Revista Direcional Condomínios - Março/2018 - Ed. 232

Editorial DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA Fotos Heloisa Yukie Mastrocola & Almir Almeida

Caro Leitor, A Ética tem sido dos assuntos mais falados no País nos últimos tempos, mas de alguma maneira sempre esteve presente na vida republicana, com mais ou menos holofotes e resultados. Afinal, ninguém, em sã consciência, aceitaria ser ludibriado, extorquido, enganado, roubado. Tema frequente nas conversas, a Ética pressupõe, no entanto, um modo de vida em que cada um tem sua cota de responsabilidade.

Obviamente, aqueles que assumem cargos de representatividade, para administrar interesses e recursos da coletividade (de um presidente ao síndico), devem seguir um código de conduta pautado pela probidade, seriedade e comprometimento, pertinentes à função que aceitou desempenhar. Mas todos devem contribuir à construção de um ambiente Ético na sociedade, no País e no condomínio. Conforme a Profa. Rosely Schwartz apresentou durante sua palestra no Encontro Especial em Homenagem às Síndicas, a Ética está vinculada a uma conduta humana e moral que perpetue e valorize “tudo o que for bom, justo, verdadeiro, correto e nobre”.

Esta frase inspira os quadrinhos desta edição e foram extraídas das reflexões de Douglas Flinto, fundador e diretor-presidente do Instituto Brasileiro de Ética nos Negócios. O tema da Ética perpassa boa parte das matérias da edição do mês, com destaque à cobertura do 8º Encontro Especial das Síndicas, realizado no dia 6 de fevereiro. O evento nasceu em 2010 com o propósito de homenagear as mulheres gestoras de condomínios em nossas edições de março, pelo Dia Internacional da Mulher, comemorado em 08/03.

Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora

ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br

08/03 DIA INTERNACIONAL DA MULHER

DEPARTAMENTO COMERCIAL Gabriel Youssef ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo

Parabéns às síndicas e a todas as mulheres gestoras de condomínios.

Pacientes e dedicadas, elas têm muito para ensinar à coletividade sobre comprometimento ético e confiança na possibilidade de se construir um ambiente social justo e equilibrado.

DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

Foto Almir Almeida

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos

IMPRESSÃO GRÁFICA LOG&PRINT

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Tiragem auditada por

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

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14. Administração: .............. Contas enxutas e os segredos na reorganização financeira 16. Coluna: ...................... Corretores de imóveis e as regras condominiais, o que fazer?

17. Dica: ....................................................................... Pisos – Quadra: Reforma e manutenção 18. Dica: .................................... Impermeabilização: Grandes desafios e o mix de soluções 24. Dica: ...................................................................... Elétrica: A corrida contra o tempo

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Sumário 04. Direcional Condomínios em Quadrinhos:................. Momentos de reflexão: Ética 05. Informe Publicitário: ................................................................................ Seciesp 06. Seção Tira-Teima: ... Gestão temerária e as consequências ao síndico ou ex-síndico 07. Serviços ao Síndico: .................. Auditoria, Contratos & A probidade administrativa 09. Capa: ......................... 8o Encontro das Síndicas: O compromisso com a gestão Ética

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EM QUADRINHOS / MOMENTOS DE REFLEXÃO: ÉTICA

SEÇÃO TIRA-TEIMA

GESTÃO TEMERÁRIA E AS CONSEQUÊNCIAS PARA O SÍNDICO OU EX-SÍNDICO MESMO

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1. Q U A I S R E S P O N S A B I L I D A D E S E SANÇÕES RECAEM SOBRE O CARGO?

2. SE CONDENADO, HÁ CHANCE DE O GESTOR PERDER SEU IMÓVEL?

O síndico pode responder pelos prejuízos causados por uma gestão temerária ou omissa. Uma decorrência imediata ao síndico que não cumpre com suas atribuições é a destituição do cargo, consoante o procedimento descrito no Art. 1.349 do Código Civil. Mas, além disso, o síndico também responde pelos prejuízos causados por sua má administração, com base nos Arts. 186, 187 e 927 e seguintes do Código Civil.

E os possíveis prejudicados podem ser os condôminos, os ocupantes, o próprio condomínio, bem como terceiros. Observe que suas atribuições (principais e elementares) estão descritas no Art. 1.348 do Código Civil, mas elas podem ser acrescidas de outras na Convenção do condomínio, cuja leitura atenta é recomendável caso a caso.

Caso condenado, o síndico poderá perder sua unidade privativa para ressarcir a coletividade afetada por uma má gestão, desde que o dito imóvel não seja um bem de família. A Lei Federal 8.009/90 determina a impenhorabilidade do bem de família, isto é, do único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente. Este bem não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam. Portanto, ao ser condenado, o síndico será considerado devedor e responderá com todos os seus bens presentes e futuros, salvo essa e demais restrições legais.

Foto Calão Jorge

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com boa parte dos síndicos comprometidos com a lisura das contas e a qualidade das obras e serviços, há condomínios que se deparam com más gestões ou passivos herdados de administrações anteriores. O advogado João Paulo Rossi Paschoal analisa, na síntese abaixo, possíveis responsabilizações dos maus gestores.

JOÃO PAULO ROSSI PASCHOAL Especialista em Direito Civil e em Direito Imobiliário Empresarial. É Mestre em Direito das Relações Sociais pela PUC-SP. Foi assessor jurídico do Secovi-SP por quinze anos.

Mais informações: joaopaulorp@gmail.com; advjprp@aasp.org.br.

SERVIÇOS AO SÍNDICO

AUDITORIA, CONTRATOS & A PROBIDADE ADMINISTRATIVA A preocupação com a lisura, transparência e a qualidade dos serviços executados está na mesa do síndico, que hoje recorre a auditorias frequentes ou pontuais nas contas e contratos, de forma a assegurar os interesses da coletividade. A partir de sua experiência no atendimento aos condomínios, o auditor Ivo Cairrão apresenta ao leitor da Direcional Condomínios sugestões que, incorporadas à gestão do prédio, ajudarão a evitar erros ou a aprimorá-la.

Foto Larissa Silva

outros condomínios ou de membros do Corpo Diretivo); • Indicação de pagamento de impostos, porém com documentos suporte questionáveis (o que gera grande contingência ao condomínio e condôminos); • Não atendimento às obrigações legais e acessórias obrigatórias: AVCB, Apólice de seguros do prédio, Relatório de Inspeção Anual (RIA) dos elevadores, Laudo de Medição Ôhmica, Laudo PPRA etc.; • Contingências trabalhistas não previstas; • Número de colaboradores trabalhando inferior ao efetivamente contratado.

Do lado das receitas • Unidades não incluídas no rateio; • Contas complementares não incluídas nos boletos, tais como água, obras etc.; • Acordos judiciais creditados por valor inferior ao efetivamente ganho em juízo.

AUDITORIAS PERIÓDICAS Segundo Ivo Cairrão, estas são realizadas por períodos ou conjunto de pastas, com o objetivo de “validar situações pontuais, apurar eventuais fraudes e até mesmo auditar gestões anteriores”.

As principais falhas encontradas neste tipo de trabalho pelo auditor são:

CONTAS ORDINÁRIAS – FALHAS MAIS COMUNS - Do lado das despesas • Pagamentos sem comprovação fiscal válida (sem emissão de Nota Fiscal ou RPA); • Saídas de valores da conta corrente sem documento comprobatório indexado nas pastas; • Pagamentos realizados em duplicidade no mesmo mês ou fora dele; • Pagamento de conta de terceiros (de

FUNDO DE RESERVA – FALHAS MAIS COMUNS Aqui se observam “valores insuficientes para suportar um gasto não previsto”, tais como: Entupimento de esgoto; vazamento de caixas d’água; acidente de terceiros contra os portões de acesso; danos causados por descargas elétricas; rompimento de tubulação; queima de equipamentos elétricos indispensáveis à manutenção do edifício etc.

FUNDO DE OBRAS – FALHAS MAIS COMUNS São elas: Gastos incorretos pelo superfaturamento de contratos; obras contratadas e não entregues; contratações desnecessárias ou sem aprovação dos condôminos; obras fora das especificações e autorizações legais (Ambiental, Prefeitura, Bombeiros etc.).

AUDITORIA MENSAL Este tipo de auditoria busca “o aprimoramento constante da transparência das ações do corpo diretivo e /ou da administradora para os condôminos e outros envolvidos”, destaca Cairrão.

