Guide 'Ma Maison'

LE PARTENAIREI LES (BEAUX-) PAREN TSI L A BA N Q U E I L’ASSUREURI LE FISCI LE NOTAIREI LES AUTORITÉSI L’ARCHITECTEI L’ENTREPRENEURI LE VOISINI

Le principal interlocuteur quand vous vous lancez dans un projet de construction est votre partenaire cohabitant. Outre les nombreuses questions pratiques auxquelles vous devez répondre au sujet de la construction, vous devrez également examiner les conséquences de ce projet commun. Que se passeraitsi la relation prenait fin ou si l’un de vous deux venait à décéder? Des questions qu’il est recommandé d’aborder avant de se lancer.

Le partenaire

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Votre mode de cohabitation a-t-il de l’importance lorsque vous achetez un logement?

Un couple au sortir des études qui décide d’échanger la maison parentale contre un petit appartement sous les combles. Un père séparé qui habite dans la maison de sa nouvelle compagne et qui donne du même coup deux «beaux-frères» à sa fille. Un célibataire de 35 ans qui part habiter avec la future mère de ses enfants. Un jeune veuf qui refait sa vie avec une femme qui vivait seule avec ses trois enfants.

Autant de situations différentes, mais avec un point commun: aller vivre sous le même toit que son partenaire. Et cette question que chacun va se poser: cohabitation de fait, cohabitation légale ou mariage?

• Pour être cohabitants de fait, il suffit de se domicilier à la même adresse.

• Pour être en cohabitation légale, il faut en plus déposer une déclaration de cohabitation légale à la maison communale.

• Pour le mariage, il faudra passer devant l’officier de l’état civil, pour prononcer le «oui» 6

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indispensable. Et éventuellement passer chez le notaire pour rédiger un contrat de mariage.

Qu’est-ce qui est préférable? Il n’y a pas de réponse toute faite. Un couple n’est pas l’autre.

Ni sur le plan personnel, ni sur le plan financier. Chacun doit donc choisir la forme de vie commune qui correspond à sa situation, à ses attentes et à son patrimoine. C’est le notaire qui est le mieux placé pour les questions de droit patrimonial, et un fiscaliste pour expliquer les conséquences fiscales de votre choix.

1. Les conséquences fiscales de votre choix Les cohabitants de fait reçoivent chacun une déclaration fiscale séparée, en tant qu’isolés.

Le calcul de l’impôt se fera aussi sans tenir compte de l’autre partenaire. Les personnes mariées et les cohabitants légaux reçoivent une déclaration fiscale commune et l’avertissement-extrait de rôle qui suivra sera à leurs

deux noms (pour les revenus perçus à partir de l’année qui suit celle du mariage ou de la déclaration de cohabitation légale). Qu’est-ce qui est le plus avantageux? Cela dépend principalement des revenus de chaque partenaire et de l’existence ou non d’enfants communs.

2. Les conséquences de votre choix en matière patrimoniale En droit patrimonial, le mariage crée le cadre le plus abouti pour le sort du logement familial, que ce soit au cours de la relation, en cas de rupture ou de décès de l’un des partenaires.

Vient ensuite la «protection légère» de la cohabitation légale. Alors que pour les cohabitants de fait, il n’y a quasiment pas de cadre légal.

«Les couples qui vivent en cohabitation de fait ont donc plus intérêt que les cohabitants légaux et les couples mariés à mettre sur papier les aspects financiers de leur vie en commun», souligne le

notaire Marc Sobrie. Les personnes mariées peuvent établir un contrat de mariage, et les cohabitants peuvent dresser un contrat de vie commune. Les cohabitants de fait peuvent le faire eux-mêmes, alors que les cohabitants légaux doivent passer devant un notaire.

Un contrat de vie commune permet de régler l’organisation du ménage et les conséquences de la vie en commun. Vous pouvez y convenir de la répartition des frais de la vie courante, du montant que chacun supportera pour les frais des enfants, ou encore ajouter un inventaire des biens selon leur propriétaire pour éviter toute discussion si la relation prenait fin. Cet inventaire n’est cependant pas opposable aux tiers, tels les créanciers. Les partenaires prévoyants y préciseront aussi ce qu’il adviendra – par exemple de la maison familiale – en cas de rupture.

