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Reporte Mercado
Retail
Octubre-Diciembre |Bogotá- Colombia, 2023
4
Q
Indicadores Económicos
PIB: 0,3% Tercer Trimestre 2023 Según estimaciones del DANE.
DÓLAR TRM:
PETROLEO WTI:
3.955,8
USD $71,49
BAN. REP. (15 de Diciembre de 2023)
Diario La República (15 de Diciembre de 2023)
Panorama
Variación mensual del IPC: 0,47% Noviembre 2023 Según estimaciones del DANE.
TASA DE DESEMPLEO:
9,2% DANE (Octubre de 2023)
IMPORTACIONES:
USD $4.944,2 Millones CIF. BAN REP. (Septiembre de 2023)
Proyección Crecimiento: 2,1% para 2023 Según la proyección del Banco Mundial
EXPORTACIONES:
USD $4.150,8 Millones FOB. (Octubre de 2023)
DANE.
Económico Nacional:
El ajuste económico en Colombia ha impactado diversos sectores como la industria, el comercio y la construcción. Aunque el país experimentó un sólido repunte postpandemia, la desaceleración derivada de las condiciones económicas globales se ha evidenciado con mayor fuerza en el último año. Con esta tendencia, se proyecta que el ajuste en las variables macroeconómicas continuará durante 2024, anticipando menores niveles de inflación y tasas de interés, con signos de recuperación en la demanda doméstica. Sin embargo, se advierte que el último tramo del ajuste será desafiante, especialmente en el primer semestre de 2024, con altos costos financieros y dificultades para sectores con apalancamiento financiero. Las perspectivas a mediano plazo dependen de eventos internacionales, principales precursores de los cambios de la economía en los últimos años. A nivel local, se espera una desaceleración del crecimiento económico en 2023 y 2024, con una proyección cercana al 1,0% para este último año. Se anticipa además una contracción en la inversión, especialmente en el sector minero-energético. En cuanto a la inflación, se pronostica una continuidad en la tendencia a la baja para el 2024, con un decrecimiento conservador. Las estimaciones apuntan a una inflación anual del 5,7% para el cierre de 2024, que estará influenciada por factores como el incremento del salario mínimo real, un fenómeno de El Niño más severo, aumentos en los precios de los combustibles, o un episodio de súbita devaluación del peso en un escenario de estrés financiero global.
Regional: Según estimaciones del DANE, durante el tercer trimestre de 2023, en Colombia el sector de comercio al por mayor y al por menor destacó como la principal contribución al valor agregado del país, representando un 20,12%, Seguido del sector de administración pública y defensa, con un aporte del 14,36%, así como las industrias manufactureras, que contribuyeron con el 13,18%. En contraste, el sector de información y telecomunicaciones representó tan solo el 2,67% del valor agregado a nivel nacional. Por su parte, en Bogotá, la dinámica de la industria manufacturera evidenció una reducción del 8,9% en la producción real y una disminución del 5,1% en el sector de ventas. A su vez, la tasa de desempleo experimentó una notable reducción del 1,9%. En adición, el sector de alimentos y bebidas registró un incremento del 2,2% en la tasa de personas ocupadas, seguido por el sector de minerales no metálicos, que experimentó un leve aumento del 0,1%. En contrapartida, el sector de textiles y confección sufrió una contracción del 5,6% en cuanto a personal ocupado. Puntualizando en la dinámica del comercio minorista en Bogotá, se observó una disminución significativa del 14,9% en septiembre de 2023 en comparación con el año anterior. No obstante, en este mismo sector, el personal ocupado experimentó un incremento del 1,3%.
