Chegamos a março!!! Mês em que se comemora o Dia Internacional da Mulher, em 08/03. Nos últimos anos, a Direcional Condomínios tem prestado homenagens às mulheres síndicas na edição do mês. Afinal, além da eficiência e comprometimento indissociáveis ao trabalho do síndico, as mulheres imprimem um “quê” a mais de zelo e afeto no cuidado com o condomínio. Mas neste ano a Direcional resolveu promover em março o evento que costumava dedicar em fevereiro às síndicas. No próximo dia 14, estaremos reunidos com todos os gestores - Síndicos & Síndicas, em um encontro especial, não só de comemoração pelo Dia da Mulher, mas de celebração de nossa parceria nestes 22 anos que a revista completa em 2019. Mais informações sobre o encontro em nosso site em www.direcionalcondominios.com.br.
A parceria, o caminhar junto em função de um objetivo comum, as relações de troca, afeto e aprendizagem fazem parte da vida social. No microcosmos do condomínio, a caminhada inclui percalços, dores, perdas, conquistas e alegrias. E o síndico vai aprendendo a se compor como um equilibrista das relações, em favor de um ambiente pacífico, seguro e acolhedor. A reportagem de capa deste mês trata justamente desta que é uma trajetória de amadurecimento e conquistas gradativas, “um processo de maturação, no qual as pessoas possam se conhecer e se respeitar”, define a síndica Jailma Araujo Brito.
As demais reportagens administrativas da revista acabam completando essa abordagem, ao tratarem da aplicação de multas no condomínio e da transição de uma gestão a outra. Ambos devem ter o interesse coletivo no horizonte, “pensando no legado”, defende o síndico Marco Aurélio Braga. São posturas que facilitam, sobremaneira, a operação diária do prédio e a sua manutenção em curto, médio e longo prazo, porque os sistemas de engenharia e as respectivas instalações apresentam desgastes e exigem atenção permanente, conforme demonstram as matérias sobre obras e serviços da edição.
Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora
ÁGUA, OUTRA DATA ESPECIAL DESTE MÊS!
22 de março foi definido pela ONU como o Dia Mundial da Água. A Organização das Nações Unidas criou a data em 1992 para nos lembrar do papel fundamental que este recurso tem para a vida humana e o equilíbrio ambiental. No 1º Encontro de Síndicos & Síndicas da Direcional de 2019 , em 14/3 , haverá uma participação especial da equipe do Pura da Sabesp, demonstrando que simples componentes instalados em torneiras e chuveiros podem ajudar a diminuir o consumo. A cobertura do evento estará no site da Direcional a partir do meio deste mês e na revista de abril.
Tiragem auditada por
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04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: Síndico vai, síndico vem!! 05. Informe Publicitário: .................................................................................. Seciesp 06. Serviços ao Síndico: ........................ Fluxograma de multas, como e onde aplicá-las
08. Capa: Cultura da paz no condomínio: Faça a sua parte 11. Seção Tira-Teima: .......Há obrigação de se pagar condomínio mesmo sem cobrança?
12. Administração: ........................ Síndico Vai, Síndico Vem... Como fazer a transição?
14. Dica: .................. Impermeabilização: Infiltrações, um quebra-cabeças para o síndico
20. Dica: .................Garagem: Pisos, iluminação & acessórios na renovação do ambiente
24. Dica: ........................................ Elétrica: Planejando a modernização das instalações
28. Coluna: Obras vizinhas prejudicam o condomínio, e agora?
66. Espaço AABIC: ................ A administradora na mediação de conflitos nos condomínios
Normalmente os usuários só se lembram da grande importância dos elevadores quando os equipamentos apresentam algum problema de funcionamento e são obrigados a usar a escada.
O Reclame Aqui, um dos sites mais populares do país, especializado em queixas dos consumidores sobre os mais variados assuntos, também registra queixas sobre elevadores. Nos últimos doze meses, defeitos intermitentes e reincidências de problemas nos equipamentos aparecem entre os principais motivos para insatisfação. A maioria é sobre qualidade dos serviços prestados e demora no reparo.
Confira aqui a relação das empresas responsáveis pela grande maioria das queixas: https://www.reclameaqui.com.br/categoria/elevadores/ Em contrapartida, verificamos que a maioria das reclamações foi respondida e resolvida, segundo o site. No entanto, até chegar ao veredito final, o desgaste é grande.
No mercado existe uma grande oferta de serviços por parte de empresas independentes e multimarcas. Com o acesso às melhores tecnologias e produtos, além de profissionais cada vez mais capacitados, essas empresas competem em igualdade de condições. Confira aqui a relação de empresas associadas ao Seciesp: http://seciesp.com.br/institucional/associados/ Os condomínios contam com soluções que oferecem serviços de manutenção personalizados, diferenciados, que evitam problemas não só para o síndico, mas para todos os condôminos.
FLUXOGRAMA DE MULTAS, COMO E ONDE APLICÁ-LAS
Aplicar multa a um condômino é o pior cenário possível para um gestor, pelo potencial conflitivo que isto pode alimentar no ambiente coletivo. Porém, não se pode abrir mão do recurso quando estão em jogo os interesses dos demais moradores.
Por Rosali Figueiredo
UM CIRCUITO de quase 400 câmeras digitais ajuda o síndico do Condomínio Portal Domínio Marajoara a cuidar não apenas da segurança patrimonial dos moradores contra invasões externas, bem como a preservar os bens internos e a acompanhar o uso adequado de seus espaços. Afinal, o empreendimento dispõe de 67 mil m2 de área, 7 torres e 594 unidades, com inúmeros recursos de lazer, além de uma área de preservação ambiental. Há cerca de cinco anos, eram registrados danos ao mobiliário ou comportamentos que feriam a Convenção e o Regimento Interno, desde relações íntimas entre jovens no cinema ou piscina, à circulação de animais no elevador social, lembra o síndico Paulo Fontes.
“Tentamos inicialmente identificar os problemas e partimos para uma sistemática de repreensão, advertências e multas, para depois fazermos campanhas educativas e palestras, orientando os pais”, relata o gestor. Executivo da área de Tecnologia da Informação de uma multinacional, Paulo assumiu a função de síndico em 2015 e foi reeleito, por unanimidade,
Síndico Paulo Fontes: “O condomínio age com firmeza, mas cautela”
em 2017. Na época, o condomínio emitia, em média, 60 notificações e 5 a 6 multas por mês. “Como resultado das campanhas e do pulso firme na aplicação da Convenção, aliada à mudança do padrão comportamental geral, reduzimos esse número a cerca de 40 advertências e 5 multas ao ano”, compara.
O reforço à disciplina veio do engajamento voluntário de condôminos, através do Conselho ou de comissões temáticas. É o caso da Comissão de Ética e Disciplina, primeira instância responsável pela análise de toda notificação ou multa emitida pela administração.
“Faltas graves” à Convenção ou Regulamento Interno recebem multa diretamente, sem notificação prévia, afirma Paulo. Entretanto, tudo passa antes pela comissão, “para que não fique um ônus de ‘delator’ ou ‘juiz’ sobre a pessoa do síndico”. Todo cuidado é pouco, completa o gestor, desde a concessão do direito de ampla defesa a todos os notificados e/ou multados (Confira no quadro da pág. 07), até a comunicação emitida a eles, sem acusações nem o uso de termos que possam violar a intimidade das pessoas. Também, por praxe, não é revelado à Comissão de Ética e Disciplina o nome/unidade do infrator, “de forma a preservar a identidade e ter uma avaliação o mais imparcial possível”. O condomínio dispõe ainda de uma tabela progressiva de valores de multas: O equivalente a uma cota condominial para faltas mais leves, como conduzir animais nos elevadores sociais; duas cotas em caso de reincidência das primeiras; três cotas para flagrantes envolvendo sexo nas áreas comuns, por exemplo. Novas reincidências elevam o patamar da multa, até dez vezes a cota condominial. Em um desses casos extremos, um condômino, mesmo flagrado pelas câmeras na agressão a um funcionário, acabou revertendo a multa nas instâncias iniciais da Justiça. Por isso, atualmente, o condomínio procura ser criterioso, sem abrir mão das normas internas. “O condomínio age com firmeza, mas cautela.”
Foto
Rosali Figueiredo
SERVIÇOS AO SÍNDICO
COMO FUNCIONA: MULTA, RECURSOS & O DIREITO DE DEFESA
1º - Condômino recebe notificação ou multa, depois de uma 1ª análise da “falta” pela Comissão de Ética
2º - Comissão de Ética analisa recurso
3º - Corpo Diretivo recebe parecer
4º - Em caso de deferimento do recurso do Condômino
5º - Em caso de indeferimento
6º - Análise do 2º recurso
7º - Instância final de recurso
- Depois de notificado ou multado, ele possui até 72h para encaminhar recurso à Administração;
- Ela deve recomendar, ao Corpo Diretivo, cancelamento ou aplicação da penalidade com base neste recurso. Em geral, 90% de suas sugestões são acatadas;
- Formado pelo Síndico e o Conselho, instância analisa parecer da Comissão de Ética e Disciplina, ratificando ou retificando-a;
- Comissão reavalia penalidade, que poderá ser reduzida ou cancelada;
- Um boleto é emitido para o pagamento da multa. Depois de quitada, Condômino tem 72h para apresentar 2º recurso à Administração;
- Comissão de Ética e Disciplina faz nova avaliação e remete parecer ao Corpo Diretivo. No caso do cancelamento da multa, valor pago será devolvido;
- Caso seja mantida a penalidade, o condômino poderá ainda solicitar a convocação de Assembleia Extraordinária para apresentação de 3º recurso. A decisão final será votada na assembleia.