As principais falhas encontradas, dentre outras, são: o Movimento financeiro nos extratos divergente do apresentado na Prestação de Contas; o Cotações incorretas e, às vezes, com indícios de superfaturamento ou uso incorreto de recursos relevantes para o condomínio; o Contratações de empresas – ou de seus sócios - com problemas fiscais e tributários a serem esclarecidos; o Despesas de terceiros não relacionadas ao condomínio; o Desatualização de documentos base e obrigatórios para um edifício; o Contingências trabalhistas não registradas.

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Auditor Ivo Cairrão: Aceitar contrato padrão de fornecedor representa “grande erro de gestão”

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SERVIÇOS AO SÍNDICO CONTRATOS

e a necessidade de comprovação da habilitação técnica, jurídica, da regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira dos prestadores a serem contratados.

Neste quesito, têm sido observados os seguintes erros: √ Contratação de empresas com problemas fiscais e tributários (sem Certidão Negativa de Débito, por exemplo); √ Contratação de profissionais autônomos sem formalização em contrato; √ Falta de comprovação fiscal dos serviços prestados; √ Falta de fiscalização dos serviços; √ Contingência fiscal recorrente (o fornecedor não paga seus impostos e o condomínio é responsabilizado).

“O contrato deve ser preparado com o apoio de um jurídico especializado, normalmente vinculado à administradora”, recomenda o auditor. Ele observa que, em geral, os condomínios não utilizam um modelo “previamente validado pelo seu jurídico; eles acabam aceitando o padrão dos fornecedores, o que é um grande erro de gestão”.

Todo contrato deve ter cláusulas que garantam que os produtos e serviços sejam entregues conforme acordado, a exemplo do SLA (Service Level Agreement), onde ficam claros os prazos e responsabilidades em caso de descumprimento, bem como as multas, tudo expressamente redigido.

E para que o condomínio não fique refém de seus fornecedores, recomenda-se que: - Os contratos não tenham cláusula de renovação automática; - Ao final de cada período, eles sejam revistos em suas condições básicas, como preço, entrega, prazos e qualidade, dentre outros.

AUDITORIA COM PROPÓSITO ESPECÍFICO O que o síndico pode fazer quando, mesmo com todos esses cuidados, não ficar satisfeito com o resultado final da obra ou serviço? O auditor Ivo Cairrão diz que o gestor tem a opção de recorrer a uma Auditoria com Propósito Específico, a qual irá avaliar todo o contrato em comparação com a execução dos trabalhos, material empregado etc. Se houver necessidade, será contratado um especialista na área técnica em questão. Segundo Ivo, o prestador acaba fazendo os reparos indicados nesse tipo de auditoria. Em caso de conflito, porém, é proposto um processo de arbitragem entre as partes. E, permanecendo o embate, o condomínio poderá recorrer ao Judiciário utilizando o relatório “circunstanciado e cabal” da auditoria.

(Por Rosali Figueiredo)

Nota da Direcional: A NBR 5.674/2012, norma da ABNT de gestão da manutenção, estabelece regras para orçamento e contratação de serviço ou obra. Entre outros, é determinado o uso de um escopo padronizado para comparar propostas

O administrador e controller Clóvis Barbosa atua como síndico orgânico e profissional desde 2016. Recém-chegado à atividade, ele se deparou com inúmeros vícios na administração cotidiana dos condomínios. Clóvis foi gerente administrativo e financeiro de grandes empresas e, a partir dessa experiência, pôde identificar falhas (apontadas a seguir) e adotar um modelo básico (descrito ao final deste texto).

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Falhas na administração geral - Falta de aprovação de obras em assembleia geral dos condôminos; Ausência de pelo menos três orçamentos para a contratação de serviços e obras; Erros de administradoras na contabilização dos valores; Compra de material em excesso; Excedente de horas extras na escala dos funcionários; Cartões de pontos com rasuras etc.

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Falhas nos contratos - Condomínio “amarrado” a um prestador por causa de multas abusivas em caso de rompimento do contrato fora do prazo previsto; Datas de pagamentos anteriores ao período de recebimento das cotas do condomínio; Cláusulas que preveem quitação da obra ou serviço antes de seu término; Contratação às escuras, sem que o gestor tenha visitado obras anteriores do prestador e sem que confira a qualidade dos produtos a serem utilizados, entre outros.

Sugestões de cláusulas mínimas aos contratos - Prever o escopo dos serviços a serem prestados e multas por descumprimento; Registrar as marcas dos produtos a serem empregados na execução dos trabalhos;

Foto Rosali Figueiredo

GESTOR ALERTA PARA ERROS E PROPÕE CONDIÇÕES MÍNIMAS AOS CONTRATOS

Síndico Clóvis Barbosa Incluir cláusula de garantia que cubra todos os itens e prazos; Definir prazo de término, assim como multa por eventual descumprimento; Evitar multas abusivas em caso de rompimento do contrato por parte do condomínio; Estabelecer a data de vencimento das faturas após o recebimento do rateio, em um intervalo de pelo menos cinco dias úteis; Prever em cláusula que todos os funcionários do prestador sejam devidamente registrados, utilizem EPIs e tenham os treinamentos dterminados por lei, além da contratação de seguro.

(Edição R. F.)

CAPA / HOMENAGEM AO DIA INTERNACIONAL DA MULHER

Foto Almir Almeida

Foto Heloisa Yukie Mastrocola

8O ENCONTRO DAS SÍNDICAS: O COMPROMISSO COM A GESTÃO ÉTICA

O “sucesso” na gestão de um condomínio exige grande dose de “segurança” e “sossego”, desde o ponto de vista jurídico ao patrimonial, predial e nas relações humanas. Pois os síndicos são designados para administrar os interesses e o bem-estar de uma coletividade. E em um País sacudido pela urgência da Ética nos mais diferentes setores da sociedade, a Direcional Condomínios promoveu o 8º Encontro das Síndicas enfatizando posturas e cuidados que possibilitem alcançar esses propósitos (Sucesso, Segurança e Sossego) com lisura e eficiência. As palestras foram ministradas pela Profa. Rosely Schwartz, pelo especialista em segurança do trabalho, João Carlos Tobias, e pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira. Foi mais um encontro bem-sucedido, realizado no dia 06/02 sob o patrocínio das empresas ELEVADORES PRIMAC, STAR LIGHT (Terceirização) e VEDA SEMPRE (Injeção capilar), com o objetivo de prestar uma justa homenagem às gestoras dos condomínios, em função do Dia Internacional da Mulher (Comemorado em 08 de março).

CONDUTA ÉTICA Segundo Rosely, o Código de Conduta deve ser esclarecido a todos que participam da gestão, incluindo os funcionários, “deixando claro o que é importante en-

Profa. Rosely Schwartz: Síndicas podem ser exemplo de boa conduta

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SOB O TEMA guarda-chuva “Os ‘S’ da Gestão das Síndicas: Sucesso, Segurança e Sossego”, a Direcional Condomínios promoveu três palestras no Encontro Especial em Homenagem a essas gestoras, no dia 6 de fevereiro passado, em São Paulo. O objetivo foi valorizar a adoção de posturas éticas em prol do equilíbrio financeiro, da preservação do patrimônio, da relação com o condômino, da prestação de contas, da segurança do trabalho e da segurança jurídica face à nova legislação trabalhista (Leia mais sobre o assunto na pág. 12).

Do ponto de vista da administração geral do condomínio, a Profa. Rosely Schwartz propôs que as síndicas adotem um Código de Conduta, inspirando atitudes exemplares no ambiente do condomínio. Para isso, é essencial que sua gestão administrativa e financeira nunca deixe dúvidas nem dê margem a qualquer tipo de vantagem a quem quer que seja, enfatizou Rosely. As ações pautadas pela lisura e transparência seriam um primeiro e importante passo para o sucesso da gestão, disse. Administradora e contabilista, a professora é responsável pelos cursos de administração de condomínios da Escola Paulista de Direito (EPD). Também coordena o Grupo de Excelência de condomínios junto ao Conselho Regional de Administração (CRA-SP).

Foto Heloisa Yukie Mastrocola

Por Rosali Figueiredo Fotos Heloisa Yukie Mastrocola & Almir Almeida

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CAPA / HOMENAGEM AO DIA INTERNACIONAL DA MULHER

quanto valor de comportamento e o que se espera deles”. Ele pressupõe ainda o atendimento à legislação e às regras, a atenção aos contratos, a previsão de sanções e o comprometimento com a segurança, a mitigação de riscos, a conservação do prédio, entre outros. Sua aplicação deve ter o apoio de ferramentas que auxiliem um controle permanente da gestão, como o compliance (uma metodologia que estabelece procedimentos e permite identificar divergências, corrigir falhas etc.).

