar a implantar um plano de manutenção (ABNT NBR

independente de quando isso ocorra,

5.671/1991) que contemple o Manual de Uso, Operação e Manutenção

e; de dez anos para o ressarcimento

das edificações (do Proprietário e Áreas Comuns, baseado na ABNT NBR

desse vício oculto (Art. 205 do Código

14.037/2014). “Para a elaboração desse manual, a construtora tem que

Civil). Eventualmente um condomínio

levantar sistemas, subsistemas e elementos construtivos que requerem

consegue estender o período, afirma o

manutenção, incluindo o seu cronograma”, resume o engenheiro civil

advogado. “Mas precisa ser analisado

Antônio Carlos Dolacio, do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e

caso a caso”, arremata.

Perícias de Engenharia de São Paulo).

O engenheiro civil Marcus Vinícius

Isso tudo é fundamental para que o condomínio possa demandar da

Fernandes Grossi, que defendeu a

construtora, no futuro, a resolução de problemas que vá observando no

dissertação de mestrado “Diretrizes

seu dia a dia e que não sejam decorrentes de falhas na manutenção.

para inspeção e recebimento de edifi-

Mas é o vício oculto o item que mais gera dúvidas, pois ele depende de

cações habitacionais recém-construí-

um profissional qualificado para ser identificado.

das”, junto ao Instituto de Pesquisas

“O vício oculto diz respeito àquilo que não é visto pelo leigo e que

Tecnológicas (IPT), observa que, além

pode ser constatado por um profissional qualificado, por exemplo, um

desta previsão legal, demais prazos

engenheiro elétrico que perceba a inadequação de um disjuntor. Ele

de garantia entram nos contratos de

também pode se manifestar durante o uso, quando se observa a insufi-

cada construtora. Em geral se dá um

ciência da rede de drenagem do prédio ou aparece algum sinal, como de

ano de garantia para sistemas de pro-

cobrimento insuficiente de armadura na laje de subsolo, o qual se revela

teção e combate a incêndio e de cinco

com o tempo”, explica Dolacio.

anos para elementos estruturais, a

Para cada tipo de ocorrência, existe um prazo de garantia. Segundo

estanqueidade das fundações e a

o advogado Cristiano De Souza Oliveira, este é de cinco anos para

impermeabilização, exemplifica o es-

vícios não ocultos, conforme o Art. 618 do Código Civil (que prevê a

pecialista. (Por Rosali Figueiredo)

CONDOMÍNIO DE 20 ANOS MOVE AÇÃO CONTRA CONSTRUTORA

A revista Direcional Condomínios acompanha a história do processo judicial de um condomínio do distrito de São Lucas, na zona Leste de São Paulo, contra a construtora. “O perito indicado pelo juiz deu parecer integralmente favorável ao nosso pleito, relativo à condenação da fachada das três torres. Agora está na fase de contestação, mas estamos otimistas, o pedido original é de obrigação de fazer”, afirma o síndico profissional Wilson Roberto Fernandes. Das 184 unidades do residencial, 58 apresentam problemas severos de infiltração nas paredes internas. Um laudo de inspeção predial realizado em 2011 pelo engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva para o condomínio identificou problemas construtivos na fachada e em pilares da garagem (estes, sanados pela empresa). Na sequência, uma perícia e ensaios técnicos realizados na fachada confirmaram a existência de vício construtivo. Ela terá que ser refeita nas três torres e o síndico aguarda autorização judicial para iniciar as obras. O gestor acredita que a construtora deverá ressarcir o condomínio em vez de refazer a fachada. O custo para cada torre é estimado em R$ 1,5 milhão. (Por R.F.)

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SERVIÇOS AO SÍNDICO

GESTÃO DA MÃO DE OBRA FRENTE ÀS MUDANÇAS TRABALHISTAS E À PANDEMIA Em 2017 a legislação trabalhista brasileira sofreu alterações, como a extensão da terceirização para atividades fim (Lei Federal 13.429) e a criação de novas modalidades de contratação (a exemplo do trabalho intermitente/Lei Federal 13.467). Mas o impacto mais significativo na gestão da mão de obra do condomínio ocorreu neste ano em função da pandemia do novo Coronavírus.

