Le Guide Immobilier 2018

SEPTEMBRE 2018

UN EXCELLENT MILLÉSIME Reprise du marché des villas et appartements de luxe DISCRÉTION DE MISE Plongée dans le luxe de la capitale VOTRE BIEN VA-T-IL CONTINUER À S’APPRÉCIER? Les prévisions des experts immobiliers

L’IMMOBILIER

DE LUXE EN BELGIQUE

L E S Q U A R T I E R S O Ù L E S H A B I TAT I O N S VA L E N T U N M I L L I O N D ’ E U R O S

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argent GUIDE IMMOBILIER

IMMOBILIER DE LUXE EN BELGIQUE 6 L’IMMOBILIER DE LUXE EN CHIFFRES xxx

INTERACTIEF 10 LES PRÉVISIONS DES EXPERTS Les prix de l’immobilier devraient continuent à monter en Belgique. Les experts de l’Echo/Mon Argent prévoient pour 2018 une hausse de 2,6% pour les maisons et de 1,8% pour les appartements.

Woont u in een dure gemeente?

Hoeveel moet u in uw buurt gemiddeld betalen voor een woning of stuk grond?

Hoe zijn de prijzen er het voorbije jaar geëvolueerd?

MAAR OOK: Hoeveel kost een luxevilla of luxeappartement er?

U vindt de antwoorden, voor alle Belgische gemeenten, op onze interactieve kaart op netto.be/luxevastgoed.

16 LES COMMUNES LES PLUS CHÈRES Parmi les quartiers à un million d’euros, on retrouve traditionnellement Le Zoute, Uccle, Rhode-StGenèse. Mais on notera aussi le come-back de l’avenue Louise et l’arrivée d’Ostende, tandis que Lasne perd des plumes.

mon

argent RÉDACTION

Adresse: rédaction Mon Argent, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C, boîte 309, B-1000 Bruxelles, redaction@monargent.be Rédacteur en chef: Joan Condijts News manager Mon Argent: Carine Mathieu Rédacteurs: Petra De Rouck Caroline Sury Nadine Bollen Ellen Cleeren Dirk Selleslagh Rédaction finale: Muriel Van den Abbeele

24 REPORTAGE: Plongée dans l’incalculable luxe de la capitale, où la discrétion est de mise, mais où les prix demeurent plus raisonnables que dans d’autres capitales internationales.

Traductions: TaxEdit (Philippe Sergeant) Lay-out et infographie: Ilse Janssens, Willem Ravoet

L’IMMOBILIER DE LUXE EN PRATIQUE

Photos: Jonas Lampens, Thomas Sweertvaegher, Wouter Van Vooren

30 Construire une habitation moderne ou rénover un logement de caractère ?

39 Et pourquoi pas une piscine ?

40 Mettre les coûts de votre logement à charge de votre société, c’est fini 44 A l’assaut des économies d’énergie 46 Emprunter pour une grosse villa: un bon calcul?

50 Habitation chère rime-t-elle avec assurance chère?

Abonnements: tél.: 0800/55.150 e-mail: abo@lecho.be Publicité: Trustmedia, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C boîte 309, 1000 Bruxelles tél.: 02/422.05.11 info@trustmedia.be Directeur de la rédaction: Isabel Albers

LE MOIS PROCHAIN

GUIDE ASSURANCES

LE 20 OCTOBRE AVEC L’ECHO

6 / MON ARGENT SEPTEMBRE 2018

Editeur responsable: Frederik Delaplace Mon Argent est imprimé sans eau, dans le respect de l’environnement, chez Eco Print Center.

L'IMMOBILIER DE LUXE EN CHIFFRES LES PRÉVISIONS DES EXPERTS LES COMMUNES LES PLUS CHÈRES L'IMMOBILIER DE LUXE EN PRATIQUE

L’immobilier poursuit son bonhomme de chemin Les prix de l’immobilier continuent à monter en Belgique. Le panel des 19 experts immobiliers que L’Écho/Mon Argent consulte tous les six mois estime que les prix des maisons vont grimper de 2,6% en 2018. Dans le segment des appartements, la hausse devrait se limiter à 1,8%, une flopée d’appartements ayant été construite récemment.