Além disso, o Código de Conduta inclui a responsabilidade das gestoras em treinar a equipe e em comunicar com rapidez e linguagem objetiva todos os processos aos condôminos. “A comunicação precisa ser oficial, evitando ruídos como o famoso ‘rádio peão’. Ela pode ocorrer através de circulares, e-mails, livros de ocorrência e atendimento pessoal da síndica, em dia e horário previamente estabelecido.” Rosely Schwartz destacou algumas atitudes que considera éticas na administração cotidiana do prédio, como a exigência de nota fiscal de todo serviço e compra, independentemente do seu valor; o cuidado com a consolidação entre o extrato bancário e o demonstrativo financeiro do condomínio; a adoção de um exercício contábil compatível com o mês de referência; a utilização do regime de caixa e não o de competência; o uso de contas bancárias próprias (e não pool); e o cumprimento do orçamento anual.

A professora reconheceu que isso tudo representa “grande esforço” e que, muitas vezes, “as síndicas se sentem desmotivadas e tristes por não terem o reconhecimento da sua dedicação, mas temos que ir em frente e mostrar força, porque em algum momento o resultado será reconhecido”.

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Foto Heloisa Yukie Mastrocola

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SEGURANÇA DO TRABALHO

João Carlos Tobias, especialista em segurança do trabalho: 150 obrigações legais impõem responsabilidades mútuas, a empregadores e empregados

A segurança do trabalho representa um capítulo especial nessa preocupação com a ética e o sucesso, conforme expôs João Carlos Tobias, administrador especialista na área. João Carlos atuou na Polícia Científica do Estado de São Paulo por 37 anos. Em palestra de abertura do Encontro das Síndicas, ele destacou que o Brasil possui 150 obrigações relativas à saúde, salubridade e proteção dos trabalhadores, como o uso de Equipamentos de Proteção Coletiva (EPC) e Individual (EPI), a formação de Cipas no local do trabalho, o atendimento às normas

regulamentadoras instituídas pelo Ministério do Trabalho (a exemplo do trabalho em altura - NR 35; e do trabalho com eletricidade - NR 10), o desenvolvimento de PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais) e de PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional), entre muitos outros.

Diante de tamanho emaranhado, João Carlos destacou às síndicas presentes que cuidados importantes acabam despercebidos no dia a dia, mesmo que haja uma atenção das gestoras com o tema. Mas são regras fundamentais à proteção dos indivíduos. “Temos a obrigação de preservar a vida de nossos colaboradores e de fazer com que eles tenham consciência da importância disso”, ressaltou, lembrando que o Brasil responde pelo 4º lugar no mundo nas estatísticas de acidentes de trabalho.

João Carlos enfatizou a necessidade de haver comprometimento mútuo, tanto de empregadores quanto empregados, para mudar esse cenário.

Mas também do ponto de vista do interesse do condomínio é preciso assegurar a lisura dessas relações, pontuou. Por exemplo, o PPRA deverá ficar arquivado por 20 anos, pois será exigido numa eventual fiscalização; e se a mão de obra for terceirizada, esses planos deverão ser exigidos do prestador de serviços.

Entre muitos outros apontamentos, o especialista chamou atenção ainda para a necessidade de realização de exame médico sempre que o funcionário retornar de seu período de férias, algo que não é obrigatório, mas seria prudente para atestar sua condição de saúde na volta ao trabalho. João Carlos Tobias é colunista do site da Direcional Condomínios, onde disponibiliza mais informações sobre os temas acima (Acesse através do link “Colunistas”, no endereço eletrônico www.direcionalcondominios. com.br ).

CAPA / HOMENAGEM AO DIA INTERNACIONAL DA MULHER

Um público de 100 gestoras marcou presença no Encontro Especial promovido pela Direcional, muitas delas atuando na sindicância profissional, ou seja, representando uma carteira bem maior de condomínios. Gratuito às participantes, o evento contou com o apoio de três empresas patrocinadoras, a Elevadores Primac, a Star Light (Terceirização) e a Veda Sempre (Injeção Capilar). Além de falarem de seus serviços ao público no auditório, elas puderem atender individualmente a cada síndica interessada em buscar informações ou esclarecer dúvidas. Ao final dos trabalhos, ofereceram prêmios que foram sorteados entre as mulheres.

Fotos Heloisa Yukie Mastrocola

PATROCINADORES: VITRINE DE SERVIÇOS

- ELEVADORES PRIMAC Síndica orgânica em dois condomínios, Andrea Percario recebeu de André W. Antunes Pereira cafeteira de expresso oferecida pela Primac

Empresa com larga tradição na manutenção e modernização de elevadores, a Primac esteve representada no encontro pelo gerente administrativo Caio V. Carvalho de Oliveira, além de André W. Antunes Pereira e Eliana Oliveira, da área comercial. A empresa conta com oficina própria, frota de veículos, estoque de peças e disponibiliza assistência 24hs e profissionais especializados.

Mais informações: (11) 2942-7479 | www.primac.com.br | comercial@primac.com.br.

- STAR LIGHT (TERCEIRIZAÇÃO) O empresário Christiano R. Quintão, da Star Light, entregou panela elétrica de arroz à síndica Karin Lehnert P. Cerveira

Há mais de vinte anos liderada pelo empresário Christiano R. Quintão, a Star Light oferece mão de obra treinada para áreas diversas do condomínio, incluindo portaria tradicional e virtual, zeladoria, manutenção predial, recepção, limpeza e serviços gerais. A empresa possui sede própria. No Encontro das Síndicas, esteve representada por Christiano, Adriane Rocha Quintão e Ivaneide Santos Oliveira.

Mais informações: (11) 5666-6410 www.starlightserv.com.br | comercial@starlightserv.com.br.

Atuando em cinco condomínios como preposta de síndico profissional, Tássia Soares de Oliveira foi agraciada pelo prêmio oferecido pela Veda Sempre, através da Enga. Carla Ferrari

Pioneira no desenvolvimento de material flexível para injeção capilar nas fissuras que causam infiltrações nas estruturas das edificações, a Veda Sempre esteve representada pela engenheira química Carla Ferrari e o diretor comercial Edson Ariente. A empresa possui exclusividade no método próprio de injeção, para o qual fornece 15 anos de garantia para os pontos tratados.

Mais informações: (11) 5181-6582 www.vedasempre.com.br | contato@vedasempre.com.br. (Por R.F.)

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- VEDA SEMPRE (INJEÇÃO CAPILAR)

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CAPA / HOMENAGEM AO DIA INTERNACIONAL DA MULHER

REFORMA TRABALHISTA: PONTOS DE CONFLITO E MUITAS DÚVIDAS

Foto Heloisa Yukie Mastrocola

percurso para o condomínio recairia ou não sobre o empregador. Pela nova legislação trabalhista, não mais. Mas, pela previdenciária, sim. “A questão é técnica e ainda não possui uma decisão plena dos tribunais superiores”, disse.

CONVENÇÃO COLETIVA & HOMOLOGAÇÃO

O advogado Cristiano De Souza Oliveira

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A Lei 13.467/17, mais conhecida como reforma trabalhista e que entrou em vigor em novembro do ano passado [e já alterada pela MP 808/2017, no que tange ao direito material], trata de novas relações de trabalho, ampliando as modalidades de contratação dos colaboradores, afirmou o advogado Cristiano De Souza Oliveira na palestra final do Encontro Especial das Síndicas. Entre as novidades da legislação, estão o trabalho intermitente e a contratação de autônomo (sem vínculo empregatício), assim como a terceirização para atividades fins. Mas Cristiano recomendou cautela aos gestores na hora de definir como contratar, pois, assim como a legislação apresenta novidades, “cria critérios objetivos a serem seguidos”.

“Os novos conceitos precisam ser avaliados, pois é preciso respeitar, por exemplo, a isonomia entre os funcionários, além de se buscar a segurança jurídica nas relações de trabalho no condomínio e também considerar a responsabilidade social do empregador com o empregado.” Um exemplo apresentado é que a Lei veta até o ano de 2020 a possibilidade de se recontratar um ex-funcionário como intermitente, entre inúmeros outros detalhes que recaem sobre os pontos da reforma. Especialista em condomínios, Cristiano atua como mediador e é autor do livro “Sou Síndico, E agora?” (Exclusiva Publicações, 2012).

