Administração: Vícios ocultos & Prazos de garantia com a construtora
Serviços ao Síndico: Gestão da mão de obra, reforma trabalhista e a pandemia
Coluna: Renegociação de dívidas com o Fisco, é possível?
Tira-teima: Obras na quarentena, fazer ou não fazer, eis a questão
Fachada: O renascimento do condomínio na recuperação e/ ou retrofit
Hidráulica: Retrofit, caminho para a individualização
AVCB: Desafios do sistema de incêndio em condomínios ligados e/ou mistos
Caro Leitor,
O homem costuma se adaptar às mudanças do ambiente social e natural e apresenta grande flexibilidade para se reinventar nos momentos de crise e incerteza. Esse é o movimento que se observa nos condomínios hoje, passada a fase mais aguda da pandemia do novo Coronavírus (Covid-19). Síndicos e condôminos vêm estabelecendo uma comunicação mais ativa para definir prioridades em seus programas de retomada das atividades nas áreas comuns, de mudanças, reformas nas unidades privativas e obras de manutenção e/ou modernização do prédio. Cada coletividade, com suas particularidades, tem procurado montar uma receita própria que venha a equilibrar ingredientes como prevenção, proteção e atendimento às expectativas e necessidades de todos.
A reportagem que abre esta edição faz um breve apanhado deste movimento e apresenta uma palavra de tranquilização do advogado Cristiano De Souza Oliveira em relação ao temor que expressam alguns síndicos no sentido de que possam, futuramente, ser questionados por causa das medidas emergenciais que adotaram nos últimos meses. Vida que segue, o condomínio possui demandas operacionais, administrativas e de manutenção, é preciso encontrar uma fórmula que permita zelar pela segurança e o bem-estar coletivo, pois esta é uma das principais atribuições legais do síndico.
Nesse sentido, outra reportagem de capa destaca a importância da segurança nas instalações de gás nas áreas comuns e privativas, setor que ganhou contornos dramáticos em 2019 por meio de notícias de acidentes fatais que envolveram duas famílias. A segurança é também um dos aspectos envolvidos com o problema dos vícios construtivos nas edificações, assim como do AVCB, temas de outras duas matérias da edição. Completam a revista textos sobre a gestão da mão de obra em tempos de pandemia, pagamento de tributos, benefícios do retrofit hidráulico, especialmente em época de aumento do consumo de água e, por fim, recuperação da fachada.
Nesta busca em que se encontram os síndicos de fazer a roda girar novamente, a Direcional Condomínios renova mensalmente seu compromisso de lhes apresentar informações e um amplo portfólio de fornecedores, de maneira a subsidiar as decisões de sua gestão.
ABRAÇO, Rosali Figueiredo
(Editora)
Seção Tira-Teima: Obras na quarentena, fazer ou não fazer, eis a questão
Coronavírus (Covid-19): Condomínios se preparam para retomar atividades
Capa: Gás, Modernização & Manutenção: Em favor da vida
Serviços ao
Síndico: Gestão da mão de obra, reforma trabalhista e a pandemia
Dica: Hidráulica – Retrofit, caminho para a individualização
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings
Coluna: Renegociação de dívidas com o Fisco, é possível?
PERIODICIDADE MENSAL
Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
TIRAGEM
20.000 exemplares
(60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores
CIRCULAÇÃO
São Paulo e Grande São Paulo
CAPA Coronado
Administração: Vícios ocultos & Prazos de garantia com a construtora
ASSINATURAS
Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br
GERENTE COMERCIAL Gabriel Youssef gabriel@grupodirecional.com.br
DEPARTAMENTO COMERCIAL
Adriana S. dos Santos
Dica: Fachada – O renascimento do condomínio na recuperação e/ou retrofit
ATENDIMENTO AO CLIENTE
Emilly Tabuço
João Marconi
Juliana Jordão Grillo
DIAGRAMAÇÃO
Jonas Coronado
Luís Guilherme
Renata Saldanha
Thalita Feuerstein
IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica
Dica: AVCB - Desafios do sistema de incêndio em condomínios ligados e/ou mistos
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO
Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos
ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
OBRAS NA QUARENTENA, FAZER OU NÃO FAZER,
O ADVOGADO Cristiano De Souza Oliveira afirma, em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, que os síndicos não dependem de que haja uma nova lei federal (nem de âmbito municipal ou estadual), permitindo ou não a contratação de obras durante a pandemia. Esta decisão é de outra ordem, conforme síntese apresentada a seguir.
1. CONTRATAR OBRAS, UMA QUESTÃO DE LEGALIDADE?
O Código Civil já estabelece, entre as atribuições dos síndicos (Art. 1.348), praticar “os atos necessários à defesa dos interesses comuns” (Inciso II) e “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” (Inciso V). Nesse sentido, em relação à pandemia, ele deverá preservar tanto a saúde da coletividade quanto a segurança da edificação. A despeito de a sanção à Lei 14.010/2020 ter derrubado o Art. 11 do PL 1.179/2020, o qual previa a realização de obras estruturais ou benfeitorias necessárias neste período, o gestor que vier a autorizá-las não incorrerá em ilegalidade. O que ele precisa considerar é se a coletividade que administra, e cumpre um regime de home office e/ou de aulas on-line, terá suas necessidades atendidas. Portanto, a controvérsia reside menos em esperar por uma lei do que exercer a autonomia do síndico nas medidas a serem adotadas neste momento.
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA
2. CRITÉRIOS PARA PROMOVER OBRAS NA QUARENTENA
Em caso de contratar obras emergenciais e/ou necessárias para as áreas comuns ou autorizá-las nas unidades privativas o gestor deverá estabelecer períodos que atendam ao perfil do seu condomínio. Deverá ainda adotar os protocolos de saúde e atender aos quesitos da ABNT NBR 16.280/2015, norma técnica que disciplina a realização de obras nas edificações, em áreas comuns e privativas. (Edição R. F.)
Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 24 anos, vice-presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Santo André/SP). É autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012).
Mais informações: cdesouza@adv.oabsp.org.br.
Foto Paulo Mujano
O Seciesp alerta aos síndicos e administradores de condomínios: é preciso cuidado na limpeza dos elevadores. Aplicar spray com produtos de limpeza diretamente sobre as botoeiras pode provocar acidentes.
A solução ideal é muito simples e acessível. São os protetores para os botões e componentes eletrônicos do elevador facilmente encontrados no mercado. Com a pandemia, a limpeza constante das botoeiras é obrigatória, mas essa proteção torna a higienização mais fácil e segura.
Esses acessórios protegem o usuário e permitem a higienização dos botões sem riscos. Impedem que sprays, contendo produtos inflamáveis, penetrem diretamente pelas frestas danificando o equipamento, o que pode ocasionar curto circuito e até incêndio. Nenhum produto de limpeza deve ser utilizado diretamente sobre peças e componentes do elevador.
Faça a sua parte e mantenha esse equipamento seguro para todos.
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Informe-se a Lista de Empresas Associadas ao SECIESP E ABEEL.
Síndico Edson Boschilia: Plano gradual para liberar atividades físicas no condomínio foi iniciado no dia 15 de junho sob inúmeros protocolos
O ESTADO de São Paulo iniciou o mês de junho passado sob um plano que prevê cinco fases de retomada das atividades econômicas e de serviços (vermelha, laranja, amarela, verde e azul) conforme avança o controle da pandemia do novo Coronavírus. A Capital se encontrava na fase laranja naquele momento, com a liberação parcial do comércio, e encerrou o mês em transição para a fase amarela, quando é permitida a abertura, com restrições, de bares, restaurantes e salões de beleza (ocorrida no início de julho).
