2.7 Área Vivienda Definición de Producto Definición de Clientes
2.8 Posicionamiento en el Mercado
3. Diseño de Producto
3.1 Ajustes del Terreno y Análisis de Ed
3.2 Estrategia de Diseño
3.3 Programa
3.4 Bosque Verde
3.5 Plaza para Activaciones
3.6 Planta Primer Nivel
3.7 Planta Típica Sótanos
3.8 Planta Segundo Nivel
3.9 Planta Típica
3.10 Renders
3.11 Experiencias Deseables
3.12 Diseño de Apartamentos
4. Análisis Legal
4.1 Estrategia Jurídica
4.2 Investigación del Terreno
4.3 Negociación con Municipalidad
4.4 Permisos y Licencias
5. Análisis Financiero
5.1 Información del Proyecto
5.2 Inversión Desarrollo y Flujos Anuales
5.3 Financiamiento Estructura de Capital
5.4 Índices Financieros
5.5 Análisis de Escenarios
5.6 Estrategia Fiscal Corporativa
5.7 Estrategia Fiscal Vivienda
5.8 Tiempo de Desarrollo
5.9 Riesgos del Proyecto
CONCLUSIONES
INTRODUCCIÓN
Proyecto de Desarrollo Inmobiliario en Zona 18, Ciudad de Guatemala
Actualmente se está viviendo un momento único en la historia del desarrollo inmobiliario de la Ciudad de Guatemala, según datos de MuniGuate, en los años 2018 y 2019 se han aprobado más de 6 millones de metros cuadrados para construcción de proyectos inmobiliarios principalmente de giro residencial, comercial e industrial (Revista Construir, Cámara de la Construcción de Guatemala, Edición 226).
La Zona 18 de la Ciudad de Guatemala ha sido parte de este desarrollo inmobiliario, en los últimos años se han desarrollado proyectos de inversiones millonarias, aproximadamente 225 millones dólares de inversión (Cámara Guatemalteca de Construcción); esto para satisfacer las necesidades del 20% de la población que vive en esta zona, cerca de 300 mil personas (Censo Nacional del INE 2019).
Otra área importante que está en crecimiento en la Zona 18 son los proyectos de movilidad que está impulsando la Municipalidad de la Ciudad de Guatemala y el Gobierno Central, proyectos como: la Central de Transferencia del Transmetro “Centra Atlántida”, El Metro Riel y carreteras privadas para formar un Anillo Periférico Metropolitano tienen a la Zona 18 como el eje de su funcionamiento.
Respecto al perfil socioeconómico de la población que vive en la zona 18, más de un 60% pertenece al segmento C sólido, este segmento tiene como característica fundamental que ya pagó su vivienda lo que le permite tener poder adquisitivo alto
haciéndolo sumamente atractivo para invertir en proyectos de desarrollo inmobiliario.
Es estaárea de laCiudad,en dondesepresenta la oportunidad de plantear un proyecto inmobiliario en un terreno ubicado en un sitio inmejorable, propiedad de un grupo familiar, al piedelaCarreteradelAtlántico(CA9)endonde circulan aproximadamente 90 mil autos al día, rodeado de proyectos que hacen más de 100 milmetroscuadradosdeproyectosdelosgiros: comercial, industrial y de vivienda.
En el presente trabajo se presenta una propuesta que da respuesta a esta oportunidad, proponiendo un desarrollo inmobiliario que responda a las necesidades de los habitantes de la zona, se complementa con los usos del suelo de los alrededores y se integreconlosproyectosdemovilidadqueestá impulsando la Municipalidad de Guatemala y el Gobierno Central.
OBJETIVOS
Objetivo General
Plantear un proyecto de desarrollo inmobiliario que sea atractivo para el inversionistayquerespondaalasnecesidades del mercado.
Objetivo Específicos
1. Medianteelanálisis delsitioencontrar el mejor uso posible para el proyecto queseplanteaenelpresenteestudio.
2. Comprobar que los índices financieros del proyecto son atractivos para el proyecto planteado en este estudio comparados en el ámbito del desarrollo inmobiliario deGuatemala.
Análisis de Sitio z 1
“En el presente capítulo se analiza una propiedad ubicada en Z18, área que recientemente se muestra como una ubicación atractiva para nuevos proyectos de inversión inmobiliaria, así como un área de interés municipal por su alta densidad habitacional. En el desarrollo de este apartado veremos el comportamiento de la zona desde una perspectiva macro hasta aterrizar en el terreno seleccionado, mostrando las razones por las cuales creemos que la inversión en este activo es una oportunidad única para desarrollar un proyecto inmobiliario de alto impacto.”
