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Neste mês de maio a Direcional Condomínios irá participar com estande próprio da 22ª EXPOSEC, maior feira de segurança da América Latina. Com cerca de 800 marcas expositoras de equipamentos e soluções integradas na área, além da expectativa de receber 45 mil visitantes, a feira tem a mesma idade que a revista, 22 anos.
O período foi marcado por profundas transformações no segmento condominial, notadamente no conceito e nos suportes de segurança, calcado na evolução tecnológica (com seus sistemas de informação, internet, câmeras de alta resolução e definição de imagem, e suporte para transmissão de dados etc.). Isso tudo só faz sentido e beneficia o condomínio se embasado em uma palavra-chave, a integração. Integração de equipamentos, de linguagens, mas também integração dos players: síndicos, condôminos, fornecedores, desenvolvedores e prestadores de serviços.
Nesse contexto, se chega a uma das soluções mais faladas hoje na mídia e no mercado, a portaria virtual, tema de destaque da reportagem de capa desta edição. A EXPOSEC mostra que esse tipo de solução resulta de um contínuo investimento na inteligência tecnológica, por meio do aprimoramento dos equipamentos e das experiências em curso. A revista Direcional Condomínios tem acompanhado anualmente esse movimento e nos próximos dias 21 a 23 de maio, entre 13h e 20h, estará esperando por você na São Paulo Expo (Rodovia dos Imigrantes, km 1,5 – Zona Sul da Capital Paulista). Estaremos na Rua 200, Estande 247. Leia a reportagem de capa, conte-nos sua experiência, leve suas dúvidas. A Direcional depende de seu feedback para buscar e divulgar da melhor forma possível a informação que você precisa. Temos aqui outras pautas que surgiram desta relação produtiva com o leitor. São elas: Como programar a liberação de ar condicionado nas unidades; como resgatar as informações técnicas e documentais necessárias às obras de recuperação ou modernização do prédio; dicas para fazer um bom contrato de terceirização; também para contratar obras de recuperação da fachada e os serviços de manutenção das bombas, entre outros assuntos de seu interesse. Somos imensamente gratos por essa troca, pela parceria!
Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora
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Sumário
04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: Os grilos do condomínio!
06. Serviços ao Síndico: ............ Programe a liberação de ar condicionado nas unidades
08. Coluna: .............................. O prestador de serviços do condomínio sumiu, e agora?
10. Capa: ...................Portaria & A inteligência tecnológica na segurança do condomínio
14. Seção Tira-Teima: ...... Pintura de sacadas e coberturas & A “lei dos portões” em SP
16. Administração: .................. Memória técnica e legal desafia manutenção do prédio
20. Dica: .............Fachada: Degradação das superfícies traz riscos à vida e ao patrimônio
26. Dica: .............................. Bombas: Nova era tecnológica de operação e manutenção
28. Dica: ................ Terceirização: As bases do profissionalismo na prestação de serviços
70. Espaço AABIC: .................. Locação fria por aplicativos impõe cautela em condomínios
O Seciesp é pioneiro na formação de profissionais especializados para o mercado de trabalho em elevadores em todo o Brasil. Com isso, o sindicato cumpre importante papel social e de educação profissional, além de ajudar a gerar renda e contribuir para o desenvolvimento econômico e social. Nos últimos dois anos, mais de 500 alunos já passaram pelos programas da entidade. Temas como segurança, diagnósticos e simulações práticas são abordados nos diversos cursos oferecidos anualmente. Outro curso que já se tornou tradição é o de formação básica para preparar profissionais que possam atender futuras demandas. A missão é oferecer às empresas do setor, profissionais cada vez mais qualificados para aumentar a segurança dos usuários e prevenir acidentes. Com a crise econômica dos últimos anos, muitos condomínios comerciais e residenciais adiaram projetos de modernização dos elevadores. Sendo assim, o técnico em manutenção tornou-se fundamental. Neste sentido, a formação de técnicos para o setor de elevadores é fator imperativo. O Seciesp tem oferecido, de forma subsidiada, para as empresas associadas à entidade, treinamentos de qualidade para seus técnicos, contribuindo de forma efetiva com a excelência na prestação de seus serviços, o que aumenta, sensivelmente, o coeficiente de segurança das pessoas transportadas diariamente por elevadores conservados por estas empresas. Dê preferência para empresas associadas ao SECIESP. Em caso de dúvidas, consulte o SECIESP.
COMO PROGRAMAR A LIBERAÇÃO DE AR CONDICIONADO NAS UNIDADES?
O risco de incêndio pela sobrecarga da rede elétrica tem levado condomínios a contratarem estudos de carga instalada versus demanda para avaliar o uso do ar condicionado nas unidades. Demais equipamentos de consumo elevado devem ser contemplados, como os aquecedores.
Por Rosali Figueiredo
UMA ASSEMBLEIA Geral
Extraordinária (AGE) aprovou, em fevereiro de 2017, a contratação de estudo de demanda e de desenvolvimento de projeto elétrico para o Condomínio Edifício Iraúna, prédio construído no final dos anos 60 com 58 unidades, em Higienópolis, São Paulo. O objetivo era orientar a modernização de todo sistema, com vistas a aumentar a potência instalada e a regularizar o uso do ar condicionado nas unidades, entre outros equipamentos.
Apresentado em maio de 2017, o estudo “apontou insuficiência na estrutura elétrica (infra e carga) para instalação de aparelhos de ar-condicionado”, lembra o síndico Rodrigo Martins. O gestor dispunha ainda de um laudo de inspeção, de 2015, que apontara a inadequação dos centros de medição às normas de segurança atuais. O projeto de modernização dos centros de medição e prumadas veio simultâneo ao relatório de carga e já aprovado na concessionária de energia.
Segundo Rodrigo Martins, 1. “A partir do estudo de demanda (oferta x consumo de energia), e considerando também a previsão de instalação de aparelhos de ar-condicionado para todas as unidades que quiserem, o projeto de elétrica contemplou o aumento de carga de entrada dos atuais 259 kVA para 357 kVA, o que possibilitará disponibilidade de 30 mil
BTUs para cada unidade, com upgrade dos disjuntores de 60A para 100A e cabos de 10mm para 25mm”;
2. “Esses cálculos foram efetuados pelos
Síndico Rodrigo Martins: Retrofit elétrico em curso prevê aumento de carga para suportar uso dos equipamentos
Foto Rosali Figueiredo
engenheiros eletricistas responsáveis pelo estudo de demanda e projeto, com posterior aprovação pela concessionária.”
O síndico destaca que, devido à abrangência da obra e elevado custo, o ano de 2018 foi reservado para a “arrecadação de fundos”. E no começo de 2019, em fevereiro, nova AGE aprovou, por unanimidade, a execução da modernização para este ano.
QUAIS OS RISCOS?
De acordo com o engenheiro eletricista Sérgio Levin, membro do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de SP), a instalação incorreta do ar-condicionado e/ ou seu uso em redes cuja carga seja incompatível com a potência do equipamento podem gerar incêndios. O agravante é que, em geral, os aparelhos são usados simultaneamente em várias unidades, nos chamados horários de pico (durante o dia nos empreendimentos comerciais e à noite nos residenciais). Um caso recente e emblemático ocorreu no início de fevereiro deste ano, com o incêndio no Centro de Treinamento do Ninho do Urubu, do Flamengo, no Rio de Janeiro, que matou dez atletas das categorias de base do futebol. Mas não basta a adequação no prédio, é necessário que as unidades privativas estejam também preparadas para comportar esse uso, a exemplo de disjuntores, cabos (fiações), tomadas e/ou conexões. Nas edições de fevereiro, março e abril da Direcional Condomínios em 2019, foram reportadas experiências de modernização elétrica em condomínios a fim de viabilizar o uso seguro de ar condicionado e demais equipamentos potentes, caso das síndicas Luciana Campos (do Condomínio Cardeal, localizado no Itaim Bibi), Eliane Bezerra Martins (do Condomínio Tropical, na Barra Funda), Maria das Graças Amaral de Mello (do Condomínio Cinderela, em Higienópolis), e do síndico João Bosco dos Santos (em um residencial de Perdizes, na zona Oeste de São Paulo).
DEMANDA DO PRÉDIO1
Total 01
DEMANDA DOS APARTAMENTOS1
Quantidade
ADMINISTRAÇÃO
BOMBA DE INCÊNDIO
SERVIÇOS AO SÍNDICO
Potências individuais (BTU / Watts) Fator de potência*
Chuveiro
Micro-ondas
Forno elétrico
Ar condicionado Iluminação e tomadas
Total 02
CONSUMO TOTAL (Total 01 + Total 02)**
* Outros indicadores deverão ser considerados no consumo de cada equipamento. São eles: Tensão unitária; Fator de demanda; Fator de simultaneidade; Demanda total. Eles deverão ser lançados em novas colunas na planilha acima, a qual traz uma versão adaptada e resumida do modelo aplicado pelos condomínios. Revisão técnica: Eng. Eletricista Edson Martinho. Nota 1: Estão relacionados apenas alguns equipamentos / sistemas. Fundamental inserir aquecedores das unidades, por exemplo.
**Esses dados serão comparados à carga suportada pelas instalações do prédio. A partir dessa análise, deverão ser projetadas as estimativas de Potência tensão e corrente de um novo projeto elétrico, de forma a comportar com segurança o aumento no uso de aparelhos de ar-condicionado (e outros equipamentos) nas unidades e áreas comuns.
CONDIÇÕES PARA REGULARIZAR O USO DOS EQUIPAMENTOS
Assembleia Ordinária (AGO) do Condomínio Fernão Dias (foto acima), realizada em fevereiro passado, determinou que os moradores ou proprietários das unidades com aparelhos de ar condicionado apresentem um termo anual de responsabilidade, atestando a segurança da instalação.
