Extra: Condomínios e a gestão da crise na pandemia
Administração: Drogas nas áreas comuns e unidades
Serviços ao Síndico: Contratos de antenas no prédio, como renovar?
Coluna: Home office e microempreendedores, devo regulamentar?
Destaque Direcional: Assembleia adiada e prorrogação de mandato de síndico
Seção Tira-Teima: Declaração de renda de síndicos e condôminos
Quadras: Pisos, Iluminação & Acessórios
Impermeabilização: Síndicos relatam experiências com obras
Elétrica: AVCB e upgrade no consumo exigem modernização
Caro Leitor,
Nesse momento de excepcionalidade, em que todos se unem solidariamente para evitar a propagação do Coronavírus (Covid-19), os condomínios vêm atendendo prontamente às determinações das autoridades da saúde (Ministério e secretarias do Estado e municípios) e adaptando suas atividades. Conforme as restrições de aglomeração foram impostas, os síndicos agiram rápido e demonstraram enorme capacidade de tomar iniciativa. É em momentos como esse, de crises agudas, em que precisamos rever toda a nossa rotina, que os líderes se sobressaem e sua figura emerge diante do coletivo. Parabenizamos a todos os gestores que se esforçaram e têm se mantido firmes nesta jornada.
Em algum momento a crise vai abrandar, a pandemia será controlada e a vida do condomínio terá que ser recolocada no prumo. É difícil ainda mensurar o quanto haverá de necessidade de reorganização administrativa em função desses dias atípicos. Mas grandes desafios virão pela frente porque são inadiáveis, como adaptar as instalações ao avanço tecnológico, ao aprimoramento das normas técnicas, às demandas dos moradores e ao transcurso da vida útil dos sistemas construtivos.
Citamos na reportagem de capa desta edição a emergência do “condomínio 5.0” no pano de fundo do Coronavírus, pois a sociedade terá, agora mais do que nunca, que buscar o equilíbrio entre o bem-estar (saúde e segurança), a inclusão (precisa estar bom para todo mundo) e a sustentabilidade. Esta edição de abril circularia na Exposec 2020, maior feira de segurança eletrônica da América Latina, cuja realização foi transferida para os dias 23 a 25 de novembro, na SP Expo. Neste período que surpreendeu a todos, a equipe da Direcional Condomínios conseguiu reorganizar sua rotina para trazer até você mais uma edição com abordagens importantes para a sua tomada de decisões.
ABRAÇO, Rosali Figueiredo (Editora)
Quadrinhos: Todos contra o Coronavírus!
Informe Publicitário: Seciesp
Capa extra: Condomínios e a gestão da crise na pandemia
CAPA: O futuro da segurança no “condomínio 5.0”
Seção Tira-Teima: Declaração de renda de síndicos e condôminos
Administração: Drogas nas áreas comuns e unidades
Coluna: Home office e microempreendedores, devo regulamentar?
Dica: Elétrica: AVCB e upgrade no consumo exigem modernização
Serviços ao Síndico: Contratos de antenas no prédio, como renovar? 04 06 11 14 18 22 05 12 16 19 58 08
ERRATA
Dica: Quadras: Pisos, Iluminação & Acessórios
Dica: Impermeabilização: Síndicos relatam experiências com obras
Destaque Direcional: Assembleia adiada e prorrogação de mandato de síndico
INFORMAMOS QUE A GRAFIA DO NOME DO COLUNISTA OMAR ANAUATE, DIRETOR DE CONDOMÍNIO DA AABIC, SAIU COM UM ERRO NO FINAL DA PÁG. 6 DE NOSSA EDIÇÃO DE MARÇO. LAMENTAMOS O OCORRIDO E PEDIMOS DESCULPAS.
As empresas de elevadores são consideradas de utilidade pública e classificadas como de atividade essencial à segurança e ao bem estar da população. Por isso, mesmo com a pandemia do novo coronavírus, seguem cumprindo normalmente os contratos firmados com os clientes e atendem não só a manutenção dos equipamentos como a todas as emergências que possam causar desconforto aos usuários de elevadores e escadas rolantes.
O esclarecimento é de duas importantes entidades do setor no Brasil: a ABEEL (Associação Brasileira das Empresas de Elevadores) e do SECIESP (Sindicato das Empresa de Conservação Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo). Prestar o melhor serviço à população, de acordo com o protocolo estabelecido pelas autoridades, é a principal missão do setor, destacam as entidades.
Sempre atentas ao bem estar da população, as duas entidades lançaram também uma cartilha com orientações de cuidados básicos de higiene nos elevadores para reduzir a disseminação do novo coronavírus. O objetivo é alertar usuários, síndicos, empresas e trabalhadores do setor: todos podem se expor a riscos de saúde, se não adotarem medidas preventivas. A cartilha pode ser acessada aqui: http://www.emumclick.com/images/news/ABEELCORONAVIRUSCARTILHA.pdf
Com fé que em breve tudo voltará à normalidade, as empresas continuam atendendo 24 horas.
Contem conosco!
CONDOMÍNIOS E A GESTÃO
DA CRISE NA PANDEMIA
GRANDE parte dos síndicos deu respostas imediatas e propositivas às medidas governamentais de quarentena por causa da pandemia do Coronavírus (Covid-19), extensivas a todo o Estado de São Paulo a partir do Decreto 64.881, de 22 de março de 2020, o qual suspendeu as atividades não essenciais no período entre 24/03 e 7/04. Já a Prefeitura da Capital instituiu a paralisação entre os dias 20/03 e 5/04. Permaneceram liberados, no contexto dos condomínios, segurança, limpeza, manutenção e zeladoria (Este era o quadro até o fechamento desta edição. Para informações atualizadas, consulte o site www.direcionalcondominios.com.br, em notícias e artigos).
Depois de fecharem temporariamente as áreas comuns (piscinas, academias, playgrounds, brinquedotecas, quadras, salões de festas, churrasqueiras etc.), de adiarem a realização de assembleias e estimularem a paralisação de obras nas unidades, os síndicos começaram a se preparar para reorganizar administrativamente o condomínio. Os funcionários tiveram suas escalas adaptadas, os procedimentos reorientados, especialmente na limpeza, e, em alguns prédios, houve o reforço das equipes. Houve gestores que cancelaram por pelo menos dois meses a cobrança de rateio extra dos boletos, além de compras e contratação de itens não essenciais.
Três preocupações vieram à tona: 1) Fim do mandato de síndico – O que fazer para evitar a vacância do cargo, já que as assembleias ficaram impraticáveis para muitos e, de outro modo, é preciso
formalizar a documentação para realizar os pagamentos junto ao Governo e aos bancos?; 2) Risco de aumento da inadimplência, já que pequenos empreendedores e trabalhadores informais ficam sem renda durante a quarentena; 3) Uso ou não do Fundo de Reserva.
Entre as orientações reunidas pela Direcional Condomínios, destacam-se:
- Assembleias: O adiamento é inevitável. A alternativa é convocar a virtual quando possível. Alguns advogados entendem que, pelo motivo de força maior, previsto na Constituição, além da decretação do Estado de Calamidade Pública, poderá haver prorrogação de mandato de síndico. “Os atos praticados pelo atual síndico, mesmo que vencido o mandato, são válidos, dentre eles, firmar contratos, pois o cargo não pode ficar vago”, avalia Antonio Artêncio Filho. Já Cristiano De Souza Oliveira observa que “nosso ordenamento jurídico prevê exceções aos cumprimentos de obrigações mediante ‘caso fortuito’ e ‘força maior’”.
