Toekomst van Vastgoed

TOEKOMST VAN VASTGOED

De onzichtbare garantie op vastgoedprestaties

Een glimmend nieuw kantoorpand of een hypermodern datacenter oogt bij oplevering vaak perfect. Toch schuilt de werkelijke waarde niet in het uiterlijk, maar in de onzichtbare technische systemen die het gebouw laten ademen en functioneren. Wanneer deze installaties niet optimaal zijn ingeregeld, ontstaan er pas na ingebruikname kostbare problemen, energieverspilling en operationele risico’s. De oplossing ligt in ‘commissioning’, een zorgvuldig proces van onafhankelijke kwaliteitsborging.

Marco Bakker, Oprichter, D-TACS

In de wereld van de utiliteitsbouw is de overdracht van een project van de bouwfase naar de operationele fase een kritiek moment. Vaak is de hoop dat alles werkt, maar in de praktijk blijkt dat de laatste fase, de inbedrijfstelling, soms onder hoogspanning staat. Door het uitlopen van het bouwproces wordt de tijd voor testen regelmatig ingekort, waardoor er met minder zorg naar de details wordt gekeken. Hier komt D-TACS in beeld.

Het bedrijf is opgericht in december 2016 door Marco Bakker en Thijs van Baar, die inmiddels is uitgestapt. Inmiddels is D-TACS uitgegroeid tot het grootste onafhankelijke commissioningbedrijf van Nederland. Voor Bakker speelt integriteit een grote rol. Tijdens zijn loopbaan zag hij dat de partij die het systeem ontwierp, vaak ook degene was die het controleerde. “Ik vind dat je dit onafhankelijk moet doen.”

Uitgebreide methodiek

Commissioning wordt vaak versimpeld tot bijvoorbeeld het testen van een luchtbehandelingskast, maar de visie en werkzaamheden van D-TACS zijn veel breder. Het gaat om het borgen van de investering in alle facetten van een gebouw. Of het nu gaat om de bouwkundige kwaliteit, de brandveiligheid of zelfs het meubilair, alles wat een prestatie moet leveren, kan getoetst worden.

Het proces van D-TACS volgt daarbij een strikte methodiek, gebaseerd op de internationale ASHRAE-standaarden (American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers) die zijn verdeeld over verschillende levels. Level 1 begint met de Factory Acceptance Test (FAT), waarbij unieke componenten van een innovatief apparaat nog in de fabriek worden getoetst. Daarna volgt Level 2: de visuele inspectie, wat feitelijk een rondje lopen is om te kijken of de installatie compleet en goed geplaatst is. “Het kan ook een kozijn van een deur zijn, of dat het plafond goed is geplaatst of het raamwerk goed is opgehangen”, aldus Bakker.

Vervolgens gaat men naar Level 3, de Site Acceptance Test (SAT), waarbij individuele onderdelen standalone worden gecontroleerd. In Level 4 wordt het complete systeem getoetst en een echte stresstest wordt uitgevoerd in Level 5, de

Integrated Site Acceptance Test (ISAT), waarbij scenario’s worden gesimuleerd. “Als je een brandmelding simuleert, ga je controleren of de lift van positie verandert, de deuren ontgrendeld worden en of er een brandklep sluit”, legt Bakker uit. In datacenters gaat dit nog een stap verder door fouten te simuleren. “Als er achttien koelmachines op zo’n zaal staan, moet bij calamiteiten met veertien koelmachines de installatie nog steeds op temperatuur blijven.”

D-TACS voegt er daarnaast zelf vaak een Level 6 aan toe: instructie en training. Hiermee wordt geborgd dat de beheerder die het gebouw in gebruik neemt, precies weet wat hij kan verwachten.

Zonder onafhankelijke controle zie je problemen pas als het te laat is

Waardecreatie in kritische sectoren

De impact van onafhankelijke commissioning wordt pas echt duidelijk bij projecten waarbij falen geen optie is. Denk aan grote datacenters, ziekenhuizen of laboratoria. In een recent project voor een medisch laboratorium, weigerde Bakker de oplevering te accorderen omdat de luchthuishouding niet op orde was. De druk was enorm: de klant wilde het laboratorium snel in gebruik nemen en de kosten van uitstel waren hoog. “Ik wil niet op mijn geweten hebben dat dampen bij de laboranten uitkomen”, stelt Bakker resoluut. De installateur moest met spoed nieuwe metingen doen en aanpassingen doorvoeren. Hoewel het project twee maanden later van start ging, was dit de enige manier om de veiligheid te garanderen.

Een ander voorbeeld is de technische due diligence bij vastgoedtransacties. Bakker verklaart dat men hier vaak te theoretisch naar de stukken kijkt. “Men gaat visueel een rondje lopen en zegt: ‘Oh, het pand ziet er eigenlijk wel mooi uit.’ Maar ze gaan geen tests doen.” Hij beschrijft een case waarbij een nieuwe eigenaar een pand kocht met een vijftienjarig huurcontract, maar direct geconfronteerd werd met een milieudelict omdat de koude- en warmtebronnen in onbalans waren. Zonder commissioning was dit onzichtbaar

De strijd tegen de vinkcultuur

Een van de grootste uitdagingen waar D-TACS tegenaan loopt, is de heersende cultuur van het ‘afvinken’. Veel installateurs werken met standaard documenten, waarin vragen vaak niet SMART (Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden) zijn geformuleerd. “Vaak zie je dat er in één vraag vijf vragen staan. Dat maken we dan gewoon als vijf aparte vragen. Zorg ervoor dat die vragen SMART zijn, en altijd met een ja of een nee beantwoord kunnen worden.”

Bakker heeft daarom ook een afkeer van rapportages die aan de keukentafel zijn ingevuld. “Ik heb juist liever dat ze

vol zitten met koffie- of smeervlekken op een verkreukeld papiertje, dat je erbij bent geweest, dan dat je het gewoon aan het overtypen bent.” Om dit te professionaliseren gebruikt D-TACS vier verschillende softwareplatforms. Voor complexe projecten wordt zelfs gewerkt met 3D-modellen en video-opnames. “We maken daarbij bijvoorbeeld videobeelden bij het opstarten van een generator. Dan kun je alles perfect vastleggen.”

Transitie naar duurzaamheid en veiligheid

D-TACS is actief in talloze sectoren, maar vastgoed staat voor grote uitdagingen. Vastgoedeigenaren worden tot actie gedwongen door de ambitie om in 2050 energieneutraal (Paris Proof) te zijn en door wetgeving zoals de richtlijn GACS. Deze richtlijn verplicht eigenaren van utiliteitsgebouwen met een verwarmings- of airconditioningssysteem boven de 290 kW om vanaf 1 januari 2026 een gebouwautomatiserings- en controlesysteem te installeren. Veel adviseurs raden direct volledige vervanging van systemen aan, maar Bakker ziet hier een kans voor een pragmatische aanpak. “Als je er goed met een commissioningblik naar kijkt, zie je vaak dat veel zaken nog in orde zijn en je je alleen op specifieke punten hoeft te focussen.”

Ook de veiligheid in de agrarische sector is een belangrijk punt: de recente reeks branden in stallen door kortsluiting benadrukt het belang van een integrale blik. Waar een standaard elektrotechnische keuring vaak alleen naar het ‘kastje’ kijkt, beoordeelt een commissioner de stofophoping, vervuiling en kabelwegen. “De boer prikt er vaak genoeg dingen bij die elektriciteit kosten, waarvan hij denkt dat het past. Wij kijken naar het

geheel”, stelt Bakker. D-TACS streeft er zelfs naar om samen met verzekeraars premiekortingen te realiseren, bij boerenbedrijven die een onafhankelijke commissioningcertificering hebben, omdat de schade bij een brand vaak veel groter is dan alleen het verlies van dieren.

Integriteit is in dit werk een waardevolle eigenschap

Continuous commissioning: een vergeten proces

Naast nieuwbouw richt D-TACS zich ook op zogeheten ‘continuous commissioning’ en ‘retro commissioning’. Veel vastgoedbeheerders kampen met panden die bij oplevering een

duurzaamheidscertificaat kregen, maar waar na drie jaar de prestaties flink omlaag gaan. “Een van de grootste punten is dat er een beheercertificaat wordt gegeven bij nieuwbouw, de subsidie wordt binnengehaald en na drie jaar verloopt het certificaat, maar het wordt niet opnieuw getoetst”, observeert Bakker. “De huurder betaalt de gas- en elektriciteitsrekening, dus de ontwikkelaar laat het vaak versloffen.”

Door bestaande assets opnieuw te toetsen, kunnen energielasten significant worden verlaagd. Bakker noemt het voorbeeld van een vastgoedbeheerder met 160 appartementen. Bij de overdracht was er geen goede commissioning uitgevoerd, waardoor de beheerder werd overspoeld met telefoontjes over geluidsoverlast, warmteproblemen en lekkages. “De beheerder zit met de lasten. Het helpt vastgoedbeheerders enorm om commissioning deel uit te laten maken van

een technische due diligence.”

Toekomstvisie en groei

Met zestien lopende projecten, waaronder opdrachten voor KLM, Universiteit Utrecht (met het prestigieuze Academiegebouw uit 1689) en een zesjarig traject voor Essent, bevindt D-TACS zich in een groeifase. De uitdaging is nu vooral het vinden van het juiste personeel. Bakker kiest bewust voor een mix van ervaren zwaargewichten uit de branche en gemotiveerde junioren. “Ik werk liever met mensen die intrinsiek gemotiveerd zijn, maar misschien nog niet honderd procent vaktechnische kennis hebben. Die kan ik trainen, coachen en begeleiden.”

Zijn ambitie is om onafhankelijke commissioning tot gemeengoed te maken. Het gaat daarbij niet om het zijn van de boeman die fouten aanwijst, maar om het bieden van rust. “Het vertrouwen dat ik tegen mijn opdrachtgever kan zeggen dat het goed gaat, dat geeft de installateur ook rust.”

Onafhankelijkheid is essentieel Bakker benadrukt dat onafhankelijkheid de enige weg is naar echte kwaliteit. Hij herinnert zich situaties waarin hij aan de kant van de aannemer werkte en onder druk werd gezet om water bij de wijn te doen. “Wie betaalt, bepaalt. Ik heb mijn koffer weleens ingepakt en ben weggelopen. Integriteit is in mijn werk een waardevolle eigenschap.” Zijn voornaamste doel is een sector waarin kwaliteit geen toeval is, maar een geborgd resultaat. “Wij helpen om een naadloze oplevering te garanderen en de continuïteit van de bedrijfsvoering te waarborgen. Daardoor wordt er simpelweg heel veel geld bespaard, dat anders aan herstelwerkzaamheden uitgegeven had moeten worden.”

Met data en AI de balans vinden tussen belangen

VOORWOORD

De noodzaak van woningbouw is urgenter dan ooit, maar botsende belangen tussen de overheid en de markt blokkeren vaak de voortgang. Een objectieve inzet van data kan deze impasse doorbreken en zorgen voor een optimale inzetvan menskracht en middelen.

Joost van der Zon, CEO van OPENRED, ziet de residentiële sector als een uniek krachtenveld. Waar optimalisatie in andere sectoren vaak puur financieel is, draait het in de ruimtelijke ordening om consensus.

“Gebieds- en projectontwikkeling lukt alleen als alle stakeholders instemmen. Of in ieder geval geen nee zeggen.” Voor hem ligt de oplossing in het vinden van een optimum, dat hij definieert als “de balans tussen belangen”.

Dezelfde cijfers

De uitdaging is dat partijen vaak denken dat ze tegenover elkaar staan, terwijl dat niet zo is. “Ik kom steeds meer tot de conclusie dat ze allemaal naar hetzelfde kijken en voor het overgrote deel dezelfde aspecten belangrijk vinden. Het draait altijd om onder andere netcongestie, leefbaarheid, betaalbaarheid, marktvraag, watervraag en mobiliteit.” Het probleem zit echter in de versnippering, incompleetheid en kwaliteit van deze informatie en het gebrek aan voorspellend vermogen en duiding. Deze combinatie zorgt voor schijnbare tegenstellingen.