A MULTA COMO ÚLTIMO RECURSO
Violações à Convenção e/ou ao Regimento Interno e atrasos no pagamento da taxa condominial estão entre os principais alvos das notificações/advertências e aplicação de multas nos condomínios. Para o advogado Alexandre Rossignolli, que atua na área condominial, a forma como o síndico conduz sua gestão pode, no entanto, mitigar os fatos geradores desse curto-circuito. Em entrevista à Direcional Condomínios [publicada na íntegra no site da revista], ele observa que:
- “A lei que regula o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias garante ao condômino o direito de usufruir do imóvel de acordo com a conveniência e interesses condicionados, observando-se o princípio da boa vizinhança, de forma a não causar danos ou incômodo aos demais moradores. A inobservância dessas condições, quando violadas as regras do condomínio, sujeita o infrator à multa a qual competirá ao síndico a sua aplicação.”
Segundo Alexandre, “promover a pacificação do condomínio não é uma tarefa simples, mas é possível, os condôminos precisam embarcar neste processo e só farão isso se o síndico tiver transparência nas relações, agir com respeito, demonstrar equilíbrio emocional e determinação” (Edição: R.F.)
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
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- A entrevista “A multa como último recurso disciplinar do condomínio”, com o advogado Alexandre Rossignolli. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Março de 2019 - Ed. 243.
Adaptado do fluxograma do Condomínio Portal Domínio Marajoara
CULTURA DA PAZ NO CONDOMÍNIO: FAÇA A SUA PARTE
É possível conquistar a pacificação do condomínio por mais turbulentos que sejam os relacionamentos interpessoais, afirmam síndicos e especialistas entrevistados para esta reportagem. Conhecimento, transparência, firmeza do gestor, coparticipação do corpo diretivo e promoção de eventos festivos e de serviços ajudam a reverter o clima e a cimentar a união.
NO INÍCIO da noite de sexta-feira, dia 8 de fevereiro, período ainda claro de verão, um clima descontraído tomava conta da área de estacionamento externo do Condomínio Residencial Verde Morumbi, na zona Sul de São Paulo. Acontecia o festival de food truck, organizado uma vez por mês pelo subsíndico Fábio Crisafully e o morador Fabiano Felix Nobre, com apoio da síndica Jailma Araujo Brito. Famílias se reuniam ali, depois de uma semana de correria com o trabalho e a escola. E moradores que há cerca de três anos discutiam e brigavam muito, naquele momento se reuniam para conversar e lanchar.
Festival de food truck em condomínio: Iniciativa do subsíndico Fábio Crisafully (à esq. na imagem) e do morador Fabiano Nobre, com apoio da síndica Jailma Araujo Brito - “Praça de alimentação ao ar livre”
psicóloga, com longa experiência em administração de condomínio. Ela atua como síndica geral de um complexo imobiliário que reúne torre com salas comerciais, um centro de compras e o residencial Verde Morumbi. Este foi entregue em 2014 com lazer amplo, 12 mil m2 de área verde, 3 torres e 400 unidades. Desde a implantação se instaurou um ambiente bastante conflitivo no local, relata o subsíndico e morador Fábio. “A situação era de total insatisfação com a antiga gestão, havia um clima de guerra com o síndico profissional da época, que não interagia com ninguém, ele simplesmente mandava e deixava o preposto aqui”, lembra. Com caixa quase zerado, a parte financeira do condomínio também gerava questionamentos.
O desejo de troca da administração era quase unânime entre os moradores, mas a concordância terminava aí. Eles se dividiam quanto aos rumos a serem tomados, “as ideias eram bem divergentes”, diz, por sua vez, o morador Fabiano. Até que no final de 2016, a síndica Jailma, que já administrava os demais empreendimentos do complexo, assumiu a gestão do residencial. Além da reorganização financeira, duas outras medidas vieram quase de imediato: Ela criou uma comissão de eventos e passou a promover feiras livres às quartas-feiras, entre 17h e 22h. Paralelamente, os moradores vinham formando grupos de lazer entre si, como o do futebol e churrasco.
Houve dois pilotos com a feira livre antes que o serviço fosse validado em assembleia de condôminos.
Esse é o entendimento da síndica Jailma, profissional na área e também “A pacificação é um processo de maturação, no qual as pessoas possam se conhecer e se respeitar.” (Síndica Jailma Araujo Brito) “Isso é um bairro e não conhecer quem mora aqui é complicado. A feira livre foi um start para conhecermos as pessoas e depois veio o festival de food truck. Hoje o Verde é outro condomínio.”
(Subsíndico Fábio Crisafully)
Foto Rosali Figueiredo
De acordo com Jailma Brito, a mudança nos ânimos ajudou a diminuir as advertências e multas aplicadas aos condôminos. No começo, ela chegou a emitir penalização (de dez vezes o valor da cota) para condômino antissocial, em caso que motivou boletim de ocorrência na polícia. Hoje, esse morador participa dos eventos coletivos.
Durante o festival de food truck, empresas da região aproveitam o momento para ações promocionais, o que gera renda para o condomínio investir nas demais datas comemorativas do ano, como a festa junina e o dia das crianças. Síndicos da região têm procurado a gestora para conhecer o trabalho e replicá-lo nos residenciais que administram.
“Os condomínios estão adquirindo esse viés de espaço de socialização”, observa Jailma. Assim, ela aconselha seus colegas gestores a abrirem espaço às sugestões dos condôminos, sem, no entanto, renunciar à firmeza e segurança em seus atos. “Não se pode ficar na defensiva, porque nesta posição a gente perde a paciência facilmente.”
“Quando a fala do condômino tem valor e importância, o ambiente se pacifica. Pois, com abertura, o síndico consegue ouvir, justificar e explicar os planos e prioridades do condomínio. Mesmo que isso não seja uma unanimidade, o respeito prevalece.”
(Síndica Jailma Araujo Brito)
ESTILO DA GESTÃO REFLETE SOBRE AMBIENTE
Um condomínio misto, de torre única, com 295 salas até o 13º andar e 108 apartamentos entre o 14º e 22º, localizado a 50 metros de uma estação do metrô, foi comercializado rapidamente no lançamento, antes da crise econômica que atingiu o País. Ao ser entregue, porém, no final de 2015, com um ano e meio de atraso e no ápice da recessão, alguns proprietários estavam descapitalizados e o valor de locação dos imóveis havia caído mais de 50%. “As pessoas estavam chegando insatisfeitas e, ao ocuparem os imóveis, encontraram um cenário muito diverso do projeto comercializado e das expectativas criadas”, afirma o então subsíndico e hoje síndico geral, Ricardo Gonçalves.
Empresário da área de Tecnologia da Informação, Ricardo tornou-se subsíndico na assembleia de implantação do empreendimento – o ‘You, Metropolitan’, localizado no Tatuapé, zona Leste de São Paulo. Ricardo e parte do corpo diretivo promoveram inspeções independentes e chegaram a abrir mais de duas mil pendências com a construtora. O síndico profissional da época havia sido indicado pela empresa.
O ambiente era de insatisfação generalizada com a gestão e de frustração com as instalações do prédio. “Um símbolo disso é que a recepção do comercial não comportava o movimento de pessoas. Não havia onde esperar pelo atendimento, inexistia café, banheiros e salas de administração.” Esses e outros equipamentos foram implantados depois de Ricardo ter sido eleito síndico geral, em agosto de 2017; ele foi reeleito no começo deste ano para o 2º mandato.
Também o fato de ser um prédio misto gerava dificuldades. Em geral, a parte comercial costuma promover reformas internas no período da noite, o que, no Metropolitan, afetaria o sossego dos moradores. Mas também fica complicado fazer obras quando seu vizinho é um consultório médico e está atendendo os pacientes. “Isso tudo criou um ambiente estressante”, ilustra Ricardo, que passou então a mitigar a crise adotando regras, além de uma estratégia que favorecesse a ocupação comercial – “fizemos um networking muito grande para trazer as empresas da região para cá”. “A coisa começou a mudar quando entendemos as necessidades do prédio e passamos a explorar seus benefícios, como a localização.”
No residencial, com a maior parte dos moradores em sua primeira experiência
Síndico Ricardo Gonçalves: “A transparência traz a resolução de 99% dos conflitos”
em condomínio, o quadro inicial também foi problemático. Mas, baseado no tripé “escutar, informar e delegar”, Ricardo acredita que conseguiu a pacificação. “A transparência traz a resolução de 99% dos conflitos”, sugere. É claro que é preciso ainda aplicar doses de isonomia (tratar a todos da mesma maneira); impessoalidade (“Sou um CNPJ que não fica alegre, nem triste, nem decepcionado”); e firmeza para lidar com os conflitos diários, especialmente quando eles reverberam através de e-mails marketing difamatórios e provenientes de usuários falsos. Algo que um profissional de TI consegue identificar e que ficou no passado. (Por R.F.)