Nesse sentido, a Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) fez um apelo ao Governo e à Receita Federal para que flexibilizem regras e/ou prazos, incluindo a prorrogação das certificações digitais por 90 dias.
- Inadimplência: A advogada Suse Paula Duarte Cruz Kleiber recomenda que o síndico e/ou administração do prédio realizem acordos com os condôminos em dificuldades financeiras provocadas pela pandemia, evitando a acumulação das dívidas. Porém, “sem excluir juros, multa e correção”.
- Fundo de Reserva: Mediante a excepcionalidade, é possível usar o Fundo de Reserva, afirma a Profa. Rosely Schwartz. Mas, seria importante obter o aval do conselho através de reuniões virtuais e comunicar a decisão aos moradores. E, assim que possível, convocar “assembleia específica para a ratificação desses gastos”.
SOLIDARIEDADE
Síndicos e condôminos protagonizaram inúmeras iniciativas de solidariedade. A síndica orgânica Christiane Riginik Castanheira, enfermeira-chefe do centro cirúrgico de um dos mais tradicionais hospitais de São Paulo, organizou os moradores para reforçarem a limpeza do hall dos andares e elevadores a cada duas ou três horas, com água sanitária e desinfetante, em sistema de rodízio, para aliviar a carga dos funcionários. Cuidados foram adotados para a limpeza, como uso de luvas (e máscaras caso a limpeza seguinte viesse três horas depois da anterior), bem como para a higienização posterior do rodo, panos e das próprias luvas. Com torre única, 56 unidades e quatro apartamentos por andar, o condomínio está localizado na zona Norte de São Paulo. (Por Rosali Figueiredo)
Faudesign
O USO de softwares integrados aos equipamentos de segurança de última geração nos condomínios, com câmeras, biometria, sensores, proteções perimetrais e até dispositivos de reconhecimento facial, entre tantos outros, tem colocado em cena o protagonismo dos moradores. A tecnologia impõe a necessidade de interação e cooperação de cada um deles com o sistema, especialmente nos prédios com portaria virtual (remota) ou automatizada. Também exige treinamento e novas posturas dos funcionários (próprios ou terceirizados) que atuam no controle de acesso.
A mudança cultural é profunda, observa Odirley Felicio da Rocha, especialista em tecnologia de segurança. Segundo ele, todo esse contexto já possibilita se falar no fenômeno do “condomínio 5.0”, “uma pegada tecnológica que virá nos próximos 15 anos”. “É um tipo de sociedade que está se desenvolvendo para absorver a tecnologia da indústria 4.0, buscando serviços que lhe garantam bem-estar, inclusão e sustentabilidade”, pontua Odirley. Nessa caminhada, a
O FUTURO DA SEGURANÇA NO “CONDOMÍNIO 5.0”
A tecnologia 4.0 oferece aos condomínios recursos cada vez mais sofisticados para controlar o acesso, o perímetro, a circulação interna e garantir a segurança patrimonial. Mas o seu maior benefício será uma grande mudança cultural no comportamento dos condôminos. O avanço tecnológico exige que eles sejam corresponsáveis pelo sistema e prenuncia a era do “Condomínio 5.0”.
Por Rosali Figueiredo
segurança entra como uma das bases do bem-estar.
Os síndicos profissionais Carlos Azevedo Fernandes e Alexandre Evangelista Silva vivenciam essa guinada provocada pela segurança eletrônica, em um caso paradigmático: Implantaram a portaria virtual em um condomínio localizado no Capão Redondo, periferia da zona Sul de São Paulo. Formado por cinco prédios baixos, com 86 apartamentos e quase 40 anos de construção, inicialmente o condomínio queria automatizar o sistema para solucionar três gargalos: O da própria segurança; o do quadro funcional, já que havia porteiros moradores ou parentes desses, com prejuízo da qualidade dos serviços; e o econômico.
“Eles queriam inicialmente uma automatização e tinham uma vaga ideia disso, mas levamos a proposta da portaria virtual, que acabou aprovada”, relatam os gestores. O novo modelo está em operação desde setembro de 2019, depois de mais de um ano de esclarecimentos ao corpo diretivo e moradores, da análise de propostas e de adaptações na infraestrutura (troca da central dos interfones e dos aparelhos nas unidades; reforma do gradil do perímetro do condomínio; reforço do CFTV; troca de cabeamentos; gestões para obter internet de banda larga na região etc.).
O processo vem ocorrendo em três fases. Na primeira, o acesso de pedes-
Carlos A. Fernandes e Alexandre E. Silva levaram a portaria virtual para condomínio na periferia de SP
Foto Rosali Figueiredo
Foto
Rosali Figueiredo
tres recebeu adaptações e equipamentos para o início do atendimento remoto pela prestadora de serviços. Na segunda, a porta principal de cada um dos prédios foi automatizada para ficar trancada e ser aberta somente através da “tag” do morador. Na terceira e próxima fase, serão fechadas as portas dos fundos desses blocos.
Ainda há “resistência cultural dos moradores” contra algumas das medidas. “Não tínhamos aqui procedimentos mínimos de segurança. Motoqueiros de deliveries eram autorizados a entrar no condomínio e deixar o pedido na porta do prédio”, ilustram os síndicos. Sequer havia cadastro dos moradores. Novos procedimentos tiveram que ser implantados, como a necessidade de o condômino ir até a eclusa receber entregas ou abrir a porta do hall do bloco para os visitantes.
O condomínio apresentava inúmeras vulnerabilidades na segurança. A possibilidade tecnológica de automatizar ou ter a portaria remota fez com que as pessoas passassem a discutir e a entender os riscos existentes. “A grande barreira que enfrentamos quando tratamos da segurança no condomínio está na herança cultural, nos hábitos dos moradores. Superar isso é um desafio constante, o processo tem que ser contínuo”, avaliam Carlos Fernandes e Alexandre Silva.
Com restrições orçamentárias, ainda não foi possível aos gestores providenciar 100% da proteção perimetral nem a redundância do fornecimento de energia (há nobreaks apenas para os portões), indispensáveis para um modelo como esse. A compra do gerador virá numa próxima etapa. Enquanto isso, o contrato garante ao condomínio o atendimento presencial pela equipe do prestador de serviços se houver queda de energia na região.
PORTARIA VIRTUAL: APRIMORAMENTO CONSTANTE
Dois anos depois de implantar a portaria remota no residencial onde mora, na Zona Leste de São Paulo, o síndico orgânico Pedro Nagahama aponta que o sistema recebe ajustes constantes, dinâmica decorrente do próprio desen-
PORTARIA
REMOTA, DA
DESCONFIANÇA
À APROVAÇÃO – A síndica
orgânica Rosa Maria Illison (foto ao lado), gestora do prédio onde mora no Jardim Paulista, em São Paulo, mudou radicalmente sua posição em relação à portaria remota. O sistema foi instalado em junho do ano passado no residencial de 33 apartamentos. “No começo eu era contra, porque temos muitos idosos, achei que haveria dificuldade na adaptação deles. Mas hoje sou completamente favorável, os moradores mais antigos não tiveram dificuldade. Na verdade, o problema são alguns jovens, já houve no condomínio dois incidentes com o portão da garagem controlado por eles.”
