Reporte Mercado
Retail
Octubre-Diciembre | Cali - Colombia, 2023 Q
4
Q
Indicadores Económicos
PIB: 0,3% Tercer Trimestre 2023 Según estimaciones del DANE.
DÓLAR TRM:
PETROLEO WTI:
3.955,88
USD $71,49
BAN. REP. (15 de Diciembre de 2023)
Diario La República (15 de Diciembre de 2023)
Panorama
Variación mensual del IPC: 0,47% Noviembre 2023 Según estimaciones del DANE.
TASA DE DESEMPLEO:
9,2% DANE (Octubre de 2023)
IMPORTACIONES:
USD $4.944,2 Millones CIF.BAN.REP. (Septiembre de 2023)
Proyección Crecimiento: 2,1% para 2023 Según la proyección del Banco Mundial
EXPORTACIONES:
USD $4.150,8 Millones FOB. DIAN. (Octubre de 2023)
Económico Nacional:
El ajuste económico en Colombia ha impactado diversos sectores como la industria, el comercio y la construcción. Aunque el país experimentó un sólido repunte postpandemia, la desaceleración derivada de las condiciones económicas globales se ha evidenciado con mayor fuerza en el último año. Con esta tendencia, se proyecta que el ajuste en las variables macroeconómicas continuará durante 2024, anticipando menores niveles de inflación y tasas de interés, con signos de recuperación en la demanda doméstica. Sin embargo, se advierte que el último tramo del ajuste será desafiante, especialmente en el primer semestre de 2024, con altos costos financieros y dificultades para sectores con apalancamiento financiero. Las perspectivas a mediano plazo dependen de eventos internacionales, principales precursores de los cambios de la economía en los últimos años. A nivel local, se espera una desaceleración del crecimiento económico en 2023 y 2024, con una proyección cercana al 1,0% para este último año. Se anticipa además una contracción en la inversión, especialmente en el sector minero-energético. En cuanto a la inflación, se pronostica una continuidad en la tendencia a la baja para el 2024, con un decrecimiento conservador. Las estimaciones apuntan a una inflación anual del 5,7% para el cierre de 2024, que estará influenciada por factores como el incremento del salario mínimo real, un fenómeno de El Niño más severo, aumentos en los precios de los combustibles, o un episodio de súbita devaluación del peso en un escenario de estrés financiero global.
Regional: La situación económica de Cali según estimaciones del DANE muestra un panorama laboral alentador con una reducción de 2,5 puntos porcentuales posicionándose así con una tasa de desempleo del 10,9%. A pesar de los desafíos económicos a nivel nacional, Cali logra mantener una tasa de desempleo relativamente baja. Esta cifra refleja la resiliencia del mercado laboral local frente a las fluctuaciones económicas. Sin embargo, se observa la necesidad de abordar la brecha de género en el desempleo, ya que esta registra la segunda mayor disparidad entre hombres y mujeres en las principales ciudades del país. A pesar de estos desafíos, la ciudad continúa trabajando para mejorar las oportunidades laborales y promover un desarrollo inclusivo. Por otra parte, la ciudad experimenta un crecimiento destacado en sectores clave, como la industria, el gasto público y el emprendimiento microempresarial, a pesar del contexto de desaceleración económica a nivel nacional. A nivel macroeconómico, la Secretaría de Desarrollo Económico de Cali proyecta un crecimiento moderado del PIB colombiano, con tasas del 1.4% en 2024, lo que puede influir positivamente en la economía local. A su vez, la Secretaría impulsa la economía creativa a través de proyectos y estrategias innovadoras. A pesar de estos desafíos, se espera que la inflación en Colombia alcance el 4% en los próximos cinco años, según encuestas del Banco de la República. Estos datos reflejan un escenario dinámico y desafiante, pero también lleno de oportunidades para el crecimiento sostenible y el desarrollo económico en la ciudad de Cali.