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ACIDENTE DE TRABALHO Outro alerta dado pelo advogado está na dissonância que vem ocorrendo entre as novas disposições legais relativas ao trabalho com a lei previdenciária e mesmo a tributária. Por exemplo, uma síndica perguntou, durante a palestra, se acidente ocorrido com funcionário no

Também gera dúvidas a prevalência da Convenção Coletiva até 30 de setembro deste ano para os trabalhadores dos condomínios da Capital representados pelo Sindifícios, pois alguns especialistas defendem que ela só valeria para os sindicalizados. Consultado pela Direcional Condomínios, o presidente do Sindifícios, Paulo Ferrari, disse que a representatividade sindical abarca toda categoria, estejam ou não os trabalhadores vinculados à entidade. Isso porque, alegou, os condomínios aplicam os reajustes do salário (dissídio) e benefícios a todos. Portanto, segundo esse raciocínio, toda a Convenção deverá prevalecer pelo seu período de vigência, incluindo a homologação obrigatória no sindicato.

O advogado Cristiano De Souza discorda em parte desse posicionamento, observando que o dissídio representa a negociação base da categoria de forma coletiva, enquanto que demais aspectos do acordo podem agora ser negociados diretamente entre empregador e empregado, a exemplo da homologação.

Em meio a tantas divergências, o que predomina é “a incerteza quanto aos desdobramentos que isso terá”, observou Cristiano. Por isso, o advogado sugere aos síndicos, antes de adotarem um posicionamento frente às novas relações de trabalho, analisar com seus advogados, consultores em administração e o próprio dia a dia se o melhor seria a terceirização, o uso do temporário, o contrato por prazo indeterminado (convencional), o regime parcial ou intermitente, contemplando as necessidades do condomínio. Por exemplo, edifícios que demandem diariamente um folguista não teriam o porquê contratar um intermitente, arrematou.

MAIS DÚVIDAS Outra possibilidade introduzida pela nova legislação está no acordo de dispensa entre empregador e empregado, situação em que duas das verbas trabalhistas devidas pelo primeiro cairiam pela metade: o aviso prévio (se indenizado) e a multa sobre o FGTS [de 40% para 20%]. Uma síndica questionou o que fazer caso um funcionário aposentado não aceite uma proposta para este tipo de acordo, feita pelo condomínio. Segundo Cristiano De Souza, neste caso, “realmente os 40% [sobre o saldo do FGTS] serão devidos, por força de uma decisão do STF [Supremo Tribunal Federal], que não considerou fim do contrato de trabalho a aposentadoria espontânea”.

Por fim, como fazer a remuneração das férias [e/ou “compra” de um período] mediante o atual dispositivo legal, que permite o parcelamento destas em até três períodos no ano? Cristiano De Souza ponderou que “a discussão neste assunto é grande e ainda inexiste uma decisão dos tribunais arbitrando se o pagamento seria em partes ou deveria ser dado de uma vez”. “Considero, porém, que os pagamentos deveriam ser também parcelados, sob pena dos dias trabalhados quando do retorno ou antes de se tirar férias se perderem contabilmente.” (Por R.F.)

CAPA / HOMENAGEM AO DIA INTERNACIONAL DA MULHER

O 8º Encontro Especial em Homenagem às Síndicas ocorreu no dia 6 de fevereiro passado, entre 8h e 12h30, reunindo 120 participantes no Auditório Premium Paulista, em São Paulo (no bairro da Bela Vista, próximo à estação Brigadeiro do Metrô). O tema central do evento foi “Os ‘S’ da Gestão das Síndicas: Sucesso, Segurança e Sossego”. Além das palestras, houve recepção com café, coffee-break no intervalo dos trabalhos e espaço para networking (entre síndicas, especialistas na área e empresas). O encerramento foi marcado pelo sorteio de prêmios (Em uma das fotos acima, a Profa. Rosely Schwartz entrega um exemplar de seu livro à síndica Patricia Aleixo de Oliveira, do Condomínio Amaranto, de Mogi das Cruzes/SP). Na foto de baixo à esq., as síndicas Lurdes de Fátima Affonso Antonio (à esq. na imagem) e Ana Josefa Severino (a 2ª, da dir. p/a esq.) são recepcionadas pela diretora Sônia Inakake e a editora Rosali Figueiredo. Lurdes e Ana Josefa participaram das oito edições do Encontro das Síndicas. No fechamento do Encontro, a Direcional deu lembrancinhas a todas as participantes, incluindo um mimo oferecido pela Enga. Carolina Scheffer Longato Faro (da Calgeo Consultoria). (Por R.F.)

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- Depoimentos de síndicos e especialistas sobre “Virtudes e ações que favorecem a construção de um ambiente ético no condomínio”.

Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Março - Ed. 232.

Direcional Condomínios | Março 2018

Fotos Heloisa Yukie Mastrocola

UM ENCONTRO ESPECIAL PARA AS SÍNDICAS

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ADMINISTRAÇÃO

CONTAS ENXUTAS E OS SEGREDOS NA REORGANIZAÇÃO FINANCEIRA DO CONDOMÍNIO A "missão" se impõe à maior parte dos síndicos: É preciso segurar o rateio, cortar excessos, suportar os dispêndios e aumentar os investimentos. Mas como fazer isso sem comprometer o condomínio?

Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

Síndico Roger Prospero: Custos extras e desnecessários se encontram muitas vezes ocultos no emaranhado de extratos bancários, prestação de contas e contratos

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UM COMPLEXO de torres,

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prédios baixos e casas, que traz o conceito de bairro planejado, foi estabelecido na Zona Sul de São Paulo no meio desta década, com a ideia de oferecer aos moradores uma certa autossuficiência no comércio e serviços (disponíveis em um centro de compras) e no lazer (ele possui clube recreativo, além de piscinas, salões e quadras próprias para cada agrupamento residencial). São 1.800 unidades de moradia, que, juntas com a parte comercial, formam quatro subcondomínios.

Tudo está sob a administração geral do síndico profissional Roger Prospero, um ex-executivo proveniente do setor privado que recebeu a missão de deixar no azul uma conta que era negativa quando ele começou seu trabalho no local, há quase um ano. Para piorar, o saldo bancário (a menos) não batia com o balancete mensal.

O DESAFIO Se, em um condomínio convencional, as demandas e obrigações já estão bem justapostas (Leia a matéria das págs. 7

e 8), neste empreendimento elas adquirem escala e complexidade. É preciso equalizar a prestação de contas de cada subcondomínio com a prestação de contas da administração geral. E a arrecadação não segue um caminho linear, pois cotas e frações são diferenciadas para cada tipo de despesa. Por exemplo, a parte que cabe a cada condômino em relação ao custo do controle de acesso é diferente do que ele gasta para a manutenção do lazer de seu residencial e também do clube central.

Além disso, o imperativo dos gestores na atualidade – segurar o rateio, cortar excessos, suportar os dispêndios e aumentar os investimentos – se dá em números superlativos, pois é necessário atender a um fluxo grande de pessoas, em meio às preocupações com a segurança, a manutenção e os serviços gerais. “Cada subcondomínio dispõe de sua previsão orçamentária, equipe própria, estrutura administrativa e prestação de contas. Mas quem responde legalmente é o síndico central, preciso fiscalizar mensalmente todas as pastas de todos eles”, comenta Roger. Ele ainda responde a um corpo central de conselheiros e aos subsíndicos.

UM PASSO A PASSO Gestor em outros dois residenciais com perfil de clube, Roger tem procurado aplicar neste empreendimento-bairro, com algumas variáveis, um receituário comum aos demais, o que lhe permitiu reorganizar as contas em menos de um ano.

De forma geral, porém, ele sugere aos colegas síndicos os caminhos a seguir: - Iniciar a gestão “fazendo uma varredura e inspeção em tudo o que possa gerar problemas e demanda judicial”; - Fazer revisão contratual com fornecedores, mas conhecendo bem a estrutura de custos e os valores praticados no mercado; - Realizar aditivos contratuais sempre que surgir nova demanda junto a um prestador de serviços; - Analisar as escalas dos funcionários diante das necessidades do condomínio;

ADMINISTRAÇÃO - Consolidar a prestação de contas com arrecadação e previsão orçamentária; - Fazer cotações, tomadas de preços e validar as contratações junto com o conselho; e, - Usar a metodologia administrativa do compliance, “que nos dá condições de identificar eventuais falhas ou desvios no cumprimento das normas”.