Por Rosali Figueiredo

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AS MEDIDAS Provisórias

rendo às medidas para enfrentar a queda na arrecadação, frente a um pe-

927 (de 22 de março passado) e 936

queno aumento da inadimplência nos primeiros meses da quarentena. Com

(de 1º de abril) foram lançadas pelo

14 prédios e 756 unidades, o condomínio possui um sistema de autogestão

Governo Federal para o enfrentamen-

e equipe própria, hoje com 39 empregados. Três outros foram dispensados

to do estado de calamidade pública

no início da pandemia (um deles era aposentado). A síndica observa que a

decretado em 20 de março de 2020.

arrecadação é apertada frente às despesas ordinárias, qualquer atraso de

Entre outros, elas possibilitaram,

pagamento ou inadimplência afeta o caixa. Por outro lado, com uma equipe

respectivamente, aos empregadores,

grande, a preocupação da gestora era que alguém se contaminasse com

inclusos os condomínios, adotarem o

o novo Coronavírus e, num efeito dominó, transmitisse a doença para os

teletrabalho (home office) e antecipar

colegas de trabalho. Desta forma, férias foram antecipadas, jornadas redu-

férias (MP 927), e suspender contratos

zidas e/ou escalonadas, e home office adotado para o setor administrativo.

ou reduzir jornadas e salários (MP 936).

As três assistentes administrativas tiveram férias intercaladas e a própria

Segundo balanço divulgado pela

síndica assumiu algumas de suas funções. Com base na MP 927, o paga-

Secretaria Especial de Previdência e

mento do 1/3 de férias ficou para o final do ano. Na área da manutenção,

Trabalho no final do mês de junho, a

houve a dispensa de um funcionário e, conforme a MP 936, suspensão de

MP 936 preservou mais de 11 milhões

um contrato e redução dos demais (70% para um e 25% para o restante),

de empregos no País durante a qua-

com complementação salarial pelo governo. Na portaria, a escala foi re-

rentena, pois ela possibilita suspender

manejada de 5X1 para 12X36, sem alterar vencimentos. Também mudou

contratos de trabalho ou reduzir jorna-

o turno da limpeza, de oito para seis horas diárias, com intervalo de uma

das com diminuição dos salários, com

hora entre a saída de um grupo e a entrada do próximo, de maneira a evitar

a complementação da renda através

contato e risco de contaminação pelo novo Coronavírus.

do Benefício Emergencial (BEm), do

“Nosso objetivo foi que todos passassem a circular menos, para

Governo Federal, em troca da manu-

se preservarem. Procuramos também reduzir um pouco o impacto na

tenção do trabalhador.

folha de pagamentos. A mudança na jornada possibilitou ainda diminuir

Ambas as medidas foram aplicadas

o custo com o vale transporte e refeição”, observa a síndica, que não

parcial ou integralmente em condo-

registrou casos da doença entre os funcionários (apenas um foi afastado,

mínios, que até então pouco tinham

em quarentena, porque a esposa ficou doente). Inicialmente, a MP 936

sentido os reflexos das mudanças na

previa a suspensão dos contratos de trabalho por até dois meses e a

legislação trabalhista desde 2017. No

redução da jornada por três. Mas no último dia 29 de junho o Governo

Parque Residencial Nossa Senhora do

Federal anunciou a prorrogação desses prazos, de forma que ambas as

Sabará, na zona Sul de São Paulo, a

medidas possam ocorrer por até quatro meses no total, mediante acordo

síndica Patrícia Branco acabou recor-

com o trabalhador.

