Markedsrapport
Analyse af og indsigt i det kommercielle ejendomsmarked
Q1+Q2 2026
Status på investeringsaktiviteten i 2026 Stærkt andet kvartal løfter transaktionsvolumen Efter en afdæmpet start på året, hvor investeringsaktivi teten lå mærkbart under niveauet fra 2025, er markedet igen kommet op i gear. Den høje aktivitet i andet kvartal har medført, at transaktionsvolumen for første halvår af 2026 nu er på niveau med samme periode året før. Transaktionsvolumen i første halvår af 2026 er opgjort til 31,1 mia. kr., hvilket kun er marginalt lavere end de 31,3 mia. kr., der blev registreret i første halvår af 2025. Til sammenligning var volumen ved udgangen af første kvartal omkring 20% under niveauet fra 2025, hvormed et særdeles aktivt andet kvartal har indhentet efterslæbet og dermed markerer et investeringsmarked med fornyet momentum gående ind i andet halvår af 2026. Fremgang i antal handler Ved udgangen af første halvår 2026 er der registreret 1.441 ejendomstransaktioner, hvilket svarer til en stigning på 8% sammenlignet med samme periode i 2025, hvor der blev registreret 1.331 handler. Fremgangen i antallet af handler, sammenholdt med den uændrede samlede transaktionsvolumen, har medført, at den gennemsnitlige handelspris i årets to første kvartaler har været knap 8% lavere sammenlignet med samme periode året forinden. Den lavere gennemsnitlige handelspris er dog i væsentlig grad præget af et svagt første kvartal, hvor milliardhand lerne udeblev. Flere større transaktioner På trods af en generelt lavere gennemsnitlig handelspris i første halvår af 2026 sammenlignet med 2025, har antal let af større transaktioner paradoksalt oplevet en markant fremgang. Drevet af den særdeles høje aktivitet i andet kvartal er der således gennemført 61 transaktioner på mere end 100 mio. kr. i første halvår af 2026, hvilket mar
kerer en markant stigning sammenlignet med niveauet fra samme periode i både 2024 og 2025, hvor der alene blev gennemført hhv. 42 og 43 handler i denne størrelsesorden. Ét segment overstråler investeringsmarkedet i 2026 Boligsegmentet har været altdominerende i 2026, hvor ak tiviteten med boligejendomme i andet kvartal har været den absolutte drivkraft bag den samlede transaktions volumen for halvåret. Der er således handlet boligejen domme for 18,7 mia. kr. indtil videre i 2026, hvilket svarer til hele 60% af den samlede volumen for første halvår. Som følge af de seneste års markante stigninger i leje niveauer for københavnske boliger, som har en afsmittende effekt på lejeniveauerne i de omkringliggende forstæder, er det særligt boligejendomme beliggende i Storkøben havn, der har været i høj kurs i 2026. Volumen for Storkøbenhavn, som omfatter de køben havnske forstæder, er således mere end fordoblet i før ste halvår af 2026 sammenlignet med samme periode i 2025. Læg dertil, at hele 81% af den investerede kapital i Storkøbenhavn er blevet allokeret til boligejendomme, danner der sig et tydeligt billede af den massive efter spørgsel efter boligaktiver i og omkring København. Efter spørgslen understreges yderligere ved årets hidtil største transaktion, hvor britiske M&G Real Estate erhvervede boligejendommen Banehaverne i Brøndby for 2,1 mia. kr., hvilket udgør den største transaktion med et enkeltståen de boligaktiv nogensinde i Norden. Aktiviteten med boligejendomme i de københavnske om egnskommuner betyder tilmed, at den samlede volumen for Storkøbenhavn overstiger volumen for København i første halvår af 2026, hvilket ReData kun har registreret én gang før på årsbasis, som var i 2024.