ONDE ENXUGAR SEM COMPROMETER? Na prática, Roger Prospero deixa exemplos dos resultados ou de medidas que tem adotado nos condomínios: - Ronda a pé: Em um deles, acabou com a ronda motorizada, eliminando custos com combustível, manutenção da motocicleta e adicional periculosidade e tornando o trabalho mais eficiente; - Atenção a reajustes indevidos: Ele tem rejeitado a aplicação do dissídio sobre o valor total da fatura nos contratos de terceirização. Para isso, ele solicita às empresas a “planilha aberta”. E justifica: “Devemos cobrir o dissídio sobre a folha de pagamentos e não sobre custos como uniforme, depreciação de equipamentos etc.” O síndico pondera, no entanto, que preza a saúde financeira dos prestadores de serviços. “Procuro preservar seu lucro operacional dentro dos patamares do mercado. Se estiver acima, vamos negociar para tirar gorduras”; - Outras gorduras: O síndico busca racionalizar os consumos de água, energia e material de limpeza. Isso é o básico, afirma. Uma das primeiras medidas a serem adotadas nos condomínios é instalar temporizadores na iluminação e trocar as lâmpadas convencionais por LED, defende; - Extrato bancário e balancete equiparados: O síndico descobriu um gasto mensal de R$ 6 mil somente com pagamento de multas e juros pelo atraso reiterado nas contas d’água quando assumiu um condomínio. Contas recebidas, contas pagas e lançadas, ressalta. Caso elas sejam atrasadas ou proteladas, começarão a gerar um custo extra relevante para o condomínio, além de inexistente

na previsão orçamentária; - Gestão dos fundos: Em um dos condomínios que administra, Roger cortou o Fundo de Obras pois o de Reserva estava com saldo três vezes superior à arrecadação mensal.

“Não podemos sair arrecadando sem finalidade”, justifica. É importante, segundo ele, que existam saldos suficientes para rescisões, 13º e todas as demais obrigações, mas um acompanhamento mensal rigoroso terá que evitar tanto a falta de dinheiro quanto eventual excesso de cobranças sobre o condômino.

“Eu sou legalista em todos os níveis.

Não posso fugir das boas práticas de gestão. O condomínio não precisa ser superavitário, mas tem que andar no azul”, sintetiza Roger. E aqui, ele deixa outra dica valiosa de “boas práticas”: Nem sempre o menor preço é o que traz valor para o condomínio. “Para muitos serviços e obras, contratamos valor, o que implica capacidade técnica, experiência, formação de profissionais etc. O menor preço é escolhido para insumos, já na prestação de serviços, temos que ter valor.”

O Portal Administradores define o Supply Chain Management (Gestão da Cadeia de Suprimentos) como uma “uma nova concepção de como fazer logística”, atendendo a “altos níveis de serviços, com menor custo total, visando criar valor para os clientes e alcançar vantagens competitivas”. Essa é a ferramenta que o síndico orgânico Alexandre Eduardo aplicou na hora de contratar no ano passado os serviços de pintura das fachadas do Condomínio Residencial Maison Mont Blanc, em Alphaville, Barueri, região metropolitana de São Paulo.

O empreendimento possui duas torres com 30 andares cada e 240 apartamentos.

A ferramenta opera, neste caso, como uma espécie de “pregão eletrônico”, conduzido por uma empresa especializada na tecnologia, que avalia cada fornecedor ou proposta não apenas em termos de serviços, estrutura de custos e valores, como de legalidade, capacitação etc. Graduado em Direito e administrador, Alexandre trabalha profissionalmente no setor bancário e diz que recorre a essa ferramenta sempre que precisa celebrar contratos acima de R$ 100 mil ao ano. O objetivo é racionalizar gastos, diminuir riscos e aumentar a eficiência dos serviços. (Por R.F.)

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

Localizado em Alphaville, o Condomínio Maison Mont Blanc tem os contratos mais custosos celebrados através do Supply Chain

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Preciso baixar o valor do rateio, e agora?”, redigido pelo auditor Hélio Souza; - A reportagem “Reorganização das contas do condomínio, caminho para os investimentos”, sobre a experiência do síndico Paschoal Lombardi Junior no Condomínio Iepê Golf (SP).

Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Março - Ed. 232.

Direcional Condomínios | Março 2018

SUPPLY CHAIN MANAGEMENT FERRAMENTA DE LOGÍSTICA CHEGA AO CONDOMÍNIO

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COLUNA

CORRETORES DE IMÓVEIS E AS REGRAS CONDOMINIAIS, O QUE FAZER? Por Cristiano De Souza Oliveira

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entanto, uma exceção, se o imóvel estiver ocupado e o morador recepcionar o profissional; - Se tais regras estiverem claras e aprovadas em assembleia, sequer a autoridade policial poderá interferir, salvo decisão judicial; - Neste mesmo raciocínio, o condomínio poderá estabelecer regras de comunicação visual para publicidade de venda ou aluguel nas áreas comuns (placa padrão e/ou local definido). Em alguns municípios, a colocação de placas de imobiliárias deve atender aos padrões estabelecidos em lei, sob pena de multa. É importante salientar ainda que os condomínios não devem ficar com a guarda das chaves do imóvel colocado à venda ou locação, cabendo ao interessado proprietário recepcionar e acompanhar o interessado ou deixar as mesmas com as imobiliárias. Estas, uma vez cadastradas no condomínio, poderão, nos horários determinados, adentrar ao prédio para visitas nas unidades que possuam autorização.

Por fim, o condomínio deve orientar os funcionários a não repassar informações sobre esses imóveis, algo que cabe ao profissional da área.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA

Foto Paulo Mujano

Direcional Condomínios | Março 2018

CONFORME a legislação da área, a intermediação imobiliária somente pode ser feita, quando envolver terceiros, por corretores de imóveis devidamente portadores de CRECI, pois esta é uma atividade regulamentada. Assim, para imóveis em locação ou venda, o condomínio deve adotar as providências necessárias para somente deixar entrar corretores de imóveis, mediante a apresentação de documento próprio, não valendo o da imobiliária (e não se pode retê-lo). Se possível, essa entrada deve ser registrada em livro próprio ou em sistema computadorizado.

Agora, observa-se em alguns condomínios dificuldades para tornar essas medidas efetivas no dia a dia do controle de acesso. Para evitar problemas, recomenda-se a ampla divulgação dentro do condomínio e em assembleia desses procedimentos, deixando os proprietários cientes das regras internas, bem como das exigências legais. Por exemplo, facilitar o exercício ilegal da profissão pode gerar graves consequências aos condomínios e ao síndico. Também a intermediação na negociação desses imóveis por funcionários próprios do condomínio no horário de trabalho é passível de sanções, como demissão por justa causa, mesmo que eles possuam o CRECI, já que a atividade extra prejudica o exercício da função. E por medida de segurança, a coletividade pode também solicitar ao proprietário que identifique os corretores ou imobiliárias (devidamente inscritos junto ao CRECI) envolvidos com a locação ou venda.

E para organizar a vida diária do condomínio, este poderia estabelecer dias e horários próprios para a entrada destes profissionais. Neste ponto, muitos questionam se o condomínio teria ou não autonomia para estabelecer tais normas de segurança? Considero a questão limítrofe, mas possível de regulamentação, dentro dos parâmetros descritos a seguir: - O Código Civil prevê que o condomínio pode estabelecer normas e sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores (em Convenção e Regimento Interno – Art. 1.334), com vistas a garantir a segurança e tranquilidade de toda a coletividade. Nesse sentido, é possível adotar regras que delimitem horários para o acesso de terceiros em atividade comercial ou de prestação de serviços, tal qual se faz com as mudanças e obras. Caberá, no

Advogado, consultor jurídico condominial, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP e da Comissão de Segurança Pública da OAB-SP / Seccional Santo André.

Presidente da Comissão de Direito Administrativo OAB-SP / Seccional Santo André. É cadastrado no CNJ e TJSP como Conciliador e Mediador, palestrante no setor condominial, Mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação, autor do Livro "Sou Síndico, E Agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Faz parte do Grupo de Excelência do CRA-SP. Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br.

DICA / PISOS – QUADRA

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UM ROTEIRO BÁSICO DE REFORMA E MANUTENÇÃO PROJETOS equivocados, falhas na execução ou manutenção, além do mau uso, provocam a deterioração das quadras esportivas nos condomínios. O engenheiro civil Eduardo Araki apresenta um roteiro básico aos síndicos sobre o assunto, com dicas de manutenção, reforma e construção (O texto completo está publicado no site da Direcional Condomínios. Saiba como acessá-lo no final desta página).