Met het AI-gestuurde platform probeert Van der Zon deze informatievoorziening te objectiveren, zodat partijen niet onnodig middelen verspillen. Door alle relevante data beschikbaar, geverifieerd en bruikbaar te maken, worden middelen optimaal toebedeeld aan de juiste projecten en wordt de besluitvorming versneld. “Je kunt datagedreven kijken en hierdoor beter beoordelen of het gaat passen of niet.”

Vergrijzing

Tegelijkertijd ziet hij dat AI een noodzaak is gezien de enorme personeelstekorten in de sector. “Net als veel andere sectoren in Nederland vergrijst de vastgoedsector. Er stroomt momenteel ontzettend veel kennis en kunde uit. AI moet hierbij niet als bedreiging worden gezien, maar als een middel om het gat op te vullen. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld al simpelweg geen planeconomen meer vinden.”

Datatransparantie zorgt voor samenwerking

Deze onafhankelijkheid is volgens Van der Zon de enige manier om echt transparant te werken. Door feiten centraal te stellen, verschuift de dynamiek van onderhandelen op basis van aannames naar co-creatie op basis van data. Wanneer de haalbaarheid van een project voor alle partijen helder is, vermindert ook de behoefte aan onrealistische eisen of overmatige subsidies. Het creëert een klimaat van vertrouwen waarin de focus ligt op het gezamenlijk realiseren van woningen.

Niet onoplosbaar

Door data kun je beter beoordelen of het past

Objectiviteit

In het verleden konden onderzoeksrapporten worden beïnvloed door de opdrachtgever, maar dataanalyse biedt een onafhankelijk alternatief en beperkt de subjectiviteit in onderhandelingen. “Als twee partijen los van elkaar dezelfde analyse uitvoeren op dezelfde locatie, komt er exact hetzelfde uit. Zo ontstaat begrip voor elkaars rendement, risico’s en afhankelijkheden.”

Jumbo Vastgoed – Partner Content

De echte waarde van supermarktvastgoed

De druk op vastgoed om te verduurzamen neemt toe, maar wat betekent dat in de praktijk? Gaat het om energielabels, technische optimalisatie of hoe een locatie functioneert in het dagelijks gebruik?

Marino Kamphues, Eindverantwoordelijk voor Jumbo Vastgoed in Nederland en België

In een sector waar rendement en maatschappelijke verantwoordelijkheid steeds vaker samenkomen, wordt die vraag urgenter. Dat ziet ook Vincent de Heer, verantwoordelijk voor de vastgoedportefeuille van Jumbo Supermarkten in Nederland en België. Hij stelt dat verduurzaming nog te vaak

wordt benaderd als een puur technische opgave. “Je kunt een pand tot in detail optimaliseren op energieprestaties, maar als de winkel zelf niet goed draait, levert dat uiteindelijk weinig op.”

Marino Kamphues is eindverantwoordelijk voor Jumbo Vastgoed in Nederland en België. Hij is nauw betrokken bij de strategische ontwikkeling van supermarktlocaties, en sluit zich daarbij aan: “Vastgoed en exploitatie kun je niet meer los van elkaar zien. Alles wat je aan het gebouw doet, moet bijdragen aan hoe een supermarkt functioneert en presteert.”

Gebouw en winkeloperatie zijn één

De Heer vult aan dat verduurzaming dat fundament kan versterken, maar nooit kan vervangen. “Een goede locatie blijft de basis. Duurzaamheid zit vooral in de samenwerking tussen gebouw en

winkeloperatie, waarbij keuzes elkaar direct beïnvloeden. Zo zorgen deurtjes op koelschappen voor minder koudeverlies en dus minder energieverbruik, terwijl ook wordt ingezet op 100% gasloos en het gebruik van batterijen om energie slimmer te managen. Daarnaast draagt realtime inzicht via een online portaal voor verhuurders bij aan langdurige, efficiënte, duurzame samenwerkingen.”

Samenwerking nodig

Een ander opvallend inzicht uit de praktijk is wat zij de ‘huurprijsparadox’ noemen. De Heer ziet dat traditionele aannames niet altijd kloppen. “Er wordt vaak gedacht dat een hogere huur een voorspeller is van hoge winkelprestaties. Maar die relatie is in de praktijk veel minder sterk.” Kamphues vult aan: “We moeten breder kijken dan alleen huur en vierkante meters. Het gaat om wat

Van der Zon vindt de huidige woningcrisis geen onoplosbaar probleem, mits er gewerkt wordt met transparantie en feiten. Daarbij is het essentieel dat de informatievoorziening klopt: “Het kan heus wel. Als alle stakeholders goed geïnformeerd hun gesprekken en onderhandelingen voeren, dan ben je al een stuk verder.”

Tekst: Michel de Ruyter

een locatie daadwerkelijk oplevert en hoe die zich ontwikkelt in de tijd. Niet één factor bepaalt het succes, maar juist de manier waarop locatie, exploitatie en verduurzaming elkaar versterken. Alleen zo ontstaat een model dat op lange termijn werkt.”

Vincent de Heer, Verantwoordelijke vastgoedportefeuille van Jumbo Supermarkten in Nederland en België

Joost van der Zon, CEO, OPENRED

Wooncrisis vraagt om keuzes, niet om stapeling van ambities

Nieuwbouwproject houtbouw BoogieWood in Den Haag. Hier realiseert Haag Wonen 293 betaalbare huurwoningen. Fotograaf: Mart Stevens

De druk op de woningmarkt loopt al jaren op, maar een echte doorbraak blijft uit. Terwijl plannen, ambities en beleidsvisies zich opstapelen, blijft de vraag knagen: wat is er daadwerkelijk nodig om de woningcrisis te keren?

Wie naar de woningmarkt kijkt, ziet vooral een gebrek aan woningen. Volgens Mohamed Baba, bestuursvoorzitter van Haag Wonen, ligt de kern dieper. “Het gaat niet zozeer om wat er misgaat, maar om wat er nodig is om de woningnood op te lossen. Aan goede wil en intenties geen gebrek, maar de opgave wordt steeds complexer. Als je kijkt naar een grote stad als Den Haag, dan willen we alles tegelijk: bouwen, verduurzamen, leefbare wijken, maar ook parkeren voor de deur en maatschappelijke voorzieningen organiseren. Dat kan simpelweg niet met de middelen, de ruimte en de wensen die we hebben. We moeten keuzes maken.”

Die stapeling van ambities botst met de realiteit waarin corporaties opereren. “Wij doen het nooit alleen, het is altijd een

samenspel met gemeenten, ontwikkelaars, beleggers en bouwers. In dat geheel hebben wij een specifieke rol. Het betaalbare en sociale deel van de woningbouw is voor marktpartijen vaak niet rendabel. Wij nemen die onrendabele top voor onze rekening. Dat zit, tot op bepaalde hoogte, in ons businessmodel. Daarmee zijn we een essentiële schakel om projecten überhaupt mogelijk te maken.”

Druk op de stad en groeiende ongelijkheid

Tegelijkertijd neemt de druk op de woningmarkt verder toe. In Haaglanden alleen al staan 226.000 mensen ingeschreven, waarvan 90.000 actief op zoek zijn naar een woning. Jaarlijks komen er slechts zo’n 8.000 sociale huurwoningen vrij. “Dat betekent in de praktijk dat mensen jarenlang wachten op iets wat voorheen vanzelfsprekend was: een betaalbare woning. Starters blijven noodgedwongen thuis wonen, gezinnen schuiven door in te kleine huizen en doorstroming stokt volledig. De woningmarkt zit daarmee op slot, met gevolgen die in vrijwel iedere wijk voelbaar zijn. Wat je ziet in grote steden, is dat ze steeds meer alleen bereikbaar zijn voor twee groepen: mensen met een bescheiden inkomen of mensen met een grote portemonnee. De brede middengroep krijgt moeilijk toegang tot een woning, omdat middenhuur niet voldoende wordt gebouwd.”

Dat heeft directe gevolgen voor de leefbaarheid van wijken. “We werken op deze manier actief mee aan segregatie en dat is precies wat we niet willen. We willen juist gemengde wijken, met verschillende inkomensgroepen, woningtypes en voorzieningen.”

Financiële realiteit bepaalt tempo

De oplossing ligt volgens Baba niet alleen in meer bouwen, maar vooral in het creëren van de juiste randvoorwaarden. “Uiteindelijk draait het om geld. Wij willen investeren en doen dat ook, maar onze financiële mogelijkheden staan onder druk. Onze huurinkomsten worden beperkt, terwijl kosten stijgen en rentelasten toenemen. Dan wordt het steeds moeilijker om op de lange termijn ‘ja’ te blijven zeggen tegen nieuwe projecten en om deel te nemen aan grootschalige gebiedsontwikkelingen. Wij blijven verantwoordelijkheid dragen voor onze woningen en wijken, want wij blijven verbonden met de stad.”

Die spanning bepaalt ook waar de grens ligt. “We zeggen ja tegen de stad, maar niet onbeperkt. Met de middelen die we nu hebben, doen we het maximale, maar de volkshuisvestelijke opgave is vele malen groter. We moeten zorgen voor duurzame verdiencapaciteit en bouwcontinuïteit. Dat betekent dat als er ergens iets bij komt, er elders iets af moet.”

Schaarste dwingt tot scherpe keuzes

Die afweging speelt zich dagelijks af binnen corporaties. Tussen nieuwbouw, verbetering, onderhoud, verduurzaming en leefbaarheid moeten scherpe keuzes

worden gemaakt. “We kijken heel concreet: waar kan het onderhoud niet meer wachten, welke buurten hebben extra aandacht nodig en wat kan nog even. Dat zijn ingewikkelde keuzes, ook richting onze huidige en toekomstige huurders.”

Ondertussen groeit de financiële kloof. Landelijk bedraagt het verschil tussen de corporatieopgave en beschikbare middelen bijna 19 miljard euro, waarvan ongeveer 3,5 miljard in Haaglanden valt. “Onze eerste prioriteit is woningen toevoegen. Dat is de motor achter doorstroming en het oplossen van veel andere maatschappelijke vraagstukken. Om dat vol te houden, moet onze investeringscapaciteit omhoog.”

Bouwen én kunnen blijven investeren Voor Baba ligt daar ook de sleutel voor de komende jaren. “Als we vooruitkijken, dan is de grootste zorg of we ‘ja’ kunnen blijven zeggen tegen investeringen. Dat vraagt om meer en blijvende financiële ruimte. Fiscale lasten drukken nu zwaar op onze investeringscapaciteit, terwijl wij geen winstgedreven organisatie zijn. Als daarin iets verandert vanuit het Rijk, kunnen wij doorgaan met waar we goed in zijn: bouwen, investeren in gebiedsontwikkeling, het verbeteren, onderhouden en verduurzamen van onze woningen en bijdragen aan sterke, gemengde wijken.”

De conclusie is daarmee even helder als confronterend. De oplossing voor de woningcrisis ligt niet in nóg meer plannen. Het vraagt om duidelijke keuzes, stabiliteit en structurele financiële ruimte. Alleen dan kunnen corporaties blijven bouwen en investeren in gemengde wijken.

Mohamed Baba, Bestuursvoorzitter, Haag Wonen

Technologie maakt vastgoedbeheer menselijker

De rol van vastgoedbeheer verandert snel. Waar het ooit draaide om het beheren van gebouwen en contracten, verschuift de focus naar complete leefomgevingen waarin duurzaamheid, service en gebruik centraal staan. Tegelijkertijd nemen de eisen toe. Wat vraagt dat van de partijen die verantwoordelijk zijn voor het beheer?

De vastgoedsector is in beweging. Gebouwen worden complexer, regelgeving stapelt zich op en de verwachtingen van gebruikers en eigenaren liggen hoger dan ooit. FRIS is een full service vastgoedbedrijf met zowel commercieel als residentieel beheer. Het ziet ook hoe deze werelden steeds meer in elkaar overlopen.

