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Havíamos preparado um assunto leve para a edição de junho, sobre meio ambiente e sustentabilidade, afinal, é sempre positivo observar iniciativas entre os síndicos no sentido de melhorar o habitat coletivo e ajudar a construir um futuro saudável às próximas gerações. Pois conforme a definição de sustentabilidade lançada pelo relatório “Nosso Futuro Comum”, divulgado pela ONU em 1987, a sustentabilidade diz respeito a todas as ações que venham a diminuir o uso dos recursos naturais, a preservá-los, a colaborar para o equilíbrio do clima e também do ambiente social, político, econômico, histórico e cultural.
Na matéria de capa desta edição, destacamos medidas empreendidas por síndicos e síndicas dentro das possibilidades que as edificações lhes oferecem hoje, afinal, nem todos conseguem individualizar o consumo da água ou encontrar espaço para reservatórios de reúso, entre outras soluções consideradas sustentáveis. Assim, trazemos algumas sugestões em materiais e equipamentos mais eficientes, que estão ao alcance de todos e podem gerar economia e benefício ambiental. Também noticiamos a entrega do primeiro residencial sustentável da cidade de São Paulo e mostramos que algumas leis acabam obrigando os condomínios a desenvolver uma postura mais responsável com o ambiente e a cidade.
Entretanto, uma tragédia resultante da briga entre vizinhos surpreendeu a todos no final do mês de maio, com a morte de três moradores de um residencial de classe média alta, localizado em Santana do Parnaíba, região da Grande São Paulo. Sustentabilidade diz respeito também à preservação de valores, especialmente do respeito mútuo e da prevalência do interesse coletivo sobre o social. Diz respeito ainda à tolerância, à disponibilidade para a escuta, à compreensão das atitudes alheias e ao bom senso para identificar as causas de conflitos, pois tudo isso está relacionado ao equilíbrio social.
Consternados pela tragédia, procuramos alguns especialistas para orientar síndicos e condôminos sobre como seria possível instituir um convívio mais harmônico, tema que está tratado na página 4 desta edição, em nosso site e também na coluna do psicólogo Hernán Vilar, na página 30. Segundo Vilar, cabe a cada um de nós auxiliar e instruir as pessoas a “perceber como suas atitudes podem colaborar para que se construa um ambiente de paz e respeito entre todos”.
Esperamos, inclusive, que os condomínios que vivem às turras, com administrações rivais e conflitivas, assunto de outra reportagem desta edição, venham agora a se esforçar para encontrar pontos de acordo, mesmo que para isso precisem se apoiar na mediação de terceiros ou na constituição de associações de proprietários capazes de unificar as diretrizes e apaziguar os ânimos.
A Equipe da Direcional Condomínios manifesta irrestrita solidariedade às vítimas de tantos conflitos e, dentro de seu papel e prerrogativas, reafirma o compromisso de disponibilizar sempre ao leitor informações e recursos que possam ajudá-lo a empreender uma gestão bem-sucedida, eficiente e satisfatória à coletividade.
Uma boa leitura a todos,
Rosali Figueiredo
Editora
Sumário
04. Convivência: .............................................................................Briga entre vizinhos
30. Coluna: .........................Meu porteiro é desrespeitado pelos condôminos, e agora?
AÇÕES AO ALCANCE DE
SÍNDICOS E CONDÔMINOS
Acompanhe o que dizem especialistas sobre os recursos que os síndicos e condôminos dispõem para evitar que os conflitos fujam ao controle e resultem em tragédias, como aconteceu no final de maio, em Santana do Parnaíba, Grande São Paulo.
O COndOmíniO Residencial Bosques de Tamboré, um conjunto de três torres e apartamentos de 100 metros quadrados de área privativa, localizado em Santana do Parnaíba, na Grande São Paulo, foi sacudido por uma tragédia na noite de 23 de maio. O empresário Vicente D’Alessio Neto, de 63 anos, assassinou o casal Fábio Rubim, de 40 anos, e a esposa Miriam Cecília Amstalden Baida, de 38 anos. Vicente D’Alessio se matou no elevador, logo em seguida.
Moradores do apartamento de cima ao de Vicente, Fábio e Cecília não tiveram tempo de se proteger da fúria do vizinho, incomodado pelo barulho da televisão, conforme alegou a viúva de D’Alessio, e foram mortos dentro de casa, perto da filha de um ano e meio.
O duplo assassinato e suicídio consternaram os condôminos e funcionários do residencial e a própria opinião pública. Afinal, seria possível aos síndicos, conselheiros e demais moradores evitarem climas de discórdia e conflitos nos condomínios, bem como situações tão drásticas como a do final de maio?
Em consulta a alguns de seus colaboradores, a revista Direcional Condomínios perguntou a eles se o síndico deve se meter na briga entre vizinhos e quais as ações preventivas podem ser tomadas de forma a que se garanta um clima de respeito, cordialidade, equilíbrio e paz no ambiente condominial.
Para o advogado Paulo Caldas Paes, colaborador da revista que mora em um residencial vizinho ao da tragédia, a verticalização das cidades “fez com que inúmeras pessoas que antes residiam em casas independentes e autônomas passassem a viver em condomínios, local onde as regras e costumes são, diametralmente, opostos”. O que elas devem considerar é que, em uma edificação, a vizinhança não é apenas lateral, mas também vertical (ganham-se vizinhos em cima e embaixo da unidade), ressalta Paulo. Assim, “o uso de sapato dentro da unidade, o volume da televisão ou do rádio, as crianças que pulam ou brincam ou até o mero andar de um animal de estimação podem afetar o sossego de seu vizinho”. O que resta aos condôminos, então, é compreender que “a vida em sociedade demanda respeito, tolerância e cordialidade, e devemos entender que antes de pleitearmos nossos direitos, devemos cumprir com nossas obrigações”.
diÁLOGO E mEdiAÇÃO
Já o advogado Cristiano De Souza Oliveira recorre ao Art. 1348 do Código Civil para lembrar que “é competência do síndico representar o condomínio ativa e passivamente, logo, permitir que a ordem interna seja também observada pelo administrador do condomínio, por meio dos próprios instrumentos que a lei garante” (como notificações e convocar assembleias específicas). Segundo orienta Cristiano, “o síndico deve receber as reclamações, ouvir e apurar o que ocorrer, comunicar o suposto infrator, permitindo-lhe a ampla defesa, e antes de multar, procurar apaziguar, podendo inclusive fazer mediações de conflitos, porém, por meio de terceiros contratados, que possuam as técnicas corretas”.
Outra advogada especializada na área, Ana Luiza Pretel, também defende o instrumento da mediação e lembra, por sua vez, que “todos podem auxiliar na adaptação dos moradores ao convívio em condomínio, através de encontros informais e palestras”, bem como leitura, conhecimento e respeito ao Regulamento Interno.
E a professora e administradora Rosely Benevides Schwartz , uma das pioneiras a levantar a bandeira da paz entre os condôminos, diz que além do respeito ao Regulamento Interno (instrumento que serve “para disciplinar e colocar limites nas relações”), é preciso que os próprios moradores façam nascer dentro de casa uma cultura de respeito. “Que os pais ensinem seus filhos sobre a importância dos limites, o respeito ao vizinho e aos funcionários”, aconselha Rosely.
Por Rosali Figueiredo
Ilustração: Jonas Coronado
No site da Direcional Condomínios, você encontra grande acervo de informações e serviços que o auxiliam na administração de seu condomínio. Acesse e confira.
CONVIVÊNCIA
O SÍNDICO DEVE SE METER NA BRIGA ENTRE VIZINHOS?
