Informe de Coyuntura Actual y las Perspectivas del Mercado Inmobiliario

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El presente estudio fue realizado por el Centro Estudios de la Construcción y del Desarrollo Urbano y Regional CENAC para FEDELONJAS en virtud de la alianza estratégica que las dos instituciones tienen para complementar el área de investigación y análisis macroeconómico y sectorial de la agremiación, el cual tiene como objetivo brindar elementos de juicio oportuno que le permitan a los miembros de la Federación estimar para el segundo semestre del años el desenvolvimiento de la actividad inmobiliaria en cada uno de los territorios que integran su jurisdicción.

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CONTENIDO Pág.

RESUMEN

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Presentación

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1.

CONTEXTO MACROECONÓMICO 1.1 ¿QUÉ SE ESPERA PARA LAS TASAS DE INTERÉS EN LOS PROXIMOS MESES? EVOLUCIÓN DE LOS PRINCIPALES INDICADORES SECTORIALES Y DEL MERCADO 2.1. INDICADORES DE PERSPECTIVA 2.1.1. Lanzamientos de vivienda 2.1.2. Ventas de vivienda 2.1.3. Índice de Confianza del Consumidor (ICC) 2.1.4. Licencias de vivienda 2.1.5. Licencias destinos no residenciales 2.2. INDICADORES REALES DE ACTIVIDAD EDIFICADORA 2.2.1. Iniciaciones de vivienda 2.2.2. Iniciaciones de destinos no residenciales 2.2.3. Unidades y área en proceso de vivienda 2.2.4. Área en proceso – Destinos no residenciales 2.2.5 Ventas y Arrendamientos de vivienda usada 2.3. INDICADORES DE FINANCIACIÓN 2.3.1. Cartera Hipotecaria (IV trimestre de 2014) 2.3.2. Financiación de Vivienda, FIVI 2.4. INDICADORES DE RIESGO 2.4.1. Unidades Terminadas sin Vender 2.4.2. Rotación de inventarios 2.4.3. Calidad de cartera

4 7 10 11 11 15 16 18 21 23 24 25 26 26 27 31 31 32 32 32 33 33

3.

UNA REVISIÓN A LA DINÁMICA DE PRECIOS DE LA VIVIENDA Y LOS COSTOS 3.1. EVOLUCIÓN DE LOS ÍNDICES DE PRECIOS 3.2. ÍNDICE DE COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA (ICCV) 3.3. ÍNDICE DE PRECIOS DE LOS ARRENDAMIENTOS

34 34 36 36

4.

PERSPECTIVAS DE CORTO PLAZO PARA LA ECONOMÍA Y EL SECTOR 4.1. AMBIENTE PARA LA INVERSIÓN EN INFRAESTRUCTURA Y EDIFICACIONES

38 40

5.

BALANCE DE RIESGOS Y OPORTUNIDADES 5.1. RIESGOS 5.2. OPORTUNIDADES

43 43 44

2.

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RESUMEN La construcción de edificaciones y el sector inmobiliario continúan siendo el motor del crecimiento de la economía en un escenario enmarcado por restricciones al crecimiento derivadas de las condiciones de los commodities en los mercados internacionales y las caídas en los ingresos nacionales producto del deterioro de los términos de intercambio.

Al cierre del 2014 la economía colombiana creció un 4,6%, lo cual se explica principalmente por la dinámica de la construcción (9,9%) y un comportamiento positivo en todos los subsectores salvo los asociados a la explotación minera. No obstante, las señales de desaceleración sectoriales empiezan a ser evidentes en tanto los precios de los destinos residenciales pierden dinámica, particularmente en la No VIS, y donde se empiezan a sentir los efectos de la sobre oferta generada en los segmentos no residenciales durante 2014.

De acuerdo al Censo de Edificaciones del DANE, durante el IV trimestre de 2014 se iniciaron 35.173 viviendas en las 16 áreas cubiertas por la entidad, acumulando un total de 148.820 unidades durante el periodo año. La cifra muestra ya una contracción del -15,8% frente a los registros de 2013, año que, sin embargo, establece una base de comparación elevada dada la ejecución plena de todos los estímulos estatales a la Vivienda Social. Es de resaltar que aún con la desaceleración en la actividad real los datos continúan batiendo records en montos y cantidad de créditos hipotecarios, reflejando una demanda que se sostiene y que sigue estando respaldada por una fuerte inversión del Estado en mecanismos como el subsidio familiar de vivienda, subsidios a la tasa de interés y programas más agresivos enfocados a la población de más bajos recursos como el “Casa Ahorro” (antes VIPA) y “Mi casa ya”, y la segunda generación de vivienda gratuitas.

Aún con los nubarrones en el horizonte, el panorama del sector inmobiliario presenta importantes oportunidades derivadas de los nuevos programas del Gobierno, cuyo presupuesto se encuentra cercano a los 8 billones de pesos, y donde la vivienda social seguirá siendo el foco del crecimiento. Además, existen actualmente importantes debates en torno a la flexibilización de las normas asociadas al arrendamiento de estratos altos y la generación de instrumentos de demanda sustentados en arrendamiento como transición a la propiedad que abren la puerta a nuevos modelos negocio. Al respecto, el presente documento hace una revisión de estadísticas relevantes para el entendimiento del mercado de la vivienda usada y el arrendamiento, cuya tendencia afecta necesariamente su sustituto más cercano, la vivienda nueva, además de dar línea respecto al panorama del comercio formal de bienes inmuebles.

Como siempre, la situación actual de las actividades inmobiliarias presenta un escenario con oportunidades y riesgos que se deben tener en cuenta al momento de tomar decisiones de inversión para hogares y empresarios. El presente documento realiza un análisis profundo de los principales indicadores prospectivos y de actividad, tanto del sector real como del sector financiero, brindando una visión global y actualizada del presente y futuro esperado de las actividades inmobiliarias y de construcción.

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LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA 20151 Presentación En el presente documento se realiza un análisis sobre la evolución y el comportamiento de coyuntura de los principales indicadores líderes del mercado de la vivienda nueva, usada y dinámicas del arrendamiento, con alcances particulares para las cinco principales ciudades del país. El trabajo tiene como objetivo identificar la naturaleza de la situación actual del mercado, lo cual implica realizar aproximaciones a las fases del ciclo económico correspondiente, las tendencias y los escenarios que se podrían presentar en el corto plazo.

La dinámica del comercio internacional, las fuertes caídas del precio del petróleo y los tipos de cambio ha puesto en apuros a varios sectores del país. El bajonazo en las rentas mineras se ha traducido en menores niveles de recaudo del Gobierno Nacional que se ha visto obligado a generar recortes en programas estratégicos. Aun así, los programas planteados por el sector vivienda para el presente Gobierno siguen siendo ambiciosos y contemplan la ejecución de cerca de 400 mil viviendas con apoyo del Estado, además de la necesidad de explorar alternativas de bajo costo fiscal que dinamicen el sector de una forma eficiente y que por lo tanto abran la puerta a nuevas oportunidades de negocio para los empresarios de la construcción y las actividades inmobiliarias.

El trabajo se divide en tres partes: en la primera se presenta el contexto macroeconómico donde se describe el panorama actual de la economía en su conjunto y el contexto macrosectorial, revisando variables relevantes como el Producto Interno Bruto, las tasas de interés y la dinámica de los precios en el corto plazo. En la segunda sección se realiza el análisis de los principales indicadores líderes de los sectores de la construcción y actividades inmobiliarias asociadas a vivienda nueva y usada, clasificados en las siguientes categorías:    

Indicadores de perspectiva Indicadores reales de actividad edificadora Indicadores de financiación Indicadores de riesgo

En la tercera sección se desarrolla un ejercicio de análisis de coyuntura y se plantean los posibles escenarios económicos al cierre de 2015 teniendo en cuenta la ejecución de los principales programas de la política de vivienda, que igualmente serán descritos.

Finalmente se presenta el balance de riesgos y oportunidades.

1. CONTEXTO MACROECONÓMICO Durante los últimos diez años, la economía colombiana ha experimentado una tasa de crecimiento sostenida cercana al 4,8% promedio anual. Al cierre de 2014, el crecimiento se mantuvo en niveles estructuralmente altos (4,6%) si bien se espera que en 2015 el crecimiento se modere. Las proyecciones del Ministerio de Hacienda y Crédito Público le apuntan a una variación del PIB nacional que puede ubicarse en el rango entre 3,5 y 4%, 1

Elaborado por: Jorge Enrique Torres Ramírez, Elizabeth Pérez Pérez, Jorge Alberto Torres Vallejo – cenac@cenac.org.co FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015

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lo cual representa un importante ajuste frente al 4,2% esperado a comienzos del año, e incluso del 4,8% que preveía BBV Research a mediados de 2014 como pronóstico para 2015.

Ilustración 1: PIB total nacional 2001-2013 - Variación anual 8.0 7.0

6.7 6.9

6.6

6.0 5.3

5.0

4.9

4.7

4.0

3.9

3.0

4.0

4.0

3.5

4.6

2.5

2.0

1.7

1.7

1.0 0.0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

PIB Total (var anual)

Fuente: DANE- Cuentas nacionales trimestrales, elaboración CENAC. Desagregando la dinámica observada del PIB, se encuentra que por el lado de la demanda, el crecimiento del 2014 estuvo soportado principalmente en la Formación Bruta de Capital (11,7%), la Formación Bruta de Capital Fijo (10,9%) y las importaciones totales (9,2%). El consumo de los hogares mantiene una dinámica creciente registrando una variación del 4,4%, superior en 0,5 p.p. a la registrada en 2013 (3,8%); el consumo total (4,7%) crece por encima del promedio de la economía y el consumo final del Gobierno y las instituciones sin fines de lucro al servicio de los hogares se mantiene creciendo a una tasa del 6,2%, si bien su desaceleración fue notable frente al periodo 2013 cuando la variación alcanzó el 9,2%.

Ilustración 2: Variación y contribución Grandes Ramas- 2014 Variación Anual (%)

12.0 10.0

Contribución al crecimiento (p.p.)

5.0%

4.6%

9.9

4.0%

8.0

3.0%

6.0

4.9 5.5 1.1%

0.2%

1.0% 0.0% -0.2 0.0% Minería

0.1%

0.2 2.3 0.0% Industria

0.3%

3.8

Agricultura

4.2

Servicios Públicos

4.6 0.6%

Transporte

Pib Total

Servicios

-2.0

Sociales

0.0

4.6 0.7% 0.9% Construcción

2.0

2.0%

Comercio y Hoteles

4.0

-1.0%

Fuente: DANE- Cuentas nacionales trimestrales, elaboración CENAC.

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Desde la óptica de la oferta, el tema resulta interesante en materia de desarrollo de la industria de la construcción y de las actividades inmobiliarias. En el agregado, el sector de la Construcción presentó un crecimiento del 9,9%, siendo la rama de la economía que mayor variación registró durante el 2014. Por la misma vía, el sector de Establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas registró una variación positiva del 4,9%, siendo uno de los principales jalonadores de la dinámica económica total. En su conjunto, la construcción y los servicios aportaron 1,8 p.p. al crecimiento de la economía (4,6%), representando el 39,1% de la variación agregada.

(Ilustración 2).

Con mayor nivel de detalle, los subsectores de Edificaciones (7,4%) y Actividades inmobiliarias (3,1%) presentaron una dinámica positiva. Las edificaciones crecen al ritmo de la expansión de las actividades no residenciales, cuyo impulso en el sector de oficinas llevo a que durante el tercer trimestre del año 2014 el PIB sectorial registrara una variación anual del 14,1%. No obstante, la posibilidad de un primer trimestre de 2015 con tendencia a la desaceleración es inminente teniendo en cuenta los retrasos en la comercialización de programas como “Casa Ahorro”, anteriormente conocido como VIPA, y el ritmo de desaceleración económica que seguramente tendrá un efecto negativo de corto plazo en las ventas de vivienda, lo cual ya se observa en el crecimiento del stock de oferta sin terminar y la caída de los indicadores de confianza del consumidor.

Ilustración 3: Índice de confianza del consumidor – Abril de 2015

Fuente: Fedesarrollo 1.1.

¿QUE SE ESPERA PARA LAS TASAS DE INTERÉS DE LOS PRÓXIMOS MESES?

El escenario económico actual refleja una desaceleración en el primer trimestre de 2015 frente a la dinámica observada al cierre de 2014. Los analistas sugieren que el consumo privado, en particular el enfocado a bienes durables, y el mediocre comportamiento de la inversión frenarían la economía durante la primera parte del año.

