De Tijd Netto Bouwgids 2017

netto BOUWGIDS FEBRUARI 2017

In 9 stappen naar uw droomhuis STAP 1 GROND 6 Zet de betonstop straks ook een stop op uw bouwplannen?

STAP 2 FORMULE 12 Gaat u in zee met één aannemer?

Of liever met meerdere?

15 Hoe vermijden dat uw woning ‘op plan’ uitdraait op een financiële ramp?

STAP 3 FINANCIERING 26 Wat geen enkele bank u zal vertellen over uw bouwlening.

STAP 7 PROBLEMEN 50 Hoe vermijden dat uw bouw/verbouwing een bouwval wordt?

55 Aannemer en architect zijn 10 jaar aansprakelijk. Maar wat houdt dat in?

STAP 8 FISCALITEIT 64 Hoeveel pikt de fiscus in van uw woonproject?

STAP 9 WAARDE 68 Is een woning nog altijd een goede belegging? Of zijn aandelen toch rendabeler?

STAP 4 VERGUNNING 32 Wanneer hebt u een bouwvergunning nodig? En voor welke werken is dat niet vereist?

STAP 5 ARCHITECT 34 Wat mag en moet u verwachten van uw architect?

38 Wanneer het u een extra werfverzekering nodig?

STAP 6 ENERGIE 40 Hoe energievriendelijk moet een woning anno 2017 zijn?

En in de toekomst?

+ GETUIGENISSEN 20 ‘Door alles zelf te doen, spaarden we 150.000 euro uit’ 46 ‘Ons oude arbeidershuisje haalt een energiepeil van E12’ 60 ‘Ik was heel naïef over de renovatie van een geklasseerde woning, gelukkig maar’

VOLGENDE KEER IN NETTO MAGAZINE:

ERFENISGIDS

25 MAART BIJ DE TIJD

COLOFON Adres: redactie Netto, Tour & Taxis, Havenlaan 86C bus 309, B-1000 Brussel, redactie@netto.be Hoofdredacteur: Stephanie De Smedt Chef Netto: Sonja Verschueren Eindredacteur: Jan Lodewyckx Artdirector: Ilse Janssens Lay-out: Willem Ravoet Redacteuren: Nadine Bollen, Ellen Cleeren, Petra De Rouck, Erika Racquet Illustrator: Trui Chielens Fotograaf: Emy Elleboog Abonnementen: tel.: 0800/55.150, e-mail: abo@tijd.be Advertenties: Trustmedia, Tour & Taxis, Havenlaan 86C bus 309, B-1000 Brussel, tel.: 02/422.05.11, fax: 02/422.05.10, info@trustmedia.be Verantwoordelijke uitgever: Dirk Velghe Netto wordt waterloos en milieuvriendelijk gedrukt bij Eco Print Center.

4

netto FEBRUARI 2017

1

Grond I Bouwformule I Financiering I Vergunning I Architect I Energie I Problemen I Fiscaliteit I Waarde

STAP 1

Zet de betonstop straks een stop op uw bouwplannen?

Niet langer kunnen bouwen in de open ruimte? Voor veel Vlamingen is dat een beklemmende gedachte. De betonstop dwingt ons tot een andere mentaliteit waarbij we dichter bij elkaar gaan wonen.

Of is dat toch nog niet voor morgen?

Tekst: Ellen Cleeren

6

netto FEBRUARI 2017

E

nkele harde feiten op een rij. Het aantal Vlamingen zal de komende jaren alleen maar stijgen. In 2013 waren we nog met 6,4 miljoen. Als het huidige groeitempo aanhoudt, zijn we tegen 2060 met 7,2 miljoen. Ook het aantal huishoudens blijft toenemen. Tegen 2060 stijgt het aantal gezinnen naar verwachting met 19 procent. In absolute cijfers betekent dat een toename met 506.000 huishoudens.

Ondertussen neemt het ruimtebeslag - de ruimte die we innemen voor huisvesting, industrie, handel, transport of recreatie - dagelijks met 6 hectare toe. Als die trend blijft duren, bedraagt de in beslag genomen ruimte in Vlaanderen tegen 2050 41,5 procent, tegenover 33 procent in 2015 . Voorlopig blijven we met z’n alleen open ruimte opslorpen.

‘We zijn chronische pendelaars geworden’, zegt de Vlaamse Bouwmeester Leo Van Broeck.

‘We doen alles op een afstand van de plek waar we slapen en wonen: we pendelen naar de scholen, crossen naar de crèche en staan uren in de file op weg naar het werk. We zijn voortdurend onderweg.’

We moeten komaf maken met onze verkavelingsdrang. Dus zullen we onvermijdelijk dichter op elkaar moeten wonen.

VLAAMS BOUWMEESTER LEO VAN BROECK FEBRUARI 2017

netto 7

Grond I Bouwformule I Financiering I Vergunning I Architect I Energie I Problemen I Fiscaliteit I Waarde

3

STAP 3

Wat geen enkele bank u zal vertellen over uw bouwlening Als u leent om een huis te kopen, weet u op basis van de onderhandelde rentevoet en de gekozen looptijd vanaf de eerste maand hoeveel u moet aflossen en wanneer uw krediet afloopt. Bij welke bank u uw krediet afsluit, maakt niets uit. Dat is echter níét het geval als u leent om te (ver)bouwen. Tekst: Nadine Bollen

26

netto FEBRUARI 2017

W

ie (ver)bouwt, stort zich in een avontuur dat niet altijd perfect voorspelbaar is. Vaak valt de uiteindelijke kostprijs anders - lees: hoger - uit dan op voorhand gebudgetteerd.

Nochtans bepaalt die raming hoeveel u moet lenen bij de bank boven op het deel dat u uit eigen zak financiert.

