Vastgoed

De onzichtbare garantie op vastgoedprestaties

Een glimmend nieuw kantoorpand of een hypermodern datacenter oogt bij oplevering vaak perfect. Toch schuilt de werkelijke waarde niet in het uiterlijk, maar in de onzichtbare technische systemen die het gebouw laten ademen en functioneren. Wanneer deze installaties niet optimaal zijn ingeregeld, ontstaan er pas na ingebruikname kostbare problemen, energieverspilling en operationele risico’s. De oplossing ligt in ‘commissioning’, een zorgvuldig proces van onafhankelijke kwaliteitsborging.

Marco Bakker, Oprichter, D-TACS

In de wereld van de utiliteitsbouw is de overdracht van een project van de bouwfase naar de operationele fase een kritiek moment. Vaak is de hoop dat alles werkt, maar in de praktijk blijkt dat de laatste fase, de inbedrijfstelling, soms onder hoogspanning staat. Door het uitlopen van het bouwproces wordt de tijd voor testen regelmatig ingekort, waardoor er met minder zorg naar de details wordt gekeken. Hier komt D-TACS in beeld.

Het bedrijf is opgericht in december 2016 door Marco Bakker en Thijs van Baar, die inmiddels is uitgestapt. Inmiddels is D-TACS uitgegroeid tot het grootste onafhankelijke commissioningbedrijf van Nederland. Voor Bakker speelt integriteit een grote rol. Tijdens zijn loopbaan zag hij dat de partij die het systeem ontwierp, vaak ook degene was die het controleerde. “Ik vind dat je dit onafhankelijk moet doen.”

Uitgebreide methodiek

Commissioning wordt vaak versimpeld tot bijvoorbeeld het testen van een luchtbehandelingskast, maar de visie en werkzaamheden van D-TACS zijn veel breder. Het gaat om het borgen van de investering in alle facetten van een gebouw. Of het nu gaat om de bouwkundige kwaliteit, de brandveiligheid of zelfs het meubilair, alles wat een prestatie moet leveren, kan getoetst worden.

Het proces van D-TACS volgt daarbij een strikte methodiek, gebaseerd op de internationale ASHRAE-standaarden (American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers) die zijn verdeeld over verschillende levels. Level 1 begint met de Factory Acceptance Test (FAT), waarbij unieke componenten van een innovatief apparaat nog in de fabriek worden getoetst. Daarna volgt Level 2: de visuele inspectie, wat feitelijk een rondje lopen is om te kijken of de installatie compleet en goed geplaatst is. “Het kan ook een kozijn van een deur zijn, of dat het plafond goed is geplaatst of het raamwerk goed is opgehangen”, aldus Bakker.

Vervolgens gaat men naar Level 3, de Site Acceptance Test (SAT), waarbij individuele onderdelen standalone worden gecontroleerd. In Level 4 wordt het complete systeem getoetst en een echte stresstest wordt uitgevoerd in Level 5, de

Integrated Site Acceptance Test (ISAT), waarbij scenario’s worden gesimuleerd. “Als je een brandmelding simuleert, ga je controleren of de lift van positie verandert, de deuren ontgrendeld worden en of er een brandklep sluit”, legt Bakker uit. In datacenters gaat dit nog een stap verder door fouten te simuleren. “Als er achttien koelmachines op zo’n zaal staan, moet bij calamiteiten met veertien koelmachines de installatie nog steeds op temperatuur blijven.”

D-TACS voegt er daarnaast zelf vaak een Level 6 aan toe: instructie en training. Hiermee wordt geborgd dat de beheerder die het gebouw in gebruik neemt, precies weet wat hij kan verwachten.

Zonder onafhankelijke controle zie je problemen pas als het te laat is

Waardecreatie in kritische sectoren

De impact van onafhankelijke commissioning wordt pas echt duidelijk bij projecten waarbij falen geen optie is. Denk aan grote datacenters, ziekenhuizen of laboratoria. In een recent project voor een medisch laboratorium, weigerde Bakker de oplevering te accorderen omdat

de luchthuishouding niet op orde was. De druk was enorm: de klant wilde het laboratorium snel in gebruik nemen en de kosten van uitstel waren hoog. “Ik wil niet op mijn geweten hebben dat dampen bij de laboranten uitkomen”, stelt Bakker resoluut. De installateur moest met spoed nieuwe metingen doen en aanpassingen doorvoeren. Hoewel het project twee maanden later van start ging, was dit de enige manier om de veiligheid te garanderen.

Een ander voorbeeld is de technische due diligence bij vastgoedtransacties. Bakker verklaart dat men hier vaak te theoretisch naar de stukken kijkt. “Men gaat visueel een rondje lopen en zegt: ‘Oh, het pand ziet er eigenlijk wel mooi uit.’ Maar ze gaan geen tests doen.” Hij beschrijft een case waarbij een nieuwe eigenaar een pand kocht met een vijftienjarig huurcontract, maar direct geconfronteerd werd met een milieudelict omdat de koude- en warmtebronnen in onbalans waren. Zonder commissioning was dit onzichtbaar

De strijd tegen de vinkcultuur

Een van de grootste uitdagingen waar D-TACS tegenaan loopt, is de heersende cultuur van het ‘afvinken’. Veel installateurs werken met standaard documenten, waarin vragen vaak niet SMART (Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden) zijn geformuleerd. “Vaak zie je dat er in één vraag vijf vragen staan. Dat maken we dan gewoon als vijf aparte vragen. Zorg ervoor dat die vragen SMART zijn, en altijd met een ja of een nee beantwoord kunnen worden.”

Bakker heeft daarom ook een afkeer van rapportages die aan de keukentafel zijn ingevuld. “Ik heb juist liever dat ze

vol zitten met koffie- of smeervlekken op een verkreukeld papiertje, dat je erbij bent geweest, dan dat je het gewoon aan het overtypen bent.” Om dit te professionaliseren gebruikt D-TACS vier verschillende softwareplatforms. Voor complexe projecten wordt zelfs gewerkt met 3D-modellen en video-opnames. “We maken daarbij bijvoorbeeld videobeelden bij het opstarten van een generator. Dan kun je alles perfect vastleggen.”

Transitie naar duurzaamheid en veiligheid

D-TACS is actief in talloze sectoren, maar vastgoed staat voor grote uitdagingen. Vastgoedeigenaren worden tot actie gedwongen door de ambitie om in 2050 energieneutraal (Paris Proof) te zijn en door wetgeving zoals de richtlijn GACS. Deze richtlijn verplicht eigenaren van utiliteitsgebouwen met een verwarmings- of airconditioningssysteem boven de 290 kW om vanaf 1 januari 2026 een gebouwautomatiserings- en controlesysteem te installeren. Veel adviseurs raden direct volledige vervanging van systemen aan, maar Bakker ziet hier een kans voor een pragmatische aanpak. “Als je er goed met een commissioningblik naar kijkt, zie je vaak dat veel zaken nog in orde zijn en je je alleen op specifieke punten hoeft te focussen.”

Ook de veiligheid in de agrarische sector is een belangrijk punt: de recente reeks branden in stallen door kortsluiting benadrukt het belang van een integrale blik. Waar een standaard elektrotechnische keuring vaak alleen naar het ‘kastje’ kijkt, beoordeelt een commissioner de stofophoping, vervuiling en kabelwegen. “De boer prikt er vaak genoeg dingen bij die elektriciteit kosten, waarvan hij denkt dat het past. Wij kijken naar het

geheel”, stelt Bakker. D-TACS streeft er zelfs naar om samen met verzekeraars premiekortingen te realiseren, bij boerenbedrijven die een onafhankelijke commissioningcertificering hebben, omdat de schade bij een brand vaak veel groter is dan alleen het verlies van dieren.

Integriteit is in dit werk een waardevolle eigenschap

Continuous commissioning: een vergeten proces

Naast nieuwbouw richt D-TACS zich ook op zogeheten ‘continuous commissioning’ en ‘retro commissioning’. Veel vastgoedbeheerders kampen met panden die bij oplevering een

duurzaamheidscertificaat kregen, maar waar na drie jaar de prestaties flink omlaag gaan. “Een van de grootste punten is dat er een beheercertificaat wordt gegeven bij nieuwbouw, de subsidie wordt binnengehaald en na drie jaar verloopt het certificaat, maar het wordt niet opnieuw getoetst”, observeert Bakker. “De huurder betaalt de gas- en elektriciteitsrekening, dus de ontwikkelaar laat het vaak versloffen.”

Door bestaande assets opnieuw te toetsen, kunnen energielasten significant worden verlaagd. Bakker noemt het voorbeeld van een vastgoedbeheerder met 160 appartementen. Bij de overdracht was er geen goede commissioning uitgevoerd, waardoor de beheerder werd overspoeld met telefoontjes over geluidsoverlast, warmteproblemen en lekkages. “De beheerder zit met de lasten. Het helpt vastgoedbeheerders enorm om commissioning deel uit te laten maken van

een technische due diligence.”

Toekomstvisie en groei

Met zestien lopende projecten, waaronder opdrachten voor KLM, Universiteit Utrecht (met het prestigieuze Academiegebouw uit 1689) en een zesjarig traject voor Essent, bevindt D-TACS zich in een groeifase. De uitdaging is nu vooral het vinden van het juiste personeel. Bakker kiest bewust voor een mix van ervaren zwaargewichten uit de branche en gemotiveerde junioren. “Ik werk liever met mensen die intrinsiek gemotiveerd zijn, maar misschien nog niet honderd procent vaktechnische kennis hebben. Die kan ik trainen, coachen en begeleiden.”

Zijn ambitie is om onafhankelijke commissioning tot gemeengoed te maken. Het gaat daarbij niet om het zijn van de boeman die fouten aanwijst, maar om het bieden van rust. “Het vertrouwen dat ik tegen mijn opdrachtgever kan zeggen dat het goed gaat, dat geeft de installateur ook rust.”

Onafhankelijkheid is essentieel Bakker benadrukt dat onafhankelijkheid de enige weg is naar echte kwaliteit. Hij herinnert zich situaties waarin hij aan de kant van de aannemer werkte en onder druk werd gezet om water bij de wijn te doen. “Wie betaalt, bepaalt. Ik heb mijn koffer weleens ingepakt en ben weggelopen. Integriteit is in mijn werk een waardevolle eigenschap.” Zijn voornaamste doel is een sector waarin kwaliteit geen toeval is, maar een geborgd resultaat. “Wij helpen om een naadloze oplevering te garanderen en de continuïteit van de bedrijfsvoering te waarborgen. Daardoor wordt er simpelweg heel veel geld bespaard, dat anders aan herstelwerkzaamheden uitgegeven had moeten worden.”

Facility management wordt strategische vastgoedfactor

VOORWOORD

De waarde van een gebouw wordt steeds minder bepaald door stenen alleen. Nu de bezetting op dinsdag en donderdag duidelijk hoger ligt dan op andere werkdagen en kantoren op andere dagen half leeg blijven, verschuift de aandacht naar alles wat een locatie aantrekkelijk, veilig en doelmatig maakt. Facility management is daarmee geen ondersteunende dienst meer aan de rand van de organisatie, maar een strategisch instrument voor werkgeverschap, duurzaamheid en continuïteit.

Ook financieel wordt die verschuiving zichtbaar. Servicekosten, onderhoud, schoonmaak, beveiliging, catering en verduurzaming wegen inmiddels vaak zwaarder dan de pure vastgoedlasten. Dat dwingt organisaties scherper na te denken over wat een kantoor moet zijn. Niet langer is het bureau het vanzelfsprekende middelpunt; ontmoeting, samenwerking en de beleving van het merk worden belangrijker. Voor bestuurders maakt dat het gesprek concreter: elke vierkante meter moet bijdragen aan productiviteit, binding of maatschappelijke waarde, en niet alleen aan aanwezigheid.

Michel Tobé, voorzitter van Facility Management Nederland (FMN), ziet daarin een structurele verandering. “De

werkplek is een tertiaire arbeidsvoorwaarde geworden. Mensen komen naar kantoor om collega’s te ontmoeten. Dan gaat het om de hele ervaring: koffie, uitstraling, veiligheid en het gevoel welkom te zijn.”

