Revista Direcional Condomínios - Edição 234

CAPA PROMOCIONAL

Editorial DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA © Can Stock Photo / mmaxer ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br DEPARTAMENTO COMERCIAL Gabriel Youssef ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos

IMPRESSÃO GRÁFICA SÃO FRANCISCO

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Caro Leitor, Um cenário marcado pela abundância tecnológica, com soluções integradas de segurança, será apresentado neste mês durante a Exposec 2018, principal e maior feira do setor realizada anualmente no País. A Direcional Condomínios participará novamente do evento, com um estande próprio e ampliado em relação aos anos anteriores (Confira as datas e endereço ao final deste texto).

Essa quantidade de sistemas abre grandes possibilidades para que síndicos e condôminos repensem o modelo de controle de acesso do prédio, tanto para aqueles que pretendem reforçar a segurança ou, ainda, para quem busca diminuir custos com a equipe atual, adotando a automatização ou portaria virtual, sem abrir mão da proteção. O mais importante nesse processo é que todos se envolvam em um levantamento exaustivo de informações, conhecendo experiências já em andamento, assim como as principais características de cada solução e as diferenças entre elas.

O tema é abordado na reportagem de capa desta edição e procura mostrar ao leitor que a tecnologia e os serviços hoje disponíveis possibilitam quase a customização do modelo a ser implantado no condomínio.

A revista traz outro assunto caro aos síndicos e proprietários, também inevitável: Obras de acessibilidade nas entradas, áreas de passagens, equipamentos e espaços comuns das edificações.

Da mesma forma como na questão da segurança, este tema requer pesquisa, conhecimento e muitas contas. Conforme destaca a matéria, inúmeras são as adaptações a serem feitas nos condomínios, mesmo em empreendimentos novos, atendendo-se aos parâmetros técnicos que mudam de acordo com o espaço disponível no prédio. Por isso, os síndicos precisam, nesta área, de apoio não apenas de profissionais da engenharia e arquitetura, quanto do direito.

O conteúdo da edição de maio se completa com outros tópicos complexos, como o tratamento da fachada, a contratação da terceirização de serviços, a manutenção preditiva e preventiva das bombas, o uso das redes sociais pelos gestores e condôminos, bem como a administração das áreas comuns. Temos ainda nosso amplo portfólio de fornecedores, que facilita enormemente a sua pesquisa pelas empresas que melhor irão atender às suas necessidades.

Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora

EXPOSEC 2018 – NOVIDADES PARA A SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO Dias: 22 a 24 de maio de 2018, das 13h às 20h Local: São Paulo Expo Exhibition & Convention Center (Rodovia dos Imigrantes, Km 1,5, São Paulo – SP) A Direcional Condomínios estará no estande 740, da Rua 700 –

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

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Tiragem auditada por

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Sumário 04. Direcional Condomínios em Quadrinhos:............................ Redes Sociais do bem 05. Informe Publicitário: ................................................................................ Seciesp 06. Serviços ao Síndico : ...................... Assembleia: Convocação, legalidade e posturas 08. Capa: ..................... Segurança: Tecnologia em rede muda cultura nos condomínios 12. Administração: ....................... Acessibilidade: Concessão ou norma constitucional?

14. Coluna: ...................... Rede sociais & O Condomínio: Pelo seu bom aproveitamento 16. Dica: ................................................................... Fachada: Processos de restauração 22. Seções Tira-Teima: ........................................................................... Uso de áreas comuns 23. Informe Publicitário: .......................................................... Pan-Clean Terceirização 24. Dica: ..................................... Terceirização: Foco nos processos e eficiência dos serviços 30. Dica: ......................................................... Bombas: Instalação e manutenção corretas

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EM QUADRINHOS / REDES SOCIAIS DO BEM

SERVIÇOS AO SÍNDICO

ASSEMBLEIA: CONVOCAÇÃO, LEGALIDADE E POSTURAS A legitimidade e a produtividade de uma assembleia de condôminos dependem do cumprimento de regras previstas em lei e na convenção, assim como do comportamento daqueles a conduzem. Confira como proceder.

Por Rosali Figueiredo Síndica Irina Uzzun: Cuidados especiais com prazo e edital de convocação

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Foto Rosali Figueiredo

legitimidade e eficiência a essas reuniões. Por exemplo, “quando existem inquilinos no apartamento, o proprietário deverá receber a convocação com antecedência, seja por carta registrada ou outro meio, além de fixarmos o edital nos quadros de aviso, elevadores etc., dando o máximo de publicidade”. “Em paralelo, é importante que o gestor esteja disponível para os condôminos e sempre reforce a importância do comparecimento de todos”, afirma.

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A SÍNDICA e advogada Irina Uzzun, do Condomínio Spotlight Perdizes, na zona Oeste de São Paulo, afirma que depois de oito anos exercendo a função, aprendeu “a ser mais cautelosa na convocação de assembleias”, especialmente quanto “ao prazo mínimo para a publicação do edital”.

O intuito é “permitir que os condôminos se programem e possam estar presentes na assembleia, bem como verifiquem se o item de pauta está em conformidade com o que será tratado, analisando se estes devem ser deliberados em uma reunião ordinária ou extraordinária”.

A gestora destaca ainda a necessidade de haver clareza e objetividade na convocação, a qual deverá ocorrer com o maior prazo possível, dependendo do assunto a ser abordado. “Recomendo o prazo mínimo de dez dias, sendo que é importante verificar se todos os moradores receberam a convocação. Na assembleia de sorteio de vagas, encaminho o edital com vinte dias de antecedência, para que todos possam se programar.”

De acordo com Irina, além do regramento legal, existem estratégias que os síndicos precisam adotar para conferir

Foto Karina Nabor

PREPARANDO O AMBIENTE

Psicóloga Adriana Bandeira: Dicas para um ambiente de respeito, empatia e credibilidade Mas o sucesso da reunião depende também do aspecto comportamental, pondera a psicóloga Adriana Bandeira, coaching especializada em desenvolvimento humano e gestão de crises. “O síndico é um representante que se torna uma referência para as pessoas que o nomeiam. Desenvolver habilidades para gerenciar comportamentos com o objetivo de atingir resultados torna-se um diferencial na gestão. A assembleia é um evento que exige estas habilidades, por ser um momento de opiniões e divergências de ideias, gerando muitas vezes conflitos, falta de objetividade e, consequentemente, ausência de quórum”, analisa.

Assim, para evitar desgastes e contratempos, “o primeiro passo para o gestor é ter consciência da responsabilidade e do papel que representa na assembleia e frente a seus liderados. A questão ética, de transparência, objetividade e conhecimento sobre os assuntos auxiliam na construção de uma imagem de confiança”, afirma. Também o “autocontrole e motivação são expressões necessárias para uma comunicação efetiva do síndico, que se manifestará nas falas, ações e atitudes. Pois isso estabelece uma relação persuasiva, sem julgamentos e de respeito”, completa a psicóloga.

Esse é o contexto que favorece a empatia, arremata Adriana Bandeira, lembrando que esta habilidade se desenvolve no “saber ouvir, interpretar e avaliar os recursos que favoreçam ambas as partes”, bem como ao se “manter objetivos e metas claras, o que propicia maior segurança nas decisões e posicionamentos, facilitando qualquer negociação”.

SERVIÇOS AO SÍNDICO

TIPOS DE ASSEMBLEIAS Os tipos de assembleias estão previstos no Código Civil (Lei 10.406/2002), caso das gerais ordinárias (Art. 1.350) e extraordinárias (Art. 1.355). Já o Art. 1.357 prevê um tipo peculiar de reunião [especiais ou emergenciais], “quando a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína”. E o Art. 1.334, Inciso III, diz que a Convenção de Condomínio determinará “a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações”. A assembleia ordinária (para aprovação orçamentária, de contas e eleições do corpo diretivo) deverá ser realizada uma vez por ano.

CONVOCAÇÃO A forma mais usual de convocação é a entrega do edital mediante protocolo, com pelo menos uma semana de antecedência. Importante salientar que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião, nos termos do Art. 1.354 do Código Civil”.

