Revista Direcional Condomínio - Ed. 235

CAPA PROMOCIONAL

Editorial DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA Jonas Coronado ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Gabriel Youssef ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo

Caro Leitor, Em ambiente político e econômico por vezes conturbado, o cidadão brasileiro – empresário, trabalhador e profissional liberal – tem procurado manter suas metas, reinventando, na medida do possível, as estratégias para enfrentar as adversidades. Esta é a situação também do síndico, que diariamente faz sua ginástica em busca do equilíbrio entre as necessidades do prédio, sua realidade orçamentária e as possibilidades dos condôminos. Há aqueles, inclusive, que têm conseguido baixar, estabilizar e até zerar a inadimplência no condomínio.

A capa desta edição – inadimplência zero! – tem o seu propósito, por mais estranho que possa parecer diante do aperto econômico vivido pelo brasileiro nos anos recentes. Pois gestores entrevistados pela Direcional recomendam se adotar um programa de gestão das contas, de forma a organizar a cobrança e a arrecadação, não sem antes implantar uma previsão orçamentária realista e transparente. Ou seja, a conquista da inadimplência baixa e até zero resulta de um processo gradual implantado pelo síndico, estudando-se todos os cenários possíveis.

Portanto, a administração da inadimplência deve começar bem antes da data de vencimento dos boletos. E quando chega este momento, muitos condomínios estão preferindo deixar a execução dos atrasados como último recurso, a despeito do noticiário que indica crescimento do número de ações de cobrança na Justiça Paulista em 2017 e princípios de 2018. Conforme a reportagem de administração deste mês, a coletividade vem optando por manter, em um prazo de 60 a 90 dias, os trâmites convencionais de cobrança em vez de recorrer de imediato aos instrumentos punitivos, caso da possibilidade aberta em 2016 pelo novo Código de Processo Civil (CPC).

Confira essa matéria e os demais destaques desta edição! Em especial, o texto que pontua iniciativas de sustentabilidade adotadas pelos síndicos, lembrete importante em função do Dia Mundial do Meio Ambiente, celebrado em 05 de junho; e as dicas de fachada e terceirização, que trazem, respectivamente, orientações sobre diagnóstico de vícios construtivos e gestão diária dos contratos.

Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora

DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos

IMPRESSÃO GRÁFICA MELTINGCOLOR

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

SÍNDICOS: PROFISSIONALIZAÇÃO E REGULAMENTAÇÃO EM DEBATE Confira no site da Direcional as razões pelas quais o CRA-SP (Conselho Regional de Administração) defendeu, em nota divulgada em abril passado, que a atividade de sindicância por profissional externo ao condomínio seja regulamentada mediante as inúmeras responsabilidades legais que recaem sobre o exercício da função. direcionalcondominios.com.br. Acesse o texto através da capa da

Tiragem auditada por

edição de Junho, tema de Administração (2).

Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

04. Direcional Condomínios em Quadrinhos:............... Onde mora o perigo de fogo?

04. Seção Tira-Teima: ....... É possível convocar duas assembleias em um mesmo edital?

05. Informe Publicitário : ................................................................................. Seciesp 06. Serviços ao Síndico: ..................................................................... Sustentabilidade 10. Capa: ............................................... Inadimplência zero no condomínio, é possível?

14. Administração: ................... Execução e demais formas de cobrança dos atrasados 16. Coluna: ............................... Quando o síndico pode entrar nas unidades privativas?

18. Dica: ................................................................ Fachada: Infiltrações e falta de aderência 24. Dica: ............................................. Terceirização: Trabalhando para que a parceria dê certo 30. Dica: ........................................................................................ Hidráulica: Economia

Direcional Condomínios | Junho 2018

LEIA MAIS: Matéria disponível no endereço eletrônico www.

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

5

EM QUADRINHOS / ONDE MORA O PERIGO DE FOGO?

SEÇÃO TIRA-TEIMA ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO: UM MESMO EDITAL PODE CONVOCAR 2 REUNIÕES? ALGUNS CONDOMÍNIOS costumam realizar em uma mesma noite, na sequência, assembleia ordinária e extraordinária. E fazem a convocação em um único edital, situação que, de acordo com o advogado Cristiano De Souza Oliveira, é irregular.

6

Inicialmente é importante definir que a classificação de ordinário e extraordinário é da assembleia, baseada nos conceitos da língua portuguesa, sendo ordinário o que é frequente e extraordinário o que não se faz ordinariamente. No Código Civil, o Art. 1.350 define que pelo menos anualmente será convocada uma assembleia para definir assuntos de competência frequente (Prestação de contas, previsão orçamentária, eleições e deliberações sobre normas internas), portanto, ordinária. Esta coaduna com o que determina o Art. 1.348, quando trata dos deveres do síndico. A Convenção pode, no entanto, incluir outros assuntos como ordinários, conforme define o Art. 1.334, Incisos V e VI. Os quóruns, no entanto, são classificados por qualificados ou não, jamais como quórum ordinário ou extraordinário por uma questão inicialmente de semântica e, posteriormente, de normas legais.

Foto Paulo Mujano

Direcional Condomínios | Junho 2018

1. POR QUE DIVIDIR ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA?

2. PODERÁ HAVER ASSEMBLEIA MISTA? Se a administração do condomínio tiver a necessidade de convocar assuntos de competência de assembleia ordinária e de assembleia extraordinária, o síndico deverá nominá-la como assembleia geral ou apenas como ordinária, pois esta avoca os assuntos da extraordinária, se necessário.

3. EDITAL IRREGULAR NA NOMENCLATURA PODERÁ GERAR ANULAÇÃO? Não. Irregularidade na convocação, quanto ao tipo de assembleia, não altera o resultado, pois o assunto, ainda que classificado por ordinário ou extraordinário por lei e Convenção, quando exigir quórum específico, deverá observar o quórum e não a espécie de reunião classificada meramente para se saber se deve ser chamada anualmente ou não.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, é consultor jurídico condominial e autor do livro "Sou Síndico, E Agora?

Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.

SERVIÇOS AO SÍNDICO

5 / 06, DIA MUNDIAL DO MEIO AMBIENTE GESTORES MOSTRAM COMO TORNAR O PRÉDIO SUSTENTÁVEL

Direcional Condomínios | Junho 2018

Foto Rosali Figueiredo

do prédio de 34 unidades para implantar o sistema, já que o condomínio foi obrigado a retirar as lixeiras dos pavimentos. Informativos periódicos são divulgados com orientações.

E no tocante ao armazenamento, Ana Josefa reformou uma área (foto ao lado) no 1º subsolo do edifício, onde estão hoje disponibilizados contêineres separados (para lixo orgânico, materiais recicláveis, pilhas e baterias), torneira e mangueira para limpeza do ambiente, carrinho, aromatizadores e dispenser com álcool geral para uso dos moradores.

8

COLETA SELETIVA - A Lei Federal 12.305/10, que instituiu a Política Nacional de Resíduos Sólidos (PNRS), determina que todos os condomínios implantem a coleta seletiva.

O dispositivo entrou vigor em 2014.

Para a síndica profissional Ana Josefa Severino, as principais barreiras enfrentadas pelos gestores para viabilizar a medida estão na falta de espaço para armazenar os recicláveis; na resistência dos moradores (tanto para separar quanto levar o lixo até o espaço apropriado); e na destinação dos materiais.

A Prefeitura de São Paulo mantém um programa de coleta em 96 distritos da cidade, mas restrito em termos de volume e horários. Por isso, no Condomínio Ipiranga Star, Ana Josefa estabeleceu contrato de coleta, sem ônus, com a Cooperativa Recifavela, vinculada a uma comunidade da Vila Prudente, zona Leste de São Paulo. Quanto aos moradores, a síndica aproveitou a necessidade de atualizar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros)

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

ECONOMIA & PRODUÇÃO DE ENERGIA – Em um primeiro momento, há cerca de cinco anos, o síndico Luciano Gennari, do Condomínio Edifício Flamboyant, no Morumbi, promoveu a troca das lâmpadas pela tecnologia LED nas áreas comuns do condomínio, visando à queda do consumo.

Posteriormente, partiu para a produção de energia fotovoltaica. Um primeiro projeto foi desinstalado, pois apresentou desempenho abaixo da expectativa.

Mas em dezembro passado, outro fornecedor instalou 28 placas sobre a área da churrasqueira, que produzem hoje metade da energia demandada pelos sistemas do prédio.