Bewuster programmeren

Die ‘workplace experience’ begint volgens hem al vóór de voordeur. Bereikbaarheid, de omgeving, de inrichting, de vergaderplek en zelfs de terugreis horen bij dezelfde klantreis. Dat geldt voor medewerkers, bezoekers én leveranciers. Juist daarom raakt facilitair beleid direct aan de concurrentiekracht van organisaties op een krappe arbeidsmarkt. Het kantoor wordt zo niet kleiner of groter, maar bewuster geprogrammeerd.

Ook duurzaamheid krijgt via facility

management een concreet gezicht. Wie als organisatie waarden predikt, moet die uitstralen in catering, schoonmaak, energiegebruik en leverancierskeuzes. Dagschoonmaak (tijdens openingstijden) kan bijvoorbeeld bijdragen aan betere arbeidsomstandigheden, net zoals een gezonder kantineaanbod laat zien dat welzijn meer is dan een beleidsdocument. “Een waardegedreven organisatie moet die waarden ook reflecteren. Geld blijft altijd een randvoorwaarde, maar winst kan een middel zijn om een hoger doel te bereiken.”

nadrukkelijker op tafel. Wat gebeurt er bij langdurige stroomuitval, cyberincidenten of falende toegangssystemen? En hoe blijft een gebouw bruikbaar in een warmer klimaat, met groenere daken, gevels en buitenruimte die koeling ondersteunen?

Digitalisering biedt daarbij nieuwe mogelijkheden. Sensoren, bezettingsdata, AI en robots kunnen helpen om gebouwen efficiënter te gebruiken, ruimten gerichter schoon te maken en energieverbruik te beperken. Maar technologie mag geen doel op zich worden; de menselijke afweging blijft leidend. “We hebben meer dataanalisten nodig, misschien niet als functie, maar wel als competentie. Met behulp van data kunnen we zowel beter waarnemen als beter voorspellen. Tegelijk moeten we controle houden over hoe processen lopen. Technologie moet de mens versterken, niet vervangen.”

We hebben meer data-analisten nodig, misschien niet als functie maar wel als competentie

Veiligheid

De agenda wordt intussen breder. Naast hybride werken, digitalisering en ESG komen veiligheid en continuïteit

OnzeAuto – Partner Content

Minder blik, meer leefruimte

De ruimte in stedelijke gebieden wordt schaarser, terwijl de behoefte aan groen, ontmoeting en leefbaarheid juist groeit. Volgens onderzoek van Natuur & Milieu staan tegelijkertijd privéauto’s gemiddeld negentig procent van de tijd stil.

Volgens Marcel Kloprogge van OnzeAuto vraagt dat om een fundamenteel andere kijk op mobiliteit binnen gebiedsontwikkeling. “Het traditionele model van minimaal één auto per huishouden past steeds minder goed bij de manier waarop we vandaag steden en woonwijken willen inrichten. Het is simpelweg niet houdbaar en praktisch bijna onmogelijk om voor iedere nieuwe woning ook steeds extra parkeerplaatsen te blijven bouwen.”

Van bezit naar gebruik

Volgens Kloprogge verandert niet alleen de inrichting van woonwijken, maar ook het gedrag van bewoners. “Mensen kiezen steeds vaker bewust voor delen boven bezit. Waar de eigen auto vroeger bijna vanzelfsprekend was, groeit nu de behoefte aan flexibiliteit en kwalitatieve leefruimte. Mobiliteit wordt meer een dienst die je gebruikt wanneer nodig, in plaats van iets dat je altijd zelf moet hebben. Dat leidt ook tot een andere afweging binnen

gebiedsontwikkeling: extra parkeerplek of extra slaapkamer?”

Met betrouwbare deelmobiliteit worden tweede auto’s vaak weggedaan

Daarbij draait succesvolle deelmobiliteit volgens hem vooral om vertrouwen en gemak. “Mensen willen weten dat ze altijd weg kunnen wanneer dat nodig is. Dat gevoel van zekerheid is jarenlang gekoppeld geweest aan het bezit van een eigen auto. Zodra je bewoners vraagt anders naar mobiliteit te kijken, moet daar minimaal hetzelfde vertrouwen tegenover staan.”

OnzeAuto werkt daarom met een vraaggestuurd systeem: “We bieden mobiliteit voor minimaal vijf jaar, zodat bewoners, gemeenten én ontwikkelaars

kunnen vertrouwen op een stabiel en toekomstbestendig mobiliteitsconcept. Daarnaast kennen onze autodelers elkaar of leren elkaar kennen. Het geeft bewoners tijd om met elkaar te wennen en dat is uiterst belangrijk in deze transitie van bezit naar gebruik.”

Meer dan alleen mobiliteit

Volgens Kloprogge draait deelmobiliteit uiteindelijk niet alleen om minder parkeerplaatsen. “In buurten waar mobiliteit gedeeld wordt, zien we meer onderling contact en betrokkenheid ontstaan. Mensen helpen elkaar op weg, maken gezamenlijk afspraken en voelen zich meer verbonden.”

Daarnaast verandert ook de openbare ruimte zelf. “Minder geparkeerde auto’s betekenen meer ruimte voor groen, speelplekken en ontmoeting. Dat heeft direct invloed op hoe een wijk voelt. Een straat met minder blik en meer verblijfskwaliteit nodigt simpelweg meer uit

De komende jaren zal het vermogen om vastgoed, mensen, data en maatschappelijke waarden te verbinden steeds belangrijker worden. Facility management wordt de discipline die zichtbaar maakt waar een organisatie voor staat en hoe zij talent wil aantrekken en behouden.

Tekst: Jan Koning

tot contact tussen bewoners.”

Andere manier van gebiedsontwikkeling

Deelmobiliteit is volgens Kloprogge ook een factor voor gebiedsontwikkeling. “Deelmobiliteit verschuift de focus van ‘hoeveel auto’s passen hier?’ naar ‘hoe willen mensen hier leven?’. Dat is een fundamenteel andere manier van kijken naar gebiedsontwikkeling.”

Daarbij ziet hij ook kansen voor bestaande buurten. “Mensen doen hun tweede auto vaak weg zodra er betrouwbare deelmobiliteit beschikbaar komt. Daardoor neemt de parkeerdruk af. Tegelijk groeit het gevoel van gezamenlijk eigenaarschap, omdat bewoners samen gebruikmaken van dezelfde voorzieningen.”

Marcel Kloprogge, Directeur, OnzeAuto

Vastgoed staat of valt met grip op kosten

De Nederlandse bouwsector krijgt te maken met steeds grotere financiële onzekerheden. Vastgoedprojecten duren langer, worden complexer en moeten voldoen aan strengere eisen. Tegelijkertijd zorgen geopolitieke ontwikkelingen, veranderende regelgeving en stijgende bouwkosten ervoor dat projecten financieel moeilijker beheersbaar worden. Juist daarom groeit het belang van betrouwbare bouwkostendata en continue monitoring gedurende het volledige ontwikkelproces.

Ted Peek, Directeur Commercie & Innovatie, BDB Bouwkostendata

Een bouwproject draait uiteindelijk altijd om geld, stelt Ted Peek van BDB Bouw(kosten)data. “Er is een budget en daar moet je het als opdrachtgever mee doen. Alleen zie je dat projecten steeds complexer worden en veel langer duren. Daardoor nemen de onzekerheden ook toe.”

Internationale ontwikkelingen spelen daarin een grote rol. “We hebben dat eerder gezien tijdens de oorlog in Oekraïne, maar momenteel zie je dat de situatie rondom Iran impact heeft. Zaken als olie, gas en diesel hebben direct invloed op productieprocessen en transportkosten. Dat zie je terug in de bouwprijzen.”

“Aannemers proberen prijsstijgingen in eerste instantie vaak zelf op te vangen. Als die ontwikkelingen te lang aanhouden,

ontstaat echter vanzelf de discussie: wie betaalt uiteindelijk de rekening?”

Discussies

Dit maakt onafhankelijke en projectspecifieke bouwkostendata belangrijker dan ooit. “Je kunt discussies voeren op basis van gevoel en onderhandelingen, maar je kunt ook werken met onafhankelijke data. Dat zorgt voor draagvlak bij alle partijen.”

BDB vervult die rol inmiddels tachtig jaar. Het kennisinstituut werd vlak na de Tweede Wereldoorlog opgericht vanuit het toenmalige CBS om de kostenontwikkelingen van de wederopbouw van Nederland te monitoren. “Die onafhankelijke rol vervullen we eigenlijk nog steeds. Daarbij draait het niet alleen om inzicht in actuele kosten, maar vooral om vooruitkijken. Een gemiddeld vastgoedproject duurt al snel vier of vijf jaar, sommige projecten zelfs tien jaar. In die periode verandert er ontzettend veel. Daarom moet je continu inzicht houden in wat er in de markt gebeurt en welke impact dat heeft op jouw project.”

Dat begint al aan de voorkant van een ontwikkeling. “Je moet zorgen voor een toekomstbestendig budget. Daarnaast is het belangrijk om dat budget continu te blijven monitoren. Wat je vaak ziet, is dat een budget in eerste instantie te krap wordt

vastgesteld. Vervolgens vinden er allerlei wijzigingen plaats gedurende het traject en dan verdwijnen de extra’s als eerste.”

Juist daar schuilt volgens Peek een groot risico. “De toekomstbestendigheid van een gebouw wordt dan vaak als eerste geschrapt. Terwijl een gebouw natuurlijk minimaal moet voldoen aan de eisen van vandaag, maar eigenlijk voorbereid moet zijn op de eisen van morgen.”

Flexibel vastgoed Toekomstbestendige vastgoedontwikkeling draait niet alleen om duurzaamheid, maar ook om flexibiliteit. “Vastgoed zet je neer voor vijftig of misschien wel honderd jaar. Maar maatschappelijke en technische ontwikkelingen volgen elkaar veel sneller op. Eisen rondom functionaliteit en gebruik veranderen gemiddeld iedere vijf tot tien jaar. Daar moet je tijdens de ontwikkeling al rekening mee houden. Veel leegstaande panden missen die flexibiliteit en zijn daardoor nog maar beperkt bruikbaar.”

Ook veranderende regelgeving speelt een belangrijke rol. “Die normen worden iedere paar jaar aangescherpt. Dat weten we nu al. Dus moet je daar tijdens de ontwikkeling én binnen je budget al rekening mee houden.”

Hoewel de rol van data binnen de bouwsector steeds groter wordt, blijft persoonlijk advies essentieel. “De interpretatie van die data naar jouw specifieke project is enorm belangrijk. Algemene benchmarks geven hooguit een richting, maar ieder project wijkt af. Die afwijkingen kunnen financieel fors oplopen. Dat kan zomaar tien tot twintig procent verschil betekenen. Dat soort gaten kun je je binnen een vastgoedontwikkeling

simpelweg niet permitteren.”

Specifiek

De rol van bouwkostendata is de afgelopen decennia sterk veranderd. “Toen we begonnen werkten we vooral met algemene indexen en referenties. Maar projecten verschillen tegenwoordig veel sterker van elkaar. Denk aan bouwmethodes, vormgeving of materialisatie. Daardoor moeten de gegevens steeds projectspecifieker worden.”

Daarnaast groeit de behoefte aan integrale besluitvorming. “Het gaat allang niet meer alleen over geld. Opdrachtgevers willen ook weten wat ontwerpkeuzes betekenen voor duurzaamheid, energieverbruik, embodied carbon (de totale CO2-uitstoot over de levenscyclus van een gebouw) of bijvoorbeeld het stikstofdossier.” Die gegevens brengt BDB samen binnen één database. “Daardoor kunnen opdrachtgevers en aannemers veel beter integrale afwegingen maken. Niet alleen financieel, maar ook op kwalitatief vlak.”

Volgens Peek zal het belang van betrouwbare en toepasbare data de komende jaren alleen maar verder toenemen. “Er is ontzettend veel informatie beschikbaar, maar die moet wel bruikbaar zijn voor het specifieke project waar je aan werkt.”

“Veel informatie lijkt op elkaar, maar uiteindelijk vergelijk je vaak appels met peren en konijnen met paarden”, zegt Peek lachend. “Daar moet je dan chocolade van maken. Wij zorgen ervoor dat die gegevens al voorbereid en toepasbaar zijn, zodat klanten direct kunnen sturen op betaalbaarheid, kwaliteit en toekomstbestendigheid.”

