RED in Brief

RED

IN BRIEF

2 | KONTORMARKEDET 6 | VURDERINGSCHEFEN Fokus:

Interview med

01 | EFTERÅR 2021

KONTORMARKEDET

KAN EFTERSPØRGSLEN FØLGE MED DEN MARKANTE PIPELINE? En ny undersøgelse fra Cushman & Wakefield | RED viser, at med den eksisterende pipeline af kontorprojekter vil bygnings­bestanden af kontorlokaler i København stige med mere end 20% i løbet af de næste seks år. Spørgsmålet er derfor om efterspørgslen kan følge med udbuddet?

Siden pandemiens udbrud har mange stillet spørgsmål til, hvordan fremtidens kontormarked ser ud. I den forbindelse har RED tidligere beskrevet, at det ikke forventes, at de københavnske virksomheder vil spare på kontorarealet, og at efterspørgslen efter kontorlejemål vil forblive høj i de kommende år. For at have et stabilt og attraktivt kontormarked på sigt er det dog ikke tilstrækkelig med en høj efterspørgsel. Det er også nødvendigt, at der er balance mellem efterspørgslen og udbuddet.

1.000.000 M2 PÅ VEJ Med det formål at belyse hvor mange kontorarealer, der vil blive tilført det køben­havnske kontormarked i de kommende år, har RED derfor undersøgt pipelinen for kontorprojekter i København.

Undersøgelsen viser, at der i perioden 2021-2026 (begge år inkl.) er 47 kontor­ projekter med et samlet areal på lige over 1 mio. m² i pipeline. Med en eksisterende bygningsbestand på knap 4,8 mio. m² (jf. Ejendomstorvet) ser vi altså ind i, at bygningsbestanden vil stige med mere end 20% i løbet af de kommende seks år såfremt alle projekter bliver gennemført.

Det er planlagt, at disse kontorarealer vil blive tilført kontormarkedet nogenlunde stabilt over de kommende seks år. Der vil således blive tilført mellem 100.000 m² og 200.000 m² i alle år undtagen 2023,

hvor pipelinen aktuelt er på ca. 300.000 m². Den høje pipeline i 2023 skyldes dog i høj grad opførslen af domiciler til Danske Bank, Nykredit og AP Pension, som alle er forhåndsudlejede. ”Uagtet at der aktuelt er en markant pipeline af kontorprojekter, må man ikke glemme, at der ikke historisk set har været tradition for at opføre spekula­ tive kontorprojekter i København. Dette underbygges desuden af, at en stor del af de kommende kontorarealer allerede

har fundet lejere. Vi forventer derfor, at en række af de øvrige planlagte projekter først vil blive igangsat, når der er fundet lejere til en stor del af bygningerne. Des­ uden er der fortsat flere muligheder for at konvertere utidssvarende kontorlokaler til andre anvendelser som eksempelvis boliger eller hoteller, hvorfor vi ikke for­ venter, at der vil komme et nævneværdigt over­udbud af kontor­lokaler i de kom­ mende år” udtaler Anders Krogh, partner og Head of Office Letting hos Cushman & Wakefield | RED.

TILFØRT KONTORAREAL & BYGNINGS­B ESTAND Bygningsbestand (m2)

Tilført kontorareal (m2) 350.000

5.900.000

300.000

5.700.000

250.000

5.500.000

200.000

5.300.000

150.000

5.100.000

100.000

4.900.000

50.000

4.700.000

0

2021

2022

2023

2024

2025

2026

4.500.000

Kilde: Cushman & Wakefield | RED 2 | RED in Brief

1

OMRÅDE 1 Nordhavn*

13 4

10

14

3 5

12

6 8

7 9

2

BYUDVIKLINGSOMRÅDERNE RED’s undersøgelse viser ydermere, at de nye kontorbygninger i høj grad vil komme til at være beliggende i byudviklings­ områder. Nærmere bestemt er de tre områder, hvor der vil blive tilført flest kvadratmeter Nordhavn, Ørestad og Postbyen – her vil næsten to tredjedele af arealerne blive opført. Desuden ligger andre udviklings­områder som Carlsberg Byen, Jernbanebyen og Enghave Brygge ligeledes højt på listen.