ANÁLISIS DE SITIO
1.1 Conformación Catastral Sitio
Según consulta realizada a la sección de Catastro de la Ventanilla Única de la Municipalidad de Guatemala, el terreno en estudio se encuentra ubicado en la Zona 18 de la Ciudad de Guatemala y está conformado por ocho fincas y una calle pública. Uno de los aspectos más relevantes que el cliente compartió fue la posibilidad de unificar todas las fincas en una sola. Como se puede observar en la imagen, existe una servidumbre cuya única función es dar acceso a las fincas del cliente. Existe un acercamiento previo de cliente con la municipalidad en la cual se validó esa posibilidad.
Fuente: www.muniguate.com
1.2 Dirección, Finca, Folio y Libro
A continuación, se presentan los datos catastrales de la propiedad en estudio según consulta realizada al Registro General de la Propiedad de Guatemala.
Registro General de la Propiedad de Guatemala
1.3 Sitios de Interés
El terreno en estudio se encuentra ubicado en las coordenadas: 14.6490682, -90.478982. En su contexto más próximo, el proyecto está rodeado de centros comerciales como: Zona Portales,CentroComercialMetronorte,Parque Comercial Los Álamos y un nuevo desarrollo Comercial y de movilidad.
Además, el terreno se encuentra rodeado de un área industrial importante de la Ciudad, en donde empresas multinacionales tienen sus centros de operaciones y logística: Coca Cola, Kerns, Ferco, Inmaco y Las Cruces, entre otros.
Por último, el terreno se encuentra iniciando una de las zonas más densas del casco urbano de la ciudad de Guatemala, Zona 18. Esta área tiene un registro de 300,000 residentes y un flujo de 90,000 carros diarios, conformando uno de los polos más atractivos para el desarrollo inmobiliario.
Fuente:
En la imagen se puede apreciar el terreno y su contexto próximo, en dónde se puede apreciar la participación de los tres usos de la tierra anteriormentemencionados:Usoresidencialal norte; uso industrial al este; uso comercial al sur. Todas estas dinámicas son articuladas por la carretera estatal CA 9.
Uno de los aspectos más atractivos del terreno fue su ubicación, ya que está en un espacio
intermediario, un lugar en donde fácilmente se pueden conciliar todos los distintos usos: Puedefuncionarcomouncentrocomercialque termine de complementar la oferta de comercio del área; puede funcionar también como unproyectoresidencial que sea atractivo para las personas del área; y puede ser un edificio corporativo que logre dar una oferta competitiva a la industrial ya instalada.
1.4 Análisis FODA
En el presente análisis se plantean las fortalezas y debilidades internas del terreno en estudio, asimismo, se analizan las oportunidades y amenazas que presenta el entorno en el que se encuentra. Esta información tenderá a cambiar con el tiempo, sin embargo, el objetivo es dar una fotografía actual de la situación del terreno.
El terreno en estudio presenta más fortalezas que debilidades y más oportunidades que amenazas. Se destaca la ausencia u oferta limitada en el sector de: edificios de uso mixto, recreación nocturna, educación superior, callcenters. De igual forma se evidencia que la mayor parte de amenazas pueden ser fácilmente aprovechadas a nuestro favor si en dado caso se desarrolla un uso comercial.
1.5 Análisis PORTER
El análisis Porter tiene como finalidad determinar el nivel de la rivalidad que existe en la industria en donde se encuentra ubicado el proyecto en estudio.
Proveedores (baja)
Para el desarrollo del proyecto, se cuenta con una amplia oferta de servicios profesionales en elmercadoguatemalteco,tantoaniveltécnico, legal, mercadeo y operativo; son mercados maduros que están disponibles a participar en un desarrollo inmobiliario, por lo tanto, La influencia de los suppliers sobre el Proyecto es baja
Clientes (alta)
El terreno en estudio presenta los siguientes clientes potenciales: vivienda en los alrededores, Industria y Oficinas de empresas. La influencia de los Clientes Potenciales sobre el proyecto es alta.
Nuevos competidores (media)
Actualmente está en construcción un nuevo desarrollo inmobiliario contiguo al terreno en estudio, este contará con dos áreas: una comercial y otra destinada a ser una central de transferencia del Transmetro. Los permisos y licencias y la inversión inicial para nuevos desarrollos hacen difícil el ingreso a nuevos participantes. La influencia de los competidores sobre el futuro proyecto es media.
Productos Sustitutos (alta)
El terreno en estudio encuentra en medio de tres desarrollos comerciales: Zona Portales, Metronorte y Álamos. Además, hay un cuarto desarrollo inmobiliario que será de uso comercial y Central de Transferencia del
transmetro. La influencia de productos sustitutos sobre el proyecto es media.
