Edición #115

ISS N: 2075-6631

EDICIÓN #115

ANIVERSARIO

CONTENIDO

PRESIDENTE

Manuel Carranza

manuelcarranza@derechoynegocios.net

VICEPRESIDENTE

Lisandro Campos

8

lisandrocampos@derechoynegocios.net

GERENCIA

Linda Alarcón

gerencia@derechoynegocios.net

Inicia el nuevo CNJ

EDITORA

Mariana Belloso

prensa@derechoynegocios.net

Juan Carlos Menjivar

DISEÑO EDITORIAL

Andrea Serrano

arte@derechoynegocios.net

REDACTOR

Juan Carlos Menjívar

comunicaciones@derechoynegocios.net

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César Addario

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El presupuesto general de la nación 2022 Mariana Belloso

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El Problema de los Derechos Proindivisos Inmobiliarios en El Salvador José Cardoza

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Smart contracts y arrendamientos inmobiliarios

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¿Gozan de personalidad jurídica los condominios en el salvador?

Propiedad en condominio nuevos desafíos legales

El obsoleto uso de los enlaces “Conocido tributariamente”, “Conocido registralmente”

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ISSSN: 2075 - 6631 Calle el Mirador, Pje. Domingo Santos #600-31 Colonia Escalón, San Salvador, El Salvador

NUESTRA REVISTA DIGITAL EDICIÓN #114

¿Estoy listo para vender una propiedad?

Karen Fuentes

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“En FinTech, la región está evolucionando con lo que tenemos” Mariana Belloso

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Gala

Mario Costa

Edición #115

SUSCRÍBASE PARA RECIBIR

Rafael A. Merino

Franco Sánchez

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SUSCRÍBASE

Roberto Hernández

Derechos de vía, servidumbres y expropiaciones Ricardo Rodríguez

ESCANEE Y

Adriana Morán

El tesoro más valioso de mi negocio llamado marca Lorena Heredia

Aspectos importantes sobre la Ley Especial para la Delimitación de Derechos Proindivisos Inmobiliarios

SÁENZ & ASOCIADOS REFERENTES EN ARBITRAJE INTERNACIONAL ISS N: 2075-6631

Mercados de capital y opciones no exploradas

EDICIÓN #114

6

INNOVA SU MODELO REGIONAL

www.derechoynegocios.net Prohibida la reproducción total o parcial de esta revista sin previa autorización.

@RevistaDyN Derecho y Negocios

PAS O F I R M E

EN C E N T ROAMÉ RICA Y REP Ú BLICA D OMIN ICAN A

EMPRESA DEL AÑO

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Reconocimientos revista Derecho y Negocios, Noviembre 2020.

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LÍDERES EN TRANSFORMACIÓN

DIGITAL

CORPORATIVA

UNA DE LAS

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MARCAS MÁS VALIOSAS

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Reconocimiento revista SUMMA, Junio 2021.

4| DERECHO Y NEGOCIOS

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Ranking C.A. y RD revista SUMMA, Junio 2021.

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MEJOR

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Ranking C.A. y RD, revista FORBES, Febrero 2021.

REPUTACIÓN

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UNA MARCA RECONOCIDA Y CON MEJOR REPUTACIÓN EMPRESARIAL

A CENTRO

Ranking C.A. y RD revista FORBES, Junio 2021.

M

CARTA DEL

PRESIDENTE Estimados lectores: Bienvenidos a nuestra edición #115. La realidad del sector justicia ha ido cambiando por decisiones de la Asamblea Legislativa sumado a los plazos que se han ido venciendo. Luego de la polémica generada por el decreto de jubilación automática de casi 300 jueces, por lo cual los tribunales han dado un vuelco enorme, se vino también la elección de los nuevos miembros del Consejo Nacional de la Judicatura (CNJ).

Luego de una ronda de entrevistas finalmente los diputados eligieron de la lista de designados por los sectores que conforman el pleno del CNJ, una entidad fundamental en el tema de los jueces ya que es quien designa las ternas de candidatos, los evalúa y los capacita. Además, cada tres años se encargada de elaborar un listado de 15 candidatos a puestos de magistrados de la Corte Suprema de Justicia. Puede leer el perfil de cada uno de los siete nuevos concejales que están en funciones desde el pasado mes de septiembre durante un periodo de 5 años.

Nuevo presidente CNJ: Lic. Miguel Ángel Calero Ángel.

En esta edición abordamos de forma extensa diferentes ángulos del derecho registral e inmobiliario. Compartimos artículos de miembros del Centro Nacional de Registros (CNR), de abogados de firmas especializadas, de abogados en ejercicio que nos hablan de la importancia de registrar una marca, e incluso de agentes inmobiliarios que enfrentan la realidad registral desde otra óptica y experiencia para el ciudadano. Traemos nuestra entrega especial de pre Gala anual de nuestra revista. Al cierre de esta edición estábamos por anunciar los premios luego de la evaluación realizada por nuestra auditora aliada KPMG y los nombres de importantes reconocimientos en el sector público y empresarial.

Además, en esta edición encontrará las nuevas formas en que los países pueden encontrar formas de financiar sus necesidades en el mercado internacional y cómo la región ha ido evolucionando en el tema FinTech.

Manuel

Carranza

PRESIDENTE

FINANZAS

MERCADOS DE CAPITAL Y OPCIONES NO EXPLORADAS César Addario Soljancic VP REGIONAL DE EXOR LATAM PARA CENTROAMÉRICA Y EL CARIBE

A

l hablar de financiamiento, las empresas y entidades públicas ya tienen determinadas opciones en su top of mind, que van desde el factoraje en el nivel más micro, hasta los préstamos con banca multilateral.

Es ampliamente conocido que, al igual que sucede con las inversiones, cuando hablamos de financiamiento tampoco es bueno poner todas las obligaciones en una sola bolsa.

La diversificación permite nivelar condiciones y costos financieros, así como responder de manera eficaz a necesidades determinadas en distintos momentos del proyecto u operación.

En EXOR nos especializamos en analizar estas necesidades del cliente, presentes, pasadas y futuras, y con base en ello armar un traje a la medida que le calce mejor, pero que también le permita obtener plazos y tasas favorables. Nuestra experiencia abarca un amplio rango de proyectos públicos, privados, y público-privados, que por supuesto han requerido muchas veces de soluciones creativas y únicas, más allá de lo que normalmente se consideran opciones de financiamiento de primera mano.

En Centroamérica y el Caribe vemos un enorme potencial para desarrollar este tipo de opciones creativas y favorables, pues observamos que hay necesidades y características muy particulares, sobre todo después del impacto de la crisis por la pandemia del COVID-19.

Las peculiaridades de cada nación,

6| DERECHO Y NEGOCIOS

sus diferentes grados de sanidad fiscal y sus distantas perspectivas de crecimiento y desarrollo, hacen a los países centroamericanos casos particulares que requieren soluciones igualmente diferenciadas.

Dentro de cada país, además, los sectores de la economía tienen características propias, tamaños de mercado diversos, y composiciones distintas de las matrices de inversión.

No se le aconseja lo mismo a un banco pequeño y privado que a uno nacional, que tiene una mayor participación de mercado. Tampoco se le aconsejará el mismo tipo de operación si lo que busca es ampliar su operación, o más bien obtener spreads interesantes captando capital a un interés bajo para poder colocarlo en los mercados donde opera.

En este sentido, los mismos mercados de capitales ofrecen una variedad de herramientas que, hasta hoy, Centroamérica ha aprovechado poco. Un ejemplo son las titularizaciones de activos, que incluso en El Salvador, donde existe una ley para ello, aún no alcanzan su potencial.

Pero así como existen soluciones locales interesantes, también es importante ver hacia fuera. La Bolsa de Valores estadounidense, por ejemplo, permite que empresas no domiciliadas en territorio norteamericano realicen emisiones en dicho mercado. Esto es posible bajo la 144 A de la Comisión de Bolsa y

Valores (SEC, por sus siglas en inglés).

Las emprezas pueden obtener así mejores plazos y tasas.

E insisto, la experiencia nos ha demostrado que es más eficaz evaluar varias opciones que casarse con una sola fuente de financiamiento, y esto aplica tanto para las entidades privadas y públicas, para diferentes propósitos y sectores, y para deudores y acreedores.

Factores como la madurez y tamaño de la operación, el nivel de endeudamiento, o si lo que se requiere es una reingeniería o reestructuración de activos, son elementos a tomar en cuenta a la hora de diseñar las soluciones. En nuestro

FINANZAS caso, hemos tenido casos de éxito en Sudamérica, donde participamos en la construcción de mecanismos que permitieron convertir activos de difícil recuperación, en el capital inicial de proyectos de infraestructura.

Los gobiernos tienden a privilegiar, por otra parte, la contratación de deuda soberana vía emisión de bonos, así como la negociación de préstamos con organismos multilaterales o bancos de desarrollo, pero hay otro tipo de instrumentos específicos para proyectos determinados, como los vinculados con el agua o la sostenibilidad ambiental, que ofrecen condiciones preferenciales.

Los gobiernos, también pueden optar por emisiones cuasisoberanas, que no alteran la relación de la deuda como proporción del Producto Interno Bruto (PIB).

Una forma de hacerlo es permitir que las empresas públicas emitan su propia deuda. Estas compañías estatales son generalmente rentables, autosostenibles, tiene sus propios flujos y su contabilidad, que les permite estructurar emisiones de deuda. Dependiendo del rubro, empresas públicas de generación de energías renovables son candidatas a emitir bonos verdes, con muchas mejores condiciones de los bonos tradicionales, y las entidades estatales que tienen que ver con el agua, pueden hacer lo propio con los bonos azules, que también premian la labor a favor de la sostenibilidad del recurso.