A Direcional Condomínios repercute com especialistas e uma síndica as medidas que devem ser tomadas para evitar que discórdias entre vizinhos acabem resultando em conflitos e mesmo tragédias, como a morte de três vizinhos ocorrida em um residencial no Tamboré, Grande São Paulo. Acompanhe em http://migre.me/eLucD as entrevistas com os advogados Cristiano De Souza Oliveira e Ana Luiza Pretel; a administradora e professora Rosely Benevides Schwartz; e a síndica Roseane M. Barros Fernandes. Leia ainda artigo de autoria do advogado Paulo Caldas Paes – “Condôminos! Um momento importante para reflexão de todos”, publicado em http://migre.me/eLumF
SUSTENTABILIDADE
FAÇA UM POUCO MAIS PELO CONDOMÍNIO E A CIDADE
A racionalização do consumo de água e energia, a diminuição da produção de lixo, a separação de materiais recicláveis, o uso de filtros em geradores, além da constituição e manutenção de parque arbóreo e áreas permeáveis,
entre muitos outros, contribuem para a consolidação de um habitat saudável e sustentável. Conheça nas matérias complementares da Edição 180 algumas leis vigentes no município de São Paulo, que obrigam os condomínios a uma melhor relação com o meio ambiente, ao impor regras à coleta do lixo comum, de conservação das calçadas e da poda de árvores, entre outros.
Leia ainda a entrevista completa com Emiliano Graziano, gerente de Gestão para a Sustentabilidade da Fundação Espaço ECO, onde trata do consumo de produtos ecoeficientes.
COLETA SELETIVA
ALTERNATIVAS
AOS SÍNDICOS
A coleta do material reciclável nos condomínios de São Paulo ainda não atinge a todos os distritos da cidade e tem sido feita, parcialmente, em 75 deles, por duas concessionárias contratadas pela Prefeitura. Muitos síndicos, sem espaço para guardar o lixo selecionado, acabam desistindo do programa. Em matéria publicada no site da Direcional Condomínios, a síndica Wandinei Corrêa Aguiar Migliácio, do Edifício Carlos Eduardo (localizado no Bosque da Saúde, zona Sul de São Paulo), deixa algumas dicas aos seus colegas. Confira no link http://migre.me/eLCPN
a QuEm caBE rEcEBÊ-las E EntrEgÁ-las?
OS inCESSAnTES fluxos de objetos, correspondências, encomendas e chaves deixadas nas portarias dos edifícios trazem sérios riscos de transtornos aos condomínios, conforme avalia o advogado Paulo Caldas Paes, que deixa aqui algumas dicas aos síndicos.
1- O ZELAdOr POdE SE rESPOnSABiLiZAr PELA EnTrEGA dE COrrESPOndÊnCiA E dOCUmEnTOS AOS COndÔminOS?
Os condomínios geralmente proíbem a entrada do carteiro em suas dependências por questões de segurança e praticidade, por isso, as correspondências e demais documentos acabam entregues na portaria do edifício. Contudo, a atitude pode criar sérios transtornos ao condomínio em casos de extravio, pois alguém terá que ser responsabilizado por eventual prejuízo causado ao condômino. O ideal é que os condomínios instalem caixas de correspondências, na qual cada unidade possuirá uma gaveta para acolher as suas cartas e documentos, tornando-se o condômino único responsável pela retirada.
2 - É COrrETO O ZELAdOr rECEBEr EnCOmEndAS dE ELETrOdOmÉSTiCOS, ELETrÔniCOS OU PEQUEnOS móvEiS?
Diferentemente da entrega de correspondências ou documentos, a recepção de eletrodomésticos, eletrônicos ou pequenos móveis deve ser realizada diretamente ao condômino. Muitas lojas incluem que a
responsabilidade pela integralidade do bem cessa no momento da entrega do mesmo. Assim, mediante eventual dano constatado pelo condômino após a entrega do produto, a vendedora estará isenta de responsabilidade. Recomenda-se então que, caso o condômino não possa receber diretamente o bem, que ele assine autorização de recebimento ao condomínio e o exima de responsabilidade em caso de dano ou avaria.
3 - O ZELAdOr OU O POrTEirO POdEm GUArdAr A CHAvE dA UnidAdE PArA EnTrEGA A EmPrEGAdO dO COndÔminO?
Em hipótese alguma se recomenda esta possibilidade. Na eventualidade de furto de algum bem existente na unidade, o condomínio poderá ser responsabilizado civilmente pela indenização ao condômino.
UPGRADE MELHORA DESEMPENHO
E REDUZ CONSUMO DE ENERGIA
Por Juliana Nakamura
Um ELEvAdOr envolve muito mais do que cabina e casa de máquinas. Há uma série de componentes mecânicos e eletromecânicos, imperceptíveis para a maioria dos usuários, mas que são determinantes para a operação eficiente e segura do equipamento. Em modelos antigos, com mais de vinte anos de uso, gastos excessivos com manutenção, paralisações rotineiras, desníveis entre cabina e andar, além do consumo exagerado de energia, são indicadores de que é chegada a hora de investir em uma modernização mais ampla.
"Muitas vezes a segurança e a confiabilidade podem estar comprometidas e o que é gasto com a substituição de componentes pontuais pode não compensar financeiramente ou mesmo surtir efeito", explica Max Santos, diretor do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo).
A atualização é frequentemente indicada também para evitar transtornos como a falta de peças de reposição e para atender às exigências de normas de segurança e da legislação vigente. Vale lembrar que muitos equipamentos antigos operam com sistemas de freios que não atendem aos requisitos das normas técnicas mais recentes.
Foram justamente as sucessivas interrupções no funcionamento que levaram a síndica do Edifício Residencial Simone, no bairro da Vila Olímpia, em São Paulo, a optar pela modernização dos elevadores. "Fizemos as contas e percebemos que valia mais a pena partir para uma ampla renovação mecânica e estética. Isso porque, além de valorizar os imóveis, esse tipo de intervenção garante maior segurança aos usuários e economia ao condomínio, já que utiliza tecnologias mais eficientes", comenta a síndica Vanessa Tena. A modernização do equipamento social, com mais de quatro décadas de uso, foi concluída recentemente, após dois meses de trabalhos. "As interrupções no funcionamento por problemas mecânicos foram reduzidas a zero. Ficamos tão satisfeitos que assim que terminarmos de pagar por essa melhoria, pretendemos fazer o serviço também no elevador de serviço", revela a síndica. No prédio da Delegacia da Receita Federal, localizada no bairro do Pacaembu, também em São Paulo, a modernização tecnológica de quatro elevadores (dois sociais e dois de serviços) vem sendo igualmente bem ava-
Ilustração: Jonas Coronado
DICA / ELEVADOR - SISTEMAS MECÂNICOS
liada pelos usuários e gestores do prédio, informa Carlos Eduardo Barbieri. O analista, que é membro da comissão que fiscalizou as reformas do edifício construído nos anos 1950, destaca a troca do painel de controle por um modelo computadorizado, e a substituição de motores de corrente contínua por outros de corrente alternada, como as ações que tiveram maior impacto. "Como paralelamente fizemos outras melhorias no prédio, fica difícil mensurar o tamanho exato da economia provocada pela renovação dos elevadores, mas ela certamente aconteceu porque nosso consumo mensal de energia caiu drasticamente", comemora Barbieri.
COmAndOS COmPUTAdOriZAdOS
A modernização dos sistemas mecânicos e eletromecânicos dos elevadores possibilita aos usuários dos edifícios antigos usufruírem o conforto proporcionado pelo que há de mais avançado no mercado hoje, como, por exemplo, os comandos computadorizados com inversores de frequência. Diferente dos antigos painéis de comando eletromecânico que funcionavam em conjunto com freios de lonas, o comando computadorizado controla toda a movimentação do elevador como partida, frenagem, abertura e fechamento de portas. Ele também diminui a velocidade do motor, minimizando o desgaste dos freios.
"Os comandos computadorizados agregaram muito mais conforto aos usuários. Em conjunto com outros componentes que estão atrelados à sua instalação, propiciam paradas mais suaves, redução de ruídos, nivelamentos precisos e economia de energia significativa", compara Max Santos. Para se ter uma ideia, os antigos elevadores de corrente alternada com uma ou duas velocidades, conhecidos como AC1 ou AC2, consomem até 40% a mais de energia em comparação a um equipamento com tecnologia mais atualizada.