Patrick Luysterman

Quels sont les principaux facteurs de soutien du marché immobilier?

+330.000

1. La faiblesse des taux 2. L’amélioration du climat économique: confiance et pouvoir d’achat en hausse 3. La démographie: l’accroissement de la population, l’étiolement de la famille, l’immigration 4. Une fiscalité avantageuse 5. Le faible rendement des autres formes de placement comparé à la mise en location

D’ici à 2030, la Belgique devrait compter 330.000 ménages en plus. Ce qui aura un impact sur le marché immobilier.

10 / MON ARGENT SEPTEMBRE 2018

Quelles sont les principales menaces pour le marché immobilier?

1. Une forte hausse des taux 2. Une fiscalité moins avantageuse 3. Des banques qui imposent des conditions plus strictes 4. Une détérioration du climat économique 5. Le vieillissement de la population/les tensions géopolitiques (ex aequo)

De 31 à 37 ans Il devient de plus en plus difficile pour les jeunes d’acheter une habitation. En 2007, l’âge moyen auquel le Belge achète son habitation était de 31 ans, dix ans plus tard, il est de 37 ans.

n 2011, la pression sur les prix avait commencé à diminuer sur le marché du logement. On avait évoqué à l’époque un «atterrissage en douceur». Mais depuis 2015, les prix se remettent à monter légèrement.

Pour les six premiers mois de cette année, les notaires ont noté une hausse de 3,9% pour les maisons et de 2,8% pour les appartements par rapport à la même période de l’année passée. Des records ont ainsi été atteints, tant pour la Belgique dans son ensemble que pour chacune des trois Régions. Avec une inflation de 1,7% sur la même période, l’immobilier a une nouvelle fois prouvé qu’il permet de maintenir le pouvoir d’achat.

Seule ombre au tableau: la baisse des volumes de 1,5%.

Rappelons qu’au cours du premier semestre de 2017, tous les records de volume avaient été battus. «Le marché a ensuite marqué une pause», note le notaire Bart Van Opstal.

Pas mal de transactions ont par ailleurs été postposées dans l’attente de la réforme des droits d’enregistrement en Flandre. «Nous nous attendons à un mouvement de rattrapage en automne», prévient Christine Vandeur, de Quares. Pour l’ensemble de l’année, les experts tablent sur une croissance des volumes de 0,5%.

Pour l’ensemble de 2018, les experts sont un peu plus optimistes avec une hausse des prix attendue de 2,0 à 2,6% pour les maisons et de 2,6 à 3,1% pour les terrains à bâtir. Actuellement, les prix montent dans toutes les Régions. «Mais c’est à Bruxelles qu’on enregistre les plus fortes hausses», précise Céline Janssens, de Stadim.

Pour les appartements par contre, les attentes sont légèrement revues à la baisse: l’appréciation ne serait plus que de 1,8% au lieu de 2,0%. «Les maisons ont plutôt le vent en poupe, car dans certaines villes et communes, il y a une suroffre temporaire d’appartements», constate Barbara Dewulf, de BNP Paribas Fortis.

L’agence de notation Standard & Poor’s est, quant à elle, plus optimiste encore que les experts: S&P s’attend à une hausse des prix de 3,4% en 2018 pour le marché belge du logement (maisons et appartements confondus).

Il est intéressant d’observer que la plupart des spécialistes sont optimistes également pour le marché de l’im-

E

Les experts sont de nouveau optimistes pour l’immobilier de luxe. Mais ils considèrent qu’un appartement de luxe est un meilleur investissement qu’une villa.

COMMENT LES PRIX DU LOGEMENT ÉVOLUERONT-ILS EN 2018?

Prévisions des experts (en%)

Belgique Maisons

Toutes les habitations

A rénover lourdement

2,6

2,7

2,0

Appartements

1,8

2,0

1,9

Terrains à bâtir (m²)

3,1

Wallonie Maisons

2,0

2,0

1,1

Appartements

1,1

1,8

0,9

Terrains à bâtir (m²)

1,6

Bruxelles Maisons

3,0

2,8

1,8

Appartements

2,2

2,1

1,3

Terrains à bâtir (m²)

2,8

Flandre Maisons

2,6

2,7

1,7

Appartements

2,1

2,4

0,9

Terrains à bâtir (m²)

3,5

Source: Notaires et panel L’Echo/Mon Argent, août 2018

mobilier de luxe. Même si deux sur trois partent du principe que dans ce segment, les prix croîtront moins vite que la moyenne du marché. Quasi tous s’accordent sur le fait qu’un appartement de luxe est un meilleur investissement qu’une villa.