Transaktionsvolumen fordelt på segmenter for Q1+Q2 2025 og 2026 Segment
Transaktionsvolumen i mia. kr. Q1+Q2 2025
Andel
Q1+Q2 2026
Andel
Ændring
Bolig
15,6
50%
18,7
60%
20%
Kontor
3,4
11%
3,7
12%
2%
Retail
2,2
7%
2,3
7%
6%
Industri
3,4
11%
3,0
10%
-10%
Andet
0,0
0%
0,2
1%
254%
Grund
1,8
6%
0,9
3%
-47%
Hotel
4,6
15%
2,3
7%
-51%
Parkering
0,2
1%
0,1
0%
-58%
I alt
31,3
100%
31,1
100%
-1%
2
ReData · Markedsrapport Q1+Q2 2026
Udenlandske investorer Udenlandske investorer er fortsat nettokøbere Den udenlandske kapital udgjorde 30% af volumen på købersiden i første halvår af 2026, mens 25% af volumen på sælgersiden blev gennemført med udenlandske sæl gere. Dermed er de udenlandske investorer fortsat netto købere på det danske kommercielle ejendomsmarked. Det bemærkes dog, at den udenlandske kapital alene udgjorde 5% af volumen på sælgersiden ved udgangen af Q1, hvor med de udenlandske investorer har øget salgsaktiviteten markant i andet kvartal. København og boliger i fokus Samlet har de udenlandske investorer allokeret 9,4 mia. kr. i danske ejendomme i første halvår af 2026, hvoraf hele 86% af kapitalen er blevet placeret i ejendomme beliggen de i København og omegn. Dertil udgør boligsegmentet, i tråd med den generelle markedsudvikling, det suverænt største segment for de udenlandske investorer, som har købt danske boligejendomme for knap 7 mia. kr. indtil videre i 2026, svarende til 74% af den investerede uden landske kapital i første halvår.
Nye internationale entranter på det danske marked Den markante investorappetit på københavnske bolig ejendomme har medført, at flere internationale ejendoms investorer har taget hul på det danske marked i 2026. Blandt dem er amerikanske Tishman Speyer, som foretog sit første opkøb på dansk jord med erhvervelsen af et boligprojekt i Rødovre til en pris i omegnen af 600 mio. kr. Samtidig har flere udenlandske investorer, som historisk primært har fokuseret på andre segmenter, valgt at entre re det danske boligmarked. Britiske M&G Real Estate, der gennem en årrække har investeret i logistikejendomme i Danmark, foretog således sit første danske boligopkøb med købet af føromtalte Banehaverne i Brøndby for 2,1 mia. kr. Tilsvarende har norske KLP, som hovedsageligt gør sig i kontorejendomme, erhvervet en boligejendom i Københavns Sydhavn for 690 mio. kr., hvilket ligeledes markerer investorens første boligopkøb i Danmark. I tillæg hertil har tyske Proteus og britiske Pears ligeledes erhvervet københavnske boligejendomme i transaktioner, der ligger på den gode side af en halv milliard kroner. Fem ud af de ti største handler for første halvår består således af udenlandske investorer, som har købt boligejendomme i København og omegn.
TRANSAKTIONSVOLUMEN (MIA. KR.)