Outra solução que costuma ser adotada nos projetos de modernização de elevadores, visando proporcionar um tráfego mais seguro, é a cortina luminosa. Trata-se de um conjunto de feixes infravermelhos que se entrelaçam varrendo toda ou boa parte da área da porta. A tecnologia permite ao quadro de comandos saber se há alguma pessoa ou objeto no trilho antes de a porta se fechar, evitando acidentes.
FACiLidAdES E CUidAdOS nA COnTrATAÇÃO
O investimento na modernização de elevadores varia de acordo com a avaliação dos equipamentos existentes e com a necessidade de cada condomínio. De forma geral, um pacote básico de modernização contempla a substituição de itens como quadro de comando, sensores de nivelamento, fiação elétrica completa (tanto fixa, quanto móvel), botoeiras de cabina e pavimento, caixa de inspeção na cabina e no poço e limites finais. "A vida útil destes equipamentos depende diretamente da utilização", explica Max Santos, lembrando que em casos de boa conservação, eles podem durar cerca de vinte anos. Já os operadores de porta, os trincos e fechadores de porta, além das portas de pavimento, podem ficar para uma segunda intervenção. "A modernização parcial é perfeitamente factível. Neste caso, a empresa responsável pela manutenção dos elevadores deve indicar os itens mais críticos que merecem maior atenção, fazendo esta programação, caso a caso", encerra o diretor Max Santos.
PróximA EdiÇÃO
CONDOMÍNIOS SUSTENTÁVEIS:
ECONOMIA EM BENEFÍCIO DA VIDA
Edifício Maison Du Rhone, há mais de três décadas construindo
5 de junho foi celebrado pela ONU como Dia Mundial do Meio Ambiente, data importante para lembrar e valorizar iniciativas dos condomínios em favor da sustentabilidade.
Além de diminuir gastos ao final do mês, algumas medidas ajudam, por exemplo, a atenuar a emissão de carbono, que segundo a ONU terá efeitos drásticos sobre o clima em no máximo 20 anos.
SÃO PAULO ACABA dE GAnHAr o primeiro edifício residencial sustentável, uma torre de 80 apartamentos de dois dormitórios construída na Chácara Klabin, zona Sudeste da cidade. Para receber a Certificação Aqua (de origem francesa), o empreendimento teve que cumprir com 14 critérios ecológicos, o que incluiu desde o uso de um tipo de cimento menos poluente e de madeira controlada, à concepção arquitetônica que favorece maior luminosidade e ventilação natural, contém uma pequena estação de tratamento de água para reúso nas caixas de descarga, e possui sistema de energia solar. Segundo a construtora, a economia de energia e água poderá chegar, respectivamente, a 40% e a 27% sobre um residencial convencional. No entanto, mesmo entre esses edifícios, já consolidados, é possível racionalizar o consumo dos insumos, conforme revela a iniciativa de muitos síndicos e síndicas. Eles têm se mobilizado para reduzir a produção de lixo e o gasto com água e energia; reciclar e reaproveitar materiais; manter áreas verdes permeáveis; aproveitar melhor a iluminação e ventilação naturais; controlar ruídos; cuidar das calçadas nos passeios públicos; diminuir a emissão de gases e poeira; e instalar equipamentos e lâmpadas mais modernas e eficazes.
ATITUDES SUSTENTÁVEIS
ÁGUA
A Sabesp mantém o Programa de Uso Racional da Água (Pura), orientando síndicos, zeladores e administradores sobre como identificar vazamentos e utilizar os chamados equipamentos “economizadores” em suas instalações hidráulicas (como modelos mais eficazes de caixas acopladas nos vasos sanitários, restritor de vazão em duchas, arejador em torneiras de pia etc.).
O síndico José Máximo Pontes, do Condomínio Edifícios Atlas e Apolo, na Vila Mariana, em São Paulo, se deparou com a inviabilidade técnica de individualizar o consumo da água, já que os apartamentos têm de três a quatro prumadas. Mas realiza um monitoramento diário do relógio
Por Rosali Figueiredo
CAPA
O síndico José Máximo
Condomínio
um habitat saudável
Fotos: Rosali Figueiredo
da Sabesp, para observar eventuais anormalidades na curva do consumo. Além disso, promove vistorias semestrais nos apartamentos, para identificar vazamentos, especialmente em válvulas de descarga e torneiras. A economia é alta, garante José Máximo. Grande também tem sido a economia no consumo de água do Condomínio
Edifício Glória Jardim Vitti, localizado na Freguesia do Ó, zona Norte da cidade. No caso, a redução na conta paga à Sabesp veio há dois anos, com a implantação da individualização, afirma a síndica Elizabeth Bonetto. Além de pagar cerca de 30% menos ao final do mês, o serviço também beneficiou os moradores, que preocupados em economizar, consertaram vazamentos e mudaram hábitos.
A Sabesp oferece cursos gratuitos de pesquisa de vazamento, com o apoio da Associação de Fabricantes de Materiais para Saneamento (Asfamas). Mais informações no site http://migre.me/eEye5 ou através dos telefones 195 ou 0800-0119911.
PiOnEiriSmO nO rEÚSO E COLETA SELETivA
A síndica Nelza Gava de Huerta, à frente do Condomínio Edifício Maison Du Rhone há mais de 15 anos e membro do Conselho de Síndicos do Secovi-SP, notabilizou-se entre seus pares em 2007 ao implantar um sistema de captação da água da chuva e reaproveitamento dos descartes das máquinas de lavar roupa e da lavagem dos pisos das áreas comuns. Foram construídos cinco tanques, que armazenam 33 mil litros. No prédio de Nelza, uma torre de mais de 30 anos e 35 apartamentos, as sete prumadas de água impediram a individualização do consumo, o que levou a síndica a optar pelo abastecimento via poço artesiano, o qual recebe manutenção anual. E quando há necessidade, recorre-se aos tanques do reúso, principalmente para lavar as áreas externas, água que é novamente captada, tratada e disponibilizada.
Os condôminos pagam hoje à Sabesp apenas a taxa mínima de esgoto, comemora Nelza. Mas ela defende que o benefício maior recai sobre o meio ambiente, preocupação constante no Maison Du Rhone, que também foi um dos pioneiros em coleta seletiva. Localizado no Campo Belo, zona Sul da cidade, o condomínio se uniu aos vizinhos no final dos anos 90 e chamou uma empresa de São Bernardo do Campo para levar o material reciclável, antes mesmo que a prefeitura da Capital implantasse o programa de coleta seletiva e começasse a fazer a retirada em sua rua.
Também a área de energia recebeu atenção especial do condomínio, com a instalação de lâm-
COLETA SELETIVA
A síndica Fernanda Parnes, do Edifício Residencial Indiana Garden, próximo à Cidade Universitária, em São Paulo, desistiu de esperar a coleta seletiva da Prefeitura de São Paulo. Contando com um bom espaço de armazenagem, Fernanda pôde combinar a venda de papelão, revistas, jornais e latinhas a um coletor autônomo, que passa a cada 15 ou 20 dias no prédio e deixa uma remuneração em torno de R$ 80,00.
Nos últimos dois anos, os síndicos da Capital reclamaram muito da irregularidade dos serviços contratados pela Prefeitura junto a duas concessionárias e às cooperativas de reciclagem. Agora, segundo Paulo Gonçalves de Souza, coordenador de Coleta Seletiva da Amlurb (Autoridade Municipal de Limpeza Urbana), a coleta está sendo realizada “parcialmente em 75 distritos da cidade”, não apenas pelas concessionárias e cooperativas conveniadas, mas também pelos consórcios que recolhem material de 1.756 contentores instalados no município. O diretor orienta os síndicos a reclamaram eventuais ausências ou falhas do sistema através da Central 156. Mais informações sobre o programa podem ser obtidas também pelo site http://migre.me/eED81
ENERGIA
A substituição de lâmpadas incandescentes por fluorescente tubular e agora, por LED, está entre as medidas de economia mais adotadas pelos condomínios. Mas também a modernização dos elevadores pode trazer redução substancial no consumo de energia, a exemplo do que aconteceu no condomínio da síndica Elizabeth Bonetto, onde a conta caiu 40%, diz. Ou seja, a ideia é buscar soluções ecoeficientes (Veja mais ao final da pág. ao lado).