Foto
Rosali
Figueiredo
COMBATENDO FAKE NEWS – O síndico Bruno Ricardo da Silva (foto ao lado) é um exemplo de como paciência, abertura e firmeza ajudam a desmobilizar potenciais fontes de conflito no condomínio. Morador e gestor do residencial Dez Aricanduva, na zona leste da cidade, Bruno assumiu em 2013 e enfrentou uma explosiva rede de fofocas via WhatsApp, que questionavam sua administração. Esta veio acompanhada de difamações e insultos presenciais, que tentaram atingir a pessoa do síndico por sua condição de cadeirante. Administrador e microempresário, Bruno soube reunir toda documentação pertinente ao condomínio - da parte financeira e de contratos ao planejamento de obras. Convocou uma reunião de esclarecimento com os condôminos insatisfeitos (cerca de 50), conversou antes individualmente com cada um, forneceu as informações solicitadas, buscou o apoio de um advogado, chamou testemunhas, apresentou notas e conseguiu esvaziar a matriz que alimentava as fake news. O Dez Aricanduva possui 2 torres e 250 apartamentos, foi entregue em 2012 e apresentava deficiências de gestão na época em que Bruno foi eleito pela primeira vez. De lá para cá, ele promoveu a individualização da leitura do consumo d’água; reforçou a segurança; reformou halls, salão social, o playground e a quadra. E passou a promover eventos festivos. As decisões sobre os investimentos são tomadas em conjunto com o Conselho e uma Comissão de Orçamento.
“O grande problema de um condomínio é que ninguém pergunta ao síndico do planejamento, da arrecadação e da inadimplência. As pessoas criam redes de fofocas com críticas vazias, não vão atrás dos porquês. A melhor atitude é a transparência, ter o corpo diretivo ao seu lado e conversar com os moradores. É claro que meia dúzia nunca estará satisfeita, mas qualquer um pode vir buscar esclarecimento.”
Segundo Bruno, o ambiente do condomínio melhorou bastante, mas há muito o que fazer, pois de 40 a 50 advertências são ainda emitidas por semana, por violações de regras básicas do RI. “Muitos pais acham que a parte social do condomínio é uma extensão da casa, deixam as crianças ali sem a fiscalização de um adulto. Estou aqui diariamente, entre 18h e 22h, para atender, converso com todos antes das advertências. E fazemos a reunião mensal do corpo diretivo aberta, para sugestões e reclamações.” Neste ano, haverá nova eleição de síndico, momento em que os ânimos costumam se exaltar. Bruno, em princípio, deseja continuar, para entregar a reforma da fachada, obra prevista para 2019. (Por R.F)
PAUSA NO MOMENTO DA ‘CRISE’ - A sociedade vive um momento propício aos conflitos, pois “as pessoas estão perdidas, sem saber nomear suas emoções, se estão com raiva ou desgastadas”, analisa a advogada Marcella Bampi (foto ao lado), coach e terapeuta sistêmica, Master Trainner em Gestão de Conflitos e consultora da CBMAE (Câmara Brasileira de Mediação e Arbitragem Empresarial, ligada à Associação Comercial de São Paulo).
O quadro exige dos síndicos e demais profissionais que atuam com relacionamento humano posturas que possam esvaziar situações de crise. Parece básico, mas promover uma “pausa” no calor dos acontecimentos evita que o síndico parta para o ataque e desencadeie reações ainda piores, diz Marcella. Segundo a especialista, os gestores não podem mais abrir mão do autoconhecimento; da visão sistêmica do contexto de um atrito (entendendo a subjetividade das pessoas e os fatos envolvidos); da transparência (“Não seria obrigação do síndico divulgar ao menos um boletim mensal para o condomínio?”); e de “dizer o que é aceitável ou não” nas redes sociais. “O conflito é inerente ao relacionamento, pela diferença de expectativas, de criação, de comportamentos etc. É a subjetividade mesmo. Esclarecer o que causa desconforto, deixar claras as regras, não julgar e acolher as pessoas faz parte do processo de pacificação.” Em síntese, no condomínio não tem certo nem errado, mas o que é bom para a coletividade. (Por R.F.)
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- O artigo “Cultura da paz no condomínio: Perfil da gestão do síndico pode ajudar”, escrito por Marcio Bagnato, advogado e administrador de condomínios.
Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Março de 2019 - Ed. 243.
CONDÔMINO TEM OBRIGAÇÃO DE PAGAR RATEIO MESMO SEM COBRANÇA?
A COBRANÇA de rateio (ordinário e extraordinário) ao condômino deve ser aprovada através de assembleia, conforme prevê a Convenção do condomínio e também o Código Civil brasileiro. Desta forma, cabe a este morador procurar a administração do prédio caso não receba o boleto, antes da data do vencimento, orienta o advogado Alexandre Callé em entrevista à Direcional Condomínios.
1. CONDÔMINO PRECISA FICAR ATENTO AOS PRAZOS?
Sim, pois a dívida do condomínio é portável. Assim, o devedor (condômino) é quem deve se manter atento quanto ao correto cumprimento da obrigação. O dever do condomínio limita-se ao ato de entregar ou disponibilizar o boleto de pagamento respectivo, salvo disposição diversa na Convenção. Assim, se por alguma razão não chegar o boleto, o condômino deverá procurar a administração e providenciar os dados para o pagamento na data correta.
2. O NÃO RECEBIMENTO DE BOLETO ATUA EM FAVOR DO DEVEDOR NAS AÇÕES DE COBRANÇA?
A propósito do assunto, são úteis as palavras do magistrado Carlos Alberto de Sá Duarte, registradas no livro “Condomínio edilício: aspectos relevantes:
Foto Caroline Alves Callé
ALEXANDRE CALLÉ
aplicação do novo Código Civil. São Paulo: Método” (2005, p. 289 e 295), de Francisco Antonio Casconi e José Roberto Neves Amorim: “(...) as despesas do condomínio edilício constituem, na ausência de estipulação escrita em contrário, dívida portable, em face do que caberá sempre ao condômino procurar o credor para efetuar o respectivo pagamento. A tanto se chega pela circunstância de que o condômino tem prévio conhecimento de que deve concorrer nas despesas de condomínio, que têm data certa de vencimento (...)”. Portanto, se não receber o boleto, o condômino deverá procurar o síndico ou administradora até o dia do seu vencimento, sob pena de, passado o prazo, arcar com todos os encargos da cobrança (multa, juros, correção monetária e honorários). (Edição R.F.)
Advogado especializado em Condomínios. Sócio fundador do Escritório de Advocacia Callé. Foi Assessor Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Palestrante e articulista em jornais, sites e revistas especializadas.
Mais informações: alexandre@advocaciacalle.com.br | www.advocaciacalle.com.br.
SÍNDICO VAI, SÍNDICO VEM... COMO FAZER A TRANSIÇÃO?
O Art. 1.347 do Código Civil determina que a assembleia escolha um síndico para administrar o condomínio por um prazo máximo de dois anos. Algumas convenções estabelecem um período de um ano para a gestão. Passado o tempo, é preciso nova eleição, às vezes carregada de conflitos e expectativas por mudanças.
Por Rosali Figueiredo
O ADVOGADO Marco
Aurélio Braga começou praticamente “do zero” a administração do Condomínio São Nicolau, um prédio residencial tombado e localizado numa das faces da Praça da República, centro de São Paulo, nos fundos do antigo Colégio Caetano de Campos. Se a transição de mandato de um síndico para outro é, no mínimo, trabalhosa, num prédio nascido nos anos 40 se torna quase como fazer uma reimplantação de condomínio, com grande defasagem tecnológica, de informação, de plantas e de manutenção. Para piorar, a relação foi “meio turbulenta com a gestão anterior”, Marco chegou a enfrentar atos de sabotagem e o conselho optou por fazer uma demissão por justa causa.
O advogado tornou-se condômino no prédio de 26 unidades em 2013 e já em 2016 se tornara síndico orgânico.
“Acontecia ali um pouco do que vemos na gestão pública no País, as pessoas se apropriam dos cargos como se fossem delas. Se apropriam dos documentos, que ficam em casa, não fazem registro de nada, utilizam e-mails pessoais. A posição do síndico não é a de um cargo, mas de uma função temporária, de quem deve fazer as coisas pensando no legado, no bem comum”, analisa.
Síndico Marco Aurélio Braga: “A posição do síndico não é a de um cargo, mas de uma função temporária, de quem deve fazer as coisas pensando no legado”
Nessa perspectiva, Marco focou seu trabalho inicial no levantamento de informações e na sua organização, dos documentos à folha de pagamentos, passando por compras e orçamento. Tudo foi digitalizado e colocado à disposição dos condôminos. “Qualquer cotação do condomínio pode ser hoje auditada”, afirma. Ele trocou a administradora e eliminou o sistema de conta pool. Reorganizou a equipe de trabalho, suas escalas e os recolhimentos trabalhistas. Providenciou o levantamento das plantas estruturais e das instalações do edifício. Contratou laudo de inspeção predial.
Com tudo isso em mãos, pôde planejar os investimentos em manutenção, dividindo-os entre emergenciais e melhorias. Começou pela implantação de uma prumada de gás, antes inexistente (os apartamentos tinham botijões, o que é proibido por lei), promoveu revisão hidráulica, modernizou os elevadores, entre outros. Precisa agora contratar uma reforma elétrica.