Transaktionsvolumen for Q1+Q2 2024 - Q1+Q2 2026 40
30
20
10
0
Q1+Q2 2024
Volumen ved årsafslutning
Q1+Q2 2025 Volumen registreret efterfølgende
Q1+Q2 2026 Potentiel volumen
3
Investorerne flokkes om boligaktiver Bolig, bolig, bolig Transaktionsmarkedet har i første halvår af 2026 i sær deleshed været præget af ét enkelt segment: boliger, hvor der i første halvår er handlet boligejendomme for 18,7 mia. kr., hvilket er en stigning på 20% sammenlignet med sam me periode i 2025, der i forvejen var karakteriseret som et yderst stærkt år for boligsegmentet. Investorappetitten for boligejendomme har således blot tiltaget yderligere i 2026, hvor segmentet ved halvårs skiftet har tegnet sig for hele 60% af den samlede trans aktionsvolumen. Dette til trods for, at boligsegmentet, i lighed med det øvrige kommercielle ejendomsmarked, fik en forholdsvis afdæmpet start på året. Alene i Q2 blev der dog handlet boligejendomme for 13 mia. kr., hvilket understreger det betydelige momentum, som segmentet bærer ind i andet halvår. Som tidligere beskrevet har det især været boligaktiver beliggende i København og de omkringliggende forstads kommuner, som har været øverst på investorernes ønske liste i første halvår af 2026. Der er således handlet bolig ejendomme i København og omegn for 13,1 mia. kr. i første halvår, hvilket svarer til 70% af den samlede boligvolumen og 42% af den samlede transaktionsvolumen for halvåret, som altså har været allokeret til københavnske boliger. Fremgang i kontor- og retailsegmentet Første halvår af 2026 har ligeledes budt på fremgang i investeringsaktiviteten for både kontor- og retail-segmen tet, omend dog i et mere begrænset omfang. Volumen for kontorsegmentet er ved udgangen af halvåret opgjort til 3,7 mia. kr., hvilket svarer til en fremgang på 6% sam menlignet med niveauet året forinden. Dette medfører, at
kontorsegmentet udgør halvårets næststørste segment med 12% af den samlede transaktionsvolumen. Retailsegmentet har oplevet en marginal fremgang på 2% sammenlignet med samme periode i 2025, hvor der i indeværende år indtil videre er handlet retailaktiver for 2,3 mia. kr. Retailsegmentet må dog fortsat se sig slå et af industrisegmentet som det tredjestørste segment målt på volumen, på trods af, at industrisegmentet faktisk har oplevet en nedgang i volumen på 10% sammenlignet med første halvår af 2025, hvor der foreløbigt er handlet industriejendomme for blot 3 mia. kr. i 2026. Fortsat høj investorefterspørgsel i hotelsegmentet Der er i første halvår af 2026 handlet hotelejendomme for 2,3 mia. kr., svarende til 7% af den samlede volumen for halvåret. Volumen er omtrent halveret sammenlignet med første halvår af 2025, hvilket dog skal ses i lyset af den ekstraordinært høje aktivitet sidste år, hvor flere milliard handler inden for hotel-segmentet i årets to første kvar taler løftede volumen markant. På trods af tilbagegangen i volumen er investorernes appetit på hotelejendomme fortsat høj. Ser man bort fra det usædvanligt stærke 2025, skal man således tilbage til 2019 for at finde et år, hvor den samlede årlige hotel volumen oversteg de foreløbige 2,3 mia. kr., der allerede er registreret i første halvår af 2026. Dertil har halvårets næststørste transaktion omfattet en hotelejendom, hvor Urban Partners i april måned købte Trinity Quarters centralt i København for 1,6 mia. kr., hvoraf hovedparten af ejendommen udgøres af 25hours Hotel.
Transaktionsvolumen fordelt på segmenter for Q1+Q2 2025 og Q1+Q2 2026
7%
15%
6%
10%
31,3
11%
Q1+Q2 2026
Q1+Q2 2025 50%
7%
31,1
60%
MIA. KR.
MIA. KR.
12%
7% 11%
Bolig
4
Kontor
Retail
Industri
Andet
Grund
Hotel
ReData · Markedsrapport Q1+Q2 2026
Volumen og investorer Q1+Q2 2026
Nordjylland
11%
Antal handler 162 Gns. pris pr. handel 6.180.000
Q1+Q2 2026
7%
Volumen Mia. kr.
1,0
23%
50%
-1%*
12%
-9%*
6%
Mia. kr.
31,1
14%
TransaktionsVolumen
Volumen
10%
Antal handler
1.441
60%
Gns. pris pr. handel
21.580.000
6%
Midtjylland Antal handler 351 Gns. pris pr. handel 12.020.000
København og omegn Antal handler 236 Gns. pris pr. handel 83.260.000
20% 9%
Volumen Mia. kr.
4,2
10%
54% 6%
26%*
12%
Volumen Mia. kr.
13%
5%
19,6 -5%*
Sønderjylland
Fyn
Antal handler 248 Gns. pris pr. handel 8.070.000
Antal handler 146 Gns. pris pr. handel 7.540.000
Volumen Mia. kr.