Segundo Mônica Plumari, gerente de vendas que atua com LED desde 2001, alguns condomínios estão trocando a lâmpada fluorescente tubular por fitas de LED nas garagens, economia que pode chegar a 65% na conta de luz. Estudos publicados em 2006 pela Agência Internacional de Energia (IEA) revelam que a iluminação representa cerca de 20% de toda a energia elétrica consumida no mundo, índice em grande parte causado por lâmpadas de baixa eficiência.
padas econômicas nas áreas comuns e jardins, além de sensores de presença e temporizadores nas partes internas. De qualquer maneira, o prédio é beneficiado por um projeto arquitetônico que disponibiliza luz natural a todos os halls internos e escadarias, de cada um dos pavimentos. Finalmente, a síndica providenciou a instalação de filtro no gerador cabinado, solução que ajuda a diminuir ruídos, e implantou um rico parque arbóreo com floreiras e árvores ornamentais e frutíferas. Ali, a vegetação é composta por bromélias, catleias, orquídeas, tipuanas, pinheiros e pés de romã, laranja, limão, caqui, banana, pitanga e amora, entre outros, parte contendo placas de identificação.
AFinAL, O QUE É SEr SUSTEnTÁvEL?
Muitas das soluções adotadas pelos síndicos resultam de determinação legal. Por exemplo, São Paulo tem legislação que obriga à manutenção de área mínima permeável nas edificações, impede o corte de árvores sem autorização, obriga à instalação de filtros nos geradores, disciplina o horário da coleta urbana do lixo e impõe multas pesadas aos condomínios com calçadas mal conservadas. Segundo o advogado Michel Rosenthal Wagner, o País oferece amplo escopo de leis federais, estaduais e municipais que procuram disciplinar a ocupação do solo, o uso dos recursos naturais e o equilíbrio urbano (incluindo leis do silêncio e de limpeza e pintura das fachadas, entre muitas outras). O próprio Código Civil impõe práticas aos síndicos e condôminos favoráveis à sustentabilidade, especialmente o Artigo 1.336, que preza a salubridade, saúde, segurança e sossego no ambiente.
“A sustentabilidade envolve o desenvolvimento urbano e os benefícios que ele pode trazer à qualidade de vida em cinco aspectos: econômico (com racionalização do uso de energia, água, mudança de comportamento etc.); social (leis que protegem o solo e a vegetação contra o aquecimento global); ambiental (tratando-se de um ecossistema mais equilibrado); político; e histórico-cultural.” “Um reverbera sobre o outro”, observa Michel, explicando, por exemplo, que no âmbito político, entram a disposição e dedicação dos síndicos em realizar uma boa gestão de todos esses recursos. E o lado cultural ganha com a preservação das edificações e de toda a história que as envolve.
A ideia é “gerir a propriedade em função do coletivo”, defende Michel, já que a sustentabilidade pressupõe o compromisso das gerações atuais em garantir a vida para as gerações futuras. Relatório divulgado em 2007 pela ONU, no caso, ratificou que os efeitos prejudiciais da emissão de carbono sobre a mudança climática estão cientificamente comprovados. Isso significa o risco real da intensificação de secas, ventos, chuvas e ondas de calor em no máximo 20 anos.
GERADORES
Os geradores instalados nos condomínios de São Paulo devem ser adaptados a uma nova legislação municipal, ganhando filtros para controle de ruído e emissão de gases. A obrigatoriedade veio com a Lei 15.095/2010, foi regulamentada pelo Decreto 52.209/2011, e acabou recebendo um prazo de tolerância de adaptação de um ano pelo Decreto 52.666/2011. O período caducou, a obrigatoriedade está vigente, mas a Secretaria do Verde e do Meio Ambiente informou à Direcional Condomínios que ainda se encontram em estudo, pelo Departamento de Controle de Qualidade Ambiental (Decont), os padrões de emissão de ruído e poluição atmosférica que deverão ser respeitados por esses equipamentos.
De qualquer forma, o mercado está se preparando e Carlos Henrique Apezatto criou e patenteou, juntamente com o engenheiro Sérgio Sangiovanni, um modelo de filtro para ser instalado nos escapamentos dos geradores, retendo material particulado e diminuindo em 50% a emissão dos gases. Essa é uma das soluções que o mercado apresenta aos síndicos para atender à legislação.
COMO ESCOLHER PRODUTOS ECOEFICIENTES
O síndico, ao decidir trocar ou modernizar equipamentos e materiais do prédio que administra, deve considerar a ecoeficiência dos produtos, como vida útil, eficácia, procedência, gasto de energia e possibilidade de reciclagem, entre outros. A recomendação é de Emiliano Graziano (Foto ao lado), gerente de Gestão para a Sustentabilidade da Fundação Espaço ECO, ligada à BASF e à agência alemã GIZ, órgão de cooperação técnica internacional do governo alemão. Em entrevista publicada no site da Direcional Condomínios, Emiliano destaca muitas outras ações sustentáveis que os síndicos e condôminos podem adotar em prol da sustentabilidade e aborda a ecoeficiência das lâmpadas disponíveis no mercado.
LEiA mAiS, Em www.direcionalcondominios.com.br:
- a EntrEvista complEta com Emiliano graZiano; - outras atitudEs sustEntÁvEis, como a manutEnÇÃo das ÁrEas vErdEs E pErmEÁvEis, o tratamEnto do liXo comum, a consErvaÇÃo dE calÇadas, a lEi do silÊncio E a poda dE ÁrvorEs.
pEculiaridadEs lEgais
O AdvOGAdO Cristiano De Souza Oliveira costuma dizer que “nem sempre o que é legal pode parecer moral”. E nem sempre as soluções que parecem razoáveis ao senso comum encontram o mesmo entendimento na lei. Desta maneira, um indivíduo com restrições no nome pode ser candidato a síndico, dívida de rateio não deve ser executada e melhorias que incomodem um único condômino devem ser readequadas. Confira.
1 - O COndOmíniO POdE PrOPOr AÇÃO dE ExECUÇÃO QUAndO
ExiSTE PrOTESTO?
3 - O GErAdOr dO mEU PrÉdiO FOi inSTALAdO EmBAixO dA minHA JAnELA E SEU rUídO imPEdE QUALQUEr COnvErSA Em CASA.
O QUE FAZEr?
Independentemente se existir protesto ou não, a ação de execução não cabe à inadimplência no condomínio. A legislação processual é clara e diz que aos condomínios se aplica a Ação de Cobrança pelo Rito Sumário e não por Ação Executiva, uma vez que rateio condominial não está listado como título executivo. Vale alertar ainda que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo vem adotando posição contrária à possibilidade de os condomínios protestarem inadimplentes.
2 – POSSO SEr SíndiCO (A) mESmO COm rESTriÇÕES Em mEU
nOmE?
A questão é bem delicada, pois quando da aprovação da compra, a Assembleia deveria ter indicado o local da instalação, uma vez que por força do Art. 1.342 do Código Civil, não podem ocorrer acréscimos em área comum se houver prejuízo a qualquer condômino, incluindo em sua área privativa.
ser ou não proprietário (Art. 1.347 do Código Civil), competindo à Convenção condômino, incluindo em sua área privativa. Aconselhamos ao síndico verificar meios de reinstalar o aparelho em outro local, ou fazer um bom tratamento acústico no gerador. Se não houver solução, o caso poderá ser levado ao Judiciário.
A legislação diz que compete à Assembleia escolher um síndico, que pode ser ou não proprietário (Art. 1.347 do Código Civil), competindo à Convenção Condominial determinar limitações e impedimentos (Art. 1.334 do mesmo Código).
Ou seja, se a Convenção for omissa às restrições e, havendo transparência na eleição, não deverá haver impedimento legal.