Marco mobiliza ainda um grupo de síndicos da área central, que buscam viabilizar recursos para o restauro das edificações. O São Nicolau pretende recuperar sua fachada e a calçada externa, sob aval dos órgãos de patrimônio histórico e arquitetônico, para deixar esse legado aos condôminos e à cidade.
O PRIMEIRO ATO –
O síndico Adriano Santos (foto ao lado) assumiu neste ano a gestão de três novos condomínios residenciais, elevando a sete a sua carteira (um deles é comercial). Baseado nesta experiencia,
Foto Rosali Figueiredo
Foto Rosali Figueiredo
ADMINISTRAÇÃO
ele recomenda, como principal medida do novo gestor, “assumir as receitas e despesas do condomínio, logo após a assembleia que o nomeou, dirigindo-se ao banco com a ata registrada em cartório, para as atualizações necessárias”. Em até dez dias é possível concluir o processo, afirma. Paralelamente, Adriano orienta ao novo síndico solicitar que a administradora informe de imediato ao banco a troca do responsável financeiro pelas contas. Neste momento de transição, compete ainda ao representante nomeado conhecer pastas de prestação de contas, a situação da inadimplência, dos contratos, da manutenção, de eventuais ações trabalhistas ou fiscais etc. O quadro muda um pouco nos condomínios em implantação, que Adriano considera mais desafiador. “Os condôminos não te conhecem e às vezes prejulgam de forma incorreta. Tudo é novo para ambas as partes, é um aprendizado para todos”, afirma. Já no condomínio implantado, “as pessoas o escolhem, elas têm demandas não satisfeitas, você já parte desse escopo e os resultados serão balizados através das melhorias que conquistar”, compara. (Por R.F.)
MUDANÇA DE SÍNDICO: TIRE SUAS DÚVIDAS
Em entrevista à revista Direcional Condomínios, o advogado e consultor Cristiano De Souza Oliveira repassa os pontos mais críticos na transição do mandato de síndico. Cristiano preside a Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB-SP e participa do Grupo de Excelência de Administração Condominial (GEAC do CRA-SP).
- O QUE CABE AO SÍNDICO TRANSMITIR A UM NOVO GESTOR?
“Precisamos entender inicialmente que a administração do condomínio é continuada, não se trata de uma gestão por blocos, uma vez que tratamos da manutenção, conservação, segurança e valorização do patrimônio de todos. Logo, o representante anterior, que administrava o condomínio, deve fornecer ao novo síndico todas as informações que lhe estão à mão. Contratos, negociações, problemas e soluções programadas devem ser fornecidas como garantia não só de uma boa gestão, mas de um trabalho que integre os elementos acima. Seja para um síndico externo (do qual se espera, pelo profissionalismo, tal preocupação) como para um orgânico, proprietário, que deve pensar que o seu próprio patrimônio faz parte do todo.”
- O QUE COMPETE À ADMINISTRADORA?
“Quando ela se mantiver na função, deverá haver orientação ao novo síndico e intermediar, como entidade neutra, esta passagem, inclusive lembrando-o dos assuntos internos, mesmo que a empresa não tenha envolvimento direto com alguns deles e sim conhecimento. De outro lado, se houver troca da administradora, de forma profissional e ética a antiga deverá de pronto transmitir as informações e documentos. A retenção de documentos é um ato inapropriado e coibido pelos Códigos de Ética dos Conselhos de Contabilidade e Administração.”
- O QUE O NOVO SÍNDICO DEVE EXIGIR, COM QUE POSTURA?
“Por ser uma administração continuada, o novo síndico deve, já conhecedor da Convenção e Regimento Interno do condomínio, obter dos representantes da gestão anterior os procedimentos que eram adotados (evitando um choque na coletividade em uma eventual alteração dos mesmos); informações quanto a cotações, negociações e contratos existentes ou em andamento, acompanhadas dos documentos que instrumentalizam tais condições, incluindo os e-mails. O diálogo é importante, independente da maneira como ocorrer a troca de síndico (por destituição, escolha em assembleia ou renúncia). Pois a questão deve ser tratada de forma institucional e não pessoal. Se houver resistência do síndico que está saindo, caberá, somente em último caso, adoção de procedimento judicial.”
- E SE HOUVER PERSEGUIÇÕES CONTRA O SÍNDICO ANTIGO?
“Administrar um condomínio é uma responsabilidade onde não cabem atitudes menores, que desvalorizem o patrimônio coletivo. Perseguições pessoais, se comprovadas, podem ser entendidas em algumas coletividades como atitudes de administração não conveniente, passível de destituição do novo gestor. Administrar o condomínio é uma atividade técnica de agregar conhecimentos diversos e magistralmente geri-los para o bem comum, no momento certo e na medida certa.”
- O QUE FAZER QUANDO O GESTOR DESCOBRIR PRÁTICA LESIVA ANTERIOR?
“Ao novo gestor e conselho cabe administrar o presente e, havendo indícios de irregularidades anteriores, recomenda-se a formação de comissão de averiguação e que uma assembleia delibere sobre o assunto. Ao se levar um relatório para uma assembleia, acompanhado de um parecer jurídico e de uma análise administrativa e financeira, os condôminos deverão decidir o que fazer, competindo ao novo síndico cumprir com as deliberações. Mas este não deve nunca misturar a análise do passado com o planejamento do futuro, pois, do contrário, poderá trazer para o presente gerenciado um descompasso e desvio de meta.” (Edição R.F.)
INFILTRAÇÕES NO PRÉDIO, UM
QUEBRA-CABEÇAS PARA O SÍNDICO
Por Rosali Figueiredo
A síndica Regina Nagamine e os engenheiros civis Rene Gomes (à esq. na foto) e Danilo Astur: Desafio logístico na impermeabilização de um caixão perdido
QUANDO o síndico começa a ver manchas d’água nas lajes, pilares, vigas e paredes/cortinas das garagens, de imediato ele pensa no impacto que isso poderá ter sobre o orçamento do prédio, já que esses sinais remetem a intervenções que costumam ser complexas. O fato é que as estruturas de engenharia são dinâmicas, se movimentam e sofrem a influência de elementos externos, desde um projeto mau executado na obra aos abalos provocados por árvores e suas raízes, entre muitos outros fatores. O quebra-cabeças está em desvendar as origens das infiltrações (variadas), escolher as soluções técnicas mais adequadas e conciliá-las com a disponibilidade financeira.
Em um empreendimento de dez anos localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, este quebra-cabeças ganhou contornos de desafio logístico para a síndica Regina Nagamine. Uma inspeção de engenharia contratada pelo prédio associou as manchas pontuais e o pinga-pinga de água, que começara a surgir em uma das garagens do prédio, às:
- Condições precárias de um amplo vão (caixão perdido) situado entre o teto da garagem e a superfície da piscina externa, deck e jardins (Ver fotos na pág. ao lado); e,
- À perda de eficiência no sistema de impermeabilização da superfície externa desse setor, conforme indica o Relatório de Vistoria Técnica de Constatação realizado pelo engenheiro civil e de segurança do trabalho, Rene Gomes.
Assim que começou a se deparar com os sinais de infiltração, a síndica Regina Nagamine quis investigar e agir logo para sanar o problema. Por isso a contratação do laudo, que ajudou a orientar a cotação da obra e seu planejamento em duas etapas, definindo-se a primeira para os serviços internos (no vão e na garagem), de forma que se pudesse manter a piscina em uso durante o verão.
1ª ETAPA, O TRABALHO NO CAIXÃO PERDIDO
Com apenas 70 cm de altura, ventilação precária, falta de iluminação, estrutura de sustentação em madeira largada pela construtora, ralos que não encontravam
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Rosali
Figueiredo
destinação, sinais de infiltração por todos os lados, entulho e infestação de cupins, o vão exigiu uma organização de trabalho que possibilitasse aos funcionários da empresa de impermeabilização trabalharem com segurança e salubridade no local. Era preciso viabilizar a limpeza de todo esse setor e providenciar sua descupinização, para que se pudesse efetivamente executar os serviços de engenharia, que foram: A recuperação das estruturas afetadas; a remodelação do sistema de tubulações para ligação aos ralos (alguns superiores estavam sem conexão e havia um inferior tamponado); e aplicação de argamassa polimérica para impermeabilização (antes ausente) do piso. Para essa etapa da obra, ocorrida entre os meses de novembro do ano passado e fevereiro de 2019, o condomínio retirou cerca de cinco caçambas de entulho do espaço.
2ª ETAPA, OBRAS NA SUPERFÍCIE
O segundo momento da impermeabilização contratada pelo condomínio estava programado para iniciar neste mês de março, logo após a semana do feriado de Carnaval, envolvendo a superfície externa. Ali serão retirados os pisos (em pedra mineira) do entorno da piscina, para que se possa refazer todo o sistema de impermeabilização do local.“Identificamos no local desde manta não aderida à falta de proteção mecânica”, afirma o engenheiro Rene, que acompanha a execução dos trabalhos. A principal fonte das infiltrações se encontra na junção do deck de madeira com os espaços de piso e jardim, diz. O setor ficará interditado aos moradores até a conclusão desta fase dos serviços, prevista para o meio do ano. No total, o condomínio está investindo R$ 200 mil na obra.
