Informativo nº 2 Importância das regras Convenção Regimento Interno Funcionários Sistema de Segurança Situação Financeira Reforma das fachadas Informes Gerais Assembleias
INFORMATIVO Nº2 DO CONDOMINIO EDIFICIO JARDINS DE VERSAILLES E LUXEMBOURG
19 JANEIRO DE 2015 Sobre a importância das regras
Caros Senhores, Sabemos que não é um exagero dizer que um condomínio é como uma pequena sociedade. Por isso, para que funcione perfeitamente, cabe aos seus moradores e funcionários assumirem responsabilidades e cumprirem regras de convivência e manutenção da ordem. Em tempos onde pequenas confusões viram grandes problemas judiciais, está cada vez mais claro como é importante estar ligado no que a convenção permite ou não no condomínio. Veja pequenos cuidados e dicas para garantir que tudo sempre corra bem: 1 – Leia a cópia atualizada da convenção do condomínio que fica na recepção para consulta. 2 – Frequentem as reuniões com o sindico e o administrador, afinal, as decisões são tomadas nesses momentos e é aí que sua opinião pode mudar algumas coisas. 3 – Antes de tomar medidas extremas, consultem as regras e vejam se não há como resolver tudo de maneira amigável. 4 – Muitas vezes, pequenas exceções que podem parecer indefesas geram grandes confusões. Evite-as 5 – Preze pelo bom relacionamento com moradores e com a administração, procure ficar por dentro de mudanças. Entender como as coisas são feitas é importante para também acatar as decisões
6 – Faça sugestões, participe da vida do condomínio. Parceiros interessados sempre ajudam. Contamos com sua colaboração!
PARTICIPE
Em março convocaremos uma Assembleia Ordinária de Prestação de Contas e uma Assembleia Extraordinária para discussão da Proposta de adequação do Regimento Interno ao novo Código Civil. Ao enviar agora estes documentos que são fundamentais para o bom relacionamento entre os Condôminos e funcionários desejamos proporcionar tempo para analise e preparação de sugestões que permitam abreviar a aprovação da Proposta, o que é Urgente.
SEGUEM ABAIXO OS LINKS PARA ACONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO, O REGIMENTO INTERNO E A PROPOSTA DE ADEQUAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO AO NOVO CODIGO CIVIL. CONVENÇÃO DO CONDOMINIO http://issuu.com/condjardimversailleseluxemb/docs/conven____o_sem_assinaturas/1
REGIMENTO INTERNO ANTIGO AINDA EM VIGOR http://issuu.com/condjardimversailleseluxemb/docs/regimento_interno_velho/1
PROPOSTA DE REGIMENTO INTERNO PARA DISCUSSÃO E DELIBERAÇÃO http://issuu.com/condjardimversailleseluxemb/docs/capa_proposta_do_regimento_interno_/1
Especialista em condomínios ressalta importância de seguir regras Segundo o advogado Márcio Rachkorsky, há vários tipos de regulamentação. Ele alertou que garagem é a grande causa de brigas.
O Bom Dia Brasil conversou com o advogado Márcio Rachkorsky, especialista em condomínios, para falar sobre a importância de conhecer as regras estabelecidas por síndicos e moradores. Ele explicou que há vários tipos de regulamentação. “A convenção é a lei interna. Além disso, tem o regulamento interno, que faz as normas do dia a dia, como as relacionadas à churrasqueira, piscina e quadra. E tem a ata da assembleia para saber o que os moradores decidiram”, disse. O advogado contou que mudar a convenção é muito
difícil, pois é preciso ter a presença de dois terços dos moradores em assembleia. Segundo ele, a dica para mudar uma norma é modificar o regulamento interno, que precisa apenas de maioria simples. Sobre possíveis problemas causados pela presença de animais em imóveis, o especialista afirmou que há convenções que proíbem bichos, mas o Judiciário entende que isso não é válido. “Acabase autorizando bichos pequenos, desde que os donos cumpram as regras”, apontou Márcio Rachkorsky, que ressaltou ainda que, caso um morador desrespeite as regras, é possível aplicar uma punição: “Todo regulamento tem uma norma e penalidade. O síndico vai mexer na parte mais sensível do morador: o bolso.”. Ele esclareceu também as diferenças entre convenção e regulamento interno. “A convenção é o que vem pronto pela construtora. É mais difícil de alterar. O regulamento interno é mais maleável e é fácil de usar. O síndico e o zelador precisam andar com ele debaixo do braço. O regulamento é complementado pelas atas da assembleia, que é quando os moradores se reúnem para tomar decisões”, disse. Rachkorsky concluiu alertando que um dos principais motivos para confusões em condomínios é a garagem. “Verifiquem se seu carro cabe na garagem. Senão, terá problemas.”