E GARANTA BONS RESUlTADOS FAÇA O TRABALHO CERTO
Por Eduardo Marchiori
A LEi mUniCiPAL 10.518/88, que dispõe sobre a limpeza e pintura periódica das fachadas de prédios na cidade de São Paulo, completou 25 anos no mês passado. Ela determina que essas superfícies das edificações devam ser pintadas ou lavadas (conforme o tipo de revestimento) num período mínimo de cinco anos, a fim de manter um visual agradável e estético na cidade. Posteriormente, o Decreto 33.008/93 estabeleceu um prazo de 180 dias para início dos serviços necessários à recuperação das fachadas mal conservadas, reduzido para apenas 15 dias pelo Decreto 39.536/00. Apesar de os dispositivos vigorarem há tanto tempo, síndicos e administradores ainda se atrapalham na hora de providenciar a manutenção das fachadas de suas edificações. Qual o material mais adequado para cada revestimento, como se adaptar ao curto prazo estabelecido e como avaliar a necessidade de intervenção em uma fachada? Essas são as principais dúvidas dos responsáveis pela administração dos condomínios.
A advogada Gláucia La Regina, que também é síndica profissional de um edifício situado na Zona Oeste da Capital, afirma que não se deve esperar uma notificação da Prefeitura para tomar providências. Gláucia está à frente do Condomínio Edifício Giordana, que possui apenas uma torre de dez andares, com um apartamento por andar. Como o prazo de 15 dias é inviável para tantos procedimentos, ela acredita que a prevenção e o planejamento sejam a melhor alternativa aos síndicos. "Eles podem realizar apenas uma assembleia poucos meses antes da época de efetuar essa manutenção e já apresentar no mínimo três orçamentos, economizando tempo e dinheiro", ensina Gláucia.
Ao assumir a responsabilidade de administrar o prédio em 2005, Gláucia encontrou-o em condições precárias e, antes de se preocupar com a fachada, organizou uma reforma geral. Providenciou o conserto de vazamentos e infiltrações, a troca do sistema de para-raios, manutenção de extintores e tubulações de gás, instalação de portas corta-fogo, treinamento de funcionários e pagamento de dívidas previdenciárias. A restauração da fachada virá
Ilustração: Jonas Coronado
como próximo item da lista. O prédio possui superfície em concreto aparente, com laterais revestidas por cerâmica azul e detalhes decorativos em cerâmica branca e vermelha. Glaucia declara que sua maior dificuldade foi estabelecer prioridades e saber exatamente o que, como e em que ordem os trabalhos deveriam ser feitos. Porém, sempre teve o cuidado de contratar profissionais especializados em cada área para realizar um diagnóstico preciso.
PrOdUTOS AnTiPiCHAÇÃO
O engenheiro civil Elorci de Lima se especializou em patologia e terapia de estruturas e esclarece que os critérios utilizados para verificação das condições das fachadas vão depender do tipo de revestimento utilizado (Veja quadro na pág. 18). Deterioração de tinta, formação de fungos, manchas e condições precárias do revestimento de argamassa são alguns dos fatores que caracterizam má conservação.
Lima explica que o responsável pela manutenção do condomínio deve ter em mente que os materiais precisam ser resistentes às intempéries e ataque de chuvas ácidas, comuns nos centros urbanos. No caso de tintas, as acrílicas, com base em água ou solvente, são mais adequadas. Nas fachadas que recebem pouca incidência de luz solar, é comum a formação de colônia de fungos, exigindo, além da pintura, a aplicação de silicones hidro-repelentes à base de silano siloxano (composto químico derivado do silício).
Outro problema bastante comum é o ataque de pichadores, principalmente em edifícios que acabaram de ter sua fachada restaurada. Nesse caso, o engenheiro orienta a aplicação de produtos antipichação, que permitem a limpeza imediata, principalmente se os prédios estiverem em regiões muito visadas. "Os resultados positivos são observados em um curto período, com valorização do patrimônio e um visual muito mais agradável", diz ele.
Cabe ressaltar que esses serviços, considerados como despesas extraordinárias por não fazerem parte do dia a dia do condomínio, devem ser sempre discutidos em conjunto com os moradores. De acordo com a síndica Gláucia, um conceito utilizado nos Estados Unidos e que pode ser bastante útil é o estabelecimento de um fundo de reserva exclusivamente para despesas de conservação. Dessa forma, quando necessário, o valor já estará disponível, evitando o transtorno de um rateio extra entre condôminos e o pagamento de possíveis multas pela não execução das obras.
IMÓVEIS RESTAURADOS
GANHAM ISENÇÃO DO IPTU
Outra lei paulistana que também trata da conservação de imóveis foi promulgada no mesmo ano da limpeza e pintura de fachadas. É a Lei 10.598/88. Ela concede desconto no IPTU para o restauro de imóveis tombados no Centro da cidade. Mas há também a Lei 12.350/97, que isenta de IPTU por um período de dez anos o proprietário que decidir pelo restauro de seu imóvel, independente se tombado ou não, incluindo a fachada. Para ver o texto completo da legislação, acesse www. leismunicipais.com.br. (Por E.M.)
PARA CADA REVESTIMENTO, UMA
TÉCNICA ADEQUADA
O engenheiro civil Elorci de Lima enumera, no quadro abaixo, a melhor forma de conservação e pintura para os diferentes tipos de acabamento das fachadas.
REVESTIMENTO DA FACHADA
ARGAMASSA
PASTIlHAS DE PORCElANA
PROCEDIMENTO DE TRATAMENTO E PINTURA
- Limpeza da superfície por hidrojateamento de alta pressão, remoção de áreas com aderência comprometida e recomposição das mesmas;
- Lixamento da superfície;
- Impermeabilização com uma demão de primer selador;
- Aplicação de duas demãos de tinta de base acrílica para finalizar.
- Limpeza da área com solução de hipoclorito de sódio diluída em água potável, preferencialmente com escovas de cerdas de nylon para eliminar agentes agressivos;
- Lavagem total por hidrojateamento;
- Em caso de desplacamento, é necessária a recomposição das mesmas, seguindo a seguinte sequência de serviços:
a) Remoção de material deteriorado utilizando ponteiros, talhadeiras e marretas ou marteletes;
b) Assentamento de novas pastilhas na cor igual ou similar à existente;
c) Rejuntamento com material industrializado ou argamassa de cimento branco e alvaiade; d) Limpeza final por hidrojateamento.
CERâMICA
CONCRETO APARENTE
- Mesmas orientações para o item acima, com o cuidado de tratar as juntas de dilatação com mastiques (resinas) flexíveis.
- Limpeza por jateamento com água potável para remover substâncias nocivas ao concreto;
- Esmerilhamento da superfície com lixa de carbureto de silício, para a abertura dos poros e remoção da camada superficial, ou de tintas aplicadas anteriormente;
- Estucagem com pasta de cimento comum, cimento branco ou alvaiade e adesivo acrílico;
- Aplicação de duas demãos de verniz acrílico à base de solventes sobre uma demão de primer selador para proteção e acabamento.
UM SÓ EMPREENDIMENTO, DOIS SÍNDICOS. É VIÁVEL?
Delegar tarefas, apostar na transparência e compartilhar a gestão com subsíndicos, conselheiros e demais moradores é prática saudável e cada vez mais defendida por administrações condominiais bem-sucedidas. Mas dividir a liderança pode trazer inúmeras desvantagens e conflitos, especialmente em condomínios que possuem dois síndicos.
A ÁrEA COmUm
do Condomínio Conjunto Habitacional das Avencas, empreendimento de duas torres construído nos anos 80 na região do Tucuruvi, zona Norte de São Paulo, é única: os condôminos podem usufruir suas vagas de garagem, que ficam no Edifício B; usar o playground, situado no Edifício A; e ter acesso às antenas de tevê e telefonia, que estão instaladas na cobertura deste último. Mas o condomínio possui dois CNPJs e duas síndicas eleitas pelas assembleias de cada um dos blocos. O resultado é que os edifícios possuem culturas diferentes, fachadas idem, e as síndicas não podem notificar nem multar diretamente o condômino do outro prédio, mesmo que este tenha desrespeitado alguma regra no uso da área comum. Uma torre é predominantemente verde, outra azul. Elas foram construídas pelo Instituto de Previdência do Estado de São Paulo (Ipesp), em um bairro tomado por dezenas de prédios e demais condomínios erguidos na mesma época. No Conjunto Habitacional das Avencas, o Ipesp registrou a Convenção prevendo duas administrações separadas, diz a síndica Solange dos Reis, do Edifício B. Síndica em terceiro mandato, Solange já viveu situações conflituosas com a outra administração. Uma delas, relativa às instalações de telefonia e tevê, chegou ao Judiciário. O Edifício A queria cobrar locação do B, até que o juiz determinou que “cobertura é área comum”, lembra Solange.