Zorgvastgoed wint terrein bij kritische belegger

De vastgoedmarkt is sterk veranderd. Stijgende rentes en economische onzekerheid hebben beleggers kritischer gemaakt. Waar voorheen vooral werd gekeken naar waardegroei, staan tegenwoordig stabiele inkomsten, beheersbare risico’s en toekomstbestendigheid centraal.

Henri Schouten, commercieel directeur van Cortese, ziet die verschuiving terug in gesprekken. “Het sentiment onder beleggers is de afgelopen jaren duidelijk veranderd. Waar enkele jaren geleden vooral werd gekeken naar waardestijging, ligt de focus nu veel meer op stabiele kasstromen, huurzekerheid en maatschappelijke relevantie. De forse rentestijging heeft beleggers kritischer gemaakt, maar tegelijkertijd zien we dat kapitaal juist verschuift naar defensieve segmenten met voorspelbare inkomsten.”

Zorgvastgoed profiteert daar volgens Schouten van. De vraag naar eerstelijnszorg, ouderenzorg en woonzorgconcepten blijft structureel toenemen door de vergrijzing, terwijl het aanbod achterblijft. “Beleggers zien daardoor dat zorgvastgoed minder conjunctuurgevoelig is dan veel andere vastgoedsectoren. Het sentiment zou ik daarom omschrijven als selectief positief. Beleggers zijn kritischer dan voorheen, maar voor kwalitatief goede zorgvastgoedprojecten met sterke huurders en langjarige exploitatie is nog steeds veel belangstelling.”

Actief beheer

Volgens Rémy Voskamp, directeur vastgoed & beheer, vragen de marktomstandigheden om een andere kijk op vastgoed. “De tijd waarin vastgoed vrijwel vanzelf in waarde steeg, ligt voorlopig achter ons. Dat vraagt van vastgoedorganisaties meer focus op kwaliteit, risicobeheersing en operationele prestaties.”

Beleggers kijken tegenwoordig kritischer naar zaken als financieringsstructuur, huurderskwaliteit, bezettingsgraad en de duurzaamheid van kasstromen. Voskamp: “Dat betekent dat een vastgoedorganisatie haar keuzes goed moet kunnen onderbouwen en transparant moet communiceren over zowel kansen als risico’s. Daarnaast wordt actief asset management steeds belangrijker. Waardecreatie komt niet langer alleen uit marktontwikkelingen, maar steeds vaker uit het verbeteren van vastgoed, het versterken van huurdersrelaties en het inspelen op maatschappelijke ontwikkelingen. In

zorgvastgoed betekent dat bijvoorbeeld het creëren van locaties die aansluiten bij de groeiende zorgvraag en de veranderende manier waarop zorg wordt georganiseerd. Juist in een markt met meer onzekerheid onderscheidt een vastgoedorganisatie zich door lange termijnvisie, discipline en betrouwbaarheid.”

Specialistische kennis

Die focus op kwaliteit komt terug in de manier waarop risico en rendement tegen elkaar worden afgewogen. “De balans tussen risico en rendement bewaken wij door niet afhankelijk te zijn van één object, één huurder of één ontwikkeling. Binnen onze fondsen combineren we gezondheidscentra, eerstelijnszorglocaties en zorgwoningen, waardoor spreiding ontstaat over locaties, huurders en zorgdisciplines. Daarnaast investeren wij zowel in bestaand zorgvastgoed als in nieuw te ontwikkelen locaties.”

Voskamp vervolgt: “Bij bestaand vastgoed kunnen we de exploitatie, huurinkomsten en huurderskwaliteit goed beoordelen. Bij nieuwbouw kijken we kritisch naar de locatie, de regionale zorgvraag en de langetermijnhaalbaarheid van het concept. De markt verandert voortdurend, maar de behoefte aan toegankelijke zorgvoorzieningen blijft groeien door vergrijzing en de verschuiving van zorg naar de wijk. Dat vormt een belangrijke basis voor onze sector.”

Voskamp geeft aan dat eerstelijnszorgvastgoed om specialistische

kennis vraagt. Juist die combinatie van vastgoed-, beleggings- en zorgkennis maakt eerstelijnszorgvastgoed tot een specialistische vastgoedcategorie. “Verantwoord beleggen in eerstelijnszorgvastgoed vraagt om meer dan alleen vastgoedkennis. Het vereist ook inzicht in de ontwikkelingen binnen de zorgsector, demografische trends, huurderskwaliteit en de regionale zorgvraag. Wij beoordelen niet alleen het gebouw, maar ook de functie ervan binnen de lokale zorginfrastructuur. Een gezondheidscentrum is immers alleen toekomstbestendig als er voldoende zorgvraag is, de locatie goed bereikbaar is en de aanwezige zorgverleners duurzaam kunnen functioneren.”

Lange termijn Voskamp ziet kansen door vergrijzing en de groeiende vraag naar zorg dichtbij huis. “De belangrijkste ontwikkeling is wat ons betreft de vergrijzing. Nederland krijgt de komende decennia te maken met een sterk groeiende zorgvraag, terwijl tegelijkertijd de druk op de zorgcapaciteit toeneemt. Daardoor verschuift steeds meer zorg naar de wijk en neemt de behoefte aan moderne gezondheidscentra, eerstelijnszorglocaties en zorgwoningen verder toe. Dat zijn geen tijdelijke trends, maar structurele maatschappelijke ontwikkelingen.”

Voor beleggers liggen daar kansen omdat deze vastgoedcategorieën worden ondersteund door langjarige demografische ontwikkelingen in plaats van economische cycli alleen. “Juist vastgoed dat inspeelt op fundamentele maatschappelijke behoeften zal naar onze verwachting aantrekkelijk blijven.”

Beleggers kijken tegenwoordig verder dan een prospectus of een financieel model

Daarnaast is kennis van fondsstructuren, financieringen, regelgeving en risicobeheer essentieel. “Particuliere beleggers moeten erop kunnen vertrouwen dat investeringen zorgvuldig worden geselecteerd, gespreid en beheerd. Juist daarom geloven wij in een gespecialiseerde aanpak waarbij vastgoed-, beleggings- en zorgkennis samenkomen.”

Vertrouwen blijft daarbij volgens Schouten een belangrijke voorwaarde. “Dat bouw je niet op met één succesvolle transactie, maar door over een lange periode consequent te doen wat je belooft. Beleggers kijken tegenwoordig verder dan een prospectus of een financieel model. Zij willen weten met wie zij zakendoen, hoe besluiten worden genomen en hoe een organisatie omgaat met tegenslagen. Daarom vinden wij transparantie belangrijk. Dat betekent niet alleen communiceren wanneer het goed gaat, maar ook open zijn over uitdagingen en risico’s.”

Vastgoed verliest rendement in de keten, niet in de markt

In een markt met dunne marges en hoge faalkosten bepaalt niet de campagne het rendement, maar de samenwerking. Dan is het logisch om marketing, verkoop en doelgroep vanaf dag één aan tafel te zetten.

Nederland staat voor een enorme bouwopgave. Het woningtekort schommelt rond de 400.000 woningen en een ontwikkeling duurt zo’n tien jaar. Rente, bouwkosten en rendement staan onder druk; elke vertraging raakt direct de businesscase.

Veel aandacht gaat uit naar stikstof, rente en procedures. Onderschat blijft hoe projecten zijn georganiseerd. Brancheonderzoek schat de faalkosten in de bouw op vijf tot ruim tien procent van de omzet, tegenover marges van twee tot vijf procent. De oorzaak zit zelden in de losse onderdelen, maar in de keten: gebrekkige communicatie en partijen die na elkaar werken. Risico’s worden zo pas laat zichtbaar, wanneer bijsturen het duurst is.

“Ontwikkelaars verliezen tijd en geld niet in de markt of in het

product, maar in de manier waarop projecten zijn georganiseerd”, zegt Raymond van der Ploeg, directeureigenaar van het Rotterdamse PRSC. vastgoedcommunicatie. Met ruim 25 jaar ervaring stelt hij dat marketing, verkoop en communicatie te vaak pas aanschuiven na het ontwerp of de vergunning. “Dan start verkoop met een informatieachterstand en vallen besluiten over woningmix en positionering zonder scherp beeld van de doelgroep. Dat kost rendement.”

Resultaat vanaf de tenderfase

“Effectieve marketing en verkoop draaien niet om de glanzende brochure of de fancy website”, stelt Van der Ploeg. “Het gaat om hoe goed je vooraf naar de markt en de doelgroep luistert, en dat je precies weet wie je wanneer en hoe bereikt en begeleidt richting de handtekening. Maar

zeker ook daarna. Daarvoor zijn data en AI essentieel.”

Effectieve marketing en verkoop draaien niet om glanzende brochures of fancy websites

PRSC. betrekt doelgroeponderzoek, de klantreis en het verkoopdenken direct bij de start van het traject. Door de samenwerking met gespecialiseerde partners, van onderzoeks- en renderbureaus tot techgedreven property managers en makelaars, ontstaan vaak ideeën die beter aansluiten op de marktvraag. In de markt komt ook een jongere generatie op belangrijke posities, met frisse inzichten. “Dat sluit aan bij ons jonge, maar ervaren team”, zegt Bas Katsman, hoofd accountteam bij PRSC. “De gezamenlijke inzichten leiden tot hele goede oplossingen, met slimme

Bronnen: Volkshuisvesting Nederland / ministerie van VRO (woningtekort, 2025); TU Delft (doorlooptijd ontwikkeling); brancheonderzoek faalkosten (USP Marketing Consultancy, ABN AMRO); Rabobank (data en AI in vastgoed). Faalkostenpercentages zijn schattingen en lopen per onderzoek uiteen.

inzet van technologie en specialisten. Zo hebben we met gerenommeerde partijen als KondorWessels, VORM, Greystar en Bouwinvest mooie resultaten kunnen halen.”

RNHB vastgoedfinanciering biedt meer dan alleen kapitaal:

schaal, snelheid en persoonlijk contact

De Nederlandse vastgoedmarkt staat voor een structurele verschuiving. Kleinere beleggers trekken zich terug, regelgeving wordt complexer en de vraag naar snelle, flexibele financiering groeit sterk. Voor gespecialiseerde vastgoedfinanciers ligt hier een duidelijke opgave: hoe combineer je schaalgrootte met slagvaardigheid, en technologie met persoonlijk contact?

RNHB is een vastgoedfinancier gericht op het verstrekken van leningen voor verhuurd vastgoed, waaronder residentieel vastgoed, combinatiepanden en commercieel vastgoed. RNHB bereikte onlangs een financieringsvolume van tien miljard euro, opgebouwd in negen jaar. Co-CEO David Foxwell relativeert de mijlpaal meteen: “Ongeveer 63 procent van dat volume bestaat uit nieuw verstrekte financieringen, het overige deel uit aankopen van leningportefeuilles. De markt verandert, en wij veranderen mee.” Zijn collega-CEO Berny van der Torren vult aan dat stabiele aandeelhoudersondersteuning daarbij cruciaal was: “Dankzij die consistente ondersteuning konden we gericht investeren in IT en mensen, waardoor we nu klaar zijn voor de volgende fase in onze ontwikkeling.”

Professionaliseringsslag in de markt

De marktdynamiek speelt RNHB in de kaart. Van der Torren signaleert een duidelijke trend: “De buy-to-letmarkt professionaliseert significant: kleinere beleggers verkopen en grotere, professionelere partijen worden dominanter. Dat zien we ook terug in onze eigen data, in het toenemend aantal aanvragen van rechtspersonen. Een deel daarvan komt overigens door fiscale wijzigingen, waardoor ook kleinere beleggers hun vastgoed in een rechtspersoon onderbrengen.”

Foxwell wijst op het onderscheidend vermogen ten opzichte van traditionele banken: “We werken met snelheid

en begrip van de markt. Banken automatiseren veel in dit segment, maar wij blijven juist dicht bij de klant.” Dat persoonlijk contact is volgens hem bepalend. “We spreken klanten regelmatig over hun portefeuille, hun ambities en hun concrete toekomstplannen. Dat persoonlijke contact is een wezenlijk onderdeel van onze dagelijkse dienstverlening.”