Como conclusión, existe una intensidad alta en cuanto a la influencia que ejercen sobre el proyecto los clientes y a productos sustitutos. debido a la gran presión que ejerce los competidores y nuevos clientes sobre el proyecto.
En cuanto a los nuevos competidores, existe una presión media sobre nuestro proyecto ya que a pesar de que existe un nuevo Desarrollo Comercial en los alrededores del sitio, barreras como la inversión inicial y los trámites y permisos hacen difícil el ingreso de nuevos competidores.
En relación con los productos sustitutos, existe alta presión que ejercen proyectos comerciales de los alrededores sobre el terreno en estudio.
1.6 Uso del Suelo
Para determinar el uso del suelo del sector se realizó un levantamiento físico de los diferentes usos del suelo del sector, el resultadodellevantamientoarrojóquelosusos predominantes son: comercial 48%, industrial 28% y vivienda 15%.
1.7 Perfil Socioeconómico del Sector
Para determinar el perfil socioeconómico del sector se consultó un estudio realizado por la firma Multivex Sigma de Guatemala en el año 2010.
En este se puede comprobar que el perfil socioeconómico predominante en el sector es un D1 - C2, es decir, con ingresos familiares que oscilan entre Q7,200 y Q17,500 al mes. Es de resaltar que en la zona industrial existen ingresos correspondientes a la categoría A-B, entre 51,200 y 100,000.
1.8 Valor de la Tierra en el Sector
Para determinar el valor de la tierra del sector se realizó una investigación de campo consultando el precio de venta de proyectos comerciales, industriales y residenciales disponibles en el sector. Se encontraron variaciones considerables en cuanto a los valores de tierra con respecto a los usos del suelo, el valor de tierra más alto es el uso comercial ($650 v2), seguido por el uso Industrial ($350 v2) y vivienda ($90 v2).
1.9 Accesibilidad al Terreno
Para determinar la accesibilidad al terreno se ensayaron recorridos en automóvil desde 4 polos importantes de los alrededores: Centra Norte, Calzada la Paz, Colonia Atlántida, Los
Álamos y Puente Belice; aproximadamente formando un radio de 5 minutos de desplazamiento del terreno, lo que hace que este proyecto sea muy conveniente y fácil de acceder para los potenciales visitantes de los alrededores.
1.10 Aspectos Climáticos
En relación con los aspectos climáticos, según datos del Insivumeh, la Ciudad de Guatemala tiene un clima cálido-templado, con una temperatura promedio entre 11 y 29 grados centígrados, un nivel de humedad de 1%. La velocidad del viento es entre 6.9 y 13.7 Km/h, 8.1 meses de lluvia, 3.9 meses sin lluvia, precipitación pluvial entre 2mm a 163mm. Un dato relevante para tomar en consideración para nuestro proyecto es que la mayoría del año llueve en la ciudad: 8.1 meses en el año.
1.11 Proyectos Interesantes del Área
La municipalidad de Guatemala tiene proyectos de movilidad en los alrededores del terreno en estudio. Actualmente se encuentra en construcción la estación del transmetro “Centra Atlántida”, la cual se ubica a la par del terreno en estudio y será de gran impacto para la movilidad de los vecinos de la zona 18. Otro proyecto de gran relevancia es el Metro Riel, el cual se encuentra a menos de 100 metros de distancia del proyecto y seespera se empiece a construir en los próximos años.
1.12 Edificabilidad Potencial
En base al POT, el terreno está dividido por 8 fincas y una calle pública. 3 fincas dan hacia la Carretera CA-9 y presentan calificación G5 y las 5 fincas restantes, que se encuentran en la parte posterior, son clasificación G3; esto incide en el índice de edificabilidad para cada zona G. Según la consulta electrónica a Muniguate.com, el presente terreno cuenta un área edificable de 122,852.04 m2:
Fuente: Registro General de la Propiedad de Guatemala
1.13 Morfología del Terreno
Elterrenocuentaconunáreade19,956.37m2, el mismo se encuentra ligeramente elevado con respecto a la carretera (aproximadamente 2 metros), es una forma triangular, se encuentra ubicado en esquina, no presenta ningún árbol o alguna barrera a considerar en toda su superficie.
Ubicación
Topografía
Producto z 2 Definición de
“En este apartado se presentará la situación actual del mercado: sus competidores, tendencias y aspectos apreciados por el cliente potencial. Esta información definirá el producto a desarrollar en el terreno seleccionado. El objetivo de este apartado es mostrar la forma en que se reaccionará a los aspectos macroeconómicos del contexto, mostrando la propuesta como una reacción directa hacia todos los fenómenos que pueden afectar el correcto desarrollo del proyecto.”
