Neste mês de abril, a chamada “norma das reformas” completa cinco anos. É a ABNT NBR 16.280, lançada em 2014, reeditada em 2015 e utilizada, desde então, para balizar as reformas internas. A norma traz diretrizes para obras nas áreas comuns e privativas, mas foi nessas últimas que residiu a grande polêmica em seu lançamento. Na versão original, cabia ao síndico a responsabilidade pelas mudanças que o morador promoveria dentro de casa. Isso foi corrigido, tanto o condômino quanto o profissional por ele contratado (obrigatoriamente) responderão pelas intervenções caso ocorra algum problema.
O objetivo da NBR, porém, é evitar que haja transtornos, riscos, danos etc. Pois ela propõe aos condomínios adotar um plano de gestão das reformas, vinculado a essa e outras normas da ABNT, de forma a preservar a segurança da edificação e o bem-estar dos vizinhos. Em reportagem publicada nesta edição, especialistas e síndicos consultados pela Direcional Condomínios avaliam que os moradores vêm compreendendo, em boa parte, as regras propostas para disciplinar esse setor do prédio.
Na prática, a NBR 16.280 trouxe mais uma demanda e/ou sistema entre os inúmeros agregados à gestão condominial nos anos recentes. Com um forte viés tecnológico, as mudanças impactaram sobre o trabalho do gestor, por isso, em março passado a Direcional promoveu seu Encontro de Síndicos & Síndicas associado a esse guarda-chuva temático. A ampla cobertura do evento, realizado no último dia 14/03, ocupa as páginas iniciais desta edição.
A Direcional Condomínios foi lançada há 22 anos, em um momento de virada do mercado imobiliário, que expandiu a partir daí empreendimentos com conceitos diferenciados (como o condomínio-clube), exigindo mais profissionalismo dos gestores. A revista tem acompanhado essa tendência, observa a busca pelo aperfeiçoamento dos síndicos e síndicas e procura oferecer produtos e momentos que agreguem a todos conhecimento e experiência ao seu trabalho. Por isso, nossa equipe é grata ao público, aos palestrantes e aos expositores pela presença e apoio ao nosso encontro do mês passado.
Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora
Tiragem auditada por
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Sumário
04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: Nem Tudo Posso em Minha Casa! 05. Informe Publicitário: .................................................................................. Seciesp
06. Capa: ................................................. Encontro de Síndicos & Síndicas da Direcional
12. Administração / NBR 16.280: ............... Aos 5 anos, melhora a aceitação da norma
14. Administração: ......................Inspeção Predial, Laudos & Perícia, por que contratar?
15. Coluna: ................................................ kit enxoval no condomínio em implantação
16. Dica: .................................. Impermeabilização: Projeto e acompanhamento de obra
22. Dica: ............................Elétrica: Onde estão os riscos para o prédio e os moradores?
26. Dica: ...................................................... Quadras: A busca de alternativas aos pisos
66. Espaço AABIC: .......... NBR 16.280 define responsabilidades nas obras em condomínios
SECIESP ORIENTA SOBRE
SEGURANÇA EM ELEVADORES
O Seciesp elaborou uma série de orientações sobre prevenção de acidentes em elevadores e similares. A entidade observou que, infelizmente, houve aumento no número de notícias sobre acidentes. Normalmente isso acontece em equipamentos produzidos fora do padrão ou sem manutenção e atualizações as normas de segurança vigentes.
A entidade lembra aos responsáveis nos condomínios que os equipamentos ficam disponíveis 24 horas por dia. Ao acionamento de um único botão, centenas de peças e sistemas operam automaticamente. Um elevador em edifício de 50 unidades, com quatro moradores por imóvel realiza, em média, 400 viagens diárias, 12 mil por mês e 144 mil por ano, por exemplo.
Após décadas de uso, mesmo com manutenção contínua, ocorrem desgastes, próprios da atividade repetitiva e do tempo de atividade. Mesmo que o elevador se adeque às normas vigentes, a modernização do equipamento nunca deve ficar em segundo plano por questões de segurança.
A Prefeitura de São Paulo, bastante ativa em suas funções, em conjunto com o Seciesp, promoveu um estudo de modernização do R.I.A. (Relatório de Inspeção Anual), visando melhorar o coeficiente de segurança dos usuários e técnicos, tendo como base a Norma 15597 da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas, acrescentando ao sistema os novos itens introduzidos na referida norma.
Além de cursos de formação e aperfeiçoamento que já promove, o SECIESP intensificará informações e eventos para orientar a sociedade como parte das ações preventivas. Cuidar da segurança de todos é preciso! Em caso de dúvidas consulte o Seciesp.
ENCONTRO DE SÍNDICOS & SÍNDICAS:
O IMPACTO DA TECNOLOGIA NA GESTÃO DO CONDOMÍNIO
Celebrando os 22 anos da revista Direcional Condomínios e o Dia Internacional da Mulher
Por Rosali Figueiredo Fotos Paulo Mujano
O Encontro dos Síndicos & Síndicas da Direcional Condomínios reuniu cerca de 100 pessoas na manhã do último dia 14 de março, em São Paulo (SP). A ideia foi apresentar ao público as diferentes implicações da tecnologia na administração condominial, através das palestras de José Roberto Graiche Jr. (presidente da AABIC), Ricardo Reis Chahin (gerente do PURA da Sabesp) e Liliane Agostinho Leite (advogada especialista em Direito Digital, entre outros). Para a abertura dos trabalhos, a Direcional reservou uma surpresa, um show do mágico Ricardo Madureira. Outra novidade foi a presença de uma miniestação com torneiras e chuveiros, disponibilizada pela Sabesp, com o objetivo de demonstrar o funcionamento dos redutores de vazão da água. O evento contou com o patrocínio do GRUPO RDG (Terceirização); da PREVENTE SOLUÇÕES EM ENGENHARIA; e da SPECTRO PINTURAS PREDIAIS E INDUSTRIAIS.
O SÍNDICO NA ERA DOS CONDOMÍNIOS DE “ALTA COMPLEXIDADE”
José Roberto Graiche Jr., presidente da AABIC
O Encontro de Síndicos & Síndicas da Direcional Condomínios, realizado no último dia 14 de março, trouxe o tema geral do “Impacto da Tecnologia na Gestão dos Condomínios”. O advogado José Roberto Graiche Jr., presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), abriu a sessão de palestras apresentando as mudanças que têm ocorrido no perfil de gestão das edificações, impulsionadas pelos recursos tecnológicos e/ou, ainda, pela demanda de novos serviços da parte dos condôminos.
Segundo ele, os condomínios são atualmente de “alta complexidade, temáticos” e caracterizados segundo o perfil dos moradores (por exemplo, para famílias com crianças ou casais sem filhos e pessoas solteiras). O síndico, prosseguiu, deve contar cada vez mais com o apoio de especialistas, se aperfeiçoar e apostar em uma gestão participativa. Mesmo porque, ele precisa administrar situações introduzidas pelo avanço tecnológico, como a locação temporária de unidades através de aplicativos (a exemplo do Airbnb). Esta é também uma questão econômica, já que fundos de investimentos nacionais e internacionais estão adquirindo imóveis para explorarem esse mercado.
Levantamento realizado em novembro de 2018 pela AABIC aponta que 64% dos condomínios atendidos pelas administradoras proibiram essa modalidade de locação. Para os que aprovaram, é preciso adaptações “nas regras do condomínio, com aprovação de pelo menos 2/3 dos coproprietários”, bem como na dinâmica da portaria, exemplificou.
