Revista Direcional Condomínios - Ed. 241 - jan/19 by Almir Almeida

CAPA PROMOCIONAL

Serviços ao

Síndico: Animais no condomínio

Seção Tira-Teima: Prestação de contas & Assembleia

FELIZ 2019!

Administração:

Tratamento de Piso

Coluna: Administradora

Cobertura: Modernização no prédio

Fitness: Saúde e bem-estar

Espaço AABIC

Segurança do trabalho

DIRETORES

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

EDITORA

Rosali Figueiredo

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

TIRAGEM

20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO

Síndicos, zeladores, administradores e construtores

CIRCULAÇÃO

São Paulo e Grande São Paulo

JORNALISTA RESPONSÁVEL

Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com

CAPA © Can Stock Photo / RTimages

ASSINATURAS

Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

GERENTE COMERCIAL

Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Gabriel Youssef

ATENDIMENTO AO CLIENTE

Emilly Tabuço

João Marconi

Juliana Jordão Grillo

DIAGRAMAÇÃO

Editora Coronado - Jonas Coronado

Danilo Sestini

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

Ailton Candido

Douglas Barbosa da Silva

Evaldo Mendonça

José Ricardo da Silva

Roberio Santos

IMPRESSÃO

Grass Indústria Gráfica

ASSINATURA ANUAL

R$ 180,00

Tiragem auditada por

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

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E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

Caro Leitor,

Esta primeira edição de 2019 chega com um sinal de alerta para que você repasse ao seu condômino: Cada um de nós precisa observar e repensar a forma como consumimos água em nossas atividades diárias, pois os reservatórios que abastecem São Paulo e Região Metropolitana voltaram a baixar seus volumes a níveis preocupantes no final do ano passado, recolando em cena o fantasma da crise hídrica.

Sabemos que o síndico tem procurado, da melhor forma possível, fechar as torneiras dos desperdícios, por isso compartilhamos suas experiências através da reportagem de capa desta edição. Mas, como diz o engenheiro da Sabesp Ricardo Chahin, responsável pelo Programa de Uso Racional da Água, os vazamentos podem acontecer ao longo de anos e de maneira silenciosa, sem que se percebam anomalias em dado padrão de consumo de um apartamento ou prédio.

Alguns recursos ajudam a prevenir essas situações, como controles diários dos registros dos hidrômetros ou mesmo a medição individualizada do consumo. Esta é uma maneira bem eficaz e rápida de se perceber problemas; eu mesma, em minha casa, identifiquei de imediato um vazamento na caixa acoplada, porque disponho de medidores em cada uma das prumadas que servem o meu imóvel. Cito este episódio porque ele sugere outra dica importante: Precisamos fazer sempre a revisão das instalações hidráulicas!

Além de estarmos falando da preservação de um recurso natural precioso à vida humana, o consumo elevado cria um problema prático ao gestor – a dificuldade de se cumprir com a despesa prevista no orçamento. Essa é uma conta que literalmente “faz água” do dinheiro do condomínio, tirando a verba de outros setores e inviabilizando investimentos necessários.

Portanto, Amigo Síndico / Amiga Síndica, seja bem-vindo a 2019, começando já com o grande e nobre desafio de baixar essa conta, entre tantos outros que fazem parte de sua missão. Contem com a Direcional Condomínios neste novo ano, o 22o de um projeto bem-sucedido, que nasceu para levar serviços e informações a você.

Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora

A Direcional Condomínios inicia 2019 com novos projetos e se preparando para celebrar 22 anos de vida! Em breve, teremos um App (aplicativo) e iremos abrir inscrições para nosso próximo Encontro dos Síndicos & Síndicas. Será no dia 14 de março, reserve um espaço em sua agenda! Aguarde por mais informações em nosso site: www. direcionalcondominios.com.br.

Próspero 2019 a todos!

Sumário

04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: Verão no condomínio 04. Serviços ao Síndico (1): .......................................... Ralos de segurança nas piscinas 05. Informe Publicitário: Seciesp 06. Serviços ao Síndico (2): Gestores inovam em áreas para os pets, mas apertam regras 08. Capa: ........................ Consumo d’água:Desafogue contas e ajude o meio ambiente 12. Administração: ............... Funcionário em perigo no condomínio: Saiba evitar riscos

14. Seção Tira-Teima: ...Como fazer prestação de contas mensal & Voto em assembleia

15. Dica: .................................. Tratamento de piso: Escadarias, halls, pedras e garagens

16. Dica: Fitness: Montando a academia no prédio - uma experiência coletiva

20. Dica: ................................................. Cobertura: A valorização dos projetos personalizados

22. Coluna: ................................... Qual o papel da administradora na gestão dos prédios?

54. Espaço AABIC: .................. Os desafios das administradoras na rotina dos condomínios

SERVIÇOS AO SÍNDICO

COMO DEVEM SER OS RALOS DAS PISCINAS CONFORME NORMA DE SEGURANÇA?

EM ARTIGO PUBLICADO no site da Direcional Condomínios, o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi destaca a ABNT NBR 10.339/2018, nova norma para piscinas editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas. A NBR estabelece, sobretudo, parâmetros para a segurança dos usuários, a exemplo da questão dos ralos, em destaque nesta edição.

O modelo da foto ao lado é do tipo antiaprisionamento, projetado para evitar que o cabelo e peças do vestuário sejam sugados e o usuário fique preso no fundo do tanque. Segundo o engenheiro Marcus V.F. Grossi, para que a instalação esteja em total conformidade, os ralos devem ser removíveis somente através de ferramentas; possuir aberturas de no máximo de 7mm de largura; não se deve ainda permitir a saída de água do tanque por um único ralo de fundo sem opção de alívio de pressão de sucção; e a velocidade máxima de sucção deve ser de 0,5m/s. (Mais informações em www.direcionalcondominios. com.br/sindicos/marcus-vinicius-fernandes-grossi.html)

MARCUS VINICIUS FERNANDES GROSSI

Engenheiro Civil, especialista em Excelência Construtiva e Anomalias pela Universidade Mackenzie e mestrando em Habitação: Tecnologia em Construção de Edifícios pelo IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas). Mais informações: marcus@fernandesgrossi.com.br.

GESTORES INOVAM EM ÁREAS PARA OS

PETS, MAS APERTAM REGRAS

Síndicos introduzem espaços de apoio aos animais de estimação dos condôminos, mas destacam a importância do atendimento às normas no uso desses ambientes, de forma a evitar conflitos com os demais moradores.

Por Rosali Figueiredo

OS ANIMAIS de estimação estão definitivamente incorporados à rotina dos condomínios. Antigas convenções que proibiam a sua presença nos apartamentos têm sido desconsideradas e/ou derrubadas por decisões judiciais. Como a tendência é irreversível, os gestores procuram hoje facilitar ou melhorar a convivência entre pets e os moradores, mas sem negligenciar os direitos dos que preferem não ter animais.

Claro que a tarefa não é fácil, afirma o síndico profissional Paulo Mujano: “Alguns moradores querem bônus, mas não ônus; e os que se sentem prejudicados exigem a aplicação de multas, independente do que diz o Regulamento Interno”. Em um dos condomínios que administra, foi custoso disciplinar a questão da sujeira, somente controlada depois que ele providenciou a instalação de câmeras no espaço pet. É o Spot Ipiranga, residencial de três anos de idade com 196 unidades, localizado na zona Sudeste de São Paulo, que teve o serviço implantado na área do pomar, criando-se um ambiente em que os bichos se exercitam entre árvores fru-

Vista do espaço pet do Condomínio Spot Ipiranga. Orientações e advertências procuram disciplinar o uso do local, diz o síndico Paulo Mujano

tíferas e piso de cimento intercalado com areia e pedriscos. O local disponibiliza ainda pia com torneira, lixeiras, saquinhos para coleta de resíduos e placas com orientações sobre sua utilização.