Cálculos de CENAC, utilizando un filtro de Hodrick & Prescott (1980), permiten identificar que efectivamente existe evidencia para pensar que la brecha del PIB se encontraba ya

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en el cuadrante negativo al cierre de 2014. No obstante la acción de política monetaria dista de ser evidente teniendo en cuenta el ambiente inflacionario.

Ilustración 4: Brecha del PIB Nacional Trimestral (2009-2014) 140,000 130,000 120,000 110,000 100,000 90,000 80,000 70,000 60,000

1500 1000 500 0 -500 -1000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

-1500

PIB

Tendencia

Ciclo

Fuente: DANE-Cuentas nacionales trimestrales, elaboración CENAC En efecto, en abril de 2015 la inflación anual se aceleró (ver Ilustración 5), registrando un preocupante 4,64% y superando en 28 p.p. el registro de febrero del mismo año, 8 p.p. al registro de marzo, y manteniéndose al alza por séptimo mes consecutivo. La variación mensual se ubicó en el 0,54%, lo cual se asocia al aumento en los precios de los alimentos y los rubros transables del IPC. La inflación acumulada ya alcanza el 2,95%, pegándose al tope del rango medio de la meta del emisor y cerrando la brecha de acción de la política monetaria cuyo rango tope es el 4%.

Ilustración 5: Índice de Precios al Consumidor-Variación anual 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% abr-15

oct-14

abr-14

oct-13

abr-13

oct-12

abr-12

oct-11

abr-11

oct-10

abr-10

0.00%

Fuente: DANE, elaboración CENAC La Junta Directiva del emisor ha optado por no modificar la tasa de interés de intervención desde el mes de septiembre de 2014, teniendo en cuenta que si bien la inflación crece a un ritmo importante, la desaceleración de la economía es también un

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factor que preocupa. Aun cuando, para el Banco de la República prevalece el objetivo inflacionario por encima del crecimiento, la Junta Directiva mantuvo la tasa en el 4,5% en su sesión de abril, lo cual era recomendado por el 88% de los encuestados por ANIF 2.

Aun así, existen sectores que recomiendan aumentos de 50 puntos básicos (p.b.) (8% de los encuestados) y 25 p.b. (4% de los encuestados), no obstante todos coincidían en que el emisor no tomaría dicha decisión durante la Junta Directiva de abril. El espacio para una política monetaria laxa continua reduciéndose no solo en Colombia, sino en toda américa latina donde Chile, México y Perú cuentan con brechas de Producto negativas y brechas de inflación positivas. ANIF espera que la tasa de intervención sufra modificaciones del orden de los +50 p.b en el transcurso del año.

Como se observa en la Ilustración 6, el repunte de la tasa de interés ha sido notable durante los últimos 12 meses, si bien parecen ceder entre marzo y abril de 2015. Para el mes de abril de 2015 las tasas de interés en pesos se ubicaron en promedio en el 11,5%, siendo particularmente marcado el crecimiento de la tasa Vivienda de Interés Social (VIS) en pesos que alcanzó el 12,1%, si bien la tasa es equivalente a la registrada en el mes de abril de 2014. De manera similar, la tasa promedio en UVR se ubicó en el 8,2%, donde no obstante ambas tasas vienen cediendo luego del pico alcanzado en junio de 2014 para el caso de la VIS. Ilustración 6: Tasas de interés hipotecarias-Pesos y UVR 12.00%

13.00%

11.00%

12.00%

10.00%

11.00%

9.00%

10.00%

8.00%

9.00%

7.00%

8.00%

6.00% jun-11 ago-11 oct-11 dic-11 feb-12 abr-12 jun-12 ago-12 oct-12 dic-12 feb-13 abr-13 jun-13 ago-13 oct-13 dic-13 feb-14 abr-14 jun-14 ago-14 oct-14 dic-14 feb-15 abr-15

14.00%

No VIS-Pesos

jun-11 ago-11 oct-11 dic-11 feb-12 abr-12 jun-12 ago-12 oct-12 dic-12 feb-13 abr-13 jun-13 ago-13 oct-13 dic-13 feb-14 abr-14 jun-14 ago-14 oct-14 dic-14 feb-15 abr-15

15.00%

VIS-Pesos

No VIS-UVR

VIS-UVR

Fuente: Banco de la República, elaboración CENAC De acuerdo con las estimaciones de Vargas et.al (2010), las TICH (tasas de interés de los créditos hipotecarios) reaccionan a cambios inesperados en la TIRB (tasa de intervención del Banco de la República) con un rezago que va de tres a cinco meses con una transmisión de entre el 50 y el 60% de la variación total en la tasa de política (variaciones de 50 o 60 p.b en las TICH por cada 100 p.b de cambio en la TIBR) manteniendo todas las demás variables controladas, lo cual hace pensar que en los próximos meses las tasas no presentaran mayores modificaciones.

2

Encuesta Repo Central Abril 2014 – ANIF. FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015

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Adicionalmente, como se observa en la Ilustración 7, la tasa de los TES a diez años presentó una caída entre febrero y mayo de 2014, y apenas retoma los niveles de comienzos de 2014, lo cual supone que ante un escenario sin modificación de la política monetaria el ambiente es de estabilidad en el mercado hipotecario, por lo menos en materia de tasas de interés.

Ilustración 7: TIBR y Tasa TES a 10 años (2010-2015) 7.20

5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0

7.00 6.80 6.60 6.40 6.20 6.00

Tasa TES 10 años

mar-15

ene-15

nov-14

sep-14

jul-14

may-14

mar-14

ene-14

nov-13

sep-13

5.80

TIBR (Eje derecho)

Fuente: Banco de la Republica, Bloomberg, elaboración CENAC 2. EVOLUCIÓN DE LOS PRINCIPALES INDICADORES SECTORIALES Y DEL MERCADO DE VIVIENDA NUEVA Y USADA. En la presente entrega, además de describir los ya conocidos indicadores del mercado de vivienda nueva se realizará una descripción de los indicadores asociados al mercado de vivienda usada recolectados por La Galería Inmobiliaria con información a marzo de 2015. La aproximación a la vivienda usada se dará únicamente para los estratos 4, 5 y 6, para los cuales existe información disponible de arrendamientos, transacciones y oferta en las distintas zonas de las ciudades, lo cual a su vez obedece a que el mercado es formal principalmente en dichos segmentos y las transacciones se realizan vía intermediarios inmobiliarios.

En el desarrollo de la presente sección se realizará un recorrido por los indicadores del sector clasificados de la siguiente manera: Indicadores de perspectiva: permiten obtener un contexto sobre el futuro cercano del mercado de vivienda. En este grupo se encuentran, por el lado de la demanda, los indicadores de confianza del consumidor, los lanzamientos y las ventas de vivienda nueva; y por el lado de la oferta las licencias y el stock de viviendas nuevas.

Indicadores reales de actividad edificadora: fundamentalmente corresponden a las iniciaciones, las obras en curso, culminaciones, transacciones referentes al arrendamiento de bienes inmuebles y las ventas en el segmento usado, cuya dinámica no permite generar actividad real.

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Indicadores de financiación: donde se tiene la información ya descrita de tasas de interés, cartera hipotecaria y financiación de vivienda nueva y usada.

Indicadores de riesgo: corresponden esencialmente a los indicadores de punto de equilibrio teórico (unidades vendidas antes de la iniciación), unidades nuevas terminadas sin vender, rotación de inventarios, e indicadores de calidad de cartera hipotecaria.

Se procederá con la descripción de cada uno de los indicadores de acuerdo a la clasificación y a su seguimiento en un horizonte de tiempo que permita hacer inferencia sobre la situación actual y perspectivas futuras del mercado.

2.1.

INDICADORES DE PERSPECTIVA

2.1.1. Lanzamientos de vivienda De acuerdo a las cifras de Coordenada Urbana, el censo georreferenciado de la Cámara Colombiana de la Construcción, CAMACOL, que recoge información de las trece (13) regionales con presencia del gremio, en el mes de marzo de 2015 se lanzaron 11.724 unidades de vivienda, cifra que representa una contracción del -28,9% frente a la registrada en marzo de 2014 (16.495 unidades). La variación anual se explica por la VIS (34,9%), cuya dinámica se desacelera producto del agotamiento de los proyectos VIPA que salieron al mercado durante 2014. La No VIS registra también una contracción del 24,5% llegando apenas a las 7.160 unidades.

Durante el primer trimestre de 2015 (año corrido enero-marzo) en las trece regionales se lanzaron 30.407 unidades de vivienda, registrando una contracción anual del -40,7%, explicada fundamentalmente por la VIS (-59,5%) y variaciones negativas recurrentes de la No VIS (-20,1%).

La Tabla 1 muestra que Bolívar (197,2%), Huila (67,8%), Caldas (17,8%), Santander (10,2%) y Antioquia (9,2%) presentan variaciones anuales positivas donde, salvo por Caldas, son las mismas zonas que presentan crecimientos en los lanzamientos VIS. Para el caso de Bogotá, en el año corrido deja como resultado una contracción del -55%, con variaciones negativas tanto en VIS (-69,8%) como en No VIS (41,9%).

Ahora bien, la dinámica acumulada doce meses (abril 2014–marzo 2015) muestra ya una contracción del -12,4% en los lanzamientos, alcanzando apenas 140.582 unidades. La variación es prácticamente equivalente en ambos segmentos (-12,2% y -12,6% para VIS y No VIS respectivamente). En el último año se han lanzado 55.916 unidades VIS y 84.666 unidades No VIS. Revisar en qué zonas se concentra la dinámica de lanzamientos resulta útil para obtener una perspectiva del impulso comercial actual y de los próximos meses. Al respecto, de acuerdo con las cifras de CAMACOL, los proyectos y unidades de vivienda se han distribuido de la siguiente forma en las cinco principales ciudades del país.

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Tabla 1: Lanzamientos de vivienda – Regionales I Trimestre 2014

Regiones Antioquia Bogotá D.C. Bolívar Boyacá Caldas Caribe Cúcuta Cundinamarca Huila Nariño Risaralda Santander Tolima Valle Total general

Variación %

Total

VIS 2.882 1.495 576 365 157 329 259 2.117 666 1 110 1.148

No VIS 4.866 3.260 1.023 177 685 1.747 367 3.531 378 33 375 738

7.748 4.755 1.599 542 842 2.076 626 5.648 1.044 34 485 1.886

749 10.854

2.373 19.553

3.122 30.407

VIS 88,6% -69,8% 7100,0% -77,2% -61,6% -86,3% -87,1% -64,1% 2675,0% -99,3% -73,7% 617,5% -100,0% -86,5% -59,5%

No VIS -12,6% -41,9% 93,0% -79,2% 123,9% -17,7% -2,9% -21,1% -36,8% -67,0% -1,3% -52,4% -100,0% 22,7% -20,1%

Var total 9,2% -55,0% 197,2% -77,9% 17,8% -54,0% -73,7% -45,5% 67,8% -86,1% -39,2% 10,2% -100,0% -58,3% -40,7%

Fuente: CAMACOL Bogotá y Cundinamarca En los últimos doce meses, en Bogotá se han lanzado 23.468 unidades en 295 proyectos de vivienda. Como se observa en la Tabla 2, los proyectos presentan una distribución bastante heterogénea, donde no obstante se observa un elevado número de proyectos en el norte y nor-occidente de la ciudad (Santa Bárbara, Cedritos y Colina Campestre), y una actividad que se mantiene en el sur de la ciudad. No obstante la cifra doce meses registrada con corte a marzo muestra una dinámica casi un 50% inferior a la observada un año antes en la ciudad.

Tabla 2: Principales lanzamientos de vivienda - Bogotá (12 meses) Barrio

Proyectos

Unidades

% Acumulado

San José Castilla Cedritos Madalena Alejandría Fontibón Santa Bárbara Tierra Buena Perdomo Colina Campestre Fontanar Bosa Recreo Chico Santa Lucia

1 9 15 2 5 2 22 2 1 6 1 1 15 1

2.705 1.064 904 897 885 783 619 616 600 594 584 504 472 400

12% 16% 20% 24% 28% 31% 33% 36% 39% 41% 44% 46% 48% 50%

(Continúa) FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015

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Tabla 2 (Continuación): Principales lanzamientos de vivienda - Bogotá (12 meses) Barrio

Proyectos

Unidades

% Acumulado

Gran Granada Brazuelos Gratamira Suba Rincón Chapinero Alto Ilarco Villas de Granada Cantalejo Suba Las Flores Bosa El Tintal Campiña de Suba Villemar Hayuelos Tibabuyes Tintal Rosales Valladolid

5 2 1 1 4 1 3 3 3 1 1 2 1 3 2 1 3 8 2

392 371 348 330 305 285 274 264 248 233 225 216 204 198 192 192 192 184 174

51% 53% 54% 56% 57% 58% 59% 60% 62% 63% 63% 64% 65% 66% 67% 68% 69% 69% 70% Fuente: CAMACOL

En la ciudad de Barranquilla se observa una gran dinámica en los barrios Miramar, con cuatro proyectos que comprenden la construcción de 578 unidades de vivienda; y cerca de 6 barrios que contemplan la construcción de proyectos con entre 200 y 300 unidades habitacionales. En total en Barranquilla se lanzaron 6.271 unidades de vivienda distribuidas en 69 proyectos.

