Manual de mantenimiento de edificios

DIRECCIÓN NACIONAL ADMINISTRATIVA

MANUAL DE MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

NOVIEMBRE - 2014

PRESENTACIÓN La Dirección Nacional Administrativa conjuntamente con la Coordinación de Infraestructura Civil, han elaborado el Manual para Mantenimiento para Edificios en las que funcionan dependencias de la Función Judicial, mismo que tiene por objeto emitir las directrices necesarias para cumplir con un mantenimiento recurrente, preventivo y correctivo de dichos inmuebles.

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INTRODUCCIÓN

Los edificios considerados tanto en su totalidad como en cada uno de sus elementos constitutivos, deben tener un uso y mantenimiento adecuados, por tal motivo es necesario que los propietarios y usuarios estén al tanto de las características principales de cada uno de ellos. Una edificación en buen estado es segura; esta seguridad está determinada en gran medida por el mantenimiento adecuado que recibe, haciendo que los peligros potenciales que aparecen por el transcurso del tiempo sean restringidos significativamente. En definitiva la confortabilidad de un edificio está basada en las prestaciones máximas que brindan sus instalaciones, por eso es relevante mantenerlas en buen estado de conservación.

La elaboración de este manual es una respuesta a la necesidad de disponer de un documento que estandarice las actividades de mantenimiento (recurrente, preventivo y correctivo) de los edificios en los cuales funcionan dependencias de la Función Judicial, que se han construido y se construirán en varias ciudades del país, por parte del Consejo de la Judicatura a través de las diferentes Direcciones Provinciales.

La alta capacidad de ocupación de los edificios públicos, sobre todo en ambientes de atención al público, hacen que se deterioren con mayor rapidez, y la carencia de reglas claras para su mantenimiento durante su período de vida útil, crean el requerimiento de la implementación de este manual, el mismo que ofrece las directrices adecuadas para evitar o por lo menos minimizar los efectos del deterioro anotado.

MARCO LEGAL

La elaboración de este manual se fundamenta en la siguiente base legal:

2.1 El artículo 178 de la Constitución de la República del Ecuador (en adelante Constitución), establece: “El Consejo de la Judicatura es el órgano de gobierno, administración, vigilancia y disciplina de la Función Judicial”.

2.2 El numeral 1 del artículo 181 de la Constitución, establece como una de las funciones del Consejo de la Judicatura, además de las que determine la ley, la siguiente: “1. Definir y ejecutar las políticas para el mejoramiento y modernización del sistema judicial”.

2.3 El numeral 4 del artículo 277 de la Constitución, establece: “Para la consecución del buen vivir, serán deberes generales del Estado producir bienes, crear y mantener infraestructura y proveer servicios públicos”.

2.4 El artículo 5, del Decreto Presidencial Nro. 1515 del 15 de mayo de 2013, establece: “El mantenimiento preventivo periódico de los bienes deberá comprender el soporte técnico regular o periódico, los insumos, partes, piezas y todas las acciones necesarias para

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garantizar el perfecto estado de funcionalidad del bien de conformidad con las recomendaciones establecidas en los manuales de fabricante, para lo cual observará la periodicidad con que este mantenimiento deberá ejecutarse o el tiempo que se establezca de conformidad con la norma que para el efecto expida la entidad rectora de la Contratación Pública del Ecuador, según establece la ley, en el caso de no haber indicación del fabricante”.

El artículo 3 del Código Orgánico de la Función Judicial, determina: “(…) los órganos de la Función Judicial, en el ámbito de sus competencias, deberán formular políticas administrativas que transformen la Función Judicial para brindar un servicio de calidad de acuerdo a las necesidades de las usuarias y usuarios (…)”.

El artículo 254 del Código Orgánico de la Función Judicial, determina: “El Consejo de la Judicatura es el órgano único de gobierno, administración, vigilancia y disciplina de la Función Judicial, que comprende: órganos jurisdiccionales, órganos administrativos, órganos auxiliares y órganos autónomos”.

El numeral 16 del artículo 264 del mismo Código, señala como una de las funciones del Pleno del Consejo de la Judicatura la siguiente: “16.Expedir, modificar, derogar e interpretar obligatoriamente el Estatuto Orgánico Administrativo de la Función Judicial, los reglamentos, manuales, instructivos o resoluciones de régimen interno, con sujeción a la Constitución y la ley, para la organización, funcionamiento, responsabilidades, control y régimen disciplinario; particularmente para velar por la transparencia y eficiencia de la Función Judicial”.

La Resolución Nro. 100-­‐2014 del Pleno del Consejo de la Judicatura, mediante la cual se expide el Estatuto Integral de Gestión Organizacional por Procesos del Consejo de la Judicatura a nivel central y desconcentrado, establece como misión de la Subdirección Nacional de Servicios Generales, la siguiente: “Generar y proporcionar los servicios generales, mantenimiento, operaciones y seguridad requeridos por la institución”.

OBJETIVO Desarrollar con eficiencia y brindar los instrumentos adecuados sobre mantenimiento recurrente, preventivo y correctivo en lo que se refiere a actividades y frecuencias para los edificios en los que funcionen dependencias de la Función Judicial, con el propósito de garantizar un elevado nivel de preservación y de seguridad para los funcionarios judiciales.

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DISPOSICIONES GENERALES a)

b)

c)

d)

e)

f)

g)

La Dirección Nacional Administrativa y/o Direcciones Provinciales a través de la Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces, serán los responsables de la supervisión, ejecución y control del presente manual de mantenimiento recurrente, preventivo y correctivo de edificios en los que funcionan dependencias de la Función Judicial.

La Dirección Nacional Administrativa y/o Direcciones Provinciales a través de la Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces, serán responsables de verificar la vigencia o no de las garantías, manuales de operación y mantenimiento extendidos por los fabricantes o contratistas según sea el caso, previo al inicio de la elaboración y ejecución del plan anual de mantenimiento.

La Dirección Nacional Administrativa y/o Direcciones Provinciales a través de la Unidad de mantenimiento respectiva, deberán formular un plan anual de mantenimiento, el cual deberá contar con cronogramas y financiamiento, y ser aprobado por la máxima autoridad del Consejo de la Judicatura o su delegado, para el caso de la matriz, y la máxima autoridad o su delegado en cada nivel desconcentrado.

El plan de mantenimiento al que se hace referencia en el literal anterior, deberá ser socializado por los responsables de la Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces, y su aplicación será obligatoria.

De la ejecución del plan de mantenimiento cada responsable de la Unidad de mantenimiento, en función de los informes que presente el/la Administrador/a de los edificios institucionales reportará de manera mensual a su inmediato superior y al Subdirector de Servicios Generales o quien haga sus veces en las Direcciones Provinciales.

Será responsabilidad de la Dirección Nacional Administrativa y/o Direcciones Provinciales a través de la Unidad de Activos Fijos, contar con un catastro actualizado de los bienes muebles, inmuebles y equipamiento en general, ubicados en cada jurisdicción.

Para el caso de que el mantenimiento no pueda ser cubierto por el personal de planta de la Dirección Nacional Administrativa y Unidad de mantenimiento respectiva en cada Dirección Provincial, se podrá contratar personal especializado para tal efecto, de conformidad con lo dispuesto en lo establecido en Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación Pública, su Reglamento General, y demás resoluciones expedidas por el Servicio Nacional de Contratación Pública.

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j)

k)

l)

Será responsabilidad de la Dirección Nacional Administrativa y Unidad de mantenimiento respectiva en cada Dirección Provincial, establecer en base a los manuales técnicos de los equipos de cada edificio, el cronograma y frecuencias de mantenimiento preventivo recomendado por el fabricante.

Para el mantenimiento de equipos especiales (ascensores, aire acondicionado, trasformadores, sistemas hidroneumáticos, equipos contra incendios, etc.), la Dirección Nacional Administrativa y Unidades de mantenimiento respectivas en cada Dirección Provincial, deberán contratar los servicios especializados con empresas de probada experiencia, de conformidad con lo dispuesto en lo establecido en Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación Pública, su Reglamento General, y demás resoluciones expedidas por el Servicio Nacional de Contratación Pública.

La Dirección Nacional Administrativa emitirá las directrices y lineamientos para la elaboración del plan anual de mantenimiento, a las Direcciones Provinciales.

Si alguno de los elementos componentes de las instalaciones de los edificios institucionales (accesorios, aparatos y sistemas), que requieran de mantenimiento recurrente, preventivo y correctivo y que no esté considerado dentro del presente Manual deberá ser atendido por la Dirección Nacional Administrativa a través de la Subdirección de Servicios Generales, y por la Unidad de mantenimiento respectiva en el caso de las Direcciones Provinciales.

En el caso de presentarse siniestros por conceptos de catástrofes o fenómenos naturales, la Dirección Nacional Administrativa a través de la Subdirección de Servicios Generales, y la Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces en el caso de las Direcciones Provinciales, verificarán previo a la ejecución del plan de mantenimiento, la vigencia de las pólizas de seguros multi-­‐riesgos con las que cuentan los edificios propios de la Función Judicial, para su aplicación en el caso de requerirse.