REAPROVEITAMENTO DA ÁGUA – Com capacidade de armazenamento de 45 mil litros, o síndico Wilson Roberto Fernandes implantou tanques para reaproveitar a água da chuva e do lençol freático em um condomínio com três torres na zona Leste de São Paulo. O objetivo agora é dobrar o sistema, com novos tanques, para que toda a área comum, em torno de 4 mil m2, seja beneficiada na limpeza e rega dos jardins. Instalado há quatro anos, o reuso permitiu reduzir até 30% a conta d’água, marca atingida em 2017, quando ele foi estendido às caixas acopladas dos banheiros das áreas sociais.

Os tanques recebem limpeza periódica e a água é tratada com cloro.

HORTA CASEIRA – Hortaliças, pimenta, tomatinho e temperos compõem o menu da horta criada pela síndica Luciana de Souza Campos, do Condomínio Edifício Cardeal, no Itaim Bibi, zona Sul da cidade. Os moradores das 50 unidades são orientados sobre como fazer a coleta, para que não destruam as mudas. O canteiro foi instalado em uma parte do jardim, que possui ainda frutas como laranja e limão. A rega, feita com água de reuso, está à cargo do zelador, mas a responsabilidade pela manutenção é do jardineiro. (Por Rosali Figueiredo)

direcionalcondominios.com.br

- A reportagem completa sobre o assunto e demais orientações no endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Junho - Ed. 235.

9

Direcional CondomĂ­nios | Junho 2018

Direcional CondomĂ­nios | Junho 2018

CAPA

10

Direcional CondomĂ­nios | Junho 2018

CAPA

11

CAPA

INADIMPLÊNCIA ZERO NO CONDOMÍNIO, É POSSÍVEL? Para enfrentar o cenário do aumento do número de ações que cobram dívidas de condomínio, síndicos apostam em estratégias capazes de reduzir os passivos ou até zerar a inadimplência.

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Síndico Waldemar Tubor: O caminho é esgotar todos os recursos de negociação dos atrasados e das dívidas antes de iniciar uma ação

Direcional Condomínios | Junho 2018

TO

12

EM LEVANTAMEN-

sobre cobranças de condomínio ajuizadas no Tribunal de Justiça de São Paulo, relativo ao primeiro trimestre do ano, o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) apurou um aumento de 25% nas ações em relação ao mesmo período de 2017 na Capital. Já no acumulado de doze meses (março de 2017 a março de 2018), a entidade observou um crescimento de 144,3% no número de ações na cidade.

Em 2016, logo após a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil (CPC), este número havia caído.

De acordo com o síndico profissional Waldemar Tubor, que atua em dez condomínios e trabalha como gestor de relacionamentos de uma administradora com 103 prédios em carteira, atrasos e/ ou dívidas têm sido gerados por dois principais fatores: - Conjuntural: Perda de renda por causa da crise econômica e o desemprego; sazonalidade dos ganhos de empresários e profissionais liberais; problemas de saúde, falecimentos e conflitos na família; e, - A existência de maus pagadores no

prédio, que dão prioridade à quitação de outras dívidas ou ao consumo de bens materiais, em detrimento da conservação daqueles que já possuem. “Mas isso não costuma ultrapassar a 1% do total.”

Waldemar acredita, inclusive, que as pessoas estejam se programando melhor do ponto de vista financeiro, evitando atrasar o condomínio. E atribui a isso certa pressão exercida pelo atual CPC, que permitiu ação executiva com citação do devedor para pagamento em até três dias, em um trâmite mais rápido que a ação comum (Leia mais na reportagem das págs.14 e 15).

No Condomínio Edifício Merian, onde é síndico há sete anos, a inadimplência era zero, mas situações conjunturais elevaram atrasos e dívidas a quase 20% da arrecadação, envolvendo seis unidades. Hoje se estabilizou em 3,5%, depois de celebrados acordos, dois deles realizados após citações de uma ação executiva e de uma ação comum (de conhecimento). Edifício construído no bairro de Perdizes, zona Oeste de São Paulo, há 48 anos, com 28 unidades e apartamentos amplos (acima de 200 m2), o Merian aprovou em assembleia os procedimentos para cobrança dos atrasados, com prioridade à negociação. A área jurídica somente entra no circuito após 90 dias do débito, caso não haja contato ou disponibilidade para negociação por parte do condômino.

ZERANDO AS DÍVIDAS Quando os síndicos conseguem avançar nas negociações, eles acabam usufruindo da melhor condição possível: Inadimplência zero! Dos dez condomínios onde Waldemar Tubor exerce a sindicância, dois (20%) não possuem atraso nem dívida relativa à taxa de rateio. Já na administradora em que trabalha, o total é de 15 empreendimentos (14,56%) sem registro de débitos.

Já no condomínio administrado pelo síndico Luiz Leitão da Cunha, o Fernão

Dias, a inadimplência chegou a ficar zerada em três momentos e hoje oscila entre uma e duas unidades (Leia mais nas págs. 14 e 15).

A síndica Agnes da Silva André, por sua vez, em quatro anos à frente do Condomínio Edifício Minás, manteve a inadimplência zero em quase todo período. “Já herdei uma realidade de poucas dívidas, na verdade, tínhamos apenas uma unidade devedora, que foi vendida e o novo proprietário regularizou a situação. E em 2017 houve um problema pontual, de um apartamento que estava em reforma, atrasou quatro meses, mas negociamos e os boletos foram pagos”, afirma a gestora. Desde então, o condomínio registra 100% de arrecadação todo mês.

O prédio, de cerca de 45 anos, localizado na área central do bairro de Santana, zona Norte de São Paulo, possui 48 unidades de dois e três dormitórios e realizou inúmeros investimentos, como a regularização do AVCB, a modernização do salão social e a implantação da área de fitness. E deve iniciar em breve a restauração da fachada. Agnes afirma que a taxa é reajustada anualmente e que existe um fundo de obras com valores fixos. Qualquer anormalidade é acompanhada atentamente pela administração dentro dos ritos previstos pelo regulamento interno.

Para a síndica Rosana Nichio, entre os motivos que favorecem a inadimplência zero estão: Manter a taxa dentro da realidade financeira dos condôminos; e estabelecer uma rotina de comunicação das ações e obras em execução no prédio. Esta relação de transparência gera maior participação dos moradores, “porque eles acreditam que o valor da cota condominial está sendo bem utilizado, o que confere credibilidade à gestão”.

Com inadimplência zero desde julho do ano passado, Rosana promoveu antes redução significativa de custos no Condomínio Edifício Siena Tower, também em Santana, com a implantação da portaria virtual. A busca pela economia já havia sido iniciada com a troca das lâmpadas das áreas comuns por LED e a modernização dos elevadores. Mas era preciso cortar mais para evitar reajustes na taxa, movimento favorecido pelo novo sistema de controle de acesso.

Com 19 anos de vida, o condomínio tem apenas 24 unidades, ou seja, baixo potencial de arrecadação. Rosana manteve contratados, assim, apenas o zelador orgânico e um funcionário terceirizado de limpeza. Como resultado, e mediante o recebimento de dívidas anteriores, o Siena Tower está executando, simultaneamente, obras de acessibilidade, impermeabilização, reforma da calçada externa e áreas comuns, renovação do gradil e restauração da fachada.

Foto Almir Almeida

CAPA

Síndica Agnes da Silva André: Em quatro anos, inadimplência foi zero em quase todo período

O advogado Cristiano De Souza Oliveira foi síndico morador durante doze anos de um residencial localizado na região da Aclimação, zona Centro-Sul de São Paulo. De ambas experiências, como consultor na área e síndico, Cristiano De Souza percebeu que “a inadimplência zero pode ocorrer quando há transparência total das ações do condomínio”. “As pessoas sentem confiança sobre o que é necessário para o prédio”, afirma. Durante a sindicância, Cristiano conheceu períodos alternados entre inadimplência baixa ou zerada.

Para isso, é fundamental ao gestor contratar laudos técnicos que o ajudem a definir as prioridades e as ações do condomínio; manter os moradores informados e envolvê-los nos processos; e adotar um planejamento gradativo (plurianual) de manutenções e benfeitorias. “Esse caminhar gradual e transparente agrega confiança na relação dos moradores com a administração, faz com que a coletividade se engaje em condutas que favorecem o condomínio, incluindo o pagamento das cotas”, resume Cristiano De Souza. (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Junho 2018

TRANSPARÊNCIA REDUZ INADIMPLÊNCIA

13

CAPA

CUSTOS X INADIMPLÊNCIA: GINÁSTICA FINANCEIRA NO PRÉDIO Em entrevista concedida à revista Direcional Condomínios, o síndico profissional Waldemar Tubor, que atua desde 2002 na gestão desses empreendimentos, destaca abaixo o impacto dos atrasos e dívidas dos condôminos sobre a execução orçamentária e a manutenção dos prédios, entre outros.