Tabla 3: Principales lanzamientos de vivienda - Barranquilla (12 meses) Barrio

Proyectos

Unidades

% Acumulado

Miramar Ciudad Jardín Betania Paraíso Altos del Limón Alto Prado El Golf La Campiña Villa Santos Granadillo La Concepción Altos de Riomar Boston Zona Alrededores C.C. Buenavista

4 8 2 4 4 5 4 5 2 3 3 5 2 3

578 289 270 243 216 208 202 191 182 167 156 144 140 136

9% 14% 18% 22% 25% 29% 32% 35% 38% 41% 43% 45% 48% 50%

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14

Fuente: CAMACOL Medellín registró un total de 6.260 unidades de vivienda en 597 proyectos durante el último año. Pajarito sigue siendo uno de los ejes de actividad, lo cual muestra el impulso de la VIS en la ciudad. Resulta interesante además que un solo proyecto en Barrios de Jesús acumula cerca el 18,4% de los lanzamientos de la ciudad. Los primeros cuatro barrios concentran en 50% de la oferta en 10 proyectos.

Tabla 4: Principales lanzamientos de vivienda - Medellín (12 meses) Barrio

Proyectos

Unidades

% Acumulado

Barrios de Jesús San German San Antonio de Prado La Campiña Pajarito La Loma de los Bernal La Hondonada Los Balsos No.1

1 4 2 3 3 3 2 2

1.152 682 657 584 560 334 291 208

18% 29% 40% 49% 58% 63% 68% 71% Fuente: CAMACOL

En la capital de Valle del Cauca se lanzaron 5.582 unidades de vivienda agrupadas en 72 proyectos. El grueso de los lanzamientos se concentra en seis barrios de la ciudad, siendo particularmente dinámicos los barrios Ciudad Meléndez, La Flora, Lili y Ciudad Bochalema que concentra el 40,2% de las unidades que entraron al mercado en los últimos 12 meses y cuentan con la con la construcción de 24 proyectos.

Tabla 5: Principales lanzamientos de vivienda - Cali (12 meses) Barrio

Proyectos

Unidades

% Acumulado

Ciudad Meléndez La Flora Lili Ciudad Bochalema Hacienda El Verdal Metrópoli Valle Del Lili Parcelaciones Pance Compartir Prados Del Norte Cristales Aguacatal

6 7 5 6 2 1 2 5 1 1 3 1

664 648 473 458 300 260 240 225 220 178 170 160

11,9% 23,5% 32,0% 40,2% 45,6% 50,2% 54,5% 58,5% 62,5% 65,7% 68,7% 71,6% Fuente: CAMACOL

Finalmente, en la ciudad de Bucaramanga se lanzaron 2.154 unidades de vivienda en 20 proyectos. El 40,7% de los lanzamientos se concentra en 2 proyectos con 500 unidades en los barrios Granjas de Provenza y Chapinero.

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Tabla 6: Principales lanzamientos de vivienda - Bucaramanga (12 meses) Barrio

Proyectos

Unidades

% Acumulado

Granjas de Provenza Chapinero Aurora Porvenir San Rafael Altos de Cabecera Sotomayor

1 1 2 1 1 1 1

300 200 165 156 144 116 91

30,2% 39,5% 47,1% 54,4% 61,0% 66,4% 70,7% Fuente: CAMACOL

2.1.2. Ventas de vivienda Las ventas registradas por CAMACOL reportaron una variación anual del 1,7% en ambos segmentos de vivienda (VIS y No VIS). En total se vendieron 12.924 unidades de las cuales el 42% (5.429) fueron VIS y el 58% (7.495) No VIS. En el periodo enero-marzo de 2015 se transaron 37.186 unidades, 5.494 menos que las observadas en el mismo lapso de 2014, lo cual implica una contracción del 12,9% jalonado principalmente por la VIS (-20,2%), si bien la No VIS (-7,4%) también registra variaciones negativas.

Solo cinco regionales presentan una dinámica agregada positiva, todas sustentadas en crecimientos simultáneos de los segmentos VIS y No VIS. Así, Caldas (160,1%), Cúcuta (67,9%), Caribe (51,4%) y Bolívar (47,2%) y Antioquia (41,9%) han expandido su dinámica comercial durante lo corrido de 2015.

Tabla 7: Ventas de vivienda – Regionales Regiones Antioquia Bogotá D.C Bolívar Boyacá Caldas Caribe Cúcuta Cundinamarca Huila Nariño Risaralda Santander Tolima Valle Total general

I Trimestre 2015 VIS 2.898 673 1.371 244 873 1.287 838 3.694 109 26 523 90 81 1.903 14.610

No VIS 4.989 5.400 791 292 365 2.692 376 3.281 362 74 473 962 247 2.272 22.576

Total

Variación %

Var total VIS No VIS 7.887 136,8% 15,1% 41,9% 6.073 -83,8% -24,7% -46,4% 2.162 264,6% -27,6% 47,2% 536 15,6% -17,5% -5,1% 1.238 546,7% 7,0% 160,1% 3.979 141,5% 28,5% 51,4% 1.214 72,8% 58,0% 67,9% 6.975 -20,6% -7,8% -15,1% 471 251,6% -23,1% -6,2% 100 -75,7% -58,4% -64,9% 996 48,2% -32,0% -5,1% 1.052 -55,4% -40,2% -41,9% 328 -95,9% -28,4% -86,0% 4.175 -50,4% 20,1% -27,2% 37.186 -20,2% -7,4% -12,9% Fuente: CAMACOL Bogotá y Cundinamarca

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Ilustración 9: Ventas de vivienda 2010-2014 (promedio trimestre móvil) 180000

VIS

No VIS

Total

160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 mar-15

oct-14

dic-13

may-14

jul-13

feb-13

sep-12

abr-12

jun-11

nov-11

ene-11

ago-10

mar-10

0

Fuente: CAMACOL Finalmente, los acumulados a doce meses muestran un nivel de ventas de 165.711 unidades, lo cual revela un incremento del 3,5%. El crecimiento se encuentra explicado exclusivamente por el segmento VIS (18,1%), mientras la No VIS presentó una contracción del -5%.

2.1.3. Índice de Confianza del Consumidor (ICC) Mensualmente FEDESARROLLO realiza su Encuesta de Opinión del Consumidor con la cual construye el índice con el mismo nombre. El índice tiene varios componentes que hacen alusión a las expectativas de los hogares a un año vista y a la percepción frente a la situación económica actual3.

Como se pudo observar brevemente en la sección 1, el ICC ha mostrado una caída considerable durante los meses de marzo y abril de 2015. En abril el indicador mostró un retroceso de 10,3 puntos porcentuales (p.p.) frente al mes de abril de 2014, si bien repuntó 5,9 p.p. frente a marzo de 2015, mes en el que la confianza del consumidor se ubicó en su punto más bajo desde abril de 2009.

Para el caso del análisis de vivienda, a los hogares se les formula la pregunta ¿Cree Ud. que este es un buen momento o un mal momento para que la gente compre vivienda? El índice resulta del balance entre las respuestas positivas y negativas, que para el mes de abril de 2015 se ubicaron en terreno positivo (10,4) si bien presenta una notable contracción (14,4 p.p.) frente al mismo mes del año 2014.

3

Información detallada respecto al índice al mes de junio http://www.fedesarrollo.org.co/wp-content/uploads/BEOC_Abril_2015.pdf

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se

encuentra

en

el

vinculo

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17

Ilustración 10: IOC- Buen momento para comprar vivienda 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00

IOC

sep-14

oct-13

nov-12

dic-11

ene-11

feb-10

mar-09

abr-08

may-07

jun-06

jul-05

ago-04

sep-03

-20.00

oct-02

-10.00

nov-01

0.00

IOC Prom 3

Fuente: Fedesarrollo, elaboración CENAC

Ilustración 11: ICC-Buen momento para comprar vivienda (ciudades)-Promedio doce 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00

meses

feb-15

sep-14

abr-14

jun-13

Medellín Nacional

nov-13

ene-13

ago-12

mar-12

oct-11

may-11

Bogotá Barranquilla

dic-10

jul-10

feb-10

sep-09

abr-09

0.00

Cali

Fuente: Fedesarrollo, elaboración CENAC

La percepción del momento para comprar vivienda se deteriora en todas las ciudades del país, siendo particularmente dramáticas las caídas de Cali y Bucaramanga, cuya disminución intermensual fue del -15 y -29,2 puntos porcentuales frente a marzo de 2015.

Para abril de 2014 Bucaramanga fue la ciudad que registró la mayor caída (64,0 p.p.), seguida por Barranquilla (26,5 p.p.) y Cali (18,0 p.p.).

Bogotá y Bucaramanga se encuentran en el cuadrante negativo del IOC para comprar vivienda, lo cual refleja el mal momento que vive el rango No VIS. En efecto si se analiza la evolución del índice de confianza por estratos se observa que el estrato alto se ubicó en 20,7, registrando una caída de 13,8 p.p. frente a abril de 2014.

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Ilustración 12: Correlaciones cruzadas – ICC vs Ventas

Fuente: CENAC Respecto al Índice de FEDESARROLLO, los cálculos de CENAC presentados en el informe 2014 muestran que la relación entre las ventas de vivienda y el IOC es prácticamente contemporánea. Así, mediante un análisis de correlaciones cruzadas (CCF), que se observa en la Ilustración 12, se tiene que el ICC es un indicador líder de las ventas teniendo en cuenta que la máxima correlación (0,47) se alcanza en el periodo -1. Lo anterior significa que un incremento (caída) del ICC en el periodo t irá precedido por un incremento (caída) de las ventas en t+1 (periodicidad mensual).

Bajo esta lógica, se esperaría que durante los meses de abril y mayo exista un deterioro en términos mensuales de los indicadores de ventas en el país, hecho que ya ha venido siendo reportado por los constructores. En efecto, los empresarios sugieren que actualmente la dinámica edificadora se sostiene por el buen nivel de ventas observado en 2014, no obstante ya es notoria la caída en los indicadores comerciales del sector que seguramente tendrán efecto en el producto del 2016 si no ocurre algo extraordinario al cierre de 2015.

2.1.4. Licencias de vivienda Como se mencionó anteriormente, las licencias de vivienda son un indicador de expectativa de la oferta, aun cuando su interpretación no es del todo exacta debido a la cantidad de factores normativos que inciden sobre su dinámica (ver informe 2014). En general las licencias son un reflejo del potencial de actividad edificadora de corto plazo, si bien el Decreto 1469 de 2010 indica que la vigencia de las licencias puede llegar a ser de hasta 48 meses contabilizando las prórrogas.

Tabla 8: Vigencia del licenciamiento – Decreto 1469 de 2010 Tipo de licencia

Vigencia

De urbanización De construcción Simultánea de urbanización y construcción De subdivisión Por etapas De reconocimiento

24 meses 24 meses 36 meses 6 meses 24 meses para la etapa autorizada 24 meses

Fuente: Metro Cuadrado.

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Sin embargo, la información del Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE, permite contrastar las iniciaciones con respecto al licenciamiento, donde la diferencia es indicativa de un potencial de desarrollo futuro o no aprovechado.

A nivel nacional, con corte a marzo de 2015, se licenciaron 15.051 unidades de vivienda, de las cuales el 36% correspondió a VIS y el 64% a No VIS. La cifra fue 17,5% inferior a la registrada en marzo de 2014, y estuvo influenciada por la dinámica negativa de la VIS (39,8%), a su vez jalonada por la VIP (-78,3%), lo cual no fue compensado por el leve repunte de la No VIS (4,0%).