“90% dos moradores do condomínio possuem animais, são casais jovens sem filhos ou pessoas solteiras. Eles queriam um local seguro, tranquilo e confortável para passear com os pets, sem necessidade de irem para a rua”, justifica Mujano. No entanto, assim que inaugurou o espaço, em maio de 2017, houve dificuldade para conscientizá-los da necessidade de higienização após o uso, afirma.

“Entramos com uma forte campanha de conscientização, que não resolveu. Somente a instalação de três câmeras de alta resolução zerou o problema, porque agora possuímos recursos para identificar e multar o condômino infrator.” Na verdade, esclarece o síndico, “a notificação já segue acompanhada de multa, equivalente a uma cota condominial e, em caso de reincidência, a duas”. Segundo ele, o fato de lidar com um problema de saúde pública dispensa a obrigação de prévia notificação.

“MUNDO ANIMAL”

Outro condomínio implantado há pouco tempo, o Innova Blue, localizado no município de Osasco, na Região Metropolitana de São Paulo, também apresenta inovações. Além do espaço pet, há uma área denominada “Mundo Animal”, prevista pelo projeto da construtora e recém-equipada pelo síndico profissional Celso Lima. O local é utilizado para banho dos pets, fica no piso térreo de uma das seis torres do empreendimento e disponibiliza chuveiro quente, ganchos para fixar as coleiras, lavatórios e gaiolas. Pelo regulamento, a chave é retirada na portaria por qualquer morador das 840 unidades, dentro do horário de 9h às 22h. “O usuário precisa devolver o espaço nas mesmas condições em que pegou. Além disso, aprovamos em assembleia

Fotos Rosali Figueiredo

que sua utilização, em alguns dias da semana, será liberada para prestadores de serviços realizarem o banho no local. Uma empresa deverá explorar essa infraestrutura”, descreve o síndico, que administra há dois anos o condomínio. Outra novidade introduzida por Celso foi um semáforo no acesso ao espaço pet.

Como a entrada e/ou saída da área é precedida de uma antecâmara com duas portas corta-fogo, o gestor decidiu instalar a sinalização para evitar que dois ani-

DICAS PARA ORIENTAR A POSSE DOS ANIMAIS

Latidos intermitentes, sujeira e reclamações de vizinhos compõem o cardápio usual de problemas que os síndicos devem resolver dentro do quesito “animais”. Gestores experientes, como Waldemar Tubor, hoje com nove condomínios em carteira, recomendam a aplicação de notificações e multas para tentar disciplinar a posse dos bichos de estimação.

Ele lembra que em um residencial localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo, com apenas 32 unidades, os transtornos eram recorrentes. “Chegamos a ter uma ocorrência de um cachorro solto no hall social, que entrou no elevador e mordeu uma moradora; ela precisou tomar pontos na mão. O proprietário foi multado e não questionou”, relata. Ele diz que aplicou ainda multas por barulho em excesso dentro dos apartamentos. Uma assembleia de condôminos chegou a ser realizada, no final de 2017, para ratificar as penalizações. “Desde então, basta somente aplicar advertência para que os proprietários assumam um pouco mais o controle da situação.” Abaixo, o síndico Waldemar Tubor deixa sugestões de regras aos seus colegas gestores:

- REGRAS PARA AS ÁREAS COMUNS

- Transitar sempre com o animal preso na guia (independentemente do tamanho);

- Animais de grande porte devem utilizar focinheira;

- Recolher quaisquer resíduos dos animais das áreas comuns;

- Utilizar o elevador de serviço para chegar ou sair com seu animal;

- Utilizar o acesso de serviço para entrar ou sair com seu animal do condomínio;

- Não deixar o animal solto nas garagens ou áreas comuns, mesmo que ele já tenha este hábito.

- NO INTERIOR DO APARTAMENTO

- Ficar atento quanto aos latidos dos animais, para que não incomodem os vizinhos, em especial das 22h às 8h;

- Não permitir brincadeiras que venham a incomodar os vizinhos, como atirar objetos para os cachorros;

- Deixar sempre um apoio mínimo necessário para o que o animal fique confortável sozinho (água limpa, comida, local para dormir etc.);

- Manter o interior da unidade limpo para evitar mau cheiro nos halls e incomodar os vizinhos;

SERVIÇOS AO SÍNDICO

mais se encontrem nesse confinamento. Celso diz ainda que promoveu melhorias no espaço pet, com a implantação de bancos, porta-saquinhos para a coleta da sujeira, iluminação etc. Fica a dica para seus colegas gestores.

Síndico Waldemar Tubor: Advertência e multas são o recurso empregado para que “os proprietários assumam um pouco mais o controle da situação”

- Descartar os resíduos dos animais devidamente embalados.

- GESTÃO DE ÁREAS COMUNS E ESPAÇOS PET

- Fornecer saquinhos para os proprietários recolherem as fezes dos animais tanto na rua como no espaço pet, o que facilita muito a limpeza;

- Ao implantar um espaço pet, escolher local de uso exclusivo dos animais e que não seja de fácil acesso às crianças. Por exemplo, Waldemar cita que criou, em um condomínio que administra, um espaço pet gramado no fundo de uma garagem, local que a construtora não pôde edificar e cujo acesso é feito pelo 2º subsolo da garagem. Caso o condomínio não disponha de área apropriada, é melhor deixar que as pessoas realizem os passeios externos, finaliza. (Por R.F.)

- A reportagem “Dicas para gestão do espaço pet no condomínio”, com o médico veterinário Gerson Batista. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Janeiro - Ed. 241.

Foto Rosali

Figueiredo

CONSUMO D’ÁGUA:

DESAFOGUE CONTAS E AJUDE O MEIO AMBIENTE

Nos últimos meses de 2018, o Cantareira, um dos principais reservatórios de água de São Paulo, voltou a entrar em alerta. Para ajudar a prevenir uma crise hídrica como a de 2014 e 2015, é preciso soar o alarme da economia junto aos condôminos. Além do risco de torneiras secas, o consumo alto dificulta o fechamento mensal das contas.

Por Rosali Figueiredo

Síndica Silmara

Farias: Rateio separado da conta d’água equilibrou o balancete mensal. Paralelamente, são adotadas medidas de economia, como o uso da água da chuva para a limpeza das áreas comuns e a rega dos jardins

A CONTA D’ÁGUA

no Condomínio Residencial Portal dos Clássicos foi separada das despesas ordinárias e passou a gerar um rateio extra de cobrança aos condôminos, formato que a administração conseguiu aprovar de maneira que pudesse garantir a previsibilidade na execução orçamentária, além de dinheiro para pagar a concessionária do serviço público. “A água, para o síndico, é sobretudo uma questão econômica”, afirma a síndica Silmara Farias, que administra desde 2011 o residencial de quatro torres e 224 unidades, localizado em São Bernardo do Campo.

Ali, o consumo atual supera o do período da crise hídrica que atingiu a Capital e Região Metropolitana (RMSP)

entre 2014 e começo de 2016. Por exemplo, em março de 2015 o hidrômetro do Portal dos Clássicos apontava a entrada de 2.777 m3 de água, vazão que aumentou a 3.061 m3 no mesmo mês de 2016 e cravou em 3.557 m3 em março de 2018. Esse novo patamar é quase 16% a mais do que se consumia antes de 2014, já que a média anterior à crise foi de 3.069 m3, conforme meta estabelecida pela Sabesp para que o condomínio recebesse bônus (em caso de redução) ou pagasse multa (em caso de excesso).