No Edifício Merian, a inadimplência caiu de 17% para 3,5% em três anos. De dez condomínios administrados pelo síndico, dois não apresentam dívidas nem atrasos

“O ideal é que não exista inadimplência. Mas, infelizmente, como as pessoas podem passar por problemas financeiros, torna-se ideal que ela não ultrapasse os 5%. Neste caso, o déficit financeiro gerado pelo não recebimento do total da previsão orçamentária poderá ser suprido temporariamente pelo Fundo de Reserva, que normalmente é de 5% sobre o rateio ordinário. Acima deste limite, ou caso existam devedores contumazes, uma provisão de inadimplência deverá integrar a previsão orçamentária do condomínio, aprovada anualmente em assembleia, para garantir a saúde financeira do exercício e para que o condomínio consiga cumprir com todas as suas obrigações, até que os débitos sejam regularizados.”

Direcional Condomínios | Junho 2018

- O QUE FAVORECE BAIXAR OU ZERAR A INADIMPLÊNCIA?

14

“Isso depende de vários fatores, como o padrão, quantidade de unidades, atuação do síndico e administradora. O importante é que haja critérios aprovados em assembleia geral para cobrança de cotas em aberto, como

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

Foto Rosali Figueiredo

- EXISTE MÉDIA IDEAL DE INADIMPLÊNCIA?

prazos para envio para o departamento jurídico e autonomia para conceder parcelamentos. Isso facilita muito as negociações, pois os moradores já ficam cientes dos prazos que teremos que cumprir para efetivação da cobrança.”

- O VALOR DA TAXA CONDOMINIAL PODE GERAR ATRASOS E DÍVIDAS? “Pela própria ordem natural, as taxas acabam sendo ajustadas ao perfil econômico de cada empreendimento, uma vez que o valor da contribuição mensal é estabelecido em assembleia com aprovação dos próprios condôminos. Mas quando o custo operacional do condomínio se torna inviável aos proprietários, são tomadas algumas atitudes, por exemplo, a redução do quadro de funcionários e/ou serviços, para que a contribuição mensal esteja compatível com o prédio e as possibilidades econômicas dos moradores.”

- A MANUTENÇÃO INTERFERE NA REALIDADE FINANCEIRA DO PRÉDIO? “Condomínios com as manutenções em dia, ou seja, com atestados e documentações em ordem, inteiramente adequados às normas e legislação vigente, possuem o valor mensal mais linear, porém, um pouco superior àqueles que não o fazem. De qualquer maneira, o caixa dos primeiros é mais robusto. Já os que ficam muito tempo sem a manutenção adequada, acabam gerando picos de rateios extraordinários para suprir reparos emergenciais, muitas vezes mais caros do que as ações preventivas.” (Edição R.F.)

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Várias maneiras de os síndicos lidarem com a inadimplência”, do síndico profissional Luiz Leitão da Cunha; - O tira-teima “A construtora está devendo taxa de condomínio, o que fazer?”. Com o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Junho - Ed. 235.

Direcional Condomínios | Junho 2018

ADMINISTRAÇÃO

15

ADMINISTRAÇÃO

DÍVIDA DE CONDOMÍNIO:

EXECUÇÃO E DEMAIS FORMAS DE COBRANÇA Ao converter atrasos e débitos das contribuições ordinárias e extraordinárias do condomínio em títulos executivos extrajudiciais, o novo Código de Processo Civil deu força aos síndicos para combater a inadimplência. Os gestores, porém, têm preferido dialogar antes de recorrerem à Justiça.

Por Rosali Figueiredo

Direcional Condomínios | Junho 2018

Fotos Rosali Figueiredo

Síndico Luiz Leitão da Cunha: Gestão ampla da inadimplência estabiliza o caixa e permite modernizações (imagem à esq.). Ação executiva somente depois de 90 dias, com possibilidade de parcelamento (sob condições)

16

A REFORMA do hall social do Condomínio Fernão Dias, prédio de quase 60 anos localizado em área nobre de São Paulo (Cerqueira César), é uma das mais recentes obras de modernização local empreendidas depois que o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha colocou o caixa em ordem, através de uma política de gestão da inadimplência e recebimento dos atrasados. Porém, a execução das dívidas via novo Código de Processo Civil (Lei Federal 13.105/2015), que entrou em vigor em março de 2016, não acontece ali antes que se cumpra um roteiro mínimo de cobrança, afirma o gestor.

Assim como o Fernão Dias, há condomínios que evitam apelar ao rito mais célere da execução, pelo menos em um intervalo inicial de 60 a 90 dias de atraso. Muitos preferem o caminho da negociação antes de recorrer às possibilidades abertas pelo CPC, onde, através de ação executiva, o juiz mandará citar o devedor para pagamento em até três dias. Decorrido o prazo, o oficial de justiça poderá efetuar a penhora do imóvel.

POR ONDE COMEÇAR De acordo com o síndico Luiz Leitão da Cunha, muito da inadimplência nos condomínios tem origem na falta de um constante monitoramento dos pagamentos por parte do gestor, via extratos bancários, e de rigor na aplicação das regras previstas em regulamento interno e na legislação. Mas isso não significa apelar de imediato à instância judiciária. Ele assumiu em 2016 a sindicância do Condomínio Fernão Dias, edificação mista com 60 unidades e sete lojas. O quadro era de desorganização, com um histórico de dívidas antigas não cobradas por antigas administrações. O síndico anterior a Luiz Leitão, então conselheiro, começou a trabalhar a inadimplência e, quando o atual iniciou a gestão, mais de 10% das unidades se encontravam devedoras.

O síndico reorganizou os procedimentos de cobrança, recorrendo inicialmente ao diálogo e a notificações fora do campo jurídico. “Três meses é um prazo razoável para tentarmos essa via. Mas se o condômino é avesso à conversa, nada impede a execução.” Luiz Leitão ajuizou quatro ações executivas. Hoje a inadimplência mantém-se mínima e chegou a zerar em três momentos desde agosto de 2017, contexto favorecido pela mudança do regulamento interno dois meses antes.

Na época, uma assembleia de condôminos deliberou que pagamentos em aberto serão executados após 90 dias, com cobrança de honorários advocatícios, e possibilidade de embargo do imóvel e de negativação do nome do proprietário. Entretanto, o regulamento permite a quitação da dívida em seis parcelas mesmo com a execução em curso, desde que o condômino faça o depósito de pelo menos 30% do valor demandado.

ADMINISTRAÇÃO

ASSEMBLEIA DECIDE CONDIÇÕES Cada condomínio possui um roteiro próprio de cobrança, sempre acordado em assembleia, afirma o síndico profissional Waldemar Tubor. No Edifício Merian, por exemplo, uma assembleia permitiu conceder abono da multa dentro do mês de vencimento, desde que o débito não seja de um devedor contumaz. No condomínio, a estratégia é seguir os ritos convencionais de cobrança, notificando-se os devedores nos dois primeiros meses de atraso. No terceiro, é dado prazo de 48 horas para manifestação do morador, “que em geral entra em contato para negociar o débito”. O síndico pode parcelar o passivo em até seis vezes, aplicando-se as multas e juros previstos pelo Art. 1.336, § 1º, do Código Civil (“juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito”). Parcelamentos mais alongados deverão ser liberados pelo conselho e ratificados em assembleia, esclarece Waldemar.

Caso o devedor não se manifeste após 90 dias, a situação é encaminhada à área jurídica, que faz uma última notificação extrajudicial antes de iniciar a execução. “Não temos o hábito de entrar diretamente com a ação sem dar chance de acordo”, reitera. E quando há necessidade de apresentá-la, em geral as pessoas, “cientes das novas regras, não deixam o processo seguir”. Entre os condomínios em que atua como síndico, apenas 16% dos inadimplentes são alvo de ação judicial; já na administradora em que trabalha, essa proporção cai a 11% dos devedores no momento. “Os demais casos são acordos judiciais e extrajudiciais em andamento, cobranças amigáveis, além, é claro, daqueles condôminos que esporadicamente atrasam a cota e regularizam o débito um ou dois meses depois.”

Waldemar observa que são raros os imóveis levados a leilão. “Em um de nossos casos de execução, iniciado em 2016, o leilão já está marcado, ou seja, temos a solução depois de um ano e meio. Em comparação, estamos com uma ação de conhecimento que já dura 9 anos; levou-se seis deles somente para conseguir citar o devedor”, ilustra.