Rosa Maria afirma que o objetivo inicial era a economia, a qual não foi tão significativa pelo perfil do prédio. Segundo ela, o maior benefício tem sido o da própria segurança. O condomínio integra ainda o programa Vizinhança Solidária e fez os investimentos necessários em infraestrutura física e de tecnologia. Manteve o zelador e um profissional da limpeza no quadro de funcionários. (Por R.F.)
volvimento tecnológico e da adaptação dos moradores aos procedimentos estabelecidos. “Nesse período, surgiram novos modelos de equipamentos, como os interfones, que hoje possibilitam programar a primeira chamada [do visitante] para o celular do próprio morador.” Pedro estuda implantar a solução, que, se adotada, possibilitará ao condomínio migrar para um sistema híbrido, com o atendimento feito tanto remotamente quanto pelo condômino.
O síndico destaca, de outro modo, a importância de os prédios com portaria remota providenciarem alarme de incêndio, de inundações, entre outros; espaços exclusivos para receber encomendas e correspondências, incluindo “armários inteligentes”; de sucessivamente ampliarem as barreiras de acesso aos apartamentos; e instalarem tecnologias de reconhecimento facial e de placas dos veículos. “Com esse tipo de portaria temos obrigatoriamente que ter mais processos, inclusive da parte dos moradores”, ressalta. Membro da Comissão de Síndicos da Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança), Pedro ajudou a entidade a organizar um Guia de Boas Práticas da Portaria Remota.
Foto
Rosali
Figueiredo
SÍNDICOS E ESPECIALISTAS DEFENDEM CONTRATAR PROJETO DE SEGURANÇA ANTES DE INVESTIR
Foto Rosali Figueiredo
Síndico Wolfram
Werther: Diagnóstico de vulnerabilidades e projeto são essenciais para orientar investimentos
O síndico profissional Wolfram Wether defende que os condomínios contratem um diagnóstico das vulnerabilidades em sua segurança, executem um projeto para mitigar os riscos e, somente depois, programem os investimentos. Esses devem passar por melhorias na infraestrutura física (portaria, acessos de veículos, entradas nas torres), upgrade nos equipamentos e realização constante de treinamentos para os funcionários e de palestras aos moradores. “Não adianta haver um protocolo se o morador não segue. Quanto maior a segurança, menor a comodidade”, diz. Ou seja, maior a necessidade de empenho. Segundo Wolfram, o síndico precisa do apoio de um especialista para treinar sua equipe, testar o sistema (com simulações de invasões) e até mesmo reorientar os tipos e a disposição dos equipamentos. “As câmeras se tornam obsoletas rapidamente
CONDÔMINOS GANHAM PROTAGONISMO – Segundo Luís Renato
Mendonça Davini, delegado de polícia em São Paulo e consultor e instrutor de segurança em condomínios (foto ao lado), os condôminos precisam ser treinados para as novas soluções introduzidas pela segurança eletrônica. Se em uma portaria presencial (com funcionário próprio ou terceirizado) já havia necessidade de uma orientação contínua da equipe e o respeito dos moradores aos procedimentos, com a automatização ou o modelo virtual, a necessidade de colaboração desses últimos aumenta bastante. “O crime é dinâmico”, justifica Luís Renato Davini. Ele reinventa novas formas de ludibriar os sistemas. O golpe mais recente tem usado a pandemia do Coronavírus (Covid-19) para furar o controle de acesso nas edificações. Leia no site da revista Direcional Condomínios as dicas do delegado sobre como é feito um diagnóstico de segurança no prédio (acesse através da imagem da capa da revista de abril de 2020). (Por R.F.)
e, mesmo que sejam de tecnologia de ponta, podem estar instaladas em local errado ou com foco inadequado. Por outro lado, o condomínio pode ter equipamentos digitais de última geração e sucumbir pela falta de procedimentos ou por falhas humanas.” Já os empreendimentos em implantação e/ou mais populosos demandam um investimento inicial mais forte nos equipamentos e na infraestrutura. Wolfram implantou um residencial na zona Norte de São Paulo, com duas torres e 250 unidades, que estuda hoje a instalação de duas câmeras em cada hall dos pavimentos, para coibir roubos dos sistemas de incêndio.
Para o especialista Odirley Rocha, gestor de uma plataforma de portaria remota instalada em cerca de 1.200 condomínios no País, o síndico deve fazer estudo do mercado, conhecer os produtos e as soluções, “fazer isso com base em uma análise de risco do condomínio e de seu projeto de segurança”. “Os investimentos em tecnologia e processos/ procedimentos deverão ter como base esse diagnóstico. A portaria remota está se consolidando em todo País, mas é preciso observar antes de sua implantação se ela cabe dentro do perfil de cada prédio.” (Por R.F.)
DECLARAÇÃO DA RENDA AO FISCO PELOS SÍNDICOS E CONDÔMINOS, COMO FAZER?
NESSA ÉPOCA de entrega ao Fisco da declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), destacamos duas principais dúvidas recorrentes no segmento de condomínios, respondidas pelo especialista Renato Weiss.
1. SÃO TRIBUTÁVEIS OS RENDIMENTOS AUFERIDOS PELO SÍNDICO PESSOA FÍSICA?
Sim. Esses rendimentos são considerados prestação de serviços e devem compor a base de cálculo para apuração do recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) e do ajuste anual, ainda que havidos como dispensa do pagamento do condomínio. É o que estabelece o Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/2018), nos Art. 118 e 120, aprovado pelo Decreto 9.580/2018.
2. RENDA OBTIDA PELO PRÉDIO DEVE SER DECLARADA PELOS CONDÔMINOS?
RENATO WEISS
As quantias recebidas pelo condomínio de locação das áreas comuns, das multas e penalidades aplicadas em decorrência de inobservância das regras previstas na Convenção, bem como da alienação de ativos detidos pelo condomínio são isentos do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas, observado o limite de R$ 24 mil por ano-calendário (Lei nº 12.973, de 13 de maio de 2014, Art. 3º; e Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de março de 2007). No entanto, essa condição se aplica desde que esses rendimentos: A) Sejam revertidos em benefício do condomínio para cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias; B) Estejam previstos e autorizados na Convenção Condominial; C) Não sejam distribuídos aos condôminos. (Edição R. F.)
Formado em Ciências Contábeis pela USP (Universidade de São Paulo). Possui mais de 30 anos de experiência em auditoria, com atuação na indústria, área financeira, operadora de saúde, associações e condomínios. É registrado no Conselho Regional de Contabilidade (CRC-SP) e no Cadastro Nacional de Auditores Independentes do Conselho Federal de Contabilidade (CNAI). Mais informações: renato@hjwcontabil.com.br.
DESDE 2012 ocorrem mudanças no modelo de negócios em torno das antenas de telecomunicação que ocupam o topo das edificações. Naquele ano, as operadoras de celular e telefonia fixa começaram a vender sua infraestrutura para empresas de compartilhamento de torres. Estas, por sua vez, passaram a deter o direito de uso do local em troca de prestar o serviço às primeiras e remunerar o condomínio. Ainda hoje, entretanto, há prédios com contratos antigos, que estão sendo pressionados a “vender” o espaço ou a assinar contratos por até 30 anos e/ ou valores fixos, independentemente do número de operadoras que venham a ser atendidas pela estrutura. No condomínio administrado pela síndica e engenheira civil Beatriz
Cerqueira Santos a situação é até mais complexa. No edifício está em vigor um contrato antigo, feito diretamente com uma operadora. Mas o síndico vizinho, de um prédio geminado e com o qual compartilha a Convenção, quer “vender a cobertura para uma dessas atravessadoras”. “Eles nos pediram para chamar e abrir uma assembleia, coletar assinatu-
CONTRATOS DE ANTENAS NO TOPO DO PRÉDIO, COMO RENOVAR?