Volgens Marc Poelmann, managing director van FRIS Investment Care, zit de grootste verandering vooral in de aard van het werk. “De rapportage-eisen zijn de afgelopen jaren flink uitgebreid, waarbij compliance steeds belangrijker wordt. Tegelijkertijd zie je dat het vak veel meer richting dienstverlening verschuift. Vroeger verhuurde je vierkante meters, nu lever je een totaalpakket, waarbij huurderstevredenheid minstens zo belangrijk is geworden als het technische beheer. De lat ligt daarmee hoger. Niet alleen inhoudelijk, maar ook in snelheid en bereikbaarheid.”

Efficiëntie én inhoud

Tegelijkertijd groeit de behoefte aan standaardisatie en automatisering, terwijl de inhoud van het werk juist complexer wordt. Patrick Elferink, hoofd ESG bij FRIS, ziet dat spanningsveld dagelijks terug. “Door alle tooling en AI lijkt kennis toegankelijker te worden, maar in de praktijk zie je dat echte technische knowhow juist schaarser wordt. En dat is precies waar je je als beheerder mee onderscheidt, want zeker op het gebied van duurzaamheid en regelgeving kun je het er niet meer ‘bij’ doen en heb je echt specifieke expertise nodig.”

Technologie speelt daarin een duidelijke rol. “We gebruiken AI vooral om repeterende en administratieve werkzaamheden te automatiseren, zodat we tijd overhouden voor het werk dat er echt toe doet”, zegt Elferink. “Dat betekent dat je meer ruimte krijgt om met huurders bezig te zijn en inhoudelijk naar gebouwen te kijken.”

Van gebouw naar gebied

Die verschuiving wordt versterkt door de manier waarop vastgoed zelf verandert. Wonen, werken en voorzieningen lopen meer door elkaar heen, waardoor gebouwen onderdeel worden van een groter geheel. Voor Ferhat Can Öncü, directeur FRIS Vastgoedmanagement, vraagt dat om een andere blik. “Je kijkt niet meer alleen naar een gebouw, maar naar een gebied en naar de functie daarvan. Op het moment dat je functies gaat mengen, zie je dat er meer leven ontstaat en dat een locatie veel dynamischer wordt dan wanneer je alleen maar kantoren of alleen maar woningen hebt.”

Die dynamiek heeft ook gevolgen voor duurzaamheid. “Als je boven je werk woont of voorzieningen dichtbij hebt, ga je automatisch minder reizen, wat resulteert in minder uitstoot en lagere kosten. Het wordt allemaal veel meer lokaal en dat maakt een gebied niet alleen levendiger, maar ook efficiënter.”

Duurzaamheid als structuur

Parallel aan die ontwikkeling is duurzaamheid van een aanvullende eis uitgegroeid tot een integraal onderdeel van vastgoedbeheer. De druk komt

vanuit meerdere richtingen, ziet Elferink. “Investeerders en pensioenfondsen sturen nadrukkelijker op ESG, maar ook huurders stellen vaak concrete eisen, bijvoorbeeld aan energielabels of certificeringen zoals BREEAM.”

Toch zit de uitdaging vooral in de uitvoering. “Wat je vaak ziet, is dat partijen pas in beweging komen als de vraag concreet wordt, bijvoorbeeld wanneer een huurder een bepaald label eist. Dan ben je eigenlijk al te laat. Duurzaamheid moet onderdeel zijn van een meerjarenstrategie en geïntegreerd worden in het beheer. Daarbij ligt een belangrijke rol bij de technisch beheerder. Die kent het gebouw en de installaties en kan die kennis gebruiken om duurzaamheid structureel mee te nemen in de keuzes die worden gemaakt.”

Verwachtingen van huurders

Ondertussen veranderen ook de verwachtingen van gebruikers. Snelheid en gemak zijn de norm geworden en dat heeft directe impact op vastgoedbeheer. “Huurders willen direct contact, snel antwoord en oplossingen die in één keer goed zijn”, zegt Öncü. “Het ontwikkelt zich richting hospitality en dat betekent dat de lat voor service hoger ligt dan een paar jaar geleden.”

Opvallend genoeg leidt juist die combinatie van technologie en hogere verwachtingen tot een beweging terug naar de kern van het vak. Waar vastgoedbeheerders jarenlang vooral bezig waren met administratie, ontstaat nu weer ruimte voor persoonlijk contact

en aanwezigheid op locatie. Zoals Öncü het samenvat: “Uiteindelijk gaat het erom dat je de telefoon opneemt en weet wat er speelt. Technologie helpt ons om efficiënter te werken en zorgt ervoor dat we meer tijd krijgen voor het persoonlijke contact met huurders en opdrachtgevers. In een sector die snel verandert, blijft dat misschien wel de belangrijkste constante: gebouwen worden slimmer, processen efficiënter, maar vastgoedbeheer blijft mensenwerk.”

Precies daar ligt volgens FRIS de kern van toekomstbestendig vastgoedbeheer.

Patrick Elferink, Hoofd ESG, FRIS

Ferhat Can Öncü, Directeur, FRIS Vastgoedmanagement

Marc Poelmann, Managing director, FRIS Investment Care

Vastgoeddata als sleutel tot concurrentiepositie

Wie tientallen panden beheert, weet hoe snel het overzicht verdwijnt. Onderhoudshistorie staat in spreadsheets, huurinformatie in een ander systeem, technische specificaties verspreid over de mailboxen van leveranciers. Intussen neemt de druk toe: strengere duurzaamheidswetgeving, hogere verwachtingen van huurders en de opkomst van AI maken één ding duidelijk: wie zijn vastgoeddata niet op orde heeft, verliest grip op zijn portefeuille.

Thijs Kloosterman, hoofd IT bij het beursgenoteerde Eurocommercial Properties, herkent dit als dagelijkse realiteit. Zijn organisatie beheert grote winkelcentra verspreid over Europa en werkt daarvoor samen met tientallen partners in

de keten. “Wij hadden al veel data over hoe ons vastgoed presteert. Denk aan huurinkomsten, maandelijkse omzetgegevens van alle winkels en bezoekersaantallen. Maar we misten de koppeling met de technische realiteit van het pand zelf. Met Luxs hebben we voor het eerst een oplossing die die twee werelden verbindt.”

Van spreadsheet naar centraal platform

Luxs is een technologiegedreven platform dat vastgoeddata structureert, centraliseert en toegankelijk maakt. Björn Brix, oprichter van Luxs, legt uit waar het in de praktijk vaak misgaat. “Een spreadsheet is simpelweg niet toereikend als je grote of complexe portefeuilles beheert. Het is een enorme opgave om gestructureerd bij te

houden wat er dagelijks verandert in een pand, bijvoorbeeld aan installatietechniek, onderhoud en materialen.”

Brix noemt concrete voorbeelden van waar gebrekkig databeheer tot kostbare fouten leidt. Leveranciers die nieuwe badkamers plaatsen terwijl die vorig jaar al zijn vervangen. Installaties die decennialang in gebruik blijven terwijl ze hun economische levensduur al lang hebben overschreden. En vastgoedeigenaren die bij een transactie in paniek consultants inhuren om snel een dataroom te vullen. “Dat zou een druk op de knop moeten zijn.” Het platform biedt wat Brix een 360 graden-pandbeeld (Digital Twin) noemt: een integraal inzicht in het pand over de levenscyclus. Niet alleen droge tabellen, maar data gevisualiseerd op plattegronden. “Een plaatje zegt meer dan duizend woorden. Als je ziet dat een winkelunit structureel slechter presteert dan de buurunit, en je ziet tegelijk dat daar minder bezoekers langslopen of dat het onderhoud achterblijft, dan begrijp je het verband pas echt.”

Data als fundament voor de toekomst

Kloosterman benadrukt dat de meerwaarde ook zit in de flexibiliteit van het systeem. Eurocommercial hanteert een

Greystar – Partner Content

Verdichting maakt woonbeheer doorslaggevend

De druk op stedelijke ruimte neemt toe en regelgeving wordt steeds complexer. Wonen staat niet op zichzelf maar concurreert met infrastructuur, landbouw en bedrijvigheid, terwijl beleidslijnen zich opstapelen. Hoe blijven woonomgevingen in die context leefbaar en toekomstbestendig?

Verdichting vraagt om slimme ruimtelijke keuzes én het creeren van de randvoorwaarden voor hoogwaardige woonbeleving, sociale cohesie en veiligheid. Volgens Mark Kuijpers, senior managing director Central Europe bij Greystar, zijn de grootste knelpunten de schaarse ruimte en vooral de complexiteit eromheen. “Je kunt de kluwen bijna niet meer ontwarren. Iedereen strijdt om dezelfde vierkante meter, maar vooral de regels maken het ingewikkeld.” Die complexiteit wordt versterkt doordat verschillende ministeries elk hun eigen invloed uitoefenen.

Praktijkervaring

Juist in die context kiest Greystar voor een geïntegreerde aanpak, waarbij investeren, ontwikkelen en beheren in één hand blijven. “Onze kracht is de feedbackloop

tussen ontwerp en dagelijks gebruik. We beheren onze gebouwen zelf en nemen de opgedane kennis mee naar nieuwe projecten.”

In de praktijk gaat die kennis te vaak verloren, stelt Kuijpers. Ontwikkeling en beheer zijn in de sector vaak losgekoppeld, waardoor keuzes aan de voorkant zelden worden getoetst aan het functioneren van een gebouw. Juist nu betaalbaarheid en leefkwaliteit onder druk staan, wordt die praktijkervaring steeds relevanter. Die praktijkervaring vormt ook de basis voor een andere benadering van woonbeheer, waarin de bewoner centraal staat. Greystar meet continu de tevredenheid van bewoners en gebruikt die feedback om het dagelijks functioneren van gebouwen te verbeteren.

Tevredenheid

Die focus vertaalt zich volgens Kuijpers direct naar prestaties. “Tevreden bewoners zorgen voor minder leegstand en stabielere huurinkomsten. Je investeert iets meer aan de voorkant, maar aan de achterkant wordt het beheer veel efficiënter.” Grip op de totale kosten, zowel investering als exploitatie, is daarbij essentieel. Daarnaast ziet Greystar een grotere rol voor professioneel georganiseerd woonbeheer als dienst voor derden. “Wat we voor onze eigen gebouwen doen, bieden we ook aan andere woninginvesteerders. Dat helpt stabiel rendement te combineren met hoge leefkwaliteit.”

Mismatch

Vooruitkijkend ziet Kuijpers een groeiende mismatch tussen de samenstelling van huishoudens en het woningaanbod. “Binnen tien jaar bestaat ongeveer de helft van de huishoudens uit één persoon, terwijl het merendeel van de woningen is ontworpen voor gezinnen. Die discrepantie vraagt om een ander type woningen

eigen datamodel, en Luxs heeft zich daarop aangepast. “Onze software legt niet op hoe jij dingen moet doen, maar jij legt ons op hoe jij dingen moet doen”, vat Brix dat principe samen. Beide gesprekspartners zien de vastgoedsector de komende jaren ingrijpend veranderen. Predictive maintenance, strengere Europese regelgeving en toenemende digitalisering vanuit de bouw en renovatiesector zetten eigenaren onder druk om nu al te investeren in gestructureerde data. “De kwaliteit van je data bepaalt je concurrentiepositie in een steeds digitalere wereld”, aldus Kloosterman.

Voor Eurocommercial staat, mede dankzij Luxs, het fundament. De volgende stap is het benutten van wat er nu beschikbaar is.

en woongebouwen.” Daarom ziet hij de toekomst in compactere appartementen, met gedeelde voorzieningen en sterke gemeenschapsvorming. “Mensen leveren misschien vierkante meters in, maar krijgen er comfort, service en verbondenheid voor terug. Dat maakt hogere dichtheid mogelijk én aantrekkelijk.” Het draait om een bewuste balans: een efficiënte, kwalitatief goed privéwoning, aangevuld met gedeelde ruimtes die ontmoeting en extra functies mogelijk maken.