SEMPRE O REGULAMENTO No Condomínio Edifício Minás, residencial situado em Santana, um novo regulamento interno, aprovado em 2015, estabelece que LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

a ação executiva somente será apresentada depois da quarta parcela em atraso. “O importante é que o regulamento nos dá respaldo para agirmos de forma igual para todo mundo, sem que se dê margem a qualquer conotação pessoal na relação com o devedor”, observa a síndica Agnes da Silva André.

“Isso nos possibilita uma proximidade com ele para dialogar e desenvolver uma relação de respeito, procurando entender as dificuldades e dando-lhe um prazo.” Com a regra, afastam-se desconfianças e riscos de má-fé de qualquer das partes, arremata a síndica.

FIQUE ATENTO: NEGATIVAÇÃO, PROTESTO, ACORDOS & PRESCRIÇÃO Para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, a ação executiva trouxe força “moral” para a cobrança dos atrasados, mas ele recomenda cautela no uso da medida, pois: - A execução, negativação e penhora do imóvel agrava a situação financeira do devedor. “Como ele irá comercializar o imóvel se o advogado averba a execução na matrícula? Como se poderá arquitetar o recebimento do crédito nesta condição?”; - Por serem os títulos executivos extrajudiciais considerados “líquidos, certos e exequíveis”, os rateios vincendos não deverão ser incorporados a uma ação executiva; - Acordos com devedores deverão estar respaldados em regras padronizadas pela coletividade; - Caso o condomínio opte pelo protesto, a medida terá que ser aprovada antes em assembleia.

Além disso, protesto e execução não poderão ser aplicados simultaneamente; - As dívidas prescrevem em cinco anos (Art. 206, § 5º, I, do Código Civil), prazo que cessa quando se inicia um processo formal de mediação ou o juiz acolhe uma ação; - Na ação executiva há direito de defesa, que poderá ter efeito suspensivo. Caso haja negativação ou averbação indevida, o condomínio poderá ter que indenizar a parte contrária. (Por R.F.)

direcionalcondominios.com.br

Os artigos e matérias: - “O Novo CPC e a execução dos títulos relativos ao rateio do condomínio”, entrevista com o síndico profissional Waldemar Tubor; - “A cobrança judicial de dívida de condomínio e de loteamento fechado”, do advogado João Marques Silva; - “Execução extrajudicial do boleto condominial: para um ritual correto”, com o advogado Cristiano De Souza Oliveira; - “Requisitos para uma Ação de Execução: Certeza, liquidez e Exigibilidade”, entrevista com a advogada Marlene Morais.

Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Junho - Ed. 235.

Direcional Condomínios | Junho 2018

Uma das unidades em débito está vazia, será comercializada, e outra atrasa, mas paga no período de 90 dias. “Não dá para manter a inadimplência zero como conquista permanente, mas mantê-la baixa, com apenas um ou outro condômino devedor. Para isso, o síndico precisa estar vigilante sempre. O Fernão Dias chegou a ter, no passado, dívidas que correspondiam à arrecadação de um mês.”

17

COLUNA

QUANDO O SÍNDICO PODE ENTRAR NAS UNIDADES PRIVATIVAS? Por Cristiano De Souza Oliveira

NÃO HÁ dúvidas quanto ao

18

LEIA MAIS: “Quando é possível arrombar o apartamento?”. Artigo disponível no site www.direcionalcondominios.com.br. Acesse-o através da capa da edição de Junho.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA

Foto Paulo Mujano

Direcional Condomínios | Junho 2018

dever do síndico em administrar os condomínios, uma vez escolhido pela assembleia. Muito se questiona se seus deveres de administrador estariam restritos às áreas comuns, não podendo interferir nas privativas, tampouco em seu cotidiano e, por consequência, não podendo fiscalizá-las.

Pois bem, um condomínio edilício é formado, pelos termos do Art. 1.331, do Código Civil (Lei Federal 10.406/2002), por partes comuns e privativas. Assim, já num primeiro momento observamos que também a manutenção das áreas privativas compõe a administração de um condomínio, não de forma direta, por serem propriedades independentes, mas indiretamente.

Tais condições são vistas quando o condomínio, preservando o consumo coletivo de água e seus gastos, alerta as unidades condominiais para observarem torneiras, descargas, chuveiros e qualquer outro aparelho que possa causar o famoso “pinga pinga”. Elas poderão se dar ainda no capítulo da gestão das reformas nas unidades, sob as recomendações da ABNT NBR 16.280, segundo a qual os proprietários deverão assegurar a integridade física dos imóveis, de forma a não prejudicar o coletivo. Ainda cabe pensarmos em uma interferência do

condomínio em áreas privativas quando, de forma proativa na ação, este preserva a coletividade orientando os moradores a fazerem uma vistoria em suas janelas.

No entanto, outras formas de interferência podem ocorrer, uma vez que nos termos do mesmo Art. 1.331, as redes de distribuição de água, esgoto, sinais de TV coletiva, interfonia, gás, entre outros, podem passar por dentro das unidades privativas. Ainda que sejam classificados como áreas comuns, elas são de responsabilidade direta do síndico.

Seja nos casos diretos, seja nos indiretos, trata-se de um dever do síndico agir, como administrador e representante legal do condomínio, visando conservar, guardar e zelar pelas partes que compõem o condomínio, a teor da legislação (Artigos 1.347 c/c 1.348, II e IV, todos do Código Civil), sob pena de responder por omissão ou, em último caso, por administração não conveniente, motivação para uma destituição.

Cabe neste sentido, como um direito/dever do síndico, vistoriar as unidades privativas e, conforme o caso, executar reparos nas áreas comuns ainda que internamente localizadas em áreas privativas.

Não sendo, no entanto, receptiva a vistoria, ou seja, havendo uma resistência por parte do morador, o síndico, após expor a ele as razões e danos coletivos que possam ocorrer, negociando uma entrada, não terá outra alternativa senão propor uma demanda judicial com pedido de tutela provisória, que poderá até ser satisfativa, porém caucionada, possibilitando assim entrar na unidade e fazer o que for necessário para preservar a coletividade.

A questão não é simples e carece sempre de uma reflexão caso a caso, evitando ações no Poder Judiciário que possam causar maiores danos à coletividade em face de um conflito instaurado. Saber porque, quando e como proceder e gerenciar o problema é uma função essencial do síndico, que deverá manter a ordem, sem perder o foco de seus deveres e abrir mão da paz em sua coletividade.

Advogado, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC. Presidente da Comissão de Direito Administrativo da OAB-SP em Santo André e membro, na mesma Seccional, da Comissão de Direito Condominial e Direito Civil. É cadastrado no CNJ e TJSP como conciliador e mediador. Mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação. Autor do Livro "Sou Síndico, E Agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012).

Faz parte do Grupo de Excelência de Administração Condominial do CRA-SP.

Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br.

20

DICA / FACHADA

INFILTRAÇÕES E FALTA DE ADERÊNCIA DE MATERIAIS: CORRENDO ATRÁS DO PREJUÍZO Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

Condomínio Vila Romana exibe, desde 2017, nova fachada, refeita pela construtora depois de constatados vícios construtivos

OS MORADORES de um residencial localizado na praia José Menino, em Santos, litoral de São Paulo, levaram um susto na manhã do dia 5 de maio, um sábado, quando revestimentos cerâmicos do alto da fachada desprenderam e caíram sobre veículos. Dois deles foram bastante danificados e a área isolada, para que não houvesse risco de atingir pessoas. O acidente representa bem o quebra-cabeças que síndicos enfrentam quando se deparam com fachadas que apresentam anomalias ou até vícios construtivos.

A Direcional Condomínios visitou três empreendimentos, um deles com quase duas décadas, que estão às voltas com falhas construtivas já comprovadas por perícias. Dois deles movem ação judicial contra a construtora, por isso não terão seus nomes citados. Um terceiro, com desfecho bem-sucedido, é o Condomínio Edifício Vila Romana, residencial de 72 unidades, quinze anos de construção, localizado na zona Oeste de São Paulo. O gestor e morador do prédio Salvador Cunha Filho acompanhou todo o processo como síndico, durante cinco anos, cargo que exerceu até o ano passado.