A implantação do eSocial é outra vertente que mobiliza no momento síndicos e administradoras, pois gerou um cronograma para integração online dos condomínios com os órgãos do governo para a sua gestão fiscal, tributária, trabalhista etc. Centenas de obrigações surgiram nessa interlocução virtual com o setor público, com novos prazos, pontuou Graiche Jr.. O presidente da AABIC falou ainda sobre a segurança patrimonial e as tarefas extras geradas pelos serviços deliveries e de compras na internet, entre outros. “A tecnologia aumentou o risco e a responsabilidade do síndico, mas pode ser empregada para otimizar seu tempo, de forma que ele cuide das relações humanas dentro do condomínio”, concluiu.
ÁGUA: A TECNOLOGIA EM PROL DO MENOR CONSUMO
Eng. Ricardo Reis Chahin, gerente do Programa PURA da Sabesp
O engenheiro sanitarista Ricardo Reis Chahin, gerente do Programa de Uso Racional da Água (PURA), da Sabesp, apresentou aos síndicos os recursos tecnológicos que favorecem hoje a economia de água no prédio e nas unidades, sem comprometer o conforto e a higiene do usuário Segundo ele, as edificações podem recorrer a aparelhos economizadores, louças e metais aprovados pelo Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat, que testa os produtos do varejo. Ricardo Chahin falou ainda de versões de bacia sanitária com caixa acoplada, com duplo acionamento, que consomem uma média de 4,4 litros contra os 12 litros despejados por acionamento nos modelos fabricados nos anos 90. Ricardo destacou também o ProAcqua, programa da Sabesp de individualização dos medidores nos condomínios, com lançamento das contas diretamente aos usuários, além dos cursos gratuitos de identificação de vazamentos, oferecidos pela empresa em sete de suas regionais na Capital e Região Metropolitana de São Paulo. Eles são organizados ao longo do ano conforme solicitação dos interessados, que podem ser os síndicos ou zeladores [mais informações pelos telefones 195 ou 0800 011 9911; nas próprias agências; e no site da empresa ou da Direcional Condomínios – Edição 241, de janeiro de 2019].
REDES SOCIAIS, COMO UTILIZÁ-LAS?
Advogada Liliane Leite Agostinho, especialista em Propriedade Intelectual e Direito Digital
A advogada Liliane Leite Agostinho também trouxe uma abordagem ampla para apresentar aos síndicos. Especialista em Propriedade Intelectual e Direito Digital, ela chamou atenção principalmente para a questão da proteção dos dados e imagens do condomínio no ambiente virtual, além do uso de redes sociais como o Facebook e o WhatsApp. Segundo ela, a informatização dos cadastros e das operações no condomínio possibilitou a retenção de um verdadeiro banco de dados pessoais dos moradores, o qual precisa ser protegido, principalmente porque, a partir de 15 de fevereiro de 2020, passará a valer a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (Lei Federal 13.709/18). “Uma das preocupações que o condomínio deverá ter é como fazer o descarte dessas informações quando ele rescindir o contrato com uma administradora ou prestadora de serviços de portaria”, alertou a advogada. “A lei prevê sanções para o operador e o encarregado de controlar esses dados”, completou. Quanto às redes sociais, Liliane orientou que páginas no Facebook criadas por moradores sejam pleiteadas pelo síndico e conselho, mantidas como grupo privado e fechado, de forma a preservar a imagem do condomínio. No WhatsApp, por sua vez, ela sugeriu que o gestor não participe de grupos de moradores. Que use o aplicativo somente para fazer comunicações oficiais do condomínio, sem possibilidade de interação coletiva e com horários para as respostas. Liliane justificou os cuidados porque houve caso recente de síndico, administrador de grupo no aplicativo, condenado por não ter impedido mensagens ofensivas contra um morador. “Somos imaturos com as ferramentas de tecnologia”, arrematou a advogada, propondo cautela e adoção de regras no uso dos meios digitais. (Por R.F)
MOMENTO DESCONTRAÇÃO COM O MÁGICO RICARDO MADUREIRA – A Direcional Condomínios promoveu o show “Comédia & Mágica”, com Ricardo Madureira, na abertura dos trabalhos no auditório, durante seu Encontro de Síndicos & Síndicas. O mágico interagiu bastante com o público, em participação que acentuou o clima de empatia que caracteriza os eventos da Direcional. (Por R.F)
PATROCINADORES DO ENCONTRO DE SÍNDICOS & SÍNDICAS EM 2019
GRUPO RDG (Terceirização de Serviços) – Com Eduardo de Sousa, Wellison R. Silva e Fabricio Souza Gilberto Queiroz. O GRUPO RDG tem se notabilizado pelo uso da tecnologia da informação no controle e aprimoramento dos serviços prestados pela sua equipe de portaria, controle de acesso, limpeza, recepção, manutenção, entre outros, nos condomínios. Os gestores da RDG mostraram à plateia que, por meio de um software, conseguem acompanhar em tempo real os horários de entrada e saída dos funcionários nos postos de trabalho.
PREVENTE SOLUÇÕES EM ENGENHARIA (Inspeções, Laudos e Acompanhamento de obras) – Na foto, o Eng. Civil Claudio Eduardo Alves da Silva. A PREVENTE lançou durante o evento o CONDOPREV (“Plano de Saúde” do condomínio) e a VIRTUAL OBRAS (plataforma de registro diário da execução de obras). Ambos se somam ao DR. IMPERMEABILIZA e ao DR. RESTAURA FACHADAS e todos estão disponibilizados agora em um novo canal de informação, o SÍNDICO 10X. Com 18 anos de mercado, a PREVENTE traz assim novas ferramentas para auxiliar os síndicos no planejamento e gerenciamento da manutenção, entre outros.
SPECTRO PINTURAS PREDIAIS E INDUSTRIAIS (Lavagem, restauração, impermeabilização e pintura de fachadas) – Na foto Mauricio Tadeu Arenghi. A SPECTRO destacou para os síndicos, entre seus diferenciais, o uso do sistema self-color, equipamento homologado pelo fabricante que possibilita chegar no melhor resultado da cor da tinta. Com mais de 20 anos de mercado, a empresa possui sede própria e equipe treinada, que trabalha segundo rigorosos procedimentos de qualidade e segurança.
GALERIA DE IMAGENS
O Encontro de Síndicos & Síndicas da Direcional Condomínios foi realizado no Auditório Paulista Premium, na Rua Cincinato Braga, 500 (Bairro da Bela Vista, em São Paulo, Capital). A recepção do público começou às 8h, com serviço de café. Houve ainda coffee-break e sorteio de prêmios. Todos receberam certificado de participação. No encerramento, às 12h30, a Direcional Condomínios deu uma mini suculenta (pequena planta) como lembrança do evento.
SORTEIO DE PRÊMIOS ENCERRA ENCONTRO – GANHADORES
- ELTON PAULO S. VIEIRA (preposto de síndico): Voucher da Buddha Spa oferecido pela PREVENTE SOLUÇÕES EM ENGENHARIA;
- ISRAEL DA COSTA BARBOSA (administrador de condomínios): Livro “Revolucionando o Condomínio” (Editora Saraiva, 15ª edição), da Profa. ROSELY SCHWARTZ;
- QUITERIA MARQUES C. DO CARMO (Síndica do Condomínio Maison Aubagne): Câmera Ultra HD Varifocal sorteada pelo GRUPO RDG;
- TANILA MYRTOGLOU BARROS SAVOY (Síndica do Condomínio Ana Elisa): Fritadeira sorteada pela SPECTRO PINTURAS.
NORMA DAS REFORMAS FAZ 5 ANOS COM MELHOR ACEITAÇÃO ENTRE CONDÔMINOS
Polêmica em seu lançamento, a ABNT NBR 16.280 está se consolidando, afirmam especialistas. A norma estabelece diretrizes para reformas nas áreas comuns e unidades, visando à segurança das edificações. Mas ainda há pontos a serem melhorados.