QUEM PODE FAZER A CONVOCAÇÃO O síndico deve convocar a assembleia, conforme o Art. 1.348, Inciso I, do Código Civil. O ato pode ser ainda delegado ao administrador de condomínio (incumbido de redigir, assinar e distribuir o edital). Mas nos condomínios onde existem muitas divergências, recomenda-se que o síndico faça a convocação.

Também os condôminos, na proporção de ¼ por meio de abaixo-assinado, poderão fazer a convocação (Art. 1.350, § 1º, e 1.355, ambos do Código Civil). Porém, o abaixo-assinado deve ter “cabeçalho que, de modo sucinto, revele o propósito da iniciativa, bem como indique os nomes completos, um documento pessoal, assinatura e referência da unidade autônoma de cada condômino subscritor”.

PAUTA PRÉVIA “O edital de convocação deve ser elaborado de modo muito cuidadoso, pois sua pauta delimita os assuntos que serão alvo de análise, debates e deliberações. Aqueles que estiverem ausentes da ordem do dia não poderão ser deliberados.”

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

O Advogado João Paulo Rossi Paschoal

ENCERRAMENTO “A assembleia pode ser encerrada mesmo sem ter cumprido todos os itens da pauta de convocação. No caso, os assuntos remanescentes deverão ser deliberados na próxima assembleia que se realizar. Uma dica útil é não a sobrecarregar com assuntos diversos, tanto mais se forem complexos e polêmicos.”

ATA A ata deve conter um resumo direto, claro e sintético dos trabalhos desenvolvidos e deliberações tomadas. Sua redação é de incumbência do secretário escolhido pelo presidente da assembleia. Feita a minuta da ata, a mesma será lida e conferida pelo presidente e deve ser aprovada pelos condôminos, seja como ato final da própria assembleia, ou como item inaugural da reunião subsequente. (Edição R.F.) Demais assuntos: Procurações, votos de cônjuges ou familiares e realização de assembleia virtual deverão ser conferidos no artigo abaixo, no site da Direcional.

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Assembleia condominial: Ápice do funcionamento democrático do condomínio”, do advogado João Paulo Rossi Paschoal.

Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Maio - Ed. 234.

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As assembleias ainda são motivo de dúvidas por parte de gestores e condôminos. Desta forma, o advogado João Paulo Rossi Paschoal desenvolveu um artigo exclusivo à Direcional Condomínios, do qual a revista faz uma síntese abaixo (a íntegra está publicada no site). João Paulo é especialista em Direito Civil e Imobiliário, mestre em Direito das Relações Sociais e foi assessor jurídico do Secovi-SP por quinze anos.

Foto Calão Jorge

ASSEMBLEIA: GARANTINDO SUA LEGITIMIDADE

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CAPA

SEGURANÇA: TECNOLOGIA EM REDE MUDA CULTURA NOS CONDOMÍNIOS A confiança e o domínio de novas tecnologias pelos usuários vêm alterando a visão dos condomínios sobre segurança. A presença humana continua importante nos controles de acesso, mas estes incorporam cada vez mais soluções online de atendimento e monitoramento, como portaria virtual, híbrida ou automatizada.

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O AVANÇO tecnológico introduziu novos paradigmas na vida moderna, a exemplo das áreas do trabalho, serviços, comércio, comunicações, transporte, saúde, turismo, hospedagem, lazer e diversão etc. E chega aos condomínios alterando uma cultura muito forte no Brasil: A de que é preciso haver a presença do porteiro ou controlador de acesso na entrada do prédio para que os moradores tenham sensação de segurança. Pressionados pelo custo na manutenção desta mão de obra, gestores e condôminos começam a repensar o conceito e aderir à automação, portaria virtual ou soluções híbridas, de acordo com o perfil do empreendimento.

“O processo de convencimento é longo. Mas hoje os condomínios estão mais palatáveis ao assunto, diminuiu a resistência”, afirma Lucas Rossetto Espindola, gestor de um prédio de 16 unidades localizado na zona Oeste de São Paulo, que automatizou em março passado o acesso às portarias (pedestres e veículos). Houve a dispensa de três dos cinco funcionários

Foto Rosali Figueiredo

Foto Paulo Mujano

Por Rosali Figueiredo

Lucas Rossetto Espindola, gerente de condomínio e o prédio que automatizou a portaria e contratação de empresa externa somente para monitoramento das imagens à distância. Não há atendimento em tempo real das pessoas que acessam o prédio.

Na portaria automatizada, quem atende os visitantes é o próprio morador; já na virtual, também conhecida como portaria remota ou à distância, o atendimento é realizado 24 horas por dia através da central de monitoramento. Existem ainda prédios que alternam o funcionamento da portaria (modelo híbrido), durante o dia com presença de funcionários e, após 20h ou 22h, somente com acesso eletrônico, atendido pelos moradores.

No condomínio administrado por Lucas Rossetto, o sistema foi implantado depois de pelo menos um ano e meio de conversas, pesquisas e negociações, envolvendo moradores e empresas. Inúmeros equipamentos foram adquiridos para reforçar a infraestrutura de segurança, condição essencial para esta transição: - Troca dos interfones, de forma que os moradores possam se comunicar entre si e que haja um aparelho móvel, para o uso dos funcionários que permaneceram; - Instalação de monitores nos apartamentos para visualização das imagens, as quais podem ser acessadas ainda via smartphone ou computador; - Reforço significativo do sistema de câmeras, em modelos digitais; - Implantação do sistema biométrico, de senhas e de nobreaks para portões, internet e biometria; - Instalação de intertravamento nos portões e de botão de pânico no sistema de alarme; - Troca da antiga cerca elétrica por uma versão industrial, mais robusta; e, - Automatização de todas as portas de acesso à torre e às áreas comuns, como a academia.

Apesar dos investimentos, a expectativa é que se possa reduzir em 50% a taxa

CAPA mensal de rateio, depois de um período de adaptação, estimado em 90 dias. De acordo com o gerente do condomínio, o retorno dado pelos moradores tem sido positivo. Ele acredita que esta seja uma tendência entre os residenciais de poucas unidades que estejam bem localizados, disponham de boa proteção perimetral e tenham uma população mais permanente. “A cultura dos condomínios está hoje mais favorável a isso”, reforça. O gestor observa que as pessoas acabam se adaptando ao formato quando entendem a lógica do sistema.

Essa é a aposta do síndico Carlos Mencio, há doze anos gestor de uma edificação residencial na Vila Mariana, em São Paulo, com 30 unidades. A ideia é estudar as possibilidades dadas pela tecnologia de forma a alterar o sistema de controle de acesso, hoje presencial. O principal motivador para a mudança está na necessidade de reduzir custos e agora o síndico está realizando pesquisas a empresas e visitas a condomínios para buscar segurança na futura decisão. De

qualquer maneira, condomínios visitados pela reportagem da Direcional (além dos citados nesta reportagem) apostam que os novos equipamentos e controles dão confiança aos usuários e estão ajudando a quebrar barreiras, movimento favorecido pelo incremento dos serviços de internet (como velocidade e capacidade de armazenamento), o surgimento de câmeras com boa definição de imagem e protocolo TCP/IP, próprio para o envio e recebimento de dados via web, e os sistemas biométricos.

Síndico Cássio H. Daher: Portaria virtual há dois anos O síndico Cássio H. Daher convive há dois anos com o sistema de portaria virtual no edifício onde mora, na região do Aeroporto, zona Sul de São Paulo. Com apenas 16 unidades, o condomínio mantinha uma taxa elevada de rateio para manter a equipe de funcionários. Por isso, depois de pesquisar cinco empresas e conhecer in loco três experiências bem-sucedidas com o sistema, resolveu adotá-lo, com aprovação em assembleia.

O condomínio manteve apenas o zelador e reforçou a infraestrutura, principalmente com câmeras, nobreaks e proteção perimetral. Implantou um modelo com “dois anéis de segurança”. Ou seja, há duas barreiras de acesso: da rua para a área interna do empreendimento e desta para a torre. No futuro, poderá instalar um terceiro “anel”: senha para acionamento dos elevadores.