Juist in die combinatie van wonen, voorzieningen en dagelijks functioneren komen professioneel beheer en leefkwaliteit samen. “De toekomst van wonen draait niet alleen om wat er wordt gebouwd, maar ook om hoe wonen wordt georganiseerd.”

luxs.nl

Mark Kuijpers, Senior managing director Central Europe, Greystar

Thijs Kloosterman, Head of IT Eurocommercial

Björn Brix, Founder, Luxs

Vastgoedontwikkeling is gebaat bij stabiel beleid en een betrouwbare overheid

PROFIEL INTERVIEW

De bouw van woningen en voorzieningen staat in Nederland voor een aantal grote uitdagingen. Daarbij spelen thema’s als regelgeving, netwerkcongestie en duurzaamheid een belangrijke rol. Fahid Minhas, directeur van de vereniging voor project- en gebiedsontwikkelaars NEPROM, ziet kansen voor een meer voorspoedige vastgoedontwikkeling, mits gewerkt wordt aan het terugdringen van een aantal hindernissen.

Fahid Minhas, Directeur, NEPROM

Minhas stelt: “Een van die hindernissen wordt veroorzaakt door regelgeving die instabiel en onrealistisch is. Er is landelijk bepaald dat woningbouw voor 30% sociaal moet zijn en dat daarnaast een totaal van twee derde betaalbaar moet zijn. Wat overblijft is de

vrije sector, in de praktijk het enige segment waar het geld mee verdiend moet worden. Het verlies binnen het sociale en betaalbare segment valt alleen goed te maken door heel dure vrije sectorwoningen te bouwen. Die woningen zijn voor veel doorstromers niet bereikbaar. Lokaal zie je hier en daar dat gemeentelijke politici de norm voor betaalbare woningen nog verder opvoeren. In Eindhoven wil men bijvoorbeeld dat nieuwgebouwde woningen voor 85% binnen het betaalbare segment vallen. Daardoor wordt het probleem nog groter.”

Stabiliteit van regelgeving

“Het investeringsklimaat is op dit moment niet stabiel in Nederland”, aldus Minhas. “Dat komt doordat regelgeving te veel aan verandering onderhevig is. Zo wilde het vorige kabinet de huren voor corporatiewoningen bevriezen. Een jaar

eerder waren er nog prestatieafspraken met corporaties gemaakt over de nieuwbouw, het onderhoud en de renovatie van huurwoningen. Bevries je de huren van één segment, dan heeft dat invloed op de hele business case. Buitenlandse pensioenfondsen zijn door het slechte investeringsklimaat ook al gestopt met investeren in Nederlandse huurwoningen omdat ze het Nederlandse beleid als onbetrouwbaar beschouwen.”

met de uitbreiding van het stroomnet. Vanaf 1 juni komt er in de provincies Gelderland, Utrecht en Flevoland een stop op aansluitingen voor kleingebruikers. Daar kun je oplossingen voor bedenken als het bouwen van buurtbatterijen of gasketels, maar dat zijn investeringen die allemaal bij de ontwikkelaars terechtkomen. De bouwkosten zijn de afgelopen jaren met 30 à 40% gestegen. Er komt een moment waarop er geen animo meer is om in verlieslatende producten te investeren.”

Duurzaamheid en haalbaarheid

Buitenlandse investeerders vinden het Nederlandse investeringsklimaat slecht en onbetrouwbaar

Netcongestie

Minhas ziet dat Nederland de laatste jaren intensief inzet op een aantal ontwikkelingen die de vraag naar stroom vergroten. “Denk aan gasloos bouwen, elektrisch rijden en een industrie die steeds afhankelijker wordt van elektriciteit. Tegelijkertijd is netbeheerder TenneT veel te laat begonnen

AM – Partner Content

Van stagnatie naar doorbraak

in de woningbouw

De Nederlandse woningmarkt bevindt zich in een fase van grote uitdagingen. Niet door één oorzaak, maar door een opeenstapeling van uiteenlopende procedures, beleidsambities en beperkte capaciteit bij publieke en private partijen. Gemeenten bouwen voort op landelijke besluiten, terwijl bezwaarprocedures doorlopen tot aan de Raad van State. Tegelijkertijd blijft het woningtekort groeien en neemt de druk op de markt elk jaar verder toe.

Ronald Huikeshoven, Directievoorzitter, AM

Ronald Huikeshoven, directievoorzitter bij gebiedsontwikkelaar AM, ziet de uitdagingen scherp. “De barrières zitten op

verschillende vlakken. Het is een stapeling van ambities, regelgeving en procedures, gecombineerd met de wens om ook nog twee derde betaalbaar te bouwen.” Die combinatie maakt het bijzonder uitdagend, maar biedt concrete aanknopingspunten voor iedereen die actief is in de sector.

Doorbraaklocaties als hefboom Een van de meest tastbare oplossingsrichtingen is het aanwijzen van doorbraaklocaties: grote gebiedsontwikkelingen van minimaal 2.500 woningen waar publieke en private partijen samenwerken om stagnatie te doorbreken. “Ze krijgen focus, ze krijgen aandacht. Er wordt gemonitord op voortgang en

de publieke en private krachten worden gebundeld”, zegt Huikeshoven. Ervaringen van de ene locatie worden direct ingezet bij de volgende. “We moeten stoppen met het wiel opnieuw uitvinden.”

Een vroeg voorbeeld is de Gnephoek in Alphen aan den Rijn, waar de gemeente en de provincie jarenlang tegenover elkaar stonden. Een onafhankelijke procesbegeleider bracht de belangen bij elkaar en bewoog partijen naar overeenstemming. Het resultaat is een publiek-private samenwerking waarbij marktpartijen, waaronder AM, samen met gemeenten de gebiedsontwikkeling aansturen, met aandacht voor waterhuishouding en klimaatadaptatie. Dit project illustreert dat geduld en goede begeleiding uiteindelijk lonen.

Industrialisatie verbindt snelheid, duurzaamheid en betaalbaarheid

Naast samenwerking is industrialisatie een tweede hefboom. AM past houten,

“Op dit moment zie je dat duurzaamheidsregelgeving diffuus is doordat gemeenten zelf allerlei ambities aan de landelijke normen toevoegen. Project- en gebiedsontwikkelaars hechten net als iedereen sterk aan duurzaamheid, maar het is voor de markt belangrijk om op te kunnen schalen”, zegt Minhas. “En dat kan alleen als er op het vlak van bijvoorbeeld energiezuinig bouwen en het gebruik van biobased bouwmaterialen meer uniformiteit in de regelgeving ontstaat.”

biobased woningbouw toe die in een fabriek van moederbedrijf BAM wordt geproduceerd en op de bouwplaats gemonteerd. Dat levert snelheid op en draagt bij aan duurzaamheid en betaalbaarheid. “Je ziet dat snelheid, duurzaamheid en betaalbaarheid bij elkaar komen als je de slag maakt naar industrialisatie”, aldus Huikeshoven. De regering streeft bij grote locaties naar 50% geïndustrialiseerde bouw, een ambitie die hij volledig ondersteunt. AM werkt vanuit drie thema’s: welzijn, inclusiviteit en klimaatpositief bouwen. Die laatste ambitie reikt verder dan neutraal: in 2035 wil AM een positieve klimaatbijdrage leveren via zijn gebiedsontwikkelingen. Welzijn krijgt concrete invulling door bewuste ontwerpkeuzes en een samenwerking met de Hartstichting, waarbij gezondheid en leefbaarheid centraal staan in elke nieuwe wijk.

De sleutel ligt niet in één maatregel, maar in het parallel schakelen van processen, het vroeg betrekken van alle belangen en het maken van vastberaden keuzes. “Als publieke en private partijen samen optrekken en niet alles zelf blijven doen, kunnen we de woningbouwopgave tackelen”, zegt Huikeshoven. Juist op die doorbraaklocaties ligt de kans om de woningbouw weer vlot te trekken.

Tekst: Christiaan de Wit

Wanneer rekenen en tekenen uit de pas lopen

Nederland telt zo’n 735 planeconomen. Om de ambitie van honderdduizend nieuwe woningen per jaar waar te maken, zijn er duizend nodig. Dat gat vertelt in één getal hoe kwetsbaar de financiële onderbouwing van gebiedsontwikkeling is geworden. Tegelijkertijd stapelen ambities zich op: meer duurzaamheid, meer betaalbaarheid, meer kwaliteit.

PAS bv is een adviesbureau gespecialiseerd in de financiële onderbouwing van gebiedsontwikkelingen. Het werkt voor gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen en opereert bewust op het snijvlak van publiek en privaat. Van grote gemeenten zoals Amsterdam en Rotterdam tot kleinere gemeenten, en van ontwikkelaars als BPD tot nichepartijen zoals Wilma Wonen en ontwikkelende beleggers zoals Focus on Impact, ziet Martijn Kooiman, CCO van PAS bv, de kloof tussen beleid en uitvoering dagelijks groeien. “De beleidsambities zijn torenhoog. We willen duurzamere, mooiere, grotere woningen. En tegelijkertijd is het allemaal een beetje onbetaalbaar geworden.”

Die onbetaalbaarheid is geen enkelvoudig probleem. Hoge bouwkosten, oplopende rente, schaarse materialen en krapte op de arbeidsmarkt versterken elkaar. Maar Kooiman wijst ook op een structureler probleem: gemeenten stapelen eisen op projecten zonder de onderlinge spanning te doorgronden. “Je kunt niet alle schuifjes op honderd procent zetten. Als je maximaal inzet op duurzaamheid, mobiliteit én betaalbaarheid tegelijk, gaat dat ten koste van andere beleidsdoelen. Die afweging goed maken, vinden mensen vaak ingewikkeld.”

Vroeg rekenen, beter sturen Waar gebiedsontwikkeling ooit begon bij

de tekentafel, verschuift het zwaartepunt naar de rekensom. Binnenstedelijk bouwen is anders dan uitleglocaties bebouwen: dure grondaankopen, kostbare saneringen, complexe infrastructuurvraagstukken, gecombineerd met een programma dat steeds meer sociale en betaalbare woningen moet bevatten.

Het bureau hanteert de aanpak van eerst rekenen, dan tekenen. Financiële haalbaarheid wordt aan het begin bepaald, niet achteraf getoetst. Die vroege betrokkenheid maakt bijsturen mogelijk voordat beslissingen onherroepelijk zijn. CEO Annelie Snijder benadrukt hoe de rol van planeconomie hierdoor is veranderd: “Je ziet dat we steeds vaker vroegtijdig in het traject betrokken worden. Als dat lukt, kun je betere keuzes maken en het proces sneller doorlopen.”

Snijder staat al tien jaar aan het roer en ziet hoe de opgave complexer is geworden. Grondexploitatie alleen volstaat niet meer. Vastgoedrekenen, mobiliteitsoplossingen, parkeerconcepten, duurzaamheidseisen: al deze elementen raken de financiële haalbaarheid van een project. “Het is een combinatie van factoren die het ingewikkeld maakt. Dat is ook precies waarom je slimme mensen nodig hebt om die business case rond te krijgen.”

De brug tussen markt en overheid Een terugkerend thema in het werk van PAS bv is het wederzijdse wantrouwen

tussen overheden en marktpartijen. Gemeenten houden hun grondbeleid gesloten, ontwikkelaars bewaken hun rendementsberekeningen. Het gevolg: onderhandelingen lopen vast op onbegrip in plaats van op inhoudelijke meningsverschillen.

toe: projecten worden zelden abrupt stopgezet, maar vertragen structureel. Locaties zijn ingekocht op een programma dat inmiddels niet meer haalbaar is. “Je ziet dat gemeenten realiseren dat ze beter op tien projecten goed kunnen inzetten dan op twintig een beetje. Prioritering aan de voorkant helpt bij het succesvol maken van de projecten die doorgaan.”

Het rekenwerk neemt af, adviseren wordt het grootste deel van je dagtaak

COO Lambert Wiltink ziet hoe die verhouding langzaam verbetert. Doordat PAS bv aan beide kanten van de tafel opereert, brengt het bureau inzicht in wat partijen redelijkerwijs kunnen verwachten. “Wij zien waar het schuurt, en dat kunnen we vertalen naar realistische afspraken. Als je elkaars uitgangspunten beter begrijpt, kom je sneller verder.” Die verbindende rol is geen bijproduct van de dienstverlening, maar een bewuste positionering. Publieke tekorten op moeilijke locaties vragen om rijkssubsidies zoals de Woningbouwimpuls, maar ook om partijen die de vertaalslag maken tussen beleidsdoelen en financiële realiteit.