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SERVIÇOS AO SÍNDICO

EFICÁCIA VERSUS FATORES DE MOTIVAÇÃO NO TRABALHO Síndicos têm procurado administrar melhor as escalas e funções de sua equipe, para evitar horas extras e deixar o caixa mais equilibrado, notadamente neste período de pandemia. Como motivar os trabalhadores neste contexto?

Para a síndica profissional Vanessa Munis, também advogada e coaching, a motivação resulta de um conjunto mais amplo de condições do ambiente do Segundo ela, o desenvolvimento tecnológico tende a desumanizar as relações interpessoais, quando, nos condomínios, é justamente “o capital humano que faz com que tudo funcione”. “São as pessoas e não as máquinas que cuidam, zelam e cooperam com o capital humano morador. Hoje, com a tecnologia e a ideia de diminuição dos custos, tenho percebido gestores e moradores tratando os funcionários como ‘coisa’. A gestão humanizada preza

Foto Rosali Figueiredo

trabalho que de fatores conjunturais.

pelo cuidado com o funcionário, mesmo quando há metas a serem cumpridas.

O equilíbrio está na base deste ‘tabuleiro de jogo de xadrez’, paradigma de gestão que tomou o lugar do arcaico modelo piramidal. Agora o síndico deve ser um líder e não um chefe, onde cada um possui a sua função no jogo.”

Vanessa Munis explica que, “embora haja uma hierarquia, fazemos parte do mesmo time e, como gestora, procuro mostrar a eles o quanto são importantes em suas atribuições” (sejam próprios ou terceirizados). Portanto, ao sentir “pertencimento e consciência do seu papel”, “há motivação e engajamento” dos funcionários, pontua. Para isso, também “é importante que todas as falas, posturas e atitudes do síndico estejam em consonância com aquilo que prega no seu modelo de gestão”. “Ele não deve pregar falácias (mentiras)”, completa.

A síndica diz que as mudanças na legislação trabalhista em 2017 não tiveram reflexos sobre os contratos de trabalho nos condomínios que administra, e que aplicou parcialmente as Medidas Provisórias 927 e 936. “Neste momento de pandemia, reduzimos a jornada presencial dos funcionários da administração interna e operacional, com revezamento, sem mudar o salário, uma vez

Vanessa Munis, síndica profissional, advogada e coaching: Motivação depende de sensação de pertencimento

que todos estavam trabalhando de casa e à disposição do condomínio; afastamos funcionários do grupo de risco que permaneceram trabalhando em home office, também à disposição do condomínio; e tivemos funcionários que noticiaram a contaminação pela Covid-19, estes permaneceram em isolamento domiciliar durante catorze dias concedidos pelo médico, mais três dias concedidos por nós”.

(Por R.F.)

COVID-19 COMO DOENÇA OCUPACIONAL: O QUE ISSO REPRESENTA NOS CONTRATOS DE TRABALHO?

Ao analisar a MP 927/2020, o STF (Supremo Tribunal Federal) suspendeu a eficácia de seu Art. 29, o qual descarta-

va a Covid-19 como doença ocupacional. Assim, funcionários que tenham sido acometidos pela enfermidade poderão demandar eventual auxílio desde que fique clara a correlação entre o trabalho e a contaminação pelo novo Coronavírus, explica a advogada trabalhista Margareth Pereira dos Santos. Ela faz essa análise em artigo publicado no site da Direcional Condomínios. Segundo a especialista, uma doença ocupacional se equipara ao acidente de trabalho, mas precisa existir um nexo causal entre a enfermidade manifestada pelo empregado e as condições ambientais de sua atuação no condomínio.

Em dois outros artigos, a advogada faz um balanço das mudanças ocorridas na legislação trabalhista brasileira desde 2017 e das Medidas Provisórias editadas pelo Governo Federal nos dias 22 de março e 1º de abril passado. Margareth dos Santos alerta que as obrigações legais devem ser observadas pelos condomínios não apenas em relação aos contratos diretos, mas também dos terceirizados, já que os tomadores de serviços respondem subsidiariamente por estes. (Por R.F.)