En el año corrido enero-marzo de 2015 la dinámica del licenciamiento en unidades es también negativa. Durante el primer trimestre del año se licenció 6,2% menos que en el mismo periodo de un año atrás, alcanzando las 47.895 unidades. La contracción en este punto se explica por la VIS (-15,5%), mientras que la No VIS aún reporta un leve crecimiento (1,8%). Vale la pena resaltar que durante el primer trimestre de 2014 el 41,3% de las licencias VIS tenían destino VIP; para el mismo periodo de 2015 la proporción se redujo al 18,72%, indicando que el mercado nuevamente se concentra en el rango tope VIS, derivando además en una caída del 53,8% en el licenciamiento para viviendas con un valor inferior a los 70 SMMLV. En el acumulado 12 meses (abril 2014-marzo 2015) se registró una caída del -10,7% en las unidades licenciadas derivada de la dinámica de la VIS, con una contracción del -21,5% (85.697 unidades). La No VIS presentó un crecimiento del 0,7% registrando 103.391 unidades.

Por el lado del área licenciada, en el mes de marzo de 2015 se aprobaron 1.455.115 m2 lo cual representa una contracción del 14,8% jalonada por la VIS (-38,6%); con una dinámica negativa también para la No VIS (-4,0%). En el año corrido enero-marzo de 2015 se licenciaron 4.499.137 m2, cifra 6,6% inferior frente al mismo periodo de 2014. La contracción en el año corrido se explica por la dinámica de la VIS (-22,3%), la cual no logró compensar la variación positiva de la No VIS (4,4%). Finalmente, en el acumulado doce meses, el área licenciada se contrae al 4,7%, haciendo evidente el agotamiento del efecto generado por los estímulos del gobierno en materia de VIS (-22,3%), también se observa una aceleración en la dinámica de la No VIS (4,4%).

Tabla 9: Distribución regional del licenciamiento de vivienda en unidades (enero - mayo de 2014) Departamento Antioquia Arauca Atlántico Bogotá, D.C. Bolívar Boyacá Caldas Caquetá Casanare Cauca Cesar

Enero – mayo de 2014 VIS 836 5 1.777 5.445 650 410 107 45 80 2 12

No VIS 4.409 38 1.761 4.353 238 1.690 341 14 178 256 353

Total 5.245 43 3.538 9.798 888 2.100 448 59 258 258 365

Variación % VIS -27,4% -91,8% 855,4% 21,8% -78,5% 32,3% -89,3% 2150,0% N/D -94,9% -40,0%

No VIS -19,9% 52,0% -3,7% -51,4% -72,7% 39,2% 41,5% -86,0% -16,0% -12,0% 397,2%

FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015

Var % Total -21,2% -50,0% 75,6% -27,0% -77,2% 37,8% -64,0% -42,2% 21,7% -21,8% 301,1%

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Tabla 9 (Continuación): Distribución regional del licenciamiento de vivienda en unidades (enero - mayo de 2014) Departamento

Enero – mayo de 2014

Variación %

VIS

No VIS

Total

VIS

No VIS

Var % Total

Chocó

-

18

18

-100,0%

-45,5%

-52,6%

Córdoba

363

136

499

153,8%

97,1%

135,4%

Cundinamarca

5.746

3.185

8.931

4,7%

138,2%

30,9%

Huila

11

532

543

-89,4%

9,2%

-8,1%

La Guajira

-

55

55

N/D

-6,8%

Magdalena

-

525

525

N/D

1180,5%

1180,5%

Meta

-

342

342

-100,0%

57,6%

-76,0%

Nariño

836

1.467

2.303

-17,8%

109,9%

34,2%

Norte De Santander

443

289

732

225,7%

-22,7%

43,5%

Quindío

147

273

420

-91,8%

30,6%

-79,0%

Risaralda

69

521

590

-73,7%

-31,5%

-42,3%

Santander

1.453

2.580

4.033

32,7%

64,8%

51,6%

Sucre

36

190

226

-96,2%

1,6%

-80,0%

Tolima

710

1.731

2.441

117,1%

209,1%

175,2%

Valle Del Cauca

786

2.451

3.237

-7,9%

61,3%

36,4%

Total General

19.969

27.926

47.895

-15,5%

1,8%

-6,2%

-6,8%

Fuente: DANE-ELIC, elaboración CENAC Todos los resultados anteriormente descritos se resumen a continuación: Tabla 10: Resumen Licenciamiento de vivienda - Unidades Tipo vivienda

Marzo 2014

Enero – Junio 2014

Julio 2013 – Junio 2014

Var % anual

Var % año corrido

Var % 12 meses

VIS

5.365

19.969

85.697

-39,8

-15,5

-21,5

No VIS

9.686

27.926

103.391

4,0

1,8

0,7

15.051

47.895

189.088

-17,5

-6,2

-10,7

Total

Fuente: DANE, elaboración MVCT-DSH

FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015

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21

1.5

1

2,000

1

15

0.5

1,500

0.5

10

0

1,000

0

VIS

Var Anual (Total)

500

-0.5

VIS

sep-14

ene-14

sep-12

may-13

ene-12

sep-10

No VIS

may-11

-1 ene-10

0 sep-08

nov-14

nov-13

may-14

nov-12

may-13

nov-11

No VIS

may-12

nov-10

-1 may-11

0 nov-09

-0.5

may-10

5

may-09

20

ene-08

1.5

Miles

2,500

25

may-09

Miles

Ilustración 13: Licenciamiento de vivienda – Área y unidades

Var Anual (Total)

Fuente: DANE, elaboración CENAC 2.1.5. Licencias destinos no residenciales Para destinos no residenciales el análisis se centrará únicamente en el área licenciada, teniendo en cuenta que las unidades son poco indicativas del volumen de producción real y futuro del segmento. El panorama para los destinos no residenciales presenta una importante desaceleración luego de los picos de licenciamiento registrados en los meses de abril, mayo y junio de 2014. Actualmente la serie se encuentra regresando a sus niveles promedio de actividad.

Durante marzo de 2015 las licencias para destinos no residenciales se contrajeron el 6,5%.

Los destinos más dinámicos fueron Industria (38,1%), Bodegas (215,8%), educación (74,5%), social recreacional (244,9%) y Administración pública (906,1%). Por su parte las oficinas se contraen al 73,1%, lo cual obedece al final del boom observado para este segmento durante 2014, donde los analistas ya hablaban de una sobre oferta.

En la dinámica año corrido el segmento no residencial presentó una variación del -5,2%, el cual nuevamente se explica por la variación negativa de oficinas (-60,7%) y por una dinámica negativa en comercio (-12,8%), hoteles (-44,9%), hospitales (-1,2%) y religioso (0,4%).

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22

Ilustración 14: Área licenciada no residencial – Promedio trimestre móvil 1,000,000 900,000 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000

Destinos no residenciales

Promedio

42064

41974

41883

41791

41699

41609

41518

41426

41334

41244

41153

41061

40969

40878

40787

40695

40603

40513

0

Columna1

Fuente: DANE, elaboración CENAC Cuando se realiza el análisis acumulado doce meses, se mantiene el buen comportamiento heredado de los altos niveles de licenciamiento del segundo trimestre de 2014. En general se observa el pico de crecimiento de oficinas (55,6%), bodegas (37,6%) e industria (6,4%); y destinos no tan representativos en área como social recreacional (54,1%) y otros (726,8%). En el agregado, los destinos no residenciales crecieron el 13% en el periodo abril de 2014-marzo de 2015. Los resultados se resumen en la Tabla 11.

Tabla 11: Área licenciada para destinos no residenciales – M2 Destino

Junio 2014

Enero – Marzo 2015

Industria 37.093 156.247 Oficina 39.533 146.309 Bodega 117.665 248.478 Comercio 236.712 533.055 Hotel 25.715 84.223 Educación 53.245 142.299 Hospital13.946 94.533 asistencial Administración 11.007 54.832 pública Religioso 3.134 10.288 Social23.598 37.787 recreacional Otros 15.171 15.315 Total 576.819 1.523.366 Fuente: DANE, Elaboración CENAC

Junio 2013 – Mayo 2014

Var % anual

Var % año corrido

Var % 12 meses

600.133 1.709.559 903.178 2.178.016 335.742 557.280

38,1% -73,1% 215,8% -14,1% -15,8% 74,5%

44,8% -60,7% 144,1% -12,8% -44,9% 57,1%

6,4% 55,6% 37,6% 3,3% -25,2% 7,0%

406.677

-75,1%

-17,4%

-0,4%

112.584

906,1%

79,0%

-49,1%

49.444

-37,8%

-37,6%

-43,1%

125.346

244,9%

305,0%

54,1%

24.638 7.002.597

N/D -6,5%

4016,9% -5,2%

726,8% 13,0%

FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015

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23

Tomando como referencia las cinco principales ciudades y realizando el análisis acumulado4, para el año corrido 2014 se encuentra que el grueso de la contracción del segmento no residencial se dio en las áreas urbanas más importantes del país (-28,6%).

Por el lado del comercio, únicamente Bogotá (10%) y Cali (2,3%) presentaron una dinámica positiva. Por su parte las oficinas registran fuertes caídas en los mercados donde el boom fue más notable en 2014 (Barranquilla, Cali y Bogotá) mientras que reporta crecimientos importantes en Bucaramanga (43,1%) y moderados en Medellín (8,9%). La industria y las bodegas tienen comportamientos irregulares entre ciudades.

Los comportamientos son similares al analizar el acumulado doce meses. Los destinos asociados a oficinas (51,9%) y Bodegas (83,3%) presentan importantes crecimientos mientras que los destinos Industria y Comercio ya registran contracciones en el periodo abril 2014-marzo 2015.

Tabla 12: Licencia destinos no residenciales – Cinco principales ciudades (enero – marzo 2015) Ciudad Barranquilla Bogotá Bucaramanga Cali Medellín Total general

Destino – Licencias en m2

Var % año corrido (enero – marzo 2015)

Industria

Oficina

Bodega

Comercio

Industria

Oficina

Bodega

Comercio

0 14.852 0 0 13.012 27.864

219 113.284 5.458 132 159 119.252

40.075 4.238 932 0 0 45.245

27.892 146.063 1.836 56.974 5.616 238.381

N/D -55,1 -100,0 -100,0 663,6 -23,0

-99,4 -62,3 43,1 -99,0 8,9 -66,6

553,0 28,2 N/D N/D N/D 359,3

-6,5 10,0 -88,9 2,3 -93,0 -24,4

Fuente: DANE, elaboración CENAC Tabla 13: Licencia destinos no residenciales – Cinco principales ciudades (abril 2014 – marzo 2015) Destino – Licencias en m2

Var % doce meses (abril 2014–marzo 2015)

Ciudad Barranquilla Bogotá Bucaramanga Cali Medellín Total general

Industria

Oficina

Bodega

Comercio

Industria

Oficina

Bodega

Comercio

26.974 1.453 1.167 36.269 65.863

296 1.508.990 15.699 10.699 26.515 1.562.199

83.654 13.061 12.124 3.771 896 113.506

110.364 398.940 26.942 162.480 93.154 791.880

-100,0% -56,3% -87,7% -44,6% 184,2% -25,9%

-99,6% 64,1% 78,2% -42,6% 78,0% 51,9%

225,3% 18,9% 382,8% 3,1% -95,3% 83,3%

64,3% -49,3% -49,3% 66,1% -37,2% -31,3%

Fuente: DANE, elaboración CENAC 2.2.

INDICADORES REALES DE ACTIVIDAD EDIFICADORA

Como se indicaba en la introducción, se entiende que la construcción de edificaciones es una actividad de larga duración y por lo tanto es importante realizar un monitoreo de las

4

Únicamente se exponen los análisis acumulados año corrido y doce meses teniendo en cuenta la irregularidad de los datos mensuales para destinos no residenciales FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015

LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015

24

etapas (agregadas o desagregadas) con el fin de tener una mejor comprensión del sector.

La actividad constructora arranca con las iniciaciones, las cuales a su vez empiezan con la fase excavación y cimentación; posteriormente se tienen las unidades y el área en proceso que contempla las etapas de estructura y cubiertas; mampostería, pañetes e impermeabilizantes; y todos los niveles de acabados. Una vez terminada la obra se tienen las unidades y área culminada.

A continuación se describen los principales resultados de los indicadores reales de actividad edificadora con corte al primer trimestre de 2015.

2.2.1. Iniciaciones de vivienda Las iniciaciones de vivienda son el indicador de actividad edificadora por excelencia. En general las metas gubernamentales y los niveles de producción son medidos a partir de las unidades nuevas en proceso y por supuesto del área nueva en proceso.

