Revista Direcional Condomínios - Ed. 252 - Jan/2020

CAPA PROMOCIONAL

Destaque Direcional: "Caixão perdido"

Coluna: Saúde e bem-estar dos pets

Cobertura: Manutenção e renovação

Energia Fotovoltaica e Solar

Fitness: Upgrade

Serviços ao Síndico: Funcionários

Administração: Previsão orçamentária

DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida

Caro Leitor,

EDITORA Rosali Figueiredo

Estamos dando início a 2020 e ao 23º ano da Direcional Condomínios com uma

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings

edição rica em temas que estão na ordem do dia dos síndicos, entre eles o impacto do uso das redes sociais no condomínio e a previsão orçamentária.

Destacamos ambos porque, se o primeiro assunto – redes sociais - é potencial-

PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

mente explosivo, o segundo representa sempre um importante caminho pelo qual o síndico pode realizar uma boa gestão, desarmando, assim, o verdadeiro campo minado

TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

da desinformação e das desconfianças que costumam dar a tônica das mensagens postadas e trocadas via redes sociais entre os moradores.

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores

Atualmente, com o celular em mãos, todo mundo pode produzir notícias, vídeos, fazer montagem de fotos, expressar opiniões e dar veredictos. O problema é que nessa

CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo

infinitude de megabytes trocados entre as pessoas, notadamente nos aplicativos de mensagens, nem sempre prevalece a verdade, a informação produtiva, a sensatez, a

JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com

ponderação ou os princípios da boa vizinhança. De acordo com os síndicos entrevistados para a reportagem, o maior dano gerado hoje pelo mau uso das redes sociais recai sobre a própria convivência dentro do condomínio.

CAPA Coronado

Também a imagem do síndico muitas vezes acaba atingida, mas o pior é o tempo que se toma do gestor para administrar os conflitos. Para isso não há muito

ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

segredo, é preciso estabelecer limites, evitar grupos, agir com base na Convenção e no Regulamento Interno e, esgotados todos os recursos de pacificação, recorrer ao

GERENTE COMERCIAL Gabriel Youssef gabriel@grupodirecional.com.br

Judiciário. Mas conforme a gestão anda e se consolida, os ânimos acalmam, observam os síndicos. É aqui que se encaixa o tema da previsão orçamentária, uma das mais importantes ferramentas de administração. Através dela, o síndico expressa e comprova

DEPARTAMENTO COMERCIAL Ana Oliveira Júlio Miglioli

organização, seriedade, transparência e comprometimento com a busca dos melhores resultados possíveis para o condomínio.

ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo

A Direcional Condomínios abre este ano de 2020 com o propósito renovado de contribuir para esta busca, trazendo soluções até você através das reportagens e artigos da revista e portal, e de nossa diversificada carteira de anunciantes.

DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Luís Guilherme Renata Saldanha Thalita Feuerstein

Tiragem auditada por

Rosali Figueiredo Editora

ERRATA Diferente do que foi publicado na edição 251, na cobertura de Encontro de Síndicos e Síndicas da Direcional Condomínios, realizado no dia 25/09/2019, o empresário Rafael Lauand é quem está na imagem ao lado, apresentando os serviços da administradora LAR.App ao público.

Sumário 04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: .....................................................Feliz Novo @no!

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

05. Informe Publicitário: .................................................................................................Seciesp 06. Serviços ao Síndico: ......................... Funcionários, Escalas & Funções sem onerar o caixa 08. Capa: ..................................... Redes sociais, fake news e o condomínio em alta voltagem 12. Administração: ............................ Organize a Previsão Orçamentária para iniciar bem 2020 15. Dica: ............................................... Fitness: Upgrade estimula uso e traz qualidade de vida 18. Dica: .......................................... Energia fotovoltaica e solar: Economia & Sustentabilidade 20. Dica: ..................................................................... Cobertura: Manutenção & Modernização 22. Coluna: ..................... Como garantir a saúde e bem-estar dos animais nos espaços pets?

54. Destaque Direcional: ........................... “Caixão perdido”: O condomínio pode aproveitá-lo?

Direcional Condomínios | Janeiro 2020

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

Um grande Novo Ano a todos!

Foto Paulo Mujano

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Diego da Silva Gomes Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos

IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Editorial

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Direcional Condomínios | Janeiro 2020

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EM QUADRINHOS / FELIZ NOVO @NO!

Um importante profoto: wxin67 - depositphotos

jeto pode regulamentar a manutenção de elevadores em todo o Estado de São Paulo, melhorar a segurança dos usuários e evitar a ocorrências de acidentes com a população.

O PL – Projeto de Lei Complementar 81, de 2019, foi apresentado pela deputada estadual Damaris Dias Moura Kuo, do PHS. O projeto estabelece que fica de inteira responsabilidade do proprietário ou do condomínio, providenciar e comprovar a emissão anual do Relatório de Inspeção Anual – RIA, dos elevadores.

No caso das cidades onde não exista o RIA, fica determinada a comprovação da existência da contratação de empresa de manutenção de elevadores regularmente constituída e habilitada, com o CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas) adequada à atividade, com registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA, e que tenha em seus quadros engenheiro mecânico também com registro no CREA, que assine como responsável pela manutenção dos elevadores.

“A responsabilidade pela manutenção é da empresa que faz a manutenção, e os síndicos e administradores são corresponsáveis também.

Todavia, em um universo de atuais 645 municípios do Estado de São Paulo contam-se nos dedos os municípios que têm legislação determinando a manutenção dos elevadores”, enfatiza a deputada. A proposta segue para tramitação na Assembleia Legislativa.

O Seciesp apoia esse projeto.

Em caso de dúvidas, consulte o Seciesp.

SERVIÇOS AO SÍNDICO

FUNCIONÁRIOS, ESCALAS & FUNÇÕES SEM ONERAR O CAIXA Saber dimensionar a equipe (própria e terceirizada) e definir a sua melhor escala de trabalho pode fazer grande diferença na hora de fechar as contas no final do mês, especialmente com a racionalização das horas extras pagas pelo condomínio.

Por Rosali Figueiredo Síndica Vanilda de Carvalho: Acúmulo Foto Rosali Figueiredo

de horas extras criou situação “insustentável” para condomínio

de 5X1, quando um folgava, dois funcionários trabalhavam 12 horas para cobrir a portaria. Hoje, 70% da arrecadação vai para a folha. Agora com o eSocial, eles não podem passar de duas horas extras por dia. Estamos programando a rescisão dessas horas e adoção da escala 12X36. Isso ocorreu por desconhecimento, mas a

A SÍNDICA

profissional

Vanilda de Carvalho lida com formatos de escalas e tamanhos de equipes de trabalho bem variados nos oito condomínios que administra em São

situação ficou insustentável para o condomínio, que precisa fazer obra da fachada”.

A síndica lembra que não se pode simplesmente eliminar as horas extras sem indenizar o funcionário. Depois de um ano nessa condição, deve haver uma rescisão sobre a média de horas extras trabalhadas em um determinado período. Para agravar o quadro, o condomínio não formou um fundo para as rescisões.

Paulo. Em cinco deles há terceirizados,

REAVALIANDO CONTRATOS

em outros três somente funcionários próprios. Segundo Vanilda, não deveria estrutura em um condomínio padrão, com porteiro presencial próprio: “Basta seguir a quantidade necessária para cada posto. Na guarita são quatro (três fixos e o folguista), não adianta inventar moda, pagar hora extra, nem adicional para zelador e faxineiro”.

Foto Rosali Figueiredo

haver segredos na hora de organizar a

Síndico Denis Cosme Ferreira: Escopo da terceirização também deve ser repensado

Direcional Condomínios | Janeiro 2020

De acordo com “o perfil do con-

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domínio”, o síndico deve pensar num

O descompasso não é exclusivo dos condomínios que contratam funcionários

modelo que evite onerar a folha de

próprios. Também os contratos de terceirização podem trazer vícios, como o herdado

pagamentos, notadamente com horas

pelo síndico orgânico Denis Cosme Ferreira quando assumiu, em abril do ano passa-

extras, completa. Caso contrário, irá

do, a gestão do Altos do Butantã Club Condominium. O empreendimento localizado

gerar uma verdadeira “bomba relógio”

na zona Oeste de São Paulo possui cinco torres, 290 unidades e dispunha de duas

para o futuro, situação que Vanilda

portarias. O síndico promoveu uma auditoria do contrato, encerrou as atividades da

herdou em um dos prédios onde atua:

segunda portaria, centralizou tudo na principal, remanejou funções e eliminou postos,

“São cinco funcionários com acúmulo

incluindo dois da limpeza. Com isso, o contrato de terceirização diminuiu de treze para

de até 20 anos de horas extras. Tem um

dez postos, com uma economia de cerca de 25% na arrecadação do condomínio.

posto a menos, sem folguista. Ao longo

Havia outras "excentricidades", como o fato de a equipe marcar ponto uma hora

do tempo o condomínio administrou isso

antes de iniciar a jornada de trabalho, além da escala de 4X2, incompatível com a

recorrendo à hora extra. Em uma escala

legislação e que será alterada conforme possibilidade contratual. “Antes de definir

SERVIÇOS AO SÍNDICO a equipe de trabalho, um síndico deve desenhar um mapa das necessidades

tre outros, em Psicologia Organizacional,

do condomínio. E o recrutamento precisa ser assertivo, compatível com esse

Denis atuou durante 25 anos na área de

perfil”, orienta.