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UNIDADES DE MANTENIMIENTO

A los edificios en los que funcionan dependencias de la Función Judicial, se les ha dividido en unidades constructivas afines a su naturaleza, de acuerdo a la siguiente lista:

4.1. Suelo y estructura

4.1.1 Suelo 4.1.2 Cimentación 4.1.3 Estructura vertical 4.1.4 Estructura horizontal y cubierta

4.2. Mampuestos y acabados

4.2.1 Fachadas 4.2.2 Mampostería, Tabiques y Paneles 4.2.3 Ventanas 4.2.4 Puertas 4.2.5 Cielo Raso 4.2.6 Pisos 4.2.7 Recubrimiento cerámica en paredes 4.2.8 Pintura 4.2.9 Elementos de madera 4.2.10 Pasamanos y elementos de acero inoxidable 4.2.11 Mobiliario

4.3. Redes y equipos

4.3.1 Red de agua potable, cisterna y equipo hidro-­‐neumático 4.3.2 Red sanitaria, de aguas lluvias, aparatos y accesorios sanitarios.

4.3.3 Red eléctrica (alta y baja tensión) y pararrayos. Equipos de generación y transformación 4.3.4 Red de voz y datos; equipos electrónicos 4.3.5 Sistema de aire acondicionado y ventilación 4.3.6 Equipos contraincendios

4.4. Ascensores

4.5. Áreas exteriores

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4.1. SUELO Y ESTRUCTURA 4.1.1 SUELO Constituye el elemento sobre el cual se construye el edificio y recibe toda la carga que genera la edificación, contiene además a todas las obras exteriores tales como: accesos peatonales y vehiculares, parqueaderos y jardines, entre otros.

RECOMENDACIONES: No realizar modificaciones a las condiciones iniciales del suelo, con las cuales se desarrolló el cálculo estructural, porque pueden generar cambio en su comportamiento. Si es imprescindible realizar tales alteraciones, debe contarse con el asesoramiento de un profesional experimentado en estructuras y contando con anterioridad con una nueva verificación de las condiciones actuales del suelo en sus diferentes estratos que sirvieron de sustento para determinar la cota de cimentación.

El exceso de humedad puede provocar asentamientos, los mismos que generarían fallas en la estructura, rotura de redes de agua: potable y sanitaria; por tal motivo se debe evitar fugas de agua de cualquiera de las redes hidráulicas, de descargas sanitarias y de aguas lluvias.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones Mantenimiento subsecuentes

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga

sus veces y usuarios / Presencia de Si se observa la presencia de fisuras en la estructura, pisos y cualquiera de estas lesiones, Permanente paredes, hundimiento en áreas inmediatamente ponerse en exteriores, presencia de contacto con profesional adecuado humedades, malos olores y y debidamente registrado, para cualquier signo de alteración de las realizar visita de diagnóstico y condiciones de la estructura y su emitir el respectivo informe con entorno. las recomendaciones de solución.

4.1.2 CIMENTACIÓN Está compuesta por todos los elementos estructurales que trasmiten la totalidad de la carga del edificio al suelo (plintos, zapatas, vigas, losas de cimentación, pilotes).

RECOMENDACIONES: Debe evitarse la modificación de la carga de diseño de la cimentación. En caso de ser imprescindible la necesidad de uso por crecimiento en la altura de la edificación original, es necesario el aval de un Ingeniero Civil, especializado en estructuras y que tenga conocimientos actualizados.

Las fallas de este elemento son difíciles de ser determinadas directamente, se hacen visibles a partir del aparecimiento de lesiones en paredes, techos, vigas o losas. Para su arreglo es

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menester el concurso de un profesional especializado en estructuras y que tenga conocimientos actualizados.

Frecuencia Mantenimiento

Permanente

Cada año

Inspecciones / Comprobaciones

Actividades subsecuentes

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y usuarios / Excavaciones aledañas, construcción de túneles o vías de tráfico pesado, aparecimiento de aguas

subterráneas, rotura de ductos de conducción de agua, fisuras, grietas.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y especialista / El estado general y funcionamiento de los Si existen problemas asesorarse ductos de drenaje y desagüe. con profesional especializado. (Ing. La Unidad de mantenimiento Civil en Estructuras y que tenga respectiva, en coordinación con conocimientos actualizados) el/la Administrador/a o quien haga sus veces y especialista / Muros de contención y los elementos estructurales del edificio.

Cada 2 años y/o cuando se susciten casos fortuitos, fuerza mayor o fenómenos naturales 4.1.3 ESTRUCTURA VERTICAL (MUROS RESISTENTES Y COLUMNAS) Son los elementos que conforman la estructura vertical de un edificio (muros y paredes soportantes, columnas, diafragmas).

RECOMENDACIONES: Después de un evento sísmico deben ser revisadas por un profesional especializado y que tenga conocimientos actualizados.

No pueden ser modificados en su condición inicial de carga de diseño, ni realizar perforaciones grandes que los atraviesen completamente. En caso de ser imprescindible la necesidad de uso por crecimiento en la altura de la edificación original, es necesario el aval de un Ingeniero Civil, especializado en estructuras y que tenga conocimientos actualizados.

Si es necesario colgar objetos en estos elementos, los soportes deberán fijarse mediante tacos y tornillos, no deben ser introducidos mediante golpe.

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En el caso de muros de contención, no se debe utilizar su pantalla para lo que no fue diseñada y no se adosará en el intradós del muro (parte del muro, exterior a la región de contención) elementos estructurales que no han sido previstos originalmente. Los muros de contención exterior y de subsuelos deben revisarse siempre después de la época de lluvias.

Las fallas en estos elementos generalmente pueden ser de consecuencias graves y se manifiestan especialmente por las siguientes características:

• Deformaciones (desplomes de paredes, fachadas y columnas).

• Fisuras y grietas, desconchado (descascarado) en las esquinas del revestimiento del hormigón sin haber existido golpe en la zona.

• Aparición de manchas de óxido en elementos de hormigón armado.

• Piezas de piedra que presentan grietas verticales.

• Fisuras y grietas en las juntas de construcción.

Ante la presencia de cualquiera de estas lesiones, es necesario contar con el asesoramiento de un Ingeniero Civil, especializado en estructuras y que tenga conocimientos actualizados.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones Mantenimiento subsecuentes La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y usuarios / La presencia de cualquiera de las fallas anotadas.

En caso de que la estructura sea metálica observar que la pintura de

Permanente los elementos, no debe contener De hacerse presente cualquiera de óxido y no existan fisuras. estas anomalías consultar con

profesional capacitado y con Para estructura de madera, conocimientos actualizados. observar la presencia de hongos, polillas (orificios pequeños en los elementos y polvo amarillento en el piso) y deformaciones por efectos de falta de tratamiento.

La Unidad de mantenimiento Si en las revisiones aparecen respectiva, en coordinación con cualquiera de las lesiones el/la Administrador/a o quien haga anotadas, consultar con Cada año sus veces y especialista /Revisión profesional especializado y con de las uniones de la estructura conocimientos actualizados. vertical y pintura anticorrosiva de Renovación de la pintura en los los elementos metálicos elementos que lo necesitan.

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Cada 2 años

Cada 5 años y/o cuando se susciten casos fortuitos, fuerza mayor o fenómenos naturales

(renovación de la pintura de ser necesario) Muros de contención: La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y especialista / Revisión, reparación o sustitución del sellado de juntas de construcción.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y especialista / Renovación de las juntas de construcción deterioradas.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga Cada 10 años sus veces y especialista / Revisión total de los elementos que conforman la estructura vertical del edificio.

4.1.4 ESTRUCTURA HORIZONTAL Y CUBIERTA (VIGAS, ENTREPISOS) RECOMENDACIONES: Después que se susciten casos fortuitos, fuerza mayor o fenómenos naturales como un evento sísmico deben ser revisadas por profesional especializado y con conocimientos aactualizados.

Estos elementos han sido diseñados con una resistencia acorde al tipo de edificación, la misma que no puede excederse.

Si es necesario introducir cargas adicionales, será imprescindible consultar con Ingeniero en Estructuras y con conocimientos actualizados.

No se debe concentrar cargas en un solo sector.

Posibles lesiones que pueden ser vistas:

• Baldosas de piso desencajadas, trizadas o rotas.

• Puertas o ventanas que no cierran adecuadamente.

• Fisuras y grietas: en techos, pisos, vigas, dinteles de puertas.

• Desconchado del revestimiento del hormigón.

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• Manchas de óxido en elementos de hormigón armado.

• Deformación en vigas metálicas y presencia de óxido en las mismas.

• En el caso de cubiertas, se puede observar fisuras y grietas en techos, aleros, vigas y elementos salientes de la cubierta.

Ante la presencia de cualquiera de estas lesiones, es necesario contar con el asesoramiento de un profesional especializado y con conocimientos actualizados. (Ing. Civil en Estructuras).

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones Mantenimiento subsecuentes La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y usuarios / La presencia de cualquiera de las lesiones anotadas.