Em termos monetários, incorporados já os reajustes anuais feitos pela concessionária (o maior deles foi de 15,243%, em 2015), o valor saltou de algo em torno de R$ 9 mil em 2013 a R$ 21 mil (com multas por excesso), estabilizando-se no momento entre R$ 18 mil a R$ 19 mil. “Desmembramos a conta d’água das despesas ordinárias dos prédios e passamos a fazer o seu rateio entre as unidades, pois não vínhamos conseguindo ter uma projeção aproximada do gasto com a água, o valor sempre estourava a meta provisionada, que é de R$ 9 mil mensais. Começou a faltar dinheiro do condomínio para pagar a conta, sempre tínhamos uma em atraso”, observa Silmara.

Entregue em 2001, o empreendimento não dispõe de infraestrutura para individualização do consumo entre as unidades. Uma obra nesse sentido foi

Fotos

Rosali

Figueiredo

descartada pelos condôminos mediante o custo de sua implantação, pois demandaria três medidores por apartamento, além de intervenções civis, explica a síndica. De qualquer maneira, somente o fato de o boleto mensal trazer um valor separado relativo à água poderá gerar um cuidado maior da parte do morador, espera Silmara. “O fato é que o padrão de consumo se estabilizou num patamar elevado, mesmo durante a crise o morador não chegou a sentir a falta d’água na torneira, já que chegamos a contratar caminhão pipa. É uma questão de consciência. Da parte da administração, adotamos as medidas que nos cabiam”, analisa Silmara.

Entre outros, a síndica implantou sistema de captação de água da chuva em cinco pontos do condomínio para reutilização na lavagem das áreas comuns e rega dos jardins; acionou a Sabesp para a troca do hidrômetro e substituiu a tubulação no local, de ferro por cobre (identificara-se vazamento); realizou inspeção e caça-vazamentos nas demais tubulações; promoveu vistorias nas tor-

neiras e caixas acopladas dos apartamentos; e instalou redutores de vazão. “Busco entender o que acontece e tomar as medidas de prevenção”, reforça a síndica. Em outro residencial que administra como síndica profissional em São Bernardo do Campo (também sem individualização e com 180 unidades), a gestora conseguiu baixar em 20% o consumo em 2018, com a busca e correção de vazamentos nas áreas comuns, entre os quais, pontos no jardim de onde, durante anos, minou água sem que as administrações anteriores tomassem providência.

ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA INDIVIDUALIZAR LEITURA – A síndica Maria da Conceição Campello de Souza Galli (foto acima) contratou um Manual de Medição Individualizada, contendo diagnóstico e estudos de viabilidade para o Condomínio Edifício Mont Blanc, um prédio de 32 unidades e 22 anos localizado na Vista Monte Alegre, zona Sul de São Paulo. Moradora do local e prestes a completar quatro anos de gestão no prédio, Conceição diz que a intenção dos condôminos de individualizar é antiga, mas que eles tinham dúvidas quanto à possibilidade técnica e financeira da medida. Por isso eles aprovaram investir no manual, desenvolvido pelo engenheiro civil Renato Luiz Moreira. Segundo o especialista, a configuração do barrilete do prédio possibilita a instalação de novos ramais de distribuição d’água, com medidor único por unidade (o que permite que as contas sejam lançadas pela concessionária pública).

Mas a execução de um projeto deste porte demandará “retrofit hidráulico com a previsão da individualização”, afirma Renato (foto acima).

A síndica defende levar o projeto adiante e apresentará a recomendação aos condôminos, em assembleia prevista para março deste ano, pois o consumo no local tem sido elevado, com média acima de 21 m3 por unidade (entrando na segunda maior faixa tarifária da Sabesp). “Desde março de 2017 foi definido em assembleia que o excedente da conta que ultrapassasse a previsão orçamentária seria rateado de forma extraordinária. Em outubro do ano passado, em nova reunião, os condôminos aprovaram a contratação de uma empresa de caça-vazamentos para as unidades e áreas comuns. Quero individualizar porque a conta não é justa, há apartamentos fechados que pagam o mesmo valor que aquele ocupado por uma família com seis pessoas”, argumenta Maria da Conceição.

De acordo com o Eng. Renato Moreira, condomínios interessados na individualização da leitura do consumo devem realizar, antes, o levantamento de suas instalações, analisar os modelos disponíveis no mercado e depois contratar um projeto executivo, para somente então fazer as cotações. Em artigo publicado no site da Direcional Condomínios (saiba como acessar o texto ao final da pág. 11), o especialista expõe o passo a passo da individualização, desde as cláusulas de contratação de um gestor do sistema às obrigações dos condôminos, operação, leitura e cobrança, passando pela identificação e correção de falhas. Segundo ele, há inúmeras variáveis que definem o sucesso do programa, até mesmo a “posição do hidrômetro interfere na qualidade da leitura”, exemplifica. (Por R.F.)

PRÉDIO NOVO APROVA INDIVIDUALIZAÇÃO – A síndica profissional Tânia Goldkorn (foto acima) assumiu, em julho do ano passado, a gestão do Condomínio Bonna Vila Mariana e já está concluindo a implantação da individualização da leitura da água e do gás no prédio de 72 unidades e dois anos de vida, situado na região de Mirandópolis, zona Sul de São Paulo. No município de São Paulo, edifícios projetados a partir da edição da Lei Municipal 14.018/05, regulada pelo Decreto 47.731/06, devem oferecer previsão de instalação de hidrômetro para medição individualizada por unidade habitacional. Em 2016, o Governo Federal sancionou a lei 13.312/2016, com o mesmo tipo de determinação para todo País.

“A individualização entra, para o síndico, como parâmetro de controle do custo do condomínio”, observa Tânia. A água e o gás consumidos pelas unidades do Bonna, antes do processo, chegavam a absorver quase um quarto das despesas ordinárias do prédio. “Vamos aguardar 30 dias para lançar as contas individualmente e depois de 90 dias iremos recalcular o valor da cota condominial, cada um vai pagar pelo seu consumo.”

Também síndica e moradora no Condomínio Gisele, no Mansão do Morumbi, zona Sul de São Paulo, Tânia não conseguiu, porém, levar adiante a individualização no local. Construído há 27 anos e com 60 unidades de mais de 200 m2 de área, o edifício dependia de um investimento elevado para individualizar. “Mas consegui introduzir água de reuso, fazer campanhas regulares junto aos moradores e baixar o consumo”, comemora Tânia, aliviada, pois “a conta da água espreme muito a atuação do síndico, porque onera o condomínio”. (Por R.F.)

GESTÃO DA DEMANDA DA ÁGUA – Ex-síndico e diretor-presidente da Universidade da Água (Organização da sociedade civil de interesse público), Gilmar Altamirano (foto acima) propõe aos síndicos atuar em duas frentes para aplicar uma gestão eficiente da demanda: a) De forma estruturante, prover o condomínio de tecnologias como sistemas de reuso (a exemplo da captação da água da chuva); medição individualizada quando possível; controle de vazamentos; substituição de descargas; redutores de vazão etc.; b) De forma não estruturante, observar como as pessoas se comportam ao lidar com a água no dia a dia. “Isso implica em mudança de comportamento. Reduzindo tempo de banho, reusando as águas servidas para limpeza bruta (de máquinas de lavar, por exemplo).” Como não é fácil mudar hábitos, ele sugere algumas ações, entre outras, a educação ambiental, marketing e aplicação de recursos como “multa e desagravo do corpo social do condomínio”. (Edição: R.F.)

SABESP OFERECE TREINAMENTO PARA SÍNDICOS E ZELADORES

O apelo a hábitos mais sustentáveis por parte da população retorna ao noticiário; o volume de água do Sistema Cantareira voltou a baixar a níveis próximos da crise de 2014-2015.

O mês de fevereiro de 2015 foi um dos mais severos para a população da Capital e RMSP, pois o Sistema Cantareira, responsável pelo abastecimento de 8,8 milhões de pessoas, teve reduzido a apenas 5% seu estoque d’água, incluídos os dois níveis do volume morto (uma reserva técnica). A partir de 2016 o reservatório se recompôs, mas em 2018 começou a dar novamente sinais de baixa, alertando para a possibilidade de nova escassez.