Quels sont aujourd’hui les facteurs de nature à influencer le marché?

1. LA FAIBLESSE DES TAUX D’INTÉRÊT Le taux d’un emprunt hypothécaire à 10 ans à taux fixe est tombé de près de 14% dans les années 80 à 2% aujourd’hui. Et les bons clients peuvent même s’approcher de 1%. Pour les experts, la faiblesse des taux reste le moteur du marché immobilier. «Une forte remontée des taux d’intérêt est le risque majeur, mais ce scénario est peu probable à court terme», selon Bart Van Craeynest, de Voka. Le panel s’accorde sur un maintien des taux hypothécaires aux alentours de 2% pendant encore un an. On pourrait se si-

Quel type d’immobilier résidentiel faut-il privilégier à titre d’investissement?

1.

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Prêtes à être occupées

L’appartement La maison La seconde résidence à la Côte La maison de repos Le kot d’étudiant La seconde résidence à l’étranger La seconde résidence en Belgique La résidence-services

+1,8% par an Les experts immobiliers voient les prix des maisons augmenter de 1,8% par an en moyenne au cours des cinq prochaines années. Pour les appartements, ils avancent une hausse moyenne de 1,9% par an.

SEPTEMBRE 2018 MON ARGENT / 11

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Plongée dans l’incalculable luxe de la capitale Lorsqu’il s’agit d’aborder le prix de biens d’exception, la discrétion est de mise.

Comme le nombre d’acquéreurs potentiels est réduit, le vendeur devra forcément se montrer patient s’il veut obtenir un bon prix. À Bruxelles, le segment du luxe est néanmoins plus raisonnable que dans d’autres capitales internationales.

Isabelle Dykmans

H

ors du commun, exceptionnel, extraordinaire… Les agences immobilières ne sont en général pas avares de qualificatifs relevant du champ lexical du rêve pour décrire les biens qu’elles ont en portefeuille. Parfois, il faut reconnaître que cela reste… une question de point de vue. Mais les biens d’exception que nous avons découverts en accompagnant pendant une journée l’agent immobilier Marc Sorgeloose, fondateur de l’agence Archybald, spécialisée dans l’immobilier de prestige, sont simplement époustouflants. Bienvenue au royaume des superlatifs. Mais encore faut-il le trouver, car le vrai luxe sait rester discret.

Prenons cette demeure cachée dans un clos privatif proche de l’Abbaye de la Cambre, face aux Étangs d’Ixelles. Il s’agit d’un hôtel particulier de 1.200 m2 réalisé

24 / MON ARGENT SEPTEMBRE 2018

ETANGS D’IXELLES Cet hôtel particulier de 1.200 m2, réalisé par l’architecte Adrien Blomme, a été entièrement rénové par son actuel propriétaire, qui a poussé très loin le souci du détail, du raffinement et du luxe. © WOUTER VAN VOOREN

SEPTEMBRE 2018 MON ARGENT / 25

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Emprunter pour une grosse villa: un bon calcul?

Peut-être avez-vous suffisamment d’argent en banque pour vous payer sans problème une villa neuve sur fonds propres. Pourtant, vous avez tout avantage à emprunter, ne serait-ce qu’une partie des fonds, en passant par un crédit logement! Dirk Selleslagh

n emprunt hypothécaire d’un million d’euros et plus, ce n’est pas monnaie courante. «Parmi nos clients en private banking, cela représente à peine 1,5% des crédits logement octroyés, indique Barbara Dewulf, product manager en crédit logement chez BNP Paribas Fortis.