FALHAS DESENCADEARAM CORROSÃO E INFILTRAÇÃO – Dez anos após a entrega do condomínio na Vila Mariana, a inspeção realizada pelo Eng. Civil e de Segurança do Trabalho, Rene Gomes, mostrou que as anomalias identificadas no sistema de piso, vão e laje entre a piscina e o teto da garagem superior decorrem da época de construção do prédio. O vão, de 70cm de altura e cerca de 200m2 de área, foi entregue ainda com a estrutura de madeira usada na armação da laje – ela deveria ter sido removida antes da constituição do condomínio. A imagem acima à direita mostra o caixão perdido com a sustentação em madeira, o que provocou a proliferação de cupins, degradação do ambiente e infiltrações diversas; na da esquerda, o espaço já limpo do entulho, sem cupins e com piso impermeabilizado. Com todo material antigo removido, foram executadas ligações de tubulações a ralos que não estavam interligados a nenhuma rede de escoamento, e aplicado material impermeabilizante na base. (Por R.F.)
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Eng. Rene
Gomes
ÁGUA BROTA DE FONTES DIVERSAS E DEMANDA VISÃO SISTÊMICA
Raízes de Ficus atingem subsolo de condomínio e provocam infiltrações
Em artigo disponibilizado no site da Direcional Condomínios, o engenheiro civil Cláudio Neves Ourives analisa diferentes causas das infiltrações nas garagens (Saiba como acessar o texto ao final da pág. 19). A associação entre água, os componentes químicos do concreto e o gás carbônico liberado pelos veículos gera o que ele considera a principal manifestação patológica nesses ambientes, a corrosão das armaduras. Segundo o especialista, a água origina de fontes diversas, como de falhas na impermeabilização (da laje, por exemplo), dos elevadores, dos reservatórios enterrados, do piso do último subsolo, das cortinas etc.
No Condomínio Sonatta, residencial de nove anos situado na zona Sul de São Paulo, o engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva identificou que uma infiltração que se manifestava na cortina do segundo subsolo resultava de uma combinação de fatores: Do tipo de técnica construtiva empregada na execução da parede; da topografia da região, que possui solo com lençol freático “bem ativo”; e de falhas no sistema de drenagem.
“Uma boa construção deve possuir um sistema de drenagem na face da
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Rosali
Figueiredo Fotos
cortina voltada para o solo, fazendo com que a água escolha o caminho do dreno e se direcione para os ramais de coleta e caixas de passagem até o poço de acumulação. Ela pode ainda dispor de sistemas de impermeabilização nas paredes (cortinas) para complementação da proteção. No Sonatta, identificamos problemas na bomba do poço e/ou no entupimento dos tubos e caixas de passagem. Feita a ligação da bomba e o descarte da água, a infiltração foi diminuindo. Depois desta providência, agendamos uma limpeza geral (por empresa especializada) dos drenos e comissionamos todo o projeto para checar se existiam alterações ou falhas. Apresentamos um relatório à construtora, que retornou ao edifício e corrigiu as falhas apontadas no laudo”, descreve Claudio. Segundo ele, não foi preciso complementar o sistema com trabalhos de impermeabilização.
Resolvida essa pendência, a síndica do condomínio, Karin Cerveira, se depara agora com nova infiltração, decorrente do avanço das raízes de uma árvore Ficus sobre a estrutura do prédio. O exemplar, localizado em uma calçada externa lateral, não é recomendado para arborização urbana. Ele vem provocando ainda a infestação de pragas (como vespas, taturanas e abelhas com ferrão), queda de galhos frequentes e riscos aos transeuntes, pois há fios de alta tensão da rede elétrica passando entre seus galhos e de outras seis árvores no mesmo passeio.
Quanto ao sistema construtivo, o principal dano causado pelo Ficus está no avanço das suas raízes, que possuem forte poder de penetração nas estruturas, abrindo fissuras e caminhos para a água. A parede de um dos subsolos da garagem do condomínio já apresenta sinais de umidade e precisa passar por nova avaliação, afirma o engenheiro civil Claudio. No final de fevereiro passado, o Diário Oficial do Município publicou autorização para que a síndica remova o Ficus, com compensação ambiental com outra espécie de porte médio, e faça a poda de outros cinco exemplares arbóreos da calçada. (Por R.F.)
MIX DE INJEÇÃO E MANTA – O Condomínio Edifício Green Garden, situado nas proximidades do Parque do Ibirapuera, em São Paulo, convive bem já há dez anos com a técnica de injeção de material vedante nas fissuras da laje do subsolo, como forma de combater infiltrações. A síndica Isabelle Lavin afirma que novos pontos vão surgindo com o tempo, exigindo a renovação dos serviços, mas que os setores trabalhados “permanecem consistentes, estanques” (fotos na pág. ao lado e na 18).
O residencial tem quase 18 anos e Isabelle mora no prédio desde 2001. Está em seu quinto ano consecutivo como síndica, mas acompanha os trabalhos de injeção desde o começo. “Teremos que fazer agora nossa terceira intervenção, mas nunca são os mesmos pontos”, reitera. “Na verdade, a injeção é uma técnica pontual, não representa uma solução completa como seria a troca de toda manta da superfície externa, o que renovaria o sistema de impermeabilização. No entanto, naquilo a que se propõe, a injeção é eficiente.”
De outro modo, visando a uma solução mais duradoura, Isabelle optou por trocar a manta asfáltica de uma faixa extensa do piso do mezanino do prédio, na junção da superfície com os muros de divisão do terreno e das rampas de acesso à garagem (foto acima). Sem disponibilidade de caixa, pois está finalizando uma obra de recuperação da fachada, a síndica resolveu dar prioridade a esse setor, avançando a manta sobre uma faixa de 30cm nos muros.
“Nesse local, a manta estava desmanchando, se optássemos pela injeção, a área a ser trabalhada embaixo seria muito grande.”
Isabelle espera que, com o tempo, possa contratar a renovação da manta em toda superfície, aproveitando a faixa que acaba de ser concluída em caráter emergencial. (Por R.F.)
INSTITUTO ORIENTA PROJETOS E SERVIÇOS DE APLICAÇÃO
O Eng. Civil José Miguel Farinha Morgado, diretor executivo do Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI)
Os sistemas de impermeabilização nas estruturas e instalações prediais têm o objetivo de assegurar a sua estanqueidade contra a ação da água, da umidade e do vapor. E cada setor da edificação possui características construtivas próprias, que demandam técnicas e soluções distintas. “As lajes de grande superfície expostas à luz solar e intenso resfriamento no período noturno apresenta grande movimentação, face aos movimentos de dilatação (dia) e retração (noite). Tais estruturas exigem, para efeito de impermeabilização, produtos com características flexíveis” [como a manta asfáltica], indica, por exemplo, material técnico disponibilizado na internet pelo Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI).
De outro modo, “poços de elevadores, muros de arrimo, piscinas de concreto enterradas, reservatórios enterrados, paredes internas e externas, banheiros etc.” compõem o chamado “sistema rígido” e pedem o uso de argamassas poliméricas. Por isso, o diretor executivo do IBI, o engenheiro civil José Miguel Farinha Morgado, recomenda que o síndico “consulte um projetista de impermeabilização para aferição da gravidade do problema” quando surgirem “manifestações patológicas referentes às infiltrações”. É esse projetista quem poderá auxiliar o síndico a desvendar o quebra-cabeças das infiltrações, orientando-o para a solução mais adequada.
José Morgado desaconselha o uso das técnicas de injeção de material por debaixo das estruturas, classificando-as como um “paliativo” que não “garante toda estrutura por mais cinco anos”. “A garantia oferecida é para vazamentos pontuais”, afirma. O IBI oferece ao público, gratuitamente, um quadro com os principais problemas gerados pelas infiltrações, acompanhados da respectiva solução técnica recomendada. Estão relatadas situações que envolvem fundações; lajes em contato com o solo, assim como paredes, cortinas e paredes-diafragma [espécie de muro vertical no subsolo, às vezes profundo, usado para contenção]; pilares (em estrutura de concreto); revestimentos de argamassa; pinturas; concreto aparente; e lajes do 1º para o 2º subsolo. Para mais informações, acesse https://ibibrasil.org.br/projetos/. (Por R.F.)
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
direcionalcondominios.com.br
- O artigo “Infiltrações e demais patologias das garagens em prédios residenciais e comerciais”, escrito pelo Eng. Civil Cláudio Neves Ourives. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Março de 2019 - Ed. 243.
PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO: MANTA, INJEÇÃO ETC.
Foto Monica Zorzanelli
PISOS, ILUMINAÇÃO & ACESSÓRIOS
Por Rosali Figueiredo
A GARAGEM tem sido a principal porta de entrada de muitos moradores em suas casas nos condomínios verticais. Ambiente que exige bastante atenção, especialmente nos subsolos, em função das características construtivas e do fluxo de veículos que liberam monóxido de carbono, a garagem demanda investimentos no piso, nas cortinas e lajes, pilares, colunas, vigas, eletrocalhas, conduítes, tubulações de água potável, esgoto e/ou da rede pluvial, nos acessos aos poços e reservatórios, na iluminação, nas bombas de drenagem e recalque, no quadro elétrico dessas bombas. Existem ainda condomínios que instalam geradores, bicicletários, lixeiras, depósitos, vestiários e até áreas administrativas nesses espaços.