Retail: Durante el 2023, la inversión extranjera fue fundamental para estimular la economía nacional, especialmente en sectores como alimentos, vestuario y artículos para el hogar. La entrada de grandes marcas extranjeras no solo impulsó el crecimiento económico general, sino que también facilitó conexiones comerciales internacionales, fomentando el intercambio comercial. El aumento constante de la inversión extranjera fortaleció la oferta local al presentar productos competitivos y adaptados a las cambiantes preferencias de los consumidores. Las tendencias de consumo indican un notable crecimiento del 12,9% en las compras en línea en comparación con 2022, evidenciando el auge del comercio electrónico. Los centros comerciales, conscientes de estas tendencias, innovan continuamente para mejorar la experiencia del cliente, desde la eliminación de filas en las plazas de comidas hasta la implementación de probadores virtuales de prendas. Además, la sostenibilidad adquiere un papel crucial, ya que los consumidores son cada vez más conscientes de la crisis ambiental, posicionando a los centros comerciales como actores clave en la construcción de un futuro más respetuoso y amigable.
Reporte Bogotá Retail – Q4 - 2023 - Pg. 2
Reporte de
Mercado
Tasa de Disponibilidad Q4 2023: 4,72%
Absorción Neta Q4 2023: 20.909m2 Q4 2022: 45.277m2
Q4 2022: 5,65%
Inventario
Oferta
Q4 2023: 1.952.122 m2
Q4 2023: 92.179m2
Q4 2022: 1.949.070 m2
Q4 2022: 110.036m2
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Reporte de
Mercado Inventario:
Área (m2)
Q4 - 2022
40 K
35%
14% 4%
K Regional Comunitario Q4 - 2023
Super Regional
Outlet
Participación Actual
Teniendo en cuenta la disminución en la cantidad de licencias de construcción para nuevos centros comerciales evidenciada en los últimos años, además de la estabilidad en este indicador durante 2022 y 2023, Colliers International prevé un ritmo de crecimiento ralentizado para el mediano plazo, el cual estará impulsado principalmente por la expansión de centros comerciales ya consolidados, buscando robustecer su oferta de servicios, gastronomía y entretenimiento.
Oferta: Bogotá consolida al cierre del 2023 una oferta de locales comerciales de 92.179 m2, esta cifra registró una disminución del 16,23% frente al año anterior cuando rondaba los 110.036 m2. Es de mencionar que con este decrecimiento se consolida el décimo trimestre consecutivo con una tendencia a la baja en los niveles de disponibilidad, mostrando una recuperación casi al completo en la ocupación de los centros comerciales previo al año 2020. Aunque esta disminución anual en los niveles de oferta es menos acelerada a la registrada un año atrás, el 2023 se muestra como un año con resultados satisfactorios teniendo en cuenta la coyuntura económica, las altas tasas de interés y su impacto sobre el consumo, variables que inciden en la ocupación de los centros comerciales.
Reporte Bogotá Retail – Q4 - 2023- Pg. 4
12
4
228
3.002 5 Cajero
Regional
Cajero
Plazoleta
In-line
Cajero
Burbuja
Plazoleta
In-line
Plazoleta
Comunitario
600 K
Q4 - 2022
70
10 K
Burbuja
4.650
20 K
7.849
30 K
In-line
44%
300 K
Q4 - 2023 30.778
31.570
50 K
K
Inventario por Clase 900 K
Oferta por Clase y Tipo
Área (m2)
El inventario competitivo de la ciudad de Bogotá asciende a 1.952.122 m2 respecto del año anterior, cuando la cifra de GLA se situaba un 0,16% por debajo a la reportada en la actualidad. Esto se debe al ingreso de nueva área rentable en los centros comerciales de formato Regional, con un ligero incremento anual de 3.052 m2 ocasionado por la reconfiguración del centro comercial Titan Plaza, como iniciativa de captación de nuevos clientes y ampliación de su tenant mix.
Super Regional
Con base en lo anterior, Colliers International estima que la ciudad seguirá presentando un ritmo conservador en la ocupación de espacios comerciales, influenciado por las perspectivas económicas de corto plazo, que generan desafíos adicionales al momento de evaluar la viabilidad financiera de futuros negocios.