28%
Øvrige Sjælland & øer
12%
9%
2,0
11%
Volumen
13%
1,1
46%
58%*
Mia. kr.
Antal handler 298 Gns. pris pr. handel 10.500.000 47% 8%
-18%
25%
17%
13%
67%
Volumen Mia. kr.
3,1
47%
-14%*
13%
BOLIG
KONTOR
RETAIL
INDUSTRI
ANDET
8%
* Volumen samt antallet af transaktioner i ovenstående tabel er opmålt ved de pågældende kvartalsafslutninger.
5
Prisfordeling Flere store transaktioner trods lavere gennemsnitspris Selvom den gennemsnitlige handelspris indtil videre har været lavere i 2026, har aktiviteten blandt de større ejen domstransaktioner omvendt været markant højere i årets første halvdel. Der er således gennemført 61 transaktioner over 100 mio. kr. i første halvår 2026 mod henholdsvis 42 og 43 handler i samme periode i 2024 og 2025. Til gengæld er den samlede volumen for transaktionerne på +100 mio. kr. stort set identisk mellem første halvår af 2025 og 2026, hvor volumen for dette prisinterval ud gjorde hhv. 21,9 mia. kr. og 21,3 mia. kr. De største trans aktioner var således markant større i 2025 sammenlignet med indeværende år, hvilket forklarer den højere gennem snitlige handelspris.
Dette understreges yderligere af udviklingen i transak tioner over 500 mio. kr., hvor der i første halvår af 2025 blev gennemført 13 handler i dette prisinterval med en samlet volumen på 15,2 mia. kr., mens volumen i samme periode i 2026 alene beløb sig til 9,1 mia. kr. fordelt på 10 handler. Mellemstore transaktioner driver volumen Omvendt har aktiviteten i segmentet for mellemstore transaktioner været markant højere i 2026. I prisinter vallet 100-500 mio. kr. er der således handlet for 12,1 mia. kr. fordelt på 51 transaktioner i første halvår af 2026 mod 6,7 mia. kr. fordelt på 30 handler i samme periode i 2025. Aktiviteten i 2026 har dermed i høj grad været drevet af en markant stigning i antallet af mellemstore transaktioner, som særligt har løftet transaktionsvolumen i andet kvar tal, omend de allerstørste milliardhandler fortsat ligger et stykke under niveauet fra sidste år.
Transaktionsvolumen i Danmark
TRANSAKTIONSVOLUMEN (MIA. KR.)
25
20
15
10
5
0
Q1
Q2 Q3 2023
Q4
Q1
Q2 Q3 2024
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
2025
Volumen ved kvartalsafslutning
Q2
2026
Volumen registreret efterfølgende
Fordeling i prisintervaller Q1+Q2 2024 - Q1+Q2 2026 Prisinterval (mio.)
Antal transaktioner
Volumen (mio.)*
Q1+Q2 2024
Q1+Q2 2025
Q1+Q2 2026
Q1+Q2 2024
Q1+Q2 2025
0 - 20
1.013
1.133
1.199
3.940
4.721
5.358
20 - 100
67
103
115
2.396
4.678
4.458
100-500
31
30
51
5.836
6.735
12.145
+500
11
13
10
8.907
15.161
9.137
1.122
1.279
1.375
21.079
31.278
31.097
I alt
Q1+Q2 2026
* Volumen samt antallet af transaktioner i ovenstående tabel er opmålt ved de pågældende kvartalsafslutninger.
6
ReData · Markedsrapport Q1+Q2 2026
De 10 største handler i Q1+Q2 2026
Klik for detaljer
Klik for detaljer
Ejendom
Anvendelse
Køber
Sælger
Areal (m2)
Pris (mio.)