Portanto, segundo o Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo), a garagem representa um dos setores de maior importância para a realização frequente de inspeção predial, visando, por exemplo, a “verificar possíveis infiltrações”. Para o vice-presidente do órgão, o engenheiro civil José Ricardo Pinto, as manifestações patológicas mais comuns em garagens de subsolo são trincas nas lajes do 1º para o 2º pavimento, “principalmente em tipo cogumelo (nervurada), além do desgaste precoce do acabamento superficial do piso, devido à abrasão”, caso “do acabamento do tipo zero”. Já nas garagens de superfície descobertas, verificam-se “trincas no piso cimentado devido à falta e/ou falha nas juntas de movimentação ou, ainda, no caso das juntas, é comum a falta de manutenção”. Por fim, “em laje sobre aterro, é comum a ocorrência de trincas devido ao recalque decorrente de falha na compactação durante a execução da obra”.
O órgão destaca ainda problemas decorrentes do “uso das vagas”, situação que um especialista em inspeção predial poderá identificar de forma que “os espaços estabelecidos sejam respeitados e conflitos possam ser minimizados ou antecipados”.
Nesta reportagem, a Direcional Condomínios registra a experiência de síndicos que têm procurado dar um upgrade às gargens, alguns com mais sucesso que outros.
Imagens do 2º pavimento do Condomínio Villa Nueva: Deficiências no piso epóxi (foto à esq.) ultrapassaram a expectativa inicial. Mesmo assim, condôminos querem o acabamento também no 1º subsolo; síndica mudará procedimentos
PISOS
Fotos
Rosali Figueiredo
O concreto usinado ou revestimento com cimento estão entre as escolhas mais comuns das construtoras na hora de finalizar a superfície da garagem. De acordo com o engenheiro José Ricardo Pinto, o concreto usinado é uma das melhores soluções tecnológicas e de custo para os condomínios. Mas o epóxi tem avançado na preferência de síndicos e moradores, caso do Condomínio Edifício Villa Nueva, situado no Mandaqui, zona Norte de São Paulo.
O resultado da aplicação do produto no 2º subsolo da garagem do prédio ficou bem aquém das expectativas iniciais. A síndica Christiane Riginik Castanheira afirma que já foram executados oito reparos desde a conclusão da primeira aplicação, superando a estimativa de 25% prevista pelo prestador de serviços como margem para eventuais problemas, dadas as características do local.
Dessa experiência, o principal aprendizado que Christiane extrai e repassa aos seus colegas gestores é:
“O preço menor traz dor de cabeça no caso do epóxi. Ou faz direito ou não faz. O síndico precisa pesquisar direito, visitar os prédios que já realizaram o serviço, buscar referências junto aos fabricantes, pesquisar características como diluição, cor etc.”
(Síndica
Christiane Riginik Castanheira)
E alerta: “O síndico leigo não tem como mensurar se a espessura que está sendo aplicada é a indicada ou contratada, precisa de um engenheiro de confiança acompanhando os trabalhos. A gente vai aprendendo com as circunstâncias, para não repetir o problema.”
Paralelamente, é fundamental, diz, providenciar dois serviços de engenharia para um bom resultado final:
- Eliminar quaisquer pontos de umidade e/ou vazamento no ambiente. “No processo de aplicação, tudo precisa estar muito seco, para que não se formem bolhas". E a secagem demora. Christiane providenciou, em 2017, serviços de drenagem na garagem, através da implantação de dutos.
Na verdade, o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi orienta evitar o uso de resinas em “subsolos que estejam abaixo do nível do lençol freático, sem uma proteção prévia à umidade do vapor”.
- Outro serviço indispensável é trabalhar o contrapiso antes da aplicação do epóxi. “É preciso deixar tudo liso, aplicar selante preparador de superfície, para depois vir a tinta.”
Segundo Christiane, o trabalho foi executado no 2º subsolo do condomínio em 2017, que se encontrava antes com a superfície deteriorada, “já aparecendo a trama do contrapiso”. “Em nosso caso, ou a camada de concreto não foi bem-feita, ou a espessura da tinta epóxi foi insuficiente.” Christiane relata que pedaços do revestimento descolaram nas chamadas áreas quentes da garagem, ou seja, de contato dos pneus dos carros com o solo. De qualquer maneira, a aparência geral deste nível de garagem agradou aos condôminos, “pois o epóxi deixa um acabamento bonito, com brilho, e facilita a manutenção”. Todo o pavimento recebeu demais serviços de restauração, ganhando protetores nos pilares, pintura nas paredes, cores diferenciadas na demarcação das vagas e na sinalização, além de iluminação em LED. Houve também um melhor aproveitamento das vagas, processo que teve o suporte de um engenheiro especialista na área, criando-se vagas de motos e bicicletário. “Temos 56 vagas garantidas de carro, mas a construtora anunciou duas por unidade [56 no total]. Ninguém leu que isso demandava serviço de valet!” Como as vagas são amplas, tem sido possível àqueles que dispõem de dois carros estacionarem na garagem, mesmo sem manobristas.
O 2º subsolo atende aos residentes do 1º ao 7º andar e, mesmo com pontos “remendados” no epóxi, “parece um outro prédio” quando comparado com o 1º subsolo, ainda cru e sem intervenções, observa Christiane. A síndica tem pesquisado preços, fornecedores e procedimentos para fazer a obra neste pavimento em 2019, atendendo aos moradores do 8º ao 14º andar.
REMODELAÇÃO DAS VAGAS A PARTIR DO EPÓXI – O Condomínio Cristall Parque da Aclimação, entregue em 2011 com área de mais de 6 mil m2 de garagem, em dois subsolos, enfrentou problemas com fissuras no cimento das superfícies depois da implantação. “É comum que nos cinco anos iniciais elas apareçam em função da movimentação da estrutura”, afirma o síndico Wolfram Werther. Decorrido esse prazo inicial e finalizados os reparos necessários, a administração decidiu dar um upgrade ao revestimento, com aplicação de epóxi (fotos acima).
O empreendimento possui duas torres, 82 unidades com varandas gourmet e está localizado na região Centro-Sul de São Paulo. A nova garagem trouxe valorização aos imóveis, diz o síndico. Os trabalhos já completaram dois anos e o resultado é satisfatório, completa. “Eventualmente aparece uma ou outra fissura, essa será uma manutenção constante que teremos que fazer, mas é pontual, o epóxi vale muito a pena.” Wolfram justifica os benefícios do revestimento: - Pelo resultado estético;
Fotos
Rosali
Figueiredo
- Pela valorização, reforça;
- Pela possibilidade de readequar a disposição das vagas; e,
- Pela facilidade de manutenção, que “ficou bem mais fácil, rápida e barata”.
- LIMPEZA
Segundo Wolfram, as superfícies não são mais lavadas com água corrente. A limpeza é feita por meio de um esfregão/pano úmido. “Manchas e poças de óleo são removidas com papel (tipo papel toalha) e, se necessário, com um pouco de detergente neutro”, descreve. O condomínio promove ainda, de duas a três vezes ao ano, a limpeza de dutos e canos. Já a manutenção das paredes, colunas, entre outras estruturas de alvenaria, “segue o cronograma das necessidades de pintura do prédio”. A garagem possui depósitos privativos das unidades, cujas portas recebem limpeza periódica na parte externa.
Bem antes de mexer no piso, há 4 anos, o condomínio trocou toda iluminação dos dois pavimentos por lâmpadas LED, lembra o síndico. Ele destaca também as regras de uso do local: “Observamos que nenhum objeto deve ser deixado nas vagas, muito menos em áreas de circulação, apenas carros e motos. Se alguém deixar outros objetos, avisamos verbalmente, depois por escrito e, em caso extremo, os retiramos e guardamos em lugar seguro. Funciona!”.
- NOVAS DEMARCAÇÕES E SINALIZAÇÃO
Com capacidade para 340 carros, pelo menos 4 por unidade, o condomínio aproveitou o momento de aplicação da tinta “para adequar a disposição das vagas, com melhoria do aproveitamento e criação de novas”. Hoje possui duas delas reservadas para portadores de deficiência, duas para prestadores de serviços e 20 para motos. Também aproveitou o momento para instalar faixas de sinalização voltadas à circulação dos prestadores de serviços em ambos os subsolos (caso da faixa verde em uma das imagens na pág. ao lado).
De acordo com o síndico, um dos desafios de uma intervenção deste porte é combinar a logística de interdição dos setores da garagem durante o processo. “O gerente predial coordenou o trabalho, fechamos 1/3 das vagas por vez.” E, assim como a síndica Christiane, reforça a necessidade de haver uma boa nivelação do contrapiso para receber as resinas. Por fim, destaca a importância de “achar um fornecedor adequado”. (Por R.F.)
direcionalcondominios.com.br
- As reportagens “Problemas mais comuns & Soluções para os pisos de garagem” e “Aplicação de resinas em garagem: Preparação mínima”; - O artigo “Como aumentar as vagas na garagem?”, escrito pelo Eng. Civil Roberto Boscarriol Jr.
Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Março de 2019 - Ed. 243.
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PLANEJANDO A MODERNIZAÇÃO DAS INSTALAÇÕES
Por Rosali Figueiredo
A MODERNIZAÇÃO
O síndico Rodrigo Martins mostra os cabos que serão instalados em nova prumada no Edifício Iraúna. Retrofit elétrico é parte da modernização geral do condomínio
do Condomínio Edifício Iraúna, residencial entregue no final dos anos 60 em Higienópolis, São Paulo, deverá chegar neste ano ao conjunto das instalações elétricas do prédio. Eleito em 2015 já com um laudo de inspeção predial em mãos, o síndico Rodrigo Martins tem colocado em curso as obras previstas no plano de investimentos programados para o condomínio. No final do mês passado, assembleia de condôminos foi realizada para ratificar a execução da obra, já aprovada anteriormente. A reunião deveria definir também o cronograma dos serviços nas unidades, pois está prevista a troca do cabeamento até o quadro interno das unidades.
A assembleia fecha um processo iniciado há cerca de três anos, quando foram promovidas adequações de segurança na parte elétrica, emergenciais, tendo em vista a necessidade de regularizar o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Foram substituídos cabos, disjuntores, conduítes, iluminação e iluminação de emergência, ou seja, “reformas para a segurança”, já que havia pontos de aquecimento. O AVCB foi obtido em 2017 e, somente com essas intervenções, o prédio obteve economia de 5% na conta de energia.
A situação, porém, era provisória, pois o objetivo do gestor é adequar o sistema às normas técnicas atuais e aumentar a potência instalada, dispondo de carga maior tanto nas áreas comuns quanto nas unidades. Isso irá viabilizar, entre outros, o uso de aparelhos de ar condicionado pelas 58 unidades. “Temos uma estrutura antiga, do final dos anos 60, época em que os componentes não tinham a tecnologia de hoje. De outro lado, não existia a demanda atual em função do uso de novos equipamentos eletroeletrônicos”, justifica.
Rodrigo faz questão de ressaltar que a modernização “não é só para o ar condicionado, esse será apenas um dos benefícios”. “A estrutura, do jeito que está, não oferece risco, mas ficamos limitados diante de uma demanda maior. Estamos próximos do limite de nossa capacidade instalada, não existe risco iminente, mas precisamos ter cuidado.” Preventivamente, o síndico contrata uma inspeção anual nas instalações elétricas com a respectiva emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
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Rosali Figueiredo
VIABILIZANDO A OBRA
E sem perder de perspectiva o planejamento da modernização, no final de 2016 Rodrigo providenciou um estudo da demanda de carga. Naquele momento foram identificadas dez unidades com ar condicionado, número que não poderia crescer, sob pena de se atingir ou ultrapassar o limite da potência instalada. Por isso, em princípios de 2017, uma assembleia, com base no laudo técnico da demanda, “proibiu novos equipamentos até que a reforma fosse realizada”. Ainda em 2017 foi realizado um projeto para troca dos centros de medição e prumadas de alimentação, posteriormente apresentado à concessionária de energia. Com o plano aprovado pela empresa, “2018 foi o ano da arrecadação” e, 2019, provavelmente, o da execução da obra. Com dois centros de medição, unidades amplas de plantas diferenciadas, o custo da modernização elétrica no Iraúna ficará em torno de R$ 500 mil, afirma o síndico, que realizou quatro cotações junto ao mercado. A edificação apresenta outro diferencial que muda as características do serviço quando comparadas com a maioria dos prédios de São Paulo: A rede pública é subterrânea, o que altera o escopo das intervenções que terão que ser executadas na entrada de energia no prédio. Há cerca de dois anos, a concessionária trocou o transformador da rua em que está o condomínio. O equipamento é bem maior do que aqueles instalados nos postes e atende a várias edificações. “O condomínio terá que instalar uma caixa seccionadora para receber os cabos que vêm do transformador, atendendo à nova norma da concessionária.”
Internamente, uma nova prumada percorrerá o antigo duto da lixeira, com necessidade de serviços nas unidades (em algumas delas, com obra civil).
As instalações originais não poderão ser reaproveitadas, pois o diâmetro dos seus conduítes não chega à metade da espessura necessária aos novos cabos. Esta deverá ser a primeira etapa dos trabalhos, enquanto se aguarda os 120 dias de prazo que a concessionária pede para realizar a sua parte. Depois virão os centros de medição.
O síndico contará com o apoio de uma arquiteta e de um engenheiro para acompanhar os serviços e diz que os apartamentos que não atenderem ao cronograma estabelecido pela assembleia deverão arcar com os custos de uma ligação posterior. Além disso, “aquelas cujos quadros internos e seus disjuntores não estiverem compatíveis com a instalação das novas prumadas de alimentação, deverão providenciar a adequação destes componentes para que possam receber a ligação definitiva da nova rede de energia”.
Componentes antigos do centro de medição do Condomínio Iraúna, que passará por modernização elétrica neste ano
Fotos Rosali Figueiredo
QUAL O MELHOR PERÍODO PARA REVISAR AS INSTALAÇÕES ELÉTRICAS?
Eng. Eletricista Edson Martinho: “Uma revisão periódica pode melhorar a eficiência energética e evitar acidentes”
O engenheiro eletricista Edson Martinho tem se dedicado, nos últimos anos, a realizar no País campanhas em favor da segurança das instalações elétricas e de prevenção de acidentes. Diretor executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade) e autor do livro "Distúrbios da Energia Elétrica" (Editora Érica, 2009), Edson comentou que a tragédia no Centro de Treinamento do Ninho do Urubu, do Flamengo, no Rio de Janeiro, é reveladora de como o brasileiro tem negligenciado o projeto de engenharia elétrica na hora de fazer novas instalações ou promover reformas.
Segundo ele, o “simples” acréscimo de duas tomadas em uma rede elétrica é capaz de gerar sobrecargas e colocar a edificação e as pessoas em risco. No Flamengo, o fogo atingiu o alojamento nas divisões de base do clube no começo
MODERNIZAÇÃO
TAMBÉM AQUI – O retrofit elétrico do Condomínio Grenoble, prédio construído em princípios dos anos 70 na região dos Jardins, em São Paulo, já estava no planejamento do síndico Luiz Roberto de Araújo, que nos últimos sete anos tem realizado inúmeras melhorias na edificação (como a modernização completa dos dois elevadores sociais, além da academia e brinquedoteca, entre outros). Agora, neste ano, ele deu início aos trabalhos que preveem reestruturação geral das instalações de entrada de energia no prédio (imagem acima), implantação de novas prumadas, inutilizando-se as antigas, reforma do centro de medição, dos quadros de distribuição etc. De acordo com o engenheiro eletricista responsável pela execução da obra, as 44 unidades terão aumento de carga, passando de 40 ampères do sistema bifásico para 63 ampères no trifásico. Ou seja, a potência a ser disponibilizada
Foto Rosali Figueiredo
Foto Rosali
Figueiredo
da manhã do dia 8 de fevereiro e matou 10 atletas, entre 14 e 16 anos. Três jogadores ficaram feridos e foram hospitalizados.
No caso dos condomínios, Edson recomenda que o síndico atue preventivamente, com o suporte de profissionais qualificados. “Uma revisão periódica pode melhorar a eficiência energética e evitar acidentes.” As normas técnicas brasileiras não estabelecem um período mínimo para as revisões, diz, já que a vida útil dos componentes elétricos varia conforme a qualidade e característica de cada um, assim como “à forma como foram dimensionados e à maneira como são usados”. “Por exemplo, se um circuito que visa a alimentar um chuveiro elétrico foi projetado prevendo um equipamento de potência 4.400 Watts (muito comum nos anos 1990) e, com o tempo, acabou recebendo a instalação de um chuveiro de 5.600 Watts, é provável que os componentes trabalharam em sobrecarga e, portanto, tiveram sua vida útil reduzida.”
Segundo a norma técnica ABNT NBR 5.410/2004 (relativa às instalações elétricas em baixa tensão), “a periodicidade é tanto menor quanto maior for a complexidade da instalação”. Para os condomínios, o engenheiro deixa uma dica: “Há um consenso na comunidade técnica que a primeira revisão deve ser feita antes dos 10 anos de uso e, daí para frente, a cada 5 anos pelo menos.”
Outro parâmetro, para o Estado de São Paulo, é a Instrução Técnica 41/2018, do Corpo de Bombeiros, a qual determina a obrigatoriedade de uma inspeção visual em instalações elétricas de baixa tensão durante a renovação do AVCB ou em caso de ampliação e/ou mudança de ocupação da edificação. A norma relaciona de forma abrangente os componentes que deverão ser revisados, mas ressalva que a “inspeção visual” é parcial e “não significa que a instalação atenda a todas prescrições normativas e legislações pertinentes”. (Por R.F.)
em cada apartamento irá de 8,8 KVAs para até 24 KVAs, o que poderá ser utilizado pelo morador desde que ele promova adequações internas. No caso, é essencial, conforme o especialista já havia alertado na reportagem de elétrica do mês de fevereiro deste ano, na Direcional Condomínios: Passar o quadro elétrico interno para o sistema trifásico; instalar tomadas adequadas à potência dos equipamentos; e providenciar a distribuição interna do sistema de aterramento.