Economista, administrador e contador, Salvador atua hoje como síndico profissional. Ele diz que se mudou para o Vila Romana há dez anos e foi surpreendido pelos problemas estruturais da fachada, revestida com pastilha. O prédio foi entregue em 1997 com dois tipos de falhas na execução da fachada: usou-se a técnica de aplicar chapisco em rolo, sem que isso tivesse sido testado antes. O método foi utilizado pela primeira vez no Vila Romana. Assim, o emboço não teve aderência à parede, que descolava em placas de forma generalizada por toda superfície. A pastilha (de 10mmX10mm) foi “vítima” da situação, observa o então síndico. Segundo ele, o sistema não colapsou antes em função da pressão que a própria pastilha exercia, ajudando a segurar o emboço. Outro vício construtivo identificado estava na falta de junta de dilatação. O condomínio ganhou a ação judicial contra a construtora, que refez toda a fachada. Os serviços duraram três anos e foram concluídos em 2016, com atualização do padrão visual do prédio (foto acima) para “o século XXI”.

Antes era um mosaico em cinza e rosa, compara Salvador.

O gestor enfatiza que o condomínio adotou inúmeros cuidados para comprovar

DICA / FACHADA os vícios construtivos, como um laudo contratado junto ao IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas). De outro modo, para garantir a segurança dos usuários, manteve a torre envelopada por tela de proteção durante quatro anos. A medida foi aprovada em assembleia extraordinária depois de uma parte descolada ter caído próxima de uma pessoa. “Nos cercamos de todas as medidas possíveis para comprovar as responsabilidades da construtora”, reforça.

Salvador conduziu simultaneamente a recomposição da fachada e o retrofit das áreas sociais (portaria, halls, academia, área da piscina, churrasqueira e salão de festas), em projeto desenvolvido pela engenheira civil Carolina Scheffer Longato Faro. A intervenção na portaria foi necessária por causa do balancim, que precisou ser implantado na frente da torre para a execução dos serviços na fachada.

INFILTRAÇÃO DENTRO DAS UNIDADES

Síndico Wilson Roberto Fernandes e o detalhe da infiltração na parte superior da fachada: A água mina por dentro das unidades

A situação é um pouco mais dramática em um condomínio de três torres e 18 anos, localizado na região da Vila Prudente, zona Leste de São Paulo. Literalmente a água brota pelas paredes dentro de 58 unidades de um total de 184. Em 2014, o condomínio contratou serviços de restauração de fachada, apostando que os problemas dos moradores estariam sanados. Mas as infiltrações dentro dos imóveis continuaram a ocorrer. “Achávamos que esses problemas aconteciam por falta de manutenção anterior do próprio condomínio”, afirma o síndico profissional Wilson Roberto Fernandes, que assumiu o cargo em 2011. Na época, ele contratou um laudo geral e começou a promover obras de recuperação dos sistemas dos prédios, atendendo ao critério de urgência (inclusive, oito pilares do subsolo tiveram que ser reforçados pela construtora).

“Na primeira chuva depois do tratamento e pintura, voltou a umidade nas paredes. A empresa até refez o serviço em um ou outro apartamento, mas percebemos que o problema era generalizado.” Wilson Roberto recorreu então a uma perícia específica para a fachada, realizada pelo engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva (que fizera o laudo geral anterior), a qual identificou a possibilidade de haver falhas construtivas.

Testes foram realizados e sinalizam que o ponto principal das infiltrações em um terço das unidades do condomínio está na falta de atendimento a detalhes indicados nos projetos de alvenaria, somada à falta de telas armadas nas áreas de transposição nas interfaces estrutura-alvenaria, afirma o engenheiro. “Surgem trincas na interface entre esses sistemas, principalmente nos andares altos e baixos, mais suscetíveis às movimentações térmicas. Através dessas trincas, a água penetra e escorre por dentro dos imóveis”, explica. Além disso, nas paredes propriamente ditas, não houve o

21

22

DICA / FACHADA

serviço de chapisco antes da aplicação do emboço, que recebeu acabamento em textura (um grafiato), gerando problemas de aderência do revestimento.

No momento, há um processo em curso, revela o síndico, e uma ordem já expedida pelo juiz para que seja contratada nova perícia e ensaios, orçados em R$ 124 mil, que serão divididos pela construtora e o condomínio. E para fazer os reparos nos apartamentos, estão previstos R$ 130 mil, aponta o síndico. Estimativas do custo das correções na estrutura chegam a R$ 3,5 milhões, mas os números finais dependem do resultado dos ensaios e da conclusão do laudo pericial.

O aprendizado a ser extraído deste caso, segundo o engenheiro Claudio Eduardo, é o de que “qualquer obra de restauração, principalmente envolvendo infiltrações e/ou falhas nos apartamentos, necessita de um diagnóstico prévio (mais importante que tratar as trincas é saber a causa de sua origem), de forma a se elaborar um escopo correto e um programa específico para cada edificação, para somente então se iniciar o processo de cotação com empresas do mercado”.

Quanto às infiltrações, de maneira geral, conforme observa outro engenheiro civil, José Ricardo Pinto, vice-presidente do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), elas têm ocorrido nas construções mais recentes, “em sua grande maioria”, por causa “de trincas no revestimento, devido à falha de execução nas juntas de dilatação previstas e necessárias”.

ÁGUA NAS PAREDES INTERNAS – Neste condomínio (foto acima) com duas torres e 223 unidades de 50 m2, entregue em dezembro de 2012 na Barra Funda, zona Oeste de São Paulo, os proprietários também entraram com processo judicial contra a construtora por causa das infiltrações nas paredes internas dos imóveis. De acordo com a então síndica e atual subsíndica Mary Suely Bento Brêtas, a administração já contratou três relatórios que apontaram não conformidades na execução da fachada. Em síntese, ela diz que a textura foi aplicada diretamente sobre a parede, sem preparo prévio algum. Além disso, “a tinta é de baixa qualidade”. “A água penetra ainda pelas esquadrias. Quando chove, escorre pelas paredes, brotando na superfície interna do apartamento”, descreve. Um condomínio vizinho, empreendimento da mesma construtora, já ganhou ação judicial por problemas semelhantes, mas a empresa ainda não fez os reparos necessários. (Por R.F.)

DICA / FACHADA PROTEGENDO A FACHADA (1) / COMO EVITAR DESCOLAMENTO DE MATERIAL CERÂMICO

Por Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi O revestimento cerâmico de uma fachada possui diversas camadas, aderidas umas às outras (parede, chapisco, emboço, argamassa colante e revestimento cerâmico).As variáveis que influem na aderência de um revestimento são muitas, como condições climáticas, tipos de materiais, forma de aplicação, movimentação da estrutura e da vedação. Um estudo aprofundado, em cada uma das variáveis, é necessário para ver qual é o impacto de cada uma delas no todo. A influência de todas essas variáveis deve ser ponderada na época de projeto, para que o revestimento tenha um desempenho adequado em toda sua vida útil. Para que, durante sua exposição ao meio e ao uso, não ocorram fissuras, trincas, descolamentos, deslocamento e outras deteriorações O impacto dessas patologias na fachada da edificação traz grandes consequências negativas, como risco à segurança dos usuários, alto custo para manutenção, desvalorização do imóvel e diminuição da vida útil da fachada. De maneira geral, o revestimento "avisa" que vai se soltar, apresentando alguns sintomas: Fissuração, som cavo (quando feito teste de percussão), diferença de temperatura (dependendo do período do dia e insolação) e, às vezes, diferença de tonalidade. Portanto, uma inspeção periódica é extremamente necessária, podendo ser feita nos períodos destinados às atividades de limpeza e revisão do rejuntamento.

Para tratamento dos sintomas, é preciso realizar um diagnóstico, identificando as causas, entre as quais, as mais comuns são: • Retração do emboço (argamassa) pela perda de água durante o estado fresco da argamassa; • Movimentação térmica, pela falta, mau dimensionamento ou falha de juntas de movimentação; • Movimentação higroscópica (gerado pela água), pelo mau dimensionamento ou falha de espaçamento entre as placas; • Reações químicas expansivas, pela contaminação dos materiais ou problemas de composição de fabricação; e, • Má aderência ao substrato (parede ou estrutura), por falta de limpeza antes da aplicação, ou substratos muito lisos, muito úmidos ou falha na dosagem da argamassa.

23

24

DICA / FACHADA

PROTEGENDO A FACHADA (2) / POR QUE IMPERMEABILIZAR? Mesmo que não seja obrigatória, “a proteção vertical ou impermeabilização de fachada aumenta a resistência das superfícies contra a penetração de agentes agressivos, aumentando a vida útil da estrutura”, afirma o engenheiro civil José Miguel Farinha Morgado, diretor-executivo do Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI).