É NECESSARIO ESTABELECER MULTAS PARA AQUELES QUE NÃO CUMPRIREM AS NORMAS DA CONVENÇÃO E DO REGIMENTO INTERNO ENVIEM SUAS PROPOSTAS
NOSSOS FUNCIONARIOS Com a finalidade de que todos os moradores conheçam nossos funcionários apresentamos cada um deles, os mesmos passarão a utilizar crachá de identificação para facilitar a sua identificação. Data nascimento 05/07/1962 Trabalha no Condomínio há 25 anos Dois Filhos
Anailton Paixão Alves Porteiro Noturno
Data nascimento 03/06/80 Trabalha no Condomínio há 14 anos Dois Filhos
Francisco Jose da Silva Filho Porteiro Noturno
Data nascimento 09/12/63 Trabalha no Condomínio há 16 anos Quatro Filhos
Hélio Barbosa Nascimento Porteiro Diurno
Data nascimento 18/07/83 Trabalha no Condomínio há 3 anos Sem Filhos
Ismael Santos Protázio Porteiro Diurno
Data nascimento 19/03/1983 Trabalha no Condomínio há 3 anos Um Filho
Jose Carlos de Jesus Silva Porteiro Diurno
Data nascimento 11/01/62 Trabalha no Condomínio há 30 anos Três Filhos
Jose Francisco da Paz Porteiro Diurno
Data nascimento 23/05/68 Trabalha no Condomínio há 25 anos Quatro Filhos
Josevaldo Ferreira Florêncio Porteiro Noturno
Data nascimento 14/08/70 Trabalha no Condomínio há 14 anos Quatro Filhos
Moises Pereira dos Santos Administrador
Data nascimento 18/03/74 Trabalha no Condomínio há 17 anos Dois Filhos Salvador Santos Tito
Data nascimento 22/09/93 Trabalha no Condomínio há 2 anos Sem Filhos
Zico Caetano dos Santos Porteiro Diurno
Data nascimento 29/12/82 Trabalha no Condomínio há 4 meses Sem Filhos
Eliandro Melo de Jesus Servente
Data nascimento 18/04/86 Trabalha no Condomínio há 1 mês Sem Filhos
Rogerio Silva Almeida
Se tem um assunto recorrente nas reuniões de Condomínio, a questão das portarias, está sempre na pauta. Discute-se muito e no final tudo permanece como sempre. Visto como uma maneira de diminuir os custos da cota mensal de manutenção do Condomínio a utilização de uma única portaria para o Condomínio encontra sempre defensores, a maioria dos moradores, e moradores contrários, sempre em menor numero.
Tentaremos divulgar algumas informações para que todos possam pensar sobre o assunto: 1) O que diz a Convenção e o Regimento Interno sobre o assunto
LOGO CONSTRUIR UMA GUARITA ÚNICA IMPLICARIA EM MUDANÇA NA FACHADA, MAS A PREFEITURA COMPLICOU....
Uma lei sancionada nesta semana pelo prefeito de Salvador, Antônio Carlos Magalhães (ACM) Neto, determina que, em oito meses, todos os prédios residenciais e comerciais da capital baiana deverão ter guaritas dois metros acima do nível do chão, equipadas com interfone e vidro a prova de balas. De autoria do vereador Isnard Araújo (PP), a lei 8.546/2014 vem causando polêmica em vários segmentos da sociedade e já voltou a ser discutida pelo próprio poder público.
O texto, com apenas cinco artigos, fala das guaritas novas e das já existentes, determina que o projeto precisa ser assinado por um engenheiro e aprovado pelo órgão competente, no caso, a Secretaria de Ordenamento, Controle e Uso do Solo (Sucom). A lei começa a valer em 60 dias e, a partir daí, os condomínios terão seis meses para finalizar a mudança, estando dispensadas entidades sem fins lucrativos, organizações não governamentais, creches, templos religiosos, associações, sindicatos e congêneres....
O arquiteto lembra ainda que os edifícios mais caros e seguros da cidade não têm estrutura semelhante. “Será que nenhum dos profissionais foi capaz de pensar nisso?”, ironiza. E completa: “Fora o fato de que, se isso acontecer, Salvador irá parecer um campo de concentração.”.