En caso de que la estructura sea metálica observar que la pintura de

Permanente los elementos, no deba contener Requiere consulta y evaluación de óxido y no existan fisuras. un profesional capacitado y con

conocimientos actualizados Para estructura de madera, observar la presencia de hongos, polillas (orificios pequeños en los elementos y polvo amarillento en el piso) y deformaciones por efectos de falta de tratamiento.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y especialista /Revisión Cada año de las uniones de la estructura vertical y pintura anticorrosiva de los elementos metálicos Renovación de la protección de los (renovación de la pintura de ser elementos estructurales y de necesario). madera La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga Cada 2 años sus veces y especialista / Revisión general de los elementos estructurales y de espacios bajo la cubierta

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La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y especialista / Revisión Cada 5 años minuciosa del estado de juntas de Si en las revisiones aparecen construcción y de todos los cualquiera de las lesiones elementos estructurales anotadas, consultar con horizontales, sean de hormigón profesional especializado armado, metálicos o de madera. capacitado y con conocimientos La Unidad de mantenimiento actualizados. Es necesario la de la pintura respectiva, en coordinación con renovación el/la Administrador/a o quien haga anticorrosiva y de protección sus veces y especialista / Revisión contra incendios en los elementos Cada 10 años de la pintura de revestimiento que lo necesitan. contra incendio en los elementos metálicos. Control de la aparición de lesiones en los elementos estructurales horizontales.

4.2 MAMPUESTOS Y ACABADOS 4.2.1 FACHADAS Son los elementos que separan la edificación con el ambiente exterior, cumplen funciones de aislamiento térmico y acústico, además de proveer seguridad contra robo. Son de diversas clases según los materiales constitutivos.

Las lesiones más comunes que se presentan en ellas son:

• Pérdida de impermeabilización.

• Desplomes.

• Fisuras y grietas.

Si se observa cualquiera de estas anomalías, será necesario contar con el asesoramiento de especialistas para su reparación.

Para el mantenimiento de ALUCUBOND, no usar equipos, materiales, productos cortantes o corrosivos, que por un efecto mecánico puedan rayar el recubrimiento. La limpieza de este elemento debe efectuarse en forma manual, usando dispositivos adecuados y certificados que no produzcan manchas en los paneles. No realizar la limpieza si las planchas están calientes. El proceso debe hacerse cada 6 meses.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones Mantenimiento Subsecuentes La Unidad de mantenimiento En el caso de la presencia de respectiva, en coordinación con humedad, investigar la causa que Permanente el/la Administrador/a o quien la origina a través de criterio haga sus veces y usuarios / profesional y con conocimientos

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Revisar la existencia de humedad, actualizados. fisuras, desplomes, Para las otras lesiones señaladas, descascaramiento de enlucido y seguir instrucciones dadas en revestimiento de fachadas, estructura y paredes. deformación de ventanas y mamparas.

En elementos metálicos revisar la presencia de óxido (en caso de haberlas, inmediatamente proceder al tratamiento correspondiente, previo a repintar la superficie).

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien Cambio de juntas en caso de ser haga sus veces y especialista / necesario. Limpieza de las Cada 6 meses Revisión de las juntas utilizadas mamparas y ventanas y láminas de en la ventanería.

ALUCUBOND. Fachadas recubiertas con ALUCUBOND. La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con Resanar las fisuras. Renovar la el/la Administrador/a o quien pintura exterior en edificios haga sus veces y Profesional de Cada año ubicados en Costa y Oriente. construcción / Revisar la Limpieza general de todos los presencia de fisuras pequeñas, en elementos de la fachada. fachadas de mampostería o tabiques de fibrocemento.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien Resanar las fisuras y renovar haga sus veces y Profesional de Cada 2 años pintura exterior en edificios construcción / Revisar la ubicados en la Sierra. presencia de fisuras pequeñas, en fachadas de mampostería o tabiques de fibrocemento.

4.2.2 MAMPOSTERÍA, TABIQUES Y PANELES Son los elementos verticales que establecen la distribución de ambientes en el edificio, pueden ser de: ladrillo, bloque, fibrocemento, gypsum u otro material que sirva para el efecto. Dentro de su estructura suelen alvergar canales y ductos que acogen a las instalaciones: eléctricas, electrónicas e hidrosanitarias.

Las principales lesiones que pueden observarse en ellas son:

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• Fisuras pequeñas debidas sobre todo a retracciones del enlucido o masillado, por asentamientos de la construcción o micro sismos (de presentarse estas lesiones, proceder a resanar y pintar nuevamente el área afectada).

• Fisuras y grietas grandes, desplomes; debidas en la mayoría de los casos a fallas estructurales o constructivas.

• Presencia de humedad debido a la pérdida de impermeabilización en fachadas o por la fuga de agua en las instalaciones.

RECOMENDACIONES: Para la reparación debido a humedad, es necesario primero arreglar la fuente que la generó y luego en el caso de los tabiques de gypsum, debe sustituirse la porción de la pared afectada.

No deben ser expuestas a impactos o golpes las mamposterías, sobre todo aquellas que son de fibrocemento o gypsum. De ser necesario colgar elementos en ellas, la sujeción debe realizarse mediante la colocación de tacos y tornillos, previamente, en sustento de los planos finales de la construcción denominados As Built, debe comprobarse la no presencia de ductos e instalaciones.

Para la reparación de las pequeñas fisuras que se presentan en las paredes, utilizar el producto sellador y adhesivo elástico de juntas, haciendo que el producto penetre en las fisuras; dejar que se seque, proceder a lijar, resanar y pintar.

En el caso de paredes de bloque, debe evitarse añadir canales o ductos para nuevas instalaciones, o abrir vanos (huecos) de tamaño considerable, esto puede debilitarlas. Si es imprescindible tal situación, es necesario contar con el asesoramiento de un profesional con conocimientos actualizados.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones mantenimiento Subsecuentes La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga Realizar las actividades correcti-­‐ Permanente sus veces y usuarios / Revisar el vas de acuerdo a su naturaleza. aparecimiento de cualquiera de las lesiones señaladas.

Cada 3 años y/o cuando se La Unidad de mantenimiento susciten casos respectiva, en coordinación con Proceder a la renovación de la fortuitos, fuerza el/la Administrador/a o quien haga pintura con personal especializado mayor o sus veces y usuarios / Revisar la y con conocimientos actualizados. fenómenos existencia de fisuras. naturales 4.2.3 VENTANAS Son los elementos verticales que permiten el paso de luz, su estructura está formada por perfiles (en la mayoría de los edificios institucionales son de aluminio), a los cuales van

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sujetos los vidrios mediante empaques. Pueden disponer de mecanismos que permiten ser abiertas para brindar ventilación. Dentro de este elemento están consideradas las mamparas internas que dispongan una sección de vidrio, así como las puertas principales de acceso al edificio.

Las lesiones más comunes que se pueden presentar en estos elementos son:

• Desprendimiento o rotura de empaques (por acción de las condiciones climáticas y de tiempo).

• Deterioro de los mecanismos de cierre y apertura.

• Pérdida de fijación adecuada con los elementos en los cuales están empotrados.

• Rotura de cristales debido a impactos o sismos.

• Pérdida de estanqueidad de las juntas.

RECOMENDACIONES: Para arreglar cualquiera de estas lesiones, se debe contar con el asesoramiento de personal especializado con conocimientos actualizados. (Técnico en aluminio y vidrio).

Pueden aparecer deformaciones en estos elementos que son ocasionadas generalmente por la falla de la estructura de la edificación. Para su arreglo es necesario contar con el asesoramiento de profesionales especializados en estructuras con conocimientos actualizados.

Para el mantenimiento recurrente, se procederá a realizar la limpieza contínuamente con productos que no tengan substancias abrasivas, químicas y cloro.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones mantenimiento subsecuentes La Unidad de mantenimiento Si se observa cualquier lesión respectiva, en coordinación con señalada, realizar las actividades el/la Administrador/a o quien haga Permanente correctivas con especialistas con sus veces y usuarios / Revisión de conocimientos actualizados de la presencia de cualquiera de las acuerdo a la tipología de la falla. lesiones anotadas.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga Renovación del sistema de Cada 3 años sus veces y Especialista en empaquetadura. ventanas / Revisión de empaques y sistema de fijación, impermeabilización y herrajes.

4.2.4 PUERTAS Son los elementos que permiten acceder a los ambientes internos y que brindan además privacidad a cada uno de ellos, generalmente son de madera, vidrio metálicas, y pueden estar combinadas entre estos elementos; están sujetas a las paredes o tabiques mediante anclajes;

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disponen además de cerraduras de diversa naturaleza, dependiendo de los ambientes que separan y bisagras que las aseguran al marco respectivo.

Las principales fallas que pueden producirse debido al uso y al paso del tiempo son:

• El cierre se dificulta o no encajan bien en el marco, por desajustes en las bisagras.

• Hinchamientos por humedad.

• Pérdida de sujeción de los anclajes en las paredes.

• Mal funcionamiento de las cerraduras.

• Torceduras (alabeo) de las hojas.

• Presencia de polilla u hongos.

• Presencia de óxido en los componentes metálicos.

• Fisuras o roturas.

RECOMENDACIONES: Deben evitarse golpes y cierres violentos.

Mantenerlas permanentemente cerradas para evitar el alabeo de la hoja.

Deben secarse inmediatamente si fueron mojadas por alguna circunstancia.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones mantenimiento subsecuentes La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y usuarios / Revisión Remediar la lesión en caso de que Permanente general del estado de la puerta sea detectada. para determinar si hay o no la presencia de cualquier lesión señalada.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces especialista / Inspección Si es necesario, utilizar los servicios Cada año pormenorizada de las bisagras, de un cerrajero y/o vidriero. sistemas de fijación pivotes y cerraduras.