O procedimento deve ser aplicado “após a recuperação e tratamento do concreto ou revestimento”, recomenda o especialista. “A impermeabilização protege o sistema das batidas de chuva, não só em fachadas como em muros de arrimo”. “Muitos dos produtos, por serem elásticos, possuem elevado alongamento à tração, evitando que haja fissuras e trincas na fachada”, completa José Miguel.

Segundo ele, entre os produtos, destacam-se os hidrorrepelentes e vernizes.

“Os hidrorrepelentes (hidrofugantes) são agentes ‘impregnantes’ e podem ser aplicados sobre o substrato não uniforme e com fissuras ou poros menores que 3mm. Eles não formam filme, não alteram as características naturais do substrato, aceitam alguma porosidade residual do substrato e reduzem a penetração de cloretos. Mas não são eficazes contra a carbonatação nem contra chuvas ácidas (lixiviação).”

PROTEGENDO A FACHADA (3) / RUFOS FALTA DE RUFOS E CALHAS ACELERA DEGRADAÇÃO – Os chamados rufos pingadeiras (ausentes na foto ao lado), que são instalados sobre o topo das paredes, muros e guarda-corpos, compõem, juntamente com as calhas, parte do sistema de cobertura e impermeabilização, afirma o engenheiro civil Eduardo Araki. “As calhas recolhem a água da chuva que cai nos telhados e a direciona para a rede de esgotamento de águas pluviais. Os rufos protegem o encontro de coberturas e paredes para que a água da chuva não penetre nestes locais.”

Eduardo Araki explica que “a função primordial do rufo pingadeira é proteger o topo da fachada, já que, em uma chuva com vento, é certo que haverá água escorrendo pela superfície”. Em geral, essas estruturas são metálicas (principalmente para a junção de parede e cobertura) ou de concreto, entre outros.

O engenheiro orienta que os rufos pingadeiras tenham “uma projeção um pouco maior que a da face da parede, para permitir que a água ‘pingue’ fora da fachada”.

Segundo ele, “a falta do rufo causa a infiltração da água por baixo das camadas do revestimento, seja pastilha, cerâmica, textura etc. No caso de revestimento, a infiltração causa lixiviação na argamassa de assentamento, levando ao surgimento de eflorescências e ao desplacamento. No caso de textura ou pintura, surgem fissuras e infiltrações.” (Edição R.F.)

DICA / FACHADA

O engenheiro afirma que o hidrorrepelente incolor disperso em solvente ou água vem pronto para aplicação, em sistemas como: - Concreto; - Fachadas de tijolo aparente ou de revestimentos tipo Fulget; - Muros; - Pedras decorativas; e, - Argamassa raspada.

“Já os vernizes são formadores de película e são resistentes à carbonatação, à fuligem, à lixiviação e água, à fotodegradação, no entanto, dependem de um substrato uniforme e sem fissuras/poros. Esses produtos podem ser acrílicos, em poliuretano alifático, antipichação, epóxi e sistemas duplo - epóxi-poliuretano.

O verniz antipichação é uma solução de alto desempenho, um protetor contra a tinta de pichação.”

José Miguel observa que suas principais vantagens são: • Permitem facilmente sucessivas remoções com qualquer thinner (diluente) comercial; • Alta resistência às intempéries, pois não amarela e não perde o brilho; • Protege as superfícies contra a ação de chuvas e agentes agressivos presentes na atmosfera (chuvas ácidas, poluição, penetração por cloretos ou outros sais, etc.); • Impede a impregnação das superfícies por óleos e graxas, bem como a formação de fungos e microrganismos. (Edição R.F.)

CONDÔMINOS ESCOLHEM NOVAS CORES - A síndica Rosana Nichio está promovendo a recuperação da fachada do Condomínio Edifício Siena Tower (fotos acima), em Santana, paralelamente à reforma da frente do prédio (mudança de gradil, acessibilidade, impermeabilização e calçada externa). O escopo dos serviços na fachada também é amplo, pois envolve a mudança das cores, selecionadas após duas opções estudadas pelo arquiteto Marcus Vinícius Abrantes e apresentadas para escolha entre os condôminos. Foram cotadas 15 empresas para a execução da obra e se buscou a de melhor preço e serviço, afirma Rosana. Havia 13 anos que a fachada, em textura, não passava por manutenção, obra viabilizada agora com a reorganização financeira do prédio e com recebimentos de dívidas de uma unidade que foi a leilão para pagar dívidas da taxa de rateio. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: FACHADA – LAVAGEM, PINTURA/TEXTURA, RETROFIT

25

DICA / TERCEIRIZAÇÃO

26

TRABALHANDO PARA QUE A PARCERIA DÊ CERTO

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Síndica Jailma A. Brito: “O perfil do síndico molda o padrão e a qualidade de trabalho prestado pela empresa”

UM EMPREENDIMENTO misto implantado há cerca de seis anos na região do Portal do Morumbi, zona Sul de São Paulo, com torre de escritórios, um centro de compras e um condomínio-clube, além de uma área de proteção ambiental, é um claro exemplar de como a terceirização de serviços pode funcionar como ferramenta estratégica de gestão. Sob administração geral da síndica Jailma A. Brito, o Condomínio Bonnaire Business (com 462 salas comerciais), o Bonnaire Mall (com 62 lojas) e o Bonnaire Residencial Verde Morumbi (com 400 unidades) são atendidos por uma equipe de cerca de 100 colaboradores de uma terceirizada.

Os cargos vão de recepção, mensageria, controladores de acesso, manutenção, bombeiro civil (para os comerciais) à segurança e limpeza. Cargos-chaves são desempenhados por profissionais próprios, como a gerência, a assistente e o chefe de manutenção do Business; e o gerente predial e o assistente do residencial. São postos de confiança da síndica, que irão aplicar sua filosofia de trabalho e expandi-la sobre os terceiros. “O perfil do síndico molda o padrão e a qualidade de trabalho prestado pela empresa. Desenhei os cargos e o perfil de cada um deles”, observa Jailma.

Na busca desta configuração, a síndica recomenda aos demais gestores que procurem “fazer a leitura da necessidade do condômino”. “É preciso se espelhar na demanda da maioria”, completa. De qualquer maneira, ela afirma que o funcionário terceirizado deverá apresentar uma postura padrão: “Ser receptivo, sorridente, sem, no entanto, ultrapassar a linha da formalidade”. “O morador gosta de interagir com o colaborador, fiquei um bom tempo observando essa dinâmica, com base nisto realizei um mapeamento funcional. Mas é preciso buscar um equilíbrio, não se pode sucumbir às extravagâncias.” Paralelamente, acrescenta, a própria empresa de terceirização, com sua “expertise na área”, deverá orientar quanto ao tamanho da equipe. No Bonnaire, a atual prestadora diminuiu o número de pessoas contratadas para o Business, em comparação com a anterior.

Nesse quesito, inclusive, a experiência deste empreendimento mostra os riscos que pairam sobre os condomínios que fazem má gestão dos contratos. “Com a prestadora que atendia a administração anterior, tive que assumir um passivo tra-

DICA / TERCEIRIZAÇÃO balhista de 100 funcionários, porque a empresa fechou”, revela Jailma. É inevitável, assim, que “os síndicos acompanhem mensalmente todos os pagamentos, junto com a administradora, e que conversem com os colaboradores, para saber se há algo errado”. “A gestão do contrato de terceirização precisa ser diária”, ensina Jailma.

Foto Rosali Figueiredo

O ACOMPANHAMENTO PARI PASSU DO CONTRATO

O síndico profissional Adriano Santos: Orientações para acompanhar os contratos O síndico profissional Adriano Santos, gestor em cinco condomínios, incluindo residenciais e comerciais, detalhou, para os leitores da Direcional Condomínios, como realizar esse acompanhamento pari passu do contrato de terceirização. Adriano é administrador graduado e atua há 16 anos na área condominial.

- REPRESENTANTE DO CONDOMÍNIO O residencial ou comercial deverá ter um gestor do contrato de terceirização, independente do prestador, “para garantir sua autonomia e cobrar procedimentos”.

O representante poderá ser o síndico, gerente predial ou zelador. A tarefa desse gestor será a de acompanhar o cumprimento dos horários, ausências e cobertura dos postos, adequação do uniforme, uso dos Equipamentos de Proteção Individual (EPI), posturas e procedimentos.