A renda obtida pela locação ou cessão de espaço para antenas de telecomunicações ajuda os condomínios a realizar obras custosas de manutenção. Mas o modelo dessa parceria tem gerado controvérsias.
Por Rosali Figueiredo
ras e regularizar a situação [alterar a Convenção], de forma que consigam tirar o alvará de funcionamento na Prefeitura”, explica Beatriz. A gestora recusou a proposta, alegando que o procedimento proposto pelo colega é irregular. A síndica profissional Luciana Campos tem um contrato em revisão em um dos condomínios que administra no bairro do Itaim Bibi, zona Sul de São Paulo. Ali a parceria inicial era com a operadora, foi repassada a uma empresa de compartilhamento, mas esta quer rever o valor da locação (hoje em R$ 15 mil mensais) e a forma de remuneração (fazendo um único pagamento anual). Segundo Luciana, a assembleia aprovou as alterações na forma do pagamento, que continua, porém, sendo feito mensalmente. “Outra empresa fez uma proposta de compra do espaço por R$ 1 milhão, discutimos essa questão durante meses e o condomínio decidiu que não podemos dar essa carta branca para ninguém.”
Já o síndico profissional Wolfram Werther diz que foi orientado por um engenheiro especialista no segmento quando recebeu proposta de mudança contratual na locação de antenas de um prédio comercial. “Eles ofereceram um valor fechado por cinco anos, agregando no período quantas operadoras fosse possível. Recusamos. Num contrato de antenas, o síndico precisa considerar os gastos que poderá ter com o consumo de energia (que é muito elevado), a necessidade de acessar o local para manutenção e acompanhar as instalações (para evitar que furem a manta da laje, por exemplo), além de regulamentar o acesso dos funcionários da empresa (dias e horários)”, orienta. Atualmente, estima-se que 26,7% das antenas de telefonia instaladas em São Paulo estejam irregulares, de acordo com informação da Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) da Câmara Municipal de São Paulo que investiga irregularidades do setor. Segundo a Procuradoria Geral do Município de São Paulo, as operadoras acumulavam em maio passado R$ 43,5 milhões em dívidas por multas sobre mais de 1.227 infrações. Estas reclamam haver excesso de exigências na cidade e pedem a modernização da legislação.
Foto
Rosali Figueiredo
ENTREVISTA
LICENÇAS E CONTRATOS, TIRE SUAS DÚVIDAS
A Lei municipal 13.756/2004, bem como o decreto que a regulamenta (de nº 44.944/2004), estabelecem as condições para a instalação e o funcionamento em São Paulo de toda a infraestrutura de antenas e Estações de Rádio Base (EBR) destinados aos serviços de telecomunicações. O condomínio recebe ambas as instalações; a EBR liga as antenas às operadoras. Outra lei de 2010, a de nº 15.147, estabelece prazos e condições de retirada da estrutura quando irregulares. A seguir, o advogado Alexandre Rossignolli (foto acima) responde a dúvidas levantadas pelos síndicos sobre o assunto, em entrevista à Direcional Condomínios.
– VENDA DE ÁREA NA COBERTURA DO PRÉDIO
“Do ponto de vista legal, é possível vendê-la desde que se faça a constituição do telhado como uma nova unidade condominial, sob a aprovação unânime dos condôminos e alteração da Convenção. Para isso, obrigatoriamente deverá haver, perante o Registro de Imóveis competente, as devidas alterações da planta, com o estabelecimento da nova metragem e do projeto arquitetônico original.”
- CESSÃO DE USO
“Pelas disposições legais estabelecidas, especialmente o Código Civil, as áreas comuns são passíveis de utilização por todos os condôminos, não podendo haver embaraço ou obstáculo ao uso das mesmas partes por todos. Assim, há necessidade da unanimidade dos condôminos em assembleia que se discute a cessão de uso de área comum do condomínio, mesmo no caso das antenas.”
- AUTORIZAÇÃO DA PREFEITURA
“No município de São Paulo, a instalação da antena deve observar à Lei 13.756/2004 e depende de expedição do Alvará de Execução. O pedido será apreciado pela Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB) e deve ser providenciado pelo proprietário da Estação de Radio Base (ERB), que é a própria operadora do sistema. Após a instalação da ERB, a operadora deverá requerer a expedição do Certificado de Conclusão à Subprefeitura competente, sendo instruído com o requerimento padrão acompanhado de um jogo de plantas aprovado e do alvará de execução para instalação da antena.”
- LICENÇAS DO PODER PÚBLICO
“O requerimento à prefeitura mencionado no item anterior, conforme o Art. 15 da Lei 13.756/2004, deve estar acompanhado de inúmeros documentos, entre os quais destacamos:
- Ata de reunião, registrada em cartório, com anuência dos condôminos, conforme estabelecido em Convenção do condomínio;
- Plantas contendo a localização de todos os elementos da ERB no imóvel, indicando os parâmetros urbanísticos previstos nesta lei, assinadas por profissionais habilitados, responsáveis pela elaboração do projeto e pela execução da obra;
- Comprovação do atendimento aos índices de radiação estabelecidos na Resolução
da Anatel, ou que vier a substitui-la, emitido por profissional habilitado, demonstrando que a totalidade dos índices de radiação não ionizantes (RNI) não causem riscos ou danos à exposição humana;
- Laudos técnicos dos elementos estruturais da edificação, bem como dos equipamentos que compõem a ERB, atestando a observância das normas técnicas em vigor emitidas por profissional habilitado [por exemplo, AVCB e sistema de para-raios em dia];
- Anuência dos órgãos competentes nos casos previstos nesta lei;
- Aprovação do IV Comando Aéreo.”
- DEMAIS EXIGÊNCIAS DO MUNICÍPIO
“a) No caso de ERB localizada no raio de até 100 (cem) metros de hospitais e postos de saúde, a comprovação de emissão de radiação deverá comparar o seu nível antes e depois do funcionamento da ERB (uma estimativa da somatória dos índices a serem apurados), comprovando que a instalação da estação não ocasionará nenhuma interferência eletromagnética nos equipamentos médicos e hospitalares e nem lhes causará danos;
b) Sobre os índices mencionados acima, o Cálculo Teórico deverá ser emitido por profissional habilitado e assinado pela operadora do sistema, pelo qual será responsável solidariamente;
c) No Requerimento deverá ser prevista a existência de um sistema de proteção contra descargas atmosféricas que seja independente e exclusivo da Estação Rádio Base;
d) O projeto apresentado à SEHAB deverá conter medidas de proteção que impeçam o acesso de pessoas não autorizadas à ERB. Por outro lado, o acesso deverá ser liberado para a fiscalização. (OBS.: Sobre a declaração dos rendimentos obtidos pela locação ou cessão, leia mais na pág. 11 desta edição). (Edição R.F.)