DEFINICIÓN DE PRODUCTO
2.1 Comparativo de Proyectos
A continuación, se presentan 5 proyectos con condiciones similares al terreno en estudio. 3 de ellos ubicados en los alrededores y 2 ubicados en la Zona 12
2.1.1 Proyecto 1: Zona Portales
2.1.2 Proyecto 2: Metronorte
2.1.3 Proyecto 3: Álamos
2.1.4 Proyecto 4: Petápolis
2.1.5
Proyecto 5: Vistares
2.2 Análisis FODA con respecto a proyectos similares
Luego de haber analizado 5 proyectos similares al proyecto en estudio, se plantea un análisis FODA para determinar cómo se pueden traducir en acciones para aplicar al planteamiento del futuro proyecto.
El terreno en estudio continúa presentando más fortalezas que debilidades y más oportunidades que amenazas. Se destacan los proyectos Vistares y Petapolís por presentar similares características al planteamiento del futuro proyecto.
2.3 Análisis PORTER con respecto a proyectos similares
Luego de haber estudiado 5 proyectos similares, se vuelve a plantear el análisis Porter para determinar el poder de la industria con respecto al futuro proyecto.
Proveedores (baja)
En la industria del desarrollo inmobiliario los proveedores ejercen una presión baja sobre todos los proyectos ya que se cuenta con una amplia oferta tanto de servicios profesionales, como productos e insumos para el desarrollo inmobiliario. No existen monopolios o proveedores que tengan tanto poder puedan alterar las condiciones del mercado guatemalteco de desarrollo inmobiliario.
Clientes (media)
Losclientesunpoderdeinfluenciamediasobre elproyecto.Paraeláreacomercialsecuentaen el sector con muchas alternativas que pudieran representar que el cliente prefiera otras opciones sobre el proyecto que se está planteando. Para las áreas corporativos y de vivienda, el futuro proyecto sería la primera opción para nuestros clientes.
Nuevos competidores (media)
Los nuevos competidores ejercen una presión mediasobreelnuevoproyecto,principalmente debido alas barrerasde entradaque existenen cuanto a los permisos, licencias y la inversión inicial para los nuevos desarrolladores.
Productos Sustitutos (media)
Para la parte comercial, los proyectos sustitutos son: Zona Portales, Metronorte y Álamos; los cuales ejercen una presión alta sobre nuestro proyecto pues ofrecen similar
oferta de servicios. Además, hay un cuarto desarrollo inmobiliario que será de uso comercial y Central de Transferencia del transmetro. Para los usos corporativo y residencial no existen substitutos en el sector. La influencia es media.
Rivalidad en la industria (media)
Como conclusión, existe una intensidad media en cuanto a la influencia que ejercen sobre el proyecto los proyectos similares analizados.
Se destaca que en el sector existe fuerte presencia de proyectos comerciales, pero no hay oferta de proyectos corporativos o de vivienda, por lo tanto, proyecto que se está planteando será el pionero en el sector.
2.4 Definición de Producto y Estrategia de Mercadeo
2.4.1 Concepto del Proyecto
El concepto del presente proyecto está orientado a responder las siguientes preguntas:
¿Qué pieza falta en sector para complementar los proyectos comerciales existentes?
¿Cómo diferenciar nuestro proyecto de la oferta de proyectos que existe en el sector?
2.4.2 Proyectos de referencia
Se analizaron 3 proyectos de referencia, 2 internacionales y 1 local: Antara y Pueblo Serena (México) y Majadas Once (Guatemala).
Los tres proyectos comparten los siguientes conceptos:
1. Conexión con la naturaleza.
2. Brindan experiencias que activan los sentidos: eventos, contacto con agua y árboles, posibilidad de disfrutar el clima.
3. Creancomunidadpuesnoestánligados a un comercio tipo “big box”.
4. Calidad de vida.
5. Funcionan como parques urbanos.
2.4.3 Planteamiento del Concepto del Proyecto
En el sector en donde se encuentra ubicado el proyecto en estudio, no existe ningún proyecto de uso mixto y que a la vez que se considere un centro de recreación, negocios y vivienda. Otro aspecto relevante es que no existe ningún proyecto que le otorgue a la Zona 18 el sentido de comunidad y pertenencia, pues toda la oferta comercial está ligada a “Big Boxes” y a marcas internacionales que son las anclas de los proyectos.
El presente proyecto se plantea como un: Life Style Center, el cual será un espacio en donde los usuarios podrán despejarse de la ciudad, activar sus sentidos, fomentar la comunidad, conectarse con la naturaleza y tener calidad de vida. Asimismo, está destinada a complementar los proyectos comerciales existentes.