Outra dificuldade reside nos procedimentos de segurança distintos adotados pelas portarias “controladas” pelo A e pelo B, na necessidade de revezar o dia de limpeza entre os blocos e,
Por Rosali Figueiredo
agora, na falta de padronização da fachada. A síndica Solange gostaria que as torres fossem uniformizadas, até para valorizar os imóveis. Mas ainda não sabe se conseguirá, pois antes disso terá que aparar pontos de conflito que foram se instalando entre as torres ao longo de anos.
CASO inCOmUm
A situação do Conjunto Habitacional Avencas é bastante incomum, aponta o advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira. Segundo ele, o registro da Convenção prevendo duas administrações independentes pode ter acontecido por desatenção do cartório
Advogados Cristiano De Souza (à esq.) e Paulo Caldas Paes dizem que a lei não deixa dúvidas: cada condomínio deve ter um único síndico e CNPJ
Ilustração: Jonas Coronado
na época. Segundo Cristiano, “o conjunto habitacional ou habitação de interesse social possuem legislação específica apenas para aspectos outros que nada influenciam na administração do condomínio, ou mesmo na sua constituição”. Ou seja, assim como os demais empreendimentos condominiais, eles “devem possuir uma especificação e uma Convenção dizendo como deve ser feito o rateio, a forma de gestão etc.”.
O advogado acredita que, nas décadas de 80 e 90, “em virtude de a Receita Federal não ser informatizada e ser menos exigente com a questão documental, casos iguais possam ter ocorrido”. A alternativa agora, conforme recomenda Cristiano, “seria unificar as gestões no CNPJ que leva o nome do Conjunto Habitacional e desta forma proceder a vida nova, pois, atualmente, até para obterem certificado digital, os edifícios talvez venham a ter problemas”.
Outra saída, acrescenta o advogado, “seria criar um terceiro ente jurídico, que administraria as questões coletivas entre ambos os edifícios, ou seja, o Condomínio dos Condomínios, e aí teriam como fazer a padronização das fachadas. Este terceiro ente jurídico poderia ser uma associação formada pelos edifícios”, explica.
SíndiCO ÚniCO, diZ A LEi
Para o advogado Paulo Caldas Paes, o Código Civil é claro quando trata da administração condominial. “Segundo determinação do Art. 1.347, o condomínio deve ser administrado por um único síndico.” E exemplifica: “Não seria possível em um condomínio o síndico determinar a aplicação de multa a condômino que tenha desrespeitado regra convencional, enquanto, o outro síndico, deliberar pela isenção de responsabilidade deste mesmo condômino.” Paulo Paes destaca que a regra é válida “independentemente do número de torres que integrem o condomínio, e deve ser observada obrigatoriamente”.
Já Cristiano De Souza observa que em grandes empreendimentos, com 30 torres, por exemplo, é comum que se constituam agrupamentos que decidem realizar uma administração indireta, com execução orçamentária própria e assembleias por blocos, o que pode agilizar e ajudar a descentralizar algumas decisões. O advogado ressalva, entretanto, que sempre deve haver um único síndico e CNPJ. A este administrador geral caberá gerir, por exemplo, questões relacionadas à manutenção de elevadores, limpeza de caixas d’água e seguro das edificações. Por outro lado, os subsíndicos poderão gerenciar a pintura interna e decoração do hall social de sua torre. Mas síndico e subsíndicos, juntamente com os conselheiros, terão que tomar cuidado e criar um modelo padronizado de balancete que separe as despesas comuns das regionalizadas. Além disso, acrescenta Cristiano, é preciso cuidado para impedir falta de padronização nos procedimentos internos, diferenças de tratamento com limpeza e jardinagem, na segurança etc. “Inexiste uma regra geral ou modelo de como administrar condomínio”, observa Cristiano. “Todos, no entanto, têm que se submeter às regras da administração geral. Não adianta descentralizar para baixar custo de um edifício”, alerta o advogado, que teme, neste caso, o nascimento de diferenças de padrões entre um e outro, além de, consequentemente, eventuais conflitos.
COLOCANDO ORDEM NO ACESSO
Por Rosali Figueiredo
PRINCIPAL DA “CASA”
As garagens representam há um bom tempo o acesso principal de chegada em casa, exigindo revestimento e iluminação bem tratados, sinalização adequada, proteção dos pilares, além de acessórios que atendam às novas necessidades dos usuários, caso dos bicicletários. Confira, neste Fique de Olho, os principais fornecedores do segmento aos condomínios.
• BICICLETÁRIO & DEMAIS ACESSÓRIOS
JJ COMÉRCIO
Bicicletário, proteção para colunas e rampas, carrinhos de compras, travas, espelho convexo, sinaleiro, placas de trânsito, além da implantação de “tachões” para a redução de velocidade, compõem o imenso portfólio da JJ Comércio. A empresa oferece mais de 1.500 itens aos condomínios, tudo “com qualidade e instalado”, destaca o supervisor de vendas Emerson Moraes. “O síndico e zelador encontram tudo o que precisam em um só lugar”, resume. A JJ Comércio completará oito anos de mercado no próximo mês de agosto, não cobra frete aos condomínios de São Paulo (Capital) e assegura visitas aos edifícios em até 48 horas após o chamado, sem custos.
ÔMEGA PRÉDIOS
Fale com a JJ Comércio: 11 3666-3095 /3569-3095/3854-3095 www.jjtapetes.com.br comercial@jjtapetes.com.br
A Ômega Prédios está há nove anos no mercado e também comercializa bicicletário, itens de proteção como cantoneiras, stop car, tapetes, travas, crachás para veículos, espelho convexo, lixeiras, carrinhos de mercado e coletores em geral, enumera a empresária Camila Cristina de Araújo Suette. Um de seus destaques são as proteções, pois “evitam acidentes que danificam carros e paredes”, diz. A empresa oferece vários itens em promoção, incluindo carrinhos, travas para cartões, contêineres e coletores. Segundo Camila, a Ômega valoriza a “agilidade na entrega, excelência no atendimento e somente atua com materiais novos e de primeira qualidade, todos com garantia”.
PRIMOS PRÉDIOS
Fale com a Ômega Prédios: 11 2987-5337 / 2983-4824 www.omegapredios.com.br contato@omegapredios.com.br
Também com vasto portfólio de produtos e acessórios aos condomínios, a Primos Prédios atua há 15 anos no mercado. Segundo o empresário Bruno Suette, a empresa oferece travas e carrinhos de compra, espelho convexo, placas sinalizadoras, coletores para lixo, limitadores de vagas e bicicletário suspenso ou de chão, em várias medidas. Os modelos de bicicletário “otimizam os espaços e prezam pela segurança dos usuários e condôminos”, assegura Bruno. Sua equipe de vendas realiza visitas sem custos aos condomínios para indicar a melhor solução e oferece produtos de primeira linha.“Nossos profissionais são altamente capacitados”, pois atendem com rapidez, eficiência e trabalham com preços competitivos, completa Bruno.
• ILUMINAÇÃO
ACESA
Fale com a Primos Prédios: 11 2951-1475 / 2983-4267 www.primospredios.com.br primospredios@primospredios.com.br
Uma garagem bem iluminada traz segurança ao usuário e motoristas, acredita Rafael Polastre, um dos proprietários da Acesa. Por isso, a empresa oferece itens para iluminação de emergência e o próprio gerenciador da luz das garagens, com todos os equipamentos necessários ao funcionamento desses sistemas (entre eles, centrais, baterias, luminárias em LED, demais lâmpadas, nobreaks etc.). “Temos preocupação constante com a eficiência técnica e a estética da instalação, dando total segurança ao cliente, principalmente no cumprimento do orçamento proposto”, destaca. A mão de obra é própria e treinada, uma expertise construída em 17 anos de atividade.