Em caso de falhas, o representante do condomínio deverá comunicá-las ao supervisor da equipe terceirizada e ao síndico (quando for o caso), para que providências sejam tomadas. Em eventual situação de risco, como, por exemplo, a limpeza não autorizada de um vidro em altura, o representante terá que determinar a suspensão do trabalho no ato. “A limpeza de vidro em altura é trabalho especializado, que demanda qualificação e um contrato à parte”, orienta Adriano.

- CONTROLE DE ACESSO O representante ou gestor do contrato deverá “ficar algum tempo no posto para verificar se o funcionário está realizando o procedimento correto, como o cadastramento de visitantes e prestadores de serviços, e o recebimento de correspondências, entre outros”. “A tendência é a de que o colaborador caia na acomodação e comece a liberar prestadores que já conhece sem cadastrar a entrada”, exemplifica. Já em um posto mais robusto, que inclua porteiro, controlador de acesso e o profissional da ronda, terá que se intensificar o acompanhamento da rotina de trabalho e verificar “se está sendo cumprido o que foi acordado em contrato”.

- CONSERVAÇÃO E LIMPEZA Neste setor, é essencial ficar de olho no tripé procedimentos, treinamento e

27

28

DICA / TERCEIRIZAÇÃO aplicação de produtos. “O ideal é que esses sejam fornecidos pelos prestadores”, diz.

Já a Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional) costuma orientar o uso de soluções registradas na Anvisa (Agência Nacional de Vigilância Sanitária), “com concentrações adequadas, sem riscos aos usuários”. Adriano ressalta que os condomínios são corresponsáveis pelas condições de trabalho dos terceiros.

Há também necessidade de se acompanhar o uso de luvas apropriadas para cada tipo de tarefa, assim como dos panos de limpeza (que possuem cores distintas para diferentes superfícies a serem higienizadas). Nos condomínios que administra, o síndico fornece itens descartáveis de copa e banheiro, além dos sacos de lixo.

Quanto ao treinamento, este deverá capacitar o terceirizado para o uso correto dos EPI, além do preparo (diluição, quando o caso) e aplicação dos produtos. Mas um único treinamento não basta, ressalta Adriano. “Precisamos cobrar a reciclagem, mesmo que haja pouca rotatividade no posto.”

- FERRAMENTAS DE CONTROLE Alguns gestores têm utilizado a ferramenta administrativa SLA (Service Level Agreement/ Acordo de Nível de Serviço), associando a liberação dos pagamentos mensais à terceirizada mediante o cumprimento do contrato.

Por exemplo, quanto ao tempo de resposta dado para cobrir um posto.

Adriano Santos afirma que o modelo “facilita a relação para ambos, faz com que a empresa tenha uma preocupação maior na qualidade do atendimento ao cliente”.

FIM ÀS “RECLAMAÇÕES” COM A LIMPEZA No residencial Itaquera Prime, localizado na zona Leste de São Paulo, a subsíndica e administradora Márcia Paula de Oliveira é quem exerce o papel de representante do condomínio, principalmente sobre a parte contratual que envolve a terceirização da limpeza. Márcia possui 26 anos de experiência com serviços terceirizados e, desde 2015, exerce a função no edifício de 100 apartamentos, construído em 2014.

“Temos seis funcionários, quatro na portaria e dois na limpeza. Acompanho principalmente a limpeza e estabeleci junto do prestador o que o condomínio espera do setor. Eles oferecem os produtos, nós o cronograma e os locais do serviço. Com essa parceria, acabaram as reclamações e insatisfação dos condôminos”, afirma.

Ela diz que a tarefa é facilitada pelo fato de ter “a experiência do outro lado”.

E para condomínios que queiram exercer o controle da qualidade mais de perto, a subsíndica orienta que procurem mapear suas necessidades. Por exemplo, nos dias de mudança, imediatamente após a conclusão do processo, “as áreas comuns e os elevadores devem ser obrigatória e imediatamente limpos”. “Isso deve estar acordado previamente com o supervisor, que deverá orientar a equipe”, reforça.

Para ajustar expectativas e necessidades, “o fundamental é fazer um acompanhamento diário mais intenso no primeiro mês, para que o colaborador sinta segurança em relação ao procedimento que está realizando”, destaca. O representante do condomínio e o supervisor da empresa, que já dispõe de know-how, deverão atuar em parceria.

DICA / TERCEIRIZAÇÃO

9 DE JUNHO, DIA DO PORTEIRO MULHERES GANHAM CONFIANÇA NA FUNÇÃO

Ana Claudia A. Paiva tornou-se porteira há seis meses Ex-recepcionista em um shopping center, Ana Claudia A. Paiva se depara hoje com o vaivém do controle de acesso de um condomínio de três anos de implantação, com 96 unidades de três dormitórios e equipamentos completos de lazer, na zona Sul de São Paulo. Há pouco mais de seis meses ela foi contratada como porteira pela empresa de terceirização, seu primeiro trabalho na área.

Ana Claudia está lotada no Scenário Jardim Prudência, administrado pelo síndico profissional Adriano Santos. Depois do treinamento, em pouco tempo ela desenvolveu a habilidade necessária para monitorar simultaneamente câmeras, chamadas externas, cadastros e interfones internos. “A rotina é mais tranquila que a do shopping”, observa a funcionária, que cumpre escala de 12 horas de trabalho por 36 de folga. No entanto, ela afirma que a clientela do condomínio exige mais “jogo de cintura”, “mas basta ter calma e paciência”.

A porteira, que tem ensino médio, diz que está gostando da experiência.

Já o síndico Adriano revela que prioriza a contratação de mulheres para desempenharem a função, pelo menos no período diurno (no noturno, a mão de obra feminina é mais escassa). “Elas oferecerem um atendimento diferenciado, têm mais atenção com procedimentos. É característica da mulher o cuidado com o ambiente de trabalho. Elas costumam deixar o local mais organizado e limpo”, justifica o gestor.

PORTARIA X VIGILÂNCIA, QUAL A DIFERENÇA? O trabalho do porteiro na guarita ou controle de acesso é, do ponto de vista da lei, atividade distinta daquela realizada pelo vigilante ou segurança, cuja profissão está regulamentada pela Lei Federal 7.102/1983, atualizada nos últimos anos pelo Congresso Nacional ou medidas provisórias.

O Art. 16 da lei estabelece pré-requisitos para o exercício da profissão de vigilante, que não poderá ter antecedentes criminais. Ele tem que ser brasileiro, como idade mínima de 21 anos e ser aprovado em curso de formação na área, realizado em estabelecimento com funcionamento autorizado pelo órgão público competente. Já o Art. 17 diz que é necessário ainda registro prévio do profissional na Polícia Federal. Por fim, conforme a legislação, somente poderão atuar na área empresas autorizadas pelo Ministério da Justiça, via Secretaria de Segurança Pública. Cabe a elas, inclusive, a responsabilidade sobre o porte ou não de arma de acordo com a atribuição de seus colaboradores.

29

30

DICA / TERCEIRIZAÇÃO

De acordo com o Sesvesp (Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Estado de São Paulo), cabe ao vigilante ou segurança “combater delitos como porte ilícito de armas e munições e outras irregularidades”. Nada impede, porém, que esses profissionais exerçam funções no controle de acesso e/ou portaria, aonde poderão fazer a integração entre equipamentos, procedimentos e pessoas.

O porteiro, por sua vez, definido pela lei como “guariteiro”, desenvolve tarefas como controle do fluxo e identificação de pessoas, monitoramento de

TERCEIRIZAÇÃO: EVOLUÇÃO E CUIDADOS NECESSÁRIOS

Síndico profissional há mais de 20 anos, com 20 condomínios em carteira e consultoria em outros 70, Aldo Busuletti aponta que houve altos e baixos no histórico da terceirização no segmento. “Agora está em alta novamente, pois a mão de obra se encontra escassa e inadequada”, afirma. Outros fatores contribuem para aquecer atualmente o mercado, como a expansão da portaria virtual e a facilitação que traz para a gestão dos recursos humanos, completa.

Aldo analisa que as prestadoras superaram um momento ruim, há cerca de LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

Os textos: - “Terceirização da portaria: Contrato, posturas e supervisão”; - “Terceirização nos condomínios: Operação dos serviços requer ‘tecnologia’ operacional”; - “Terceirização nos condomínios: roteiro básico de um bom contrato”.

DICA / TERCEIRIZAÇÃO

acidentes (como incêndio) ou incidentes, guarda de patrimônio e observação de edifícios, entre outros, de acordo com a Classificação Brasileira de Ocupações (CBO), criada pela Portaria 397/2002, do Ministério do Trabalho e Emprego.