Por Rosali Figueiredo Fotos Paulo Mujano
A PRIMEIRA versão da ABNT NBR 16.280, lançada em abril de 2014, gerou bastante controvérsia no País, pois colocava diretamente sobre os síndicos a responsabilidade pela execução das reformas nas unidades internas. O objetivo era fechar o cerco contra tragédias, como o desabamento total de três prédios no centro do Rio de Janeiro, ocorrido em janeiro de 2012. Com a polêmica, a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) reabriu as discussões e, em princípios de 2015, publicou a versão que prevalece até o momento, estabelecendo que:
A – Aos síndicos, como representantes legais do condomínio e conforme obrigação prevista no Código Civil de zelar pela segurança e manutenção do prédio, cabe implantar um sistema de gestão das reformas, incluindo áreas comuns e privativas;
B – Já aos condôminos compete a responsabilidade total pelas obras, além de cumprirem com os procedimentos estabelecidos pela administração.
A NBR traz inúmeros requisitos que orientam esses procedimentos, entre eles destacam-se o condomínio:
- Adotar regras para o “antes, durante e depois” das obras;
- Exigir do condômino apresentação de ART/RRT (documentos expedidos, respectivamente, por engenheiros e arquitetos) para que o síndico possa liberar ou não a reforma. O documento deverá detalhar o escopo de serviços em um plano de reforma ou projeto, especialmente intervenções em paredes, instalações elétricas, de gás e hidráulicas etc. Em algumas edificações, como de alvenaria estrutural, a remoção de paredes jamais
A síndica Janaína Persike acredita que as pessoas estejam “mais conscientes” quanto à necessidade da norma
deverá ser autorizada, pelos riscos à estabilidade do conjunto. O que poderá ou não ser realizado pelo condômino mudará conforme as características da edificação e os prazos de garantia;
- Acompanhar o andamento dos trabalhos e, mediante qualquer diferença entre o plano inicial e a execução, determinar sua interrupção;
- Estabelecer horários para entrada e/ou descarte de materiais, assim como de circulação de prestadores de serviços; e,
- Exigir termo ou ART/RRT de encerramento da obra.
A NBR 16.280 não vigora como lei, mas os especialistas consideram que o dispositivo apresenta força legal (Confira ao final da pág. ao lado). O site da Direcional Condomínios traz dois guias com orientações completas sobre a aplicação da NBR, produzidos pela AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) e pelo Eng. Civil Claudio Eduardo Alves da Silva (Saiba como acessá-los ao final da pág. 13).
Para a síndica profissional Janaína Aparecida Persike, o maior desafio ao síndico é avaliar e liberar (ou não) a obra, bem com as respectivas ART/RRT, principalmente quando o condomínio, em assembleia, veta a contratação de profissionais especializados para dar suporte técnico ao gestor. Outro problema é iniciar um mandato com alterações internas já executadas, sem o registro documental desse histórico. Em 2017, quando assumiu como síndica profissional em um condomínio que tinha apenas dois anos de implantação, Janaína percebeu reformas concluídas que não atendiam ao próprio manual do proprietário. Em um caso, ela pôde intervir, pois alterava a fachada: O dono de uma cobertura fechara parte da sacada com parede e revestimento cerâmico. Depois de advertido e de receber duas multas (equivalentes, cada uma, a duas cotas condominiais), ele desmanchou o que havia feito. O processo levou três meses. “De início o morador resistiu, mas depois acabou aceitando”, afirma.
Janaína observa que há mais tranquilidade hoje na aplicação das normas,
Foto Rosali Figueiredo
“as pessoas estão mais conscientes”. De qualquer maneira, ela ainda flagra algumas “barbeiragens”, como a de um morador que ligou a coifa do fogão no modo exaustão e a conectou à saída de ar do aquecedor de água quente, na área de serviço. Resultado: Os vizinhos respiraram “ar com gordura”. Mas bastou aqui uma notificação para a correção do problema. Com 170 apartamentos de plantas variadas, e sem o apoio técnico, a síndica precisa fazer inspeções semanais neste condomínio para checar eventuais intervenções nos imóveis ou aquelas que foram liberadas.
O QUE É PRECISO MELHORAR
Por outro lado, no Edifício Green Village, onde mora e que administra desde 2015, a exigência de ART para obras está prevista na Convenção e no Regimento Interno desde a entrega do prédio, há quase 20 anos, no bairro de Santa Cruz, zona Sul da cidade.
– O diretor da AABIC, Omar Anuate (foto à esq.), avalia que “houve uma tomada de consciência” quanto à aplicação da ABNT NBR 16.280 pelos profissionais (engenheiros e arquitetos) que atuam com as reformas das unidades, notadamente a partir de 2015, quando os proprietários passaram a responder pelas intervenções.
“Antes observávamos até o uso de martelete elétrico, o que não é mais comum”, ilustra. Mas ainda falta aos síndicos adotar a prática de comparar os projetos com a execução, bem como exigir “um fechamento formal” do processo, observa Omar. Ele destaca que não basta exigir somente ART ou RRT do plano da obra, é preciso cobrá-los também para a execução dos trabalhos. E que para intervenções específicas, como nas instalações elétricas, se cobre ART própria (no caso, assinada por engenheiro eletricista).
Outra recomendação do dirigente é que o condomínio contrate o apoio de especialistas para auxiliar o síndico na análise das reformas. “Isso, juntamente com as regras estabelecidas no Regulamento Interno, dará base para que ele aja com segurança e isonomia”, justifica. Quanto às administradoras, Omar diz que elas poderão propor ao condomínio um modelo de regulamento, “de como as obras deverão ocorrer”.
Também para o advogado Alexandre Rossignolli (foto acima, à dir.) é essencial que o condomínio aprove a regulamentação das reformas em assembleia e contrate o suporte de profissional especializado. “Se não tiver nada previsto na Convenção ou Regulamento Interno, o síndico ficará em uma posição frágil. O ideal é incluir no RI um plano de reformas, com sanções provisórias.” Com base nisto, o gestor conseguirá, por exemplo, barrar a entrada de materiais, determinar a paralisação dos trabalhos mediante qualquer suspeição, entre outras medidas. Em casos drásticos, deverá acionar a Prefeitura para eventual embargo ou solicitar reparações através do Judiciário. Já o custo do apoio técnico deverá ser rateado pelo condomínio, já que a segurança é interesse de todos, finaliza. (Por R.F.)
direcionalcondominios.com.br
- O guia “AABIC Informa: Obras nas Unidades em Condomínios”;
- O “Guia para aplicação da ABNT NBR 16.280 no condomínio”, do Eng. Civil Claudio Eduardo Alves da Silva; - O artigo “Como estão as obras nos condomínios cinco anos após a NBR 16.280?”, do administrador Gabriel Karpat;
- A matéria “ABNT NBR 16.280: O porquê de sua obrigatoriedade ao gestor do prédio”, com o advogado Cristiano De Souza Oliveira.
Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Abril de 2019 - Ed. 244.
Foto Rosali Figueiredo
Foto Guilherme
Tichauer
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ADMINISTRAÇÃO
INSPEÇÃO PREDIAL, LAUDOS & PERÍCIA, POR
QUE CONTRATAR?
A NORMA da ABNT de inspeção predial poderá ser lançada em breve no Brasil, depois de longo processo de discussão e consultas públicas. A inspeção é um tipo de vistoria e representa um dos inúmeros recursos técnicos que a engenharia oferece para que se possa avaliar a qualidade da manutenção e a segurança das estruturas.