Foto
Rosali Figueiredo
Síndico Celso de Souza Lima: Ações nas áreas comuns envolvem rondas e eliminação de penumbras e de “pontos cegos às câmeras”
SÍNDICO profissional, Celso de Souza Lima possui em sua carteira a gestão de um condomínio-clube em Osasco, Região Metropolitana de São Paulo, com seis torres e 840 apartamentos. Com áreas amplas e inúmeros equipamentos de lazer, o residencial sofre com “a ausência dos pais” no acompanhamento de jovens e adolescentes, afirma o gestor. Tendência comum em boa parte dos condomínios, esse comportamento potencializa os riscos de consumo de drogas, cigarros e de bebidas alcoólicas, destaca.
“Temos adotado medidas que nos ajudam a enfrentar o problema. Por exemplo, havia um ponto em que jovens e adolescentes se concentravam para fumar cigarro, de onde eles jogavam a bituca sobre a cobertura de policarbonato do vizinho, provocando danos e risco de incêndio. Era um ponto de encontro porque no local havia um banco. Simplesmente eliminamos este banco, o lugar de encontro deles mudou e pelo menos resolvemos o problema com o vizinho.”
Celso Lima diz que o condomínio procura eliminar os locais de penumbra e aqueles não alcançados pelas câmeras; aqui, elas são reposicionadas quando necessário. A administração dispõe ainda
DROGAS NAS ÁREAS COMUNS E UNIDADES: PERGUNTAS
& RESPOSTAS
Quais as medidas preventivas o síndico pode adotar para barrar o consumo de entorpecentes nas áreas comuns? O direito à propriedade protege um usuário de drogas dentro de casa? O que fazer quando há pontos de consumo e tráfico perto do condomínio? Essas são questões recorrentes entre os síndicos, abordadas na reportagem a seguir.
Por Rosali Figueiredo
de uma equipe de ronda que circula em dupla e está orientada a “informar o condômino da infração [quando flagrada], a pedir que cesse o ato e a comunicar-nos”.
“Notificamos a unidade pelo consumo de fumígeno ou de bebidas alcoólicas e pelo barulho nas áreas comuns e nas varandas, com base na Convenção, no Regulamento Interno e na legislação federal.”
Celso Lima observa que alguns pais questionam o procedimento do condomínio, pedindo que sejam “avisados” do fato antes da notificação. “Eles querem esse tratamento informal, mas não tenho que cuidar do filho deles. De outro lado, sou muito cobrado pelos condôminos para aplicar o regulamento e a multar”, argumenta.
PORTA DE ENTRADA & IMPACTOS SOBRE O CONDOMÍNIO
Quando o assunto é drogas, a atenção da sociedade deve recair tanto sobre aquelas consideradas lícitas (como o álcool) quanto ilícitas, afirma o psicólogo Nelson Luiz Raspes, especialista em tratamento de dependentes químicos. Nelson costuma dizer que o álcool representa uma das principais portas de entrada para o vício em outras substâncias. O psicólogo orienta que o condomínio adote posturas proativas em caso de haver uso de drogas nas áreas comuns ou que impacte sobre o ambiente coletivo. Entre elas, promover o diálogo e a mediação até o limite do possível, depois disso, orientar as famílias sobre locais de tratamento e aplicar as regras previstas em Convenção e/ou Regulamento Interno (Leia no site da Direcional Condomínios os artigos de Nelson Raspes. Saiba como acessá-los ao final da pág. 15).
“TRÁFICO
PRIVILEGIADO”
Já do ponto de vista das posturas do síndico, Luís Renato Mendonça Davini, delegado de polícia em São Paulo e consultor e instrutor de segurança em condomínios, propõe rigor. O delegado afirma que a orientação dada por administradoras de que o gestor deixe problemas de “incômodo da fumaça” de fumígenos serem resolvidos entre vizinhos abre um precedente de liberalidade que poderá trazer
Foto Rosali Figueiredo
complicações futuras para todos.
Segundo ele, caso o síndico receba uma reclamação formal de um condômino incomodado com odores, deve agir até pelas responsabilidades legais que lhe são imputadas. Por exemplo, comunicar-se inicialmente com as unidades envolvidas e falar do incômodo que está sendo causado. O gestor pode ainda levar o fato à autoridade policial, para que inicie “um procedimento de investigação para saber onde o morador compra a droga e, se houver continuidade, isso poderá resultar numa representação de busca na residência”. “Se for localizado entorpecente, a pessoa será autuada.”
Mais importante, esclarece Davini, é evitar que o consumo se dissemine. “Não podemos baixar a guarda, há um risco de que esse uso se potencialize e configure um tráfico privilegiado dentro do condomínio, é quando o amigo entra com a droga e distribui para os colegas. Daí vai para o tráfico.” O delegado afirma, de outro modo, que são eficazes medidas preventivas como evitar pontos de penumbra nas áreas comuns.
“FUMÍGENOS”
Para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, toda reclamação formal relativa ao “cheiro de maconha” que chegue a um síndico deve ser encaminhada como consumo de “fumígeno” e atitude prejudicial ao “sossego, salubridade, segurança” (Art. 1.336 do Código Civil). “É impossível saber se a fumaça ou o odor vem da
DROGAS NO BAIRRO, COMO AGIR?
O bairro da Vila Leopoldina, na zona Oeste de São Paulo, possui hoje o 3º maior número de usuários de crack em alguns bolsões nas imediações da Ceagesp, afirma o síndico e jornalista Eduardo Fiora. São cerca de 400 pessoas, um número flutuante, observa. Eduardo é um dos fundadores e membros do Fórum Social da Vila Leopoldina, entidade da sociedade civil que surgiu em 2013 para mediar inicialmente a questão da população de rua no bairro. “Com a mobilização do Fórum, conseguimos em 2018 a instalação da unidade Atende Leopoldina, um espaço de acolhimento social, e, em 2019, do CAPS – AD.” O CAPS possui leitos para abrigar usuários de drogas que estejam em surto, por exemplo. “O síndico nada pode fazer com o problema que está na rua, mas
maconha”, justifica. Atividades dentro do imóvel que venham a incomodar a coletividade deverão ter este tipo de abordagem, observa Cristiano, argumentando que “no condomínio o direito de propriedade esbarra no da coletividade”. É preciso aplicar os recursos administrativos do condomínio e, se a situação piorar, como a de um usuário contumaz que cause transtornos à própria família, aos vizinhos e nas áreas comuns, recomenda-se orientar os responsáveis. Quanto ao uso de drogas em áreas comuns, Cristiano observa que tanto o condomínio quanto qualquer morador poderão fazer denúncia à autoridade policial. Entretanto, alerta que o fornecimento de imagens à polícia só poderá ser feito depois de um pedido formal da autoridade. (Por R.F.)
O síndico
Eduardo
Fiora propõe “ação cidadã”
ele e os condôminos podem ter uma ação cidadã, participar de movimentos da sociedade civil, buscando o diálogo com o poder público nas áreas da saúde, trabalho e educação. Sem isso a gente não consegue avançar. A polícia resolve até a ‘página 2’. Não adianta termos uma postura higienista, de querer ver o problema longe da gente, pois isso só o transfere para outro lugar.”
Em 2017, em levantamento divulgado pelo Ministério Público de São Paulo, as regiões mapeadas como “cracolândia” na Capital estavam no Centro (Luz, Campos Elíseos, Santa Cecília, Sé, Santa Ifigênia, baixada do Glicério), na Cidade Tiradentes (Zona Leste) e no Campo Belo (zona Sul). Na época, a Leopoldina e o Belém (início da zona Leste) figuravam como “mini cracolândias”. (Por R.F.)