De acordo com a Sabesp, inexiste o risco de se reeditar o cenário anterior. Nota divulgada pela empresa afirma que o sistema se encontra hoje “mais robusto, com mais interligações e maior capacidade de tratamento de água do que antes da crise hídrica de 2014-15”. “A companhia investiu R$ 6,8 bilhões desde 2014 em obras que garantem água nova para a população. Uma delas é a interligação Jaguari-Atibainha, que está transferindo até 8.500 litros por segundo de água do Vale do Paraíba para o Sistema Cantareira. Outra é o Sistema São Lourenço, que traz água nova para abastecer moradores que antes recebiam água do Cantareira”. Ou seja, “a Sabesp também vem poupando o Sistema Cantareira”. Desde junho de 2017, a empresa “retira menos água do reservatório do que a outorga permite”. Caso contrário, “o Cantareira estaria hoje com 8,6% da capacidade, não com 35,6%” (situação encontrada no final de novembro de 2018).

Paralelamente, a Sabesp solicita que “a população mantenha sempre os hábitos de consumo consciente de água, evitando o desperdício”. Segundo o engenheiro Ricardo Reis Chahin, gerente do Programa de Uso Racional da Água (Pura), “sempre há espaço para economizar um pouco mais e isso é muito importante no momento atual”. O engenheiro revela que pelo menos 70% da população economizou água no auge da crise – dado projetado com base naqueles que conseguiram bônus por causa da redução de 20% no consumo. Ele acredita que as pessoas possam retornar a esse patamar. “Antes de 2014, tínhamos um consumo médio mensal de 13,5 m3 por domicílio. Na crise, esse caiu a 10 m3 e, depois, subiu a 11 m3”, diz.

Em relação aos condomínios, Ricardo Chahin propõe que os síndicos invistam na tecnologia para eliminar vazamentos e tenham um cronograma de manutenção preventiva, “desde o hidrômetro até os reservatórios d’água”. O gerente destaca que nem sempre os vazamentos dão sinais muito evidentes, “isso vai sendo incorporado paulatinamente na conta sem que se perceba”, esclarece. Por isso, ele sugere que haja até duas coletas diárias de dados do hidrômetro, pois “quanto mais monitorar, mais elementos eles terão para chegar a uma conclusão”. É o caso de se observar um consumo elevado no período noturno, uma anomalia que seria indicativa de vazamentos.

A Sabesp promove um calendário anual de treinamentos gratuitos para a identificação de vazamentos, que podem ser frequentados pelos próprios gestores, os zeladores ou demais funcionários. A grade é organizada conforme a demanda. Assim que se registra um número mínimo de solicitantes, agenda-se a data para unidades localizadas nos bairros do Ipiranga, Pirituba, Santana e Vila Leopoldina (na Capital Paulista) ou nos municípios de Caieiras e Bragança Paulista. As aulas têm duração de quatro horas e os participantes recebem uma cartilha e um certificado de conclusão.

Conforme sugere Ricardo Chahin, grupos de síndicos podem se organizar e solicitar a formação de turmas específicas junto à Sabesp.

- INSCRIÇÕES

Para se inscrever nos treinamentos, os interessados deverão ligar para a Central de Atendimento Telefônico da Sabesp (pelos números 195 ou 0800 011 9911), procurar as agências de atendimento ou, ainda, preencher formulário disponível em http://site. sabesp.com.br/site/interna/formulario_inscricao.aspx?secaoId=426 .

- TESTES DE VAZAMENTO

Outro apoio dado ao funcionário do condomínio para localização de vazamentos no hidrômetro, tubulações, reservatórios, boias, piscinas, torneiras e vasos sanitários, está em uma espécie de cartilha disponibilizada pela empresa no endereço http://site.sabesp. com.br/site/interna/Default.aspx?secaoId=244. Ao final da página da internet, há outro link em que a Sabesp fornece uma tabela em que o zelador ou manutencista pode somar as perdas por tipo de vazamento em diferentes aparelhos/equipamentos. (Por R.F.)

FUNCIONÁRIO EM PERIGO NO CONDOMÍNIO: SAIBA EVITAR RISCOS

Ao ignorar normas de segurança e saúde no trabalho, o condomínio se torna vulnerável a acidentes e prejuízos. O gestor deve contratar um mapeamento das situações de risco antes de adotar medidas de prevenção.

Por Rosali Figueiredo

EQUIPAMENTOS DE PROTEÇÃO

Individual (EPI) inadequados ou em falta, manuseio de combustível para alimentar o gerador, ausência de treinamento para serviço em altura ou na rede elétrica, manipulação inadequada de produtos de limpeza e falta de mobiliário ergonômico: Inúmeros são os riscos cotidianos aos quais o condomínio expõe o trabalhador, deixando escapar obrigações e/ou precauções que deveriam fazer parte de um planejamento preventivo para todo esse setor.

De acordo com a advogada e síndica profissional Tatiane Rangel, os cuidados devem contemplar tanto funcionários próprios quanto terceirizados. No caso destes, por exemplo, entram postos-chaves do condomínio, como a manutenção do elevador (onde há necessidade do guarda-corpo sobre a cabina e da iluminação no poço, entre outros); a limpeza da caixa d’água; a recuperação da fachada; e os serviços elétricos, entre outros. “Cabe ao condomínio garantir condições de trabalho em local de terceiros e exigir do prestador de serviços a contratação de seguro para a sua equipe atuar em local de terceiros”, destaca a síndica dentre um emaranhado de Normas Regulamentadoras do Ministério do Trabalho e Emprego, normas técnicas da ABNT, Resoluções da Anvisa

Síndica Tatiane Rangel: Cuidados precisam envolver trabalhadores próprios e terceirizados

etc., vigentes no País.

Para a síndica e também advogada Irina Uzzun, se o síndico não estiver atento, será cobrado judicialmente; ela própria já enfrentou litígios em que ex-empregados reclamaram insalubridade por lidar com produtos à base de cloro; por ter que retirar sacos de lixo com peso excessivo; por ex-porteiros que pediram indenização porque alegavam que a cadeira da guarita estava quebrada e causava dores; ou que o banheiro ficava afastado da guarita e obrigava a “segurar as necessidades fisiológicas” [esta é uma demanda comum na Justiça do Trabalho, especialmente em relação às empresas de call center].

Prevenida, Irina toma hoje muitas precauções, a ponto de exigir, por exemplo, em contrato da empresa de manutenção do gerador do condomínio que administra, que esta seja responsável pelo transporte e manuseio do combustível [há legislação da Agência Nacional de Petróleo (ANP) que regulamenta a comercialização e transporte de combustíveis no Brasil, além da norma ABNT NBR 15.594-1/2008, relativa às condições de armazenamento].

MAPEANDO RISCOS POTENCIAIS

Para a engenheira de segurança do trabalho Marcimília Santana dos Santos, responsável Técnica pelo LEMC (Laboratório de Ensaio de Materiais da Construção Civil), do Senai de Sergipe, o ponto de partida para que um síndico assegure um ambiente do trabalho adequado está na elaboração de um Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA), segundo determina a NR 9. "Não dá para indicar um EPI sem antes conhecer os riscos a que os trabalhadores estão sujeitos”, ilustra.

“Com a elaboração do PPRA, é possível construir uma matriz de risco, em que será possível mensurar o de maior ou menor severidade. Vai depender da atividade/função”, esclarece a engenheira. Ou seja, “a segurança do trabalho não se resume apenas às medidas individuais nem a determinados setores da edificação, mas sim à estrutura como um todo”. “A medida de proteção individual, na cadeia hierárquica, é a última a ser adotada, tendo em vista que antes deveremos recorrer a medidas coletivas, administrativas, nessa sequência.”