A Direcional Condomínios reporta
ENTENDA OS CONCEITOS
- INSPEÇÃO PREDIAL
cada vez mais experiências de síndicos que se baseiam em laudos de inspeção predial ou vistorias para planejar a manutenção e/ou recuperação das edificações. Ou, ainda, contratam laudos para “auditar” a manutenção em andamento. Também se apoiam nesses instrumentos na implantação de condomínios e/ou para cobrar reparos das construtoras. Este é o caso do síndico profissional Wilson Roberto Fernandes, que move ação judicial contra a empresa que construiu há quase 20 anos um empreendimento de três torres e 184 unidades na Zona Leste de São Paulo. Em 2011, Wilson contratou uma inspeção geral que apontou problemas construtivos na fachada e em pilares da garagem (estes, sanados pela empresa). Para identificar a causa das infiltrações que atingem até hoje as paredes internas de 58 unidades, houve uma perícia posterior na fachada (com ensaios técnicos), a qual constatou a ocorrência de vício oculto. Isso ajudou a fundamentar a ação e a derrubar o argumento da construtora de improcedência da demanda face ao término da garantia.
Novos ensaios estão em andamento, já dentro do trabalho do perito judicial, determinado pelo juiz. “O síndico entende de condomínio, mas para essa parte técnica, ele deve ter a responsabilidade de buscar o apoio de profissionais qualificados”, defende Wilson, que conta desde 2011 com o acompanhamento do engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva.
Para o vice-presidente do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), o engenheiro civil José Ricardo Pinto, é importante que o síndico, ao contratar uma inspeção, exija um escopo de serviços “diretamente ligado à idade e porte da edificação”; recorra a profissionais “habilitados, de experiência comprovada”; e, planeje a manutenção para “se manter a expectativa da vida útil dos elementos que compõem a edificação”.
O Ibape-SP define a inspeção predial como “um tipo específico de vistoria”, que “contempla a análise dos sistemas, elementos e equipamentos existentes no prédio”. Entre os seus objetivos, está indicar falhas, anomalias e manifestações patológicas, acompanhadas das ações de recuperação e/ou conservação da edificação ou de um de seus sistemas, como esquadrias, acessibilidade, impermeabilização, fachada, instalações elétricas, hidráulicas, geradores etc.
- LAUDO
O laudo é o documento que resulta do trabalho de vistoria, inspeção, perícia, auditoria etc. Há normas para a sua elaboração. Seu conteúdo inclui cada atividade realizada, a descrição técnica da edificação ou de um sistema específico, os documentos analisados, métodos empregados, classificação do estado da manutenção, recomendações técnicas, entre outros.
- PERÍCIA
Segundo o engenheiro Claudio Eduardo, “a perícia visa a analisar uma falha (apontada, por exemplo, no laudo de inspeção), com vistas a diagnosticar o problema, sua responsabilidade e indicar diretrizes para resolvê-la”. (Por Rosali Figueiredo)
Síndico Wilson Roberto Fernandes
Foto
Rosali
Figueiredo
CONDOMÍNIO EM IMPLANTAÇÃO: POR QUE E COMO FAZER O KIT ENXOVAL?
O MOMENTO da entrega de um novo empreendimento representa, na maioria das vezes, a realização de um sonho para o comprador. No entanto, seja o imóvel destinado para moradia, atividade profissional/comercial ou, ainda, investimento, algumas despesas terão que ser suportadas pelo comprador assim que houver a constituição do condomínio, o que acontece, via de regra, após a expedição do habite-se e na assembleia geral de instalação. É uma fase que demanda, necessariamente, a sensibilidade e coerência dos seus futuros administradores, pois este precisam entender que, neste momento, o comprador contabiliza despesas como: parcela de chaves, repasse de financiamento, registro imobiliário, obras na unidade e mobília, entre outras coisas. Por isso as administradoras devem buscar alternativas para que a conta não fique ainda mais elevada, já que necessariamente se inicia a partir da implantação o rateio das despesas com o condomínio. O primeiro passo é adotar uma previsão orçamentária realista e que atenda à necessidade daquele condomínio no momento inicial de implantação, que é considerado o mais crítico no processo de administração. Podemos dividir o rateio em dois grupos de despesas. (1) As fixas, que estão basicamente relacionadas ao
Por Marcio Bagnato
custo com a mão de obra local, manutenções dos equipamentos e despesas administrativas; (2) As Variáveis, grupo no qual inserimos as despesas de consumo d’água, gás e, em alguns casos, a energia elétrica das áreas comuns. As despesas fixas são rateadas após previsão aprovada em assembleia e as variáveis lançadas de acordo com o valor emitido pelas concessionárias de serviços públicos. Sua variação (e elevação) está relacionada diretamente com a taxa de ocupação do condomínio, servindo esta estratégia como preparação para o processo de medição individual de consumo das unidades.
Os empreendimentos entregues pelas incorporadoras na sua grande maioria contam com todos os itens de decoração e equipamentos das áreas comuns para o bom uso dos seus ocupantes, mas, alguns acessórios e/ou materiais, principalmente para facilitar a vida dos usuários e funcionários, precisam ser adquiridos logo após a entrega do empreendimento, os quais chamamos costumeiramente de “Enxoval do Condomínio”. Nesta lista consideramos fundamentais: o acolchoado para proteção dos elevadores; contêineres e lixeiras para as áreas comuns; carrinho de compras; espelhos para as rampas de garagem; capachos; cadeira para portaria etc. Para a equipe operacional, é preciso ainda, de imediato, comprar acessórios para banheiros, armários para os vestiários, mobília para copa, micro-ondas e geladeira, entre demais itens de uso geral.
Mais da metade dos itens precisa ser adquirida no primeiro mês de operação e quem paga essa conta é o dono do imóvel. Para facilitar a vida daquele que se vê apertado com uma série de compromissos financeiros, pode ser adotada a estratégia de utilizar o Fundo de Reserva (valor equivalente a 5% da arrecadação ordinária mensal) para suportar estas despesas iniciais com o enxoval do condomínio. Assim, não haverá neste momento a necessidade de se constituir uma arrecadação especialmente dedicada para esta finalidade, o que encareceria o custo do condomínio nesta fase inicial. Como a arrecadação do Fundo de Reserva é uma exigência da Convenção do Condomínio e, partindo do pressuposto que as instalações são novas e contam com garantia, dificilmente a administração utilizará tais recursos, sendo assim, estes podem estrategicamente ser destinados para o chamado “kit enxoval”, desde que a destinação seja aprovada pela assembleia.
MARCIO BAGNATO
Advogado com Pós-Graduação na área de Negócios Imobiliários, profissional com 28 anos de experiência em administração de condomínios e atualmente Diretor de Condomínios da administradora Habitacional. Mais informações: marcio@habitacional.com.br.
PROJETO E ACOMPANHAMENTO DE OBRA: ESSENCIAIS PARA UM BOM RESULTADO
Por Rosali Figueiredo
A síndica Mila Fernandes Rocha herdou obra de impermeabilização inconclusa e que apresenta pontos de infiltração
BOA PARTE dos condomínios tem recorrido à contratação de profissionais de engenharia para acompanhar a recuperação dos sistemas de impermeabilização do prédio, incluindo a realização de inspeção das áreas afetadas para um diagnóstico mais preciso dos problemas; o levantamento do escopo dos serviços necessários e das soluções mais indicadas conforme sua disponibilidade orçamentária; e a contratação e monitoramento da execução dos trabalhos.
Em condomínio residencial localizado na zona Oeste de São Paulo, a síndica profissional Mila Fernandes Rocha está no meio desse processo depois de suceder uma gestão que deixou uma obra inconclusa de impermeabilização com manta e interrompida por decisão de assembleia.
O prédio de torre única e 30 anos de construção havia contratado serviço de troca da manta em jardineiras, nos locais de acesso, nas laterais, fundos e rampa da garagem, com acabamento em piso hidráulico. Até que, em 2017, depois de sucessivos aditamentos que iam encarecendo os trabalhos, uma assembleia extraordinária convocada pelos condôminos decidiu pela sua paralisação, pois a empresa não atendera às exigências de justificar os acréscimos através da apresentação do projeto inicial e de informações complementares.