Technologie als fundament

Een centrale rol in de operationele strategie speelt NeMo, het midoffice-platform dat het bedrijf volledig in eigen beheer ontwikkelde. Van der Torren licht de keuze toe: “Standaardsystemen zijn duur en vaak inflexibel. Wij werken met financieringen vanaf vijftigduizend tot tientallen miljoenen euro; geen enkel kant-en-klaarsysteem dekt dat bereik. Door NeMo zelf te bouwen, kunnen we snel aanpassen wanneer de markt verandert en onze klanten sneller en gerichter bedienen”, aldus Van der Torren.

Het platform is inmiddels een jaar in gebruik en wordt doorlopend uitgebouwd. Opvallend is de strategie rondom kunstmatige intelligentie: “Door eigen AI-tools te ontwikkelen, versnellen we interne processen, terwijl uiteindelijke kredietbeslissingen altijd onder menselijke controle blijven”, benadrukt Van der Torren.

Deze ontwikkelingen komen samen in de rebranding die RNHB momenteel doorvoert, waarin de verschuiving van

balansfinancier naar assetmanager zichtbaar wordt. “We willen de duidelijkste, meest efficiënte financier in de markt zijn”, zegt Foxwell. “Niet de goedkoopste, niet de meest vrijgevige, maar de meest betrouwbare.” Flexibiliteit en kwaliteit blijven daarbij de kern, ook bij verdere groei.

De aanpak werpt al vruchten af in de tenderfase. “We boeken aantoonbaar resultaat, ook bij tenders voor gemeenten. Dus heel vroeg in het traject”, zegt Katsman. Daarnaast krijgt PRSC. regelmatig projecten voorgelegd die moeizaam verkopen doordat partijen langs elkaar heen werken en de klantreis niet aansluit op de doelgroep. “De vraag aan de markt is dus simpel”, besluit Van der Ploeg. “Welk project kost nu onnodig rendement door inefficiënte samenwerking?” rnhb.nl

Berny van der Torren, Co-CEO, RNHB

David Foxwell, Co-CEO, RNHB

Raymond van der Ploeg & Bas Katsman, Directeur-eigenaar & Hoofd accountteam PRSC. Meer info: PRSC.nl

Sneller bouwen begint vóór de eerste steen

PROFIELINTERVIEW

Het woningtekort geldt als een van de grootste nationale problemen van deze tijd. De hindernissen bij het behalen van doelstellingen liggen vooral in de fases voorafgaand aan de bouw: het overleg met de gemeente over bouwplannen en de aanvraag van vergunningen. Dat is niet per se een hopeloze situatie. Deskundigen dragen een keur aan deeloplossingen aan. Ook lijkt een pilot in de gemeente Veldhoven te werken, waar geëxperimenteerd wordt met snellere procedures.

Fahid Minhas is directeur van NEPROM, de brancheorganisatie van project- en gebiedsontwikkelaars. Hij vindt dat een aantal voor de hand liggende oplossingen voor het tekort aan woningen blijft liggen. “Men zegt weleens dat het bouwen van een huis twaalf jaar duurt. Dat is flauwekul, want je kunt een fabriekswoning binnen drie dagen neerzetten en het daadwerkelijk bouwen van grote binnenstedelijke bouwprojecten duurt drie jaar. Daaraan voorafgaand heb je een proceduretermijn en die is slecht gedefinieerd.” Marktpartijen hebben op dit vlak te maken met een urgentie die niet door overheden gevoeld wordt, ziet Minhas: “Tijd is geld voor ontwikkelaars. Bij een gemiddeld bouwplan is vaak een elftal van ambtenaren vanuit verschillende vakdisciplines betrokken. Dat kan echt simpeler, zeker bij kleinere bouwplannen.”

Je kunt met AI een bouwplan toetsen aan het bouwbesluit. Dat levert enorme tijdwinst op

AI-oplossingen

“De nieuwe generatie is veel minder bereid om vroeg op te staan en in de stromende regen en kou op een bouwplaats te werken”, constateert Minhas. De sector speelt in op deze ontwikkeling door steeds meer fabrieksmatig te produceren. Daar komen volgens de NEPROM-directeur grote kansen voor een procedureversnelling uit voort: “Voor de woningen die in fabrieken worden geproduceerd willen we typegoedkeuringen. Dat wil zeggen

dat je voor de bouw van woningen die op allerlei vlakken voldoen aan de geldende regelgeving, automatisch een vergunning moet krijgen. Als je momenteel met hetzelfde product naar een andere gemeente gaat, gaat deze gemeente de woningen opnieuw beoordelen. Terwijl dat oordeel al een keer is geveld en de woning niet is veranderd. Je kunt AI inzetten om sneller vergunningen te toetsen aan het bouwbesluit en andere regelgeving. Dat levert tijdwinst op.”

De 100-dagenaanpak van Veldhoven Voor project- en gebiedsontwikkelaars zijn de lange, diffuse en onzekere voortrajecten een doorn in het oog. Minhas: “Er wordt gesproken over de

Bouwen voor arbeidsmigranten om Nederland draaiende te houden

Supermarkten die niet op tijd worden bevoorraad, kassen die leegstaan, logistieke ketens die vastlopen. Het klinkt als een toekomstscenario, maar het tekort aan geschikte huisvesting voor arbeidsmigranten baart werkgevers en gemeenten zorgen. Onderzoek van de Intelligence Group en SEO Economisch Onderzoek toont dat de Nederlandse arbeidsmarkt inmiddels zo’n 1,7 miljoen internationale werknemers telt. Deze groep draagt jaarlijks tientallen miljarden bij aan ons bruto binnenlands product. Toch ontbreekt voor velen een fatsoenlijke woonplek dicht bij het werk.

Willem Weggeman, algemeen directeur van HomeFlex, ziet de gevolgen dagelijks. “Op het moment dat er geen woningen beschikbaar zijn, komen er geen mensen meer deze kant op en wordt het werk niet meer gedaan.” Het bedrijf ontwikkelt, beheert en exploiteert woonlocaties voor internationale medewerkers en opereert op het snijvlak van vastgoed, arbeidsmarkt en maatschappelijke verantwoordelijkheid.

Van woonwijk naar clusterlocatie

Een groot deel van het probleem schuilt in de manier waarop huisvesting nu is georganiseerd. Vaak komen arbeidsmigranten in reguliere woonwijken terecht, wat extra druk kan zetten op een toch al krappe woningmarkt. Relatief vaak werken ze in ploegendiensten en wisselen ze frequent van werk, wat in sommige gevallen

voor overlast kan zorgen. Clusterlocaties, specifiek ontwikkeld voor internationale medewerkers, bieden een structureel alternatief.

“Als wij een clusterlocatie bouwen, maken we woningen in woonkernen vrij voor de reguliere woningmarkt”, aldus Weggeman. Bewoners op clusterlocaties zijn zichtbaar en inschrijfbaar bij de gemeente, wat illegaliteit ontmoedigt en gemeenten financieel ten goede komt vanuit het gemeentefonds.

HomeFlex werkt volgens de SNFcertificering, die voorschrijft dat iedere arbeidsmigrant minimaal 15 vierkante meter leefoppervlak heeft. In de eigen projecten wordt dat ruimschoots overtroffen: bewoners beschikken over 17,5 vierkante meter, een eigen slaapkamer en

gedeelde ruimtes in wooneenheden van maximaal vier personen.

Regelgeving als drempel

Toch loopt de sector tegen een paradox aan. Juist de wetgeving die misstanden moet aanpakken, dreigt goede initiatieven te blokkeren. Weggeman noemt de mogelijke omzetting van logiesverhuur naar reguliere bewoning. “Als dat gebeurt, kunnen wij niets meer realiseren op bedrijventerreinen of in buitengebieden, want wonen is daar niet toegestaan.”

Daar komt een financieel risico bij. Een overgang van tijdelijke, btw-belaste verhuur naar reguliere, btw-vrijgestelde woningverhuur betekent dat de btw op bouw- en investeringskosten niet langer kan worden teruggevorderd. “De totale kosten van huisvesting kunnen daardoor

samenstelling van het programma, de grootte van woningen, de hoogte van de gebouwen, de parkeernorm, de invulling van de plinten en ga zo maar door. Dat kan soms twee jaar doorgaan en dan kunnen plannen alsnog stranden. Daarmee gaat ambtelijke capaciteit verloren en ook marktpartijen verliezen tijd en geld. De gemeente Veldhoven heeft een oplossing voor dit probleem bedacht die goed werkt: de 100-dagenaanpak. Na die periode krijg je als initiatiefnemer een “go” of een “no go” met bepaalde kaders en een projectleider om alles verder uit te werken.”

met twintig tot dertig procent stijgen”, waarschuwt Weggeman. “Dat maakt projecten die nu haalbaar zijn, ineens onrendabel.”

De opgave is concreet: bouwen, en snel. Hiervoor ligt de oplossing in brede samenwerking. Gemeenten, werkgevers en vastgoedpartijen moeten integraal optrekken, waarbij niet alleen het gebouw centraal staat maar ook het professionele beheer. “Het gaat niet alleen om een gebouw neerzetten. Je moet nadenken over wat er daarna gebeurt.” Met bouwen wordt niet alleen het woonprobleem opgelost maar worden sectoren als logistiek, food en techniek draaiende gehouden. “Bouwen, bouwen, bouwen, ook voor internationale medewerkers. Daarmee pakken we twee problemen tegelijk aan.”

Tekst: Christiaan de Wit

Willem Weggeman, Algemeen directeur, HomeFlex

Woningbouw vraagt om snelheid én duidelijkheid

Nederland wil honderdduizenden woningen bouwen, maar tussen plan en oplevering zit vaak jaren. Procedures stapelen zich op, regelgeving verandert voortdurend en ondertussen nemen ook de maatschappelijke eisen toe. Duurzaamheid, leefbaarheid, natuurontwikkeling en betaalbaarheid moeten allemaal samenkomen binnen hetzelfde project. Daardoor wordt gebiedsontwikkeling steeds complexer en neemt de druk op ontwikkelaars, beleggers en overheden verder toe.

Die toenemende complexiteit is dagelijks zichtbaar binnen de vastgoedpraktijk, zegt Rudi Minkhorst, advocaat omgevingsrecht bij Poelmann van den Broek advocaten in Nijmegen. “Stikstof en beleidskaders remmen ruimtelijke ontwikkelingen.

Daarnaast moet er veel onderzocht en onderbouwd worden om bestemmingen te wijzigen, en duurt de contractvorming lang.”

Vertraging

Ook de mogelijkheden om bezwaar te maken en te procederen zorgen volgens hem voor vertraging. “Daarmee kunnen omwonenden en belangenorganisaties procedures jaren rekken. Aangezien banken en financiers in de regel onherroepelijke vergunningen eisen, vertraagt dit de ontwikkeling van woningen in hoge mate.”

Daarnaast merkt Minkhorst dat de huidige geopolitieke situatie invloed heeft op de vastgoedmarkt. “Met de geopolitieke spanningen staan beleggers minder te springen, wat ook een rem zet op de ontwikkeling.”

Daar komt volgens hem nog bij dat verschillende partijen binnen gebiedsontwikkeling niet altijd hetzelfde tempo hanteren. “Ontwikkelaars

vinden vaak dat de gemeente traag en risicomijdend is, en dat besluitvorming lang duurt. Ambtenaren geven aan dat ontwikkelaars niet altijd even volledig zijn in het aanleveren van stukken en soms wat opportunistisch zijn.”

Toch ziet hij daarin geen onoverbrugbaar probleem. “Ik denk dat in beide standpunten wel een kern van waarheid zit. Voor mij een leuke uitdaging om in een project te kijken hoe we vanuit ieders belangen en mogelijkheden het project zo snel mogelijk verder helpen. Uiteindelijk is dat ook wat beiden willen.”

Omgevingswet

Sinds de invoering van de Omgevingswet merkt Minkhorst dat veel partijen nog zoekende zijn. “Er is nog veel onbekendheid. Dat leidt tot vertraging en onzekerheid.” Vooral gemeenten zijn volgens hem nog voorzichtig. “Veel gemeenten geven eerlijk aan nog geen ervaring te hebben met het wijzigen van een omgevingsplan en daarom daar wat huiverig voor te zijn. Toch kan er veel onder de Omgevingswet, en biedt deze ook kansen en meer mogelijkheden voor maatwerk.”