Selvom vi vurderer, at der fortsat vil være balance mellem det totale udbud og efterspørgsel, har vi tidligere set, at kontor­lejerne primært efterspørger kontorer, der er beliggende helt centralt i København. Derfor er det afgørende for at tiltrække kontorlejerne til de nye udviklingsområder, at området er let­ tilgængeligt, og at der er fokus på at skabe attraktive miljøer i nærområdet.

I den forbindelse peger Anders Krogh på Nordhavn som et godt eksempel.

285.966

2 Ørestad

195.447

3 Postbyen

130.000

4 København Ø

88.859

5 Carlsberg Byen

64.669

6 Jernbanebyen

58.287

7 Valby

51.808

8 Enghave Brygge

40.200

9 København SV**

22.800

10 Frederiksberg

18.715

11 Amager Øst

16.600

12 København V

15.000

13 København NV

9.000

14 København K

5.550

I alt 11

PIPELINE AREAL (M²)

1.002.901

* Inkl. Marmormolen ** Ekskl. Enghave Brygge og Jernbanebyen

”I både Carlsberg Byen og Nordhavn har der lige fra start været fokus på at skabe attrak­tive miljøer ved at opføre en blanding af boliger, kontorer, restauranter og indkøbs­muligheder samt rekreative områder. ­Samtidig er begge områder lettilgængelige med kollektiv transport idet der både er bus, metro (dog kun i Nordhavn) og S-tog”.

ANDERS KROGH Anders Krogh (41) er partner i RED og ansvarlig for kontor­ udlejningsafdelingen. Anders er uddannet ejendomsmægler, MDE. RED’s kontorudlejningsafdeling formidler hvert år mellem 50 og 70.000 kontor-m2 på vegne af ejendomsselskaber, pensionskasser og private ejendomsejere.

Foto: Camilla Hey

For yderligere information: Mail: ak@cw-red.dk Tlf.: 25 15 80 02

RED in Brief | 3

KONTORMARKEDET

INVESTORERNES FORVENTNINGER En ny undersøgelse fra Cushman & Wakefield | RED viser, at investorerne fortsat har tillid til den under­ liggende efter­spørgsel efter kontor­lokaler – også efter en lang periode med øget hjemmearbejde.

4 | RED in Brief

INVESTORUNDERSØGELSEN RED’s investorundersøgelse foretages to gange om året blandt 30-50 af de mest toneangivende investorer i Danmark – danske såvel som udenlandske.

I undersøgelsen spørges ind til investorernes forventninger til markedsudviklingen de kommende 6 måneder. Dette giver os et indblik i, om der er positive eller negative forventninger til den underliggende brugerefterspørgsel og prisudviklingen i de forskel­ lige segmenter.

HVORDAN VIL BRUGER­ EFTER­SPØRGSLEN EFTER KONTORLOKALER UDVIKLE SIG DE KOMMENDE 6 MÅNEDER?

ØGET EFTER­ SPØRGSEL 43%

16%

63%

Der er siden årets start kommet en øget optimisme blandt investorerne, hvor næsten halv­delen nu tror på en større efterspørgsel efter kontorlokaler.

STATUS QUO 50% LAVERE EFTER­ SPØRGSEL 7%

22% Q1 2021

HVORDAN VIL AFKAST­ KRAVENE FOR KONTOR­ EJENDOMME UDVIKLE SIG I DE KOMMENDE 6 MÅNEDER?

Q3 2021

FALDENDE 30%

15%

STABILT 63%

79% I forhold til prisudviklingen er der også en stigende tiltro til markedet. Dobbelt så mange investorer tror på stigende priser (faldende afkastkrav) som i 1. kvartal i år.

STIGENDE 7%

6% Q1 2021

Q3 2021

ER DU VILLIG TIL AT BETALE EN PRÆMIE FOR EN HØJ BÆREDYGTIGHEDS­ KLASSIFIKATION?