Recursos Humanos. Atualmente trabalha

Graduado em Administração, com formação em coaching e especializado, en-

como coach de carreira e liderança.

O QUE MUDOU NA CLT

Desde 2017 o Governo Federal e o Congresso Nacional vêm alterando pontos da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), a exemplo da Lei 13.874, promulgada em 2019. O dispositivo instituiu a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica.

Segundo a advogada Manoela Alcântara, no campo do trabalho, a lei desobriga o controle da jornada para quem emprega até vinte funcionários.

Na entrevista abaixo, a advogada esclarece as alterações recentes que mais impactam sobre os contratos de funcionários diretos pelo condomínio. Manoela Alcântara é especializada em Direito do Trabalho, Direito Processual do Trabalho e Direito Previdenciário.

gados). No mais, em relação às funções e pisos, não houve grandes alterações.”

- C O N T R I BU I Ç Ã O SINDICAL “Os sindicatos continuam incluindo

cláusulas de obrigatoriedade de recolhimento. A jurisprudência tem entendido,

“A aplicação da Convenção Coletiva continua obrigatória. Apenas em alguns temas específicos, como a jornada 12x36, a lei autorizou a negociação direta. Então, a regra continua a mesma e para cada ponto, deverá ser avaliada a possibilidade da negociação direta.”

- HÁ RESTRIÇÕES COM A JORNADA 4X2?

“A jurisprudência entende que a escala 4x2, com trabalho diário de 12 horas, é ilegal, porque exige do empregado o cumprimento de no mínimo 55 horas semanais, quando o permitido é de 44 horas. A jornada mais segura a ser cumprida é a 12x36 que, como já dito anteriormente, pode ser negociada diretamente entre empregador e empregado, nos termos do artigo 59-A, da CLT.”

OBS.: ESCALAS & A CONVENÇÃO COLETIVA DE 2019/2020 De acordo com o Departamento Jurídico do Sindifícios (Sindicato dos Trabalhadores

em Edifícios e Condomínios de São Paulo), “até setembro de 2019, a única escala diferenciada que constava na Convenção Coletiva de Trabalho era a 12 x 36”. “A partir de outubro de 2019 houve a inserção na cláusula que trata da 12 x 36 de outras escalas, que poderiam ser adotadas pelos optantes do Redino* (cláusula patronal). O Sindifícios, entretanto, entende que qualquer escala de trabalho que respeite os limites legais de jornada e as folgas previstas em lei podem ser adotadas. Algumas mediante simples acordo individual entre o empregado e o condomínio, outras com a participação do Sindifícios. Na dúvida o condomínio poderá entrar em contato com o Sindifícios.”

Especial de Direitos Normativos, estabelecido pelo

Sindicond (Sindicato dos Condomínios) e que possibilita a aplicação diferenciada de

em sua maioria, que não há obrigatoriedade, mas essas questões são passíveis de discussão judicial.

Assim, se não houver recolhimento, o empregador ficará sujeito a uma ação judicial, com defesa a ser apresentada.

Alguns juízes entendem pela validade dessas cláusulas.”

“CONTRIBUIÇÃO N E G O C I A L” E S T Á PREVISTA EM CONVENÇÃO

A Cláusula 6 da atual Convenção

Coletiva dos trabalhadores em condomínios de São Paulo prevê que os empregadores recolham uma “contribuição negocial”. Os recolhimentos iniciaram em novembro de 2019 e deverão prosseguir mês a mês até outubro deste ano. Devem ser feitos “através de guias próprias, emitidas para esse fim, sendo que o empregador enviará cópia das mesmas e respectivas relações de seus empregados ao Sindificios-SP”. Os valores dos recolhimentos variam entre 1% e 1,5% sobre as remunerações “de todos os beneficiários da Norma Coletiva”. O não pagamento

algumas cláusulas da Convenção, o caso da jornada 12X36.

“acarretará para o empregador uma multa

- DEMAIS IMPACTOS DA REFORMA TRABALHISTA SOBRE JORNADAS

o montante devido e não recolhido, sem

“A alteração mais significativa ocorreu recentemente, com a Lei 13.874/2019, que

trouxe a não obrigatoriedade de controle da jornada para empregadores com até 20

de 10% (dez por cento), calculada sobre prejuízo de sua atualização monetária, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês”. (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Janeiro 2020

- CONVENÇÃO COLETIVA DO TRABALHO

*REDINO: Regime

funcionários (antes eram 10 empre-

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CAPA

REDES SOCIAIS, FAKE NEWS E O CONDOMÍNIO EM ALTA VOLTAGEM O uso das redes sociais funciona como uma via em dois sentidos, pode fazer tanto o bem quanto o mau nos condomínios. Os aplicativos de mensagens têm sido os mais utilizados e, se de um lado agilizam a gestão na tomada de decisões, de outro servem para propagar ofensas contra o síndico e brigas entre os próprios vizinhos.

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

O síndico Mauro Possatto: “O problema não é a ferramenta, é o mau uso”

O BRASILEIRO ocupa

o 2º lugar no ranking de horas diárias consumidas em redes sociais na internet: 225 minutos, mais de três horas e meia, superado apenas pelos filipinos, com 241 minutos. Comparativamente, nos Estados Unidos, o tempo gasto é de 117 minutos e, no Japão, de apenas 45 minutos. Os dados foram divulgados pela empresa de pesquisa de mercado GlobalWebIndex, sediada em Londres, no segundo semestre de 2019.

A rede social preferida do braDirecional Condomínios | Janeiro 2020

sileiro é o WhatsApp, seguida do

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Facebook e Instagram, preferência esta que muda entre os jovens. Em 2019 havia pelo menos 120 milhões de usuários do aplicativo de mensagens instantâneas no País, segundo relatório da eMarketer (dos Estados Unidos). O Brasil era o 2º maior usuário do WhatsApp, superado apenas pela Índia (340 milhões de usuários).

Brasil, Índia e Argentina são os únicos

países em que o App foi utilizado em mais de 90% dos smartphones.

Os efeitos disso sobre as relações nos condomínios têm sido tanto positivos quanto negativos. O uso do App proporciona maior transparência na gestão do síndico, já que possibilita divulgar em tempo real comunicados sobre gastos, obras em curso, eventos, assembleias, Regulamento Interno etc. De outro lado, porém, a plataforma tem gerado confusão, pois o condomínio faz parte de uma sociedade que anda polarizada, desconfiada e de ânimos exaltados.

O síndico profissional Mauro Possatto relata o caso de agressão física entre dois condôminos na área comum de um prédio, após desentendimento no grupo do aplicativo. Motivo: Um deles havia parado na vaga de garagem do outro. Este fotografou o carro e espalhou para os moradores, mas o primeiro não gostou de ver a imagem de seu veículo circulando entre as pessoas. Ambos cometeram infrações às normas do condomínio e acabaram advertidos dentro do trâmite previsto pelo Regulamento Interno, afirma o síndico. E os moradores encerram o grupo.

Mauro foi profissional da área de TI (Tecnologia da Informação), começou como orgânico em um condomínio onde morava, se profissionalizou na função e hoje administra oito empreendimentos de perfis variados.