Mais le contrat de vie commune a ses limites. Le logement familial occupe une place clé dans la vie du couple: le législateur a conféré à cette habitation un statut protégé pour les couples mariés et les cohabitants légaux. Même si un seul des partenaires en est propriétaire, les deux doivent se mettre d’accord pour la vendre ou la donner. Une protection que la loi n’octroie pas aux cohabitants de fait. Ils peuvent toutefois convenir dans le contrat de vie commune que le non-propriétaire devra donner son accord pour la vente de la maison familiale. Le hic, c’est que si le propriétaire vend la maison sans l’accord de l’autre, la vente n’en reste pas moins valable. La seule compensation possible est de contraindre le partenaire vendeur à payer une indemNADINE BOLLEN nisation.

CONSEIL Consultez un notaire et un fiscaliste pour définir la forme de vie commune la mieux adaptée à votre cas.

BON À SAVOIR Le gouvernement se penche actuellement sur les «droits et devoirs patrimoniaux des cohabitants». On s’attend à ce que des modifications importantes interviennent. Mais cela n’ira sans doute pas jusqu’à une assimilation totale au mariage.

CONSEIL Ne remboursez le créditlogement et d’éventuels travaux de transformations dans le logement familial que proportionnellement à votre part de propriété.

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Quid si la situation financière des partenaires est (fort) différente?

La moitié pour chaque partenaire. C’est ce qui semble la clef de répartition la plus simple pour le logement dans lequel un couple va s’établir. «Mais rien n’interdit de prévoir un autre équilibre dans l’acte d’achat, indique le notaire Marc Sobrie, à condition de bien mesurer les conséquences du rapport choisi. Et à ce stade hélas, on perd souvent certaines choses de vue.»

EXEMPLE

Un couple achète une maison à 200.000 euros.

• Madame apporte 70.000 euros issus de son épargne.

• Monsieur investit 30.000 euros dans la maison.

•Le solde de 100.000 euros est emprunté.

L’acte d’achat mentionne une répartition de propriété de 70/30. L’idéal serait que le crédit-logement soit également remboursé dans la même proportion entre les deux partenaires. Il en va de même pour un éventuel financement de travaux plus tard. C’est à ces conditions seulement que la vente de la maison ne donnera lieu à aucune discussion: 70% du produit de la vente iront à Madame et 30% à Monsieur.

Même si un des partenaires apporte plus que l’autre lors de l’achat, on peut très bien indiquer dans l’acte d’achat que chacun des deux est propriétaire pour la moitié. «Car c’est uniquement dans ce cas qu’une clause d’ac-

croissement est possible», précise le notaire Sobrie (voyez la question 3). «Mais il est alors vivement recommandé de rédiger un document complémentaire qui précise comment le partenaire qui a apporté plus sera rétribué lors d’une vente ultérieure pour cet apport plus élevé.» Des cohabitants peuvent indiquer cette disposition dans leur contrat de vie commune.

Vous emménagez chez votre partenaire Tous les couples n’achètent pas forcément le bien qui fait office de logement familial.

Il arrive qu’un partenaire aille habiter chez l’autre.

• Si le couple est marié, cette habitation peut être apportée dans la communauté.

• Cette option n’existe pas pour les cohabitants. «Le propriétaire pourrait vendre la moitié de l’habitation à l’autre, mais c’est une solution chère sur le plan fiscal, vu les droits d’enregistrement de 12,5% (10% en Flandre) à payer», indique Marc Sobrie. Et s’il y a un crédit-logement sur cette habitation? Qui continuera à le payer? «Souvent le non-propriétaire participe au remboursement. Si rien n’a été convenu au préalable sur la façon de le compenser en cas de rupture, cela créera des difficultés à ce momentlà», prévient le notaire, au vu de son expérience. «Il serait préférable que le partenaire non-propriétaire n’apporte aucune contribution pour le logement, ne rembourse pas l’emprunt et ne cofinance pas d’éventuelles transformaN.B tions.»