Também em junho os síndicos começaram a programar uma retomada gradual das atividades nos condomínios, como o gestor Edson Boschilia, morador do residencial Vanguarda Caminhos da Lapa, na Zona Oeste de São Paulo. Ele adaptou uma proposta de reabertura das áreas feita pela assessoria esportiva do empreendimento e começou a implantar a 1ª fase de flexibilização no dia 15.
Com 12.500m² de área, duas torres e 200 unidades, o residencial dispõe de piscinas, quadra poliesportiva, de tênis, dois espaços de academia (um para exer-
CONDOMÍNIOS SE PREPARAM PARA RETOMAR ATIVIDADES
A liberação gradual de uso dos espaços de práticas esportivas, a permissão às mudanças e às reformas nas unidades, além do reinício de obras que haviam sido suspensas nas áreas comuns estão no novo cenário dos condomínios depois da fase de maior distanciamento social provocado pela pandemia do novo Coronavírus.
Por Rosali Figueiredo
cícios aeróbicos, outro para musculação), sala de pilates etc. De acordo com Boschilia, a ideia de reabrir alguns ambientes, por meio de inúmeros protocolos de distanciamento, horários, limitação no número de pessoas e higienização, visou a atender à parcela dos condôminos que vinha saindo de casa para exercer atividades na rua.
“Tínhamos duas situações, a do morador que preferiu cumprir a quarentena dentro das unidades, saindo o mínimo possível; e daquele que descia para caminhar na rua, levar o cachorro para passear etc. Queria reduzir a saída desse morador de dentro do condomínio, estimulá-lo a ficar aqui, onde consigo gerenciar a limpeza. Trouxemos normas sanitárias para o nosso protocolo de governança, revezando a ocupação dos espaços, fazendo a higienização mais constante, determinando o uso de máscaras e mantendo os ambientes bem ventilados”, sintetiza Boschilia.
O gestor diz que houve engajamento dos condôminos e que um eventual descumprimento do protocolo não será punido com advertências ou multas. “Os próprios moradores cobram isso uns dos outros. Esperamos que as pessoas tenham comprometimento com o próximo ao descerem. O síndico tem esse papel educativo estratégico na gestão do condomínio”, pontua. O programa de reabertura não prevê, por ora, a liberação das churrasqueiras e salão de festas, pois esses ambientes estimulam a aglomeração e atraem visitantes para o condomínio, explica Boschilia.
Muitos condomínios colocaram o assunto em pauta e procuraram promover enquetes com os moradores para franquear ou não o acesso aos espaços de lazer. A maioria deixou para o fim a parte de eventos e liberação de áreas de festas. Houve casos em que famílias defenderam a permanência das restrições como forma de segurar um pouco mais os filhos no isolamento, segundo os resultados obtidos nas enquetes realizadas pelas síndicas Patrícia Branco, na zona Sul de São Paulo, e Maria Cristina Barbosa Monteiro, na zona Leste da cidade.
Figueiredo
OBRAS, REFORMAS E MUDANÇAS
Recuperação de fachada durante a pandemia. Leia mais na pág. 20
De outro lado, atividades como reformas nas unidades, mudanças e obras nas áreas comuns foram reiniciadas onde haviam sido suspensas. A síndica profissional Mila Fernandes retomou os serviços de adequação no sistema de incêndio de um prédio residencial no bairro de Santa Cecília, área central de São Paulo. Já Maria Cristina Barbosa Monteiro, juntamente com a síndica profissional Claudia Mercadante, liberou o reinício da pintura da fachada, da individualização de água e gás e da modernização da área de segurança em três dos cinco condomínios que administram na zona Leste. A síndica orgânica Regina Nagamine, por sua vez, autorizou a volta dos serviços de duas obras, uma delas em um caixão perdido e, a outra, a instalação do guarda-corpo e a reforma do piso na cobertura do prédio.
“Conversamos com as empresas para atenderem a todo o procedimento de limpeza, uso de máscaras e do álcool gel, além de restrição na circulação dos seus funcionários. Combinamos dois deles por obra”, exemplifica a síndica. Ela adotou também protocolo para uso do elevador de serviço, chegada de materiais e retirada de entulho. “Depois de utilizado, é feita a desinfecção da cabina do elevador e das áreas transitadas”, afirma. Os procedimentos valem ainda para mudança e reforma na unidade privativa.
No condomínio Vanguarda Caminhos da Lapa, as reformas internas não pararam durante a quarentena. O empreendimento possui dois anos de implantação e onze imóveis permanecem em obras, diz o síndico Edson Boschilia. Ele teve seu primeiro mandato vencido em março passado, no entanto, o condomínio optou por não realizar a assembleia virtual. “Fizemos ação de prorrogação de 90 dias [da representatividade do síndico] junto aos bancos e vamos convocar assembleia presencial provavelmente em julho, em ambiente aberto [na quadra] para regularizar a situação e definirmos os próximos investimentos do condomínio.” O gestor pretende obter também a autorização dos condôminos para formar uma reserva extra para um eventual crescimento da inadimplência, que era zero antes da pandemia e hoje se encontra “na casa de 6% a 8%”.
MEDIDAS DE EMERGÊNCIA & LEI
FEDERAL 14.010/2020
Um debate virtual transmitido pela internet no último dia 20 de junho reuniu os advogados Cristiano De Souza Oliveira, Fábio Barletta Gomes e Wagner Gomes da Costa, além da síndica profissional Tânia Goldkorn, para discutir a legalidade das medidas de emergência que vêm sendo adotadas pelos gestores dos condomínios desde a decretação do estado de calamidade no País (em 20/03/2020), em função da pandemia. O evento foi promovido pela plataforma Encontros da Cidade e teve a participação da comunicadora Maria Isabel e da jornalista Rosali Figueiredo, da Direcional Condomínios.
O foco das discussões foi a edição da Lei Federal 14.010/2020, que sancionou com vetos o PL 1.179/2020 e autorizou a promoção de assembleia virtual até o dia 30 de outubro e prorrogação de mandato vencido do síndico até esta data na impossibilidade de realização da assembleia. No encontro, o advogado Cristiano De Souza disse que a Lei trouxe mais confusão que esclarecimentos, e que o Código Civil já dá respaldo às ações adotadas pelo síndico no sentido de proteger os interesses da coletividade mediante os riscos de contágio.
Além disso, os planos governamentais baseados em indicadores da área da saúde constituem “balizadores suficientes” para essas medidas, destacou. “O síndico foi eleito em assembleia como representante do condomínio, é legítimo que tome decisões conhecendo a coletividade, pesquisando seus anseios e trabalhando com a comunicação”, arrematou Cristiano. O advogado ressaltou ainda que gestores e condôminos devem atender ao que determinam os artigos 267 a 269 do Código Penal em relação a epidemias, infrações de medidas sanitárias e notificação de doença. (Por R.F.)
Foto
Rosali Figueiredo
VALE A PENA ATRASAR PAGAMENTOS NA PANDEMIA?
É POSSÍVEL RENEGOCIAR DÍVIDAS COM O FISCO?
A PANDEMIA do novo
Coronavírus trouxe muitos desafios para a sociedade, não só relativos à saúde e de como evitar a contaminação, mas aos impactos econômicos deste período. Nos condomínios, o orçamento aprovado para 2020 teve que ser reavaliado pelo surgimento de despesas não previstas e nos casos de aumento da inadimplência. Desta forma, é imprescindível aos síndicos acompanhar diariamente a movimentação financeira (receitas e despesas) do prédio, revisando estas últimas e observando as medidas previstas pelos governos Federal, estaduais e municipais. É fundamental aqui o apoio da administradora na análise e definição de alternativas para as situações que surgem.