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RECUPERAÇÃO E MANUTENÇÃO, UMA DEMANDA CONTÍNUA
TRÊS QUADRAS de diferentes tamanhos, além de um mini campo de futebol society, estão entre os principais atrativos de um condomínio-clube de Osasco, na Região Metropolitana de São Paulo, implantado em 2012. Com 840 unidades, o empreendimento tem uso intenso dessas áreas de recreação, por isso, o síndico profissional Celso de Souza Lima promove serviços contínuos de manutenção e melhorias. Há uma quadra poliesportiva principal, a de streetball (basquete 3X3) e a de futsal com piso em concreto e acabamento em pintura acrílica própria; todas as superfícies foram recuperadas recentemente, com nivelamento e repintura. Esses espaços ganharam ainda reforço do alambrado, da iluminação e dos acessórios. O alambrado da quadra maior havia sido danificado pelo vento e teve que receber reforço. De acordo com Celso Lima, se o gestor não tiver a possibilidade de promover o nivelamento do piso com retoques em massa acrílica, terá que refazer toda a base em concreto, “uma intervenção complexa”.
As obras em seu condomínio são sempre acompanhadas por um engenheiro civil.
Holofotes e reforço do alambrado na quadra poliesportiva do condomínio-clube de Osasco
Quadra poliesportiva principal de condomínioclube de Osasco, recém-recuperada
A partir de um roteiro ilustrado que disponibiliza no site da Direcional Condomínios, o engenheiro civil Eduardo Araki mostra que o piso de quadras em concreto possui cinco camadas, entre o solo e o acabamento. Já o piso em massa asfáltica é formado sobre sete camadas. No artigo, o especialista fala sobre a vida útil desses sistemas, opções de revestimento, cuidados a serem tomados na execução do piso, de acessórios, desgastes mais comuns e de como fazer reparos. “A reforma de quadras deve observar não apenas o aspecto da superfície. Podem existir problemas nas camadas de construção, na fundação e mesmo desagregação de materiais”, observa. (Saiba como acessar o texto ao final desta página).
Também na superfície com grama sintética é preciso cuidar da fundação, afirma o síndico Celso Lima. No campo de futebol society do condomínio, a grama natural foi substituída pela sintética, “padrão Fifa”. “Tivemos que adicionar pedriscos com emulsão asfáltica, que faz a drenagem da superfície, deixando-a permeável.” Periodicamente, o condomínio promove a limpeza e revitalização desta grama, em uma espécie de escovação, a qual ajuda, inclusive, a desamassar as fibras. (Por Rosali Figueiredo)
- O roteiro ilustrado do Eng. Civil Eduardo Araki destacado junto da matéria de Quadras da revista de abril de 2020 - Ed. 255. PRÓXIMA EDIÇÃO: BOMBAS
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HOME OFFICE E MORADORES-EMPREENDEDORES: O CONDOMÍNIO DEVE REGULAMENTAR ATIVIDADES?
Por Alessandro Paris
MORAR em grandes centros urbanos sempre traz desafios e, talvez o que mais impacte a economia e a saúde, é o estresse causado pelo deslocamento urbano. Essa é uma das razões pelas quais observamos o aumento de adeptos do trabalho em casa, popularmente conhecido home office. A modalidade tem sido inclusive, no momento, a principal alternativa que o setor econômico está utilizando para garantir um mínimo de atividade mediante a pandemia do Coronavírus (Covid-19).
O trabalho em casa também não passa despercebido para o pequeno empreendedor, pela atenção diferenciada que pode ofertar aos clientes em qualquer horário; o oferecimento de produtos e serviços com menores custos; e foco no que realmente importa.
O próprio mercado imobiliário tem lançado edificações residenciais com espaços destinados a acomodarem novos empreendedores, executivos e pequenos empresários, que moram e trabalham no mesmo local. Em alguns condomínios existem verdadeiros escritórios compartilhados que não deixam nada a desejar para qualquer grande escritório de empresas já consolidadas. Internet de alta velocidade, impressoras, copiadoras, salas de videoconferência e longas mesas com diversas
estações de trabalho fazem parte deste novo modelo de empreendimento.
Acreditamos que, baseado em dispositivos do Código Civil (Lei 10.406/2002), principalmente no Art. 1.335, a utilização pelo condômino de sua área privativa ou dos espaços compartilhados são compatíveis aos seus direitos (I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores), dispensando, inclusive, a necessidade de regulamentações específicas. Nota-se que a Constituição Federal, de outro lado, garante o direito à propriedade, e a sua utilização na melhor forma que convir ao proprietário.
É o mesmo caso dos serviços prestados por empreendedores, micro e pequenos empresários. Quando eles não trazem ao condomínio nenhuma demanda adicional, não precisam ser regulados por diretrizes específicas. Via de regra, a prestação de serviço ocorre fora do condomínio e a base do home office serve apenas como suporte administrativo.
É POSSÍVEL FAZER ATENDIMENTO DE CLIENTES?
Entretanto, nossos problemas começam quando o condômino empreendedor (executivo, micro e pequeno empresário) passa a receber, em seu home office ou nas áreas compartilhadas, os clientes. Aqui registramos impactos com o aumento no número de pessoas circulando pelo condomínio: Vulnerabilidade da segurança, sobrecarga de trabalho do controlador de acesso e/ou porteiro, incômodo aos demais moradores, excesso de “clientes” ocupando, em um mesmo horário, os ambientes comuns, à espera de ser atendido; conturbação do sossego dos demais moradores pelo excesso de pessoas no coworking e/ou trânsito em halls, elevadores etc.
Desta forma, quando o home office é também utilizado para atendimento presencial de clientes, estamos infringindo o direito do próximo e esta é uma prática regulada pelo Código Civil. Assim, nestes casos, existe a necessidade de regulamentação da prática. Portanto, entendemos ser legítima e totalmente viável a utilização do home office nos condomínios, sejam eles atuais ou mais clássicos, e que a regulamentação torna-se necessária quando existe o atendimento de clientes por parte dos condôminos.
ALESSANDRO PARIS
Síndico profissional e gestor de negócios imobiliários, foi executivo em empresa multinacional e fundou a AP Smart – Property Management. Mais informações: contato@apsmart.com.br.
SÍNDICOS RELATAM EXPERIÊNCIAS COM DIFERENTES SOLUÇÕES
Por Rosali Figueiredo
Síndica Simone Kishiue: Susto com o tamanho e custo da obra para combater infiltrações nas estruturas da garagem
ESTA REPORTAGEM inicia destacando o momento de decisão por que passa a síndica Simone Alonso Kishiue em relação ao que fazer com os pontos de infiltração que atingem de forma generalizada as estruturas do 1º subsolo de garagem do condomínio onde mora, na zona Oeste de São Paulo. Desde que assumiu, em junho de 2017, Simone tem realizado obras de recuperação estrutural no empreendimento de duas torres e 96 unidades, a exemplo da fachada e da instalação de guarda-corpo e de sistema de ancoragem na cobertura dos prédios. Em uma pesquisa feita recentemente com os moradores, a gestora soube que a prioridade agora, para eles, é recuperar a garagem. Isso significa combater a origem das infiltrações, decorrentes principalmente das trincas que se projetam na superfície térrea e acompanham a extensão de três juntas de dilatação. Também há infiltrações a partir de alguns ralos e tubulações. Com extensa área de superfície a ser recuperada, em torno de 2 mil m2, inclusos os jardins, o condomínio deverá optar pelo tratamento de injeção de gel impermeabilizante, trabalhando os pontos de baixo para cima (da garagem até a laje).