Ele diz que a antiga “rádio peão” foi potencializada pela internet e virou “um inferno” com as redes sociais, especialmente nos aplicativos de mensagens. “Tornou-se algo sem controle, as pessoas não têm limites, compartilham informações falsas [fake news], criticam sem responsabilidade e, quando recebem o esclarecimento da administração, não desfazem o mal que causaram”, resume. Além disso, acrescenta Mauro,

CAPA

querem a resposta na hora, “três minutos sem o feedback do síndico

e, em vez de acionar a portaria via

viram uma eternidade”.

interfone, disparou mensagens para o

Segundo ele, o problema “fica mais evidente nos condomínios em

síndico, acusando-o de displicência.

implantação”. “As pessoas criam o grupo logo no início, no aplicativo de

O detalhe é que a câmera instalada

mensagem e não em uma rede mais aberta, porque acham que assim

na cabina flagrou a criança pulando

estarão mais ‘protegidas’. Então, ‘o burburinho’ é maior. O ser humano

no elevador, o que gerou a parada. O

se tornou muito egocêntrico e exige que tudo seja feito dentro da sua

condômino foi notificado por mau uso

vontade, na hora que quiser!”

do equipamento.

Mauro chegou a notificar extrajudicialmente o participante de um

Os grupos funcionam bem quan-

grupo informal do condomínio, que o ofendeu. “Ele tinha 72 horas para

do se trata do operacional (envol-

se desculpar formalmente junto aos moradores ou apresentar provas da

vendo a gerência e/ou zeladoria

acusação que me dirigia. E acabou se desculpando no grupo. Somos pro-

do condomínio) e do contato com

fissionais, temos uma imagem no mercado. Cada síndico deve estabelecer

o corpo diretivo, aponta Mauro.

seu limite do tolerável, passou disso, precisa tomar providências”, sugere.

Na verdade, aqui os aplicativos de

Afora os danos potenciais à imagem e à verdade, o “burburinho”, em

mensagens se tornam indispensá-

geral, nem se justifica, não tomaria corpo se o grupo buscasse antes infor-

veis. “É uma ferramenta que permite

mação junto à administração e/ou ao síndico, diz Mauro. Ele exemplifica:

tomar decisões e agir com muito

Para quem está chegando em um condomínio novo, é preciso conferir

mais rapidez, como estancar um

as normas, conhecer os canais oficiais de comunicação, as questões

vazamento ou aprovar determinado

relacionadas à entrega e às garantias da construtora, o que diz respeito à

orçamento junto ao corpo diretivo”,

unidade e às áreas comuns etc., antes de se lançar aos pré-julgamentos.

ilustra. “Usada com sabedoria, é uma senhora ferramenta, mesmo

O OUTRO LADO

no grupo dos condôminos, que

Já em um condomínio com a administração mais consolidada, os ruí-

podem divulgar serviços e venda

dos diminuem, pontua. Ele diz que não participa de grupos de moradores,

de produtos, agendar confraterniza-

mas disponibiliza seu número de celular para os condôminos das 1.258

ções, fazer compras coletivas, entre

unidades dos prédios que administra. Alguns contratempos acontecem,

muitos outros. O problema não é a

como a história de um morador que ficou preso no elevador com o filho

ferramenta, é o mau uso.”

GRUPOS DE MENSAGENS: RECOMENDAÇÕES - O síndico Adriano Santos e o gerente de qualidade Raphael Davoglio (foto) procuram deixar claro que grupos de trocas de mensagens entre moradores não representam um canal oficial do condomínio.

Foto Rosali Figueiredo

“Solicitamos que sempre utilizem os caminhos oficiais para informações, sugestões e reclamações”, afirmam. De qualquer forma, Adriano e Raphael distribuem comunicados aos condôminos com recomendações para um comportamento responsável e saudável em seus grupos. Entram aqui as regras Ambos já chegaram a acionar extrajudicialmente um morador por acusá-los, sem fundamento, de não atender à deliberação de assembleia.

Mesmo que os síndicos não participem desses grupos, alguns moradores acabam levando até eles casos de ofensas, fake news etc. Síndicos e especialistas costumam orientar os grupos a: - Estabelecerem propósitos e regras na sua criação (por exemplo, para organização de eventos ou compartilhamento de serviços); - Evitarem disparar mensagens e/ou imagens que possam denegrir alguém. É preciso cuidado no uso das palavras, além de não julgar, condenar ou fazer ilações; - Deve haver um administrador que esclareça e aplique as regras. Casos de desrespeito deverão ser prontamente questionados e o autor excluído do grupo. Já há condenações judiciais por omissão de administradores de grupos durante troca de ofensas entre participantes de redes sociais. (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Janeiro 2020

da boa vizinhança, “válidas para ambientes online também”.

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CAPA REDES SOCIAIS: LEIS & MEDIDAS PREVENTIVAS

Ao mesmo tempo em que a Constituição brasileira garante a livre expressão, de outro lado considera como direitos fundamentais das pessoas a inviolabilidade à sua intimidade, vida privada, honra e imagem. Essa é uma das bases legais que sustentam ações cíveis contra danos gerados por uma informação falsa ou ofensas veiculadas nas redes sociais. Na verdade, inúmeros são os dispositivos previstos no Código Civil, Código Penal, Código de Defesa do Consumidor, no Marco Civil da Internet e na Lei Geral de Proteção de Dados (que entrará em vigor em agosto deste ano) com possibilidade de embasar demandas judiciais relacionadas ao mau uso das redes sociais.

Para a advogada Liliane Agostinho Leite, o ideal é que os síndicos adotem posturas preventivas mediante o uso das redes sociais no condomínio. No caso dos aplicativos de mensagens, a primeira delas é não participar de grupos informais.

O App deverá ser usado para as finalidades da gestão, no formato “business” (de respostas iniciais automáticas) e, diante da necessidade de compartilhamentos de informes oficiais, fazê-los no modo “lista de transmissão” (os feedbacks são privativos para o número do emissor).

O síndico, quando profissional, deve ainda incluir cláusula no seu contrato de prestação de serviços com o condomínio descrevendo os canais que serão utilizados para a comunicação (entre eles, o App de mensagens), os horários de atendimento e o tempo de resposta (que poderá mudar conforme o tipo e a urgência da demanda).

A advogada, que é especializada em Direito do Consumidor, Contratual e Propriedade Intelectual, representa hoje uma síndica profissional em ação por danos morais contra morador que a ofendeu em um grupo do condomínio. Não é uma demanda tão simples, pois esse usuário não era o titular do imóvel (portanto, seu nome não aparecia no cadastro do prédio), o que exigiu da autora o ingresso de uma ação preparatória para que a operadora de telefonia forneça os dados do ofensor.

Além disso, o judiciário exige ata notarial, feita em cartório, atestando a veracidade das trocas de mensagens. “A ata notarial traz a fé pública de que não houve manipulação do celular”, explica a advogada. A ação segue em segredo de Justiça.

POR QUE O APP DE MENSAGENS GERA ANSIEDADE?

Advogada da área de mediação e arbitragem de conflitos, Celeida Maria Celentano Laporta explica que a tecnologia da informação propicia dois principais modelos de comunicação: - Síncrona, que ocorre em tempo real; e, - Assíncrona, que dispensa a comunicação simultânea entre os interlocutores, caso de um áudio que pode ser ouvido depois de seu recebimento.

Nos aplicativos de mensagens ocorrem hoje esses dois tipos de comunicação. “Originariamente, ela deveria ser assíncrona.

Eu mando uma mensagem e o receptor não é obrigado a responder de pronto. Mas o imediatismo da sociedade tem nos obrigado a responder de imediato, a pessoa vê o ‘azulzinho’ sinalizando que sua mensagem foi visualizada e acha um absurdo não receber o feedback na hora. É um imediatismo que gera muitos conflitos, porque você não pensa no que vai escrever e postar.” De acordo com Celeida, esse padrão de interlocução entre as pessoas, mais rápida, porém, virtual e à distância, gera posturas reativas, em prejuízo da negociação e do entendimento. “É aí que os haters ganham projeção.” (Por R.F.)

DA FAKE NEWS À DEEPFAKE & CHEAPFAKE Direcional Condomínios | Janeiro 2020

As fake news ou “notícias falsas” se caracterizam pela divulgação proposital de notícias mentirosas através do uso da

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tecnologia da informação, visando atingir alguém ou algum objetivo. Elas podem trazer danos à reputação das pessoas ou marcas, à sua credibilidade, além de prejuízos econômico-financeiros. E não existe mais internet sem fake news, pontuou o advogado Ronaldo Lemos em artigo publicado em dezembro passado no seu Blog no UOL. Lemos, que dirige o Instituto de Tecnologia e Sociedade do Rio de Janeiro, acrescentou que o momento agora é das deepfakes, que estão para ser superadas pelas cheapfakes.