Por exemplo, o pagamento de faturas em atraso deverá ser evitado, em função do valor da multa, juros, correção monetária e até custas de cartório, caso o título seja protestado. Isso poderá deixar ainda o condomínio inscrito no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC).
Quais são então as saídas caso faltem recursos para quitar todas as despesas do mês?
Até o junho passado, havia a possibilidade de, com base na Medida Provisória 927/2020, adiar o recolhimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço referente às competências de março, abril e
Richard A. Charles
Por Rosely Schwartz
maio de 2020 (com vencimento em abril, maio e junho de 2020, respectivamente). Esses recolhimentos puderam ser parcelados em até seis meses sem a incidência da atualização, da multa e dos encargos previstos. O vencimento das parcelas ocorrerá no sétimo dia de cada mês, a partir de julho de 2020.
Em relação ao INSS, não houve nenhuma ação do governo que prorrogasse os recolhimentos, tanto da cota patronal quanto dos funcionários. É importante lembrar que a falta de recolhimento do INSS retido dos funcionários e dos prestadores de serviço (de portaria, limpeza, segurança etc.) é considerada crime de apropriação indébita, previsto no Art. 168, do Código Penal. As demais retenções mencionadas nas notas fiscais dos prestadores de serviço, como ISS, COFINS, CSLL e PIS, também precisam ser recolhidas para não caracterizar apropriação indébita, como mencionado.
Caso o condomínio esteja realmente sem caixa para realizar o pagamento das guias de INSS e, ainda, não possua recursos no Fundo de Reserva, o síndico poderá realizar uma assembleia para propor a aprovação de um rateio extra ou o parcelamento da dívida junto à Receita Federal do Brasil, através do portal Regularize, por meio da opção “Negociação de Dívida > ACESSAR O SISPAR” (Sistema de Negociações).
O parcelamento de débitos previdenciários e não previdenciários, sem garantia, poderá ser solicitado em até 60 parcelas, sendo que até 31 de dezembro de 2020, a parcela mínima será de R$ 500,00, de acordo com a Portaria nº 895, de 15/05/2019, assinada em conjunto pela Receita Federal do Brasil (RFB) e Procuradoria Geral da Fazenda Nacional (PGFN).
Quanto ao Projeto de Lei sobre o REFIS (Programa de Parcelamentos de Débitos Tributários Federais), tem havido um consenso entre o Governo Federal e o Congresso Nacional de que o tema não deve fazer parte da pauta dos debates neste momento de pandemia. Assim, o condomínio não deve esperar pelo REFIS, mas, sim, buscar outras saídas, como empréstimos e recebimento das quotas condominiais por meio de empresas garantidoras. Mas qualquer uma dessas opções precisará ser deliberada em assembleia especialmente convocada para esta finalidade e aprovada por pelo menos 2/3 da totalidade dos condôminos, visando à legalidade das ações do síndico.
ROSELY SCHWARTZ
Coordenadora e professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado), no formato presencial e online (www.ocondominio.com.br). Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios), ligado ao CRA-SP (Conselho Regional de Administração). Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.
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MONITORAR O CONSUMO INDIVIDUAL DE GÁS É ESSENCIAL?
ADOTAR soluções com maiores capacidades de gerenciamento do consumo individual é uma ferramenta primordial, especialmente nesse momento onde mudanças comportamentais na rotina dos condôminos devido pandemia de COVID-19 pode influenciar diretamente no aumento do consumo.
A medição individualizada permite aos condomínios reduzir as despesas gerais, ter agilidade na identificação de vazamentos, evita-se conflitos entre moradores, onde cada um paga pelo que consome, além da garantia de valorização do imóvel.
A IouTility oferece o sistema de auto-gestão para monitoramento do consumo de gás através da tecnologia, por diversos motivos, entre eles:
a) A tecnologia de radiofrequência, que permite comunicação a longas distâncias, onde a coleta de leitura mensal é feita remotamente, eliminando a necessidade de entrada no condomínio, aumentado a segurança como um todo ao reduzir visitas rotineiras de prestadores de serviços;
b) Permite realizar leituras diárias por telemetria, o que propicia ao condomínio e moradores terem o pleno conhecimento do seu perfil de uso;
c) Possui vida útil de bateria superior a 15 anos, o que reduz significativamente o custo de operação e manutenção;
d) Não necessita de circuito elétrico próximo ao medidor de gás, o que elimina risco de faíscas e curto-circuito originados na rede elétrica;
e) Ideal tanto para instalação da medição interna no apartamento como em shaft no hall dos elevadores.
A figura a seguir apresenta a arquitetura da individualização de água e gás com a nossa tecnologia:
Nossa solução permite que o condomínio e moradores tenham uma maior transparência referente ao próprio consumo, viabilizando o planejamento na gestão do uso racional, e permitindo o alinhamento entre economia sustentável, consumo e custo.
A Ioutility, preza pelo alto padrão de serviços e de qualidade das tecnologias que disponibiliza ao mercado, sendo uma empresa certificada pelo Proacqua da Sabesp
A Ioutility é uma empresa controloda pela Passarelli Engenharia (www.passarelli.com.br)
A síndica Regina Nagamine e detalhes abaixo das novas instalações de gás no condomínio (prumadas individualizadas e abrigos de medidores no alto do prédio)
GÁS, MODERNIZAÇÃO & MANUTENÇÃO: EM FAVOR
DA VIDA
Rosali Figueiredo
Fotos
A gestão do consumo e da segurança das instalações de gás no condomínio é o foco desta reportagem, que mostra ainda os cuidados adotados pelos síndicos para evitar riscos ao prédio e aos moradores. A segurança do sistema é condição essencial para a liberação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).
Por Rosali Figueiredo
COM DOZE ANOS de vida, o Condomínio Helbor Spazio Club, na Vila Mariana, em São Paulo, já modernizou as instalações de gás da edificação nas áreas comuns e privativas. Os condôminos de suas 106 unidades decidiram mudar em 2018 o sistema de medição individualizada do gás natural para a gestão da concessionária pública. Por isso, aprovaram a retirada dos medidores das áreas de serviço e a construção de quatro abrigos com novos relógios na cobertura do prédio, o que demandou também inutilização das prumadas anteriores e instalação de outros ramais, individualizados, na parte externa da fachada. A síndica orgânica Regina Nagamine afirma que o novo sistema se encontra em operação há quase dois anos e foi aprovado pelos moradores. “Ele trouxe um modelo mais justo de pagamento pelo consumo e mais segurança, pois as novas prumadas passam na parte externa da fachada.” O engenheiro civil Jairo Cruz, responsável pelo projeto e a sua execução, destaca, por sua vez, que todo trabalho foi orientado pelas normas vigentes (ABNT / RIP). “Das instalações originais, permaneceu apenas o ramal principal, de alimentação, no qual fizemos teste de estanqueidade para verificar se estava em conformidade. As prumadas anteriores eram embutidas e, segundo norma da concessionária que abastece o prédio, os medidores foram locados externos às unidades (área comum do condomínio), o que facilita a manutenção e leitura dos equipamentos, oferecendo maior conforto e segurança”, explica o engenheiro. Ele diz que foi realizada ainda uma limpeza da tubulação inutilizada, de forma a eliminar eventuais resíduos de gás. Outro cuidado tomado foi o aterramento dessa rede com o sistema de para-raios (uma espécie de isolamento mecânico, necessário quando não é possível atender ao distanciamento mínimo determinado por norma). Por fim, o projeto contemplou mecanismos para regular a pressão do gás proveniente da rua com aquela necessária para a distribuição interna.