Los bonos verdes y azules están enmarcados dentro del cumplimiento de los Objetivos de Desarrollo Sostenible, y a nivel mundial se han realizado ya varias emisiones exitosas de este tipo de instrumentos, en los que los inversores están dispuestos a demandar una tasa más baja al emisor, a cambio de que se trate de proyectos en favor de la conservación del medio ambiente.

En todo caso, como señalé al principio, hay que ver las características y necesidades de cada operación o proyecto, para poder determinar qué combinación de las herramientas ofrecidas por los mercados de capitales le sientan mejor a mis objetivos.

DERECHO Y NEGOCIOS |7

JUDICIAL

INICIA UN NUEVO CNJ POR JUAN

CARLOS MENJÍVAR Redactor DYN

L

uego de entrevistar a 20 candidatos, la Asamblea Legislativa nombró a los nuevos consejales del Consejo Nacional de la Judicatura quienes fungirán en su cargo durante el período de 2021 a 2026, quedando pendiente la elección de los consejales suplentes.

El CNJ es la entidad encargada de pre seleccionar las ternas de los candidatos a jueces y magistrados de la república en la Unidad Técnica de Selección para enviarlas a la Corte Suprema de Justicia para decisión de corte plena; evaluarlos con la Unidad Técnica de Evaluación y apoyarlos en su preparación a través de la Escuela de Capacitación Judicial.

Su rol cobra relevancia en medio de una reforma a la carrera judicial que jubila a unos 270 jueces.

Además, cada 3 años se encarga de formular una lista de 15 aspirantes a magistrados de la Corte Suprema de Justicia, la cual junto a la lista de 15 seleccionados en votaciones abiertas entre abogados, es enviada a la Asamblea Legislativa.

8| DERECHO Y NEGOCIOS

Los perfiles de 21 profesionales del Derecho fueron enviados por la Federación de Asociaciones de Abogados de El Salvador (FEDAES), la Universidad de El Salvador (UES), las facultades de derecho de las universidades privadas, el Ministerio Público (Fiscalía General de la República, Procuraduría General de la República y la Procuraduría para Defensa de los Derechos Humanos) y por el sector justicia conformado por los magistrados de Cámaras de Segunda Instancia, jueces de Primera Instancia y jueces de Paz. De esa nómina solo una aspirante declinó: María Antonieta Josa de Parada, quien fungió hasta el 22 de septiembre de este 2021 como presidenta del Consejo Nacional de la Judicatura, tras ser asignada como tal en 2016.

Josa de Parada explicó en una nota enviada a la Comisión Política que su renuncia al proceso respondía a las reformas con relación a la función judicial. “… en vista de las decisiones

recientes de esta Honorable Asamblea Legislativa con relación a la función judicial, estimo con el mayor respeto que debo declinar a mi candidatura como integrante del Pleno del Consejo Nacional de la Judicatura, ya que, al parecer, la orientación legal del régimen institucional de la judicatura en el país será distinta de mi visión profesional, así como de los principios y valores jurídicos que he intentado realizar durante mi gestión”, reza el documento firmado por Josa de Parada.

Ante esto, de la lista de 20 nombres se extrajeron a los nuevos consejales del CNJ y se dejó constancia en un dictamen favorable aprobado por 64 diputados en la sesión plenaria número 21.

Cada uno de los nuevos funcionarios obtuvo 64 votos a favor de NI-GANA-PCN-PDC, los partidos Arena, FMLN, Vamos y Nuestro Tiempo no acompañaron el dictamen y no presentaron propuestas de candidatos, por lo que fueron elegidos:

» Lic. Santos Guerra Grijalba (FEDAES)

» Lic. Alcides Salvador Funes Teos (FEDAES)

» Licda. Doris Deysi Castillo de Escobar (FEDAES)

» Dr. Luis Alonso Ramírez Menéndez (UES)

» Licda. Verónica

Lissette González Penado (Universidades Privadas)

» Lic. Miguel Ángel Calero

Ángel (Ministerio Público)

» Lic. Carlos Wilfredo García Amaya (CSJ)

JUDICIAL

PERFIL DEL CONSEJAL PRESIDENTE

Calero se desempeñaba como director de asuntos jurídicos de la Procuraduría General de la República; antes estuvo al frente de la Escuela de Capacitación de la misma institución.

M

iguel Ángel Calero fue el elegido de la terna del ministerio público que estaba conformada por la Fiscalía General de la República, la Procuraduría para Defensa de los Derechos Humanos y la Procuraduría General de la República.

Otros cargos desempeñados dentro de la PGR fueron: Coordinador equipo de Formación, 2016 Asistente Legal Despacho adjunto Especializado Penal, 07/2015-12/2015 Defensor Público Penal, 6/2005-7/2015 Defensor Público penal Adscrito al juzgado de Vigilancia penitenciaria y de Ejecución de la pena de la Libertad, 2001-2005 Defensor Público Penal, adscrito al juzgado de primera instancia de la ciudad y puerto de la Libertad, 1996-2001 Defensor Público Penal, 1989-1993 Como director de asuntos jurídicos entre sus funciones se encontraba el asesorar y apoyar la gestión jurídica de la Procuradora General de la República, así como, el representarla legalmente en procesos constitucionales, contenciosos, diligencias judiciales o procedimientos administrativos donde sea parte la Institución.

asesorar legalmente en los procesos de licitación, revisión de contratos u otras resoluciones, a la vez, realizar, iniciar y finiquitar procesos y diligencias referidas al incumplimiento de contratos de cualquier índole dentro de la PGR. Tiene 53 años y posee una licenciatura en Ciencias Jurídicas en la Universidad Panamericana de El Salvador. Ha realizado estudios de especialización en temas de justicia transicional, de defensa penal efectiva y garantías judiciales.

Cuenta con diplomas en “Evaluación del desempeño de los Participantes en un Curso de Comisión Interamericana de derechos humanos” y “Formación Especializada de la CIDH en Justicia Transicional”.

Así también, curso en la Escuela Superior de Economía y Negocios un diplomado en Liderazgo y Cambio Organizacional, y en la Universidad de El Salvador finalizo un diplomado en Dirección del Servicio Nacional de Facilitadores Judiciales.

En su experiencia en lo relacionado con la gestión, Calero ha tenido entre sus funciones el

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JUDICIAL

PERFILES DE LOS CONSEJALES Santos Guerra Grijalba Tiene 44 años, de los cuales 19 ha desempeñado diferentes funciones en el Órgano Judicial: notificador, secretario interino y colaborador. Actualmente trabaja como colaborador jurídico en el Juzgado Segundo de Instrucción de Zacatecoluca, La Paz. Sus estudios superiores los realizó en la Universidad Dr. José Matías Delgado, de donde se graduó como licenciado en Ciencias Jurídicas. Además, cursó un postgrado en Derecho Constitucional en la Universidad Tecnológica de El Salvador.

Alcides Salvador Funes Teos El profesional, de 54 años, actualmente es consejal propietario del Consejo Nacional de la Judicatura.

Anteriormente, trabajó en diferentes instituciones de Gobierno, entre ellas la Fiscalía General de la República, en donde laboró como fiscal de la Unidad Especializada

Antinarcotráfico y desempeñó el cargo de asesor jurídico del Fiscal General.

Ha realizado diferentes cursos de especialización en áreas de Derecho Administrativo Sancionador, Derecho Internacional y de Derechos Humanos; así como de Transparencia Judicial.

Luis Alonso Ramírez Menéndez Es doctor en Derecho Público Privado y máster en Derecho Pluralista, Público y Privado, ambas realizadas en la Universidad Autónoma de Barcelona, España.

Laboralmente se ha desempeñado como magistrado del Tribunal Sancionador de la Defensoría del Consumidor. También fue director de la Escuela de Derechos Humanos de la Procuraduría para la Defensa de los Derechos Humanos.

Además, fue designado como oficial de Derechos y de Asuntos Políticos para la Misión de las Naciones Unidas para Guatemala.

Ha hecho publicaciones en revistas especializadas en jurisprudencia, entre ellas algunas elaboradas por la Organización de la Naciones Unidas.

Doris Daysi Castillo de Escobar Se graduó como licenciada en Ciencias Jurídicas de la Universidad de El Salvador y estudió un doctorado en Derecho Privado en la Universidad Dr. José Matías Delgado, con el apoyo de la Universidad Autónoma de Barcelona, España. Actualmente es consejal del CNJ.

Verónica Lissette González Penado Se desempeñó como coordinadora del Área Especializada en Derecho Social y Género, de la Escuela de Capacitación Judicial Dr. Arturo Zeledón Castrillo y en la Secretaría de Primera Instancia del Juzgado Primero de lo Laboral.

Es docente en la Universidad Francisco Gavidia y la Universidad Evangélica de El Salvador. Asimismo, es capacitadora y

tutora virtual de la Escuela de Capacitación Judicial del Consejo Nacional de la Judicatura.

Cuenta con una licenciatura en Ciencias Jurídicas en la Universidad Centroamericana José Simeón Cañas. Además, un postgrado en Derecho Constitucional y otro en Derecho Laboral, ambos los realizó en la Universidad Tecnológica de El Salvador.

Carlos Wilfredo García Amaya Fue consejal propietario del Consejo Nacional de la Judicatura durante el periodo pasado. También laboró como magistrado de la Cámara de lo Civil de la Primera Instancia Sección Occidente y fue juez de lo Civil de Soyapango.

Además, fue juez de Primera Instancia de Sensuntepeque, Cabañas; juez de Paz de Verapaz, San Vicente y secretario del Juzgado Segundo de lo Penal de Cojutepeque.

Se graduó como licenciado en Ciencias Jurídicas de la Universidad El Salvador y realizó una especialización en la administración de justicia del Instituto de la Judicatura Federal de México.

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ECONOMÍA

HACIENDA PRESENTA PRESUPUESTO 2022: US$7,967.7 MILLONES El ministro Alejandro Zelaya llevó el proyecto a la Asamblea Legislativa el pasado 30 de septiembre.