El Life Style Center será el diferenciador del proyecto y el eje del funcionamiento de este, sobre el cual giren todos los usos propuestos.
2.5 Área Comercial
Definición de Producto
Se plantean los siguientes ambientes para el nuevo desarrollo comercial:
a. 30,000 m2 comercializados.
b. Plaza ícono para 1,500 personas.
c. Locales con oferta de ocio diurno y nocturno (200 - 400m2)
Ambos ambientes dirigidos a actividades como comida, recreación deportiva, música en vivo, cine urbano, exposiciones temporales, activaciones, eventos, área de paseo, reuniones.
Definición de Clientes
Este espacio es dirigido hacia:
a. Marcas de restaurantes de tenedor (locales e internacionales).
b. Locales comerciales tipo, locales comerciales tipo kiosko.
c. Discotecas, sportsbars y bares.
d. Academias, Gimnasios.
e Empresas que organicen eventos masivos: conciertos, exposiciones, presentaciones.
f Habitantes de la Zona 18, 300,000 personas.
g Trabajadores de las empresas e industria del sector.
2.6 Área Corporativa
Definición de Producto
Oficinas modulares de 80m2 a 110m2 con opción a unificarse para que se ajusten a las necesidades de espacio de los clientes.
Definición de Cliente
Basado en el estudio del entorno se plantea que deberá estar dirigido hacia:
Sedes de las empresas e industria de los alrededores.
Usos no explotados en el sector: Call Centers, usos educativos especializados (maestrías), academias de idiomas.
2.7 Área de Vivienda
Definición de Producto
Basados en el estudio de la oferta de proyectos similares, se plantea la siguiente tipología de apartamentos:
Apartamentos de 60 a 90 m2.
Amenidad principal = Life Style Center. Definición de Clientes
Basados en el estudio del perfil socioeconómico del sector se plantea el target para el uso de vivienda:
Habitantes del sector que perciban un ingreso combinado entre Q.17,500 y Q.25,600 (C2-C1).
2.8 Posicionamiento en el Mercado
El objetivo del proyecto es lograr diferenciarse de los proyectos del sector por lo que se plantea:
Ser el único proyecto del sector que concentra un uso comercial, corporativo y vivienda conectados con un Life Style Center.
Producto z 3 Diseño de
“Basándonos en la información definida en el capítulo anterior, este apartado tiene como objetivo mostrarnos el producto final, sus características y bondades. En este capítulo podremos apreciar todos los aspectos específicos del proyecto físico: Elementos que lo conforman, las fases del proyecto, número de unidades, distribuciones, precios y alcances ”
DISEÑO DE PRODUCTO
3.1 Ajustes del Terreno y Análisis de
Edificabilidad
Una de las decisiones más importantes a la hora de desarrollar el complejo de usos mixtos fue determinar cómo íbamos a conformar las fincas existentes. Se tomó la decisión de unificar las fincas destinadas para el desarrollo comercial/corporativo en una sola. También se propuso al cliente que se negociara con la municipalidad la cesión de la servidumbre de paso existente dentro de los predios, a cambio de la donación de una porción del terreno para el desarrollo de una plaza de ingreso a zona 18 (esta negociación ya va avanzada entre el cliente y la municipalidad). Este tema no fue complicado, ya que la servidumbre existente servía únicamente para dar acceso a los terrenos que son propiedad del cliente y los cuales estamos proponiendo unificar.
Por aparte, unificamos los predios extra para el desarrollo del proyecto de vivienda. Con esta segmentación logramos dos objetivos: Que los usos residenciales no se mezclen con los usos corporativo y comercial, lo cual puede ser complejo para resolver la distribución de los parqueos; Generamos dos accesos diferentes, uno más privado para vivienda (sobre la 1era calle A), y otro más público para el centro comercial y el uso corporativo (sobra la CA9).
Con respecto a los índices de edificabilidad, la propuesta fue acceder a aumentar la categoría de zona G de los predios unificados para comercio y corporativo a un G5 y mantener la categoría G3 para la vivienda. Esto nos daba un potencial edificable de 122,852.04 mts2.
La estrategia de edificación fue la de responder directamente a la demanda, sabiendo que edificaríamos por debajo de nuestro potencial, esperando que absorción esperadas. De esta forma tendríamos 30k mts2 destinados para el uso comercial, 23k mts2 para uso corporativo, y 15k para el uso residencial. (no incluyendo sótanos)
3.2 Estrategia de Diseño – Relevancia del Proyecto para el Sector
Como se mencionó en el capítulo anterior, el concepto del proyecto se centra en “Ser el único proyecto del sector que concentra un uso comercial, corporativo y vivienda conectados con un Life Style Center”. Esta descripción, además de contener en sí misma al diferenciador del proyecto, nos da una idea del impactoquepuedegenerarelproyectoalárea.