A partir deste momento, a síndica de então renunciou e o prestador suspendeu as atividades comerciais, não sem deixar de protestar sete cheques pré-datados que o condomínio havia deixado com ele, no valor de R$ 36 mil.
“O condomínio foi na onda do menor preço”, afirma Mila Fernandes, que assumiu na sequência a gestão do local, como síndica profissional. “Esse tipo de problema acontece quando o condomínio quer economizar, não checa a idoneidade da empresa nem as referências. Como resultado, aqui temos a obra paralisada, gerando novos pontos de infiltração na área trabalhada e com os cheques protestados.”
Ao assumir, a síndica contratou um laudo de engenharia de como encontrou a obra. Como o jardim central e o pátio em pedra portuguesa da frente do prédio não foram contemplados no contrato inicial, a síndica afirma que os condôminos dispõem hoje de três alternativas: A) Somente finalizar o trabalho anterior, corri-
Fotos
Rosali
Figueiredo
gindo os vazamentos pontuais com injeção; B) Realizar o serviço nos locais que não estavam no contrato inicial, ou; C) Arrancar e refazer tudo com manta, a superfície completa. Qualquer que seja a decisão, a continuidade da obra estará baseada em projeto, escopo de serviços e haverá acompanhamento, destaca.
Ainda não há como prever o desfecho, avalia Mila, já que o prédio vive no limite orçamentário, por dívidas anteriores com o INSS, renegociadas em 60 meses; pelos cheques em protesto, que sua gestão está contestando e espera reaver; e pelas demais pendências em manutenção. “Herdamos um condomínio que jamais havia feito uma limpeza de caixa d’água”, exemplifica. E o agravante, em termos de impermeabilização, é que a área executada dá também sinais de carbonatação no piso. Existem ainda deficiências na aplicação da manta, como na região da porta balcão do hall social, com pelo menos um ponto de vazamento.
SUPERFÍCIES, COBERTURAS E RESERVATÓRIOS: A EXECUÇÃO DO SERVIÇO
As imagens desta página (no alto) e na pág. 18 destacam a área trabalhada com manta asfáltica e acabamento em ladrilho hidráulico no condomínio da zona Oeste de São Paulo. A obra se encontra paralisada há cerca de dois anos; problemas de infiltrações na garagem continuam (imagem na pág. 18).
Para evitar que os síndicos enfrentem o risco de uma obra mal executada, a Direcional Condomínios entrevistou o engenheiro civil, de segurança do trabalho e perito judicial Rene Gomes. A seguir, o especialista deixa orientações para contratação e acompanhamento dos serviços com manta e argamassa polimérica semirrígida (caso dos reservatórios).
– GARANTINDO O DESEMPENHO DA MANTA “O condomínio deve contratar empresas especializadas que executem os serviços em conformidade com as normas técnicas. Além disso, é imprescindível que contrate um profissional legalmente habilitado para supervisionar os trabalhos, de forma a garantir que todas as etapas sejam executadas, tais como:
• Definição da espessura e tipo da manta (baseado em um projeto prévio);
• Preparo da superfície;
• Realização de caimento adequado para os ralos;
• Realização dos reforços nos cantos, na altura dos rodapés, nos ralos e nas juntas
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de dilatação;
• Execução dos testes de estanqueidade;
• Execução de proteção mecânica, e;
• Acabamento final da área.”
– MANTA EM ETAPAS, É POSSÍVEL?
“Sim, porém as etapas e emendas devem ser bem planejadas e executadas. Sempre que possível, recomenda-se separar as etapas por juntas de dilatação ou outras estruturas que delimitem bem cada uma dessas fases.”
– QUAL O PASSO A PASSO DA OBRA?
“Reforçando e/ou completando o que expusemos acima:
• Definição do tipo de manta a ser utilizada;
• Preparo e limpeza da superfície;
• Regularização da superfície respeitando os caimentos mínimos (1%) para os ralos e arredondamentos dos cantos dos rodapés;
• Aplicação de material para criar ponte de aderência do piso para a manta;
• Aplicação da manta especificada incluindo os reforços de ralos e outras estruturas da edificação como juntas de dilatação, pilastras e outras;
• Realização de teste de estanqueidade com no mínimo 72 horas de duração;
• Realização de proteção mecânica;
• Construção do contrapiso, e;
• Instalação de revestimento final.”
– DRENAGEM: NECESSÁRIA?
“A captação de águas pluviais na cobertura e no solo deve ser realizada em conjunto com o sistema de impermeabilização. Seu desempenho adequado é essencial para garantir a vida útil da impermeabilização.”
– NAS COBERTURAS
“As coberturas das edificações são áreas que sofrem muita dilatação térmica e movimentações naturais de estrutura, na minha opinião o sistema de manta é o método mais adequado para estes locais. Mas, em conjunto, é preciso ter um piso armado bem executado, construído com juntas de dilatações compatíveis ao tamanho da área e um sistema de captação de águas pluviais bem projetado e executado. Lembre-se que estes locais devem passar por manutenções preventivas constantes e efetivas, como limpezas e tratamento de possíveis trincas ou fissuras.”
– RESERVATÓRIOS D’ÁGUA
“Para estas estruturas, o sistema de argamassa polimérica semirrígida com reforço de tela tem um bom desempenho e é adequado para uso em espaços confinados, reduzindo sensivelmente os riscos aos trabalhadores durantes a sua aplicação.”
(Edição R.F.)
CUIDADOS PARA EVITAR OU COMBATER INFILTRAÇÕES
No 1º piso de garagem anexa de condomínio, sinais de infiltração na laje (imagem da dir.); no 3º piso, degradação da manta nas muretas (à esq.)
A manifestação de umidade ou vazamentos em lajes, vigas, colunas e paredes (cortinas) de garagens demanda estudo técnico prévio, para diagnóstico das causas, antes da contratação de uma obra. No Condomínio Porto Seguro, localizado na Chácara Belenzinho, zona Leste de São Paulo, o síndico Wilson Roberto Fernandes avalia, no momento, a adoção de soluções diversificadas para os três níveis da garagem anexa do empreendimento, sendo um piso térreo e dois elevados. As infiltrações se espalham com características diferenciadas:
- No piso térreo, há sinais de umidade no teto, no guarda-corpo da laje e na parede de fundo;
- No piso intermediário, o acabamento cimentício da superfície apresenta trincas e pequenas fraturas, indicando perdas da camada de finalização; e,
- No piso superior, o 3º, aparece a situação mais precária de superfície, a qual “está se desmanchando”, além de mantas soltas e corroídas nas muretas.
A partir de um laudo do engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva, que verificou que cada piso possui estrutura diferente de construção, o síndico está programando fazer a recuperação de toda garagem em etapas. Na primeira delas, será utilizada uma argamassa cimentícia polimérica e com fibras para refazer o piso do 3º nível. O produto costuma ser empregado em pistas de aeroportos, superfícies de pontes, estradas de concreto etc., e também para reparos rápidos. Faz cinco meses que o condomínio aplicou um teste do produto no local, cujo desempenho foi aprovado. Simultaneamente, as mantas das muretas serão refeitas e haverá um novo sistema de drenagem.
“O ritmo dos trabalhos dependerá do fluxo de caixa do condomínio, somente neste 3º piso da garagem externa iremos aplicar R$ 120 mil, e só contratamos obra quando dispomos de pelo menos 60% do seu valor”, explica o síndico. Ele acredita que essas intervenções façam cessar boa parte dos vazamentos observados nos dois níveis inferiores da estrutura. Nessas demais áreas (ou lajes), ele deverá recorrer ao método da injeção para vedar o percurso da água que se manifesta nas fissuras e juntas de dilatação.