“No início, havia moradores receosos pela ausência de funcionários na portaria, especialmente no período noturno. Mas se todos os sistemas tecnológicos estiverem funcionando e se tiver alguém monitorando 24 horas por dia, o medo será psicológico”, analisa Cássio. Até o momento, o prédio não registrou tentativas de invasão. Houve, sim, lamenta o síndico, problemas internos, pois, de alguma

maneira, a presença de funcionários coíbe infrações ou até mesmo atos de vandalismo dos próprios moradores. “Alguns deles têm a presunção de que ninguém está olhando, mas se esquecem das câmeras e do monitoramento”, destaca. Por isso, as ocorrências têm sido notificadas e multadas pelo condomínio.

Quanto ao sistema em si, Cássio aponta que o maior desafio é diminuir o tempo de resposta do funcionário da central para liberar o visitante ou prestador de serviço, notadamente nos horários de pico. Os ajustes são feitos com a empresa contratada, que dispõe, na central, de um balanço online e em tempo real do intervalo de atendimento de cada chamada de todos os condomínios.

Segundo o diretor Amilton Saraiva, que responde pelo contrato do condomínio, a empresa dispõe de dois sistemas de dados para aprimorar o atendimento prestado a cada chamada, o Business Intelligence (BI/ da Microsoft) e a ferramenta SLA (Service Level Agreement /Acordo de Nível de Serviço). Esta última, por exemplo, estabelece metas que a empresa deverá realizar, com as respectivas penalidades contratuais em caso de descumprimento. Amilton Saraiva atua com portaria virtual há quase cinco anos, possui mais de 100 edifícios na carteira, a maioria com no máximo 50 unidades. Atualmente, ele observa mais uma tendência, em direção aos “modelos híbridos”, face à perda da capacidade econômica dos condomínios. (Por R.F.)

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Foto Rosali Figueiredo

PORTARIA VIRTUAL: UM BALANÇO

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CAPA

REDUNDÂNCIA DOS SISTEMAS: INDISPENSÁVEL À SEGURANÇA

Foto Rosali Figueiredo

A variedade de ferramentas tecnológicas no mercado possibilita que cada prédio adote um sistema personalizado à sua realidade na busca por segurança, praticidade e redução de custos. Inexiste uma receita, o que funciona bem em alguns locais, como o uso do chaveiro RFID de proximidade, com abertura magnética dos portões, é vetado em outros condomínios, receosos da vulnerabilidade se houver perda ou extravio do objeto. Há

Central de atendimento à distância de portarias

condomínios com portaria automatizada que não abrem mão da adoção exclusiva da biometria. Nestes casos, senhas ou códigos são empregados apenas em caso de falha da leitura digital.

Síndicos e gestores que implantaram algumas dessas soluções deixam, a seguir, um escopo mínimo de medidas que devem ser adotadas pelos condomínios interessados em fazer a transição: - Conhecer antes os sistemas em operação, com visitas a outros prédios; - A questão é controversa, mas a maioria desaconselha a portaria automatizada ou virtual em edifícios com mais de 40 unidades; - Levantar exaustivamente todas as informações necessárias e apresentá-las em assembleias de condôminos. Nesses encontros, é importante levar empresas prospectadas para tirar dúvidas dos participantes; - Garantir a redundância de instalações com gerador, nobreaks e dois planos de assinatura de internet (via banda larga e/ou rádio). O objetivo é evitar falhas na operação da portaria durante interrupções no fornecimento de energia elétrica e/ ou do sinal da internet; - Manter um profissional de apoio no condomínio, pois ele irá administrar o recebimento de correspondências e encomendas, além de resolver eventuais falhas na operação; - Adotar um sistema antipânico em parceria com empresa externa de monitoramento. Essencial ainda integrar o alarme de incêndio a este sistema; - Novos procedimentos devem ser adotados e os moradores orientados, especialmente no caso da automatização, sobre como receber visitas e prestadores de serviços; - O acesso a imóveis desocupados poderá ser restrito a determinados horários do dia (caso, por exemplo, de unidades para locação ou venda); - Quando entra em operação, o novo sistema exige ajustes. Por exemplo, um condomínio da Zona Sul de São Paulo, que implantou a automatização no início deste ano, já trocou o mecanismo de acesso dos moradores, antes com senha. Ele introduziu posteriormente o chaveirinho com abertura magnética para diminuir o tempo de entrada dos condôminos. (Por R.F.)

DIRECIONAL CONDOMÍNIOS NA EXPOSEC 2018

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Nos próximos dias 22 a 24 de maio, em São Paulo (SP), a revista Direcional Condomínios estará novamente como expositora da Exposec 2018, maior feira de segurança do Brasil. Em um estande maior, localizado na Rua 700 (no 740), a Direcional irá receber fornecedores e instaladores que atuam com sistemas de segurança voltados para as edificações, além dos síndicos e gestores prediais. A feira é organizada pela Cipa Fiera Milano e realizada pela Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança). (Por R.F.)

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SERVIÇO Data: 22 a 24 de maio de 2018 Horário: das 13h às 20h Local: São Paulo Expo Exhibition & Convention Center Rodovia dos Imigrantes, Km 1,5, São Paulo – SP Informações: www.exposec.com.br * Evento gratuito para profissionais do setor/síndicos e demais gestores.

ADMINISTRAÇÃO

ACESSIBILIDADE:

CONCESSÃO OU NORMA CONSTITUCIONAL? Decisões judiciais recentes impõem aos condomínios a necessidade de atender à parcela de seus residentes com problemas de mobilidade e deficiência. Os desafios são imensos para os síndicos. Segundo dados compilados pelo Eng. Civil Marcus V. F. Grossi, entre 40 projetos ou novas edificações vistoriadas, nenhuma atende integralmente aos padrões normativos.

Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

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Retrabalho: Rampa de pedestre executada fora da norma técnica.

Condomínio estuda projeto arquitetônico para refazer essas antigas adequações

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LEVANTAMENTO realizado pelo engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi revela que da totalidade de novas edificações vistoriadas ou projetos avaliados nos últimos anos, nenhuma/nenhum atende integralmente aos requisitos da NBR 9050 (ABNT, 2004). “A maioria atende a menos de 80%” e, na média, 68% dos requisitos são cumpridos. Os dados compõem estudo apresentado em simpósio de gestão e engenharia urbana no ano passado, na Universidade Federal de São Carlos (UFSCar).

Em uma análise mais detalhada desses ambientes, observa-se que, dos 22 requisitos parcialmente analisados da NBR 9050 (atualizada em 2015), norma que baliza os parâmetros e as legislações de acessibilidade no País, 30% ou menos entre 40 prédios vistoriados apresentam não conformidade em relação aos sanitários, comunicação e sinalização,

sinalização de emergência, sinalização tátil do piso, de degrau, tolerâncias dimensionais e condições gerais de circulação. Além disso, seu balanço mostra projetos de acessibilidade executados de maneira incompleta ou incorreta (confira em artigo disponibilizado no site da Direcional Condomínios).

E, independentemente das condições estruturais, orçamentárias ou administrativas dos condomínios, a Justiça tem atendido à demanda de moradores portadores de necessidades especiais. O advogado Alexandre Callé destaca o caso de condomínio em perdeu recurso ano passado junto ao Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) para moradora acometida por esclerose múltipla (Processo 46 2017 8 26 0008). Ela pleiteara, e ganhara em 1ª instância, direito à vaga de acessibilidade sem que tivesse que passar pelos sorteios periódicos da garagem, nos quais se exigia comprovação da doença.

De acordo com o relator do TJSP, Claudio Lima Bueno de Camargo, “a tutela à pessoa portadora de necessidades especiais não é fruto de liberalidade do condomínio (...), tem raízes constitucionais”. Ou seja, é preciso atender à lei. O Brasil é signatário da Convenção dos Direitos das Pessoas com Deficiência, assinado em 2007 em Nova York e aprovada pelo Decreto Legislativo 186/2008. Este determina, no Art. 57, que: “As edificações públicas e privadas de uso coletivo já existentes devem garantir acessibilidade à pessoa com deficiência em todas as suas dependências e serviços, tendo como referência as normas de acessibilidade vigentes”. Em São Paulo, Capital, o novo Código de Edificações (Lei 16.642/17) introduz, no Art. 3º, Inciso III, a ideia de Adaptação razoável: “Modificações e

ADMINISTRAÇÃO ajustes necessários e adequados que não acarretem ônus desproporcional ou indevido, quando requeridos em cada caso (...)”.