Kooiman voegt een praktische observatie

Talent en technologie als hefboom Personeelsschaarste is een serieus structureel risico. PAS bv heeft daar vijf jaar geleden op geanticipeerd met een intern tweejarig traineeship: één dag opleiding, vier dagen werken bij een gemeente of ontwikkelaar, begeleid door een senior. Jaarlijks stromen tien mensen in van hogescholen en universiteiten.

Die slimmere manier van werken staat of valt met technologie. Daarom ontwikkelde het bedrijf een eigen tool waarmee openbare beleidsstukken en marktdata rondom een locatie in minuten worden samengebracht. Snijder verwacht dat de verhouding binnen het vak fundamenteel verschuift: “Vroeger was het tachtig procent rekenen en twintig procent adviseren. Het rekenwerk neemt af, de adviserende rol wordt het grootste deel van de dagtaak.”

Dat vraagt om keuzes in de keten. Data-analyse levert inzicht, geen besluiten. Bestuurders, wethouders en directies van ontwikkelaars hebben adviseurs nodig die hen helpen de juiste afwegingen te maken. Interactieve dashboards vervangen de statische rapportage. Precies daar, op het snijvlak van rekenen, adviseren en verbinden, wil PAS bv zijn rol de komende jaren verder laten groeien.

De directie van PAS bv: van links naar rechts Lambert Wiltink (COO), Annelie Snijder (CEO) en Martijn Kooiman (CCO).

Facility management wordt strategische spil in de organisatie

EXPERT

De positie van facility management binnen organisaties verandert snel. Waar het vakgebied lange tijd werd gezien als ondersteunend en operationeel, verschuift het steeds nadrukkelijker richting strategie en regie. Die ontwikkeling wordt aangejaagd door druk op kosten, schaarste op de arbeidsmarkt en groeiende verwachtingen rond duurzaamheid en werkbeleving.

In die context groeit de behoefte aan een integrale benadering waarin vastgoed, HR, IT en facilitaire diensten samenwerken. Alleen zo kunnen organisaties hun werkomgeving inzetten als middel om prestaties te verbeteren en medewerkers te ondersteunen. Het rapport ‘FM op het kruispunt’, dat recent

is gepubliceerd door de branchevereniging Facility Management Nederland, schetst vier mogelijke toekomstscenario’s waarin deze spanning tussen waarde en resultaat centraal staat. Michel Tobé, voorzitter van de branchevereniging, stelt dat de kern van de verandering in de toenemende impact van het vak op het primaire proces ligt. “We zijn geen ondersteunende functie meer die er een beetje bij hangt. We hebben direct invloed op kosten, prestaties en beleving. Dat vraagt om een andere positie in de organisatie.”

Organisatiedoelen

Die verschuiving is ook financieel zichtbaar. Waar vastgoed traditioneel de grootste kostenpost was, nemen facilitaire services inmiddels een groter aandeel in. Bovendien groeit de rol van facility management in het realiseren van organisatiedoelen, van ESG tot

de ‘employee experience’. “Tijdens de coronaperiode zijn we echt op de kaart gezet. Nu is het zaak om daar te blijven en onze meerwaarde te blijven tonen. Dat lukt alleen als we breder kijken dan ons traditionele domein”, zegt Tobé.

We zijn niet meer alleen een ondersteunende functie

Technologie

Digitalisering, data en technologie spelen daarbij een cruciale rol. Niet alleen om processen efficiënter te maken, maar ook om schaarste aan personeel op te vangen en nieuwe diensten te ontwikkelen. Volgens Tobé vraagt dat om andere verdienmodellen en een herwaardering van menselijk werk: “We krijgen de komende jaren minder mensen beschikbaar voor hetzelfde werk. Dan moet je nadenken over hoe technologie kan helpen en hoe je activiteiten anders organiseert. Misschien levert dat niet alleen efficiëntie op, maar ook meer kwaliteit en aandacht.”

Vastgoedonderhoud in de knel: hoe slimme technologie helpt

De wachtlijst loopt op, de monteur rijdt kriskras door de stad en de huurder weet van niets. Dat is de dagelijkse realiteit in het dagelijks onderhoud van huurwoningen. Vastgoedbeheerders en woningcorporaties worstelen met personeelstekorten, inefficiënte routes en versnipperde communicatie, terwijl huurders steeds hogere verwachtingen hebben. Het systeem kraakt, en een oplossing die puur op meer mensen leunt, werkt simpelweg niet.

Simon Helder zag het probleem van dichtbij toen hij in 2019 meereisde met monteurs die dagelijks onderhoud uitvoerden voor meerdere opdrachtgevers. “Ik zag dat

monteurs enorm bevlogen waren, maar dat ze inefficiënte routes reden – van stad naar stad en van noord naar zuid. De communicatie vóór en ná het bezoek was ondermaats, en elke vastgoedeigenaar had zijn eigen proces opgedrongen aan de onderhoudspartij.” Ziezodan, opgericht in 2018 door ADG, ontwikkelde een platform dat dit fundamenteel anders aanpakt en daarmee echte tijdwinst voor iedereen oplevert.

Betere regie

Het platform van Ziezodan verbindt huurders, monteurs, planners en opdrachtgevers in één geïntegreerd systeem. Een huurder meldt een reparatieverzoek via WhatsApp, doorloopt een laagdrempelig stappenproces en maakt

binnen drie minuten direct een concrete afspraak, inclusief track-and-trace.

Het systeem herkent de competentie die nodig is, raadpleegt de beschikbaarheid van aangesloten aannemers en stuurt automatisch op de kortste reisafstand. “We verleiden de bewoner om te kiezen voor de kortste reisafstand, dat tijdslot plaatsen we altijd bovenaan”, aldus Helder.

Monteurs werken via één app, ongeacht voor welke opdrachtgever ze rijden. Ze fotograferen wat ze aantreffen en wat ze achterlaten, laten de bewoner tekenen en sturen het tevredenheidsonderzoek automatisch via hetzelfde kanaal als de melding. Meer dan een derde van de bewoners neemt de moeite het zorgvuldig

De complexiteit van het vak neemt bovendien toe door geopolitieke onzekerheid, strengere regelgeving en afhankelijkheid van energie en infrastructuur. Organisaties moeten nadenken over scenario’s waarin basisvoorzieningen niet vanzelfsprekend zijn. Dat vraagt om een bredere blik op risico’s en continuïteit. Tobé: “We moeten ons afvragen wat er gebeurt als stroom of water uitvalt. Kun je je organisatie dan nog laten draaien en hoelang? Door daar vooraf over na te denken, voorkom je grotere problemen.”

Gesprekspartner

Om die rol waar te maken, moeten facility managers zich ontwikkelen tot volwaardige gesprekspartners op strategisch niveau. Dat betekent meedenken aan de voorkant van projecten en actief aansluiten bij besluitvorming over vastgoed, technologie en organisatieontwikkeling. Alleen dan kan het vakgebied zijn belofte waarmaken als verbindende kracht binnen organisaties.

in te vullen, wat waardevolle data oplevert voor verdere structurele verbetering van de service.

Resultaten die tellen

De methode van Ziezodan levert meetbare resultaten op: het aandeel reparaties dat in één bezoek wordt opgelost, steeg van de sectorstandaard van 75 naar 81 procent. De klanttevredenheid groeide van een benchmark van 55 naar 87. En backofficewerk daalde met 80 procent en de reistijd met 15 procent. “Alles werd opgelost met mensen, maar die zijn er steeds minder”, verklaart Helder. “Er staan 51.000 vacatures open. We kunnen het niet op de oude manier blijven organiseren.”

Voorspellen

De volgende stap is voorspellend onderhoud. Waar meldingen nu nog grotendeels door huurders worden gedaan, ziet het bedrijf een toekomst waarin woningen zelf signalen afgeven dat onderhoud nodig is. “We gaan langzaam van reactief naar preventief”, zegt Helder. Zijn advies aan de sector is om niet vanuit de eigen portefeuille te denken, maar te kijken naar het geheel. Met 3,5 miljoen huurwoningen in Nederland is efficiënter organiseren simpelweg een absolute noodzaak.

Tekst: Hugo Schrameyer

Michel Tobé, Voorzitter, Facility Management Nederland

Ziezodan – Partner Content

Simon Helder, Algemeen directeur, Ziezodan

Wonen draait om doorstroming, niet alleen om bouwen

De woningmarkt lijkt een optelsom van tekorten, maar dat beeld is te simpel. Het echte probleem zit in de mismatch: woningen sluiten niet aan op de mensen die erin zouden moeten wonen. Zolang die doorstroming stokt, blijft de druk overal voelbaar, van starter tot senior.

Sebastian Zwart is actief binnen investerings- en ontwikkelplatform Rockfield. Het platform beheert circa 15.000 woningen door heel Europa en heeft ruim 10.000 woningen ontwikkeld in Nederland, waarvan het een significant deel in beheer heeft gehouden. De komende vijf jaar is Rockfield van plan € 1 tot € 2 miljard in de Nederlandse woningmarkt te investeren. Zwart ziet dagelijks hoe complex het vraagstuk is. “Wie ontwikkelt én beheert, denkt automatisch anders. Elke beslissing die je aan de voorkant maakt, zie je jarenlang terug in hoe een gebouw functioneert.”

Lange termijn

Rockfield werkt met kapitaal van pensioenfondsen en verzekeraars, partijen die gebaat zijn bij stabiliteit. Dat vertaalt zich in keuzes die verder gaan dan

kortetermijnrendement. “Een prettige woning die betaalbaar blijft en goed, levert uiteindelijk een stabieler rendement op dan een gebouw dat op korte termijn is uitgeknepen.”

De grootste uitdaging zit niet alleen in aantallen. “Er is geen enkel segment zonder tekort, maar het echte knelpunt is dat de juiste mensen niet in de juiste woningen zitten. De woningmarkt functioneert als een keten. Zodra die vastloopt, heeft dat effect op alle lagen. Vooral jongeren en starters merken dat. Zij staan aan het begin van hun wooncarrière, terwijl de druk vanuit studie en werk toeneemt.”

Wonen als ervaring

Daarom richt Rockfield zich zowel op woningen als woonomgevingen. “Het gaat niet alleen om een sleutel. Je moet

nadenken over wat je mensen biedt. Denk aan gedeelde ruimtes, werkplekken en communitymanagers die zorgen voor verbinding. Die aanpak begint in het ontwerp. Ontwikkeling en beheer zitten aan dezelfde tafel, waardoor gebouwen efficiënter en toekomstbestendiger kunnen worden ingericht.” Tegelijkertijd verandert de vraag naar woonruimte snel. “Het gaat niet alleen om jongeren of studenten, maar ook om gezinnen en senioren. De hele markt is in beweging en wij willen in alle segmenten een rol spelen.”

Nieuwe woonvormen

Opvallend is dat de groei zich steeds minder concentreert in de grote steden. Het ‘olievlekeffect’ zorgt dat middelgrote steden en randgemeenten sneller groeien dan de G5. “Ruimte, betaalbaarheid en minder regeldruk zijn daarin cruciaal. Voor

jongeren is dat geen groot probleem. Zij zijn mobieler en wonen vaak niet waar ze werken of studeren. Die mobiliteit vraagt om andere woonvormen. Kleiner maar slimmer, flexibeler en met meer gedeelde voorzieningen.”