O que isso representa? Segundo definição disponível na Wikipedia, as deepfakes estão baseadas em técnicas de produção de vídeos e imagens que combinam, grosso modo, as falas de uns com imagens de outros. Existem até aplicativos que fazem isso, simulando, por exemplo, falsas declarações de figuras públicas. Aqui entra, então, o reinado das cheapfakes: Qualquer pessoa pode produzi-las e veiculá-las, construindo versões convincentes de situações que nunca existiram. (Por R.F.)

CAPA

CONDOMÍNIOS TAMBÉM DEVEM SE ADEQUAR À LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS Por Liliane Agostinho Leite (*) A partir de agosto de 2020, condomínios e empresas de administração,

é, o titular deverá ter acesso de forma

gestão e de segurança deverão se adequar à Lei Geral de Proteção de

transparente sobre onde os dados foram

Dados (LGPD). Os condomínios retêm grande quantidade de informações,

coletados e armazenados; a respectiva

por meio de seus sistemas de controle de acesso por biometria, cadastro de

finalidade; quais empresas tiveram e têm

reconhecimento facial, fotos, vigilância de câmeras internas e externas, bem

acesso a eles; se são compartilhados

como por seu vasto banco de dados, com nome, RG e CPF de moradores,

com alguma empresa terceira, como

visitantes, funcionários e prestadores de serviços.

a administradora ou síndico particular;

Todo esse aparato tecnológico nos traz a sensação de segurança e pode

se os servidores de back-up estão em

até nos fazer pensar que essas medidas e dados coletados sejam necessá-

nuvem ou são físicos, entre outros.

rios para o sistema de proteção contratado funcionar. Porém, esses dados

Ademais, para a hipótese em que o

seriam coletados e armazenados da forma correta? Talvez essa informação

seu consentimento seja necessário, o

seja difícil de se obter hoje, mas a partir de agosto de 2020, deverá haver um

titular do dado poderá pedir para corrigir,

controle sobre isso, bem como o titular deverá ser informado quais dados

transferir e até excluí-los da empresa

serão coletados, a finalidade do uso e o fluxo para o descarte.

em questão.

A Lei Geral de Proteção de Dados protege os dados pessoais (RG, CPF)

A LGPD pode assustar em um

e aqueles tidos como sensíveis, que tratam de etnia, religião, orientação se-

primeiro momento diante de tantas

xual ou algum aspecto referente à saúde, por exemplo. Todo dado pessoal

adaptações necessárias. No entanto,

coletado pelo condomínio e/ou prestador de serviço contratado deverá ser

a Lei representa ótima oportunidade de

avaliado quanto à necessidade, ter uma finalidade específica e, após ter sido

organizar a quantidade de informações

cumprido o objetivo de seu uso, deverá ser descartado.

físicas e digitais do condomínio. Todos

Apesar da discussão em curso acerca da personalidade jurídica sui ge-

deverão se adaptar a uma cultura de

neris conferida ao condomínio edilício, e nesse ponto destacamos que para

privacidade de dados, desde os portei-

efeito da LGPD, a figura do condomínio não consta no rol do seu Art. 4, como

ros, moradores, síndico, funcionários até

atividade excluída da aplicação da lei, é certo que a coleta de dados pessoais

os visitantes. Nos prédios comerciais,

é realizada na pessoa do síndico, responsável pela administração, nos termos

recomenda-se criar uma política de

do Art. 1.347 do Código Civil. Ele próprio, por via contratual, terceiriza todo

compliance de privacidade de dados,

o tratamento dos dados para as administradoras realizarem as cobranças,

uma vez que todos os funcionários

individualizações de despesas, folha de pagamentos, assembleias e demais

deverão passar por treinamentos nesse

atividades decorrentes do funcionamento do condomínio. Destacamos, tam-

tema e deverão seguir normas para ob-

bém, o tratamento de informações que é realizado pelas empresas de controle

ter o consentimento prévio, inequívoco

de acesso da portaria, pois coletam dados biométricos, de reconhecimento

e livre de dados pessoais e sensíveis

fácil, controle de veículos e imagens pelo CFTV.

como foto, biometria ou outros meios tecnológicos (como reconhecimento facial) para liberar o acesso.

Foto Paulo Mujano

LILIANE AGOSTINHO LEITE* Advogada especializada em Direito do Consumidor, Contratual e Propriedade Intelectual. É membro da Diretoria Cultural da Associação Paulista da Propriedade Intelectual (ASPI). Mais informações: liliane@lilianeleite.com.br. *COLABOROU SUSANA LEONE: Advogada pós-graduada em Propriedade Intelectual e Novos Negócios pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Mais informações: susana@lilianeleite.com.br.

Direcional Condomínios | Janeiro 2020

Dito isso, a empresa responsável pela coleta, armazenamento e tratamento do dado deverá fornecer ao titular o ciclo de vida e fluxo deste dado. Isto

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ADMINISTRAÇÃO

ORGANIZE A PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA PARA INICIAR BEM 2020 Garantir o equilíbrio entre receitas e despesas do condomínio representa uma das atribuições centrais do síndico.

Mas é importante ainda fazer caixa para custeios extras e investimentos na manutenção preditiva, preventiva e nas modernizações. Tudo isso sem sobrecarregar a taxa de rateio.

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

subtrair despesas das receitas; tornouse matemática de análise de custos”

não dava conta das necessidades”, lembra o síndico. O residencial tem apenas

rende muitos pontos para um síndico,

zona Leste de São Paulo. “O prédio gastava mais do que arrecadava, o caixa

sem onerar a taxa de rateio

mas hoje obter apenas um equilíbrio orçamentário torna-se insuficiente para atender a todas as necessidades de um condomínio. Conforme o tempo passa, sistemas construtivos, instalações e equipamentos precisam ser modernizados, atualizados às novas normas técnicas e/ ou substituídos pelo fim de sua vida útil. É preciso ainda atender às expectativas crescentes dos moradores, que demandam um espaço fitness com equipamentos profissionais, gerador, aquecimento de piscina, renovação do playground e Direcional Condomínios | Janeiro 2020

orçamentária deixou de ser conta de

FECHAR AS CON-

TAS

14

Síndico Pedro Nagahama: “A previsão

brinquedoteca, entre muitos outros.

O roteiro é bem conhecido pelo síndico orgânico Pedro Nagahama, que assumiu a gestão do prédio onde mora justamente para resolver o gap financeiro do condomínio, o qual dificultava os investimentos em manutenção e melhorias. E não havia mais como aumentar a contribuição dos moradores. “O rateio era elevado, tinha sofrido reajuste de 20% e

22 unidades, foi construído em princípios dos anos 90 na região do Tatuapé, era muito baixo e não havia condições de promover a manutenção”, resume Pedro, profissional da área de TI. Ele havia sido conselheiro e era subsíndico quando teve que exercer um mandato tampão de final de 2016 a junho de 2017. Foi eleito e reeleito na sequência. Na época da saída do síndico anterior, já se discutiam soluções. Sua primeira ação foi reduzir custos, iniciando-se pela implantação da portaria remota, ainda em 2017. A folha de pagamentos dos funcionários orgânicos consumia de 70% a 80% da arrecadação, sem contar as férias e o 13º. Porém, o condomínio sequer tinha reservas para fazer as rescisões (de quatro dos seis funcionários) e investir em um novo sistema de controle de acesso.

“Comecei sem dinheiro para o 13º e as férias, com um Fundo de Reserva baixo e caindo. Não havia condição de fazer nada. Se nos mantivéssemos daquela forma, não haveria outro caminho senão o aumento sucessivo do rateio, cuja média já era de R$ 2 mil. Tivemos que recorrer a uma engenharia financeira para implantar a portaria remota e suportar os custos das rescisões.

Agora, passados mais de dois anos e meio, zeramos as pendências financeiras que ainda tínhamos com a portaria remota e vamos investir no upgrade dos equipamentos de segurança.”

Com o novo modelo de controle de acesso, a economia representa cerca de um terço da arrecadação, dinheiro que tem sido suficiente para encorpar o Fundo de Reserva e que bancou demais melhorias, como a implantação do espaço fitness, o aquecimento da piscina e a pintura da fachada. “Tudo sem rateios extras”, destaca. Pedro afirma que tampouco houve reajuste do condo-

ADMINISTRAÇÃO mínio desde então. Para 2020, já estão aprovadas obras no piso da garagem,

enxugamento, revisões de contratos

incluindo revestimento epóxi. Há previsão ainda de obras de modernização de

etc. A ideia é deixar um ‘colchão’

toda a frente do condomínio (gradis, portaria, acessos etc.).

para os investimentos necessários.

Segundo Pedro Nagahama, “a previsão orçamentária deixou de

E cada condomínio organiza o orça-

ser conta de subtrair despesas das receitas que buscava zerar o or-

mento de acordo com o seu perfil e

çamento”. “Tornou-se matemática de análise de custos, exercício de

necessidades.”