JA 61%

JA 47%

Investorerne er i højere grad end før villige til at betale for bæredygtighed. Trenden er gennemgående for Norden og vi forventer, at betalingsvilligheden vil være fortsat stigende.

NEJ 56%

NEJ 39%

Q1 2021

Q3 2021 Kilde: Cushman & Wakefield | RED

VURDERING & ANALYSE

INTERVIEW MED VURDERINGS­CHEFEN

JESPER ANDERSON Jesper Anderson (40) er partner i RED og har siden 2012 været ansvarlig for vurderingsafdelingen. ­Jesper er uddannet cand. merc.jur og er MRICS. RED’s vurderingsafdeling tæller i dag 10 medarbej­ dere, der udarbejder vurde­ ringer og analyser på tværs af alle segmenter.

For yderligere information: Mail: ja@cw-red.dk Tlf.: 23 83 62 20 Foto: Camilla Hey

?

Er der en fremtid for vurderinger, som vi laver dem nu, eller bliver det håndværk erstattet af kunstig intelligens og data?

?

Hvad er de mest specielle vurderings­opgaver, du har haft ansvaret for?

Over årene har opgaverne spændt over alt fra traditionelle kontor-, bolig-, logistik- og retailejendomme (og porte­ føljer), til de mere specielle såsom større byudviklings­områder, fredede hoteller, Christiania, ballon­hangarer, underjordiske byggeretter, koncertarenaer, spejder­ centre, automatiske p-anlæg, shopping­ center-porteføljer med mere end 1.100 lejemål, lystbådehavne, lejefastsættelse for universitetsejendomme og meget andet godt.

Jeg sætter stor pris på de faglige udfor­ dringer i de mere ”skæve” opgaver, hvor resultatet langt fra er givet på forhånd, og som kræver, at man får brugt hele værktøjskassen.

I takt med at markedet bliver mere transparent, og adgangen til data bliver bedre, tror jeg bestemt, at der vil ske en udvikling i, hvordan der laves vurde­ ringer. Der vil blive stillet større krav til hvor hurtigt og effektivt, der kan laves ordentlige, velunder­byggede vurderin­ ger. Det er dog også klart, at der stadig er lang vej til, at vurderinger af særligt erhvervsejendomme kan udføres af computer­programmer med et tilstrække­ ligt præcisions­niveau.

?

Der kommer mere og mere compliance og kontrol i alle erhverv – specielt den finansielle sektor.

Hvordan påvirker denne udvikling RED’s vurderings­ forretning?

SKAT’s vurderings­system for erhvervs­ ejendomme – eller rettere sagt manglen på samme trods ihærdige forsøg – er et godt eksempel på, at det gode hånd­ værk og markeds­kendskab på makro- og mikroniveau stadig ikke kan erstattes af computer­systemer, ubehandlet data og kunstig intelligens. Så der er bestemt sta­ dig behov for det gode håndværk. Hertil er mange af de opgaver vi laver for vores klienter også decideret rådgivnings­ baserede, hvilket næppe bliver erstattet af computere; hverken på den korte eller lange bane.

Udviklingen har først og fremmest medført mere arbejde fra en lang række klienter, der nu ser et større behov for at få deres ejendomme vurderet – eller som underlægges krav om højere grad af eksterne vurderinger. Der bliver her­ under stillet større og større krav til, at rapporter er underbygget af ordentlige markeds­data, hvilket er noget vi i RED i forvejen sætter en stor ære i at levere, så vi føler os godt klædt på til opgaven.

Man kan også mærke, at revisorerne har fået mere kritisk øjne på eksterne vur­ deringer, hvilket kun er godt, da det for­ håbentlig er med til at højne den faglige integritet indenfor vurderingsfaget. Det er vigtigt, at kunne aflevere vurderinger man med god samvittighed kan lægge navn til, og her gør det ikke noget, at der er øget fokus på, om vurderingerne rent faktisk er saglige og kan tåle at blive kritisk gennemgået.

Fortsættes ...

RED in Brief | 7

!