Verificar la sujeción de los cristales a la puerta en caso de tenerlos.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga Cada 3 años Reparar si es necesario. sus veces y Especialista / Inspección del anclaje a las paredes o tabiques.

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4.2.5 CIELO RASO Es el elemento decorativo que se halla suspendido de las losas o vigas, su principal función es el brindar una mejor vista del entrepiso superior del ambiente, además de tapar todas las instalaciones de redes que igualmente se hallan suspendidas en los entrepisos.

Los materiales que son usados de preferencia son: planchas de fibrocemento, gypsum o similares (tipo Amstrong), las mismas que van colocadas en perfiles metálicos a los que se sujetan mediante tornillos o simplemente apoyadas en las aletas de los perfiles.

Las principales lesiones que pueden ocurrir en este elemento son:

• Hinchamientos por humedad.

• Pérdida de sujeción a los perfiles.

• Rotura de las planchas.

• Flejamiento del sistema.

• Alabeo de las planchas.

RECOMENDACIONES: • Al primer síntoma de humedad, inmediatamente investigar su origen para corregir la situación.

• No colgar de las estructura del cielo raso, elementos extraños al mismo.

• Deben evitarse todo tipo de golpes o rozaduras.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones mantenimiento subsecuentes La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con Remediar las lesiones en caso de Permanente el/la Administrador/a o quien haga que sea detectada, con la sus veces y usuarios / Revisión asistencia de personal capacitado. general del estado del cielo raso.

4.2.6 RECUBRIMIENTO DE PISOS Este elemento constituye el acabado que se coloca encima de los pisos interiores de las edificaciones, son de diferente naturaleza: madera, cerámica, vinil, piso flotante u otros. En el caso de los edificios institucionales en su totalidad se han recubierto con porcelanato.

El revestimiento horizontal (pisos) por su naturaleza está sujeto a mayores condiciones de desgaste (rozamiento y golpes), por tal motivo es más frecuente la renovación de las baldosas en sitios de mayor demanda de tráfico, para el efecto es necesario mantener en bodega una cantidad de reserva con las mismas características y colores.

RECOMENDACIONES: El mantenimiento recurrente (limpieza) debe ser ejecutado diariamente con productos que no contengan abrasivos ni ácidos.

• Debe evitarse golpes, caída y arrastre de elementos pesados.

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• No utilizar demasiada agua para su limpieza.

• No utilizar productos de abrillantamiento, puede generar superficies resbalosas.

• Las baldosas desprendidas o rotas, deben ser sustituidas lo más pronto posible, antes de que efecten a las contiguas.

• Evitar derramamiento de grasas y aceites.

• En el caso de desprendimiento de baldosas, se debe analizar las causas con detenimiento, y la asistencia de profesional experimentado, porque pueden deberse a problemas constructivos o estructurales.

Las lesiones más comunes son las siguientes:

• Desprendimiento y rotura de baldosas.

• Rotura de bordes.

• Desprendimiento del material de juntas.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones mantenimiento subsecuentes Personal de Limpieza quien Diariamente reportará al Administrador/a o Reporte de novedades. quien haga sus veces.

La Unidad de mantenimiento Si hay desprendimiento analizar respectiva, en coordinación con con profesional especializado las el/la Administrador/a o quien haga Permanente causas que las motivó. sus veces y usuarios / Revisar el Realizar las reparaciones aparecimiento de cualquiera de las inmediatamente. lesiones señaladas.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga Reparación inmediata, previo Cada 2 años sus veces / especialista Revisión análisis con especialista exhaustiva de la presencia de fisuras, grietas y juntas.

4.2.7 RECUBRIMIENTO DE CERÁMICA EN PAREDES Este elemento constituye el acabado que se coloca en las paredes especialmente de las baterías sanitarias y servicios higiénicos. En el caso de los edificios institucionales en su totalidad se han recubierto con baldosas de cerámica o porcelanato.

Para la reparación de las baldosas desprendidas o rotas es necesario mantener en bodega una cantidad de reserva de las mismas caracterísiticas y colores.

RECOMENDACIONES: • El mantenimiento recurrente (limpieza) debe ser ejecutado con productos que no contengan abrasivos ni ácidos.

• Debe evitarse golpes.

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• • •

No utilizar demasiada agua para su limpieza.

Las baldosas desprendidas o rotas, deben ser sustituidas lo más pronto posible, antes de que efecten a las contiguas.

En el caso de desprendimiento de baldosas o fisuras, se debe analizar las causas con detenimiento, valiéndose de la asistencia de profesional experimentado, porque pueden deberse a problemas constructivos o estructurales.

Las lesiones más comunes son las siguientes:

• Desprendimiento y rotura de baldosas.

• Rotura de bordes.

• Desprendimiento del material de juntas.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones mantenimiento subsecuentes La Unidad de mantenimiento Si hay desprendimiento analizar respectiva, en coordinación con con profesional especializado las el/la Administrador/a o quien haga Permanente causas que las motivó. sus veces y usuarios / Revisar el Realizar las reparaciones aparecimiento de cualquiera de las inmediatamente. lesiones señaladas.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga Reparación inmediata, previo Cada 2 años sus veces y especialista / Revisión análisis con especialista exhaustiva de la presencia de fisuras, grietas y juntas.

4.2.8 PINTURA Es el acabado de las paredes exteriores e interiores que no se hallan recubiertas con materiales especiales como cerámica, Alucubond u otros; generalmente los tipos de pintura más utilizados son: látex (vinyl acrílico) y esmalte.

Las lesiones más comunes que se presentan en este elemento son:

• Presencia de zonas que se descascaran.

• Manchas debidas a la presencia de humedad.

• Manchas debido al uso y falta de mantenimiento.

RECOMENDACIONES: • Evitar golpes y rayaduras por traslado de muebles y materiales duros.

• La limpieza de las paredes pintadas debe realizarse con esponjas o trapos humedecidos con agua jabonosa.

• En el caso de la presencia de humedad, realizar la inspección con técnicos especializados para verificar la causa y proceder a su arreglo inmediato.

19

Frecuencia mantenimiento

Permanente

Inspecciones / Comprobaciones La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y usuarios / Revisar el aparecimiento de cualquiera de las lesiones señaladas.

Actividades subsecuentes Si hay la presencia de cualquiera de las lesiones anotadas, realizar reparación con personal especializado.

Realizar las reparaciones de los focos de humedad inmediatamente.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con Renovación de la pintura exterior el/la Administrador/a o quien haga para el caso de los Edificios Cada 2 años sus veces y Especialista / Revisión Institucionales ubicados en la exhaustiva de la presencia de Costa y Oriente. fisuras, grietas.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con Renovación de la pintura interior y Cada 3 años el/la Administrador/a o quien haga exterior (Edificios institucionales sus veces y Especialista / Estado de ubicados en la Sierra). la pintura en áreas interiores.

4.2.9 ELEMENTOS DE MADERA Son todos los elementos que se encuentran incorporados a la edificiación y que tienen la carácterística de estar empotrados; adicionalmente pueden ser mixtos conformados por componentes metálicos, vidrio, cerámica, plástico.

Las principales lesiones que se pueden presentar son las siguientes:

• Presencia de rayaduras.

• Cajones que no cierran adecuadamente y cerraduras defectuosas.

• Bordes resquebrajados.

• Aflojamiento de bisagras.

• Pérdida de sujeción.

• Presencia de óxido en componentes metálicos.

RECOMENDACIONES: • La limpieza de estos elementos debe ser ejecutada con una franela seca, sin la presencia de sustancias alcalinas ni abrasivas.

• En el caso de estanterías, archivadores y anaqueles, no sobrecargar a los elementos.

• No forzar a los pasamanos.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones mantenimiento subsecuentes La Unidad de mantenimiento Reparación inmediata en caso Permanente respectiva, en coordinación con necesario, con la asistencia de

20

Cada año

Cada 2 años

el/la Administrador/a o quien haga sus veces y usuarios / Observar la presencia de cualquiera de las lesiones señaladas.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y especialista / Revisión de sistema de herrajes en puertas de muebles y estado de conservación de acabados.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y especialista / Revisión pintura elementos metálicos.

Verificación del sistema de sujeción de los muebles empotrados.

personal idóneo.

Ajuste, reparación o renovación de elementos que requieran tales acciones.

Renovación de pintura antioxidante.

Si es necesario se efectuará el ajuste respectivo o se renovará el sistema.

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4.2.10 PASAMANOS Y ELEMENTOS DE ACERO INOXIDABLE Los pasamanos son instalaciones que permiten dar seguridad a los ductos de escaleras y a ambientes que colindan con espacios vacíos; por su diseño también se constituyen en elementos decorativos.

En los edificios institucionales, también hay otros componentes que son de acero inoxidable, tales como los apoyos en baños para personas con discapacidad, paredes divisorias en baterías sanitarias.

Las principales lesiones que se pueden observar en estas unidades son:

• Aparición de manchas de óxido.

• Desprendimiento del material de soldadura en las uniones.

• Pérdida de sujeción a pisos y paredes.

RECOMENDACIONES: • Realizar la limpieza con productos abrillantadores, pero que no contengan substancias abrasivas ni ácidas.