“TAREFA DE TODOS OS DIAS”

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- “Principais erros de acessibilidade encontrados em edifícios”, de autoria do Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi; - “Acessibilidade nos condomínios: Legislação, jurisprudência e recomendações”, de autoria do Adv. Alexandre Callé; - “Acessibilidade como exigência em edificações antigas e novas”, de autoria da Arq. Barbara Kelch Monteiro; - “Acessibilidade e os condomínios: Como é possível fazer adequações?”, de autoria da Adv. Suse Paula D. C. Kleiber; - “Inspeção Predial / Acessibilidade”. Cartilha produzida pelo Ibape-SP. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de Maio - Ed. 234.

A síndica Rosana Nichio e o arquiteto Marcus V. Abrantes: Implantação de rampa de acessibilidade e reforma da calçada

É PRECISCO FAZER CERTO – A engenheira civil Carolina Scheffer Longato Faro costuma se deparar “com resistência gigantesca” entre os condomínios para que compreendam que não se pode fazer obras visando à acessibilidade sem atender às disposições normativas da ABNT (NBR 9050) e da legislação. É o caso da construção comum de rampas sem patamares e sem os níveis indicados de inclinação, padrões que viabilizam a mobilidade de um cadeirante e que, em geral, exigem bastante espaço.

Na impossibilidade de sua execução, existem alternativas como plataformas ou elevadores. Na imagem acima, Carolina está em condomínio que passou por retrofit de fachada e áreas comuns, executou a rampa de pedestres, mas não conseguiu tornar acessível a área da piscina. (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Maio 2018

Dentro desta realidade do condomínio, as adaptações esbarram nas limitações do projeto ou espaço, afirma o síndico Rodolfo Rosa Meneguin, do Condomínio Ema S. Mattiazzo, edificação de quase 30 anos localizada na zona Oeste de São Paulo. “Essa é a nossa tarefa de todos os dias, olhar o que você tem [em geral, restrição espacial] e o que se precisa fazer [cumprir norma e as legislações]”, afirma o gestor, um engenheiro com atuação de 30 anos na construção civil. Rodolfo observa que nos condomínios mais novos os desafios de acessibilidade são menores, pois eles dispõem de espaço e rampas mais suaves, integradas ao projeto arquitetônico e paisagístico.

No momento, o síndico tem avaliado, junto com o conselho, projetos para adequação da entrada de pedestres. Há uma rampa, construída em gestões passadas, fora de conformidade (fotos na pág. ao lado). A meta atual do corpo diretivo é revisar as instalações gerais do prédio conforme as normas técnicas (como elétrica, sistema de incêndio, para-raios, acessibilidade etc.). Por isso, as intervenções têm sido planejadas por etapas, dentro da disponibilidade financeira.

Já a síndica Rosana Nichio, do Condomínio Edifício Siena Tower, conseguiu, finalmente, aprovar projeto e iniciar a instalação de rampa de acessibilidade para pedestres, antes inexistente. Também a calçada será adaptada, com novo tipo de piso e medidas que atendam à legislação municipal. Era uma necessidade urgente dos moradores, afirma Rosana, para viabilizar a mobilidade tanto daqueles com doenças incapacitantes quanto de idosos e familiares com bebês. A mexida tem sido grande, pois envolve a remoção de áreas ajardinadas, repaginação da estética do gradil da fachada, modernização dos ambientes e uma obra (não prevista incialmente) de impermeabilização.

O projeto foi desenvolvido e é acompanhado pelo arquiteto Marcus Vinícius Abrantes, síndico no prédio em que reside. Segundo o especialista, por mais dificuldades orçamentárias ou estruturais que os gestores enfrentem, estes devem promover ajustes que favoreçam a acessibilidade. Ele ilustra, por exemplo, que se tecnicamente for impossível implantar uma vaga de deficiente no subsolo, deve-se encontrar uma solução no térreo. “Cabe ao síndico mediar e focar na solução”, arremata o arquiteto.

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COLUNA

REDE SOCIAIS & O CONDOMÍNIO: COMO ASSEGURAR UM BOM APROVEITAMENTO?

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AS REDES SOCIAIS vieram para melhorar a relação entre as pessoas desde que utilizadas com sabedoria, principalmente quando voltadas ao grupo de moradores dos condomínios.

No Top Village, um residencial de três torres e 156 unidades, buscamos promover eventos sociais para os moradores visando melhorar a relação de vizinhança, a convivência e a interação entre todos.

E as redes sociais têm nos ajudado nesta conquista. Tudo começou em 2016, quando realizamos um café da tarde com bingo para as moradoras. O encontro foi um sucesso, novas amizades nasceram e sentimos a necessidade de continuarmos nos comunicando. Houve aí a sugestão por uma das participantes de criarmos um grupo de WhatsApp, que, imediatamente, teve adesão de todas. Mas, como tudo em condomínio funciona através de regras, procuramos criar normas simples e práticas para o grupo recém-formado.

De início, estabelecemos que não haveria postagens para reclamações, uma vez que os canais oficiais do condomínio são o Livro de Ocorrências e o endereçamento via e-mail. Esta e outras regras são relembradas sempre às participantes, principalmente na chegada de novos membros. Se identificamos postagens não adequadas, imediatamente as neutralizamos junto à moradora que as postou e corrigimos a informação. Como síndica, sou uma das quatro administradoras do

grupo responsável por excluir ex-moradoras e esclarecer dúvidas sobre os processos do condomínio.

O grupo de WhatsApp tem sido muito útil para a troca de informações, compartilhamento de contatos, indicações de profissionais de serviços, informações sobre eventos na região, trânsito e outros temas. Inclusive, descobrimos vários talentos dentro do grupo.

Também no Facebook criamos um grupo fechado, somente para mulheres, para divulgarmos os eventos e conteúdo, além de armazenar nossas fotos. A mensagem de adesão e boas-vindas a este grupo deixa bem claras as intenções e regras de participação: “Sejam bem-vindas ao grupo do Facebook - Mulheres Top Village. Usaremos esta página para organizar e promover eventos, encontros e passeios. Também divulgaremos notícias e eventos da região, além de campanhas realizadas pelo Condomínio Top Village. Nesta página só teremos membros moradoras e trata-se de um grupo fechado sem adesões externas. Cada membro poderá compartilhar o seu talento com o grupo e adicionar outras moradoras.”

Através dessas duas experiências com rede sociais, conseguimos aumentar o número de eventos. As próprias moradoras decidiram criar uma comissão para esses encontros, reunindo uma representante de cada torre. A comissão possui hoje calendário anual dos eventos e um catálogo de vários fornecedores especializados em festas.

Posso dizer, portanto, que as redes sociais resultaram na concretização de pelo menos dois dos objetivos da minha gestão: 1) Melhorar a convivência entre os moradores, e; 2) Realizar pelo menos quatro eventos sociais no ano. Em 2017 superamos a meta, com a promoção do Carnaval, da Festa Junina, da Festa de Outubro para as Crianças, da Noite da Pizza e do Natal, todos organizados pela Comissão de Eventos.

E em 2018, especificamente neste mês de maio, estamos promovendo três dias de atividades relacionadas à Saúde & Beleza, em comemoração ao Dia das Mães. Convidamos profissionais das áreas da saúde (nutricionista, personal trainer e psicóloga) e beleza (cabelereiras, manicure, podóloga, massoterapeuta e design de sobrancelhas) para realizar palestras às moradoras. Tudo organizado, convocado, divulgado e bem repercutido por meio dessas duas iniciativas do condomínio com as redes sociais.

KELLY REMONTI Foto Rosali Figueiredo

Direcional Condomínios | Maio 2018

Por Kelly Remonti

Graduada em Administração de Empresas, com especializações nas áreas de Finanças e Contabilidade. Possui MBA em Logística Empresarial pela FGV de Campinas. É consultora financeira/administrativa e síndica do Condomínio Top Village, localizado em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo. Membro da ACVAT - Associação de Condomínios Verticais de Alphaville/Tamboré.

Mais informações: kellyremonti@hotmail.com.