Afkast
1
Banehaverne
Bolig
M&G Real Estate
Urban Partners, Nordea Pension & AG Gruppen
55.106
2.090
4,00%*
2
Trinity Quarter
Hotel
Urban Partners
Hines
21.500
1.600*
3
Trierhus & Gads Hus
Bolig
Lærernes Pension
Patrizia
18.441
1.055
4
Koncenton boligportefølje
Bolig
Urban Partners
Koncenton
16.369
756*
5
Nordre Teglkaj 12
Bolig
KLP
Patrizia
12.671
690
3,35%*
6
Ripple Residence
Bolig
Proteus
Urban Partners
7.821
650*
3,05%*
7
Restejerlejligheds portefølje
Bolig
Pears
KKR
18.000
630*
8
Else Sørensens Vej 33
Bolig
Tishman Speyer
Heimstaden
16.871
590*
9
Holmsø Boligresorts
Bolig
Danica
Holmsø P/S
19.743
550*
10
Urban Partners logistikportefølje
Logistik
OTPP
Urban Partners
28.465
526*
3,80%*
Volumen
Q1+Q2 2026
31,1
Udenlan ds
Sælgerne
Sels kab sh a 30% ke
Dan sk e % 70
Tingl yst e
h
Dan sk e
4% r5 dle n a
46% ler nd
25% ke
% 75
Udenla nd s
* Pris/afkast er estimeret.
Køberne
Mia. kr.
Sælgerne – de 10 største i Q1+Q2 2026
Investor
Land
Handler i mio. kr.
Antal handler
Køberne – de 10 største i Q1+Q2 2026 Investor
Land
Handler i mio. kr.
Antal handler
Urban Partners
2.732
5
Urban Partners
2.856
4
Patrizia
1.745
2
M&G Real Estate
2.090
1
Hines
1.600
1
Thylander
1.075
4
Koncenton
984
2
Lærernes Pension
1.055
1
Nordea Pension
711
1
K Partners Living K/S
748
3
Slate Asset Management
660
2
KLP Ejendomme
690
1
Harald Bidco (Fokus & KKR)
630
1
Proteus GmbH
650
1
Heimstaden
600
2
Pears
630
1
Holmsø P/S
550
1
Core Property
614
2
Brinova
437
1
Formuepleje A/S
607
2
7
Volumen på segment-niveau Q1+Q2 2023-2026 BOLIG
KONTOR
INDUSTRI
Volumen på område-niveau Q1+Q2 2023-2026
RETAIL
KØBENHAVN & OMEGN
ANDET
SØNDERJYLLAND
MIDTJYLLAND
Danske investorer 11% 10%
Foreløbig volumen Q1+Q2 2026
31,1
7%
NORDJYLLAND
14% 6% 4%
60%
63%
10%
Mia. kr.
12%
FYN
3%
70%
Volumen Q1+Q2 2026
SJÆLLAND/ØER
30% Udenlandske investorer Danske investorer 23%
Volumen Q1+Q2 2025
Volumen Q1+Q2 2025
38,9
11%
4%
61%
13% 5%
47%
4%
Mia. kr.
61%
13%
8% 39%
12%
Udenlandske investorer Danske investorer 14%
Volumen Q1+Q2 2024
Volumen Q1+Q2 2024
12% 34%
27,0
25%
7%
78%
11%
Mia. kr.
4%
19%
8%
51%
15%
22% Udenlandske investorer Danske investorer
14%
Volumen Q1+Q2 2023
Volumen Q1+Q2 2023
20,0
19%
6%
87%
34%
23%
39%
Mia. kr.
13%
12% 16%
13%
6%
17%
Udenlandske investorer
8
ReData · Markedsrapport Q1+Q2 2026
Fortsat faldende afslagsrater Overordnet peger de foreløbige afslagsdata for 2026 på lavere afslagsrater, hvor det gennemsnitlige afslag indtil videre har udgjort 17,1%, hvilket er en marginal forbedring sammenlignet med 2025, hvor det gennemsnitlige afslag var 17,6%. Dette på trods af, at samtlige segmenter, med undtagelse af boligsegmentet, har oplevet stigende af slagsrater sammenlignet med sidste år. Det er således atter boligsegmentet, der trækker de gen nemsnitlige afslagsrater ned, hvor særligt den massive ef terspørgsel efter københavnske boligejendomme tydeligt afspejles i afslagsniveauerne. Boligsegmentet har således de klart laveste afslagsrater med et gennemsnitligt afslag
Periode
på 11,9 % i 2026, hvilket samtidig er det laveste niveau ob serveret på tværs af alle segmenter i perioden 2023-2026. Afslagsraterne er desuden lavest i København sammenlig net med resten af landet, hvor det gennemsnitlige afslag i København indtil videre i 2026 har udgjort 13,6%, hvilket ligeledes er det laveste niveau registreret blandt de geo grafiske områder i perioden 2023-2026. Udviklingen understreger den massive investorappetit på velbeliggende københavnske boligaktiver samt investo rernes villighed til at acceptere en skarpere prissætning for de mest attraktive ejendomme.
