La Libre Immo - 1 février 2024 - Investissements en dents de scie dans les maisons de repos

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La Libre Immo Date: 01-02-2024

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Periodicity: Weekly

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Journalist: Solange Berger

Investissements en dents de scie dans les maisons de repos Dossier pp. 4 à 8

La diminution de moitié du volume investi entre 2022 et 2023 dans les murs des maisons de repos n’inquiète pas les professionnels de l’immobilier de santé pour seniors.

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Les logements pour seniors : un investissement durable Étude Le vieillissement de la population contribue à la durabilité de cet actif immobilier. À tel point que le secteur attire de nouveaux acteurs. Éclairage Solange Berger

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es chiffres sont là. D’ici 2050, la population âgée devrait plus que doubler en Europe. Une évolution démographique qui contribue grandement à l’augmentation des besoins en établissements de soins de santé. “Le marché est relativement porteur avec le vieillissement de la population. Il fait sens pour des investisseurs car il y aura toujours de la

demande. Et relativement peu de risques”, cadre Shane O’Neill, Head of Research du conseiller en immobilier professionnel Knight Frank Belgium.

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Des investissements en baisse après une année record

Dans le monde, les investissements dans l’immobilier lié aux soins de santé ont atteint 38 milliards

1 million Le nombre de personnes de plus de 80 ans en 2050 en Belgique

Les prévisions démographiques annoncent qu’en 2050, en Belgique, plus de 25 % de la population aura plus de 65 ans. La Belgique comptera 3,1 millions de seniors, dont plus de un million de personnes de plus de 80 ans. de dollars en 2023, selon des chiffres de Knight Frank. Des chiffres qui comprennent tout ce qui touche aux soins de la personne et notamment, par exemple, les centres de revalidation. Un résultat en deçà du volume de 57 milliards investi en 2022.

Au niveau de la Belgique, rien qu’en ce qui concerne les logements pour personnes âgées, les investissements se sont élevés à 240 millions d’euros en 2023, bien en dessous cependant des 492 millions d’euros recensés en 2022. “C’est typiquement un marché qui intéresse des investisseurs institutionnels qui recherchent de la stabilité sur le long terme.

On a vu, ces douze derniers mois, une baisse de leur activité à cause de la hausse des taux d’intérêt hypothécaires. Mais ce n’est pas propre aux maisons de repos. Les fondamentaux restent bons”, remarque Filip Derijck, Managing Director de Knight Frank Belgium. “L’année 2023 n’a pas été si bonne que cela car les acheteurs spécialisés dans ce genre de produits ont été absents. Certains acteurs, comme la société immobilière réglementée Aedifica, par exemple, sont aussi moins à l’achat mais plus focalisés sur le développement et construisent eux-mêmes leurs complexes dédiés aux personnes âgées, ajoute Shane O’Neill. Ces développements ne sont pas repris dans les chiffres car ils ne font pas l’objet d’une transaction.”

Les deux experts notent une évolution de la tendance dans le marché de l’investissement. “Il y a dix ans, les institutionnels s’intéressaient surtout au bureau et au retail, indique Filip Derijck. Deux secteurs ont pris de l’importance depuis : l’industriel et la logistique (qui ont boomé ces cinq dernières années) et l’activité Bed, c’est-à-dire : l’immobilier dans lequel on retrouve des lits : résidentiel en location, kots d’étudiants, hôtels, coloving, maisons de repos… C’est devenu une classe d’actifs très importante dans le monde international de l’investissement immobilier.

En ce qui concerne plus spécifiquement les maisons de repos, on observe une professionnalisation des opérateurs. De quoi attirer des investisseurs qui recherchent des rendements stables à long terme.” Cela ne signifie pas que ce marché n’a pas connu de périodes difficiles. “La crise sanitaire, par exemple, est arrivée à un moment où on avait déjà prévu une baisse de l’occupation. En effet, en général, les personnes âgées entrent dans une maison de repos après 80 ans. Cela concerne aujourd’hui celles qui sont nées entre 1940 et 1945, période durant laquelle la natalité a baissé à cause de la Seconde Guerre mondiale. À cela s’est ajouté le Covid qui a causé une morbidité importante parmi les résidents et a poussé d’autres candidats et leur famille à postposer leur entrée en maison de repos. Mais dès 2026, on va voir arriver les personnes nées en 1946 et après, les baby-boomers.”

“Bien que les investissements soient inférieurs à ceux de 2022, on reste à un niveau d’activité toujours significatif sur ce marché en 2023”, constate, de son côté, Emeric Inghels, Partner au sein du courtier et consultant Cushman&Wakefield. L’essentiel de ce volume d’investissement a été réalisé en début d’année 2023. “En deuxième partie d’année, on a toutefois pu assister à plusieurs opérations de vente d’actifs de ‘grade B’ par certaines sociétés immobilières réglementées, en vue d’effectuer des arbitrages afin d’améliorer la qualité de leur portefeuille. Les actifs de ‘grade B’ favorablement localisés ont bien résisté et même, dans certains cas, légèrement progressé, ce qui a permis à certains investisseurs d’effectuer des arbitrages à des conditions plutôt favorables.”