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DICA / FACHADA

O RENASCIMENTO DO CONDOMÍNIO NA RECUPERAÇÃO E/OU RETROFIT DA FACHADA

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Síndico José Luiz Rinco e a fachada dos fundos do prédio: Argamassa colante foi passada sobre antigas pastilhas. Superfície irá receber textura e pintura

A PANDEMIA do novo Coronavírus e a quarentena dos mora-

dores do Condomínio Marquês de Olinda entrou como mais um ingrediente no quebra-cabeças que representa a recuperação de sua fachada, iniciada em março de 2020. Construído há mais de 40 anos na Vila Clementino, zona Sul de São Paulo, o edifício é parte de um conjunto arquitetônico que envolve outra torre, independente e afastada. Entre ambos, subsiste uma área comum de lazer, compartilhada entre os moradores. Mas os serviços da fachada precisavam ser feitos simultaneamente, acordados entre todos, especialmente por se tratar de um retrofit com mudança do sistema de revestimento e da cor.

“O prédio era todo em pastilhas, que estavam caindo e colocavam em risco moradores e pedestres. Havia ainda reclamações de infiltrações nas unidades. Em 2018 contratamos uma sondagem da situação através de drone, ficamos assustados com o resultado da vistoria e decidimos remover as partes que estavam soltas. O prédio ficou feio, esburacado, tínhamos que fazer essa obra”, relata o síndico orgânico José Luiz Rinco, morador do local há cerca de duas décadas e no segundo mandato de gestão.

Ele diz que o condomínio obteve doze propostas para a recuperação da fachada, diferentes entre si e com orçamentos variando de R$ 200 mil a R$ 1,2 milhão. “Os próprios moradores sugeriram que contratássemos uma empresa especializada para nos orientar no processo e acompanhar os serviços”, completa.

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DICA / FACHADA

A solução aprovada foi a recuperação estrutural com o cobrimento da pastilha e aplicação de textura e pintura final, obra orçada em R$ 410 mil. De acordo com uma das profissionais que assessora o condomínio, a engenheira civil Valéria Passos Oliva Gomes, o processo exigiu a lavagem de toda superfície (com queda de pastilhas soltas), teste de percussão para identificar novos pontos com descolamento, tratamento das ferragens expostas, além das trincas e fissuras, recomposição das áreas onde houve perda de material na lavagem (em alguns pontos, a argamassa soltou junto com a pastilha), nivelamento e aplicação de argamassa colante. Esses serviços foram concluídos e terão, na sequência, a aplicação de seladora, da textura e a pintura. Por fim, haverá a calafetação das janelas e pinturas das persianas das janelas dos dormitórios.

A aplicação da argamassa colante tem o objetivo de fazer com que haja aderência da textura na superfície. “É uma tecnologia que vem se inovando constantemente no mercado. Mas a cada cinco anos, conforme estabelece contrato assinado com a empresa, novos testes de percussão serão aplicados para verificar a aderência desses revestimentos [pastilhas originais embaixo da textura]”, afirma a arquiteta Georgia E. Z. Gadea, responsável pelo gerenciamento da obra. Segunda ela, foi necessário ainda fazer a recuperação estrutural de pilares da edificação.

A previsão é de que os trabalhos estejam concluídos em maio do próximo ano. Durante a pandemia, seis operários vêm executando os serviços, adotando-se os protocolos de prevenção definidos pelas autoridades da saúde.

O síndico José Luiz, que atua na área financeira, estima uma valorização de cerca de 25% nos imóveis. O condomínio possui 56 unidades, de dois e três dormitórios, está localizado em uma das regiões mais valorizadas da zona Sul de São Paulo, próximo a uma estação de metrô, a um shopping center e à Unifesp (antiga Escola Paulista de Medicina).