Volgens Minkhorst zit de vertraging

niet alleen in wetgeving, maar ook in de manier waarop processen worden ingericht. “Ik zie een tendens dat gemeenten de neiging hebben om privaatrechtelijk, in een anterieure overeenkomst, veel te regelen wat ook in de bestuursrechtelijke procedures, zoals omgevingsvergunningen en omgevingsplannen, geregeld wordt. Dat leidt tot vertragingen die mijns inziens onnodig en ongewenst zijn.”

Ondertussen verandert tevens de inhoud van vastgoedprojecten zelf. Waar het vroeger vooral draaide om stenen en vierkante meters, spelen maatschappelijke belangen een steeds grotere rol. “Ontwikkelaars willen dit vaak ook. Dit leidt namelijk tot vastgoed dat aantrekkelijker is voor beleggers.” Tegelijkertijd ziet hij hierdoor wel een negatief neveneffect. “De opeenstapeling van wensen zoals natuurinclusie, duurzaamheid, voldoende sociale woningbouw, enzovoort, zet projecten wel onder druk.” Daarbij schuurt het volgens hem soms ook juridisch. “Gemeenten vragen daarbij juridisch gezien met regelmaat meer dan ze mogen vragen. Daar zoek ik dan met ontwikkelaars in de anterieure overeenkomsten een goede weg in.”

AI krijgt steeds grotere rol Kunstmatige intelligentie krijgt volgens Minkhorst steeds meer invloed op de vastgoedwereld en de advocatuur. “AI heeft nu al impact. Zo kunnen bijvoorbeeld burgers heel gemakkelijk een bezwaarschrift opstellen met behulp van AI. Dat leidt dus tot meer bezwaarschriften die weerlegd moeten worden.” Tegelijkertijd ziet hij juist ook voordelen

voor de juridische praktijk. “Anderzijds zetten wij AI op onze beurt weer in om efficiënter te werken en te checken of we zaken over het hoofd zien. Het leidt tot betere stukken en adviezen in een kortere tijd. Dat zal in de nabije toekomst alleen maar toenemen.”

Toekomstverwachtingen

Voor de komende jaren verwacht hij dat die ontwikkeling alleen maar verder versnelt. “Daarnaast denk ik dat de verdere opkomst van AI een rol zal spelen. Het wordt daarmee mogelijk om delen van het werk, zoals contractvorming of het schrijven en analyseren van stukken, veel sneller te doen.”

Naast AI verwacht Minkhorst dat regelgeving rondom waterkwaliteit een steeds grotere rol gaat spelen binnen gebiedsontwikkeling. “De Kaderrichtlijn Water gaat effect hebben. Dit is nu nog een redelijk ondergeschoven kindje, maar dat zal voor een behoorlijk aantal projecten gevolgen gaan hebben. Ontwikkelaars zouden zich hier meer in kunnen verdiepen of er over kunnen laten voorlichten.”

Wat volgens hem uiteindelijk vooral nodig is om woningbouwprojecten sneller van de grond te krijgen? “Een duidelijke politiek, die richting – denk aan stikstof – en duidelijke kaders geeft, zou enorm helpen.”

Rudi Minkhorst, Advocaat omgevingsrecht bij Poelmann van den Broek advocaten

Poelmann van den Broek advocaten

Bouwen aan buurten, niet alleen aan woningen

OPINIE

Woningen bouwen alleen is niet genoeg om de uitdagingen op de woningmarkt op te lossen. De manier waarop mensen wonen verandert namelijk net zo snel als de vraag naar woonruimte. Dat vraagt om een andere kijk op stedelijke ontwikkeling.

Wat Sebastian Zwart, senior director Investments & Development bij Rockfield Real Estate, het meest opvalt, is dat mensen tegelijkertijd zowel mobieler als individueler worden. “Studenten en young professionals wonen vaker in een andere stad dan waar ze studeren of werken, ze kiezen op betaalbaarheid en sfeer, niet alleen op locatie. Tegelijk is er een tegenbeweging: in een steeds meer digitale en geïndividualiseerde wereld groeit de behoefte aan echte ontmoeting en verbinding.”

Volgens Zwart is een woning daardoor steeds vaker werk- en uitvalsbasis, sociale omgeving en ontmoetingsplek in één. “Bij Rockfield denken we vanaf de eerste schets al na over hoe een gebouw twintig jaar later nog steeds goed moet functioneren, voor bewoners én voor investeerders. Die geïntegreerde aanpak is effectief

gebleken: keuzes in de ontwerpfase werken direct door in de woonervaring en in de operationele kwaliteit.”

Ook flexibiliteit en community worden volgens hem steeds belangrijker. “Nieuwe generaties zijn opgegroeid met de notie dat toegang belangrijker is dan bezit. Ze willen kunnen verhuizen zonder dat het een project wordt, en wonen zonder dat ze daarvoor alle praktische zaken zelf hoeven te regelen. De gemeenschap is een essentieel onderdeel van de woonkwaliteit. Een gebouw waar je de buren kent en waar iemand iets organiseert, levert meer woongeluk dan een paar extra vierkante meters kunnen compenseren.”

Investeren in de toekomst

Die ontwikkeling trekt ook de aandacht van institutionele beleggers. Zo investeren ABP en Rockfield samen in woningen voor studenten en starters. “De samenwerking

met ABP markeert een belangrijke ontwikkeling: langetermijnkapitaal van pensioenfondsen vindt zijn weg naar precies dat segment waar de nood het hoogst is. Met 350 miljoen startkapitaal ontwikkelen we via de Student & Starter Social Living Venture meer dan 2.000 betaalbare woningen voor studenten en starters.”

Volgens Zwart zijn leefbaarheid en rendement daarbij nauw met elkaar verbonden. “Pensioenfondsen denken in dertig, veertig jaar, niet in kwartalen. Voor dat soort kapitaal is leefbaarheid geen tegenwicht voor rendement, maar een voorwaarde ervoor.”

Dat is volgens hem ook belangrijk voor de toekomst van Nederlandse steden. “Een stad die geen plek heeft voor de mensen die haar economie en kennisinfrastructuur draaiende houden, verliest vroeg of laat zijn Nederlands én internationaal talent. De grote opgave is niet alleen méér bouwen, maar bouwen op een manier die plekken creëert waar mensen langer blijven dan strikt noodzakelijk. Dat vraagt om verbinding tussen wonen, voorzieningen en

Vastgoed zoekt steeds vaker financiering buiten de bank

Voor ondernemers die vastgoed bezitten maar buiten bancaire kaders vallen, wordt private debt steeds vaker een serieus alternatief. Zowel projectontwikkelaars, familiebedrijven, winkeliers als eigenaren van monumentaal vastgoed zoeken regelmatig financiering buiten de traditionele bank om. Volgens gespecialiseerde kredietverstrekkers biedt dat ruimte voor maatwerkconstructies voor hun complexe plannen.

Die verschuiving hangt nauw samen met strengere regelgeving voor banken. Door internationale kapitaaleisen en gestandaardiseerde risicomodellen is de ruimte voor uitzonderingen kleiner geworden. Vooral bij leningen tot ongeveer tien miljoen euro ontbreekt volgens marktpartijen steeds vaker de capaciteit om ingewikkelde dossiers individueel te beoordelen. “Ondernemers willen snel schakelen, ze willen duidelijkheid, terwijl banken terughoudend zijn met uitzonderingstrajecten.” Dat stelt Dyuri

Vonk, die samen met Maurits van Bouwdijk Bastiaanse Dageraad Capital oprichtte, een private debt-partij die investeerders koppelt aan ondernemers met complexe vastgoedgedekte financieringsvragen.

Volgens Vonk lopen ondernemers vooral vast zodra een project afwijkt van het standaardprofiel van banken. Hij noemt als voorbeeld een voormalig klooster waarin woningen, commerciële ruimtes en renovatieplannen samenkomen. Voor banken zijn zulke trajecten administratief lastig, omdat tussentijdse wijzigingen telkens nieuwe goedkeuringen vereisen. “Wij kijken eerst naar het plan. Daarna beoordelen we het risico. Vervolgens zoeken we een passende structuur.”

Maurits van Bouwdijk Bastiaanse ziet vooral dat banken steeds minder ruimte hebben voor maatwerk. Volgens hem zijn bancaire producten sterk gestandaardiseerd geraakt, terwijl ondernemers juist behoefte hebben aan flexibiliteit. “Een hogere rente betekent niet automatisch hogere maandlasten. Minder aflossing geeft meer ruimte

en kan ondernemers helpen groeien”, zegt Van Bouwdijk Bastiaanse. Volgens hem draait het verschil niet uitsluitend om snelheid, maar vooral om flexibiliteit in de structuur van een lening. Banken financieren doorgaans met vaste renteperiodes en verplichte aflossingsschema’s. Private investeerders werken vaker met eigen vermogen en hebben daardoor meer ruimte om afspraken tussentijds aan te passen. “Wij vervangen banken niet. Wij vullen een gat. Zodra een bank goedkoper kan financieren, adviseren wij dat ook”, aldus Van Bouwdijk Bastiaanse.

De investeerders achter zulke leningen zijn doorgaans ondernemers die hun vermogen willen spreiden. Een deel zit in aandelen of vastgoed, een ander deel in private debt. Volgens de oprichters zoeken zij vooral stabiele rendementen met stevige zekerheden, meestal in de vorm van een eerste hypotheek. “Daarmee positioneren we ons als nichepartij tussen traditionele banken en andere alternatieve financiers. Geen volumefabriek, maar een klein netwerk van vaste investeerders en onder-

gemeenschapsgevoel. Dat is niet iets wat je achteraf toevoegt. Dat neem je vanaf het begin in je ontwerp mee.”

Tekst: Jan Koning

nemers, waarin vertrouwen, korte lijnen en inhoudelijke kennis centraal staan.” Beiden benadrukken daarnaast dat Dageraad Capital discreet omgaat met financieringsvragen en investeerders. “In tegenstelling tot veel andere partijen publiceren wij niet wat we gaan financieren of gefinancierd hebben.”

Beide oprichters merken dat vooral ondernemers met verduurzamingsplannen, familie-uitkopen of monumentale panden aankloppen. Zulke dossiers combineren vaak vastgoed, exploitatie en herontwikkeling in één financieringsvraag. Juist daar ontstaat volgens hen ruimte voor private debt. “Wij bewegen ons tussen de starre modellen van banken en de vaak duurdere oplossingen van kortetermijnfinanciers.”

Dageraad Capital – Partner Content

Maurits van Bouwdijk Bastiaanse & Dyuri Vonk, Oprichters, Dageraad Capital

Hoe AI facility management slimmer en sneller maakt

Facility managers kennen de uitdaging al jaren: budgetten die gelijk blijven of krimpen, terwijl de eisen aan comfort, veiligheid en gebruikservaring alleen maar toenemen. Toch is iets fundamenteel veranderd. Er is recent veel nieuws geweest over grote technologiebedrijven als Salesforce en Google die in korte tijd duizenden medewerkers hebben ontslagen, waarbij AI werd genoemd als aanleiding. Die golf werkt door in bijna elke organisatie, en raakt ook de facilitaire afdelingen.

John Van Tessel, CEO,

Spacewell, internationaal softwarebedrijf en onderdeel van Nemetschek Group, ziet die verschuiving dagelijks bij klanten. CEO John Van Tessel en Chief Product Officer Gilles Ghyssaert werken aan een platform dat facility teams helpt die druk op te vangen zonder dat de dienstverlening eronder lijdt.

“Naast personeelskosten zijn de kosten van gebouwen de op een na duurste kostenpost op de verlies- en winstrekening van een organisatie”, zegt Van Tessel. “Dit onderwerp komt steeds meer in de boardroom terecht.”

Ghyssaert vult aan dat de druk niet nieuw is, maar wel een andere dimensie heeft gekregen. Facilitaire afdelingen moeten aantonen dat ze efficiënter werken, terwijl de SLA’s (service level agreements) strenger worden. Kantoren moeten foutloos functioneren, aannemers naadloos samenwerken en medewerkers een ervaring krijgen die hen naar kantoor trekt.