• No sobre esforzar a pasamanos ni divisiones, porque lo que se consigue es aflojarlos de su sitio de colocación y que las uniones se desuelden.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones mantenimiento subsecuentes La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Realizar la limpieza con franela Administrador/a o quien haga sus seca. En caso de observarse Permanente veces y usuarios / Revisión de los alguna lesión, reparar con la elementos citados para observar si asistencia de personal calificado. aparece alguna de las lesiones mencionadas.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Efectuar la limpieza adecuada con Administrador/a o quien haga sus productos abrillantadores que no Cada 6 meses veces y especialista / Revisión contengan substancias abrasivas pormenorizada de las uniones ni ácidas. soldadas y de la sujeción a la estructura del edificio.

4.2.11 MOBILIARIO Constituyen los muebles que conforman el equipamiento de las oficinas. Son elementos, tales como: estaciones de trabajo, escritorios, anaqueles, sillones, mesas de reuniones, sillas y otros, que están conformados por materiales como: madera, corosil, piezas metálicas, vidrio, etc.

Se pueden presentar las siguientes lesiones observables:

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• Rayaduras.

• Rotura de asientos y espaldares.

• Funcionamiento defectuoso de herrajes y cerraduras.

• Aflojamiento de pernos, tuercas y tornillos.

RECOMENDACIONES: • Realizar limpieza diaria con franela seca.

• No usar en la limpieza productos que contengan substancias abrasivas, que puedan lesionar la superficie de los muebles.

• Evitar golpes y rayaduras.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones mantenimiento subsecuentes La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con Realizar la limpieza con franela el/la Administrador/a o quien haga seca. En caso de observarse alguna Permanente sus veces y usuarios / Revisión de lesión, reparar con la asistencia de los elementos citados para personal calificado. observar si aparece alguna de las lesiones mencionadas.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga Efectuar el ajuste de herrajes y Cada 6 meses sus veces y especialista / Revisión otros accesorios de los muebles. pormenorizada de los sistemas de herrajes, sujeción de pernos y tornillos.

4.3. REDES Y EQUIPOS 4.3.1 RED DE AGUA POTABLE, CISTERNA Y EQUIPO HIDRO-­‐NEUMÁTICO Son todos aquellos elementos que conforman el sistema de dotación de agua potable, desde la acometida pública, hasta las terminales, generalmente aparatos sanitarios y llaves de consumo. Es decir son tuberías, llaves de paso, válvulas de seguridad, acoples y accesorios, griferías, sistemas de presión, tanques de reserva (cisterna) que hacen posible la dotación del líquido vital para el consumo.

Las lesiones que se observan en este sistema, con mayor frecuencia son las siguientes:

• Perforación y rotura de tuberías • Pérdida de estanqueidad en las uniones y acoples • Desgaste en empaques de griferías, llaves de paso y consumo • Pérdida de sujeción de las tuberías a los elementos de la estructura de la edificación • Daños en el sistema hidroneumático • Pérdida de la impermeabilización en cisternas • Falla del sistema de presión de tanques hidroneumáticos

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• Fugas en los aparatos sanitarios: lavamanos, inodoros, urinarios (con accionamiento de agua y ecológicos)

RECOMENDACIONES: • La limpieza de las griferías debe ser hecha sin substancias alcalinas ni abrasivas.

• Cualquier reparación en el sistema debe ser ejecutado por personal especializado.

• La limpieza y mantenimiento de la cisterna debe realizarse con personal especializado.

• De ser necesario, en función de la memoria técnica y de la capacidad de los elementos del sistema de presión, implementar o modificar alguna instalación de agua potable con posterioridad de la entrega definitiva, ésta debe ser aprobada y ejecutada por personal capacitado.

• Para el mantenimiento del sistema de presión, igualmente debe sujetarse a las recomendaciones que establezcan los proveedores de los equipos y realizar el mantenimiento con empresas especializadas.

• Tener el adecuado cuidado cuando se realicen obras adicionales de otros rubros, sobre todo si se ejecutan perforaciones, ya que pueden afectar a la integridad del sistema.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones mantenimiento subsecuentes La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces, usuarios y personal de limpieza / Presencia de goteo o manchas de humedad. En aparatos Comunicación inmediata a la sanitarios: deficiente Unidad responsable, a fin de que funcionamiento de descarga de Permanente se dé pronta solución al problema inodoros accionados con agua, con la asistencia de personal desgaste de filtros en inodoros especializado. ecológicos, rotura y desplazamiento de aparatos sanitarios, fuga de agua en las griferías. En sistema de presión: corrosión en tuberías y otros elementos del sistema, fuga de agua, falta de presión en la red.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y especialista / Comprobar Si existen anomalías tomar los Cada dos meses normal funcionamiento de fluxó-­‐ correctivos con personal metros y herrajes sanitarios en especializado. inodoros, urinarios y griferías Presmatic de los lavamanos; cambio de filtros y aplicación de productos

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Cada cuatro meses

Cada año

biodegradables en urinarios ecológicos.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces Inspección conjunta con especialista del sistema de presión / Funcionamiento de: presostato y regulador de aire, válvula de retención, apertura y cierre de válvulas de compuerta de aspiración y salida.

Limpieza y mantenimiento de cisterna (Para Complejos ubicados en Costa y Oriente).

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y especialista / Tubería y grifería / Goteo, apertura y cierre de griferías.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y especialista Aparatos sanitarios Revisión de estado de juntas, anclajes a paredes o muebles.

Sistema de presión: La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y técnico especializado) / Existencia de corrosión en tanque de presión, altura manométrica, estado de anclajes y antivibratorios, funcionamiento del grupo de presión, válvulas de paso, corte y reducción de presión.

Cisterna: La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la

De ser necesario, realizar las reparaciones adecuadas con especialista.

Personal especializado

De ser necesario, realizar las reparaciones adecuadas con especialista.

25 Proceder a reparaciones y/o cambios con personal especializado.

De la inspección se determinará el estado de los accesorios del sistema de presión hidro-­‐ neumático para la reparación o cambio de dichos componentes, a través de personal especializado.

La limpieza debe ser ejecutada por profesionales o empresas especializadas.

Administrador/a o quien haga sus veces, Técnico y personal especializado) Funcionamiento del flotador, sistema de bypass, limpieza y mantenimiento en edificios institucionales.

Tubería: (La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y Técnico Especializado) / Fijación de la tubería en elementos de la estructura, verificación de la En los dos casos, de evidenciarse estanqueidad de las uniones, acoples cualquier desperfecto, la y del funcionamiento en general.

Cada 2 años corrección debe ser inmediata y

realizada por personal Sistema de presión: (La Unidad de especializado. mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y Técnico Especializado) / Sistema de conducción y Técnico Especializado) / Sistema de conducción 4.3.2 RED SANITARIA Y DE AGUAS LLUVIAS. APARATOS SANITARIOS Están conformadas por todos los elementos que permiten descargar a la red pública (sistema de alcantarillado) las aguas residuales que se generan al utilizar los aparatos sanitarios, además del agua proveniente de la lluvia. Entre las principales partes constitutivas, se pueden mencionar: tuberías de desagüe (colocadas horizontal y verticalmente), bombas de evacuación de desechos sólidos, accesorios de acople y derivación, sifones, sumideros de piso, cajas de revisión y elementos de sujeción a los componentes de la estructura de los edificios institucionales.

Los principales desperfectos que pueden presentarse son los siguientes:

• Rotura de tuberías y accesorios • Pérdida de estanqueidad en las uniones • Desbordamiento de cajas de recolección de aguas servidas • Presencia de malos olores en ambientes • Taponamiento de sifones y sumideros de piso • Rotura del contrapiso de la base de las cajas de revisón.

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RECOMENDACIONES: • No arrojar a los desagües de lavamanos y lavacopas: plásticos, gomas u otros elementos duros.

• No verter por los desagües sustancias tóxicas o contaminantes, tales como: ácidos, colorantes permanentes, aceites, etc.

• No utilizar el inodoro para eliminar residuos de basura, artículos de higiene personal.

• No usar un aparato sanitario que se encuentre descompuesto.

• Mantener el nivel de agua en los sumideros de piso para su funcionamiento adecuado que impida el paso de malos olores a los ambientes.

• Revisar que las tuberías que llegan y salen de las cajas de revisión no se encuentren taponadas, realizar esta actividad especialmente luego de temporada de lluvias.

• Verificar el estado de funcionamiento del sistema de evacuación de residuos sólidos.

• Usar para la limpieza detergentes biodegradables.

• Coordinar con las dependencias competentes a fin de que periodicamente se realice el destaponamiento y limpieza de sumideros, sifones, alcantarillas y la correspondiente red de evacuación sanitaria y aguas lluvias, del sector circundante a los edificios institucionales.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones mantenimiento subsecuentes La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces / usuarios / Revisar el

estado de descarga de evacuación Comunicación inmediata a la de los aparatos sanitarios.

Unidad de mantenimiento Permanente Verificar la presencia de goteo o respectiva, en coordinación con manchas de humedad, en los el/la Administrador/a o quien lugares donde se empotran las haga sus veces, a fin de que se dé tuberías y accesorios de los pronta solución al problema con aparatos sanitarios. Advertir si se la asistencia de personal presentan malos olores en especializado. ambientes.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con Cada 6 meses o el/la Administrador/a o quien haga En caso de presentar anomalías, cuando las sus veces y personal especializado tomar los correctivos de forma circunstancias lo / Revisar estado de sumideros de inmediata. requieran piso, sifones, cajas de revisión y sistemas de sujeción de aparatos sanitarios.