“Voor jongeren bouw je compacter en voeg je functies toe zoals co-working en sportfaciliteiten. Voor senioren geldt eigenlijk hetzelfde principe. Ook daar draait het steeds meer om ontmoetingen en tegengaan van eenzaamheid. Niet één standaardoplossing dus, maar een platform dat verschillende doelgroepen kan bedienen.” De woningmarkt van morgen vraagt om een bredere blik. Niet alleen meer bouwen, maar ook anders bouwen.

rockfieldrealestate.com

Woningbouw

heeft genoeg plannen, maar mist de juiste keuzes

Ongeveer 60 procent van de woningbouwprojecten waaraan de sector werkt, draagt de komende tien jaar niet bij aan nieuwe woningen. Dat is geen pessimistische schatting; het is een patroon dat iedereen in de branche herkent. Terwijl gemeenten capaciteit tekortkomen, steken ontwikkelaars, adviseurs en bouwers energie in locaties die nooit tot realisatie komen. Het probleem zit niet in de ambitie, maar in de besluitvorming aan de voorkant van het proces.

We besteden te veel tijd aan plekken die toch nooit succesvol gaan worden, stelt Thimo de Vries, CCO van OPENRED. “Je hebt het over euro’s, maar ook over menselijk kapitaal, ambtelijke capaciteit en externe

adviseurs die in gigantische hoeveelheden worden ingevlogen.”

OPENRED ontwikkelde een dataplatform dat ontwikkelaars en gemeenten helpt om vroeg in het proces te bepalen welke woningbouwprojecten politiek, financieel en maatschappelijk haalbaar zijn. Het bedrijf analyseert op dit moment ruim 13.000 projecten in Nederland.

Van supermarkten naar nieuwbouw De Vries, commercieel directeur, en medeoprichter en CEO Joost van der Zon kwamen oorspronkelijk uit sectoren waar datagedreven besluitvorming al jaren de norm is. “In de wereld van de supermarkten werden alle analyses al zo

gedaan, maar in de nieuwbouwmarkt gebeurde dat niet”, aldus De Vries. Een concrete vraag van een projectontwikkelaar naar een product-marktcombinatietool gaf de directe aanleiding om dat te veranderen. Dat was zes jaar geleden.

Het platform trekt continu data binnen uit publieke bronnen, rechtspraak, raadsvergaderingen, gemeentelijke publicaties en aangekochte datasets over leefstijlen en sociale impact. Die informatie doorloopt een geautomatiseerde pijplijn, maar met menselijke controle op twijfelgevallen. “Wij houden alles continu in de gaten”, zegt De Vries. “Want we vinden het ook belangrijk dat we niet alleen woningen bouwen, maar duurzame wijken, waar mensen over dertig jaar ook gelukkig zijn.”

De menselijke maat blijft leidend

Dat AI de besluitvorming overneemt, is nadrukkelijk niet de intentie. Het platform ondersteunt, maar beslist niet. “De plannen moeten niet bedacht worden door machines. Ze moeten ondersteund

worden door AI en data en bedacht door mensen.” Volgens de Vries blijft menselijke beoordeling nodig, bijvoorbeeld bij lokale afwegingen die niet volledig in data te vangen zijn. “Mensen weten dat het parkje in de buurt waardevol is. De menselijke maat moet erin blijven.”

De resultaten bij gebruikers zijn meetbaar. Gemeente Lelystad rapporteert vijftig procent meer capaciteit op planeconomie. Grote ontwikkelaars hebben meerjarige contracten afgesloten. Inmiddels werkt ongeveer de helft van de Nederlandse projectontwikkelaars met het platform.

De ambitie reikt verder dan de Nederlandse markt. Na een internationale pitch in Barcelona, waar het platform werd gepresenteerd aan bestuurders uit meerdere Europese steden, verkent het bedrijf uitbreiding naar andere landen. De interne lat ligt hoog: als er voor eind 2027 geen aantoonbare sociale impact is gerealiseerd bij alle gebruikers, beschouwt De Vries de missie als mislukt. “Dan zijn we onderdeel geworden van het probleem.”

Thimo de Vries, CCO, OPENRED

Meerwaarde voor de stad

In Nederland neemt de druk op de ruimte toe en uitbreiden buiten de stad wordt steeds moeilijker. De oplossing ligt daarom steeds vaker binnen de stad zelf, door bestaande plekken beter te gebruiken en nieuwe functies toe te voegen om meer ruimte en kwaliteit te creëren.

Voor 3W is dat geen recente koerswijziging, maar al heel lang het vertrekpunt. Het bedrijf opereert niet alleen voor opdrachtgevers, maar ook als zelfstandig ontwikkelaar. “Ik vind het belangrijk om dat te benadrukken. We zijn een echte samenwerkingspartner en willen samen meerwaarde creëren”, zegt directeur Jaco Meuwissen.

Meer halen uit bestaande ruimte

Met kantoren in Amsterdam en Maastricht werkt een team van zo’n 35 mensen door het hele land aan projecten. Ze hebben vaak één ding gemeen: ze beginnen niet op een lege kavel, maar midden in bestaande structuren. “We zijn echt een creatieve, conceptuele ontwikkelaar die altijd al bezig is met het verbeteren van de leefbaarheid binnen de stad.”

De positionering is steeds meer verschoven van uitbreiding naar intensivering. “Behoud van het bestaande is het meest duurzaam”, verklaart

Meuwissen. “Door de stad veel beter te gebruiken en intensiever te benutten, leveren we ook een grote bijdrage aan de duurzaamheidsopgave in Nederland en vermindert de noodzaak tot uitbreiding naar buitengebieden.” Projecten beginnen daarom vaak met de vraag wat behouden kan blijven. “We willen het liefst bestaand vastgoed nieuw leven inblazen. Vaak is echter sloopnieuwbouw aan de orde om de locatie optimaal te benutten.”

Van gebouw naar gebied

In Maastricht leidde dat tot een herontwikkeling van de voormalige V&D. “Met op drie lagen een mooie Zara en daarboven woningen aan een binnentuin. Op die manier breng je ook weer wonen in de binnenstad en meer levendigheid, ook ‘s avonds. En je creëert toch weer meer dan vijftig woningen, waardoor de stad beter gebruikt wordt.”

Herprogrammeren van centra

Op grotere schaal is 3W met iets vergelijkbaars bezig in Amsterdam Zuidoost, de Amsterdamse Poort. Een gebied dat lange tijd primair als winkelcentrum functioneerde, wordt stap voor stap opnieuw ingericht tot een stedelijk gebied met meerdere functies. “We vernieuwen daar het hele gebied”, zegt Meuwissen. “Maar we zorgen ook dat sociale problematiek wordt opgepakt.”

Met onze aanpak herwaarderen wij de stad

Een van de ingrijpendste keuzes zit in het parkeren. Waar voorheen verhoogde parkeerdekken de boventoon voerden, wordt die structuur doorbroken. Het parkeren wordt verplaatst en opnieuw georganiseerd, waardoor ruimte ontstaat voor andere functies, zoals groene binnentuinen en woningen. “Het dek wordt volledig vergroend met waterbergingscapaciteit en er worden 400 woningen omheen gebouwd.” Zo verandert de omgeving van een monofunctioneel winkelgebied naar een plek waar wonen, verblijven en bewegen samenkomen.

Binnenstedelijke projecten laten zich daarbij lastig in een vast stramien vangen. “We zijn echt van het maatwerk en zijn verantwoordelijk voor het hele proces”, benadrukt Meuwissen. “Onze projecten vragen vaak om een creatief ondernemende geest, en niet om een standaardoplossing. De projecten zitten bij voorkeur op het snijvlak van wonen en andere functies.”

Retailkennis als schaars goed

Een belangrijk onderdeel van die puzzel vormt de kennis van retail. “Dat is echt een specialisme: de stad begrijpen en snappen hoe die winkelmarkt werkt. Er is weinig retailkennis bij ontwikkelaars”, stelt Meuwissen. Juist bij de transformatie van winkelgebieden maakt dat verschil.

3W brengt, na een gedegen analyse, vraag en aanbod samen. “Het gaat niet alleen om het aantal meters, maar om de juiste invulling van de beschikbare ruimte –rekening houdend met de loopstromen in een gebied. De betrokkenheid stopt niet bij de oplevering. 3W is niet alleen ontwikkelaar, maar ook assetmanager.”

Er is weinig retailkennis bij ontwikkelaars

Spelen binnen beperkingen

De omstandigheden waarin projecten tot stand komen, zijn de afgelopen jaren nóg complexer geworden. Regels, kosten en infrastructuur leggen beperkingen op. Tegelijkertijd maakt dat bestaande stedelijke gebieden relatief aantrekkelijker. “Wij zien ook voor de korte termijn veel oplossingen in de bestaande stad, omdat het allemaal niet nieuw aangelegd hoeft te worden.”

Duurzaamheid zonder omweg

De duurzaamheidswinst zit daarbij in eerste instantie in het vermijden van nieuwe ingrepen. “Wat kunnen we behouden en als basis gebruiken? Dat is het meest circulaire wat er is. In Rijswijk werken we aan een project waarbij een verouderd winkelgebied wordt getransformeerd naar een gemengd stedelijk gebied”, zegt Meuwissen. “We realiseren zes keer zoveel volume en toch is er veel aandacht voor groen, zoals groene daken en gezamenlijke daktuinen. Verduurzaming kan dus samengaan met verdichting. De bestaande stad beter en intensiever gebruiken, dat is een belangrijk deel van ons denken. Daar gaan we graag over in gesprek met eigenaren van stedelijk vastgoed.”

Jaco Meuwissen, Directeur, 3W

Betaalbaarheidsinstrumenten maken koop weer haalbaar

De ambitie om een kwart van de nieuwbouw betaalbaar te maken, stuit in de praktijk vaak op een hardnekkig probleem: de kloof tussen de gewenste verkoopprijs en de werkelijke marktwaarde maakt veel projecten simpelweg onrendabel voor ontwikkelaars. Toch zijn er genoeg oplossingen die een uitweg bieden.

van

Kuit, Directeur-bestuurder, Stichting OpMaat

Voor Simone van de Kuit, directeur-bestuurder van Stichting OpMaat, is de traditionele manier van subsidiëren – waarbij dure woningen de goedkope financieel dekken – riskant. “Met z’n allen zijn we heel langzaam die woningmarkt aan het oppompen.” Wanneer een koper een woning onder de marktwaarde koopt, is dit een ‘cadeautje’ dat bij doorver-

opmaat.nl

koop direct weer leidt tot overbieden op de volgende woning.

Veelzijdige oplossingen

Om deze vicieuze cirkel te doorbreken, zet OpMaat instrumenten in die de betaalbaarheid structureel borgen. KoopGarant is hierbij het meest solide instrument voor langdurige zekerheid, omdat er een terugkoopplicht op rust. “Dat is gelijk ook een garantie naar de koper”, legt Van de Kuit uit. Voor meer flexibiliteit is KoopStart een uitstekende oplossing; dit kan eenmalig worden ingezet via een koperskorting, maar biedt ook de optie van een terugkooprecht. De grootste schaalvergroting vindt nu plaats via het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. Waar een ontwikkelaar bij de reguliere KoopStartregeling de korting in eerste instantie zelf draagt en later ontvangt, wordt de koperskorting hier grotendeels gefinancierd door het fonds. Hierdoor

krijgt de ontwikkelaar direct driekwart van de korting uitbetaald. Bij doorverkoop vloeien de koperskorting en een deel van het waardeverschil terug in het fonds. Dat geld wordt vervolgens gebruikt om nieuwe projecten te financieren.

Geen eenmalige actie

Een belangrijk onderdeel van de visie van OpMaat is dat betaalbaarheid geen eenmalige actie mag zijn: je moet niet alleen kijken naar de koper van nu, maar vooral naar de ‘starter van straks’. Van de Kuit: “Hoe kun je de woning ook later betaalbaar houden?” Door overwaarde en koperskortingen via doordachte regelingen terug te sluizen naar een fonds of corporatie, wordt voorkomen dat publiek geld de zakken vult van individuele kopers.

Kwaliteit staat voorop

Van de Kuit waarschuwt dat niet alleen naar de prijs moet worden gekeken, aangezien dat kan leiden tot kwaliteitsverlies. “Anders krijg je overal ‘kippenhokken’ en creëer je leefbaarheidsproblemen voor de toekomst.” Ontwikkelaars willen ook een product neerzetten waar ze over twin-

Maarsen Groep – Partner Content

Duurzaam bouwen begint bij hoe mensen leven

De druk op de vastgoedsector om te verduurzamen neemt al jaren toe, maar wat “duurzaam” precies betekent, blijft onderwerp van discussie. Gaat het om energielabels en theoretische berekeningen of juist om hoe gebouwen in de praktijk functioneren? Die vraag wordt relevanter nu de eisen zich opstapelen en de kosten stijgen.