De qualquer maneira, algumas providências são indispensáveis de antemão, como o prédio garantir, em telhados ou coberturas, para casos de trabalho em

Foto

Rosali

Figueiredo

altura (com profissionais legalmente habilitados), “a instalação de cabo guia ou cabo de segurança para fixação de mecanismo de ligação por talabarte, acoplado ao cinto de segurança tipo paraquedista, com suas extremidades fixadas à estrutura definitiva da edificação”. “Aqui falamos dos sistemas de ancoragem que devem ser integrados à edificação”, destaca. Quanto aos serviços terceirizados, a especialista lembra que a edição da Lei Federal 13.429/2017, em seu Art. 9, imputa à empresa contratante (no caso, o condomínio) a responsabilidade por “garantir as condições de segurança, higiene e salubridade dos trabalhadores, quando o trabalho for realizado em suas depen-

dências ou em local por ela designado".

“Sendo assim, cabe ao síndico garantir obediência ao referido diploma legal. Por exemplo, o responsável pelo condomínio deve verificar os EPI utilizados pelos empregados da empresa contratada, tendo em vista que a responsabilidade é subsidiária”.

USO DE EPI – Não basta fornecer EPI (Equipamentos de Proteção Individual) para o funcionário, é precisa fazê-lo em conformidade com as especificações técnicas. Os EPI são regularizados pela NR 6 (Norma Regulamentadora do Ministério do Trabalho e Emprego) e só podem ser comercializados com a indicação do Certificado de Aprovação (CA) de órgão oficial, tanto para os produtos nacionais quanto importados. No caso das luvas, o Brasil adota parâmetros normativos europeus, além de próprios (caso da Portaria 233/2008 do Inmetro), de forma a assegurar proteção mecânica, elétrica, contra o calor/ frio, contra agentes químicos e/ou biológicos, entre outros, de acordo com a natureza da atividade. Segundo a Portaria 194/2010, editada pela Secretária de Inspeção do Trabalho e o Departamento de Segurança e Saúde no Trabalho, pequenos empregadores devem buscar orientação junto a um profissional qualificado antes de adquirir e fornecer os EPI aos seus funcionários. (Por R.F.)

PRINCIPAIS NORMAS DE SEGURANÇA DO TRABALHO

– NR 6 – E.P.I. /E.P.C. (Equipamentos de Proteção)

– NR 7 – P.C.M.S.O (Programa de Controle Médico e Saúde Ocupacional)

– NR 9 – P.P.R.A. (Programa de Proteção de Riscos Ambientais)

– NR 10 – Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade

– NR 15 – Atividades e Operações Insalubres

– NR 16 – Atividades e Operações Perigosas

– NR 17 – Ergonomia

– NR 18 – Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção (deve ser aplicada em caso de obras no condomínio, como de fachadas)

– NR 28 – Fiscalização e Penalidades

– NR 35 – Trabalho em Altura

– PPP – Perfil Profissiográfico Previdenciário

– ABNT NBR NM 207/1999 – Especifica as regras de segurança para a construção, instalação e manutenção de elevadores

– ABNT NBR 15.475 – Acesso por Corda

– LTCAT – Laudo Técnico de Condições Ambientais

Fontes: João Carlos Tobias, Tatiane Rangel e Marcimilia Santana dos Santos

ESOCIAL & ERGONOMIA, SEGURANÇA E SAÚDE DO TRABALHADOR

O cronograma de implantação do eSocial para pequenos empregadores, entre eles os condomínios, prevê a inserção de dados de Saúde, Segurança do Trabalho e Riscos Ergonômicos (SST) até o dia 1º de janeiro de 2020. Os gestores têm um ano para regularizar a situação, mas segundo a conselheira fiscal da Associação Brasileira de Ergonomia (ABERGO), Lucy Mara Baú, há “58 itens de riscos ergonômicos a serem levantados por meio da Análise Ergonômica do Trabalho/Laudo Ergonômico”. Segundo ela, dentre os principais riscos ergonômicos relacionados ao trabalho, encontram-se “situações de estresse ocupacional, execução de movimentos repetitivos por período prolongado, postura e iluminação inadequadas, ritmo excessivo de trabalho, jornadas muito longas, monotonia das atividades laborais, controle rígido da produtividade e levantamento e manuseio de cargas”. Antes do preenchimento dos dados, o empregador deverá realizar uma Análise Ergonômica do Trabalho (AET), uma exigência da NR 17 e de seus anexos, recomenda a especialista. (Por R.F.)

COMO A PRESTAÇÃO DE CONTAS MENSAL DEVE REGISTRAR AS DESPESAS?

OS CONDOMÍNIOS devem pagar inúmeras contas todo mês relativas às “despesas ordinárias". Como discriminá-las na prestação de contas apresentada aos condôminos? Para maior transparência da gestão, a Direcional Condomínios traz as dicas abaixo da Profa. Rosely

Schwartz

1. É CERTO LANÇAR APENAS ITENS

COMO “CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO” E “GASTOS DE CONSUMO”?

Para maior transparência na prestação de contas é fundamental discriminar todas as contas, com os seus respectivos documentos, guias, notas fiscais e RPCI (Recibos de Pagamento a Contribuinte Individual) em nome do condomínio. A conta de “manutenção”, por exemplo, deve ser lançada com subcontas, como, por exemplo, a de elevadores (subdividida, por sua vez, em valor do contrato e gastos com peças); e a de reforma do playground (subdividida em equipamentos e mão de obra). Já as despesas com consumo de água, energia, gás e telefone também devem ser detalhadas, inclusive, no caso da água, trazer não só o valor, mas o consumo em m3, e, no da energia, o kWh.

Richard A. Charles

SEÇÃO TIRA-TEIMA

ROSELY SCHWARTZ

2. "SERVIÇOS CONTRATADOS" / "DIVERSOS" ATENDEM À TRANSPARÊNCIA?

Para maior clareza, a conta “serviços contratados”, quando referente à terceirização (portaria, limpeza, vigilância etc.), deve ser lançada de forma separada dos funcionários registrados pelo condomínio, além de indicar as respectivas retenções realizadas (como INSS, COFINS/CSLL/PIS e ISS). Isso possibilita ao condomínio saber o exato valor pago com cada conta. “Outros serviços contratados”, como pedreiro, encanadores, eletricistas etc., devem compor a cota da manutenção ou conservação e também mencionar as retenções realizadas, bem como os encargos de 20% de INSS, no caso dos autônomos. Mesmo o campo “despesas diversas” deve trazer todos os itens que vierem a compor essa conta, mesmo que seu valor tenha sido de R$ 0,01. (Edição R.F.)

Professora do curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da EPD (Escola Paulista de Direito) e autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios), ligado ao CRA-SP (Conselho Regional de Administração). Mais informações:rosely@ocondominio.com.br.

AFINAL, QUEM PODE VOTAR EM ASSEMBLEIA DO CONDOMÍNIO?

SÍNDICOS e administradoras ainda costumam se deparar com dúvidas sobre a possibilidade ou não do devedor da cota condominial votar nas assembleias do prédio. A seguir, a Direcional Condomínios apresenta a síntese da análise do advogado Thiago Natalio de Souza, publicada no site da revista.

1. QUE BASE LEGAL IMPEDIRIA, EM PRINCÍPIO, O VOTO DO DEVEDOR?

A participação ou não de devedores nas assembleias, mesmo tendo feito acordo de pagamento, tem sido a grande dúvida dos síndicos e administradoras, visto que se deparam com o Art. 1.335, inciso III, do Código Civil Brasileiro (Lei Federal 10.406/2002), que estabelece como direito do condômino “ votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”. Neste sentido, em primeira interpretação, estariam excluídos mesmo aqueles que têm acordo firmado, mas ainda não quitaram o passivo. Mas devemos interpretar as leis de forma harmoniosa e sistêmica, pois o ordenamento Jurídico é um todo unitário que se completa entre as diversas leis, artigos e incisos.