Centrándose en los resultados del Censo de Edificaciones del DANE, cuya publicación es trimestral y que cuenta con una cobertura de 16 áreas urbanas y metropolitanas, para el IV trimestre de 2014 se registraron 35.173 unidades de vivienda iniciadas, lo cual representa una contracción anual del -11,5%. La dinámica estuvo liderada por la VIS (-17,5%), si bien la No VIS también presentó una contracción del -7,0%.

Por el lado del área iniciada la dinámica es similar, si bien la contracción es apenas del 4,9%. La disparidad entre área y unidades se explica por la estructura de las iniciaciones, donde la VIS5 presenta mayores caídas. En general el área iniciada de VIS se contrajo el 15,9% mientras que la No VIS lo hizo en un 0,7%. En total se iniciaron 3.256.274 m2 Centrando el análisis en las cinco principales ciudades del país, resulta interesante que la dinámica VIS crece de manera importante en Bogotá y Bucaramanga, mercados tradicionalmente No VIS. Lo anterior se explica fundamentalmente por el impulso generado por el VIPA, para el caso de Bucaramanga del esquema público, y por la base de comparación tan baja sentada en 2013 donde ambas ciudades estuvieron prácticamente al margen del mercado VIS. Aun así la dinámica de la VIS es negativa teniendo en cuenta que Barranquilla, Cali y Medellín presentan contracciones importantes.

Tabla 14: Iniciaciones VIS – Cinco principales ciudades Ciudad

Unidades VIS

m2 VIS

Var % anual unidades

Var % anual m2

-0,4 91,3 118,8 -59,8 -52,4 -5,3

-0,5 91,2 116,8 -52,4 -52,1 -0,5%

Barranquilla 3.629 186.071 Bogotá 14.143 808.025 Bucaramanga 1.939 102.345 Cali 3.216 198.335 Medellín 4.095 210.723 Cinco ciudades 27.022 1.505.499 Fuente: DANE, elaboración CENAC 5

Por lo general el área de la VIS es inferior en promedio a la de la No VIS FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015

LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015

25

La No VIS presenta contracciones, tanto en unidades como en metros cuadrados. Las principales caídas se dieron en Bucaramanga, Cali y Medellín, si bien el mercado también presenta una dinámica negativa en la ciudad de Bogotá. Únicamente Barranquilla presenta una expansión en las unidades y metros cuadrados iniciados para No VIS. Tabla 15: Iniciaciones No VIS – Cinco principales ciudades Ciudad

Unidades No VIS

m2 No VIS

Var % anual unidades

Var % anual m2

7,7 -13,2 -44,2 -20,1 -17,1 -16,1

16,4 -10,4 -41,3 -17,8 -16,9 -12,5

Barranquilla 4.484 658.731 Bogotá 21.195 2.416.957 Bucaramanga 2.951 326.514 Cali 3.503 432.645 Medellín 4.599 587.279 Cinco Ciudades 36.732 4.422.126 Fuente: DANE, elaboración CENAC 2.2.2. Iniciaciones de destinos no residenciales

Los metros cuadrados iniciados para los principales destinos no residenciales presentaron un crecimiento del 31,0% en el cuarto trimestre de 2014, explicado por la dinámica de los destinos asociados a oficinas (256,6%), hoteles (16,6%) y comercio (4,9%). Se espera sin embargo que ésta dinámica se desacelere durante el primer trimestre de 2015, teniendo en cuenta las caídas en los volúmenes de licenciamiento.

En el acumulado anual (2014), los principales destinos en términos de iniciaciones siguen siendo las oficinas, con la construcción de 948.577 m2 nuevos que representan un crecimiento del 75,4%, y comercio, para el que se iniciaron 793.363 m2 que se traducen en una expansión del 100,8. Las ciudades más dinámicas son Bogotá y Barranquilla con unos niveles de actividad sin precedentes, mientras que Bucaramanga parece haberse quedado al margen del boom de oficinas observado en todo el resto del país.

Tabla 16: M2 nuevos en proceso – Otros destinos Var % doce meses (abril 2014–marzo 2015)

Destino-Metros cuadrados Ciudad Oficinas

Comercio

Bodega

Hoteles

Oficinas

Comerci o

Bodeg a

Hoteles

Medellín

146.963

44.661

57.578

36.321

46,9%

-60,8%

0,8%

85,4%

Barranquilla

188.112

54.190

71.320

88.751

332,3%

85,2%

-1,6%

5832,6%

Bogotá

569.276

569.450

85.458

110.844

55,1%

279,7%

-26,7%

148,0%

Bucaramanga

6.928

29.792

25.748

7.972

-36,3%

54,5%

32,5%

-63,0%

Cali

37.298

95.270

17.799

2.132

93,5%

15,5%

22,9%

-91,8%

Cinco ciudades

948.577

793.363

257.903

246.020

75,4%

100,8%

-7,9%

117,3%

Fuente: DANE, elaboración CENAC

FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015

LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015

26

2.2.3. Unidades y área en proceso de vivienda 6 Ilustración 15: Unidades y área en proceso 20000000

200000

18000000

180000

16000000

160000

14000000

140000

12000000

120000

10000000

100000

8000000

80000

6000000

60000

4000000

40000

2000000

20000

Área en proceso

jul-14

nov-13

jul-12

mar-13

nov-11

jul-10

mar-11

nov-09

jul-08

mar-09

nov-07

jul-06

mar-07

nov-05

0 mar-05

0

Unidades en proceso

Fuente: DANE, elaboración CENAC Las unidades que continúan en proceso para vivienda alcanzaron la cifra de 175.955, lo cual representa una variación anual del -0,3% frente al cuarto trimestre de 2013. Las cinco principales ciudades concentran 35.161 unidades en proceso que representan 37.112.810 m2 en construcción. Ambas cifras reflejan un crecimiento del 2,8y el 5,6% respectivamente.

Tabla 17: Unidades y área en proceso – Cinco principales ciudades Ciudad

Unidades

m2

Var % anual unidades

Var % anual m2

Medellín Barranquilla Bogotá Bucaramanga Cali Cinco ciudades

54.435 38.686 189.707 40.151 28.637 35.1616

5.363.056 4.918.395 19.556.506 4.341.518 2.933.335 37.112.810

-22,1% 11,9% 17,1% 13,6% -28,8% 2,8%

-17,5% 19,9% 14,7% 12,2% -19,1% 5,6%

Fuente: DANE, elaboración CENAC Con respecto al área, la dinámica no presenta mayores disparidades frente a lo observado en unidades. El segmento VIS registró un crecimiento del 6,9% llegando a los 2.127.761 m2. Por su parte la No VIS reportó un crecimiento del 15,1%, registrando 12.394.215 m2 2.2.4. Área en proceso - Destinos no residenciales El área en proceso para los cuatro principales destinos no residenciales presenta un crecimiento del 31,7%, la cual se explica por el gran volumen de iniciaciones observado en el transcurso de los 3 primeros trimestres de 2014. La dinámica se explica 6

Contiene el área que continúa en proceso y el área que se reinicia FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015

LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015

27

principalmente por los destinos oficinas (65,7%) y Comercio (43,7%), mientras que Bodegas (-6,5%) y Hoteles (-0,8%) presentan una contracciones.

Haciendo énfasis en las cinco principales ciudades, el acumulado 2014 presentó importantes crecimientos en los destinos oficinas (55,6%) y comercio (56,7%); los cuales se explican principalmente por la dinámica de Barranquilla y Bogotá. Actualmente hay cerca de 6,5 millones de metros cuadrados en proceso para oficinas y otros 3,8 millones con destino comercio en las capitales más grandes del país. El destino hoteles presenta también una dinámica importante con la construcción de 1,9 millones de metros cuadrados en 2014, lo cual representó un crecimiento del 11,3%.

Tabla 18: Área en proceso (m2) destinos no residenciales

Medellín Barranquilla Bogotá Bucaramanga Cali Cinco ciudades

Var % doce meses (abril 2014–marzo 2015)

Destino-Metros cuadrados

Ciudad Oficinas

Comercio

Bodega

Hoteles

Oficinas

Comercio

Bodega

Hoteles

858.240

579.306

238.129

256.376

65,1%

9,5%

25,3%

54,9%

1.040.113

729.420

209.735

413.122

108,5%

83,9%

-16,0%

68,6%

4.338.394

2.023.403

297.428

1.066.132

48,4%

100,2%

-19,7%

6,8%

107.132

159.051

66.194

87.767

27,6%

-11,7%

-25,3%

-45,6%

211.590

312.477

38.474

93.547

12,9%

0,2%

26,4%

-38,4%

6.555.469

3.803.657

849.960

1.916.944

55,6%

56,7%

-8,5%

11,3%

Fuente: DANE, elaboración CENAC 2.2.5. Ventas y Arrendamientos de vivienda usada La información de transacciones y oferta de vivienda usada parte de las encuestas realizadas por la Galería inmobiliaria contiene información histórica desde enero de 2008 hasta marzo de 2015 para Bogotá, Barranquilla, Cali y Medellín. Los principales resultados se desarrollan a continuación.

La encuesta de vivienda usada realizada por La Galería Inmobiliaria en Bogotá contiene información de 239.157 inmuebles usados con destino residencial en los estratos 4, 5 y 6, recolectados en 2.344 manzanas de la ciudad. La distribución de la oferta de vivienda usada se describe en la Tabla 19.

FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015

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28

Tabla 19: Distribución de la oferta de vivienda usada para Venta o Arriendo-Bogotá

Subzonas

Atabanza Cedritos Chapinero Chicó Colina Campestre Córdoba La Carolina La Felicidad Maranta Mazuren Modelia Multicen.

Pablo VI Rosales Teusaquillo Total

No. inmuebles vivienda usada

Salieron a venta o arriendo Ene 2008 – Mar 2015

4.224 50.811 11.701 20.076

%

Vendidos o arrendados Ene 2008 – Mar 2015

%

En venta o arriendo a Marzo 2015

%

Desistidos

1.275 25.359 3.675 14.663

30,2 49,9 31,4 73,0

1.164 21.660 3.428 13.176

27,6 42,6 29,3 65,6

29 1.736 159 1.053

0,7 3,4 1,4 5,2

82 1.963 88 434

16.215

6.858

42,3

5.919

36,5

480

3,0

459

9.654 12.364

4.474 5.922

46,3 47,9

4.032 4.914

41,8 39,7

338 520

3,5 4,2

104 488

2.362

783

33,1

657

27,8

66

2,8

60

3.612 25.360 15.235 30.523 22.605 3.922 10.493 239.157

1.653 11.108 2.791 20.657 6.277 1.889 2.147 109.531

45,8 43,8 18,3 67,7 27,8 48,2 20,5 45,8

1.507 9.963 2.417 17.577 5.704 1.671 2.068 95.857

41,7 39,3 15,9 57,6 25,2 42,6 19,7 40,1

38 586 175 2.067 222 103 40 7.612

1,1 2,3 1,1 6,8 1,0 2,6 0,4 3,2

108 559 199 1.013 351 115 39 6.062

Fuente: La Galería Inmobiliaria En términos generales se observa que el grueso de los inmuebles que salieron a venta o arriendo en marzo de 2015, lo hicieron en los barrios Multicentro (2.067), Cedritos (1.736) y Chicó (1.053). La dinámica es consistente con los resultados observados desde 2008, donde son estás mismas tres zonas las que ha concentrado el grueso de la oferta histórica de vivienda usada.

De acuerdo a las cifras de La Galería, en marzo de 2015 se realizaron 9.146 transacciones asociadas a la venta de viviendas usadas en Bogotá y un total de 14.096 operaciones de arrendamiento. En ambos casos los resultados son contracciones anuales del -3% y el -5% respectivamente. Las contracciones se han dado principalmente en las viviendas estrato 4 (-15% para las ventas y -16% para los arrendamientos) siendo un segmento particularmente golpeado por la escasez de oferta en la ciudad.

Finalmente, resulta interesante que de los inmuebles encuestados el 51,4% utilizó un intermediario para realizar su operación de arrendamiento o venta, mientras que el 48,6% prefirió hacerlo directamente.

La encuesta de vivienda usada realizada por La Galería Inmobiliaria en Cali contiene información de 81.632 inmuebles usados con destino residencial en los estratos 4, 5 y 6, recolectados en 1.330 manzanas de la ciudad. La distribución de la oferta de vivienda usada se describe en la Tabla 20.

FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015

LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015

29

El grueso de los inmuebles que salieron a venta o arriendo en marzo de 2015, lo hicieron en los barrios Gran Limonar (203), Valle del Lili (194) y El Ingenio (184). Desde 2008 las transacciones se han concentrado principalmente en las subzonas Valle del Lili, Gran Limonar, El Ingenio, Caney y La Flora. Lastimosamente para la ciudad de Cali no se cuenta con información desagregada del volumen de transacciones.