Em outro condomínio que administra como profissional na zona Leste de São Paulo, o síndico Wilson optou pela injeção para tratar dos pontos de infiltração no subsolo, processo que, segundo ele, foi bem-sucedido. “De início tivemos reincidência em alguns locais, mas eles foram corrigidos pela empresa, que nos dá 15 anos de garantia. De dois anos para cá, não tivemos mais que chamá-los.” Wilson observa que houve atenção especial sobre os ralos da superfície, tratados preventivamente com injeção. E o material foi aplicado também na laje de dois reservatórios d’água,
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“de baixo para cima”. “Esvaziamos um de cada vez para fazer os serviços”, afirma o síndico, destacando que toda obra custou menos de ¼ do orçamento previsto caso a impermeabilização envolvesse a troca da manta na superfície.
DRENAGEM EM SUBSOLO
Para o engenheiro Cláudio Eduardo, “conforme a origem da umidade, o síndico precisa saber com que tipo de impermeabilização ele irá trabalhar, já que hoje, tecnicamente, dispomos de sistemas flexíveis e rígidos”. Por exemplo, a infiltração em paredes (ou cortinas) possui origem “negativa” e exige uma solução rígida. Já a infiltração no teto pode ser causada por deficiências na manta (solução flexível), portanto, é do tipo “positiva”. “A manta é como se fosse um lençol, a água escoa por cima dela até encontrar um ralo”, explica.
O engenheiro realizou inspeções, fez os projetos e acompanha a execução de três obras simultâneas no Condomínio Jardins de Higienópolis, localizado em Santa Cecília, região central de São Paulo. Com 210 unidades, o empreendimento entregue em 2008 está promovendo a impermeabilização com manta das coberturas de suas duas torres; o tratamento das infiltrações nas cortinas da garagem, incluindo novo sistema de drenagem; e recuperação e pintura da fachada.
No caso da garagem, foi preciso instalar drenos nas cortinas “para o alívio da impermeabilização nos subsolos”. Parte das paredes era revestida por PVC, instalado pela construtora, que ocultava as infiltrações. Os condôminos chegaram a enfrentar problemas de alagamento. “A umidade na garagem diminui a vida útil do sistema, além de trazer desconforto, insalubridade e transtornos aos usuários. No Jardins de Higienópolis, inexistiam riscos estruturais, mas o síndico Cristiano Mendes quis fazer um trabalho preventivo e resolver logo o problema”, afirma o engenheiro, recomendando aos gestores que evitem protelar uma correção definitiva para essas manifestações patológicas. (Por R.F.)
No Jardins de Higienópolis, imagem da recuperação da cortina dos subsolos e instalação de novo sistema de drenagem
A MANUTENÇÃO DA IMPERMEABILIZAÇÃO
“Uma impermeabilização feita com critério e dentro das normas normalmente não exige grandes cuidados”, afirma o engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva. Segundo ele, o que precisa ser feita é a manutenção de rotina do sistema após a conclusão das obras, como:
- Verificar e limpar os ralos, tubulações de drenagem e bombas do sistema para evitar entupimentos. O mesmo vale para as calhas e rufos dos telhados;
- Realizar vistorias regulares, principalmente em períodos chuvosos, para se checar as tubulações de drenagem e identificar possíveis entupimentos como acúmulo de folhas, por exemplo;
- Fazer a verificação dos rejuntes do acabamento, para preservar o seu
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O ANTES E DEPOIS DA IMPERMEABILIZAÇÃO DA PISCINA (Imagens acima) – A síndica Cristiane Bittencourt, do Condomínio Ilha Guadeloupe, na zona Oeste de São Paulo, precisou fechar preventivamente o acesso à piscina às vésperas do último verão. Azulejos começaram a se soltar em boa parte da extensão das paredes do tanque, gerando riscos de cortes nos usuários. “A piscina não estava em nosso radar de obras naquele momento, mas em outubro passado tivemos que interditá-la.” Houve remoção e troca dos azulejos, da manta e do revestimento da borda, já que a construção original tinha quase 27 anos. “Aproveitamos para substituir os filtros, encanamentos e o sistema de aquecimento, além de instalar iluminação e cascata.” Todo o processo foi rápido: Em 1º de fevereiro de 2019, quatro meses depois de iniciados os trabalhos, a piscina estava liberada para uso. De acordo com o engenheiro civil responsável pela obra, Douglas Gomes de Oliveira, demais áreas do condomínio estão sendo vistoriadas, pois já foram localizados vazamentos em outros pontos, como em uma floreira e em um ralo próximo da guarita. “Identificaremos de onde vêm esses problemas para propor uma solução.” (Por R.F.)
desempenho, mesmo que estes “não sejam responsáveis pela impermeabilização propriamente dita”;
- Tomar cuidado ainda com os pisos em argamassa de proteção da camada impermeabilizante, pois, algumas vezes, eles apresentam baixa resistência, ficando “pulverolentos”. “Essa falha provoca acúmulo de partículas de areia nos ralos e pode causar entupimentos”;
- “Por fim, não devemos nos esquecer da conservação das paredes, muros e muretas, bem como cuidados com adaptações no sistema hidráulico ou elétrico, que podem, inadvertidamente, provocar a passagem da água em dutos ou tubulações, penetrando por debaixo da manta de impermeabilização.” (Edição R.F.)
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INSTALAÇÕES ELÉTRICAS: ONDE ESTÃO OS RISCOS PARA O PRÉDIO
E OS MORADORES?
Dados da Abracopel apontam que 536 incêndios ocorreram em edificações brasileiras no ano passado, 80% deles dentro dos imóveis (com 59 mortes).
Por Rosali Figueiredo
Síndica Eliane Bezerra Martins: Mesmo com retrofit elétrico em andamento, precisou advertir condômino que tentou mudar instalação no centro de medição
SÍNDICA orgânica desde 2014 do Condomínio Edifício Tropical, prédio de 1963 com 38 apartamentos localizado na Barra Funda, em São Paulo, Eliane Bezerra Martins enfrenta um histórico de tentativas de moradores interferirem no centro de medição para “aumentar” a carga em suas unidades.
Quando assumiu a gestão, encontrou inúmeras ocorrências de curto-circuito nas prumadas e o centro de medição bastante alterado pelos condôminos. Ao longo do tempo eles instalaram no local disjuntores de até 100 ampères contra uma capacidade de, no máximo, 32 ampères por unidade. Na época, Eliane contratou serviços para corrigir as distorções e restringiu o acesso ao local a profissionais qualificados e autorizados.
Mesmo assim, houve pelo menos duas tentativas de modificação indevida por condôminos, uma mais recente. O dono do imóvel chegou a acionar a polícia porque a síndica não liberou a chave do centro de medição – ele queria trocar o disjuntor ligado à rede de seu apartamento, com maior amperagem. “A polícia foi embora. As pessoas não colaboram mesmo sabendo da necessidade de completarmos os serviços de retrofit”, se indigna a síndica.
Em 2018 o prédio teve todas as suas prumadas substituídas, percorrendo um novo circuito, parte delas pelo antigo duto da lixeira, outra parte por conduítes externos. A mudança do cabeamento foi até o quadro interno dos apartamentos. Neste mês, a síndica irá realizar assembleia para deliberar sobre a continuidade do
Foto Paulo Mujano
retrofit, agora no centro de medição.
O Edifício Tropical tem projeto de aumento de carga já aprovado pela concessionária de energia. De acordo com Eliane, as novas prumadas deixam hoje o prédio em uma situação bem mais segura que a de cinco anos atrás, mas enquanto não houver a modernização das demais instalações elétricas, os moradores deverão respeitar a capacidade instalada.