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DICA / FACHADA

TINTA, PASTILHAS E TEXTURAS: PROCESSOS DE RESTAURAÇÃO Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

Síndica Maria Lucia de Carvalho Marques: Restauração das pastilhas da fachada em andamento

DEPOIS de onze empresas chamadas e oito entrevistadas para fazer a lavagem das pastilhas do prédio de 45 anos, a síndica Maria Lucia de Carvalho Marques decidiu contratar o apoio de uma engenheira civil para ajudá-la a consolidar as informações recebidas e a desenhar um escopo mínimo dos serviços necessários.

Fazia 15 anos que não se lavava a fachada do Condomínio Edifício Hortênsia, na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. E o escopo “mínimo” se converteu em uma ampla lista de atividades, envolvendo tratamentos, reparos, aplicações, reposições etc.

Afinal, as fachadas de boa parte das edificações, antigas ou novas, precisam passar por um verdadeiro processo de restauração, independente se a superfície é em pastilha, tinta acrílica, texturizada ou textura projetada.

No caso da pastilha, a síndica Maria Lucia recomenda que seus colegas gestores contratem empresas especializadas nesse tipo de material e exijam a realização do teste de percussão antes do hidrojateamento. O teste possibilita identificar pontos em que o material não esteja aderido à superfície. “Todas as empresas disseram

DICA / FACHADA

que poucas pastilhas cairiam, mas quando se faz o teste, a realidade pode ser outra”, pondera.

No seu prédio, depois de feito o processo, foram identificados pontos com revestimentos soltos, que demandavam inclusive o tratamento das ferragens.

O suporte para acompanhar a execução dos serviços tem sido dado pela engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). Ela verifica, por exemplo, o resultado da limpeza das ferragens, que precisam ficar isentas de qualquer sinal de oxidação.

A síndica Maria Lucia destaca outros desafios: garantir o recolhimento das pastilhas que soltaram e seu novo empapelamento, processo realizado apenas por duas empresas em São Paulo, mas que resultam em economia para o condomínio; conseguir eliminar as manchas que impregnam a superfície; assegurar que a calafetação das esquadrias seja feita; exigir o tratamento de todos os elementos das sacadas, bem como a pintura de muros e demais estruturas do prédio. Maria Lucia lamenta apenas que não seja possível manter as tonalidades das pastilhas recolocadas, mesmo as brancas. As obras no prédio iniciaram em janeiro deste ano e se encontram em andamento.

UM ‘GAP’ DE 25 ANOS – Também localizado na Vila Mariana e com predomínio de pastilhas na fachada, o Condomínio Joelma Regência (foto) ficou 25 anos sem lavá-las ou as tratar, afirma o síndico Gabriel Choueri (foto). As instalações do edifício construído em 1963 estão em processo de recuperação e, neste momento, o trabalho é feito justamente na fachada, que possui inúmeros pontos com necessidade de restauração. Mas aqui um dos maiores desafios reside nas manchas que impregnaram a superfície e permaneceram mesmo depois do hidrojateamento. De acordo com o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, a impregnação de sujeira pode ocorrer pelo desgaste do esmalte das placas cerâmicas ou pela alta porosidade do esmalte, “o que seria uma irregularidade”. No Joelma Regência, o síndico diz que haveria necessidade de retrofit, projeto descartado pela limitação orçamentária do condomínio e a urgência das intervenções, já que algumas pastilhas estavam caindo sobre as áreas comuns. Segundo Gabriel, o material solto está sendo recolhido e empapelado para reaproveitamento. (Por R.F.)

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DICA / FACHADA RECUPERAÇÃO TAMBÉM EM PRÉDIOS MAIS NOVOS

Síndica Regina Nagamine e detalhe da fachada do Condomínio Helbor Spazio Club Mas a exigência de um trabalho meticuloso não se restringe às edificações mais antigas e com acabamento em pastilhas ou demais revestimentos cerâmicos.

Superfícies texturizadas também demandam esmero e precisão nas intervenções.

No Condomínio Helbor Spazio Club, entregue em 2008 na Vila Mariana com acabamento texturizado, a síndica Regina Nagamine se baseou em um laudo de vistoria prévia para conduzir um processo bem detalhado para contratar o tratamento da fachada, concluído em dezembro passado. Foi a primeira intervenção desde a implantação do condomínio de uma torre, 106 unidades e 27 andares.

Regina inseriu as informações de todas as propostas em planilhas e as avaliou em conjunto com o corpo diretivo e o engenheiro civil autor do laudo. Houve quatro empresas finalistas, apresentadas em assembleia. Feita a contratação, os serviços foram acompanhados pelo especialista. O escopo envolveu o teste de percussão, hidrojateamento, reparos na argamassa do emboço após remoção de revestimento, regularização de pequenas espessuras, tratamento de fissuras e trincas no emboço, reparos de textura, além da aplicação de impermeabilizante acrílico e a pintura (esta incluiu muros, demais áreas sociais internas, paredes do barrilete e garagem). Os serviços foram completados com a calafetação dos caixilhos, a revisão das pingadeiras de mármore das varandas e tratamento dos demais elementos dessas estruturas, bem como do guarda-corpo e de uma infiltração da cortina no subsolo.

“Fazíamos reuniões quase semanais para monitoramento da obra”, revela.

“Esse acompanhamento é muito importante para o síndico, pois dá segurança em relação ao que está sendo feito, e se está sendo feito”, reforça. Além disso, todo o processo, que começa na vistoria e fecha com os relatórios de conclusão dos serviços, incluindo o pós-obra, gera um histórico que irá orientar as ações das futuras gestões, destaca a síndica.

DICA / FACHADA

TEXTURA PROJETADA - Com a mesma idade do Spazio Club, o Condomínio Edifício Sonatta (foto), na zona Sul de São Paulo, também concluiu em 2017 seu primeiro tratamento da fachada, aqui em textura projetada. Segundo o engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva, os procedimentos para qualquer tipo de textura são, “em tese”, os mesmos. No entanto, a projetada tem uma aplicação “mais específica e requer maior qualidade da equipe, o que torna o acabamento mais caro e nobre”. Claudio foi contratado pelo condomínio para os laudos prévios, teve que ajustar o escopo do trabalho visando à melhoria do processo de cotação e fez o acompanhamento da obra.

A síndica Karin Cerveira diz que “nunca imaginara que um trabalho na fachada fosse tão complexo”, pois envolveu a restauração de vários pontos com desplacamentos (fotos abaixo), causados por motivos diversos (até pela incidência de raios). Mas todo o histórico da obra foi conduzido por uma comissão de obras composta por dez moradores. Para facilitar essa etapa inicial, o Eng. Claudio recomenda aos gestores a contratação do teste de percussão antes das cotações, para assegurar “melhor resultado tanto para a empresa que irá executar os serviços quanto o condomínio”. (Por R.F.)

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DICA / FACHADA

OUTROS CUIDADOS BÁSICOS NO TRATAMENTO DE FACHADAS Fonte: Eng. Civil Claudio Eduardo Alves da Silva

LIMPEZA - Não utilizar produtos químicos, principalmente materiais ácidos ou cáusticos; - Jamais utilizar esponjas ásperas, buchas, palha de aço, lixas e máquinas com jato de pressão; - Se houver contato com substâncias que provoquem manchas, limpar imediatamente com água e sabão neutro; - Evitar atrito, riscos ou pancadas nas superfícies pintadas, pois podem acarretar remoção da tinta, manchas ou trincas.

TEXTURAS PROJETADAS - Esse sistema necessita de um plano de manutenção específico que atenda às recomendações dos fabricantes, às diretivas da ABNT NBR 5674/2012 e às suas normas específicas, quando houver; - Utilizar somente componentes originais ou com desempenho similar, de características comprovadamente equivalentes; - A limpeza deverá ser feita com uso de hidrojateadora de acordo com a indicação no processo de lavagem anteriormente descrito; - Diante de eventual necessidade de retoque, deve-se repintar todo o pano da parede (trecho de quina a quina ou de friso a friso), para evitar diferenças de tonalidade entre a tinta velha e a nova numa mesma parede; - Repintar as áreas e elementos com as mesmas especificações da pintura original.

DICA / FACHADA

GRAFITE EM HOMENAGEM AO BAIRRO – Uma das laterais do Condomínio Helbor Spazio Club ocupa boa parte da extensão de uma rua secundária na Vila Mariana, tomada por casas e muito usada para encurtar o caminho dos pedestres que circulam até o metrô ou as vias mais movimentadas do bairro.