HÁ LIMITE PARA AS RESERVAS FINANCEIRAS DO CONDOMÍNIO? Fabio Schmitt: Síndico defende que condomínio tenha um Fundo de Reserva Foto Rosali Figueiredo

equivalente a pelo menos duas arrecadações, mas

com duas arrecadações. Mantemos esta matemática até hoje, para não termos que fazer rateio para as situações emer-

acima desse valor propõe

genciais. Mas quando o fundo excede

submeter à assembleia

a determinada quantia, propomos à

investimentos em melhorias

assembleia o resgate de parte deste valor e o transferimos para uma conta extraordinária, já associada a um novo investimento em obras e melhorias. O

por duas décadas, o síndico orgânico e hoje empresário Fabio Schmitt assumiu pela primeira vez a função no condomínio onde mora, no Alto do Ipiranga, em São Paulo, em 2013. O residencial de duas torres e 148 unidades, de alto padrão, tinha na época dois anos de implantação e uma situação financeira saudável. Mas já eram necessários alguns investimentos em melhorias. Fabio Schmitt defende que haja um equilíbrio ente o montante das reservas financeiras e os investimentos no prédio. “Condomínio não é banco”, “deve promover benfeitorias”, pontua o síndico em depoimento dado a seguir para a Direcional Condomínios.

- POSTURAS

“Quando assumi o condomínio tinha um caixa muito bom. Ficou combinado na época que não haveria reajuste da taxa condominial para o exercício seguinte. Tive que aprender o que fazer em cada parte do condomínio (no orçamento ordinário, extraordinário, no Fundo de Reserva). Eu comparo essa situação com o orçamento familiar, onde a gente reserva dinheiro para o dia a dia, para um fundo de obras e para a poupança (para situações emergenciais e benfeitorias). Preciso encarar o dinheiro do condomínio da mesma forma como encaro as finanças da minha família. Fui desatando esse nó, a administradora deu o embasamento jurídico de diversas situações que tivemos no condomínio, o que me permitiu passar bem pelo primeiro ano.”

- RATEIO DO CONDOMÍNIO

“Nunca devemos fazer reajuste do rateio acima das taxas de inflação (IGPM). Mas reajustar sim. Os contratos do condomínio acompanham a inflação e, em um empreendimento desse porte, tivemos que estabelecer novos contratos para cobrir áreas de manutenção que estavam a descoberto, necessidades de reformas, de pinturas e de troca de mobiliário.

Ou seja, elas foram surgindo e precisávamos do reajuste para não descapitalizar.”

- RESERVAS X INVESTIMENTOS

“É importante dispor de um valor substancial de Fundo de Reserva, sempre o deixar

condomínio não tem função nem vocação para fazer poupança.”

- APLICAÇÕES

“Temos conta corrente própria e Fundo DI. O condomínio não é um banco nem tem que ser. Ele precisa ser autossuficiente com o valor mensal que os condôminos pagam todo mês e possuir uma reserva para protegê-lo de adversidades, como o aumento da inadimplência. Mas quando chega a valores muito altos, deve parar de arrecadar o Fundo de Reserva e promover benfeitorias para não acumular muito dinheiro, evitando suspeitas e discussões.”

- TRANSPARÊNCIA

“Temos a prática de resumir as despesas e divulgá-las, além de enviar mensalmente o balancete e o extrato bancário da conta corrente e da aplicação. Os moradores não têm noção do que os equipamentos de operação diária demandam, por exemplo, a manutenção dos portões da garagem. Os relatórios garantem a transparência e dão segurança às pessoas do que está acontecendo no condomínio e para onde está indo o dinheiro.” (Edição R.F.)

Direcional Condomínios | Janeiro 2020

Profissional egresso da área de TI (Tecnologia da Informação), na qual trabalhou

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ADMINISTRAÇÃO ENTREVISTA / ROSELY SCHWARTZ “A PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA É UMA DAS MAIS IMPORTANTES FERRAMENTAS DE GESTÃO”

Foto por Richard A. Charles

uma assembleia para aprovação do orçamento das despesas. Embora o artigo não seja claro, este é citado com frequência para a aprovação da previsão orçamentária, visando a cobrir as despesas ordinárias necessárias para um período específico.”

- DESPESAS ORDINÁRIAS & EXTRAORDINÁRIAS

“Estas definições são mencionadas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), alterada pela Lei 12.122/2009. Grosso modo, as despesas ordinárias referem-se aos gastos rotineiros do edifício (salários, encargos trabalhistas, tarifas de consumo relativas às áreas comuns, limpeza e manutenção das instalações e equipamentos, contratação do seguro, honorários

Prof . Rosely Schwartz a

administrativos, advocatícios etc.). Já as despesas extraordinárias referem-se a reformas ou obras na estrutura da edificação, à pintura das fachadas, às instalações de prevenção

Nesta entrevista, a Prof . Rosely

e combate a incêndio, entre muitos outros. Estas despesas devem ser aprovadas em as-

Schwartz esclarece pontos que geram

sembleia específica, mesmo que o condomínio disponha de recursos no Fundo de Reserva

dúvidas na hora de o síndico montar a pre-

ou no Fundo de Obras.”

a

visão orçamentária para um novo exercício no condomínio. Uma versão mais com-

“A previsão orçamentária é uma das mais importantes ferramentas de gestão, por

Direcional Condomínios, onde a Prof .

meio da qual será comprovado se o síndico realizou uma análise correta das contas e das

comenta ainda sobre a inclusão de novos

necessidades para o período futuro. Se for bem montada, o comparativo entre o previsto

tipos de contratos nas despesas ordinárias

e o realizado em um dado exercício demonstrará pouquíssimas variações. Recomenda-se

(como a assessoria esportiva) e contas

uma avaliação do exercício anterior, calculando a média de cada uma das contas e aplican-

próprias e pool. Rosely Schwartz é admi-

do-se, em seguida, os respectivos reajustes, de acordo com os índices correspondentes.”

a

nistradora, contabilista, responsável pelos cursos de Administração de Condomínios

“A previsão orçamentária servirá de base para a cobrança da taxa condominial para

SP, autora do livro “Revolucionando o

o próximo período, portanto, dependendo do valor apresentado, será necessário ou não

Condomínio” (Ed. Saraiva, 15a Edição).

aumentar a cota a ser paga pelos condôminos.”

em Administração de Condomínios), ligado ao CRA-SP.

- P R E V I S Ã O ORÇAMENTÁRIA, O QUE DIZ A LEI? “Está previsto no Código Civil, no Art.

Direcional Condomínios | Janeiro 2020

- TAXA DE RATEIO: REAJUSTAR OU NÃO?

e de Síndico Profissional da FECAP-

Coordena o GEAC (Grupo de Excelência

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- PLANEJAMENTO & ATUALIZAÇÃO

pleta da matéria está disponível no site da

1.350, que anualmente deverá ocorrer

- FUNDO DE RESERVA

“Sua constituição é prevista pela Lei 4.591/64, mas não se estabelece qual deve ser a sua destinação. Se a Convenção nada prever em torno disso, recomenda-se que seja utilizado para cobrir custos emergenciais relacionados às despesas ordinárias. Já o Fundo de Obras ou de Benfeitorias deve ser utilizado especificamente para as despesas extraordinárias.

Outros Fundos podem ser criados, como para Rescisões e 13º Salários. Atualmente, muitas convenções preveem um limite para o Fundo de Reserva, como o teto de uma arrecadação e meia, por exemplo.” (Edição R.F.)

Os artigos: - “Virada do ano coloca em pauta a previsão orçamentária do condomínio”, do advogado e administrador de condomínios Marcio Bagnato; - “Previsão Orçamentária e a sua importância para o condomínio”, do síndico profissional Adriano Santos; - A entrevista completa da Profa. Rosely Schwartz.

Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de janeiro de 2020 - Ed. 252.

DICA / FITNESS

UPGRADE ESTIMULA USO E TRAZ QUALIDADE DE VIDA A ideia é reforçar a estrutura das modalidades de maior demanda para o exercício físico dos moradores, melhorar o conforto e dar segurança aos usuários.

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Espaço fitness do Condomínio Quality House Lapa. Na foto da esq., setor que concentra novas esteiras, bikes de spinning e um elíptico; na imagem da dir., área para musculação. Originalmente, este setor era destinado exclusivamente à prática de spinning

NA SUA EDIÇÃO anterior (de novembro/dezembro de 2019),

a Direcional Condomínios citou um caso de mudança de conceito dos espaços fitness nos subcondomínios residenciais do complexo Alpha Park, em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo. Agora, traz mais uma história de empreendimento de alto padrão que resolveu modernizar a academia, dos equipamentos ao piso, reorganizando o perfil de ocupação dos seus ambientes internos.