Isnard Araújo, autor do projeto, rebate as críticas. Segundo ele, as mudanças só valerão para os prédios que já têm guarita, e não para aqueles com portaria ou portão eletrônico. Peixoto provoca: “O decreto fala de todos os prédios. E mesmo que não falasse, conceitualmente, o que é portaria e o que é guarita?” Mas o vereador alega que as reclamações só estão acontecendo por causa dos custos da mudança. “Vai ter taxa extra nos condomínios e ninguém quer gastar. Vai fazer bem para a cidade ter ao menos uma impressão de segurança”, acredita.
Depois da polêmica, o próprio prefeito afirmou que irá avaliar melhor a questão, mesmo tendo sancionado a lei. Três dias depois da publicação no Diário Oficial, Araújo já parece menos firme. “Estamos conversando com o prefeito para ver a possibilidade de dispensar o vidro blindado na regulamentação”, propôs.
Segundo o especialista em segurança patrimonial Jorgivaldo Lucas, a questão é uma “faca de dois gumes”. “Não posso dizer que não teríamos vigilantes mais seguros, mas não é tão simples. Há vários tipos de vidros blindados, e seria impossível ficar dentro de um local desse sem ar condicionado, que é um custo a mais na conta dos edifícios”, explica. Já o diretor do Sindicato dos Vigilantes, Almir do Nascimento, apoia o vereador, afirmando que os condomínios precisam investir mais em segurança para melhorar a qualidade de trabalho dos profissionais da categoria.
ATÉ O MOMENTO ALGUNS PREDIOS FIZERAM GUARITAS, OUTROS, ESTÃO COMO O NOSSO, AGUARDANDO UMA DEFINIÇÃO.
Há alguns anos, antes de dispormos de equipamentos de segurança hoje existentes (alarmes de infravermelho, câmeras de segurança noturnas etc.) foi feita uma palestra em nosso Condomínio por um especialista em segurança que informou que aqueles
prédios que possuem portaria dupla estão menos propensos a serem assaltados, e este tem sido um dos argumentos dos defensores das portarias duplas.
Solicitei ao nosso contador para calcular qual o impacto que teríamos sobre a conta mensal de manutenção do Condomínio com a utilização de apenas uma portaria e consequente dispensa de quatro porteiros, A informação que me foi fornecida é que com o salario base de dezembro teríamos uma redução de cerca de R$ 300,00 na cota de cada condômino. (20%).
Solicitei reuniões com os responsáveis pela manutenção dos sistemas de segurança do Condomínio que me forneceram algumas soluções, para se fosse o caso, utilizássemos apenas uma das portarias,
1) Reforma e ampliação para 32 câmeras de segurança com cobertura total de vigilância inclusive noturnas e nos portões e nas áreas comuns do playground e elevadores, com nobreak e gravação continua com ativador de presença. 2) Construção de sistema de portões com baia de retenção na saída (o segundo portão so abre após o fechamento do primeiro) da garagem do Versailles 3) Instalação de sensores de raios infravermelhos sobre as cercas dos jardins e playground
VALOR R$ 22 000,00 valor aproximado não estão incluídos os holofotes que faltam para completar os existentes
No fundo de obras temos recursos suficientes para fazer o investimento todo
VEJA A SEGUIR COMO SERIA O SISTEMA DE SEGURANÇA PROPOSTO
O sistema de segurança proposto faria que toda área de playground, garagens, elevadores fossem monitorizados todo o tempo. a partir de um ponto e através das antenas coletivas seriam disponibilizados a todos os moradores com nobreak que sustentaria todo o sistema. Não seria possível a entrada de alguém sem ser notado e filmado em nosso prédio.
Hoje temos duas portarias funcionando, mas pouca segurança. As portarias são abertas e qualquer porteiro pode ser facilmente imobilizado ou ameaçado se alguém pular a cerca. Nos playgrounds nosso sistema de câmeras é ineficiente, não há câmeras nos elevadores nem nas escadas de acesso aos andares, não há alarmes de incêndio nem na saída e entradas das garagens. E aí já tivemos invasões por sobre a cerca, pinturas em nossos pilares, tentativa de arrombamento em apartamentos, entre outros, será que vamos esperar que algo mais grave aconteça para corrigirmos isto? É necessário melhorarmos a segurança URGENTE PROPOSTA Entre os extremos: ficar como está ou fazer uma guarita única que necessariamente seria na Rua Território do Guaporé, verdadeiro endereço do Condomínio discussões intermináveis. Que tal experimentarmos gradativamente? Funcionaria assim: Durante a noite, após as obras de segurança, fecharíamos a portaria do Versailles e utilizaríamos somente a entrada do Luxembourg, e o segundo porteiro serviria de mensageiro para recebimento de encomendas, comidas, etc., e de vigia, circulando pelo playground, durante a noite e respondendo pela hora de descanso do outro colega? Continuaríamos a ter dois porteiros, mas somente uma portaria funcionando e caso tivéssemos problemas poderíamos reverter. Após três ou quatro meses reavaliaríamos a situação Pensem sobre isto ninguém precisaria descer para receber encomendas teríamos a diminuição da ansiedade e posteriormente poderíamos estender para o dia este esquema. Posteriormente passaríamos a portaria única quando todos estivessem acostumados.