Manutenção & Vida útil do revestimento O desgaste da pintura e marcas no piso causadas por uso inadequado são os problemas mais observados nesses espaços, diz. “É possível ainda aumentar a vida útil do revestimento da quadra através de manutenção adequada e frequente [como a desobstrução dos ralos e drenos]. Deve-se também dar manutenção aos acessórios, como alambrados, traves, telas, tabelas de basquete etc.”.

Construção Antes de desenvolver um projeto de nova quadra, um engenheiro deverá analisar o solo, “pois uma quadra possui fundação rasa”. “Se for necessária a terraplenagem do local, o aterro deverá ser bem compactado.” Eduardo observa que existem dois principais tipos de pisos de quadras para os condomínios, os de concreto e o asfáltico (Eles possibilitam a prática dos esportes coletivos mais comuns, como futebol, vôlei e basquete). “Existem ainda pisos específicos para outras modalidades, por exemplo, o saibro para o tênis e a grama sintética para futebol society.”

Cuidado essencial “O projeto e a construção da quadra deve prever o escoamento da água da chuva e drenos ou grelhas para captar esta água nas suas bordas. Quadras com piso de concreto devem possuir juntas de dilatação devido ao trabalho de expansão e contração do concreto exposto ao tempo (sol e chuva, dia e noite). Os asfálticos não necessitam de juntas de dilatação.”

Já uma reforma deverá “observar não apenas o aspecto da superfície”. “Podem existir problemas nas camadas de construção, na fundação e mesmo desagregação de materiais.” (Edição R. F.)

Foto Rosali Figueiredo

Piso em concreto usinado de quadra reformada em um condomínio. A forma como foi executado o acabamento [ficou muito liso] impede a absorção de tinta para implantação das linhas demarcatórias. O Eng. Civil Eduardo Araki afirma que o gestor tem duas opções para corrigir o problema: Desgastar o revestimento com ácido (solução mais econômica) ou utilizar um primer apropriado.

PRÓXIMA EDIÇÃO: PISOS – GARAGEM

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

EM TRÊS CONDOMÍNIOS, GRANDES DESAFIOS E MIX DE SOLUÇÕES Umidade e infiltrações apresentam origens diversas e podem demandar um verdadeiro “combo” nos reparos e intervenções.

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

A jardineira dos fundos do Condomínio Savion precisou ser refeita, com a instalação de ralos. Na foto à esq., área do pilotis em teste de estanqueidade.

Troca de manta no térreo envolve 1.400m2 de superfície

LOGO DEPOIS de assumir pela primeira vez o cargo de síndico, em 2016, no Condomínio Edifício Savion, construído em 1973 com 36 apartamentos, Ricardo Valente da Silva se deparou com a necessidade de contratar um pacote completo de impermeabilização com troca de manta, envolvendo o térreo e o topo do prédio. Os sinais que mais preocupavam o condomínio estavam na laje e vigas do 1º subsolo, com inúmeros pontos de umidade, infiltração, calhas instaladas de forma paliativa, além da corrosão nas armaduras. Também havia necessidade de trocar a manta na cobertura, mas ninguém imaginava a proporção que os trabalhos tomariam assim que iniciaram, há cerca de cinco meses.

Engenheiro mecânico com atuação profissional na área ambiental, Ricardo começou a gestão em mandato tampão e depois foi eleito para continuar no cargo.

Na época, o condomínio já dispunha de um projeto de modernização das áreas comuns, no entanto, o corpo diretivo decidiu contratar um laudo de inspeção para mapear as demais necessidades da edificação.

Disso resultou, além da troca de manta asfáltica para todo o térreo e cobertura (totalizando quase 2 mil m2), na reforma das caixas d’água superiores, do barrilete e em intervenções adicionais. Por exemplo, após a quebra do piso, observou-se a existência de um vão de 40cm entre a laje original e a superfície no térreo preenchido com entulho na época da construção. Tudo isso está sendo refeito agora, com aditivo contratual, já que a previsão inicial era de que haveria necessidade de remoção de um enchimento de apenas 10cm. A soma de mais 40cm representará um adicional de tempo e também de custos. Esses aumentarão pelo período maior de locação de marteletes, pelas caçambas a mais necessárias para o descarte do material e pela compra de um novo enchimento, em material leve e apropriado, explica o engenheiro responsável pela execução dos trabalhos, Danilo Astur.

De acordo com o síndico Ricardo, “esse é um tipo de serviço que envolve detalhes”. “Quando se contrata uma obra, tudo o que não queremos são os imprevistos,

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

transtornos com o prazo e planejamento, mas não podemos deixar passar. Se houver uma mínima possibilidade de algo dar errado, se não fechar 100%, iremos refazer o trabalho. Nesta obra não adiantava apenas trocar a manta, tínhamos tubulação furada e instalada de forma errada e infiltração em apartamento. Se não fizermos tudo o que precisa, assumiremos riscos maiores.”

Localizado no bairro de Santa Cecilia, área central de São Paulo, o Condomínio Savion representa um exemplo de que manifestações patológicas de origens distintas podem gerar simultaneamente umidade e infiltração, demandando soluções diferenciadas e/ou complementares. Segundo a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, responsável pela inspeção predial do Savion e contratada pelo condomínio para supervisionar as obras, mais do que o final da vida útil do sistema, o local apresentava problemas com a rede pluvial em ferro enterrada sob a manta, oxidada e com furos (tanto no térreo quanto na cobertura), assim como jardineira na parte dos fundos sem ralos.

“Há patologias ocultas que somente são constatadas após o início de uma obra”, observa Rejane, diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).

“VISÃO DE FUTURO”

Foto Rosali Figueiredo

O laudo da inspeção predial ajudou a estabelecer prioridades para as intervenções no Savion, afirma o síndico Ricardo. A impermeabilização foi definida como a primeira delas. “Estamos realizando essas obras já contemplando as instalações das futuras melhorias que iremos executar, como parte de um projeto arquitetônico que contratamos para repensar os usos e espaços do condomínio dentro de uma visão de futuro.” Entre os novos equipamentos previstos, estão uma sala de ginástica e churrasqueira na cobertura. Por ora, seguem os trabalhos nas superfícies, além da recuperação de vigas e demais estruturas da laje no subsolo, que apresentam corrosão nas armaduras.

Ricardo destaca a importância de o síndico contar com o suporte de um profissional especializado para a supervisão dos trabalhos. “Não tenho tempo nem conhecimento técnico específico para equalizar as propostas e fazer esse acompanhamento”, justifica.

Trabalhos na cobertura do Edifício Savion em etapa final

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC. E SE AS INFILTRAÇÕES CONTINUAREM?

Foto Rosali Figueiredo

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Condomínio Rousseau: Troca da manta e novo piso em toda área comum, mas infiltrações persistem em três pontos Se algo der errado, o síndico terá trabalho redobrado, pelos esforços de cobrar do prestador que os serviços sejam refeitos e por eventual necessidade de novas quebras. É o que vive hoje o gestor Octávio Carlos Machado, do Condomínio Edifício Rousseau, localizado em Moema, zona Sul de São Paulo.

Um ano depois de finalizada a troca da manta em todo térreo, numa área de cerca de 600m2, com a instalação de um novo revestimento, o edifício apresenta infiltrações em três pontos na laje do subsolo, dois deles sob uma área localizada entre o deck da piscina e o alinhamento da torre.

“Por enquanto, não conseguimos identificar sua origem”, observa Octávio, que se encontra em tratativas com a empresa que executou a obra. Mas ele teve, no período de chuvas recentes, uma dica, depois que se rompeu um trecho da tubulação da rede pluvial: O cano estava com bastante entulho resultante da obra. Os serviços de impermeabilização do Rousseau foram complexos e extensos: houve troca da manta em toda superfície térrea, incluindo a rampa da garagem, áreas de jardins, deck e tanque da piscina, e implantação de novos ralos. O condomínio aproveitou a quebra de toda área comum para remanejar as árvores que produzem mais raízes para vasos grandes, impedindo que elas venham a atingir tubulações e a nova manta.

Reformou ainda a guarita (blindando-a) e fez uma rampa de acessibilidade.

Por fim, modernizou o revestimento externo, antes em pedra ardósia e mineira (no deck da piscina). “Substituímos tudo pela Goiás, que é mais resistente e retém menos calor.” Também foram impermeabilizadas as caixas d’água e a cobertura da casa de máquinas dos elevadores. O prédio, com torre única e 52 unidades, completará 38 anos em outubro próximo.

“A obra deu trabalho”, diz o síndico Octávio, “mas compensou”.