27

La Unidad de mantenimiento

respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y personal especializado / Revisión de rejillas de piso en Limpieza de rejillas, canalones Cada año o cubiertas, canalones recolectores y recolectores, bajantes y cajas de cuando las bajantes antes del inicio de la revisión. circunstancias lo Corrección inmediata de temporada de lluvias. requieran presentarse alguna de las

Revisión del estado de lesiones anotadas. estanqueidad de uniones del sistema y la sujeción de tuberías y bajantes a los componentes de la estructura.

4.3.3 RED ELÉCTRICA (ALTA Y BAJA TENSIÓN) Y PARARRAYOS. EQUIPOS DE GENERACIÓN Y TRANSFORMACIÓN Son todas las instalaciones que permiten llevar al usuario el suministro de energía eléctrica desde la red pública o desde el generador propio de los edificios institucionales. Sus principales componentes son:

• Medidor o contador del servicio, proporcionado por las empresas de electricidad.

• Transformador, elemento que permite regular el aumento o disminución la tensión que proviene de la red pública para mantener la potencia adecuada de consumo.

• Generador de emergencia con tablero de transferencia automática, equipo que permite suministrar energía eléctrica en el caso de suspención temporal del fluído eléctrico público.

• Tableros de distribución general, tableros de distribución por plantas y tableros de salidas especiales, tienen como finalidad proteger y operar los circuitos de iluminación, tomacorrientes, tomas especiales, ascensores, sistema hidro-­‐neumático, sistema de aire acondicionado y ventilación mecánica. En estos tableros constan los interruptores automáticos (breakers) que son dispositivos termomagnéticos de corte o ruptura, que resguardan a cada circuito de sobre cargas y cortocircuitos.

• Tuberías que alojan a los cables de los diferentes circuitos, cajas de derivación.

• Cables de diferentes diámetros que conforman la red de circuitos de iluminación, fuerza, salidas especiales, ascensores, sistema hidro-­‐neumático, sistema de aire acondicionado y ventilación mecánica.

• Piezas eléctricas, tales como interruptores, conmutadores, pulsadores, tomacorrientes de pared y de piso de 110 V y 220 V. • Elementos de sujeción (canaletas y parrillas) de las tuberías y cables a los componentes de la estructura de los edificios institucionales.

• Pararrayos, elemento de disipación de sobretensiones transitorias debidas a descargas atmosféricas.

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RECOMENDACIONES:

• No debe manipular, reparar o modificar las instalaciones eléctricas, éstas deben ser ejecutadas por personal especializado; en el caso de modificaciones, previo a su ejecución en sustento de las memorias técnicas y de los planos finales de la construcción denominados As Built, deben ser primero consultadas a un ingeniero eléctrico.

• El manejo del mantenimiento y reparación de la red de alta tensión, que provee de energía eléctrica al transformador o cámara de transformación de los edificios institucionales, es de única competencia de la empresa eléctrica. En caso de suscitarse algún incidente en esta red de alta tensión que afecte a la provisión de energía eléctrica a los edificios institucionales, debe realizarse la gestión para su pronta reparación y reposición del servicio.

• El mantenimiento de los equipos de generación y transformación debe ser realizado exclusivamente por técnicos experimentados.

• En caso de una interrupción generalizada del suministro eléctrico y que el generador de emergencia no esté en servicio, desconectar la instalación por medio del interruptor diferencial general, ubicado en el medidor del sistema.

• No conectar cualquier aparato en cualquier tomacorrriente, verificar el voltaje para el cual está diseñado el aparato.

• No conectar o deconectar cualquier aparato en cualquier tomacorriente con las manos mojadas.

• Cuando realice labores de limpieza o reparación de aparatos eléctricos, primero desconectar del tomacorriente.

• No usar aparatos eléctricos que tengan cables descubiertos, y tomacorrientes en malas condiciones.

• La conexión de extensiones, triples eléctricos, regletas, únicamente deberá ser realizada por personal especializado con conocimiento técnico, con la finalidad de no sobrecargar la instalación puesto que estas acciones pueden ocasionar sobrecalentamiento en los conductores o causar un cortocircuito, lo que podría generar descargas eléctricas con afectación a las personas, instalaciones o equipos.

• Si un aparato eléctrico va a permanecer por largo tiempo apagado, es preferible que esté desconectado.

• No se podrá conectar, equipos de cargas considerables como: cafeteras, equipos de calefacción, ventiladores o cualquier equipo eléctrico que rebase las capacidades nominales de los tomacorrientes, en áreas o tomacorrientes que no hayan sido destinados para este efecto, para lo cual debe observarse la especificación técnica de cada uno de ellos.

• No se podrá conectar impresoras, copiadoras, etc. a tomacorrientes regulados o tomacorrientes que no hayan sido destinados para este efecto, con el fin de no afectar a la red eléctrica del sistema normal.

• Todos los interruptores, tomacorrientes, tableros deberán estar correctamente aislados y protegidos con su respectiva tapa y contratapa, firmemente colocados y correctamente señalizados.

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• Coordinar con las empresas locales de suministro eléctrico el mantenimiento de las cámaras de transformación de conformidad a las regulaciones técnicas de las referidas empresas.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones mantenimiento subsecuentes La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y usuarios / Deterioro de aislamiento de cables vistos. Aflojamiento y rotura de piezas (interruptores, tomacorrientes).

Permanente Desprendimiento,

desplazamiento, rotura o Realizar sustitución o reparación deterioro de elementos de por especialistas. iluminación.

Reiterada interrupción por corte o ruptura de sobre carga en los breakers. Rotura o deterioro del conductor del pararrayos.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces, usuarios y especialista / Con la finalidad de el chequeo y mantener el registro y control de Realizar los niveles de aceite y mantenimiento con personal combustible, así como, para especializado. determinar el estado de respuesta para el funcionamiento Cada mes preventivo, se debe efectuar el

chequeo del generador de emergencia.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien Sustitución en caso necesario por haga sus veces, usuarios y especialista. especialista / Estado de funcionamiento de luminarias y toma corrientes.

La Unidad de mantenimiento Ejecutar tratamiento y reparación Cada año respectiva, en coordinación con por especialistas.

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el/la Administrador/a o quien Limpieza y sustitución de ser el haga sus veces, usuarios y caso. especialista / Verificación que los ambientes y lugares donde se ubican los diferentes accesorios y aparatos del sistema eléctrico, cuenten con ventilación y ausencia de humedad.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces y especialista / Estado de las cajas y tableros de distribución.

Estado del aislamiento y caída de tensión en Realizar sustitución y reparación conductores, líneas repartidoras y Cada 2 años por especialista en casos de distribución. Verificar sujeción necesarios. de tuberías, canaletas y parrillas.

Verificar estado de continuidad del conductor y disposición de los elementos del pararrayos y el estado de conservación frente a la corrosión y la conexión a tierra de este elemento.

4.3.4 RED DE VOZ Y DATOS; EQUIPOS ELECTRÓNICOS Constituyen todos los elementos que hacen posible la transmisión de voz (telefonía interna y externa) y de datos (conexión a Internet e Intranet). Las principales partes constitutivas de estas instalaciones son: • Sistemas de cables de cobre y de fibra óptica, de acuerdo a las especificaciones técnicas.

• Racks y paneles de conexiones.

• Canaletas y escalerillas metálicas.

• Sistema de video vigilancia compuesto por cámaras fijas tipo domo para interiores, cámaras antivandálicas, cámaras CCTV, etc.

• Equipo de grabación, monitores.

• Sistemas de control de asistencia, terminales biométricos.

• Computadoras, UPS, Telefonía IP.

RECOMENDACIONES:

• No debe manipular, reparar o modificar las instalaciones de voz y de datos, en las que se incluyen las tomas de internet o telefónicas que pueden ocasionar saturación e interferencias; en el caso de modificaciones, previo a su ejecución en sustento de las memorias técnicas y de los planos finales de la construcción denominados As Built, deben

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ser primero consultadas a un ingeniero electrónico o ingeniero con conocimientos especializados en esta rama.

• No conectar equipos telefónicos que no sean de las marcas aprobadas y validadas y cumplan con las especificaciones técnicas que la institución posee.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones mantenimiento subsecuentes La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces, usuarios y especialista / Alteración en la comunicación y pérdida de recepción de señal de internet con frecuencia. Roturas,

pérdida de fijación a los Permanente En caso de presentarse alguna componentes de la estructura de alteración, ejecutar medidas los edificios institucionales y correctivas con el tratamiento de deterioro de los elementos de las acuerdo al caso y con la asistencia redes. de técnico especializado.

Unidad responsable y Personal Técnico / Revisión de los paneles de control de acceso y los sistemas de intrusión.

4.3.5 SISTEMA DE AIRE ACONDICIONADO Y VENTILACIÓN Se refiere a todos los equipos instalados que mantienen a una temperatura adecuada los ambientes donde se ubican los diferentes sistemas y equipos eléctricos, electrónicos, bombas de agua y en los ambientes predeterminados como salas de audiencias y reuniones que están instalados en los edificios institucionales. En el caso del sistema de ventilación mecánica, se refiere a la aereación adecuada que deben disponer las baterías sanitarias, servicios higiénicos y otros ambientes predeterminados. Los elementos principales que pertenecen a estos sistemas son:

• Equipos de generación y condensación.