Absorción: Durante los últimos años se ha visto un repunte en los niveles de ocupación de los centros comerciales de la ciudad, alcanzando en la actualidad su máximo histórico desde el 2017, con una cifra actual de 95,28%. Este alto nivel de ocupación, en un escenario de estabilidad del inventario, se traduce en una ralentización en la cantidad de metros cuadrados comercializados debido a la ausencia de nueva área rentable. En adición, el crecimiento en las tasas de interés ha generado un desincentivo al consumo de ciertos tipos de bienes, lo que planteó retos adicionales en la expectativa de expansión de diversas marcas durante el año en curso. Con lo anterior, Bogotá cierra el año 2023 con una demanda ejecutada de locales comerciales de 20.909 m2, decreciendo en 24.368 m2 frente a la cifra observada el año anterior.
Reporte de
Mercado
Teniendo en cuenta la disminución paulatina de los niveles de oferta, sumado al crecimiento generalizado de los precios en la economía, Colliers International prevé un incremento en los valores de alquiler durante el próximo año. Sin embargo, la magnitud de este crecimiento debe propender por un nivel de vacancia al margen, recordando que el crecimiento de los ingresos en términos reales de ciertos sectores económicos se encuentra en terreno negativo a causa de la inflación.
Tasa de Disponibilidad por Clase Q4 - 2023 1,62% 1,12% 0,50%
Especializado Estilo de Vida
3,98% 4,35%
-0,37%
2,87% 4,70%
-1,83%
Comunitario Outlet
3,86% 4,21%
-0,35%
Regional Super Regional
Variación TD
5,31% 6,54%
-1,22%
Precios de Venta: 17,15% 19,01%
-1,86%
-5%
0%
5%
10%
15%
Tasa de Disponibilidad (%)
20%
25%
De acuerdo con el comportamiento esperado de la oferta, y teniendo en cuenta el alto grado de ocupación del mercado, Colliers International prevé una menor cifra de absorción para el cierre del próximo año. Es de mencionar la importancia de las estrategias de fijación de precios de alquiler del próximo año, que deben velar por un crecimiento real en los ingresos para los propietarios sin afectar significativamente los márgenes de utilidad de sus locatarios, factor decisivo para la continuidad de los contratos de arrendamiento.
La ciudad capital de Colombia finaliza el año 2023 con un precio promedio de venta de locales en centros comerciales que alcanza los $16.603.600 COP/m2, mostrando un ligero incremento anual del 1,71%. Con esta cifra, la ciudad se consolida con el segundo lugar en términos de valores de venta después de Medellín, ciudad donde la baja disponibilidad de este tipo de activos inmobiliarios ha generado una presión al alza en los precios de renta y venta. Además, es de resaltar que este comportamiento estable se ha mantenido desde el cierre del 2022, mostrando una menor respuesta del mercado ante las variaciones de la oferta.
$ 25 M
Precios de Renta:
$109.058 $54 K $57 K
$80 K
$84 K $97 K
$105 K $105 K
$137 K $130 K
$137 K $150 K
$188 K $87 K
COP/m2
$120 K $40 K
$K
Q4 - 2022
Q4 - 2023
Reporte Bogotá Retail – Q4 - 2023- Pg. 5
COP/m2
$ 20 M
10%
$ 15 M 0%
0,29%
$ 10 M -7,69%
$5M
-10%
-14,26%
$0M
-20% Plazoleta
Q4 - 2023
Burbuja
Promedio
In-line
Cajero
Variación Anual Relativa
Colliers International prevé una continuidad en los niveles de precios durante el año 2024 a nivel general, sin embargo, el alza evidenciada en aquellos segmentos con mayor demanda serán parte de la tendencia de precios del próximo año.