Situação Financeira do Condomínio Referencia 19/01/2015 Banco Itaú agencia Itaigara Conta Poupança Fundo de Reserva R$ 52.414,06 Conta Poupança Provisão despesas trabalhistas R$ 23.537,09 Conta Poupança Reforma da Fachada R$ 588.789,20 Conta Corrente R$ 71.955,38 Estamos encaminhando todos os Condôminos Inadimplentes há mais de 60 dias para cobrança judicial em obediência ao disposto na Convenção do Condomínio
REFORMA DAS FACHADAS Nos reunimos com Dra. Julia (1101 V) arquiteta e com Geraldo Barreto (1201L) engenheiro O consenso é de que para fazermos a reforma completa não temos dinheiro suficiente. Existem algumas possibilidades: Ou mantemos a Taxa extra, ou fazemos Uma Taxa Extra única de valor maior para seguir voltarmos ao sistema antigo ou vamos começar a reforma pelas prioridades? Quais seriam as prioridades?
Em nossa opinião deveríamos iniciar em maio (após o período de chuvas) a obra da reforma e as prioridades seriam: 1) Descascar o reboco dos pilares cinza, tratar suas ferragens, que se apresentam danificadas, e a seguir recobrir de pastilhas com uma cor mais clara que desse leveza ao prédio. 2) Trocaríamos a fachada de vidro do Versailles com substituição dos vidros e esquadrias que se encontram em péssimo estado 3) Trocaríamos as pastilhas laranja das fachadas, que são as que mais sofreram com o tempo, por novas. 4) Faríamos um tratamento de todo o resto da fachada com intervenções pontuais que se fizessem necessárias e pintura 5) Instalaríamos sistemas de drenagem para os apartamentos que mantem ar refrigerado pingando fazendo o reposicionamento e troca, com uniformização das caixas protetoras. 6) Por ultimo faríamos a impermeabilização do playground
Não seria a reforma ideal, mas a possível com a Taxa Extra que estamos pagando. Somos um dos últimos prédios da rua a ser reformados e as infiltrações em paredes estão atrapalhando alguns condôminos constantemente Estamos no momento estudando a contratação de um engenheiro para fazer para o Condomínio o orçamento destas etapas para podermos fazer uma tomada de preços com um projeto definido.
Precisamos da participação de todos. Compareçam a Assembleia e participem com mensagens e sugestões via Internet
INFORMES GERAIS Pesquisa de Opinião Atendendo a solicitação de um de nossos funcionários, coloco para os demais Condôminos uma situação que deve ser definida na Reunião ordinária de março: O fato em minha opinião só esta ocorrendo pelo precedente existente, a nosso ver errado, de se demitir funcionário, que por vontade própria deseja deixar de trabalhar no Condomínio. Trata-se do Sr Salvador Santos que após 17 anos trabalhando em nosso Condomínio, deseja sair para trabalhar em outro ramo (Informática) com seu cunhado, e que me solicitou que o demitisse. Não concordei, pois acho que o Condomínio não deve pagar o ônus da multa, se isto ocorrer , porem, ele insistiu ,e pediu o reconhecimento pelo tempo trabalhado, sempre com dedicação, me propondo colocasse o assunto em votação na reunião. Para que possam decidir estou informando o valor da multa esta em torno de R$ 8.000,00
IMPOSTOS E TAXAS Solicitei ao contador do Condomínio, Sr. Jackson esclarecer junto a METRUS a multa recebida da Receita Federal referente a obrigações trabalhistas, bem como o fato de que no extrato do FGTS de alguns funcionários não aparecerem lançamentos por períodos longos (ate quatro anos). Não recolhimento de INSS dois meses e erros lançamento . Aguardamos resposta.
