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argent GUIDE MA MAISON FÉVRIER 2016

La maison de vos rêves en 8 étapes ÉTAPE 1 TERRAIN 6 Où trouver un terrain à bâtir intéressant en Wallonie ou à Bruxelles?

ÉTAPE 2 FORMULE 16 Construire sur mesure avec un architecte ou acheter clé sur porte?

ÉTAPE 6 PROBLÈMES 38 Comment éviter que des problèmes de construction ne tournent au cauchemar? 44 Vices graves et vices cachés: quand et comment invoquer la responsabilité de l’entrepreneur et/ou de l’architecte? 48 Avez-vous besoin d’une assurance chantier?

ÉTAPE 7 FISCALITÉ

ÉTAPE 3 ÉNERGIE 22 La norme énergétique Q-Zen sera obligatoire en Wallonie en 2021. Pourquoi ne pas l’intégrer dans votre construction neuve dès aujourd’hui?

52 À quelle enseigne fiscale les candidats bâtisseurs sont-ils logés?

ÉTAPE 8 VALEUR 55 La valeur de marché n’est pas le seul critère pour déterminer la valeur du bien que vous avez construit.

ÉTAPE 4 PERMIS

27 Toute nouvelle construction nécessite un permis d’urbanisme. Que disent les différentes Régions en la matière?

ÉTAPE 5 FINANCEMENT 30 Lorsqu’on construit ou rénove, un crédit logement n’est pas l’autre, même à taux égal.

+ TÉMOIGNAGES 14 «Construire ma maison moi-même m’a permis d’économiser beaucoup d’argent» 28 «Une maison 3 en 1: économique, écologique et basse énergie» 36 «C’est le terrain qui m’a inspiré la forme de notre maison et donc, in fine, la façon dont on y vit» 50 Les astuces et conseils de «M. Batibouw»

LE MOIS PROCHAIN

GUIDE SUCCESSION LE 25 MARS AVEC L’ECHO

RÉDACTION Adresse: rédaction Mon Argent, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C boîte 309, B-1000 Bruxelles, redaction@monargent.be Rédacteur en chef: Joan Condijts News manager Mon Argent: Carine Mathieu Rédacteurs: Philippe Coulée, Caroline Sury, Muriel Michel, Isabelle Dyckmans, Margot Dubuisson, Nadine Bollen, Ellen Cleeren, Petra De Rouck Rédaction finale: Muriel Van den Abbeele Traductions: TaxEdit (Philippe Sergeant) Lay-out et infographie: Ilse Janssens, Willem Ravoet Illustrations: Trui Chielens Photos: Dieter Telemans Abonnements: tél.: 0800/55.150 fax: + 32 (0) 2/423.16.35 e-mail: abo@lecho.be Publicité: Trustmedia, Tour & Taxis, Avenue du Port 86C boîte 309, 1000 Bruxelles, tél.: 02/422.05.11, fax: 02/422.05.10, info@trustmedia.be Direction Mediafin: Frederik Delaplace, Arnaud Delmarcelle et Dirk Velghe Editeur responsable: Dirk Velghe Mon Argent est imprimé sans eau, dans le respect de l’environnement, chez Eco Print Center.

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Terrain I Formule de construction I Énergie I Permis I Financement I Problèmes I Fiscalité I Valeur

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Où construire dans notre pays demain? Si c’est de toute évidence en Wallonie qu’il est possible de construire au meilleur prix sur le marché belge, le coût du foncier n’est plus le seul critère à prendre en compte avant de décider si on passe à l’acte et où on le fait. Aperçu des facteurs à prendre en considération dans le choix de la localisation de votre futur logement.

La politique d’urbanisme

Philippe Coulée Parmi les paramètres à prendre en ligne de compte lorsqu’on veut acheter un terrain à bâtir, l’ardeur politique locale à soutenir — ou à refuser — la délivrance de permis d’urbanisme fait aujourd’hui partie des critères prioritaires dans le chef du maître d’ouvrage particulier et a fortiori dans celui du promoteur professionnel. Tout récemment, le ministre wallon de l’Aménagement du territoire, Carlo Di Antonio (cdH), a d’ailleurs réitéré la volonté du gouvernement régional de «recentrer l’habitat sur lui-même», en donnant la priorité aux projets résidentiels qui n’étendent plus les zones d’habitat hors des centres urbains et ruraux (voir liste p. 8). Le message est clair: l’octroi d’un permis sera facilité pour les demandes centripètes et plutôt dissuadé pour les centrifuges. Et le nouveau Code de Développement territorial (CoDT), officiellement présenté le 31 janvier 6

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Le message du gouvernement wallon est clair: l’octroi d’un permis sera facilité pour les demandes centripètes et plutôt dissuadé pour les centrifuges. FÉVRIER 2017

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Terrain I Formule de construction I Énergie I Permis I Financement I Problèmes I Fiscalité I Valeur

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ÉTAPE 5

Votre crédit logement: variations sur un même thème Lorsque vous empruntez pour acheter une maison, vous savez, en fonction du taux d’intérêt négocié et de la durée du prêt, ce que vous devrez rembourser dès le premier mois et pendant combien d’années. Quelle que soit la banque à laquelle vous vous adressez. Mais il n’en va pas de même si vous voulez construire ou rénover. Nadine Bollen