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Des SIR toujours actives

Parmi les investisseurs, on retrouve notamment les banques et les assurances mais surtout les sociétés immobilières réglementées (Cofinimmo, Aedifica, Care Property Invest…) qui sont restées actives à l’achat. “Mais ces dernières sont très sélectives sur la qualité des actifs immobiliers choisis et également plus actives que les années précédentes à la vente suite à des opérations d’arbitrage de leurs actifs non prime”, souligne Emeric Inghels qui met également en avant l’arrivée de nouveaux acteurs internationaux, comme l’Espagnol Healthcare Activos, qui a déjà racheté des biens à AG Real Estate et Cofinimmo, ou Fonds Français.

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Shane O’Neill

D.R.

Head of Research Knight Frank Belgium

Filip Derijck

Managing Director Knight Frank Belgium

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L’importance des critères ESG

Les critères ESG (liés aux volets environnemental, social et de bonne gouvernance), et plus particulièrement les critères environnementaux, sont essentiels car les maisons de repos sont des actifs que les investisseurs souhaitent garder longtemps en portefeuille. “La majorité des acteurs importants mettent l’accent sur la modernisation de leur patrimoine. Quand les SIR se positionnent, c’est en priorité sur des biens avec des normes environnementales très strictes”, avance Emeric Inghels.

“On vient d’un marché avec de nombreuses petites maisons de repos et maisons de repos et de soins de dix à 25 chambres, souvent exploitées par une famille. Ces maisons, en général logées dans des bâtiments obsolètes, sont rachetées par des grands groupes qui cherchent des licences pour des lits et des résidents, et qui vont rassembler tous ces petits complexes dans un projet neuf sur un nouveau site. Le marché se consolide et se professionnalise”, retrace Shane O’Neill.

“L’importance d’avoir des biens peu énergivores a augmenté avec la hausse des prix de l’énergie. Il faut ajouter à cela l’augmentation du coût du personnel.

Tout cela a mis encore plus de pression sur le modèle des petites maisons de repos et de soins situées dans

Belgique a le ratio entre le nombre de lits disponibles et le nombre de personnes de plus de 80 ans le plus élevé, avec un taux d’équipement de 23 %. Selon les chiffres de Femarbel, la fédération privée des maisons de repos, la Belgique compte quelque 150 000 lits. Mais la fédération estime les besoins à 178 500 lits en 2030 et à plus de 287 000 en 2050.

En trente ans, le nombre de places disponibles devra quasiment doubler pour répondre aux besoins.

C’est à Bruxelles que le taux d’occupation est le plus faible, une situation sans doute liée au type de population et à la surreprésentation du privé. Le taux d’occupation est plus faible “sauf pour les personnes qui ont besoin de soins plus importants”, avertit Emeric Inghels, qui cite une étude de Iriscare indiquant que plus de 2 000 résidents des établissements bruxellois qui ont un profil de dépendance lourd séjournent aujourd’hui dans un lit en maison de repos pour personnes âgées alors qu’ils devraient être dans une maison de repos et de soins. La Région a pris une ordonnance pour diminuer l’inoccupation. Certains agréments de lits pourraient être supprimés. “Elle vise à combattre la surrepré-

D.R.

D.R.

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Emeric Inghels

Partner chez Cushman&Wakefield

sentation du secteur privé (plus de 60 % des lits) sur le marché des maisons de repos. Ce qui pourrait avoir un effet plutôt dissuasif auprès du secteur privé”, estime Emeric Inghels, qui mentionne, par ailleurs, la fermeture par l’opérateur Orpea de sept maisons de repos dans la capitale en 2023.

“Les autorités effectuent un calcul du nombre de lits nécessaires en fonction de la population mais sans tenir compte des différences culturelles qui peuvent exister. Dans certaines régions, les personnes âgées sont plus disposées à aller dans une maison de repos que dans d’autres. La répartition n’est pas toujours des bâtiments vétustes”, ajoute pour sa part Filip correcte. Dans certaines régions on a trop de lits; dans Derijck. d’autres, pas assez”, relève Filip Derijck.

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Le rendement est à la hausse

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Les taux de rendement ont évolué à la hausse, sous la pression des taux d’intérêt hypothécaires.

“On tourne désormais autour de 5 % pour des actifs prime, contre environ 4,25 % il y a douze mois, précise Emeric Inghels.

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Un nombre de lits suffisants ?

Selon les données de Cushman&Wakefield, la

Un coût d’occupation qui ne cesse d’augmenter

En Flandre, on a dépassé le prix moyen de 70 euros par jour pour un séjour en maison de repos, soit près de 2 000 euros par mois. Cela s’explique par l’augmentation des coûts (énergie, personnel…). Avec un souci : les pensions ne suivent pas.

“Mais je ne pense pas que cela aura un impact sur l’occupation, indique Filip Derijck. Il est vrai, néanmoins, que loger dans une maison de repos restera quelque chose de cher. C’est le rôle des autorités d’offrir suffisam-

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PRINT MEDIA CUSHMAN & WAKEFIELD* Ref: 46152 / NC2492495 rôle des autorités d’offrir suffisamment de lits dans le public pour ceux qui ne savent pas se payer un logement dans le privé.” Et garder les parents à la maison ? “Ce n’est pas dans la culture du Belge. Cela l’est plus dans les communautés issues de l’immigration, par exemple. En Asie, c’est inimaginable de mettre ses parents dans une maison de repos. Ce sont les Européens qui ont initié cette pratique. Mais dans les pays asiatiques, on voit que la nouvelle génération se tourne désormais vers nos modèles. Les mentalités évoluent. À Bruxelles, on aura sans doute la même chose avec la population maghrébine. Les plus jeunes n’ont plus envie de s’occuper de leurs parents.”

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