FLASH AUTOMAÇÃO LTDA
Fale com a Acesa: 11 4232 4206 / 97140-2662 acesaeletrica@yahoo.com.br
A iluminação em LED começa a ganhar vida nas garagens dos condomínios, substituindo as lâmpadas fluorescentes e garantindo até 40% de economia de energia elétrica, revela o engenheiro Marcio Missao Barbazono, da Flash Automação. Esse é um dos destaques da empresa, diz Missao, lembrando que o LED dispensa o uso do reator e tem vida útil de cerca de 30 mil horas, quatro vezes superior à da lâmpada fluorescente. Outra vantagem é que permite o uso de sensores de presença sem risco de queima precoce da lâmpada. A Flash Automação atua com outros itens, como CFTV, interfones, nobreaks etc., mas o engenheiro ressalta o gerenciamento de sensores de presença e anuncia uma promoção: “descontos na mão de obra para a troca do sistema de luz de emergência até 31/07/2013, entre 50% a 100%”, garante Missao.
Fale com a Flash Automação: 11 3982-9799/ 3981- 4757 / 2373-4757 www.flashautomacao.com.br atendimento@flashautomacao.com.br compras@flashautomacao.com.br
ASG PISO EPOXI
Criada em 1997, a ASG Piso Epoxi trabalha as superfícies das garagens cobertas e descobertas com produtos à base de epóxi ou mesmo PU (poliuretano). De acordo com o supervisor Rafael Pereira da Silva, a ASG se destaca pela flexibilidade com que atende os condomínios, pois realiza visitas técnicas aos locais, identifica as necessidades de tratamento ou cobertura e indica a melhor solução ao piso. Por exemplo, os produtos em epóxi podem ser aplicados para recuperar bases antigas de concreto, no próprio revestimento ou apenas na pintura e demarcação de pavimentos de concreto usinado liso, entre outros.
Fale com a ASG Piso Epoxi: 11 3699-7959 / 3685-9935 / 3654-4675 www.asgpisoepoxi.com.br asgpisoepoxi@ig.com.br
BRASIL EPOXI
Na Brasil Epoxi, este também é um material predominante na recuperação de pisos e implantação de novas superfícies de garagem. A empresa executa um processo de revestimento multicamadas, incluindo regularização da base, aplicações de primer, polimento, acabamento com duas demãos do material e demarcação de faixas e boxes. O resultado é uma superfície impermeável, resistente, que melhora a luminosidade do ambiente e torna mais fáceis os trabalhos de limpeza, atesta o empresário Evaldo Luiz Kuhn, que atua há nove anos com pisos de condomínios e criou a Brasil Epoxi há dois.
ENGEPOX
Fale com a Brasil Epoxi: 11 2855-6019 / 2759-0784 www.brasilepoxi.com.br brasilepoxi@brasilepoxi.com.br
Desde 1994 no mercado, a Engepox introduziu nos condomínios a possibilidade de recuperar ou tratar as superfícies das garagens com um revestimento bonito, em várias opções de cores e desenhos, mas, sobretudo, resistente ao tráfego intenso e pesado. À base de resina epóxi (polímero modificado de avançada tecnologia), o piso é instalado em áreas cobertas de forma rápida, conferindo melhor iluminação, brilho, sinalização, impermeabilidade, maior segurança e facilidade de limpeza. A empresa garante que em 48 horas o piso tratado poderá receber de volta as atividades de praxe. Os serviços são executados com equipamentos próprios e equipe treinada e, se houver necessidade, a empresa faz a regularização e a recuperação da superfície.
TRATAMENTO PISO
Fale com a Engepox: 11 5622-2200 www.engepox.com.br engepox@engepox.com.br
A tradição e especialização na recuperação dos revestimentos é uma das marcas centrais da empresa de Marcio Garcia, a Tratamento Piso. Com quatro décadas de mercado, a Tratamento desenvolveu grande expertise na recomposição dos pisos de concreto das garagens, através da eliminação de poeiras, buracos e execução de serviços de impermeabilização. A empresa realiza também pinturas dos revestimentos com tintas à base de epóxi ou PU (poliuretano). Segundo Garcia, as vantagens do serviço são visíveis, conferindo maior luminosidade ao ambiente e tornando a limpeza mais fácil. “Trabalhamos com produtos de ponta, com o que há de melhor no mercado, oferecendo qualidade, prazo e valorização do imóvel.” Com equipe própria e treinada, seus “preços são justos e competitivos”, arremata.
PROTECHOQUE
Fale com a Tratamento Piso: 11 4063-8895 / 7819-0031 www.tratamentopiso.com.br contato@tratamentopiso.com.br
Pioneira no Brasil e detentora de patentes de produtos de proteção e amortecimento nas manobras internas de trânsito e estacionamento das garagens, tendo iniciado as atividades há 15 anos, a Protechoque oferece aos condomínios protetores de para-choques, cantoneiras, protetores laterais (com revestimento total das colunas), limitadores de vaga, e protetores de portas. Estes impedem que, ao sair do carro, o motorista ou usuário cause avarias no veículo estacionado ao lado. Segundo a empresa, comandada pelo empreendedor Washington Botella, os condomínios recebem 36 meses de garantia, além de “excelente atendimento e pós-venda, qualidade 100% mantida em nossos anos de mercado”. As peças são de design e fabricação própria e visam, sobretudo, segurança ao estacionar.
SUAREZ PLACAS
Fale com a Protechoque: 11 5021-5172 / 5588-5921 www.protechoque.com.br pchoque@protechoque.com.br pchoque@uol.com.br
Empresa com décadas de mercado e expertise própria, a Suarez Placas, do empresário José Antonio Mayo, atua desde 1972 com comunicação visual e letreiros. Ela oferece às garagens dos condomínios “placas indicativas de segurança, de orientação, de instrução de velocidade máxima, orientação complementar, e de sinalização de vagas e pavimentos”, enumera José Antonio. São produtos de “altíssima qualidade e tecnologia”, garante o empresário. “A constante preocupação com o aprimoramento faz da nossa empresa a escolha certa quando o assunto é identificar ou sinalizar”, completa. Segundo ele, os produtos são personalizados de acordo com as necessidades de cada cliente, e os serviços primam pelo “melhor atendimento, qualidade, preço e o menor prazo de entrega”.
Fale com a Suarez Placas: 11 5021-7359 / 5588-3523 www.suarezplacas.com.br suarezplacas@uol.com.br
conHEÇa os atriButos dE um E DURÁVEL REVESTIMENTO SEGURO
mUiTO ALÉm dE ESPAÇOS destinados a acolher brinquedos, os playgrounds nos condomínios ocupam um lugar privilegiado no imaginário da criança e nas etapas do seu desenvolvimento. Afinal, é nesse território do brincar que ela dá os primeiros passos para se tornar ativa e curiosa e onde, mais tarde, terá a oportunidade de explorar livremente as habilidades físicas e mentais, a autoestima e a capacidade de relacionar-se com os outros.
Por isso, garantir a segurança de quem utiliza esses espaços é fundamental. De acordo com Mara Cabral, arquiteta especializada em revestimentos, todo brinquedo que oferece um risco de queda livre superior a 60 cm de altura deve ter sob ele uma superfície amortecedora de impacto. A arquiteta destaca ainda a necessidade de se garantir a segurança química dos materiais, a resistência à abrasão, durabilidade, praticidade na higienização e uma baixa demanda por manutenção.
Esses foram alguns dos critérios que a síndica Ana Josefa Severino avaliou quando decidiu reformar o playground do Condomínio Piazza Di Toscana, na Vila Alpina, zona Leste da cidade. “Tínhamos um balanço e um escorregador de madeira, com grama natural”, conta. “Mas quando chovia, era impossível usar o espaço porque se formavam poças d’água onde a grama tinha mais dificuldade para crescer, que era justamente nos lugares onde as crianças impulsionavam para balançar.” Há três anos, ela optou pelo piso emborrachado, com placas de encaixe amarelas e azuis. “Minha maior preocupação era proteger nossos filhos no caso de eventuais quedas.”