DECISÃO DE ASSEMBLEIA DEVE SER POSTA EM PRATICA Uma das primeiras atitudes que tomei, ao assumir o papel de Sindico, foi me inteirar das decisões tomadas nas Assembleias Ordinárias e Extraordinárias realizadas nos últimos seis anos e que interferissem com a atividade diária do Condomínio. Pude então constatar que muitas vezes elas foram redundantes, embora até hoje não tenham sido postas em pratica, o que desrespeita as decisões. Abaixo alguns exemplos: COBRANÇA JUDICIAL DOS INADIMPLENTES 11 SETEMBRO DE 2008/25 AGOSTO 2011
DISCUSSÃO E APRESENTAÇÃO DE PROPOSTAS DA GUARITA ÚNICA 11 SETEMBRO DE 2008/ 14 JANEIRO DE 2009/31 MARÇO 2011/15 OUTUBRO 2012
REBOCO DOS PILARES CAINDO 14 JANEIRO 2009/23 JANEIRO 2010
ANIMAIS EM AREAS PROIBIDAS 17 SETEMBRO 2009/31 MARÇO 2011
UTILIZAÇÃO DE FUNCIONARIOS DO CONDOMINIO EM HORARIO DE SERVIÇO 17 SETEMBRO 2009
ENTULHO NAS GARAGENS 17 SETEMBRO DE 2009
LIXO NAS PORTAS DOS APARTAMENTOS 02 MARÇO 2010
CUSTO DE AGUA ELEVADO 23 NOVEMBRO 2010/ 26 MARÇO 2012
POÇO ARTESIANO 26 SETEMBRO 2012
QUESTÃO DOS ENTREGADORES NO EDIFICIO 26 SETEMBRO DE 2012
SEGURANÇA DO CONDOMINIO E PORTÕES DE GARAGEM
26 SETEMBRO 2012
EM 17/9/2009 FOI DECIDIDO QUE CONDOMINOS QUE INFRINGIREM AS NORMAS E REGRAS DA CONVENÇÃO E DO REGIMENTO INTERNO SERÃO ADVERTIDOS ,NÃO ATENDENDO A NOTIFICAÇÃO E/OU REINCIDINDO NO ERRO ,SERÁ MULTADO ,SE NECESSARIO,VIA JUDICIAL NO VALOR DE 20% DA COTA DE MANUTENÇÃO DO CONDOMINIO
Em respeito à decisão que consta em ata temos notificado moradores que desrespeitam as normas, caso não surtam efeito cobraremos multas. Proibimos os porteiros de receberem dinheiro dos moradores para pagar entregas pessoais no prédio bem como os autorizamos a exigir identificação de todos os entregadores e prestadores de serviços no Condomínio que deverão manter uso constante do crachá fornecido, e devolvendo o mesmo ao final do serviço.
As entregas deverão ser recebidas no térreo, não sendo permitidos entregadores entrarem além da portaria
POÇO ARTESIANO Aguardamos a nova analise da agua (completa) para fornecer a informação a todos os moradores
ALARMES Autorizamos a compra de novo alarme de incêndio VISTORIA NOS APARTAMENTO VAZAMENTO DE AGUA Faremos a vistoria nos apartamentos nos dias 27 e 28 de janeiro Solicitamos facilitar os acessos EVITE DESPERDICIOS
RESPOSTA ÀS SUGESTÕES E SOLICITAÇÕES Gostaríamos de agradecer as sugestões e solicitações recebidas entre elas: COLETA SELETIVA DE LIXO QUALIDADE DA AGUA DAS INSTALAÇÕES HIDRAULICAS MELHORIA NA SEGURANÇA E REDUÇÃO DE GASTOS ENERGIA E AGUA ELABORAÇÃO DE PROJETOS PARA OBRAS E PLANEJAMENTO SER TRANSPARENTE OBEDECEENDO A CONVENÇÃO E A LEI E APROVANDO EM ASSEMBLEIA O QUE FOR NECESSARIO CONTROLE DE ACESSO DE ENTREGADORES CAMPANHA PARA CONSCIENTIZAÇÃO NECESSIDADE FECHAMENTO DOS PORTÕES DE GARAGEM
ESTAMOS TENTANDO VIABILIZAR TODAS
ATENÇÃO ÀS DATAS DAS PROXIMAS ASSEMBLEIAS Assembleia Geral Ordinária Data 18/03/2015 Horário as 19,30 hs em primeira convocação As 20,00 hs com os presentes PAUTA 1) Prestação de contas do exercício 2014 2) Definição do valor da Taxa do Condomínio para o ano 2015
3) Situação da Reforma da fachada 4) Obras para aumentar a segurança do Condomínio 5) Situação do Sr. Salvador 6) O que houver Assembleia Geral Extraordinária Data 01/04/2015 Horário as 19,30 hs. em primeira convocação As 20,00 hs. com os presentes PAUTA Discussão do Novo Regimento Interno
CONTO COM A AJUDA DE TODOS PARTICIPEM