A complexidade de um projeto como esse exige que o síndico busque a parceria de “empresas responsáveis e competentes”, pontua Regina Nagamine. Química e Engenheira de Qualidade, a síndica destaca a necessidade de “planejamento e organização da obra”, de forma que haja segurança e os moradores não fiquem desabastecidos na transição de um sistema para outro.
Segundo o engenheiro civil Renato Luiz Moreira, que atua há duas décadas com projetos na área, o gás, assim como a água, possibilita a gestão individualizada privada do consumo ou via concessionária pública. Há diferentes configurações disponíveis no mercado, de medidores instalados nos apartamentos de prédios mais novos (GLP ou gás natural) àqueles dispostos no térreo das edificações mais antigas (gás natural); ou, ainda, na cobertura (aqui, ele diz que o projeto se torna muito importante, para compensar a pressão da distribuição interna em relação àquela entregue pela concessionária de gás natural; e, no caso do GLP, para diminuir a pressão a maior que chega em alguns andares).
PERIGOS NAS ÁREAS COMUNS & PRIVATIVAS
Todas essas instalações, internas e externas, exigem o atendimento às normas técnicas da ABNT e, no caso do Estado de São Paulo, às Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros (muitas das quais orientadas pelas primeiras). O Auto de Vistoria (AVCB) obrigatório do sistema de prevenção e combate a incêndio das edificações somente é liberado se houver expedição, entre outros, de ART (Anotação Técnica de Responsabilidade) de estanqueidade dos equipamentos e das prumadas de gás. O engenheiro Jairo Cruz adverte que, mediante qualquer identificação de vazamento durante o teste de estanqueidade, é preciso desligar a rede externa e/ou interna.
Ao assumir a gestão de um condomínio em Santana, zona Norte de São Paulo, a síndica profissional Rosana Nicchio contratou vistorias de segurança das estruturas e equipamentos do prédio de 20 apartamentos, construído há cerca de 30 anos. Na inspeção do gás (natural), “a verificação foi realizada desde a válvula de entrada no prédio até os medidores [na área comum] e, dos medidores, até o ponto de utilização nos apartamentos”. “Promovemos também inspeção nos aquecedores e fogões das unidades”, afirma. Foi identificado vazamento na válvula de entrada do gás (imediatamente reparado pela concessionária do serviço) e problemas em sete unidades, em um deles, um vazamento na despensa (provocado por um furo na tubulação durante a troca
do piso).
“O morador entendeu o perigo e fechou o gás até que fizesse o conserto, que durou 15 dias”, afirma. Segundo Rosana, os apartamentos têm aquecedores de passagem, também revisados durante a inspeção. Todos os reparos necessários foram executados. Em outro prédio que administra, como síndica orgânica, Rosana Nicchio está propondo aos condôminos uma revisão dos aquecedores, “mas não temos como obrigar a pessoa a fazer” (Leia mais sobre os aquecedores na pág. 12).
Para o engenheiro Renato Moreira, o ponto crucial para a segurança das instalações do gás reside na manutenção.
“Mas quando começa a entrar em colapso, a apresentar problemas e final de vida útil, é melhor trocar toda a tubulação (prumadas) e componentes.” Nesse sentido, é preciso atender aos distanciamentos mínimos exigidos pelas normas técnicas da rede de gás em relação à elétrica e ao aterramento do para-raios. Quanto ao GLP, é importante verificar ainda esse distanciamento quanto aos ralos e caixas de passagem, onde o gás pode acumular (por ser mais pesado que o natural, o GLP desce). Além disso, “tubulações de cobre nunca devem tocar outros metais, como braçadeiras galvanizadas, é preciso uma proteção que impeça esse contato, pois ele gera corrosão galvânica e pontos de vazamento”.
LEI MUNICIPAL VETA BOTIJÃO EM AMBIENTES INTERNOS – O Condomínio Residencial Jardim dos Ipês, localizado em Guaianazes, zona Leste de São Paulo, instalou rede de distribuição de gás para todas as 600 unidades de seus 30 prédios (foto à esq.). No local, havia botijões nos apartamentos, que tiveram sua entrada proibida depois da ligação do novo sistema. Segundo uma das gestoras do residencial, Maria Cristina Barbosa Monteiro, uma condômina impediu a ligação em seu apartamento, entrou com ação judicial contra o condomínio, perdeu e teve que fazer a adequação. Em São Paulo, Capital, o novo Código de Edificações (Lei 16.642/2017) determina que “toda edificação deve dispor de instalação permanente para gás combustível e, quando utilizado, o recipiente de gás deve ser armazenado fora da edificação, em ambiente exclusivo e dotado de abertura para ventilação permanente” (item 3.9 do Anexo 01 da Lei). O novo Código de Edificações incorporou, assim, o previsto no decreto anterior sobre botijões (de no 24.714/1987), por isso, este foi revogado. (Por R.F).
Duas tragédias envolvendo aquecimento interno da água por meio do gás mobilizaram o noticiário em 2019. Em Santo André (Região Metropolitana de São Paulo), no mês de julho, um casal, o filho de 3 anos e a filha adolescente morreram asfixiados pelo monóxido de carbono que vazou do aquecedor a gás, aparelho que estava sem a chaminé de exaustão (item obrigatório). Cerca de dois meses antes, em maio, no Chile, seis turistas brasileiros também morreram por causa da inalação do monóxido de carbono (pai, mãe, filho e filha adolescentes e um casal de tios).
O impacto dessas notícias chegou aos condomínios, quando alguns síndicos mobilizaram campanhas internas para que os moradores revisassem as instalações dos aquecedores de passagem nas áreas privativas. Segundo o engenheiro Renato Luiz Moreira, é preciso orientar os condôminos sobre as instalações de gás, pois:
- Há riscos principalmente quando eles confinam o ramal de gás ou, às vezes, o próprio medidor dentro de armários;
- Inutilizam a ventilação cruzada que a construtora projetou (pontos vazados nas paredes, embaixo e em
RISCOS
&
RESPONSABILIDADES
COM AQUECEDORES DE PASSAGEM
Rosali Figueiredo
Eng. Renato Luiz Moreira: “Os síndicos devem orientar os moradores que não instalem varal próximo dos aquecedores” Foto
cima na janela, que devem permanecer sempre abertos tanto para o gás natural quanto o GLP). Nas edificações mais antigas, não havia essa obrigatoriedade, desta forma, muitos condomínios têm modernizado as esquadrias das janelas e portas das áreas de serviço para dotar o espaço de ventilação cruzada, a qual repõe o oxigênio no ambiente]. E,
- Retirada dos dutos de exaustão (chaminé) dos aquecedores [esses dutos expelem o monóxido de carbono para o ambiente externo].
“O aquecedor de passagem é um equipamento de alta potência na queima do combustível porque usa muito gás, se não houver duto nem reposição de oxigênio no ambiente, o morador poderá passar mal ou vir a óbito se estiver tudo fechado ou em espaços menores. O aquecedor, sem o duto de exaustão, joga monóxido de carbono no ambiente, a pessoa morre lentamente, sem perceber”, explica o engenheiro. No entanto, ele ressalva que, seguidas as normas e feitas as manutenções adequadas, “esses equipamentos são extremamente seguros, pois só ligam quando existe consumo de água e, se o sensor não identificar a chama, ele desliga para o gás não vazar muito tempo”. “Existem aquecedores de baixíssima potência sem chaminé, mas eles precisam ser instalados em locais ventilados e têm incorporado um sensor de detecção de oxigênio no ambiente, com trava automática de desligamento.”