De acordo com o síndico Luiz Roberto de Araújo, a entrada de energia no prédio ainda dispõe de muflas nos postes, sistema antigo e bastante vulnerável. A concessionária de energia elétrica irá instalar um transformador exclusivo para o Grenoble, que arcará com 50% dos custos do equipamento. O retrofit elétrico no prédio segue um roteiro bem parecido com as obras que têm sido realizadas nas edificações mais antigas: Aproveitamento do duto da lixeira para a distribuição de novo cabeamento, com necessidade de obras nos halls dos pavimentos e nas unidades para receber a fiação. O prédio também já havia promovido reformas emergenciais para a regularização do AVCB. Mas aqui o síndico decidiu comprar todos os componentes elétricos. “Estamos conseguindo fechar bons negócios com os fornecedores”, diz. A obra está orçada em R$ 275 mil, investimento que será feito sem necessidade de rateio extra. (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA - PROJETO E INSTALAÇÕES
OBRAS VIZINHAS COM PROBLEMAS E/OU PARADAS
PREJUDICAM O CONDOMÍNIO, E AGORA?
ADMINISTRAR um condomínio já há tempos representa uma atividade qualificada que agrega conhecimentos diversos. Ou seja, um administrador deve saber qual momento certo e em que medida deve procurar um técnico, ciente de que precisa de um suporte especializado para muitas situações, não só aquelas que ocorrem dentro dos seus muros, mas também no entorno, uma vez que acontecimentos externos poderão gerar reflexos, transtornos ou outros fatores que importem à coletividade que ele representa e administra.
Quando surge uma obra nas imediações do condomínio, a preocupação aparece de cara, seja pelo temor de danos ao patrimônio, seja pelas questões de barulho, trânsito de caminhões, entre outros. E ela se torna maior quando a construção vizinha é paralisada ou apenas parte dela é entregue, restando no local um pátio de obras abandonado. Como decorrência, pragas urbanas, infiltrações, poças d´águas e presença de vândalos e usuários de drogas podem se transformar em um problema para a comunidade vizinha.
Em princípio, a legislação brasileira protege o direito de vizinhança - entendido o condomínio como vizinho do terreno onde ocorre eventual paralisação de obra. Porém, as dificuldades acentuam
Por Cristiano De Souza Oliveira
quando essa interrupção às vezes é forçada pelo próprio Poder Judiciário (diante da liquidação/falência da construtora ou de alguma ação judicial de embargo etc.), assim como pelo Poder Público de forma administrativa.
Em ambos os exemplos, a coletividade que se sentir prejudicada deverá buscar a orientação jurídica especializada, a qual, por sua vez, irá avaliar a estratégia mais adequada para sanar o problema. Se, por exemplo, a paralisação ocorre por falta de caixa da construtora ou outro fator não motivado pela Justiça ou o Poder Público, o condomínio poderá adotar medidas de “obrigação de fazer” dos responsáveis, com imposição de multas. Para tanto, o gestor do condomínio deverá manter não só um bom meio de comunicação com os moradores (que possuem sempre a primeira visão do problema, pelo simples olhar da janela), mas também com os responsáveis da obra vizinha.
Saber quando acionar e quem buscar é uma das tarefas necessárias a quem administra os condomínios vizinhos a obras novas, sendo certo que a truculência e o fechamento ao diálogo poderão somente causar transtornos para o dia a dia (durante a execução dos serviços) e o convívio com a coletividade. De outro modo, sua paralisação também poderá gerar dissabores, recomendando-se, assim, uma postura proativa do condomínio mediante a construtora, para que juntos solucionem o problema. Pois, muitas vezes, em uma eventual paralisação por determinação de Poderes Públicos, a construtora poderá ser impedida de adentrar e fazer qualquer coisa no pátio da obra, frustrando não só uma solução rápida, como também os anseios da vizinhança.
Tomar atitudes é função do gestor, pois a falta dela, ou ainda o caminho errado, ou mais demorado, pode causar danos irreparáveis ao condomínio, a exemplo de infiltrações ou rachaduras que surgem na edificação em função de uma construção no terreno vizinho (paralisada ou em andamento). Providenciar laudos, levá-los ao conhecimento da construtora e dos órgãos públicos é dever do gestor, ainda que isso gere um custo ao condomínio, pois somente este síndico possui as informações dos impactos da obra sobre o lado interno do muro. O terceiro precisa ser comunicado para adotar a postura e atitude de segurança que lhe cabe. E só se sabe se há risco ou perigo ao contratar um laudo técnico. O ressarcimento, por sua vez, vem em uma segunda etapa, já a proteção contra danos tem que ser para agora!
Advogado e consultor jurídico condominial, presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB-SP e membro do Grupo de Excelência de Administração Condominial (GEAC do CRA-SP). É autor do livro editado pelo Grupo Direcional "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições".
Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br.
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA
Foto Paulo Mujano
SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO
TERCEIRIZAÇÃO
OS DIFERENCIAIS DE UMA ADMINISTRADORA
NA MEDIAÇÃO DE CONFLITOS NOS CONDOMÍNIOS
Por José Roberto Graiche Júnior
INTERMEDIAR conflitos em condomínios nunca foi tarefa para amadores ou marinheiros de primeira viagem. Algumas desavenças entre vizinhos nunca mudam e permanecem corriqueiras, mas o desafio fica cada vez mais complexo com o passar do tempo, exigindo decisões mais rápidas e criteriosas. Os 27 artigos do Novo Código Civil podem até ajudar a nortear direitos e deveres, mas, na prática, é preciso combinar doses de bom senso, experiência prática e conhecimento técnico para fazer cumprir da melhor forma possível a Convenção, o Regimento Interno e as determinações da assembleia.
Para as administradoras com mais vivência de mercado a tarefa fica mais simples. À medida que gerenciam as mais diversas situações ao longo dos anos, essas empresas descobrem na prática do dia a dia como minimizar e até antecipar os problemas. Cada conflito pode ser encarado como uma oportunidade para aprender com os erros e criar novos procedimentos para solucioná-los quando voltarem a acontecer - e acredite, eles quase sempre voltam.
Além da experiência, outro importante fator ajuda as administradoras a tomar decisões mais justas: funcionam em endereços fora do condomínio. Essa “visão de fora” é o primeiro passo para tratar o problema de forma impessoal para julgar com imparcialidade. Para síndicos que residem dentro no condomínio, a tarefa de separar o cargo da vida pessoal pode ser mais árdua do que parece. Ao dividir corredores, elevadores e áreas comuns com os moradores, fica
quase impossível se distanciar dos problemas e transparecer isenção o tempo todo.
O papel do síndico permanece fundamental, já que na maioria dos casos são os primeiros a tomar nota das situações. Entretanto, cabe sempre avaliar até que ponto vale a pena intervir. Alguns problemas, como alagamentos e brigas mais ríspidas, exigem intervenções imediatas e proativas dos síndicos. Em outros casos, porém, o ideal é que eles deleguem o conflito à administradora, evitando desgastes e situações constrangedoras com os outros moradores.
Dentro de uma administradora será fácil encontrar quem já enfrentou inúmeras vezes os atritos mais comuns, conhecidos entre especialistas como os 5 “Cs” - cachorro, criança, cano, carro e calote. Os barulhos de latidos estão entre os campões de reclamações, assim como os ruídos de choros de crianças e desordens atribuídas aos pequenos. Problemas no encanamento podem desencadear os impasses mais inesperados, como infiltrações e alagamentos. Os carros também são um ponto de atenção, já que envolvem uso da garagem, regras para entrada e saída de veículos e limite de velocidade. Por último há o calote, quando a inadimplência pode colocar em risco as contas do condomínio. Além das situações mais corriqueiras, as administradoras também possuem bagagem para enfrentar até os problemas mais atípicos, como incêndios e roubos.
PRÓS E CONTRAS DA ERA DIGITAL
Outro ponto relevante é que as administradoras estão mais abertas a incorporar as mudanças da era digital. Evoluir rapidamente nesse quesito tornou-se imprescindível, já que a difusão de novas tecnologias alçou a mediação de conflitos a um novo patamar, impondo novas obrigações às administradoras. Mediante uma sujeira no piso de entrada, um barulho no apartamento vizinho ou uma desavença com algum funcionário, não importa qual o problema, para um morador basta sacar um smartphone para reportá-lo em tempo real, a qualquer hora do dia, inclusive com auxílio de fotos e vídeos.
Com acesso facilitado a ferramentas de pesquisa na internet, alguns condôminos sentem-se ainda mais à vontade para reclamar. Se interessar por assuntos do condomínio e buscar informações é sempre um ponto positivo, mas é preciso moderação para deixar o caso com quem de fato entende. Para se adaptar a essa realidade, as administradoras ampliaram os canais de comunicação, oferecendo suporte via SAC, portal na internet, e-mail e até redes sociais, com grupos de WhatsApp e aplicativos. À medida que o desafio se torna mais complexo, é sempre bom contar com alguns diferenciais das administradoras: bagagem de mercado, comprometimento e abertura à inovação para atender cada vez melhor e mais rápido.
JOSÉ ROBERTO GRAICHE JÚNIOR
Advogado e presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). Mais informações: info@aabic.org.br.