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Les pouvoirs publics vous donnent et vous prennent de l’argent quand vous devenez propriétaire. Aussi bien l’emprunt pour votre logement familial que celui pour une seconde résidence ou un immeuble de rapport peuvent procurer un avantage fiscal. Mais un propriétaire aussi payer des taxes...

Le fisc

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Quel avantage fiscal procure un emprunt pour le logement familial en Wallonie?

Si vous avez acheté un bien en Wallonie avant le 31 décembre 2015, vous pouvez toujours bénéficier du bonus logement, une réduction d’impôts autrefois fédérale liée à la contraction d’un crédit hypothécaire.

Si vous avez signé l’acte après cette date, ou si vous envisagez un achat dans le futur, vous ne bénéficierez plus du bonus logement, mais d’une nouvelle aide fiscale destinée à favoriser l’accès à la propriété. La Wallonie a en effet introduit depuis le 1er janvier 2016 le chèque habitat, une aide fiscale sous forme de crédit d’impôt. Cela signifie qu’elle profite également aux propriétaires qui ne paient pas ou peu d’impôts. Par exemple, si vous avez droit, lors d’une année X, à un chèque habitat de 2.000 euros, mais que vous ne devez payer cette année X que 1.000 euros d’impôts, vous ne paierez rien et la Région wallonne vous versera 1.000 euros.

Pour qui?

L’aide à l’accès à la propriété ne cible que les propriétaires qui occupent effectivement leur bien (et ce afin de ne pas financer les achats d’investissement). Sont exclues d’office les personnes qui sont déjà propriétaires d’une habitation au 31 décembre de l’année de la 18

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conclusion de l’emprunt. Trois exceptions existent: • les biens reçus par héritage; • il n’est pas tenu compte d’une autre habitation qui est considérée comme à vendre à la date du 31 décembre de l’année de conclusion de l’emprunt, pour peu qu’elle soit réellement vendue l’année qui suit celle de la conclusion de l’emprunt; • les biens loués via une agence immobilière sociale.

L’objectif étant de favoriser les ménages qui ont le plus besoin d’un soutien financier, une limite individuelle de revenus a été fixée. Chaque conjoint a droit au chèque habitat si son revenu net imposable annuel ne dépasse pas 81.000 euros. Le montant du chèque habitat est inversement proportionnel aux revenus, avec un maximum de 1.520 euros par an qui correspond à un revenu net imposable de 21.000 euros maximum.

La formule de calcul part du montant de base (1.520 euros) auquel est appliqué un coefficient de réduction déterminé par la hauteur des revenus, soit 1.520 – (revenus annuels21.000) x 1,275%).

Chaque enfant à charge donne en outre droit à un montant forfaitaire de 125 euros par ménage. Voici quelques exemples:

• si vous êtes seul à acheter et si votre revenu net imposable dépasse 81.000 euros, vous n’avez droit à rien; • si vous êtes deux et si vos deux salaires dépassent chacun la limite, vous n’aurez rien non plus; • si vous êtes deux à acheter alors que le salaire d’un des conjoints dépasse la limite, seul l’autre conjoint aura accès au chèque habitat; • si vous êtes deux et que vos deux salaires sont «éligibles», vous recevrez deux chèques habitat en fonction de vos revenus.

EXEMPLE

Sylvia (27.000 €/an) et Julien (24.000 €/an) forment un couple. Ils ont un enfant à charge. Ils recevront le montant forfaitaire de 125 euros pour leur enfant, ainsi que 1.443 euros pour Sylvia et 1.482 euros pour Julien. Au total, leur chèque habitat sera de 3.050 euros.

Comme le montant du chèque habitat varie en fonction des revenus et du nombre d’enfants à charge, ces critères sont réévalués chaque année.