Para a manutenção desses equipamentos, Renato Moreira orienta que o morador promova uma revisão e limpeza anual. “Eles são mais seguros que o próprio fogão. O risco maior ocorre quando há queima do oxigênio em ambiente sem ventilação cruzada, como já mostramos. Outras duas possíveis patologias ocorrem quando: No aquecedor a pilha, que não possui dispositivo de exaustão forçada, o vento do ambiente externo entra pelo duto de ventilação se todas as janelas estiverem fechadas e gera uma inversão da chama; e no apartamento que possui varal de roupas encostado no aquecedor. O calor emitido por ele pode ser suficiente para que a roupa pegue fogo”, observa. O engenheiro destaca, assim, que os síndicos devem orientar os moradores que não instalem varal próximo dos aquecedores. “A chaminé do aquecedor pode chegar a 180oC.” (Por R.F.)
VÍCIOS OCULTOS & PRAZOS DE GARANTIA COM A CONSTRUTORA
ANTES de iniciarem a implantação de um condomínio, síndico e coproprietários devem promover vistoria durante o ato de entrega da obra, com o objetivo de identificar se há não conformidades em relação a questões estéticas, de segurança e uso das instalações. Ao mesmo tempo, eles devem começar a implantar um plano de manutenção (ABNT NBR 5.671/1991) que contemple o Manual de Uso, Operação e Manutenção das edificações (do Proprietário e Áreas Comuns, baseado na ABNT NBR 14.037/2014). “Para a elaboração desse manual, a construtora tem que levantar sistemas, subsistemas e elementos construtivos que requerem manutenção, incluindo o seu cronograma”, resume o engenheiro civil Antônio Carlos Dolacio, do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).
Isso tudo é fundamental para que o condomínio possa demandar da construtora, no futuro, a resolução de problemas que vá observando no seu dia a dia e que não sejam decorrentes de falhas na manutenção. Mas é o vício oculto o item que mais gera dúvidas, pois ele depende de um profissional qualificado para ser identificado.
“O vício oculto diz respeito àquilo que não é visto pelo leigo e que pode ser constatado por um profissional qualificado, por exemplo, um engenheiro elétrico que perceba a inadequação de um disjuntor. Ele também pode se manifestar durante o uso, quando se observa a insuficiência da rede de drenagem do prédio ou aparece algum sinal, como de cobrimento insuficiente de armadura na laje de subsolo, o qual se revela com o tempo”, explica Dolacio.
Para cada tipo de ocorrência, existe um prazo de garantia. Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira, este é de cinco anos para vícios não ocultos, conforme o Art. 618 do Código Civil (que prevê a
responsabilidade da construtora pela solidez e segurança da edificação); de cinco anos para refazer o sistema após a identificação de vício oculto, independente de quando isso ocorra, e; de dez anos para o ressarcimento desse vício oculto (Art. 205 do Código Civil). Eventualmente um condomínio consegue estender o período, afirma o advogado. “Mas precisa ser analisado caso a caso”, arremata. O engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, que defendeu a dissertação de mestrado “Diretrizes para inspeção e recebimento de edificações habitacionais recém-construídas”, junto ao Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT), observa que, além desta previsão legal, demais prazos de garantia entram nos contratos de cada construtora. Em geral se dá um ano de garantia para sistemas de proteção e combate a incêndio e de cinco anos para elementos estruturais, a estanqueidade das fundações e a impermeabilização, exemplifica o especialista. (Por Rosali Figueiredo)
CONDOMÍNIO DE 20 ANOS MOVE AÇÃO CONTRA CONSTRUTORA
A revista Direcional Condomínios acompanha a história do processo judicial de um condomínio do distrito de São Lucas, na zona Leste de São Paulo, contra a construtora. “O perito indicado pelo juiz deu parecer integralmente favorável ao nosso pleito, relativo à condenação da fachada das três torres. Agora está na fase de contestação, mas estamos otimistas, o pedido original é de obrigação de fazer”, afirma o síndico profissional Wilson Roberto Fernandes. Das 184 unidades do residencial, 58 apresentam problemas severos de infiltração nas paredes internas. Um laudo de inspeção predial realizado em 2011 pelo engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva para o condomínio identificou problemas construtivos na fachada e em pilares da garagem (estes, sanados pela empresa). Na sequência, uma perícia e ensaios técnicos realizados na fachada confirmaram a existência de vício construtivo. Ela terá que ser refeita nas três torres e o síndico aguarda autorização judicial para iniciar as obras. O gestor acredita que a construtora deverá ressarcir o condomínio em vez de refazer a fachada. O custo para cada torre é estimado em R$ 1,5 milhão. (Por R.F.)
GESTÃO DA MÃO DE OBRA FRENTE ÀS
MUDANÇAS
TRABALHISTAS E À PANDEMIA
Em 2017 a legislação trabalhista brasileira sofreu alterações, como a extensão da terceirização para atividades fim (Lei Federal 13.429) e a criação de novas modalidades de contratação (a exemplo do trabalho intermitente/Lei Federal 13.467). Mas o impacto mais significativo na gestão da mão de obra do condomínio ocorreu neste ano em função da pandemia do novo Coronavírus.
Por Rosali Figueiredo
AS MEDIDAS Provisórias
927 (de 22 de março passado) e 936 (de 1º de abril) foram lançadas pelo Governo Federal para o enfrentamento do estado de calamidade pública decretado em 20 de março de 2020. Entre outros, elas possibilitaram, respectivamente, aos empregadores, inclusos os condomínios, adotarem o teletrabalho (home office) e antecipar férias (MP 927), e suspender contratos ou reduzir jornadas e salários (MP 936).
Segundo balanço divulgado pela Secretaria Especial de Previdência e Trabalho no final do mês de junho, a MP 936 preservou mais de 11 milhões de empregos no País durante a quarentena, pois ela possibilita suspender contratos de trabalho ou reduzir jornadas com diminuição dos salários, com a complementação da renda através do Benefício Emergencial (BEm), do Governo Federal, em troca da manutenção do trabalhador.
Ambas as medidas foram aplicadas parcial ou integralmente em condomínios, que até então pouco tinham sentido os reflexos das mudanças na legislação trabalhista desde 2017. No Parque Residencial Nossa Senhora do Sabará, na zona Sul de São Paulo, a síndica Patrícia Branco acabou recor-
rendo às medidas para enfrentar a queda na arrecadação, frente a um pequeno aumento da inadimplência nos primeiros meses da quarentena. Com 14 prédios e 756 unidades, o condomínio possui um sistema de autogestão e equipe própria, hoje com 39 empregados. Três outros foram dispensados no início da pandemia (um deles era aposentado). A síndica observa que a arrecadação é apertada frente às despesas ordinárias, qualquer atraso de pagamento ou inadimplência afeta o caixa. Por outro lado, com uma equipe grande, a preocupação da gestora era que alguém se contaminasse com o novo Coronavírus e, num efeito dominó, transmitisse a doença para os colegas de trabalho. Desta forma, férias foram antecipadas, jornadas reduzidas e/ou escalonadas, e home office adotado para o setor administrativo. As três assistentes administrativas tiveram férias intercaladas e a própria síndica assumiu algumas de suas funções. Com base na MP 927, o pagamento do 1/3 de férias ficou para o final do ano. Na área da manutenção, houve a dispensa de um funcionário e, conforme a MP 936, suspensão de um contrato e redução dos demais (70% para um e 25% para o restante), com complementação salarial pelo governo. Na portaria, a escala foi remanejada de 5X1 para 12X36, sem alterar vencimentos. Também mudou o turno da limpeza, de oito para seis horas diárias, com intervalo de uma hora entre a saída de um grupo e a entrada do próximo, de maneira a evitar contato e risco de contaminação pelo novo Coronavírus.