Retail: Durante el 2023, la inversión extranjera fue fundamental para estimular la economía nacional, especialmente en sectores como alimentos, vestuario y artículos para el hogar. La entrada de grandes marcas extranjeras no solo impulsó el crecimiento económico general, sino que también facilitó conexiones comerciales internacionales, fomentando el intercambio comercial. El aumento constante de la inversión extranjera fortaleció la oferta local al presentar productos competitivos y adaptados a las cambiantes preferencias de los consumidores. Las tendencias de consumo indican un notable crecimiento del 12,9% en las compras en línea en comparación con 2022, evidenciando el auge del comercio electrónico. Los centros comerciales, conscientes de estas tendencias, innovan continuamente para mejorar la experiencia del cliente, desde la eliminación de filas en las plazas de comidas hasta la implementación de probadores virtuales de prendas. Además, la sostenibilidad adquiere un papel crucial, ya que los consumidores son cada vez más conscientes de la crisis ambiental, posicionando a los centros comerciales como actores clave en la construcción de un futuro más respetuoso y amigable.
Reporte Cali Retail – Q4-2023 - Pg. 2
Reporte de
Mercado
Tasa de Disponibilidad Q4 2023: 9,61% Q4 2022: 11,54%
Absorción Neta Q4 2023: 7.501 m2 Q4 2022: 11.293 m2
Inventario
Oferta
Q4 2023: 388.282 m2
Q4 2023: 37.318 m2
Q4 2022: 388.282 m2
Q4 2022: 44.819 m2
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Reporte de
Mercado Inventario:
Oferta por Clase y Tipo 30 K Q4 - 2022
25 K
Área (m2)
A cierre del año 2023, Cali permanece un inventario competitivo estable desde el tercer trimestre del año 2021, alcanzando una cifra de 388.282 m2. Con este comportamiento, la región del valle se consolida con la menor dinámica de construcción en comparación con el resto de las ciudades principales. No obstante, se espera un repunte en el total de área rentable de la ciudad durante el primer semestre del siguiente año debido a la incorporación de MallPlaza Cali, que contará con la participación de numerosas marcas del segmento gastronómico, entretenimiento y moda.
Área (m2)
150 K 33,40% 29,07%
100 K
24,89%
50 K
9,94%
2,70%
K Super Regional
Regional
Q4 - 2022
Comunitario
Outlet
Vecindario
Q4 - 2023
Participación
Colliers International estima un crecimiento en el área rentable de la ciudad durante el 2024 como resultado del inicio de operación del centro comercial MallPlaza Cali. Además, la tendencia en otras ciudades principales apunta a un crecimiento en el mediano plazo derivado de la expansión de centros comerciales ya consolidados en la ciudad.
15 K 10 K 5K K -5 K
-1.358
-259
-932
-171
-1.082
-97
In-line
Plazoleta
In-line
Plazoleta
In-line
Plazoleta
Regional
Vecindario
In-line
Super Regional
Siguiendo el comportamiento en otras ciudades principales del país, Colliers International prevé una disminución moderada en los niveles de vacancia de locales comerciales durante el próximo año. Un factor que podría impulsar este indicador durante el próximo año será el área remanente por comercializar en MallPlaza Cali, sin embargo, según el último reporte de gestión de MallPlaza, se espera que su porcentaje de ocupación inicial sea superior al registrado en las últimas aperturas a nivel nacional.
Absorción: Los niveles de absorción en la ciudad ascienden a una cifra de 7.501 m2, registrando una disminución cercana a los 3.792 m2 respecto al año anterior. Este indicador en términos relativos (33,58%) corresponde a un nivel de demanda ejecutada que decrece a un ritmo inferior frente al presentando al cierre del 2022, siendo la clase Comunitario el formato con menor dinámica entre las clases analizadas con una liberación anual de espacios cercana al 61,51%.