Tabla 20: Distribución de la oferta de vivienda usada para Venta o Arriendo-Cali

Subzonas

Bochalema Caney Ciudad Jardín Cristales El Bosque El Ingenio Gran Limonar La Flora La Hacienda La Merced Menga Normandía Prados del Norte Santa Mónica Sta Teresita Tequendama Valle del Lili Vipasa Total

No. inmuebles vivienda usada

Salieron a venta o arriendo Mar 2012 – Mar 2015

%

Vendidos o arrendados Mar 2012 – Mar 2015

%

En venta o arriendo a Marzo 2015

%

Desistidos

1.533 7.444

132 1.158

8,6 15,6

95 969

6,2 13,0

35 169

2,3 2,3

2 20

5.547

467

8,4

366

6,6

94

1,7

7

4.220 1.001 10.413 12.871 6.378 3.551 1.405 198 1.796

495 78 1.218 1.022 661 301 112 6 115

11,7 7,8 11,7 7,9 10,4 8,5 8,0 3,0 6,4

356 42 1.023 801 477 276 75 0 83

8,4 4,2 9,8 6,2 7,5 7,8 5,3 0,0 4,6

134 35 184 203 174 23 37 6 31

3,2 3,5 1,8 1,6 2,7 0,6 2,6 3,0 1,7

5 1 11 18 10 2 0 0 1

2.578

217

17,5

137

11,1

78

6,3

2

1.238

183

4,1

134

3,0

47

1,0

2

4.509 708 14.406 1.836 81.632

471 47 1.649 199 8.531

66,5 0,3 89,8 0,2 10,5

376 33 1.443 144 6.830

53,1 0,2 78,6 0,2 8,4

93 13 194 52 1.602

13,1 0,1 10,6 0,1 2,0

2 1 12 3 99

Fuente: La Galería Inmobiliaria De los inmuebles encuestados el 47% utilizó un intermediario para realizar su operación de arrendamiento o venta, mientras que el 53% prefirió hacerlo directamente.

La encuesta de vivienda usada realizada por La Galería Inmobiliaria en Medellín contiene información de 77.803 inmuebles usados con destino residencial en los estratos 4, 5 y 6, recolectados en 870 manzanas de la ciudad. La distribución de la oferta de vivienda usada se describe en la Tabla 21.

FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015

LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015

30

Tabla 21: Distribución de la oferta de vivienda usada para Venta o Arriendo-Medellín

Subzonas

Belén Bello Boston El Poblado Envigado La América LaurelesEstadio Total

No. inmuebles vivienda usada

Salieron a venta o arriendo May 2009 – Mar 2015

18.006 3.355 5.877

%

Vendidos o arrendados May 2009 – Mar 2015

%

En venta o arriendo a Marzo 2015

%

1.457 790 919

8,1 23,5 15,6

1.279 622 847

7,1 18,5 14,4

178 168 72

1,0 5,0 1,2

14.709

1.962

13,3

1.446

9,8

516

3,5

2.930

859

29,3

701

23,9

158

5,4

8.348

1.183

14,2

1.084

13,0

99

1,2

24.578

3.645

14,8

3.336

13,6

309

1,3

77.803

10.815

13,9

9.315

12,0

1.500

1,9

Fuente: La Galería Inmobiliaria El grueso de los inmuebles que salieron a venta o arriendo en marzo de 2015, lo hicieron en los barrios El Poblado (516), Laureles-Estadio (309), Belén (178) y Bello (168). Desde 2008 las transacciones se han concentrado principalmente en las subzonas Laureles-Estadio, Belén y El Poblado.

Durante el mes de marzo se arrendaron 6.767 inmuebles y se vendieron 2.548 unidades usadas en la ciudad. Finalmente, de los inmuebles encuestados el 77,3% utilizó un intermediario para realizar su operación de arrendamiento o venta, mientras que el 22,7% prefirió hacerlo directamente. En general la ciudad de Medellín es la que presenta mayor profundización en términos de servicios inmobiliarios.

La encuesta de vivienda usada realizada por La Galería Inmobiliaria en Barranquilla contiene información de 27.855 inmuebles usados con destino residencial en los estratos 4, 5 y 6, recolectados en 379 manzanas de la ciudad. La distribución de la oferta de vivienda usada se describe en la Tabla 22.

Tabla 22: Distribución de la oferta de vivienda usada para Venta o Arriendo-Barranquilla

Subzonas

Bellavista Buenavista Ciudad Jardín El Golf Miramar

No. inmuebles vivienda usada

Salieron a venta o arriendo Jun 2013 – Mar 2015

%

Vendidos o arrendados Jun 2013 – Mar 2015

%

En venta o arriendo a Marzo 2015

%

Desistidos

1.763 7.372

25 1.122

1,4 15,2

4 762

0,2 10,3

21 274

1,2 3,7

0 86

1.562

96

6,1

51

3,3

43

2,8

2

4.903 4.684

292 354

6,0 7,6

147 254

3,0 5,4

128 83

2,6 1,8

17 17

FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015

LA COYUNTURA ACTUAL Y LAS PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA - 2015

Vía al Mar 2.462 222 Villa 2.779 364 Carolina Villa Santos 2.330 356 Total 27.855 2.831 Fuente: La Galería Inmobiliaria

31

9,0

161

6,5

58

2,4

3

13,1

287

10,3

67

2,4

10

15,3 10,2

229 1.895

9,8 6,8

90 764

3,9 2,7

37 172

El grueso de los inmuebles que salieron a venta o arriendo en marzo de 2015, lo hicieron en los barrios Buenavista (274), El Golf (128), Miramar (83) y Villa Santos (67). Desde 2008 las transacciones se han concentrado principalmente en las subzonas Buenavista, El Golf y Miramar.

Durante el mes de marzo se arrendaron 1.429 inmuebles y se vendieron 466 unidades usadas en la ciudad. Finalmente, de los inmuebles encuestados el 70% utilizó un intermediario para realizar su operación de arrendamiento o venta, mientras que el 30% prefirió hacerlo directamente.

2.3.

INDICADORES DE FINANCIACIÓN

2.3.1. Cartera Hipotecaria (IV trimestre de 2014) El número de créditos hipotecarios alcanzó los 971.493 durante el cuarto trimestre del año fijando un nuevo máximo histórico de la serie desde 2005 y presentando un crecimiento anual del 5,5%. De la cifra total, 526.609 corresponden a vivienda de interés social (54,2%), lo cual representa un crecimiento anual del 4,6%. Por su parte la No VIS alcanzó los 444.884 créditos reflejando un crecimiento anual del 6,7%. Ambas cifras son las más altas registradas para cada segmento dentro de la serie histórica. Es de resaltar que del total de créditos VIS mencionados, el 28,5% (150.150) corresponden a desembolsos para compra de VIP. Los créditos se centralizaron principalmente en Bogotá D.C. con 412.281 créditos (42,4%); Antioquia con 109.730 créditos (11,3%); Valle del Cauca con 100.804 créditos (10,4%); y Cundinamarca con 50.839 créditos (5,2%). Los departamentos con mayor contribución al crecimiento fueron Bogotá (2,3 p.p.), Valle del Cauca (0,6 p.p.), Antioquia (0,5 p.p.), y Cundinamarca (0,5 p.p.) Por su parte los que mayor crecimiento registraron fueron Guaviare (16,9%), Casanare (11,6%) y Cundinamarca (9,6%). Bogotá presentó una variación anual del 5,4%.

Al cierre de 2014, las entidades que financian vivienda presentaron un saldo de capital total de la cartera hipotecaria equivalente a $41.445.415 millones de pesos, presentando un crecimiento anual del 13,1%. La distribución del saldo de capital total por entidades financiadoras de vivienda fue: 81,1% correspondiente a Establecimientos de Crédito, el 12,3% al Fondo Nacional de Ahorro, el 5,1% a Cooperativas, Fondos de Empleados y Fondos de Vivienda, el 1,1% para Otros Colectores de Cartera y el 0,3% a Cajas de compensación Familiar.

Para el mismo periodo, el saldo de capital relativo a cartera vigente totalizó $39.663.160 millones de pesos corrientes, equivalente a 95,7% del total. El restante 4,4%, correspondió a la cartera vencida la cual creció el 2,6%. El grueso de la cartera se encuentra en pesos, registrando 642.387 créditos (66,12%), mientras que 329.106 se registran en UVR (33,87%).

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32

De los 971.493 créditos reportados al cuarto trimestre, 912.041 corresponden a cartera vigente, mientras que apenas 59.452 a cartera vencida. La cartera vencida viene decreciendo de manera constante desde el primer trimestre de 2013. Para el último periodo reportado los vencimientos cayeron un 6% anual en unidades, si bien el saldo presentó una variación positiva.

2.3.2. Financiación de Vivienda, FIVI Durante el primer trimestre de 2015 se financiaron 28.067 unidades, lo cual representa una variación anual del -15,0% frente al tercer primer de 2014. La vivienda nueva registró 16.878 representando el 60,1% del total de viviendas financiadas; la cifra para unidades nuevas registró una caída del -12,2% Del total de desembolsos para vivienda nueva, 11.119 se dirigieron a VIS lo que representa una caída del -11,8% frente al mismo trimestre de 2014. La VIS concentra el 65,9% de las financiaciones para vivienda nueva. La No VIS registro 5.759 unidades, lo cual conllevó una variación anual del -12,9%.

Para el I trimestre de 2015 se entregaron créditos para vivienda nueva por un valor de 1.188.383 millones de pesos, lo cual significó una caída del 0,94% frente al mismo trimestre de 2014 cuando, sumando vivienda nueva y usada, se desembolsaron 4.508.920 millones de pesos registrando una variación anual en el valor de los créditos entregados del -4,7%.

En el acumulado doce meses al primer trimestre de 2015 se han financiado 69.986 viviendas nuevas para una variación del -7,8%. Del total financiado 44.781 corresponden a la VIS y 25.205 a la No VIS. La variación por sub-segmentos fue de -6,9% para la VIS y de 9,2 para la No VIS. El monto total para los 12 meses de análisis creció el -3,7%, alcanzando en el agregado 3.494.078 millones. Los sub-segmentos registraron un crecimiento del -2,7% para VIS y del 1,1% para la No VIS. Los desembolsos se distribuyeron en 1.312.195 millones para VIS y 3.422.590 millones para No VIS. 2.4.

INDICADORES DE RIESGO

CAMACOL (2013) define una serie de indicadores básicos de riesgo sectorial desde la oferta. En primer lugar se tienen las Unidades Terminadas por Vender, UTV, que recogen el porcentaje de la oferta que se encuentra en inventario aun cuando todos los capítulos constructivos han sido ya culminados. En general, se espera que el comportamiento del indicador sea decreciente lo cual sería a su vez reflejo de una demanda que absorbe rápidamente las unidades puestas en el mercado.

Ahora bien, la entidad gremial define una serie de indicadores complementarios de los cuales se analizaran, además de las UTV, la rotación de Inventarios para el caso de la oferta; y calidad de cartera por el lado de la demanda.

2.4.1. Unidades Terminadas Sin Vender De acuerdo a las cifras de la Galería Inmobiliaria, con corte al mes de abril de 2015, el porcentaje de la oferta que se encuentra terminada no supera el 4% en las 5 principales

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33

ciudades del país. El indicador presenta su nivel más alto en Bogotá (4%), siendo 2 p.p. superior al nivel de inventario sin vender observado en abril de 2014. Bucaramanga (2%) también registra un ligero incremento en las UTV de 1 p.p. frente al año anterior; Medellín (3%) y Barranquilla (2%) se mantienen estables (3%); mientras que Cali (1%) registra una disminución en 1p.p.

Tabla 23: UTV 2014-2015 Ciudad

Abril 2015

Abril 2014

Bogotá Medellín

4% 3%

2% 3%

Cali Bucaramanga

1% 2%

2% 1%

Barranquilla 2% 2% Fuente: La Galería Inmobiliaria 2.4.2. Rotación de inventarios Este indicador analiza la realización del stock residencial en un periodo de tres meses, para advertir acerca del posible riesgo ante aumentos considerables en el tiempo de venta de las unidades puestas en el mercado.

Al analizar los resultados de la Galería Inmobiliaria se observa que la rotación de inventarios presenta un comportamiento dispar entre las regiones. El indicador viene creciendo de forma moderada en la ciudad de Bogotá y Cali. No obstante, la situación se torna dramática al analizar la ciudad de Bucaramanga, la cual si bien tiene una rotación tradicionalmente lenta, registra un aumento marcado en el tiempo requerido para desacumular el inventario No VIS. Medellín y Barranquilla presentan un escenario comercial dinámico con tiempos de rotación que se reducen..