“Nosso objetivo foi que todos passassem a circular menos, para se preservarem. Procuramos também reduzir um pouco o impacto na folha de pagamentos. A mudança na jornada possibilitou ainda diminuir o custo com o vale transporte e refeição”, observa a síndica, que não registrou casos da doença entre os funcionários (apenas um foi afastado, em quarentena, porque a esposa ficou doente). Inicialmente, a MP 936 previa a suspensão dos contratos de trabalho por até dois meses e a redução da jornada por três. Mas no último dia 29 de junho o Governo Federal anunciou a prorrogação desses prazos, de forma que ambas as medidas possam ocorrer por até quatro meses no total, mediante acordo com o trabalhador.
EFICÁCIA VERSUS FATORES DE MOTIVAÇÃO NO TRABALHO
Síndicos têm procurado administrar melhor as escalas e funções de sua equipe, para evitar horas extras e deixar o caixa mais equilibrado, notadamente neste período de pandemia. Como motivar os trabalhadores neste contexto?
Para a síndica profissional Vanessa Munis, também advogada e coaching , a motivação resulta de um conjunto mais amplo de condições do ambiente do trabalho que de fatores conjunturais.
Segundo ela, o desenvolvimento tecnológico tende a desumanizar as relações interpessoais, quando, nos condomínios, é justamente “o capital humano que faz com que tudo funcione”. “São as pessoas e não as máquinas que cuidam, zelam e cooperam com o capital humano morador. Hoje, com a tecnologia e a ideia de diminuição dos custos, tenho percebido gestores e moradores tratando os funcionários como ‘coisa’. A gestão humanizada preza pelo cuidado com o funcionário, mesmo quando há metas a serem cumpridas. O equilíbrio está na base deste ‘tabuleiro de jogo de xadrez’, paradigma de gestão que tomou o lugar do arcaico modelo piramidal. Agora o síndico deve ser um líder e não um chefe, onde cada um possui a sua função no jogo.”
Vanessa Munis explica que, “embora haja uma hierarquia, fazemos parte do mesmo time e, como gestora, procuro mostrar a eles o quanto são importantes em suas atribuições” (sejam próprios ou terceirizados). Portanto, ao sentir “pertencimento e consciência do seu papel”, “há motivação e engajamento” dos funcionários, pontua. Para isso, também “é importante que todas as falas, posturas e atitudes do síndico estejam em consonância com aquilo que prega no seu modelo de gestão”. “Ele não deve pregar falácias (mentiras)”, completa.
A síndica diz que as mudanças na legislação trabalhista em 2017 não tiveram reflexos sobre os contratos de trabalho nos condomínios que administra, e que aplicou parcialmente as Medidas Provisórias 927 e 936. “Neste momento de pandemia, reduzimos a jornada presencial dos funcionários da administração interna e operacional, com revezamento, sem mudar o salário, uma vez
Vanessa Munis, síndica profissional, advogada e coaching: Motivação depende de sensação de pertencimento
que todos estavam trabalhando de casa e à disposição do condomínio; afastamos funcionários do grupo de risco que permaneceram trabalhando em home office, também à disposição do condomínio; e tivemos funcionários que noticiaram a contaminação pela Covid-19, estes permaneceram em isolamento domiciliar durante catorze dias concedidos pelo médico, mais três dias concedidos por nós”. (Por R.F.)
COVID-19 COMO DOENÇA OCUPACIONAL: O QUE ISSO REPRESENTA NOS CONTRATOS DE TRABALHO?
Ao analisar a MP 927/2020, o STF (Supremo Tribunal Federal) suspendeu a eficácia de seu Art. 29, o qual descartava a Covid-19 como doença ocupacional. Assim, funcionários que tenham sido acometidos pela enfermidade poderão demandar eventual auxílio desde que fique clara a correlação entre o trabalho e a contaminação pelo novo Coronavírus, explica a advogada trabalhista Margareth Pereira dos Santos. Ela faz essa análise em artigo publicado no site da Direcional Condomínios. Segundo a especialista, uma doença ocupacional se equipara ao acidente de trabalho, mas precisa existir um nexo causal entre a enfermidade manifestada pelo empregado e as condições ambientais de sua atuação no condomínio. Em dois outros artigos, a advogada faz um balanço das mudanças ocorridas na legislação trabalhista brasileira desde 2017 e das Medidas Provisórias editadas pelo Governo Federal nos dias 22 de março e 1º de abril passado. Margareth dos Santos alerta que as obrigações legais devem ser observadas pelos condomínios não apenas em relação aos contratos diretos, mas também dos terceirizados, já que os tomadores de serviços respondem subsidiariamente por estes. (Por R.F.)
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O RENASCIMENTO DO CONDOMÍNIO NA RECUPERAÇÃO E/OU RETROFIT DA FACHADA
Síndico José Luiz Rinco e a fachada dos fundos do prédio: Argamassa colante foi passada sobre antigas pastilhas. Superfície irá receber textura e pintura
A PANDEMIA do novo Coronavírus e a quarentena dos moradores do Condomínio Marquês de Olinda entrou como mais um ingrediente no quebra-cabeças que representa a recuperação de sua fachada, iniciada em março de 2020. Construído há mais de 40 anos na Vila Clementino, zona Sul de São Paulo, o edifício é parte de um conjunto arquitetônico que envolve outra torre, independente e afastada. Entre ambos, subsiste uma área comum de lazer, compartilhada entre os moradores. Mas os serviços da fachada precisavam ser feitos simultaneamente, acordados entre todos, especialmente por se tratar de um retrofit com mudança do sistema de revestimento e da cor.
“O prédio era todo em pastilhas, que estavam caindo e colocavam em risco moradores e pedestres. Havia ainda reclamações de infiltrações nas unidades. Em 2018 contratamos uma sondagem da situação através de drone, ficamos assustados com o resultado da vistoria e decidimos remover as partes que estavam soltas. O prédio ficou feio, esburacado, tínhamos que fazer essa obra”, relata o síndico orgânico José Luiz Rinco, morador do local há cerca de duas décadas e no segundo mandato de gestão. Ele diz que o condomínio obteve doze propostas para a recuperação da fachada, diferentes entre si e com orçamentos variando de R$ 200 mil a R$ 1,2 milhão. “Os próprios moradores sugeriram que contratássemos uma empresa especializada para nos orientar no processo e acompanhar os serviços”, completa.
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Por Rosali Figueiredo
A solução aprovada foi a recuperação estrutural com o cobrimento da pastilha e aplicação de textura e pintura final, obra orçada em R$ 410 mil. De acordo com uma das profissionais que assessora o condomínio, a engenheira civil Valéria Passos Oliva Gomes, o processo exigiu a lavagem de toda superfície (com queda de pastilhas soltas), teste de percussão para identificar novos pontos com descolamento, tratamento das ferragens expostas, além das trincas e fissuras, recomposição das áreas onde houve perda de material na lavagem (em alguns pontos, a argamassa soltou junto com a pastilha), nivelamento e aplicação de argamassa colante. Esses serviços foram concluídos e terão, na sequência, a aplicação de seladora, da textura e a pintura. Por fim, haverá a calafetação das janelas e pinturas das persianas das janelas dos dormitórios.
A aplicação da argamassa colante tem o objetivo de fazer com que haja aderência da textura na superfície. “É uma tecnologia que vem se inovando constantemente no mercado. Mas a cada cinco anos, conforme estabelece contrato assinado com a empresa, novos testes de percussão serão aplicados para verificar a aderência desses revestimentos [pastilhas originais embaixo da textura]”, afirma a arquiteta Georgia E. Z. Gadea, responsável pelo gerenciamento da obra. Segunda ela, foi necessário ainda fazer a recuperação estrutural de pilares da edificação.