ABSOrÇÃO dE imPACTO
A nova norma da ABNT para playgrounds (a NBR 16.071/2012) recomenda que se faça teste de atenuação de impacto nos pisos, por meio do qual se consiga indicar a partir de que altura uma queda possa causar, por exemplo, traumatismo craniano em uma criança. A partir desse indicador, os técnicos observam se determinada superfície está apta a evitar maiores riscos às crianças, considerando-se a altura dos brinquedos. Ou seja, se possuem boa performance de absorção de impacto. “Um piso certificado nesse requisito é uma garantia de segurança”, sentencia Cabral. “Por sua vez, o consumidor deve exigir isso do fabricante, que tem obrigação de informar o desempenho do piso, a altura de queda que o produto é capaz de absorver, sua durabilidade, entre outras características”. A especialista recomenda ainda que o síndico guarde consigo uma cópia da certificação.
Mara Cabral ressalta também que a toxicidade dos materiais usados na fabricação de brinquedos de playground representa outro quesito importante de segurança. “O piso representa uma área significativa do espaço de lazer. Portanto, alguns cuidados são fundamentais na hora de escolhê-lo, como a migração de elementos químicos prejudiciais à saúde dos usuários e ao meio ambiente”, adverte a arquiteta, lembrando que a NBR 16.071/2012 cita esses produtos, já proibidos inclusive em diversos países.
OPÇÕES dE mErCAdO
Os síndicos encontram no mercado muitas opções de superfícies para playground que atendem às normas de segurança recomendadas pela ABNT. Elas variam em termos de preço, durabilidade e condições de manutenção. Mara Cabral, no entanto, alerta para os erros mais comuns quando o assunto é revestimento para playgrounds internos. “Alguns apresentam altos valores de emissão de ‘compostos orgânicos voláteis’, que expõem as crianças a odores que prejudicam a saúde e chegam a provocar alergias”, comenta. Outra falha recorrente é a instalação de pisos frios, que causam desconforto térmico. Para os ambientes internos, o ideal é optar por pisos de borracha, E.V.A, vinílico ou madeira, recomenda a arquiteta. Vale lembrar, porém, que os três últimos só podem ser usados caso não haja brinquedos que apresentem risco de queda com altura superior a 60 cm.
Já para playgrounds externos a arquiteta indica requisitos como resistência a intempéries e amortecimento aos impactos causados por eventuais quedas. “Escolher pela estética e não pela função costuma ser um deslize frequente”, diz. A seguir, conheça algumas alternativas de revestimento para playground, seus principais atributos, e veja qual se adequa à realidade do seu condomínio. (Reportagem Lara Silbiger)
vAriEdAdES
dE PiSOS ExTErnOS
EMBORRACHADO: antiderrapante, resistente à abrasão, alto desempenho na absorção de impacto, fácil manutenção e estabilidade química dos materiais. A opção mais cara é a de borracha prensada à alta temperatura, cuja vida útil é de dez anos.
GRAMA NATURAL: apresenta boa absorção de impacto para quedas, mas deve ser reparada sempre que houver desgastes. Demanda manutenção constante e sistema de drenagem.
GRAMA SINTÉTICA: depende de uma camada amortecedora sob ela para absorção de impacto, em geral comercializada pelas empresas junto com a grama. Estão disponíveis, em geral, em versões densas para playground, de 12 mm a 20 mm de espessura.
MATERIAL SOLTO, como areia, lasca de madeira ou borracha granulada desagregada: demanda manutenção constante porque esse tipo de superfície tem seus agregados espalhados facilmente e os mesmos precisam ser repostos para manter o desempenho da superfície.
No caso específico da AREIA, esta deve ter, pelo menos, 30 cm de profundidade para amortecer o impacto de eventuais quedas. Além disso, a manutenção deve zelar pela higiene, evitando que animais utilizem o local como sanitário.
Em se tratando do PISO DE LASCAS DE MADEIRA OU BORRACHA GRANULADA, deve-se cuidar para que crianças não ingiram inadvertidamente esses materiais.
PróximA EdiÇÃO
F ac H ada - s E guro
MEU PORTEIRO É DESRESPEITADO E AGORA? PELOS CONDÔMINOS,
Por Hernán Vilar
E S TE m O m E n T O É
mUiTO apropriado para se falar um pouco sobre relações humanas, particularmente aquelas que ocorrem no ambiente de trabalho.
O mundo de hoje trouxe mudanças expressivas sobre as relações humanas. Particularmente a tecnologia, que aproximou distâncias através do uso do correio eletrônico e até mesmo das videoconferências. Contudo, o uso da tecnologia igualmente provocou um esfriamento dessas relações e nós precisamos estar atentos para que isto não afete nosso dia-a-dia. Neste sentido, perceber o Outro, seja ele o vizinho condômino ou os vários funcionários que cuidam da estrutura de serviços condominiais, é um fator chave para que se desenvolvam relações humanas em bases sólidas.
Para tanto, é preciso entender de forma objetiva como os problemas de relacionamento se formam, para que nós possamos buscar soluções igualmente objetivas. Descobrir a causa raiz de um conflito traz em si as respostas e soluções para tal problema.
Neste sentido, é fundamental que se levantem as reclamações. Elas devem ser claras e detalhadamente exemplificadas. Por exemplo, um condômino pode reclamar de “falta de agilidade” por parte do porteiro, ou o porteiro pode reclamar de “falta de cordialidade” por parte de um condômino.
Isto feito, é hora então de classificar as reclamações de forma que possamos melhor compreender suas causas e, assim, saibamos buscar e propor soluções plausíveis. Uma dica importante que pode ser utilizada
é classificar os problemas como propõem hoje as melhores práticas de Gestão por Competências e Gestão de Pessoas. Uma destas práticas é o CHA – um sistema que busca mensurar de forma objetiva os critérios Conhecimento, Habilidade e Atitude. Através de uma análise entre o “perfil desejado” para um posto de trabalho e o “perfil manifesto”, podemos avaliar e propor formas de desenvolvimento profissional para se atingir uma dada meta ou um objetivo.
Então, dentro da categoria Conhecimento podemos nos perguntar se determinado profissional envolvido com um problema frequentou cursos necessários para o bom desempenho de suas funções, ou se podemos oferecer a ele a oportunidade de uma reciclagem. Se o problema aparentemente ocorreu por uma questão de Habilidade, podemos pensar em um treinamento para aperfeiçoá-lo nas relações interpessoais, para lidar melhor com o público ou mesmo para desenvolver uma comunicação mais efetiva.
Agora, se o problema teve origem comportamental, ou seja, se estiver na classe das Atitudes, então valerá um bate-papo ou um trabalho de coaching (orientação comportamental e profissional de adultos). Muitas vezes a gente espera que uma pessoa entenda ou saiba como agir diante de certo desafio e esta pessoa simplesmente não tem ideia de como lidar com o problema.
Por outro lado, o problema pode não estar no porteiro com seu rol de competências, mas sim com os condôminos, que transgridem regras e fazem imperar suas vontades à força. Então é o momento de se deixar claro o papel de cada um para que se tenha um relacionamento pacífico e feliz entre todas as pessoas. Pense em como esta mensagem pode ser colocada de forma subliminar no condomínio, por exemplo, instalando placas de “Sorria” ou de “Por favor, seja cortês ao falar com os funcionários”. É melhor assim do que impor sanções ou estabelecer novas regras que tenderão a ser transgredidas como as primeiras.
Não podemos evitar que algumas pessoas sejam mal educadas nem podemos demandar que elas percebam como suas atitudes magoam os demais ou mesmo colocam em risco a segurança de todos, mas podemos instruí-las e auxiliá-las a perceber como suas atitudes podem colaborar para que se construa um ambiente de paz e respeito entre todos.
H ERN á N V ILAR
Psicólogo graduado pela UMESP e PósGraduado em Administração de Empresas pela FGV. Atua hoje como consultor nas áreas de Gestão de Pessoas, Empresas e Conciliação de Conflitos.