Attention, à partir de la onzième année, l’avantage fiscal est réduit de moitié. Dans la formule fédérale, il était déjà fortement diminué après dix ans.

NOUVEAU!

• Le chèque habitat profite aussi à ceux qui ne paient pas ou peu d’impôts.

• Le montant du chèque est proportionnel aux revenus. Chaque conjoint y a droit si son revenu net annuel imposable ne dépasse pas 81.000 euros.

• Chaque enfant à charge donne droit à un montant forfaitaire de 125 euros.

• Le montant du chèque est donc réévalué chaque année.

• Un contribuable n’a droit qu’à 20 crédits d’impôt sur toute sa vie.

Pour combien de temps?

C’est aussi une nouveauté du chèque habitat par rapport au bonus logement: la limitation dans le temps. Vous n’aurez droit qu’à 20 crédits d’impôt sur toute votre vie. Imaginons que vous achetez un appartement, que vous contractez un emprunt hypothécaire pour 20 ans mais que vous revendez après 5 ans.

Vous rachetez ensuite une maison, et vous contractez un nouvel emprunt sur 20 ans. Il ne vous restera que 15 crédits d’impôt.

ISABELLE DYKMANS

1.520€

Le montant du chèque habitat est inversement proportionnel aux revenus, avec un maximum de 1.520 euros qui correspond à un revenu net annuel imposable de 21.000 euros.

15 Quel avantage fiscal procure un emprunt pour votre logement familial à Bruxelles?

Pour les habitants de la Région bruxelloise, rien ne change cette année. Le bonus logement ne sera supprimé qu’en 2017. Il sera alors remplacé par une diminution des droits d’enregistrement à l’achat d’une première habitation.

Celui qui conclura encore un emprunt en 2016 pourra donc bénéficier du bonus logement qui procure une économie d’impôt de maximum 1.418 euros (plus centimes additionnels communaux). D’où vient de montant? On peut bénéficier d’une déduction de base de 2.300 euros des intérêts et des remboursements de capital pour un emprunt, ainsi que des primes d’assurance de solde restant dû. En outre, ce montant de base peut être majoré de 770 euros les dix premières années, et encore de 80 euros si on a au moins trois enfants à charge. Le total maximum de 3.150 euros donne droit à une réduction d’impôt de 45%, soit 1.418 euros. Les personnes mariées ou en cohabitation légale ont chacune droit à cet P.D.R avantage.

CONSEIL Si vous empruntez en 2016, vous bénéficierez encore du bonus logement.

1.418€

L’avantage fiscal maximum du bonus logement bruxellois.

Les personnes mariées ou en cohabitation légale ont chacune droit à cet avantage.

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Construire ou rénover cause inévitablement des désagréments aux voisins. Il est donc important de connaître les règles à respecter. Et lorsqu’on est propriétaire d’un logement dans un immeuble, il faut tenir compte des règles de la copropriété.

Le voisin

Comment éviter les tracas liés à un mur mitoyen?

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Un mur mitoyen ou commun qui sépare deux propriétés est construit sur la limite de la parcelle et appartient aux deux propriétaires. Si vous projetez de rénover votre habitation en vous adossant à ce mur, vous n’avez donc pas tout à fait les mains libres.

«Vous éviterez bien des discussions stériles en prenant contact avec votre voisin avant d’entamer les travaux, conseille le géomètre-expert immobilier Jaak Vermeiren. Jouez cartes sur table et expliquez votre projet. Cela suscite de la compréhension et coupe court à de possibles animosités dès

le départ. Cela vous évite aussi de possibles recours en justice.»

Des problèmes se posent surtout lors de la rénovation de maisons de rangées en ville, par exemple si celui qui fait des travaux veut rehausser sa maison. «Si l’habitation à rénover est adossée à une maison plus haute, celui qui effectue les travaux devra reprendre la moitié de la partie du mur qui est au-dessus du toit actuel, précise l’expert. En effet, un mur est commun ‘jusqu’au toit le moins élevé’». La partie du mur au-dessus appartient uniquement au propriétaire de la maison la plus haute.