Volgens Jeroen van der Heijden, hoofd vastgoed bij Maarsen Groep, ligt de kern niet in modellen maar in de werkelijkheid. “Duurzaamheid gaat voor ons over het echte gebruik. Hoeveel energie verbruikt een gebouw daadwerkelijk en hoe prettig is het om er te wonen of te werken? Dat bepaalt uiteindelijk de waarde op lange termijn.”

Lange termijn

Die visie komt terug in twee projecten: Dear North in Amsterdam-Noord en The Modernist in Rotterdam. Als familiebedrijf behoudt Maarsen Groep haar ontwikkelprojecten doorgaans lang in eigen portefeuille. Keuzes op het gebied van duurzaamheid worden niet alleen vanuit een ontwikkelaarsstandpunt

beoordeeld, maar juist op prestaties over jaren, en in ons geval generaties. “Niet alleen huurders en gebruikers, maar ook wijzelf profiteren van investeringen in kwaliteit en energiezuinigheid. Dat maakt het vanzelfsprekend om verder te kijken dan de korte termijn”, zegt ontwikkelaar Tom Hilderink.

Die lange termijn vertaalt zich zowel in techniek als in ontwerp. In Rotterdam en Amsterdam ligt de focus op gebouwen die leven. Door functies te mengen en gemeenschappelijke ruimtes toe te voegen ontstaat er 24 uur per dag dynamiek. “Als er reuring is, voelen mensen zich veiliger en blijven ze langer. Dat maakt een gebouw duurzaam in de breedste zin”, aldus ontwikkelaar Luuk Kops.

Duurzaamheid

Ook in Amsterdam-Noord speelt die sociale component een grote rol. Daar komen gedeelde voorzieningen en ontmoetingsplekken waardoor bewoners elkaar makkelijker leren kennen. “Een gebouw waar mensen zich thuis voelen en trots op zijn blijft langer goed. Dat is minstens zo belangrijk als energieprestaties”, zegt Van der Heijden.

Volgens de ontwikkelaars wordt die sociale kant steeds belangrijker binnen het ESG-denken, maar krijgt die nog niet altijd dezelfde aandacht. “Juist die factoren bepalen of een gebouw werkt. Een levendige plint, een gezamenlijke ruimte, een digitale community of een prettige entree maken het verschil tussen anoniem wonen en een gemeenschap die blijft.”

Balans

Tegelijkertijd waarschuwt Kops voor een eenzijdige focus op meetbare duurzaamheid. “De laatste procenten in energieprestaties vragen soms zulke grote

tig jaar nog trots op kunnen zijn. “Een betaalbaarheidsinstrument kan daarbij echt helpen.”

Bij elke gemeente werkt het weer anders

Rol gemeenten cruciaal

De bottleneck ligt nog vaak bij gemeenten, door willekeur in beleid en gebrek aan kennis. “Bij elke gemeente werkt het weer anders”, verklaart Van de Kuit. Ook is het essentieel dat gemeenten realistischer worden in hun eisen. “Je moet toestaan dat een ontwikkelaar een instrument inzet, want anders komen die nieuwbouwprojecten er mogelijk niet. Als je die 25 procent betaalbare koop tijdens de komende kabinetsperiode écht wilt realiseren, is samenwerking noodzakelijk. Marktpartijen en overheid zullen de handen ineen moeten slaan. Daarbij is het essentieel om optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden die betaalbaarheidsinstrumenten bieden.”

investeringen dat ze ten koste gaan van kwaliteit of leefbaarheid, maar dan mis je een kans. Duurzaamheid moet in balans zijn.”

Die balans zit volgens Maarsen Groep in het combineren van meetbare prestaties met minder tastbare waarden. Materiaalkeuzes, onderhoud, sociale veiligheid en gebruiksgemak spelen daarin een grote rol. In Dear North en The Modernist komt dat samen. “Het mooiste resultaat is een gebouw waar mensen over tien jaar nog steeds willen blijven”, zegt Hilderink. “Dan weet je dat je het goed hebt gedaan.”

Simone

de

Te klein denken grootste probleem van woningbouw

OPINIE

Al jaren wordt er gesproken over een tekort aan woningen, maar de echte doorbraak blijft uit. Waar wringt het? Ligt het aan een gebrek aan ruimte, aan regels of hoe we projecten organiseren? Wie goed kijkt, ziet dat het probleem dieper zit en dat juist daar ook de sleutel tot versnelling ligt.

Jeroen de Willigen, voorzitter van de Koninklijke Bond van Nederlandse Architectenbureaus (BNA) stelt: “Het is moeilijk om daar één antwoord op te geven, want we doen heel veel dingen niet goed”. Het begint bij keuzes uit het verleden. “We dachten dat we het ook wel konden zonder ministerie van VROM, maar dat heeft niet geholpen. We hebben daarnaast de corporaties zorgvuldig

‘kaltgesteld’, terwijl we die juist heel hard nodig hebben.” Dit alles ten spijt, komt de kern volgens De Willigen ook nog uit iets anders voort. “We zijn met te veel kleine projecten bezig, waardoor we niet aan continuïteit werken en ook niet op de goede manier onze productie kunnen opschalen.”

Bestaande stad

De oplossing ligt naar zijn idee grotendeels in de bestaande stad, maar juist daar blijft de ontwikkeling achter. “Het klopt dat het complex is om daar te bouwen, want je hebt te maken met mensen die er al wonen en je moet het zorgvuldig inbedden. We vergeten echter dat de infrastructuur er al ligt: de voorzieningen en het woonmilieu zijn er al.” Wat ingewikkeld lijkt, is volgens hem dus uiteindelijk logischer. “Soms lijkt het buiten de stad sneller en makkelijker, maar ik denk dat dit berust op een misverstand. Het tegenovergestelde is vaak waar.”

Architecten spelen binnen dit proces een voorname rol, maar niet als enige oplossing. “Het gaat sowieso niet alleen om architecten, maar wij zijn wel de partij die proces, geld, technische uitvoering en kwaliteit bij elkaar kunnen brengen. Juist omdat wij relatief weinig financieel belang hebben, kunnen we vrij adviseren. Ons grootste belang is dat het project doorgaat. Dus wij proberen drempels weg te nemen.”

Ons grootste belang is dat het project doorgaat

Verschillende belangen

Toch worden architecten vaak pas laat betrokken. “Dan bellen ze dat ze er niet uitkomen, en later blijkt dan dat ze al vier jaar bezig zijn.” Een gemiste kans, zegt hij: “Wij zijn juist in staat om tussen alle belangen, wensen, eisen en regelgeving die er liggen, de vraagstukken op te lossen. Nu wordt er vooral onderhandeld en dat kost tijd. Wij proberen een soort onafhankelijke spil te zijn tussen opdrachtgever, overheid

Verdichten vraagt lef, geen eindeloze vertraging

Nederland wil verdichten om de woningnood aan te pakken, maar binnenstedelijke projecten lopen al vast vóór de eerste paal de grond in gaat. Hoe kan het dat plannen met brede steun toch verzanden in procedures, bezwaren en uitstel?

Binnenstedelijke ontwikkeling klinkt logisch: bouwen waar mensen al zijn, met voorzieningen binnen handbereik. In de praktijk blijkt het echter een complex spel van belangen, regels en timing. Volgens Martijn Dirks en Boudewijn Hellingman van Provast zit de grootste vertraging zelden in de ambitie, maar juist in de uitvoering.

“Het ontbreekt vaak aan politieke doortastendheid”, stelt Dirks. “Plannen worden niet duidelijk en consistent gesteund, waardoor trajecten vertragen.” Tegelijkertijd duren bestemmingsplanprocedures structureel te lang, mede door een gebrek aan capaciteit en prioriteit binnen gemeenten.

Daar komt bij dat het ambtelijk apparaat onder druk staat. “De selectie aan de poort

kan professioneler”, zegt Hellingman. “Niet elk plan is haalbaar, maar die afweging wordt nu te laat gemaakt. Ook participatie, hoe waardevol ook, zorgt regelmatig voor vertraging. Het NIMBY-effect (Not In My Backyard) – bewoners die tegen ontwikkelingen in hun directe omgeving zijn – speelt in een dicht land als Nederland een grote rol. Daarbij vormen juridische procedures ook een extra rem.”

Balanceren op scherp

Binnen die realiteit blijft Provast kritisch op projecten. “We monitoren continu de risico-rendementsverhouding”, legt Hellingman uit. “Als er te veel kapitaal nodig is terwijl de planning onzeker blijft, stappen we niet in.” Tegelijkertijd schuwen ze risico niet volledig. “We durven bestemmingsrisico te nemen, maar werken dan extreem kostenefficiënt tot

alles onherroepelijk is.” Op inhoudelijk niveau draait het om balans. Kwaliteit, duurzaamheid en betaalbaarheid botsen geregeld, maar volgens Dirks hoeft dat geen ‘zero-sum game’ te zijn, waarin de elementen ten koste van elkaar gaan. “Binnenstedelijk ontwikkelen is te vergelijken met neurochirurgie: complex, maar mogelijk. Mits je de juiste expertise aan tafel hebt.”

Meer dan mooie concepten ‘Mixed-use’ en hoogbouw worden vaak genoemd als oplossing, maar zijn volgens Hellingman geen doel op zich. “Gemengde functies zijn essentieel voor een levendige stad. Of dat naast elkaar of boven elkaar gebeurt, is minder relevant.” Hoogbouw vraagt echter om zorgvuldigheid. “Zonder ruimte voor ontmoeting en voorzieningen verliezen deze gebouwen op termijn hun waarde.”

Die kwaliteit begint bij het team. “Niet alleen toparchitecten, maar alle adviseurs

en bouwer. We begrijpen alle standpunten en brengen die bij elkaar.”

Als hij één knop zou mogen indrukken om alles te versnellen, is zijn antwoord verrassend eenvoudig. “We zouden eigenlijk de boeken moeten openleggen. Laat zien wat iets kost en wat het oplevert. Dan kun je het gesprek voeren over hoe het wél kan: met een open vizier en gericht op een goede uitkomst voor alle partijen.”

zijn cruciaal”, zegt Dirks. “Van juristen tot duurzaamheidsexperts. ‘Best in class’-teams leiden tot projecten die ook op lange termijn functioneren.”

Verandering

Als er één knop is om aan te draaien, is het volgens Provast duidelijk: het bezwaarproces. “Alleen direct belanghebbenden zouden bezwaar moeten kunnen maken, en procedures moeten korter”, stelt Hellingman. Daarnaast pleiten zij voor meer wederkerigheid vanuit gemeenten. “In steden als Londen werken ze met harde afspraken over doorlooptijden, inclusief consequenties. Dat creëert duidelijkheid en tempo. Verdichten vraagt niet alleen om visie, maar vooral om lef in de uitvoering. Want plannen zijn er genoeg. Nu nog de daadkracht om ze werkelijkheid te maken.”

Provast – Partner Content

Tekst: Jan Koning

Jeroen de Willigen, Voorzitter, BNA

Ruimtelijke opgaven vragen om slimme ketenaanpak

Nederland staat voor een ongekende ruimtelijke puzzel. Woningbouw, energietransitie, defensie, natuurontwikkeling en infrastructuur strijden om dezelfde schaarse vierkante meters – die doorgaans al bestemd, bewoond of in gebruik zijn. Daarnaast stapelen eisen zich op, waaronder rondom duurzaamheidsnormen, netcongestie, een krappe arbeidsmarkt en verouderd vastgoed dat toekomstbestendig moet worden. Opdrachtgevers zien dat een traditionele aanpak, waarbij disciplines los van elkaar samenwerken, niet langer houdbaar is.