PACOTE COMPLETO DE SEGURANÇA-Também a síndica
Amaral de Mello (foto) mora e administra um prédio antigo, o icônico
Condomínio Cinderela, construído nos anos 50 por João Artacho Jurado no bairro de Higienópolis, em São Paulo. “Nunca tivemos AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), estamos desde 2016 investindo em adequações para regularizarmos essa situação, o que inclui a parte elétrica”, afirma. Com 34 unidades (hoje transformadas em 29), 11 andares e dois blocos, o Cinderela acaba de ganhar instalações para bomba de incêndio. Concluiu há pouco a modernização do centro de medição. Este permaneceu no hall térreo de serviço, mas foram eliminados os setores com os relógios mais baixos (o que contrariava norma de segurança do trabalho) e se ampliou o número de caixas, passando de 8 para 6 o número de medidores em cada uma delas. Na região, os transformadores da rede púbica são subterrâneos, situação que demanda intervenções um pouco diferentes na entrada de energia do prédio. O projeto aprovado junto à concessionária prevê aumento de carga e sistema trifásico, o que exige adaptação em cada apartamento. Segundo Maria das Graças, a próxima etapa será substituir o cabeamento das prumadas, pois, diferente de muitos prédios de sua época, no Cinderela o caminho original poderá ser reaproveitado. Enquanto a administração não concluir as alterações, cada morador, se quiser usufruir de nova carga em sua unidade, poderá arcar com a substituição da respectiva prumada, desde que o serviço seja aprovado pelo condomínio e o responsável técnico pelo retrofit. (Por R.F.)
ENGENHEIRO ORIENTA MEDIDAS PREVENTIVAS CONTRA INCÊNDIO
Instalações precárias, malconservadas, com riscos de curto-circuito, ou mesmo a sobrecarga na rede elétrica pelo uso incompatível dos equipamentos eletroeletrônicos, estão na origem de boa parte dos incêndios em edifícios no País, ocorrências cada vez mais comuns.
Colaborador regular da Direcional Condomínios há seis anos, o engenheiro eletricista Edson Martinho disponibiliza aos síndicos dezenas de artigos no portal da revista, com orientações para a segurança das instalações elétricas tanto do prédio quanto das unidades. Edson é diretor-executivo da Abracopel
Maria das Graças
Foto
Rosali
Figueiredo
(Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade) e autor do livro "Distúrbios da Energia Elétrica" (Editora Érica, 2009).
A seguir, um resumo das principais dicas do especialista.
- ATENÇÃO À COORDENAÇÃO ENTRE TOMADAS, FIOS E DISJUNTORES
De acordo com Edson Martinho, “se estes componentes não estiverem coordenados, a sobrecarga poderá virar um incêndio”. “Por exemplo, nunca se deve substituir o disjuntor sem antes verificar se o condutor (fiação) é compatível. Também as tomadas, de 10 ou 20 ampères, devem estar coordenadas à fiação e aos disjuntores correspondentes.”
Entre as funções dos disjuntores, destacam-se “proteger o circuito elétrico de uma sobrecarga” e “eliminar o curto-circuito, que deve ser debelado imediatamente para que aquela energia luminosa e, principalmente a térmica (arco elétrico), não gere um princípio de incêndio”. “Em resumo, o disjuntor tem a função de proteger todos os fios, desde que haja coordenação entre eles.”
Os fios, por sua vez, possuem “determinada capacidade de condução de corrente”, mas o limite desta condução está relacionado ao isolamento do cabo. “Quanto mais corrente se passa pelo fio, mais aquecido ele fica”, explica. “E, se ultrapassarmos a capacidade do isolamento, este irá derreter e poderá iniciar um incêndio, além de os fios ficarem expostos, podendo causar um curto-circuito. Então, precisamos ter um dispositivo que garanta que esta temperatura fique nos limites aceitáveis. Este dispositivo é o disjuntor (pode ser o fusível também).” Ou seja, “cada seção de fio deve ter seu disjuntor correto”.
Por fim, as tomadas. Elas também possuem “limite de condução de corrente”. Conforme a norma ABNT NBR 14.136, há dois modelos de tomadas no mercado brasileiro, de 10 ampères (10A) e 20 ampères (20A). “Os condutores devem ser apropriados para cada tomada.” Por exemplo, “uma tomada de 20A não pode ter fios finos que suportam somente 15A, com disjuntores que desligam com 30A”. Deverá existir uma “coordenação”, “associando a tomada de 10A com um disjuntor de 10A, e um condutor que suporte pelo menos 10 A”, ilustra.
Conforme reforça Edson Martinho, esta “dica é super importante, pois eliminaria os mais de 400 incêndios que a Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade) apurou em 2017”. Já em 2018, a entidade apurou a ocorrência de 536 incêndios, 80% deles dentro dos imóveis (com 59 mortes). No total, foram 62 vítimas fatais. A maior parte foi causada por curtos-circuitos.
- OS RISCOS COM AQUECEDORES, CHUVEIROS ELÉTRICOS, AR CONDICIONADO, CARREGADORES DE CELULARES E ADAPTADORES DE TOMADA
Nos meses que antecedem o inverno, o engenheiro eletricista Edson Martinho costuma reforçar os alertas contra o uso inadequado de aquecedores dentro dos imóveis. O domicílio deve estar minimamente preparado com “circuitos elétricos de uso exclusivo com tomadas para 20A” (está vetado aqui o uso de adaptadores). Também o prédio deverá possuir carga suficiente
para comportar o consumo elevado desses aparelhos. O mesmo acontece, no verão, com o ar condicionado.
Sobre os aquecedores, Edson diz: “Sempre que chega o frio me dá um arrepio, porque vejo as promoções de aquecedores elétricos em todos os lugares e fico pensando –Como os consumidores irão ligar estes aquecedores? As instalações elétricas de suas moradias estariam preparadas?”
Ele explica: “Os aquecedores usam resistência elétrica e possuem potências altas, que vão de 1.200 Watts até mais de 2.500 Watts. Em comparação, 1.500 Watts está próxima da potência dos aparelhos de micro-ondas comuns. Quanto mais potência um equipamento tem, maior a necessidade de possuir fios grossos (seção maior) e circuitos exclusivos.”
O mesmo raciocínio vale para os chuveiros elétricos, cujas potências quase dobraram nos últimos 20 anos (de 4.400 Watts em média para pelo menos 8 mil Watts).
Já o ar condicionado possui um cálculo mais complexo, pois, mesmo que em termos de watts um equipamento de 7.500 BTUs tenha uma potência menor que a de um micro-ondas comum, por volta de 1 mil watts, o fato de ele ficar ligado de forma contínua fará com que, ao final do mês, seu consumo seja até dez vezes superior. E esta configuração de 7.500 BTUs é baixa se comparada a modelos de até 60 mil BTUs instalados em salões de festas de condomínios.
Quanto aos adaptadores (benjamins) de tomadas e carregadores de celular, o engenheiro esclarece:
- ADAPTADORES (BENJAMINS)
Seu uso foi acentuado no Brasil desde que adotado o atual padrão de três pinos nas tomadas e plugues dos eletroeletrônicos. Porém, os chamados benjamins levam a um consumo de uma potência sempre acima daquela prevista na tomada; apresentam mau contato e aquecimento com o tempo, com riscos de faíscas e incêndio. A situação fica pior quando se usa o adaptador de 20A em circuitos de 10A;
- CARREGADORES DE CELULAR
Apesar de eles se conectarem a uma bateria cuja tensão é baixa (em torno de 5 Volts), quando ligados na rede elétrica, farão uma interface com tensões “perigosas”, de normalmente 127 ou 220 Volts. É neste “liga e desliga” que têm acontecido os acidentes, alerta Edson Martinho. Entre os acidentes registrados em 2018, “a maioria usava extensão ou benjamins ou ligou o dispositivo em tomadas danificadas e com partes energizadas expostas”. Mas também os celulares vêm gerando ocorrências por mau uso: “Ao se falar ou usar o tablet ou smartphone com ele carregando, há risco de choque elétrico, por falhas no equipamento ou condições da instalação elétrica. Outro problema é que a bateria pode sofrer um aquecimento acima do normal e então explodir, ou se incendiar”, destaca. Em breve, a Abracopel irá divulgar o levantamento completo dos incêndios relacionados à eletricidade no País em 2018. (Por R.F.)