Si bien es cierto, en el área ya existen varios proyectos de uso comercial. Sin embargo, ninguno estos centran su experiencia en crear una atmósfera relevante para el sector de zona 18, ninguno tampoco plantea una mejora para el contexto urbano. De esta forma el Life Style Center es una excusa perfecta para proponer una mejora considerable al espacio público y crear un espacio que logre crear un sentido de comunidad para el área
Es de allí que nace la idea de crear un bosque urbano,unáreaverdeabiertaalpúblico,lacual conecta a una plaza municipal y a la futura central de transferencia para transmetro. Esta área servirá como una conexión natural hacia elcomplejodeusomixto,permeandodeforma natural los flujos de las personas hacia al mismo.
Otro aspecto importante del Life Style Center es el hecho que este centro comercial viene a consolidar una pieza urbana con una vocación comercial preestablecida. En el área se cuenta ya con un centro comercial Big Box, con un Walmart, con un Centro Comercial de Conveniencia (Los Álamos) y con una futura Outlet Plaza. La experiencia del Life Style Center, lejos de pelear con el resto del comercio existente, crea la oferta comercial que falta para que el residente no tenga que salir de zona 18.
3.3 Programa
El programa del Proyecto integra variables propias y variables externas, las cuales serán desarrolladas en conjunto con las autoridades.
Dentro de las variables propias encontramos: Torre de Apartamentos para 156 unidades, Torre Corporativa de 192 unidades, Rooftop sobre el Centro Comercial, Centro Comercial, Plaza de Activaciones y Escultura Ícono para el complejo.
Dentro de las variables externas de proyecto se incluye:LaPlazaMunicipal,puntodepartidade unaintervenciónurbanaquecontinúaportodo el boulevard, integrando a la Central de Transferencia y a un sistema de aceras de primer orden; y una Pasarela Peatonal, la cual se desarrollará en conjunto junto a la Municipalidad para generar un recorrido que conecte a la futura estación de Metro Riel.
3.4 Bosque Urbano
El área designada como el “Bosque Urbano” está conformado por dos partes: La parte pública, la cual puede leerse como un parque público abierto al espacio público, y la parte semiprivada, ubicada en el rooftop. (8K mts2)
La idea de tener dos áreas de dispersión con temática de espacio público natural será la de crear un recorrido para el peatón utilizando el centro comercial como un intermediario entre
ambas áreas, generando flujo para el centro comercial de manera orgánica.
En esta área se crearán diferentes atracciones para las personas (mariposarios, viveros, espacios de bancas y dispersión), convirtiendo al “bosque urbano” en un destino en sí mismo. Esta área será un atractivo para todos y una amenidadparanuestrosclientesquealquilaran locales comerciales en este centro comercial.
3.5 Plaza para Activaciones
La plaza para activaciones será un espacio dentro del Bosque Urbano de 2.5K mts2. Esta área, como anteriormente se mencionó, estará destinada a exposiciones, convenciones, lanzamientos de nuevos productos, conciertos, cine urbano, etc. La idea es tener un espacio que pueda servir al centro comercial como un ancla temporal para atraer el flujo de personas hacia el proyecto.
Ya sea época del Mundial, Champions League, Semana Santa, Halloween, Navidad, esta área podrá acoger un programa extra abierto al público desde el espacio público, lo cual creemos que es una amenidad que no ha sido explotada por ningún desarrollador hasta la fecha.
Y, en dado caso no esté siendo utilizada, volverá a ser parte del Bosque Urbano.
3.6 Planta Primer Nivel
3.7 Planta Típica de Sótanos
3.8 Planta Segundo Nivel
3.9 Planta Típica
3.10 Renders
El diseño de fachadas y la estética del proyecto es simple, con materiales nobles como el concreto, madera, estructura metálica y vidrio. La idea es generar una arquitectura de bajo costo y mantenimiento. A esta materialidad se le suma la vegetación, la cual le dota de vida y calidez al proyecto.
Para las fachadas más críticas por la incidencia solar (sur/oeste), se desarrolló un juego de parteluces que son girados respecto al movimiento del sol en el día.
De igual forma, en las fachadas más críticas por el soleamiento se tiene el porcentaje más bajo de fachada en vidrio del edificio.