De opgaven vragen simpelweg om een andere manier van samenwerken: integraal, vroegtijdig en ketenbreed. Advies- en ingenieursbureau Movares draagt hieraan bij. Ontstaan uit de bundeling van zestien bureaus, is het sinds anderhalf jaar uitgegroeid tot een brede, integrale speler op het gebied van ruimte, gebouwen, energie, rail en infrastructuur. Drie sleutelfiguren geven een kijkje in de keuken van het bedrijf: CEO Barbara Visser, directeur Desirée Uitzetter van de marktunit Ruimte en Jeroen Schinkel, afdelingsmanager Strategie en Concepten binnen de marktunit Gebouw.

Maatschappelijke meerwaarde “De puzzel wordt steeds ingewikkelder”, stelt Uitzetter. “En het aantal stukjes wordt alleen maar groter”, vult Schinkel aan. Uitzetter vervolgt: “Zelfs drinkwaterbedrijven waarschuwen dat ze straks niet meer kunnen leveren. Al die zaken komen samen en vragen om een integrale samenwerkingsaanpak. Dat doe je niet in je eentje.”

Movares combineert strategisch advies met technische uitvoering en procesbegeleiding. “We zijn niet alleen een kennispartner,” benadrukt Visser, “maar helpen ook om het daadwerkelijk voor elkaar te krijgen met maakbare en schaalbare oplossingen. Van daaruit ontwikkelen we een ketenaanpak die sneller, beter en duurzamer is – met lagere faalkosten in de hele keten. Dit noemen we maximale maatschappelijke meerwaarde.”

Van gebieds- tot gebouwniveau

Die integrale benadering werkt op meerdere schaalniveaus. Op strategisch niveau denkt het bureau mee over beleid en portfoliostrategieën. Op gebiedsniveau begeleidt Uitzetter transities voor gemeenten, ontwikkelaars en gebruikers. “Cruciaal is een goed begrip van de belangen van betrokken partijen. Hoe breng je die samen? Hoe zorg je dat de ontwikkeling haalbaar en uitvoerbaar

wordt? We brengen niet alleen technische expertise, maar ook organisatiekennis mee.”

Op gebouwniveau vertaalt Schinkel ambities naar concrete ontwerpkeuzes. Zijn team ontwikkelt parametrische modellen die variabelen digitaal combineren: een thermische schil, binnenklimaat, energiestromen, kosten en materiaalhergebruik. “We kunnen heel vroeg beoordelen of de puzzelstukjes op de juiste plek vallen. Als we een parameter veranderen, zien we direct het effect op de rest. Zo stapelen we maatregelen totdat we op de gewenste ambities uitkomen.”

Waarde op korte en lange termijn

Die parametrische aanpak geldt zowel voor nieuwbouw als bestaand vastgoed. Schinkel: “We modelleren een bestaand gebouw digitaal, analyseren alle energiestromen en draaien aan knoppen. Vastgoedeigenaren snappen dat het vermogen om een project te beïnvloeden aan de voorkant het grootst is. Daarom is het belangrijk om snel alle puzzelstukjes in beeld te krijgen.”

Naast standaardisatie en digitalisering om tot versnelling te komen, hanteert Movares een lifecycle-benadering die verder kijkt dan de bouwfase alleen.

“Hoe ontwerp je iets zodanig, dat het ook over dertig jaar nog kosteneffectief is in beheer- en onderhoudskosten? Financiële duurzaamheid is onderdeel van onze filosofie om op de korte en lange termijn maatschappelijke waarde te creëren”, zegt Visser.

Uitzetter beaamt dat maatschappelijke

waarde en rendement geen tegengestelde belangen hoeven te zijn. “Als je de complexiteit aan de voorkant adresseert en keuzes aanbiedt, verlaag je de faalkosten voor iedereen: de opdrachtgever, bouwer en uiteindelijk ook voor onszelf.”

Integraal ontwikkelen Visser ziet kansen in AI om de arbeidsmarktkrapte te compenseren en schaarse capaciteit slimmer in te zetten. Daarnaast is een nieuwe kijk op opdrachtgeverschap nodig. “Als we de maatschappelijke opgaven willen oplossen, moeten we opschalen en versnellen. Dat gaat nu te traag. Leg het probleem voor en daag de markt uit om met oplossingen te komen.”

Als voorbeeld noemt ze de vastgoedopgave van defensie: ongeveer elfduizend gebouwen, veelal uit de jaren vijftig, moeten worden verduurzaamd en uitgebreid. “Vraag niet alleen een renovatie uit”, stelt Visser. “Maar vooral ook hoe een gebied binnen een kort tijdsbestek integraal ontwikkeld kan worden, inclusief gebouwen, energie en bereikbaarheid. Dan prikkel je alle betrokken partijen om vanuit de hele keten na te denken en opgaven slim te combineren.”

Schinkel ziet dat gemeenten hun ambities steeds hoger leggen op het gebied van materialisatie, energie en CO2-reductie. “Dat daagt ons uit om anders te denken. En andersom hebben wij de methodiek en de kennis om die ambities waar te maken.”

Uitzetter stelt tot besluit: “Je hoeft niet alles zelf te weten. Maar zorg dat je elkaars slimheid benut, en laat ons helpen om dit te organiseren.”

Desirée Uitzetter, Directeur marktunit Ruimte, Movares

Barbara Visser, CEO, Movares

Jeroen Schinkel, Afdelingsmanager Strategie en Concepten, Movares

Betrokken internetprovider als nichespeler in vastgoed

“We zijn ontstaan vanuit vastgoed en denken ook zo. In de Rembrandt Tower in Amsterdam hadden wij ons eerste internetknooppunt. We noemen onszelf ook niet voor niets Utelisys The Real Estate Internet Company®”, vertelt Hans Bodewus, algemeen directeur van het bedrijf. Utelisys heeft ACM-registraties en is daarmee een volwaardig Nederlands telecombedrijf en nichespeler, met daarnaast een dochteronderneming in Spanje. Met vastgoed als basis denken ze bij Utelisys niet enkel aan het ontzorgen van gebouweigenaren, maar ook van eindgebruikers, dus bewoners, kantoorhuurders én gebouwgebonden systemen.

“Bewoners hebben bijvoorbeeld direct toegang tot het gebouwdekkende en storingsvrije Utelisys Managed WiFi®-netwerk, enkel door het scannen van een QR-code”, licht Bodewus toe. Doordat Utelisys een ander uitgangspunt heeft dan de marktleiders, hebben ze vastgoedpartijen zoals woningcorporaties, gebouweigenaren en -beheerders meer te bieden. Bodewus: “We hebben vanaf het begin geprobeerd technologie zo goed mogelijk te integreren met telecommunicatie en internet. Wij vinden internet net zo belangrijk als verwarming, water en licht, en leveren daarbij alle hardware en diensten om alles zo optimaal mogelijk integraal te laten functioneren. Dit gaat van glasvezel, routers, firewalls, switches en wifitoegangspunten tot managed internet- en wificoncepten: alles ten behoeve van de eindgebruikers.”

Utelisys spreekt de taal van vastgoed en weet hoe een gebouweigenaar of -beheerder denkt. Hierdoor kunnen ze inspelen op hedendaagse (woon)trends, zoals nieuwe compacte woonvormen met hoogwaardige gedeelde ruimten en voorzieningen, Living as a Service en diverse gemeenschappen, zoals co-living, co-creatie en huisvesting voor verschillende generaties en doelgroepen.

Eigen netwerk, eigen management

“Het verschil met de marktleiders is dat deze partijen zich bij woongebouwen richten op individuele aansluitingen in deze gebouwen, het typische consumentenmodel. Wij koppelen hoogwaardige glasvezelverbindingen op ons eigen redundante core-netwerk binnen diverse datacentra, in plaats van het gebruik van wijkcentrales zoals bij typische consumentendiensten”, legt Bodewus uit. “Utelisys is een volwaardige, zelfstandige internet service provider (ISP). Door onze gebouwcentrale benadering staat onze telecomswitch in de technische ruimte van het gebouw: van daaruit distribueren we het internetsignaal naar de woningen.” Op basis van eigen netwerk en management kan Utelisys daardoor een kwalitatief hoogwaardig internetsignaal garanderen – ook door identieke upload- en downloadsnelheden, oftewel symmetrische verbindingen. Dat is essentieel als je veel in de cloud werkt.

“Via onze congestievrije glasvezelverbindingen met de datacenteromgeving kunnen we eenvoudig inspelen op de groeiende bandbreedtebehoefte binnen de gebouwen – niet alleen wat betreft de woningen, maar ook voor gebouwgebonden systemen.”

Diversiteit aan projecten

Dit uit zich in diverse projecttypen, zowel nieuwbouw, modulair als transformaties. Bijvoorbeeld het grootschalige mixed-use project SPOT Amsterdam, dat via Utelisys Managed WiFi® werd voorzien van in totaal 1.100 wifitoegangspunten. En het project MRIJA in Vlaardingen, waar 12 modulaire woongebouwen voor ruim 1.000 Oekraïense ontheemden zijn voorzien van 400 wifitoegangspunten. Bodewus: “Mixed-use betekent dat er ook kantoren zijn opgenomen in het programma. We zijn vooral gespecialiseerd in gebouwen waar verschillende gemeenschapsgerichte gebruikersgroepen wonen. Daarbij zijn we naast sociale huur ook gericht op middenhuur. Bijvoorbeeld voor onze klant en belegger Aegon Levensverzekeringen, met het project SPOT Amsterdam, in nauwe samenwerking met Amvest Investment Management. Evenals OurCampus/OurDomain (1.750 wifitoegangspunten) van Greystar, en meest recent het volledig en daarmee in Nederland unieke houten gebouw The Urban Woods in Delft. Maar ook woningcorporaties zoals De Alliantie, De Key en Eigen Haard.”

Internet is net zo belangrijk als verwarming, water en licht

Unieke propositie

Bodewus gaat dieper in op de producten en diensten van Utelisys. “Wij leveren volledig beheerde internetdiensten, zodat zowel gebouweigenaren, beheerders als eindgebruikers worden ontzorgd. Daarbij monitoren we onze dienstverlening proactief.” Utelisys Managed WiFi® is een unieke propositie in de markt, vanwege de gebouwoverkoepelende wifi-cloudbenadering. Wat betekent dat precies? Als een gebouweigenaar ervoor kiest dat Utelisys ook binnen de woningen wifi moet verzorgen, dan worden ook alle algemene ruimten van wifi voorzien. Denk hierbij aan community spaces, sportfaciliteiten, horeca, dakterrassen en parkeergarages. Daarbinnen kunnen bewoners op basis van hun unieke wachtwoord en eigen beveiligde privénetwerk binnen de wifi-cloud door het hele gebouw bewegen en hun eigen wifi meenemen. Vanwege het geavanceerde beheer ontstaan er geen onderlinge verstoringen tussen wifi-toegangspunten en dus geen verzwakking van de wifi. “We werken hierbij als Elite-partner samen met hoogwaardige enterprise wifi-apparatuur op basis van Qualcomm chiptechnologie

van het toonaangevende merk Ruckus, ook bekend in de veeleisende hotelsector, onder andere voor onze klanten Hotel Casa Amsterdam en Leonardo Hotel Amsterdam Rembrandtpark”, voegt Bodewus eraan toe.

Gebouwgebonden systemen

Behalve dat Utelisys de bewoners en kantoorhuurders kan voorzien van supersnel en betrouwbaar internet – via wifi of bekabeld – wordt dit ook geleverd aan gebouwgebonden systemen, meet- en regeltechniek, security- en toegangssystemen en digital signage. Bodewus: “Wij voorzien onder andere parkeersystemen en intercomsystemen in het gebouw ook van internet –zoals bij SPOT Amsterdam. Via ons netwerk faciliteren wij de connectiviteit, waardoor een gebouweigenaar kan besparen. Deze profiteert bovendien van een vast aanspreekpunt, kosteloze reparatie en/of vervanging van defecte hardware. En dat tegen vaste en transparante maandelijkse abonnementskosten, waarbij financiering ook mogelijk is.”

Provada 2026

Utelisys is aanwezig op de Provada en verwelkomt u graag op de stand om nader kennis te maken.

utelisys.com