O termo deverá incluir as condensadoras presentes do lado externo da fachada, corroborando a estabilidade física da estrutura. Essa é uma das medidas que a administração adotou, com aprovação dos condôminos, para regularizar a presença e o uso desses equipamentos. Construído em princípios dos anos 70, no bairro de Cerqueira César, em São Paulo, o Fernão
Dias possui 67 unidades (60 residenciais e sete comerciais), com potência instalada (nas residências) de 40A (ampères). De acordo com o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha, os moradores deverão respeitar essa carga, evitando ligar simultaneamente diferentes aparelhos eletroeletrônicos.
E para as unidades que pretendam colocar agora o ar-condicionado, o condomínio exige a apresentação de “projeto ou desenho esquemático da instalação em planta do apartamento”, a posição das condensadoras, a potência dos equipamentos, ART “do profissional envolvido”, entre outros. O síndico irá analisar a documentação com assessoria de engenheiro para liberar ou não a instalação (Leia artigo do síndico sobre o assunto no site da Direcional Condomínios). (Por R.F.)
direcionalcondominios.com.br
- O artigo “Segurança na instalação de aparelhos de ar condicionado”, do síndico profissional Luiz Leitão da Cunha. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Maio de 2019 - Ed. 245.
O PRESTADOR DE SERVIÇOS DO CONDOMÍNIO SUMIU, E AGORA?
Por Rosely Schwartz
ESSA TRISTE situação ocorreu em um condomínio localizado na zona Norte de São Paulo, em uma obra de impermeabilização de toda a área térrea comum. O prazo acordado para a sua execução era de seis meses e seria pago um sinal de 20%, com o restante em nove parcelas. Após dois meses de obra, porém, o dono da empresa começou a pressionar o síndico, alegando que precisava pagar os funcionários em dia para não paralisar os serviços. E seguiu pedindo valores maiores do que as parcelas combinadas. O síndico, temendo prejudicar o cronograma, passou a fazer pagamentos semanais à empresa, o que se estendeu por dois meses até que o prestador desaparecesse do condomínio e da cidade.
A situação se tornou mais desesperadora quando o síndico percebeu que já havia pago 70% dos serviços e que a empresa não havia realizado mais que a metade dos trabalhos. Foi preciso convocar uma assembleia emergencial para informar os condôminos sobre o ocorrido, bem como sobre a necessidade de se contratar outra empresa para concluir a impermeabilização e fazer novo rateio, dado que o valor já levantado não seria mais suficiente. Os condôminos, inconformados, resolveram processar o síndico pela má gestão da obra, uma vez que vários cuidados não tinham sido adotados antes da sua contratação.
Alguns deles poderiam, pelo menos, ter minimizado a situação. Esses cuidados são:
1. Realizar levantamento cadastral
de todas as empresas que farão parte da licitação e que serão apresentadas em assembleia para a escolha daquela que irá realizar o serviço: Junto ao Ministério do Trabalho, Junta Comercial, Cartório de Protesto, Justiça Federal e Estadual, Fazenda Municipal e até sites como o Reclame Aqui;
2. Verificar o tempo de atuação da empresa no mercado;
3. Dispor de um escopo único para a cotação dos serviços, de preferência realizado por um profissional especializado e independente, que não fará parte da execução da obra;
4. Pedir às empresas endereços e telefones de clientes com mais de dois anos de atendimento. Ir até esses locais e conversar com os síndicos, funcionários e alguns moradores;
5. Avaliar os custos das várias empresas, que deverão enviar uma planilha detalhada de cada um deles, além do cronograma com os prazos para a realização da obra;
6. Mencionar de forma clara no contrato que os pagamentos serão proporcionais e realizados após a medição e avaliação do cronograma acordado;
7. Exigir que o Contrato de Prestação de Serviço seja bastante detalhado e que inclua tudo que foi acordado, inclusive os compromissos verbais;
8. Realizar levantamento dos antecedentes dos funcionários que irão trabalhar no condomínio;
9. Requerer cópia das folhas do Livro de Registro de Empregado, comprovando o registro do funcionário;
10. Pedir todos os meses que a empresa apresente folha de pagamento distinta para cada estabelecimento, contendo o nome dos segurados que prestaram serviço ao condomínio, cargo ou função, remuneração, descontos legais e a respectiva GFIP (Guia de Recolhimento do FGTS e de Informações à Previdência Social); e,
11. Solicitar o comprovante do seguro dos funcionários que irão trabalhar no condomínio.
Outra precaução importante ao síndico é procurar negociar o menor sinal possível e evitar o pagamento à vista, mesmo que o valor aparente ser vantajoso financeiramente, dado o risco que ele assumirá se a obra não for realizada ou que não tenha a qualidade esperada.
Mesmo adotando essas cautelas, não há como o síndico afastar totalmente o risco de que fatos indesejáveis venham a ocorrer durante e/ou após uma obra. Entretanto, ele evitará ser responsabilizado por omissão, negligência ou imprudência, tendo provas de que fez tudo o que podia para evitar transtorno aos condôminos.
ROSELY SCHWARTZ
Coordenadora e Professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado), no formato presencial e online (www.ocondominio.com.br). Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios), ligado ao CRA-SP (Conselho Regional de Administração).
Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.
Foto Richard A. Charles
PORTARIA & A INTELIGÊNCIA TECNOLÓGICA
NA SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO
A portaria virtual e demais modelos de controle de acesso passam por constante inovação. É a inteligência tecnológica à serviço da segurança, através da integração entre equipamentos, internet, softwares, imagens e dados do fluxo de pedestres e veículos.
Por Rosali Figueiredo
FAZ POUCO mais de cinco anos que o tema da portaria virtual, formato em que um funcionário realiza atendimento remoto, à distância, através da central de uma empresa, começou a ter destaque no mercado e, consequentemente, nos órgãos da mídia.
A partir daí a solução passou a conquistar os síndicos, notadamente os gestores de prédios com poucas unidades, baixa arrecadação e despesas elevadas, mais pelo viés econômico que propriamente pela segurança e a tecnologia. Afinal, neste modelo, e até mesmo na portaria automatizada (acionada somente pelo morador), os custos caem significativamente para os condomínios.
E conforme esses modelos foram implantados e aperfeiçoados, o conceito cresceu, se aprimorou e incrementou as adesões. Pois a inteligência tecnológica pressupõe, sobretudo, a aprendizagem do mercado com suas próprias experiências e as da concorrência, o que possibilita melhorias constantes no sistema. Isso é possível ainda pelo suporte de equipamentos eletrônicos de última geração (a exemplo de câmeras que hoje armazenam imagens); de plataformas com maior capacidade de memória, como os smartphones dos usuários; e da internet de banda larga, com a troca veloz de dados, sons e imagens.
O síndico Danillo Aguiar acaba de implantar a portaria virtual no Condomínio Turandot, de torre única e 16 unidades, localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo. O modelo começou a ser discutido há um ano, quando “a situação financeira do condomínio era falimentar”, lembra Danillo, então conselheiro. Profissional da área de TI em um banco,
O síndico
Danillo Aguiar acaba de implantar a portaria virtual, que melhorou o atendimento em relação ao sistema presencial
ele se encarregou de pesquisar a troca do modelo de controle de acesso do condomínio, antes presencial e com equipe de quatro porteiros. O prédio tinha ainda o zelador e uma auxiliar de limpeza.
“Pensamos na automatização, mas desistimos porque o equipamento do prédio ficaria logo defasado e, periodicamente, teríamos que reinvestir no sistema. Na portaria virtual, incluímos no contrato a cláusula de inovação tecnológica”, observa Danillo, que se tornou síndico há seis meses.
O sistema começou a operar neste ano, depois de uma breve fase de transição. O condomínio dispensou a equipe própria, contratou outro zelador e selou o contrato com empresa de portaria virtual, que se encarregou de financiar os custos. Se antes a folha de pagamentos absorvia 60% da arrecadação do prédio, com a portaria virtual caiu a cerca de 15%, compara. A economia permitiu ao Turandot fazer investimentos na sua manutenção e até reverter a estagnação imobiliária – “O prédio voltou a ter procura para compra ou locação”, afirma o síndico.
Entre as medidas adotadas para viabilizar a portaria virtual, Danillo ressalta o incremento na tecnologia, palestras e orientação aos moradores e ampliação das tarefas do zelador (como receber correspondências e encomendas no horário comercial).
TRANSIÇÃO
“A transição com os moradores é a parte mais delicada. Os mais conservadores acham que o prédio vai ficar desvalorizado e inseguro. No começo, eu também estava cético sobre como iria funcionar, mas na primeira semana já vi que o atendimento é melhor que no presencial.” Entre outros, o síndico ressalta que:
- Os funcionários da central à distância fazem um atendimento mais profissionalizado;
- O síndico não precisa se preocupar com faltas ou atrasos, a reposição dos
Foto Rosali Figueiredo
quadros que atendem o condomínio é automática;
- Há proatividade e antecipação da empresa quando se vislumbram eventuais falhas, além da assistência técnica; e, por fim, - No contrato, Danillo estabeleceu o “Acordo de Nível de Serviço” (ou SLA – Service Level Agreement), com parâmetros de atendimento e de tempo de resposta aos chamados do condomínio.
Os novos procedimentos internos do prédio preveem cadastro de todos moradores, assim como de funcionários regulares, com biometria e/ou tag; senha e contrassenha no botão de pânico do controle remoto de acesso à garagem; cadastro prévio de listas de convidados para festas dos condôminos; e atendimento realizado sempre, em primeira mão, pela central. Somente ela libera ou não o acesso de visitantes e prestadores de serviços, exceto aqueles previamente cadastrados.