Precio de Renta por Clase
$160 K
20%
17,05%
El precio promedio de renta de locales en centros comerciales en la ciudad de Bogotá alcanza los $109.100 COP/m2. Esta cifra registra un crecimiento del 3,92% con respecto al mismo periodo del año anterior. A su vez, la cantidad de área disponible bajo modalidad de alquiler decrece en un 17,7% anualmente. Esta magnitud en la variación de los precios deja entrever un mayor nivel de estabilidad del mercado, con una respuesta menos acelerada ante las variaciones de la oferta.
$200 K
Precio de Venta por Tipo
Variación Anual (%)
Q4 - 2022
Promedio
Glosario Clasificación ICSC:
Clase Vecindario:
International Council of Shopping Centers, es una asociación de comercio de la industria de centros comerciales que tiene como fin la promoción e investigación del papel de los centros comerciales y de su clasificación.
Centros comerciales diseñados con el fin de proveer productos y servicios de conveniencia necesidades diarias del sector que los rodea. En su mayoría se encuentran anclados por un supermercado.
Tasa de Disponibilidad:
Clase Comunitario:
Es la razón entre el espacio total de inventario y el espacio disponible.
Centros comerciales que ofrecen una gama más amplia de productos y servicios a los clientes comparado con el vecindario, por lo que duplica generalmente su área comercial rentable. Cuenta con 2 o más anclas, las cuales en su mayoría son tiendas departamentales de descuento en ropa u hogar.
Inventario: Universo de estudio. Es todo inmueble terminado dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no está en proceso de construcción ni en proyecto.
Corredor: Es considerado como un submercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.
Clase Regional: Centros comerciales que ofrecen una amplia gama de mercancías en general, con gran porcentaje en ropa y gran variedad de servicios. Su atracción principal es la combinación de 2 o más tiendas anclas que en su mayoría pueden ser tiendas departamentales de gran escala, por lo que su área comercial rentable duplica a la del centro comunitario.
Clase Súper Regional: Absorción Neta Anual Acumulada: Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un periodo determinado de tiempo.
Clase Centro Especializado: Centros comerciales que utilizan un tema unificador el cual es llevado a cabo por los locales comerciales con el fin de atraer clientes que buscan un tipo de mercancía en específico.
Clase Outlet: Centros comerciales compuesto por locales que ofrecen artículos de marca con descuento. Estos centros típicamente no se encuentran anclados.
Clase Estilo de Vida: Centros comerciales dirigidos a clientes de clase alta, cuyos locales se caracterizan por tener marcas exclusivas, generalmente de moda, y un gran número de restaurantes de mantel; en su mayoría se encuentran ubicados en zonas residenciales de estratos altos.
Reporte Bogotá Retail – Q4 - 2023- Pg. 6
Es similar al centro regional, sin embargo, su área comercial rentable es mucho mayor, tiene más de 3 tiendas anclas y cuenta con una selección de mercancía más amplia en sus locales comerciales, lo que más la caracteriza del centro Regional es su capacidad de atracción de población a nivel zonal y metropolitano.
Explicación Gráfico Caja y Bigotes: El gráfico caja y bigotes pretende evidenciar límites y rangos para una muestra de datos determinada. Para el caso de precios (venta y renta) explica el valor mínimo y máximo, promedio ponderado en función del área, y los datos atípicos. Explicados en el gráfico ejemplo a continuación:
Nuestro equipo ¿Deseas tener información más detallada de las variables del mercado inmobiliario? Contáctanos: Roberto Cáceres Director General Roberto.Caceres@colliers.com
Mauricio Montañez, MAI, MRICS Director Valuación y Consultoría Mauricio.montañez@colliers.com
Felipe Becerra, CFA Director de Inteligencia de Mercados e Innovación Felipe.Becerra@colliers.com
Andrés Toquica Coordinador de Inteligencia de Mercados e Innovación Carlos.Toquica@colliers.com
Camilo Bustos Analista de Inteligencia de Mercados e Innovación Camilo.Bustos@Colliers.com
Colliers International Colombia S.A.
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