6 minute read
BETAALBAAR WONEN, ZELFS MIDDEN IN AMSTERDAM.
by VORM
De stad Amsterdam heeft een enorme behoefte aan nieuwe betaalbare woningen voor haar docenten, verplegers, agenten en andere middeninkomens. Maar de huidige bouwkosten, torenhoge duurzaamheidsambities, stijgende grondprijzen en lange bezwaarprocedures zijn er mede de oorzaak van dat bouwers en beleggers niet in de rij staan om deze woningen ook te gaan realiseren. In 2018 heeft het gemeentebestuur van de stad de wens uitgesproken om gemiddeld 1670 betaalbare huur- en koopwoningen per jaar te bouwen. In de eerste helft van dit jaar is de bouw van slechts 78 middendure huizen begonnen, kopte het AD onlangs. Wat te doen? VORM bedacht samen met corporatie Stadgenoot en belegger IC Netherlands een antwoord: Fibonacci, een uiterst duurzaam wooncomplex met 243 woningen in het enorm schaarse sociale en middendure huursegment. Hoe het mogelijk is om daar toch ook nog een fatsoenlijke boterham aan te verdienen, leggen Jeroen van Lier, ontwikkelmanager voor de locatie, en John de Geus, directeur VORM 2050, aan ons uit.
Commitment vooraf
“De grondprijzen in Amsterdam zijn stevig, de materiaal- en personeelskosten blijven stijgen, personeel is lastig te krijgen en de duurzaamheidsambities voor nieuw te bouwen woningen kennen bijna geen grenzen meer”, legt John uit. “Om dan een betaalbaar woonproduct te realiseren, lijkt een haast onmogelijke opgave.” Jeroen valt hem bij: “Op deze locatie wordt het ons nog eens extra lastig gemaakt, doordat we midden in de stad én aan het spoor gaan bouwen. Dat betekent dat we slechts de beschikking hebben over een bouwplaats die niet veel groter is dan de footprint van het gebouw. Tot slot staat er ook nog eens een behoorlijke druk op de planning en het proces. Je vraagt je bijna af waarom we aan deze uitdaging zijn begonnen”, lacht hij. “Dé oplossing om het toch voor elkaar te boksen, ligt in het gezamenlijk ontwikkelen van het gebouw met contractuele partners, die zich voorafgaand al gecommitteerd hebben aan dit project. Niet het klassieke riedeltje van een gebouw ontwerpen, de tender winnen en dan kijken of we het financiële plaatje en de aanneemsom kunnen uitonderhandelen. Nee, we hebben de partners in elf bouwdisciplines, van ruwbouw tot installatie en afbouw, vooraf geselecteerd. Met hun inzichten, producten en mogelijkheden is het gebouw volledig uitontwikkeld. Het bespaart enorm veel tijd en stappen in het proces als er al in de fase van het schetsontwerp gewerkt wordt met vaste elementen. Geen enkele verrassing achteraf en toch een uniek hoogwaardig gebouw, waar de focus is komen te liggen op duurzaamheid en kwaliteit in combinatie met bouwsnelheid.”
John wil graag nog benadrukken dat de bouwpartners van VORM 2050 niet alleen voor Fibonacci worden gecontracteerd. “Natuurlijk dagen we ze niet uit op één gebouw, maar willen we samen met hen de processen vernieuwen. We hebben met de ontwikkeling van Fibonacci al flink kunnen indikken in het aantal stappen dat we zetten naar het uiteindelijke BIM-model. Uiteindelijk zal het mogelijk worden om bij oplevering een flinke tijdwinst te hebben geboekt. Daarvoor moet je heel goed zijn ingespeeld op elkaar en vooraf weten waar je aan toe bent. We kunnen niet verwachten dat een installateur 243 technische ruimten van een bepaalde maat op voorraad heeft. Datzelfde geldt voor alle andere producenten, zoals die van gevelelementen en prefab ruwbouw. Maar wanneer we ver vooruit een commitment hebben bereikt op productie en afname, kunnen we enorm veel tijd winnen en maximaal gebruikmaken van de productiecapaciteit die er is in de markt.”