Teste de cores possibilitou que os condôminos definissem o novo padrão da superfície (foram as escolhidas as cores algodão egípcio, da faixa inferior, e camurça, da coluna)

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DICA / FACHADA

R E C U P E R A Ç Ã O E M D UA S E TA PA S : PASTILHAS E ESQUADRIAS

Síndica Mila Fernandes Foto Rosali Figueiredo

Rocha: Condomínio decidiu fazer primeiro a parte emergencial, ganhando tempo para levantar recursos e trocar as esquadrias das janelas em 2021

A advogada e síndica profissional Mila Fernandes Rocha realiza desde 2013 obras que compõem um planejamento de modernização do Condomínio Sucre, residencial do final dos anos 60 localizado no bairro de Santa Cecília, área central de São Paulo. Mila é uma das 32 condôminas do prédio, que já ganhou modernização elétrica, dos elevadores, acessibilidade, muro de vidro, além da reforma do barrilete, telhado, instalação de guarda-corpo, entre outros.

A intervenção mais recente aconteceu na recuperação das pastilhas da fachada e, pontualmente, nas esquadrias de ferro galvanizado que emolduram as janelas da sala e as suas placas de acrílico.

“A fachada faz parte de nosso plano diretor, o objetivo final é promover um retrofit nas esquadrias. Começamos a fazer um caixa, será uma obra cara, mas pretendemos realizá-la em 2021. Temos uma característica construtiva de caixilharia afixada na alvenaria, contendo um vão de 5 cm embaixo das janelas das salas, que fica entre os painéis de acrílico e a ferragem. Este vazio provoca infiltrações nos apartamentos, por isso a necessidade de remover toda a estrutura e refazer o sistema. Para trocar as janelas, precisaremos construir um recuo”, explica a síndica.

De acordo com Mila Fernandes, os serviços já realizados, concluídos no início deste ano, envolveram a lavagem das áreas em pastilha (predominantes), teste de percussão, recomposição dos pontos onde elas estavam soltas (com material novo), tratamento de uma trinca horizontal que existia no alto da torre, calafetação das janelas e tratamento emergencial em algumas partes das esquadrias.

Problemas com infiltração vinham afetando seis das 32 unidades do prédio.

A decisão de recuperar a fachada em duas etapas foi tomada em assembleia dos condôminos, com base em um laudo prévio de engenharia. “Apresentamos duas alternativas: Esperar termos recursos para fazer a obra completa, mas correndo o risco de as infiltrações piorarem; ou sanar alguns problemas de imediato e levantar os recursos para fazer depois as esquadrias, que inclui ainda trocar as janelas dos quartos, a um custo que poderá chegar a R$ 1,5 milhão”, estima a síndica. “O que tínhamos em caixa era suficiente para fazermos a parte da manutenção da fachada concluída no começo deste ano e que nos custou R$ 170 mil.” (Por R.F.)

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DICA / FACHADA

Foto Rosali Figueiredo

“PORQUE DECIDIMOS PINTAR A MONOCAPA”

Um condomínio entregue há cerca de oito anos em Osasco, na Região Metropolitana de São Paulo, com seis torres e 840 apartamentos, começou em março passado as obras de recuperação da fachada, depois de assegurar que não haja prejuízos para a ação judicial que move contra a construtora. A superfície foi projetada em monocapa, uma argamassa mineral aplicada já na pigmentação a ser dada à fachada. Em reportagem publicada na revista Direcional Condomínios em maio de 2019, o engenheiro Jorge Aranda González explicou que a tecnologia requer “aplicação técnica inicial criteriosa [na fase construtiva], atendendo-se ao padrão de espessuras recomendadas pelo fabricante”.

Neste condomínio, porém, laudos de engenharia identificaram manifestações patológicas decorrentes da construção. De acordo com o síndico profissional Celso de Souza Lima, as principais são: “Muita ocorrência de condensação, que gera bolor dentro das unidades; calafetação malfeita ou ausente nas janelas, e; trincas que provocam infiltração”. “São três fontes de umidade atuando dentro dos apartamentos, nessa ordem de importância”, completa.