Quanto aos equipamentos, o condomínio, que tinha apenas 4 câmeras, instalou 16 modelos HD com tecnologia TCP IP (transmissão de dados via internet); reformou o gradil da frente do prédio e implantou eclusas; providenciou 4 holofotes para a área externa e um para a de piscina; modernizou a proteção perimetral com nova cerca elétrica; adquiriu nobreak; e fez duas assinaturas de internet de banda larga.
BALANÇO DE 3 ANOS
Para a síndica Maria da Conceição Campello de Souza Galli, que há quase três anos implantou a portaria virtual no Condomínio Mont Blanc, na Saúde, zona Sul de São Paulo, o modelo deu certo e os moradores estão “bem adaptados”. “Tivemos nesse período alguns episódios com moradores retidos na eclusa, em um deles fiquei presa meia hora, pois houve uma queda violenta de energia na região e o nosso sistema de baterias não funcionou. No entanto, a portaria virtual nos possibilitou ficar três anos sem reajuste do rateio e acabaram os problemas de faltas e conflitos com funcionários”, descreve. Sem ocorrências na segurança e com dinheiro para investir na manutenção do prédio, Maria da Conceição acaba de ser reeleita para mais dois anos como síndica do Mont Blanc.
CONDOMÍNIOS SE MOBILIZAM PARA MONITORAR BAIRRO
Junto com Conseg Portal do Morumbi, eles estão promovendo a integração de suas imagens ao City Câmeras e à polícia. Estão instalando ainda totens com câmeras nos principais acessos.
Os síndicos Luciano Gennari e Carlos Abreu, e o presidente do Conseg do Portal do Morumbi, Celso Neves Cavallini, estão propondo para o Jardim Ampliação a integração de imagens das câmeras de condomínios e comércio à infraestrutura de segurança do Estado e Prefeitura, reforçados por totens instalados nas entradas e saídas do bairro.
Estes compõem o Projeto SmartView, cujo piloto, um totem com três câmeras, foi implantado no final de março passado num dos principais acessos ao bairro, ao lado de uma banca de flores, também integrante da rede. Cada totem possui unidade autônoma de energia, com painel fotovoltaico e bateria estacionária. Participa ainda da parceria um integrador, empresa de tecnologia encarregada de alimentar o fluxo de imagens até as centrais públicas, como o City Câmeras (Guarda Civil Metropolitana), o Detecta (Secretaria de Segurança Pública do Estado) e o Copom (Polícia Militar).
Das três câmeras instaladas no totem piloto, uma visa à detecção facial; outra à identificação de placas de veículos (via Detecta e Radar); e a terceira está interligada ao City Câmeras. Condomínios e estabelecimentos comerciais, aglutinados através do Conseg do Portal do Morumbi, completam, portanto, este circuito de monitoramento perimetral com suas imagens.
O síndico Luciano Gennari observa que a integração possibilita o trabalho preventivo e/ou investigativo das equipes policiais. “De câmera em câmera, eles chegam na melhor qualidade da informação”, explica Luciano, que é um dos principais entusiastas da ideia; ele já incluiu o condomínio que administra e onde mora, o Flamboyant, no City Câmeras e no Programa Vizinhança Solidária. As câmeras dos totens deverão, por exemplo, identificar e comunicar à polícia, em tempo real, a circulação de veículos de placas com ocorrências de roubos.
O bairro a ser monitorado possui três entradas e saídas de veículos, três
O presidente do Conseg do Portal do Morumbi, Celso Neves Cavallini, à esq. na imagem; no centro o síndico Luciano Gennari; e, à dir., o síndico profissional e secretário do Conseg, Carlos Abreu
quilômetros quadrados de área, onze ruas com extensão de 4,5 km e 60 condomínios residenciais (horizontais e verticais), além de nove pontos comerciais. “Estamos mudando o conceito de segurança do condomínio, que antes era de fora para dentro, depois voltou-se para sua calçada, e agora pensa a
Foto
Rosali
Figueiredo
proteção do bairro”, afirma o síndico profissional Carlos Abreu, secretário do Conseg do Portal do Morumbi, na zona Sul de São Paulo.
Até o início de abril, 20 câmeras já estavam interligadas ao City Câmeras.
O Conseg do Portal do Morumbi quer consolidar a integração neste ano, mas Celso Cavallini reconhece que existem prédios ainda “atrasados no tempo, sequer têm câmeras externas”. “Teremos pela frente um trabalho voluntário de informação e convencimento, pois somente com câmeras, iluminação e identificação [através das centrais públicas], você espanta ‘curiosos’”, arremata Luciano. (Por R.F.)
PREPARANDO-SE PARA A PORTARIA VIRTUAL
A “evolução tecnológica” e a “mudança de hábitos dos moradores” abriram espaço para o crescimento das empresas de portaria virtual ou à distância (PAD), afirma o advogado e administrador de condomínios Marcio Bagnato. Ele defende, porém, que o sistema seja instalado em prédios com até 60 unidades residenciais. Acima disto, orienta que se faça um estudo técnico em torno da viabilidade do modelo.
É preciso ainda se preparar para implantar a solução, diz Marcio, que recomenda ao síndico, entre outros:
- Visitar a central de atendimento da empresa que irá atender o condomínio e observar, na prática, o seu funcionamento;
- Realinhar as funções do zelador (quadro que deverá ser mantido), para que receba correspondências e encomendas;
- Modernizar equipamentos. Os principais são câmeras digitais dotadas de tecnologia TCP IP (que “transmitem imagem e som via internet e são importantes para uma boa comunicação entre operador e o visitante do condomínio”); registros biométricos, apps ou tag para o controle de acesso; gerador ou equipamento nobreak para manter o sistema em operação mesmo na queda de energia; entradas e perímetros com passa-volumes, cerca elétrica e clausura.
Por fim, é essencial contratar redundância dos provedores de banda larga de internet.
ALARME DE INCÊNDIO
Para o consultor em gestão de riscos nos condomínios, Carlos Alberto dos Santos, outra medida essencial é providenciar um sistema de alarme de incêndio no prédio, automatizado, com sinal sonoro e detector de fumaça, já que não haverá mais o porteiro físico na guarita para alertar os moradores em caso de sinistro. (Por R.F.)
DIRECIONAL NA EXPOSEC 2019: CONFERINDO AS INOVAÇÕES
Principal Feira Internacional de Segurança da América Latina, a EXPOSEC 2019 acontecerá entre os dias 21 e 23 de maio, entre 13h e 20h, na São Paulo Expo (Rodovia dos Imigrantes, km 1,5 – Zona Sul da Capital Paulista). A revista Direcional Condomínios terá um estande no recinto de exposições, para receber síndicos, instaladores, fabricantes e profissionais da área (na Rua 200, Estande 247). E estará conferindo os lançamentos tecnológicos. Entre estes, será apresentado ao mercado um novo portão automático sobressalente ao sistema da eclusa da garagem, com tempo de fechamento de menos de 1 segundo. É uma proteção extra, com resistência mecânica e física contra qualquer tentativa de rompimento, fabricada com material leve (tela de Kevlar ou fibra de vidro revestida com PTFE, mais conhecido como teflon). Ela é acionada automaticamente ou pelo motorista do veículo antes mesmo que se feche um dos portões da eclusa. Estes, em geral, são pesados e demandam maior tempo de fechamento. Já a tela desce rápido e veda completamente o espaço entre o veículo e a calçada, impedindo uma eventual rendição.
A solução, denominada Zelo Smart Gate, foi desenvolvida pela Zelo Protege, em Betim (MG). Além da tela, é composta por estrutura em aço carbono e alumínio, motor com freio eletromagnético, molas, sensores de barreira e passagem, placa de controle e automação. (Por R.F.)
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
direcionalcondominios.com.br
- O artigo “O que muda com a portaria eletrônica no condomínio? Medidas administrativas e investimentos em equipamentos”, do administrador e advogado Marcio Bagnato.
Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Maio de 2019 - Ed. 245.
CONDÔMINO NÃO LIBERA UNIDADE PARA OBRA DA FACHADA, E AGORA?
SÍNDICOS e prestadores de serviços têm enfrentado demora ou até resistência de alguns moradores para acessar as varandas das unidades ou áreas de cobertura e finalizar obra na fachada. Confira a seguir a orientação repassada aos leitores da Direcional Condomínios pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira
1 – O MORADOR PODE IMPEDIR OBRA DO CONDOMÍNIO EM SEU IMÓVEL?
As pessoas que decidem morar em condomínio precisam saber, de antemão, que mesmo sendo a propriedade inviolável, ela faz parte de um todo e deve se submeter às regras dessa coletividade. Ou seja, os benefícios coletivos se sobrepõem aos interesses individuais e, com base nesta convicção, é que os síndicos devem agir. Isso lhes dá respaldo para que busquem sempre, como primeira medida, uma negociação com o condômino, mostrando a necessidade de realizar uma dada obra e combinando a forma de entrar e executar o serviço.
2 – O SÍNDICO DEVE ACIONAR A JUSTIÇA SE HOUVER NECESSIDADE?
O síndico tem obrigação de fazer, ele responde pela manutenção e segurança do prédio e pelo patrimônio de todos (Art. 1.348 do Código Civil). Mas também o condômino tem seus deveres. Se este dificultar o andamento da obra, o gestor deverá acionar a Justiça demandando-lhe a “obrigação de fazer”. É uma medida parecida com a liminar, a qual deverá, inclusive, prever sanções caso o morador permaneça irredutível em não liberar o acesso ao imóvel. O que o síndico não pode é protelar essas questões, ele não tem o direito de não fazer. Já dissemos em outras ocasiões que se a assembleia se manifestar contrária às obras necessárias, o síndico deverá refletir se compensa continuar no cargo. (Edição R.F.)