No primeiro case, há duas áreas separadas para o fitness, cada uma delas era uma academia completa, mas o condomínio alterou essa disposição e concentrou os equipamentos aeróbicos e de musculação em um só espaço, reservando a outra sala para aulas de zumba, ioga, boxe e pilates. Já nesta reportagem a experiência citada é a do Condomínio Quality House Lapa, localizado na zona Oeste de São Paulo. Entregue em 2010, com duas torres e 288 unidades, o empreendimento dispõe de um amplo espaço para o fitness, mas a sua configuração não atendia ao perfil de uso dos moradores, afirma o síndico Demilson Bellezi Guilhem.

No ano passado, a assembleia aprovou mudanças, com a aquisição de novos equipamentos, redistribuição de alguns deles e a troca do piso (leia sobre o assunto ao final da pág. 18). Uma sala que era exclusiva para a prática do spinning já havia sido incorporada e passou a concentrar equipamentos para exercícios de musculação. “Aqui, ninguém usava o spinning”, justifica Demilson, que reside no empreendimento. Na nova academia, os usuários ganharam quatro esteiras profissionais, contendo onze programas de treino cada, além de um elíptico profissional, com sete programas de treinamento. A configuração foi proposta por uma

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DICA / FITNESS

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moradora egressa do mercado fitness e os investimentos somaram R$ 70 mil.

Demilson atua como síndico profissional em outros seis condomínios e observa que as construtoras, que antes entregavam “esteiras domésticas para uso coletivo”, caso do Quality House Lapa, passaram a equipar as academias com exemplares mais robustos, “de primeira linha” e modernos. O problema, segundo Demilson, é que muitos deles são importados, o que encarece a manutenção e obriga o condomínio a fazer investimentos na troca dos aparelhos algum tempo depois da implantação. Esta situação ocorreu, por exemplo, no Alpha Park, cerca de cinco anos depois de implantado.

Entretanto, o síndico precisa atender a esta demanda do condomínio, pois a atividade física foi incorporada ao dia a dia dos moradores, por uma questão de qualidade de vida e comodidade, onde o usuário encontra recursos profissionais “dentro de casa”. Depois da renovação da academia, Demilson verificou o aumento do uso do espaço, principalmente das esteiras.

FREQUÊNCIA MELHORIAS

AU M E N TA

APÓS

Uma maior utilização da academia também foi observada pelo síndico profissional Paulo Moraes depois que ele promoveu a modernização do espaço fitness do Condomínio Bela Cintra, empreendimento residencial de 335 unidades implantado em 2013 na região Central de São Paulo. “Recebemos uma academia básica, com equipamentos residenciais, além de uma sala de pilates. Dotamos a academia de um perfil profissional, com uma linha média de equipamentos. Mas fizemos isso gradualmente, fomos substituindo com o tempo”, relata.

Paulo afirma que os aeróbicos são os mais requisitados, por isso ele trocou todas as esteiras e adquiriu outros tipos de aparelhos. Reforçou ainda o piso no setor dos exercícios com peso. O próximo investimento do condomínio será em uma área para crossfit, já aprovada em assembleia. Aqui, o síndico deverá providenciar piso de amortecimento, espaldar para alongamento, estrutura para pesos e cordas, além de fitas de suspensão. O crossfit representa um tipo de treinamento que associa diferentes exercícios físicos (levantamento de peso,

Foto Rosali Figueiredo

ginástica, atletismo etc.).

DICA / FITNESS De acordo com um fornecedor do segmento fitness, os condomínios devem tornar esses espaços cada vez mais “atrativos, dispondo de equipamentos, acessórios e ambientes que ampliem as possibilidades de uso”. Ele observa que até há pouco tempo aparelhos como o leg press não eram tão solicitados, “mas com presença do personal trainer, principalmente das assessorias esportivas, mais tipos de equipamentos passaram a ser utilizados”. (Por R.F.) O Condomínio Bela Cintra, implantado em 2013, ampliou a variedade de equipamentos e Foto Rosali Figueiredo

reforçou o piso da academia. Agora implantará espaço

Foto Rosali Figueiredo

de crossfit

PISO ECOLÓGICO ANTI-IMPACTO – O Condomínio Quality House Lapa optou por um piso de borracha sustentável, produzido com grânulos de pneu reciclado e pigmentado em tons de cinza e azul para renovar o espaço fitness.

As placas medem 1,00m X 1,00m, possuem 15mm de espessura, são atóxicas, ergonômicas, antiderrapantes e absorvem impacto. São de fácil limpeza e baixa manutenção. O condomínio investiu cerca de R$ 15 mil no revestimento e, de acordo com o síndico Demilson Guilhem, sua propriedade anti-impacto fez com que acabassem as reclamações de barulho que eram frequentes da parte dos moradores do andar de cima do ambiente. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO – MANTA, INJEÇÃO ETC.

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DICA / ENERGIA FOTOVOLTAICA E SOLAR

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ECONOMIA E SUSTENTABILIDADE JUSTIFICAM INVESTIMENTO

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Placas instaladas na cobertura das torres produzem cerca de 50% da energia elétrica consumida pelas áreas comuns do Condomínio Bela Cintra, em SP

O mercado de equipamentos para produção da energia fotovoltaica (elétrica) nas edificações aguardava no final do ano passado por mudanças na Resolução Normativa 482/2012, da Aneel (Agência Nacional de Energia Elétrica), que mexeriam com as regras do setor. Segundo a norma, os domicílios que geram energia elétrica própria, e jogam o excedente na rede da concessionária pública, são compensados integralmente através de créditos em sua conta (pelo Sistema de Compensação de Energia Elétrica/SCEE). As mudanças viriam no sentido de reduzir drasticamente a compensação (ainda não há previsão para que as novas regras entrem em vigor).

A partir de 2016, o segmento de energia fotovoltaica se expandiu com a entrada em vigor de outra Resolução Normativa da Agência, a 687/2015, a qual autorizou a geração de energia própria domiciliar.

“Eles querem agora cobrar de nós pelo uso da rede das concessionárias”, comenta o síndico profissional Paulo Moraes, pioneiro na implantação da tecnologia fotovoltaica em edificação vertical residencial no País. Ele começou a instalar o sistema em dois condomínios residenciais localizados na região da Consolação, área central de São Paulo, ainda em 2014. E vem, desde então, promovendo investimentos graduais em placas fotovoltaicas, com as quais produz hoje cerca de 50% da energia que as áreas comuns de ambos os empreendimentos consomem. Paulo se mostra tranquilo mediante eventuais alterações, pois “as novas regras somente deverão valer a partir de 2030 para quem já produz energia”. De outro lado, mesmo que perca no futuro 100% da compensação sobre a energia gerada (conforme Resolução 482), ainda assim Paulo acredita que o sistema possa compensar novos investimentos.

No Condomínio Bela Cintra, empreendimento entregue em 2013 com duas torres e 335 unidades, os painéis de cristal ocupam integralmente a cobertura de uma das torres, também parcialmente a laje dos reservatórios superiores d’água, e começam a ser instalados na segunda torre. “Com o tempo, o mercado lançou placas com maior capacidade de geração de energia, temos nos prédios placas que geram de 250 Watts a 395 Watts cada.” Paralelamente, Paulo realizou investimentos na substituição das lâmpadas convencionais das áreas comuns por

DICA / ENERGIA FOTOVOLTAICA E SOLAR

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LED (posteriormente substituídas por versões mais modernas e econômicas). O resultado é que o consumo de energia elétrica em agosto passado (período de 26/07/2019 a 27/08/2019, num total de 32 dias) foi de 10.720 kWh, contra pouco mais de 20.000 kWh em comparação ao mesmo período de 2018 (31 dias) – aqui já tinham sido feitos os investimentos no sistema de iluminação. Desde maio de 2019, o consumo das áreas comuns no condomínio tem ficado no patamar mensal de 10.000 kWk, apesar da demanda elevada por energia elétrica proveniente de nove elevadores, trocadores de calor para aquecimento da água de uma das piscinas, iluminação em cinco subsolos de garagem, lavanderia coletiva com oito máquinas, ar condicionado em ambientes coletivos como o coworking, sala de pilates, salão de festas, além da portaria, entre outros. No outro residencial, de 118 apartamentos, o consumo também caiu pela metade. “Neste, se não fosse o trocador de calor da piscina, a conta estaria zerada”, observa o síndico.