O condomínio move ação contra a construtora e, para que pudesse iniciar as obras de recuperação da fachada, realizou “um processo de produção antecipada de provas para podermos nos resguardar em relação ao final das garantias”. “Contratamos antes um laudo e, baseado nesta demanda, o juiz nomeou um perito judicial, que realizou seu trabalho no condomínio em 2019, analisando in loco a procedência ou não o laudo da perícia do condomínio.”

O processo está em andamento, na fase de manifestação das posições do condomínio e da construtora.

A OBRA

Mesmo que haja a orientação de fabricantes para que a monocapa não seja pintada, e sim que passe por lavagem a cada três anos, Celso Lima observa que a assembleia de condôminos deliberou pela pintura depois do tratamento das trincas e calafetação das três mil janelas de todas as torres. Segundo o gestor, a decisão foi tomada porque “pintar ou não a fachada não irá interferir no problema da condensação da fachada”. Além disso, a recomposição da monocapa nos pontos de tratamento de trincas precisa envolver grande área,

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DICA / FACHADA

de maneira a obter uma certa homogeneidade. “Nos muros do estacionamento, por exemplo, onde havia muita monocapa oca identificada pelo teste de percussão, retiramos a argamassa e refizemos uma grande área, senão, esteticamente ficaria complicado”. Por isso a decisão de pintar, “pela questão estética e porque, do contrário, teríamos que lavar a cada três anos”. “Todos esses fatores foram discutidos em assembleia e os moradores chegaram à conclusão de que será mais benéfico fazer a pintura.”

Com previsão de 14 meses de obra, o condomínio espera que até maio do próximo ano possa proporcionar salubridade e conforto estético e

Foto Rosali Figueiredo

ambiental aos seus moradores. (Por R.F.)

RECUPERAÇÃO DA FACHADA PROSSEGUE NA QUARENTENA – As obras de recomposição da argamassa na fachada central de uma das duas torres do Condomínio Spazio Vernice, na zona Oeste de São Paulo, acontecem de forma ininterrupta desde o mês de fevereiro. De acordo com a síndica orgânica Erika Koepke, o serviço emergencial foi contratado pois, no final do ano passado, alguns condôminos começaram a perceber que havia partes soltas do reboco entre as varandas das salas das unidades e no balcão abaixo delas. “Foi tudo muito rápido.

Contratamos uma perícia de engenharia e no teste de percussão constatou-se que havia muita argamassa oca, não podíamos nos arriscar e parar a obra na pandemia”, observa a gestora. Erika afirma que “os moradores foram bem compreensivos pela urgência do trabalho”. “Eles sugeriram, inclusive, que interditássemos a área de circulação onde a obra está sendo realizada.”

A síndica prevê pelo menos um ano de serviço, já que o trabalho é praticamente artesanal. Ele implica na retirada das redes e do envidraçamento das varandas, uma a uma. Após a conclusão da primeira torre, será feito o teste de percussão na outra para dimensionamento da obra e novo contrato. Uma terceira etapa envolve a realização de testes de percussão nas faces laterais, onde ficam as varandas das suítes. Por fim, as áreas tratadas receberão textura e pintura (tom de areia no setor das varandas das salas e camurça no restante da fachada). (Por R.F.)

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DICA / FACHADA

V E DA Ç Ã O D E E S Q UA D R I A S E SELANTES NAS JUNTAS: ESSENCIAIS CONTRA AS INFILTRAÇÕES Juntas de dilatação compõem um dos elementos importantes Foto Rosali Figueiredo

do sistema da fachada e devem receber tratamento adequado

A vedação da caixilharia externa das janelas e de dutos de exaustão e ventilação dos apartamentos é essencial para ajudar na impermeabilização do sistema da fachada, assim como o correto tratamento das juntas de dilatação e da movimentação da superfície. Nestas, deve ser aplicado o selante, que “não é só um elemento estético, ele é importante, pois deve garantir que a fachada se movimente, proporcionando um alívio de tensões”, afirma o engenheiro civil Claudio Stephan.