?

FAKTA

DCF-MODELLEN DCF er en forkortelse for ”Discounted Cash Flow”. En diskonteret pengestrøm. DCF-­modellen er en indkomstbaseret værdi­ ansættelsesmodel, hvor værdien af en virksomhed, et aktiv eller et forretnings­projekt opgøres som den tilbage­­­diskonterede værdi af de forventede fremtidige frie penge­strømme, der kan hen­føres til det pågældende værdi­ansættelses­ subjekt.Diskonterings­renten i DCF-­ modellen er således udtryk for det gennemsnitlige årlige nominelle afkast som investeringen genererer såfremt de opstillede forudsæt­ ninger er korrekte.

Der er forskellige vurderings­­metoder og virksomheder har forskellige krav til deres ejendoms­ vurdering.

Hvem er t­ ypisk RED’s vurderings­ kunder, og hvilke vurderings­metoder er de mest brugte?

DEN TRADITIONELLE AFKASTBEREGNING I Danmark har vi traditionelt værdiansat erhvervsejendomme med udgangspunkt i 1. års afkast metoden – eller mere korrekt uendelig annuitets-metoden.

Metoden afspejler det afkast ejendommen genererer i det første ejerår, men fortæller ikke noget om det gennemsnitlige afkast over en længere årrække.

Det giver et realafkast (dvs. afkast før inflation) i en perfekt verden uden tomgang, idet der ikke tages højde for inflations-korrektion i henholdsvis leje og driftsudgifter.

?

Hvorfor skal de ­ ny­uddannede og talent­fulde unge beskæftige sig med ejendoms­vurderinger?

Hvilke vurderingsmetoder der bliver brugt, afhænger i høj grad af klientens krav. Der er grundlæggende set to modeller der anvendes; dels den tradi­ tionelle afkastberegning, og dels DCF-­ modellen. Den traditionelle afkastbereg­ ning kan alle aktører indenfor branchen let forholde sig til, og til en relativt stabiliseret ejendom, er denne model helt oplagt. Derimod egner DCF-modellen – som har vundet mere indpas i senere år – sig bedre til ejendomme med udviklings­ potentiale over en længere tidshorisont.

DCF-modellen har fået ry for at være en mere præcis beregningsmodel, da cash flowet kan håndteres mere specifikt i de enkelte år. Det er dog også vigtigt at påpege, at en DCF-model ikke er bedre end de input, der indregnes i modellen, og de to modeller bør alt andet lige – hvis de er lavet rigtigt – føre til præcis samme værdi for en given ejendom.

Fordi de i vurderingsfaget lærer hånd­ værket ”ejendomme” og ”ejendoms­ investering”. Det er indenfor vurderings­ faget, at man kommer gennem et utal af problemstillinger af meget forskellig art, og det er her man får lagt det fundament, som gør, at man efterfølgende har den fornødne faglighed til at tage velkvalifice­ rede beslutninger indenfor branchen.

Man bliver med andre ord i stand til at dis­ sekere en ejendom, og når man først har fået styr på markedslejeregulering, dæk­ ningsafgiftsfritagelse, OMK-­budgetter,

8 | RED in Brief

RED’s vurderingskunder spænder over alt fra de traditionelle ejendomsselska­ ber, udviklere, pensionskasser, danske og internationale fonde til finansierings­ institutter, almene boligforeninger, advokat­huse, offentlige styrelser, kommu­ ner mv. Det giver i sagens natur en stor bredde i de typer af opgaver vi beskæf­ tiger os med, ligesom det giver en stor afveksling i hverdagen, da ikke to dage er ens, når klienterne og opgaverne er så forskelligartede.

ejerlejlighedsopdeling, reglerne om lejefastsættelse for boligejendomme, DCF-beregninger, hjemfaldspligt mv., kan man bevæge sig i alle retninger indenfor branchen. Vi har over årene ”udlært” en lang række nyuddannede og talentfulde unge mennesker i vurderingsafdelingen.

Mange er stadig i firmaet, og andre er nu gode RED-­ambassadører ude i branchen.