U gaat uiteraard ‘shoppen’ bij verscheidene banken om een zo laag mogelijke rentevoet in de wacht te slepen op dat woonkrediet. Maar wist u dat als twee banken u exact dezelfde rentevoet aanbieden voor dezelfde looptijd en dezelfde renteformule (vast of variabel), de uiteindelijke einddatum en kostprijs van uw (ver)bouwkrediet bij de ene bank toch heel anders kan uitvallen dan bij de andere?

We hebben het hier niet over de kostprijs van bijkomende producten, zoals de schuldsaldo- of brandverzekering.

Die nevenproducten moet u uiteraard ook tegen elkaar afwegen. In wat volgt, concentreren we ons volledig op de rentelast van het woonkrediet zelf.

Wanneer de bank u een kredietvoorstel doet, geeft ze u een aflossingstabel mee. Daarin ziet u het bedrag dat u elke maand zult moeten betalen, bestaande uit een deel kapitaalaflossing en een deel rentelast.

Leent u om een woning te kopen en kiest u voor een vaste rentevoet, dan weet u dankzij die aflossingstabel perfect op voorhand wanneer u uw laatste aflossing moet doen en hoeveel uw krediet op het einde van de rit gekost zal hebben. Die einddatum en eindfactuur zijn bij elke bank gelijk. Diezelfde zekerheid hebt u ook als u opteert voor een variabele rentevoet.

De eindfactuur op zich is weliswaar niet op voorhand te voorspellen omdat ze afhangt van de rente-evolutie, maar u mag er als kredietnemer wel zeker van zijn dat de einddatum van uw krediet en de eindfactuur bij elke bank identiek zullen zijn, ervan uitgaand dat zij dezelfde referte-index hanteren. Omdat de regels die de banken daarbij moeten hanteren, wettelijk geregeld zijn.

FEBRUARI 2017

netto 27

GETUIGENIS

· Wie? Het gezin van Simon Mason. · Wat? Kocht de ‘Villa Engels’ in Elewijt, sinds 2008 een beschermd monument. · Opmerkelijk? ‘Met het budget dat we spendeerden aan de ramen, kan je eigenlijk een huis kopen.’

‘Ik was heel naïef over de renovatie van een geklasseerde woning, gelukkig maar’ 60

netto FEBRUARI 2017

©EMY ELLEBOOG

‘Het duurde meer dan een jaar voor we een compromis hadden over het vervangen van het raamwerk. Je moet veel geduld hebben en Monumentenzorg ook soms durven tegen te spreken’, zegt Simon Mason.

H

et gezin van Simon Mason woont sinds april vorig jaar in ‘Villa Engels’ in het Vlaams-Brabantse dorp Elewijt.

De villa van architect Lucien Engels werd bekroond met verscheidene architectuurprijzen. Sinds 2008 is het pand beschermd als monument en in 2010 werd het opgenomen op de lijst van bouwkundig erfgoed.

‘Neen, het was nooit onze bedoeling om een architectenwoning of een monument te kopen. We woonden in een naburige gemeente en zochten een oud herenhuis in de stad of een grond om er een moderne nieuwbouw op te zetten. Per toeval kwamen we hier langs.’

Vertraging De villa dateert van 1958 en bleef de gezinswoning van de architect totdat hij verhuisde naar een home. Na twee jaar leegstand werd Simon Mason de nieuwe eigenaar, met de bedoeling er zo snel mogelijk zelf te gaan wonen.

‘Ik heb heel naïef gekocht, niet beseffende wat de implicaties zijn van een geklasseerde woning. Gelukkig maar. We dachten dat wat opsmukwerk en nieuwe basisvoorzieningen zoals elektriciteit en loodgieterij zouden volstaan. Uiteindelijk duurde het drieënhalf jaar voor we konden verhuizen en hebben we vijf keer meer uitgegeven dan oorspronkelijk gebudgetteerd. Het heeft weinig gescheeld of we hebben het huis gedwongen weer moeten verkopen.’

‘Bij de renovatie van een geklasseerde woning moet je eerst een dossier indienen bij het agentschap Onroerend Erfgoed, met daarin alle geplande werken. Omdat het echt specialistenwerk is, namen we twee architecten in de arm: de ene was gespecialiseerd in erfgoed, de andere was verantwoordelijk voor de dagelijkse werken. Uiteindelijk duurde het twee jaar voor ons dossier was goedgekeurd en de werken konden beginnen. Die lange doorlooptijd heeft deels te maken met de organisatie van Monumentenzorg: je krijgt één verantwoordelijke toegewezen die het hele project opvolgt. Meningsverschillen kunnen je project aanzienlijk vertragen. Zo duurde het meer dan een jaar voor we een compromis hadden over het vervangen van het raamwerk. Je moet veel geduld hebben en ook soms durven tegenspreken. Sommige eisen zijn praktisch niet haalbaar of veel te duur om als particulier te kunnen dragen. Er zijn wel subsidies, maar die zijn een peulschil in vergelijking met de opgelegde eisen.’

Tocht en vocht ‘We hebben getracht de woning weer in haar originele staat van 1958 te brengen, maar met hedendaags comfort. We behielden de originele lichtarmaturen en renoveerden de meubels die Engels heeft ontworpen. Tijdens de renovatieperiode verzamelde ik designmeubelen uit dezelfde periode. We zijn heel gelukkig met het resultaat: we hebben een hedendaagse woning die te vergelijken is met de huidige nieuwFEBRUARI 2017

netto 61

Hebt u deze Netto-special bij De Tijd gemist?

Koop hem nu in de krantenwinkel.

Download uw kortingbon van â‚Ź 2 op www.tijd.be/magazine, en betaal slechts â‚Ź 4,90 voor het magazine.