“Toda fachada se movimenta por causa das variações climáticas, como incidência de sol, chuva e vento, por exemplo. A fachada tem que acompanhar essa movimentação e é o selante que exerce a função de absorver essas tensões. O material precisa ser aplicado segundo um fator de forma, que é a relação entre a largura e a profundidade da junta de dilatação. O mercado apresenta muitas variedades de selantes, à base de poliuretano, silicone, híbrido, e de fabricantes”, diz.

“O profissional deve saber especificá-lo e, a cada período, em torno de cinco anos, remover o selante antigo e aplicar um novo, já que o material perde suas propriedades pela ação dos raios UV e acaba se rompendo com a movimentação. Em geral, a troca é feita quando o condomínio faz a manutenção da fachada, que em São Paulo deve ocorrer a cada cinco anos. Agora, se o trabalho anterior com o selante foi mal executado, sua vida útil é bem menor que esses cinco anos”, alerta Claudio Stephan.

O especialista reitera que o fim da vida útil do selante ou um mau desempenho gerado por um serviço inadequado dará origem a pontos de infiltração, mofo e insalubridade no interior dos apartamentos e causará desvalorização dos imóveis. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR – MODERNIZAÇÃO E MANUTENÇÃO Direcional Condomínios | Julho 2020

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DICA / HIDRÁULICA - RETROFIT

MODERNIZAÇÃO PERMITIU INDIVIDUALIZAÇÃO EM RESIDENCIAL DE SP O AUMENTO do consumo da água por causa da quarentena, com

boa parte dos moradores em home office e/ou aula virtual, tem pressionado as

despesas ordinárias dos condomínios sem individualização da leitura. E, muitas vezes, implantar esse sistema demanda um retrofit hidráulico, experiência vivida pelo Condomínio La Dolce Vita Tatuapé, localizado na zona Leste de São Paulo.

Ali, o processo envolveu a elaboração do projeto pelo engenheiro Renato Luiz Moreira, a contratação de empresa para executar a modernização hidráulica e de outra para fornecer os medidores. A gestão do consumo é realizada por meio da concessionária pública de água, com a emissão das contas mensais diretamente para cada um dos condôminos. O prédio tem 20 anos e 80 unidades e, segundo o engenheiro Renato, o retrofit hidráulico melhorou ainda o desempenho do sistema e da pressurização da água.

“Optamos pelo sistema do Proacqua, que não permite mais de um medidor por unidade. Assim, tivemos que instalar 80 novas prumadas externas para levar a água a cada apartamento. Por isso, foi feita a conexão de cada uma delas com a interna, envolvendo obra civil dentro dos imóveis. Só foi mantida a prumada que abastece os reservatórios superiores, de onde a água é distribuída para cada tubulação individualizada. Os medidores acabaram instalados no barrilete”, descreve o síndico morador Rogério Colantonio, também profissional e administrador.

O residencial possui quatro apartamentos por andar e, internamente, cada um deles dispõe de dois ramais independentes de distribuição de água, um para os banheiros e o outro para a lavanderia e cozinha. “Nosso grande desafio era conectar essas instalações com uma única prumada externa de distribuição da água, sem promover muita quebradeira. Descemos então a tubulação para cada apartamento, fizemos um pequeno furo na parede com o cano de entrada e puxamos duas conexões internas. Inutilizamos as duas prumadas originais. As atuais descem por fora, mas estão embutidas em uma estrutura de zinco na cor da fachada”, completa o síndico.

A obra foi executada no segundo semestre de 2019 e começou a operar no início deste ano. Os moradores têm recebido o seu boleto individualmente.

“O condomínio pagava em média R$ 12 mil de água por mês, conta que agora baixou para R$ 1,9 mil. Arcamos apenas com o consumo da área comum e estimamos um pay back em dois anos”, afirma Rogério. Foram investidos R$ 230 mil em todo o processo, dinheiro que fazia parte de uma reserva do prédio.