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA
Advogado, consultor jurídico condominial, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC, presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção de Santo André da OAB-SP, autor do livro editado pelo Grupo Direcional "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições". Faz parte do Grupo de Excelência de Administração Condominial do CRA-SP. Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br.
COMO FAZER A APLICAÇÃO DA “LEI DOS PORTÕES” EM SÃO PAULO?
ENTROU em vigor em julho de 2018, no município de São Paulo, a Lei 16.809, que prevê sinalização especial em portões eletrônicos de casas, condomínios e comércios da cidade. O objetivo é evitar riscos aos pedestres com aberturas que invadam o passeio público. Em entrevista à Direcional Condomínios, o diretor administrativo da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Fernando Fornícola, fala sobre as adequações em curso.
1 – SOBRE A ADAPTAÇÃO NOS CONDOMÍNIOS
As administradoras devem orientar os condomínios sobre a necessidade de adequação, seja em relação às mudanças no procedimento/sentido de abertura do portão ou mesmo com a instalação de sensores e sinalizadores sonoros/visuais, para evitar acidentes. As medidas farão com que os condomínios não corram risco de sofrerem autuações.
2 – PRINCIPAIS INTERVENÇÕES REALIZADAS
Quando existe a possibilidade de mudança na forma de abertura do portão, o ideal é que o condomínio
faça as adaptações, pois, além de praticamente impedir acidentes, não traz grandes alterações na sua operação. Na maioria dos casos, os condomínios optam por esta mudança, sem a necessidade de troca do portão. Porém, em algumas situações isso não é possível por questão de projeto e/ou falta de espaço. A saída é a instalação dos sensores antiesmagamento, bem como de aviso sonoro/visual de abertura, pois, mesmo invadindo o passeio público, a colocação desses equipamentos atende à legislação.
3 – HÁ FISCALIZAÇÃO DA PREFEITURA?
Não há notícia de ação intensiva de fiscalização. Porém, quando existente, conforme previsto na própria legislação, o condomínio notificado deverá ser intimado para sanar as irregularidades no prazo de 30 dias. Em caso de descumprimento, a multa será aplicada. (Edição R.F.)
FERNANDO FORNÍCOLA
Administrador graduado pela PUC-SP, é diretor administrativo da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Mais informações: info@aabic.org.br.
Foto
Paulo Mujano
MEMÓRIA TÉCNICA E LEGAL DESAFIA MANUTENÇÃO DO PRÉDIO
Já é bem trabalhoso ao síndico garantir serviços e obras de manutenção no condomínio, tarefa que fica ainda mais complicada com a ausência de projetos, plantas e demais documentos.
Por Rosali Figueiredo
O síndico José Marques recebe planta de reforma de unidade do Condomínio Viadutos e procura manter a documentação organizada. Mas prédio icônico do centro de São Paulo não possui algumas plantas estruturais
MORADOR do Condomínio
Viadutos, no centro de São Paulo, o síndico José Marques tem promovido inúmeras obras de recuperação do prédio tombado pelo patrimônio histórico municipal, projetado por João Artacho Jurado e com habite-se de 1962. Elas estão em curso desde o mandato tampão que José Marques assumiu em 2009, pela primeira vez, sendo eleito sucessivamente a partir daí. Depois de restaurar a fachada, os terraços, o térreo na parte externa e os barriletes do edifício, entre outros, o síndico promove agora a modernização da entrada de energia da edificação até os centros de medição. Na sequência, virão as prumadas, de forma a consolidar o aumento de carga.
“Se tivéssemos a planta estrutural, facilitaria muito na reforma das prumadas”, afirma José Marques, que na última década também se dedica a organizar a documentação do Viadutos. O histórico de atas está preservado, assim como “as plantas arquitetônicas originais dos ambientes” e um registro iconográfico das intervenções
que realizou. Na época do restauro da fachada, conseguiu ainda que um técnico do órgão municipal de preservação conseguisse identificar as cores originais do prédio (rosa e verde Nilo). “Mas a documentação estrutural não temos. Vamos mapeando em cima do que está instalado”, completa o síndico.
José Marques trabalha hoje integralmente pelo condomínio de 368 apartamentos (de 40 a 100 m2), quatro blocos e dois terraços de áreas comuns, no 26º e 27º andares, que circundam todo prédio. O Viadutos possui 30 mil m2 de área construída. O AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) não é renovado desde 2015, justamente pelos problemas nas instalações elétricas, que estão sendo sanados.
Outro desafio que ele enfrenta com a falta de plantas estruturais está em identificar as origens de um vazamento no subsolo do prédio. A água aparece especialmente na época das chuvas. O síndico providenciou a construção de um pequeno poço de contenção abaixo do piso do subsolo, entretanto, não pôde avançar por causa das fundações do edifício.
De acordo com o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, é possível descobrir essa origem “com uma simples sondagem do solo e análise físico-química da água, por meio dos quais se consegue verificar se ela vem do lençol freático, da rede hidráulica ou da infiltração da chuva pelo solo”. Já as soluções (drenagem ou instalação de poços) dependem das características do subsolo, como, no segundo caso, da disposição dos pilares e do tamanho dos blocos de fundação ou sapatas. Eventual perfuração deverá ocorrer “em uma região bastante afastada deles”, orienta o engenheiro. A tarefa seria mais fácil se o síndico tivesse todas as informações relativas ao projeto de edificação do Viadutos.
Fotos
Rosali Figueiredo
AVCB, COMO RESGATAR PROJETO?
Uma das dificuldades mais comuns aos edifícios construídos até princípios dos anos 90 é ter ou resgatar o projeto original do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Segundo o oficial da corporação, Edson Candido Pereira, o AVCB tornou-se obrigatório após os decretos estaduais 38.069/1993 e 46.076/2001 (quando houve a criação das Instruções Técnicas). Caso o condomínio tenha feito o projeto posteriormente, este poderá ser localizado através do canal Via Fácil, disponível no site do Corpo de Bombeiros. O síndico deverá preencher um FAT (Formulário de
Atendimento Técnico) e fazer a solicitação. O AVCB é obrigatório a todos e, quem nunca o fez, deverá providenciar um projeto novo, “com adequações conforme a legislação da época de construção do prédio”, orienta o consultor de riscos, Carlos Alberto dos Santos. (Por R.F.)
DOS “MANUAIS” AO AS BUILT, ONDE ENCONTRAR AS INFORMAÇÕES?
O engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi aponta, em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, que a “manutenibilidade” das edificações é um conceito previsto em norma técnica (a ABNT NBR 15.575-1/2013) e diz muito sobre as facilidades e/ou dificuldades que o síndico encontra para assegurar os serviços e obras necessárias ao condomínio. A “manutenibilidade” tem a ver com:
- As informações e documentos disponibilizados à área técnica;
- A existência ou não de sinalização nas instalações;
- O acesso seguro ou não aos sistemas a serem reparados; e,
- Os custos, pois quanto mais tempo passa de uso e vida útil de um sistema, mais elevado será o investimento necessário e o vulto da obra.
Segundo Marcus Grossi, em termos de informação, as construtoras deverão elaborar e entregar ao síndico e/ou coproprietários:
1 - “Um manual de uso, operação e manutenção da edificação, normalmente separado em manual de áreas comuns (manual do síndico) e manual de áreas privativas (manual do usuário), onde irá descrever todos os sistemas e subsistemas e como usá-los, operá-los e realizar sua manutenção, conforme as diretrizes trazidas na ABNT NBR 14.037/2011”; além de,
- “Projetos, memoriais descritivos e outros documentos relacionados na referida norma.”
Ele afirma que, em geral, esses documentos têm sido entregues pelas construtoras.
Já em entrevista à Direcional, Marcus Grossi orienta os síndicos dos prédios antigos, que não disponham de plantas (hidráulica, elétrica etc.), a:
- Providenciar um projeto “como construído”, “também chamado de ‘as built’, onde o profissional realiza primeiramente as medições de geometria de toda a edificação, elaborando um projeto arquitetônico. Esse tipo de trabalho pode ser demorado em virtude do tamanho e quantidade de ambientes, mas não é muito difícil”;
- Recorrer ainda a “scanners, que podem fazer esse trabalho por um décimo do tempo, mas com custos bastante elevados”. “Os projetos de estruturas, instalações hidráulicas e elétricas requerem, neste caso, obrigatoriamente, o escaneamento de todas as paredes, pisos e tetos, por equipamentos ultrassom, ‘georadares’ ou por campo magnético. Uma alternativa é a termografia, porém, esta possui limitações.
A BUSCA EM CARTÓRIOS
Outra opção é a abertura de janelas de inspeção, mas é um método destrutivo”, ressalva.
Entretanto, essas alternativas “não são encontradas com facilidade no mercado”. É preciso que o gestor busque “profissionais que trabalhem com projetos, consultoria, inspeções, para verificar se eles têm condições de fazê-lo”, observa.
Por fim, o engenheiro destaca que deverão ser previstas ainda “as sinalizações visuais, tais como identificação de tubulações, eletrodutos, fios e cabos por cores; identificação de ambientes, caixas de passagem, quadros elétricos, disjuntores, registros, entre outros”. Elas são importantes para facilitar as atividades de operação e manutenção dos sistemas, finaliza. (Por R.F.)
A síndica profissional Mila Fernandes Rocha, que administra o Condomínio Edifício Inácio Tavares Leite, parte do Conjunto Angélica, em Higienópolis (área central de São Paulo), recorreu aos Bombeiros e ao Cartório de Registro de Imóveis para tentar resgatar alguns documentos do prédio. Construído no final dos anos 60, o edifício se encontra em processo de regularização do AVCB.
