Reporte Mercado
Retail
Octubre - Diciembre| Medellín - Colombia, 2023
4
Q
Indicadores Económicos PIB: 0,3% Tercer Trimestre 2023 Según estimaciones del DANE.
DÓLAR TRM:
PETROLEO WTI:
3.955,88
USD $71,49
BAN. REP. (13 de Diciembre de 2023)
Diario La República (15 de Diciembrede 2023)
Variación mensual del IPC: 0,47% Noviembre 2023 Según estimaciones del DANE.
Proyección Crecimiento: 2,1% para 2023 Según la proyección del Banco Mundial
TASA DE DESEMPLEO:
IMPORTACIONES:
EXPORTACIONES:
9,2%
USD $4.944,2
USD $4.150,8
Millones CIF. BAN REP. (Septiembre de 2023)
Millones FOB. (Octubre de 2023)
DANE (Octubre de 2023)
DANE.
Panorama Económico Nacional: El ajuste económico en Colombia ha impactado diversos sectores como la industria, el comercio y la construcción. Aunque el país experimentó un sólido repunte postpandemia, la desaceleración derivada de las condiciones económicas globales se ha evidenciado con mayor fuerza en el último año. Con esta tendencia, se proyecta que el ajuste en las variables macroeconómicas continuará durante 2024, anticipando menores niveles de inflación y tasas de interés, con signos de recuperación en la demanda doméstica. Sin embargo, se advierte que el último tramo del ajuste será desafiante, especialmente en el primer semestre de 2024, con altos costos financieros y dificultades para sectores con apalancamiento financiero. Las perspectivas a mediano plazo dependen de eventos internacionales, principales precursores de los cambios de la economía en los últimos años. A nivel local, se espera una desaceleración del crecimiento económico en 2023 y 2024, con una proyección cercana al 1,0% para este último año. Se anticipa además una contracción en la inversión, especialmente en el sector minero-energético. En cuanto a la inflación, se pronostica una continuidad en la tendencia a la baja para el 2024, con un decrecimiento conservador. Las estimaciones apuntan a una inflación anual del 5,7% para el cierre de 2024, que estará influenciada por factores como el incremento del salario mínimo real, un fenómeno de El Niño más severo, aumentos en los precios de los combustibles, o un episodio de súbita devaluación del peso en un escenario de estrés financiero global.
Regional: La economía de Antioquia refleja un comportamiento similar al registrado a nivel nacional, demostrando su notoria capacidad de adaptación. En el segundo trimestre de 2023, el crecimiento económico fue del 0,2%, resaltando una disminución del 7,6% en la producción industrial y un decrecimiento del 7,4% en las ventas del comercio. No obstante, las exportaciones experimentaron un prometedor repunte del 13,2%. Proyectando hacia el 2024, se anticipa un crecimiento del PIB del 1,4%, manteniéndose por debajo del promedio nacional. La diversificación en sectores como entretenimiento, educación y servicios actuará como amortiguador ante los impactos adversos. A pesar de los desafíos, la economía de esta región exhibe estabilidad. Los desafíos son evidentes, pero se perfilan oportunidades. La capacidad exportadora y la fortaleza de sectores como educación y servicios indican un potencial de crecimiento sostenible. Abordando el futuro con tenacidad, Antioquia puede consolidarse como una región económicamente sólida.
Retail: Durante el 2023, la inversión extranjera fue fundamental para estimular la economía nacional, especialmente en sectores como alimentos, vestuario y artículos para el hogar. La entrada de grandes marcas extranjeras no solo impulsó el crecimiento económico general, sino que también facilitó conexiones comerciales internacionales, fomentando el intercambio comercial. El aumento constante de la inversión extranjera fortaleció la oferta local al presentar productos competitivos y adaptados a las cambiantes preferencias de los consumidores. Las tendencias de consumo indican un notable crecimiento del 12,9% en las compras en línea en comparación con 2022, evidenciando el auge del comercio electrónico. Los centros comerciales, conscientes de estas tendencias, innovan continuamente para mejorar la experiencia del cliente, desde la eliminación de filas en las plazas de comidas hasta la implementación de probadores virtuales de prendas. Además, la sostenibilidad adquiere un papel crucial, ya que los consumidores son cada vez más conscientes de la crisis ambiental, posicionando a los centros comerciales como actores clave en la construcción de un futuro más respetuoso y amigable.
Reporte Medellín Retail – Q4 2023 - Pg. 2
Reporte de
Mercado
Tasa de Disponibilidad Q4 2023: 1,75% Q4 2022: 2,72%
Absorción Neta Q4 2023: 9.620 m2 Q4 2022: 24.301 m2
Inventario
Oferta
Q4 2023: 993.370 m2
Q4 2023: 17.401 m2
Q4 2022: 993.370 m2
Q4 2022: 27.021 m2
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Reporte de
Mercado
La ciudad de Medellín al cierre del año 2023 consolida un inventario competitivo de 993.370 m² en el segmento de retail en centros comerciales, esta cifra se encuentra distribuida en 29 centros comerciales. Con esta cifra, se consolida como la segunda ciudad con mayor GLA en el país después de la capital. Agregando a lo anterior, este total de área rentable se evidencia que ha permanecido estable desde el cierre del 2021, cuando se registró el último ingreso al inventario.