Nog te vroeg voor harde percentages De verwachtingen rond AI zijn hoog, soms te hoog. Over efficiëntiewinsten van vijftig tot zestig procent wordt gemakkelijk gesproken, maar de werkelijkheid is genuanceerder. “In het ene domein zie je die winst wel, in het andere niet”, erkent Van Tessel. “Ambitie is er zeker, maar we zitten nog in een vroeg stadium om overal harde percentages aan vast te koppelen.”

Ghyssaert is concreet over waar AI het

verschil zal maken. Facility management draait in de kern om inventaris, documenten, contracten en meldingen die snel moeten worden opgelost. Dat proces is zelfs met goede software nog grotendeels handmatig. “Een AI-assistent die naast een medewerker in het systeem zit, vragen beantwoordt, advies en ondersteuning biedt, kan zes uur zoekwerk terugbrengen tot enkele minuten.”

Een praktijkvoorbeeld: een organisatie met honderden locaties, waarbij de facilitaire dienst bij de helft van de storingen eerst contracten, historische data en assetinformatie moet raadplegen zodra een melding binnenkomt. Een AI-assistent kan vervolgens de urgentie beoordelen en adviseren welke aannemer en aanpak het beste passen. Daarbij gebruikt het systeem contractinformatie, SLA’s, historische assetdata en eerdere werkbonnen. Tickets die eerder zes dagen open stonden, worden nu binnen zes uur afgehandeld. Ghyssaert licht toe: “Als je daar een kennisbank aan koppelt, kan de oplossing soms volledig self-service zijn. Geen monteur nodig, probleem opgelost in zes minuten.”

Energie, werkplek en het einde van datasilo’s

Spacewell werkt binnen drie productdomeinen, Workplace, Asset en Energy, elk met eigen toepassingen en apps, maar op eenzelfde AI-platform. In energiebeheer gaat het om miljoenen datapunten van verbruik en productie. AI filtert anomalieën, genereert rapportages en maakt inzichten direct beschikbaar. Zonder die ondersteuning zou een medewerker fulltime data moeten monitoren.

In werkplekbeheer helpt Spacewell organisaties hun vierkante meters beter te benutten. Op dure kantoorlocaties als Londen of Amsterdam telt elke ongebruikte werkplek. Met AI kunnen medewerkers makkelijker een ruimte vinden door tegen hun smartphone te spreken, en hebben vastgoed- en werkplekprofessionals een virtuele assistent bij de hand om inzichten te interpreteren en simulaties uit te proberen. “In plaats van een adviseur in te huren, heb je de analyse direct bij de hand”, zegt Ghyssaert.

aanbiedt, maar integreert in elke workflow. Bij elke nieuwe functionaliteit wordt gevraagd welke rol AI kan spelen. Daarbij ligt de nadruk op Europese compliance en betrouwbaarheid, een bewuste differentiatie ten opzichte van startups die wel technologie maar geen klantdata en sectorkennis hebben.

Voor facility directors die nog twijfelen, is de boodschap van Van Tessel helder: slimmere besluitvorming vereist betere tools, en gebouwen worden alleen maar complexer. “De toekomst van facility management draait niet om meer mensen of meer systemen, maar om slimmere ondersteuning bij elke beslissing.”

Facility professionals verlaten de kelder en verdienen een plek in de boardroom

De belangrijkste ontwikkeling is wellicht het doorbreken van datasilo’s. Spacewell kan sensordata over bezetting en luchtkwaliteit ook inzetten voor de planning van catering, schoonmaak en beveiliging. Eén dataset wordt relevant voor meerdere facilitaire domeinen tegelijk. “AI kan dwars door verschillende databronnen relaties leggen die een mens pas na weken zou ontdekken”, aldus Ghyssaert. “Dat wordt straks realtime beschikbaar.”

Facility management verdient een stoel aan tafel

Spacewell positioneert zich als enterprisepartner die AI niet als losstaande feature

Ghyssaert kijkt verder vooruit: “Facility professionals verlaten de kelder. Ze worden onderdeel van de kritische processen van elk bedrijf en verdienen een plek in de boardroom. De sector die decennialang traag evolueerde, staat nu aan het begin van een versnelling die de sector blijvend verandert.”

Gilles Ghyssaert, Chief Product Officer, Spacewell

Spacewell

Vastgoed draait om meer dan rendement alleen

De vastgoedsector wordt nog vaak gestuurd op kortetermijnrendement, maar dat beeld begint te kantelen. Want wie alleen naar kortetermijncijfers kijkt, mist een groot deel van de werkelijkheid.

Alleen sturen op financieel rendement is te smal om vastgoed goed te managen, weet Norbert Bol, partner bij Building Values, uit jarenlange ervaring. “Vastgoed is geen eenvoudig financieel product. Het is de plek waar mensen wonen, werken en

buildingvalues.nl

leven en daarmee vervult vastgoed een maatschappelijke rol.”

Volgens Bol vraagt deze specifieke rol om een bredere blik. “Gebouwen moeten elke dag optimaal functioneren, betaalbaar zijn voor de doelgroep en goed aansluiten op energievoorzieningen, mobiliteit en de omgeving. Dat maakt vastgoed per definitie een langetermijnvraagstuk.”

Sociale en ecologische balans

Deze gedachte vormt de basis voor integrale waardecreatie, waarin sociale, ecologische en economische waarden samenkomen. “Je ziet pas wat er misgaat als er te lang niet op de lange termijn is gestuurd. Dan ontstaat er een sociale onbalans die zichtbaar wordt in bijvoorbeeld verhoogde verhuisgeneigdheid, afnemende cohesie of

eventueel zelfs toenemende criminaliteit. Ook kan er een ecologische onbalans ontstaan door slechte luchtkwaliteit, hittestress en wateroverlast.”

“Waardecreatie is een integraal en continu proces. Het is niet iets dat je oplost met één verantwoordelijke, één geldschieter of één belanghebbende. Het vraagt om samenwerking, co-creatie en andere stuurinstrumenten, zoals sturen op total cost of ownership.”

Toch blijkt deze stap in de praktijk lastig. Veel organisaties willen wel sturen op impact en duurzaamheid, maar weten deze doelstelling maar moeizaam concreet te maken. “De intentie is er vaak wel, maar de vertaling naar sturing op integrale langetermijnresultaten blijft achter.”

Sleutel

Volgens Bol ligt precies hier de sleutel. “Veel sociale en ecologische verbeteringen kennen geen kortetermijnrendement. Juist hierom is een integrale aanpak nodig. Op

de lange termijn leidt deze aanpak tot een beter integraal resultaat en uiteindelijk ook tot een beter financieel resultaat.”

Dat dit geen theorie is, blijkt uit projecten waar deze aanpak al wordt toegepast. “Bijvoorbeeld bij een Nederlands impactfonds dat wooncomplexen renoveert. Daar wordt gestuurd op lager energieverbruik, minder CO2-uitstoot, wooncomfort, gezondheid, lagere woonlasten voor de zittende huurder en een passend financieel rendement voor de belegger. Door deze waarden te combineren, versterken ze elkaar.”

Community investors

Deze manier van werken vraagt ook iets van de betrokken partijen. “Het betekent dat stakeholders minder optimaliseren vanuit hun eigen belang en meer handelen vanuit het gezamenlijke systeem. Een wijk is immers zo sterk als haar zwakste schakel.”

Voor de toekomst ziet Bol een duidelijke ontwikkeling. “Investeren in vastgoed gaat steeds vaker over de samenhang tussen gebouw, gebied en betrokken stakeholders. Succesvolle beleggers gedragen zich meer als ‘community investors’ dan als kortetermijnrekenaars.”

Kansen vinden waar anderen voorbijlopen

De druk op de woningmarkt blijft hoog. Tegelijkertijd staan verspreid door het land winkels, kantoren en andere gebouwen leeg of wachten ze op een nieuwe bestemming. Juist daar liggen kansen om bestaande locaties nieuw leven in te blazen.

Perrie Voorbach van Voorbach Invest (voormalig Voorbach Makelaardij) houdt zich dagelijks bezig met het vinden en beoordelen van dergelijke locaties. “De grootste kansen liggen met name in panden waar de functie niet meer aansluit op de vraag van vandaag. Het winkelaanbod bijvoorbeeld, de gedateerde kantoren en verouderd vastgoed in algemene zin. Door voortdurend veranderende regelgeving, vertragingen in nieuw aanbod, internationale ontwikkelingen en de verduurzamingsopgave blijft er voldoende beweging en vraag naar woningen.”

Selectief zijn

Bij het beoordelen van een locatie kijkt Voorbach naar meerdere factoren

tegelijk. “Een combinatie van factoren: het eindproduct, de vraag ernaar en de weg ernaartoe. Het omgevingsplan is in toenemende mate essentieel: valt het eindproduct erbuiten, dan neemt de kansrijkheid zienderogen af. Tevens is het prettig als een eigenaar meedenkt over de risico’s: zo ontstaat voor zowel koper als verkoper een ideale situatie.”

Een locatie moet volgens hem ook op financieel vlak direct logisch zijn. “Qua rekensom moet de locatie op de achterkant van een bierviltje kloppen. Als het eindproduct reëel gezien haalbaar is binnen afzienbare tijd en de rekensom klopt in de basis, dan is het een kwestie van doorschakelen.” Tegelijkertijd is discipline belangrijk. “Wanneer een project volledig

afhankelijk is van politieke besluitvorming, onrealistische uitgangspunten of een te optimistisch marktscenario, moet je soms ook de discipline hebben om niet door te gaan. Goede deals ontstaan niet door overal kansen te zien, maar juist door heel selectief te zijn in welke kansen je daadwerkelijk nastreeft.”

Tweede leven

Herontwikkeling biedt volgens Voorbach voordelen ten opzichte van nieuwbouw. “Het voordeel is dat het vaak al ligt op een interessante locatie. Mits de bestemming klopt kan het ook relatief snel gaan. Juist in de optimale invulling van een gebouw én in de visie daarop kan een ontwikkelaar het verschil maken.”

Een van zijn eerste eigen projecten laat zien wat herontwikkeling kan opleveren. “Een leegstaande winkel op een centrumlocatie. Uiteindelijk bleek het bestemmingsplan ruimte te bieden voor wonen. Ik heb het aangekocht en

getransformeerd naar twee volwaardige appartementen. De rest van de winkelstrip is ook grotendeels getransformeerd en vormt een levendige toevoeging voor het gebied.”

Vooruitkijkend verwacht Voorbach dat geschikte locaties alleen maar belangrijker worden. “De vraag naar geschikte locaties wordt door het negatieve politieke sentiment rondom vastgoedpartijen, het web aan regelgeving en extra eisen, de stijgende bouwkosten, de ongeremde mogelijkheid tot bezwaar en oplopende belastingen en risico’s steeds groter. De locaties die er zijn zullen daarom aan de ene kant waardevoller worden, maar er zullen steeds minder partijen bereid zijn de risico’s te nemen. Een cocktail die blijft leiden tot een oplopend woningtekort.”

voorbachmakelaardij.nl

Voorbach Invest (voormalig Voorbach Makelaardij) – Partner Content

Perrie Voorbach, Eigenaar, Voorbach Invest

Norbert Bol, Partner, Building Values

Bouwen aan woongeluk, nu en straks

De wooncrisis domineert de krantenkoppen, maar wat als de oplossing niet ligt in meer, maar beter bouwen? In een tijd waarin de druk op de woningmarkt toeneemt, de lat voor duurzaamheid en leefkwaliteit steeds hoger ligt en gemeenten zoeken naar partners die verder kijken dan het programma van eisen, is er ruimte voor een andere blik: die van woongeluk als fundament voor woonomgevingen die niet alleen vandaag, maar ook morgen waardevol zijn.

Heutink, een Overijssels familiebedrijf met een geschiedenis van bijna 300 jaar, heeft veel ervaring met het ontwikkelen van woonomgevingen die verder gaan dan wat gevraagd wordt. “Wij kijken niet alleen naar de investeringskosten op dag één, maar ook naar de ‘total return on investment’ en de langetermijnkosten voor de maatschappij”, vertelt Helmich Heutink, CEO en de negende generatie binnen het bedrijf. “De impact van de bouwsector is te groot om niet serieuze stappen te zetten”, benadrukt hij.