Det er vi egentlig ret stolte af.

Foto: Camilla Hey

I takt med at markedet bliver mere transparent, og adgangen til data bliver bedre, tror jeg bestemt, at der vil ske en udvikling i, hvordan der laves vurderinger. Der vil blive stillet større krav til hvor hurtigt og effektivt der kan laves ordentlige, velunderbyggede vurderinger.”

Jesper Anderson Partner og Head of Valuation

RED in Brief | 9

NYE REFERENCER

STOR AKTIVITET PÅ ALLE FRONTER Hos Cushman & Wakefield | RED har vi fem forskellige afdelinger, der løser mange forskelligartede sager. Her et udpluk af de seneste sager, der er løst af vores salgs- og udlejningsafdelinger.

CAPITAL MARKETS

STORPARCEL I JERNBANEBYEN SOLGT TIL ET KONSORTIE

KØBENHAVNS SIDSTE, STORE CENTRALT BELIGGENDE BYUDVIKLINGS­OMRÅDE I salgsprocessen har der været meget stor interesse fra både danske og inter­ nationale investorer. På vegne af Freja Ejendomme blev storparcellen på 78.000 kvm. solgt til et konsortie ligeligt ejet af NREP, Novo Holdings og Industriens Pension.

Jernbanebyen har en central placering i København – midt mellem Vesterbro, Kgs. Enghave og Teglholmen og udgør samlet et grundareal på ca. 365.000 kvm.

Freja Ejendommes andel af Jernbanebyen forventes alene at kunne rumme 120.000 – 140.000 kvm. etagemeter med hoved­ vægt på boliger.

Konsortiet anført af NREP har samme høje ambitionsniveau fsva. bæredygtig­ hed, socialt ansvar og grønne områder i den fremtidige bydel som tiltænkt i helhedsplanen.

10 | RED in Brief

KONTORUDLEJNING

KONTORER I FØRSTE RÆKKE TIL HAVNEFRONTEN

SMUK PAKHUSEJENDOM PÅ CHRISTIANSHAVN Office Letting teamet har hjulpet C.W. Obel Ejendomme med udlejningen af ca.

4.200 m² kontor i en førsteklasses fler­ brugerejendom på Langebrogade 1-3.

Ejendommen blev oprindeligt opført til brug for De Danske Sukkerfabrikker og er i dag ombygget til en moderne flerbruger­ejendom med fantastiske pak­ huslejemål og lækre fællesfaciliteter.

RETAIL

AMAGERTORV – DEN DYRESTE STRÆKNING PÅ STRØGGADERNE

Siden COVID-19 første gang påkrævede samfundets nedlukning i marts 2020, har RED foretaget to udlejninger på den dyreste strækning af Københavns strøg­ gader – Amagertorv.

På vegne af KD Selskaberne har RED i 2021 udlejet i alt 215 m² butik på Amager­ torv 20 til elektronikforhandleren Humac. Året forinden bistod RED ejendoms­ selskabet under den velgørende fond Ole Haslunds Kunstnerfond med udlejningen af samlet 514 m² butik på Amagertorv 14 til modevirksomheden Rains.

RED in Brief | 11

PARTNERDREVET VIRKSOMHED Hos RED får du altid seniorkræfter på din sag, og vores partnere er fuldt involverede i rådgivnings- salgs- og udlejningsprocesserne fra start til slut.

KJELD PEDERSEN Partner, Capital Markets

LIOR KOREN Partner, Capital Markets

BJARNE JENSEN Partner og Bestyrelsesformand, Capital Markets

KIM SØBERG PETERSEN Partner, Capital Markets

BO STEVNSS Partner, Capital Markets

JESPER ANDERSON Partner, Valuation & Research

KRISTIAN VINGGAARD Partner, Retail

ANDERS KROGH Partner, Office Letting

Fotos: Camilla Hey

NICHOLAS THURØ Managing Partner, Capital Markets

12 | RED in Brief

Amaliegade 3, 5. sal · 1256 København K · T: +45 33 13 13 99 · red.dk