Área (m²)
33,07%
30,96%
15,80%
12,98% 7,20%
Poblado
SU Sur
Q4 - 2023
SU Norte Occidente
45%
10 K 8K 6K 4K 2K K
Oferta por Corredor 42%
Oriente
Participación
De acuerdo con el comportamiento de la estructuración y desarrollo de nuevos proyectos, Colliers International prevé una cifra de inventario estable durante el próximo año. No obstante, es de mencionar la tendencia en observada en la capital del país, donde las perspectivas de crecimiento del GLA están atadas a la expansión de centros comerciales ya consolidados en la ciudad, que se están llevando a cabo mediante el reaprovechamiento de espacios.
7%
Poblado
SU Sur
SU Norte Oriente Occidente
Q4 - 2022
Variación Anual
Actualmente, el tamaño de la oferta de locales comerciales en Medellín es reducida, lo que comienza a generar dificultades al momento de la búsqueda de nuevas ubicaciones en ubicaciones privilegiadas. Además, teniendo en cuenta que la proyección de nuevo inventario es baja, Colliers International estima una continuidad en el decrecimiento de los niveles de disponibilidad de la oferta durante el próximo año, con un ritmo inferior al registrado en años anteriores.
Absorción: Medellín finaliza el 2023 con una absorción neta acumulada de locales en centros comerciales que alcanza los 9.620 m2, cifra que es considerablemente inferior a la registrada un año atrás, cuando la demanda ejecutada para este tipo de activos inmobiliarios superaba los 24.000 m2. Es de mencionar que este menor ritmo de demanda se atribuye al alto grado de ocupación del mercado actual, que con una tasa de ocupación superior al 98% genera dificultades para la búsqueda de nuevos espacios.
Absorción por Corredor
Oferta: A cierre del año 2023, la capital de Antioquia consolida un área total de 17.401 m² de locales comerciales disponibles, presentando una disminución anual de 35,60 puntos porcentuales, traducida en 9.620 m². Esta cifra deja en evidencia la recuperación en los niveles de ocupación de los centros comerciales en la ciudad. Además, por segundo año consecutivo, Medellín se consolida como la segunda ciudad con mejor resultado al compararse con las demás ciudades principales.
38%
17%
Q4 - 2023
Inventario por Corredor 350 K 300 K 250 K 200 K 150 K 100 K 50 K K
Área (m²)
Inventario:
Q4 - 2022
Q4 - 2023
Especializado Vecindario Outlet Super Regional Comunitario Regional
-3 K
K
3K
5K Área (m2)
Reporte Medellín Retail – Q4 2023 - Pg. 4
8K
10 K
13 K
Reporte de
Mercado
La demanda de locales comerciales en la ciudad de Medellín ha registrado cifras históricas durante los dos últimos años, de modo que la tasa de ocupación actual es la más alta entre las ciudades principales. Sin embargo, esta baja disponibilidad de activos empieza a generar retos en la búsqueda de estos espacios, especialmente para las marcas que buscan ubicaciones privilegiadas de gran tamaño. Con lo anterior, Colliers International estima una continuidad en el decrecimiento del ritmo de ocupación de espacios durante el próximo año. No obstante, este escenario de baja oferta impulsa la posibilidad de reestructuración interna de espacios en centros comerciales ya establecidos, mismo fenómeno que empieza a tomar fuerza en Bogotá.
año, sin embargo, es de anotar que este crecimiento debe velar por una tasa de vacancia al margen.
Precios de Venta: Medellín finaliza el año 2023 con un precio promedio de venta de $18.2736.482 COP/m2, mostrando un crecimiento anual del 8,34%. Esta tendencia de crecimiento está acompañada de una disminución en el total de oferta en venta de la ciudad, que decrece en un 49,15% anualmente, consolidando una disponibilidad actual de 5.695 m2. Además, esta variación se explica por un decrecimiento significativo en la oferta de locales comerciales de entre 20 y 60 m2, en el que la oferta empieza a ser limitada.