POR MARIANA

BELLOSO

Editora DYN

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l pasado 30 de septiembre venció el plazo que el Ejecutivo presentara a la Asamblea Legislativa el proyecto del Presupuesto General del Estado para 2022. Pese a que el ministro de Hacienda, Alejandro Zelaya, se presentó ese día al Legislativo para entregar el documento, este no ha sido hecho público, y al cierre de esta nota los únicos detalles que se conocen sobre el contenido del mismo provienen de las declaraciones que ha hecho el mismo Zelaya a medios de comunicación.

El ministro Zelaya entregó el proyecto a Ernesto Castro, presidente de la Asamblea Legislativa, y a Christian Guevara, presidente de la Comisión de Hacienda y Especial del Presupuesto, y luego dio una breve conferencia de prensa en la que explicó que el proyecto de presupuesto para 2022 es de US$7,967.7 millones. Este deberá ahora ser analizado y aprobado por el Legislativo, a más tardar el 31 de diciembre de este año.

Esta cifra, detalló el ministro, incluye un programa de inversión pública por US$1,701 millones, un incremento de US$333 millones con respecto a lo establecido para este año.

También aseguró que a los ramos de Salud, Educación, Seguridad y Defensa se les destinará un 43.2 % del total del presupuesto, en una cifra equivalente al 11.9 % del Producto Interno Bruto (PIB) del país.

Entre otros destinos, dijo que a la Política Nacional de Apoyo al Desarrollo Infantil Temprano “Crecer Juntos”, coordinada por el Despacho de la Primera Dama, se le han asignado US$321 millones; al ramo de Educación, US$1,470 millones, y al de Salud, US$1,083 millones. La asignación para seguridad, según informó el ministro, es de US$890 millones, y de US$227 millones para Obras Públicas.

Sin embargo, en los primeros días de octubre y al cierre de esta edición, no se conocieron mayores detalles sobre el presupuesto, ya que este no había sido publicado en el portal

12| DERECHO Y NEGOCIOS

de transparencia del Ministerio de Hacienda, tal y como se hace todos los años. Dentro de la propia Asamblea Legislativa se manejó con hermetismo el contenido del proyecto, y los diputados de oposición reportan que no se les ha dado acceso al mismo.

Diferentes organizaciones se pronunciaron para pedir al Gobierno que se publique el proyecto de presupuesto. A principios de octubre, las ONG Acción Ciudadana, Cristosal, la Fundación Nacional para el Desarrollo (FUNDE), junto a entidades como el Colegio de Profesionales en Ciencias Económicas (COLPROCE), el Instituto Centroamericano de Estudios Fiscales (ICEFI), la Universidad Centroamericana “José Simeón Cañas” (UCA), y gremiales como la Asociación Nacional de la Empresa Privada (UCA), firmaron un comunicado conjunto exigiendo que el documento se haga público.

ECONOMÍA “El presupuesto es la principal herramienta para garantizar los derechos de todas las personas.

Allí se definen las prioridades de gasto, fuentes de financiamiento y el uso de los impuestos. Toda la información sobre el presupuesto debe cumplir el principio de máxima publicidad”, señala el pronunciamiento.

Agregaron que este año no se ha publicado tampoco el documento de la Política Presupuestaria 2022, que es el instrumento principal para el diseño del presupuesto, y que aunque el ministro Zelaya llevó el anteproyecto a la Asamblea, el contenido del mismo sigue oculto, algo que incumple la Constitución y las leyes del país, y viola el derecho al acceso a la información pública.

Por ello, demandaron, en primer lugar, que se publique inmediatamente el proyecto de la Ley de Presupuesto General del Estado, la Ley de Salarios y de Presupuestos Especiales 2022, con todos los cuadros y anexos correspondientes.

Finalmente, pidieron a las instituciones públicas “abandonar las prácticas de opacidad y de violación sistemática al derecho al acceso a la información pública, especialmente la información en torno a la política fiscal y el manejo de fondos públicos.

Agregaron que la Asamblea Legislativa, por medio de la Comisión de Hacienda y Especial del Presupuesto debe debatir públicamente el proyecto, y abrir espacios a las distintas expresiones de la sociedad para que puedan aportar con sus análisis y recomendaciones.

US$7,967.7 millones Es el monto total del Presupuesto General del Estado para 2022, según el Ministerio de Hacienda.

US498 millones Será el financiamiento que se requerirá para el presupuesto del próximo año, según Hacienda.

DERECHO Y NEGOCIOS |13

DERECHO REGISTRAL E INMOBILIARIO

EL PROBLEMA DE LOS DERECHOS PROINDIVISOS INMOBILIARIOS EN EL SALVADOR José Mauricio Cardoza Hernández

REGISTRADOR JEFE - REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECA SAN MIGUEL CNR

L

os derechos proindivisos son derechos que se comparten entre dos o más personas. La proindivisión es un estado normal en la vida de mucha personas, especialmente en el ámbito del derecho sucesorio. Sin embargo, en El Salvador al hablar de proindivisión inmobiliaria, casi siempre se hace referencia a problemas jurídicos complejos, en especial en algunas zonas del país.

La causa proviene de la misma histórica formación económica social de la región. Desde la época colonial y en la post independencia, se conformaron grandes haciendas de propietarios únicos, las cuales al ser heredadas, generalmente por muchos herederos, se convertían en bienes proindivisos, teniendo como única alternativa para romper con esta situación jurídica, la “partición” judicial o voluntaria.

No obstante, y por alguna razón que desconocemos pero podemos inferir, los herederos de haciendas prominentes, deciden no realizar la partición de dichas heredades. De esta manera, muchas haciendas entre los años de 1800 a 1900, fueron transferidas a manera de derechos de forma fraccionada.

Así por ejemplo: el hacendado que había heredado originalmente una prominente propiedad a sus diez hijos, transfiere una décima parte del derecho de propiedad a cada uno de ellos, a quienes llamaremos la primera generación.

Si uno de estos herederos, de la primera generación, fallece y transfiere su derecho a siete herederos, a quienes llamaremos: la segunda generación. Cada hijo recibe la séptima parte de una décima parte.

Entonces, si uno de estos propietarios de la segunda generación de proindivisos, fallece

14| DERECHO Y NEGOCIOS

DERECHO REGISTRAL E INMOBILIARIO y hereda a sus cinco hijos el derecho que le correspondía, ese derecho será dividido a su vez entre cinco partes. Por lo tanto: en esta tercera generación, cada heredero obtendría una quinta parte de la séptima parte de una décima parte. Y así, sucesivamente.

Imaginemos esta dinámica por alrededor de doscientos años.

Si bien es cierto, estos derechos proindivisos pueden ser expresados en fracciones, también pueden ser expresados en términos porcentuales con decimales.

Esto último, se introduce como exigencia en el Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de 1986, por lo que, es frecuente apreciar en la redacción de los instrumentos antiguos, que el contenido de los derechos se expresaba a través del sistema de números quebrados o fraccionales, muchas veces, incluso fraccionando las fracciones, como se ha ejemplificado.

Es por eso, que en antiguas inscripciones del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas,

se tienen instrumentos redactados de la siguiente manera: “…Que el vendedor es dueño de una quinta parte de una séptima parte de una décima parte” o bien: “…es dueño de un quinto de la séptima de un décimo”, y aun: “…la nonagésima parte de un décimo del quinto de una novena parte proindivisa”.

Entendiéndose que se trata de un derecho proindiviso que está sumamente fraccionado y que a lo largo de muchos años se ha venido dividiendo más y más.

Evidentemente está redacción, a primera vista es bastante simple, pero encierra una complejidad fraccional tal, que necesariamente debe resolverse por medio de un complejo estudio registral de antecedentes; a fin de determinar si esas fracciones son correctas y su respectivo equivalente porcentual.

Los ejemplos anteriores fueron más comunes de lo deseado en la práctica, en especial en ciertas zonas del país, propiciado

esto por el sistema de inscripción en folio personal. El cual, tenía la característica de realizar las inscripciones en libros, lo que implicaba que cada titular tuviese un número de inscripción particular, y no en base al inmueble sobre el cual se inscribían derechos.

Con la entrada en vigencia de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas en 1986, se instauró el sistema registral de folio real, lo que implicaría la migración de las inscripciones de folio personal para crear una sola matrícula para cada parcela o finca, a fin de que todo instrumento que se relacione con un determinado inmueble sea inscrito bajo la misma matricula. Ello permite tener la información de manera unitaria y completa.

No obstante, en el caso de derechos proindivisos, esta migración implicaba el traslado de cientos de inscripciones. Una por cada propietario, lo cual, en sí, no sólo presenta el problema de tener que investigar fracciones de derechos hasta su origen, sino también, el evidente problema de encontrar inscripciones sumamente deterioradas, ya que los derechos proindivisos son bastante antiguos.

Otro problema importante, surge a raíz de no ser requisito necesario que cada proindivisario consulte al resto de coparticipes para enajenar su respectivo derecho, de conformidad al artículo 1616 del Código Civil, cada tradente transfiere lo que considera la fracción que le corresponde, de tal manera que al no tener la información de forma unitaria, muchos notarios, al elaborar los documentos de transferencias de derechos proindivisos, no citaban el porcentaje o la fracciones correcta de derechos en relación al todo, por lo que al sumar la totalidad de inscripciones, raras veces coincide con el 100% de la unidad.

Esta serie de problemas de carácter histórico, ha impedido la fluidez del tráfico inmobiliario de los derechos proindivisos.

Es por ello que surge la actual Ley Especial para la Delimitación de Derechos Proindivisos Inmobiliarios, la cual contiene soluciones de carácter especial para estos problemas excepcionales e históricos de la propiedad inmobiliaria, la cual, esperamos, sea una solución a problemas históricos en nuestro país.

DERECHO Y NEGOCIOS |15

DERECHO REGISTRAL E INMOBILIARIO

EL TESORO MÁS VALIOSO DE MI NEGOCIO LLAMADO MARCA Lorena Cruz Heredia de Amaya ESPECIALISTA EN REGISTROS Y MARCAS DESPACHO HEREDIA Y ASOCIADOS

T

odos vivimos en un mundo donde desde el momento en que nacemos nos reconocen por un nombre, un número de identificación, que nos hace únicos y diferentes a los demás; donde no cabe duda, que te identifican y te reconocen por eso, y sobre todo, porque somos dueños de lo que nos hace diferente a los demás y como consecuencia nos obligan a registrarnos, reconociendo la identidad como algo de carácter universal, en donde el registro tiene un papel muy importante que jugar en el día a día de todos desde el momento en que nacemos.

Así y ya entrando en materia, las marcas y un signos que utilicemos dentro de nuestras relaciones sean estas comerciales, culturales, entre otras, son importantes; podemos decir que es un mecanismo que ocupamos para distinguir o diferenciar de la competencia de otros lo que hacen, venden, o realizan tareas similares a las nuestras y que debemos de proteger, para evitar una confusión y que nuestros clientes no se equivoquen a la hora de elegir, comprar y usar.

Pocas veces nos ponemos a pensar que nuestra marca forma parte del patrimonio de nuestro negocio, de un activo importante, que debemos de cuidar y para ello, saber, que existen mecanismos de protección para que nadie utilice algo que nos pertenece y lo que conlleva a la identidad y al éxito de un producto dentro del mercado específicamente en el área que lo utilizamos.

Mi artículo va para aquellos emprendedores, aquellos artesanos y productores, que dan todo lo mejor en sus productos y servicios, en lo que deben de cuidar no solo la calidad,

16| DERECHO Y NEGOCIOS

sino también, el nombre bajo el cual se han distinguido y han crecido dentro del mundo comercial y al cual le deben de dar toda la protección legal necesaria, para que nadie se apropie del mercado de consumidores que les ha costado conquistar, específicamente del esfuerzo intelectual creativo y del cual se tiene propiedad e importa proteger comercialmente hablando.

La creación siempre ha sido importante y es en materia legal llamada Propiedad Intelectual, donde se protege y donde cada día lo vemos más necesario, ahora en pleno siglo XXI podemos afirmar que la Propiedad Intelectual se ha convertido en esa caja fuerte donde protegemos el tesoro de nuestros negocios y al cual denominamos Marca.

El ser humano, que ofrece productos y servicios, se ha convertido en un verdadero inventor; en donde el ingenio, idea, creación, sentimiento, inspiración, iniciativa, nos sorprende todos los días en el quehacer comercial, cultural entre otros. Nos obligan a cuidarlos, hacen que debamos legalmente protegerlos de los demás competidores, cuidar, de lo que para ellos se convierte en su creación y al cual le dan el valor más preciado de su negocio, no solo porque los hace únicos y distintos dentro del comercio sino porque los identifica de los demás y a lo que con pasión le llaman “MI MARCA”.

DERECHO REGISTRAL E INMOBILIARIO De la importancia que esto tiene debemos decirles a los emprendedores y a los dueños de negocios de productos y servicios, que existen Convenios Internacionales como el de Paris y el de Berna que buscan proteger la Propiedad Intelectual y para ello se ha creado la Organización Mundial de Propiedad Intelectual, a la que abreviamos como OMPI.

Dos aspectos que debemos de tener claro al momento de registrar nuestra marca y quizás me atrevería a decir al momento de crearla para ser únicos son:

Es necesario, que entendamos que el registro de nuestra Marca, nos traerá hoy en día, una ventaja económicamente hablando, ya que debemos de tener claro, que la marca del negocio, es un despegue comercial ante la sociedad y sobre todo ante los consumidores; sean estos comerciantes pequeños o sociedades mercantiles, que buscan tener una identidad propia en un un espacio comercial que los distinga no solo a nivel nacional sino también porque no decirlo internacional también.

Cuando hablamos de distintiva, quiere decir, que la marca debe de distinguirse de otras, es decir, permitir al consumidor reconocerla y diferenciarla de los demás.

Recordemos que aquí juega un papel muy importante los nombres, palabras, dibujos, objetos, colores, entre otros, con el único objetivo de identidad ante los consumidores.

» La marca DEBE ser distintiva » La marca NO DEBE inducir a engaño al consumidor

Y al decir, que la marca no debe inducir a engaño al consumidor, quiere decir que la misma, no debe de ofrecer o dar a entender al cliente características que no ofrezcan o que no tengan sus productos o servicios, porque de lo contrario estaríamos engañando a nuestro cliente.

El registro de una marca se realiza en el país donde se va a comercializar el producto o donde se va a prestar el servicio, es decir en el país de origen y también puede realizarse en el extranjero; recordando que se hace para proteger y tener el uso exclusivo de la misma.

Es importante recordar, que antes de iniciar el proceso de registro de una marca, debemos cerciorarnos que la marca que deseamos ocupar no este previamente registrada por otra persona.

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DERECHOS DE VIA, SERVIDUMBRES Y EXPROPIACIONES Ricardo Ernesto Rodríguez Sigüenza ABOGADO ESPECIALISTA EN DERECHO INMOBILIARIO Y DERECHOS DE VÍA. DIRECTOR GRIS DEVELOPERS, S.A. DE C.V.

T

odos los grandes proyectos de infraestructura, de interés público, sean de carácter público o privados, como Carreteras nuevas o ampliaciones, Plantas de generación de energía a base de gas natural, solares y eólicas, Presas Hidroeléctricas, Líneas de Transmisión de alto voltaje, entre otros requieren un proceso de adquisición de inmuebles, y procesos de constitución de servidumbres, actividades un tanto complicadas en El Salvador ya que los procesos de aseguramiento de tierras que den certeza jurídica al Estado o inversionista privado presentan muchos retos de carácter legal, técnico y aspectos socioambientales y solo abordándolos con buena planificación el proyecto puede diseñarse y construirse sin ningún contratiempo.

Para nadie es desconocido que la tenencia de tierra en nuestro país es irregular en algunas zonas del país y no obstante que el Centro Nacional de Registros ha avanzado mucho en la última década, todavía existe un gran reto de actualizar el catastro nacional, y me refiero especialmente a las zonas rurales en donde los proyectos de actualización de Catastro presentan poco avance.

Volviendo al proceso de adquisición de los Derechos de Vía y constituciones de Servidumbres, una etapa clave en el proceso de compra de los inmuebles, además de negociar el precio o indemnización justa con el propietario, es el “saneamiento del inmueble”, y es aquí en donde toca enfrentar y superar todos los obstáculos legales que impiden una compraventa que sea inscribible inmediatamente a favor del titular del proyecto, normalmente El Estado o empresa privada.

Por lo general en las zonas urbanas, un buen porcentaje de los inmuebles se encuentran

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hipotecados a favor de bancos del sistema financiero, Cajas de Créditos, y Cooperativas entre otros, muy pocos embargados, y en las zonas rurales lo más común son las herencias intestadas que datan de muchos años sin resolver por falta de recursos económicos y porque los posibles herederos ya no residen en el país; también encontramos casos de remediciones, particiones, títulos supletorios, y que decir de las famosas “Lotificaciones irregulares o ilegales” que se encuentran en todos los departamentos y que hasta ahora la Asamblea Legislativa a través del Ministerio de Vivienda están tratando de resolver esta problemática en forma definitiva.

Además de aspectos legales, los procesos de compras de los Derechos de Vía y Servidumbres comprenden una etapa técnica de revisión de perímetros, “RP” en la Dirección de Catastro del CNR., y en esa instancia una vez inspeccionado el inmueble y verificado que el plano de afectación llena todos los requisitos exigidos, la Dirección de Catastro emite una resolución aprobando la transacción y hasta entonces se puede continuar con el proceso de compra o constitución de servidumbre, que consiste en el otorgamiento de una compraventa pura y simple del inmueble en su totalidad o una porción; o bien una escritura pública de constitución de Servidumbre de Electroducto o Acueducto, según sea el caso.

Las Normas Internacionales que más se aplican para los procesos de adquisición de Derechos de Vía y aspectos medioambientales han sido dictadas por el Banco Mundial, IFC, BID, BCIE, ameritan su lectura para comprender que todo financista de grandes proyectos de infraestructura condiciona el fiel cumplimiento de sus Normas Operacionales que garantizan los buenos procedimientos para no violentar

DERECHO REGISTRAL E INMOBILIARIO los derechos de los propietarios y el respeto al medioambiente.

Los procesos de adquisición de los Derechos de Vía en todo el mundo, en principio son similares, y en primera instancia se busca una adquisición voluntaria de la propiedad ya sea total o parcial, recibiendo el propietario una indemnización justa, y oportuna. En caso de haber oposición al proyecto ya sea por la traza o por el precio, las leyes especiales contemplan la adquisición de las tierras por la vía forzosa, acudiendo a una instancia judicial en donde un Juez de lo Civil decidirá sobre la Expropiación del inmueble o la constitución forzosa de la Servidumbre y su respectiva indemnización. Es importante destacar que nuestra Constitución de la República en el Artículo 106 contempla esta figura y establece las reglas a seguir.

Nacional, Ley de Carreteras y Caminos Vecinales, Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por El Estado, Ley de creación de ANDA, CEL, CEPA. Cada una de las leyes mencionadas anteriormente, tienen muchos temas de discusión y considero que la falta de reformas en el tiempo hacen que algunas de estas no sean tan efectivas como deberían, para citar un ejemplo, un proyecto de Carretera puede llegar a detenerse o causar graves complicaciones en el diseño final porque un propietario o poseedor de un inmueble se opone a vender voluntariamente el inmueble, causando muchas pérdidas al Estado y molestias a los ciudadanos que no logran comprender lo complicado que resulta la adquisición de las tierras para los grandes proyectos de infraestructura.

Queda el reto a los legisladores para que todos los proyectos de desarrollo tengan una legislación que faciliten los procesos de derechos de vías, garantizando el respeto de los derechos fundamentales de los propietarios y poseedores de los inmuebles en armonía con el propietario del proyecto y el mismo constructor que resulta afectado en el cumplimiento de sus contratos y muchas veces obligado a recurrir a Arbitrajes por este tema.

Dependerá del tipo de proyecto que se trate, y así encontraremos las distintas leyes especiales que las desarrollan y que debemos aplicar, algunas que podemos mencionar son la Ley de Constitución de Servidumbres de Electroducto para las Obras de Electrificación

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SMART CONTRACTS Y ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS" ¿QUÉ NOS ESPERA EN LOS PRÓXIMOS AÑOS?

Franco Sánchez

PARTNER EN INMOBILIARIO, TECNOLOGÍA Y CORPORATIVO

A partir de la revolución 4.0 y del COVID-19, las empresas, gobiernos y relaciones entre personas cambiaron o cambiarán su forma convencional de hacer negocios, sustituirán sus métodos regulares por recursos tecnológicos, impactando al ejercicio de la profesión de los abogados y notarios, que se ha desarrollado a base de “papel y pluma”.

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En palabras del reconocido autor Morell Ramos define los contratos inteligentes como: “Smart Contract o contrato inteligente se refiere al uso de código informático para articular, verificar y ejecutar un acuerdo entre las partes. Mientras que un contrato habitual está redactado mediante lenguaje natural, los términos de un contrato inteligente se expresan en código informático, como si de un script se tratara. De ahí que digamos que es software.”1. En mi opinión, los contratos inteligentes son protocolos de acción o scripts, creados por computadoras de forma autónoma, en el que las partes se someten a contrato digital o electrónico, ya sea de prestación de servicios o de enajenación de bienes, donde existen cláusulas que pueden ser ejecutadas de forma automática, sin intermediarios, como consecuencia de los incumplimientos de las obligaciones de las partes, y que tiene su fundamento en el blockchain (cadena de bloques), con carácter descentralizado, inmutable y transparente.

La validez jurídica de los Contratos Inteligentes en El Salvador tendrá más respaldo con la firma electrónica y la adecuación de las demás leyes comerciales, civiles y notariales a las tendencias tecnológicas. Sin embargo, es importante destacar que el mercado inmobiliario también estará sujeto a esta revolución, en el área contractual y en la práctica notarial, en tanto, formulamos la pregunta, ¿se ajustarán los contratos inteligentes con las empresas que se dediquen a la comercialización de inmuebles?

Analicemos, en cuanto a la parte contractual privada, ya existen proveedores que brindan servicios en línea de firma electrónica para documentos, con el objetivo de respaldar la aceptación de los acuerdos de las partes, sin embargo, los contratos inteligentes son más que un respaldo, se trata de contratos con cláusulas autoejecutables. En un ejemplo práctico, en un contrato de arrendamiento de inmueble, se puede configurar la obligación de pago del canon mensual en una fecha determinada, por medio de la vinculación de una tarjeta de crédito o de una billetera digital (“wallet”) 1 MORELL RAMOS, J. (21/09/2016) ¿Cómo crear un Smart contract con términos y condiciones? Legaltech, términos y condiciones. Sitio web: https://terminosycondiciones. es/2016/09/21/como-crear-smart-contract-mediante-terminoscondiciones/.

DERECHO REGISTRAL E INMOBILIARIO donde automáticamente se ejecute el cobro, de esta forma, se garantiza el cumplimiento de las obligaciones con cláusulas inteligentes.

Para los comerciantes individuales o empresas que se dediquen a comercializar inmuebles por medio de arrendamientos, tienen en sus manos la gran oportunidad de empezar a utilizar la tecnología para documentar sus relaciones contractuales, principalmente, si son empresas que celebran contratos de arrendamiento en volúmenes altos, por ejemplo: centros comerciales, complejos habitacionales de apartamentos y condominios, empresas con portafolio de inmuebles propios para arrendamientos comerciales o habitacionales.

Los beneficios de contratar por medio de “Smart Contracts” e incorporar tecnologías de la información son: archivo y resguardo en servidores, consentimiento de las partes respaldado por cadena de bloques y firmas certificadas o digitales, cumplimiento estricto de las cláusulas comerciales del contrato, renovaciones o terminaciones automáticas, cálculo de incrementos al canon de arrendamiento en base a la inflación del país, entre otros, con el propósito que los contratos sean herramientas de negocio, por tanto, el objetivo de los Smart Contracts es ayudar a las partes a articular y clarificar los supuestos tácitos y alineando expectativas de los contratos, brindar una visión general y detallada de las cláusulas complejas y procesos operativos, facilitando la alineación

estarán facultadas para contratar por medio de un Smart Contract y que sea objeto de inscripción en el registro correspondiente, independientemente si los firmantes están dentro o fuera del país, inclusive, si se conocen físicamente o no.

Considero que estamos en el camino correcto hacía la globalización y modernización, ya que

de metas, coordinación y colaboración; lenguaje comprensible, profesional, superando las barreras de la comunicación.

Finalmente podemos inferir que agregan valor a la relación, busca evitar disputas por incumplimientos, proyectar claridad y facilidad de comprensión para alcanzar las metas de las partes contractuales.

Es importante evaluar que sucederá con los contratos de arrendamiento cuando se pretendan inscribir en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, ¿cumplirán los Smarts Contracts con las legalidades requeridas por los registros públicos para que sean inscritos como un contrato convencional?

En mi opinión, si son contratos privados, las personas que tengan sus firmas certificadas autorizadas según la Ley de la Firma Electrónica,

algunas autoridades que históricamente han sido formalistas en su totalidad (el Registro público de inmuebles, de comercio, de Propiedad Intelectual, de automóviles) están migrando sus políticas y servicios a las plataformas virtuales, lo que propiciará a que la población se informe y exija que se adecuen los medios necesarios para que la contratación de bienes o servicios, pueda hacerse de forma “inteligente”.

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¿GOZAN DE PERSONALIDAD JURIDICA LOS CONDOMINIOS EN EL SALVADOR?"

P

revio a entrar de lleno sobre el tema de la personalidad jurídica de los Condominios en El Salvador, considero pertinente aclarar, los conceptos tanto de Condominio, como de personalidad jurídica.

Doctrinariamente, el Condominio puede definirse como la modalidad de derecho de propiedad por la que su(s) titular(es) tiene(n) por una parte la propiedad exclusiva y singular respecto de una vivienda, apartamento, piso o local, como unidad privativa de las que un inmueble consta y; por la otra, una participación en la copropiedad de los elementos comunes de dicho inmueble, en proporción al valor de su unidad.

Jurisprudencialmente, se entiende por personalidad jurídica, aquel instrumento para operativizar o hacer funcionar la condición de sujeto de derecho, es decir, capacidad jurídica para ser titulares de derechos y obligaciones; siendo condicionante para gozar de personalidad jurídica, ser una persona, física o jurídica.

Analizando los anteriores conceptos, es incomprensible que algunos autores aleguen que los condominios gozan de personalidad jurídica, aduciendo que de forma implícita se

Mario José Costa

ABOGADO ASOCIADO Y JEFE DE CORPORATIVO LATINALLIANCE EL SALVADOR 22| DERECHO Y NEGOCIOS

DERECHO REGISTRAL E INMOBILIARIO contratación de empleados al servicio y administración del condominio; contratación de empréstitos o financiamientos; etc.

De acuerdo a la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o apartamientos (salvo convenio en contrario), los gastos relativos a las cosas comunes del inmueble, el pago de las primas de seguros, pago de impuestos fiscales o municipales y, en general todo otro gasto indispensable para mantener en buen estado las condiciones de servicio, seguridad, comodidad y decoro; teniendo además, la Asamblea de Propietarios, la administración y conservación de las cosas comunes de los inmuebles y demás facultades que les confiera el Reglamento de Administración respectivo.

les reconoce una capacidad jurídica que les permite llevar a cabo actos jurídicos, lo cual no fuera posible, si no contaren con esa capacidad de ser titular de derechos y contraer obligaciones.

Expuesto lo anterior, procedemos a preguntarnos, si conforme a la legislación salvadoreña ¿Los condominios gozan de personalidad jurídica? La respuesta es NO. Conforme a nuestra legislación, el condominio es una forma de propiedad, constituido por ley (entiéndase la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos) y no una persona jurídica o ente con la capacidad inherente para adquirir derechos y obligaciones, como es el caso de las sociedades mercantiles.

Es muy importante destacar que si bien por la ley antes referida, los condominios deben contar con un Administrador (persona natural o jurídica), cuyas facultades, podemos mencionar entre otras: cumplir y hacer cumplir el Reglamento de Administración respectivo; dar cumplimiento a los acuerdos y resoluciones de la Asamblea de Propietarios; representar en juicio a los propietarios en las acciones relativas a todo el inmueble, etc.; lo anterior, de ninguna manera, debe interpretarse que los condominios son especies de personas jurídicas, con capacidad para ser titular de derechos y contraer obligaciones.

En virtud de lo anterior, siendo el Condominio un régimen de propiedad sujeto a un tratamiento especial, podemos afirmar que los mismos no tienen por si mismos una personalidad jurídica propia y, por ende, no debe concebirse que un régimen de propiedad, sea susceptible de adquirir derechos y obligaciones, no cumpliendo con la condición, de ser persona.

Ahora, cabe preguntarnos, si la legislación salvadoreña no reconoce en los condominios una capacidad jurídica por sí mismos, ¿Cómo puede llevarse a cabo todo acto jurídico relativo a los condominios?

Con la ausencia o el reconocimiento de la personalidad jurídica de los Condominios, trae diferentes consecuencias y dificultades en la práctica, repercutiendo en todos los ámbitos, tales como: contratación de servicios para el mantenimiento del inmueble sometido bajo régimen de condominio; apertura de cuentas bancarias con las instituciones financieras del país;

En la práctica, un desarrollador de un proyecto inmobiliario o los propietarios en comunidad del inmueble, han optado por distintas alternativas para hacerse representar y valer sus derechos y obligaciones que repercuten sobre el condominio, ante la ausencia de una personalidad jurídica propia y es, la delegar en el Administrador, sea una persona natural o jurídica, las facultades de un apoderado (amplísimas o con limitaciones), para hacer valer los derechos y contraer obligaciones de los propietarios sobre el condominio.

Asimismo, por lo general, los condóminos o desarrolladores de proyectos inmobiliarios, forman personas jurídicas, tales como una Asociación sin fines de lucro (sujeta a las disposiciones de la Ley de Asociaciones sin fines de lucro) o bien, la conformación de Asociaciones de Desarrollo Comunal (ADESCOS) o en algunos casos, hasta sociedades mercantiles y, a través, de estas entidades, dan una solución legal, para hacerse representar ante terceros o bien, estos últimos puedan ejercer alguna acción legal en contra de los condominios.

Ante estas alternativas, se vuelve necesario adaptar o crear una figura o mecanismo en la ley, para que los propietarios puedan hacerse representar (sea el tipo de Condominio: residencial, comercial o mixto), que permita (con la debida seguridad jurídica), resolver la problemática que se presenta al no tener el condominio personalidad jurídica propia y, así se brinde una solución para la interacción eficiente y jurídicamente viable frente a terceros y con sus propietarios; a manera de ejemplo, obligando por ley a los condominios, a la formación de una entidad para que puedan a través de la misma, adquirir derechos y contraer obligaciones, para lo cual, merecería un análisis sobre cuál de las anteriores figuras ya mencionadas, es la más propicia para ello.

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ASPECTOS IMPORTANTES SOBRE LA LEY ESPECIAL PARA LA DELIMITACIÓN DE DERECHOS PRO INDIVISOS INMOBILIARIOS Adriana Beatriz Morán de Jaimes ASOCIADA CENTRAL LAW EL SALVADOR

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l pasado 11 de septiembre entró en vigor la Ley Especial para la Delimitación de Derechos Pro indivisos Inmobiliarios, cuyo objetivo principal es delimitar e inscribir como cuerpo cierto, las porciones de los inmuebles que les correspondan a la o las personas titulares de derechos de propiedad en estado de proindivisión.

Antes de enfocarnos sobre los aspectos que aborda esta Ley, es importante mencionar a qué hacemos referencia cuando hablamos de “Derecho Proindiviso”, y es que, en El Salvador, más de 19 mil propiedades se encuentran en estado de proindivisión, lo que indica que muchos salvadoreños son copropietarios de una propiedad, es decir, que son dueños en conjunto con una o varias personas de una parcela , terreno o lote, no pudiendo acotar, determinar o definir qué área o porción le corresponde a cada uno.

Algo que es vital destacar sobre la Copropiedad, es que no genera dominio sobre partes determinadas del inmueble a los copropietarios, sino un derecho de propiedad sobre una parte alícuota o proporcional; y para que un derecho proindiviso se determine, como un derecho de propiedad pleno, es necesario delimitarlo materialmente, para poder reunir así, los tres elementos del derecho de propiedad, los cuales son Uso, Goce y la Libre disposición, y esta Ley Especial trata de concretizar el Derecho de propiedad como tal.

Esta Ley no es la primera en aprobarse en el país, pues en el año 2016 se aprobó una similar, pero de carácter transitorio, caducando sus efectos dentro del plazo de 5 años, venciendo el pasado 15 de julio. La actual ley es una ampliación de la anterior, con algunas novedades, siendo las más destacadas la perpetuidad, e inclusión de los beneficiarios de la reforma agraria, a quienes no contemplaba la anterior ley.

Ahora bien, es importante preguntarnos ¿Cómo se acota o delimita un Derecho Proindiviso?

El acotar un derecho proindiviso, por regla general es a través de la figura de la Partición, la cual se regula en nuestro Código Civil. Pero hay situaciones que impiden realizar el acotamiento por medio de esta figura, Por ejemplo: En la zona oriental y occidental es donde más se presentan estos problemas, debido a los múltiples fraccionamientos de la propiedad, ya sea porque se dejó en herencia un inmueble a 10 personas, y algunos de

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ellos vivan en el extranjero, hayan fallecido, vendido su derecho, o simplemente se desconozca el paradero, en esos casos la partición se vuelve difícil, pues se necesita que todos estén presentes para poder llevarla a cabo. Es ahí donde esta Ley viene a facilitar estos casos.

¿Por qué es Importante delimitar los Derechos Pro indivisos?

» Movilidad en las transacciones

jurídicas: El no acotar la porción de terreno a la cual el copropietario es dueño, le hace más difícil poder aplicar a créditos, por no contar con un título de propiedad.

» Reconoce y Garantiza el Derecho

a la propiedad privada y posesión: El Derecho Proindiviso, existe en abstracto sobre el inmueble con relación al porcentaje que representa, siendo el Estado, el obligado a través de la Constitución de la República a reconocer y garantizar el derecho a la propiedad privada y posesión, a ser protegida en la conservación y defensa de ésta.

» Seguridad material: El Derecho

Proindiviso, no cuenta con seguridad material, ya que los copropietarios desconocen la parte que les corresponde dentro de la totalidad del inmueble.

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¿Quiénes son Beneficiarios de esta Ley? La presente Ley es aplicable únicamente a los Derechos de propiedad que se encuentren en estado de proindivisión, que cumplan lo siguiente:

» No sea posible de conformidad con el

Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, determinar la totalidad de los copropietarios;

» Que, en la matrícula registral, existan cinco

o más copropietarios, y se justifique la imposibilidad de ubicarlos a todos, a efecto de realizar la partición del inmueble;

» No deseen seguir en estado de proindivisión; y, » Ejerzan posesión sobre una porción acotada del inmueble general.

Es decir, esta Ley no es aplicable a todos los titulares de derechos pro indivisos, únicamente a los que se encuentran en las situaciones antes mencionadas. Así mismo, se excluyen los sometidos a la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos.

Conclusiones Como hemos mencionado anteriormente, en El salvador existe un considerable número de personas naturales y jurídicas poseedoras de derechos de propiedad en estado de proindivisión, quienes, a pesar de no desear continuar con dicho estado, no cuentan con las condiciones para iniciar diligencias judiciales o extrajudiciales de partición, para delimitar físicamente sus derechos. Esto genera limitantes jurídicas, como no tener la libre disposición del inmueble, o no acceder a créditos bancarios, por no contar con título propio.

Esta Ley se encarga de brindar certeza jurídica de las propiedades en estado de proindivisión a las familias salvadoreñas, estableciendo un procedimiento que permite delimitar su porción e inscribirla ante el Registro correspondiente, brindado la seguridad jurídica que su porción está inscrita y reconocida por el estado, pudiendo así hacer uso, goce y libre disposición como propietario.

Sin embargo, a pesar que esta Ley será de beneficio para muchos salvadoreños, la misma no solo debe quedar en su aprobación y promulgación, sino que debe estar amparada y respaldada por todo un mecanismo de difusión por parte de las instituciones encargadas, en este caso a través del Centro Nacional de Registros, realizando campañas de capacitación para profesionales del derecho, arquitectos, ingenieros civiles, que son los profesionales involucrados en el proceso establecido por la ley, esto con el objetivo de brindar una solución más integral a las personas que se encuentran en este tipo de necesidades.

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PROPIEDAD EN CONDOMINIO NUEVOS DESAFIOS LEGALES Roberto Hernández SOCIO DIRECTOR HOMINID ABOGADOS

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n los últimos meses hemos visto en nuestro país como la Industria Constructiva también se ha vuelto un referente clave para la recuperación económica en el país; según CASALCO, la industria tenía en el radar una inversión cercana a los US$1,200 millones en proyectos que podrían finalizar en el año 2022, entre proyectos habitacionales, hoteleros y centros comerciales y corporativos Sin duda las restricciones por la Pandemia COVID- 19, los protocolos de bioseguridad, y todos los factores que han rodeado esta nueva realidad han retrasado parcialmente estos proyectos y esto nos llevan a replantearnos que la normativa actual sobre propiedad inmobiliaria por pisos y apartamientos necesita renovarse; esto con el objetivo primordial de facilitar estas inversiones que son claves para el desarrollo de nuestro país.

Nuestra Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, data de 1961, y sus últimas reformas fueron aprobadas a mediados de los setenta; es ahí donde se vuelve imperante la necesidad de una reforma profunda a una ley que hoy en día, es el marco de actuación para muchos proyectos inmobiliarios.

Si bien el COVID-19 no es el motivo para esta renovación, es una ventana de oportunidad para incentivar cambios profundos en las regulaciones; en la manera de operar de las instituciones, los tiempos de respuesta, y los requisitos a cumplir, dado que en los últimos años han surgido nuevos proyectos comerciales, de oficinas, vivienda, uso mixto, hoteles, estacionamientos,

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DERECHO REGISTRAL E INMOBILIARIO y han surgido nuevas modalidades de negocio como el tiempo compartido, los condohoteles, las plataformas de renta por día ( AIRBNB) en los cuales cada inversionista tiene retos muy propios, pero que la mayoría coincidirá en que la arcaica normativa por un lado, y la excesiva tramitología, junto con los vacíos legales, y procedimientos dispersos, sumado el desconocimiento técnico jurídico de los temas en algunas instituciones y la falta de actualización de la normativa dificultan los procesos y retrasan en gran medida la continuación de estos proyectos Es por esta razón que, como Abogados y actores principales en un proyecto inmobiliario, es necesario tengamos una visión integral del mismo, abarcando desde la adquisición del inmueble en donde de desarrollará el proyecto, hasta la operatividad de este; ya que un Régimen de Condominio y un Reglamento de Administración correctamente estructurado facilitará no solo su comercialización, si no que, permitirá ser un

indicativo de éxito del inversionista para la ejecución de futuras inversiones.

Es dentro de esta visión que, a partir de nuestra experiencia en diferentes proyectos de la región centroamericana, hemos podido crear instrumentos jurídicos a la medida para múltiples proyectos inmobiliarios; pero cada día se vuelve más importante que además de estar sus regulaciones plasmados dentro de un Régimen o su Reglamento, nuestra legislación debería de contemplarlos y ser garantes de los mismos.

Constantemente las firmas de abogados especializadas en propiedad inmobiliaria, recibimos consultas sobre la problemática que se ha generado en diferentes condominios del país a raíz de negocios de hospedaje como AIRBNB, versus su exclusividad y seguridad del Condominio, las denuncias por contratos de tiempo compartido, los vacíos que un mal Régimen y Reglamento de administración pueda tener o los abusos de un administrador o un propietario puedan ocasionar ante la falta de una normativa que permita solucionar estos vacíos.

Muchas de estos problemas pudieran solventarse si nuestra ley regula estas actuaciones, los tiempos compartidos el cual permita el uso y disfrute de una unidad vacacional o recreacional de carácter turístico o comercial y de los bienes muebles que en ella se encuentren, así como de sus instalaciones, construcciones, áreas y servicios comunes.

Además de ello es necesario tener en consideración que la operatividad de un Condominio requiere también precisar muchas situaciones, de las cuales un mal Reglamento de Administración se olvida y que pueden ser objeto de disputa como la coexistencia de personas con diferentes costumbres, nacionalidades, creencias, y nuevas realidades que hacen necesario que el Reglamento se diseñe acorde a estas necesidades y realidades.

Esta situación igualmente sucede en los centros comerciales, condominios de uso mixto y de oficinas, donde construir un Reglamento de Administracion, es un proceso que involucra la visión del negocio del desarrollador versus los intereses de sus clientes. Existen muchos centros comerciales cuyo diseño arquitectónico es impresionante, pero todo este esfuerzo queda relegado cuando cuenta con un Reglamento de Administración poco estructurado, en el cual sus Condóminos, con sus visiones independientes y enfocados en sus intereses y sin un marco legal robusto que pueda coadyuvar actuaciones, terminan desnaturalizando los proyectos inmobiliarios y en algunos casos hasta devaluando dichos proyectos.

Consideramos que es necesario adecuar a la normativa con el objetivo de buscar el éxito de los diferentes proyectos inmobiliarios, no solo su fase constructiva, si no en su etapa operativa, haciendo un especial hincapié en: 1) La gobernabilidad de los Condominios; 2) Establecimiento para requerir el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias; 3) Robustecer las facultades coercitivas ante el incumplimiento del reglamento de administración y las diferentes normativas internas de los condominios; 4) Regulación de los tiempos compartidos; 5) Regulación del derecho de las minorías para evitar su mal uso; y 6) Necesidad de actualizar los porcentajes para toma de acuerdos que beneficien el proyecto inmobiliario, ya que actualmente hay una cantidad considerable de estos que, aún y cuando han tenido una importante visión, en el camino han sido abandonados por la falta de instrumentos jurídicos que permitan la toma de decisiones.

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EL OBSOLETO USO DE LOS ENLACES “CONOCIDO TRIBUTARIAMENTE”, “CONOCIDO REGISTRALMENTE” Rafael A. Merino

MAESTRÍA DE DERECHO DE EMPRESA ABOGADO Y NOTARIO SOCIUS LAW FIRM

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e manera introductoria es de mencionar que el tema que hoy abordare data del año dos mil dieciséis, año en el cual se le solicita a la Comisión de Ejecución la depuración de la Base de Datos de Comunes (CEDBDC); dicha comisión analiza y estudia la base de datos, consistente en un registro que contiene los nombres de las personas naturales y jurídicas que participan en documentos sujetos a inscripción o deposito en el Centro Nacional de Registros (CNR), a nivel nacional. Esta comisión detecta que existen falencias las cuales fueron provocadas a lo largo de varios años, por algunos registradores, los cuales han expresado en las inscripciones registrales

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e incorporado en la base de datos diferentes nombres de los comparecientes o interesados en los documentos sujetos a registro o deposito, ya sea en concepto de tradentes, adquirientes, acreedores, deudores, herederos o partes procesales y en general, de los títulos de derecho, utilizando de enlaces frases como: “conocido tributariamente”, “conocido socialmente”, “conocido según antecedente” y demás similares, sin que estas constaran en ninguna marginación en la partida de nacimiento, ni que conste en el Documento Único de Identidad (DUI); habiendo sido lo correcto consignar el nombre que consta en el Documento Único de Identidad como regla general en la inscripción registral, teniendo como única excepción aquellos casos en donde el nombre que es conocida la persona socialmente aparezca consignado en la parte frontal del DUI como: “conocido por”.

Por lo antes arriba mencionado es que en fecha dieciséis de marzo del año dos mil dieciséis el Consejo Directivo del Centro Nacional de Registros toma el Acuerdo No.64-CNR/2016; en donde emite los siguientes lineamientos de carácter general, los cuales rezan así: ”Lineamiento 1: Prohibir la inscripción de instrumentos en los cuales el notario o funcionario autorizante identifique a un mismo otorgante y/o compareciente, con diferentes nombres utilizando de enlace las frases: “conocido registralmente”, “conocido tributariamente”, “según antecedente” y demás similares, o haciendo uso de la conjunción “o”.

Lineamiento 2: Prohibir solicitar a los titulares de derechos inscritos, escrituras de rectificación de nombre, que no están regulados en la ley, ya que el cambio del nombre del titular opera para los nuevos instrumentos, no teniendo cabida el efecto retroactivo del nombre. Lineamiento 3: Prohibir la inscripción de solicitudes de cambio de nombre de titulares de derechos inscritos; con la excepción de error registra! en cuyo caso la corrección se hará mediante rectificación de oficio. Lineamiento 4: Requerir que en las inscripciones de las declaratorias

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de herederos tanto notariales como judiciales, se consignen las generales de los herederos declarados y sus documentos de identidad. En todo caso, se deben solicitar las copias certificadas del DUI u otro documento de identidad y el NIT de los herederos en el caso de declaratorias antiguas” Esto quiere decir, que a partir de esa fecha, los Registradores de los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, de Comercio, de Propiedad Intelectual y de Garantías Mobiliarias, están obligados a acatar dichos lineamientos, en mi particular experiencia, desde la entrada en vigencia de dicho acuerdo, el cual fue publicado en la circular No.1/2016; no he tenido ningún contratiempo en la inscripción de instrumentos que se han otorgado ante mis oficios, sin embargo, he tenido conocimiento de algunos colegas que aun en estas fechas siguen consignando en sus instrumentos los enlaces anteriormente mencionados, con el fin de que no le sean observados los instrumentos a inscribir, es por ello, la importancia de este artículo, el cual servirá para refrescar este Acuerdo y porque no enterar a muchos colegas de estas disposiciones emanadas por el Consejo Directivo del CNR.

De manera de conclusión podemos aseverar:

a) Que los instrumentos a inscribir en los cuales se identifique a un mismo otorgante y/o compareciente con diferentes nombres, deben omitir la utilización de los enlaces “conocido registralmente”, “conocido tributariamente”, “según antecedente” y demás similares o haciendo uso de la conjunción “o”; debiendo relacionar únicamente los datos que están consignados en el Documento Único de Identidad que les presente. b) El Registrador no puede solicitar a los titulares de derechos inscritos escrituras de rectificación de nombre, que no estén reguladas en la ley, ya que el cambio del nombre del titular opera para los nuevos instrumentos, no teniendo cabida el efecto retroactivo del nombre. c) El registrador no inscribirá solicitudes de usuarios relacionadas al cambio de nombre de titulares de derechos inscritos. Con la excepción del error registral, en cuyo caso la corrección se hará mediante rectificación de oficio. d) Para la inscripción de declaratorias de herederos tanto notariales como judiciales, se deben consignar en ellas, las generales de los herederos declarados, su número de DUI y NIT. En el caso de declaratorias antiguas se deberá presentar las copias certificadas de DUI y otro documento de identidad y NIT de los herederos.

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¿ESTOY LISTO PARA VENDER UNA PROPIEDAD? Karen Fuentes

ASESOR INMOBILIARIO EN RE/ MAX CENTRAL EL SALVADOR

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ara hablar de compra y venta de inmuebles, debemos de tener en cuenta las dos partes de la transacción: el comprador y el vendedor.

El comprador, por su parte, sabe si tiene capacidad de compra inmediata, a mediano o a largo plazo, o si tiene capacidad de endeudamiento para solicitar financiamiento y realizar la compra.

El vendedor por otro lado, tiene interés en vender su propiedad.

Algunos factores que éste enfrentará antes de hacerlo, incluyen conocer y determinar el valor real de su inmueble en relación al mercado, verificar si los documentos legales se encuentran en regla y listos para llevar a cabo la venta, además de las mejoras o reparaciones que requiera el inmueble. De manera que cuando aparece un posible comprador, si no se cumple con lo anteriormente

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mencionado, en ocasiones hasta se ha llegado a caer la negociación.

En RE/MAX, para comercializar una propiedad, iniciamos asegurándonos que cada propietario sepa cuál es el precio de mercado de su inmueble. Hacemos énfasis en la importancia de realizar un valúo del inmueble. Recomendamos que el valúo lo lleve a cabo un profesional confiable y autorizado por el Registro de Peritos Valuadores y por la banca.

El valúo será útil para conocer el precio actual que pueden pagar por su inmueble, para respaldar el precio de venta, y para que el potencial comprador lo presente en cualquier entidad financiera para tramitar un crédito, si es el caso.