2. HÁ POSSIBILIDADE DE INTERPRETAÇÃO DIFERENCIADA?

O mesmo Código Civil prevê, em seu Art. 360, a figura da “novação”, que ocorre “quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior” (Inciso I). Com base neste dispositivo, entendo que nos acordos de dívidas de rateio, entre outras, os condôminos são cobrados pelo síndico/ advogado que disponibiliza a eles um parcelamento, com novas datas a vencer, substituindo o passivo anterior. Assim, se o condômino estiver quite com os parcelamentos anteriores, poderá sim votar nas assembleias. (Leia mais em www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/thiago-natalio-de-souza) (Edição R.F.)

Paulo Mujano

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THIAGO NATALIO DE SOUZA

Advogado, professor e membro efetivo da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB-SP. É tutor de Direito Imobiliário da Comissão da Jovem Advocacia da entidade e pós-graduando em Direito Imobiliário, em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito (EPD). Mais informações: juridico@nataliodesouzaadvogados.com.br

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RENOVAÇÃO DAS SUPERFÍCIES NOS CONDOMÍNIOS

UM DOS CARROS-chefes do segmento de tratamento de pisos é a recuperação de halls e escadarias de granilite das edificações, acompanhado de pedras naturais (como miracema), mármore e granito (polidos ou brutos). Entretanto, as garagens podem ter suas superfícies renovadas sem necessidade de se refazer toda a estrutura, afirma Osvaldo Romano, que atua no setor. Ele acredita que os síndicos ainda não despertaram para o resultado que o tratamento do cimentíceo (ou concreto polido) pode conferir aos subsolos, por exemplo. “É um processo bem novo, capaz de recuperar um piso antigo e desgastado. Ele prevê correções das partes danificadas, seguidas de um polimento geral, que proporciona brilho e nova cor. O procedimento evita quebradeiras e traz inúmeras vantagens para os condomínios”, completa. O site da revista Direcional Condomínios reúne reportagens, artigos e guias sobre a recuperação dos mais diferentes tipos de materiais utilizados nas superfícies das edificações, como o concreto polido. Saiba como acessar todo esse conteúdo ao final desta página. (Por R.F.)

GRANILITE & A LOGÍSTICA DA OBRA

- O Condomínio Fernão Dias (foto no alto), localizado no Jardim Paulista, em São Paulo, realizou no final do ano passado a recuperação de 36 pavimentos de granilite, piso original do prédio de quase 50 anos. Esta foi mais uma etapa do processo de modernização da edificação, conduzido pelo síndico profissional Luiz Leitão da Cunha (foto acima). Satisfeito com os resultados obtidos, o gestor aproveita essa nova experiência para sugerir aos seus colegas síndicos que deem uma atenção maior à logística quando contratarem o tratamento do piso. “Fizemos em uma única etapa, mas poderíamos ter dividido a obra em lotes, para não interditar toda escadaria de uma só vez.” Houve moradores que não atenderam aos comunicados divulgados pelo síndico e deixaram lixo sobre o piso em tratamento, comprometendo o resultado em alguns pontos. (Por R.F.)

direcionalcondominios.com.br

- Guias de manutenção, recuperação e tratamento de piso;

- Inovação com o concreto polido na garagem do prédio;

- Tratamento de piso: Perguntas e dúvidas mais frequentes; e,

- Tratamento de superfícies em pedra, de garagens e a renovação dos condomínios; Acesse todo esse material no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Janeiro de 2019 - Ed. 241.

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MONTANDO A ACADEMIA NO PRÉDIO: UMA EXPERIÊNCIA COLETIVA

A síndica Christiane

R. Castanheira e o personal Enilson

V. Xavier: Parceria a quatro mãos na implantação e ocupação da academia

SÍNDICA, enfermeira-chefe do centro cirúrgico de um grande hospital de São Paulo, Christiane Riginik Castanheira também é profissional da área de Educação Física e, por isso, não poderia deixar de implantar o espaço fitness no Condomínio Edifício Villa Nueva, onde mora e que administra há cerca de três anos.

No final de 2017, em reportagem da Direcional Condomínios, Christiane informava que havia feito pesquisa junto aos moradores das 56 unidades do residencial para observar as suas necessidades e definir o perfil da futura academia. Afinal, com pouco mais de dez anos de construção, piscina, ampla quadra e churrasqueira, o edifício localizado no Mandaqui, zona Norte da Capital, não dispunha ainda deste espaço. Ele foi alocado em um antigo salão de jogos, sem uso, e inaugurado em setembro de 2018.

A Direcional foi conhecer o ambiente, concebido por Christiane, mas montado de forma coletiva, com apoio de moradores. A própria síndica, pela sua formação, definiu o escopo dos equipamentos (duas esteiras, uma bicicleta, estação de musculação, alteres e demais acessórios), mas um grupo de condôminos articulados via WhatsApp ajudou na definição do regulamento de uso.

Um dos principais colaboradores foi e tem sido o personal trainer Enilson Vanderlei Xavier, também graduado em Educação Física, com 25 anos de atuação na área. Enilson coordenou, nos meses finais do ano passado, treinos funcionais coletivos na quadra do condomínio. O objetivo foi promover a integração, dar orientações e incentivar a utilização da nova academia. “Depois que as pessoas começam a atividade física, não querem parar mais”, observa Enilson. Segundo ele, há uma tendência crescente a se deixar o sedentarismo de lado e abraçar uma vida mais ativa.

Por isso, recomenda Enilson, todo espaço fitness de um prédio deve oferecer recursos que permitam trabalhar força, resistência, coordenação motora, flexibilidade, agilidade e velocidade em diferentes faixas etárias. No caso do Villa Nueva, os equipamentos principais foram locados, com destaque para uma estação de musculação cross-over, que possibilita que

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Rosali Figueiredo

Figueiredo

Rosali

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até quatro pessoas se exercitem simultaneamente. Outros dois aparelhos foram doados por moradores: um elíptico e uma mesa extensora e flexora para pernas, dotada de supino inclinado. Um novo piso vinílico, mesclado à borracha reciclada de pneu, com 6mm de espessura, completa o ambiente. “É um revestimento pesado, anti-impacto e resistente, que fixa no chão sem necessidade de cola”, afirma a síndica.

Christiane comemora o sucesso da iniciativa, pois a academia, incrementada pelos treinos funcionais coletivos, permitiram aos vizinhos se conhecer mais. “Eles passaram a descer mais para a quadra, fazer networking, a trocar informações; hoje nosso condomínio é feliz.” (Por Rosali Figueiredo)

LIMPEZA DA ÁREA FITNESS - A revista Higiplus, ligada à Abralimp (Associação

Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional), publicou no ano passado dicas de limpeza no ambiente das academias, incluindo os equipamentos, pisos e a chamada área úmida (banheiros e vestiários). Elas foram colhidas junto dos fabricantes dos segmentos de fitness e de limpeza e propõem, em síntese:

- Que os pisos emborrachados sejam limpos com o uso de mops e esfregões, úmidos ou secos, acompanhados de baldes espremedores. Se a manutenção optar pela aplicação de produtos químicos, o mercado oferece soluções neutras de limpeza e desinfecção, com propriedade bactericida;

- Nos equipamentos (halteres, bicicletas, esteiras e colchonetes) também são recomendados os “desinfetantes neutros”, “para evitar o acúmulo de bactérias que causam micoses e outras infecções”. Odores desagradáveis no local podem ser indicativos da presença de bactérias; e,

- Nos banheiros e vestiários, a limpeza deverá ser constante com o uso de detergentes e desinfetantes, além de panos multiuso coloridos, cada cor destinada a um tipo de superfície, evitando a contaminação cruzada. Os cestos de lixo deverão ter pedaleiras e as saboneteiras ou dispensers ser providos de soluções bactericidas para higienização das mãos.