Mais informações sobre cada uma das funções, nas áreas oferecidas pelas empresas de terceirização, poderão ser consultadas no endereço eletrônico do Ministério do Trabalho, http://www.mtecbo.gov.br (através do link é possível fazer download da íntegra da versão mais recente da Classificação Brasileira de Ocupações – CBO). (Por R.F.)

sete a oito anos, quando “os condomínios começaram a contratar sem critérios e a qualidade do serviço caiu”. Com isso, “muitas empresas pequenas entraram no mercado com baixo valor, mas sem potencial, o que contribuiu para marginalizar a terceirização”.

O quadro se reverteu, especialmente nos últimos dois anos, pontua Aldo, tanto pela regulamentação recente quanto porque os condomínios “começaram a pensar no segmento como alternativa de gestão de mão de obra e não apenas pelo custo, ainda que predominante na hora de decidir”. “Hoje recomendo a terceirização, desde que seja responsável, com empresa idônea, que apresente a documentação necessária e treinamento da sua equipe.”

Ele destaca a necessidade de que o contratante (síndico) observe critérios que muitas vezes passam batidos, como evitar contratar controladores de acesso para o serviço de ronda. “Para esse posto, o correto é contratar vigilantes”, orienta.

“Cabe ao síndico instruir o que deve ser feito, bem como realizar depois a gestão do contrato”, arremata Aldo.

O advogado Reinaldo Finocchiaro Filho, especializado em Direito do Trabalho e negociador sindical do Sindeprestem (Sindicato das Empresas de Prestação de Serviços a Terceiros do Estado), observa que a terceirização é “fenômeno mundial, utilizada em larga escala também no Brasil”. Ele destaca a sua regulamentação pela Lei Federal 13.429/2017, que introduziu “a possibilidade da utilização da mão-de-obra terceirizada na atividade fim do tomador”. Mas é necessário que se mantenha a atenção “na contratação de terceiros, inclusive pelos condomínios”. “A terceirização leva à necessidade de os condomínios, no ato da contratação dos serviços, verificarem se a prestadora tem lastro para honrar eventuais despesas, dentre elas aquelas relativas às reclamações trabalhistas.

São necessários cuidados como o envio periódico de certidões, vinculação do pagamento à comprovação de recolhimento das guias previdenciárias e fiscais, bem como verificação do fornecimento de Equipamentos de Proteção Individual (EPI)”, relaciona o advogado. (Por R.F.)

Acesse os textos através do endereço ao lado, clicando na imagem da Capa da revista de Junho - Ed. 235.

PRÓXIMA EDIÇÃO: AVCB & EQUIPAMENTOS – PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO

31

32

DICA / HIDRÁULICA

ECONOMIA: POR UM PLANO DE GESTÃO DA ÁGUA ANO PASSADO, a síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello iniciou um processo de vistoria e troca dos equipamentos hidráulicos das 26 unidades do Condomínio Uirapuru, prédio construído em 1970, na região do Parque do Ibirapuera, em São Paulo. A medida fazia parte de um plano mais amplo visando à redução do consumo de água. Com apoio do encarregado de manutenção, Renato Santana Feitosa, vazamentos foram identificados e prumadas substituídas. Houve ainda inspeção dos reservatórios superiores e inferiores, vistorias que se tornaram rotineiras. Nas unidades, foram instalados redutores de fluxo nas torneiras e reparadas caixas acopladas ou válvulas de descarga.

A meta era reduzir o elevado consumo médio diário, de 20 m3, para pelo menos 15 m3. Mas o desempenho ficou aquém do esperado, lamenta Mariza.

O grande vilão, segundo ela, está nas válvulas antigas das descargas; poucas foram substituídas pelos proprietários. Os vazamentos são constantes nesses dispositivos, e cada apartamento possui três banheiros. A experiência no Uirapuru mostra o tamanho do desafio que resta aos síndicos preocupados em reduzir o consumo d’água.

Para o gestor do processo no Uirapuru, Luciano Salvagnin, o risco era conhecido por todos, dadas as peculiaridades da construção. Em outros edifícios, ele observa reduções entre 20% a, no mínimo, 13% na média mensal com as mesmas medidas adotadas pela síndica Mariza. Além disso, o mercado sempre atualiza os dispositivos e hoje, afirma Luciano, há “mais peças e soluções”. Ele destaca os “sistemas para captação de água pluvial, inclusive com aproveitamento da retrolavagem de piscina; de caça-vazamentos com câmera termográfica; trocas de sistemas de acionamento simples para duplo acionamento das caixas acopladas; e substituição de válvulas de descarga tipo hydra para caixa acoplada sem quebra-quebra”.

O engenheiro civil Renato Luiz Moreira aponta, por sua vez, que a redução do consumo depende de um plano de ação estabelecido a partir da compilação e análise dos sistemas do condomínio, observando-se, entre outros, o funcionamento dos equipamentos em função dos hábitos de consumo, pois aquecedores, duchas e até mesmo caixas acopladas de descargas podem gerar gasto elevado se não estiverem bem ajustados e/ou dimensionados. (Por R.F.) LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “O sistema hidráulico e a economia de água nos condomínios”, do Eng. Civil Renato Luiz Moreira.

Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Junho Ed. 235.

PRÓXIMA EDIÇÃO: HIDRÁULICA – MANUTENÇÃO & MODERNIZAÇÃO

ACESSÓRIOS

Direcional Condomínios | Junho 2018

33

ACESSÓRIOS

34

Direcional Condomínios | Junho 2018

ALAMBRADOS (QUADRAS), ADMINISTRADORA, AMORTECEDOR DE IMPACTO, AVCB

Direcional Condomínios | Junho 2018

35

COBERTURAS, CONTROLE DE PRAGAS

36

Direcional Condomínios | Junho 2018

CADEIRAS, CORRETORA DE SEGUROS, CORRIMÃO, DESENTUPIDORA, ELÉTRICA...

Direcional Condomínios | Junho 2018

37

ELÉTRICA, GERADOR

38

Direcional Condomínios | Junho 2018

EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA

Direcional Condomínios | Junho 2018

39

ELEVADOR

40

Direcional CondomĂ­nios | Junho 2018

ELEVADOR, HIDRÁULICA

Direcional Condomínios | Junho 2018

41

IMPERMEABILIZAÇÃO

42

Direcional Condomínios | Junho 2018

IMPERMEABILIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Junho 2018

43

IMPERMEABILIZAÇÃO

44

Direcional Condomínios | Junho 2018

IMPERMEABILIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Junho 2018

45

IMPERMEABILIZAÇÃO

46

Direcional Condomínios | Junho 2018

IMPERMEABILIZAÇÃO, INCÊNDIO, INTERFONE...

Direcional Condomínios | Junho 2018

47

INTERFONE

48

Direcional CondomĂ­nios | Junho 2018

MANUTENÇÃO PREDIAL, PERÍCIA PREDIAL, PINTURA PREDIAL...

Direcional Condomínios | Junho 2018

49

PINTURA PREDIAL

50

Direcional Condomínios | Junho 2018

PINTURA PREDIAL

52

Direcional Condomínios | Junho 2018

PINTURA PREDIAL

54

Direcional Condomínios | Junho 2018

PINTURA PREDIAL...

Direcional Condomínios | Junho 2018

55

PINTURA PREDIAL

56

Direcional Condomínios | Junho 2018

PINTURA PREDIAL...

Direcional Condomínios | Junho 2018

57

PINTURA PREDIAL

58

Direcional Condomínios | Junho 2018

PINTURA PREDIAL...

Direcional Condomínios | Junho 2018

59

PINTURA PREDIAL

60

Direcional Condomínios | Junho 2018

PINTURA PREDIAL, PORTARIA VIRTUAL...

Portaria Remota com até 50% de redução de custo?

Facilitamos:

- Rescisão e Implantação

115055.0401

info@minhaportaria.com

www.MinhaPortaria.com desde

1994

Direcional Condomínios | Junho 2018

61

PORTARIA VIRTUAL, PLAYGROUND

62

Direcional Condomínios | Junho 2018

SERRALHERIA, SINALIZAÇÃO

Direcional Condomínios | Junho 2018

63

SISTEMAS DE SEGURANÇA

64

Direcional Condomínios | Junho 2018

SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Junho 2018

65

TERCEIRIZAÇÃO

66

Direcional Condomínios | Junho 2018

TERCEIRIZAÇÃO...

Direcional Condomínios | Junho 2018

67

TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO

68

Direcional Condomínios | Junho 2018

Direcional CondomĂ­nios | Junho 2018

69