DENTRE OS revestimentos mais comuns das quadras em condomínios, como o piso asfáltico (sem juntas de dilatação) ou de concreto, as placas modulares de polipropileno [plástico duro] começam a ganhar espaço. No Conjunto Residencial Buena Vista, localizado na Estrada de Itapecerica, zona Sul de São Paulo, a instalação deste piso completou um ano em dezembro passado. Ele foi implantado em duas quadras do empreendimento de oito torres e 400 unidades. Na principal, de uso intenso por adultos e adolescentes, utilizou-se material importado, de maior aderência e amortecimento; na infantil, de utilização mais leve, um modelo nacional.
De acordo com a síndica Lanuce Marta, “praticamente não houve necessidade de manutenção no período, exceto limpeza”. “Escolhemos as placas de polipropileno para não termos que refazer todo o contrapiso [elas foram instaladas sobre o piso anterior]. Não é a solução mais barata, mas uma reforma já havia sido feita antes, com acabamento em cimento, mas depois de um ano o piso voltou a trincar, a esfarelar, porque estamos em uma região de grande trepidação, com avenidas, metrô e terminal de ônibus”, explica. O material possui dez anos de garantia dada pelo fabricante. A síndica espera que, no máximo, tenha que fazer a repintura em dois anos.
O Condomínio Georgia Gardens, na zona Leste da Capital Paulista, também escolheu os módulos de plástico duro (polipropileno) para revestir sua quadra. “Como o espaço fica sobre uma laje de muita movimentação, o acabamento em concreto sempre demandaria manutenção”, afirma o síndico Wilson Roberto Fernandes. Com garantia e placas sobressalentes, fornecidas pelo fabricante, o condomínio tem conseguido manter a superfície íntegra, passados quase três anos de sua instalação. Recentemente, foi realizada apenas nova pintura das linhas demarcatórias. “Fazemos uma limpeza semanal, retirando as placas para desobstruir os ralos”, completa. (Por Rosali Figueiredo)
Quadras com placas de polipropileno, solução adotada pelo Buena Vista
Leia no site da Direcional Condomínios demais textos sobre desempenho dos pisos, obras & reformas, manutenção e acessórios.
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O Condomínio
Georgia Gardens também optou pelo piso com placas modulares de plástico
CADA QUADRA, UM PISO – No
Condomínio Cristall Parque da Aclimação, em São Paulo, a quadra oficial de tênis dispõe de um piso monolítico, asfáltico, sem juntas e próprio para esta prática. Já a quadra poliesportiva é de concreto pintado. Ambas terão neste ano suas demarcações restauradas, afirma o gerente predial Antônio Ribeiro dos Santos (na foto acima a quadra poliesportiva). Mas a manutenção de ambas se encontra em bom estado. “É feita uma limpeza regular, apenas com água, para evitar a formação de lodo nas bordas”, afirma. O empreendimento foi entregue em agosto de 2010, possui duas torres e 82 unidades. (Por R.F.)
REFORMA COMPLETA – No
Condomínio Porto Seguro, na Chácara Belenzinho, zona Leste de São Paulo, a recuperação da quadra deverá terminar em breve, com novo piso asfáltico, afirma o síndico Wilson Roberto Fernandes. O revestimento foi escolhido em função de a quadra se localizar sobre aterro, com pouca movimentação. Wilson reassumiu a gestão do prédio em junho de 2018. O estado crítico mostrado pela imagem acima resulta de anos sem manutenção e uso inadequado por patins e patinetes. Já foram providenciados no local um novo sistema de iluminação (holofotes em LED), reparos no alambrado, nas traves e tabelas de basquete. (Por R.F.)
direcionalcondominios.com.br
- O artigo “Roteiro ilustrado de reforma e manutenção de quadras nos condomínios”, do Eng. Civil Eduardo Araki;
- A reportagem “Quadras nos condomínios: Renovação dos equipamentos amplia práticas e fomenta uso do espaço”.
Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Abril de 2019 - Ed. 244.
PRÓXIMA EDIÇÃO: BOMBAS – INSTALAÇÕES E MANUTENÇÃO
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NORMA TÉCNICA DEFINE RESPONSABILIDADES NAS OBRAS EM CONDOMÍNIOS
NBR 16.280 pacificou entendimento sobre direitos e obrigações de proprietários, síndicos e administradoras durante a reforma de unidades autônomas.
O RÁPIDO crescimento vertical das cidades, aliado ao desgaste natural de algumas construções, faz das obras em condomínios um acontecimento comum e permanente na rotina dos moradores. Nos últimos anos, as reformas vêm ganhando força como estratégia para tornar um imóvel mais atraente, moderno e valorizado. Acrescente a essa tendência os novos hábitos de uma sociedade que demanda mais praticidade e qualidade de vida, além das expectativas de retomada econômica do mercado imobiliário. Não é exagero dizer que vamos precisar lidar com reformas mais frequentes, abrangentes e complexas. Embora seja um direito dos moradores, as reformas e adaptações nos apartamentos devem seguir os procedimentos técnicos previstos em lei. Em abril de 2014, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) criou um conjunto de diretrizes para regular e orientar as reformas em edificações. A NBR 16.280, como ficou conhecida, foi acompanhada de perto pelas entidades do setor e passou por adaptações até entrar em vigor, em setembro de 2015. A principal preocupação era delimitar de forma mais clara as responsabilidades dos moradores, síndicos e administradoras durante a reforma. Apesar de não ter caráter de lei, o cumprimento da norma é obrigatório
Por José Roberto Graiche Júnior
dentro de qualquer condomínio do Brasil.
O morador deve formalizar ao condomínio um aviso de realização da obra, fornecendo o projeto assinado por um responsável técnico. O documento deve conter garantias de que a intervenção não oferece riscos para a estrutura do prédio e para as instalações comuns. Em reformas mais complexas, o condomínio pode até exigir a contratação de um laudo próprio de segurança, assinado por outros profissionais. Já as reformas menores e manutenções como pintura e troca de piso dispensam essa formalidade, mas ainda dependem de uma boa comunicação entre morador e condomínio.
O síndico, por sua vez, fica responsável por receber e arquivar a documentação, garantindo que o controle dos processos da obra possa ser futuramente consultado por proprietários, engenheiros, construtores e incorporadores. É seu dever ainda monitorar a reforma e tomar as ações necessárias caso suspeite de algum risco iminente. Para isso, pode contar sempre com o suporte da administradora.
Quase quatro anos após a implementação da NBR 16.280, é consenso afirmar que o mercado já assimilou bem as novas determinações, principalmente em grandes centros, como São Paulo. A normatização vem cumprindo seu papel, assegurando grandes avanços na gestão e manutenção das propriedades, evitando sobretudo que obrigações indevidas recaiam sobre condomínios, síndicos e administradoras.
Conflitos e discordâncias podem continuar existindo como parte natural da rotina de um condomínio, mas hoje estão muito mais restritas à parte operacional da reforma. Regras para subida e descida de materiais, respeito a um limite tolerável de barulho e limpeza das áreas comuns podem e devem ser acompanhadas de perto pelo síndico e zelador. O mais importante, porém, é garantir que os problemas não afetem a execução dos projetos e não interfiram na segurança dos moradores. Para minimizar os conflitos operacionais, recomenda-se que o condomínio defina, em assembleia geral, um regulamento específico para a execução de reformas nas unidades autônomas. Esse regimento não se sobrepõe e não interfere nas regras já determinadas pela NBR 16.280, mas pode ajudar a esclarecer aos moradores os direitos e deveres do proprietário e do empreendimento.
JOSÉ ROBERTO GRAICHE JÚNIOR
Advogado e presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). Mais informações: info@aabic.org.br.