Segundo ele, a tecnologia fotovoltaica que produz energia a partir da luz do sol é diferente do sistema de placas para o aquecimento da água, que utiliza o calor do sol. Ou seja, na avaliação do síndico, a fotovoltaica não sofre tanto os efeitos dos dias mais frios. Mas ele ressalva que é “difícil” fazer a conta do retorno financeiro sobre os investimentos no setor, pela “instabilidade do clima e os sucessivos aumentos autorizados na tarifa durante o período, além dos momentos de bandeira vermelha”. De qualquer maneira, Paulo se considera um entusiasta da “chamada tecnologia de microgeração de energia” e agora estuda a implantação do sistema de hidroenergia, já operando em um hotel em São Paulo, com capacidade de produzir 50% a mais eletricidade que o sistema fotovoltaico. Seu objetivo é “zerar

Fotos Rosali Figueiredo

a conta e, se possível, distribuir energia para as unidades”.

COLETORES SOLARES DE TUBOS - Entre os investimentos feitos no Condomínio Residencial Villandre, na zona Leste de São Paulo, o síndico Pedro Nagahama contratou a instalação de tubos solares na cobertura da churrasqueira para o aquecimento da água da piscina. Diferente das placas, os tubos demandam menos espaço, compara Pedro. “Mas o desempenho é similar”, completa. O sistema custou R$ 25 mil e foi implantado em dezembro de 2017. Grosso modo, segundo os fabricantes, “os coletores solares possuem dutos em que o fluído é aquecido e posteriormente acumulado em um tanque térmico chamado boiler”. O sistema funciona bem durante períodos de temperaturas elevadas. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA – PROJETO E INSTALAÇÕES

DICA / COBERTURA

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Foto Rosali Figueiredo

ÉPOCA DE RENOVAÇÃO, DE APOSTAR NA “2ª GERAÇÃO” DAS COBERTURAS

Nova cobertura em policarbonato da área da churrasqueira do Condomínio ID Jardins, que substituiu o modelo alveolar

O CONDOMÍNIO ID Jardins virou o ano com estruturas novas nas áreas da

churrasqueira e espaço fitness, depois de promover a troca das coberturas desses ambientes. Localizado na Bela Vista, próximo à Avenida Paulista, em São Paulo, o ID Jardins já se encontra em sua “2ª geração” de coberturas. Com torre única e 78 apartamentos,

o ID Jardins foi implantado em 2006 sem esses recursos, instalados posteriormente em policarbonato alveolar. Cerca de dez anos depois resolveu que era tempo de substituí-lo.

“Estávamos nos aproximando do final da vida útil do policarbonato, já tínhamos muitos pontos de vazamento nesses locais”, explica o zelador Juliano Silva Marinho. No fitness, principalmente, era preciso garantir a estanqueidade da instalação, já que o piso também foi substituído (de um laminado por vinílico) As estruturas de sustentação e fixação não foram mexidas. Segundo Juliano, os condôminos aprovaram os investimentos (em torno de R$ 80 mil) em assembleia geral extraordinária.

Três são os principais motivos para a renovação das coberturas, afirma um profissional que atua há 30 anos no segmento: - Final da vida útil do material; - Pela modernização dos materiais, “pois hoje eles estão melhores, mais leves e bonitos”; - Pela atualização conceitual do design.

De acordo com esse profissional, as reformas dividem-se em: 1 - Tirar o policarbonato velho e instalar um novo sem alterar a estrutura. “É mais econômico”; ou, 2 – “Mudar tudo: Estrutura, design e policarbonato.”

O mais comum é substituir o policarbonato antigo (em geral, alveolar) por um modelo compacto ou por telha termoacústica, recuperando-se a estrutura (troca de partes danificadas e/ou pintura).

VARIAÇÕES DE MATERIAIS E MODELOS

O policarbonato e o vidro temperado figuram entre os materiais mais requisitados para as coberturas nos condomínios, afirma o profissional. O policarbonato é valorizado pelo seu custo e benefício. “É material leve, bem duradouro, possui resistência a impacto e vida útil de 15 anos”, diz. Ele se diversifica ainda em termos de funcionalidade: Fixos ou retráteis (automáticos ou manuais), maior ou menor transparência, proteção térmica ou não etc. Também o design apresenta inúmeras variações, desde as cores ao seu formato (alveolar, compacto).

Entretanto, o vidro, mesmo com maior risco de quebra e apesar de ser mais pesado, o que demanda estrutura mais robusta, “tem sido preferido porque não estraga e é mais bonito”. O vidro é oferecido pelo mercado na versão temperada ou laminada.

DICA / COBERTURA Na verdade, é importante que o condomínio contrate um projeto arquitetônico que defina a melhor solução de cobertura para o ambiente, e seja compatível com o perfil da edificação e com as características mais valorizadas para o uso do local (proteção térmica, acústica, dos ventos, dos raios do sol etc.).

CONSERVAÇÃO & LIMPEZA

Assim que foi concluída a instalação da nova cobertura na churrasqueira do Condomínio ID Jardins, a administração do condomínio teve que emitir comunicados de alertas aos moradores, para que parassem de atirar “restos de cigarro aceso” sobre a estrutura. Duas placas acabaram danificadas e tiveram que ser substituídas, relata o zelador Juliano Marinho.

Esses materiais podem durar entre dez e quinze anos conforme a sua conservação.

Além do mau hábito dos moradores, procedimentos equivocados de limpeza contribuem para diminuir a vida útil do policarbonato, alumínio e vidros. Para a manutenção, as principais dicas dos especialistas são: - Na hora de limpar, evitar o uso de buchas ásperas, vassouras e palhas de aço; - Nunca aplicar produtos abrasivos, além dos derivados do petróleo; - O policarbonato transparente deverá ser lavado com mais frequência que o colorido. Em qualquer um deles, porém, para que não fiquem riscados (este risco é maior do que no vidro), é preciso antes da lavagem remover poeira e resíduos por meio de um jato d’água. Somente então poderá haver o movimento de esfregação com acessório macio ou lavadoras de pressão. O excesso d’água do enxágue terá que ser retirado através de um rodo de borracha, em um movimento que acompanhe a caída da cobertura; - Nos perfis de sustentação em alumínio, a limpeza poderá ser feita com aplicação de vaselina, desde que protegidas as placas de policarbonato (que poderão ser danificadas caso sejam atingidas). Já os perfis em aço poderão ser repintados conforme a necessi-

Fotos Rosali Figueiredo

dade, desde que também aqui as placas fiquem protegidas. (Por Rosali Figueiredo) À esq., instalação de nova cobertura no espaço fitness do Condomínio ID Jardins

DEMANDA DO “PÓS-IMPLANTAÇÃO” – Entre os condomínios novos, a falta de coberturas nas áreas comuns é flagrante, observa a síndica profissional Vanessa Munis. No final do ano passado, a gestora acompanhava a instalação dessas estruturas em inúmeros pontos de acesso de um residencial de apenas três anos, em São Caetano do Sul, na Região Metropolitana de São Paulo. Com duas torres, 256 unidades e lazer completo, o empreendimento foi entregue sem o equipamento.

Os condôminos decidiram então instalar a estrutura em alumínio e cobertura de vidro temperado nas portas dos halls e na área da portaria. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: GERADOR

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COLUNA

COMO GARANTIR A SAÚDE E BEM-ESTAR DOS ANIMAIS NOS ESPAÇOS PETS? Por Marcio Bagnato

O BRASIL possui mais de 130

milhões de animais de estimação e 50% desta população se concentra na região Sudeste, conforme projeções do Instituto Pet Brasil. E, de acordo com a Associação Brasileira da Indústria de Produtos para Animais de Estimação (Abinpet), o País ocupa o 2º lugar na população de cães, gatos e aves do mundo! É um contingente que cresce em média 5% ao ano, com índice maior no número de gatos (8,1%) em relação ao de cães (3,8%).

Esses dados obrigam a uma reflexão sobre como devemos conviver com os animais de estimação em nossa comunidade, onde é necessário respeitar as regras de convivência e de uso e ocupação do espaço, que também é do outro. Se compararmos ao crescimento populacional brasileiro, que foi de 0,8% em 2019, teremos nas residências cada vez mais animais domésticos e menos crianças.

Portanto, a discussão é inevitável nos condomínios.