3.11 Experiencias Deseables
Laatmosferaquesebuscadelproyectoeslade una inclusión en la naturaleza, lo cual parece irónico ya que el área en donde se está interviniendo es unadelas áreas detráficomás pesado de la ciudad, en donde el ruido y la contaminación son abundantes y las personas tienen a pensar únicamente en utilizar el carro.
Sin embargo, creemos que se puede generar una experiencia en donde todo eso puede ignorarse y crear una experiencia única para la zona 18 en donde las familias, amigos, novios y novias pueden encontrar una experiencia diferente.
3.12 Diseño de Apartamentos
Los apartamentosdesarrollados para el edificio residencial son de 1, 2 y 3 habitaciones, con un metraje cuadrado que varía a partir de los 65mts2 hasta los 140 mts2 (posibilidad de ser dos apartamentos de 70 mts2).
La paleta de acabados es simple, neutra.
La idea de esta paleta es que los apartamentos se sientan actuales y que trasciendan el tiempo sin pasar de moda.
Porcelanatos imitación madera, azulejos blancos, acabados en tonos blancos y negros. Esta mezcla también da la impresión de espacios más caros de lo que realmente son, creando un producto aspiracional.
4 Análisis
Legal z
“En este capítulo se expondrán la estrategia jurídica del proyecto: desde la forma en que se conformarán las fincas para el desarrollo del proyecto, acompañamiento legal en cada una de las fases y el tiempo de licencias del desarrollo.”
ANÁLISIS LEGAL
4.1
Estrategia Jurídica
Se plantean los siguientes pasos para la estrategia legal del desarrollo inmobiliario:
1. Investigación del terreno en cuanto a que esté libre de gravámenes, limitaciones, anotaciones, conformación catastral y verificación de áreas de riesgo en Conred.
2. Firmar una promesa de Compra Venta con el propietario.
3. Unificación de fincas.
4. Compra del terreno
5. Inscripción de nueva finca en el Registro General de la Propiedad.
6. Inicio de trámites y Permisos para Construcción
7. Inicio de construcción
8. Reserva de apartamentos
9. Promesas de Compra Venta
10. Fin de la construcción
11. Escritura de compraventa
4.2 Investigación del Terreno
La propiedad en estudio está compuesta por 8 fincas y una calle pública que comunica a 6 de las fincas. Además, presenta 2 zonas G: tres fincas son clasificación G5 que se encuentran sobre la Carretera CA9 y 5 fincas presentan clasificación G3 en la parte posterior del terreno.
4.3 Negociación con Municipalidad
En el pasado, los propietarios del terreno cedieron a la MuniGuate una porción de este paralacreacióndeunaPlazaPeatonal(ubicada alSurOeste),estootorgapoderdenegociación para la unificación que se plantea para el proyecto nuevo. Se solicitará la creación de 2 fincas: La finca 1 será destinada para el desarrollo comercial y corporativo y la finca 2 para el proyecto de vivienda. En cuanto a la clasificación de Zonas G, se negociará que todas las fincas tengan clasificación G5.
Ambas fincas estarán bajo el régimen de propiedad horizontal, tanto en los modelos Venta (Corporativo y Vivienda) y Renta (Comercio).
4.4 Permisos y Licencias
El tiempo proyectado para la obtención de la Licencia de construcción es de 480 días estructurados así:
Documentación legal y planificación (180 días)
Licencia Ambiental Marn (165 días)
Ministerio de Salud Pública (195 días)
Opinión técnica Conred (30 días)
Municipalidad de Guatemala (260 días).
Financiero z 5 Análisis
“En este capítulo podremos apreciar los resultados financieros del proyecto: Cómo se desempeña cada uno de los diferentes componentes que conforman el complejo de usos mixtos y sus resultados en flujos anuales, resultados finales e indicadores financieros, los cuales darán al potencial inversionista toda la información que necesita para tomar la decisión de invertir o no en el proyecto.”
ANÁLISIS FINANCIERO
5.1 Información del Proyecto
A continuación, se muestra la información para cada fase del proyecto que se utilizó para realizar el análisis financiero. Es importante mencionar que los usos de vivienda y corporativo son modelos de venta, mientras que el comercio tiene modelo de renta.
5.2 Inversión Desarrollo y Flujos Anuales
Según la tabla se puede observar que la inversión para cada fase (vivienda, corporativo y comercio) en montos porcentuales es similar. El terreno representa alrededor del 14%, la construcción el 66% (incluye obras preliminares, movimiento de tierras y obras de protección, obra gris, acabados, equipamiento y primeros meses de administración operativa del proyecto) el 20% restante del monto de inversión se distribuye en gastos y honorarios legales, mercadeo y ventas, planificación y diseño y administración de la ejecución.