No geral, as academias deverão disponibilizar papel toalha descartável e álcool gel para que os próprios usuários façam a higienização dos aparelhos antes e depois da prática. (Edição R.F.)

PILATES, NOVA TENDÊNCIA DE ATIVIDADE FÍSICA NOS CONDOMÍNIOS

Lina Cadamuro: Fisioterapeuta alerta que prática de pilates deverá ser sempre acompanhada de profissional da área

Projetos residenciais novos, verticalizados, lançados nos anos recentes em São Paulo para um público mais jovem e de renda alta, estão nascendo já com a previsão de salas para a prática de pilates, independentes dos espaços fitness. No entanto, a fisioterapeuta Lina Cadamuro afirma que esse tipo de atividade física não demanda necessariamente um ambiente exclusivo. “A estrutura de uma sala de ginástica, provida de tatame, já é suficiente para a prática de diferentes exercícios. E acessórios permitem incrementar a técnica do solo, como magic circle, elásticos, bola etc.”, afirma. O acréscimo de aparelhos, por sua vez, “dependerá de como o condomínio irá oferecer a prática, se coletiva ou individual, se com exercícios solos ou adaptados, e com que finalidade”.

Ou seja, segundo Lina Cadamuro, a introdução do pilates no condomínio deverá atender à necessidade e/ou perfil dos usuários. Mas as atividades deverão ser sempre acompanhadas e orientadas por um profissional, alerta. “O pilates, desenvolvido no começo do século XX por Joseph Pilates, possui diferentes focos, ele vai da reabilitação ao condicionamento físico”, afirma. Poderá ainda trabalhar a postura, completa Lina, que é técnica e professora de cursos de formação na área. Caso os condôminos optem pela implantação de um ambiente exclusivo no prédio, a especialista recomenda a introdução de equipamentos clássicos da prática, como o reformer (uma espécie de ‘cama’ com trilhos e carrinhos deslizantes, equipada com alças, cordas e travas; é usada para exercícios de resistência, entre outros); e o Cadillac (uma estrutura dotada de barras e alças ajustáveis, entre outros. É usada para o fortalecimento dos músculos, a flexibilidade, mobilidade da coluna e tonificação muscular). (Por R.F.)

UPGRADE NO ESTÚDIO – O Condomínio Grand Líder Leopoldo, residencial de alto padrão e 23 unidades, surgiu há dez anos no Itaim Bibi, zona Sul de São Paulo, com ampla academia de ginástica, dotada de equipamentos profissionais e subdividida em dois ambientes, um para exercícios de musculação, outro para os aeróbicos (com pisos diferenciados em cada um). Um pouco distante, havia uma pequena sala destinada à prática de pilates. Mas, com o tempo, ganhou corpo entre os condôminos uma preocupação maior com a saúde e o bem-estar, afirma o gerente predial Luciano Neves. Por isso, eles decidiram desativar um salão de jogos de pouco uso e transformálo em um espaço maior de pilates (na foto da pág. ao lado, detalhe da sala com um

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conjunto de reformer e Cadillac). O novo estúdio fica ao lado da academia e possui equipamentos também profissionais. É bastante utilizado, afirma Luciano, assim como os ambientes de fitness. Boa parte dos usuários contrata profissionais da área para orientá-los durante a prática, completa o gerente predial. (Por R.F.)

RESIDENCIAL “FITNESS” - O Condomínio Vision Paulista, residencial de serviços com 200 unidades compactas e dotado de variados ambientes de compartilhamento (como lavanderia, churrasqueiras, piscina e espaços gourmet), foi entregue em 2018 na Rua Augusta, em São Paulo, com um estúdio de pilates (foto acima) ao lado de uma sala de fitness, ambos com equipamentos profissionais. Esses espaços ajudam a projetar um “conceito fitness” ao empreendimento, o que foi bem explorado como um dos principais “diferenciais” do prédio durante o seu lançamento comercial. Completam a estrutura fitness um “relax spa com sauna”, “escada com contador de calorias” e a previsão de serviços de personal trainer. (Por R.F.)

- As reportagens “Revestimentos: Hora de pensar também na acústica”; e “Fitness: Modernização das academias inclui troca do piso”. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Janeiro - Ed. 241.

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A VALORIZAÇÃO DOS PROJETOS PERSONALIZADOS

Síndica Rosa Arneiro Fostinone: Projeto diferenciado criou uma área aprazível de circulação, integrada ao jardim

A TECNOLOGIA e o avanço dos materiais têm dado aos condomínios a possibilidade de inovarem na hora de contratar coberturas para suas áreas comuns. O caso emblemático é dado pelo Condomínio Edifícios Alfa e Centauro, na região do metrô Vila Madalena, zona Oeste de São Paulo. Visando acompanhar um entorno valorizado por novos empreendimentos residenciais, o condomínio aposta há algum tempo na renovação de seus espaços, a exemplo da modernização já realizada nos halls sociais, salão de festas, jardins, portaria etc.

Faltava a cobertura entre os portões de acesso e os halls, um desejo antigo dos moradores de suas 96 unidades. Mas a gestação e execução da obra demandaram um decurso de pelo menos dois anos, período em que a síndica Rosa Arneiro Fostinone buscou opções no mercado e formas de viabilizar um projeto diferenciado. Sua maior exigência era assegurar a harmonização do novo equipamento com a fachada do prédio construído em 1975.

Concebida pelo arquiteto Flávio Cunha, a proposta foi aprovada em assembleia de condôminos no final de 2017, contratada no início de 2018 e entregue em maio do mesmo ano. “Como é uma estrutura grande, não pudemos utilizar alumínio na sustentação”, afirma Rosa. Para a execução da obra, foram empregados materiais de primeira linha, como 40 m2 de vidro laminado de 8mm, que se encaixam sob pressão, além de vigas, perfis e calhas de aço galvanizado, na cor do gradil do prédio. “Escolhemos o vidro por ser um produto mais fino e translúcido”, diz. O desenho do projeto possibilita integrar a estrutura ao jardim e procura não interferir no campo de visão dos moradores do primeiro andar.

TIPOS DE COBERTURA & MANUTENÇÃO

Isso demonstra que a preocupação dos condomínios recai, atualmente, não apenas em garantir o aspecto utilitário (de proteção contra a chuva e vento) das coberturas, mas em conferir um ar de renovação às edificações. Elas estão disponíveis no mercado em vidro ou policarbonato e podem ser sustentadas por uma estrutura metálica leve (em alumínio ou aço galvanizado). Em geral, os instaladores dão garantia para o policarbonato – este é mais resistente que o vidro, no entanto, pode riscar com mais facilidade de não houver manutenção adequada.

O policarbonato apresenta ainda um leque mais amplo de possibilidades, pois ele comporta coberturas planas, em túnel, em duas águas, retrátil e não retrátil. O material

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Imagem geral e detalhe da nova cobertura do Condomínio Edifícios Alfa e Centauro

possui ainda diversas variações, como o liso e alveolar – este é indicado para a proteção contra a luz solar. Há versões também com propriedade termoacústica (da mesma forma como o vidro).

Sua manutenção e limpeza demandam o uso de água abundante, esponja macia (para não riscar a superfície) e detergente neutro (produtos abrasivos danificam o material). Mas antes que se iniciem os procedimentos sobre a peça, é preciso retirar o excesso de sujidades com a água; na sequência, o detergente diluído em um balde deverá ser jogado sobre o local, para somente então se fazer o movimento de limpeza com a esponja. Finalizada essa parte, recomenda-se passar um rodo para retirar os excessos e, depois, vem o enxágue com água e secagem natural. A limpeza dos vidros, por sua vez, deverá ser feita com detergente neutro diluído em água. (Por Rosali Figueiredo)

PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA: PROJETO E INSTALAÇÕES

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QUAL O PAPEL DA ADMINISTRADORA NA GESTÃO DOS PRÉDIOS?