Cela mène à des discussions sur le prix que doit payer celui qui transforme sa maison. Il existe cependant des directives pour rendre communs des murs de séparation, ainsi que des indications de prix.

Il arrive aussi qu’un propriétaire veuille démolir complètement sa maison pour en reconstruire une nouvelle sur sa parcelle. «Ce n’est pas impossible, mais cette personne devra laisser le mur commun tel quel et le protéger contre l’humidité», poursuit Jaak Vermeiren. Celui qui rénove ne peut jamais faire supporter les charges de la transformation sur le voisin.

«C’est aussi pour cela qu’on ne peut pas percer des fenêtres ou quelque ouverture que ce soit dans un mur mitoyen, sauf si le voisin l’a explicitement autorisé.»

Enfin, les normes d’isolation ont elles aussi déjà donné de sérieux maux de tête. «Celui qui transforme sa maison doit réaliser son rapport PEB, comme l’apport d’une isolation supplémentaire, sur son propre terrain. Il ne peut pas faire dépasser cette charge au-dessus du terrain de son voisin. Une isolation de 2 ou 3 cm contre l’humidité ne posera pas de problème. Mais s’il s’agit d’une couche d’isolation plus épaisse, par exemple s’il faut placer des plaques d’isolation de 15 centimètres, il faudra le faire à l’intérieur de son habitation», explique le géomètre-expert.

ELLEN CLEEREN

CONSEIL Jouez cartes sur table avec votre voisin. Expliquez-lui votre projet. Cela suscite la compréhension et coupe court dès le départ à de possibles animosités.

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Quid des parties communes d’un immeuble?

Le propriétaire a-t-il son mot à dire lorsque des travaux sont décidés?

L’acquéreur d’un appartement ou d’un studio devient propriétaire d’une partie des communs du bâtiment: gros œuvre, couloirs, ascenseurs, toit, antennes collectives, fosse septique ou jardin commun. Chaque copropriétaire doit contribuer aux frais d’entretien et de réparation proportionnellement à sa part dans les parties communes.

Ne sous-estimez pas ces frais et informezvous avant d’acheter.

Assemblée générale des copropriétaires Si des travaux sont nécessaires, ils doivent être approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires qui se tient une fois par an.

Si des travaux urgents s’imposent, les copropriétaires peuvent convoquer une assemblée générale extraordinaire pour décider de procéder aux réparations. L’assemblée générale ne peut valablement décider que si: • au moins la moitié de copropriétaires est présente ou représentée au début de l’assemblée générale ET • si les copropriétaires présents ou représentés possèdent au moins la moitié des parts dans les parties communes.

Le nombre de voix nécessaires dépend de la nature de la réparation. Pour les gros travaux aux parties communes (remplacement d’un ascenseur, rénovation de façade), trois quarts des voix sont généralement requis.

Vous devrez contribuer aux frais si l’assemblée générale approuve les travaux, même si vous avez voté contre. Pour la démolition d’un bâtiment, tous les proprié-

taires doivent par contre donner leur accord et être physiquement présents ou représentés par une procuration à l’assemblée générale.

«Si la décision de l’assemblée générale est irrégulière, illégitime ou frauduleuse, un copropriétaire peut s’adresser au juge de paix pour la faire annuler ou modifier», indique l’avocate Veerle Puttemans, spécialisée en copropriété. Mais ne traînez pas: vous avez quatre mois, à compter de la date de l’assemblée générale, pour citer l’association des copropriétaires (pas le syndic) devant le juge de ELLEN CLEEREN paix.

CONSEIL Ne sous-estimez pas les frais d’entretien et de réparation des parties communes d’un immeuble à appartements. Informez-vous avant d’acheter.

4 mois

Vous avez quatre mois, à compter de la date de l’assemblée générale, pour citer l’association des copropriétaires devant le juge de paix si vous estimez qu’une décision de l’assemblée générale est irrégulière ou frauduleuse.

FÉVRIER 2016

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