Absorción por Clase 6K
Área (m2)
4K 2K
790
K -279
-2 K
-1.683
-2.598
-4 K Super Regional Comunitario
Q4 - 2022
Reporte Cali Retail – Q4 - 2023 - Pg. 4
-3.528
-10 K
Oferta: El cierre del año 2023 muestra un panorama dinámico en términos de oferta para la ciudad de Cali, ya que la ciudad ha experimentado una disminución generalizada en los niveles de disponibilidad. Este ritmo ha permitido un reajuste que sitúa la oferta de la ciudad en 37.318 m2, disminuyendo anualmente en cerca de 7.500 m2. A modo de detalle, la tasa de disponibilidad ha decrecido de forma continua por quinto trimestre consecutivo, alcanzando una cifra inferior a dos dígitos para este trimestre (9,61%).
Variación Anual
20 K
Comunitario
Inventario por Clase
Q4 - 2023
Q4 - 2023
Regional
Vecindario
Variación Anual
Reporte de
Mercado
Con todo lo anterior, Colliers International estima que los niveles de absorción continuarán decreciendo a un ritmo desacelerado, sin desestimar la posibilidad en el incremento de esta debido a que los precios tanto en renta como en venta son ligeramente más competitivos a los del año pasado, con reducciones que propician un entorno de mayor demanda y niveles de oferta en decrecimiento constante. Este comportamiento podría generar un impulso en la toma de espacios comerciales debido a que los precios son más asequibles, la ciudad cuenta con una oferta diversificada y los niveles podría incrementar con el ingreso de nuevos proyectos propuestos en el corto y mediano plazo.
Precios de Venta: Cali consolida un precio promedio en venta de $10.491.100 COP/m2, manteniéndose estable durante el último año. No obstante, los centros comerciales Regionales y Super Regionales presentaron al cierre del año un crecimiento del 70,39% y 8,72%, respectivamente, en comparación con las demás clases analizadas. Este incremento en el precio promedio de venta sugiere una valoración positiva y sostenida en el mercado inmobiliario comercial de la ciudad, con un enfoque particular en los centros comerciales de mayor envergadura y alcance regional.
Precio de Venta por Clase y Tipo
Regional
Burbuja
$52 K
In-line
$45 K
Burbuja
$180 K
Plazoleta
$94 K
$122 K
In-line
Q4 - 2023
In-line
$157 K
$513 K
Plazoleta
$45 K
Burbuja
$94 K
In-line
Q4-2022
Comunitario Super Regional Q4 - 2022
Vecindario
Promedio Anual
El ponderado de renta, muestra un panorama interesante para la inversión, los precios a la baja son un atractivo para el ingreso de nuevas marcas a los centros comerciales que internamente están experimentando altos y bajos en la fijación de precios conforme su panorama económico cambia, sin embargo, los precios se encuentran en niveles inferiores a los de hace unos años, con esto, Colliers International prevé un crecimiento ralentizado en la fijación de precios para la primera mitad del año 2024, esto teniendo en cuenta que la oferta está decreciendo a un ritmo moderado, debido a la expectativa del año entrante.
Reporte Cali Retail – Q4 - 2023 - Pg. 5
Super Regional Q4-2023
Comunitario
Burbuja
In-line
Burbuja
Plazoleta
In-line
Plazoleta
In-line
Burbuja
Plazoleta
$ 1,5 M
Regional
Plazoleta
Burbuja
COP/m2
Precio de Renta por Clase $1.600.000 $1.400.000 $1.200.000 $1.000.000 $800.000 $600.000 $400.000 $200.000 $0
$ 70 M $ 60 M $ 50 M $ 40 M $ 30 M $ 20 M $ 10 M $0M
In-line
Cali culmina el año con un precio promedio de renta de $56.600 COP/m2, registrando una disminución de $2.100 COP/m2 interanualmente. Esta reducción del valor de alquiler se presentó principalmente en los centros comerciales de formato Vecindario, seguido de la categoría Comunitario en términos ponderativos.