Os prédios mais novos já contam com espaços especialmente projetados para cães e alguns dispõem inclusive de bancada lavatório, entre outras comodidades. Como o crescimento populacional não atinge apenas os condomínios mais preparados, é necessário pensar em alternativas viáveis para implantação de um espaço apropriado aos animais nas edificações mais antigas, cuja estrutura

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O primeiro passo para viabilizar o projeto é encontrar um local ao ar livre com terra e abastecido com água. O segundo passo é convocar uma assembleia geral com Foto Egydio Zuanazzi

Direcional Condomínios | Janeiro 2020

não estava preparada para este fenômeno.

quórum qualificado para aprovação da alteração da destinação de área identificada, onde serão discutidas as necessidades e a regulamentação do uso. Feito isso, é hora de implantar o espaço, considerando a necessidade de garantir: • Vegetação rasteira com poucos arbustos e plantas resistentes, que não sejam tóxicas nem contenham espinhos; • Equipamentos para o exercício dos cães, confeccionados em madeira tratada, pois ficarão expostos à ação do tempo; • Ferramentas para coleta de fezes e saquinhos para o seu descarte em lixeira específica a essa finalidade; • Ponto de água corrente para hidratação.

Chamados de pet place, pet play, pet garden ou pet walk, entre outras denominações, esses ambientes apresentam inúmeras vantagens:

PARA OS ANIMAIS

• Melhora da sua saúde, pois além de aproveitarem os dias de sol, os pets contam com

equipamentos que estimulam a realização de exercícios, o gasto de energia e a redução do estresse e da agitação; • Contam com área de hidratação e alimentação, garantindo sua saúde física; • Contam com área para necessidades fisiológicas.

PARA OS DONOS

• Promove maior interação com o seu animal de estimação sem que tenham necessidade

de sair de casa; • Promove maior interação entre vizinhos, reduzindo as reclamações; • Aumenta a segurança, reduz o tempo com deslocamento para áreas verdes fora do condomínio e elimina eventual custo relacionado à atividade.

PARA OS CONDOMÍNIOS

• Preserva a limpeza das demais áreas comuns; • Evita o uso inadequado do playground infantil para essa finalidade (maior reclamação observada hoje em condomínios); • Reduz reclamações de latido nas unidades, pois os animais tendem a ficar menos agitados.

Para que as vantagens sejam percebidas, é fundamental elaborar um regulamento específico para esta área, contendo horários para passear e brincar com os animais; obrigatoriedade da coleta de fezes pelo dono do respectivo animal; obrigatoriedade de atualização do cadastro dos animais junto à administração, com cópia da carteira de vacinação, também atualizada.

Em um mercado imobiliário cada vez mais competitivo e com muitas ofertas, um espaço como este tem sido hoje tão importante quanto a piscina, o salão de festas e o playground. Ele pode ainda ser um grande diferencial na hora comercializar um imóvel no condomínio, pois além da valorização patrimonial, muita gente trata seu bichinho de estimação como membro da família.

MARCIO BAGNATO Advogado com Pós-Graduação na área de Negócios Imobiliários, profissional com 28 anos de experiência em administração de condomínios e atualmente diretor de Condomínios da administradora Habitacional.

Mais informações: marcio@habitacional.com.br.

ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS, AMORTECEDOR DE IMPACTO

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APLICATIVOS PARA CONDOMÍNIOS, ARQUITETURA, BLINDAGEM DE GUARITA, BOMBAS, COBERTURA...

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COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS, ELÉTRICA,

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ELÉTRICA, ELEVADOR...

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ELEVADOR

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ELEVADOR, FITNESS, GERADOR

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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INCÊNDIO

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INCÊNDIO, INSPEÇÃO PREDIAL, INTERFONE...

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INTERFONE, MANUTENÇÃO PREDIAL

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MANUTENÇÃO PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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ELEVADOR

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PINTURA PREDIAL

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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL, PISOS

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PERÍCIA PREDIAL, PLAYGROUND...

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PLAYGROUND, PORTARIA AUTÔNOMA, PORTARIA VIRTUAL

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PORTARIA VIRTUAL, SÍNDICO PROFISSIONAL, SISTEMA DE SEGURANÇA...

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SISTEMA DE SEGURANÇA, SERRALHERIA

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SERRALHERIA, SISTEMA DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO DE SERVIÇOS...

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TERCEIRIZAÇÃO DE SERVIÇOS

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TERCEIRIZAÇÃO DE SERVIÇOS, TRATAMENTO DE PISOS, UNIFORMES

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DESTAQUE DIRECIONAL

“CAIXÃO PERDIDO”: O CONDOMÍNIO PODE APROVEITÁ-LO? Por Marcus Vinícius Fernandes Grossi

O CHAMADO

“caixão perdido” refere-se, normalmente, a áreas sem uso nem acesso comum na edificação, pois, durante a fase de projeto da obra, foi concebido que elas não seriam adequadas para uso, seja porque excederiam a taxa máxima que se pode construir em um terreno ou porque não seria adequado utilizá-la. Neste caso, por não atender aos requisitos de habitabilidade ou segurança necessários aos usuários, o que pode ocorrer pela inviabilidade técnica (não há recursos tecnológicos para aproveitamento da área) ou financeira (muito caro para se adequar o local para uso humano).

Portanto, um síndico que pretenda sugerir ao condomínio o aproveitamento da área, deverá estudar: 1) A questão legal sobre a cota de construção máxima permitida pela Lei de Zoneamento para a sua região e terreno; 2) A viabilidade técnica, e; 3) A viabilidade econômica.

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Ressalta-se, como dito anteriormente, que normalmente essas áreas existem porque entendeu-se na fase de projeto que não seria adequado utilizá-las, notadamente por não atenderem aos requisitos de habitabilidade ou segurança necessários aos usuários. O profissional que poderá refazer esta avaliação é o engenheiro civil ou arquiteto, em especial com experiência e/ou especialização em desempenho de edificações, aprovações de reformas e, dependendo do caso, também especialista em estruturas.

Há outro aspecto a ser considerado: A legislação do município de São Paulo não menciona o termo “caixão perdido” como área não computável, mas existe a definição de “área sem permanência humana”, conforme o Art. 108 do Código de Obras (Lei municipal nº 16.642/2017). Desta forma, se este local denominado como “não computável” vier a receber condições de habitabilidade, ele se tornará “computável”, gerando acréscimo nos valores do IPTU. Por fim, no caso de o condomínio observar a impossibilidade de dar outra destinação ao “caixão perdido”, a administração deverá providenciar um meio de acesso seguro ao local para manutenção e inspeção predial periódica.

MARCUS VINÍCIUS FERNANDES GROSSI* Foto Rosali Figueiredo

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Se o impeditivo inicial estava na cota de área construída permitida ao local, situação mais comum, deve-se solicitar à Prefeitura a permissão de seu uso, por meio de alvará de construção ou reforma com aumento de área. No município de São Paulo, áreas com até 30m² não necessitam de permissão para ampliação. No entanto, se desde a época do projeto

se identificou falta de condições de segurança e habitabilidade para o uso deste local, será necessário um novo e detalhado estudo de engenharia, considerando-se todos os requisitos de desempenho trazidos pelas normas técnicas, em especial a ABNT NBR 15.575/2013.

Os principais requisitos a serem atendidos e que mais podem restringir o uso do local são: • Segurança no uso e operação (risco de queda por desníveis ou ruptura de elementos; irregularidade das superfícies; risco de ruptura e dessolidarização de sistemas; risco de explosões etc.)

• Segurança contra fogo (risco de ignição ou propagação de fogo); • Saúde e Higiene (locais com materiais tóxicos, agentes patogênicos etc.); • Qualidade do ar (locais com baixo teor de O2, alto teor de poluentes atmosféricos etc.); • Desempenho Lumínico (locais sem ou com baixa iluminação natural e artificial); • Desempenho Térmico (locais com temperaturas muito baixas ou altas); • Desempenho Acústico (locais muito ruidosos); • Resistência mecânica ou estrutural (locais sem resistência suficiente para ocupação de pessoas ou com risco de impacto acidental durante o uso).

Engenheiro Civil, especialista em Excelência Construtiva e Anomalias pelo Mackenzie e Mestre em Habitação pelo IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas). Possui extensão em Gestão e Tecnologia da Construção pela POLI-USP/FDTE e certificado em Inspeção de Estruturas de Concreto pela ABECE, IBRACON e ALCONPAT. Mais informações: marcus@fernandesgrossi.com.br. *COLABOROU DOUGLAS LIMA LUCAS: Arquiteto graduado pela Universidade do Grande ABC, especialista em legalização e regularização residencial. Mais informações: douglasllucas@gmail.com.