De bovengrens zoeken

Het bedrijf, met een werkgebied van Midden- en Oost-Nederland, combineert traditioneel vakmanschap met moderne innovatie. “We zoeken de bovengrens op: niet om meer te beloven, maar

om betere keuzes te maken”, vervolgt Heutink. Daarbij zijn biobased bouwen, houtconstructies en circulariteit geen trends, maar standaarden. Loice de Beer, directeur Ontwikkeling, vult aan: “Onze ambitie is om in elk project zoveel mogelijk thema’s als duurzaamheid, klimaatadaptatie en woongeluk te combineren. Dat betaalt zich terug –voor bewoners, de omgeving én voor de toekomst.”

Natuur als partner

Natuurinclusiviteit is voor Heutink geen marketingtruc, maar simpelweg een kernwaarde. “Bij ieder project betrekken we een ecoloog – niet omdat het verplicht is, maar omdat we het zelf belangrijk vinden”, verklaart De Beer. Daarbij moet je denken aan groene daken, nestkasten voor vleermuizen en huismussen, en het benutten van gevels en daken voor biodiversiteit: allemaal factoren die het bedrijf belangrijk vindt. De Beer: “Mens en dier zijn gelukkiger in een gezonde, groene omgeving.”

Samen bouwen en leven

“Een veelzijdig team zorgt voor korte lijnen en realisatiekracht. Met 150 vaste medewerkers en een flexibele schil van zo’n 100 mensen zijn we in staat om snel en flexibel in te springen op lokale behoeften”, zegt Heutink. “We zijn een ontwikkelaar én bouwer, waardoor we keuzes niet alleen bedenken, maar ook direct toetsen op

maakbaarheid en kosten. Het team – van projectontwikkelaars tot timmerlieden –werkt als echt één club.”

Projecten in de praktijk De visie van Heutink komt tot uiting in projecten als Cornelis in Amsterdam, bekroond met de Zuiderkerkprijs 2025. Hier wonen gezinnen in een gebouw dat beweging en interactie stimuleert. Of de woontoren Stories in de hoofdstad – op het moment van oplevering het hoogste houten gebouw van Nederland. En ook Hof van Fleur in Dronten, een buurtschap met woningen voor starters, senioren en mensen met een beperking, waar een buurtschuur en moestuinen de sociale cohesie versterken. Ook CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap)-projecten – waarbij bewoners zelf de regie voeren –en betaalbare middenhuurwoningen via het Heutink Woonfonds behoren tot de mogelijkheden. Daarmee krijgen bewoners meer invloed op hun woonomgeving.

Toekomstbestendig

Het bedrijf blijft vooruitkijken. “We zien een trend naar meer collectiviteit en verdichting, met compactere woningen en meer collectieve voorzieningen”, stelt Heutink. Biobased bouwen en hout als bouwmateriaal ziet het bedrijf daarbij als belangrijke bouwstenen voor de toekomst.

“Deze duurzame bouwmethode speelt een belangrijke rol in onze projecten”, zegt De Beer. Voor de verdere ontwikkeling hiervan werkt het bedrijf samen met partijen als TNO en het Circulair Centrum Nederland.

“Hout is niet alleen duurzaam, maar zorgt ook voor een prettig binnenklimaat en goede akoestiek.”

Uitdagingen en samenwerking

Toch kent de weg naar duurzaam

bouwen ook uitdagingen, zoals regelgeving rond brandveiligheid en toetsing. “De manier van toetsen kan soms belemmerend werken”, aldus Heutink. Het bedrijf ziet echter wel degelijk kansen: “Door samen te werken met gemeenten, beleggers en experts, vinden we oplossingen die binnen de kaders blijven, maar daarbinnen de bovengrens opzoeken.” De Beer benadrukt daarbij het belang van lokale betrokkenheid: “We kijken per locatie wat nodig is, in nauw overleg met bewoners en omwonenden.”

Energieonafhankelijkheid

De toekomst vraagt om energieonafhankelijkheid: hoe kunnen we woningen bouwen die niet afhankelijk zijn van het energienetwerk? Heutink: “Met slimme systemen, batterijen en lokale opwekking kunnen we die slag maken.” Boele de Bever dient hierbij als inspiratie. Deze bever – symbool van Heutink –bouwt en ontwikkelt tegelijk, met oog voor zijn omgeving. Hij leert ons hoe we leefomgevingen kunnen creëren die goed zijn voor ons én de planeet. Een les die het bedrijf serieus neemt: “We willen woningen bouwen waar mensen lang en gelukkig in wonen.”

Helmich Heutink, CEO, Heutink

Loice de Beer, Directeur Ontwikkeling, Heutink

Bouwen begint bij wat er al staat

De Nederlandse woningbouwopgave draait allang niet meer alleen om stenen stapelen. Projecten lopen vast in regels, deelbelangen en eindeloze discussies, terwijl de oplossing volgens veel experts juist dichterbij ligt dan gedacht: in de bestaande stad. Niet uitbreiden om uit te breiden, maar slimmer gebruikmaken van wat er al is.

Nederland wil honderdduizenden woningen bouwen, maar ondertussen lijken projecten steeds ingewikkelder en trager te worden. Volgens Jeroen de Willigen, voorzitter van BNA (Koninklijke Bond van Nederlandse architectenbureaus) en partner van De Zwarte Hond komt dat vooral doordat iedereen vanuit zijn eigen belang naar gebiedsontwikkeling kijkt.

“Eigenlijk is het project zelf zelden nog het doel”, zegt hij. “Iedereen kijkt vanuit zijn eigen perspectief naar de opgave. Dat kan gaan over ecologie, parkeren, geld of beleid. Daardoor lukt het vaak niet meer om alle kennis en kunde echt samen te brengen rondom het project. Hierin ligt een belangrijke rol voor architecten. Niet alleen als ontwerpers van gebouwen, maar als onafhankelijke verbinders binnen complexe woningbouwprojecten.”

Het belang van het project

“Een architect heeft eigenlijk maar één belang en dat is dat het project goed gerealiseerd wordt”, legt hij uit. “Het gaat

ons niet om hoeveel vierkante meters of parkeerplaatsen er komen. Wij willen dat een project doorgaat, werkt en kwaliteit houdt.”

Misschien moeten we eerder naar de kleermaker dan dat we een nieuwe jas kopen

Volgens De Willigen kan woningbouw bovendien veel slimmer plaatsvinden binnen de bestaande stad. Daar liggen infrastructuur, voorzieningen en sociale structuren immers al klaar. “De stad is er al. Je hoeft die niet opnieuw te maken”, zegt hij. “Dat maakt bouwen in bestaand stedelijk gebied sneller én duurzamer. Je hoeft minder aan te leggen en minder nieuwe systemen te bouwen.” Tegelijkertijd pleit hij voor meer lokale regie via stadsbouwmeesters en supervisors. Zij kunnen volgens hem het verschil maken tussen wat écht noodzakelijk is en wat

vooral wensdenken is geworden binnen projecten. “Op dit moment lijkt soms alles even belangrijk, maar een goede supervisor kan onderscheid maken tussen wetgeving, beleid en wensen. Die hiërarchie ontbreekt nu vaak.”

Kwaliteit boven laagste prijs

Ook vindt De Willigen dat het aanbestedingsklimaat moet veranderen. Architecten worden nog te vaak afgerekend op prijs, terwijl kwaliteit en uitvoerbaarheid uiteindelijk veel belangrijker zijn voor het slagen van projecten. “Het honorarium van een architect is uiteindelijk maar een heel klein onderdeel van de totale investering”, zegt hij. “Dan is het vreemd dat juist daarop wordt bezuinigd, terwijl een goede

architect projecten juist kan versnellen en beter laat functioneren.”

De Willigen stelt dat de toekomst niet ligt in steeds verder uitbreiden aan de randen van steden, maar juist in het verbeteren van bestaande leefomgevingen. “Er zijn in Nederland genoeg plekken waar de leefkwaliteit onder druk staat. Als we miljarden investeren in woningbouw, laten we die dan gebruiken om tegelijkertijd bestaande steden beter te maken. Misschien moeten we eerder naar de kleermaker dan dat we een nieuwe jas kopen.”

Tekst: Jan Koning Foto: Janiek Dam

re-group – Partner Content

Gebouwen moeten diensten worden

De manier waarop we naar vastgoed kijken, verandert snel. Waar gebouwen jarenlang vooral draaiden om stenen, vierkante meters en langdurige huurcontracten, verschuift de focus steeds meer naar flexibiliteit, beleving en dienstverlening.

Martijn Roordink, Oprichter van re-group en medeinitiatiefnemer van Work.Club

Volgens Martijn Roordink, oprichter van re-group en medeinitiatiefnemer van Work.Club, is dat geen trend, maar de toekomst. “De wereld is volledig gedigitaliseerd geraakt”, vertelt hij. “Mensen denken tegenwoordig vanuit online gemak en verwachten diezelfde ervaring ook offline. Vastgoed draait daardoor steeds minder om het

gebouw zelf en steeds meer om de diensten en de beleving daaromheen.”

Volgens hem ligt daar de grootste uitdaging voor de sector. Klassieke gebouwen zijn vaak ingericht volgens een oud model. “Ze zijn feitelijk ontworpen voor slechts één functie, niet flexibel genoeg en onvoldoende afgestemd op hoe mensen vandaag leven en werken. Terwijl een gebouw eigenlijk behandeld moet worden als een bedrijf. Je moet continu kijken: blijft dit relevant voor de doelgroep die hier komt?”

Optimaal benutten

Om die reden koppelt re-group gebouwen steeds nadrukkelijker aan digitale dienstverlening. “Via Work.Club worden werkplekken, meetingrooms, parkeerplaatsen en aanvullende diensten geïntegreerd in één platform. Van parkeerreserveringen tot hospitality en community-events: alles draait om gemak,

efficiëntie en gebruikservaring.”

“Mensen willen zekerheid. Ze willen weten dat er plek is om te parkeren, dat hun collega aanwezig is en dat een meeting soepel verloopt. Net zoals je tegenwoordig via een app precies ziet wanneer de trein aankomt, verwachten gebruikers die voorspelbaarheid ook van gebouwen.”

Die ontwikkeling vraagt volgens hem om een fundamenteel andere kijk op duurzaamheid. Niet alleen energieprestaties zijn belangrijk, maar vooral het slimme gebruik van gebouwen. “Veel certificeringen zeggen iets over techniek, maar weinig over daadwerkelijk gebruik. Terwijl duurzaam vastgoed juist draait om langdurig relevant blijven en optimaal benut worden.”

Sociaal vastgoed

Roordink geeft aan dat vastgoed daarom steeds meer verschuift richting hybride locaties waar triple use de norm is en werken, ontmoeten, mobiliteit en ontspanning samenkomen. Niet alleen van maandag tot vrijdag tussen 9.00 en 17.00 uur, maar 7 dagen per week. “De nieuwe

Voor wie liever ervaart dan leest Een gratis dag proefwerken of een tour aanvragen kan op workclub.re/fd of via deze QR code.

generatie denkt vanuit delen en flexibiliteit. Ze willen geen single-use gebieden meer, maar plekken waar alles samenkomt. Vastgoed wordt uiteindelijk veel socialer dan het ooit geweest is.”

Die sociale component wordt volgens hem alleen maar belangrijker door digitalisering. “In het begin dachten we dat digitalisering zou zorgen voor vereenzaming, maar uiteindelijk zoeken mensen elkaar juist meer op. Iedereen heeft het altijd over coworking, maar eigenlijk is iedereen op zoek naar collega’s en collegialiteit.”

Hiermee verandert volgens Roordink de rol van vastgoedpartijen. “Wij noemen onszelf eigenlijk deurenmanagers. Wij moeten ervoor zorgen dat die deur opengaat en dat mensen vervolgens precies krijgen wat ze zoeken. Daarom organiseren we steeds vaker events, bijeenkomsten en community-activiteiten. Mensen willen samenkomen, samen leren en zich samen ontwikkelen. Alleen doen ze dat niet meer vijf dagen per week, maar misschien nog twee. Juist daarom moet de ervaring op die dagen perfect zijn.”