“Tínhamos vários pontos de infiltração, na rampa de acesso às garagens, ralos e sob a piscina. É importante não postergar muito a obra, apesar do custo, pois isso pode afetar a estrutura da edificação e tornar a recuperação ainda mais demorada e cara.” O contratempo ficou na conta dos três pontos com falhas e sobre os quais o síndico se debruça nesse momento (Leia mais sobre essa experiência na pág. 22).

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

Fotos Eng. Civil Claudio Eduardo A. da Silva

“BOA EXPERIÊNCIA” EM UM CASE COMPLEXO

Piso localizado sobre a junta de dilatação: Condomínio Georgia Gardens tratou diferentes pontos de infiltrações que atingiam vigas e lajes na garagem (Foto no alto) com injeção e reparos na superfície Na edição anterior da revista (de fevereiro de 2018), na dica de impermeabilização, a Direcional Condomínios registrou o alerta dos engenheiros Rejane Saute Berezovsky e Claudio Eduardo Alves da Silva sobre a necessidade de o síndico dispor de um diagnóstico preciso e efetuar um projeto específico antes de contratar o sistema de impermeabilização. Mesmo porque, como já visto nesta reportagem, os pontos de infiltração podem atuar simultaneamente e ter origem diversa, demandando soluções apropriadas. No Condomínio Georgia Gardens, localizado na região da Av. Sapopemba, zona Leste de São Paulo, o Eng. Claudio Eduardo encontrou causas variadas para aquilo que seu laudo técnico definiu como “efeito peneira na garagem” (no subsolo).

De forma geral, no condomínio de três torres, 184 unidades e 18 anos de vida, foi identificada a “movimentação de estrutura e perda da integridade de alguns sistemas e instalações”. “O terreno do condomínio é muito grande e as garagens no subsolo ocupam cerca de 60% de sua área aproximadamente. Portanto, existem trechos no térreo que não estão sobre as garagens, o que chamamos de áreas de aterro (estas, em tese, não necessitam ser impermeabilizadas por não provocarem interferências nas garagens subterrâneas)”, explica o engenheiro. De outra forma, os espaços com aterro “podem sofrer um rebaixamento do piso (solo) por não terem estruturas de apoio em concreto”, o que aconteceu em alguns trechos das garagens térreas do Gardens. Já a parte da laje localizada sobre as garagens subterrâneas “deve ser impermeabilizada e normalmente não apresenta problemas de rebaixamento, por estar em área de concreto armado com fundações específicas”. Algumas das infiltrações vinham justamente do encontro das áreas de laje e aterro, pelo “recalque do piso” e falhas no sistema de drenagem.

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

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DRENAGEM, PARTE FUNDAMENTAL Mas a água vazava também a partir das juntas de dilatação da estrutura da laje ou de muretas externas, de ralos mal dimensionados ou mal executados, e pelo desgaste do piso externo (visualizando-se até a armadura em diversos trechos da superfície). Entre as soluções recomendadas ao condomínio, o síndico Wilson Roberto acabou optando pela injeção de resina impermeável nas fissuras das lajes e vigas, a partir do subsolo.

A decisão foi tomada pelo custo e logística menores se comparada à substituição da manta, onde todos os veículos teriam que ser retirados durante os trabalhos.

Paralelamente, o laudo de engenharia recomendou intervenções em algumas instalações, como a troca da tubulação do sistema de drenagem (ralos) de 75mmm para 100mm. “Quanto maior o diâmetro da tubulação, melhor o escoamento, menor volume de água sobre o sistema de impermeabilização e maior a sua durabilidade”, justifica Claudio Eduardo, destacando a importância da drenagem para a eficácia do conjunto da obra. Passado um ano da conclusão dos trabalhos, o síndico Wilson Roberto afirma que não vazou mais “uma gota d’água”. Também foram tratados dois reservatórios inferiores. “Foi uma boa experiência”, resume o gestor.

Fotos Rosali Figueiredo

“BOAS PRÁTICAS” NA PERSPECTIVA DO SÍNDICO

Síndico Octávio C. Machado A partir de sua experiência na impermeabilização da superfície do Condomínio Edifício Rousseau, o síndico Octávio Carlos Machado deixa a seguir dicas aos seus colegas para evitar problemas com esse tipo de obra.

- Contratação “É boa prática solicitar orçamento a várias empresas, assim como verificar obras realizadas pelas mesmas. O de maior valor não garante que terá melhor execução, assim como o menor não terá. Tudo depende dos envolvidos, do quanto estão comprometidos para o sucesso da obra.”

- Acompanhamento da execução “É um momento importante para revisar se os ralos são suficientes para a vazão das águas pluviais, assim como a manutenção, por exemplo. Devem ser verificadas também as colunas que passam nas áreas que estão sendo impermeabilizadas. No Rousseau, a obra foi acompanhada mais de perto por uma conselheira. Ao longo dos trabalhos, fizemos reuniões quinzenais e, quando necessário, semanais. A fase de acabamento é a mais demorada e representa o que vai ficar visível, porém a etapa mais importante é a da impermeabilização.” [O condomínio trocou o prestador de serviço faltando metade do piso para ser concluído.]

- Finalização “É de suma importância haver registro formal da entrega da obra, para ambos lados, visto que a garantia e eventuais futuras necessidades estarão embasadas pelo contrato e nesse documento.” (Edição R. F.)

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

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ORIGEM DA UMIDADE EM EDIFICAÇÕES Sinais de umidade nem sempre são eliminados com a adoção de sistemas de impermeabilização, pois suas causas são variadas, afirma o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi. É preciso identificar a origem para tratar a manifestação patológica (umidade) de forma adequada. Não adianta adotar-se uma solução 99% eficiente, “pois a água encontrará caminho no 1% irregular”, ressalta. Na tabela abaixo, Marcus Grossi apresenta uma síntese da origem e causas da umidade. Sua análise completa está publicada no site da Direcional Condomínios (Saiba como acessar o texto ao final desta página). (Por R.F.)

ORIGEM

CAUSAS

Construção

Execução de acabamentos sem que haja secado o concreto, argamassa, tijolos etc.

Precipitação

Penetração da chuva, garoa, orvalho ou neve.

Terreno

Ascensão capilar do lençol freático, ou água de precipitação infiltrada no solo.

Higrospicidade

Retenção de água de sais presentes no revestimento.

Condensação

Uso, operação e manutenção

Ambientes com pouca ventilação, com muita geração de vapor, paredes muito frias etc.

Lavagem de ambientes em locais não impermeabilizados, falta de manutenção preventiva conforme NBR 5647 (ABNT, 2012) etc.

Instalações hidrossanitárias

Rompimento de tubos e conexões, transbordamento de calhas etc.

Causas fortuitas

Defeitos de construção, falhas de equipamentos, erros humanos (acidentes).

Fonte: Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi (Adaptado da obra “Humidade em paredes”, de Fernando M. A. Henriques, 4a. edição, Lisboa: Laboratório Nacional de Engenharia Civil, 1994).

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Umidade em edificações: Nem tudo é problema de impermeabilização”, do Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi.

Acesse o texto através do endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Março - Ed. 232.

PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

DICA / ELÉTRICA – MANUTENÇÃO & MODERNIZAÇÃO

POTÊNCIA INSUFICIENTE, AR CONDICIONADO IRREGULAR E GAMBIARRAS: A CORRIDA CONTRA O TEMPO

Fotos Rosali Figueiredo

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A síndica Eliane Bezerra teve que iniciar um retrofit elétrico pelas prumadas do prédio, pois elas apresentavam risco maior. Etapa está em fase de conclusão

CIRCULARES encaminhadas sistematicamente aos moradores indicam a urgência que a síndica Eliane Bezerra Martins sente para dar andamento aos trabalhos de retrofit elétrico no Condomínio Edifício Tropical, um residencial de 93 apartamentos construído em 1963, na Barra Funda, zona Oeste de São Paulo. Ali, os serviços têm sido contratados por etapa, por limitação orçamentária. Mas eles não podem esperar.

E a síndica procurar alertar a todos moradores para que evitem usar aparelhos simultaneamente enquanto o sistema não estiver modernizado. Gestora desde 2014, Eliane vem “apagando incêndios” desde então.

O primeiro deles foi uma ação emergencial junto ao centro de medição, que possuía disjuntores instalados pelos próprios moradores bem acima da capacidade do prédio, que é de 30 a 32 ampères por unidade. “Encontrei aqui disjuntores de até 100 ampères, instalados ao longo do tempo, pois todos tinham acesso ao centro de medição”, revela Eliane.