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onstruire ou rénover n’est pas une aventure simple où tout peut être prévu avec exactitude. Souvent, le coût se révèle in fine différent – lisez: plus élevé – que prévu. Or, ce sont justement les prévisions qui déterminent le montant que vous devez emprunter pour compléter votre apport personnel. Vous irez probablement frapper à la porte de plusieurs banques pour obtenir le taux d’intérêt le plus faible possible pour votre créditlogement. Mais savez-vous que le même taux d’intérêt dans deux banques différentes, avec une même durée et la même formule (taux fixe ou variable), peut donner une échéance finale et un coût très différents? Nous n’abordons pas ici le coût de produits annexes comme l’assurance solde restant dû ou l’assurance incendie, même si une comparaison sera souvent bien utile à ce niveau également. Nous nous focalisons ici uniquement sur les mensualités du créditlogement. Quand une banque vous fait une proposition de crédit pour l’achat d’un bien immobilier existant, elle dresse un tableau d’amortissement qui précise ce que vous devrez rembourser chaque mois, pour partie en capital et pour partie en intérêts. Si vous optez pour un taux fixe, ce tableau vous indiquera exactement le mois où vous devrez effectuer le dernier paiement et le coût total de votre crédit. L’échéance finale et le coût total sont des données identiques dans chaque banque. Il en va de même si vous optez pour un taux d’intérêt variable. Hormis le fait que le coût final variera en fonction de l’évolution des taux d’intérêt, vous connaissez dès le départ la date à laquelle vous aurez fini de rembourser l’emprunt. Si la facture finale est identique, quelle que soit la banque, c’est parce qu’elles doivent toutes se baser sur un même indice de référence et utiliser des règles identiques (fixées par la loi).

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TÉMOIGNAGE Damien Franzen (46 ans), architecte, marié et papa de 4 enfants

«J’ai choisi l’architecture pour le double aspect qu’offre ce métier: son côté très rationnel, combiné à une créativité qui faisait partie de moi lorsque j’ai commencé mes études», annonce Damien, architecte spécialisé dans les maisons passives et basse énergie, et qui a construit sa maison en 2009. Margot Dubuisson

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©DIETER TELEMANS

«C’est le terrain qui a inspiré la forme de cette maison et donc, in fine, la façon dont on y vit»

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a spécialisation de Damien a été, elle aussi, un explique l’architecte, qui a d’ailleurs pu, grâce à ses comchoix évident: «J’ai toujours eu un lien très fort pétences, construire un certain nombre d’éléments luiavec la nature, j’allais à l’école à vélo, j’étais actif même: toiture, étanchéité à l’air, électricité, décharge sadans des mouvements comme Greenpeace… nitaire, etc. Même si, quand j’ai commencé mes études en 89, Un terrain délicat c’était assez ringard d’avoir des préoccupations en«Le terrain que nous avons acheté est à la fois une véritable vironnementales, c’est cette voie que j’ai choisie. La deuxième maison que j’ai créée, alors que j’étais encore stagiaire, était en opportunité — parce qu’il se situe là où nous voulions habiter — mais aussi très complexe, car il est en talus. Il offrait plusieurs ossature bois», renchérit l’architecte. L’ossature bois, ça le connaît. Il l’utilise fréquemment accès (par le bas et par le haut); on a choisi le moins étroit», dans les maisons qu’il dessine et l’a également utilisée détaille Damien. La maison se présente en escalier, avec 4 pour sa propre maison. «L’idée derrière ce matériau, c’est que niveaux de vie différents et plusieurs terrasses, notamment le soleil fabrique le bois grâce à la photosynthèse; il est donc to- au niveau de la cuisine et du séjour. C’est donc le terrain talement renouvelable et correspond à mes valeurs. Cette mai- qui a véritablement inspiré la morphologie de la maison son ne fonctionne ainsi qu’avec le soleil: une ossature bois créée — et la vie de la famille — qui a vue sur le jardin en de nompar le soleil, un chauffage via le système de pellets qui ne tourne breux endroits du foyer. «L’orientation du terrain n’était pas que d’octobre à mars, un ballon solaire de 750 litres pour l’eau forcément la meilleure qui soit, puisqu’il penche vers le nordouest, ce qui n’est pas terrible pour les apchaude et des panneaux photovoltaïques, ports solaires», explique l’architecte, qui qui permettent d’apporter l’électricité à «Le monde ne va pas a dès lors ouvert la maison sur le côté notre vie quotidienne», explique sud-ouest. Damien, qui vit donc avec sa famille dans le bon sens sur S’il existe un certain nombre d’avandans une maison à impact énergé- le plan écologique, et tages financiers à construire une maitique neutre. son passive, notamment l’intervention Pour autant, est-ce forcément avan- c’est à ça que je réfléchis de l’État via les primes et certificats tageux d’être architecte lorsqu’on en lorsque je conçois verts, ainsi que des taux proches de vient à construire sa propre maison? zéro au moment d’emprunter à la Damien semble peu de cet avis: les maisons.» banque, Damien assure ne pas avoir «Quand on construit pour autrui, on a des construit du passif pour cette raison: impératifs de temps à respecter, il faut se «Les maisons passives, c’est avant tout un lancer. Mais quand on construit sa propre maison, en tant qu’architecte, on a un peu de mal à figer son confort qui est décuplé par rapport aux maisons traditionnelles; projet, on hésite à toujours remettre en question l’orientation c’est donc cet élément qui attire en premier lieu les commandiprise et à changer du tout au tout. Heureusement, ma femme taires d’une maison passive, avant même l’aspect écologique était là pour me mettre la pression», confesse Damien. ou économique. Le monde ne va pas dans le bon sens sur le plan Pour ce qui est des avantages financiers, «certes, on a écologique et ce, depuis très longtemps. C’est surtout à ça que des contacts dans le milieu, mais il faut garder à l’idée que le j’ai réfléchi au moment de penser ma propre maison», conclut moins cher n’est pas forcément le choix le plus pertinent», l’architecte. FÉVRIER 2017

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Le Guide Ma Maison.

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Guide Ma Maison 2017