A gestora afirma que estuda o assunto há pelo menos dois anos e que a tendência é contratar esta solução, baseando-se em dois laudos de inspeção predial que indicam a inexistência de comprometimento estrutural de vigas, lajes e colunas. Mas junto com o trabalho de injeção, terá que ser contratada obra de recuperação parcial, já que há desplacamento e oxidação de ferragens em alguns locais. Entretanto, mesmo após a conclusão desses trabalhos, que deverão ser contratados em breve, o condomínio permanecerá com um dos setores da garagem pendente, com inúmeros problemas de infiltração. É a área sob as piscinas adulto e infantil, que tiveram troca de manta asfáltica durante a gestão anterior, uma obra mal realizada que está sendo questionada judicialmente pelos condôminos.
Fotos Rosali
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CONDOMÍNIO REFAZ TODO SISTEMA DE IMPERMEABILIZAÇÃO
Síndica Taís Suemi
Nambu: Obra de grande vulto com implantação de manta asfáltica, sistema não entregue pela construtora
Uma obra de grande vulto está em andamento em um condomínio na Vila Mariana desde maio do ano passado. Não é para menos. Ao contratar a troca da manta asfáltica em toda a área térrea do empreendimento, a síndica Taís Suemi Nambu foi informada de que, na verdade, o local foi entregue sem o sistema de impermeabilização. Quando iniciaram os trabalhos de remoção da antiga superfície, os engenheiros identificaram não apenas esta anomalia, como tubulações das redes de gás, hidráulica e elétrica instaladas logo abaixo do piso, atravessando parte da extensão do terreno. As surpresas levaram ao aumento do escopo de trabalho, do prazo de obra, bem como a aditivos contratuais que quase triplicaram o orçamento inicial. Ao mesmo tempo, o condomínio aproveitou para modernizar a churrasqueira e a portaria.
De acordo com Taís Suemi Nambu, o residencial foi entregue há 16 anos e, desde o início, os moradores identificaram problemas construtivos. Com o tempo, a administração contratou um laudo de inspeção predial, que ajudou a orientar o planejamento das obras de recuperação. Taís adquiriu o imóvel na planta e tornou-se síndica em 2015. Logo no início do mandato acompanhou a obra de impermeabilização da quadra (contratada pelo gestor anterior) e, em 2018, promoveu os serviços na área da piscina, também com troca de manta asfáltica. No último ano, ao ser quebradas as superfícies térreas do pátio no entorno das duas torres, viu que as raízes de palmeiras das antigas jardineiras haviam entupido as tubulações. Com esse quadro, os sinais de infiltração se espalharam pelo 1º subsolo de garagem, atingindo laje, colunas, vigas e cortinas.
Síndica orgânica neste residencial, mas profissional em outro condomínio, localizado na Chácara Klabin, Taís Suemi também acompanhou neste empreendimento serviços de troca de manta. Com a experiência, ela recomenda aos seus colegas gestores que, ao contratarem uma obra desta natureza, adotem um processo transparente junto aos condôminos, visitem in loco obras executadas pelos fornecedores e deem muita atenção ao acabamento dos ralos. No condomínio da Vila Mariana, a síndica conta com o apoio de uma comissão de obras formada por dez condôminos. (Por R.F.)
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No condomínio da Vila Mariana, um dos pontos de infiltração no 1º subsolo de garagem (abaixo, à dir.); acima, à esq., obras em andamento em parte do térreo
SISTEMA DE INJEÇÃO PARA PRESERVAR O JARDIM - A síndica orgânica Rosa Maria Illison assumiu em 2017 a gestão do condomínio onde mora no Jardim Paulista, em São Paulo, e já teve que contratar na época serviços de impermeabilização do 1º subsolo da garagem. Ela optou pela técnica da injeção química de gel com o objetivo de preservar o grande jardim (foto acima) que ocupa quase toda extensão da frente do prédio. “É um sistema que nos dá 15 anos de garantia sobre os pontos já trabalhados”, observa Rosa Maria. Segundo ela, o volume atípico de chuva que caiu sobre São Paulo no último verão fez com que houvesse reincidência em alguns lugares, mas a empresa foi acionada para reforçar os trabalhos. Na imagem à dir., o serviço executado em vigas. Um dos reforços será feito no ponto de encontro da tubulação com a laje. (Por R.F.)
A REVISTA Direcional Condomínios tem reportado que boa parte das obras de adequação e/ou modernização das instalações elétricas nas edificações é motivada pela necessidade de regularização do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Sem ART assinada por um engenheiro da área, entre outras documentações indispensáveis (veja quadro na pág. ao lado), além da aprovação da vistoria do bombeiro, o processo resulta em “comunique-se”, documento oficial que exige providências da parte do condomínio.
Outra razão para a modernização elétrica está no aumento da demanda do consumo de energia pelos apartamentos, especialmente com o uso cada vez maior de equipamentos eletroeletrônicos, entre eles, o ar condicionado ou aquecedores.
Essas são, por exemplo, as motivações que levaram o Condomínio Cervantes a contratar um projeto elétrico, que neste momento se encontra em fase de análise pela concessionária do serviço público. Mas o gatilho para que o síndico Helio Gomes Junior iniciasse o processo de modernização elétrica foi a obra em andamento de retrofit da fachada. Foi preciso retirar antigos aparelhos de ar condicionado afixados na fachada externa do prédio para recuperar a superfície. “A instalação desses equipamentos estava errada e o prédio não dispõe de carga suficiente para comportar o uso generalizado de ar condicionado”, observa a arquiteta Georgia E. Z. Gadea, que acompanha as obras no condomínio. “Alertamos o síndico”, completa a profissional, que é especializada em projetos de reformas e retrofit. Helio Gomes resolveu então propor o projeto aos condôminos e ele acabou desenvolvido por Georgia e o engenheiro elétrico Marcos Roberto Costa Lopes.
O Edifício Cervantes está localizado no bairro da Consolação, zona central de São Paulo. Construído na primeira metade dos anos 70, possui 198 unidades. Falta o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), outro motivo para buscar a modernização elétrica. Aliás, uma condição indispensável, já que as instalações estão precárias e/ou obsoletas. Entre outros, há fundo de madeira nos quadros elétricos, além da inadequação das bitolas dos fios para a demanda atual das unidades.
O projeto em análise pela concessionária prevê a mudança do sistema de cabeamento pelo bus way, um tipo de barramento blindado que substitui as prumadas e “trará uma carga maior, mas num sistema mais leve e limpo”, explica Georgia.
Síndico Helio Gomes Jr. e Georgia E. Z. Gadea: Retrofit elétrico virá na sequência do da fachada
AVCB – ATESTADOS DE SEGURANÇA EXIGIDOS
- ART de elétrica;
- ART ou RRT de gás encanado ou GLP;
- ART de CMAR (Controle de Material de Acabamento e Revestimento);
- ART de Gerador;
- ART de Caldeira (se houver);
- ART de escada pressurizada;
- ART do SPDA (Sistema de Proteção de Descargas Atmosféricas; a ART é emitida anualmente, na renovação do laudo de para-raios).