“Nós dispúnhamos somente de algumas plantas. Fizemos um levantamento junto ao Cartório de Registro de Imóveis, em busca da ‘Matrícula mãe’. É como a certidão de nascimento do condomínio”, afirma Mila. A partir deste documento
Eng. Civil Marcus V. Fernandes Grossi
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Rosali
Figueiredo
ADMINISTRAÇÃO
e da matrícula das lojas comerciais do conjunto, ela pôde levantar o histórico sobre os ex-proprietários do terreno e detalhes da construção. Já cópias das plantas foram localizadas com um morador antigo, que fazia a administração das lojas comerciais. O Inácio providenciou a plotagem desse material.
Segundo Mila, as plantas são fundamentais para que se possa, por exemplo, dimensionar as novas instalações do sistema de proteção contra o fogo, como rede de hidrantes, bomba de incêndio e central de alarmes. E, com base nos relatos de moradores, a síndica descobriu que uma área comum do conjunto, explorada comercialmente por terceiros e utilizada durante anos como estacionamento de um supermercado (hoje fechado), era, originalmente, um jardim. Um advogado contratado pelo condomínio estuda a titularidade do espaço, que se pretende reaver caso pertença ao condomínio. (Por R.F.)
NORMA ABNT DE INSPEÇÃO PREDIAL DEVERÁ SER LANÇADA NOS PRÓXIMOS MESES
Depois de ampla consulta pública, ocorrida entre os meses de dezembro de 2018 e fevereiro de 2019, o texto do projeto da norma de inspeção predial, a ABNT NBR 16.747/19, se encontra em análise junto à comissão encarregada de compilar os apontamentos coletados pelo País. A expectativa do secretário da comissão, o engenheiro Antonio Carlos Dolácio, é que até o final deste semestre seja dada a devolutiva à ABNT, que poderá fazer sua publicação ou abrir novas discussões. Antonio Carlos Dolácio é presidente do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).
De acordo com o engenheiro, quando publicada, a norma dará aos síndicos parâmetros para contratação da inspeção predial geral , assim como de seus procedimentos. “O gestor terá um escopo único para fazer a cotação no mercado”, destaca.
“A inspeção predial observa a saúde da edificação, ou seja, o histórico de uso e operação dos sistemas construtivos, servindo como ferramenta de gestão da manutenção.
Seu objetivo não é apenas o de apontar problemas construtivos, mas, principalmente, o de garantir a manutenção do valor patrimonial e o atendimento da vida útil das instalações.”
O texto em fase de conclusão não estabelecerá um prazo mínimo de inspeção. “Mas nada impede que ao término de uma inspeção predial o engenheiro indique, conforme o estado da edificação, o período para contratar a próxima”, arremata Dolácio.
O presidente do Ibape-SP observa ainda que a atividade da inspeção predial possui, intrinsicamente, características multidisciplinares e, de acordo com a complexidade da edificação, poderá demandar, por exemplo, uma equipe composta por engenheiro civil, mecânico e eletricista (caso de edificações que tenham sistemas de Proteção de Descargas Atmosféricas – SPDA, grupo gerador, elevadores, cabine primária etc.).
INSPEÇÃO PREDIAL ESPECIALIZADA & PERÍCIA
Se for lançada no formato atual, a norma trará ainda a figura da inspeção predial especializada , que representa um desdobramento possível da inspeção predial geral na eventualidade de ser apontado algum problema em um dado sistema, que necessite de aprofundamento no diagnóstico: “Por exemplo, se houver manifestação patológica complexa em uma estrutura, caberá a um especialista em cálculo estrutural analisar o problema, indicar os ensaios técnicos pertinentes para propor a melhor solução”.
A inspeção predial especializada é diferente da perícia, pontua Dolácio. “A perícia busca a origem e o nexo causal de determinada anomalia com a devida apuração das respectivas responsabilidades e, quando for o caso, deve servir como base para o síndico buscar a responsabilização da construtora, em negociação direta ou através de proposição de ação judicial.” (Por R. F.)
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
direcionalcondominios.com.br
- O artigo “O Conceito de Manutenibilidade de Edificações”, do Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Maio de 2019 - Ed. 245.
DEGRADAÇÃO DAS SUPERFÍCIES TRAZ RISCOS À VIDA E AO PATRIMÔNIO
Por Rosali Figueiredo
A ESTUDANTE de engenharia civil Larissa Spezani Resende, de 20 anos, foi atingida por placas de mármore que descolaram de varanda de um prédio residencial no Leblon, zona Sul do Rio de Janeiro, no dia 6 de março (quarta-feira de cinzas). Larissa conversava com uma amiga na calçada, foi atingida na cabeça e no braço, e passou por pelo menos quatro cirurgias (três no cérebro). Ficou na UTI ao longo do mês de março e, até notícias mais recentes, seguia hospitalizada. Em entrevista ao jornal O Globo, o coordenador da Comissão de Prevenção de Acidentes do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) do Rio de Janeiro, Jorge Mattos, identificou sinais de corrosão no prédio, provavelmente causada por infiltração. “Com a infiltração, a barra de armadura corroeu e se expandiu, provocando o chamado ‘desplacamento’. Aos poucos, empurrou o concreto e, na sequência, o revestimento [placas de mármore]”, disse ao jornal. Ou seja, a degradação do sistema que compõe a fachada ocorreu num processo gradual, ao longo do tempo. Depois do acidente, parte da frente do condomínio foi interditada pela Defesa Civil, que verificou riscos de novas ocorrências.
Em São Paulo, é comum observar-se prédios com sinais acentuados de degradação dos revestimentos das fachadas, apesar de a legislação municipal obrigar à manutenção (pintura) a cada cinco anos.
A Direcional Condomínios separou três imagens de prédios localizados na Zona Oeste da Capital paulista e as apresentou a uma leitura prévia do engenheiro Jorge Aranda González. O especialista tem formação em Engenharia Civil Industrial (e Produção) e de Segurança do Trabalho. Ele avaliou (abaixo e na pág. ao lado) as possíveis causas das marcas de infiltração presentes nas fotos.
PATOLOGIAS VISÍVEIS & POSSÍVEIS CAUSAS
Exemplo de argamassa mineral com umidade
Segundo Jorge Aranda, é provável que a proliferação de mofo e/ou bolor no elemento arquitetônico e fachada tenha sido gerada pelo acúmulo de umidade no local. “As argamassas minerais naturalmente absorvem mais umidade que os revestimentos acrílicos. Quando não é realizada a manutenção preventiva, os elementos hidrofugantes [aditivos misturados às argamassas ou concreto para proteção dos diferentes substratos] perdem vida útil, eficiência e eficácia no seu objetivo e, em consequência, criam patologias e/ou danos estéticos como na foto. Além disso, eles devem ser aplicados conforme orientação dos fabricantes.”
Exemplo de alvenaria comum
Além das trincas saindo por debaixo das quinas das esquadrias, há sinais de descascamento da tinta e de umidade. Entre as causas prováveis dos sinais presentes na imagem, o Eng. Jorge Aranda observa:
- Falta do elemento arquitetônico conhecido como pingadeira [nas janelas];
- Danos mais acentuados nos revestimentos da alvenaria próximos “daqueles vãos de janelas que possuem elementos adicionais, como redes de proteção e gradis (3 do lado esquerdo da imagem, 1 do lado direito)”;
- Eventuais falhas no projeto, manutenção ou “em uma intervenção sem visão e/ ou avaliação de danos possíveis que poderiam ser causados”. “Isso diminui o tempo de vida útil do revestimento”;
- Por fim, trincas e/ou fissuras tipo bigode [também presentes na imagem]. Essas podem ser “originadas a partir da premissa de movimentação higroscópica [retrações térmicas]” e/ou pela “diferença de esforços nos vão de portas e janelas, entre outros”.
Exemplo de infiltrações em guarda-corpo de varanda Neste caso, Jorge Aranda aponta diferentes situações que possam ter atuado “conjuntamente para formar o cenário exposto pela foto”:
“A) Movimentação da estrutura em balanço;
B) Fim da vida útil ou baixa qualidade da manta que deve existir na área externa (sacada-terraço);
c) Problemas nas argamassas aplicadas acima da manta de impermeabilização, envolvendo a proteção mecânica, piso, espessura, traço etc.; e,
d) Esforços aplicados pelo próprio guarda-corpo, incluindo possíveis infiltrações na sua base.” (Edição R.F.)
Rosali Figueiredo
Fotos
SÍNDICO SE APOIA EM VISTORIA PARA FAZER COTAÇÃO DE OBRA
Síndico Luiz Leitão da Cunha e detalhe da fachada com marcas visíveis de infiltração, umidade e trincas
O Condomínio Edifício Fernão Dias se prepara para duas obras que irão mudar seu conceito no entorno: O retrofit da frente do prédio, com substituição do gradil por muro de vidro, além do reposicionamento da eclusa e guarita; e a pintura da fachada. O síndico profissional Luiz Leitão da Cunha já aprovou a primeira obra em assembleia e está em processo de contratação do serviço; já para a fachada, providenciou uma vistoria no ano passado, realizada gratuitamente por um fabricante de tintas. Com base no relatório expedido pelos técnicos, realiza o levantamento dos custos.
Síndico no local desde 2016, Luiz Leitão tem feito investimentos sistemáticos na recuperação e/ou modernização do Fernão Dias, a exemplo do retrofit do hall social em 2017, da reforma no sistema hidráulico, da regularização do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), do tratamento do piso granilite da escadaria, e da recente aquisição de um gerador. Antes disso, promoveu a recuperação financeira do prédio de dois blocos e 60 unidades residenciais e sete lojas comerciais, localizado no bairro de Cerqueira César, em São Paulo. Inseriu ainda o condomínio no Programa Vizinhança Solidária.