O condomínio não comporta nada além disso, afirma. Com projeto aprovado junto à concessionária de energia para o aumento de carga, a síndica teve que começar o retrofit propriamente dito pelas prumadas e não pelo centro de medição, o que é mais comum nesse tipo de intervenção.

Ela explica que os conduítes originais do edifício não comportavam qualquer tipo de cabo acessório, sequer para trocas. De tão ressecados e emendados, os fios seccionavam, interrompendo a distribuição de energia para algumas unidades. Em duas delas, foi necessário fazer instalações provisórias pelo lado externo da fachada, para que os moradores não ficassem no escuro. E, como agravante, a bitola de 10mm desses fios limitava a potência a 30 ou 32 ampères. Agora, com o retrofit, os novos cabos estão adequados ao projeto de aumento de carga e passam pelo duto desativado da lixeira. Todas as unidades tiveram a fiação trocada até a entrada do quadro interno de disjuntores. Novas eletrocalhas colocadas rente ao teto dos halls completam o sistema, já que a prumada anterior foi desativada.

Mesmo com a nova fiação, Eliane continua orientando os moradores a tomarem cuidado em seus imóveis, até que haja a adequação do centro de medição, próxima etapa dos trabalhos.

DICA / ELÉTRICA – MANUTENÇÃO & MODERNIZAÇÃO

AR CONDICIONADO Outro problema com sentido de urgência que os prédios vêm enfrentando, especialmente os mais antigos, está no uso irregular de aparelhos de ar condicionado.

A síndica profissional Luciana de Souza Campos tem recorrido a laudos técnicos para avaliar a potência instalada frente à demanda gerada pelos equipamentos. A ideia é observar se há sobra ou não de energia em função do consumo e da capacidade, se existe risco, além de orientar regulamentação futura.

Em um dos condomínios que administra, muitos apartamentos já dispõem de aparelhos na face externa da fachada. “Mas o prédio não tem capacidade para atender a todas as unidades. Demos entrada em projeto para aumento de carga junto à concessionária para podermos dimensionar esse acréscimo e saber o que será preciso fazer de adequação.”

O engenheiro de perícias Ayrton Barros chama atenção para o fato de que os aparelhos de ar condicionado são de funcionamento contínuo, diferente de um secador ou torneira elétrica. Segundo ele, o gestor precisa buscar um equilíbrio de carga em função das condições de instalação do prédio e do consumo. (Por Rosali Figueiredo)

Foto Eng. Eletricista Edson Martinho

ACIDENTES DE ORIGEM ELÉTRICA CAUSAM MAIS MORTES NO PAÍS

Flagrante de instalação precária em quadro elétrico de condomínio O ano de 2017 registrou aumento do número de mortes no País causadas por acidentes com eletricidade (choque, raio e incêndios por curtos-circuitos). Elas cresceram de 599, ocorridas em 2016, para 627 no ano passado, revela balanço divulgado no mês passado pela Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade).

A entidade é dirigida pelo engenheiro eletricista Edson Martinho, colaborador da Direcional Condomínios e colunista do site da revista. Martinho publica mensalmente no site esclarecimentos aos gestores e também usuários quanto à necessidade de atendimento às normas técnicas e de se evitar gambiarras nas instalações. Fala ainda dos riscos provenientes de serviços mal feitos, tanto para o trabalhador quanto o usuário.

Segundo a Abracopel, os acidentes decorrem da combinação de instalações elétricas precárias, falta de informação e formação de pessoas que atuam na área e desconhecimento, por parte do consumidor, dos riscos que corre. “Houve praticamente duas mortes por dia em ‘acidentes’ que poderiam ter sido evitados, em 90% dos casos, com um pouco mais de conhecimento e informação”, alertou a entidade. Os artigos do engenheiro eletricista Edson Martinho poderão ser acessados no endereço eletrônico http://direcionalcondominios.com.br/sindicos/edson-martinho.html. (Por R. F.)

PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA - MANUTENÇÃO & MODERNIZAÇÃO

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ACESSÓRIOS

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Direcional Condomínios | Março 2018

ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS, AMORTECEDOR DE IMPACTO, BOMBAS 27

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CADEIRAS, CONTROLE DE PRAGAS, CORRETORA DE SEGUROS, DESENTUPIDORA

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COBERTURAS, ELEVADOR...

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ELEVADOR

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ELEVADOR

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ELÉTRICA

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ELÉTRICA, FITNESS...

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FITNESS, GERADOR, HIDRÁULICA

PROCESSOS EM FASE DE EXECUÇÃO, A CREDITCON TAMBÉM COMPRA A INADIMPLÊNCIA? Sim. Após o recebimento da relação dos processos em andamento. Para processos sem vícios formais ou processuais, apresentaremos proposta comercial.

QUEM FICARÁ RESPONSÁVEL PELAS COBRANÇAS DOS INADIMPLENTES? Quando a CREDITCON assumir a inadimplência do condomínio, a burocracia jurídica e administrativa também acaba, pois 100% das custas de cobrança administrativa, processuais e honorários advocatícios são da empresa. O condômino devedor passa a ser cobrado diretamente pela CREDITCON em nome do Condomínio por força do contrato de cessão. É importante salientar que, mesmo com a dívida antecipada, o condômino continuará à ser inadimplente perante ao condomínio.

Com a CREDITON, síndicos e corpo diretivo podem direcionar seu foco em assuntos que realmente ajudam a melhorar o resultado dos seus trabalhos, bem como a qualidade de vida dos seus condôminos . Afinal, não é justo que os bons pagadores paguem a mais pelos inadimplentes.

FALE CONOSCO Tel.: (11) 3862-3388 E-mail: comercial@creditcon.com.br Acesse nosso site: www.creditcon.com.br

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Conheça a empresa que compra sua inadimplência acumulada à vista ou garante o recebível futuro Saiba mais sobre a solução que pode acabar com a inadimplência condominial e trazer de volta o equilíbrio financeiro para todos os condomínios. A CREDITCON é uma empresa pioneira em soluções financeiras para minimizar ou resolver definitivamente a inadimplência. Conheças as soluções financeiras abaixo:

CREDITCON À VISTA

CREDITCON GARANTIDO

Este produto propõe a aquisição do passivo da inadimplência total, seja ela administrativa ou jurídica.

O processo é bem simples e rápido.

Após análise da documentação, nós apresentaremos uma proposta com um desconto sobre o valor principal da dívida corrigido monetariamente.

Esta solução propõe a antecipação dos valores das cotas condominiais mensais por um prazo mínimo sugerido de seis meses*.

Havendo interesse na renovação, para as unidades que estiverem inadimplentes o condomínio deverá optar pelo produto CREDITCON À VISTA, podendo as demais unidades permanecerem no CREDITCON GARANTIDO. * Para que haja adesão a este produto a CREDITCON se reserva o direito da análise prévia da relação dos inadimplentes.

PROCESSOS EM FASE DE EXECUÇÃO, A CREDITCON TAMBÉM COMPRA A INADIMPLÊNCIA? Sim. Após o recebimento da relação dos processos em andamento. Para processos sem vícios formais ou processuais, apresentaremos proposta comercial.

QUEM FICARÁ RESPONSÁVEL PELAS COBRANÇAS DOS INADIMPLENTES? Quando a CREDITCON assumir a inadimplência do condomínio, a burocracia jurídica e administrativa também acaba, pois 100% das custas de cobrança administrativa, processuais e honorários advocatícios são da empresa. O condômino devedor passa a ser cobrado diretamente pela CREDITCON em nome do Condomínio por força do contrato de cessão. É importante salientar que, mesmo com a dívida antecipada, o condômino continuará à ser inadimplente perante ao condomínio.

Com a CREDITON, síndicos e corpo diretivo podem direcionar seu foco em assuntos que realmente ajudam a melhorar o resultado dos seus trabalhos, bem como a qualidade de vida dos seus condôminos . Afinal, não é justo que os bons pagadores paguem a mais pelos inadimplentes.

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HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INSPEÇÃO PREDIAL

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INTERFONE...

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INTERFONE, MURO DE VIDRO

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MANUTENÇÃO PREDIAL, PISOS

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL, PLACAS (SINALIZAÇÃO)

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PLAYGROUND

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PLAYGROUND, PROTEÇÃO CONTRA INCÊNDIO, SISTEMAS DE SEGURANÇA...

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SISTEMAS DE SEGURANÇA

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SISTEMAS DE SEGURANÇA, PORTARIA VIRTUAL, UNIFORMES

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SERRALHERIA, TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO

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CAPA PROMOCIONAL