• Extractores de olores.

• Ventiladores.

• Ductos de conducción y retorno, mangas y cajas de volumen variable.

• Equipos de control de temperatura de cada ambiente.

• Rejillas y difusores.

RECOMENDACIONES:

• No debe manipular, reparar o modificar las instalaciones de aire acondicionado y de ventilación mecánica, éstas deben ser ejecutadas por personal especializado; en el caso de modificaciones, previo a su ejecución en sustento de las memorias técnicas y de los planos

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finales de la construcción denominados As Built, deben ser primero consultadas a un ingeniero mecánico.

• Los termostatos no deben regularse en intervalos de temperatura distintos a los valores establecidos de acuerdo al manual de operación de cada equipo.

• Cuando esté en funcionamiento el sistema de aire acondicionado, las ventanas y puertas de acceso a los ambientes, deben permanecer cerradas para optimizar su beneficio y ahorrar energía.

• Realizar permanentemente la limpieza de rejillas y difusores; efectuar esta actividad con los sistemas apagados.

• Las tuberías de conducción de refrigerante deben estar correctamente aisladas para prevenir la condensación y/o ganancia de calor.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones mantenimiento subsecuentes Permanente La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces, usuarios y especialista/

Presencia de ruidos extraños en el sistema; temperatura no adecuada De producirse cualquiera de estas a la programada; deterioro, alteraciones, proceder a la desprendimiento o rotura de reparación inmediata con elementos del sistema; malos personal especializado. Para el olores; descolgamiento de rejillas y mantenimiento técnico difusores; presencia de humedad respectivo, realizarlo de acuerdo en sitios por donde atraviesan los al manual de operaciones que ductos de conducción, fuga de cada tipo de equipamiento agua de condensación por dispone y con empresas desnivelación de las bandejas de experimentadas en el mismo. Es recolección. obligación del contratista entregar estos manuales y ejecutar curso de capacitación sobre la operación de los mismos.

4.3.6 EQUIPOS CONTRAINCENDIOS Son equipos e instalaciones que permiten extinguir un incendio y facilitan la evacuación del edificio en caso de ser necesario; está compuesto básicamente por los siguientes elementos:

• Válvula siamesa.

• Bombas: principal y secundaria, que presurisan el sistema hasta los gabinetes.

• Tuberías propias del sistema con salidas en cada piso hacia los gabinetes y sistema de sujeción antivibración.

• Gabinetes con puerta de vidrio, donde se ubican la manguera de lona con dispensador ajustable y un extintor de especificación técnica emitida por el Cuerpo de Bomberos

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• • • •

referida sustancialmente a bombona de polvo químico.

Válvulas check y de compuerta.

Detectores de incendio.

Sistema de alarmas.

Hidrantes y columnas secas.

RECOMENDACIONES: • No se debe manipular, reparar o modificar las instalaciones del sistema contraincendios, éstas deben ser ejecutadas por personal especializado; en el caso de modificaciones, previo a su ejecución en sustento de las memorias técnicas y de los planos finales de la construcción denominados As Built, deben ser primero consultadas a un ingeniero hidro-­‐ sanitario.

• Tener los extintores recargados de acuerdo a la fecha de caducidad.

• Mantener despejados los accesos a los equipos de extinción.

• Luego de producido un siniestro y una vez que se utilizó todos los componentes del sistema contra incendios es necesario realizar una revisión completa de todos los elementos constitutivos del sistema para determinar el estado en el que quedan y con el reemplazo de aquellos que así lo requieran, para reestablecer las condiciones óptimas de operación.

• Mantener en buen funcionamiento la señalética de evacuación y la correcta identificación de las rutas de evacuación en las que se incluye la expresa disposición de no utilización de ascensores.

• Si el personal no ha recibido adiestramiento sobre manejo de equipos ubicados en gabinetes, solo podrá hacer uso de los extintores siguiendo las instrucciones que figuran impresas en cada uno de ellos.

• El mantenimiento y reparación de los equipos contraincendio debe ser ejecutado solo por personal autorizado y calificado.

• Llevar un estricto registro de las fechas de mantenimiento, donde constará en detalle el trabajo desarrollado y las piezas de recambio.

• Efectuar anualmente y en coordinación con los organismos competentes, simulacros de evacuación del personal que labora en los edificios institucionales.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones mantenimiento subsecuentes La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces, usuarios y especialista / Verificación de la desaparición de

Permanente señales y elementos de extinción; De producirse cualquiera de estas desalojo de obstáculos en vías de alteraciones, proceder a la evacuación y que se encuentren reparación inmediata con frente a equipos de extinción; personal especializado. rotura o deterioro de los

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Cada trimestre

Cada año

elementos de la red.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces, usuario y personal especializado autorizado / Comprobar obligatoriamente: Estado de funcionamiento de las instalaciones y sistema de alarmas.

Accesibilidad y estado de carga de los extintores, así como partes mecánicas de los mismos.

La presión del servicio en forma manométrica.

Prueba de estanqueidad, estado y funcionamiento de la manguera y la boquilla.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces, usuario y personal especializado / Comprobar obligatoriamente: Estado de las uniones roscadas y soldadas.

Cambio de la carga de los extintores.

Pruebas de presión y funcionamiento general del sistema.

Renovación de extintores en caso de ser necesario.

Estado de los elementos de sujeción de la tubería en los componentes de la estructura de los edificios institucionales.

Reparar en caso necesario con personal especializado autorizado.

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Realizar las reparaciones y comprobaciones con personal técnico capacitado y experimentado autorizado.

4.4. ASCENSORES Equipo que permite el transporte verticcal del personal que labora en los edificios institucionales. Está compuesto básicamente por los siguientes elementos: • Cabina: ambiente que acoge a las personas para su traslado.

• Cuarto de máquinas: sitio donde se disponen los elementos móviles, poleas, motor eléctrico, generalmente ubicado en la parte superior del ducto de ascensores.

• Ducto de ascensores: ambiente donde se anclan los rieles y contrapesos que permiten el deslizamiento de la cabina.

• Foso: ubicado en la parte inferior del ducto y donde se sitúa el sistema de amortiguamiento.

RECOMENDACIONES: • No sobrepasar el límite de carga, ni el número de personas especificado en el interior de la cabina, ni realizar movimientos bruscos que afecten la estabilidad y funcionamiento.

• Para el caso de requierir transportar bienes y materiales se debe tomar las debidas precauciones para evitar daños al interior de la cabina.

• En caso de incendio, eventos sísmicos y siniestros, no utilizar nunca el ascensor.

• No usar el ascensor en caso de escuchar ruidos extraños u observar anomalías en el funcionamiento; poner en conocimiento inmediato de la Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces.

• El acceso al cuarto de máquinas debe estar restringido para cualquier persona, excepto para el personal técnico de mantenimiento.

• Cuando el ascensor se encuentre en mantenimiento, colocar en las puertas de cada parada, rótulos de advertencia, que el ascensor se encuentra fuera de servicio por mantenimiento.

Frecuencia Actividades Inspecciones / Comprobaciones mantenimiento subsecuentes 36

La Unidad de mantenimiento

Permanente

respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces, usuarios y especialistas / Advertir la presencia de ruidos extraños o anomalías en el funcionamiento; imposibilidad de apertura de puertas o cierre defectuoso de las mismas.

De producirse cualquiera de estas alteraciones, proceder de inmediato a la suspensión del servicio y a la reparación con personal especializado.

4.5. ÁREAS EXTERIORES Para los casos que correspondan, la edificación está compuesta por el área de construcción y por las áreas exteriores que comprende los siguientes ítems:

• Área de parqueaderos.

• Accesos peatonales.

• Cerramiento.

• Jardines.

RECOMENDACIONES: • No realizar ninguna modificación a los diseños originales. En caso de requierirlo, contando

con la formulación de los planos modificatorios de la ampliación, se deberá realizar los trámites pertinentes para la obtención de los permisos correspondientes.

• En caso de que los edificios institucionales posean jardines, éstos deben ser regados dos veces por semana.

• Mantener despejados los accesos peatonales y vehiculares.

• Mantener en buen estado los elementos constitutivos del cerramiento con el propósito de garantizar la seguridad de los funcionarios y bienes institucionales.

• Mantener señalizados e iluminados los parqueaderos.

Frecuencia Inspecciones / Comprobaciones Actividades subsecuentes mantenimiento La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga sus veces, usuarios y especialista /

Verificación del estado de los pisos De p roducirse c ualquiera de estas de los parqueaderos y áreas Permanente peatonales (hundimientos, alteraciones, proceder a la inmediata con rajaduras en adoquines o asfaltado reparación de parqueaderos, desprendimiento personal especializado. de baldosas en accesos En el caso de hundimientos se debe tener el asesoramiento de peatonales). un profesional especializado y Estado de la pintura de los con conocimientos actualizados. elementos del cerramiento.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga Realizar la poda y reposición de Cada mes sus veces usuarios y jardinero / las plantas deterioradas.

Realizar mantenimiento de jardines.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga Eliminación de hierbas que sus veces usuarios y personal Cada 6 meses empiezan a crecer en esquinas y mantenimiento / Revisión de la juntas. señalética y estado de conservación de parqueaderos y áreas peatonales.