A fachada será a etapa de coroamento das melhorias. Implantado em 1971, o edifício possui, segundo a vistoria, 1.800 metros quadrados de superfície a ser recuperada, já que apresenta “alvenaria externa com pintura e textura desgastada, com descascamento, fuligem, fissuras, trincas e proliferação de fungos, algas calcinadas, mofo e infiltração de umidade”.
É uma lista extensa, que ganhou corpo em um intervalo de dez anos sem obras de recuperação e/ou pintura. Mas antes que pudesse pensar em realizar o serviço, o síndico se deparou com situações mais urgentes (caso do AVCB e da hidráulica) ou com as prioridades dos condôminos. Agora com o relatório de vistoria em mãos, Luiz Leitão destaca que foi possível “entender a real necessidade” do sistema. Ou seja, o texto lhe deu parâmetros dos serviços a serem cotados, viabilizando a equalização das propostas. Segundo o relatório, antes que se trabalhe as etapas diretamente relacionadas à pintura, o prestador de serviços deverá:
- Raspar e lixar a superfície para a remoção das algas. “Mas, como os fungos utilizam as algas como substrato (manchas escuras), será preciso verificar o nível de impregnação da superfície. Se já estiverem nas camadas inferiores do acabamento, uma lavagem superficial não os removerá totalmente - essa mesma verificação deve ser feita para as partes onde ocorre apenas a incidência de mofo. Caso o mofo não seja apenas superficial, será necessária a remoção do reboco (ou o revestimento lá aplicado), refazendo-o em seguida”;
- Aguardar o tempo mínimo de cura nessas áreas com reconstituição da argamassa - de 30 dias pelo menos;
- Tratar as trincas e fissuras (atendendo-se a procedimentos técnicos adequados, além
da aplicação de soluções apropriadas – fundo preparador e uma mistura de impermeabilizante com areia fina, seca e limpa);
- Restaurar com argamassa partes onde houver descascamento e reboco desagregado;
- “Após a finalização de todos os reparos e lixamento, efetuar a correção das áreas com a textura de acordo com o acabamento já aplicado, nivelando e uniformizando-a” (mesmo assim poderá haver diferenças de relevo na superfície, alerta o relatório);
- Combater as origens de infiltração; e,
- “Deixar secar as superfícies antes de iniciar o processo de preparação e pintura”.
Na sequência, virão as etapas de aplicação do fundo preparador de paredes (base água), do selador impermeabilizante (para proteger contra o sol e a chuva) e da tinta (“acrílica total”), a qual também deverá atender a especificações, como a necessidade de estar homogênea antes de seu uso. (Por R.F.)
ORIENTAÇÕES PARA UM BOM RESULTADO DA PINTURA
A seguir, um empresário que atua há pelo menos 20 anos no setor pintura de fachadas responde a algumas dúvidas levantadas pela Direcional Condomínios em relação aos procedimentos que poderão assegurar a qualidade do serviço. Confira!
1 – COMO AGIR QUANDO O MOFO ESTIVER IMPREGNADO NA SUPERFÍCIE?
Dica: Caso o emboço esteja com impregnações submersas, deve-se fazer a sua remoção com talhadeira / marreta, além da descontaminação e reconstituição da superfície;
2 – HÁ TEMPO MÍNIMO DE “CURA” DAS ÁREAS ONDE HOUVER RESTAURAÇÃO COM NOVA ARGAMASSA? E NO TRATAMENTO DAS TRINCAS?
Dica: O prazo mínimo de “cura” para qualquer tipo de revestimento a ser aplicado sobre o emboço novo é de 30 dias, conforme norma técnica. É o caso do reboco que descola da superfície e precisa ser reconstituído. Porém, no tratamento de trincas, a cura se dá 4 horas depois de finalizado o trabalho;
3 – CALOR ACIMA DE 40 GRAUS, CHUVA E/OU EXCESSO DE UMIDADE OU VENTO PREJUDICAM A QUALIDADE DA PINTURA?
Dica: Sim. Os prestadores de serviços devem atender a essas recomendações importantes dadas pelos fabricantes de tintas. Elas estão, inclusive, presentes nas embalagens dos produtos. Se essas especificações não forem seguidas, o prestador ficará sem qualquer respaldo do fabricante em caso de problemas na aplicação.
4 – SÍNDICO, EVITE “TRAUMAS” COM O CONTRATO DA FACHADA!
• Tome como base para a cotação e contratação um laudo produzido por empresa especializada ou pelo escopo orientativo técnico oferecido pelos fabricantes de tintas (este item sem custo algum);
• Tenha sempre o escopo dos itens a serem orçados, incluindo detalhes como áreas a serem pintadas e restauradas e mesmo elementos a serem protegidos durante a obra, como ar condicionado em fachada, vegetação, pisos, veículos etc.;
• Trabalhe com um fornecedor que não tenha negativação do CNPJ e que apresente todas as certidões negativas de tributos; e,
• Busque parceiros com contratos de seguro de vida da sua equipe e de terceiros, com engenheiros registrados na própria empresa e junto ao CREA. (Edição R.F.)
RECUPERAÇÃO DE ARGAMASSAS ESPECIAIS E/OU ACABAMENTOS ARTÍSTICOS
Processo de recuperação e pintura de edifício com acabamento em composto mineral. Beirais e pergolado estão sendo recompostos
Prédios revestidos com argamassas decorativas (monocapa), já caracterizando o acabamento da fachada, estão presentes em bom número hoje na paisagem urbana. Porém, para que mantenham um bom resultado estético ao longo do tempo, esses revestimentos precisam ser bem trabalhados tanto durante a fase da obra quanto na manutenção posterior, afirma o engenheiro Jorge Aranda González, das áreas Civil Industrial e de Segurança do Trabalho.
“A monocapa demanda aplicação técnica inicial criteriosa, atendendo-se ao padrão de espessuras recomendadas pelo fabricante, que oferece treinamento prévio da mão de obra da construtora; é um tipo de material que possui aditivos originalmente voltados à sua preservação, mas se mal aplicado, poderá prejudicar o revestimento”, observa o engenheiro. Já na fase da manutenção e/ou recuperação dessas estruturas em condomínios consolidados, é preciso que também o prestador realize um serviço criterioso, mapeando toda a superfície e removendo setores inteiros (“de friso a friso”) quando houver necessidade de restauro.
Em condomínio localizado na região Oeste de São Paulo, o engenheiro acompanha a recuperação da fachada de um prédio de torre única finalizada com argamassa mineral no padrão travertino. O condomínio possui uma unidade por andar e 20 anos de implantação. Segundo Jorge, como o material é projetado na pigmentação final da fachada, realizou-se um teste de cor, com a finalidade de se obter uma tonalidade o mais próxima possível do original para a tinta acrílica fosca que está sendo empregada na obra.
As fases do trabalho envolveram teste de percussão e tratamento de trincas e fissuras. No pergolado fronteiriço do prédio, assim como em alguns beirais decorativos, havia inúmeros pontos com dilatação da argamassa e ‘desplacamento’. “Isso foi gerado pela falta de rufos; com o tempo, a água penetrou na estrutura, o que provocou um processo de corrosão da armação”, explica. Com isso, foi preciso remover e refazer essas áreas a partir do emboço.
Depois da conclusão dos trabalhos, o condomínio deverá ficar atento à manutenção de rotina do sistema, com lavagem a cada dois ou três anos, recomenda o engenheiro. Ele sugere ainda a instalação dos rufos no pergolado e beirais.
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BEIRAIS & DESAFIOS À OBRA
Cristóvão Luís Lopes no Condomínio Belle Époque. Nas imagens abaixo, detalhes de duas torres, mostrando a recuperada (abaixo, à dir.) em comparação com setor ainda não trabalhado (abaixo, à esq.)
Durante anos, Cristóvão Luís Lopes buscou fornecedores que dessem a melhor solução para superar um beiral sobressalente artístico no alto das três torres do Condomínio Belle Époque, possibilitando, assim, a descida e o acesso do chamado “fachadeiro” à alvenaria da fachada. Com acabamento em argamassa mineral, os prédios possuem essa estrutura robusta no alto, formada por isopor e gesso. “Ao descer com as cadeirinhas, o funcionário fica a três metros de distância do pano. Por isso, houve necessidade de se instalar pontos de ancoragem na superfície, de forma que o ‘fachadeiro’ pudesse trabalhar”, diz Cristóvão. Segundo ele, foi impraticável recorrer ao balancim [plataforma elevatória utilizada como acesso para a execução da obra em altura], “porque temos unidades garden no primeiro andar”. O condomínio está localizado no Alto de Pinheiros, em São Paulo. No local, Luís Lopes atua como gerente predial; ele é síndico profissional em outros oito residenciais. O Belle Époque vinha recebendo manutenção da fachada a cada cinco anos (lavagem), mas chegou um momento que a assembleia dos coproprietários decidiu bancar a obra de recuperação e pintura, orçada em quase R$ 1 milhão. Afinal, são 35 mil metros quadrados de superfície, com conclusão prevista para o final do semestre.
Para a obra na fachada, o condomínio exigiu do prestador que se fizesse “uma planta com as ocorrências verificadas durante o teste de percussão”. Também estabeleceu como pré-requisito para fechamento do contrato que não se incluíssem serviços adicionais durante os serviços, de forma a “evitar surpresas”. A tinta que está conferindo a tonalidade das torres foi desenvolvida em uma pigmentação exclusiva para o condomínio, depois que o fabricante realizou testes em uma amostra da fachada retirada durante o teste de percussão. (Por R.F.)