Prefab heeft de toekomst
De tweede stap die John en Jeroen hebben gezet is die van traditionele bouw naar zo veel mogelijk prefabricage. “Dit is de toekomst van ons vak. Willen we in de sector de snelheid waarmee gebouwd wordt opvoeren en de complexiteit verminderen, dan kunnen we niet anders dan onder geconditioneerde omstandigheden bouwdelen vooruit produceren. Daarnaast is het ook veel duurzamer om zo te werken. Minder vervoerbewegingen, personeel dat werkt op vaste locaties, minder stof, herrie en milieuimpact op de bouwplaats. Voor binnenstedelijke projecten is het trouwens een must om van tweehonderd mensen en vele kubieke meters bouwmateriaal te gaan naar een assemblage- en montageteam van hooguit een man of twintig, dat precies op tijd wordt bevoorraad met de juiste bouwdelen. De bouwplaatsen zijn immers veel te klein om er zoveel mensen en spullen op te herbergen. Dat is vragen om miscommunicatie en faalkosten.”
Het onmogelijke is maakbaar
Er zijn volgens beide ontwikkelaars geen grenzen aan de mogelijkheden van parallel ontwikkelen en bouwen. “De legolisering is pas net begonnen”, zegt John. “We hebben de maakkant aan dezelfde tafel als de ontwerpers gezet.” Jeroen: “En daarnaast hebben we alle karakteristieken en data van de locatie ook direct in kaart gebracht, zoals: geluid, ondergrond, omgeving, luchtkwaliteit, wind en de oriëntatie. Alle ingrediënten die we vroeger volgtijdelijk toevoegden aan het ontwerp, willen we nu in één keer voorbereid hebben. Een bouwdoos, waarvan alle stukjes virtueel al op tafel liggen. Mis-en-place in de bouw.”
Het in 2019 opgerichte VORM 2050 stelt zich, als regisseur van het totale ontwikkel- en bouwproces, ten doel om in 2025 met haar partners een totaal van 5.000 betaalbare en duurzame woningen te hebben gerealiseerd. Zo kunnen de voor de stad zo belangrijke beroepsgroepen met middeninkomens in onder meer de zorg, veiligheid en educatie behouden worden. Betaalbaar bouwen wil VORM bereiken door een substantiële besparing op de bouwkosten en een veel snellere doorlooptijd van het project.
IC Netherlands over Fibonacci
Guido van der Veen, Director of Development bij IC Netherlands - een aan IC geliëerd fonds - wordt na oplevering van het gebouw eigenaar van 194 appartementen in Fibonacci. “De vraag naar huurwoningen in het betaalbare middensegment is bij jonge professionals in Amsterdam ongekend hoog. Om aan die vraag tegemoet te komen, zal er sneller en goedkoper gebouwd moeten worden. Toch blijven we als investeerder uitermate kritisch op de kwaliteit en het gebruikscomfort van een gebouw. Wat ons betreft moet er ruimte blijven om meerdere functies toe te kunnen voegen op een locatie. Niet alleen maar wonen en slapen, maar ook sporten, ontmoeten en werken. In Fibonacci kunnen we ons woon- en serviceconcept volop inzetten. Toekomstige bewoners kunnen straks gebruikmaken van een heerlijke daktuin en yogalessen volgen. Er zijn ook werkplekken beschikbaar. En toch blijven de woningen betaalbaar voor een grote groep Amsterdammers. Het hele portfolio is een succes, zoals onder andere Don Bosco en de Lofts in Amsterdam.
Stadgenoot over Fibonacci
In Fibonacci worden 49 studio-appartementen door het Amsterdamse Stadgenoot afgenomen, ten behoeve van het gereguleerde huursegment. Giorgio Norbiato, senior projectregisseur en Patrick Barské, directeur Vastgoed en Ontwikkeling, zien de hand-in-hand samenwerking met VORM als een mooie ontwikkeling. “Enerzijds wil een commerciële ontwikkelaar als VORM graag posities in stedelijke wijken verwerven waar wij actief zijn. Buiten onze bestaande wijken willen wij voor het sociale huur gedeelte meedoen in nieuwe ontwikkelingen. Zo zorgen we voor een mooie structuur in de stad, waar we de leefbaarheid stimuleren. We bouwen samen aan wijken met een mix van inkomens, gezinsgrootte en leeftijden”, zegt Patrick. “Op Oostenburg werken we samen aan zo’n mooie mix en met Fibonacci doen we dat in Oost opnieuw.” Volgens Giorgio was Fibonacci een lastige opgave, zeker in het tot stand komen van de uiteindelijke goedkeuring van omwonenden en gemeente. “In een stedelijke omgeving heb je automatisch veel omwonenden die bezwaar maken. Als corporatie kennen en herkennen wij de lokale context en konden we VORM helpen dit traject naar een definitief ontwerp te krijgen. Dat is ook onze rol. Wij kennen de wijk als geen ander, VORM de techniek om het te realiseren. We zijn heel blij dat alle neuzen nu dezelfde kant op staan.”