Precios de Renta:
Precio de Renta por Clase
COP/m2
$ 200K $ 150K
$ 50K
$ 135K $ 93K
$ 93K $ 93K $ 90K $ 79K $ 80K
$ 78K $ 76K $ 45K
$K
Q4 - 2022
Q4 - 2023
A nivel nacional, los valores de alquiler han registrado un crecimiento continuo a razón de diversos factores como la inflación, el alza en los costos de construcción y el impulso en la demanda de ciertos sectores en específico, incluyendo el segmento de los centros comerciales. Teniendo en cuenta la baja disponibilidad de locales, Colliers International prevé un crecimiento en los valores de alquiler durante el próximo
Reporte Medellín Retail – Q4 2023 - Pg. 5
$ 25,00 M
$ 22,18 M
$ 20,00 M $ 15,00 M
$ 18,48 M
$ 18,59 M $ 13,43 M $ 12,42 M $ 17,87 M
$ 10,00 M
$ 8,73 M
$ 11,98 M
$ 5,00 M
$ 9,87 M
$ 0,00 M
Q4 - 2022
$ 146K $ 135K
$ 100K
Precios de Venta por Clase
COP / m2
La capital antioqueña cierra el 2023 con un precio promedio en renta de $110.200 COP/m², cifra que registra un incremento anual del 11.83%. Entrando en detalle, Medellín es la ciudad que registra el crecimiento más alto en su promedio de renta en comparación con el resto de las ciudades principales, este comportamiento es atribuible a un fenómeno de oferta y demanda, recordando que la tasa de disponibilidad de la ciudad cerró en 1,75 puntos porcentuales siendo la más baja registrada en los último años, es importante destacar que la oferta en renta decreció más de 8.500 m² anualmente, cerrando el año con una disponibilidad total de 16.061 m².
Q4 - 2023
Finalizando, Colliers International estima un incremento en los niveles de precios durante el próximo año debido al creciente nivel de competencia por este tipo de espacios en la ciudad de Medellín.
Glosario Clasificación ICSC:
Clase Vecindario:
International Council of Shopping Centers, es una asociación de comercio de la industria de centros comerciales que tiene como fin la promoción e investigación del papel de los centros comerciales y de su clasificación.
Centros comerciales diseñados con el fin de proveer productos y servicios de conveniencia necesidades diarias del sector que los rodea. En su mayoría se encuentran anclados por un supermercado.
Tasa de Disponibilidad:
Clase Comunitario:
Es la razón entre el espacio total de inventario y el espacio disponible.
Centros comerciales que ofrecen una gama más amplia de productos y servicios a los clientes comparado con el vecindario, por lo que duplica generalmente su área comercial rentable. Cuenta con 2 o más anclas, las cuales en su mayoría son tiendas departamentales de descuento en ropa u hogar.
Inventario: Universo de estudio. Es todo inmueble terminado dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no está en proceso de construcción ni en proyecto.
Corredor: Es considerado como un submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.
Clase Regional: Centros comerciales que ofrecen una amplia gama de mercancías en general, con gran porcentaje en ropa y gran variedad de servicios. Su atracción principal es la combinación de 2 o más tiendas anclas que en su mayoría pueden ser tiendas departamentales de gran escala, por lo que su área comercial rentable duplica a la del centro comunitario.
Clase Súper Regional: Absorción Neta Anual Acumulada: Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo.
Clase Centro Especializado: Centros comerciales que utilizan un tema unificador el cual es llevado a cabo por los locales comerciales con el fin de atraer clientes que buscan un tipo de mercancía en específico.
Clase Outlet: Centros comerciales compuesto por locales que ofrecen artículos de marca con descuento. Estos centros típicamente no se encuentran anclados.
Clase Estilo de Vida: Centros comerciales dirigidos a clientes de clase alta, cuyos locales se caracterizan por tener marcas exclusivas, generalmente de moda, y un gran número de restaurantes de mantel; en su mayoría se encuentran ubicados en zonas residenciales de estratos altos.
Reporte Medellín Retail – Q4 2023 - Pg. 6
Es similar al centro regional, sin embargo, su área comercial rentable es mucho mayor, tiene más de 3 tiendas anclas y cuenta con una selección de mercancía más amplia en sus locales comerciales, lo que más la caracteriza del centro Regional es su capacidad de atracción de población a nivel zonal y metropolitano.
Explicación Gráfico Caja y Bigotes: El gráfico caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para una muestra de datos determinada. Para el caso de precios (venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, promedio ponderado en función del área, y los datos atípicos. Explicados en el gráfico ejemplo a continuación:
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Nuestro equipo ¿Deseas tener información más detallada de las variables del mercado inmobiliario? Contáctanos: Roberto Cáceres Director General Roberto.Caceres@colliers.com
Mauricio Montañez, MAI, MRICS Director Valuación y Consultoría Mauricio.montañez@colliers.com
Felipe Becerra, CFA Director de Inteligencia de Mercados e Innovación Felipe.Becerra@colliers.com
Carlos Toquica Coordinador de Inteligencia de Mercados e Innovación Carlos.Toquica@colliers.com
Daniel Santiago García Analista de Inteligencia de Mercados e Innovación Daniel.Garcia@colliers.com
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