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SISTEMA ENTRA EM NOVA ERA TECNOLÓGICA DE OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO
CERCA DE 80% das edificações em São Paulo, notadamente as residenciais, dispõem de um sistema de abastecimento de água potável baseado em bombas de recalque sob comando elétrico, responsáveis por manter os níveis adequados nos reservatórios superiores. E, de acordo com a altura do prédio, o sistema precisa ainda do suporte de bombas de pressurização para garantir água nas torneiras das unidades superiores; e de válvulas redutoras de pressão para os andares inferiores.
Entretanto, o serviço de manutenção dessas instalações começa a mudar, pois “os síndicos estão com uma nova visão de qualidade de serviços, visando à economia de energia, do consumo d’água e aos gastos menores com os serviços corretivos desses equipamentos”, apontam os engenheiros mecânicos Stefano Klein e José Roberto Vasconcellos Junior.
“As bombas de recalque convencionais se caracterizam pelo funcionamento contínuo, até o enchimento do reservatório superior. Elas operam no esquema de liga e desliga, com elevado gasto energético na partida, que precisa de alta velocidade constante. Dependendo do tipo de instalação, as bombas podem gerar ainda muito ruído, que é transmitido às tubulações de recalque (prumadas), incomodando os condôminos. Se as válvulas de retenção não estiverem em perfeito funcionamento e bem dimensionadas, na parada do motor, o volume de água nessa tubulação retorna, produzindo o fenômeno de golpe de aríete, podendo provocar sérios danos à instalação”, descrevem os especialistas. Nesse tipo de equipamento, já há possibilidade de reduzir o consumo de energia e gastos com intervenções corretivas por meio de um programa de manutenção que observa sua regulagem, condições de instalação e operação.
QUALIFICAÇÃO
Entretanto, é nos prédios mais novos que a tecnologia e a necessidade de qualificação dos técnicos da manutenção dão um salto, pois entram em cena bombas de recalque e sistemas de pressurização com comando eletrônico (inversor de frequência). “Estamos na chamada era tecnológica das bombas. O inversor começou a surgir no mercado para condomínios há quinze anos. Existem hoje condomínios com todo sistema composto por bombas pressurizadas, sem reservatórios superiores. Ou seja, a água é distribuída de baixo para cima, com pressões idênticas”, observam os engenheiros.
A modernização impõe um novo desafio aos síndicos, que precisam de mão de obra treinada pelos próprios fabricantes desses equipamentos, destacam. Não à toa, condomínios residenciais novos se deparam, eventualmente, com a paralisação do sistema, já que, por exemplo, há casos de queda brusca de energia em que ele precisa ser não apenas reiniciado, como reconfigurado, explicam. “Há uma arquitetura de informação embarcada nesses sistemas, baseada em algoritmos, cuja leitura e operação se dá através da troca de dados conforme ajuste (configuração) inicial correspondente ao seu projeto.”
Segundo eles, esse padrão de equipamento impõe a necessidade de manutenção preditiva e corretiva especializada. De outro modo, as vantagens para o condomínio residem no ganho de “eficiência hidro-energética”, afirmam. “A economia de energia do sistema de pressurização comparado com o sistema tradicional de bombeamento é significativa (de 30% a 40%), assim como a redução do ruído e a manutenção com valores constantes”, completam Stefano e José Roberto.
Os engenheiros recomendam que os condomínios providenciem a ligação desse
sistema ao gerador do prédio, “pois, em caso de queda de energia, ele permanecerá ativo e não correrá o risco de perder a programação”. E ressaltam que alguns gestores, por dificuldades de manutenção, estão desligando o comando eletrônico e optando pela operação convencional. “Fazer isso equivale, comparativamente, a se abrir mão do sistema de injeção eletrônica nos veículos”, ilustram.
MANUTENÇÃO ESPECIALIZADA – Imagem de uma das bombas de pressurização do Condomínio Innova Blue, em Osasco, com inversor de frequência (comando eletrônico). Para o síndico profissional Celso de Souza Lima, um contrato permanente de manutenção especializada tem ajudado sua gestão a assegurar o pleno funcionamento das bombas do empreendimento vizinho a São Paulo, Capital. Com seis torres de 16 e 17 andares, 840 apartamentos de dois e três dormitórios, o Innova Blue possui bombas de recalque convencionais (duas por prédio), mas as bombas de pressurização, instaladas no barrilete superior, possuem a nova tecnologia.
“Nesse sistema, o motor gira de forma contínua, mas em baixa velocidade, acelerando quando necessário”, explica. “O gasto com a energia é menor, diferente da bomba de recalque sem inversor.” No entanto, mesmo nas bombas convencionais, o condomínio dispõe de um programa de controle da energia que elas consomem, já que uma variação pode indicar problemas mecânicos. “Conforme o consumo aumenta, é feita a manutenção preventiva”, diz. As medições são mensais.
O contrato prevê ainda assistência técnica 24 horas, limpeza, reaperto dos parafusos dos quadros elétricos a cada dois meses e manutenção anual das bombas de pressurização, em parceria com o fabricante. O Innova Blue foi implantado em 2012 e possui ainda seis bombas de incêndio, seis na piscina e uma bomba no poço artesiano. (Por Rosali Figueiredo)
PRÓXIMA EDIÇÃO: HIDRÁULICA - INSTALAÇÕES
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Figueiredo
AS BASES DO PROFISSIONALISMO
NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
Por Rosali Figueiredo
AAo assumir condomínio, o síndico Celso Lima teve que pagar quase R$ 400 mil de indenização por rescisão “mal fundamentada” na gestão anterior
CONTRATAÇÃO de serviços especializados, através da terceirização total ou parcial, tornou-se irreversível nos condomínios, especialmente depois das mudanças no campo do trabalho ocorridas em 2017. Primeiro, em março daquele ano, a Lei da Terceirização, de no 13.429, permitiu a contratação dessa modalidade de serviços em qualquer atividade laboral. Depois, alterações na CLT por meio da Lei 13.467, em novembro, conferiram um marco legal mais preciso às relações entre prestadores, tomadores e trabalhadores.
Mas, na área condominial, a advogada trabalhista Ariovânia Sano observa ainda falta de alguns cuidados na hora de o síndico fechar parceria com as empresas, como não exigir seus contratos sociais, exemplifica. Segundo ela, é preciso minimizar riscos futuros. “Muitos cometem erros comuns, como não solicitar documentação adequada ou não buscar referências no mercado, isso não pode acontecer mais”, completa.
O síndico profissional Celso de Souza Lima herdou um grande passivo judicial justamente pela ausência de profissionalismo do contratante (condomínio), ocorrida em uma gestão anterior à sua no Innova Blue, empreendimento localizado em Osasco (município vizinho a São Paulo). Tirando o sonho dos moradores, havia uma indenização pendente de R$ 900 mil determinada pela Justiça, em função de uma rescisão “mal fundamentada” com um prestador de serviços. “Conseguimos fazer um acordo em 2ª Instância e o valor caiu a R$ 375 mil, já pagos", afirma.
PRAZOS & DIFERENÇAS NOS CONTRATOS
“Era um contrato de 36 meses, que o gestor anterior rescindiu em 60 dias”, explica Celso, destacando que evita contratos longos, pelo “risco de haver mudança na avaliação dos serviços”. “Nossos contratos são de 12 meses, sem previsão de multa e com aviso prévio de 30 dias. Não podemos fazer uma amarração formal com a empresa. A amarração vem da competência e do desempenho”, justifica. No Innova Blue, o síndico administra três contratos de terceirização envolvendo cerca de 40 funcionários de portaria, segurança e limpeza. Há um quarto contrato para os serviços de jardinagem. Além desta equipe terceira, o síndico dispõe de
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Rosali
Figueiredo
seis funcionários orgânicos e dois estagiários. Os quatro condomínios onde trabalha como síndico adotam um modelo misto, com terceirizados e próprios. Analista de sistemas com mestrado em Engenharia da Computação, ex-gerente de operações de serviços de tecnologia em empresas privadas, o síndico recomenda estabelecer contratos distintos para as categorias profissionais. “No caso dos vigilantes, por exemplo, incidem outros tipos de tributos, a nota fiscal é diferenciada”, aponta. Ele alerta ainda contra os “preços muito competitivos [baixos] dos contratos, é preciso cuidado da parte do síndico, pois as diferenças não podem vir do descumprimento das obrigações trabalhistas”.
Justamente para evitar surpresas nesta área, o síndico promove auditoria preventiva anual sobre os contratos e os serviços prestados, por empresa independente contratada pelo condomínio. Celso argumenta que os regimes tributários brasileiros são complexos e que, em cada um deles, incidem diferentes recolhimentos.
“PREÇOS PODEM REFLETIR A QUALIDADE DOS SERVIÇOS”
O síndico profissional Cristóvão Luís Lopes, gestor de oito condomínios, recomenda aos seus colegas desconfiarem de preços “muito baixos” nas propostas que recebem quando vão cotar um contrato de terceirização. “Isso pode ser sinal que algo esteja errado, além disso, os preços podem refletir a qualidade dos serviços.”
De acordo com suas orientações, antes de selar a parceria é importante:
1 - Observar se a empresa possui verba suficiente para contratar, treinar e manter os pagamentos e benefícios em dia;
2 - Verificar se a empresa está alocada em sede própria; e,
3 - Exigir, durante a licitação, os seguintes documentos:
- Certificado de Segurança (quando for o caso)
- Autorização de Funcionamento
- Certidões Negativas dos Sócios-Proprietários
- Certidões Negativas de INSS, Impostos Municipais, Estaduais e Federais
- Comprovante de recolhimento de Contribuição Sindical do Exercício Atual
- Última alteração contratual. (Por R.F.)