Handler
Gns. pris
Volumen
2023
714
7.140.000
5.098.200.000
-17,2%
Kvartal 1
174
7.190.000
1.251.800.000
-14,4%
Kvartal 2
185
6.980.000
1.290.500.000
-17,4%
Kvartal 3
141
6.910.000
973.800.000
-15,8%
Kvartal 4
214
7.390.000
1.582.100.000
-19,8%
2024
Vægtet afslag
1.008
6.260.000
6.313.900.000
-18,1%
Kvartal 1
227
6.470.000
1.468.600.000
-17,2%
Kvartal 2
253
5.980.000
1.513.300.000
-19,6%
Kvartal 3
213
6.870.000
1.462.700.000
-14,7%
Kvartal 4
315
5.930.000
1.869.300.000
-20,0% -17,6%
2025
1.273
7.340.000
9.348.000.000
Kvartal 1
317
6.970.000
2.209.900.000
-16,5%
Kvartal 2
293
6.980.000
2.045.500.000
-14,9% -18,0%
Kvartal 3
263
7.820.000
2.056.000.000
Kvartal 4
400
7.590.000
3.036.600.000
-19,8%
2026
156
8.290.000
1.294.000.000
-15,9%
Kvartal 1
156
8.290.000
1.294.000.000
-15,9%
Kvartal 2
153
7.582.465
1.160.117.100
-18,9%
Hovedtotal
3.469
28.523.818
24.446.139.664
-17,6%
Anvendelse
2023
2024
2025
2026
Bolig
-14,8%
Industri
-16,8%
-17,5%
-17,7%
-21,5%
Retail
-16,3%
-21,0%
-18,8%
-21,9%
Kontor
-20,0%
-20,0%
-17,2%
-19,7%
Øvrig
-29,3%
-27,8%
-32,8%
-29,2%
Hovedtotal
-17,2%
-18,1%
-17,6%
-17,1%
Område
2023
-15,8%
2024
Jylland
-16,3%
-17,9%
-15,1%
2025
-11,9%
2026
-18,6%
-16,3% -22,4%
Sjælland/Øer
-18,7%
-21,3%
-18,1%
Fyn
-19,2%
-15,0%
-17,9%
-14,4%
København
-16,7%
-16,1%
-15,1%
-13,8%
Hovedtotal
-17,2%
-18,1%
-17,6%
-17,1%
Det skal bemærkes, at afslagene alene bliver beregnet for de handler, hvor der gives afslag i forhold til udbudsprisen. Ejendomme, der sælges til udbudsprisen (eller højere), indgår derfor ikke i statistikken.
9
ReData indsamler og validerer data, og det er blevet til en platform af om fattende viden og indsigt om det danske transaktionsmarked, som vores brugere har adgang til. Vores målsætning er at gøre ejendomsdata tilgænge lig for alle aktører på det professionelle ejendomsmarked, så beslutninger kan træffes på oplyste og velunderbyggede grundlag. ReData udspringer af erhvervsmæglere fra RED, som har indgående og om fattende kendskab til det danske ejendomsmarked. Denne erfaring bruges til kvalitetssikring af ejendomshandler, hvilket betyder, at den viden der tilgås på ReData lever op til de samme standarder, som data og sammenlignings handler leveret af en traditionel erhvervsmægler.
ReData A/S Amaliegade 3, 5. sal 1256 København K
Telefon E-mail Website
+45 81 88 44 42 redata@redata.dk www.redata.dk