Em 2015, a síndica Regina Nagamine contratou uma grafitagem para o muro do empreendimento, pedindo que um artista (Ricardo Tatoo) reproduzisse no espaço os principais referenciais construtivos do bairro (como o ginásio e o obelisco do Ibirapuera). Com fundo branco e inúmeras variações em preto e cinza, o artista conseguiu produzir um bonito efeito, deixando a caminhada mais agradável e ajudando a manter a via pública. (Por R.F.)

FESTIVAL SURPREENDE CONDÔMINOS – Entre os dias 25 de setembro e 8 de outubro do ano passado, o Nu Festival, promovido pela startup brasileira Nubank, do setor financeiro, com a curadoria do Coletivo Instagrafite, promoveu intervenções artísticas nas fachadas de seis prédios localizados na região de Pinheiros, zona Oeste de São Paulo. Um dos contemplados foi o Condomínio Alto de Pinheiros, localizado na Av. Pedroso de Morais (foto na pág. ao lado). Com apenas 13 unidades e 52 anos, o edifício havia realizado uma recuperação da fachada (com pastilhas) em 2015 e tem promovido inúmeras modernizações no prédio. “Não houve gasto algum, nos apaixonamos pela ideia”, diz a síndica Glaucia Reis. O condomínio aprovou em 100% a alteração da fachada (em uma das laterais externas da torre), mas não houve unanimidade na primeira proposta desenhada pelos promotores do festival. Escolheu-se um segundo desenho artístico, que foi concebido e executado pelo grupo Coletivo Muda, do Rio de Janeiro. O condomínio agora dispõe de um certificado de autenticidade do painel de 9m x 20m, instalado em cerâmica. O festival reuniu onze artistas brasileiros e um convidado do Exterior e teve o apoio da Prefeitura de São Paulo. (Por R.F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: FACHADA – LAVAGEM, PINTURA/TEXTURA, RETROFIT

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SEÇÃO TIRA-TEIMA

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COMO ADMINISTRAR ACESSO DE MORADORES E NÃO MORADORES ÀS ÁREAS COMUNS? A LOCAÇÃO do salão de festas em muitos prédios não dá direito ao uso da piscina, playground e brinquedoteca pelos convidados, entre outras áreas comuns reservadas aos moradores. O acesso também costuma ser vetado às visitas das unidades.

Mas nem sempre é possível administrar esses casos. Confira abaixo as orientações do advogado Cristiano De Souza Oliveira sobre o assunto.

1. QUEM DEVE SER CONSIDERADO 2. COMO SE DEFINEM AS OCUPAÇÕES MORADOR? (MORADIA, RESIDÊNCIA E DOMICÍLIO)?

Foto Paulo Mujano

A moradia (‘casa’) está ligada ao conceito do uso regular, diário ou periódico. Porém, a boa-fé deve prevalecer. Se houver um cadastro de que X é morador, quem o contestará? O condomínio administra com as informações que possui e não com juízo de valores, sob pena de cometer atos ilícitos. Qual a diferença entre um filho que fica com os pais nos finais de semana e de um proprietário-morador que, diplomata ou aviador, esteja somente em casa uma vez por mês? Deve-se ter um cadastro e um controle de acesso em alguns casos, mas jamais julgar ou imaginar quem seja quem.

No âmbito jurídico, podemos considerar (sucintamente) os conceitos como: Residência: morada onde alguém fixa sua habitação durante determinado período; Domicílio: local onde se considera estabelecida uma pessoa para os efeitos legais, não forçosamente o lugar onde se dorme; Moradia: casa. Portanto, o que interessa ao condomínio, em termos de uso das áreas comuns, para um imóvel cuja propriedade é formada pela área privativa e comum nos termos do Art. 1.331 do Código Civil? O mais importante seria a análise da moradia, ou seja, observar se neste local está a casa do usuário das áreas comuns. Se sim, então cuide, use e preserve.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, é consultor jurídico condominial e autor do livro "Sou Síndico, E Agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012).

Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.

QUAIS OBJETOS LARGADOS NAS ÁREAS COMUNS GERAM RISCOS NO CONDOMÍNIO? EM RECENTE vistoria a um condomínio em São Paulo, o consultor de riscos Carlos Alberto dos Santos testemu-

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1. ESCADAS DEIXADAS “NAS OBRAS” PODEM TRAZER PERIGO?

nunca deixar esse tipo de equipamento no jardim enquanto realiza trabalhos em longa distância, pois eles podem servir até de arma.

Sim. É possível apontar desde riscos de queda em altura de crianças e até adultos que resolvam subir por essas escadas ao uso das mesmas por pessoas mal-intencionadas, que pretendam entrar nas unidades pelo lado externo da fachada.

3. A QUEM COMPETE A GUARDA DIÁRIA DE PRODUTOS E FERRAMENTAS?

2. O U T R O S M A T E R I A I S M E R E C E M ATENÇÃO NO USO E GUARDA? Atenção especial deverá ser dada aos produtos de limpeza deixados ao alcance de crianças, além de materiais de manutenção como tintas, cola, tóxicos em geral e, principalmente, ferramentas de jardinagem como facões, tesouras e enxadas. O jardineiro precisa ainda tomar cuidado em Foto Paulo Mujano

Direcional Condomínios | Maio 2018

nhou o caso de uma diarista que, ao se esquecer das chaves do apartamento onde trabalharia, pegou uma escada largada na área comum por um prestador de serviços. Ela queria subir à unidade pelo lado externo e entrar através da varanda, iniciativa abortada pelo síndico. O consultor alerta que é comum observar escadas deixadas nas áreas comuns dos prédios, especialmente durante a execução de serviços como pintura de fachada, além de outros materiais, gerando situações de risco.

Inexiste uma norma indicando a responsabilidade de alguém por isso. Mas é certo que o zelador deve, normalmente, coordenar a preservação das áreas comuns com o apoio de sua equipe, seja de limpeza, jardinagem e/ou manutenção, orientando os funcionários a não deixar nenhum tipo de material que possa gerar quaisquer riscos. Também devem ser orientados os prestadores de serviços para que, ao final da jornada de trabalho, recolham seus materiais, mesmo que eles retornem no dia seguinte.

CARLOS ALBERTO DOS SANTOS Profissional com mais de 25 anos no mercado de seguros e gestão de riscos, atua hoje como consultor em condomínios.

Mais informações: carlos@condorisk.com.br.

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Direcional Condomínios | Maio 2018 2018

condomínio, desde a seleção ao treinamento, passando pelo apoio da

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DICA / TERCEIRIZAÇÃO

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CONTRATAÇÕES COM FOCO NOS PROCESSOS E EFICIÊNCIA DOS SERVIÇOS Por Rosali Figueiredo

Foto Rosali Figueiredo

Síndica Claudia Mercadante: Com a terceirizada, implantou controle de acesso, antes inexistente

O SEGMENTO da terceirização tem procurado colocar novos parâmetros para a contratação de seus serviços pelos condomínios, que contemplem benefícios que estejam além do menor custo em relação àquele gerado pela mão de obra direta. Estão entrando em cena quesitos como processos e eficiência, com apoio da tecnologia (leia mais na pág. 26), especialmente o uso de softwares e aplicativos que operam com a internet.

A síndica Claudia Mercadante iniciou a experiência com a terceirização da portaria, controle de acesso, segurança, manutenção e limpeza do Condomínio Residencial Jardim dos Ipês, em Guaianazes, zona Leste de São Paulo, há cerca de três anos. “Quando assumi a função em 2015, tínhamos 15 funcionários orgânicos, mas que sequer faziam o controle de acesso.” A portaria era simples, a entrada de pedestres e veículos não passava por triagem nem tinha registros. A síndica, moradora do residencial de 30 prédios de quatro andares e 600 apartamentos, convivia com uma realidade de ineficiência do trabalho, excesso de mato nas áreas verdes, entre outros graves problemas.