La Unidad de mantenimiento respectiva, en coordinación con el/la Administrador/a o quien haga Realizar la pintura con personal Anual sus veces usuarios y personal especializado. mantenimiento / Ejecutar la pintura de los componentes del

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cerramiento que incluyen determinar el estado de conservación de los elementos metálicos y/o de la mampostería que la compone.

SISTEMA DE MONITOREO CENTRALIZADO

Con las ventajas que ofrecen las nuevas tecnologías, la construcción de edificaciones no pueden quedar al margen de este desarrollo, es por tal motivo que ya se diseñan y construyen edificios inteligentes, entendiéndose como tales, aquellos que proporcionan un entorno de trabajo (para el caso de oficinas), que permite potenciar el mismo y su eficiencia, mediante la optimización de sus elementos básicos: estructura, sistemas, servicio y administración, junto con sus interrelaciones; consiguiendo de esta manera, costos mínimos de ocupación en ambientes de confort y seguridad adecuada.

Toda la estructura informática que conforma un sistema de inmótica (automatización de edificios), puede centralizarse en un solo ambiente, esta centralización admite supervisar y controlar desde uno o varios servidores, los estados de funcionamiento o alarmas de todos los elementos del edificio. En este ambiente centralizado deben constar las tres unidades básicas que deben monitorearse:

5.a Energía 5.b Seguridad, y 5.c Movilidad

Tomando en consideración estos antecedentes, el Consejo de la Judicatura, ha implementado en sus nuevos Edificios institucionales, algunas características de los edificios inteligentes. Esta particularidad se refiere, sobre todo a los edificios con mayor atención a los usuarios, por lo que es imperativo generar un ambiente centralizado, desde el cual se tenga información y control de las prestaciones que ofrecen los edificios institucionales.

38

BIBLIOGRAFÍA

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•

CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR 2008

CÓDIGO ORGÁNICO DE LA FUNCIÓN JUDICIAL

RESOLUCIÓN 100-­‐2014 DEL PLENO DEL CONSEJO DE LA JUDICATURA MANUAL GENERAL PARA EL USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS. Edita: Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio. Junta de Andalucía. Primera edición WEB – 2009

MANUAL DE MANTENIMIENTO RECURRENTE Y PREVENTIVO DE LOS ESPACIOS EDUCATIVOS. Ministerio de Educación del Ecuador – 2013.

http://www.igepn.edu.ec/index.php/recursos/html

http://www.gestionderiesgos.gob.ec › Programas y Servicios

QUEZADA GONZÁLEZ, Gabriel. MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO. 2009. Granada -­‐ España

MANUAL DE GESTIÓN DE RIESGOS. 2010. SECRETARÍA NACIONAL DE GESTIÓN DE RIESGOS

39

ANEXOS

Anexo 1: Plan de Mantenimiento de Equipos Especiales Anexo 2: Matriz General de Mantenimiento de los Edificios Institucionales

40

Anexo 1: Plan de Mantenimiento de Equipos Especiales PLAN D E MANTENIMIENTO D E EQUIPOS ESPECIALES TIPO D E MANTENIMIENTO PREVENTIVO EQUIPO

CORRECTIVO

PERIODICIDAD D E MANTENIMIENTO

CANTIDAD

PERSONAL ENCARGADO D E REALIZARLO DIARIO

MENSUAL

TRIMESTRAL

CUATRIMESTRAL

SEMESTRAL

ANUAL

BIANUAL

PERSONAL INTERNO

EMPRESA EXTERNA

PERSONAL ENCARGADO D E REALIZARLO INTERNO

EXTERNO

EQUIPOS D E AIRE ACONDICIONADO Y VENTILACIÓN SISTEMA D E VENTILACION MECÁNICA

X

X

X

X

X

SISTEMA D E AIRE ACONDICIONADO

X

X

X

X

X

CONDENSADORAS

X

X

X

X

X

EVAPORADORAS

X

X

X

X

X

EQUIPOS D E CONTROL D E TEMPERATURA CENTRALIZADA

X

X

X

X

X

REJILLAS Y D IFUSORES

X

X

X

X

X

DUCTOS D E CONDUCCIÓN

X

X

X

X

X EQUIPOS D EL SISTEMA H IDRONEUMÁTICO

BOMBAS D E SUMINISTRO D E AGUA POTABLE

X

X

X

X

X

BOMBAS D E EXTRACCIÓN D E AGUAS SERVIDAS

X

X

X

X

X

SISTEMA D E CONTROL D E BOMBAS

X

X

X

X

X

TANQUES D E PRESIÓN

X

X

X

X

X

EQUIPOS D E GENERACIÓN Y TRANSFORMACIÓN ELÉCTRICA EQUIPO ELECTROGENO D E ENERGIA EMERGENTE (GENERADOR)

X

X

EQUIPO D E RESPALDO D E ENERGÍA ININTERRUMPIDA ( UPS)

X

X

X

X

X

BATERÍAS

X

X X

X

X

X X

TRANSFORMADOR

X

X

TABLEROS D E D ISTRIBUCIÓN PRINCIPALES (TDP)

X

X

CENTROS D E CARGA (TDS) CIRCUITOS ELÉCTRICOS D E ILUMINACION Y F UERZA, ETC.

X X

X

X X

X

X X

PARARRAYOS

X

X

X

SISTEMA D E PUESTA A TIERRA

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

EQUIPOS CONTRA INCENDIOS BOMBA D EL SISTEMA D E EXTINCIÓN

X

X

BOMBAS D E PRESURIZACIÓN O JOCKIE

X

X

EXTINTORES

X

GABINETES CONTRA INCENDIOS CENTRAL D E INCENDIOS

X X

X

X

SISTEMA D E ALARMAS

X

X

X

VÁLVULAS CHECK Y D E COMPUERTA

X

X

X

DETECTORES D E INCENDIO

X

X

X

ESTACIONES MANUALES Y LUZ ESTROBOSCOPICA

X

X

X

41

EQUIPOS TECNOLÓGICOS TURNEROS

X

X

X

RACKS

X

X

X

MONITORES

X

X

X

TELÉFONOS IP

X

X

X

BIOMÉTRICOS

X

X

X

COMPUTADORAS

X

X

X

CÁMARAS D E VIDEO

X

X

X

EQUIPOS D E GRABACIÓN CCTV

X

X

X

SISTEMA D E INTRUSIÓN

X

X

X

X

X

X

X

X

X

ASCENSORES ASCENSORES

X

BARRAS D E INGRESO AUTOMÁTICAS A PARQUEADERO

X

X BARRAS D E INGRESO AUTOMÁTICAS A PARQUEADERO

X

Anexo 2: Matriz General de Mantenimiento de los Edificios Institucionales M AT RIZ N°

GENERAL

ELEMENTO

DE

M ANT ENIM IENT O

DE

LOS

FRECUENCIA DE DOS MESES

1 MES

TRES MESES

CUATRO MESES

SEIS MESES

INSTITUCIONALES

M AN T E N I M I E N T O

1 AÑO

O B S E R V A C I Ó N

4.1.1 SUELO

EDIFICIOS

2 AÑOS

3 AÑOS

4 AÑOS

5 AÑOS

10 AÑOS

P E R M A N E N T E ( OP )

4.1.2 CIMENTACIÓN

OP

X

X

4.1.3 ESTRUCTURA VERTIC. DEL EDIFICIO

OP

X

X

OP

X

X

4.1.4 ESTRUCTURA HORIZ. DEL EDIFICIO

OP

X

X

OP

X

X

X

X

X

OP

4.2.1 FACHADAS EXTERIORES 4.2.2 PAREDES INTERIORES (TABIQUES)

OP

4.2.3 VENTANAS

OP

X X X

OP

4.2.4 PUERTAS

4.2.6 PISOS REVESTIMIENTO DE CERÁMICA EN PAREDES

PASAMANOS Y ELEMENTOS DE ACERO INOXIDABLE

4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5

X X X

X

OP

X

OP

OP

OP

X

X

OP

X

X

OP

X

X

42

O P OP

X

OP

X OP

4.4 ASCENSORES

OBSERVACIONES:

X

O P

4.3.6 EQUIPOS CONTRAINCENDIOS

4.5 ÁREAS EXTERIORES

X

X

X

OP

4.2.11 MOBILIARIO

RED DE AGUA POTABLE, CISTERNA Y EQUIPO HIDRO-NEUMÁTICO RED SANITARIA Y DE AGUAS LLUVIAS. APARATOS SANITARIOS RED ELÉCTRICA (ALTA Y BAJA TENSIÓN) Y PARARRAYOS. EQUIPOS GENERACIÓN Y TRANSFORMACIÓN RED DE VOZ Y DATOS, EQUIPOS ELECTRÓNICOS SISTEMA DE AIRE ACONDICIONADO Y VENTILACIÓN

X

OP

OP

4.2.9 ELEMENTOS DE MADERA

4.3.1

OP

OP

4.2.8 PINTURA

4.2.10

X

OP

4.2.5 CIELO RASO

4.2.7

OP

X

OP

X

X

REALIZAR EL MANTENIMIENTO DE LOS EQUIPOS DE GENERACIÓN Y TRANSFORMACIÓN DE ACUERDO AL MANUAL DE OPERACIONES.

DIRECCIÓN NACIONAL ADMINISTRATIVA NOVIEMBRE - 2014