Tabla 24: Rotación de inventario trimestral 2014-2015 Ciudad

Abril 2015

VIS No VIS Bogotá 2,7 9,0 Medellín 3,9 9,9 Cali 3,2 8,8 Bucaramanga 6,6 21,0 Barranquilla 6,3 12,2 Fuente: La Galería Inmobiliaria

Abril 2014 Total 5,1 7,1 5,0 17,2 10,6

VIS 2,6 8,7 3,2 4,2 8,6

No VIS 8,9 12,4 8,9 12,4 12,9

Total 4,7 11,3 4,7 11,2 12,0

2.4.3. Calidad de cartera Con corte a febrero de 2015, las cifras de la Superintendencia Financiera muestran un indicador de cartera hipotecaria vencida de apenas el 2,1%, encontrándose actualmente en sus niveles mínimos históricos y manteniéndose incluso por debajo de los alcanzados durante el boom previo a la crisis de 1998.

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34

El indicador se mantiene estable por debajo del 3% desde agosto de 2011. Es de resaltar que bajo las nuevas normas de información financiera (NIIF) el indicador de calidad de cartera cambia de metodología a partir de enero de 2015 lo cual genera restricciones a la comparación histórica y ha derivado en cambios en el volumen de la cartera que deben ser tenidos en cuenta.

Ilustración 16: Cartera vencida – Hipotecaria y promedio (1995-2015) 30% 25% 20% 15% 10% 05%

Cartera Hipotecaria Vencida

abr-14

abr-13

abr-12

abr-11

abr-10

abr-09

abr-08

abr-07

abr-06

abr-05

abr-04

abr-03

abr-02

abr-01

abr-00

abr-99

abr-98

abr-97

abr-96

abr-95

00%

Cartera Vencida Promedio

Fuente: Superfinanciera, elaboración CENAC. *Enero y Febrero de 2015 se calculan bajo las nuevas normas NIIF que hacen inexacta la comparación de la calidad de cartera en 2015 con la de los años anteriores.

3. UNA REVISIÓN A LA DINÁMICA DE PRECIOS DE LA VIVIENDA Y LOS COSTOS 3.1. EVOLUCIÓN DE LOS ÍNDICES DE PRECIOS Si bien actualmente los precios de la vivienda continúan mostrando niveles históricamente altos, superando en términos reales los observados con anterioridad a la crisis de los años 90, lo cierto es que la dinámica ha comenzado a ceder en los últimos trimestres.

CAMACOL y el Ministerio de Vivienda coinciden en que se está dando un ajuste luego de un periodo de crecimiento acelerado, impulsado además por una política de vivienda que ha mantenido la fortaleza de las ventas pero que sin duda ha sido uno de los motores del aumento de precios.

Revisando las variaciones anuales de los principales indicadores de precios de la vivienda, se encuentra que para el cierre de 2014 el IPVN del DANE registró una variación anual del 9,5% manteniéndose en niveles de un dígito por segundo semestre consecutivo, pero presentando una ligera aceleración frente al tercer trimestre de 2014.

Por municipios, los principales crecimientos se registraron en Barranquilla (15,25%) y Cali (11,10%). Bogotá (9,45), Medellín (7,91%) y Bucaramanga (4,37%) crecen por debajo del promedio. A nivel de estratos, se tiene que los estratos bajos crecen negativamente en Bogotá (-6,18%) y Bucaramanga (-1,52%). Los estratos medios jalonan el crecimiento de los índices regionales, particularmente en Barranquilla (22,08%), Bogotá (13,20%) y Medellín (10,99%); por su parte, los estratos altos repuntaron notablemente y presentaron importantes crecimientos en Barranquilla (14,22%), Bogotá (12,42%) y Cali (10,72%).

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35

Ilustración 17: Índices de precios de vivienda – Índices (Base V-2006) 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00

IPVN

IPVU nominal

sep-14

jul-13

may-12

mar-11

ene-10

nov-08

sep-07

jul-06

may-05

mar-04

ene-03

nov-01

sep-00

jul-99

may-98

mar-97

0.00

IPVU real

Fuente: CENAC, datos básicos tomados del DANE y el DNP- La base tomada para todos los índices es diciembre de 2006 Los precios de la vivienda usada (IPVU) presentaron crecimientos nominales bastante elevados al cierre de 2014. En efecto, el índice empezó el año con un crecimiento del 8,6% que parecía desacelerarse con corte al segundo trimestre de 2014 (7,9%). No obstante el repunte en los últimos dos trimestres de 2014 lo llevó a un cierre del 12,5%, lo cual puede explicarse por presiones a la demanda en este segmento que, como ya se revisó en la sección de indicadores reales, es bastante activo en las principales ciudades del país ante las restricciones a la oferta de vivienda nueva.

Ilustración 18: Variaciones anuales de los índices de precios de vivienda 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 ago-14

oct-12

sep-13

nov-11

dic-10

ene-10

feb-09

mar-08

abr-07

may-06

jun-05

jul-04

ago-03

sep-02

oct-01

-0.1

nov-00

-0.05

dic-99

0

-0.15 -0.2 IPVN

IPVU nominal

IPVU real

Fuente: Banco de la República, DANE; elaboración CENAC

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3.2.

36

ÍNDICE DE COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA (ICCV)

Examinando otro componente del precio de la vivienda, se observa que el Índice de Costos de la Construcción de Vivienda (ICCV) ha presentado variaciones positivas desde el año 2010 alcanzando sus niveles máximos entre noviembre de 2011 y enero de 2012 con crecimientos de entre el 8 y el 8,6%.

Ilustración 19: ICCV por componentes-Variaciones anuales 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00

abr-15

dic-14

ago-14

abr-14

dic-13

ago-13

abr-13

dic-12

ago-12

abr-12

dic-11

ago-11

abr-11

dic-10

ago-10

abr-10

dic-09

ago-09

abr-09

dic-08

-2.00

ago-08

0.00

-4.00 -6.00 Total ICCV

Materiales

Mano de obra

Maquinaria y equipo

Fuente: DANE; elaboración CENAC. A partir de enero de 2012 se ha observado una desaceleración en materia de costos de la construcción y una recomposición del índice, donde los materiales presentan la principal moderación y la mano de obra vuelve a ser el componente jalonador del ICCV. En abril de 2015 el índice promedio registró una variación anual del 3,13%, encontrándose por encima del IPC para vivienda cuya variación anual fue del 0,52%.

Se debe resaltar sin embargo que los costos de la construcción crecen muy por debajo del IPVN, lo cual obedece a que el ICCV no contempla factores como el precio de la tierra, variaciones en la rentabilidad de la actividad constructora y factores regulatorios (en fin, no considera numerosos efectos que se generan desde el mercado).

3.3.

ÍNDICE DE PRECIOS DE LOS ARRENDAMIENTOS

Con respecto a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC), los componentes específicos de “Arrendamiento efectivo” y “Arrendamiento imputado” registraron un crecimiento anual del 3,1% y el 2,9% respectivamente. El crecimiento de los arrendamientos es Inferior a la variación promedio de los precios de la economía para el mes de abril de 2015 (4,6%).

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37

Ilustración 20: IPC – Arrendamiento efectivo e imputado (índice y variación anual) 130

4.5% 4.0%

125

3.5%

120

3.0% 2.5%

115

2.0%

110

1.5% 1.0%

105

0.5%

IPC-Arrendamiento

IPC-Arrendamiento imputado

Var Arrendamiento efe

Var Arrendamiento imp

ene-15

sep-14

may-14

ene-14

sep-13

may-13

ene-13

sep-12

may-12

ene-12

sep-11

may-11

ene-11

sep-10

may-10

ene-10

sep-09

may-09

0.0% ene-09

100

Fuente: DANE, elaboración CENAC. Aun así, los índices asociados a los arrendamientos presentan un crecimiento estable a lo largo de la serie desde 2010, registrando variaciones promedio del 3,6% y 3,4% para el caso de los imputados, con crecimientos por debajo de su promedio a lo largo de 2015.

Recordemos que actualmente el aumento en los arrendamientos se encuentra regulado por la Ley 820 de 2003. De acuerdo al Artículo 20 de la Ley 820 de 2003: “Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior” Dado que la Ley ancla el crecimiento del precio de los arrendamientos al valor del IPC y que además, según el Artículo 18 el canon no puede superar el 1% del valor de la vivienda, se entiende que la variación de los precios del arrendamiento mantiene una senda controlada en la medida que se preserve la estabilidad macroeconómica del país.

No obstante el panorama 2015 presenta bastantes dudas al respecto, donde las presiones inflacionarias seguramente se verán reflejadas en incrementos en los arrendamientos para 2016.

Actualmente se discute la posibilidad de reformar la ley de arrendamiento, de manera que se eliminen los topes a los cánones en los estratos altos, siendo estos fijados por el mercado. Si bien el tema es altamente sensible, lo cierto es que una liberalización en estratos altos no necesariamente implica un incremento en el valor del canon, lo cual es factible teniendo en cuenta que actualmente los arrendamientos para viviendas de alto FEDELONJAS - CENAC. Mayo de 2015

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38

valor se encuentran por debajo del tope. Sin embargo la posibilidad de eliminar el tope del IPC para aumentos del canon interanual abre la puerta a una mejora en la rentabilidad de los propietarios de los inmuebles que hasta el día de hoy no tenían incentivos monetarios reales para renovar los contratos.

4. PERSPECTIVAS DE CORTO PLAZO PARA LA ECONOMÍA Y EL SECTOR El crecimiento de la economía mundial en 2014 fue más débil de lo esperado, hecho que no fue ajeno a la dinámica de los países de América del Sur, lo cuales registraron una desaceleración en su crecimiento producto de las restricciones a la demanda externa y problemas particulares asociados al manejo macroeconómico de algunos gobiernos.

Por su parte, Colombia registró un desempeño más que notable si bien en la última parte del año los factores externos mencionados afectaron su dinámica. De acuerdo al Informe de Estabilidad Financiera del Banco de la República, para el mes de marzo de 2015, la carga financiera de los hogares continuó aumentando y el crecimiento de la cartera bruta de los establecimientos financieros permaneció relativamente estable, lo cual demuestra fortaleza de la demanda interna, al menos para en materia de cartera comercial y de consumo. No obstante, ya es evidente la desaceleración en los indicadores financieros del sector vivienda. En general los análisis de posibles situaciones de fragilidad en el sistema bancario sugieren que la probabilidad de experimentar una situación de vulnerabilidad es baja y significativamente inferior al umbral mínimo a partir del cual la probabilidad estimada se considera relevante.

Se espera entonces que el consumo privado siga impulsando la economía, lo cual se refuerza por el buen momento del mercado laboral. A marzo de 2015 la tasa de desempleo ha continuado su descenso, explicado principalmente por el crecimiento del empleo asalariado y formal. Sin embargo, el emisor sostiene su alerta frente al seguimiento cuidadoso de los ajustes salariales, de las estimaciones de la NAIRU y de los pronósticos del desempleo para identificar oportunamente el surgimiento de posibles presiones inflacionarias originadas en el mercado laboral.

Por el lado de la oferta, los indicadores disponibles para el primer trimestre de 2015 presentan comportamientos dispares. Cifras relacionadas con sectores como la industria muestran un desempeño débil con respecto a lo observado en el último trimestre de 2014.

La contracción industrial viene jalonada principalmente por la caída en la refinación de petróleo (-17,6%), cuya participación es elevada dentro de los indicadores. Por supuesto esta caída ha estado liderada por la dinámica de los precios del petróleo que a su vez ha puesto en apuros las finanzas públicas, obligando al gobierno a imponer aplazamientos en el gasto y a formular una reforma tributaria que ha generado incertidumbre dentro del empresariado del país que por un lado pide recortes al gasto en lugar de más impuestos, pero que por otro lado es altamente dependiente de la inversión del Gobierno.

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39

Ilustración 21: Precio del petróleo WTI 140 120 100 80 60 40 20 ene-14

jun-12

nov-10

abr-09

sep-07

jul-04

feb-06

dic-02

may-01

oct-99

ago-96

mar-98

ene-95

jun-93

abr-90

nov-91

0

Fuente: Yahoo Finance, Cálculos CENAC. Con los datos disponibles al cierre de 2014, los cálculos de CENAC utilizando la metodología Bry & Boschan (1971) sugieren que tanto la economía en su conjunto como el sector de la construcción continúan en expansión. En el informe de coyuntura realizado por CENAC en 2014 se encontró que la duración completa del ciclo de la construcción puede ser de incluso 10,4 años. Actualmente nos encontramos en fase de expansión luego de una desaceleración leve registrada entre 2010-IV y 2012-III. En general no se prevé un cambio en la tendencia en un horizonte de tres años, si bien el crecimiento se encuentra por debajo de su potencial.