C’est-à-dire pas même 0,1% de notre portefeuille total.» Ce faible pourcentage ne doit pas étonner, puisqu’il est plutôt coûteux de rembourser un emprunt de cette ampleur via un crédit logement totalement couvert par une inscription hypothécaire. Les frais d’acte à eux seuls se chiffrent déjà à quelque 18.000 euros. «Si on devait demander à nos clients une hypothèque pour la totalité du prêt, cela représenterait à coup sûr un frein, reconnaît Filip Verbiese, patrimonial lending manager au sein du segment private banking de BNP Paribas Fortis. Par contre, il peut être tout à fait intéressant de financer une partie du montant d’achat au moyen d’un crédit logement totalement couvert par une inscription hypothécaire.»

U 46 / MON ARGENT SEPTEMBRE 2018

L’avantage d’un crédit couvert par un portefeuille de placements, c’est qu’il n’engendre aucun frais.

1. EMPRUNT POUR LA PREMIÈRE HABITATION PROPRE > Bruxelles Si vous achetez votre résidence principale en Région bruxelloise, vous ne pouvez plus bénéficier de la déductibilité fiscale de votre emprunt hypothécaire. La Région a en effet aboli le système du bonus-logement et l’a remplacé par une exonération majorée des droits d’enregistrement.

> Wallonie La Région wallonne a remplacé le système du bonus-logement par celui du chèque-habitat. Il s’agit d’une réduction d’impôts limitée à 20 années au cours d’une vie et réservée à ceux qui empruntent pour financer l’acquisition ou la construction de leur habitation propre et unique.

L’emprunt hypothécaire doit en outre avoir une durée minimale de 10 ans et être couvert par une inscription hypothécaire. À partir de la 11e année, l’avantage est divisé par deux. C’est également le cas si le propriétaire achète entre-temps un second bien.

Enfin, le montant de l’avantage fiscal est calculé sur la base du revenu imposable net du contribuable: · si ses revenus dépassent 81.000 euros, le contribuable n’a pas droit au chèque habitat. · si ses revenus sont inférieurs à 21.000 euros, le contribuable a droit à l’avantage maximum: 1.520 euros. · si ses revenus se situent dans la fourchette 21.00081.000 euros, le montant est dégressif. Plus les revenus augmentent, moins le montant de l’avantage fiscal est élevé. À ce montant s’ajoute une prime forfaitaire de 125 euros par enfant.

> Flandre Si vous achetez votre résidence principale en Région flamande, vous pourrez bénéficier du bonus-logement intégré dans sa version la plus avantageuse. Un couple peut ainsi récupérer jusqu’à 1.824 euros par an. Les dix premières années, l’avantage fiscal peut donc atteindre 18.240 euros et il peut encore rapporter 12.160 euros les dix années suivantes. Sur 20 ans, votre crédit hypothécaire vous aura donc rapporté 30.400 euros.

CONSEIL Négociez un mandat hypothécaire Généralement, il est impossible de contracter un emprunt hypothécaire de 900.000 euros entièrement couvert par une inscription hypothécaire, les frais d’acte notarié étant trop élevés. Il existe cependant une échappatoire pour ceux qui ont l’art de négocier: selon le niveau global de risque, votre banque va peut-être marquer son intérêt – et son accord – pour un mandat hypothécaire.

Dans ce cas, la banque ne prend pas d’inscription hypothécaire, mais vous donnez à votre banquier un mandat pour le faire. Il lui appartiendra alors de convertir ultérieurement ce mandat en une véritable hypothèque, par exemple parce qu’il a soupçonne que vous avez de difficultés de paiement. Le coût d’un mandat est nettement moins élevé que celui d’une inscription hypothécaire. Pour le montant d’emprunt évoqué, les frais se montent à environ 1.500 euros.

CONSEIL Optez pour un crédit «bullet» «Lorsque le portefeuille de placements sert de garantie à un emprunt hypothécaire, la banque offrira le plus souvent un crédit ‘bullet’», explique Filip Verbiese, de BNP Paribas Fortis Private Banking. Dans ce cas, les versements mensuels se limitent au paiement des intérêts. Ce n’est qu’à l’échéance finale qu’on rembourse le capital en une fois. La durée d’un tel crédit peut être de 5 ans par exemple, mais cette période peut être prolongée à l’échéance. «Le grand avantage d’un crédit couvert par un portefeuille de placements, c’est que, contrairement à une inscription hypothécaire ou un mandat hypothécaire, il n’engendre aucun frais.»

SEPTEMBRE 2018 MON ARGENT / 47

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