CONTRATOS & GESTÃO DOS SERVIÇOS: TIRE SUAS DÚVIDAS
- CONTRATANDO FUNÇÕES
- A Classificação Brasileira de Ocupações (CBO), criada pela Portaria 397/2002, do Ministério do Trabalho, é o parâmetro ideal para o síndico definir funções e tarefas da equipe de apoio no condomínio, seja própria ou terceirizada;
- Para a área de segurança, o gestor deverá compreender bem as diferenças entre porteiro/guariteiro e vigilante/segurança. O porteiro/ guariteiro, conforme a CBO, atua no controle do fluxo e identificação de pessoas, monitoramento de acidentes (como incêndio) ou incidentes, guarda de patrimônio e observação de edifícios, entre outros. Já o vigilante/segurança,
comum nas empresas de escoltas e transporte de valores, tem a profissão regulamentada pela Lei Federal 7.102/1983, com suas respectivas atualizações e regulamentações. Este poderá atuar no combate a delitos, desde que o profissional seja treinado e tenha registro na Polícia Federal, entre outros requisitos. E deverá fazer parte de empresas autorizadas pelo Ministério da Justiça, via Secretaria de Segurança Pública.
- No momento de escolher a parceira da terceirização, é fundamental exigir o contrato social da empresa, as certidões negativas nas áreas trabalhistas e fiscais, visitar clientes e pedir demais referências (como perfil da rotatividade dos funcionários, sede própria etc.). A Lei da Terceirização estabelece um capital social mínimo ao prestador de serviços (de R$ 10 mil para 10 funcionários; R$ 25 mil até 25; R$ 45 mil até 50; R$ 100 mil até 100; e R$ 250 mil acima de 100 trabalhadores);
Caso o prestador se recuse a fornecer uma cópia do contrato social, a advogada trabalhista Ariovânia Sanio recomenda que “o síndico busque outra empresa que valorize a transparência na relação com o cliente”.
- Nesta relação contratual, é fundamental ao condomínio evitar subordinação direta com a equipe terceirizada, para não caracterizar vínculo empregatício em eventuais demandas futuras.
Ariovânia Sano reforça, nesse sentido, que “a terceirização é de serviços e não de pessoas, não pode haver subordinação nem pessoalidade, o tomador (condomínio) não pode exigir a admissão de determinada pessoa, por exemplo”.
- SUPERVISÃO, EPI, UNIFORMES & PROCEDIMENTOS
- A empresa de terceirização deverá ter um supervisor que acompanhe o desempenho de sua equipe no condomínio. De outro lado, caberá ao síndico ou a quem ele designar (gerente predial, zelador etc.) fazer a gestão do contrato, observando assiduidade (horários, ausências e cobertura dos postos), uso do uniforme e dos Equipamentos de Proteção Individual (EPIs), além de posturas, procedimentos etc.;
Para Ariovânia Sano, é importante ao condomínio solicitar à prestadora de serviços “cópia do cartão de ponto dos terceirizados, para fiscalizar es-
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pecialmente se este não é do tipo britânico (horário uniforme de registro de entrada e saída do local de trabalho), tendo em vista que a Justiça do Trabalho entende que esses cartões de ponto são inválidos como meio de prova”.
- Os condomínios têm aplicado cada vez mais uma ferramenta de gestãoo SLA (Service Level Agreement/ Acordo de Nível de Serviço) - para monitorar a qualidade dos serviços prestados. Nesse caso, os pagamentos mensais são liberados somente depois de atendidos alguns pré-requisitos (como a quitação de obrigações fiscais e trabalhistas) e cumpridas metas de desempenho.
- TREINAMENTO E ORIENTAÇÃO
- O treinamento deverá ficar a cargo do prestador de serviços, dentro do escopo e especialidade contratada pelo condomínio;
- EPIs deverão ser fornecidos pelo prestador;
- A atividade de portaria e vigilância deverá estar respaldada nas leis e normas da área. Recomenda-se que haja um plano de segurança e treinamento, caso, por exemplo, dos procedimentos de emergência (incêndio, acionamento do botão de pânico de acesso ao prédio etc.);
- Na limpeza, é preciso orientar funcionários e disponibilizar insumos e produtos adequados para cada tipo de atividade, evitando contaminação cruzada e acidentes. Recomenda-se o uso somente de produtos registrados na Anvisa (Agência Nacional de Vigilância Sanitária);
- A limpeza em altura (como vidros e marquises, entre outros) requer profissional treinado pela NR 35, Norma Regulamentadora do Ministério do Trabalho. Em geral, o prestador de serviços dispõe de um profissional específico para a tarefa.
- ORGANIZAÇÃO NO AMBIENTE DE TRABALHO
- A recomendação é que a equipe de terceiros tenha um líder no local, para acompanhar e orientar o serviço;
- A Lei Federal 13.429/2017 estabelece que o tomador (contratante) deverá garantir segurança, higiene e salubridade dos terceirizados, em condições equiparadas às dos funcionários orgânicos.
- CONDOMÍNIO SOLIDÁRIO
- Cabe ao prestador de serviços o atendimento a todas as normas da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) no contrato trabalhista do terceirizado, incluindo o PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional), entre outras exigências legais. Porém, lei prevê a responsabilidade solidária do tomador de serviços em relação ao profissional terceirizado, caso seu empregador não tenha, comprovadamente, lastro para atender às obrigações. (Por R.F.)
Fontes: Advogada Joelma de Matos Dantas, gerente executiva do Sindeprestem (Sindicato das Empresas de Prestação de Serviços a Terceiros, Colocação e Administração de Mão-de-Obra e de Trabalho Temporário no Estado de São Paulo); advogada Ariovânia Sano; Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional); Sesvesp (Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Estado de São Paulo).
PRÓXIMA EDIÇÃO:
TERCEIRIZAÇÃO
LOCAÇÃO FRIA POR APLICATIVOS IMPÕE DOSE EXTRA DE CAUTELA EM CONDOMÍNIOS
Tecnologia que movimenta o mercado também muda dinâmica entre síndicos, proprietários e locatários.
É INEGÁVEL que os aplicativos de locação de imóveis caíram no gosto popular. A promessa de agilidade, comodidade e desburocratização faz brilhar os olhos de quem planeja encontrar o espaço certo para morar ou até mesmo para passar uma temporada. Mas a tecnologia que movimenta e atualiza o mercado também impõe novos desafios e impasses. A ausência de uma legislação clara, a falta de preparo na estrutura dos condomínios e a natural inaptidão dos funcionários são fatores que contribuem para que os apps motivem cada vez mais conflitos entre síndicos, proprietários e locatários.
A ponte direta entre quem procura e quem anuncia um imóvel tem suas vantagens, mas sujeita os envolvidos à chamada locação fria, que dispensa uma investigação detalhada sobre o perfil do futuro inquilino. A premissa vale tanto para quem pretende ceder o imóvel para períodos de longa duração quanto por um curto espaço de tempo. Abrir mão do olho no olho, de uma análise cadastral criteriosa de um contrato bem amarrado, é muitas vezes a porta de entrada para uma série de problemas que afetam não apenas a unidade do proprietário, mas a rotina de todo condomínio.
No modelo de hospedagem, a insegurança causada pela alta rotatividade de desconhecidos está entre as queixas mais
Por José Roberto Graiche Júnior
comuns. Como não estão familiarizados com o Regimento Interno do condomínio, muitos extrapolam as regras com barulho, falta de higiene e uso inadequado das áreas comuns.
CUIDADOS EXTRAS
Os condomínios que optam pela liberação da hospedagem por aplicativos se apoiam em algumas alternativas para mitigar os problemas. Na tentativa de se precaver, alguns exigem que cópias dos documentos dos hóspedes sejam deixadas na portaria. Outra medida é enfatizar no contrato regras sobre uso de elevadores, descarte de lixo, circulação de animais, barulho, entre outras. O ideal é que o próprio morador receba os visitantes e lhes apresente o Regimento Interno e as áreas disponíveis para uso.
Cabe ressaltar que a prevenção de conflitos interessa principalmente aos proprietários dos apartamentos, já que qualquer infração cometida pelos hóspedes recairá sobre os anfitriões. Os síndicos, portanto, devem sempre estar cientes caso algum morador resolva oferecer um imóvel por aplicativo. Zeladores e porteiros também devem ser informados sobre a chegada dos visitantes para organizar com antecedência o fluxo na portaria.
Os condomínios devem se preparar para adaptações na infraestrutura e na rotina de funcionamento em caso de aumento na circulação de hóspedes. Pode ser necessário, por exemplo, contratar mais funcionários e melhorar os sistemas de segurança. Deve ser considerado, ainda, um aumento do consumo de água, energia elétrica e gás, elevando o valor do condomínio.
Diante de tantas mudanças, a sugestão é aproveitar ao máximo as assembleias para debater essa modalidade de locação com outros moradores e criar em conjunto de regras específicas para a locação por aplicativos. Alguns condomínios já proibiram a prática alegando se tratar de um serviço exclusivo de hospedagem, como hotéis, flats e pensões. Ou seja, a locação via aplicativo dá margem a uma mudança significativa na destinação do imóvel, que passa de residencial para comercial.
A polêmica acerca da proibição ou liberação dos apps é extensa e está longe de um final. Diante da ausência de uma legislação federal ou jurisprudência bem definida, a indicação é que a determinação final reflita a vontade de 2/3 de todos os condôminos, possibilitando assim uma alteração na própria Convenção Condominial.
JOSÉ ROBERTO GRAICHE JÚNIOR
Advogado e presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). Mais informações: info@aabic.org.br.