“Esse problema se arrastou por quase 20 anos, a água era rateada de acordo com a fração ideal”, completa o síndico, que agora tem uma fonte de conflito a menos para administrar neste momento de pandemia. (Por Rosali Figueiredo)

PRÓXIMA EDIÇÃO: SERRALHERIA – CORRIMÃO, ESQUADRIAS, MUROS DE VIDRO & PORTÕES

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DICA / AVCB, EQUIPAMENTOS

DOIS CONDOMÍNIOS E UM AVCB: SÍNDICOS ENFRENTAM DESAFIO REDOBRADO DESDE QUE Decreto Estadual 63.911/18 entrou em vigor no ano

passado em São Paulo, com nova regulamentação das condições de segurança das edificações e áreas de risco, os síndicos ganharam um reforço para convencer os condôminos da necessidade de investir no sistema de prevenção e combate ao fogo. O dispositivo prevê que, a qualquer momento, o Corpo de Bombeiros poderá realizar “vistorias técnicas com o objetivo de verificar o cumprimento das medidas de segurança contra incêndios e emergências” (Art. 34), sob pena de advertência (com prazo para adequações), multa e até interdição.

Um dos alvos da fiscalização é o AVCB (Auto de Vistoria), que precisa ser renovado a cada cinco anos nos condomínios residenciais. O decreto introduziu também a obrigação de que as instalações do prédio sejam certificadas ou creditadas conforme a normatização vigente no País. Os prédios residenciais mais antigos, projetados quando boa parte das exigências nem existia, devem fazer as adaptações possíveis, com base em projeto apresentado e aprovado pelo Corpo de Bombeiros. É um verdadeiro quebra-cabeças, principalmente quando são edificações interligadas (por exemplo, dois condomínios com estruturas físicas e instalações compartilhadas) e/ou mistas (com áreas comerciais e residenciais).

O síndico profissional Paulo Mujano obteve no ano passado um AVCB conjunto, logo depois de assumir a gestão do Edifício Oscar Pinheiro Coelho, que nasceu nos anos 70 ligado a outro residencial, o Álvaro Duarte, na Bela Vista, em São Paulo. Eles se separaram, permanecendo com a garagem em comum. Nunca haviam tirado o AVCB. “Quando cheguei, o projeto estava aprovado, mas parado havia dois anos. Retomamos o contato com as empresas, trocamos corrimão, luz de emergência, instalamos bomba de incêndio e alarme, porta corta-fogo no térreo e no ático, além de toda a sinalização. Concluímos também serviços elétricos nos quadros, que eram de madeira, e adequamos o sistema de para-raios”, enumera o síndico. O investimento foi de R$ 70 mil, mas trouxe segurança e garantia de cobertura do seguro em caso de sinistro, destaca.

Já no Condomínio Ignácio Tavares Leite, que faz parte do Conjunto Angélica, os serviços de adequação do AVCB foram retomados em junho, depois da suspensão motivada pela pandemia do novo Coronavírus. Localizado na área central de São Paulo, o Conjunto é composto por outro residencial e sete lojas e nunca obteve o AVCB. A síndica profissional Mila Fernandes teve que providenciar o projeto e contratar um serviço complexo, pois, no caso do Ignácio, foi preciso instalar rede de hidrante em cada um de seus três blocos, com obra civil em todos os andares. Segundo Mila, 80% está concluído. (Por Rosali Figueiredo)

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS, AUDITORIA

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COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS

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AVCB, CONSULTORIA EM SEGURANÇA, ELÉTRICA...

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ELÉTRICA, EQUIPAMENTO DE GINÁSTICA, ELEVADOR

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ELEVADOR, GERADOR

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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INTERFONE...

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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL

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MANUTENÇÃO PREDIAL...

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MANUTENÇÃO PREDIAL, PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL, PORTAS

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PLAYGROUND, PISOS

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PISOS, PORTARIA VIRTUAL

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PERÍCIA PREDIAL, SERRALHERIA, SISTEMA DE SEGURANÇA

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SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO

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