Fonte: Carlos Alberto dos Santos
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica; emitida por engenheiro) / RRT (Registro de Responsabilidade Técnica; emitida por arquiteto)
PRÉDIO SEM AVCB AINDA TEM MUFLAS NO POSTE
Em um condomínio localizado no Jardim Paulista, em São Paulo, a administração discute com os condôminos, no momento, a contratação do projeto de modernização elétrica para o prédio de 33 apartamentos e 17 andares, implantado em 1975. O diagnóstico prévio realizado por uma empresa da área indica situação precária, com diversas irregularidades, como:
- O centro de medição não atende às exigências da concessionária;
- Os dispositivos de proteção das unidades (disjuntores) junto às “caixas porta base” no centro de medição estão com a capacidade acima do permitido para cabos dos ramais alimentadores existentes;
- Presença de fundo em madeira (material combustível) junto às caixas de seccionamento tipo “Z” e distribuição tipo “V”;
- Existência de “chaves seccionadoras abertura” (dispositivo de segurança) sem carga;
- Inexistência de poste particular na divisa do terreno para interligação dos ramais alimentadores da concessionária;
- Inexistência de uma caixa de proteção e manobra para as cargas no interior do centro de medição;
- Caixas fora dos padrões do LIG 2014, devendo ser totalmente substituídas.
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DICA /
Existem ainda muflas junto ao poste da concessionária e com vazamento de óleo isolante, situações incompatíveis com a LIG 2014, atual norma técnica da concessionária.
Ou seja, inúmeras não conformidades no atual padrão de entrada, distribuição e medição comprometem a regularização do AVCB, além da segurança e conforto dos usuários. Mas a síndica orgânica, que iniciou a gestão no local em 2017, diz que enfrenta resistências para contratar o projeto e concretizar um retrofit elétrico, porque alguns moradores dão prioridade à modernização do hall social. De qualquer maneira, ela pretende levar o processo adiante e obter aprovação para o projeto e as obras. (Por R.F.)
BRASIL REGISTRA AUMENTO DE ACIDENTES COM CHOQUE ELÉTRICO E DE INCÊNDIOS POR SOBRECARGA / CURTO-CIRCUITO
A Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade) divulgou em princípios de março passado o “Anuário Estatístico de Acidentes de Origem Elétrica 2020 – Ano Base 2019”. Segundo Edson Martinho, engenheiro eletricista e diretor executivo da Abracopel, o País registrou aumento das ocorrências com choque elétrico e de incêndios provocados por sobrecarga e curto-circuito na comparação com 2018. Também subiu o número de mortes relacionadas a cada um deles.
Os choques elétricos saltaram de 832 para 909 entre 2018 e 2019 (neste caso, as mortes passaram de 622 para 697). Já os incêndios motivados por sobrecarga e/ou curto-circuito foram de 537 para 656 no período, resultando em 74 casos fatais, contra 61 em 2018.
Os choques aconteceram principalmente pela existência de fio partido em ambiente interno, com 99 casos (85 mortes). Os acidentes com eletrodomésticos estiveram em 57 casos (com 52 mortes). Já o uso de extensões, benjamin e tomadas provocou 28 casos (com 25 óbitos) e, do carregador de celular, 19 casos (com 15 mortes). Em relação aos incêndios resultantes da sobrecarga e/ou curto-circuito, esses ocorreram em sua maioria dentro das residências (255 casos, com 25 mortes) e estabelecimentos comerciais (178 ocorrências e 10 mortes).
O quadro pode piorar, estima Edson Martinho, já que o ano de 2020 não começou diferente. “No mês de janeiro passado, os números de acidentes bateram novo recorde desde o início do trabalho de levantamento de dados: foram 181 ocorrências e 93 mortes, provocadas por choque elétrico (99 ocorrências e 83 mortes) e incêndios por sobrecarga (70 ocorrências e 1 morte). As descargas atmosféricas somaram, em janeiro de 2020, 12 ocorrências com 9 mortes.”
Colunista do site da Direcional Condomínios, Edson Martinho publicou dezenas de artigos no portal com orientações aos síndicos, funcionários e condôminos (Acesse em www.direcionalcondominios.com.br). De forma geral, ele apela a todos que contratem profissionais qualificados para executar os serviços que envolvem eletricidade. (Por R.F.) PRÓXIMA
PORTARIA VIRTUAL, QUADRAS, SISTEMA
DESTAQUE DIRECIONAL/ EM TEMPOS DE CORONAVÍRUS (COVID-19)
ASSEMBLEIA ADIADA: SÍNDICO PODE TER PRORROGAÇÃO DE MANDATO?
DIANTE da necessidade de prevenção à pandemia do Coronavírus (Covid-19), e adotando medidas para evitar aglomerações, os condomínios vêm se mobilizando desde março passado para o adiamento das assembleias. Também fecharam espaços de uso coletivo (como academias e salões de festas, entre outros). Alguns conseguiram realizar assembleias virtuais (online), quando é preciso contratar a ata notarial para garantia da sua validade (para isso, elas terão que ser gravadas e o material apresentado ao cartório).
Entretanto, caso continue impraticável a um condomínio promover a assembleia de prestação de contas e eleição de síndico, a questão que fica é como esse gestor, em final de mandato, poderá pagar as contas junto às instituições financeiras, já que ele não terá a ata da assembleia para comprovar a representação legal do condomínio?
Em um contexto de normalidade,
Por Cristiano De Souza Oliveira
a assembleia deliberaria pela escolha do síndico, haveria o registro em ata desta decisão e, na sequência, a administração do condomínio regularizaria a situação junto à instituição financeira, onde o síndico apresentaria ainda sua certificação digital em dia. Mas pelo momento em que nos encontramos, nosso ordenamento jurídico prevê exceções aos cumprimentos de obrigações mediante “caso fortuito” e “força maior”. O governo deverá estender as validades da certificação digital e os bancos também deverão proceder da mesma forma em relação às suas exigências. [atualize-se em nosso site]
Se isso não ocorrer, o condomínio poderá convocar assembleia de urgência apenas para estender o mandato, cujo quórum seria qualquer pessoa presente. Enquanto houver a determinação de não aglomeração, o condomínio pode recorrer ao Plantão Judiciário e solicitar, com base no Art. 1.350 do Código Civil, §2º, que o juiz tome essa decisão a partir do requerimento de qualquer condômino. Mas atenção: Isso somente para estender o mandato após uma convocação específica, por razões de segurança a todos quanto à saúde (Conforme o Art. 196 da Constituição Federal).
A medida não cabe para aprovação de contas e demais deliberações que estejam na ordem do dia. A prestação de contas e a previsão orçamentária, ainda que obrigatórias, podem ser suspensas por serem questões de ordem interna. Todo o resto, no condomínio, é passível de suspensão, exceto obras urgentes e excessivas. Aqui também é possível recorrer ao Judiciário, desde que sua necessidade esteja devidamente comprovada por laudo técnico, respaldada em pesquisas de preços e que haja, da parte da administração do condomínio, comprometimento de posterior ratificação e esclarecimentos à coletividade. Para todos esses casos também é válido utilizar recursos tecnológicos de comunicação (como os aplicativos de mensagens instantâneas) e fazer consultas aos condôminos.
Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 24 anos. Mediador Judicial e Privado junto ao CNJ, vice-presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Santo André/SP), entre outros. É autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br.