COP/m2
Precios de Renta:
Vecindario
Promedio Anual
Con lo anterior, Colliers International, desestima en el corto plazo una estabilidad en los precios, soportado en los datos históricos que revelan un comportamiento sensible entre la oferta y la imposición del importe de venta en el que no se encuentra un patrón definido, sin embargo, la variación de los precios podría situarse en un rango cercano al promedio encontrado actualmente.
Glosario Clasificación ICSC:
Clase Vecindario:
International Council of Shopping Centers, es una asociación de comercio de la industria de centros comerciales que tiene como fin la promoción e investigación del papel de los centros comerciales y de su clasificación.
Centros comerciales diseñados con el fin de proveer productos y servicios de conveniencia necesidades diarias del sector que los rodea. En su mayoría se encuentran anclados por un supermercado.
Tasa de Disponibilidad:
Clase Comunitario:
Es la razón entre el espacio total de inventario y el espacio disponible.
Centros comerciales que ofrecen una gama más amplia de productos y servicios a los clientes comparado con el vecindario, por lo que duplica generalmente su área comercial rentable. Cuenta con 2 o más anclas, las cuales en su mayoría son tiendas departamentales de descuento en ropa u hogar.
Inventario: Universo de estudio. Es todo inmueble terminado dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no está en proceso de construcción ni en proyecto.
Corredor: Es considerado como un submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.
Clase Regional: Centros comerciales que ofrecen una amplia gama de mercancías en general, con gran porcentaje en ropa y gran variedad de servicios. Su atracción principal es la combinación de 2 o más tiendas anclas que en su mayoría pueden ser tiendas departamentales de gran escala, por lo que su área comercial rentable duplica a la del centro comunitario.
Clase Súper Regional: Absorción Neta Anual Acumulada: Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo.
Clase Centro Especializado: Centros comerciales que utilizan un tema unificador el cual es llevado a cabo por los locales comerciales con el fin de atraer clientes que buscan un tipo de mercancía en específico.
Clase Outlet: Centros comerciales compuesto por locales que ofrecen artículos de marca con descuento. Estos centros típicamente no se encuentran anclados.
Clase Estilo de Vida: Centros comerciales dirigidos a clientes de clase alta, cuyos locales se caracterizan por tener marcas exclusivas, generalmente de moda, y un gran número de restaurantes de mantel; en su mayoría se encuentran ubicados en zonas residenciales de estratos altos.
Reporte Cali Retail – Q4 - 2023 - Pg. 6
Es similar al centro regional, sin embargo, su área comercial rentable es mucho mayor, tiene más de 3 tiendas anclas y cuenta con una selección de mercancía más amplia en sus locales comerciales, lo que más la caracteriza del centro Regional es su capacidad de atracción de población a nivel zonal y metropolitano.
Explicación Gráfico Caja y Bigotes: El gráfico caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para una muestra de datos determinada. Para el caso de precios (venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, promedio ponderado en función del área, y los datos atípicos. Explicados en el gráfico ejemplo a continuación:
Nuestro equipo ¿Deseas tener información más detallada de las variables del mercado inmobiliario? Contáctanos: Roberto Cáceres Director General Roberto.Caceres@colliers.com
Mauricio Montañez, MAI, MRICS Director Valuación y Consultoría Mauricio.montañez@colliers.com
Felipe Becerra, CFA Director de Inteligencia de Mercados e Innovación Felipe.Becerra@colliers.com
Andrés Toquica Coordinador de Inteligencia de Mercados e Innovación Carlos.Toquica@colliers.com
Camilo Bustos Analista de Inteligencia Mercados e Innovación Camilo.Bustos@colliers.com
de
Colliers International Colombia S.A.
Cra. 7 No. 99 - 53 Torre 2. Piso 16. Bogotá – Colombia Tel: 316 397 9827 colombia@colliers.com https://www.colliers.com/es-CO