Por isso, dispensou a equipe, parte hoje reaproveitada pela terceirizada, e decidiu mudar os processos no condomínio. A primeira empresa ficou somente um mês; não convenceu no padrão de atendimento dado à administração e aos condôminos. Seu custo era um pouco menor que o da empresa que agora atua no local. Segundo o diretor desta prestadora, José Eduardo de Sousa, todo o trabalho operacional e administrativo do Residencial dos Ipês foi reorganizado em novos parâmetros, mais profissionais, tanto em termos de acesso, segurança interna quanto limpeza e até jardinagem.

Para isso, a síndica implantou uma nova estrutura de portaria e interfones em todas as unidades. Instalou equipamentos de segurança, como concertina nos perímetros e câmeras. Cadastrou os veículos, disciplinou o uso de vagas de garagem e adotou novos procedimentos para moradores, visitantes e prestadores de serviços. Atualmente, a terceirizada responde por 20 postos de trabalho,

DICA / TERCEIRIZAÇÃO sendo que o mais recente é um funcionário da ronda diurna, aprovada em março passado pelo condomínio.

José Eduardo de Sousa observa que um dos desafios da empresa foi administrar o impacto que a mudança de procedimentos gerou entre os próprios moradores.

“Há uma resistência natural na transição da figura do antigo porteiro para um sistema de controle de acesso”, diz. Ao que a síndica Claudia arremata: “Eles trouxeram a experiência da profissionalização, nós absorvemos e demos suporte à empresa”.

Em outras palavras, a síndica e sua equipe serviram de anteparo à reclamação dos condôminos. Mas ela não se importa: A experiência mudou radicalmente o cenário do condomínio, que não mais registrou ocorrência de roubos, afirma.

Foto Rosali Figueiredo

VALORIZAÇÃO DO PROFISSIONALISMO

O síndico Adriano Santos defende que haja um gestor externo à terceirizada Entretanto, na hora de se decidir ou não pela terceirização dos serviços no condomínio, os síndicos e moradores ainda fazem uma conta linear para entender qual o modelo de contratação de mão de obra resultará num custo menor ao final do mês. Muitos não focam no profissionalismo que esse tipo de gestão poderá imprimir ao local. A postura precisa mudar, defende a advogada Joelma de Matos Dantas, da área jurídica do Sindeprestem (Sindicato das Empresas de Prestação de Serviços a Terceiros, Colocação e Administração de Mão de Obra e de Trabalho Temporário no Estado de São Paulo). Em um mercado altamente competitivo, devem ganhar terreno hoje atributos como agilidade, eficiência, excelência, tranquilidade para o síndico, transparência, confiança e qualidade.

Para o administrador e síndico profissional Adriano Santos, a terceirização entra como uma estratégia de gestão de pessoas no condomínio, que deverá ter uma configuração própria em cada caso. Nos empreendimentos que administra atualmente, Adriano dispõe, principalmente, de um modelo misto, que terceiriza boa parte das funções, mas deixa algumas próprias (caso de um gerente predial, um zelador e uma recepcionista, por exemplo). “O ideal é que sempre haja um gestor (CLT ou autônomo) que não faça parte dos quadros da terceirizada”, recomenda.

Ele justifica: “Como um funcionário da própria empresa poderá cobrá-la?”

A esse gestor, completa Adriano, compete conhecer o escopo correto do contrato; acompanhar o cronograma e os procedimentos de execução; passar orientações para que a empresa forneça os treinamentos ou reciclagens necessárias; e cobrar qualidade. “A gestão do contrato de terceirização precisa ser diária”, reforça o síndico.

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DICA / TERCEIRIZAÇÃO

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Foto Rosali Figueiredo

INTERNET TRAZ UPGRADE NA GESTÃO DA MÃO DE OBRA

Central de empresa terceirizada monitora em tempo real a rotina de cada trabalhador nos postos de serviço

A internet abriu novas possibilidades à gestão da mão de obra terceirizada, afirma Fabrício Souza, diretor de negócios de uma empresa do setor. Formado em Redes de Computadores e com especialização em marketing digital, Fabrício desenhou um sistema de monitoramento virtual dos serviços prestados por sua equipe nos postos de trabalho. Ou seja, a administração dessa mão de obra acontece também agora em plataforma online, por meio da qual há o controle, em tempo real, através de uma central de monitoramento da empresa, da frequência, ausências, licenças etc. Isso representa, segundo ele, agilidade na troca de informação, o que favorece a tomada de decisão por parte da supervisão ou o profissional responsável pela área.

Mas não só: Toda a gestão de folha de pagamentos, com controle dos pontos diários, de entrada, saída, intervalos, entre outros, é feita via internet. A terceirizada disponibiliza displays com biometria nos postos de trabalho para que os funcionários marquem o ponto. “Através do cadastramento biométrico, o trabalhador tem sua jornada registrada em plataforma digital”, explica Fabrício. Além disso, o sistema já está integrado com o eSocial, possibilitando a baixa automática dos documentos exigidos pelo Governo Federal nas áreas do trabalho, saúde, fiscal e previdência.

Fabrício afirma que iniciou a implantação da plataforma em agosto de 2017, processo que transcorreu até dezembro passado. Desde janeiro, todos os controles da empresa estão digitalizados e acontecem no ambiente virtual, online. “Com os novos procedimentos, ganhamos dez dias no levantamento dos pontos dos funcionários, antes registrados fisicamente nos postos e que precisavam ser recolhidos pela empresa em cada condomínio.”

Mas se esta terceirizada “carrega hoje o DNA digital”, o mesmo não ainda acontece na ponta da linha, entre os trabalhadores, ressalva o diretor. “São eles que fazem girar a roda, por isso, precisamos oferecer treinamentos constantes e plataformas com uma interface de navegação fácil e agradável.”

Atualmente, empresas do segmento estão se preparando para introduzir sistemas baseados na troca de informação via web com o objetivo de aperfeiçoar a gestão da mão de obra. O diretor Amilton Saraiva utiliza uma ferramenta da Microsoft, o Business Intelligence (BI), para realizar esse acompanhamento. E da parte dos condomínios, há síndicos que empregam a ferramenta SLA (Service Level Agreement / Acordo de Nível de Serviço) como forma de medir o cumprimento do contrato pelas empresas de terceirização, a exemplo do tempo de resposta que deve ser dado na reposição de funcionários que tenham faltado ou se licenciado. (Por R.F.)

DICA / TERCEIRIZAÇÃO

Foto Heloisa Yukie Mastrocola

TREINAMENTO MÍNIMO PARA A MÃO DE OBRA TERCEIRIZADA

O consultor de Segurança do Trabalho, João Carlos Tobias Graduado em Segurança do Trabalho e Administração, o consultor João Carlos Tobias anota que a revolução tecnológica tem exigido profissionais cada vez mais preparados, os quais devem ser treinados e atualizados pelas prestadoras de serviços, de maneira a evitar riscos de acidentes de trabalho. João Carlos atuou na Polícia Científica do Estado de São Paulo por 37 anos.

Ele recomenda, a seguir, treinamentos e/ou qualificações que considera importantes para as três funções principais nas operações diárias do condomínio: - Zelador Deter conhecimentos e, quando for o caso, formação técnica nas áreas de manutenção elétrica e hidráulica, sistemas de prevenção contra incêndio, portaria e controle de acesso, sistema de CFTV e segurança do trabalho. “O mesmo deve possuir um perfil de liderança, uma vez que terá sobre sua orientação e controle os demais funcionários.” João Carlos destaca ainda que o zelador deve estar preparado para fornecer ao síndico, periodicamente, um relatório de vistoria, “informando a situação do condomínio de forma técnica e objetiva”; - Porteiro Além da formação em controle de acesso, sistema de CFTV, sistema de prevenção contra incêndio, segurança patrimonial e de segurança do trabalho, precisa dispor de atributos como facilidade no relacionamento interpessoal, postura, raciocínio rápido, agilidade e capacidade de decisão, “uma vez que é colocado em situação de grande pressão para liberar ou não pessoas estranhas ao condomínio”; - Profissionais da limpeza Sob sua função, reside a responsabilidade de garantir a higiene e a “apresentação do condomínio na condição de conservação”. Eles devem estar preparados para desenvolver suas tarefas em função da rotina do prédio, observando cronograma de trabalho e escala a serem disponibilizadas pela empresa, em acordo com o síndico e o zelador. “É importante ainda que tenham formação em segurança do trabalho e uso adequado de EPIs (Equipamentos de Proteção Individual) por tipo de tarefa a ser executada, quando em exposição a riscos ambientais”, aponta o consultor.