A previsão é de que os trabalhos estejam concluídos em maio do próximo ano. Durante a pandemia, seis operários vêm executando os serviços, adotando-se os protocolos de prevenção definidos pelas autoridades da saúde. O síndico José Luiz, que atua na área financeira, estima uma valorização de cerca de 25% nos imóveis. O condomínio possui 56 unidades, de dois e três dormitórios, está localizado em uma das regiões mais valorizadas da zona Sul de São Paulo, próximo a uma estação de metrô, a um shopping center e à Unifesp (antiga Escola Paulista de Medicina).
Teste de cores possibilitou que os condôminos definissem o novo padrão da superfície (foram as escolhidas as cores algodão egípcio, da faixa inferior, e camurça, da coluna)
RECUPERAÇÃO EM DUAS ETAPAS: PASTILHAS E ESQUADRIAS
Síndica Mila Fernandes
Rocha: Condomínio decidiu fazer primeiro a parte emergencial, ganhando tempo para levantar recursos e trocar as esquadrias das janelas em 2021
A advogada e síndica profissional Mila Fernandes Rocha realiza desde 2013 obras que compõem um planejamento de modernização do Condomínio Sucre, residencial do final dos anos 60 localizado no bairro de Santa Cecília, área central de São Paulo. Mila é uma das 32 condôminas do prédio, que já ganhou modernização elétrica, dos elevadores, acessibilidade, muro de vidro, além da reforma do barrilete, telhado, instalação de guarda-corpo, entre outros. A intervenção mais recente aconteceu na recuperação das pastilhas da fachada e, pontualmente, nas esquadrias de ferro galvanizado que emolduram as janelas da sala e as suas placas de acrílico.
“A fachada faz parte de nosso plano diretor, o objetivo final é promover um retrofit nas esquadrias. Começamos a fazer um caixa, será uma obra cara, mas pretendemos realizá-la em 2021. Temos uma característica construtiva de caixilharia afixada na alvenaria, contendo um vão de 5 cm embaixo das janelas das salas, que fica entre os painéis de acrílico e a ferragem. Este vazio provoca infiltrações nos apartamentos, por isso a necessidade de remover toda a estrutura e refazer o sistema. Para trocar as janelas, precisaremos construir um recuo”, explica a síndica.
De acordo com Mila Fernandes, os serviços já realizados, concluídos no início deste ano, envolveram a lavagem das áreas em pastilha (predominantes), teste de percussão, recomposição dos pontos onde elas estavam soltas (com material novo), tratamento de uma trinca horizontal que existia no alto da torre, calafetação das janelas e tratamento emergencial em algumas partes das esquadrias. Problemas com infiltração vinham afetando seis das 32 unidades do prédio.
A decisão de recuperar a fachada em duas etapas foi tomada em assembleia dos condôminos, com base em um laudo prévio de engenharia. “Apresentamos duas alternativas: Esperar termos recursos para fazer a obra completa, mas correndo o risco de as infiltrações piorarem; ou sanar alguns problemas de imediato e levantar os recursos para fazer depois as esquadrias, que inclui ainda trocar as janelas dos quartos, a um custo que poderá chegar a R$ 1,5 milhão”, estima a síndica. “O que tínhamos em caixa era suficiente para fazermos a parte da manutenção da fachada concluída no começo deste ano e que nos custou R$ 170 mil.” (Por R.F.)
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“PORQUE DECIDIMOS PINTAR A MONOCAPA”
Um condomínio entregue há cerca de oito anos em Osasco, na Região Metropolitana de São Paulo, com seis torres e 840 apartamentos, começou em março passado as obras de recuperação da fachada, depois de assegurar que não haja prejuízos para a ação judicial que move contra a construtora. A superfície foi projetada em monocapa, uma argamassa mineral aplicada já na pigmentação a ser dada à fachada. Em reportagem publicada na revista Direcional Condomínios em maio de 2019, o engenheiro Jorge Aranda González explicou que a tecnologia requer “aplicação técnica inicial criteriosa [na fase construtiva], atendendo-se ao padrão de espessuras recomendadas pelo fabricante”.
Neste condomínio, porém, laudos de engenharia identificaram manifestações patológicas decorrentes da construção. De acordo com o síndico profissional Celso de Souza Lima, as principais são: “Muita ocorrência de condensação, que gera bolor dentro das unidades; calafetação malfeita ou ausente nas janelas, e; trincas que provocam infiltração”. “São três fontes de umidade atuando dentro dos apartamentos, nessa ordem de importância”, completa.
O condomínio move ação contra a construtora e, para que pudesse iniciar as obras de recuperação da fachada, realizou “um processo de produção antecipada de provas para podermos nos resguardar em relação ao final das garantias”. “Contratamos antes um laudo e, baseado nesta demanda, o juiz nomeou um perito judicial, que realizou seu trabalho no condomínio em 2019, analisando in loco a procedência ou não o laudo da perícia do condomínio.” O processo está em andamento, na fase de manifestação das posições do condomínio e da construtora.
A OBRA
Mesmo que haja a orientação de fabricantes para que a monocapa não seja pintada, e sim que passe por lavagem a cada três anos, Celso Lima observa que a assembleia de condôminos deliberou pela pintura depois do tratamento das trincas e calafetação das três mil janelas de todas as torres. Segundo o gestor, a decisão foi tomada porque “pintar ou não a fachada não irá interferir no problema da condensação da fachada”. Além disso, a recomposição da monocapa nos pontos de tratamento de trincas precisa envolver grande área,
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de maneira a obter uma certa homogeneidade. “Nos muros do estacionamento, por exemplo, onde havia muita monocapa oca identificada pelo teste de percussão, retiramos a argamassa e refizemos uma grande área, senão, esteticamente ficaria complicado”. Por isso a decisão de pintar, “pela questão estética e porque, do contrário, teríamos que lavar a cada três anos”. “Todos esses fatores foram discutidos em assembleia e os moradores chegaram à conclusão de que será mais benéfico fazer a pintura.”
Com previsão de 14 meses de obra, o condomínio espera que até maio do próximo ano possa proporcionar salubridade e conforto estético e ambiental aos seus moradores. (Por R.F.)
RECUPERAÇÃO DA FACHADA PROSSEGUE NA QUARENTENA – As obras de recomposição da argamassa na fachada central de uma das duas torres do Condomínio Spazio Vernice, na zona Oeste de São Paulo, acontecem de forma ininterrupta desde o mês de fevereiro. De acordo com a síndica orgânica Erika Koepke, o serviço emergencial foi contratado pois, no final do ano passado, alguns condôminos começaram a perceber que havia partes soltas do reboco entre as varandas das salas das unidades e no balcão abaixo delas. “Foi tudo muito rápido. Contratamos uma perícia de engenharia e no teste de percussão constatou-se que havia muita argamassa oca, não podíamos nos arriscar e parar a obra na pandemia”, observa a gestora. Erika afirma que “os moradores foram bem compreensivos pela urgência do trabalho”. “Eles sugeriram, inclusive, que interditássemos a área de circulação onde a obra está sendo realizada.”
A síndica prevê pelo menos um ano de serviço, já que o trabalho é praticamente artesanal. Ele implica na retirada das redes e do envidraçamento das varandas, uma a uma. Após a conclusão da primeira torre, será feito o teste de percussão na outra para dimensionamento da obra e novo contrato. Uma terceira etapa envolve a realização de testes de percussão nas faces laterais, onde ficam as varandas das suítes. Por fim, as áreas tratadas receberão textura e pintura (tom de areia no setor das varandas das salas e camurça no restante da fachada). (Por R.F.)