Bouwen voor morgen. Begin vandaag.

De druk op de gebouwde omgeving neemt toe. Nederland kampt met een woningtekort, klimaatdoelstellingen, netcongestie, mobiliteitsvraagstukken en een groeiende behoefte aan leefbare steden. De roep om snelheid klinkt steeds luider, maar de vraag rijst of meer bouwen automatisch leidt tot betere steden. Juist nu lijkt er behoefte aan een benadering waarin kwaliteit, hergebruik en langetermijndenken centraal staan.

Voor ontwerpbureau De Zwarte Hond vormen die thema’s al heel lang de kern van hun werkwijze. Met vestigingen in Groningen, Rotterdam, Keulen en Berlijn combineert het bureau architectuur, stedenbouw en strategie om complexe ruimtelijke opgaven integraal te benaderen. Volgens architect en partner Erik Roerdink vraagt de huidige tijd om een fundamenteel andere manier van denken over bouwen. “We moeten ook iets nalaten met elkaar, en dus goed nadenken over de impact van onze keuzes op de lange termijn.”

Toekomstbestendig bouwen

Voor De Zwarte Hond draait duurzaamheid niet alleen om energieprestaties of materiaalkeuzes, maar vooral om toekomstbestendigheid. Roerdink houdt zich in Groningen en omgeving intensief bezig met houtbouw, biobased materialen en het in beeld brengen van de CO₂-impact van gebouwen al tijdens het ontwerpproces. “We denken na over gebouwen die niet alleen biobased zijn, maar ook lang meegaan en zich makkelijk laten aanpassen.”

Niet alleen ontwerpen

“De wereld wordt steeds complexer, uitdagingen stapelen zich op”, zegt Bart van Kampen, architect en partner bij De Zwarte Hond in Rotterdam. Opgaven als klimaatdoelen, leefbaarheid, betaalbaarheid, stikstof en netcongestie komen allemaal samen in één project en vragen om concrete oplossingen. “Ondanks alle uitdagingen slagen we er vrijwel altijd in om projecten daadwerkelijk te realiseren, omdat we goede verbinders

zijn tussen gemeente en ontwikkelaar. We begrijpen hoe de overheid denkt en hoe een goede stad functioneert, maar ook hoe de ontwikkelaar een plan haalbaar wil maken. Daarnaast begrijpen we de verschillende schaalniveaus: van de stad tot het metselwerkpatroon in de gevel, en zelfs hoe dat wordt bevestigd met het juiste type spouwankers. Die technische uitwerking doen we ook zelf, we hebben die kennis in huis.”

Hergebruik

Waar nieuwbouw vaak de meeste aandacht krijgt, zien beide architecten juist grote kansen in hergebruik. Van Kampen: “Als het echt gaat om duurzaam bouwen, om klimaatuitstoot en materiaalgebruik, dan moet je eigenlijk helemaal niet nieuw bouwen, maar bestaande gebouwen transformeren.” Een voorbeeld daarvan is Herta Mohr, een onderwijsgebouw op de Humanities Campus van de Universiteit Leiden. Het casco uit de jaren zeventig bleef behouden, installaties werden vernieuwd en materialen kregen een tweede leven. “Plafonds van bijna vijftig jaar oud zijn hergebruikt als wandafwerking in het atrium en gaan nu weer vijftig jaar mee.”

Mixed-use complex

Ook in Groningen toont een transformatieproject hoe architectuur en stedenbouw elkaar kunnen versterken. Een voormalig V&D-pand werd omgevormd tot Het Groot Handelshuis: een mixeduse complex met onderwijs, horeca, kantoren, retail en een grote openbare fietsenstalling. Ook de impact op de omgeving werd meegenomen. “We hebben

niet alleen nagedacht over het gebouw zelf, maar ook over hoe we de straat konden verlevendigen. De Rode Weeshuisstraat is getransformeerd van donkere achterafstraat tot een levendig onderdeel van het stadshart”, vertelt Roerdink.

Wonen, werken, ontmoeten

Volgens De Zwarte Hond draait een leefbare, toekomstbestendige stad niet om zoveel mogelijk vierkante meters, maar om plekken waar wonen, werken en ontmoeten samenkomen. Roerdink: “SuperHub in Meerstad bij Groningen is daar het beste voorbeeld van. Het volledig houten gebouw huisvest momenteel onder meer een supermarkt, horeca en zorgvoorzieningen, maar is ontworpen om in de toekomst eenvoudig van functie te kunnen veranderen. Als die wijk af is, kan dit gebouw een andere maatschappelijke functie krijgen – bijvoorbeeld een bibliotheek of sportschool.”

Meebewegen

Volgens Roerdink wordt het steeds belangrijker dat gebouwen kunnen meebewegen met veranderende behoeften. Gebouwen moeten niet alleen duurzaam zijn in materiaalgebruik, maar ook

in gebruiksduur. “Dat betekent een bouwstructuur die flexibel is, gebouwen die dus makkelijker aanpasbaar zijn voor een ander soort gebruik.”

Nederland wil jaarlijks honderdduizenden woningen realiseren, maar snelheid alleen is volgens beiden niet genoeg. Wie alleen op tempo stuurt, eindigt al snel bij standaardoplossingen die te weinig rekening houden met gebruikers en context.

Verdichten

Van Kampen ziet vooral kansen rond bestaande voorzieningen en openbaar vervoer. “Ik ben een groot voorstander van bouwen en verdichten rond openbaar vervoer.” Daarmee ontstaan steden waarin voorzieningen, werk en ontspanning dichter bij elkaar liggen. “Die nabijheid vinden wij heel belangrijk. Het gaat over mobiliteit, maar ook over geluk.”

De Zwarte Hond gelooft in het versterken van complete leefomgevingen, en dat draait uiteindelijk om samenwerking tussen publieke en private partijen. “Een goede ontwikkeling laat iedereen winnen: gemeente, ontwikkelaar én bewoner.”

Rode Weeshuisstraat © Sebastian van Damme

SuperHub © Ronald Tilleman

Herta Mohr © EvaBloem

Vastgoed financieren vraagt om meer dan kapitaal alleen

De Nederlandse vastgoedmarkt is de afgelopen jaren ingrijpend veranderd. Strengere regelgeving, stijgende rentes en een verschuivende beleggersmentaliteit maken dat rendement niet langer vanzelfsprekend is. Wie succesvol wil blijven als professionele belegger, moet verder kijken dan de aankoop alleen. Financiering is allang geen bijzaak meer, maar een strategisch instrument geworden.

Tot voor kort was de standaardstrategie helder: koop een pand, verhuur het en wacht op waardestijging. Die aanpak werkte goed zolang de marktomstandigheden meezaten. Maar door de introductie van de Wet betaalbare huur, veranderingen in de box 3-belasting en oplopende rentes werd langdurig verhuren voor een grote groep beleggers minder aantrekkelijk. Tegelijkertijd groeide de interesse in uitponden: het gefaseerd verkopen van woningen uit een complex of portefeuille.

Domivest speelde op die ontwikkeling in met een nieuw financieringsproduct. De niet-bancaire vastgoedfinancier, die zich richt op professionele beleggers, introduceerde uitpondfinanciering als vierde pijler naast buy-to-let, bouwfinanciering en zorgvastgoed. “Beleggers kochten steeds vaker complexen met als doel deze over een langere periode uit te ponden”, zegt Justin Groot, chief commercial officer bij Domivest. “Maar bij de financiering daarvan liepen ze regelmatig tegen hoge exit-fees aan. Als je een project koopt om gefaseerd te verkopen, werkt zo’n structuur eigenlijk tegen je.”

De oplossing is eenvoudig gehouden: een rente-opslag van 0,3 procent, zonder boetes of afsluitkosten. “Je betaalt alleen de rente-opslag, verder niets. Dat maakt het overzichtelijk en goed voorspelbaar.” Het product richt zich primair op leningen vanaf 2,5 miljoen euro, waarbij de eisen voor LTV en Interest Coverage Ratio gelijk blijven aan reguliere financieringen,

maar is ook beschikbaar vanaf een lagere hoofdsom.

Professionalisering als rode draad De opkomst van uitpondprojecten past in een bredere verschuiving die Domivest in de markt waarneemt. Kleinere particuliere beleggers, die met enkele panden op privénaam opereerden, hebben plaatsgemaakt voor professionelere partijen die vanuit een bv werken en grotere portefeuilles beheren.

“De relatief kleine belegger die een paar panden had, heeft een groot deel verkocht”, zegt Jeroen Bakker, CEO van Domivest. “Daarvoor in de plaats zijn partijen gekomen die professioneler zijn en grotere volumes hanteren. Je hebt echt een professionaliseringslag gezien in onze klantengroep.” Die ontwikkeling stelt hogere eisen aan beleggers zelf. Groot vult aan: “Je moet je veel beter inlezen in de markt. Je hebt echt een strategie nodig als je kapitaal in vastgoed wilt beschermen.”

Niet-bancaire financiers zoals Domivest spelen in die context een specifieke rol. “Waar banken afhaken zodra financiering niet meer uit regulier inkomen kan worden beoordeeld, of simpelweg te lange doorlooptijden hanteren, biedt Domivest snelheid en duidelijkheid. Als iemand bij een tussenpersoon zit, moet hij binnen vijf minuten weten of de financiering gaat werken bij ons”, zegt Bakker. Dat moet kunnen voor een financiering voor een enkel appartement, een transformatie naar zorgappartementen, maar ook voor een portefeuille van 15 miljoen euro.

Waarde toevoegen als vereiste Domivest ziet ook een verandering in de manier waarop rendement wordt

gecreëerd. Alleen passief bezit volstaat vaak niet meer. Beleggers die succesvol willen zijn, moeten actief waarde toevoegen aan hun vastgoed.

De tijd van simpelweg een appartement kopen en verhuren is voorbij

“De tijd van simpelweg een appartement kopen en verhuren is voorbij”, stelt Groot. “Je moet waarde toevoegen.” Dat vertaalt zich in verduurzaming, renovatie en transformatie. Inmiddels wordt 30 tot 40 procent van de financieringen bij Domivest verstrekt met een bouwdepot, waarmee wordt verbouwd of verduurzaamd. Bakker wijst ook op de veranderingen in de WWSpuntentelling: “Goede energielabels spelen een steeds grotere rol in de bepaling van de huur, maar zijn ook belangrijk om het vastgoed toekomstbestendig te houden.”

Zorgvastgoed ontwikkelt zich intussen tot een segment met structureel groeipotentieel. “Gemeenten staan steeds meer open voor woonzorgconcepten, omdat de behoefte enorm groeit. Wij financieren ze graag: klanten kunnen daarmee goed en stabiel rendement creëren en maatschappelijke impact maken”, aldus Groot.

Stabiliteit als fundament voor groei Een stabiele financieringsstructuur is essentieel. Domivest financiert zich via een

viertal Europese banken, wat operationele onafhankelijkheid biedt. Eerder dit jaar rondde het bedrijf zijn grootste securitisatie ooit af: een transactie van 530 miljoen euro. “Dat laat zien hoeveel vertrouwen onze investeerders hebben in onze portefeuille en werkwijze”, zegt Groot.

Voor de komende jaren mikt Domivest op portefeuillegroei. Daarvoor zet het bedrijf in op verdere uitbreiding van zijn producten en versnelde toepassing van AI in processen zoals acceptatie, maar altijd met menselijke eindverantwoordelijkheid. Bakker is helder over de visie: “Vastgoedfinanciering blijft people’s business. Het menselijk contact naar klanten en financiers toe blijft. Alles wat daartussen zit, kun je automatiseren.”

Juist nu buitenlandse partijen terughoudender worden, ontstaan er kansen voor Nederlandse beleggers die goed voorbereid zijn. “Laat je adviseren, ken je huurder, weet wat je WWS-punten zijn en zorg dat je vastgoed de komende jaren mee kan”, zegt Groot. “Vastgoed is altijd al een langetermijnbusiness geweest, maar dat is het nu meer dan ooit.”

Justin Groot, CCO, Domivest

Jeroen Bakker, CEO, Domivest