João Carlos lembra a necessidade de que estejam preparados para situações que

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DICA / TERCEIRIZAÇÃO

envolvem incêndio e para o uso racional de material de limpeza.

“Cabe salientar que, principalmente para o zelador e profissionais de portaria, é essencial o conhecimento em informática, para que possam operar com toda tecnologia instalada em condomínio. Todas as citações acima deverão ser analisadas quando a contratação de profissionais de empresas terceirizadas, fazendo parte de seu curriculum vitae.”

A TERCEIRIZAÇÃO E AS MUDANÇAS NA LEI TRABALHISTA Em março de 2017, o Governo Federal sancionou a lei 13.429, atualizando a legislação anterior sobre o trabalho temporário e consolidando a terceirização, até então regulada por uma Súmula do Tribunal Superior do Trabalho (TST) e restrita a atividades-meio. Este dispositivo conferiu um “regramento sistematizador do instituto da terceirização”, analisa o professor Ricardo Souza Calcini, assessor de desembargador e da Escola Judicial no TRT/SP (Tribunal Regional do Trabalho, da 2ª Região), em artigo publicado no Portal Migalhas.

Posteriormente, em novembro do ano passado, entrou em vigor a Lei Federal 13.467/17, introduzindo mudanças nas relações do trabalho no País. Conforme prossegue em sua análise, Ricardo Souza Calcini observa que o novo dispositivo trouxe “um conceito muito mais abrangente sobre a terceirização, ao assim conceituá-la em seu artigo 4 º- A: ‘Considera-se prestação de serviços a terceiros a transferência feita pela contratante da execução de quaisquer de suas atividades, inclusive sua atividade principal, à pessoa jurídica de direito privado prestadora de serviços que possua capacidade econômica compatível com a sua execução.’"

Para a advogada do Sindeprestem (Sindicato das Empresas de Prestação de Serviços a Terceiros, Colocação e Administração de Mão de Obra e de Trabalho Temporário no Estado de São Paulo), Joelma de Matos Dantas, ambas as leis acabaram estimulando um ambiente de maior segurança jurídica para prestadores, trabalhadores e tomadores de serviços. “Elas conferiram maior solidez ao mercado e melhorou as relações entre a empresa e o contratante”, avalia. “Ficou claro, por exemplo, que é responsabilidade do condomínio oferecer ao terceirizado as mesmas condições de salubridade, higiene e segurança dadas ao trabalhador próprio”, afirma, incluindo, quando houver, atendimento médico e ambulatorial.

Além disso, não poderá ocorrer distinção de locais para refeição e de vestiário entre esses trabalhadores no ambiente laboral. Por fim, Joelma chama atenção ao fato de que o síndico deverá ficar atento à responsabilidade subsidiária com o funcionário, mantida pela nova lei da terceirização.

A Direcional Condomínios traz a seguir um balanço produzido pelo

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- “Lei de Terceirização pode consolidar serviços entre os condomínios”; - “Lei 13.429/2017 estabelece capital social mínimo para prestadores”; - “Auditor Ivo Cairrão orienta como síndico pode fechar contrato seguro de terceirização”.

DICA / TERCEIRIZAÇÃO

João Carlos reitera que “as empresas terceirizadas têm que manter no mercado profissionais constantemente atualizados e reciclados para as suas funções e, independentemente do currículo de cada um, eles devem ser treinados e integrados ao condomínio a que estão destinados, pois as edificações oferecem estrutura física e rotinas de trabalhos diferenciadas”. (Por R.F.)

Sindeprestem sobre as alterações promovidas pela reforma trabalhista nas relações com os empregados e os tomadores de serviços. A síntese considera o teor da Medida Provisória 808/17, editada logo em seguida para ajustar algumas divergências que tinham sido levantadas pela reforma (Leia nota ao final deste texto).

- TERCEIRIZAÇÃO Atividade - Qualquer atividade da empresa pode ser terceirizada (Art. 4º-A); Isonomia - As empresas são obrigadas a fornecer tratamento isonômico no uso de instalações e serviços (Art. 4º-C); Quarentena - Quarentena de 18 meses para ex-empregado prestar serviços à empresa, seja sócio ou titular, ou empregado da contratada (Art. 5º-D).

- TRABALHO TEMPORÁRIO Atividades Permitidas - Aquelas que necessitem de substituição transitória de pessoal permanente ou, ainda, decorrentes de fatores imprevisíveis e, quando previsível, que tenha natureza intermitente, periódica ou sazonal (Art. 2º); Vínculo Empregatício - Não há qualquer vínculo entre a tomadora de serviços e os trabalhadores contratados pelas empresas de trabalho temporário (Art. 4º-A, § 2º); Contrato de Experiência - Não se aplica (Art. 10, § 4º); Isonomia - As empresas são obrigadas a fornecer tratamento isonômico no uso de instalações e serviços (Art. 4º-C); Quarentena - 90 dias após o término do contrato anterior (Art. 10, § 6º).

Nota: Até o fechamento desta edição, o prazo de vigência da MP 808/17 havia prescrito e ainda inexistia qualquer deliberação do Governo Federal em torno da questão. As principais questões que a MP regulou em relação à Lei 13.467 são: Jornada 12×36 coibida mediante acordo individual, o que está liberado no texto da Lei; extensão da reforma trabalhista aos contratos vigentes, e; mudanças em relação ao trabalho intermitente. (Edição R.F.)

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DICA / BOMBAS

INSTALAÇÃO E MANUTENÇÃO CORRETAS, AS BASES DA LONGEVIDADE AS BOMBAS ligadas ao sistema hidráulico das edificações são equipamentos de longa durabilidade no tempo, apesar do funcionamento contínuo de muitas delas, em especial daquelas responsáveis pelo abastecimento da água de consumo. “As bombas apresentam longa vida útil quando bem projetadas, instaladas e operadas. Se elas derem problemas recorrentes desde o início, é preciso rever o projeto, às vezes foram mal dimensionadas ou instaladas, mas isso é raro”, afirma o engenheiro civil Renato Luiz Moreira.

Com 18 anos de trabalho com projetos hidráulicos, Renato Moreira observa que apenas bombas mais antigas, com cerca de 40 anos, costumam ser trocadas. É o que ocorreu no Condomínio Edifício Ilhéus, um prédio de 1968 situado na Bela Vista, região central de São Paulo. A síndica Maria Russo adquiriu recentemente uma nova bomba de recalque para a água limpa, além de trocar as tubulações que alimentam o sistema.

O engenheiro Renato Moreira propõe que os condomínios desenvolvam um plano de contingência para a operação e monitoramento desses equipamentos, o que resulta tanto na sua manutenção preditiva quanto preventiva. “As edificações trazem três principais tipos de bombas. As de recalque são as mais importantes, porque garantem o abastecimento de água limpa para o condomínio. Já as de drenagem retiram o excesso da água da chuva. E há casos de necessidade da bomba de esgoto. De 75% a 80% das falhas ocorrem por problemas de instalação e, depois de manutenção”, afirma.

Outra origem de problema se encontra na parte elétrica do conjunto motobomba, como é conhecido o sistema elétrico e mecânico de operação das bombas. Renato Moreira recomenda, como parte do plano de contingência, que o zelador ou manutencista verifique o painel sempre que houver queda de energia e se a bomba ligou. “Às vezes o painel até fica aceso, mas a bomba não está funcionando, situação que enfrentamos em nosso condomínio.” Ele diz que em seu prédio houve episódio em que a energia voltou depois de uma queda, mas a bomba continuou parada, situação que foi percebida somente quando acabou a água dos reservatórios superiores.

O engenheiro tem se deparado ainda com problemas relacionados a bombas de pressurização desreguladas, o que gera o rompimento de tubulações e demais componentes hidráulicos (leia artigo do engenheiro sobre o assunto no site da Direcional Condomínios, conforme orientação abaixo). (Por R.F.)

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direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Bombas de pressurização para água de consumo nos condomínios residenciais”, do Eng. Civil Renato Luiz Moreira.

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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