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VEDAÇÃO DE ESQUADRIAS E SELANTES
NAS JUNTAS: ESSENCIAIS CONTRA AS INFILTRAÇÕES
Juntas de dilatação compõem um dos elementos importantes do sistema da fachada e devem receber tratamento adequado
A vedação da caixilharia externa das janelas e de dutos de exaustão e ventilação dos apartamentos é essencial para ajudar na impermeabilização do sistema da fachada, assim como o correto tratamento das juntas de dilatação e da movimentação da superfície. Nestas, deve ser aplicado o selante, que “não é só um elemento estético, ele é importante, pois deve garantir que a fachada se movimente, proporcionando um alívio de tensões”, afirma o engenheiro civil Claudio Stephan.
“Toda fachada se movimenta por causa das variações climáticas, como incidência de sol, chuva e vento, por exemplo. A fachada tem que acompanhar essa movimentação e é o selante que exerce a função de absorver essas tensões. O material precisa ser aplicado segundo um fator de forma, que é a relação entre a largura e a profundidade da junta de dilatação. O mercado apresenta muitas variedades de selantes, à base de poliuretano, silicone, híbrido, e de fabricantes”, diz. “O profissional deve saber especificá-lo e, a cada período, em torno de cinco anos, remover o selante antigo e aplicar um novo, já que o material perde suas propriedades pela ação dos raios UV e acaba se rompendo com a movimentação. Em geral, a troca é feita quando o condomínio faz a manutenção da fachada, que em São Paulo deve ocorrer a cada cinco anos. Agora, se o trabalho anterior com o selante foi mal executado, sua vida útil é bem menor que esses cinco anos”, alerta Claudio Stephan.
O especialista reitera que o fim da vida útil do selante ou um mau desempenho gerado por um serviço inadequado dará origem a pontos de infiltração, mofo e insalubridade no interior dos apartamentos e causará desvalorização dos imóveis. (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR –MODERNIZAÇÃO E MANUTENÇÃO
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MODERNIZAÇÃO PERMITIU INDIVIDUALIZAÇÃO EM RESIDENCIAL
DE SP
O AUMENTO do consumo da água por causa da quarentena, com boa parte dos moradores em home office e/ou aula virtual, tem pressionado as despesas ordinárias dos condomínios sem individualização da leitura. E, muitas vezes, implantar esse sistema demanda um retrofit hidráulico, experiência vivida pelo Condomínio La Dolce Vita Tatuapé, localizado na zona Leste de São Paulo. Ali, o processo envolveu a elaboração do projeto pelo engenheiro Renato Luiz Moreira, a contratação de empresa para executar a modernização hidráulica e de outra para fornecer os medidores. A gestão do consumo é realizada por meio da concessionária pública de água, com a emissão das contas mensais diretamente para cada um dos condôminos. O prédio tem 20 anos e 80 unidades e, segundo o engenheiro Renato, o retrofit hidráulico melhorou ainda o desempenho do sistema e da pressurização da água.
“Optamos pelo sistema do Proacqua, que não permite mais de um medidor por unidade. Assim, tivemos que instalar 80 novas prumadas externas para levar a água a cada apartamento. Por isso, foi feita a conexão de cada uma delas com a interna, envolvendo obra civil dentro dos imóveis. Só foi mantida a prumada que abastece os reservatórios superiores, de onde a água é distribuída para cada tubulação individualizada. Os medidores acabaram instalados no barrilete”, descreve o síndico morador Rogério Colantonio, também profissional e administrador. O residencial possui quatro apartamentos por andar e, internamente, cada um deles dispõe de dois ramais independentes de distribuição de água, um para os banheiros e o outro para a lavanderia e cozinha. “Nosso grande desafio era conectar essas instalações com uma única prumada externa de distribuição da água, sem promover muita quebradeira. Descemos então a tubulação para cada apartamento, fizemos um pequeno furo na parede com o cano de entrada e puxamos duas conexões internas. Inutilizamos as duas prumadas originais. As atuais descem por fora, mas estão embutidas em uma estrutura de zinco na cor da fachada”, completa o síndico.
A obra foi executada no segundo semestre de 2019 e começou a operar no início deste ano. Os moradores têm recebido o seu boleto individualmente. “O condomínio pagava em média R$ 12 mil de água por mês, conta que agora baixou para R$ 1,9 mil. Arcamos apenas com o consumo da área comum e estimamos um pay back em dois anos”, afirma Rogério. Foram investidos R$ 230 mil em todo o processo, dinheiro que fazia parte de uma reserva do prédio. “Esse problema se arrastou por quase 20 anos, a água era rateada de acordo com a fração ideal”, completa o síndico, que agora tem uma fonte de conflito a menos para administrar neste momento de pandemia. (Por Rosali Figueiredo)
PRÓXIMA EDIÇÃO: SERRALHERIA –CORRIMÃO, ESQUADRIAS, MUROS DE VIDRO & PORTÕES
DOIS CONDOMÍNIOS E UM AVCB: SÍNDICOS ENFRENTAM DESAFIO REDOBRADO
DESDE QUE Decreto Estadual 63.911/18 entrou em vigor no ano passado em São Paulo, com nova regulamentação das condições de segurança das edificações e áreas de risco, os síndicos ganharam um reforço para convencer os condôminos da necessidade de investir no sistema de prevenção e combate ao fogo. O dispositivo prevê que, a qualquer momento, o Corpo de Bombeiros poderá realizar “vistorias técnicas com o objetivo de verificar o cumprimento das medidas de segurança contra incêndios e emergências” (Art. 34), sob pena de advertência (com prazo para adequações), multa e até interdição.
Um dos alvos da fiscalização é o AVCB (Auto de Vistoria), que precisa ser renovado a cada cinco anos nos condomínios residenciais. O decreto introduziu também a obrigação de que as instalações do prédio sejam certificadas ou creditadas conforme a normatização vigente no País. Os prédios residenciais mais antigos, projetados quando boa parte das exigências nem existia, devem fazer as adaptações possíveis, com base em projeto apresentado e aprovado pelo Corpo de Bombeiros. É um verdadeiro quebra-cabeças, principalmente quando são edificações interligadas (por exemplo, dois condomínios com estruturas físicas e instalações compartilhadas) e/ou mistas (com áreas comerciais e residenciais).
O síndico profissional Paulo Mujano obteve no ano passado um AVCB conjunto, logo depois de assumir a gestão do Edifício Oscar Pinheiro Coelho, que nasceu nos anos 70 ligado a outro residencial, o Álvaro Duarte, na Bela Vista, em São Paulo. Eles se separaram, permanecendo com a garagem em comum. Nunca haviam tirado o AVCB. “Quando cheguei, o projeto estava aprovado, mas parado havia dois anos. Retomamos o contato com as empresas, trocamos corrimão, luz de emergência, instalamos bomba de incêndio e alarme, porta corta-fogo no térreo e no ático, além de toda a sinalização. Concluímos também serviços elétricos nos quadros, que eram de madeira, e adequamos o sistema de para-raios”, enumera o síndico. O investimento foi de R$ 70 mil, mas trouxe segurança e garantia de cobertura do seguro em caso de sinistro, destaca.
Já no Condomínio Ignácio Tavares Leite, que faz parte do Conjunto Angélica, os serviços de adequação do AVCB foram retomados em junho, depois da suspensão motivada pela pandemia do novo Coronavírus. Localizado na área central de São Paulo, o Conjunto é composto por outro residencial e sete lojas e nunca obteve o AVCB. A síndica profissional Mila Fernandes teve que providenciar o projeto e contratar um serviço complexo, pois, no caso do Ignácio, foi preciso instalar rede de hidrante em cada um de seus três blocos, com obra civil em todos os andares. Segundo Mila, 80% está concluído. (Por Rosali Figueiredo)
PRÓXIMA EDIÇÃO: AVCB, EQUIPAMENTOS –PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIOS
