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INTRODUCCIÓN
EXFO
EXFO es una empresa canadiense especializada en el desarrollo de soluciones avanzadas para pruebas, supervisión y análisis en la industria global de las telecomunicaciones. Su enfoque está en ofrecer herramientas y tecnologías que permiten a proveedores de servicios, fabricantes de equipos y empresas de tecnología de la información asegurar el rendimiento, la calidad y la eficiencia de las redes de comunicación. La gama de sus productos y soluciones incluye pruebas de fibra óptica, pruebas de redes inalámbricas, monitoreo del rendimiento de redes y análisis de protocolos.
Además de contar con oficinas en Canadá, EXFO mantiene una presencia internacional a través de filiales y operaciones en diversos países.
¿Por qué en Querétaro?
Ubicación estratégica
Su posición geográfica en el centro de México facilita el acceso a mercados nacionales e internacionales, lo que resulta ideal para empresas que buscan una distribución eficiente de sus productos.
Infraestructura
Querétaro cuenta con carreteras modernas, aeropuertos y conexiones ferroviarias que constituyen una infraestructura robusta, favoreciendo la logística y el traslado de mercancías.
Diversificación industrial
El estado alberga una variedad de sectores industriales, como el aeroespacial, automotriz, tecnologías de la información y manufactura en general. Esta diversidad reduce la dependencia de un único sector y contribuye a una mayor estabilidad económica.
Condiciones favorables para negocios
El entorno empresarial en Querétaro es muy propicio, con políticas gubernamentales que impulsan la inversión y la competitividad. La colaboración entre el gobierno estatal y el sector privado ayuda a crear un clima favorable para el desarrollo industrial.
Educación y talento
Las instituciones educativas y centros de investigación en el estado ofrecen mano de obra calificada, especialmente en áreas como ingeniería y tecnología, satisfaciendo así las necesidades de las empresas.
Reconocimientos y competitividad
Querétaro ha recibido reconocimientos de instituciones como el Instituto Mexicano para la Competitividad, destacándose en competitividad a nivel nacional. Esto atrae inversiones y fortalece la imagen de la región.
Ecosistema empresarial
La presencia de empresas líderes en diversas industrias crea un ecosistema empresarial que fomenta la innovación, colaboración y crecimiento mutuo.
Calidad de vida
Aspectos como la seguridad, la calidad de vida y los servicios públicos hacen que Querétaro sea un destino atractivo para el desarrollo industrial, así como para profesionales y sus familias.
DATOS
GENERALES
UBICACIÓN
El Parque Tecnológico Innovación Querétaro (PTIQ) se encuentra en una de las áreas industriales más destacadas de Querétaro, ofreciendo fácil acceso a las principales vías de comunicación y transporte. Está convenientemente ubicado cerca de la carretera 57, una de las rutas más importantes del país, y del aeropuerto internacional de Querétaro.
Parque Tecnológico Innovación Querétaro
Carretera Estatal 431, km 2+200, Lote 112, CP 76246, El Marqués, Querétaro
Descripción
Nave Industrial Built to Suit; superficie 10,760.54 m²
Cliente: ASTON GROUP
Inicio de obra: 11 de Abril del 2022
Terminación de obra: 27 de Marzo del 2023
REQUERIMIENTOS y PROPUESTA
Requerimientos y obra
Nave Built to Suit de 6,778 m² (primera etapa), construida con un sistema de marcos rígidos y bastidores metálicos. Los acabados incluyen lámina
TO-100, R-101 e isopanel en colores blanco y gris antracita. La construcción se divide en dos etapas.
Área de oficinas
Área de trabajo colaborativo
Área de servicios Área de producción
Cuarto de mtto. Cuartos de calidad
Comedor Bodega Acabados
It server Cuarto de máquinas Producción
Oficina de gerencias
Cuarto de compresores Calibración
Sanitarios Etcétera Etcétera
Recepción
Enfermería
Etc..
Cada área cumple con los requisitos específicos de calidad, seguridad y eficiencia establecidos por la empresa.
La primera etapa de la construcción abarca un total de 3,982 m², que incluyen banquetas, estacionamiento, patio de maniobras y áreas verdes, sin contar con los techos
Propuesta Headway
Los edificios “Built to Suit” (construidos a medida) ofrecen diversas ventajas para empresas y desarrolladores, destacando:
Personalización
La principal ventaja de los edificios “Built to Suit” es la capacidad de personalización. Estos edificios se diseñan y construyen según las necesidades específicas del inquilino, permitiendo la adaptación de espacios, instalaciones y características para satisfacer requisitos particulares.
Eficiencia espacial
Al construir un edificio adaptado a las necesidades exactas de la empresa, se maximiza la eficiencia del espacio. Esto permite una disposición más funcional y productiva, optimizando la distribución del área de trabajo y facilitando flujos de trabajo específicos.
Ahorro de costos a largo plazo
A pesar de que la inversión inicial puede ser mayor, un edificio ‘Built to Suit’ puede generar ahorros a largo plazo. La personalización precisa reduce la necesidad de modificaciones posteriores, evitando costos adicionales por ajustes o renovaciones.
Eficiencia Energética y Sostenibilidad
Al construir un edificio desde cero, hay oportunidades para incorporar tecnologías y prácticas sostenibles desde el principio. Esto puede conducir a una mayor eficiencia energética y a la implementación de prácticas respetuosas con el medio ambiente.
Flexibilidad
A medida que las necesidades comerciales evolucionan, la flexibilidad se vuelve fundamental. Los edificios ‘Built to Suit’ pueden diseñarse de manera adaptable, permitiendo ajustes futuros en la configuración del espacio para integrar nuevas funciones o equipos.
Control del Proceso de Construcción
Al ser parte esencial del proceso de diseño y construcción, el inquilino ejerce un mayor control sobre la calidad y los estándares del edificio, garantizando que se ajusten a sus requisitos específicos.
Estas ventajas convierten a los edificios Built to Suit en una opción atractiva para empresas como EXFO que buscan espacios comerciales altamente personalizados y adaptados a sus necesidades particulares.
PLANTEAMIENTO
A continuación, se ofrece una breve descripción de los trabajos incluidos en la construcción de la nave industrial denominada EXFO en el lote 112. Los alcances que se enumeran a continuación abarcan aspectos generales, pero no se limitan únicamente a estas tareas, ya que el proyecto a ejecutar se basa en los planos correspondientes y en los que se fundamentó el presupuesto de dichos trabajos.
El objetivo de este proyecto es construir una nave industrial ‘Built to Suit’ de 6,778 m², dividida en dos etapas. El terreno total abarca 20,531 m² y contará con áreas de andenes, estacionamiento para vehículos, vialidades y espacios verdes.
PLANTEAMIENTO
Edificio especulativo
Las estructuras están compuestas principalmente de marco rígido a base de perfiles HSS en columnas e IPR en columnas de viento, IPR en trabes principales de marcos y HSS como strut, cubiertas estructuradas como JOIST prefabricado, ángulos y redondos en atezamientos de acuerdo con planos estructurales y proyecto arquitectónico.
La pintura de la estructura de acero se está considerando como primer anticorrosivo libre de plomo color blanco acabado mate base de aceite en una capa de 3 mils y acabado color blanco satinado a dos manos, una en taller de 3 mils y la segunda después del montaje para entrega final también de 3 mils. La pintura utilizada es Dryfall.
La altura mínima libre del edificio es de 10 m.
Fachadas de TO-100 e isopanel están resueltas a base de un batidor metálico estructurado con perfiles PTR como postes separados.
PLANTEAMIENTO
Para las fachadas a base de lámina del tipo TO-100, la lámina estará soportada por un bastidor metálico a base de largueros tipo Mon-Ten.
Estructura metálica para muros de panel (incluye primer y pintura), con PTR. La cimentación consta de zapatas aisladas para dar soporte a las columnas de la estructura principal, siendo que la zapata más grande es de 2.8 m x 2.2 m con peralte de 0.30 m.
El piso de área de nave consistirá en losa de piso de concreto de 15 cm de espesor de concreto MR= 42 kg/cm2 a 600 millonésimas a las 28 días, con fibra de polipropileno tipo fibermesh a razón de 900 g/m3 . Se consideran pasa juntas de redondo de ¾” por 40 cm de longitud a cada 30 cm en J.C y J.A.R según proyecto.
El extendido de concreto para pisos será por medio de reglas vibratorias.
Cubierta
La lámina de cubierta es KR18 CAL.24 Acabado vinil estándar blanco fondo, el engargolado es a 180°. Incluye colchoneta de fibra de vidrio de 2”, factor R-7 acabado vinil blanco. Lámina acrílica en ancho especificado en proyecto y fijado al monten con los herrajes recomendados por el proveedor, instalación del 8 al 10 % del total del área de la cubierta, se consideran tres tiras por entre eje aproximadamente.
Muros exteriores
El panel es de 1 ½ “ Marca ISOPAM MOD. PLISSÉ o similar CAL. INT. 26, CAL. EXT. 24. Panel metálico, para muros con inyección de poliuretano expandido de alta densidad o un poliestireno expandido auto extinguible, ambos recubiertos de lámina pintro con las características y especificaciones enunciadas en los planos del proyecto. Fijado de acuerdo con lo especificado
por el fabricante y muestra aceptada por la coordinación de obra y propietario.
Lámina acanalada R-101, CAL. 26 color blanco. En la ubicación y las características especificadas en planos de proyecto y fijadas a la estructura con el herraje y traslape tipo recomendado por el proveedor.
Para la lámina del tipo TO-100 color gris cal. 24, se deberán de considerar las molduras, además de los closure para evitar filtraciones y/o entrada de polvo o plagas al interior del edificio, Accesorios y molduras para laminación de muros, elaborados con los dobleces y anchos necesarios para lámina pintro calibre 22 y de acuerdo con los despieces, ubicaciones y traslapes enunciados en los planos. Cancelería en fachadas nave según planos de cancelería, incluye cristal de 6 mm tintex verde con las características, especificaciones y modo de fijación contenidos en los planos de proyecto.
Los detalles de color naranja serán sustituidos por alucobond de color amarillo y gris. Buscando se cumpla con la apariencia mostrada en los renders.
Se construirán muros de contención de concreto armado para el área de andenes y para el resto del proyecto se consideraron muros de block y concreto armado para las contenciones en áreas verdes y vialidades. En el talud del norte de la nave se colocará concreto lanzado en lugar de muro de contención.
En el área de exteriores de oficinas se construirá rampa para discapacitados como indica el proyecto.
Los elementos de acero exteriores, como barandales y escaleras serán galvanizados por inmersión en planta de la galvanizadora previo a la aplicación de primario y pintura para evitar la oxidación
Agua potable
Acometida hidráulica, incluye registros, pozos, tuberías, medidores, la red de agua potable que suministra agua a baños y contempla la interconexión a red del parque, las cajas de agua con el equipamiento requerido, tanto en exteriores como en acometida a nave, las tuberías de alimentación y distribución hasta el interior de las oficinas, se considera una cisterna general para todas las oficinas, de 157 m3 con sistema hidroneumático.
Drenaje sanitario
Es la red de drenaje sanitario constituido de pozos de visita, registros. Tuberías P.V.C. Serie 20 de 8”, interconexiones al parque y descargas dentro de la nave al punto indicado en los planos y con las características y especificaciones del organismo operador de agua y proyecto. El parque cuenta con planta de tratamiento biológico, diseñada únicamente para descarga sanitaria y de servicio, las cuales deben cumplir con la NOM-2 de descargas de agua.
ESPECIFICACIONES
TÉCNICAS
ELEMENTOS DEL EDIFICIO BASE
Muros exteriores
Fachadas principales de panel pliseé blanco, TO-100 gris humo, posteriores y laterales lámina R-101 Cal. 26 blanca
Losa de concreto
6 pulgadas - MR 42
Cubierta
Lámina KR-18 + 2 pulgadas de aislamiento
Altura mínima
9.5 m
Tamaño de bahías
41 x 59 m
Área de oficinas
1,924.025 m²
Iluminación
300 Lux en almacén / 300 Lux en oficinas
Iluminación natural 8% del área techada
Protección contra incendios
Red general contra incendios. Gabinetes y mangueras en edificios
3 Andenes
De 4 pies de alto
Knock - outs (andenes)
Si, en andenes no habilitados
Rampas montacargas
1 por usuario
Patio de maniobras
54 m, compartido
34 Cajones de estacionamiento
4 Salidas de emergencia
Capacidad eléctrica
750 Kvas
Limpieza de Terreno Etapa 2
Inst. Hidrosanitaria de baño de choferes, SMT y oficinas
Suministro e instalación de canopy en andenes
Modificación de fachada principal
Desarrollo de proyecto ejecutivo para Tis
Cambio de características de puertas de anden por insuladas
Modificación de fachada principal (aditiva de multipanel)
Fianzas y Seguros de obra
Acometidas y Alargues
Tis de Oficinas
Tis de Producción
Sistema Contra Incendio
Banqueta Sur (hasta parabús)
Equipamiento de Cocina (área de oficinas)
Trabajos obra civil Cocina
Asta Bandera
Letrero Exfo
Cocineta y Recepción
Vinil azul en Fachada
Deductiva Alargues acometidas (OC-9)
Aditiva conexión PCI (por proveedor del parque)
Deductiva Comisión Aston
(OC - 2,3,4,6,10,11,15,16,17,18 y 19)
Modificación de oficinas
Contactos y apagadores
Modificación en cuartos choferes
Mesas metalicas para exclusas
Alimentación eléctrica a tablero 480V
Sistema de tierras adicionales
Equipo de Medición
Alimentación eléctrica a maquinas
220V
Alimentación eléctrica a maquinas
480V
Deductiva Comisión Aston
(OC - 23,24,25,26,27,28,29,30 y 31)
Generador y consumo de Diesel
Restauración por siniestroEvento 1
Restauración por siniestroEvento 2
177,973.11 -78,921.07 479,493.70 470,470.32 552,791.31 82,035,376.39 49,953,048.41