Por Tatiane Rangel

A ADMINISTRADORA

é uma empresa terceira que deve oferecer suporte para a gestão diária do condomínio no que tange à parte dos recursos humanos, incluindo as tarefas típicas de um departamento pessoal (como a emissão de holerites, controle da jornada do trabalho, de férias, de documentos oficiais etc.); ao pagamento de fornecedores; à prestação de contas por meio do balancete contábil; à confecção das pastas de prestação de contas com todas as notas fiscais anexadas; à cobrança das taxas condominiais; ao auxílio na gestão da inadimplência e das cobranças extrajudiciais; à assessoria nas assembleias de condôminos; e à emissão de advertências e multas a pedido do síndico.

Um dos seus papéis mais importantes está no apoio para as compras e a contratação de serviços e obras, com a indicação de fornecedores e sua participação nesses processos. No entanto, compete ao síndico, com ajuda do conselho, observar muito bem as empresas indicadas e fazer, ele próprio, um levantamento. Com isso, será possível comparar os serviços oferecidos pelos prestadores, tendo em vista que costumamos observar hoje variações significativas nos valores apresentados por diferentes concorrentes, mesmo que baseados em um mesmo escopo.

Na verdade, a administração de um condomínio deve ser feita em parceria

entre o síndico e a administradora, onde ambos precisam analisar detalhadamente as contas, principalmente nos dias atuais, em que o orçamento está cada vez mais justo. É importante destacar que a administradora deve sempre emitir alertas ao síndico, representante legal do condomínio, sobre o andamento das entradas e saídas de recursos, comparando-as com a previsão orçamentária, para que a mesma seja aplicada conforme a sua aprovação na assembleia e viabilizando, de outro modo, uma prestação de contas correta, verdadeira e transparente.

Nesse sentido, espera-se que a administradora atue de forma ativa em vez de reativa. Isso porque, com o passar do tempo, a correria do dia a dia e/ou a ausência de sensibilidade, a empresa pode ter dificuldade em demonstrar a um síndico inexperiente a verdadeira realidade do que é administrar um condomínio. Isso não significa que a administradora “deva segurar a mão do síndico e ensiná-lo a trabalhar”, mas é fundamental haver parceria e o compartilhamento de informações.

Acredito que hoje as administradoras têm, inclusive, que ultrapassar o rol dos assuntos convencionais e apresentar uma nova experiência aos seus clientes - síndicos e moradores. Isso ajudaria a evitar falhas ou insatisfações. É o caso de contribuir com a criação de um plano de manutenção para cada condomínio, de acordo com suas particularidades e necessidades, para que o síndico planeje suas ações e as de sua equipe; de acompanhar curvas de consumo de água e energia a partir das contas recebidas das concessionárias, de forma a orientar o condomínio quando extrapolarem sua média histórica; ou, ainda, de propor uma listagem de obrigações legais que o síndico deve seguir.

Nesse quesito, a agilidade e atenção da administradora têm sido importantíssimas desde julho de 2018, quando se iniciou a inclusão dos condomínios junto ao eSocial, plataforma digital do Governo Federal que unifica a escrituração das obrigações fiscais, previdenciárias e trabalhistas.

Assim, para o melhor desempenho da atividade condominial, a sindicância (orgânica ou profissional) e a administradora devem andar juntas para a realização de um bom trabalho. Não só a administradora serve como um suplemento à gestão do síndico, como este também precisa ser seu parceiro e atender às orientações recebidas. Sempre vejo a relação entre ambos, independente se o síndico é orgânico ou profissional, como um trabalho em equipe, colocando o condomínio em primeiro lugar nas decisões ou ações, nunca os interesses particulares de cada um desses lados. A atuação de ambos deve ser baseada na transparência, na ética e responsabilidade.

TATIANE RANGEL

Advogada e síndica profissional, atua como consultora condominial e preside a Comissão de Condomínios da Apamec (Associação Paulista de Mediadores e Conciliadores). Mais informações: trsindicos@gmail.com.

SISTEMAS

TERCEIRIZAÇÃO

OS DESAFIOS DAS ADMINISTRADORAS NA ROTINA DOS CONDOMÍNIOS

Por José Roberto Graiche Júnior

NOS ÚLTIMOS ANOS,

a transformação digital mudou completamente a forma como nós nos comunicamos, nos locomovemos e nos relacionamos com o mundo. As novas tecnologias também estabeleceram novas formas de comprar, vender ou alugar um imóvel. O mercado de administração de bens imóveis e condomínios, claro, não está alheio a essas transformações e aos efeitos da reinvenção. A cada dia, um serviço diferente, um novo aplicativo e uma novidade alteram a dinâmica dentro dos condomínios.

A boa notícia é que as administradoras estão desenvolvendo todas as ferramentas para transformar os complexos desafios da atualidade em oportunidades para se tornarem mais reconhecidas e valorizadas.

Além das atividades relacionadas ao dia a dia dos condomínios, como convocação de assembleias, emissão de boletos, cobrança e recebimento de cotas condominiais, pagamento de fornecedores e o gerenciamento das obrigações fiscais, as administradoras estão cada vez mais voltadas à necessidade de formatar novos padrões de comportamento e de estimular boas práticas de convivência.

Essa necessidade passou a ganhar força a partir da expansão dos empreendimentos construídos com estruturas mais modernas, em alguns casos, com aspectos de gerenciamento tão complexas como cidades. Definir regras, mediar conflitos e agir com senso de justiça exigem da nossa

parte uma gestão cada vez mais profissional para acompanhar a evolução do mercado, sobretudo, porque o formato de moradias coletivas ainda é algo novo para parte da nossa sociedade.

Nesse contexto, a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) lançou em agosto deste ano de 2018 a campanha educativa “Condoamigo”, iniciativa para estimular a boa convivência entre moradores, prestadores de serviços e empresas administradoras. Mais de 16 mil condomínios em todo o Estado de São Paulo serão impactados por uma campanha que envolverá cartilhas, cursos, vídeos e displays, entre outras ações. A campanha traz temas relevantes para o convívio, como cuidados com idosos, acessibilidade, a segurança em condomínios, além da sustentabilidade ao tratar do uso da água, energia elétrica e reciclagem.

ESOCIAL

Um capítulo que vem somar responsabilidades jurídicas às administradoras é o eSocial, plataforma eletrônica criada pelo Governo Federal para unificar e padronizar o envio de informações fiscais, trabalhistas e previdenciárias das empresas e prestadores de serviços aos órgãos públicos. O novo sistema de autofiscalização exigirá mais planejamento e transparência na gestão, o que aproxima ainda mais as administradoras da rotina dos condomínios. Algumas administradoras chegaram a idealizar cartilhas com os novos procedimentos e passaram a oferecer cursos para síndicos e zeladores, preparando-os para as novas exigências.

Com o aumento da complexidade e da importância das atividades que desempenhamos, a Aabic também está empenhada no sucesso do Programa de Autorregulamentação das Administradoras de Condomínios, o PROAD, idealizado em parceria com o Secovi-SP. O objetivo é certificar empresas especializadas em administração de condomínios, considerando a conduta e os aspectos profissionais, técnicos e de compliance dos serviços prestados. Com o selo do PROAD, as empresas ajudam a difundir as boas práticas de mercado e, consequentemente, a valorizar ainda mais o nosso trabalho.

As administradoras cuidam da qualidade de vida das famílias e dos indivíduos. Também são responsáveis pela segurança e pelo zelo dos interesses patrimoniais. Com os avanços proporcionados pelas tecnologias, crescem também nossos desafios e responsabilidades. Nossa tarefa é incorporar os aprendizados da transformação digital para ampliarmos a confiança dos clientes e, consequentemente, a valorização das nossas atividades.

JOSÉ ROBERTO GRAICHE JÚNIOR

Advogado e presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). Mais informações: info@aabic.org.br.