Aunque las expectativas no son negativas para el cierre de 2015, lo cierto es que los ánimos han ido mermando en la medida que el año ha avanzado. A finales de 2014 se esperaba que 2015 tuviera una avalancha de inversión pública, más aun ante la cercanía de las elecciones para gobernantes regionales, hecho que no se materializará plenamente dada la inflexibilidad fiscal. Así mismo, las fuertes distorsiones que se han dirigido hacia los diálogos de paz han derivado en una reducción notable en la confianza respecto al proceso que han puesto en duda la materialización de esos 1,5 p.p. de crecimiento adicional que, según MinHacienda, se darían de concretarse el fin del conflicto.

Tabla 25: Ciclos de la construcción – Períodos y duración Ciclo

Fase

Inicio

Final

Duración

1

Expansión

<NA>

1978Q3

NA

2

Recesión

1978Q3

1980Q1

6

3

Expansión

1980Q1

1983Q3

14

4

Recesión

1983Q3

1984Q4

5

5

Expansión

1984Q4

1993Q4

36

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6

Recesión

1993Q4

2000Q2

26

7

Expansión

2000Q2

2010Q4

42

8

Recesión

2010Q4

2012Q3

7

9

Expansión

2012Q3

<NA>

NA

40

Fuente: DANE, DNP; elaboración CENAC Ilustración 22: Ciclos del PIB total y el PIB de la Construcción

Fuente: DANE; elaboración CENAC 4.1.

AMBIENTE PARA LA INVERSIÓN EN INFRAESTRUCTURA Y EDIFICACIONES

Entre las metas que se trazó el Gobierno para este cuatrienio en materia de infraestructura está mantener el ritmo de construcción de doble calzada, en 300 km al año, para terminar en el 2018 con 1.200 km. Para el 2015 continuará la adjudicación de concesiones de cuarta generación con 10 proyectos que suman 1.827 km y demandan inversiones por 14,3 billones de pesos. Durante 2015 se espera iniciar la vía Ibagué-Cajamarca y concluir las aprobaciones de otras dos iniciativas que están maduras Malla vial del Meta y el tercer sector de la doble calzada Bogotá-Villavicencio. 7 Por el lado de las edificaciones, durante 2015 entrarán en operación numerosos programas de la política de vivienda, con una inversión aproximada de 9 billones de pesos. Actualmente continúa activo el subsidio a la tasa de interés para VIS8, que con corte al 15 de mayo de 2015 ha otorgado 98.639 coberturas para créditos por un valor de 3,5 billones de pesos que han apalancado la compra de viviendas por un valor de 5,8 billones.

7 8

Tomado del Diario Portafolio, Enero de 2015.

Decreto 1190 de 2012.

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41

Así mismo, se han habilitado 70 proyectos privados para el programa de vivienda “Casa Ahorro” y se espera que a lo largo de 2015 se concrete la primera fase de entregas que seguramente traerán consigo un volumen importante de desembolsos hipotecarios, si bien no se espera que el programa continúe generando valor agregado dado que el 99% de los proyectos se encuentran ya en ejecución.

En el mes de agosto de 2015 entrará en operación el programa “Mi casa ya”, el cual contempla el otorgamiento de un subsidio familiar de vivienda de entre 15 y 20 smlmv y subsidio a la tasa de interés de 4 p.p. para compra de viviendas con un tope máximo de 135 smlmv. El programa está dirigido a hogares de clase media, con ingresos entre 2 y 4 SMMLV, que no sean propietarios de vivienda y que dispongan del 10% del valor de la unidad habitacional que desean adquirir. A la fecha se han reglamentado 100.000 coberturas que se pueden ser materializados en municipios distintos a la Región Capital, cuya conformación se encuentra aún a discreción del Ministerio de Vivienda. El gobierno plantea invertir cerca de 2,4 billones de pesos, entre subsidios a la demanda y subsidios a la tasa de interés, con el fin de impulsar un mecanismo.

Adicionalmente el Gobierno ha iniciado las convocatorias para un segundo programa de vivienda gratuita que contemplaba, en las primeras etapas de su formulación, la construcción de otro paquete de 100.000 unidades con subsidio pleno en municipios de categoría 4, 5 y 6. No obstante, este programa ha sido uno de los más afectado por el aplazamiento de recursos, por lo que actualmente se habla de apenas 50.000 unidades gratuitas en el cuatrienio 2014-2018, cifra que aparentemente se modificará nuevamente para abrir las puertas a un nuevo FRECH-Contra cíclico que subsidiaría 2 y 3 p.p. de la tasa para compra de vivienda entre 135 y 335 SMMLV. La noticia de un nuevo FRECH contra cíclico es relevante en un contexto de acumulación de inventarios de vivienda nueva en el segmento que sería sujeto del mecanismo, no obstante preocupa que el estímulo a la demanda frene la sana corrección que se ha venido observando en los precios de la No VIS, más aun teniendo en cuenta que las ventas del segmento se mantienen en niveles relativamente altos. No obstante, el mecanismo abre la puerta a la reactivación de las iniciaciones en la ciudad de Bogotá en un momento de franca depresión de la No VIS en la capital.

Con la ejecución de las políticas al ritmo esperado se esperaría que el crecimiento del sector de la construcción se situara entre el 7% y el 9,1% en 2015, mientras que sin política el crecimiento convergería al 4,1% derivado del regreso a niveles estructurales de actividad. Un crecimiento de este tipo en las edificaciones apalancaría un crecimiento del PIB total que se mantendría por encima del 4%.

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42

Ilustración 23: Proyecciones del PIB de edificaciones - 2015 13.0 12.0

12.0

11.0 10.0

9.70

9.0 8.0 7.0 6.0 5.0

4.10

4.0 3.0 2010

2011

PIB observado

2012

2013

Proyeccion baja

2014

2015

Proyeccion esperada

Fuente: Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio Teniendo en cuenta que los programas del Gobierno tienen una ejecución planeada para el cuatrienio, se espera que su impacto en el PIB total de la economía sea cercano a los 1,8 p.p., cifra nada despreciable para un sector que pesa apenas el 3% dentro de la generación de valor agregado. El impacto puede ser mayor teniendo en cuenta que cambiar VIPG II por un FRECH contra cíclico resulta más eficiente económicamente (Los subsidios a la No VIS presentan un multiplicador del gasto del orden de los 11 pesos por cada peso invertido por el Gobierno, mientras que en VIPG el multiplicador es de 1 a 1).

Ilustración 24: Programas de vivienda 2014-2018 – Inversión e impactos

Fuente: Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.

Finalmente, se resalta la voluntad del Gobierno Nacional para buscar alternativas viables que permitan solucionar en el corto plazo las necesidades habitacionales de la población. Ya empieza a sonar con fuerza la necesidad e implementar políticas que se

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sustenten en el arrendamiento, donde los nuevos TACS del FNA, básicamente convertidos en un leasing habitacional para VIS; mecanismos como el Arrendamiento con Opción de Compra (ACOC) de la Fundación Mario Santo Domingo; y el Semillero para la Propiedad, propuesto por CAMACOL, pueden constituirse como planes pioneros que permitirán utilizar el arrendamiento como instrumento para la superación de barreras de acceso y transición a la propiedad de las familias en el país.

5. BALANCE DE RIESGOS Y OPORTUNIDADES Teniendo en cuenta los comportamientos sectoriales revisados a lo largo del documento, resulta conveniente realizar un balance que indique el estado actual de la actividad y las expectativas futuras. La construcción y las actividades inmobiliarias mantienen un presente estable y positivo, con expectativas que se mantienen con menores niveles de incertidumbre que las del resto de la economía.

Resulta sin embargo un hecho que la meta cuantitativa del PND planteada al cierre de 2014, donde el objetivo era la construcción de 1,2 millones de viviendas con un fuerte componente de VIS, no se logrará. No obstante los estímulos a la VIS se mantienen y ya es prácticamente un hecho que se reactivarán los estímulos a la No VIS, además de observarse el compromiso en la exploración de mecanismos basados en arriendo, donde el leasing social y el arrendamiento con opción de compra pueden llegar a tener cabida dentro de la nueva política de vivienda.

En resumen, los escenarios que plantean riesgos y oportunidades son los siguientes: 5.1.

RIESGOS

Los principales riesgos sectoriales se encuentran asociados a la dinámica de las tasas de interés, la inflación, las caídas en los niveles de licenciamiento para vivienda y otros destinos; y los retrasos en la puesta en acción de programas bandera de la política de vivienda 

Aun cuando a la fecha se mantiene la laxitud de la política monetaria, se espera que en el corto plazo el emisor empiece a disminuir la liquidez de la economía aumentando hasta 50 p.b. la tasa de intervención. Lo anterior necesariamente se traducirá en mayores tasas de interés hipotecarias y una reducción de la demanda por crédito de vivienda.



Durante 2014 y 2018 se otorgarán 130 mil coberturas para el FRECH VIS, lo cual es una señal positiva para el mercado; no obstante preocupa la ejecución del programa “Casa Ahorro”, donde a la fecha no se han registrado entregas y aun no existe claridad sobre los montos del SFV para los hogares beneficiarios. Así mismo, se debe tener en cuenta que los potenciales 60 mil beneficiarios son los pre-aprobados por las entidades financieras y por lo tanto tienen un riesgo importante de no ser sujetos efectivos de crédito

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La percepción del consumidor ha mostrado un deterioro en el total nacional, jalonado por la dinámica de los estratos altos, actualmente existen ya caídas en las ventas y un aumento en los indicadores de rotación de las principales ciudades. De no revertirse la

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situación en el corto plazo los efectos se podrán observar en el PIB de edificaciones al cierre del año. 

5.2.

Los niveles de licenciamiento continúan cayendo en vivienda y la condición se ha generalizado para los destinos “no residenciales” luego del boom de 2014.

Actualmente la actividad real no residencial sigue sosteniendo el crecimiento del valor agregado, no obstante la dinámica seguramente declinará en los próximos meses.

OPORTUNIDADES

Aún con los mencionados riesgos, es claro que los sectores construcción y actividades inmobiliarias serán protagonistas en materia de actividad y contribución al crecimiento de la economía 2015. En síntesis las oportunidades sectoriales se resumen a continuación: 

El crecimiento esperado de la economía sigue siendo positivo y ronda el 4%. El sector de la construcción es uno de los pilares del crecimiento y presentará un volumen de inversión superior a los 9 billones de pesos en el próximo cuatrienio.

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Por el lado del PIB de edificaciones, se encuentra que si bien los indicadores de perspectiva no son prometedores, existe actividad en curso (unidades y área en proceso) que sostendrá el valor agregado durante los próximos dos trimestres. Al respecto las proyecciones de crecimiento del sector se encuentran entre el 4 y el 9% para el 2015.



Existe además un importante mercado de la vivienda usada en las principales ciudades del país donde la demanda se encuentra activa (más que en la vivienda nueva), lo cual es visible en los aumentos de precios de la vivienda usada y en un volumen importante de transacciones, tanto a nivel de ventas de vivienda usada como de arrendamientos.



Los importantes niveles de actividad económica han llevado a mejoras sustanciales en las cifras de empleo, variable determinante en la demanda futura por vivienda. Con corte a abril de 2015 la tasa de desempleo se ubicó en el 8,9% manteniéndose en cifras de un dígito. Adicionalmente las mejores condiciones del mercado laboral se sustentan en la generación de trabajo asalariado formal, lo cual mejora las expectativas de acceso a los mercados de vivienda formal.



Las nuevas metas en materia de vivienda del gobierno nacional se presentan como una oportunidad que debe ser aprovechada. Los estímulos a la No VIS se constituyen en una oportunidad de inversión para los hogares de clase media y en una oportunidad de negocio para los promotores, donde particularmente Bogotá presenta bajos niveles de stock de vivienda de entre 135 y 335 SMMLV.



La reforma que se plantea a la política de arrendamiento, con la eliminación a las restricciones en los cánones para las viviendas de estratos 4, 5 y 6, es una noticia positiva para las actividades inmobiliarias y seguramente generará mejores incentivos a la inversión en segundas viviendas para arrendar, promoviendo además la generación de rentas reales para los arrendadores.

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