Para realizar los procesos y trámites de una transacción, contamos con diferentes áreas especializadas, y se han establecido alianzas con diferentes entidades, en las que igualmente nos apoyamos y

DERECHO REGISTRAL E INMOBILIARIO nos permiten atender a nuestros clientes con profesionalismo y eficiencia.

En el caso de los valúos, nos apoyamos de una reconocida empresa valuadora, con la que periódicamente actualizamos nuestra base interna con los precios de mercado de las propiedades ya sean éstas, residenciales, comerciales, terrenos o propiedades recreativas.

El departamento legal da seguimiento a todos los trámites relacionados con la documentación de los inmuebles y sus registros en el Centro Nacional de Registros (CNR).

Con ellos, verificamos la principalmente la titularidad del propietario y estado del inmueble en el Centro Nacional de Registros (CNR). Esto, para seguridad de los futuros compradores.

El departamento de sistemas, nos ha desarrollado un moderno CRM implementando constantemente el uso de herramientas para adaptarnos a las nuevas tecnologías, sobre todo las requeridas en la actualidad. Así mismo, tenemos un departamento de mercadeo, quien se encarga del desarrollo de estrategias de comercialización de los inmuebles y quien además nos capacita sobre redes sociales.

Con el objetivo de ofrecer a nuestros clientes compradores las mejores opciones de crédito, se han establecido diferentes alianzas con instituciones financieras, quienes junto a nosotros ofrecen un diligente seguimiento a cada cliente. Recientemente estrechamos lazos con una empresa que se dedica a lo que en Estados Unidos se conoce como “Mortgage Broker”, es decir, es una empresa que actúa como un agente hipotecario quien se interesa por buscarle a cada cliente comprador las mejores opciones y condiciones de crédito, en las diferentes entidades del sistema financiero.

Además de contar con el apoyo de las diferentes áreas para asegurar una buena experiencia a los clientes, el sistema que utilizamos permite que cada propiedad que ingresa a nuestra cartera sea comercializada por todos los que formamos parte de la oficina, ampliando así la visibilidad y exposición para la comercialización de nuestras propiedades. Nuestra capacidad nos ha permitido comercializar en los últimos años propiedades de tipo residencial,

de todo rango de precio y en diferentes zonas del país, bodegas industriales, terrenos y casas recreativas, oficinas, edificios, plazas comerciales y proyectos de uso mixto.

Comprar o vender un inmueble puede llegar a ser muy complejo si no se cuenta con el apoyo de un profesional, o hay falta de conocimiento. Es necesario estar lo más preparados posibles, por lo que comparto las siguientes recomendaciones para compradores: 1. En caso de necesitar financiamiento bancario, se recomienda visitar uno o más bancos para pre-aprobarse, y saber así la cantidad con que podría contar para hacer la compra del inmueble.

2. Definir qué tipo de inmueble desea adquirir, necesita o a cuál aplica para compra, según su poder adquisitivo y en base a su pre-aprobación.

3. Definir cuál será el presupuesto de compra para la propiedad, si no requiere financiamiento bancario o si necesita solo una parte.

A continuación, detallo las recomendaciones para que un propietario esté preparado para vender su inmueble: 1. Hacer un valúo de su propiedad y si es posible, hacerlo cada 3 a 5 años para conocer siempre el precio actual.

2. Solicitar una Certificación Extractada del inmueble en el Registro de la Propiedad del Centro Nacional de Registros (CNR), ya que muchas veces las escrituras son tan antiguas que no están en el sistema actual que utiliza en CNR. 3. Tramitar una Solvencia Municipal cada cierto tiempo, ya que al cambiar administración van cambiando los procesos y puede llegar retrasar la escrituración de su propiedad.

Comprar o vender un inmueble es una decisión delicada, por lo que mi recomendación es ponerse en manos de un profesional. Lo complejo puede estar en la tramitología y en los procesos legales, pero además se trata de un tema de seguridad, confianza, confidencialidad, profesionalismo y un amplio conocimiento del mercado inmobiliario.

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DERECHO Y TECNOLOGÍA ARBITRAJE

EN FINTECH, LA REGIÓN ESTÁ EVOLUCIONANDO CON LO QUE TENEMOS” POR MARIANA

D

esde la constitución de las empresas, hasta la firma de acuerdos de accionistas y la inscripción de patentes y registros, una adecuada asesoría legal hace la diferencia entre un exitoso proyecto de FinTech, y uno que se trunque en el camino.

El sector de FinTech lo conforman las empresas usan la tecnología para brindar servicios financieros de manera eficiente, ágil, cómoda y confiable, y la firma Sáenz y Asociados tiene ya bastante experiencia del tipo de acompañamiento legal que estas requieren. Derecho y Negocios habló con Luis Hernández, socio de la firma, sobre las especificidades de este trabajo.

¿Cómo se trabaja la parte legal del área de FinTech?

Es bastante particular, generalmente son emprendimientos de personas que pretenden elaborar soluciones para el mercado financiero, tecnológico, o integrando ambas, y lo hacen con amigos, con compañeros de universidad, y a partir de allí es necesaria la asesoría correcta y completa. Nosotros hemos acompañado proyectos de FinTech desde su origen y nacimiento, hasta que ya son candidatos aptos para venderlos a un banco de inversión. En ese momento, cuando estoy con personas con las que me vincula la amistad, no se prevén temas tan sencillos como un aucerdo de accionistas. Hay terceras personas que nos encontramos en el camino y participan del negocio, ¿van a participar igual que los fundadores, solo será inyección de capital, lo que queremos es conocimiento técnico? ¿Qué clase de aporte o personas queremos agregar?

Todas estas son preguntas que los emprendedores no se hacen. Están enfocados en la creación de sus aplicativos y sus modelos de negocios, y estos elementos legales no se ven como parte del día a día.

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DERECHO Y TECNOLOGÍA ¿Cómo se da el acompañamiento legal? ¿Qué va después de la parte de la constitución de la sociedad?

El acuerdo de accionistas debería ser el acceso ideal para cada nuevo proyecto de FinTech. Inmediatamente después empieza todo el trabajo estrictamente todo el trabajo legal y jurídico. La constitución de una sociedad, que le aporta valor al negocio, el tema de patentes, marcas, registros, todo viene inmediatamente. Nos hemos encontrado emprendimientos que ya están bastantes maduros y cuando les preguntamos si tienen inscrita su propiedad intelectual o su patente, no saben nada de eso. Hacerlo con un producto ya maduro, sobre todo en mercados tan pequeños, probablemente hay alguien que ya te ha copiado, y si esa persona fue más diligente, resulta que tu emprendimiento y lo que creaste ya lo registró alguien más. Así que es algo que debe hacerse desde el inicio y esto va marcando la pauta de todo el trabajo que viene desde la parte legal.

¿Cuáles son los retos que persisten, en este sentido?

El mayor reto del área FinTech es encontrar la apertura suficiente para el fondeo de capital, desde el punto de vista del empresario. El limitante es que yo tengo mi emprendimiento con un producto probado, ya tengo trackeo, ya tengo operaciones y cierto número de transacciones por día, por mes, por año, pero resulta que ya me acabé mis ahorros. Estos emprendimientos empiezan así y se necesita acceso a fondeo de capital. Ese entendimiento entre los inversores y los emprendedores locales está muy corto. Nosotros acompañamos a la primera FinTech que un banco de inversión financiación en El Salvador, en 2019. Antes de eso se habían fondeado otros desarrollos tecnológicos, plataformas importantes que hoy son bastante reconocidas, pero que estrictamente no estaban en FinTech, porque el capital de riesgo era bastante incrédulo sobre las posibilidades de desarrollo de un tema tecnológico en El Salvador, y lo logramos con este cliente, que lo vimos nacer y lo llevamos hasta el banco de inversión, logramos que el banco tuviera acceso a todo el desarrollo jurídico necesario, marcas, patentes, estructura de capital, acuerdo de accionistas, para que el banco de inversión decidiera meterlo en su portafolio y ofrecerlo a sus inversores.

¿Cómo está el marco legal para las FinTech en la región?

América Latina en general tiene poca regulación o políticas regulatorias. En nuestra cercnía, el más avanzado es México, y en Centroamérica, Costa Rica y El Salvador están más adelante, no necesariamente con regulación propiamente para FinTech, sino adecuando la legislación o los comportamientos de los operadores FinTech a la regulación ya existente, y aconsejándolos a no salirse del marco jurídico que precisamente no está hecha para su tipo de actividad. Pero en los últimos dos años hemos visto ciertos avances en el nivel de digitalización tanto del Estado como de emprendimientos privados, que están capacitando gente en materia tecnológica.

Los gobiernos están bajo una política de digitalización de toda su estructura, y eso viene a validar el ecosistema FinTech. Esto ha pasado con la Ley de Firma Electrónica, la validez de los contratos que yo puedo pactar entre una aplicación de un teléfono con una persona que está desmaterializada frente a su teléfono, también desde su teléfono, viene a colaborar a ese ecosistema FinTech. Tenemos que avanzar, pero por el momento la región está evolucionando con lo que tenemos, y esperando los acompañamientos tanto del sector privado como del público, para una mayor evolución.

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¿Qué implica para el sector FinTech que una economía esté poco bancarizada?

Es una ventaja que conlleva retos. La falta de acceso a un sistema formal crea desconfianza a manejar el dinero desde el teléfono cuando estamos acostumbrados a manejarlo en el bolsillo. El caso más emblemático de que esta oportunidad que tiene el mercado puede transformarse en un proyecto viable es Kenia. Por la excesivamente baja penetración de los servicios bancarios, se desarrolló una tecnología, y una legislación, por supuesto, con el acompañamiento del Estado, para que la población convierta los chips de celulares en cuentas bancarias. Ellos han desarrollado el tema del monedero electrónico a un nivel que no se esperaba, y esto fue el semillero para un proyecto que es emblema en el tema FinTech a nivel mundial.

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