Flujo Anual Vivienda
Flujo Anual Corporativo
Flujo Anual Comercio
5.3 Financiamiento - Estructura de capital
Para las tres fases del desarrollo se asume una tasa de interés del 7% y un LTV de hasta 70% para el préstamo, con avalúos mensuales durante la fase constructiva para poder aumentar el crédito disponible.
Se tiene previsto que el financiamiento inicie con aportes de socios hasta cumplir con el 30% de unidades reservadas (brindando la opción al cliente de abonar en cuotas el monto del enganche) para iniciar a solicitar el crédito bancario con el LTV indicado con anterioridad. El préstamo se cancelará proporcional a los ingresos en ventas conforme se realice la entrega de las unidades correspondientes.
Para la fase de comercio debido a que el modelo es renta, se espera que luego de terminada la fase de construcción se logre cancelar el préstamo en un período aproximado de 11 años. El modelo financiero para esta fase considera ingresos por renta, desocupación, costos de construcción, gastos administrativos, entre otros. Se puede ver más a detalle en los anexos.
Financiamiento Vivienda
Financiamiento Corporativo
Financiamiento Comercial
5.4 Índices Financieros
El modelo de vivienda se trabajó bajo un esquema donde el cliente da por anticipado el pago de la reserva y un enganche sumando un total del 10% del monto total del precio de venta. Se obtuvo una TIR del 23% y un ROI del 32%. El préstamo se termina de pagar en el mes 36 del proyecto y se obtiene una utilidad después de pago de impuestos de $2,496,484.72.
La fase corporativa es la que presentó índices financieros más altos que las otras dos fases (vivienda y comercio). La utilidad después de impuestos es de $10,053,160.99. A los socios inversionistas les representa un ROI de 66.48% y se obtuvo una TIR de 33.30%.
El comercio presenta un modelo financiero diferente al de las previas fases, el tiempo de pago del préstamo se logra hasta el año 11 de haber iniciado operaciones debido a que los ingresos son a largo plazo y no a corto plazo como la vivienda y el área corporativa. Se obtuvo una estructura de capital de 48% de crédito bancario, 47% aporte de socios y 5% de la utilidad de la fase de vivienda. Para esta estructura de capital se obtuvo una TIR del 10.59% y un ROI del 18.70%.
5.5 Análisis de Escenarios
El análisis de escenarios se realizó utilizando el software (add-in) Analytic Solver de Frontline Solvers. Para este análisis se buscaba determinar el grado de certeza que se puede obtener para la TIR y ROI en cada modelo financiero teniendo como variables independientes la tasa de absorción, tasa de interés anual para el préstamo bancario y precio de venta. El software permite hacer hasta 1000 iteraciones combinando cada una de las variables. Para el análisis del modelo financiero de vivienda se obtuvieron los siguientes resultados.
Como se puede observar para el análisis de la tasa interna de retorno (TIR), se obtuvo una desviación estándar de 4.86%, lo cual indica que se tiene una certeza del 90.28% que la misma sea del 23%; para el ROI se realizó el mismo análisis y se obtuvo una desviación estándar de 11.35% para una certeza del 77.30%
Para el análisis de la TIR y ROI para la fase corporativa se obtuvo una desviación estándar del 4.90% y 8.68% respectivamente. Esto indica que se tiene una certeza del 90.20% para la TIR y 82.64% para el ROI.
CONSIDERACIONES
5.6 Estrategia Fiscal Corporativa
Se desarrollo un análisis previo para determinar cuál era la estrategia fiscal pertinente para el proyecto corporativo, llegando a la conclusión de que la postura de impuesto sobre las utilidades era el que más nos convenía.
5.7 Estrategia Fiscal Vivienda
Se desarrollo un análisis previo para determinar cuál era la estrategia fiscal pertinente para el proyecto de vivienda, llegando a la conclusión de que impuesto sobre las utilidades era el que más nos convenía.
5.8 Tiempo de Desarrollo del Proyecto
5.9 Riesgos del Proyecto
A continuación, se describen los posibles riesgos que podrían afectar el desarrollo del presente proyecto de desarrollo inmobiliario. A cada riesgo se le asignó un valor económico que corresponde al impactoquepodríatenermitigarlo.Asimismo,seestablecióunaprobabilidaddeocurrenciaqueasigna un monto económico a cada riesgo y así se establece el monto total para mitigarlos.
Conclusiones
zEn base a los análisis efectuados en el presente trabajo del desarrollo de “Paseo Atlántico” al inversionista se recomienda que invierta en el proyecto en base a los indicadores financieros presentados en la siguiente tabla:
Estos indicadores son superiores a proyectos similares en la industria de desarrollo inmobiliario de Guatemala.
